Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Thực trạng quản lý, sử dụng và nhu cầu về nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu những vấn đề khái quát nhất về nhà ở xã hội như: những quy định của Nhà nước và của thành phố về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội. Những đối tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Thực trạng quản lý, sử dụng và nhu cầu về nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn “Thực trạng quản lý, sử dụng và nhu cầu về nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, nếu sai trái, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Học viên Trần Văn Quảng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành đề tài này. Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy giáo TS. Nguyễn Hữu Ngữ, giảng viên khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường đại học Nông lâm Huế, người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn. Xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi của quý Thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường đại học Nông Lâm Huế; các cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND các quận, huyện trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài! Huế, ngày … tháng … năm 2016 Tác giả luận văn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
MỤC LỤC Lời cam đoan ......................................................................................................... 1 Lời cảm ơn............................................................................................................. 2 Mục lục .................................................................................................................. 3 Danh mục bảng...................................................................................................... 7 Danh mục hình ...................................................................................................... 8 Danh mục biểu đồ ................................................................................................. 9 MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 3 1.1. Cơ sở lý luận chung về nhà ở xã hội .............................................................. 3 1.1.1. Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở ..................................................... 3 1.1.2. Khái niệm về nhà ở xã hội ở Việt Nam....................................................... 5 1.1.3. Đặc điểm nhà ở xã hội................................................................................. 6 1.1.4. Đối tượng được ở nhà ở xã hội ................................................................... 7 1.1.5. Điều kiện được bố trí nhà ở xã hội .............................................................. 8 1.1.6. Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội .............................................. 9 1.1.7. Hệ thống các văn bản pháp quy về quản lý nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp ............................................................................................. 12 1.2. Cơ sở thực tiễn ............................................................................................. 14 1.2.1. Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới .... 14 1.2.1.1. Kinh nghiệm tại Indonesia ..................................................................... 14 1.2.1.2. Kinh nghiệm của Singapore ................................................................... 14 1.2.2. Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nhà ở xã hội của một số tỉnh, thành ở Việt PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
Nam ..................................................................................................................... 15 1.2.1.1. Kinh nghiệm thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 15 1.2.1.2. Kinh nghiệm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu .................................................... 16 1.3. Những kinh nghiệm rút ra về xây dựng cơ chế chính sách và những quy định pháp lý cho việc quản lý, sử dụng và nhu cầu nhà ở xã hội tại Đà Nẵng ... 17 1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ....................................................... 20 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 22 2.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................... 22 2.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 22 2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 22 2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 22 2.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp ............................................................................ 22 2.4.1.1. Kế thừa và chọn lọc các tài liệu đã có .................................................... 22 2.4.1.2. Thu thập số liệu tại các cơ quan chuyên môn ........................................ 23 2.4.2. Thu thập số liệu sơ cấp .............................................................................. 23 2.4.2.1. Khảo sát thực địa .................................................................................... 23 2.4.2.2. Tham khảo ý kiến chuyên gia ................................................................ 23 2.4.2.3. Điều tra xã hội học ................................................................................. 24 2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................... 24 2.4.3.1. Thống kê mô tả ....................................................................................... 24 2.4.3.2. Phân tích tổng hợp.................................................................................. 24 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 25 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng .. 25 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ................................................................ 25 3.1.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................. 25 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo .................................................................................. 26 4.1.1.3. Khí hậu, thời tiết..................................................................................... 27 4.1.1.4. Tài nguyên .............................................................................................. 27 3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................... 29 3.1.2.1. Điều kiện về kinh tế .............................................................................. 29 3.1.2.2. Đặc điểm xã hội...................................................................................... 32 3.1.3. Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội đến việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng .................................. 35 3.1.3.1. Thuận lợi ................................................................................................ 35 3.1.3.2. Khó khăn ................................................................................................ 35 3.2. thực trạng quản lý nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua ............................................................................................................... 36 3.2.1. Tình hình triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng .................................................................................................................... 36 3.2.2. Tình hình phát triển quỹ diện tích nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố ........................................................................ 40 3.2.3. Tình hình phát triển về dịch vụ cung cấp ở xã hội nhà ............................. 40 3.3. Thực trạng sử dụng nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng ................................... 41 3.3.1. Thực trạng và nhu cầu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng .............................. 41 3.3.2. Thực trạng chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận Hải Châu....... 43 3.3.3. Dự báo nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020............................................................................................. 48 3.3.4. Những bất cập trong xây dựng, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp .. 48 3.3.5. Nguyện vọng của nhà quản lý, nhà đầu tư, những người thu nhập thấp mong muốn .......................................................................................................... 53 3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn nhằm phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp đạt hiệu quả ................................................................... 55 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3.4.6.1. Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp ............................................................................................................. 55 3.4.6.2. Giải pháp tài chính .................................................................................. 56 3.4.6.3. Đề cao vai trò của Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ....................................................................... 56 3.4.6.4. Huy động sự tham gia của các chủ sở hữu, chủ doanh nghiệp, các công đoàn, các ngành tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp bằng các biện pháp thích hợp ...................................................................... 57 3.4.6.5. Tăng cường năng lực cho các cơ quan quản lý nhà ở, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở theo nguyên tắc huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia ........................................................................................................................ 58 3.4.6.6. Tổ chức không gian ở phải gắn liền với tạo việc làm cho người có thu nhập thấp ở đô thị ................................................................................................ 58 3.4.6.7. Tiếp tục nghiên cứu cải cách, bổ sung, hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến xây dựng và quản lý nhà ở ............................................................ 59 3.4.6.8. Giải pháp bán nhà trả góp ....................................................................... 59 3.4.6.9. Giải pháp xây dựng nhà ở cho thuê ........................................................ 59 3.4.6.10. Coi trọng việc quy hoạch bố trí nhà ở cho người thu nhập thấp .......... 60 3.4.6.11. Xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp có chất lượng nhưng giảm bớt được giá thành ..................................................................................................... 60 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................. 62 Kết luận ............................................................................................................... 62 Đề nghị ................................................................................................................ 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 65 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
DANH MỤC BẢNG NO TABLE OF FIGURES ENTRIES FOUND. Bảng 3.1: Tăng trưởng kinh tế Đà Nẵng năm 2011 - 2014......................................29 Bảng 3.2: Dự báo dân số và lao động Đà Nẵng đến năm 2020 ...............................33 Bảng 3.3: Danh mục các nhà đầu tư, dự án nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng .............................................36 Bảng 3.4: Tổng diện tích nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp ..............40 Bảng 3.5: Kết quả điều tra về mức độ hài lòng của người dân về căn hộ đang sinh sống tại chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương (N = 35) .............................47 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
DANH MỤC HÌNH Nguồn: Khảo sát thực địa ..............................................................................................38 Hình 3.1: Bản đồ thành phố Đà Nẵng......................................................................25 Hình 3.2: Các công trình nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng và đang xây dựng tại thành phố Đà Nẵng năm 2015 .................................................................38 Hình 3.3: Chung cư Nại Hiên Đông, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà .........39 Hình 3.4: Khu chung cư thu nhập thấp cuối tuyến Bạch Đằng Đông .....................39 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
DANH MỤC BIỂU ĐỒ No table of figures entries found.Biểu đồ 3.1: ... Kết quả điều tra về chất lượng căn hộ của chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương và chung cư Hòa Cường ..... 43 Biểu đồ 3.2: Kết quả điều tra về chất lượng môi trường của chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương và chung cư thu nhập thấp Hòa Cường ..... 44 Biểu đồ 3.3: Mức độ hài lòng của người dân đối với căn hộ của mình tại chung cư thu nhập thấp Hòa Cường ........................................... 47 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia đình. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trong cấu thành nên thị trường nhà ở, là một lĩnh vực luôn giành đươc sự quan tâm lớn của xã hội. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội, ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra hết sức sôi động và nhà ở đó trở thành một trong những vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước. Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản, những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội. Ở thành phố Đà Nẵng, quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, đất chật người đông, diện tích đất ở ngày càng bị thu hẹp đáng kể, do vậy, nhu cầu về nhà ở của người dân tại khu vực đô thị là rất lớn. Bên cạnh đó, tình trạng các khu nhà tạm bợ, xuống cấp vẫn tồn tại làm mất cảnh quan đô thị, điều kiện sống và sinh hoạt chật chội làm ảnh hưởng đến môi trường sống chung, người dân ở đây phần lớn đều thuộc tầng lớp lao động có thu nhập thấp và trung bình, họ luôn có nhu cầu chính đáng về nhà ở để ổn định cuộc sống và yên tâm làm việc. Để giải quyết vấn đề trên, luôn đi đầu và đón đầu trong việc thực hiện các chính sách phát triển với mục đích trở thành một thành phố hiện đại và văn minh, Đà Nẵng đã có những quyết sách về phát triển kinh tế - xã hội, về đảm bảo an sinh xã hội mang tính lâu dài và bền vững. Chương trình “3 có” (có nhà ở, có việc làm, có lối sống văn minh đô thị) mà thành phố đang thực hiện đã mang lại hiệu quả cao và được sự đồng thuận rất lớn từ phía chính quyền và người dân. Trong đó, vấn đề “có nhà ở” luôn được quan tâm hàng đầu và mang tính thời sự cao. Đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Do vậy, trong bối cảnh hiện nay, vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức nhạy cảm, làm nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Nhằm tìm hiểu, nghiên cứu rõ hơn về hình thức nhà ở này cũng như thực trạng và định hướng của Nhà nước và của thành phố Đà Nẵng trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố trong tương lai, tôi đã đi vào nghiên cứu đề tài “Thực trạng quản lý, sử dụng và nhu cầu về nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu những vấn đề khái quát nhất về nhà ở xã hội như: những quy định của Nhà nước và của thành phố về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội. - Những đối tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua. - Chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung vào cơ sở lý luận về việc hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội theo hướng hiện đại, từ đó có thể vận dụng vào một số địa phương khác. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ thực trạng và chỉ ra những vấn đề bất cập trong công tác phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng giúp cho các nhà quản lý điều chỉnh các vấn đề liên quan. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là nguồn tài liệu giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước trên địa bàn tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến công tác phát triển nhà ở xã hội một cách kịp thời, chính xác và đầy đủ, phục vụ quản lý tài nguyên đất đạt hiệu quả. Đồng thời, đây còn là nguồn tài liệu tham khảo cho các học viên cao học khóa sau. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1.1. Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở Nhà ở là sản phẩm của quá trình hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở và sinh hoạt. Nhà ở là không chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục…. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh, tiến bộ xã hội… Đối với mỗi nước, mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế, góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Ngày nay, khi cuộc sống của người dân ngày càng đầy đủ thì nhu cầu về nhà ở lại ngày được nâng cao. Nhà ở là vấn đề rất nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội và cả quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội, văn hóa đến chính trị xã hội của mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã hết sức quan tâm và từng bước giải quyết vấn đề nhà ở của người dân ở các đô thị lớn cũng như ở nông thôn, và đặc biệt hơn là nhà ở cho người có thu nhập thấp góp phần từng bước thực hiện cải thiện đời sống cho nhân dân [7]. - Nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện tại các nước Anh, Mỹ, Canada vào thập niên 1970, sau đó lan rộng sang các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc,… Là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể tự mình kiếm được một chỗ ở, thông thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người bị tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn không còn sức lao động,… Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, đa phần là thuộc sở hữu nhà nước, ngoài ra còn có PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 hiệp hội, tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của người dân trong xã hội. Tùy từng trường hợp cụ thể mà người đăng ký ở nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện, tổ chức phi chính phủ, các cá nhân chi trả thông qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ chi tiêu phung phí. Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có quyền sở hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng trong thời hạn từ 10 đến 15 năm. Họ phải có cam kết về mặt pháp lý và chịu sự quản lý chung về mọi mặt bởi một tổ chức Chính phủ [7]. - Nhà ở cho người thu nhập thấp Nhà ở cho người thu nhập thấp là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà được xây dựng bởi chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng gặp khó khăn trong việc bố trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức Nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi. Điều khác biệt so với nhà ở xã hội là nhà ở thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải chi tiêu cho cuộc sống và tích lũy chút ít nên không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía. Loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn so với các loại nhà khác. Lý do: Thứ nhất, loại nhà này có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, có khi vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh, không sử dụng các thiết bị đắt tiền, không có thang máy, không dùng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis,… nhưng nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chí xây dựng cơ bản. Thứ hai, loại nhà này được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất. Ngoài ra, Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 việc can thiệp để được vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng. Thứ ba, người mua được giảm giá bán căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn hộ và trả dần trong vòng 15 - 20 năm mà không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp. Để nhà đầu tư không bị thiệt thòi, Chính phủ thường ưu tiên cho họ một số công trình khác có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào. Người mua nhà có thể có quyền sở hữu theo luật định, tức là có quyền được mua, bán, cho, tặng. Tuy nhiên, Chính phủ mỗi nước sẽ có những cách thức quản lý khác nhau về việc này. Ví dụ: Ở Hàn Quốc, do được hưởng nhiều ưu đãi nên người mua không được tự do mua bán, sang nhượng, khi muốn bán, người sử dụng phải bán lại cho Quỹ nhà của Chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều tiết cho người khác [7]. - Nhà ở giá rẻ Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự do trên thị trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin - cho”. Người mua nếu có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn [7]. 1.1.2. Khái niệm về nhà ở xã hội ở Việt Nam - Nhà ở xã hội Là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn ngân sách Nhà nước, là tài sản của Nhà nước và chỉ được dùng để cho thuê. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là loại nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng đúng theo quy định của từng loại đô thị; diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn nhưng không được nhỏ hơn 30m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở; phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị. Theo quy định chung thì nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước dùng để cho thuê, không được phép bán, trừ những trường hợp Nhà nước có nhu cầu bán để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác thì Bộ Xây PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 dựng sẽ nghiên cứu, trình Chính phủ phê duyệt chính sách, cơ chế bán đối với loại nhà này. Và theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở và theo cơ chế do Nhà nước quy định. Như vậy, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế cũng đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê và cho thuê mua. Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp… và được thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Vậy ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định. Đây chính là chính sách có ý nghĩa lớn [9]. 1.1.3. Đặc điểm nhà ở xã hội Quy mô số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu mua, thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dùng để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% từ các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây: - Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng. - Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. - Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn. - Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị [6]. 1.1.4. Đối tượng được ở nhà ở xã hội Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của các nước nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp. Ở Việt Nam tất cả các đối tượng đã được quy định trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Cụ thể, nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng sau đây: Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với Cách mạng; Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề; Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị; Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ; Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư [2]. 1.1.5. Điều kiện được bố trí nhà ở xã hội - Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. - Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải đáp ứng các điều kiện sau đây: + Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8 m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức. + Trường hợp mua nhà ở thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc có đăng ký tạm trú nhưng phải đóng bảo hiểm xã hội từ 01 (một) năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển nhà ở xã hội. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 + Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở và phần giá trị còn lại theo Hợp đồng đã ký kết. + Người thu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; người thuộc diện hộ gia đình nghèo là đối tượng nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường, thị trấn nơi cư trú; đối tượng là Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công chỉ được phép giải quyết chỗ ở theo hình thức cho thuê. + Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể mà không phải áp dụng các điều kiện quy định nêu trên. + Người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng là các đối tượng được bố trí nhà ở xã hội nêu tại mục 2.1.2.3 ở trên, có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội [2]. 1.1.6. Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội - Dự án phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định sau đây: + Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại quy định tại Điểm 1 Khoản này) đã được phê duyệt; Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất; đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% thì được Nhà nước hoàn trả lại hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 + Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng. + Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp. + Được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn: Vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tài chính được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính có trách nhiệm dành một lượng vốn (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. Vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguồn phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, Quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có) theo quy định của pháp luật. + Được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo điều kiện của địa phương. + Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng (trừ các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước). + Đối với doanh nghiệp, sản xuất có sử dụng người lao động trong khu công nghiệp nếu tự đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở cho người lao động của đơn vị mình nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 hành và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho người lao động ở thì chi phí xây dựng, mua nhà ở hoặc chi phí thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. + Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó. + Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát hành trái phiếu. + Được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về ưu đãi đầu tư (nếu có). + Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư. Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội mà phương án quy hoạch chi tiết do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại. Phần kinh doanh thương mại quy định tại Khoản này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án phát triển nhà ở xã hội và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 15 của Nghị định này. - Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để cho thuê thì ngoài các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì còn được hỗ trợ theo quy định sau đây: + Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án từ nguồn ngân sách địa phương; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma