Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC MINH THIỆN

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở NÔNG THÔN TẠI THÀNH PHỐ TÂN AN

TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Quản lý công

Mã số: 60340403

U N V N THẠC S KINH TẾ

Hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC VINH

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2016

ỜI CA M ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu thực hiện. Các

thông tin, số liệu và kết luận nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và

được trích dẫn đầy đủ nguồn tại danh mục tài liệu tham khảo.

Tôi chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc Vinh

và cũng xin bày tỏ lòng tri ân đến các thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học quản

lý công.

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2016

Nguyễn Ngọc Minh Thiện

TÓM TẮT

Đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An,

tỉnh Long An” được tiến hành từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 3 năm 2016 trên địa

bàn 5 xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Mục tiêu của đề tài là nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá được mức

độ tác động của các yếu tố này đến giá đất. Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ

công tác quản lý Nhà nước về đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Các phương pháp đã được vận dụng trong đề tài: phân tích thống kê tổng

hợp, thống kê mô tả, so sánh và phân tích định lượng để xác định các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở nói chung, từ đó có thể điều

chỉnh mức chênh lệch giữa giá quy định của nhà nước và giá của thị trường phục

vụ cho công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà

nước thu hồi đất.

Kết quả của đề tài: (1) Trên cơ sở điều tra việc chuyển nhượng thực tế, tính

giá đất ở nông thôn trên mô hình hồi quy bội, so sánh với bảng giá được ban

hành; (2) Ước lượng mô hình định giá đất ở và so sánh với cách tính giá đất ở

của các cơ quan quản lý của nhà nước, nhằm đề xuất mô hình định giá đất ở phù

hợp hơn giảm đi khoảng cách chênh lệch giữa giá nhà nước quy định và giá giao

dịch ngoài thị trường; và (3) Đề xuất hàm ý chính sách cho nhà quản trị.

Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo ứng dụng cho các sở

ngành (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND các

huyện, thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An,…) và đặc biệt là UBND tỉnh Long

An khi ước lượng, định giá cho loại đất ở và đất ở nông thôn tại thành phố Tân An

và các địa phương khác của tỉnh. Góp phần đề xuất những giải pháp thiết thực trong

việc xác định giá đất ở phục vụ cho công tác tính thuế cũng như thu tiền sử dụng đất

của nhà nước trong quản lý về đất đai.

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i

TÓM TẮT ....................................................................................................................... ii

MỤC LỤC ...................................................................................................................... iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................ v

DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP ................................................................ vi

Chƣơng 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .............................................................. 1

1.1. Vấn đề nghiên cứu................................................................................................ 1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.3. Câu hỏi nghiên cứu .............................................................................................. 2

1.4. Đối tượng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu ........................................ 3

1.5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 3

1.6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ........................................................................ 3

1.7. Cấu trúc của luận văn ........................................................................................... 4

Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO Ƣ ỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN NGHIỆM ............................................................................................................... 5

2.1. Đất đai và giá trị đất đai ....................................................................................... 5

2.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................. 5

2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai ................................................................. 5

2.1.3. Giá trị đất đai ............................................................................................ 6

2.2. Thẩm định giá đất đai (định giá đất) .................................................................. 15

2.3. Quản lý nhà nước về đất đai ............................................................................. 16

2.3.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ..................................................... 16

2.3.2. Các phương pháp định giá đất đai ........................................................... 18

2.4. Các lý thuyết liên quan đến chủ đề nghiên cứu .............................................. 19

2.4.1. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ................................................................. 19

2.4.2. Lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - Hedonic .................................... 21

2.4.3. Một số vấn đề trong mô hình hedonic ..................................................... 24

2.5. Tóm lược các nghiên cứu liên quan ................................................................. 25

2.5.1. Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới ................................................ 25

2.5.2. Các nghiên cứu ở Việt Nam .................................................................... 28

Chƣơng 3 PHƢƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU .............................. 32

3.1. Quy trình nghiên cứu ......................................................................................... 32

3.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 33

3.3. Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu .............................................. 34

3.3.1. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 34

3.3.2. Phương tiện và tư liệu nghiên cứu ........................................................... 39

3.4. Các giả thiết nghiên cứu ..................................................................................... 39

3.5. Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn Tân An ................... 40

3.6. Dữ liệu nghiên cứu ............................................................................................. 42

3.6.1. Dữ liệu sơ cấp ......................................................................................... 42

3.6.2. Dữ liệu thứ cấp ....................................................................................... 43

Chƣơng 4 THẢO LU N KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................ 44

4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................. 44

4.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 44

4.1.2. Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của Tân An ....................... 49

4.1.3. Đánh giá chung ....................................................................................... 50

4.2. Bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long An ................................ 51

4.3. Xử lý số liệu khảo sát tại Tân An ..................................................................... 533

4.3.1. Kết quả thống kê mô tả ........................................................................... 53

4.3.2. Kết quả hồi quy mô hình ......................................................................... 54

4.3.3. Kiểm định các giả thiết ......................................................................... 577

4.3.4. Kết luận mô hình các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại Tân An ......................................................................................................................... 58

Chƣơng 5 KẾT LU N VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .......................................... 63

5.1. Kết luận .............................................................................................................. 63

5.2. Hàm ý chính sách ............................................................................................... 64

5.3. Những hạn chế của nghiên cứu .......................................................................... 66

5.4. Hướng nghiên cứu tiếp ....................................................................................... 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 68

PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 71

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

NỘI DUNG TỪ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

HĐND Hội đồng nhân dân

KDC Khu dân cư

UBND Ủy ban nhân dân

VNĐ Đơn vị tiền tệ Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP

TT NỘI DUNG TRANG

Hình 2.1 Bản đồ giá trị 8

Hình 2.2 Tính ngưỡng của giá cả đất đai 9

Hình 2.3 Tính phi tuyến của giá cả đất đai 10

Hình 2.4 Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian 20

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu thực hiện đề tài 32

Bảng 3.1 Mô tả các biến độc lập 41

Hình 4.1 Vị trí tỉnh Long An 44

Hình 4.2 Vị trí thành phố Tân An 45

Bảng 4.1 53 Kết quả thống kê giá đất ở nông thôn của thị trường qua khảo sát

Bảng 4.2 56 Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa thống kê

Chƣơng 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Vấn đề nghiên cứu

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc

phòng.” (Luật Đất đai, 1993). Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng,

nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà

nước.

Giá trị đất đai (trong bài viết gọi tắt là giá đất) phản ánh tác dụng của đất

đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là

tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá trị đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có

thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai

đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá trị tương ứng,

như giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền cho thuê, giá trị

quyền thế chấp,…

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất được tính dựa trên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều

năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế. Cho nên hàm ý về giá trị đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông

thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử

dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá trị quyền sở hữu đất; thứ hai, do

thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên 20 năm, trong thời gian

sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp,

góp vốn tương tự như quyền sở hữu (Hồ Thị Lam Trà, 2006).

Định giá đất, là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản

lý nhà nước về đất đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh

hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định đúng và đầy đủ các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất trên thị trường là một vấn đề quan trọng nhằm góp phần xây

dựng giá đất công bằng chính xác và khách quan, phù hợp với cơ sở khoa học và

thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.

Tuy nhiên, trong thời gian qua việc xây dựng bảng giá các loại đất 5 năm

2015-2019, xác định giá các loại đất cụ thể tại Long An chủ yếu dựa vào hai

phương pháp: so sánh trực tiếp và thu nhập. Do đó, trong năm 2015 khi áp dụng

giá đất, nhất là giá đất ở tại bảng giá được phê duyệt, còn xảy ra nhiều trường

hợp mâu thuẩn, cần phải điều chỉnh bổ sung hoặc phải mời tư vấn xác định lại

(Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, 2015). Thực trạng đó, ảnh hưởng

rất lớn đến thời gian và kinh phí của nhà nước khi thực hiện các vấn đề liên quan

đến quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh.

Để góp phần hoàn thiện công tác xác định giá đất ở nông thôn nói riêng và

giá đất phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương nói

chung, tác giả chọn chủ đề nghiên cứu: “Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông

thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An”.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát: Đề tài nghiên cứu này có 2 mục tiêu là: Nhận dạng

các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố này đến

giá đất. Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất

ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Mục tiêu cụ thể: (1) Nhận diện, xây dựng khung phân tích và phân tích

mức độ tác động của các yếu tố tự nhiên, môi trường, kỹ thuật và kinh tế - xã hội

đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An; (2) Ước lượng mô hình định giá

đất ở và so sánh với cách tính giá đất ở của các cơ quan quản lý của nhà nước,

nhằm đề xuất mô hình định giá đất ở phù hợp hơn giảm đi khoảng cách chênh

lệch giữa giá nhà nước quy định và giá giao dịch ngoài thị trường; và (3) Đề xuất

hàm ý chính sách cho nhà quản trị.

1.3. Câu hỏi nghiên cứu

Các yếu tố nào tác động đến giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở

nói chung?

Mô hình nghiên cứu nào là phù hợp?

Những chính sách, yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất mà cơ quan quản

lý nhà nước cần quan tâm trong quá trình định giá đất ở nông thôn nói riêng và

giá đất ở nói chung?

1.4. Đối tƣợng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Sự tác động của các yếu tố đến giá đất ở nông

thôn.

Đối tượng khảo sát: Giá của đất ở nông thôn tại thành phố Tân An.

Các giới hạn của nghiên cứu:

- Phạm vi nghiên cứu: Chỉ nghiên cứu giá đất ở nông thôn.

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực hiện trên địa bàn 5 xã (gồm: An

Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn, Nhơn Thạnh Trung, Hướng Thọ Phú và Bình

Tâm) thuộc thành phố Tân An.

- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được thực hiện từ 15/9/2015 đến

15/3/2016.

1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu

Phân tích thống kê tổng hợp: Tổng hợp và tóm lược các thành quả, kết

quả của các nghiên cứu trước đây.

Phương pháp điều tra thu thập dữ liệu sơ cấp về các yếu tố đặc điểm tự

nhiên, môi trường sinh thái, hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội và giá của các

thửa đất ở nông thôn tại 5 xã thuộc thành phố Tân An.

Phương pháp thống kê mô tả, nhằm phân tích các kết quả khảo sát để có

các tính chất cơ bản của bộ dữ liệu trước khi phân tích hồi quy.

Phân tích định lượng: Sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất

(OLS: Ordinary Least Squares) và phần mềm thống kê Stata để phân tích tác

động của các yếu tố lên giá đất ở nông thôn.

Phương pháp so sánh để đánh giá kết quả định giá bằng mô hình giá đất

so với giá đất tại bảng giá để có kết luận phù hợp.

1.6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu

Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo cho các sở ngành

(Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND các huyện,

thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An,…) và đặc biệt là UBND tỉnh Long An

khi ước lượng, định giá cho loại đất ở và đất ở nông thôn tại thành phố Tân An

và các địa phương khác của tỉnh.

Bên cạnh đó, đề tài cũng góp phần nghiên cứu những giải pháp thiết thực

trong việc xác định giá đất ở nói chung phục vụ cho công tác tính thuế cũng như

thu tiền sử dụng đất của nhà nước trong quản lý về đất đai.

1.7. Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần tóm tắt, mục lục, danh mục bảng số liệu, biểu đồ, các chữ viết

tắt luận văn có cấu trúc gồm 5 chương:

Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu tiên nghiệm

Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu

Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách.

TÓM TẮT CHƢƠNG 1

Nội dung của chương này làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược phương pháp

nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn. Từ đó, xác

định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Trong đó,

nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ

cấp. Trong chương tác giả đã đưa ra ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu và kết

cấu chính của luận văn.

Chƣơng 2 CƠ SỞ Ý THUYẾT VÀ KHẢO ƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN

NGHIỆM

2.1. Đất đai và giá trị đất đai

2.1.1. Khái niệm về đất đai

Trang 1248, Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện nghiên cứu và phổ biến

kiến thức bách khoa 1998 “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái

đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy

văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản

xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.”.

Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi

trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ

nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát

bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và

động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong

quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước,

đường xá, nhà cửa,...).

Đã có các khái niệm khác nhau về lãnh thổ, đất và đất đai, có thể tóm lược

như: Lãnh thổ, là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời

gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc; Đất, là lớp bề mặt trái đất hiểu

theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự

nhiên; Đất đai, là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa

đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một

lãnh thổ nhất định.

2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng

là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh

vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người,

là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu

sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì

không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất

ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải

qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một

sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.

Đất đai còn được hiểu bao gồm đất và người, trong đó, con người là yếu

tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai, không có con người chỉ

có đất và trái đất. Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội sau:

- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa

chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc

điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai.

- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế

của con người.

Tính bất định của tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai, là hai thuộc tính

cấu thành giá trị hữu hình và vô hình của đất đai, làm cho giá trị của đất đai

không được xác định một cách nhất quán, mà là ngẫu nhiên. Đây chính là

nguyên nhân làm xuất hiện chức năng xác định giá đất.

2.1.3. Giá trị đất đai

2.1.3.1. Các quan điểm về giá trị đất đai

Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá đất được hình

thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường. Giá cả là

biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị trao

đổi của đất đai trên thị trường.

Để hiểu được bản chất ẩn chứa bên trong của các hình thức giá cả đất đai

trước tiên cần nghiên cứu tổng quan một số quan điểm về giá trị hiện nay của các

trường phái kinh tế học khác nhau: kinh tế học chính trị Mac xit, kinh tế học tân

cổ điển và kinh tế học hành vi.

Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Mac xit, một sản phẩm hàng hóa

có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là thuộc tính vật chất

tự nhiên của sản phẩm hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người.

Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong sản phẩm hàng hóa.

Quan điểm này cho rằng đất đai không có giá trị, vì đất đai không phải do con

người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó.

Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất

đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi.

Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động. Bất kỳ sản

phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là

có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các

sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là

giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ

những thiếu sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai trong

đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004).

Quan điểm kinh tế học hành vi có tính hiện thực hơn, bổ sung và lý giải sự

hình thành giá trị đất đai khái quát và đầy đủ hơn. Theo quan điểm kinh tế học

hành vi được trình bày trong các lý thuyết marketing hiện đại, thì giá trị của một

sản phẩm hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là

giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị

vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư, nguyện vọng và

ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị

trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).

2.1.3.2. Các hình thái của giá trị đất đai

Giá trị là bản chất bên trong biểu hiện ra bên ngoài trong những tình

huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong

thực tế và các tài liệu kinh tế BĐS thường bắt gặp các loại giá trị như: giá trị cảm

nhận, giá trị tài chính, giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường,...

Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên

và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử

dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại giá trị cảm nhận như giá trị tình

cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,...

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được hay

sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị

tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa trên

bản đồ giá trị (Hình 2.1). Đường cân bằng giữa hai trục giá trị cảm nhận và giá

trị tài chính, phản ánh quy luật tiền nào của nấy. Giá trị tài chính biểu hiện thông

qua các loại giá cả: giá mua, giá bán, giá mua bán và giá cả thị trường.

Thông thường giá bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá

mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt.

Hình 2.1. Bản đồ giá trị

Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012

Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng

giữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu

được từ BĐS. Cùng một BĐS thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối

với mỗi cá nhân con người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế

xã hội khác nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau thì có sự nhận định

khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của BĐS, nên đánh giá khác nhau về

giá trị tài chính. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ

thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một

bối cảnh cụ thể.

Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình

thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các

mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, gọi là giá mang tính phổ biến

trên thị trường.

2.1.3.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai

Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế

kinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong

thị trường có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường.

Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá đất trong một khu vực phần lớn được

quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi giá này thường gắn

liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu

dùng xã hội.

Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá trị trao

đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay

quanh mức giá trị này. Vì vậy mà giá cả thị trường đất đai mang tính ngưỡng.

Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau (Hình

2.2).

Hình 2.2. Tính ngưỡng của giá cả đất đai

Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012

Giá cả thị trường của đất đai không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là

điểm cân bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất

đai là không đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố.

Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị

thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá

cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Quá trình này là do

quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có nghĩa là, tập trung những

người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B (Hình 2.3).

Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất đai sẽ đột nhiên

“cất cánh”. Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đô

thị. Nói cụ thể hơn, một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát

triển, hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần

sẽ có sự dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị

thế mới. Động thái này được gọi là quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cả

tăng cao gấp nhiều lần.

Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn có

thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có

thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế cao

trước đây cảm thấy mình không còn tương thích với khu vực ấy, họ sẽ tìm kiếm

một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình. Động thái này được gọi là quá

trình hoang hóa.

Hình 2.3. Tính phi tuyến của giá cả đất đai

Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012

Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là

giá đất được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao động

trong một khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa

lý tính của người mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư

phát triển tương lai. Thông thường giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng

hiện tại là mức giá chặn dưới, theo sự đánh giá của nhà đầu tư phát triển là mức

giá chặn trên, mức giá thị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch này.

2.1.3.4. Các yếu tố tác động đến giá đất

Ở đây cần phân biệt các yếu tố cấu thành giá trị đất đai khác với các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất - biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.

Các yếu tố cấu thành giá trị đất đai là các yếu tố đặc điểm bên trong của

đất đai, cụ thể là các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất

đai. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố bên ngoài đất đai, là các yếu

tố cung cầu thị trường, xã hội, chính trị và chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của

nhà nước.

Trong các tài liệu định giá đất, các yếu tố tác động đến giá đất được xác

định bao gồm yếu tố khu vực, quy hoạch, xã hội, chính sách pháp luật, cá biệt và

các yếu tố kinh tế thị trường (Hồ Thị Lam Trà, 2006).

* Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nơi có

đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh

hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai của địa phương đó bao gồm:

- Vị trí: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được

xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các

trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại

trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới

giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh

viện,… Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ

đồng bộ và khoảng cách xa gần,… điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá

đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức

liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình

đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao

thông,…

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất

chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều

kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ

ô nhiễm tiếng ồn,… cho đến các môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp

của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.

* Yếu tố quy hoạch

Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất

ở trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất.

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính

chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong

đô thị. Ví dụ, khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường kinh

doanh và tình trạng thu lợi, khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao

thông vận tải và các điều kiện cung ứng điện,…

* Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là dân số, trạng thái ổn định

chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.

- Dân số: Nói đến yếu tố xã hội không thể bỏ dân số của xã hội. Tăng dân

số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội, nhu cầu về nhà ở và đất đai cũng tăng

lên làm giá đất tăng cao.

- Tình trạng an ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ

thấy. Bất luận khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người

sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo

giá đất tăng lên.

- Đầu cơ đất đai: Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có

nhu cầu sử dụng mà người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả

đất đai để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố này ảnh hưởng đột xuất đến mức giá

đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu

cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ

bán tháo làm cho đất rớt giá. Yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến biến động giá cả

trên thị trường, có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường.

- Đô thị hóa: Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mỗi quốc

gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc

trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và

sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Tiến trình đô thị hóa sẽ kéo theo

tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển mục

đích sử dụng đất giữa các khu vực,… và điều tất yếu là giá đất những khu vực

này có xu hướng tăng nhanh.

* Yếu tố chính sách pháp luật

Yếu tố chính sách chủ yếu là sự can thiệp của nhà nước đến giá cả đất đai.

Xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ gốc độ phát triển kinh tế vĩ mô đưa ra các

chính sách nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Sự can thiệp có ảnh hưởng

rất lớn đến giá đất. Yếu tố chính sách ảnh hưởng đến giá đất gồm có: chế độ đất

đai, chế độ nhà ở, chính sách giá đất, chính sách thuế,…

- Chế độ đất đai: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất. Chế

độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hay giảm xuống của giá đất

đai.

- Chính sách về giá đất: Yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá

đất đai. Nói chung, chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý

đối với giá đất làm giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng

nhiều biện pháp khống chế tăng giá của đất từ đó làm cho mức giá hạ xuống

hoặc ngưng trệ lại. đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến

tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào đất, từ đó ảnh hưởng đến giá đất cao hay thấp.

- Chính sách thuế: Mức thuế cao hoặc thấp có ảnh hưởng không nhỏ đến

giá đất. Nếu thuế tăng thì tích lũy của tổ chức, cá nhân giảm, từ đó giảm đầu tư

xã hội, mức tăng trưởng kinh tế thấp. Lúc này các nhà đầu tư không muốn mở

rộng đầu tư, nhu cầu về đất giảm, nên giá cả đất đai giảm. Ngược lại, giảm thuế

thì tích lũy tăng, giá cả đất đai tăng lên.

* Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân

thửa đất. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả

của từng khu đất.

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,

lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài

chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất.

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến

hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục

đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

- Chiều dài: Trong mọi trường hợp thửa đất quá ngắn hoặc quá dài so với

mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích nào

nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc chữ

nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,...

đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở, hoặc các mục đích

khác nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc việc đầu tư phát triển quá

cao ảnh hưởng đến giá đất.

* Nhóm yếu tố kinh tế thị trường

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu về đất thường ở

trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một

loại hàng hóa nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó. Sự

ảnh hưởng đó diễn biến theo cơ chế sau đây:

- Khi tổng cung tăng hoặc tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị

trường giảm, khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị

trường sẽ tăng.

- Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc

giảm tùy theo tốc độ tăng giảm của tổng cung và tổng cầu, giá tăng khi tốc độ

tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.

Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào đó có

thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng

tổng cung về đất cơ bản không đổi. Đây là đặc điểm rất cơ bản của thị trường

quyền sử dụng đất, vì vậy giá đất xét trên phương diện tổng quát luôn có xu

hướng tăng, mức giá đất tăng được quyết định bởi yếu tố cầu.

2.2. Thẩm định giá đất đai (định giá đất)

Theo từ điển Oxford “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của

một vật, một tài sản.”; Giáo sư W.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương

quốc Anh “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ

thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.”; Fred Peter

Marrone, Giám đốc marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá

trị của một BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của

thẩm định giá.”. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường, mà

các thẩm định viên thu thập được so sánh và phân tích chúng, sau đó so sánh với

tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.

Theo giáo sư Lim Lan Yuan, Singapore “Thẩm định giá là một nghệ thuật

hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể

tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như

xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư

lựa chọn.”.

Theo Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội Việt Nam

“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định

giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp

với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích

nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”.

Từ các khái niệm trên, có thể đưa ra một tóm lược chung nhất: Thẩm định

giá đất là một hoạt động chuyên môn nhằm ước tính giá trị lô đất cần thẩm định

theo thị trường tại một thời điểm, phục vụ cho mục đích xác định trước bằng các

phương pháp phù hợp.

2.3. Quản lý nhà nƣớc về đất đai

2.3.1. Hệ thống quản lý nhà nƣớc về đất đai

Như chúng ta đã biết đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng to lớn, và có ý

nghĩa đối với sự tồn tại và phát triển của nước ta cũng như tất cả các quốc gia

trên thế giới. Chính vì vậy, quan trọng nhất đối với một quốc gia là phải có công

tác quản lý đất đai một cách chặt chẽ và thống nhất.

Tại Việt Nam, sau khi kết thúc chiến tranh, nhà nước ta đang trong giai

đoạn củng cố, vì vậy việc quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam vẫn còn đó

khá nhiều bất cập và sự thiếu nhất quán, điều này gây ra những tranh cãi, sự trì

trệ trong việc thi hành chủ trương, chính sách về đất đai, thậm chí gây thất thoát

cho nhà nước.

Kể từ năm 2003 đến năm 2013, Luật Đất đai quy định “Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu”, bên cạnh đó cho phép người sử

dụng đất có thêm nhiều quyền. Công tác quản lý nhà nước về đất đai tưởng

chừng như đã ổn thỏa, tuy nhiên lại phát sinh nhiều bất cập khác mà cho đến nay

vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Theo quan điểm của tác giả, việc áp dụng

khung và bảng giá đất do nhà nước ban hành hiện nay là quá chênh lệch theo

hướng thấp so với thực tế, chính điều này đã dẫn đến 2 nhóm hệ quả sau:

- Làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp thu tiền

sử dụng đất cũng như tính thuế sử dụng đất.

- Tạo ra sự không đồng tình, thậm chí phản ứng dữ dội từ phía người dân

trong quá trình quy hoạch sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất vào các mục đích khác nhau. Từ đó, làm chậm

tiến độ các dự án, gây khó khăn và nản lòng nhà đầu tư.

Đối với đề tài này, tác giả muốn giới thiệu qua 2 vấn đề liên quan đến

định giá đất của nhà nước trong việc: Thu tiền sử dụng đất và tính thuế sử dụng

đất.

* Vấn đề về thu tiền sử dụng đất

Từ sau Luật Đất đai 2013 có hiệu lực cho tới nay, nhà nước đã ban hành

khá nhiều văn bản pháp lý thay thế những văn bản trước đây để phù hợp hơn với

tình hình thực tế làm cơ sở cho việc thu tiền sử dụng đất, trong đó, có Nghị định

số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Thông tư 76/2014/TT-BTC

hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

- Các văn bản pháp lý mới ra đời phần nào đã khắc phục được những hạn

chế, bất cập của các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất.

- Thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối

với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc để bán kết hợp cho thuê, không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và

nước ngoài.

- Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở

các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu

đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất. Cụ thể, việc sử dụng hệ số

điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khắc phục được

tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về đất đai

trong thời gian qua nhất là đối với cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân;

góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất cho toàn

xã hội.

- Mặc dù đã quy định rõ các phương pháp định giá đất, nhưng giá các loại

đất ở địa phương được UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông

qua bảng giá đất trước khi ban hành trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban

hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Điều này,

phần nào gây hạn chế trong việc định giá đất theo nhu cầu phát triển của thị

trường.

* Vấn đề tính thuế sử dụng đất

Tính và thu thuế sử dụng đất, đặc biệt là đất phi nông nghiệp là việc góp

phần tạo ra nguồn nhân sách rất cần thiết mà trước nay chưa được nhà nước quan

tâm. Hiện nay, các văn bản quy định về việc thu thuế sử dụng đất luôn được bổ

sung, sửa đổi để phù hợp hơn với tình hình nước ta trong quá trình phát triển và

hội nhập.

Nhìn chung trong thời gian qua tuy hệ thống chính sách tài chính liên

quan đến đất đai của Việt Nam đã liên tục được hoàn thiện và đến nay đã hình

thành được một hệ thống thu ngân sách khá đầy đủ. Tuy nhiên, vẫn còn một số

vấn đề đặt ra cần giải quyết trong thời gian tới là hoàn thiện việc xác định giá đất

cho phù hợp với tình hình biến động của thị trường, để tránh việc làm giảm

nguồn thu ngân sách của nhà nước, khắc phục việc khấu trừ tiền sử dụng đất

chưa hợp lý, trong đó quan trọng cần xem xét lại mức giá do nhà nước quy định

trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để khấu trừ vào tiền sử dụng đất cho

hợp lý hơn.

2.3.2. Các phƣơng pháp định giá đất đai

Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của

Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày

30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định

giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định

giá đất. Việc xác định giá đất được quy định theo 5 phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp định giá đất thông qua

việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp

lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền

sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp chiết trừ, là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có

tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra

khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thu nhập, là phương pháp định giá đất tính bằng thương số

giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích

đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định

giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà

nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

- Phương pháp thặng dư, là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được

phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách

loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, là phương pháp định giá đất bằng

cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

2.4. Các lý thuyết liên quan đến chủ đề nghiên cứu

2.4.1. ý thuyết Vị thế - Chất lƣợng

Năm 2000, các tác giả Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely công bố lý

thuyết Vị thế - Chất lượng trên tạp chí Đô thị học tại Vương quốc Anh, theo đó

giá trị của nhà ở được quyết định bởi hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng

nhà ở. Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà

ở tại một địa điểm xác định. Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo

đếm được như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao,… Từ một khảo sát

được thực hiện tại Hà Nội, tác giả này đã đề xuất một hàm hồi quy gồm hai biến

thể hiện chất lượng nhà ở (diện tích đất, số tầng cao) và ba biến thể hiện vị thế

nơi ở (khoảng cách đến trung tâm thành phố, có lối tiếp cận tốt tới phố, nằm ở

khu phố Pháp). Kết quả hồi quy cho thấy các biến này đều có tác động đến giá

nhà ở tại Hà Nội.

Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất

lượng là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự

nhiên của đất đai. Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị

thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà

từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị

thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm, sự phân vùng được minh họa ở Hình 2.4.

R

12,0

Thương mại và dịch vụ

7,0

Dân cư

Công nghiệp

2,0

A

0 Khoảng cách đến trung tâm vị thế

B

Khu mua bán và văn phòng

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 2.4. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000

Theo quan điểm của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, yếu tố ảnh hưởng

đến phân vùng chức năng đất đai chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất

đai.

Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất

lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương mại, dịch vụ thì có nhu

cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nông nghiệp thì có nhu cầu về

chất lượng tự nhiên cao hơn. Cá nhân và tổ chức có nhu cầu sử dụng đất sẽ lựa

chọn vị trí định cư và nơi tổ chức sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã

hội của mình. Ngoài ra, đa phần người có vị thế xã hội cao thì có mức thu nhập

tương ứng cao, đủ khả năng chi trả cho nhu cầu sử dụng đất với mức giá cao

hơn. Vì vậy, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với

nhau.

Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến

phân vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) được xác

định bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí

trung tâm. T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo

lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t).

Những người có mức thu nhập cao, vì đó sẽ có giá trị đơn vị thời gian cao hơn và

cạnh tranh vị trí trung tâm, nhằm giảm thiểu chi phí thời gian và chi trả cho việc

sử dụng đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được.

Ngoài ra, T, t và s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức:

s = vt ↔ T = 1/t = v/s

Trong đó:

T: biến số phản ánh vị thế của đất đai.

t: thời gian lưu thông

s: khoảng cách

v: vận tốc lưu thông

Từ công thức trên nhận thấy để tăng vị thế đất đai, phải tăng vận tốc lưu

thông, hay giảm thiểu khoảng cách. Do vậy, khi hệ thống giao thông được cải tạo

nâng cấp thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.

2.4.2. ý thuyết Định giá nhân tố thụ hƣởng - Hedonic

Court (1939), là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy hedonic.

Ông là người đã đặt ra thuật ngữ “mô hình định giá thụ hưởng hedonic”. Sau đó,

mô hình định giá thụ hưởng xuất hiện từ lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster

(1966) và mô hình giá ẩn của Rosen (1974). Với mục tiêu là tính giá trị và số

lượng thuộc tính dựa trên những sản phẩm khác nhau được đưa vào quan sát, mô

hình định giá hedonic hình thành do sự không đồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng

cũng như sở thích của người tiêu dùng. Nền tảng lý thuyết của mô hình hedonic

do Lancaster xây dựng là: sự thỏa dụng của người tiêu dùng có được từ những

đặc tính của sản phẩm, mà không phải trực tiếp từ sản phẩm đó. Mỗi đặc tính của

sản phẩm đều tạo ra những tiện ích; sản phẩm có thể được xếp thành nhóm dựa

trên những tiện ích mà sản phẩm đó sở hữu sẽ tác động đến quyết định của người

tiêu dùng.

Rosen đã xây dựng mô hình hedonic phi tuyến tính về cung và cầu cho

những đặc tính liên quan đến hàng hóa đặc biệt. Mô hình của ông ban đầu tập

trung vào mối quan hệ giữa giá và các đặc tính gắn liền với hàng hóa thông qua

mô hình hồi quy. Sau đó, ông xác định mối quan hệ nghịch chiều giữa lượng cầu

và giá mà ông đã nghiên cứu. Kết quả ông khẳng định: Khi thu nhập tăng, người

tiêu dùng sẽ thay đổi mức chi trả cho một thuộc tính của hàng hóa. Hay nói cách

khác, mức giá người mua sẵn sàng chi trả chịu ảnh hưởng bởi mức độ thỏa dụng

từ hàng hóa, thu nhập của người tiêu dùng và những nhân tố khác liên quan đến

thị hiếu và sở thích của người tiêu dùng. Song song đó, trong trạng thái thị

trường cân bằng, cả người mua và người bán đều dựa trên mức tối đa hóa hành

vi của mình. Trong đó, lượng hàng hóa mà người bán muồn bán bằng với lượng

hàng hóa mà người mua sẵn sàng mua, tại đó hình thành một mức giá cân bằng

theo phương pháp hedonic.

Nghiên cứu khác của Dunse and Jones (1998), Chin and Chau (2002), giả

định nền tảng là thị trường hoạt động cạnh tranh hoàn hảo, có rất nhiều người

mua và người bán. Không có người mua, người bán hoặc các nhà cung cấp nào

có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá của tài sản. Người mua và người bán được coi

là có thể tự do để gia nhập và thoát khỏi thị trường. Các giả định rằng người mua

và người bán có thông tin hoàn hảo liên quan đến sản phẩm nhà ở và giá là khá

hợp lý. Vì ngôi nhà có giá trị lớn nên người mua sẽ nỗ lực để tìm hiểu nhiều

thông tin về các thuộc tính của các ngôi nhà mà họ mong muốn trước khi quyết

định mua. Hầu hết các thông tin có liên quan, như giá cả và các thuộc tính của

nó, có sẵn trên các tờ báo, hoặc có thể thu thập được từ các nhà môi giới và các

đại lý BĐS. Đối với người bán, hiểu hết chi tiết của họ về lĩnh vực BĐS và giá

thị trường giúp họ gia tăng lợi nhuận. Tuy nhiên, thông thường thực tế thông tin

rất ít đạt được sự hoàn hảo và do đó mô hình hedonic chỉ áp dụng theo giả định

của cân bằng thị trường.

Hiện nay, phương pháp định giá hedonic được áp dụng rộng rãi tại các

quốc gia phát triển. Theo Brent R. Moulton (2001), vào năm 1968 Mỹ là cơ quan

chính phủ đầu tiên áp dụng phương pháp hedonic để tính giá nhà ở dựa trên

những đặc điểm như diện tích sàn, số phòng tắm, vị trí và máy điều hòa. Đến

năm 1974, chỉ số giá nhà được tính theo phương pháp hedonic được đưa vào hệ

thống tài khoản quốc gia Hoa Kỳ. Đến năm 1987, Mỹ chính thức áp dụng

phương pháp hedonic để tính chỉ số giá nhà cho thuê.

Khái quát qua những nghiên cứu trước đây về giá thị trường, các thuộc

tính chính của nhà ở được phân thành hai loại định tính và định lượng. Chủ yếu

tập trung vào các thuộc tính vị trí, cấu trúc và yếu tố hạ tầng.

2.4.2.1. Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí được xem xét ở hầu hết các nghiên cứu về giá nhà ở và đất ở.

Yếu tố vị trí được thực hiện phổ biến nhất là đo lường khoảng cách từ ngôi nhà

đến trung tâm và đã được các nhà nghiên cứu trước sử dụng mô hình hedonic

chứng minh có một số ảnh hưởng rất đáng kể đến giá nhà ở (Follain and

Jimenez, 1985; Bajari and Kahn, 2007; Frew and Jud, 2003; Limsombunchai et

al, 2004).

2.4.2.2. Yếu tố cấu trúc

Nhiều nghiên cứu cho thấy số lượng phòng khách và phòng ngủ, số lượng

phòng tắm và diện tích sàn có mối quan hệ tỷ lệ thuận đến giá nhà (Nelson,

2003; Limsombunchai et al, 2004; Kim, 2001). Điều này có được bởi vì người

mua sẵn lòng trả nhiều hơn cho không gian nhà lớn hơn, đặc biệt là các không

gian chức năng. Ngôi nhà với diện tích sàn lớn hơn đáp ứng được nhu cầu của

những gia đình có nhiều thành viên và đặc biệt là những người có đủ khả năng

chi trả cho một tiêu chuẩn sống tốt hơn.

Ngoài ra diện tích đất lớn, có tầng hầm, nhà để xe, hệ thống sưởi ấm có

tác động liên quan đến giá của nhà ở (Bajari and Kahn, 2007; Frew and Jud,

2003; Kim, 2001; Limsombunchai et al, 2004). Ví dụ, Kim (2001) đã có nghiên

cứu và kết luận thêm một lò sưởi ấm sẽ làm tăng khoảng 0,184% giá của ngôi

nhà ở thành phố Seoul, Hàn Quốc.

2.4.2.3. Yếu tố hạ tầng

Các nhà nghiên cứu, lập luận rằng khi các thuộc tính hạ tầng không thể có

giá trị rõ ràng trên thị trường, giá trị các thuộc tính này có thể được xác định

thông qua giá hưởng thụ bằng cách so sánh nhiều nhà ở có các yếu tố hạ tầng

khác nhau. Chin and Chau (2002), thấy rằng việc nhà ở có trung tâm mua sắm

trong phạm vi bán kính 2 km sẽ làm tăng thêm khoảng 0,11% giá trị so với

những ngôi nhà không có đặc điểm này tại Penang, Malaysia.

Nghiên cứu thực nghiệm của Sander and Polasky (2008), sử dụng dữ liệu

tại thành phố Ramsey County, Minnesota, Hoa Kỳ. Kết quả những khu nhà ở có

mảng xanh và khả năng tiếp cận đến các khu vực vui chơi giải trí có cây xanh đã

được đánh giá rất cao từ những người có nhu cầu.Bên cạnh đó, ô nhiễm không

khí, tiếng ồn cũng có tác động tiêu cực đến giá nhà ở tại các nghiên cứu về yếu

tố môi trường (Nelson, 2003; Kim, 2001; Chau, 2004; Batalhone, 2002; Kim et

al, 2007). Batalhone (2002), nghiên cứu về đánh giá sự sẵn lòng trả chi phí cho

việc cải thiện ô nhiễm không khí từ một nhà máy xử lý rác ở thành phố Brasislia,

Brazil. Nelson (2003), có nghiên cứu về tiếng ồn của máy bay tại 23 sân bay ở

Cannada và Hoa Kỳ. Kết quả cho thấy rằng giá nhà giảm khoảng từ 0,5% đến

0,6% đối với một đơn vị cường độ âm thanh ở Hoa kỳ và giảm từ 0,8% đến 0,9%

giá trị ở Cannada.

2.4.3. Một số vấn đề trong mô hình hedonic

Trên thực tế, tại nước ta chưa quy định áp dụng phương pháp hedonic

price trong vấn đề xác định giá đất. Vì để ứng dụng được phương pháp hedonic

price phải thõa mãn điều kiện giả định của mô hình hedonic price là các thửa đất

ở phải có thông tin hoàn hảo và người sử dụng sẵn lòng trả ở một mức giá mà họ

thụ hưởng được những thuộc tính của hàng hóa và dịch vụ mà họ mong muốn.

Ngoài ra, giá đất ở không điều chỉnh ngay lập tức khi những thay đổi trong cầu

hoặc cung thị trường BĐS nói chung thay đổi. Trong thực tế, một số yếu tố như

thông tin không hoàn hảo và các loại chi phí khác sẽ cho kết quả điều chỉnh sau

một khoảng thời gian. Bên cạnh đó, chi phí giao dịch trong thị trường BĐS rất đa

dạng, có giá trị lớn và thị trường BĐS là thị trường luôn biến động.

Vấn đề nữa rất đáng quan tâm là hiện tượng các biến có liên quan với

nhau. Về đặc điểm môi trường, thửa đất ở có vị trí tiếp giáp hoặc gần đường giao

thông sẽ có ô nhiễm tiếng ồn lớn hơn và nồng độ các chất ô nhiễm không khí cao

hơn; hình dáng không chuẩn tắc trong khi diện tích hay chiều rộng mặt tiền thửa

đất thì lại rất lớn,... Có nghĩa là rất khó khăn để tách các biến độc lập và phân

tích khi tính giá của thửa đất đó.

Điều quan trọng hàng đầu là phải giả định rằng thị trường BĐS trong

trạng thái cân bằng. Vì khi ở trạng thái mất cân bằng, sẽ xuất hiện các biến động

về giá, và các ước tính về sự tác động đến giá BĐS của các biến độc lập sẽ

không có ý nghĩa.

Khi tiến hành nghiên cứu, phải tổng quan điều kiện của địa bàn và mô

hình hedonic price để xét xem điều kiện thị trường nơi nghiên cứu ứng dụng mô

hình hedonic price có thõa các điều kiện giả định của mô hình, khi đó ứng dụng

mô hình cho kết quả chính xác và có ý nghĩa.

2.5. Tóm lƣợc các nghiên cứu liên quan

2.5.1. Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới

Hầu hết các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới sử dụng phương pháp

hedonic để tìm ra mối quan hệ giữa thuộc tính xem xét và giá tài sản được ứng

dụng trong thị trường nhà ở.

Các nghiên cứu về thẩm định giá BĐS được thực hiện bởi Lancaster

(1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin (1995), Raymond (2002), Nelson

(2003) và rất nhiều tác giả khác. Theo Ridker, các yếu tố tác động đến giá nhà

gồm có: đặc điểm kết cấu nhà (diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây

dựng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng trường

học, tỷ lệ tội phạm), môi trường (chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn).

Sander và Plasky (2008) bằng nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Ramsey,

Hoa Kỳ cho thấy người dân đánh giá cao khu nhà có mảng xanh và khả năng tiếp

cận đến khu vui chơi giải trí có cây xanh. Nghiên cứu của Selim (2009) chỉ ra

các yếu tố: kích thước ngôi nhà, số phòng, loại nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến

trúc, hệ thống nước, hồ bơi là các biến số quan trọng ảnh hưởng tới giá nhà.

Mô hình hedonic cơ bản ban đầu được Ridker (1967) trình bày dưới dạng

tổng quát:

Pi = f (S1i … Ski , N1i … Nmi , Z1i ... Zni)

Trong đó:

Pi: Giá nhà.

S: Đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng nhà, loại

hình xây dựng và một số nhân tố khác.

N: Đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất

lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác.

Z: Môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng không khí, nguồn nước,

tiếng ồn và các yếu tố khác.

Mô hình chi tiết hơn có dạng:

Pi = α0 + α1S1i + α2iS2i + … + αkiSki + β1N1i + β2N2i + … + βmNmi

+ γaZai

Các nghiên cứu về định giá đất được thực hiện bởi Chicoine (1981), Burt

(1986), Benirschka và Binkley (1994), Bastian (2002), Turner (2005) và rất

nhiều tác giả khác. Nghiên cứu của M. Turner (2005), chứng minh chất lượng

môi trường sống, cảnh quan, an ninh khu vực, sự thân thiện của hàng xóm đã có

tác động đến giá đất. A. V. Xevaxtianov (2007), chỉ ra các yếu tố tác động đến

giá đất ở dân cư bao gồm: khả năng tiếp cận của người dân đến trung tâm đô thị,

dịch vụ công cộng, hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, mức độ phát triển của các dịch

vụ công cộng, môi trường và khí hậu.

IU. Kochetkov và N. Kalinina (2007), trong một nghiên cứu được tiến

hành ở S. Peterburg, Nga đã dựa trên 211 giao dịch được phân chia theo 11

nhóm phố và đại lộ, từ những con phố tầm thường nhất đến đại lộ Nepxki để

chứng minh mối tương quan chặt chẽ giữa giá thuê mặt bằng với vị trí con

đường, có kết luận rằng vị trí đại lộ Nepxki làm tăng giá thuê mặt bằng cửa hàng

và BĐS thương mại lên gần gấp đôi so với ở các con đường khác.

Bajari và Kahn (2007), sử dụng mô hình hedonic để dự đoán nhu cầu nhà

ở và đánh giá lợi ích, chi phí của việc mở rộng đô thị. Việc mở rộng đô thị có cả

chi phí và lợi ích, chi phí là thời gian đi lại hàng ngày từ nhà đến nơi làm việc xa

hơn, lợi ích là người dân có thể mua được mảnh đất hoặc ngôi nhà lớn hơn. Kết

quả nghiên cứu cho thấy mức giá cao người dân sẵn lòng trả để tránh đi lại hàng

ngày xa hơn, ngược lại một mức giá thấp người dân sẵn lòng trả để có một mảnh

đất hoặc ngôi nhà lớn hơn.

Gabriel Kayode Babawale (2011), yếu tố ngoại tác tác động đến BĐS

cũng ảnh hưởng tới giá của BĐS đó, ông sử dụng mô hình hedonic xét các yếu tố

như: khoảng cách từ BĐS đến nhà thờ, khoảng cách từ BĐS đến nơi làm việc, an

ninh, nơi đậu xe,… Kết quả mô hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác nhà thờ

ảnh hưởng tiêu cực đến giá BĐS, BĐS càng xa nhà thờ thì giá có giá hơn.

Bernardo (2002), trong một nghiên cứu ứng dụng mô hình hedonic để

đánh giá ảnh hưởng của môi trường đến các căn hộ. Ô nhiễm từ một nhà máy xử

lý nước thải tại Brasilia, Brazil. Bốn mô hình với 20 biến phân tích ảnh hưởng

của môi trường không khí tới giá của các căn hộ: Thu nhập bình quân đầu người

của dân số sống ở khu vực nghiên cứu, tổng diện tích của căn hộ, khoảng cách từ

các căn hộ tới trung tâm, tác động môi trường, số năm sở hữu căn hộ, số phòng

ngủ của căn hộ, căn hộ có nhà để xe, thang máy, nhà thuốc, cửa hàng bánh, hiệu

sách, cửa hàng thịt, trạm xăng, cửa hàng rau và trái cây, nhà hàng, quán bar, các

cở sở dịch vụ công cộng (trường học, cơ quan công an, trung tâm y tế, bưu điện

và đền thờ tôn giáo) được đặt tại các khu chung cư. Kết quả mô hình với biến

môi trường là biến tác động mạnh nhất trong mô hình, căn hộ càng nằm gần nhà

máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp.

Có thể tóm lược các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới về việc sử dụng

mô hình hedonic price để nghiên cứu các biến tác động lên giá của BĐS nói

chung và giá nhà ở nói riêng gồm các biến sau: vị trí, loại nhà, các tiện ích do

căn nhà mang lại, tuổi của căn nhà, kiểu dáng tòa nhà, khoảng cách từ BĐS đến

trung tâm thành phố, khoảng cách từ căn nhà đến nơi làm việc, an ninh, nơi đậu

xe, diện tích sàn xây dựng, mức độ trang trí, số tầng nhà, nhà để xe, môi trường

xung quanh, khu vui chơi giải trí, điều kiện giao thông, thời gian giao dịch, chất

lượng không khí,... đều có tác động tích cực lên giá BĐS nói chung và giá nhà

đất nói riêng.

2.5.2. Các nghiên cứu ở Việt Nam

Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô

thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta”

của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (2004). Kết quả, tại thời điểm nghiên cứu

đã đưa ra kết luận phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất đô

thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá

đất riêng lẻ ở nước ta.

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), “Ứng dụng mô hình Hedonic

về các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh”. Nghiên cứu sử

dụng mô hình hedonic nhằm tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá của BĐS. Kết

quả phân tích cho thấy các yếu tố tác động đến giá BĐS bao gồm diện tích đất,

diện tích nhà, khoảng cách BĐS đến trung tâm thành phố và khoảng cách BĐS

đến mặt tiền đường; trong đó, vị trí của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất.

Mô hình có dạng:

Ln(PRICE) = β0 + β1AREA + β2H_AREA + β3CBD + β4DIS_ROAD +

β5LC + β6SF + β7SH + β8ST + β9TR + β10USE + εi

Trong đó:

Ln(PRICE): logarit nêbe của giá BĐS AREA: Diện tích đất (m2) H_AREA: Diện tích nhà (m2)

CBD: Khoảng cách từ BĐS tới trung tâm (km)

DIS_ROAD: Khoảng cách từ BĐS tới mặt tiền đường (m)

LC: Vị trí

SF: Chiều rộng đường hẻm phía trước (m)

SH: Hình dáng BĐS

ST: Số tầng

TR: Sân thượng

USE: Mục đích sử dụng

Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012), “Ứng dụng mô hình Hedonic

xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ”.

Nghiên cứu ứng dụng mô hình hedonic, nhóm tác giả chứng minh các yếu tố ảnh

hưởng đến giá nhà cho thuê bao gồm: diện tích sàn cho thuê, số tầng của căn hộ,

vị trí tọa lạc, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê nhà, hình thức cho

thuê, thời hạn thuê, điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng, chi phí tăng thêm

và giá cho thuê trước đây. Trong đó, giá cho thuê trước đây là yếu tố có tác động

mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện tại.

Mô hình có dạng:

Ln (PRICE) = β0 + β1FAREA + β2FLOOR + β3DESIGN + β4LC + β5MS +

β6TERM + β7E + β8ADJ + β9PRV + β10EXE

Trong đó:

PRICE: Giá căn hộ chung cư cho thuê

FAREA: Diện tích sàn cho thuê

FLOOR: Số tầng của căn hộ

DESIGN: Hình thức cho thuê

LC: Vị trí tọa lạc

MS: Trục chính

TERM: Thời hạn cho thuê

E: Chi phí sinh hoạt của người thuê nhà

ADJ: Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng

PRV: Giá cho thuê trong quá khứ

EXE: Chi phí tăng thêm

Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013), “Định giá đất hàng loạt

bằng mô hình hồi quy”, Tạp chí Phát triển kinh tế số 269. Nghiên cứu về việc

xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Kết quả cho thấy các biến khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới,

môi trường trong mô hình có ý nghĩa thống kê.

Mô hình nghiên cứu dạng: Y = β0 + βiXi + U Với Y: Đơn giá đất tính trên m2

Xi bao gồm: An ninh, cấp hẻm, chiều rộng lô đất, khoảng cách từ BĐS

đến trung tâm thành phố, kết cấu đường, mức độ kẹt xe, loại đường giao thông,

loại hẻm, loại sử dụng đất, lộ giới, môi trường sinh thái, vị trí hẻm.

Nguyễn Văn Minh (2012), đã ứng dụng mô hình hedonic price định lượng

thành phần cấu tạo giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh. Các biến số ảnh hưởng

đến giá nhà trong mô hình: khoảng cách đến trung tâm, chiều rộng đường trước

nhà, diện tích đất, diện tích sàn, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh, nhà để xe hơi,

khu vườn, cấp nhà, tiện nghi xung quanh ngôi nhà, khu vực trung tâm thành phố,

khu vực phía Đông thành phố, khu vực phía Tây thành phố, khu vực phía Nam

thành phố, khu vực phía Bắc thành phố. Kết quả cho thấy tất cả các biến đều có

tác động lên giá nhà. Riêng, biến khoảng cách đến trung tâm thành phố là có tác

động mạnh nhất.

Từ các nghiên cứu trên chúng ta có thể rút ra bài học là có thể ứng dụng

mô hình hedonic price để dự đoán giá nhà ở nói chung và giá đất ở nói riêng

nhưng phải đảm bảo các điều kiện giả định của mô hình như:

- Các yếu tố tác động đến giá đất ở gồm: vị trí, cấu trúc, hạ tầng xã hội,

môi trường sinh thái, an ninh trật tự, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác

thải,...

- Các biến khác thường dùng là: khoảng cách đến trung tâm thành phố,

hình dáng lô đất, lộ giới, diện tích thửa đất, chi tiêu hộ gia đình, số hộ nghèo

trong khu vực, khoảng cách đến trường học, chợ, bệnh viện, tỷ lệ giáo viên trên

học sinh, giấy tờ pháp lý, kích thước mặt tiền thửa đất, quy hoạch và loại đô thị,

môi trường kinh doanh, khoảng cách đến mặt tiền đường, chiều sâu hẻm, loại

đường,...

Dựa theo các kết quả nghiên cứu nêu trên và xét thấy điều kiện thực tế của

thành phố Tân An, tỉnh Long An thõa điều kiện của mô hình hedonic price như

đã nêu ở trên. Nên có thể vận dụng mô hình hedonic price để định giá đất ở nông

thôn trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.

TÓM TẮT CHƢƠNG 2

Chương này đã trình bày tóm tắt những lý thuyết tổng quan về đất đai, giá trị

và giá cả đất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất, cũng như các yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất, các khái niệm và quy định về thẩm định, định giá đất. Qua đó làm rõ

những phương pháp và các mô hình thẩm định giá đất bằng các phương trình hồi

quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm của đất đai, các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất. Đây là những lý luận cơ bản để vận dụng phân tích làm sáng tỏ

những vấn đề liên quan ở Chương 3, cũng như làm cơ sở để đưa ra những giải pháp

ở Chương 4.

Chƣơng 3 PHƢƠNG PHÁP VÀ DỮ IỆU NGHIÊN CỨU

3.1. Quy trình nghiên cứu

Sử dụng phương pháp hồi quy đa biến theo quy trình nghiên cứu nền tảng

trong kinh tế lượng của Ramu Ramanathan.

Lý thuyết, kinh nghiệm, các nghiên cứu vế BĐS, giá đất

Định dạng biến

Mô hình giá đất nghiên cứu trước đây Tìm kiếm dữ liệu thích hợp

Thiết lập mô hình dựa trên các mô hình tham khảo được

Ước lượng mô hình

Kiểm định giả thuyết

Thiết lập lại mô hình Diễn dịch kết quả

Dự báo Kiến nghị

Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu thực hiện đề tài

Nguồn: Kinh tế lượng ứng dụng, Ramanathan, 2002

Các bước thực hiện nghiên cứu:

Bước 1: Để thực hiện được luận văn này, trước tiên là đọc các lý thuyết về

kinh tế, lý thuyết về thị trường BĐS, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, giá

đất. Sau đó tham khảo các tài liệu nghiên cứu về giá đất.

Bước 2: Tìm kiếm dữ liệu thích hợp cho mô hình. Dữ liệu tác giả sử dụng từ

việc đi khảo sát thực tế tại các xã đã chọn.

Bước 3: Lựa chọn các biến, định nghĩa và xử lý biến.

Bước 4: Thiết lập mô hình dựa vào khung lý thuyết và các biến đã chọn lọc.

Bước 5: Ước lượng mô hình.

Bước 6: Kiểm định có vi phạm giả thiết hay không. Nếu có thì thiết lập lại

mô hình, chuyển lên lại bước 5, xử lý lại sao cho mô hình được chính xác, tuân theo

các giả thiết và phải giải thích được trên thực tế. Nếu mô hình đạt các tiêu chuẩn về

thống kê và đáp ứng được giả thiết thì ta chuyển sang bước 7.

Bước 7: Diễn giải kết quả dựa vào mô hình.

Bước 8: Ứng dụng mô hình hồi quy bội.

Bước 9: Tổng hợp các kết quả diễn giải, đưa ra những gợi ý chính sách.

3 2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Nhận diện các yếu tố tác động đến giá đất ở và đánh giá mức độ

ảnh hưởng của chúng đến giá đất ở chính là căn cứ để lựa chọn các tiêu chí phân

cấp vị trí đất và mức giá của từng vùng giá trị tương ứng với các vị trí đất trong xây

dựng bảng giá đất. Đây là một nội dung quan trọng, quyết định mức độ chính xác

của bảng giá đất đai.

Nội dung 2: Đánh giá kết quả định giá thực tiễn và khả năng ứng dụng phân

tích hồi quy cho việc xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất ở và các tiêu chí phân

cấp vị trí đất làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình định giá

đất đai hiện nay.

Nội dung 3: Đánh giá công tác định giá đất đai, xây dựng bảng giá các loại

đất 05 năm (2015-2019) tỉnh Long An năm 2014. Qua đánh giá so sánh bảng giá đất

quy định với tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Tân An, tỉnh

Long An sẽ thấy được những hạn chế của phương pháp định giá đất ở nói chung và

đất ở nông thôn nói riêng.

3 3 Phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu

Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các

phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu sau:

3.3.1. Phƣơng pháp nghiên cứu

3.3.1.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp

Tác giả sử dụng phương pháp này trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp

từ các tài liệu, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học tiên nghiệm đã được

công bố, sau đó tiến hành phân tích, tổng hợp các số liệu.

3.3.1.2. Phương pháp thống kê mô tả

Phương pháp này được sử dụng với các chỉ tiêu như nhỏ nhất, trung bình,

lớn nhất, tỷ lệ, tần suất để mô tả thực trạng các thửa đất có giao dịch chuyển

nhượng tại các xã thuộc thành phố Tân An.

3.3.1.3. Phương pháp so sánh

So sánh giá loại đất ở nông thôn tại các xã thuộc thành phố Tân An, quy

định tại bảng giá do UBND tỉnh Long An ban hành với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở trên thị trường sau hồi quy để đánh giá mức độ phù hợp của

bảng giá. So sánh các phương pháp định giá theo quy định của pháp luật, phương

pháp định giá đang vận dụng tại thành phố Tân An và sử dụng mô hình hồi quy

để định giá từ đó rút ra phương pháp tối ưu, chính xác và hiệu quả nhất, góp

phần vào công tác quản lý giá đất của các cơ quan nhà nước.

3.3.1.4. Phương pháp thống kê suy diễn

Phương pháp thống kê suy diễn để suy rộng từ kết quả nghiên cứu trên địa

bàn 5 xã ra thành giá của toàn bộ đất ở trên địa bàn thành phố Tân An và các địa

bàn trong tỉnh.

3.3.1.5. Phương pháp định lượng

Ứng dụng mô hình hồi quy đa biến để nghiên cứu các yếu tố tác động đến

giá đất ở tại khu vực các xã thuộc thành phố Tân An.

* Chọn mẫu

Theo kế hoạch ban đầu của tác giả, mỗi xã được tiến hành khảo sát

khoảng 40 phiếu. Kết quả cuối cùng, với 207 thửa đất có giao dịch chuyển

nhượng tác giả đã xác lập thành 207 mẫu, gồm 24 chỉ mục khảo sát với 18 biến

số để đưa vào mô hình nghiên cứu.

* Quy trình thu thập dữ liệu

Đầu tiên, tác giả xin giấy giới thiệu của cơ quan, đến liên hệ với cán bộ địa

chính đang công tác tại 5 xã thực hiện luận văn: An Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn,

Nhơn Thạnh Trung, Bình Tâm và Hướng Thọ Phú. Đề nghị được cung cấp thông tin

chuyển nhượng nhà ở và đất ở tại mỗi xã trong 2 năm 2014 và 2015, với các nội

dung sau: họ tên người nhận chuyển nhượng, số tờ bản đồ, số thửa, vị trí, diện tích,

chiều rộng mặt tiền, tình trạng giấy CNQSDĐ, môi trường, hạ tầng xã hội, viễn

thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác thải, mật độ giao thông, quy hoạch và giá

chuyển nhượng. Các thông tin khác như: khoảng cách đến trung tâm xã, trung tâm

thành phố, hạ tầng xã hội tác giả tính toán được trên bản đồ địa chính; thông tin về

quy hoạch, tác giả kiểm tra thêm ở bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ quy hoạch

xây dựng chi tiết.

Tiến hành khảo sát thêm một số thông tin của các thửa đất chuyển nhượng

còn thiếu hay có nghi ngờ về độ chính xác như: tình trạng môi trường, viễn thông,

cấp điện, cấp nước, giá thực tế chuyển nhượng,…

Tổng hợp số liệu khảo sát trên phầm mềm Excel thành bảng dữ liệu để phục

vụ cho việc xây dựng và kiểm định hàm hồi quy xác định các yếu tố tác động đến

giá đất ở nông thôn tại các xã thuộc thành phố Tân An. Nội dung khảo sát chi tiết tại

Phụ lục số 1.

* Phân tích dữ liệu

Sử dụng mô hình hedonic price để nhận diện các yếu tố tác động đến giá đất

ở nông thôn, xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến biến phụ thuộc đúng

mục đích yêu cầu của luận văn. Mô hình hồi quy được xử lý bằng công cụ phần

mềm Stata 12.

* Các biến nghiên cứu Biến phụ thuộc: gia là giá của 1 m2 đất ở nông thôn. Đây là biến định lượng

nên tác giả không cần dùng thang đo để mã hóa, đơn vị tính là VNĐ/m2. Trong đó:

- Đơn giá đất được tính bằng cách lấy giá đất lô đất chia cho phần diện tích

đất được công nhận hoặc giao dịch.

- Nếu trên đất có công trình, giá đất được tính bằng cách lấy giá giao dịch

thành công của BĐS trừ đi giá trị còn lại của công trình. Trong nghiên cứu này, tác

giả khi khảo sát không thực hiện, chỉ thực hiện phần giá của thửa đất.

Biến độc lập:

- Biến 1: culy1 là khoảng cách từ thửa đất ở đến trung tâm xã. Trung tâm xã

là nơi tập trung các cơ quan hành chính như UBND, Trạm Y tế, sân vận động,…

Đây là biến định lượng, đơn vị tính là kilomet. Khoảng cách được đo tương đối

chính xác từ vị trí của thửa đất cụ thể đến trung tâm của các xã bằng bản đồ địa

chính chính quy được thành lập trên hệ tọa độ VN-2000. Trên thực tế, các thửa đất

càng gần trung tâm xã thì khả năng đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con

người càng cao, khả năng sinh lợi lớn nên giá sẽ cao hơn giá các lô đất ở xa trung

tâm xã. Vì thế, hệ số β2 mang dấu kỳ vọng: âm.

- Biến 2: culy2 là khoảng cách từ thửa đất ở đến trung tâm thành phố. Đây là

biến định lượng, đơn vị tính là kilomet. Khoảng cách được đo tương đối chính xác

từ vị trí của lô đất, thửa đất cụ thể đến giao lộ Quốc lộ 1A với đường Hùng Vương

(trụ sở UBND thành phố Tân An) bằng bản đồ địa chính. Trên thực tế, các thửa đất

càng gần trung tâm thì khả năng đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con người

càng cao, khả năng sinh lợi lớn nên giá sẽ cao hơn giá các lô đất ở xa trung tâm

thành phố. Vì vậy, hệ số β3 mang dấu kỳ vọng: âm.

- Biến 3: crong là biến chỉ chiều rộng mặt tiền của thửa đất. Đây là biến định

lượng, được tính bằng đơn vị là mét. Mặt tiền thửa đất càng rộng càng thuận lợi cho

việc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê,… nên ảnh hưởng

đến giá đất. Hệ số β4 mang dấu kỳ vọng: dương.

- Biến 4: vtri là biến chỉ thửa đất nằm ở vị trí mặt tiền đường giao thông

chính hay không. Đường giao thông chính là trục giao thông nối liền trung tâm xã

và trung tâm thành phố. Theo nghiên cứu của Trần Thị Thu Vân và Lê Khương

Ninh, BĐS nằm ở mặt tiền đường có giá cao hơn các BĐS khác. Đây là biến định

tính dùng để phân biệt thửa đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường giao thông chính hay

không, tác giả dùng thang đo định danh (Nominal scale) để mã hóa biến này với

những giá như sau: nhận giá trị 1 nếu tọa lạc tại mặt tiền đường giao thông chính,

giá trị 0 nếu không ở mặt tiền đường giao thông chính. Do đó, hệ số β5 mang dấu kỳ

vọng: dương.

- Biến 5: hdang là biến chỉ hình dáng của lô đất, thửa đất. Đây là biến định

tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này với 2 loại chuẩn tắc và

không chuẩn tắc: nhận giá trị 1 nếu thửa đất có hình dáng chuẩn tắc (hình vuông,

chữ nhật), nhận giá trị là 0 nếu có hình dáng không chuẩn tắc (hình bình hành, hình

thang xuôi, hình thang ngược, chữ L...). Do đó, hệ số β6 mang dấu kỳ vọng: dương.

- Biến 6: htang là biến chỉ hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc. Đây là biến

định tính, nên được mã hóa bằng thang đo định danh như sau: nhận giá trị 1 khi có

từ 2 tiện ích (UBND xã, trường học, trạm xá, bệnh viện, chợ, siêu thị...) trở lên,

nhận giá trị 0 khi chỉ có từ 1 đến không có tiện tích nào trong phạm vi 1km. Hệ số

β7 mang dấu kỳ vọng: dương.

- Biến 7: aninh là biến chỉ tình hình an ninh trật tự nơi lô đất, thửa đất tọa

lạc. Đây là biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này với 2

loại an ninh tốt và an ninh thường: nhận giá trị 1 nếu thửa đất ở khu vực có an ninh

tốt, nhận giá trị là 0 nếu thửa đất ở khu vực có an ninh thường. Hệ số β8 mang dấu

kỳ vọng: dương.

- Biến 8: mtruong. Môi trường sinh thái cũng là một trong những yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở. Nếu thửa đất tọa lạc tại các khu vực có môi trường tốt, sạch sẽ

không ô nhiễm sẽ có mức giá cao hơn những nơi có môi trường ô nhiễm. Do đó, hệ

số của β9 mang dấu kỳ vọng: dương. Môi trường sinh thái của thửa đất, nhận giá trị

1 khi được đánh giá từ trung bình trở lên và nhận giá trị 0 khi đánh giá dưới trung

bình.

- Biến 9: ply là biến chỉ tình trạng pháp lý thửa đất (giấy CNQSDĐ). Đây là

biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này với 2 loại có

giấy CNQSDĐ và không có giấy CNQSDĐ: nhận giá trị 1 nếu thửa đất có giấy

CNQSDĐ, nhận giá trị là 0 nếu thửa đất không có giấy CNQSDĐ. Hệ số của β10

mang dấu kỳ vọng: dương.

- Biến 10: vthong là biến chỉ mạng lưới viễn thông. Những thửa đất có

đường truyền internet, truyền hình cáp, điện thoại,… tốt sẽ có mức giá cao hơn

những khu vực có viễn thông kém. Do đó, hệ số của β11 mang dấu kỳ vọng: dương.

Viễn thông của thửa đất nhận giá trị 1 khi được đánh giá từ trung bình trở lên và

nhận giá trị 0 khi đánh giá dưới trung bình.

- Biến 11: cdien là cấp điện. Những thửa đất có hệ thống cung cấp điện lưới

quốc gia tốt sẽ có mức giá cao hơn những khu vực hiện đang sử dụng điện tổ, ấp

theo dạng tập thể. Nhận giá trị 1 nếu thửa đất ở nơi có hệ thống cấp điện tốt, nhận

giá trị là 0 nếu ngược lại. Vì vậy, hệ số của β12 mang dấu kỳ vọng: dương.

- Biến 12: cnuoc là cấp nước. Những thửa đất có hệ thống cấp nước sạch tốt

sẽ có mức giá cao hơn những khu vực không có. Nhận giá trị 1 nếu thửa đất ở nơi

có hệ thống cấp nước sạch tốt, nhận giá trị là 0 nếu ngược lại hoặc không có. Vì

vậy, hệ số của β13 mang dấu kỳ vọng: dương.

- Biến 13: xlrac là biến chỉ việc xử lý rác thải sinh hoạt. Những thửa đất có

dịch vụ thu gom, xử lý rác thải sinh hoạt tốt sẽ có mức giá cao hơn những khu vực

không có. Nhận giá trị 1 nếu thửa đất ở nơi có dịch vụ thu gom, xử lý rác thải sinh

hoạt tốt, nhận giá trị là 0 nếu ngược lại hoặc không có. Vì vậy, hệ số của β14 mang

dấu kỳ vọng: dương.

- Biến 14: mdo là mật độ giao thông nơi thửa đất tọa lạc. Biến này được hiểu

là mật độ giao thông xung quanh khu vực dẫn đến thửa đất. Nếu mật độ giao thông

càng đông thì khả năng dẫn đến tắt đường rất cao điều đó gây khó khăn cho việc đi

lại. Điều này, sẽ dẫn đến khả năng mức giá đất ở tại những khu vực này sẽ thấp hơn

những nơi có mật độ giao thông vắng hơn. Do đó, hệ số β15 mang dấu kỳ vọng: âm.

Mật độ giao thông nhận giá trị 1 khi được đánh giá mật độ từ trung bình trở lên và

nhận giá trị 0 khi đánh giá mật độ dưới trung bình.

- Biến 15: qhoach là mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch đã được

duyệt. Biến giả mô tả thửa đất có được sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch,

nhận giá trị 1 nếu đúng quy hoạch, nhận giá trị 0 nếu không đúng quy hoạch. Do đó,

hệ số β16 mang dấu kỳ vọng: dương.

- Biến 16: dtich là biến chỉ diện tích thửa đất. Là biến định lượng, được tính

bằng đơn vị mét vuông. Diện tích thửa đất càng lớn thì khả năng đáp ứng nhu cầu

sinh hoạt của con người càng cao, đồng thời khả năng đầu tư phát triển thửa đất

càng lớn, giá đất càng cao. Vì vậy, hệ số của β17 mang dấu kỳ vọng: dương. Tuy

nhiên, bởi vì bản chất của biến gia đã bao gồm cả biến này, do đó không được đưa

vào mô hình để tránh hiện tượng nội sinh.

- Biến 17: tenxa là biến chỉ địa danh hành chính cấp xã nơi thửa đất tọa lạc.

Nhận giá trị 1 - An Vĩnh Ngãi, 2 - Bình Tâm, 3 - Nhơn Thạnh Trung, 4 - Lợi Bình

Nhơn, và 5 - Hướng Thọ Phú.

Những yếu tố khác như: thu nhập và mức sống, yếu tố tâm lý, tiếng ồn,

phong thủy, hướng thửa đất,... các yếu tố này theo suy nghĩ của tác giả cũng ít nhiều

ảnh hưởng đến sự tăng, giảm của giá đất. Tuy nhiên, trong vùng nghiên cứu qua

khảo sát bằng câu hỏi rất ít hay không có ảnh hưởng và các trường hợp khác không

có sự khác biệt lớn nên không được đưa vào mô hình.

3.3.2. Phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu

Các phần mềm sử dụng: Excel, Stata 12, MicroStation SE, V8.

Máy tính xách tay.

Bản đồ địa chính hệ tọa độ VN-2000 tỉ lệ: 1:500, 1:1000, 1:2000 và

1:5000.

Bản đồ Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 tỉ lệ 1:10.000, 1.25.000.

Bảng, biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thành phố các

năm.

Bảng giá các loại đất 5 năm (2015-2019) trên địa bàn do UBND tỉnh Long

An ban hành.

3.4. Các giả thiết nghiên cứu

Các giả thiết cơ bản của mô hình để cho việc ước lượng bằng phương

pháp bình phương nhỏ nhất (OLS: Ordinary Least Squares) sẽ là các ước lượng

tuyến tính, không chệch và có phương sai nhỏ nhất.

Mô hình hàm hồi quy có dạng:

Giả thiết 1: Các giá trị của X được xác định trước và không phải là đại

lượng ngẫu nhiên.

Giả thiết 2: Đại lượng sai số ngẫu nhiên Ui có kỳ vọng bằng 0, nghĩa là:

E (Ui/Xi) = 0

Giả thiết 3: Các sai số ngẫu nhiên có phương sai bằng nhau (phương sai

thuần nhất): Var (Ui/Xi) = σ2

Giả thiết 4: Không có hiện tượng tương quan giữa các sai số ngẫu nhiên

Ui. Điều này cũng đồng nghĩa với: Cov (Ui/Uj) = 0 (với i ≠ j)

Giả thiết 5: Không có hiện tượng tương quan giữa biến độc lập Xi và sai

số ngẫu nhiên Ui, nghĩa là: Cov (Xi/Ui) = 0

Giả thiết 6: Đại lượng sai số ngẫu nhiên có phân phối chuẩn, ký hiệu: Ui ~

N (0, σ2)

3 5 Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn Tân An

Qua phân tích các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam về

vận dụng mô hình hedonic price để định giá đất ở nêu ở Chương 2 và xét điều

kiện giá đất trên thị trường tại thành phố Tân An, tỉnh Long An, có thể nhận thấy

giá đất ở nông thôn chịu tác động của nhiều yếu tố.

Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Tân An,

tỉnh Long An có dạng:

(i = 1,2,3…n) Hàm hồi quy

Trong đó:

y : Biến phụ thuộc

x : Các biến độc lập

u : Phần dư

n : Kích thước của mẫu

i : Quan sát thứ i

Bảng 3.1. Mô tả các biến độc lập

STT Biến Mô tả biến Đơn vị tính Kỳ vọng

culy1 Khoảng cách đến trung tâm xã km (-) 1

culy2 Khoảng cách đến trung tâm thành phố km (-) 2

crong Chiều rộng mặt tiền thửa đất m (+) 3

vtri có/ không (+) 4 Biến giả mô tả vị trí của thửa đất, nhận giá trị 1 nếu ở mặt tiền, nhận giá trị 0 nếu không ở mặt tiền

5 hdang (+) chuẩn tắc/ không chuẩn tắc Hình dáng thửa đất, chuẩn tắc (hình chữ nhật, hình vuông), không chuẩn tắc (hình bình hành, hình thang xuôi, hình thang ngược, chữ L...)

6 htang tốt/ không (+)

Hạ tầng xã hội. nhận giá trị 1 khi có từ 2 tiện ích (UBND xã, trường học, trạm xá, bệnh viện, chợ, siêu thị...) trở lên, nhận giá trị 0 khi chỉ có từ 1 đến không có tiện tích nào trong phạm vi 1km

7 aninh tốt/ không (+) Tình hình an ninh trật tự khu vực thửa đất tọa lạc

8 mtruong (+) Môi trường sinh thái xung khu vực thửa đất tọa lạc nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa

trạng pháp lý thửa đất: Giấy 9 ply có/ không (+) Tình CNQSDĐ

10 vthong (+) Mạng lưới viễn thông của thửa đất nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa

11 cdien Hệ thống lưới điện quốc gia có/ không (+)

12 cnuoc Mạng lưới cung cấp nước sạch có/ không (+)

13 xlrac Xử lý rác thải có/ không (+)

14 mdo (-) Mật độ xe tham gia giao thông, nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa

15 qhoach Phù hợp quy hoạch được duyệt có/ không (+)

(+) m2 16 dtich Diện tích thửa đất

17 tenxa Tên xã thang đo định danh

Nguồn: Tác giả định dạng và phân tích

3 6 Dữ liệu nghiên cứu

3 6 1 Dữ liệu sơ cấp

Phân tích các số liệu khảo sát nhằm làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

ở nông thôn tại địa bàn nghiên cứu.

Số mẫu khảo sát được là 216 phiếu, số lượng phiếu đầy đủ thông tin sử dụng

được 207.

Nội dung khảo sát: Phiếu khảo sát có 24 nội dung được xây dựng để thể

hiện thông tin cá nhân, vị trí được thể hiện bằng số tờ bản đồ và số thửa, điều kiện

tự nhiên, kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phần khảo sát về giá chuyển

nhượng (Phụ lục 1).

Kết quả khảo sát: Kết quả tổng hợp các phiếu khảo sát, các biến môi trường;

viễn thông; mật độ giao thông với thang đo thứ bậc đánh giá mức độ. Để cho việc

thống kê có phương sai đồng nhất và ước lượng không bị chệch, tác giả dùng biến

giả để mã hóa.

Cụ thể: Môi trường rất tốt, tốt và trung bình nhận giá trị 1 - tốt; kém và rất

kém nhận giá trị 0 - không tốt. Viễn thông rất tốt, tốt và trung bình nhận giá trị 1 -

tốt; kém và rất kém nhận giá trị 0 - không. Mật độ giao thông rất đông, đông và

trung bình nhận giá trị 1 - đông; vắng và rất vắng nhận giá trị 0 - không đông.

3 6 2 Dữ liệu thứ cấp

Thông tin các số liệu thống kê về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã

hội trên địa bàn nghiên cứu trong những năm gần đây thông qua Niên giám thống

kê tỉnh Long An. Các thông tin thu thập từ tài liệu ở các dự án: quy hoạch sử dụng

đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập bản đồ giá đất thành phố Tân An và dự án

xây dựng bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Long An.

TÓM TẮT CHƢƠNG 3

Nội dung chính của Chương 3 bao gồm quy trình nghiên cứu, nội dung

nghiên cứu, các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn, phương tiện và mô hình

nghiên cứu.

Trong chương cũng trình bày các phương pháp là điều tra, thống kê mô tả, so

sánh, bản đồ và phương pháp định lượng để phân tích các dữ liệu theo mục tiêu

nghiên cứu. Bên cạnh đó, tác giả cũng trình bày tóm tắt nguồn dữ liệu được sử dụng

để phân tích nghiên cứu và đặt ra được các giả thiết nghiên cứu.

Nội dung của Chương 3 là cơ sở để sử dụng trong các chương sau.

Chƣơng 4 THẢO U N KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu

4.1.1. Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1. Vị trí địa lý

Hình 4.1. Vị trí tỉnh Long An

Nguồn: Wikimapia.org

Tỉnh Long An có 15 đơn vị cấp huyện trực thuộc, gồm thành phố Tân An, thị xã

Kiến Tường và 13 huyện. Thành phố Tân An là trung tâm kinh tế - xã hội của tỉnh, có

vị trí nằm trên trục Quốc lộ 1A và đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Trung

Lương, nối thành phố Hồ Chí Minh với tỉnh Tiền Giang và các tỉnh đồng bằng sông

Cửu Long, cách thành phố Hồ Chí Minh 47 km về phía Tây Nam theo Quốc lộ 1A.

Ranh giới hành chính được xác định như sau:

- Đông giáp: hai huyện Tân Trụ và Châu Thành.

- Tây và Nam giáp: tỉnh Tiền Giang.

- Bắc giáp: huyện Thủ Thừa.

Hình 4.2: Vị trí thành phố Tân An

Nguồn: Wikimapia.org

Thành phố Tân An là đô thị loại 3, với tổng diện tích tự nhiên 8.173,37 ha, dân

số 133.848 người. Tính đến cuối năm 2013, khu vực nông thôn thuộc thành phố Tân

An gồm 5 xã với dân số ước 34.787 người, chiếm 25,88% dân số của toàn thành phố

(Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).

Các khu dân cư nông thôn của thành phố được hình thành mang tính tự phát,

bám vào các trục lộ chính, đường liên xã và kênh rạch. Điều đáng lưu ý trong phát triển

khu dân cư nông thôn hiện nay là ở dọc các khu vực ven sông, rạch còn một số hộ đang

sinh sống không theo quy hoạch làm cản trở giao thông và ô nhiễm môi trường nước.

Nhìn chung, cơ sở hạ tầng của các địa bàn khu dân cư nông thôn chỉ mới ở mức đáp

ứng cho hiện tại.

5 xã trực thuộc thành phố Tân An có vị trí nằm bao bọc các phường thuộc trung

tâm thành phố. Một, xã Hướng Thọ Phú nằm ở Tây Bắc thành phố Tân An có diện tích

873,22 ha, trục giao thông chính là đường Đỗ Trình Thoại và đường tỉnh 834; hai, xã

Nhơn Thạnh Trung nằm ở Đông Bắc thành phố Tân An, có diện tích 871,67 ha, trục

giao thông chính là đường tỉnh 833 và đường Trần Minh Châu; ba, xã Bình Tâm nằm ở

Đông Nam thành phố Tân An, có diện tích 592,48 ha, trục giao thông chính là đường

Nguyễn Thông và một đoạn đường Nguyễn Đình Chiểu; bốn, xã An Vĩnh Ngãi nằm ở

phía Nam thành phố Tân An, có diện tích 670,37 ha, trục giao thông chính là đường

Châu Thị Kim; và năm, xã Lợi Bình Nhơn nằm ở phía Tây thành phố Tân An, có diện

tích 1201,22 ha, trục giao thông chính là Quốc lộ 62 (Tổng kiểm kê đất đai tỉnh Long

An, 2015).

4.1.1.2. Địa hình, địa mạo

Địa hình thành phố Tân An mang đặc điểm chung của vùng Đồng bằng sông

Cửu Long, được bồi đắp liên tục dẫn đến sự hình thành đồng bằng có bề mặt bằng

phẳng và nằm ngang khá điển hình. Độ cao tuyệt đối biến đổi từ 0,5-2m, trung bình là

1-1,5m.

Hầu hết diện tích đất của thành phố Tân An không bị ngập úng, rải rác có những

điểm trũng dọc hai bên bờ sông, rạch bị ngập nước về mùa mưa. Nhìn chung, địa hình

Tân An tương đối thấp, dễ bị tác động khi triều cường hoặc khi lũ Đồng Tháp Mười về.

Với dạng địa hình này, rất thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, không

thuận lợi cho các công trình xây dựng.

4.1.1.3. Khí hậu

Thành phố Tân An nằm trong nền chung của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa

cận xích đạo, ít gió bão lớn, nền nhiệt cao và ổn định. Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt,

mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.

Nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất 23,40C, trung bình cao nhất 27,90C nhiệt độ trung bình năm 26,40C, chệnh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng lạnh nhất khoảng 40C. Tổng tích ôn 9.8180C, với tổng tích ôn cao cho phép gieo trồng

3 - 4 vụ cây ngắn ngày/năm. Số giờ nắng trung bình năm khoảng 2.200 - 2.300 giờ.

Lượng mưa trung bình hàng năm 1.485mm. Tuy nhiên lượng mưa phân bố

không đều theo thời gian trong năm, mùa mưa chiếm khoảng tới 85% lượng mưa cả

năm. Lượng mưa các tháng trong mùa mưa khoảng 130 - 300mm/tháng. Trong mùa

mưa thường có những đợt mưa ít hoặc không mưa liên tục từ 7 - 12 ngày vào các tháng

7, 8 gây ra những đợt hạn ngắn. Mùa khô rất ít mưa, nhất là các tháng 1, 2, 3, lượng

mưa trong các tháng này chỉ khoảng dưới 10mm/tháng.

Độ ẩm không khí tương đối ổn định trong năm, độ ẩm bình quân 87,6%, độ ẩm

trung bình tháng cao nhất: 91,0% (tháng 9), độ ẩm trung bình thấp nhất: 84,0% (tháng

4) (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).

4.1.1.4. Giao thông

Mạng lưới giao thông được đầu tư xây dựng góp phần tạo động lực phát triển

kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân dân. Hiện tại, thành phố Tân An có

133km đường nhựa; trên 90% hẻm nội thành được bê tông hoá, đường liên ấp được trải

sỏi đỏ.

Nói chung, mạng lưới giao thông của thành phố chưa hoàn chỉnh, cấp đường và

chất lượng đường nhiều tuyến còn chưa đảm bảo (Niên giám thống kê tỉnh Long An,

2014).

4.1.1.5. Y tế

Mạng lưới cơ sở y tế của thành phố đã được quan tâm đầu tư, cơ bản đáp ứng

nhu cầu khám chữa bệnh cho nhân dân và tạo điều kiện cho người dân được hưởng các

dịch vụ y tế thuận tiện. Cơ sở vật chất trang thiết bị ngày càng được đầu tư, nâng cấp

(100% trạm y tế xã có đủ số giường bệnh, 100% các trạm có tủ thuốc; 100% trạm y tế

xã có trang thiết bị từ tối thiểu đến hoàn thiện, 100% trạm y tế xã cung cấp thuốc thiết

yếu). Toàn bộ cán bộ y tế thành phố, y tế phường, xã đều được nâng cao về năng lực,

trình độ quản lý, trình độ chuyên môn qua các lớp bồi dưỡng, các đợt tập huấn,... Năm

2014 trẻ em đều được tiêm phòng 7 loại vắc xin, khám sức khoẻ cho học sinh các cấp

(mẫu giáo đạt 92,16%, tiểu học đạt 99,33% và trung học đạt 97,22%), phòng chống suy

dinh dưỡng cho trẻ dưới 5 tuổi và thai phụ (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).

4.1.1.6. Chợ

Trên địa bàn thành phố có 9 chợ, 3 cửa hàng tự chọn tiện ích, 1 siêu thị tổng

hợp, 1 siêu thị chuyên dùng đây là trung tâm mua sắm và trao đổi hàng hóa của nhân

dân.

4.1.1.7. Quốc phòng, an ninh

Trong những năm qua, thành phố Tân An đã gắn phát triển kinh tế với quốc

phòng, xây dựng củng cố quốc phòng gắn liền với xây dựng thế trận an ninh nhân dân.

Các cấp chính quyền thành phố Tân An đã chỉ đạo xây dựng lực lượng dân quân, tự vệ,

lực lượng dự bị động viên đảm bảo chất lượng, xây dựng cơ quan quân sự vững mạnh

toàn diện sẵn sàng chiến đấu trong mọi tình huống. Duy trì và mở rộng cụm an ninh

nhân dân và ban bảo vệ dân phố. Tăng cường công tác phòng ngừa đấu tranh trấn áp tội

phạm có hiệu quả. Thường xuyên đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục chính trị tư

tưởng.

4.1.1.8. Viễn thông

Hệ thống thông tin liên lạc của thành phố đã sớm hình thành và tương đối hiện

đại với trang thiết bị đủ đáp ứng yêu cầu thông tin liên lạc trong và ngoài nước. Công

tác phục vụ tại các dịch vụ bưu chính đạt kết quả khá, các tuyến đường thư duy trì hoạt

động tốt; mạng Internet phát triển đã đáp ứng kịp thời trong việc nắm bắt thông tin.

Tính đến cuối năm 2013, hiện trạng bưu chính viễn thông thành phố Tân An

phần quy hoạch nhà trạm bưu chính viễn thông, như sau:

- Thuê bao cố định 28.275 thuê bao với 14 điểm chuyển mạch

- Số trạm BTS mạng di động lá 141 trạm.

- Số bưu cục và bưu điện văn hóa xã: 10 điểm.

Hệ thống truyền thanh, truyền hình đã được xây dựng, sửa chữa, nâng cấp đảm

bảo cung cấp kịp thời những thông tin về tình hình kinh tế - xã hội, chủ trương, đường

lối chính sách của Đảng và pháp luật Nhà nước.

Tuy nhiên, hiện tại mạng lưới điện thoại, Internet, truyền hình kỹ thuật số vẫn

chưa triển khai đến các khu vực vùng sâu của các xã (Niên giám thống kê tỉnh Long

An, 2014).

4.1.1.9. Cấp điện

Mạng lưới điện Tân An nằm trong hệ thống lưới điện Quốc gia qua tuyến cao

thế 110KVA Phú Lâm - Bến Lức - Tân An chuyển xuống các tuyến trung thế 15 KV

rồi đi về các trạm hạ thế 22/15/0,4 KV để cấp điện hạ thế 380/220V cho các hộ tiêu

thụ, được nâng cấp tu bổ và bảo dưỡng thường xuyên. Hiện tại 100% hộ dân đã được

sử dụng điện lưới quốc gia, chỉ tiêu điện sinh hoạt 750kwh/người/năm. Toàn thành phố

có 108 tuyến đường điện chiếu sáng công cộng, trong đó gần 100% đường khu vực nội

thành được chiếu sáng. Tại các giao lộ chính và khu công viên đều có hệ thống đèn tín

hiệu giao thông, đèn trang trí, góp phần đảm bảo trật tự và mỹ quan đô thị.

Tuy nhiên, vẫn còn một số khu vực vùng ven của các xã chưa được cấp điện

lưới (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).

4.1.1.10. Cấp nước

Hệ thống cấp nước thành phố đã sớm hình thành, góp phần nâng cao đời sống

dân cư. Trong những năm qua tỉnh đã quan tâm đầu tư cho nhà máy cấp nước Tân An

để mở rộng và cải tạo mạng lưới cấp nước. Tính đến nay đã có hơn 100 km đường ống

cấp nước và nhiều cụm cấp nước cục bộ. Nhà máy nước Tân An có công suất 15.000 m3/ngày-đêm, đảm bảo gần 95 % hộ dân sử dụng nước sạch sinh hoạt với mức sử dụng

140 lít/người/ngày ở khu vực nội thành.

Tuy nhiên, vẫn còn một số khu vực vùng sâu của các xã chưa được cấp nước

sạch (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).

4.1.1.11. Thu gom rác thải

Thành phố đã tổ chức được hệ thống xe thu gom rác thải, nhưng chỉ thực hiện

được trong khu nội thành và các trục đường chính đến trung tâm của các xã.

4.1.2. Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của Tân An

4.1.2.1. Thực trạng phát triển đô thị

Ngày 24/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 38/NQ-CP về việc thành

lập thành phố Tân An từ thị xã trực thuộc tỉnh Long An. Dân số khu vực đô thị năm

2010 khoảng 99.656 người, chiếm 74,12% dân số toàn thành phố.

Hạ tầng giao thông một số tuyến đường phố chính gần đây được nâng cấp, tuy

nhiên còn nhiều tuyến đang bị xuống cấp và bề rộng mặt đường nhỏ hẹp, chưa đảm bảo

an toàn giao thông đô thị, cần phải chỉnh trang lại. Hệ thống giao thông phát triển chưa

tương xứng so với yêu cầu, nói chung chỉ đáp ứng cho nhu cầu hiện tại. Hệ thống thoát

nước đô thị chậm cần có kế hoạch đầu tư cụ thể. Hệ thống điện chiếu sáng đô thị nhiều

nơi chưa đáp ứng được độ sáng và chưa đảm bảo an toàn.

Về các dự án phát triển đô thị, tính đến cuối năm 2014 có tất cả 19 dự án đã và

đang triển khai thực hiện, trong đó 03 dự án xin thu hồi giấy chứng nhận đầu tư (thuộc

thẩm quyền cấp tỉnh), 01 dự án đề nghị tự tìm vị trí khác, 05 dự án gia hạn bồi thường

và 10 dự án đang triển khai thực hiện.

Hiện nay, việc phát triển không gian đô thị theo quy hoạch chung trước đây đã

không còn phù hợp nữa. Vì vậy, UBND thành phố đã tiến hành lập điều chỉnh quy

hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2030 và tầm nhìn sau năm 2030 với lý do:

- Cấu trúc không gian không còn phù hợp với thực tế hiện nay.

- Chưa khai thác đúng các lợi thế về vị trí địa lý, tiềm năng về kinh tế, cảnh

quan, du lịch và tiềm năng về giao thông vận tải nội vùng và liên vùng của thành phố.

- Tài nguyên thiên nhiên và các nguồn lực về phát triển kinh tế xã hội chưa được

sử dụng hợp lý, chưa gắn kết với các khu vực lân cận.

- Hạ tầng kỹ thuật đầu tư chưa đáp ứng kịp nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và

đô thị hóa mạnh mẽ của thành phố.

- Chưa khai thác không gian cảnh quan dọc sông Vàm Cỏ Tây và sông Bảo

Định.

4.1.2.2. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

Thời gian qua, các công trình kết cấu hạ tầng của thành phố được quan tâm đầu

tư bằng nhiều nguồn vốn (nhà nước, nhân dân và các tổ chức xã hội), đã tạo điều kiện

phát triển kinh tế - xã hội của Tân An có bước phát triển khá, thể hiện trên các mặt sau:

Mạng lưới giao thông được đầu tư xây dựng góp phần tạo động lực phát triển

kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân dân. Hiện thành phố Tân An có

133km đường nhựa; trên 90% hẻm nội thành được bê tông hoá, đường liên ấp được trải

sỏi đỏ.

Nói chung, mạng lưới giao thông của thành phố tương đối hoàn chỉnh. Tuy

nhiên cấp đường và chất lượng đường nhiều tuyến còn chưa đảm bảo.Vì vậy, để thực

hiện được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố cần phải dành một quỹ

đất thích hợp cho việc nâng cấp, mở rộng, làm mới một số tuyến nhằm chỉnh trang và

phát triển (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).

4.1.3. Đánh giá chung

4.1.3.1. Những thuận lợi

Với vị trí địa lý thuận lợi, khả năng kết nối giao thông với các tỉnh và thành phố

Hồ Chí Minh chính là điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư, giao lưu kinh tế với các

tỉnh và thành phố. Thành phố Tân An tập trung nhiều nhà máy, công ty nên đã giải

quyết được vấn đề lao động tại địa phương cũng như lao động các huyện lân cận.

Là trung tâm hành chính, chính trị của tỉnh, vai trò là đô thị trung tâm trong

vùng kinh tế trọng điểm và là đầu tàu trong phát triển kinh tế xã hội nên Tân An được

tỉnh quan tâm đầu tư, hỗ trợ và tạo mọi điều kiện để phát triển.

4.1.3.2. Những hạn chế

Việc xây dựng các khu công nghiệp, thương mại - dịch vụ, khu dân cư, khu

trung tâm hành chính, văn hoá, thể dục thể thao, các công trình công cộng và hệ thống

cơ sở hạ tầng,... là một trong những vấn đề trọng tâm trong việc đầu tư phát triển của

thành phố trong thời gian tới. Điều đó đòi hỏi phải dành quỹ đất đai không nhỏ cho

những mục đích này.

Trình độ nguồn nhân lực hạn chế, vẫn còn số lượng lớn lao động phổ thông ở

khu vực nông thôn chưa qua đào tạo, đang làm nông nghiệp là chủ yếu, việc chuyển

đổi sang các ngành nghề khác gặp khó khăn.

Đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển kỹ thuật, xã hội còn thấp và chưa đồng bộ, tốc

độ phát triển kinh tế tăng nhanh nhưng về mặt giá trị còn thấp, nguồn vốn còn hạn chế

chưa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Tình hình trật tự đô thị có lúc, có nơi chưa tốt; tình trạng ngập nước, xả nước

thải sinh hoạt, chăn nuôi; việc lấn chiếm vỉa hè vẫn còn xảy ra ở một số tuyến đường,

làm ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị, an toàn giao thông và vệ sinh môi trường.

4.2. Bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh ong An

Công tác xây dựng dự án bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long

An do Trung tâm Công nghệ thông tin, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An

thực hiện. Bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long An được thực hiện

đảm bảo các nguyên tắc:

(1) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong

điều kiện bình thường và trong khung giá đất quy định tại bảng giá ban hành kèm theo

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ.

(2) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ

tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy

hoạch thì mức giá như nhau.

(3) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các xã có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng

như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch

thì mức giá như nhau.

Giá đất ở tại 5 xã thuộc thành phố Tân An được trích tại Phụ lục 14.

* Hạn chế của Bảng giá đất:

Theo quy trình định giá đất của cơ quan nhà nước, về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất trước tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí.

Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã được chuyển nhượng. Điều

này, trên lý thuyết thì có thể thu thập được, nhưng trong thực tế không phải bất cứ thời

điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thường phân bố không đồng đều, mà

thường tập trung ở các khu đô thị mới, khu giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, tại các

khu vực đang thực hiện các dự án đầu tư phát triển,... Trong khu đô thị ổn định thì ít

chuyển nhượng hơn, vì vậy để đảm bảo có đủ số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn là

điều khó thực hiện.

Để giải quyết vướng mắc trên cũng theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi

Trường có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những vùng vị trí tương đồng

hay thông tin giá rao bán hay rao mua trong vùng. Tuy nhiên, trong việc xác định vùng

giá trị dựa vào các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế - xã hội và hạ tầng kỹ thuật, thì lại

không có những căn cứ định lượng. Do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ tiêu tổng

hợp xác định vùng đồng giá là mức giá chuyển nhượng trong vùng.

Từ thực tế trên, phương pháp phân tích các yếu tố ảnh hưởng để xây dựng hàm

hồi quy giá đất phụ thuộc vào tất cả các yếu tố có tính tương đối xác định được, đề xuất

với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là

±15%.

4.3. Xử lý số liệu khảo sát tại Tân An

Số liệu điều tra tại thành phố Tân An được thu thập theo phiếu khảo sát. Sau đó,

thống kê các thông tin về thửa đất ở tại các xã thành bảng tổng hợp.

Kết quả khảo sát được 207 phiếu, số liệu được nhập vào phần mềm Excel và mã

hóa đưa vào mô hình hồi quy để xử lý thông qua phần mềm xử lý thống kê Sata 12.0.

Bảng 4.1. Kết quả thống kê giá đất ở nông thôn của thị trường qua khảo sát

Giá đất chuyển nhượng trên thị trường (VNĐ/m2) STT Xã Số phiếu khảo sát Bình quân Cao nhất Thấp nhất

1 An Vĩnh Ngãi 896.562 2.476.246 150.000 59

2 Bình Tâm 1.216.516 3.821.656 200.000 46

3 Nhơn Thạnh Trung 844.681 2.420.000 74.404 31

4 Lợi Bình Nhơn 1.666.987 3.749.206 190.000 35

5 Hướng Thọ Phú 749.905 2.600.000 175.000 36

Nguồn: Tính toán của tác giả

4.3.1. Kết quả thống kê mô tả

Mô hình nghiên cứu bao gồm 17 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc, thống kê

mô tả các biến chi tiết như sau:

Tổng số mẫu quan sát là 207. Đơn giá 1m2 đất ở nông thôn giao dịch qua khảo sát trung bình là

là 74.404VNĐ/m2 và giá cao nhất thấp nhất

1.066.942VNĐ/m2, giá là 3.821.656VNĐ/m2; Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã của mẫu khảo sát

trung bình là 1,52km, gần nhất là 0,12km và xa nhất là 4,87km; Khoảng cách trung

bình mẫu khảo sát từ thửa đất đến trung tâm thành phố là 5,82km, gần nhất là

3,15km và xa nhất là 10,77km; Diện tích thửa đất của mẫu khảo sát trung bình là

344,58m2, nhỏ nhất là 31,5m2 và lớn nhất là 3.200m2; Chiều rộng mặt tiền thửa đất

trung bình là 8,24m, lớn nhất là 50m và nhỏ nhất là 1,66m; Có 29/207 thửa đất có vị

trí mặt tiền, chiếm 14,01%; 163/207 thửa đất có hình dáng chuẩn tắc, chiếm 78,74%

(Phụ lục 2).

Có 95/207 thửa đất có hạ tầng xã hội tốt, chiếm 45,89%; 109/207 thửa đất có

an ninh trật tự tốt, chiếm 52,66%; 190/207 thửa đất có môi trường sinh thái tốt,

chiếm 91,79% (Phụ lục 3).

Có 195/207 thửa đất có giấy CNQSDĐ, chiếm 94,20%; 83/207 thửa đất có

mạng lưới viễn thông tốt, chiếm 40,1%; 176/207 thửa đất được cung cấp hệ thống

lưới điện quốc gia tốt, chiếm 85,02% (Phụ lục 4).

Có 78/207 thửa đất được cung cấp mạng lưới nước sạch tốt, chiếm 37,68%;

65/207 thửa đất có dịch vụ xử lý rác thải sinh hoạt, chiếm 31,4%; 1139/207 thửa đất

ở nơi có mật độ giao thông đông, chiếm 67,15% (Phụ lục 5).

Có 63/207 thửa đất ở nông thôn đã xác định phù hợp quy hoạch sử dụng đất,

quy hoạch xây dựng nhà ở, chiếm 30,43%; Có 59 mẫu khảo sát tại xã An Vĩnh

Ngãi, 46 mẫu tại xã Bình Tâm, 31 mẫu tại xã Nhơn Thạnh Trung, 35 mẫu tại xã Lợi

Bình Nhơn, và 36 mẫu tại xã Hướng Thọ Phú (Phụ lục 6).

4.3.2. Kết quả hồi quy mô hình

4.3.2.1. Kết quả xây dựng hàm hồi quy

Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất (OLS : Ordinary Least Squares)

được sử dụng với biến phụ thuộc là gia (giá đất ở nông thôn) và các biến độc lập

được mô tả ở Bảng 3.1.

loggiai = β1 + β2culy1 + β3culy2 + β4crong + β5vtri + β6hdang + β7htang +

β8aninh + β9mtruong + β10ply + β11vthong + β12cdien + β13cnuoc + β14xlrac +

β15mdo + β16qhoach + ui

Trong đó:

βi : các hệ số của mô hình hồi quy (i: từ 1 đến 16)

ui: sai số của mô hình hồi quy

Biến phụ thuộc:

gia: Đơn giá 1m2 đất ở nông thôn.

loggia: logarit tự nhiên của gia.

Biến độc lập:

culy1: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã (km).

culy2: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố (km).

crong: Chiều rộng mặt tiền thửa đất (m).

vtri: Vị trí mặt tiền thửa đất.

hdang: Hình dáng thửa đất.

htang: Hạ tầng xã hội tốt.

aninh: An ninh trật tự.

mtruong: Môi trường sinh thái.

ply: Tình trạng pháp lý.

vthong: Mạng lưới viễn thông.

cdien: Cung cấp lưới điện quốc gia.

cnuoc: Cung cấp mạng lưới nước sạch.

xlrac: Xử lý rác thải sinh hoạt.

mdo: Mật độ giao thông.

qhoach: Phù hợp quy hoạch.

4.3.2.2 Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phương pháp OLS

Các biến có mức ý nghĩa thống kê 1% (***):

- Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố.

- An ninh trật tự.

- Tình trạng pháp lý.

Các biến có mức ý nghĩa thống kê 5% (**):

- Chiều rộng mặt tiền thửa đất.

- Vị trí tiếp giáp mặt tiền của thửa đất.

- Phù hợp quy hoạch.

Các biến có mức ý nghĩa thống kê 10% (*):

- Hình dáng thửa đất.

Các biến không có ý nghĩa thống kê gồm:

- Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã.

- Hạ tầng xã hội.

- Môi trường sinh thái.

- Mạng lưới viễn thông.

- Cung cấp lưới điện quốc gia.

- Mạng lưới cung cấp nước sạch.

- Xử lý rác thải.

- Mật độ giao thông.

Kết quả hồi quy của mô hình 1 tại Phụ lục 7

Bảng 4.2. Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa thống kê

P_ TT BIẾN TÊN BIẾN R2 PHỤ LỤC VALUE

1 culy2 0.000 0.2025 8 Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố

crong Chiều rộng mặt tiền thửa đất 0.000 0.1325 8 2

vtri 0.000 0.2530 8 3 Biến giả vị trí tiếp giáp mặt tiền của thửa đất (có = 1, không = 0)

4 hdang 0.000 0.2355 9 Hình dáng thửa đất (chuẩn tắc = 1, không chuẩn tắc = 0)

aninh 0.000 0.5657 9 5 Biến giả về an ninh trật tự (tốt = 1, không tốt = 0)

ply Giấy CNQSDĐ (có = 1, không = 0) 0.000 0.2354 9 6

qhoach Phù hợp quy hoạch (có = 1, không = 0) 0.000 0.5174 10 7

Nguồn: Kết quả hồi quy từng biến của tác giả Một trong những yếu tố phản ánh ý nghĩa của mô hình hồi quy là hệ số R2 và

hệ số này là một hàm không giảm theo số lượng biến đưa vào mô hình. Điều này có nghĩa khi đưa càng nhiều biến vào mô hình hồi quy thì giá trị R2 càng cao (gần 1

càng tốt), tuy nhiên không phải biến nào đưa vào hàm hồi quy cũng có ý nghĩa giải

thích cho sự biến thiên của biến phụ thuộc.

Căn cứ vào kết quả hồi quy của mô hình 1, ta loại các biến độc lập có chỉ tiêu

p_value > 0.1, tiến hành xây dựng mô hình hồi quy thứ 2.

Kết quả hồi quy của mô hình 2 tại Phụ lục 10

4.3 3 Kiểm định các giả thiết

4.3.3.1. Dò tìm vi phạm của hàm hồi quy

Nhằm tăng cường khả năng giải thích và có được sự chính xác cho mô hình

tác giả tiến hành dò tìm các vi phạm cần thiết. Tiến hành xem xét xem mô hình có

vi phạm những giả định quan trọng hay không và nếu có thì có ảnh hưởng lớn đến ý

nghĩa của mô hình và tìm cách khắc phục.

4.3.3.2. Kiểm định đa cộng tuyến

Kết quả kiểm định đa cộng tuyến cho thấy độ phóng đại phương sai (VIF)

của các biến trong mô hình nhỏ hơn so với 10 nên kết luận các biến đưa vào mô

hình chưa phát hiện hiện tượng đa cộng tuyến (Phụ lục 11).

4.3.3.3. Kiểm định phương sai thay đổi

Bằng hettest:

Giả thiết:

H0: Phương sai của sai số không đổi

H1: Phương sai của sai số thay đổi

Kết quả:

P_value là 0,3877 = 38,77% > 5% nên chấp nhận giả thiết H0, mô hình chưa

phát hiện có phương sai của sai số thay đổi (Phụ lục 12)

4.3.3.4. Kiểm định hệ số tương quan

Tại Phụ lục 11, chưa phát hiện hệ số tương quan giữa các biến ở mức gần

bằng 1, do đó hệ số tương quan giữa các biến định lượng của mô hình là tương đối

phù hợp.

Bên cạnh đó, ta thấy mối tương quan giữa biến loggia và biến crong ở mức

quá yếu (-0,3639). Điều này có thể giải thích chiều rộng mặt tiền thửa đất có tác

động rất ít đến giá đất theo hướng ngược lại.

4.3.3.5. Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn

Sử dụng phương pháp kiểm định Jarque-Bera, bằng sktest:

Giả thiết:

H0: Phần dư có phân phối chuẩn

H1: Phần dư không có phân phối chuẩn

Kết quả:

P_value là 0,3424 = 34,24% > 5% nên chấp nhận giả thiết H0, phần dư có

phân phối chuẩn (Phụ lục 12).

4.3.3.6. Kiểm định sự phù hợp của mô hình

Để đánh giá mức độ thích hợp của mô hình hồi quy, nghĩa là mô hình hồi

quy giải thích được bao nhiêu phần trăm sự thay đổi của biến phụ thuộc, thì ta sử dụng giá trị hệ số xác định R2. Hệ số R2 càng gần 1 bao nhiêu thì mô hình hồi quy

càng có ý nghĩa bấy nhiêu.

Giả thiết: H0: R2 = 0 H1: R2 > 0

Kết quả:

Prop - F = 0.000 < 0.01 nên bác bỏ giả thuyết H0, nghĩa là ở mức ý nghĩa 1%

mô hình có ý nghĩa thông kê.

R2 = 0.8382 có nghĩa là mô hình hồi quy đã giải thích được 83,82% sự thay

đổi của các biến phụ thuộc, mô hình có độ phù hợp cao.

4.3.3.7. Kiểm định hệ số mô hình hồi quy

H0: βi = 0 (i từ 1 đến 16)

Ta có:

P-value < α (5%) bác bỏ giả thuyết H0, nghĩa là các biến culy2, crong, vtri,

hdang, aninh, ply và qhoach có ý nghĩa thống kê.

4.3 4 Kết luận mô hình các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại Tân An

Từ kết quả phân tích hồi quy đa biến ở mô hình 2, cho thấy: Có 7 biến có ý

nghĩa thống kê khi giá trị p_value của các biến này đều nhỏ hơn mức ý nghĩa 10%

(p_value < 0,1). Cụ thể, các biến culy2, vtri, aninh, ply và qhoach có độ tin cậy

99% (p_value = 0,000 < 0,01); biến crong có độ tin cậy 95% (p_value = 0,001 <

0,05); biến hdang có độ tin cậy 90% (p_value = 0,053 < 0.1).

Với kết quả trên, cho thấy giá đất ở nông thôn chịu sự tác động của 7 yếu tố:

(1) khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố; (2) chiều rộng mặt tiền thửa

đất; (3) vị trí thửa đất; (4) hình dáng thửa đất; (5) an ninh trật tự; (6) tình trạng pháp

lý; và (7) phù hợp quy hoạch. Riêng các yếu tố khoảng cách từ thửa đất đến trung

tâm xã, hạ tầng xã hội, môi trường sinh thái, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý

rác, mật độ giao thông là các yếu tố chưa nhận diện được sự tác động đến giá đất ở

nông thôn ở mô hình nghiên cứu này.

Mô hình hồi quy đa biến của các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại

thành phố Tân An với phương trình được viết như sau:

loggia = 12,70838 - 0,0965768*culy2 - 0,0142987*crong + 0,306198*vtri +

0,1308501*hdang + 0,5608753*aninh + 1,05265*ply + 0,4372033*qhoach

4.3.4.1. Ý nghĩa của hệ số hồi quy

Với mục tiêu phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành

phố Tân An, luận văn sử dụng phần mềm Stata 12 để kiểm định mô hình nghiên cứu

đã thiết lập, kết quả phân tích như sau: Các biến độc lập có ý nghĩa thống kê đã giải

thích được 83,82% sự tác động của biến giá đất ở nông thôn, mô hình có độ phù

hợp cao. Độ phóng đại phương sai (VIF) của các biến trong mô hình đều nhỏ hơn

10, nên ta kết luận các biến đưa vào mô hình chưa có phát hiện có hiện tượng đa

cộng tuyến nghiêm trọng, mô hình có hệ số tương quan phù hợp, và phương sai

không thay đổi.

Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố (culy2): Hệ số của yếu tố

khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố Tân An mang dấu (-), đúng với

dấu kỳ vọng. Nghĩa là khi các yếu tố khác không đổi thì mỗi km khoảng cách từ

thửa đất đến trung tâm thành phố Tân An tăng (giảm), thì giá trung bình của thửa

đất sẽ giảm (tăng) 9,66%.

Chiều rộng mặt tiền thửa đất (crong): Hệ số chiều rộng mặt tiền thửa đất

mang dấu (-) cho thấy khi chiều rộng mặt tiền thửa đất tăng (giảm) 1m giá trung

bình của thửa đất sẽ giảm (tăng) 1,43%. Dấu của hệ số ngược với kỳ vọng từ mô

hình xây dựng ban đầu. Với tỷ lệ % ảnh hưởng nhỏ không đáng kể đến kết quả

chung, nhưng với kết quả này và kinh nghiệm có được từ quá trình khảo sát, tác giả

có thể giải thích với các lý do như: (1) số lượng mẫu khảo sát nhỏ, chưa đủ để đánh

giá được vấn đề cơ bản về nhu cầu sử dụng mặt tiền thửa đất ở nông thôn. Trong

khi địa bàn nghiên cứu là các xã thuộc thành phố Tân An, nhưng có rất nhiều mẫu

khảo sát thuộc đất ở khu dân cư được quy hoạch chi tiết xây dựng là nhà phố, nhà

liền kề thông thường chiều rộng mặt tiền thửa đất rất nhỏ như ở các khu đô thị chỉ

rộng từ 4m, 5m và rất ít mẫu chuyển nhượng để xây dựng dạng biệt thự nhà vườn;

(2) tỷ lệ tăng dân số lớn và sự giản nở dân cư đô thị, dẫn đến tình trạng đô thị hóa

các vùng ven của thành phố Tân An là một tất yếu chung, và nhu cầu chung chỉ cần

thửa đất ở vừa đủ và có giá cả phù hợp điều kiện thu nhập và kinh tế của người có

nhu cầu sử dụng.

Vị trí thửa đất (vtri): Hệ số vị trí thửa đất mang dấu (+), đúng với kỳ vọng

ban đầu của mô hình. Nghĩa là khi các yếu tố khác không đổi thì giá đất ở nông thôn

trung bình của thửa đất có vị trí tiếp giáp với các trục giao thông chính của thành

phố Tân An đến các xã cao hơn thửa đất không có vị trí tiếp giáp 30,62%.

Hình dáng thửa đất (hdang): Hệ số hình dáng thửa đất mang dấu (+), đúng

với kỳ vọng ban đầu của mô hình. Nghĩa là khi các yếu tố khác không đổi thì giá đất

ở nông thôn trung bình của thửa đất có hình dáng chuẩn tắc cao hơn thửa đất có

hình dáng không chuẩn tắc 13,09%.

An ninh trật tự (aninh): Hệ số an ninh trật tự mang dấu (+), đúng với kỳ vọng

ban đầu của mô hình. Nghĩa là khi các yếu tố khác không đổi thì giá đất ở nông thôn

trung bình của thửa đất có an ninh trật tự tốt cao hơn thửa đất có an ninh trật tự

không tốt 56,09%.

Tình trạng pháp lý (ply): Hệ số của tình trạng pháp lý của thửa đất về giấy

CNQSDĐ mang dấu (+), đúng với kỳ vọng ban đầu của mô hình. Nghĩa là, khi các

yếu tố khác không đổi, thì giá đất ở nông thôn trung bình của thửa đất khi có giấy

CNQSDĐ sẽ cao hơn thửa đất không có giấy CNQSDĐ 105,27% và đây cũng là

yếu tố tác động mạnh nhất của mô hình.

Phù hợp quy hoạch (qhoach): Hệ số phù hợp quy hoạch mang dấu (+), đúng

với kỳ vọng ban đầu của mô hình. Nghĩa là khi các yếu tố khác không đổi thì giá đất

ở nông thôn trung bình của thửa đất khi thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng

đất, quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt cao hơn thửa đất không phù hợp quy

hoạch 43,72%.

Trong các nghiên cứu thực nghiệm ở nước ngoài và trong nước đã chứng

minh các yếu tố đã có ít nhiều tác động đến giá BĐS: Khoảng cách đến trục giao

thông chính (ở luận văn tác giả tính yếu tố khoảng cách đến trung tâm xã), hạ tầng

xã hội, môi trường sinh thái, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác, mật độ giao

thông,… Tuy nhiên, số liệu thu thập được sau khảo sát và xử lý mô hình hồi quy đa

biến của tác giả thì các yếu tố trên không có ý nghĩa thống kê do đó không tính tác

động đến giá đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.

4.3.4.2. Kết quả tính giá đất từ mô hình hồi quy

Từ phương trình hồi quy của mô hình 2, trên bảng dữ liệu ban đầu ở phần

mềm Excel, tác giả tiến hành tính giá đất theo phương trình hồi quy của tất cả các

mẫu đã khảo sát và so sánh trực tiếp từng mẫu kết quả giá hồi quy với giá đất đã

được quy định ở bảng giá của tỉnh.

Kết quả tính toán và tổng hợp tại Phụ lục 13.

* Các trường hợp giá đất theo kết quả hồi quy thấp hơn bảng giá

Tổng số có 13/207 trường hợp, chiếm 6,28%. Trong đó:

- Có 11/12 thửa đất không có giấy CNQSDĐ (Phụ lục 4, có 12/207 mẫu khảo

sát không có giấy CNQSDĐ) có giá hồi quy thấp hơn giá ở bảng giá từ 3,13% đến

92% (Còn lại 01/12 thửa đất không có giấy CNQSDĐ có giá hồi quy cao hơn giá ở

bảng giá 28,2%).

- Một thửa đất có giá hồi quy thấp hơn giá ở bảng giá 20,9%, có diện tích 2.533m2, với chiều rộng mặt tiền 50m. Điều này là phù hợp, bởi vì dấu của hệ số

chiều rộng mặt tiền thửa đất của phương trình hồi quy ngược với dấu kỳ vọng; và

một thửa đất có giá hồi quy thấp hơn giá ở bảng giá 10,86%. Kết quả kiểm tra lại

phiếu khảo sát và vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, cho thấy thửa đất có chiều rộng mặt tiền chỉ 3m, diện tích 40,6m2 và đặc biệt là toàn bộ diện tích thửa đất nằm

hoàn toàn trong phần lộ giới của Quốc lộ 62, không được phép xây dựng kiên cố.

* Các trường hợp giá đất theo kết quả hồi quy cao hơn bảng giá

Tổng số có 194/207 trường hợp, chiếm 93,72%. Trong đó, chênh lệch giá đất

theo kết quả hồi quy cao hơn so với giá đất được quy định tại bảng giá:

- Cao nhất: 74,4%

- Thấp nhất: 3,16%

- Trung bình: 42,01% (Hàm =AVERAGEIF(Z2:Z208,“>0”))

Qua kết quả thống kê, rõ ràng ta thấy chênh lệch giá đất giữa giá thị trường

và giá đất ở bảng giá là rất lớn, cụ thể: giá đất ở thị trường qua kết quả hồi quy cao

hơn giá đất ở bảng giá của các xã từ 3,16% đến 74,4%, tính trung bình cộng cho tất

cả các mẫu (194 mẫu) là 42,01%.

TÓM TẮT CHƢƠNG 4

Nội dung chính của Chương 4 bao gồm khái quát địa bàn nghiên cứu, thực

trạng công tác xây dựng bảng giá đất ở địa phương, quy trình xử lý số liệu khảo sát

chạy mô hình hồi quy, xem xét kết quả thống kê mô tả các biến, kết quả phân tích

hồi quy đa biến bằng phương pháp OLS, kiểm định các giả thiết của mô hình, kết

luận mô hình.

Tác giả đã phân tích các biến tác động đến giá đất, phân tích và đưa ra các

yếu tố tác động mạnh nhất và chọn mô hình phù hợp với các yếu tố có tác động rõ

rệt đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An. Bên cạnh đó, tác

giả cũng đã trình bày tóm tắt các biến không có ý nghĩa thống kê bị loại khỏi mô

hình. Chọn mô hình phù hợp và tính giá đất ở cho tất cả các mẫu khảo sát theo mô

hình và so sánh chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá đất ở bảng giá.

Kết quả của Chương 4 là cơ sở để tác giả rút ra kết luận và gợi ý chính sách

ở Chương 5.

Chƣơng 5 KẾT U N VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH

5.1. Kết luận

Với mục đích và chỉ tiêu đã đặt ra, phương pháp phân tích các yếu tố ảnh

hưởng để xây dựng hàm hồi quy giá đất phụ thuộc vào tất cả các yếu tố có tính

tương đối xác định được, đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định

trong phạm vi sai số cho phép là ±15%. Kết quả, với mô hình 2 sau khi loại bỏ các

biến không có ý nghĩa thống kê, các biến độc lập có ý nghĩa thống kê đã giải thích

được 83,82% sự tác động của biến giá đất ở nông thôn, mô hình có độ phù hợp cao.

Sử dụng mô hình hồi quy để ước tính giá đất cho các thửa đất ở nông thôn tại

thành phố Tân An ta thấy rằng sau khi so sánh với giá đất được quy định ở bảng giá

đều có sự sai lệch với nhau là rất lớn trung bình 42,01%. Có thể khẳng định mô

hình hồi quy giá đất về cơ bản là mô tả được sự biến thiên của giá đất theo sự thay

đổi của 7 yếu tố: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, chiều rộng mặt

tiền thửa đất, vị trí thửa đất, hình dáng thửa đất, an ninh trật tự, tình trạng pháp lý,

và phù hợp quy hoạch.

Tuy nhiên, để mô hình này có khả năng xác định giá đất chính xác hơn cần

phải tiếp tục hoàn thiện mô hình theo các hướng sau đây: (1) Kiểm tra mức độ chính

xác của các dữ liệu đầu vào về giá cả đất đai và các yếu tố đặc điểm của đất đai; (2)

Xác định những vị trí đất đai có giá dự báo sai lệch lớn so với thực tế để điều tra bổ

sung các yếu tố đặc điểm đất đai tác động đến giá đất.

Sai số trong xác định giá đất bằng mô hình hồi quy có thể là do các nguyên

nhân sau:

- Với thời gian không nhiều, việc thu thập thông tin thực tế trên thị trường về

đất đai có giới hạn, số lượng mẫu do tác giả sử dụng trong nghiên cứu không đủ lớn

về số lượng, đồng thời không phản ánh hết thực tế thị trường đất đai tại các xã thuộc

thành phố Tân An. Bên cạnh đó, số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện

hết cho cả vùng nghiên cứu, do số lượng các BĐS giao dịch thành công rất ít mà

chủ yếu là các BĐS đang rao bán, hầu hết đều mang ý chí chủ quan của người bán,

giá trị thực của BĐS còn phụ thuộc vào quá trình thương lượng, đàm phán giá giữa

hai bên mua bán.

- Dữ liệu không có sẵn: Nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích về giá

đất hiện nay tại thành phố Tân An chưa có. Vì vậy, phải tiến hành điều tra, nên ngay

cả khi biết các yếu tố có ảnh hưởng đến giá BĐS nhưng do không có những thông

tin định lượng về chúng nên không thể đưa vào mô hình; dữ liệu đưa vào mô hình

phần lớn là biến định tính, rất ít biến định lượng, do đó có thể có ảnh hưởng từ ý chí

chủ quan của con người.

- Hành vi con người: Giá đất phụ thuộc vào hành vi lựa chọn của từng cá

nhân trong xã hội, nên cho dù thành công trong việc đưa tất cả biến liên quan vào

mô hình thì chắc chắn vẫn còn một số mang tính ngẫu nhiên thuộc bản chất trong cá

thể giá đất mà không thể giải thích được. Giá cả BĐS tại thành phố Tân An nói

riêng và của cả nước nói chung luôn có sự biến động lớn, nó phụ thuộc nhiều vào

yếu tố tâm lý, sức mua cũng như sự đầu cơ tích trữ; tuy nhiên đây là những yếu tố

rất khó để có thể lượng hóa.

5.2. Hàm ý chính sách

Kết quả nghiên cứu giúp các tổ chức, cơ quan định giá đất, đặc biệt là làm cơ

sở cho việc sửa chữa, bổ sung bảng giá đất 5 năm của UBND tỉnh ban hành sát với

giá thị trường giao dịch của đất đai; làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi giao đất,

cho thuê đất, thu hồi đất,… và các nghĩa vụ tài chính khác. Bảng giá đất sát với giá

thị trường là góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai,

giúp cho các nhà quản lý thị trường BĐS nói chung và quản lý giá đất nói riêng có

cái nhìn tổng quan hơn về giá thị trường để có chính sách điều chỉnh cho phù hợp.

Kết quả định giá đất còn phục vụ cho các mục đích quản lý khác, như quản lý việc

giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất (xác định tiền thuê

đất, tiền sử dụng đất, đấu giá, bồi thường); quản lý tài chính về đất đai (là cơ sở để

tính thuế sử dụng đất); quản lý và phát triển thị trường BĐS.

Hiện nay, việc điều chỉnh bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (2015-2019)

trên địa bàn tỉnh Long An chỉ được thực hiện khi: “1. Chính phủ điều chỉnh khung

giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc

giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương

tự. 2. Giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc

giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời

gian từ 180 ngày trở lên. Trong trường hợp này Sở Tài nguyên và Môi trường có

trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất điều

chỉnh tại địa phương theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 của Chính phủ. 3. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị

trí đất. Trong trường hợp này UBND các huyện, thị xã Kiến Tường, thành phố Tân

An lập văn bản nêu rõ cơ sở hình thành, nguyên nhân đề nghị điều chỉnh giá đất gửi

Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND tỉnh để báo cáo Thường trực

HĐND tỉnh cho ý kiến trước khi quyết định.”. (Điều 5 Quyết định số 60/2014/QĐ-

UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Long An ban hành bảng giá các loại đất 5

năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Long An). Do đó, có rất nhiều trường hợp giá đất

được quy định tại bảng giá không phản ánh được giá thị trường do không được điều

chỉnh kịp thời.

Với tầm quan trọng của việc định giá đất đối với sự phát triển về kinh tế - xã

hội của đất nước nói chung, đòi hỏi cần có những thay đổi mang tính hiệu quả thiết

thực hơn với các kiến nghị như sau:

- Khung giá đất do Chính phủ quy định và được ban hành định kỳ 5 năm một

lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; khi giá đất thị trường ở những khu vực có

biến động lớn (±20%) thì phải có sự điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp hơn với

tình hình thực tế. Ví dụ, trong những năm gần đây giá thị trường đất đai tăng chóng

mặt hàng ngày ở khu vực Phú Quốc của tỉnh Kiên Giang. Do đó, đối với vấn đề

quản lý đất đai, nhà nước cần có thêm sự linh hoạt, phải thường xuyên có những

cuộc khảo sát, thu thập dữ liệu để cập nhật được tình hình thị trường một cách chính

xác nhất, đồng thời cập nhật liên tục những sự thay đổi để có thể theo kịp thị

trường.

- Xây dựng hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai để phục vụ cho công tác

quản lý đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thông qua phân tích các

số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường BĐS. Khi tiến hành

điều tra, thu thập thông tin, số liệu để xây dựng bảng giá đất đai hay định giá đất cụ

thể phải đảm bảo số lượng mẫu cần nghiên cứu và mẫu phải mang tính đại diện và

tính ngẫu nhiên ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ đất đai cục bộ, khu vực. Bên cạnh đó,

có thể tiến hành song song nhiều phương pháp định giá đất khác nhau để so sánh

kết quả và có sự lựa chọn chính xác.

- Để bảng giá đất đai phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai cũng như là tài

liệu tham khảo hữu ích cho nhiều đối tượng khác trong các giao dịch về quyền sử

dụng đất, quy trình định giá cần được xây dựng cụ thể khách quan, khoa học, đảm

bảo giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện

bình thường. Qua đó, đề xuất bổ sung, sửa chữa bảng giá đất khi có sự chênh lệch

giữa giá đất ở bảng giá và giá thị trường trong phạm vi ±15%.

5 3 Những hạn chế của nghiên cứu

Phạm vi và đối tượng khảo sát hạn chế. Chỉ thực hiện khảo sát các thửa đất ở

có giao dịch chuyển nhượng và chỉ tập trung vào các xã thuộc thành phố Tân An, do

vậy kết quả nghiên cứu chưa đủ cơ sở để suy rộng ra phạm vi toàn tỉnh và cũng

không thể mở rộng góc nhìn về tác động của các yếu tố lên giá đất ở nông thôn nói

riêng và giá đất ở nói chung.

Phương thức khảo sát chưa mang tính ngẫu nhiên. Dù có số mẫu khảo sát đủ

lớn, nhưng phương thức khảo sát thuận tiện, sẵn có dẫn đến tính ngẫu nhiên của

nghiên cứu bị hạn chế, điều này làm cho kết quả nghiên cứu chưa thật sự có tính đại

diện cao.

Chất lượng thông tin chưa thật sự an tâm. Trong quá trình thu thập số liệu

qua phiếu khảo sát, việc tiếp cận giá chuyển nhượng thực tế của thửa đất được ghi

lại ở hợp đồng chuyển nhượng thường bằng hoặc thấp hơn ở bảng giá (nghĩa vụ về

thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng sẽ thấp hơn khi ghi thấp hơn giá

thực tế chuyển nhượng). Do vậy, khi khảo sát tác giả phải nhờ đến kinh nghiệm của

cán bộ địa chính địa phương và tham khảo thêm các “cò đất” trong trường hợp

không gặp được người nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng.

Các yếu tố: Hạ tầng xã hội, môi trường sinh thái, viễn thông, cấp điện, cấp

nước, xử lý rác, mật độ giao thông và khoảng cách đến trung tâm xã tại mô hình

nghiên cứu là không có ý nghĩa về mặt thống kê. Tuy nhiên, qua kết quả của các

nghiên cứu tiên nghiệm và suy luận của tác giả có thể các mẫu khảo sát chưa đủ lớn,

chưa đại diện được địa bàn nghiên cứu, và có thể có sai sót từ phiếu khảo sát. Vì vậy,

không thể kết luận rằng các yếu tố nêu trên không ảnh hưởng gì đến giá đất ở nông

thôn tại vùng nghiên cứu.

5 4 Hƣớng nghiên cứu tiếp

Đề tài mới chỉ tập trung vào việc phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở

nông thôn tại khu vực các xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An. Tuy nhiên, để

giúp thị trường có thêm thông tin và xác định giá đất ở nông thôn nói riêng và giá

các loại đất nói chung một cách phù hợp và có hiệu quả về các yếu tố tác động cần

phải khảo sát thêm các thửa đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất kinh doanh phi nông

nghiệp và các loại đất khác trên địa bàn. Ví dụ, có thể nghiên cứu thêm về giá đất

kinh doanh phi nông nghiệp. Hiện nay, theo quy định tại bảng giá do UBND tỉnh

ban hành thì giá đất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch

vụ được tính bằng 70% giá đất ở cùng vị trí; giá đất thương mại dịch vụ được tính

bằng 80% giá đất ở cùng vị trí. Tuy nhiên, quy định trên là chưa có căn cứ khoa học

để chứng minh cụ thể.

TÓM TẮT CHƢƠNG 5

Nội dung chính của Chương 5 bao gồm kết luận, gợi ý chính sách, giới hạn

của luận văn và hướng nghiên cứu tiếp theo. Trong chương, tác giả kết luận kết quả

của luận văn đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn trên

địa bàn thành phố Tân An; đã đưa ra những kiến nghị về xây dựng, điều chỉnh

khung giá đất; kiến nghị về xây dựng, sửa chữa, bổ sung bảng giá đất, để giá đất ở

bảng giá ngày càng phù hợp với giá thị trường.

TÀI IỆ U THAM KHẢO

Tài liệu tham khảo tiếng Việt

Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014. Quy định chi tiết phương pháp định giá

đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.

Bùi Ngọc Tuân, 2004. Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động

giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đô thị ở nước ta.

Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam, 2014. Giá đất. Nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Hồ Thị Lam Trà (Chủ biên), Nguyễn Văn Quân, 2006. Giáo trình Định giá

đất.

Lê Khương Ninh, 2011. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở

Đồng bằng song cửu Long. Tạp chí Phát triển Kinh tế 254 (tháng 12/2011).

Mã Khắc Vỹ, Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên dịch, 1995. Lý luận và

phương pháp định giá đất đai. NXB Cải cách, Bắc Kinh.

Nhiêu Hội Lâm, 2004. Kinh tế học đô thị. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. Nguyễn Ngọc Vinh, 2014. Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị

đất đai ở nước ta. Tạp chí Công nghệ ngân hàng số 77, 40-46.

Nguyễn Ngọc Vinh, 2012. Nhận diện các nhân tố tác động lên giá trị BĐS.

Tạp chí Địa ốc Việt Nam số 24, tháng 8/2012.

Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012. Giáo trình Thẩm định giá trị

BĐS. Nhà xuất bản Lao động xã hội, năm 2012.

Nguyễn Ngọc Vinh, 2012. Nhân tố chính sách tác động lên giá nhà đất đô

thị tình huống Việt Nam.Tạp chí Phát triển kinh tế số 254, 24-29.

Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh, 2012. Ứng dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuê trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu

khoa học Đại học Cần Thơ, 2012: 186-194.

Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thạch, 2013. Định giá đất hàng loạt bằng mô

hình hồi quy. Tạp chí Phát triển kinh tế, 269, 3/2013, 11 -19.

Nguyễn Văn Minh, 2012. Ứng dụng mô hình hedonic price định lượng thành

phần cấu tạo giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh.

Hoàng Hữu Phê và Wakely Patrick, 2000. Status, Quality and the Other

Trade-off: Towards a New Theory of Urban Residential Location. Urban Studies

Vol. 37, No. 1, January 2000 (Bản dịch tiếng Việt).

Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam, 2012. Luật giá. Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam, 2013. Luật Đất đai.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, 2015. Rà soát, bổ sung bảng giá

các loại đất định kỳ 5 năm trên địa bàn tỉnh Long An. Công văn số 2045/STNMT-

CCQLĐĐ ngày 26/10/2015 và Công văn số 2393/STNMT-CCQLĐĐ ngày

07/12/2015.

Trần Thanh Hùng, 2012. Mô hình toán học cho lý thuyết Vị thế - Chất lượng

và ứng dụng trong định giá bất động sản. Kỷ yếu Hội thảo khoa học và công nghệ

lần 1. Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh.

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011. Ứng dụng mô hình Hedonic về

các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005. Dấu ấn thương hiệu Tập I, II, III. Nhà xuất

bản Trẻ.

UBND tỉnh Long An, 2014. Niên giám thống kê tỉnh Long An. UBND tỉnh Long An, 2014. Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Long An

định kỳ 5 năm (2015-2019). Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014.

UBND tỉnh Long An, 2015. Kết quả tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản

đồ hiện trạng sử dụng đất tỉnh Long An.

Viện Nghiên cứu và Phổ biến kiến thức bách khoa, 1998. Đại từ điển kinh tế

thị trường. Trang 1248.

Tài liệu tham khảo tiếng nƣớc ngoài

Bajari. P, and M.Kahn, 2007. Estimating hedonic Models of Consumer Demmand with an Application to Urban Sparawl. Available through: The Federal reserve Bank of Cleveland website www.clevelandfed.org.

Bernardo. P. M, et al., 2002. “Hedonic price model and smell consequences of sewage treatmant plants in urban areas”. Economics of air pollution, No.234, pp

1-25.

Brent R. Moulton, 2001. “The Expanding Role of Hedonic Methods in the Official Statistics of the United States”. BEA Papers 0018, Bureau of Economic

Analysis.

T.L. Chin and K.W. Chau, 2002. A Critical Review of Literature on the

Hedonic Price Model. file:///C:/Users/Admin/Downloads/SSRN-id2073594.pdf

Court A. T., 1939. “Hedonic Price Indexes with Automotive Examples”, In

“The Dynamics of Automotive Demand”. General Motors, New York:, p: 98-119.

Dunse N., Jones C., 1998. “A Hedonic Price Model of Office Rents”.

Journal of Property Valuation&Investment, vol.16, 297 - 312.

Follain and Jimenez, 1985. Estimating the Demand for Housing

Survey and A Critique.

Characteristics: http://www.gonzalo.depeco.econo.unlp.edu.ar/EU1UTDT/follain-jimenez85.pdf

Heather A. Sander a, Stephen Polasky, 2008. The value of views and open

space: Estimates from a hedonic pricing model for Ramsey County, Minnesota,

USA. https://www.uvm.edu/giee/pubpdfs/Sander_2010_Ecological_Economics.pdf

Jinill Kim, Sunghyun Kim, and Andrew Levin, 2001. Patience, Persistence,

Incomplete Markets in Open Economies. of

and Welfare Costs https://translate.google.com.vn/translate?hl=vi&sl=en&u=http://econpapers.repec.or g/RePEc:sce:scecf1:7&prev=search.

Limsombunchai et al, 2004. Impact Fees and New Housing Cost: A models. empirical analysis the of

comparative http://eprints.qut.edu.au/55929/1/ICCREM2012_07_Final.pdf

Hasan Selim, 2009. “Determinants of house prices in Turkey: Hedonic

regression versus artificial neural network”, Expert Systems with Applications 36, pp. 2843–2852.

Ronald G. Ridker, John A. Henning, 1967. “The Determinants of Residential Property Values with Special References to Air Pollution”. The review of Economics and Statistics, vol. 49, No. 2, p: 246-257.

Rosen, S, 1974. Hedonic Prices and Implicit markets: Product Diferentiation through: Texas A&M University

in Pure Competition. Available www.agecon.tamu.edu.

A. V. Xevaxtianov (А. В. Севостьянов), 2007. “Экономика

недвижимости”. М.: Издательство КолосС, tr.227-241.

PHỤ Ụ C Phụ lục 1 Phiếu khảo sát

Nguồn: Tác giả thiết kế để khảo sát

Phụ lục 2 Bảng thống kê mô tả

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả Bảng tần suất biến vị trí

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả Bảng tần suất biến hình dáng