BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN NGỌC MINH THIỆN
CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở NÔNG THÔN TẠI THÀNH PHỐ TÂN AN
TỈNH LONG AN
Chuyên ngành: Quản lý công
Mã số: 60340403
U N V N THẠC S KINH TẾ
Hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC VINH
Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2016
i
ỜI CA M ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu thực hiện. Các
thông tin, số liệu và kết luận nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và
được trích dẫn đầy đủ nguồn tại danh mục tài liệu tham khảo.
Tôi chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc Vinh
và cũng xin bày tỏ lòng tri ân đến các thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học quản
lý công.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2016
Nguyễn Ngọc Minh Thiện
ii
TÓM TẮT
Đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An,
tỉnh Long An” được tiến hành từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 3 năm 2016 trên địa
bàn 5 xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Mục tiêu của đề tài là nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá được mức
độ tác động của các yếu tố này đến giá đất. Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ
công tác quản lý Nhà nước về đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Các phương pháp đã được vận dụng trong đề tài: phân tích thống kê tổng
hợp, thống kê mô tả, so sánh và phân tích định lượng để xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở nói chung, từ đó có thể điều
chỉnh mức chênh lệch giữa giá quy định của nhà nước và giá của thị trường phục
vụ cho công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
Kết quả của đề tài: (1) Trên cơ sở điều tra việc chuyển nhượng thực tế, tính
giá đất ở nông thôn trên mô hình hồi quy bội, so sánh với bảng giá được ban
hành; (2) Ước lượng mô hình định giá đất ở và so sánh với cách tính giá đất ở
của các cơ quan quản lý của nhà nước, nhằm đề xuất mô hình định giá đất ở phù
hợp hơn giảm đi khoảng cách chênh lệch giữa giá nhà nước quy định và giá giao
dịch ngoài thị trường; và (3) Đề xuất hàm ý chính sách cho nhà quản trị.
Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo ứng dụng cho các sở
ngành (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND các
huyện, thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An,…) và đặc biệt là UBND tỉnh Long
An khi ước lượng, định giá cho loại đất ở và đất ở nông thôn tại thành phố Tân An
và các địa phương khác của tỉnh. Góp phần đề xuất những giải pháp thiết thực trong
việc xác định giá đất ở phục vụ cho công tác tính thuế cũng như thu tiền sử dụng đất
của nhà nước trong quản lý về đất đai.
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
TÓM TẮT ....................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ...................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP ................................................................ vi
Chƣơng 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .............................................................. 1
1.1. Vấn đề nghiên cứu................................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu .............................................................................................. 2
1.4. Đối tượng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu ........................................ 3
1.5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 3
1.6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ........................................................................ 3
1.7. Cấu trúc của luận văn ........................................................................................... 4
Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO Ƣ ỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN
NGHIỆM ............................................................................................................... 5
2.1. Đất đai và giá trị đất đai ....................................................................................... 5
2.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................. 5
2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai ................................................................. 5
2.1.3. Giá trị đất đai ............................................................................................ 6
2.2. Thẩm định giá đất đai (định giá đất) .................................................................. 15
2.3. Quản lý nhà nước về đất đai ............................................................................. 16
2.3.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ..................................................... 16
2.3.2. Các phương pháp định giá đất đai ........................................................... 18
2.4. Các lý thuyết liên quan đến chủ đề nghiên cứu .............................................. 19
2.4.1. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ................................................................. 19
2.4.2. Lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - Hedonic .................................... 21
2.4.3. Một số vấn đề trong mô hình hedonic ..................................................... 24
2.5. Tóm lược các nghiên cứu liên quan ................................................................. 25
2.5.1. Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới ................................................ 25
iv
2.5.2. Các nghiên cứu ở Việt Nam .................................................................... 28
Chƣơng 3 PHƢƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU .............................. 32
3.1. Quy trình nghiên cứu ......................................................................................... 32
3.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 33
3.3. Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu .............................................. 34
3.3.1. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 34
3.3.2. Phương tiện và tư liệu nghiên cứu ........................................................... 39
3.4. Các giả thiết nghiên cứu ..................................................................................... 39
3.5. Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn
trên
địa bàn Tân An ................... 40
3.6. Dữ liệu nghiên cứu ............................................................................................. 42
3.6.1. Dữ liệu sơ cấp ......................................................................................... 42
3.6.2. Dữ liệu thứ cấp ....................................................................................... 43
Chƣơng 4 THẢO LU N KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................ 44
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................. 44
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 44
4.1.2. Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của Tân An ....................... 49
4.1.3. Đánh giá chung ....................................................................................... 50
4.2. Bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long An ................................ 51
4.3. Xử lý số liệu khảo sát tại Tân An ..................................................................... 533
4.3.1. Kết quả thống kê mô tả ........................................................................... 53
4.3.2. Kết quả hồi quy mô hình ......................................................................... 54
4.3.3. Kiểm định các giả thiết ......................................................................... 577
4.3.4. Kết luận mô hình các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại Tân An
......................................................................................................................... 58
Chƣơng 5 KẾT LU N VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .......................................... 63
5.1. Kết luận .............................................................................................................. 63
5.2. Hàm ý chính sách ............................................................................................... 64
5.3. Những hạn chế của nghiên cứu .......................................................................... 66
5.4. Hướng nghiên cứu tiếp ....................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 68
PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 71
