Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

--------------- HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ

THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN

NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

---------------

HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ

THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)

Mã số

: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. NGUYỄN HỮU DŨNG

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa

vụ tài chính tại tỉnh Long An” là công trình nghiên cứu của chính tác giả, nội dung

được đúc kết từ quá trình học tập và các kết quả nghiên cứu thực tiễn trong thời gian

Tác giả luận văn

qua, số liệu được sử dụng là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.

HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các hình

Danh mục các bảng

Danh mục các biểu đồ Danh mục các từ viết tắt

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................. 1

1.1 Lý do chọn đề tài ............................................................................................ 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 2

1.5 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ................................................................. 2

1.6 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 3

1.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 3

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT .................................................. 4

2.1 Tổng quan về thẩm định giá trị đất đai ....................................................... 4

2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá trị đất đai .............................................. 4

2.1.2 Phân loại đất đai ................................................................................ 4

2.1.3 Thẩm định giá trị đất đai ................................................................... 5

2.1.4 Các mục đích thẩm định giá ............................................................. 6

2.1.5 Các nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai .............. 6

2.1.6 Quy trình thẩm định giá trị đất đai .................................................... 8

2.1.7 Các phương pháp thẩm định giá trị đất đai ....................................... 9

2.2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính ...................... 10

2.2.1 Thực hiện nghĩa vụ tài chính .......................................................... 10

2.2.2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính ........ 11

Tóm tắt chương 2 .................................................................................................... 20

CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Ở TỈNH LONG AN ..................................................................................................... 21

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Long An .............................. 21

Đặc điểm tự nhiên ........................................................................... 21 3.1.1

Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................ 21 3.1.2

3.2 Công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An ............................................................................................................ 22

Về tổ chức thực hiện ....................................................................... 22 3.2.1

Kết quả đạt được ............................................................................. 24 3.2.2

Tóm tắt chương 3 .................................................................................................... 26

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................... 27

4.1 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 27

4.2 Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 30

4.2.1 Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng .............................. 30

4.2.1.1 Đặc điểm của dự án ......................................................................... 30

4.2.1.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .................................................... 31

4.2.1.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá .............................. 32

4.2.2 Khu công nghiệp Thịnh phát .......................................................... 37

4.2.2.1 Đặc điểm của dự án ........................................................................ 37

4.2.2.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .................................................... 38

4.2.2.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá .............................. 38

4.2.3 Khu công nghiệp Cầu Tràm ............................................................ 46

4.2.3.1 Giới thiệu dự án .............................................................................. 46

4.2.3.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .................................................... 46

4.2.3.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá .............................. 47

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ ................................ 52

5.1 Một số vướng mắc trong quá trình thực hiện ................................................ 52

5.1.1 Về phương pháp thẩm định giá ......................................................... 52

5.1.2 Về mặt chính sách ............................................................................... 52

5.2 Một số kiến nghị ................................................................................................ 53

Đóng góp, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo .............................................. 56

Danh mục tài liệu tham khảo ................................................................................. 57

PHẦN PHỤ LỤC ....................................................................................................... 1

PHỤ LỤC 01: DÀN BÀI CÂU HỎI THẢO LUẬN ............................................... 1

PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC .................................................... 2

PHỤ LỤC 03: DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT ......................... 3

PHỤ LỤC 04: SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014 ........................................................... 4

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Tiến độ nghiên cứu

Bảng 4.2: Bảng tổng hợp mẫu khảo sát

Bảng 4.3: So sánh yếu tố điều chỉnh về quy mô giữa tài sản thẩm định giá (TSTĐG)

và các tài sản so sánh (TSSS) trong chứng thư dự án KCN Thuận Đạo

Bảng 4.4: Các thông số giả định liên quan đến chi phí và doanh thu của chứng thư

thẩm định – Dự án KCN Thuận Đạo

Bảng 4.5: Tài sản so sánh và điều chỉnh được sử dụng trong chứng thư thẩm định

Dự án KCN Thịnh Phát

Bảng 4.6: So sánh mức giá cho thuê của các KCN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

AVO

: Văn phòng thẩm định giá Australia (Australian Valuation

Office)

BĐS : Bất động sản

STC : Sở Tài chính

TN-MT : Tài nguyên và Môi trường

TĐG : Thẩm định giá

UBND : Ủy ban Nhân dân

KCN : Khu công nghiệp

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU

1.1 Lý do chọn đề tài

Thu tiền sử dụng đất là một công tác không thể thiếu trong quản lý của nhà nước về

đất đai để đảm bảo việc công bằng trong sử dụng đất. Căn cứ tính thu tiền sử dụng

đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy theo quy định của Luật đất đai từng thời kỳ và mỗi địa

phương mà việc định giá đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có

những khác nhau nhất định. Qua thực tiễn cho thấy, quá trình thực hiện nghĩa vụ tài

chính và việc ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị đất khi

nộp tiền sử dụng đất gặp một số bất cập nhất định. Người dân và doanh nghiệp chưa

nắm được hết các quy định, các thủ tục hành chính về việc nộp tiền sử dụng đất

hoặc có những vướng mắc nhất định nên dẫn đến thời gian để thực hiện nghĩa vụ tài

chính kéo dài, gây phiền hà cho cả các doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cơ quan nhà

nước. Bên cạnh đó, giá đất sau khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá để tiến

hành thực hiện nghĩa vụ tài chính thường đưa ra kết quả không hợp lý vì nhiều lý do

khác nhau, dẫn đến việc không tìm được tiếng nói chung giữa nhà đầu tư và các đại

diện pháp lý của Nhà nước. Chẳng hạn, việc áp dụng các phương pháp thẩm định

của các công ty thẩm định giá, hay của cơ quan nhà nước có thể đưa ra các mức giá

cao hơn so với thực tế, hoặc có một số dự án đã đầu tư hạ tầng nhưng chưa thực

hiện nghĩa vụ tài chính, đến khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thì do tác động của yếu

tố hạ tầng mà giá đất bị “đội” lên cao, từ đó làm giảm lợi thế so sánh khi thu hút nhà

đầu tư thứ cấp… Chậm trễ đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất gây ra

những lãng phí không đáng có cho cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước, đồng thời

ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Xuất phát từ thực tiễn

trên, tôi quyết định chọn đề tài “Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ

tài chính tại tỉnh Long An” để nghiên cứu.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là đánh giá công tác thẩm định giá

cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các

khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An nhằm tìm ra những bất cập và đề xuất

những vấn đề cần hoàn thiện trong công tác định giá đất.

Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể:

- Phân tích phương pháp thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài

chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp đối với một số dự án

cụ thể.

- Đề xuất các khuyến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định giá trị đất và

phương pháp định giá phù hợp cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính.

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Hiện có những vướng mắc nào trong xác định giá trị đất cho mục đích thực

hiện nghĩa vụ tài chính?

- Phương pháp thẩm định giá nào phù hợp khi xác định giá trị đất với mục

đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: là các dự án thẩm định giá cho mục đích thu tiền sử

dụng đất có giá trị trên 20 tỷ.

- Phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn trong phạm vi tỉnh Long An. Thực hiện

nghĩa vụ tài chính về đất trong bài viết được tác giả giới hạn đối với việc thu tiền sử

dụng đất khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp.

1.5 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu

Đề tài dựa trên các dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính đã và đang thực hiện,

trên cơ sở đánh giá các phương pháp thẩm định từ góc độ học thuật, góc độ các văn

bản pháp quy và đồng thời tiến hành khảo sát các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý

Nhà nước về đất liên quan, các công ty thẩm định giá và một số chuyên gia về bất

động sản để xác định các vấn đề vướng mắc khi tiến hành thẩm định giá trong thực

tế của dự án để so sánh, đánh giá. Từ đó đề ra các khuyến nghị nhằm hoàn thiện quá

trình thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An.

1.6 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong đề tài này là phương pháp định tính,

cụ thể: dựa trên cơ sở lý thuyết để phân tích các phương pháp, các vấn đề pháp lý,

học thuật liên quan đến công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài

chính. Sau đó tiến hành tham vấn các chuyên gia, các cơ quan ban ngành, doanh

nghiệp để đánh giá tổng thể về vấn đề thẩm định cho mục đích thực hiện nghĩa vụ

tài chính trên cơ sở thực tiễn, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp.

1.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu

Nghiên cứu được chia thành 05 chương, cụ thể như sau:

 Chương 1: Mở đầu. Chương này trình bày lý do thực hiện để tài, mục tiêu

và câu hỏi nghiên cứu, giới thiệu tổng quát về phương pháp thực hiện và ý

nghĩa của đề tài.

 Chương 2: Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá đất đai và thực hiện nghĩa vụ tài

chính về đất. Chương này giới thiệu cơ sở lý thuyết về thẩm định giá đất đai,

và cơ sở để thẩm định đất đai nhằm mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính về

đất đai.

 Chương 3: Công tác thực hiện thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa

vụ tài chính ở tỉnh Long An. Chương 3 giới thiệu sơ nét về tỉnh Long An.

Tiếp đến là quy trình và thực trạng về công tác thẩm định giá cho mục đích

thực hiện nghĩa vụ tài chính.

 Chương 4: Phương pháp và kết quả nghiên cứu. Nội dung của chương mô tả

chi tiết phương pháp nghiên cứu. Và kết quả nghiên cứu thông qua các dự án

đã và đang thực hiện.

 Chương 5: Kết luận và một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm

định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT

2.1 Tổng quan về thẩm định giá trị đất đai

Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, và giữ một vị trí và ý nghĩa đặc biệt

quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cũng tham gia vào tất cả các hoạt

động của đời sống kinh tế, xã hội. Khi Kinh tế xã hội phát triển, đất đai tham gia

vào quá trình sản xuất ngày càng lớn hơn. Do vậy, việc xác định giá trị đất đai là

điều cần thiết. Nguyễn Ngọc Vinh (2013) có đưa ra một số lý luận về thẩm định

giá đất đai và các phương pháp thẩm định giá trị đất đai tại VN như sau:

2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá trị đất đai

Thẩm định giá trị đất đai là một hoạt động chuyên môn nhằm ước tính giá

trị lô đất cần thẩm định theo thị trường tại một thời điểm, phục vụ cho một mục

đích xác định trước bằng các phương pháp phù hợp.

Giữa thẩm định giá trị đất đai và định giá đất đai không những có sự

khác biệt về đối tượng công việc là lô đất riêng lẻ hay hàng loạt lô đất, mà còn

có sự khác biệt về mục tiêu công việc. Thẩm định giá trị đất đai chủ yếu phục vụ

cho nhu cầu từ thị trường còn định giá đất đai chủ yếu phục vụ công tác quản lý

Nhà nước.

2.1.2 Phân loại đất đai

Khi thẩm định giá trị đất đai thẩm định viên cần phân loại lô đất cần thẩm

định thuộc nhóm đất nào? Loại nào? Một cách chính xác bởi vì tùy theo nhóm

đất, loại đất các cơ quan Nhà nước ban hành các văn bản dưới Luật nhằm quản

lý và sử dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả như thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân (từ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất) thuế trước bạ, phí chuyển quyền sử dụng.v.v. và tùy

theo hình thức giao đất (có thu hay không thu tiền sử dụng đất), thời hạn giao đất

và mục đích sử dụng. Tất cả các khoản phí nêu trên và quyền tài sản liên quan

đến lô đất sẽ tác động lên giá trị của lô đất cần thẩm định.

Theo điều 10, Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 về Luật đất đai thì

căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp như: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa

và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; …

- Nhóm đất phi nông nghiệp như: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại

đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an

ninh;…

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử

dụng.

Khi lô đất là tài sản cần thẩm định có nghĩa rằng: phần diện tích mặt đất

được giới hạn bằng ranh giới và vị trí tọa lạc, có các quyền khai thác và sử dụng

theo quy định của pháp luật thể hiện đầy đủ trong giấy chứng nhận do cơ quan

quản lý có thẩm quyền cấp.

Việc nhận dạng và phân loại lô đất cần thẩm định giúp cho thẩm định viên

thuận lợi trong quá trình phân tích sự tác động của các yếu tố chính sách lên giá

trị của lô đất đó.

2.1.3 Thẩm định giá trị đất đai

Thẩm định giá trị đất đai là khoa học ước tính giá trị đất đai theo nhu cầu

của thị trường, bằng những phương pháp phù hợp với điều kiện thực tiễn của

Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế.

Nghề thẩm định giá đất đai ở nước ta xuất hiện song hành cùng nghề thẩm

định giá và được “hiểu” là một bộ phận của nghề thẩm định giá trị BĐS. Tại các

nước phát triển nghề thẩm định giá trị đất đai là một nghề độc lập so với thẩm

định giá trị BĐS, có giáo trình và nghiệp vụ đào tạo riêng bởi vì thẩm định giá trị

đất đai vừa độc lập khi thẩm định lô đất không có tài sản gắn liền, vừa có thể

thẩm định giá trị lô đất có tài sản gắn liền (BĐS). Và các phương pháp thẩm định

giá trị đất đai cũng có sự khác biệt so với thẩm định giá trị BĐS.

2.1.4 Các mục đích thẩm định giá

Thẩm định giá trị đất đai nhằm phục vụ cho 2 mục đích là nhóm mục đích

phục vụ các nhu cầu từ thị trường và nhóm mục đích phục vụ cho công tác quản

lý Nhà nước (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).

- Nhóm mục đích thẩm định phục vụ cho nhu cầu của thị trường gồm:

chuyển nhượng; thế chấp; góp vốn; đầu tư; đấu giá; bảo lãnh; tư vấn; thừa kế;

huy động vốn, tái huy động vốn; chứng minh tài sản; cho thuê, cho thuê lại; hiện

thực hóa giá trị lô đất trong bảng kế toán; xử án...

- Nhóm mục đích thẩm định phục vụ cho quản lý Nhà nước gồm: lập bảng

giá đất; tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê, bồi thường, …

2.1.5 Các nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai

Giá trị đất đai thông thường được tính theo giá giao dịch từ thị trường, giá

giao dịch có được từ thị trường thì hình thành từ các quan hệ cung – cầu quan hệ

này chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố. Do vậy, trong quá trình thẩm định giá trị

đất đai thẩm định viên sẽ vận dụng những nguyên tắc kinh tế nhằm phân tích cơ

sở dữ liệu và là cơ sở để tính toán các giá trị chỉ dẫn của lô đất cần thẩm định.

Hầu hết các nguyên tắc vận dụng trong thẩm định giá trị đất đai đều được

sử dụng trong thẩm định giá trị BĐS. Những nguyên tắc thông dụng trong thẩm

định giá trị đất đai được phân ra làm 3 nhóm và một nguyên tắc chủ đạo (nguyên

tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất).

- Nhóm nguyên tắc theo quản điểm của người quản lý, sử dụng tiềm

năng, bao gồm các nguyên tắc: hữu dụng, thay thế và nguyên tắc dự kiến lợi ích

trong tương lại.

Nguyên tắc hữu dụng – giá trị của lô đất phụ thuộc vào tính hữu

dụng của lô đất, nếu tính hữu dụng càng cao như khả năng khai thác, sử

dụng càng nhiều thì giá trị của lô đất đó càng tăng và ngược lại.

Nguyên tắc thay thế - giá trị của một lô đất phụ thuộc bởi mức giá

giao dịch trên thị trường của các lô đất có tính chất tương đồng với lô đất

cần thẩm định.

Nguyên tắc dự kiến lợi ích – giá trị của lô đất thẩm định phụ thuộc

vào các lợi ích tiềm năng sẽ mang lại cho người quản lý, sử dụng lô đất đó trong

tương lai.

- Nhóm nguyên tắc từ quan điểm của người khai thác, sử dụng

Nguyên tắc cân bằng – giá trị của lô đất phụ thuộc vào sự cân bằng

trong sử dụng của lô đất đó, càng phân bổ sử dụng có tính cân bằng, hợp lý

thì giá trị mang lại cho lô đất càng cao và ngược lại.

Nguyên tắc phân bổ - giá trị của lô đất phụ thuộc vào sự phân bổ

các quyền của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc khai thác, sử

dụng lô đất nếu các quyền càng rộng, thời hạn khai thác càng dài thì giá trị

của lô đất càng cao và ngược lại.

Nguyên tắc hiệu suất còn lại của đất – thu nhập của lô đất chính là

phần thu nhập còn lại sau khi đã hạch toán toàn bộ các khoản thu – chi liên

quan đến việc khai thác và sử dụng lô đất đó. Thu nhập của lô đất là cơ sở

để thẩm định viên vận dụng phương pháp thu nhập nhằm ước tính giá trị lô

đất.

Nguyên tắc năng suất biên – giá trị của lô đất tăng lên khi tỷ lệ tăng

giá trị lô đất lớn hơn tỷ lệ tăng chi phí cho việc khai thác, sử dụng lô đất đó.

- Nhóm nguyên tắc theo quan điểm thị trường

Nguyên tắc cung cầu – giá trị của lô đất chịu tác động bởi quy luật

cung và cầu thị trường của nó. Từ sự tương tác của cung – cầu hình thành

nên giá thị trường của lô đất tại một thời điểm tại một thị trường cụ thể.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng cung thị trường đất đai co giãn kém vì nguồn tài

nguyên đất đai của nhiều quốc gia bao gồm cả Việt Nam là hữu hạn, do vậy

giá trị của lô đất chủ yếu phụ thuộc vào cầu thị trường, cầu thăng thì giá

tăng và ngược lại.

Nguyên tắc cạnh tranh – khi thị trường đất đai có dấu hiệu cạnh

tranh gay gắt thì mức độ rủi ro trong đầu tư tăng, thẩm định viên sẽ dự báo

thu nhập từ lô đất giảm.

Nguyên tắc phù hợp – giá trị của lô đất phụ thuộc vào sự phù hợp

với quan điểm về phong tục, tập quán của người mua tiềm năng khu vực

nơi lô đất tọa lạc.

Nguyên tắc thay đổi – giá trị của lô đất chịu tác động của sự thay

đổi về quyền tài sản, chính sách quản lý và môi trường xung quanh của nó.

Nếu sự thay đổi có tính phù hợp, tốt hơn thì giá trị của lô đất sẽ tăng và

ngược lại.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất – là nguyên tắc chủ

đạo của thẩm định giá trị đất đai, nhằm khẳng định cho phương án sử dụng

tốt nhất và hiệu quả nhất đối với lô đất thẩm định. Về lý thuyết, nguyên tắc

này chỉ có khi phương án khai thác, sử dụng lô đất thỏa mãn tất cả các

nguyên tắc còn lại của 3 nhóm nguyên tắc như đã nêu trên.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Lô đất

được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi nó được pháp luật chấp nhận, khả thi

về mặt tài chính, có thể thực hiện về mặt kỹ thuật và mang lại giá tị cao nhất cho

lô đất cần thẩm định.

2.1.6 Quy trình thẩm định giá trị đất đai

Quy trình thẩm định là trình tự các bước tiến hành trong nghiệp vụ thẩm

định giá chuyên nghiệp, giúp cho thẩm định viên định hướng rõ ràng nội dung

các bước thực hiện tránh bỏ sót nội dung, nâng cao hiệu quả công việc.

Tại các nước phát triển quy trình thẩm định giá trị đất đai được xây dựng

riêng biệt so với quy trình thẩm định giá trị BĐS. Về cơ bản nội dung của quy

trình thẩm định giá trị đất đai bao gồm các nội dung sau:

Bước 1: Xác định vấn đề cần thẩm định

Bước 2: Thu thập, xử lý và phân tích thông tin

Bước 3: Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất lô đất cần thẩm định

Bước 4: Ước tính giá trị của lô đất cần thẩm định

Bước 5: Viết báo cáo thẩm định giá trị lô đất

2.1.7 Các phương pháp thẩm định giá trị đất đai

Tiêu chuẩn thẩm định giá VN, hiện chưa có tiêu chuẩn thẩm định giá đất đai

riêng biệt (hiện đang trong quá trình hòan thiện), việc thẩm định giá đất hiện tại

được vận dụng theo các tiêu chuẩn số 08, 09 và 10 (Thông tư số 126/2015/TT-BTC

ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính). Theo đó, việc thẩm định giá đất có thể sử dụng

các cách tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập.

- Cách tiếp cận từ thị trường:

+ Phương pháp so sánh thị trường

- Cách tiếp cận từ chi phí

+ Phương pháp chi phí tái tạo

+ Phương pháp chi phí thay thế

- Cách tiếp cận từ thu nhập

+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp

+ Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)

Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh

bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, thì quy định có các

phương pháp định giá đất như sau:

- Phương pháp So sánh trực tiếp;

- Phương pháp Chiết trừ;

- Phương pháp Thu nhập;

- Phương pháp Thặng dư;

- Phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất.

2.2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính

2.2 .1 Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Theo Điều 107, luật đất đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai,

bao gồm:

- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền

sử dụng đất;

- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng

đất đai;

- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Có thể hiểu nghĩa vụ về tài chính về đất là một nghĩa vụ về tiền khi cá nhân,

hộ gia đình, tổ chức được giao đất; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất;

quản lý, sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

quyền sử dụng đất, … Pháp luật tại VN quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, do vậy mọi nghĩa vụ về tài

chính đối với đất đều thực hiện với chủ thể là Nhà nước. Trong phạm bài viết này,

tác giả tập trung vào nghiên cứu thực hiện nghĩa vụ tài chính khi Nhà nước cho thuê

đất để thực hiện các dự án phát triển khu công nghiệp. Tùy theo từng thời kỳ, ứng

với từng giai đoạn, chính sách khác nhau mà chính phủ có các quy định cụ thể về

từng loại nghĩa vụ tài chính cụ thể.

2.2.2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính

Theo tìm hiểu của tác giả thì việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

trong mỗi giai đoạn có một số điểm khác biệt nhất định, các giai đoạn này gắn chặt

với cơ sở pháp lý là luật đất đai. Hay nói cách khác, luật đất đai là văn bản quy

phạm mang tính cơ sở cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Thẩm định giá

đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng dựa vào các quy định của luật đất đai tương

ứng. Theo thực tiễn công tác của tác giả cũng như nhiều chuyên gia trong lĩnh vực

thẩm định giá thì thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính chỉ thực

sự phát triển từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực đến nay. Để hiểu hơn về cơ sở pháp

lý, tác giả xin trình bày một số giai đoạn mà cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực

hiện nghĩa vụ tài chính về đất như sau:

 Theo Luật đất đai ngày 29 tháng 12 năm 1987 (gọi tắt là Luật đất đai 1987)

Theo Luật đất đai 1987 thì nghĩa vụ của người sử dụng đất chỉ là nộp thuế,

nộp lệ phí địa chính khi làm thủ tục địa chính. Đây có thể coi là giai đoạn sơ khai,

chưa phát sinh nhiều về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, chỉ đơn giản là nộp thuế,

lệ phí do cơ quan Nhà nước ban hành.

Cũng trong giai đoạn này thì hoạt động thẩm định giá tại VN đều dựa trên

các nguyên tắc, phương pháp hình thành giá của tài sản không tính đến các yếu tố

thị trường. Trong giai đoạn này thì khái niệm thẩm định giá theo giá thị trường hầu

như chưa mang ý nghĩa.

 Đối với Luật Đất đai ngày 14 tháng 7 năm 1993 (gọi tắt là Luật đất đai

1993)

Luật đất đai 1993 đã quy định nhiều hơn về việc thực hiện nghĩa vụ tài

chính, ngoài việc nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa

chính thì người sử dụng đất còn phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất. Tuy

nhiên, các nghĩa vụ tài chính này đều thực hiện trên cơ sở giá do UBND cấp tỉnh,

thành phố ban hành. Chưa gắn việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với giá thị trường

của đất và do vậy, cơ sở cho hoạt động thẩm định giá cho mục đích này cũng chưa

có đủ hành lang pháp lý để thực hiện.

 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12 năm

1998

Luật sửa đổi luật đất đai 1998 đã quy định chi tiết hơn về các nghĩa vụ tài

chính của người sử dụng đất đối với nhà nước. Quy định cụ thể từng trường hợp về

việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, ... Văn bản quy phạm quy định

chi tiết là:

Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2001 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành Luật sửađổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2000 của Chính phủ v/v Sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02

năm 2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính : Quyết định của Bộ

trưởng Bộ Tài chính. Về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn

xây dựng cơ sở hạ tầng.

Thông tư số 35/2001/TT-BTC ngày 25/05/2001 của Bộ Tài chính v/v hướng

dẫn nộp tiền sử dụng đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

của các tổ chức, hộ kinh doanh trong nước.

Thời điểm này cũng trùng với thời điểm mà ngành thẩm định giá VN mới có

những bước phát triển đầu tiên. Giai đoạn 1997 vẫn chỉ là giai đoạn sơ khai thí điểm

ứng dụng hoạt động thẩm định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà

nước theo thông lệ quốc tế, giai đoạn này mới, cả nước chỉ có 02 trung tâm TĐG

(thuộc Ban vật giá Chính phủ trước đây) được thành lập: Trung tâm Thông tin và

TĐG Miền Bắc và Trung tâm Thông tin và TĐG Miền Nam với số lượng nhân viên

gần 300 người. Pháp luật về thẩm định giá cũng chưa có được cơ sở pháp lý mang

tính hệ thống (Tô Công Thành, 2012). Đó mới chỉ là những văn bản quy phạm pháp

luật thuộc một số phạm vi hẹp như:

Báo cáo của Chính phủ tại Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 2: “Thực hiện Quy

chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc dung ngân sách mua sắm các thiết

bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn”.

Nghị định số 12/CP thực hiện luật Đầu tư nước ngoài: “Thiết bị, máy móc

nhập khẩu để thực hiện dự án phải được giám định giá trị, chất lượng trước

khi nhập khẩu hoặc trước khi liên doanh”.

Quyết định số 1179/1997/QĐ-TTg ngày 30/12/1997: “Thực hiện cơ chế

thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước

mua sắm thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn, các thiết bị, tài sản

trong các dự án đầu tư xây dựng”.

Thông báo số 91/TB-VPCP ngày 23/04/1998 của Văn phòng Chính phủ về ý

kiến của Phó thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng làm việc với lãnh đạo

ban Vật giá Chính phủ có nói: “Thẩm định giá là một nội dung trong những

nội dung thuộc quản lý Nhà nước về giá”.

Hoạt động thẩm định giá đã bước đầu phát triển, thực hiện quản lý nhà nước

về giá, đáp ứng nhu cầu cho các địa phương và một số mục đích khác. Tuy vậy,

hoạt động thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính hầu như là chưa

có. Vì cũng giống với luật đất đai 1993 thì luật sửa đổi 1998 vẫn chưa căn cứ giá thị

trường để xác định khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Căn cứ để xác định tiền sử

dụng đất vẫn là giá do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hàng năm. Được quy

định cụ thể ở khoản điều 4, nghị định 38/2000/NĐ-CP của Chính Phủ ngày

23/08/2000 về thu tiền sử dụng đất “Giá đất tính bằng đồng Việt Nam trên một mét

vuông (đồng/m2) theo khung giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ; Giá tính tiền sử

dụng đất trong trường hợp đấu giá đất là giá đất trúng đấu giá” và “mức thu tiền sử

dụng đất tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) và được xác định cho từng trường hợp tính

tiền sử dụng đất”.

 Luật đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 (gọi tắt là luật đất đai

2003), có hiệu lực từ 01/07/204 đến 30/06/2014).

Có thể nói đây là giai đoạn mà hoạt động thẩm định giá cho mục đích thực

hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai mới thực sự thể hiện vai trò của quản lý nhà nước

về giá. Luật đất đai 2003 quy định chi tiết hơn về các nghĩa vụ tài chính mà người

sử dụng đất phải nộp. Các văn bản pháp luật có liên quan về thực hiện nghĩa vụ tài

chính có thể kể đến là:

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất.

Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 của chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của

Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của

Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước;

Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-Cp ngày 14/11/2005 của

Chính phủ về thu tiền thuê đất, mặt nước; …

Có thể tóm tắt lại như sau: ngoài các khoản thuế, phí, lệ phí thì nghĩa vụ tài

chính sẽ bao gồm các hoạt động sau:

 Khi được nhà nước giao đất

Trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu

quyền sử dụng đất.

Trường hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài không qua đấu giá quyền sử

dụng đất ; giao đất dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm

Trường hợp giao đất dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm

 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử

dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất.

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử

dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn

 Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu

dài.

Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng có thời hạn.

Có một điểm khác biệt của Luật đất đai 2003 so với các luật đất đai trước

đây, làm cho giai đoạn này mà hoạt động thẩm định giá cho mục đích thực hiện

nghĩa vụ tài chính có những cơ sở pháp lý vững chắc hơn. Đó là giá đất để tính toán

khi thực hiện nghĩa vụ tài chính chủ yếu là “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế trên thị trường”. Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật cũng quy định

chi tiết về tổ chức tư vấn giá đất (điều 57 – luật đất đai 2003). Với giá đất tư vấn

được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong

hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. Nếu xét đến khái niệm về “giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường” thì khái niệm này cũng gần

tương ứng với “giá trị thị trường” trong thẩm định giá. Đây có thể coi là một sự

thừa nhận về kết quả thẩm định giá từ hoạt động thẩm định giá đối với đất đai.

Ngoài các quy định cụ thể về nghĩa vụ tài chính, thì các văn bản về việc xác

định giá trị của đất cũng được quy định cụ thể, các văn bản có thể kể đến là:

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 về phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất.

Thông tư số 114/2004/TT-BTC ban hành ngày 26/11/2004 về việc hướng

dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ban hành ngày 27/07/2007 về việc sửa đổi bổ

sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.

Thông tư 145/2007TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 về việc hướng dẫn

nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP.

Các văn bản hướng dẫn các phương pháp xác định giá đất (phương pháp so

sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư), tuy

nhiên trên thực tế thì phương pháp được áp dụng nhiều nhất là phương pháp so

sánh, các phương pháp khác còn nhiều vấn đề bất cập do việc tính toán còn mang

nhiều tính “cảm tính”, và do chưa có hướng dẫn cụ thể nên mỗi địa phương có một

các tính khác nhau. Sau thời điểm các tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành (đặc

biệt là Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc

ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá), thì các phương pháp và các tính toán liên

quan đến thẩm định đất đai cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đều

được dựa trên các tiêu chuẩn này. Lúc này thẩm định giá đã bắt đầu đóng một vai

trò quan trọng đối với việc thẩm định giá đất đai cho mục đích thực hiện nghĩa vụ

tài chính.

Cùng với các văn bản pháp luật về đất đai, giai đoạn này cũng có một cột

mốc quan trọng đối với hoạt động thẩm định giá. Đó là pháp lệnh giá số 40/2002/PL-

UBTVQH10 ngày 26/04/2002 đánh dấu một cột mốc quan trọng trong hoạt động

TĐG. Nếu như trước pháp lệnh này thì thẩm định giá tuy đã được thừa nhận nhưng vẫn

chưa có cơ sở pháp lý mang tính “chính thống” nào. Trong giai đoạn này, hoạt động

TĐG bắt đầu được điều chỉnh bằng văn bản quy phạm pháp luật. Tiếp đó, Nghị định

số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về TĐG; Thông tư số

17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị

định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về TĐG, hoạt động TĐG

đã có hành lang pháp lý cơ bản, bước đầu cụ thể hóa những nội dung của Pháp lệnh

giá. Các văn bản khác về các tiêu chuẩn thẩm định giá cũng được ban hành trên cơ

sở các tiêu chuẩn thẩm định giá của khu vực và thế giới:

Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính về việc

ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Quyết định số 77/205/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính, ban hành

03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

Quyết định số 129/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính, ban hành 06

tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 20/06/2012 qui

định về thẩm định giá là một bước tiến quan trọng đối với hoạt động thẩm định giá.

Nhờ vậy mà hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá trở nên vững chắc. Với

sự “hỗ trợ” của hành lang pháp lý của luật đất đai 2003 và luật thẩm định giá thì

hoạt động thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính đóng vai trò

quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Góp phần không nhỏ vào

nguồn thu của ngân sách nhà nước.

 Luật đất đai 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (gọi tắt là Luật đất

đai 2013), có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.

Luật đất đai 2013 vẫn quy định chi tiết về nghĩa vụ tài chính đối với người sử

dụng đất, tuy có một số điểm khác nhưng về cơ bản vẫn giống như luật đất đai

2003. Các văn bản dưới luật của Luật đất đai 2013 có liên quan đến thực hiện nghĩa

vụ tài chính:

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ

Quy định về thu tiền sử dụng đất.

Thông tư 76/2014/TT-BTC, ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn

một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

Các văn bản về cách tính và các phương pháp thẩm định đất cũng được ban

hành. Khác với giai đoạn luật đất đai 2003, các văn bản này ban hành từng phương

pháp với các cách tính và ví dụ cụ thể. Các văn bản có thể kể đến là:

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ

Quy định về giá đất.

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh

bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/06/2015 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30

tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi

tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá

đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Tuy nhiên, so với Luật đất đai năm 2003 thì hoạt động thẩm định giá bị hạn

chế hơn trước. Nếu như trước đây hầu hết các hoạt động liên quan đến thực hiện

nghĩa vụ tài chính đều có tính đến hoạt động thẩm định giá thì nay thẩm định giá chỉ

tham gia khi thỏa một số điều kiện nhất định. Chẳng hạn Nghị định số 45/2014/NĐ-

CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất có

quy định khi “xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử

dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất)

từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở

lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại

trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá

quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ

kinh doanh được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích

đất ở vượt hạn mức”.

Như đã nói ở trên, một điểm khác so với luật đất đai 2003 làm hạn chế việc

tham gia của hoạt động thẩm định giá về đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài

chính đó là luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật có quy định khá chi tiết về

các phương pháp xác định giá đất. Các văn bản quy định chi tiết và có ví dụ cho

từng phương pháp nhưng theo tác giả thì xét cả về mặt học thuật và thực tiễn thì tác

giả thấy rằng các văn bản này đang có một sự chồng chéo và khác biệt so với các

quy định về thẩm định giá, các tiêu chuẩn và văn bản pháp lý về thẩm định giá đã

có. Dù rằng các tiêu chuẩn thẩm định đã có đều được ban hành dựa trên các tiêu

chuẩn thẩm định của các nước trong khu vực và thế giới, phù hợp với tiêu chuẩn

thẩm định giá thế giới.

Chính vì sự khác biệt giữa các văn bản dưới Luật đất đai 2013 và luật giá nên

cơ sở pháp lý về thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính trong giai

đoạn này đang vướng phải một số khúc mắc nhất định. Hiện tại, ngoài tỉnh Long An

thì các tỉnh khác cũng có rất nhiều hồ sơ đang bị “tồn đọng” vì các văn bản theo

Luật đất đai 2013 khi áp dụng vào thực tiễn đều không khả thi. Tác giả sẽ phân tích

điều này kỹ hơn ở chương 3.

Tóm tắt chương 2

Chương 2 tác giả giới thiệu các vấn đề chung nhất về thẩm định giá, cơ sở

của thẩm định giá, các nguyên tắc và sơ lược các phương pháp thẩm định đất đai.

Cũng trong chương này tác giả trình bày cơ sở pháp lý về thẩm định giá cho mục

đích thực hiện nghĩa vụ tài chính. Từ các mốc thời gian theo luật đất đai, tác giả tóm

tắt các văn bản pháp lý có liên quan, đồng thời liên hệ với lịch sử phát triển của

ngành thẩm định giá VN, từ đó có những đánh giá cho từng thời kỳ. Nội dung của

chương này là nền tảng cho cho các lý luận và nghiên cứu của các chương tiếp theo.

CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Ở

TỈNH LONG AN

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Long An

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên

Diện tích tự nhiên của toàn tỉnh là 449.194,49 ha, dân số 1.542.606 (theo số

liệu dân số tính đến tháng 5 năm 2013).

Tỉnh Long An tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Tây Ninh về phía

đông, giáp với Vương Quốc Campuchia về phía bắc, giáp với tỉnh Đồng Tháp về

phía tây và giáp tỉnh Tiền Giang về phía nam.

Tỉnh Long An có vị trí địa lý khá đặc biệt là tuy nằm ở vùng đồng bằng sông

Cửu Long (ĐBSCL) song lại thuộc Vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam

(VPTKTTĐPN), được xác định là vùng kinh tế động lực có vai trò đặc biệt quan

trọng trong chiến lược phát triển kinh tế Việt Nam. Long An có đường ranh giới

quốc gia với Campuchia dài: 137,7 km, với hai cửa khẩu Bình Hiệp (Mộc Hóa) và

Tho Mo (Đức Huệ). Long An là cửa ngõ nối liền Đông Nam Bộ với ĐBSCL, nhất

là có chung đường ranh giới với TP. Hồ Chí Minh, bằng hệ thống giao thông đường

bộ như: quốc lộ 1A, quốc lộ 50, . . . các đường tỉnh lộ : ĐT.823, ĐT.824, ĐT.825

v.v . . . Đường thủy liên vùng và quốc gia đã có và đang được nâng cấp, mở rộng,

xây dựng mới, tạo động lực và cơ hội mới cho phát triển. Ngoài ra, Long An còn

được hưởng nguồn nước của hai hệ thống sông Mê Kông và Đồng Nai.

Là tỉnh nằm cận kề với TP.HCM có mối liên hệ kinh tế ngày càng chặt chẽ

với VPTKTTĐPN, nhất là Thành phố Hồ Chí Minh một vùng quan trọng phía Nam

đã cung cấp 50% sản lượng công nghiệp cả nước và là đối tác đầu tư, chuyển giao

công nghệ, là thị trường tiêu thụ hàng hóa nông sản lớn nhất của ĐBSCL.

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 11,25% năm. Thu nhập bình quân

đầu người đạt 50,4 triệu đồng/người/năm.

Nông nghiệp chiếm 26,2% trong cơ cấu kinh tế của Tỉnh; tăng trưởng bình

quân 3,9%/năm; Nông nghiệp được tập trung đầu tư về vốn, khoa học – kỹ thuật,

giống mới, hạ tầng phục vụ sản xuất về hệ thống thủy lợi nội đồng, cơ giới hóa

trong khâu thu hoạch; tổ chức lại sản xuất theo hình thức tổ hợp tác, hợp tác xã.

Sản phẩm nông nghiệp chủ yếu là lúa, với sản lượng bình quân 2,75 triệu tấn/năm.

Công nghiệp chiếm 42,3% trong cơ cấu kinh tế, giá trị sản xuất tăng bình quân

15,25%/ năm. Tổng diện tích đất phát triển khu, cụm công nghiệp là 13.422,39 ha.

Hiện có 28 khu công nghiệp và 29 cụm công nghiệp đã đầu tư hạ tầng .

Thương mại dịch vụ chiếm khoảng 31,5% trong cơ cấu kinh tế, và tốc độ tăng

bình quân 11,8%/ năm. Tổng mức bán lẽ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt mức

tăng trưởng bình quân 22%/năm. Xuất khẩu duy trì mức tăng trưởng

20,4%/năm;mặt hàng xuất khẩu đa dạng chủ yếu là nhóm hàng công nghiệp.

3.2 Công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh

Long An

3.2.1 Về tổ chức thực hiện

 Giai đoạn trước 01/07/2004

Giai đoạn này luật đất đai 1993, luật đất đai sửa đổi 1998 có hiệu lực. Giai

đoạn này chủ yếu thực hiện các hoạt động có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối

với đất đai theo giá UBND, do vậy khi tổ chức, hộ kinh doanh có nhu cầu sẽ được

hướng dẫn bởi cơ quan thuế và sở Tài nguyên – Môi trường tính toán dựa theo giá

UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.

 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014

Đây là giai đoạn mà Luật đất đai 2003 có hiệu lực. Như đã phân tích trong

chương 2, đây là giai đoạn mà hoạt động thẩm định giá để thực hiện nghĩa vụ tài

chính khá vững chắc. Trong giai đoạn này thì việc tổ chức công tác thẩm định giá

để thực hiện nghĩa vụ tài chính được thực hiện như sau:

Tổ chức nộp hồ sơ đề nghị vào sở Tài nguyên và Môi trường.

Sở TN – MT trình UBND tỉnh thống nhất cho chủ trương DN thực hiện

nghĩa vụ tài chính;

UBND tỉnh giao sở Tài chính phối hợp sở TN-MT xác định vị trí và xác

định giá trị của thửa đất, khu đất cần phải xác định nghĩa vụ tài chính;

Sở Tài chính thuê đơn vị TĐG để xác định giá;

Sở Tài chính tổ chức họp (Sở TN-MT, Sở Tài chính, cơ quan thuế tỉnh,

Văn phòng UBND tỉnh, UBND huyện, tổ chức có nhu cầu thực hiện

nghĩa vụ tài chính, đơn vị tư vấn TĐG) thẩm định chứng thư TĐG;

Sau khi thống nhất, sở Tài chính trình UBND tỉnh quyết định phê duyệt;

Sở Tài chính chuyển hồ sơ qua cơ quan thuế tính và thông báo tổ chức

hoặc hộ kinh doanh nộp tiền;

Đối với tổ chức là các doanh nghiệp, các hoạt động đều thông qua các cơ

quan cấp tỉnh. Sở Tài chính có chức năng thẩm định giá đất trình hội đồng định giá

của tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khách quan, Sở Tài chính thường

thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư Thẩm định giá. Sở Tài chính-Kế hoạch phối hợp

với UBND huyện thực hiện khảo sát giá thị trường để thẩm định chứng thư. Do vậy,

trong giai đoạn này hầu hết các hoạt động liên quan đến xác định giá để thực hiện

nghĩa vụ tài chính về đất đều được Sở Tài chính phối hợp thuê đơn vị thẩm định giá.

Chi phí để thuê các công ty thẩm định giá được trừ vào số tiền mà Doanh nghiệp

thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp nhưng do thẩm định theo giá thị trường nên tạo

một nguồn thu khá lớn cho ngân sách.

 Giai đoạn sau ngày 01/07/2014

Giai đoạn này do có một số quy định chi tiết về việc thuê đơn vị thẩm định

giá được thực hiện theo nghị định số 44 và thông tư số 36, hoạt động thẩm định giá

cho mục đích nộp tiền sử dụng đất được cơ quan cấp tỉnh quản lý. Quy trình tiến

hành được áp dụng như sau:

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị vào sở TN-MT;

- Sở TN-MT phối hợp với sở Tài chính, cơ quan thuế xác định vị trí và xác

định giá trị của thửa đất, khu đất cần phải xác định nghĩa vụ tài chính để

phân loại, nếu:

Trường hợp số tiền nộp dưới 20 tỷ (tính toán theo giá UBND tỉnh quy

định):

Sở TN-MT chuyển hồ sơ qua sở Tài chính xác định các khoản mà

người sử dụng đất được khấu trừ

Sở Tài chính chuyển hồ sơ qua cơ quan thuế tính và thông báo

người sử dụng đất nộp tiền.

Trường hợp trên 20 tỷ:

Sở TN-MT thuê đơn vị TĐG để xác định giá:

Tổ chức họp Sở TN-MT, sở Tài chính, Cục thuế tỉnh, Văn phòng

UBND tỉnh, UBND huyện, đơn vị tư vấn TĐG, người sử dụng đất)

thẩm định chứng thư TĐG;12

Sở TN-MT trình UBND tỉnh quyết định phê duyệt giá;

Sở TN-MT chuyển hồ sơ sang sở Tài chính xác định các khoản mà

người sử dụng đất được khấu trừ;

Sở TN-MT chuyển hồ sơ qua Cơ quan thuế tính và thông báo

người sử dụng đất nộp tiền;

3.2.2 Kết quả đạt được

 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014

Trong giai đoạn này, với sự hỗ trợ của hành lang pháp lý, hoạt động thẩm

định giá về đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính hầu hết đều được tiến

hành nhanh chóng, giá trị thẩm định sau khi thẩm định từ đơn vị tư vấn đến các đơn

vị có liên quan đều đạt được sự thống nhất cao. Một số hồ sơ doanh nhiệp lớn có thể

kể đến là: Khu công nghiệp Phước Đông; Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở

rộng; cụm công nghiệp ANOVA; cụm công nghiệp Kiến Thành; cụm công nghiệp

Năm Sao...

 Giai đoạn sau ngày 01/07/2014

Luật đất đai 2013 và các văn bản đã được áp dụng tới thời điểm tác giả

nghiên cứu gần 01 năm. Các dự án tiêu biểu có thể kể đến là: công ty Cổ phần Đầu

tư Xây dựng hạ tầng Hòa Bình trên địa bàn xã Nhị Thành, huyện Thủ Thừa; Công

ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng khu công nghiệp Vĩnh Lộc-Bến Lức trên địa bàn xã

Long Hiệp, huyện Bến Lức; Công ty Cổ phần Địa ốc - Cáp điện Thịnh Phát trên địa

bàn xã Lương Bình, huyện Bến Lức. Còn lại là các hồ sơ bị “tồn đọng” do vướng

một số quy định chồng chéo của Luật đất đai 2013 (nghị định 46 và thông tư 36) với

các tiêu chuẩn Thẩm định giá. Mà cụ thể nguyên nhân ở do các phương pháp thẩm

định theo văn bản dưới Luật đât đai 2013 có nhiều điểm bất cập, kết quả thẩm định

giá thường mang tính “phi thị trường”, và bên cạnh nữa là sự “cộng hưởng” của yếu

tố hạ tầng do dự án tạo ra. Chẳng hạn, đối với tổ chức đầu tư Khu công nghiệp yêu

cầu xác định nghĩa vụ tài chính từ hình thức nộp tiền thuê đất hằng năm sang hình

thức nộp tiền thuê đất một lần (Khu công nghiệp Cầu Tràm). Tuy nhiên, sau khi đơn

vị tư vấn lập chứng thư thẩm định giá, đại diện Khu công nghiệp không đồng ý với

giá trị của chứng thư và kiến nghị cần xem xét lại cách định giá.

Tóm tắt chương 3

Chương 3 tác giả giới thiệu sơ lược về tỉnh Long An, về đặc điểm tự nhiên,

đặc điểm kinh tế - xã hội, nơi mà tác giả tiến hành nghiên cứu. Tiếp đến đó là công

tác thực hiện nghĩa vụ tài chính và thẩm định đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ

tài chính tại địa bàn tỉnh. Mốc thời gian được tác giả lựa chọn theo mốc thời gian

của Luật đất đai, cụ thể trước 01/07/2014 và sau thời điểm 01/07/2014.

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Phương pháp nghiên cứu

 Quy trình nghiên cứu

Thông qua tình huống nghiên cứu một số dự án cụ thể tại tỉnh Long An, tác

giả phân tích các phương pháp thẩm định sử dụng, đối chiếu các văn bản và tình

hình thực tế để phân tích ưu, nhược điểm của các phương pháp này. Đồng thời, tác

giả tiến hành thảo luận trực tiếp với một số chuyên gia về bất động sản, chủ đầu tư,

các cơ quan nhà nước có liên quan, công ty thẩm định giá đã và đang có liên quan

đến công tác thẩm định giá cho dự án trên để tham vấn các ý kiến vướng mắc, các

quan điểm về thẩm định giá cho mục đích thẩm định để thu tiền sử dụng đất. Từ đó,

so sánh, đánh giá và rút ra các đề xuất giải quyết cho các vướng mắc còn tồn tại.

Các dự án được tác giả tiếp cận được để tham khảo gồm:

- Khu Công nghiệp Thịnh Phát;

- Khu công nghiệp Phước Đông;

- Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng;

- Khu công nghiệp Cầu Tràm;

- Khu công nghiệp Vĩnh Lộc;

- Khu công nghiệp Phúc Long.

Qua tham khảo, phân tích tác giả lựa chọn ra 03 dự án tiêu biểu:

- Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng;

- Khu Công nghiệp Thịnh Phát;

- Khu công nghiệp Cầu Tràm.

Bảng 4.1: Tiến độ nghiên cứu

Bước

Phương pháp

Kỹ thuật

Mẫu

Thời gian

Sơ bộ

Định tính

Tìm hiểu thông tin về

06 dự án

Tháng

dự án, các chứng thư

02/2016

thẩm định, quyết

định của hội đồng

định giá

Chính thức Định lượng

Phỏng vấn trực tiếp:

Tháng

03/2016 đến

- Thẩm định viên

04/2016

thực hiện dự án.

- Cơ quan Nhà

nước thẩm định

dự án

Thiết kế bảng câu hỏi

Thiết kế bảng khảo sát bao gồm các giai đoạn sau:

Giai đoạn 1: Xây dựng bảng câu hỏi thô ban đầu dựa trên nền tảng các thông

tin cần thu thập trong mô hình lý thuyết và các nghiên cứu có liên quan.

Giai đoạn 2: Chọn lọc và hiệu chỉnh các câu hỏi dựa trên ý kiến đóng góp

của chuyên gia. Phỏng vấn thử để kiểm tra mức độ rõ ràng của bảng câu hỏi, qua đó

ghi nhận ý kiến ban đầu của họ về thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá cho mục

đích thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Giai đoạn 3: Hiệu chỉnh và hoàn tất bảng câu hỏi lần cuối, tiến hành gửi

bảng câu hỏi chính thức (phụ lục 1). Bảng câu hỏi chính thức được thiết kế gồm 3

phần:

- Phần 1: Một số thông tin về người được khảo sát

- Phần 2: Các nội dung về thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài

chính, các vướng mắc khi thực hiện (về phương pháp thực hiện, các khó khăn, …)

- Phần 3: Ý kiến/ góp ý nhằm cho vấn đề thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ

tài chính.

Bảng 4.2: Bảng tổng hợp mẫu khảo sát

Tên đơn vị

Số lượng

Các cơ quan ban ngành

Cấp huyện: phòng tài nguyên – Môi

trường, phòng Tài chính và chi Cục thuế

huyện (6 người).

Cấp tỉnh: sở Tài nguyên – Môi trường,

sở Tài chính và Cục thuế tỉnh (9 người).

Các công ty thẩm định giá

06 công ty, mỗi công ty khảo sát, phỏng

vấn 02 người là các thẩm định viên, và

chuyên viên thẩm định về BĐS đối với

dự án được lựa chọn.

4.2 Kết quả nghiên cứu

4.2.1 Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng

4.2.1.1 Đặc điểm của dự án

- Đặc điểm chung dự án: Dự án Khu công nghiệp Thuận Đạo – Bến Lức

mở rộng nằm trên địa bàn xã Long Định, huyện Cần Đước, tỉnh Long An do Công

ty Cổ phần khu công nghiệp Đồng Tâm làm chủ đầu tư. Cơ sở hạ tầng tương đối

hoàn chỉnh, điều kiện môi trường sống và an ninh tương đối tốt.

- Vị trí khu đất thẩm định giá: Khu đất tài sản thẩm định giá gồm 1 khu đất

lớn và nhiều lô đất nhỏ nằm tách rời nhau, không liên tục, tiếp giáp đường sỏi đỏ (>

3m) theo trích đo địa chính do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An duyệt

ngày 29/04/2012 và hiện hữu là đường sỏi đỏ + đá xanh (>3m), và nằm bên trong

tiếp giáp đường nội bộ số 9 Khu công nghiệp Thuận Đạo – Bến Lức mở rộng, cách

ĐT 16 khoảng 800m.

- Các hướng tiếp giáp khu đất:

+ Phía bắc giáp: phần đất chưa bồi thường.

+ Phía nam giáp: đường sỏi đỏ + đá xanh (>3m).

+ Phía đông giáp: phần đất chưa bồi thường.

+ Phía tây giáp: dân cư hiện hữu dọc đường liên xã (sỏi đỏ).

- Hiện trạng khu đất: Tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá trên khu đất

đang để trống, cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh.

- Hình dạng khu đất: gồm khu đất lớn và các lô đất nhỏ có hình dạng tương

đối cân đối.

- Tổng diện tích các khu đất thẩm định: 748.606 m2 đất để sử dụng vào

mục đích đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Thuận Đạo

mở rộng (đợt 1) để chuyển nhượng hoặc cho thê lại, trong đó có diện tích 132.165

m2 đất gồm: đất cây xanh (diện tích 36.343 m2), đất giao thông (diện tích 95.822

m2), đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp không phải

trả tiền thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 90 Luật Đất đai năm 2003 và khoản

3 Điều 3 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước. Thời hạn thuê đất: 50 năm, tính từ ngày ký Quyết định này.

Vị trí, ranh giới khu đất: Thửa đất mới số 384 (được hợp nhất từ 471 thửa đất và đất

công do Nhà nước quản lý), thuộc tờ bản đồ số 01 (được hợp nhất từ các tờ bản đồ

số 1, 2, 4), xã Long Định, huyện Cần Đước, tỉnh Long An được xác định theo trích

đo địa chính tỷ lệ 1/2.500 do Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường lập

được Sở Tài nguyên và Môi trường duyệt ngày 29/04/2011 (phần diện tích đất đã

bồi thường).

- Loại đất: Loại đất xin thuê là đất khu công nghiệp

4.2.1.2 Phương pháp thẩm định sử dụng

 Mục đích thẩm định là để nộp tiền sử dụng đất.

 Khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản: Làm khu công nghiệp.

 Theo tiêu chuẩn thẩm định:

Thời điểm thẩm định là thời điểm năm 2013 nên quy định thẩm định được áp

dụng theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN (tiêu chuẩn số 6, 7 – ban hành kèm theo

quyết định số 129/2009 thì tài sản thẩm định có thể sử dụng phương pháp so sánh

và phương pháp thặng dư.

 Theo văn bản quy định về thực hiện nghĩa vụ tài chính

Thời điểm thẩm định là thời điểm 2013, các văn bản được sử dụng khi thực

hiện nghĩa vụ tài chính:

- Mục 3, chương II, Pháp lệnh giá số 40/PL-UBTVQHX ngày 26/4/2002 của

ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa X quy định về thẩm định giá;

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003 và các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá và Thông tư số 15/2004/TT-BTC

ngày 09/3/2004 Của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-

CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ;

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm

định giá và Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 Của Bộ Tài chính hướng

dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ;

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính về việc

ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính về việc

ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về

việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

- Quyết định số 1464/QĐ-UBND ngày 15/05/2012 của UBND tỉnh Long An

về việc Ban hành quy định suất đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khu tái

định cư; khu dân cư; khu đô thị; các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long

An.

4.2.1.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá

 Về phía các công ty thẩm định giá

Chứng thư của đơn vị thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

là phương pháp chủ đạo, và phương pháp thặng dư là phương pháp đối chiếu.

- Phương pháp so sánh thực hiện so sánh toàn bộ quyền sử dụng đất với các

quyền sử dụng đất thu thập tại khu vực xã Long Định, huyện Cần Đước, tỉnh Long

An.

- Phương pháp thặng dư sử dụng quy hoạch của quyền sử dụng đất, thông tin

cho doanh thu được sử dụng là thông tin từ Khu công nghiệp Thuận Đạo hiện hữu.

Qua tham vấn thẩm định viên thực hiện thẩm định giá (Công ty TĐG Hồng

Đức) hồ sơ thì câu trả lời nói chung là tùy theo vị trí tọa lạc, quy mô và mục đích sử

dụng trong tương lai mà việc sử dụng một hay nhiều phương pháp được lựa chọn.

Đối với dự án Khu Công Nghiệp Thuận Đạo, việc sử dụng phương pháp so sánh để

làm phương pháp chủ đạo khá “khiên cưỡng” do thông tin thị trường rất hạn chế,

các tài sản so sánh không tương đồng với tài sản thẩm định. Phương pháp kiểm

chứng là phương pháp thặng dư, tuy nhiên các thẩm định viên cũng cho biết phương

pháp kiểm chứng mang tính ước tính cao nên chưa phản ánh hết giá trị của quyền sử

dụng đất trên cơ sở sử dụng quyền sử dụng đất mang lại. Cụ thể, xem xét kỹ hơn

chứng thư, có một số vấn đề đặt ra:

- Thứ nhất, đó là tỷ lệ điều chỉnh không có chứng cứ thị trường và mang

nặng tính “cảm tính” của thẩm định viên. Không thể phủ nhận được nhận định của

thẩm định viên, tuy nhiên các tỷ lệ điều chỉnh không có quy chuẩn nào có thể gây ra

sự chênh lệch về mức giá khi thay đổi tỷ lệ điều chỉnh. Chẳng hạn, với yếu tố quy

mô TSTĐG có diện tích là 36.714 m2 so với TSSS 2 là 250 m2 (TSTĐG gấp khoảng

144 lần TSSS) tỷ lệ điều chỉnh là 125%, tuy nhiên cùng chứng thư với quy mô

711.892,0 m2 và 660 m2 (TSTĐG gấp 1.077 lần) thì tỷ lệ điều chỉnh chỉ là 130%

(Bảng 4.3 )

- Thứ hai, đó là các yếu tố so sánh. Các tài sản so sánh được thu thập ở khu

vực lân cận, tuy nhiên hầu hết là đất nông nghiệp có diện tích khá nhỏ. Việc sử

dụng so sánh với diện tích 250 m2 để so sánh với 36.714 m2 là khá “khiên cưỡng”.

Theo lý giải của thẩm định viên thì khu vực tài sản ít giao dịch, mặt khác các khu

công nghiệp khác không sử dụng làm đầu vào so sánh được.

Bảng 4.3: So sánh yếu tố điều chỉnh về quy mô giữa tài sản thẩm định giá (TSTĐG)

và các tài sản so sánh (TSSS) trong chứng thư dự án KCN Thuận Đạo

Yếu tố điều chỉnh TSTĐG TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3

Quy mô đất ở đoạn từ

0 – 50m đầu cặp đường 36.714,0 m2 2.800 m2 250 m2 270 m2

đá xanh >3m

Tỷ lệ 100% 115% 125% 125%

Tỷ lệ điều chỉnh -13,04% -20,00% -20,00%

Yếu tố điều chỉnh TSTĐG TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3

Quy mô đất ở đoạn 711.892,0 m2 660 m2 1.016 m2 1.674 m2 còn lại

Tỷ lệ 100% 130% 130% 130%

Nguồn: Chứng thư thẩm định

Tỷ lệ điều chỉnh -23,08% -23,08% -23,08%

- Thứ ba, đối với phương pháp thặng dư, việc ước tính các tỷ lệ cũng mang

tính “cảm tính” vì chưa có các chứng cứ chứng minh các tỷ lệ được sử dụng. Chẳng

hạn, các thông số sử dụng để tính chi phí như chi phí quản lý, quảng cáo tiếp thị hay

chi phí bảo trì, lợi nhuận nhà đầu tư chưa có căn cứ thị trường chứng minh. Tương

tự cho các hạng mục tính doanh thu như tỷ lệ chuyển nhượng hàng năm, đơn giá

chuyển nhượng (bảng 4.4). Đây là vấn đề cần cân nhắc vì đối với phương pháp

thặng dư, một sự thay đổi nhỏ trong các hạng mục này có thể dẫn đến sự sai lệch kết

quả khá lớn.

Bảng 4.4: Các thông số giả định liên quan đến chi phí và doanh thu của chứng thư

thẩm định – Dự án KCN Thuận Đạo

CÁC THÔNG SỐ LIÊN QUAN CHI PHÍ

Chi phí quản lý, quảng cáo tiếp thị bán hàng 2,0% Doanh thu

Chi phí sửa chữa, bảo trì hàng năm 2,0%Doanh thu

Lợi nhuận nhà đầu tư 11,0% Doanh thu

CÁC THÔNG SỐ LIÊN QUAN DOANH THU

Đơn giá chuyển nhượng (chưa bao gồm VAT) 50 usd

Tỷ lệ chuyển nhượng hàng năm:

+ Năm 1 5%

+ Năm 2 10%

+ Năm 3 10%

+ Năm 4 25%

+ Năm 5 25%

+ Năm 6 25%

Nguồn: Chứng thư thẩm định

Phỏng vấn các thẩm định viên thực hiện hồ sơ, các thẩm định viên cho rằng

không chỉ riêng đối với huyện Cần Đước mà các tỉnh khác, huyện khác thì đây là

vấn đề khó khăn khi thực hiện thẩm định đối với các dự án lớn mà khu vực ít có các

dự án hay các giao dịch thị trường có tính chất tương đồng với TSTĐG. Các thẩm

định viên cho rằng, kết quả đều được “căn” theo mức giá các thẩm định viên đã

khảo sát tại khu vực (chẳng hạn, khảo sát mức giá đất ở khoảng 500.000 đồng/m2

thì kết quả của các dự án cũng sẽ ra gần bằng mức giá này), các phương pháp và

cách áp dụng đều mang tính chất pháp lý cần thực hiện chứ chưa thể hiện được bản

chất của vấn đề thẩm định giá. Theo các thẩm định viên này thì do đặc thù thị

trường bất động sản ở các “tỉnh”, giao dịch thị trường ít, cơ sở đầu vào cho các

phương pháp đều không nhiều, hay thậm chí là không có nên việc áp dụng các

phương pháp khó khăn hơn.

 Về phía các cơ quan nhà nước

Khi đề cập đến các vấn đề trong nội dung chứng thư, các đại diện cơ quan

nhà nước cho rằng các vấn đề đó đều được cân nhắc xem xét khi tiến hành họp hội

đồng để phê duyệt mức giá. Tuy nhiên, vấn đề mà phía cơ quan nhà nước quan tâm

hơn đó là mục tiêu quản lý nhà nước có ảnh hưởng đến quyết định khi tiến hành

thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính. Một dự án tốt, phù hợp

với chủ trương của Chính phủ, của Tỉnh và mang lại lợi ích nhiều hơn thì sẽ được

hưởng ưu đãi hơn, tương ứng là số tiền nộp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thấp

hơn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc “thoáng” hơn trong việc xem xét chứng thư

thẩm định giá.

Thứ hai, vấn đề mà cơ quan nhà nước quan tâm đó là mức giá do các cơ quan

cấp dưới cung cấp (địa chính cấp xã, huyện) và các dự án lân cận đã nộp tiền sử

dụng đất để làm chứng cứ khi xem xét giá. Mức giá của các nguồn tham khảo trên

sẽ là cơ sở để đánh giá mức giá do các công ty thẩm định đưa ra trong chứng thư

thẩm định giá. Vì theo lý luận, sự “chênh lệch” giữa các mức giá giữa các dự án sẽ

dẫn đến việc khiếu kiện giữa các doanh nghiệp và cơ quan nhà nước. Vấn đề phát

sinh tại đây là việc sử dụng các nguồn tham khảo có thời điểm khác nhau, với các lô

đất thuộc vị trí khác nhau nếu sử dụng các nguồn này có thể không phản ánh thị

trường hiện tại khi thẩm định giá. Đối với dự án KCN Thuận Đạo mở rộng, kết quả

thẩm định giá cuối của hội đồng được sử dụng theo kết quả của KCN Thuận Đạo

với lý giải là giá đất của khu vực tính theo Quyết định UBND giữa các năm không

thay đổi nên vẫn có thể áp dụng đơn giá cũ. Cụ thể là quyết định số 58/2010/QĐ-

UBND ngày 16/12/2010 và quyết định số 64/2012/QĐ-UBND ngày 17/12/2012 của

tỉnh Long An về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Long An:

Giá trị theo QĐ số Giá trị theo QĐ số

58/2010/QĐ-UBND ngày 64/2012/QĐ-UBND ngày Tên tài sản 16/12/2010 của tỉnh Long 17/12/2012 của tỉnh Long

An An

Đất ở

+ Đoạn 0 – 50m đầu cặp 250.000đ 250.000đ đường sỏi đỏ >3m.

+ Đoạn từ sau mét thứ 180.000đ 180.000đ 50 đến hết.

Nguồn: Biên bản họp Hôi đồng định giá KCN Thuận Đạo mở rộng

Phía các cơ quan nhà nước cũng đồng ý với ý kiến cho rằng việc sử dụng các

“nguồn thông tin” từ các dự án đã thực hiện không phản ánh hết cho dự án mới, tuy

nhiên phía cơ quan nhà nước đều chọn đây là căn cứ “tốt nhất” vì nó mang tính “an

toàn” hơn và có thể chứng minh được mà không gây khiếu kiện giữa cơ quan nhà

nước và các doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.

4.2.2 Khu công nghiệp Thịnh phát

4.2.2.1 Đặc điểm của dự án

- Đặc điểm chung dự án: Dự án Khu công nghiệp Thịnh Phát là dự án đã có

chủ trương thực hiện đầu tư cho thuê đất thu tiền hàng năm để thực hiện khu công

nghiệp theo Quyết định số 4585/QĐ-UBND, ngày 28/11/2005 của UBND tỉnh

Long An.

Tuy nhiên, chủ đầu tư xin chuyển mục đích từ đất thuê trả tiền hàng năm

sang đất và được sự đồng ý của UBND tỉnh theo Quyết định số 1574/QĐ-UBND,

ngày 11/05/2015.

Dự án khu công nghiệp hiện hữu, có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh,

điều kiện môi trường sống và an ninh tương đối tốt.

- Vị trí khu đất thẩm định giá: Nằm tiếp các giáp Đường nội bộ số 4, 5, 7

và 8 thuộc Khu công nghiệp Thịnh phát, cách Đường tỉnh ĐT830 (nằm trong đoạn

cầu Rạch Mương – Ranh Đức Hòa) khoảng 920m.

Địa chỉ thửa đất: Xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long An

- Hiện trạng khu đất: Tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá trên khu đất

đang để trống, cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh.

- Tổng diện tích các khu đất thẩm định: 89.507 m2 đất để sử dụng vào

mục đích đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp để chuyển

nhượng hoặc cho thê lại.

- Thời hạn sử dụng đất: Tính từ ngày 11/05/2015 đến ngày 28/11/2055.

4.2.2.2 Phương pháp thẩm định sử dụng

 Mục đích thẩm định Làm cơ sở để thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển

từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần.

 Khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản: Làm khu công nghiệp.

 Theo tiêu chuẩn thẩm định:

Thời điểm thẩm định là thời điểm năm 2015 nên quy định thẩm định được áp

dụng theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN (Thông tư số 126/2015/TT-BTC, ngày

20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

số 08, 09 và 10) thì tài sản thẩm định có thể sử dụng phương pháp so sánh và

phương pháp thu nhập.

 Theo văn bản quy định về thực hiện nghĩa vụ tài chính

Theo các văn bản về luật đất đai thì việc thẩm định được thực hiện theo

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định

giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

4.2.2.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá

 Về phía các công ty thẩm định giá

Chứng thư của đơn vị thẩm định giá chỉ sử dụng 01 phương pháp so sánh

trực tiếp để thẩm định.

Phương pháp so sánh thực hiện so sánh toàn bộ quyền sử dụng đất với các

quyền sử dụng đất thu thập tại khu vực xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long

An.

Qua tham vấn thẩm định viên thực hiện thẩm định giá (Công ty TNHH TĐG

Độc Lập) thì phương pháp lựa chọn là phương pháp so sánh, vì do đây là phương

pháp có độ tin cậy cao hơn.

Thẩm định viên không sử dụng các phương pháp khác do dự án đã đi vào

hoạt động, việc sử dụng phương pháp phù hợp là phương pháp so sánh và thu nhập,

tuy nhiên phương pháp thu nhập không được lựa chọn vì tỷ suất chiết khấu ước tính

khó và không chính xác do thông tin thị trường rất hạn chế.

Thẩm định viên cũng ý kiến về việc áp dụng phương pháp so sánh khó khăn

do hạn chế về thông tin thị trường, các tài sản so sánh không tương đồng, và đặc

biệt là thẩm định viên phải làm “hài hòa” giữa tiêu chuẩn thẩm định giá và các quy

định về định giá đất (Nghị định 44 và thông tư 36). Các thông tin đầu vào (tài sản so

sánh) phải là các giao dịch đã thành công mà trong thị trường ít giao dịch các thẩm

định viên phải đưa những tài sản này để làm tài sản so sánh nên việc điều chỉnh các

yếu tố khác biệt đối với phương pháp so sánh là khá khó khăn. Xem xét kỹ hơn

chứng thư, cụ thể:

- Thứ nhất, đó là phương pháp thẩm định và cách thức thẩm định là sự “pha

trộn” giữa tiêu chuẩn thẩm định giá VN và thông tư 36 về định giá đất của Bộ Tài

nguyên và Môi trường. Chẳng hạn, các bước, quy trình và bảng tính toán giống theo

tiêu chuẩn thẩm định giá, các mức giá sau khi điều chỉnh đều có mức giá chỉ dẫn, số

lần điều chỉnh, mức điều chỉnh thuần – gộp. Tuy nhiên mức giá sau khi điều chỉnh

lấy theo mức trung bình giữa các mức giá chỉ dẫn mà không tính theo các tiêu chí

“phù hợp nhất” của tài sản so sánh như số lần điều chỉnh, mức điều chỉnh thuần và

mức điều chỉnh gộp. Các yếu tố điều chỉnh không được đưa hết vào bảng điều chỉnh

mà được điều chỉnh bên ngoài bảng điều chỉnh (như yếu tố mục đích sử dụng đất –

Bảng 4.5)

- Thứ hai, cũng giống như đối với chứng thư của Khu công nghiệp Thuận

Đạo mở rộng, các tỷ lệ ước tính mang tính không có chứng cứ thị trường và không

có cơ sở hợp lý. Theo lý giải của thẩm định viên, thông tin thị trường khan hiếm,

các thông tin về giao dịch không đủ để làm cơ sở cho việc điều chỉnh.

Viềc điều chỉnh yếu tố điều chỉnh về quy mô giữa tài sản thẩm định giá

(TSTĐG) và các tài sản so sánh (TSSS) trong chứng thư như sau được chia thành

02 phần, phần 1 thuộc 50m đầu tiếp giáp đường giao thông. Và phần 2 là diện tích

còn lại (tiếp giáp sau mét thứ 50).

Đối với diện tích đất nằm trong đoạn 0-50 đầu cặp đường nội bộ 4,5,7,8 Khu

công nghệp Thị Phát, xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long An:

Bảng 4.5: Tài sản so sánh và điều chỉnh được sử dụng trong chứng thư thẩm định Dự án KCN Thịnh Phát

Bảng so sánh:

Stt Yếu tố so sánh Tài sản ĐG

1 Nguồn thông tin thị trường Thông tin thị tường TSSS2 Phiếu thu thập thông tin TSSS1 Phiếu thu thập thông tin TSSS3 Phiếu thu thập thông tin Thẩm định hiện trạng + Pháp lý tài sản.

05/2015 2 điểm dịch Tháng 07/2015 Chưa giao dịch Thời giao thành công

3 Vị trí

Nằm trong đoạn 0-50 đầu cặp đường nội bộ 4,5,7,8 Khu công nghệp Thị Phát, xã Lương Bình, Bến huyện Lức, tỉnh Long An.

Nằm tiếp giáp đường đá xanh >3m, thuộc thửa số 532, 533, tờ bản đồ sô 01, ấp 1, xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Nằm tiếp giáp đường đá xanh >3m, thuộc số thửa 1983, tờ bản đồ sô 04, ấp 4, xã Lương Bình, huyện Lức, Bến tỉnh Long An. Nằm tiếp giáp đường đá xanh >3m, thuộc số thửa 1323, 1322, tờ bản đồ sô 01, ấp 1, xã Lương Bình, huyện Lức, Bến tỉnh Long An.

Đất khu công nghiệp Mục đích sử dụng đất 4 Đất ở tại nông thôn (ONT) Đất nông nghiệp (LUC)

Đất nông nghiệp (ONT và HNK)

51.707,0 109 6439 811

109 111

6439 700

4;5,1 24,0 10,0 81,0

6 541.676 502.973 488.818

Diện tích kích thước Diện tích (m2) Diện tích đất ONT(m2) Diện tích đất HNK, LUC(m2) Chiết suất đơn giá QSDĐ (đồng/m2)

TSTĐG được tính toán trên cơ sở so sánh tài sản giả định có diện tích 100

m2 so với các tài sản so sánh. Sau đó, mức giá được tiếp tục điều chỉnh về mức quy

mô 51.707,0 m2.

Bảng điều chỉnh:

TT Yếu tố so sánh TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

541.676 502.973 488.818 Đơn giá QSDĐ (đồng/m2)

Pháp lý

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tỷ lệ 100% 100% 100% 100%

Diễn giải tỷ lệ điều chỉnh

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00%

Mức điều chỉnh 0 0 0

Số lần điều chỉnh

Vị trí

Nằm tiếp giáp đường xanh đá >3m, thuộc thửa số 532, 533, tờ bản đồ sô 01, ấp 1, xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. 2

Nằm trong đoạn 0-50 cặp đầu đường nội bộ 4,5,7,8 công Khu nghệp Thị Phát, xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Nằm tiếp giáp đường xanh đá >3m, thuộc số thửa tờ 1983, bản đồ sô 04, ấp 4, xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Nằm tiếp giáp đường xanh đá >3m, thuộc thửa số 1323, 1322, tờ bản đồ sô 01, ấp 1, xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Tỷ lệ 100% 31% 31% 31%

800.000 250.000 250.000 250.000

Diễn giải tỷ lệ điều chỉnh (Giá đất theo QĐ 60/2014 của

TT TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

Yếu tố so sánh UBND tỉnh Long An)

220,00% 220,00% 220,00% Tỷ lệ điều chỉnh

1.191.686 1.106.540 1.075.400 Mức điều chỉnh

Số lần điều chỉnh 1 1 1

Lợi thế giao thông, kinh doanh

Tỷ lệ 100% 100% 100% 100%

Diễn giải tỷ lệ điều chỉnh

Nằm tiếp giáp đường đá xanh >3m Nằm tiếp giáp đường đá xanh >3m Nằm tiếp giáp đường đá xanh >3m

Nằm trong đoạn 0-50 đầu cặp đường nội bộ 4,5,7,8 Khu công nghệp Thị Phát, xã Lương Bình, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00%

0 Mức điều chỉnh 0 0

Số lần điều chỉnh

Quy mô (m2) 100 109 811 6.439

Tỷ lệ 100% 100% 90% 84%

Diễn giải tỷ lệ điều chỉnh

Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 11,11% 19,05%

0 Mức điều chỉnh 55.880 93.120 4 Số lần điều chỉnh 1 1

Hình dáng, kích thước Tương đối cân đối Tương đối cân đối Tương đối cân đối Tương đối cân đối

Mặt tiền(m) 0,0 4;5,1 10,0 -

5 0 24 81 - Chiều sâu khu đất

TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

Yếu tố so sánh (m)

Tỷ lệ 100% 100% 100% 100%

TT 0,00% 0,00% 0,00% Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh 0 0 0

Số lần điều chỉnh

Khá tốt Tương đồng Tương đồng Tương đồng An ninh, môi trường sống

100% 100% 100% Tỷ lệ 100%

Diễn giải tỷ lệ điều chỉnh

0,00% 0,00% 0,00% Tỷ lệ điều chỉnh

6 Mức điều chỉnh 0 0 0

Số lần điều chỉnh

Bình thường Bình thường Bình thường Điều kiện bán và thanh toán

Tỷ lệ 100% 100% 100% 100%

Diễn giải tỷ lệ điều chỉnh

0,00% 0,00% 0,00% Tỷ lệ điều chỉnh

7 Mức điều chỉnh 0 0 0

Số lần điều chỉnh

8 Mức giá chỉ dẫn 1.733.362 1.665.393 1.657.338

1.687.000 Thống nhất mức giá chỉ dẫn

Số lần điều chỉnh 2 1 2

Số điều chỉnh thuần 1.191.686 1.162.420 1.168.520

9 1.191.686 1.162.420 1.168.520 Số điều chỉnh tuyệt đối

Do khu đất có quy mô 51.707 m2 lớn hơn so với tài sản điều chỉnh chỉ dao

động từ 300-400m2, chi phí đầu tư lớn, mức độ rủi ro cao. Vì vậy, Tổ định giá đề

nghị điều chỉnh giảm với tỷ lệ 15%. Cụ thể như sau:

= 1.687.000 đồng/ m2 x (100% - 15%)

= 1.434.000 đồng/ m2

Nguồn: Chứng thư thẩm định

- Thứ ba, do bị hạn chế về tỷ lệ giữa mức giá bình quân và mức giá chỉ dẫn

của các tài sản so sánh mà việc điều chỉnh quy mô tiếp tục được thực hiện điều

chỉnh thêm sau khi đã đưa ra mức giá chỉ dẫn. Đây là vấn đề cần cân nhắc, vì sự

điều chỉnh này phần nào mang tính “đối phó” với các quy định của thông tư 36.

Ở bảng trên, mức giá sau khi được chọn từ việc điều chỉnh các yếu tố khác

biệt là 1.687.000 đồng/ m2 lại tiếp tục điều chỉnh thêm -15% để suy ra mức giá cho

TSTĐG có diện tích là 51.707 m2 nhưng không có chứng cứ thị trường.

 Về phía các cơ quan nhà nước

Tham vấn phía cơ quan nhà nước về chứng thư thẩm định giá, kết quả được

tóm tắt như sau:

- Về phương pháp thẩm định giá, phía cơ quan nhà nước cho rằng phương

pháp thẩm định là phương pháp so sánh là tương đối phù hợp. Và không chỉ với dự

án này mà hầu hết các dự án của tỉnh đều được xem xét dựa trên phương pháp so

sánh vì phương pháp này dễ kiểm chứng. Các phương pháp khác rất hiếm khi được

chấp nhận do tính “giả định” cao. Tuy nhiên, phương pháp thẩm định gặp một số

“trở ngại” đó là sự “giao thoa” giữa các quy chuẩn về thẩm định (theo tiêu chuẩn

thẩm định và theo quy định của Nghị định 44 và thông tư 36). Phương pháp so sánh

theo thông tư 36 buộc sử dụng các thông tin đã giao dịch trong khi thị trường khu

vực hạn chế, nên phía cơ quan nhà nước “linh động”, cho phép sử dụng tối thiểu 02

tài sản đã giao dịch thành công và 01 tài sản chưa giao dịch để làm tài sản so sánh.

- Vấn đề khó khăn khi phê duyệt dự án này ngoài sự “giao thoa” giữa các

quy chuẩn về thẩm định (theo tiêu chuẩn thẩm định và theo quy định của Nghị định

44 và thông tư 36) đó là dự án Khu công nghiệp Thịnh Phát, xã Lương Bình, huyện

Bến Lức, tỉnh Long An đã được đầu tư và đi vào hoạt động từ năm 2005, năm 2015

doanh nghiệp có nhu cầu chuyển qua đất thuê trả tiền 01 lần. Do đây là dự án đã

hoạt động, cơ sở hạ tầng đã được đầu tư, các doanh nghiệp đã và đang hoạt động.

Đồng thời dự án mang lại nhiều công ăn việc làm cho người dân trong huyện. Vì

vậy, mức giá được cân nhắc khi xem xét chứng thư thẩm định đó là mức giá “thấp”

để “hỗ trợ” doanh nghiệp và các mục tiêu quản lý nhà nước.

4.2.3 Khu công nghiệp Cầu Tràm

4.2.3.1 Giới thiệu dự án

- Vị trí: Nằm tiếp giáp Đường tỉnh ĐT826, thuộc đoạn Cầu Tràm – đến hết

khu tái định cư Cầu Tràm. Thuộc ấp Cầu Tràm, xã Long Trạch, huyện Cần Đước,

tỉnh Long An.

- Diện tích: 676.287,7 m2.

- Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất khu

công nghiệp).

- Thời hạn sử dụng đất: Từ ngày 13/11/2014 đến ngày 21/03/2058.

- Hiện trạng: Đã được đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và đưa vào sử dụng

một phần.

- Pháp lý của dự án: Dự án đã được thực hiện, chủ đầu tư chuyển từ thuê

đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần.

4.2.3.2 Phương pháp thẩm định sử dụng

 Mục đích thẩm định Làm cơ sở để thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển

từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần.

 Khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản: Làm khu công nghiệp.

 Theo tiêu chuẩn thẩm định:

Thời điểm thẩm định là thời điểm năm 2015 nên quy định thẩm định được áp

dụng theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN (Thông tư số 126/2015/TT-BTC, ngày

20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

số 08, 09 và 10) thì tài sản thẩm định đã hoạt động, có thể sử dụng phương pháp so

sánh và phương pháp thu nhập.

 Theo văn bản quy định về thực hiện nghĩa vụ tài chính

Theo các văn bản về luật đất đai thì việc thẩm định được thực hiện theo

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định

giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Phương pháp áp dụng là phương pháp so

sánh và đầu tư.

 Đối với công ty thẩm định giá

Chứng thư của đơn vị thẩm định giá sử dụng 02 phương pháp là phương

pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chủ đạo, và phương pháp thặng dư là phương

pháp đối chiếu.

4.2.3.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá

 Về phía các công ty thẩm định giá

Đối với phương pháp so sánh, thẩm định viên thu thập được các tài sản đã

giao dịch thành công, thông tin thuê đất trong khu công nghiệp hiện hữu do nhà đầu

tư thứ cấp cho thuê lại, đã giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, quá trình thực tế

thẩm định có một số vấn đề sau:

Đối với phương pháp so sánh:

Ngoài việc các tỷ lệ điều chỉnh giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh chưa

được chứng minh, quy mô tài sản thẩm định và tài sản so sánh quá chênh lệch thì

vấn đề nằm ở chỗ mức giá đầu vào quá cao so với thị trường.

Yêu cầu của thông tư 36 là các tài sản đã giao dịch thành công, thẩm định

viên đã tham khảo thông tin thị trường và thu thập được. Tuy nhiên, mức giá giao

dịch khá cao so với thực tế các khu công nghiệp khác trong huyện Cần Đước. Điều

này dẫn đến giá chỉ dẫn cuối cùng của tài sản thẩm định cao hơn so với thực tế.

Nguyên nhân dẫn đến vấn đề này là sự “cộng hưởng” của dự án đến giá đất khu vực

xung quanh. Dự án đã được đầu tư từ năm 2006, hạ tầng được đầu tư hoàn chỉnh,

xung quanh dự án dân cư tập trung đông, các dịch vụ phục vụ cho khu công nghiệp

như nhà trọ cho công nhân, quán ăn, chợ, … làm cho giá đất của khu vực xung

quanh khu công nghiệp gia tăng.

Khi thực hiện thẩm định thời điểm 11/2014, giá đất phải là giá đã giao dịch

mà mức giá giao dịch thành công thực tế cao do ảnh hưởng yếu tố hạ tầng này làm

mức giá chỉ dẫn cao, chủ đầu tư dự án tính toán không có lời nên dẫn đến họ không

chấp nhận chứng thư.

Đối với phương pháp thặng dư:

Theo thẩm định viên, dự án đã đi vào hoạt động nên phương pháp thẩm định

phù hợp là phương pháp thu nhập, tuy nhiên thẩm định viên phải sử dụng phương

pháp thặng dư vì có một số phát sinh như sau:

Theo phương pháp thu nhập, giá đất được ước tính từ việc sử dụng đất hiện

tại sau đó trừ chi phí để chiết khấu bằng tỷ lệ vốn hóa. Tuy nhiên, mức giá cho thuê

đất hiện tại khá cao do ràng buộc giữa các hợp đồng cho thuê hiện tại giữa chủ đầu

tư và doanh nghiệp (chủ đầu tư cho thuê 10 năm, mức giá thuê là 80 USD/m2) dẫn

đến khi chiết khấu về mức giá cho thuê cao hơn so với các khu công nghiệp lân cận.

Mặt khác, theo mức giá cho thuê của các khu công nghiệp lân cận cũng thấp hơn

(mức giá thuê khoảng từ 50 USD – 60 USD/ m2 – bảng 4.6), việc sử dụng mức giá

hiện tại để làm đầu vào cho phương pháp thu nhập tuy đúng về mặt phương pháp

luận (sử dụng thu nhập từ tài sản) nhưng lại không đúng về mặt thị trường (mức giá

cao hơn mức giá thị trường khu vực), tuy nhiên thẩm định viên không thể bỏ qua

những thực tế hiện tại mà sử dụng giá của các khu công nghiệp lân cận (Đức Hòa,

Thuận Đạo, …) làm đầu vào cho phương pháp thu nhập.

Bảng 4.6: So sánh mức giá cho thuê của các KCN

KCN Đức Hòa 1 Đức Hòa 2 Thuận Đạo Phước Cầu Tràm

Đông

Giá cho 60 USD 55 USD 50 USD 55 USD 80USD

thuê

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Phương pháp thặng dư được sử dụng để “giảm trừ” bớt phần giá tăng mức

giá hiện tại, do phương pháp thặng dư có tính đến cả chi phí đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng.

Vấn đề tiếp theo là các tỷ suất được sử dụng trong phương pháp thặng dư,

các tỷ suất trên thị trường rất khó để thu thập nên thẩm định viên “vận dụng” từ các

văn bản do UBND thành phố Hồ Chí Minh (công văn số 48/2013/QĐ-UBND ngày

17/01/2013 của UBND Tp.HCM về áp dụng giá đất trong phương pháp thặng dư –

lãi suất chiết khấu bằng lãi suất tiền gửi bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà

nước + 2%). Điều này tuy không hợp lý do tỷ suất của mỗi dự án khác nhau, nhưng

đây là cơ sở có tính pháp lý vững chắc để thẩm định viên viện dẫn khi thực hiện.

 Về phía các cơ quan nhà nước

Các cơ quan Nhà nước cho biết, dự án do chủ đầu tư là Công ty CP Thương

mại Dịch vụ Xây dựng và Xuất nhập khẩu Trung Thành đã được thẩm định để thực

hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, quá trình thẩm định không hoàn tất do chủ đầu

tư không chấp nhận mức giá do công ty thẩm định giá và hội đồng định giá đưa ra.

Lý do là mức giá cao làm chủ đầu tư không có lãi. Và chủ đầu tư đã “lách luật”

bằng cách xin chuyển đổi từ đất thuê trả tiền hàng năm sang đất thuê trả tiền 01 lần

đối với từng phần diện tích nhỏ, cách tính theo đơn giá UBND dưới 20 tỷ để nhằm

không thẩm định mà chỉ áp dụng hệ số điều chỉnh (theo thông tư 36 và nghị định

44). Từ đó, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước cũng giảm theo. Cách

làm này tuy mất thời gian nhưng lại gia tăng nguồn lợi đáng để cho chủ đầu tư. Cụ

thể:

Theo quyết định của UBND đơn giá là 810.000 đồng/ m2, hệ số khi thực hiện

nghĩa vụ tài chính là 1,2 lần, mức chủ đầu tư phải nộp là:

= 810.000 đồng/ m2 x 1,2

= 972.000 đồng/ m2.

Theo chứng thư và hội đồng định giá, mức giá mà chủ đầu tư phải nộp là:

1.169.000 đồng/ m2.

Chênh lệch giữa hai mức giá là 197.000 đồng/ m2, tính tổng chênh lệch là:

= 197.000 đồng/ m2 x 676.287,7 m2

= 133.288.676.900 đồng.

Như vậy, chỉ với một “động tác” nhỏ, nhà đầu tư đã có thể giảm mức chi phí

phải nộp và cũng là giảm mức thu cho Ngân sách nhà nước lên tới 133 tỷ đồng.

Về quy trình và phương pháp thẩm định, phía cơ quan nhà nước xem xét

chứng thư, chứng cứ thị trường và cho rằng có đủ cơ sở để xác nhận mức giá thị

trường theo chứng thư. Chứng cứ giao dịch thị trường từ chính nội bộ KCN, từ khu

vực lân cận do phía cơ quan Tài nguyên cung cấp tương đồng với mức giá do công

ty thẩm định đề xuất.

Phía cơ quan nhà nước cho biết, các quy định về mức giá đã giao dịch thành

công của thông tư 36 gây ảnh hưởng đến mức giá cần thẩm định, thẩm định viên

không thể “linh hoạt” đánh giá thị thường, sử dụng các thông tin phù hợp mà phải

sử dụng các thông tin “đã giao dịch” không hợp lý dẫn đến mức giá và kết quả thẩm

định cuối cùng sai lệch.

Tóm tắt chương 4

Trên cơ sở nền tảng lý thuyết và cơ sở pháp lý trình bày ở các chương trước,

tác giả tiến hành thực hiện nghiên cứu, từ nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính

thức. Qua tham khảo 06 dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất (nộp tiền sử

dụng đất), tác giả lựa chọn ra 03 dự án tiêu biểu và có các vấn đề vướng mắc đối

với các phương pháp thẩm định như sau:

- Trên quan điểm của công ty thẩm định giá:

+ Thông tin thị trường hạn chế, dẫn đến việc lựa chọn phương pháp chưa phù

hợp. Tỷ lệ điều chỉnh đối với phương pháp so sánh và các tỷ lệ trong các phương

pháp khác chưa có chứng cứ thị trường, hoặc có nhưng mang tính chất “đối phó”

+ Mức giá thị trường đối với các dự án đã thực hiện bị ảnh hưởng bởi sự

“cộng hưởng” do sự tăng lên của cơ sở hạ tầng, và sự hình thành của dự án.

- Trên quan điểm của phía cơ quan nhà nước thì:

+ Phương pháp thẩm định được lựa chọn là phương pháp so sánh, các

phương pháp khác hầu hết không được chấp nhận.

+ Mức giá từ các phương pháp thẩm định bị ảnh hưởng bởi các mục tiêu

khác về quản lý nhà nước và từ các dự án đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất.

+ Thông tư 36 và nghị định 44 có thể bị “lách” làm giảm mức thu cho ngân

sách nhà nước.

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ

5.1 Một số vướng mắc trong quá trình thực hiện

5.1.1 Về phương pháp thẩm định giá

Qua khảo sát thực tế các cơ quan quản lý Nhà nước, công ty thẩm định giá

thì phương pháp thẩm định giá áp dụng khi định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài

chính là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.

Đối với phương pháp so sánh trực tiếp: Ưu điểm dễ thực hiện, thông tin

có thể kiểm chứng. Hạn chế là do thị trường “tỉnh” thị trường đất đai ít biến

động, nên các giao dịch hoặc các thông tin thị trường hạn chế; Tỷ lệ điều chỉnh

Phương pháp thặng dư: Mục đích của thẩm định giá là để xác định giá trị

hiện tại của tài sản, với các quy hoạch sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản đã

có theo quy định của việc sử dụng đất trong tương lai (mục đích đất để thực hiện

nghĩa vụ tài chính). Do vậy, việc áp dụng phương pháp thặng dư là phù hợp. Tuy

nhiên, điểm hạn chế của phương pháp này đó là có nhiều giả định và thông tin

thị trường khá hạn chế.

Thông tin đầu vào không phản ánh đúng giá thật của thị trường: khảo sát

giá thị trường đối với các lô đất trong khu vực có dự án đã thực hiện bị ảnh hưởng

chưa có chứng cứ thị trường, hoặc có nhưng mang tính chất “đối phó”.

bởi sự “cộng hưởng” do sự tăng lên của cơ sở hạ tầng, và sự hình thành của dự án.

5.1.2 Về mặt chính sách

Theo các văn bản hiện tại về nộp tiền sử dụng đất (Luật đất đai 2014), thì

với giá trị quyền sử dụng đất dưới 20 tỷ (tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh

ban hành) người thực hiện nghĩa vụ tài chính được cơ quan nhà nước thông báo

nộp tiền theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và hệ số điều chỉnh do

UBND cấp tỉnh quy định. Hệ số này hiện được tính toán trên cơ sở khảo sát giá

thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất, tuy nhiên hệ số này quy

định khá chung cho nhiều khu vực, chưa phản ánh hết được từng vị trí của tài

sản. Mặt khác giá thị trường này có thể bị ảnh hưởng bởi tính “cộng hưởng” từ

hạ tầng của dự án đã xây dựng mặt bằng nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài

chính. Nên khi tính mức hệ số có thể đã “tính trùng” và cao hơn mức giá thị

trường. Người nộp tiền sử dụng đất thường sẽ chậm nộp hoặc không thực hiện

nữa.

Hiện nay giá đất trên địa bàn Tỉnh khá thấp, những hồ sơ thỏa điều kiện

(trên 20 tỷ) là khá ít. Hơn nữa, người thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể “lách”

việc nộp tiền sử dụng đất ít hơn nếu Doanh nghiệp tính toán hệ số so với giá thị

trường. Chẳng hạn, Doanh nghiệp sẽ chia nhỏ, xin tách việc chuyển mục đích

làm nhiều lần dưới 20 tỷ thay vì xin chuyển một lần do mức nộp thấp hơn nhiều

nếu sử dụng hệ số do UBND cấp tỉnh ban hành. Thực tế thì vấn đề này đã xảy ra,

gây giảm nguồn thu cho ngân sách và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của tỉnh.

Đối với mục đích thẩm định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính, theo

luật đất đai 2013 thì các căn cứ để thẩm định là Nghị định 44 và Thông tư 36 còn

nhiều bất cập. Các văn bản này yêu cầu thông tin đầu vào là giá đã giao dịch

thành công. Đây là một trở ngại vì thông tin giao dịch thành công trên thị trường

rất hạn chế.

5.2 Một số kiến nghị

Phương pháp thẩm định giá áp dụng khi định giá đất để thực hiện nghĩa

vụ tài chính là phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chủ đạo và phương

pháp thặng dư là phương pháp đối chiếu.

Để hạn chế việc thông tin thu thập bị ảnh hưởng bởi sự “cộng gộp” của dự

án tương lai hay cơ sở hạ tầng do chính dự án đó mang lại. Khi thẩm định cần

đánh giá tác động của yếu tố “cộng gộp” này. Mà giải pháp cụ thể là việc tìm

kiếm thêm thông tin, cho phép các công ty thẩm định giá tiến hành thẩm định lấy

các thông tin về các tài sản đã giao dịch khu vực lân cận tương đồng chưa có dự

án.

Thiết lập một cơ sở dữ liệu về giao dịch đất thành công trên địa bàn. Khi

có giao dịch về đất phát sinh, vị trí, loại đất, giá đất sẽ được cập nhật vào hệ

thống, được sử dụng làm thông tin đầu vào để thẩm định giá.

Đối với mức giá trần để sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh của

UBND cấp tỉnh: kiến nghị điều chỉnh quy định về mức khung thấp hơn (dưới 20

tỷ), mức khung này do UBND cấp Tỉnh đề xuất. Nên quy định các hệ số tính chi

tiết hơn, cho từng địa phương (cấp xã), từng vị trí cụ thể

Cần có sự phối hợp giữa các cơ quan là Bộ Tài nguyên và Bộ Tài chính về

ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện phương pháp định giá đất. Hiện tại,

có sự khác nhau giữa các văn bản về thẩm định giá đất cho mục đích thực hiện

nghĩa vụ tài chính về đất (các văn bản dưới Luật đất đai 2013 như Nghị định 44,

Thông tư 36 và các tiêu chuẩn thẩm định giá). Tuy nhiên, xét về những vướng

mắc trong thực tiễn và tính “hợp lý” giữa các phương pháp thì tác giả kiến nghị

sử dụng các phương pháp theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Đây là các phương

pháp đã được nghiên cứu ban hành phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá thế giới

và cả thực tiễn của Việt Nam. Hoạt động thẩm định trước thời điểm 01/07/2014

theo Luật đất đai 2003 diễn ra khá thuận lợi.

Tóm tắt chương 5

Trên cơ sở kết quả khảo sát, thảo luận từ chương 4, chương này tác giả

trình bài những vướng mắc trong công tác thẩm định giá để thực hiện nghĩa vụ

tài chính, từ đó đề xuất các khuyến nghị và giải pháp nâng cao chất lượng của

hoạt động thẩm định giá và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đóng góp, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Đóng góp:

Nghiên cứu chỉ ra được các vướng mắc về các phương pháp thẩm định khi

thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tại tỉnh Long An. Trên cơ sở này, nghiên cứu

cũng đề xuất một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện hơn các vấn đề liên quan đến

thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo:

Tác giả đã nỗ lực hết sức để thực hiện đề tài này. Tuy nhiên, cũng không

tránh khỏi những mặt hạn chế đó là đề tài chỉ thực hiện trong phạm vi tỉnh Long An

(trên 06 dự án), bên cạnh đó thời gian thực hiện khảo sát có hạn nên việc khảo sát

chỉ mang tính đại diện 03 doanh nghiệp thực hiện các dự án.

Vấn đề thứ hai là đối tượng nghiên cứu chính là các doanh nghiệp thẩm định

giá nên việc đánh giá về chứng thư của mình mà các doanh nghiệp này họ sẽ có thể

tiếp tục làm việc với các cơ quan nhà nước trong lương lai, nên mặc dù đã cố gắng

trong việc giải thích rõ phiếu khảo sát không ghi tên và được giữ bí mật nhưng vẫn

không tránh khỏi hiện tượng người trả lời chưa trung thực, không khách quan vì họ

sợ bị “làm khó” trong tương lai, …

Từ kết quả nghiên cứu, tác giả thấy rằng nghiên cứu có thể được bổ sung,

mở rộng ra các mục đích thẩm định khác, và các tỉnh lân cận nhằm phát triển kinh

tế - xã hội của tỉnh, nâng cao chất lượng thẩm định giá và tạo môi trường đầu tư

thuận lợi.

Danh mục tài liệu tham khảo

Tiếng Việt

1. Bộ Tài chính – Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn

hạn chuyên ngành thẩm định giá - quyển I, NXB Hà Nội.

2. Bộ Tài chính – Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn

hạn chuyên ngành thẩm định giá - quyển II, NXB Hà Nội.

3. Bộ Tài chính – Cục quản lý giá (2010), 45 năm ngành vật giá Việt Nam 1965

– 2010.

4. Bộ Tài chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về

việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá, Hà Nội.

5. Bộ Tài chính (2010), Dự thảo đề án nâng cao năng lực và phát triển nghề

thẩm định giá giai đoạn 2010 – 2020.

6. Chương IV Luật giá số 11/2012/QH13 của Quốc hội thông qua ngày

20/06/2012 qui định về thẩm định giá.

7. Đoàn Văn Trường (1999), Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, NXB

Khoa học – Kỹ thuật.

8. Đặng Hùng Võ (2010), Cần có Ủy ban giám sát quốc gia về thị trường bất

động sản, Tạp chí kinh tế Sài Gòn số 18.

9. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013.

10. Luật Đất đai ngày 26/11/2003 và các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai.

11. Nghị định 89/2013/NĐ – CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về Quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về Thẩm định giá.

12. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ

Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai.

13. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ

Quy định về giá đất.

14. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ

Quy định về thu tiền sử dụng đất.

15. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về

Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

16. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

17. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

18. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004.

19. Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 về việc sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP, ngày 25 tháng 12 năm 2003 của

Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.

20. Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2001 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

21. Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2000 của Chính phủ v/v Sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02

năm 2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

22. Nghị định 170/2003/NĐ-CP, ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui định chi

tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.

23. Nguyễn Ngọc Vinh (2013), Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị

đất đai ở Việt Nam, NXB Kinh tế Tp.HCM.

24. Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình: Thẩm định giá

trị bất động sản, NXB Lao động xã hội.

25. Nguyễn Ngọc Vinh (2012), Nhận diện các nhân tố tác động lên giá trị bất

động sản, Tạp chí Địa ốc Việt Nam số 24, tháng 8/2012.

26. Nguyễn Ngọc Tuấn, Tô Công Thành (2011), Thẩm định giá bất động sản,

NXB Tài chính.

27. Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - NXB TP Hồ Chí Minh -

2003.

28. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002), Pháp lệnh giá

2002.

29. Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính : Quyết định của Bộ

trưởng Bộ Tài chính. Về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn

xây dựng cơ sở hạ tầng.

30. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính về việc

ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

31. Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính, ban

hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).

32. Quyết định số 129/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính, ban hành 06

tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).

33. Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Tài chính, ban hành tiêu

chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

34. Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 của Bộ Tài Chính về việc

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 89/2013/NĐ – CP.

35. Thông tư 15/2004/TT-BTC, ngày 09/03/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thực hiện Nghị định 170/2003/NĐ-CP, ngày 25/12/2003 của Chính phủ.

36. Thông tư 76/2014/TT-BTC, ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn

một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

37. Thông tư 77/2014/TT-BTC, ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn

một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

38. Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh

bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

39. Thông tư 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số

123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

40. Thông tư số 35/2001/TT-BTC ngày 25/05/2001 của Bộ Tài chính v/v hướng

dẫn nộp tiền sử dụng đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

của các tổ chức, hộ kinh doanh trong nước.

41. Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường Bất động sản những vấn đề lý luận và thực

tiễn ở Việt Nam, NXB Tài chính.

42. Trường đại học bán công Marketing – Khoa thẩm định giá (2006), Tiêu

chuẩn thẩm định giá Quốc tế 2005, NXB Tài Chính.

Tiếng Anh

43. Appraisal Institute, The Appraisal of real estate 1 – twelfth edition.

44. Appraisal Institute, The Appraisal of real estate 2 – twelfth edition.

Các Website:

45. http://tradelongan.com.vn/thongtin/tinchitiet/tabid/5064/id/46/Huyen-Can-

Duoc.aspx

46. http://www.oxforddictionaries.com/definition/english/valuation

PHẦN PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 01: DÀN BÀI CÂU HỎI THẢO LUẬN

Kính chào các Anh/ Chị!

Nhằm có cái nhìn toàn diện về các khó khăn khi thực hiện thẩm định giá cho

mục đích nộp tiền sử dụng đất hiện tại, được sự đồng ý của UBND tỉnh, tôi lập một

số câu hỏi nhằm tìm ra các yếu tố liên quan đến vấn đề này. Các đóng góp của Anh/

Chị có ý nghĩa thiết thực đến nghiên cứu của tôi nhằm đánh giá về giá, phương

pháp thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại của tỉnh nhà, từ

đó có các khuyến nghị chính sách, các cơ chế, chính sách ngày càng tốt hơn đáp

ứng nhu cầu phát triển của tỉnh:

1. Theo nhận định của Anh/ Chị thì phương pháp thẩm định giá đất khi tiến hành

thẩm định cho mục đích trên gồm những phương pháp nào? Tại sao?

................................................................................................................................

Đối với nhóm doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện dự án:

2. Những khó khăn của Anh/ Chị khi thực hiện?

............................................................................................................................

3. Anh/ Chị có ý kiến gì để khắc phục vấn đề trên?

................................................................................................................................

Xin cám ơn sự đóng góp ý kiến của Anh/ Chị!

............................................................................................................................

PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ

PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC

Stt Họ và tên Chức vụ

01 Trương Thanh Liêm PGĐ sở TN-MT

02 Nguyễn Huy Quí Chi cục trưởng Chi cục QLDĐ - Sở TN-MT

Trưởng phòng Định giá đất -Chi cục QLDĐ - 03 Nguyễn Thị Ngọc Hương Sở TN-MT

Chuyên viên phòng Định giá đất -Chi cục 04 Trần Thanh Sơn QLDĐ - Sở TN-MT

05 Nguyễn Văn Be PGĐ Sở Tài Chính

Trưởng Phòng Quản lý giá công sản -Sở Tài 06 Trần Minh Chiến Chính

Phó Phòng Quản lý giá công sản -Sở Tài 07 Tiết Hữu Khôi Chính

Chuyên Viên Phòng Quản lý giá công sản -Sở 8 Nguyễn Trần Diễm Chi Tài Chính

9 Huỳnh Thái Ngôn Trưởng phòng -Cục thuế tỉnh

10 Võ Chí Công Phó Phòng TN-MT

11 Lê Thanh Tâm Chuyên Viên Phòng TN-MT

12 Nguyễn Văn Mước Phó phòng Tài chính - Kế hoạch huyện

Chuyên Viên phòng Tài chính - Kế hoạch 13 Phạm Thị Ngọc Ánh huyện

14 Nguyễn Văn Hiếu Chi cục trưởng Chi cục thuế huyện

15 Nguyễn Văn Ngày Chi cục phó Chi cục thuế huyện

PHỤ LỤC 03: DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT

Stt Tên công ty Địa chỉ

01 Công ty CP TMDV và Tư vấn Hồng Đức Số 51, đường số 5, KDC Bông Sao, phường 5, quận 8, TP HCM

02 Công ty TNHH TĐG Độc Lập 136 Nguyễn Văn Trỗi, phường 11, quận Phú Nhuận, TP HCM

ty TNHH TĐG 03 Công Hoàng Quân 240 Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Nhuận, TP HCM

04 Số 11F, đường F4, cư xá Ngân hàng, phường Tân thuận tây, quận 7, TP HCM Công ty CP Định giá và Đầu tư Kinh doanh BĐS Thịnh Vượng

05 Công ty TNHH TĐG và Giám định Chân Trời Mới 772/15/3 Đoàn Văn Bơ, phường 16, quận 4, TP HCM

06 Công ty TNHH TĐ và Tư vấn Việt 02 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, TP HCM

PHỤ LỤC 04: SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014

Chỉ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Nghị định 44/2014, Thông tư 36/2014

Thông tin áp dụng Theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày - Theo điều 5, nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15

20/8/2015 của Bộ Tài chính (Về việc ban hành tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá

03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) thì theo tiêu đất, thì yêu cầu về thông tin áp dụng trong phương

chuẩn số 08, Cách tiếp cận từ thị trường – pháp định giá đất là các thông tin đã chuyển nhượng

Phương pháp so sánh thì thông tin giao dịch: trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng

đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất - Gồm thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của

định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm

là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang

trung thực. mua, bán trên thị trường.

- Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014 - Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch

của Bộ Tài Nguyên và Môi trường Quy định chi tiết chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu

phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán

bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường)

giá đất thì thông tin về giá đất của thửa đất so sánh với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý,

Chỉ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Nghị định 44/2014, Thông tư 36/2014

tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa được thu thập từ các nguồn sau đây:

vào làm mức giá so sánh. Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu đai; thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) bất động sản; với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý,

Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa

do người chuyển nhượng hoặc người nhận vào làm mức giá so sánh.

chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp

thông qua phỏng vấn trực tiếp.

- Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận

chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển

nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng

đất.

Chỉ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Nghị định 44/2014, Thông tư 36/2014

Thời hạn sử dụng

02 năm 02 năm thông tin tham

khảo

Mức giá chỉ dẫn Do thẩm định viên xem xét, đánh giá lựa chọn Tính bình quân từ 03 tài sản so sánh.

trên cơ sở các chỉ tiêu về số lần điều chỉnh, giá

trị điều chỉnh gộp, điều chỉnh thuần, …

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An

Chủ đề:

Luận văn thạc sĩ luật kinh tế

--------------- HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ

THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN

NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

---------------

HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ

THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)

Mã số

: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. NGUYỄN HỮU DŨNG

LỜI CAM ĐOAN

HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT

2.1 Tổng quan về thẩm định giá trị đất đai

2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá trị đất đai

2.1.2 Phân loại đất đai

2.1.3 Thẩm định giá trị đất đai

2.1.4 Các mục đích thẩm định giá

2.1.5 Các nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai

năng, bao gồm các nguyên tắc: hữu dụng, thay thế và nguyên tắc dự kiến lợi ích

2.1.6 Quy trình thẩm định giá trị đất đai

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Phương pháp nghiên cứu

Bảng 4.1: Tiến độ nghiên cứu

Bảng 4.2: Bảng tổng hợp mẫu khảo sát

Tên đơn vị

Số lượng

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ

5.1 Một số vướng mắc trong quá trình thực hiện

5.1.1 Về phương pháp thẩm định giá

5.1.2 Về mặt chính sách

5.2 Một số kiến nghị

Tóm tắt chương 5

Đóng góp, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

PHẦN PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ

PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC

PHỤ LỤC 03: DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT

PHỤ LỤC 04: SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014

Tài liệu liên quan

Luận văn Thạc sĩ tóm tắt: Pháp luật về thuế đối với loại hình kinh doanh trực tuyến

Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng chuyển giao quyền tác giả, quyền liên quan theo pháp luật Việt Nam

Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng chuyển giao quyền tác giả, quyền liên quan theo pháp luật Việt Nam

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng chuyển giao quyền tác giả, quyền liên quan theo pháp luật Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ Quản lý kinh tế: Quản lý thuế đối với doanh nghiệp ngoài quốc doanh trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Cấu trúc sở hữu và hành vi tránh thuế - Nghiên cứu thực nghiệm các Công ty niêm yết tại TTCK Việt Nam

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Giải quyết vụ án kinh doanh, thương mại tại tòa án cấp sơ thẩm, thích ứng trạng thái bình thường mới sau đại dịch

Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Giải quyết vụ án kinh doanh, thương mại tại tòa án cấp sơ thẩm, thích ứng trạng thái bình thường mới sau đại dịch

Đề án Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về cưỡng chế tài sản để thi hành án trong các vụ án có giao dịch bảo đảm tại tỉnh Thừa Thiên Huế

Tóm tắt Đề án Thạc sĩ Luật kinh tế: Giải thể, sắp xếp và đổi mới doanh nghiệp nhà nước theo pháp luật Việt Nam, qua thực tiễn tại tỉnh Đắk Nông

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Trích xuất mạch vành và phát hiện bất thường trên mạch vành hỗ trợ trong chẩn đoán

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Trích xuất mạch vành và phát hiện bất thường trên mạch vành hỗ trợ trong chẩn đoán

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp, đặc trưng và ứng dụng của vật liệu khung cơ kim loại trên cơ sở Bismuth

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp, đặc trưng và ứng dụng của vật liệu khung cơ kim loại trên cơ sở Bismuth

Luận án Tiến sĩ: Tác động của trách nhiệm xã hội đến tài sản thương hiệu, sự hài lòng và ý định quay lại của du khách - Trường hợp các điểm đến ở khu vực Đông Nam Bộ, Việt Nam

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Tác động của trách nhiệm xã hội đến tài sản thương hiệu, sự hài lòng và ý định quay lại của du khách - Trường hợp các điểm đến ở khu vực Đông Nam Bộ, Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu chế tạo vật liệu xúc tác quang trên nền TiO₂, ZnO biến tính bởi chấm lượng tử Graphene pha tạp nitơ và nano bạc

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu chế tạo vật liệu xúc tác quang trên nền TiO₂, ZnO biến tính bởi chấm lượng tử Graphene pha tạp nitơ và nano bạc

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phát triển các mô hình sinh kế bền vững dựa vào canh tác nông nghiệp của người dân ở vùng đệm Vườn quốc gia Tà Đùng

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phát triển các mô hình sinh kế bền vững dựa vào canh tác nông nghiệp của người dân ở vùng đệm Vườn quốc gia Tà Đùng

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp dung dịch Ferrate (FeO₄²⁻) bằng phương pháp điện hoá và ứng dụng trong xử lý nước thải

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp dung dịch Ferrate (FeO₄²⁻) bằng phương pháp điện hoá và ứng dụng trong xử lý nước thải

Tóm tắt Đề án Thạc sĩ: Đào tạo nguồn nhân lực trong bối cảnh chuyển đổi số tại Học viện Công nghệ Bưu chính Viễn thông

Đề án Thạc sĩ: Đào tạo nguồn nhân lực trong bối cảnh chuyển đổi số tại Học viện Công nghệ Bưu chính Viễn thông

Luận án Tiến sĩ: Tác động của văn hoá doanh nghiệp đến năng lực sáng tạo của nhân viên các doanh nghiệp ICT Việt Nam - Nghiên cứu trường hợp Tập đoàn FPT

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu