BOÄ GIAÙO DUÏC VAØ ÑAØO TAÏO
TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC KINH TEÁ TP.HOÀ CHÍ MINH
(cid:93)(cid:9)(cid:94)
NGUYEÃN GIA ÑÖÔØNG
PHAÂN TÍCH
NHÖÕNG NHAÂN TOÁ TAÙC ÑOÄNG ÑEÁN ÑAÀU TÖ
BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HOÀ CHÍ MINH
Chuyeân ngaønh : Kinh teá – Taøi chính – Ngaân haøng
Maõ soá : 60.31.12
LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ
NGÖÔØI HÖÔÙNG DAÃN KHOA HOÏC
PGS.TS. PHAN THÒ BÍCH NGUYEÄT
TP.HOÀ CHÍ MINH - 2010
MUÏC LUÏC
PHAÀN MÔÛ ÑAÀU ......................................................................................................... i
CHÖÔNG 1 : TOÅNG QUAN VEÀ BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ ÑAÀU TÖ TREÂN THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN ................................................................................... 01
1.1 Lyù thuyeát baát ñoäng saûn ..................................................................................... 01
1.1.1. Khaùi nieäm baát ñoäng saûn ............................................................................. 01
1.1.2. Thuoäc tính baát ñoäng saûn ............................................................................ 01
1.1.3. Ñaëc tröng cô baûn cuûa baát ñoäng saûn ............................................................ 02
1.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn ................................................................................... 03
1.2.1. Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................................................ 03
1.2.2. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ....................................................... 04
1.2.3. Quan heä thò tröôøng baát ñoäng saûn vôùi caùc thò tröôøng khaùc
trong neàn kinh teá .................................................................................................. 06
1.2.4. Quy luaät cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ......................................................... 07
1.2.5. Caáp ñoä phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ........................................... 08
1.2.6. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ........................................................... 09
1.3. Caùc yeáu toá ñeán giaù baát ñoäng saûn ...................................................................... 12
1.3.1. Caùc yeáu toá coù moái lieân heä ñeán baát ñoäng saûn ............................................. 12
1.3.1.1. Nhoùm caùc yeáu toá töï nhieân ................................................................... 12
1.3.1.2. Nhoùm caùc yeáu toá kinh teá ..................................................................... 13
1.3.1.3. Nhoùm caùc yeáu toá lieân quan ñeán thò tröôøng .......................................... 13
1.3.2. Caùc yeáu toá veà phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn .................................... 14
1.3.2.1. Tình traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn................................................... 14
1.3.2.2. Caùc yeáu toá phaùp lyù khaùc ..................................................................... 14
1.3.3. Caùc yeáu toá chung beân ngoaøi ...................................................................... 14
1.3.3.1. Caùc yeáu toá chính trò phaùp lyù ............................................................... 14
1.3.3.2. Caùc yeáu toá thuoäc kinh teá vó moâ ........................................................... 14
1.3.3.3. Caùc yeáu toá xaõ hoäi ............................................................................... 15
1.4. Kinh nghieäm ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa caùc nöôùc .................. 15
1.4.1. Thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Singapore ...................................................... 15
1.4.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn Anh ..................................................................... 16
1.4.3. Thò tröôøng baát ñoäng saûn Myõ ...................................................................... 17
1.4.4. Baøi hoïc kinh nghieäm cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam .................. 20
KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 1 ......................................................................................... 22
CHÖÔNG 2 : NGHIEÂN CÖÙU CAÙC NHAÂN TOÁ TAÙC ÑOÄNG ÑEÁN ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HOÀ CHÍ MINH ..................................................................... 24
2.1. Toång quan veà thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM ...................................... 24
2.1.1. Quaù trình phaùt trieån thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM ...................................... 24
2.1.2. Nhöõng ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM .................................... 28
2.1.3. Caùc loaïi hình baát ñoäng saûn chuû yeáu taïi TP.HCM ...................................... 30
2.1.3.1. Döï aùn ñaát neàn ..................................................................................... 30
2.1.3.2. Caên hoä, cao oác vaên phoøng .................................................................. 30
2.1.3.3. Khaùch saïn, caùc trung taâm mua saém ................................................... 31
2.1.3.4. Khu coâng nghieäp, khu cheá xuaát ........................................................... 33
2.1.4. Nhöõng taùc ñoäng tích cöïc cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
trong thôøi gian vöøa qua ........................................................................................ 33
2.2. Nhöõng yeáu toá thuaän lôïi vaø khoù khaên taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn
taïi TP.HCM ............................................................................................................. 38
2.2.1. Nhöõng nhaân toá thuaän lôïi ............................................................................ 38
2.2.1.1. Yeáu toá töï nhieân ................................................................................... 38
2.2.1.2. Yeáu toá kinh teá – xaõ hoäi ....................................................................... 39
2.2.2. Nhöõng nhaân toá baát lôïi ................................................................................ 40
2.2.2.1. Veà cô sôû haï taàng ................................................................................. 40
2.2.2.2. Veà nguoàn voán phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................... 41
2.2.2.3. Veà yeáu toá phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn .................................... 42
2.3. Phaân tích caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö BÑS taïi TP.HCM ............................ 42
2.3.1. Nhaân toá cung – caàu .................................................................................... 42
2.3.1.1. Cung – caàu treân thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................................ 42
2.3.1.2. Taùc ñoäng cuûa cung – caàu ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn
trong thôøi gian vöøa qua ................................................................................... 43
2.3.2. Chính saùch tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc ............................................................... 50
2.3.2.1. Boái caûnh vó moâ ................................................................................... 51
2.3.2.2. Muïc tieâu cuûa chính saùch ..................................................................... 52
2.3.2.3. Taùc ñoäng cuûa chính saùch tieàn teä ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng BÑS ........ 52
2.3.3. Nhaân toá phaùp lyù quyeàn sôû höõu ................................................................... 61
2.3.3.1. Tính phaùp lyù quyeàn sôû höõu taøi saûn laø baát ñoäng saûn ............................ 62
2.3.3.2. Taùc ñoäng cuûa yeáu toá phaùp lyù quyeàn sôû höõu ñeán ñaàu tö BÑS ............... 63
KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 2 ......................................................................................... 67
CHÖÔNG 3 : MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP HOAØN THIEÄN CAÙC NHAÂN TOÁ NHAÈM PHAÙT TRIEÅN ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HCM ................................... 68
3.1. Duy trì vaø tieáp tuïc phaùt huy nhöõng yeáu toá thuaän lôïi cuûa thò tröôøng
baát ñoäng saûn taïi TP.Hoà Chí Minh .......................................................................... 68
3.2. Ñieàu tieát moái quan heä cung – caàu .................................................................... 69
3.2.1. Taêng cung cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ...................................................... 69
3.2.2. Nghieân cöùu, khaûo saùt nhu caàu thöïc teá cuûa thò tröôøng BÑS ........................ 71
3.3. Hoaøn thieän caùc chính saùch vaø phaùp lyù quyeàn sôû höõu BÑS cuûa Nhaø nöôùc...... 72
3.3.1. Chính saùch taøi chính, tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc ............................................... 72
3.3.2. Chính saùch veà thueá .................................................................................... 76
3.3.3. Hoaøn thieän khung phaùp lyù veà thò tröôøng BÑS cuûa Nhaø nöôùc .................... 78
3.4. Caùc giaûi phaùp hoã trôï khaùc ................................................................................ 79
3.4.1. Cuûng coá thò tröôøng baát ñoäng saûn ................................................................ 79
3.4.2. Nhaø ñaàu tö traùnh “Taâm lyù baày ñaøn” .......................................................... 81
3.4.3. Phaùt trieån saøn giao dòch baát ñoäng saûn ........................................................ 83
3.4.4. Giaûi phaùp khuyeán khích ñaàu tö phaùt trieån caùc döï aùn nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp, nhaø ôû xaõ hoäi ............................................................................................. 84
3.4.5. Caûi thieän tính minh baïch cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................... 87
3.4.6. Naâng cao vai troø cuûa caùc toå chöùc thaåm ñònh giaù ........................................ 88
KEÁT LUAÄN CHUNG 3 ........................................................................................... 90
KEÁT LUAÄN CHUNG ................................................................................................ ii
DANH MUÏC TAØI LIEÄU THAM KHAÛO ................................................................. iii
MÔÛ ÑAÀU
1. Tính caáp thieát cuûa ñeà taøi
Thò tröôøng baát ñoäng saûn ngaøy caøng coù vò trí quan troïng trong neàn kinh teá quoác
daân, goùp phaàn thuùc ñaåy quaù trình hieän ñaïi hoùa vaø ñoâ thò hoùa, mang laïi nhieàu giaûi
phaùp nhaø ôû cho nhieàu taàng lôùp daân cö, thu huùt maïnh meõ nhieàu nguoàn voán ñaàu tö,
mang laïi nguoàn thu lôùn lao cho NSNN.
Maëc duø môùi ñöôïc hình thaønh trong thôøi gian chöa ñuû laâu vaø coøn non treû so vôùi
caùc thò tröôøng baát ñoäng saûn trong khu vöïc vaø treân theá giôùi nhöng thò tröôøng baát ñoäng
saûn thaønh phoá Hoà Chí Minh ñöôïc ñaùnh giaù laø moät trong nhöõng thò tröôøng tieàm naêng
trong khu vöïc, ñoàng thôøi coù nhöõng ñoùng goùp ñaùng keå cho söï phaùt trieån kinh teá – xaõ
hoäi cuûa thaønh phoá. Beân caïnh nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc thì thò tröôøng baát ñoäng saûn
cuõng khoâng traùnh khoûi nhöõng taùc ñoäng töø nhieàu höôùng nhö : söï maát caân ñoái cung –
caàu, taâm lyù nhaø ñaàu tö, söï chu chuyeån doøng voán ñaàu tö qua laïi giöõa caùc thò tröôøng,
caùc chính saùch taøi chính, tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc, caùc quy ñònh phaùp luaät veà quaûn lyù
ñaát ñai, … Maët tieâu cöïc cuûa nhöõng yeáu toá taùc ñoäng naøy ñaõ taïo neân nhöõng cuù soác cho
thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian vöøa qua. Nhöõng yeáu toá taùc ñoäng maïnh meõ
ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn caàn ñöôïc Nhaø nöôùc nhaän daïng vaø coù nhöõng
giaûi phaùp kieåm soaùt chaët cheõ nhaèm taïo moâi tröôøng ñaàu tö laønh maïnh, phaùt tieån thò
tröôøng naøy theo ñuùng ñònh höôùng phaùt trieån chung cuûa Nhaø nöôùc Xaõ hoäi chuû nghóa.
Vôùi lyù do treân toâi choïn ñeà taøi “Phaân tích nhöõng nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu
tö baát ñoäng saûn taïi TP.Hoà Chí Minh” laøm luaän vaên thaïc só.
2. Muïc ñích nghieân cöùu
Ñeà taøi “Phaân tích nhöõng nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi
TP.Hoà Chí Minh” ñöôïc taùc giaû thöïc hieän vôùi mong muoán qua vieäc phaân tích söï
bieán ñoäng veà ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn do nhöõng nhaân toá taùc ñoäng trong
thôøi gian vöøa qua ñeå töø ñoù ñeà xuaát caùc giaûi phaùp taøi chính cuõng nhö nhöõng kieán nghò
veà heä thoáng phaùp luaät lieân quan ñeán baát ñoäng saûn nhaèm giuùp thò tröôøng baát ñoäng saûn
taïi TP.HCM vöôït qua nhöõng khoù khaên hieän nay vaø phaùt trieån trong töông lai.
3. Ñoái töôïng vaø phaïm vi : Ñoái töôïng nghieân cöùu laø thò tröôøng baát ñoäng saûn
taïi thaønh phoá Hoà Chí Minh giai ñoaïn 2000 – 2009.
4. Phöông phaùp nghieân cöùu : Phöông phaùp nghieân cöùu chuû yeáu laø dieãn dòch
vaø toång hôïp, tra cöùu caùc soá lieäu lieân quan, beân caïnh ñoù thoâng qua soá lieäu khaûo saùt
ñeå phaân tích ñöa ra nhöõng nhaän ñònh cuûa nhaø ñaàu tö treân thò tröôøng.
5. Boá cuïc cuûa ñeà taøi : Luaän vaên naøy ñöôïc saép xeáp goàm 3 chöông nhö sau :
Chöông 1 : Toång quan veà baát ñoäng saûn vaø ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Chöông 2 : Caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi TP.HCM.
Chöông 3 : Moät soá giaûi phaùp oån ñònh thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM
Chöông 1 :
TOÅNG QUAN VEÀ BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ
ÑAÀU TÖ TREÂN THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
1.1. Lyù thuyeát baát ñoäng saûn
1.1.1. Khaùi nieäm baát ñoäng saûn
Boä Luaät Daân söï Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam quy ñònh “baát
ñoäng saûn laø caùc taøi saûn khoâng di dôøi ñöôïc, bao goàm : ñaát ñai, nhaø ôû, coâng trình xaây
döïng gaén lieàn vôùi ñaát ñai, keå caû caùc taøi saûn gaén lieàn vôùi nhaø ôû, coâng trình xaây döïng
ñoù, caùc taøi saûn khaùc gaén lieàn vôùi ñaát ñai vaø caùc taøi saûn khaùc theo phaùp luaät quy ñònh”
(Ñieàu 174)
Khaùi nieäm veà baát ñoäng saûn trong phaùp luaät cuûa Vieät Nam raát roäng, ña daïng
cho ñeán nay vaãn chöa coù caùc quy ñònh cuï theå danh muïc caùc taøi saûn naøy.
1.1.2. Thuoäc tính baát ñoäng saûn
• Tính baát ñoäng : Ñaát ñai laø haøng hoùa ñaëc bieät, duø ñöôïc ñem chuyeån nhöôïng,
baùn nhöng chæ ñöôïc quyeàn söû duïng vaø khai thaùc, khoâng theå chuyeån baát ñoäng saûn ñoù
ñeán nôi hoï muoán, ñeán nôi maø hoï sinh soáng.
• Tính khoâng ñoàng nhaát : hai baát ñoäng saûn naèm trong cuøng khu vöïc nhöng giaù
caû cuûa chuùng coøn phuï thuoäc vaøo thôøi ñieåm baùn nhö theá naøo, ngöôøi mua coù thích
khoâng, taâm lyù cuûa ngöôøi mua luùc ñoù theá naøo vaø ñaëc ñieåm cuï theå cuûa baát ñoäng saûn, …
Taát caû nhöõng ñieàu naøy chöùng minh cho söï khoâng ñoàng nhaát ñoái vôùi baát ñoäng saûn vaø
nhaát laø trong neàn kinh teá thò tröôøng hieän nay. Tính khoâng ñoàng nhaát cuûa BÑS ngaøy
caøng taêng khi nhu caàu cuûa xaõ hoäi ngaøy caøng phaùt trieån vì :
- Tính khan hieám : dieän tích ñaát laø coù haïn so vôùi söï phaùt trieån daân soá, do
vaäy veà laâu daøi giaù ñaát coù xu höôùng ngaøy caøng taêng leân.
- Tính beàn vöõng, ñôøi soáng kinh teá daøi : ñaát laø tö lieäu saûn xuaát ñaëc bieät maø
khoâng coù taøi saûn naøo coù theå thay theá ñöôïc. Noù tham gia vaøo quaù trình taùi saûn xuaát xaõ
hoäi nhöng duø ñem söû duïng cho muïc ñích gì thì noù vaãn mang laïi lôïi ích cho chuû sôû
höõu neân noù mang tính beàn vöõng.
1.1.3. Ñaëc tröng cô baûn cuûa baát ñoäng saûn
Moät baát ñoäng saûn khi trôû thaønh haøng hoùa thì noù coù giaù trò vaø giaù trò söû duïng
nhaèm thoûa maõn nhu caàu naøo ñoù cuûa con ngöôøi. Tuy nhieân, ngoaøi nhöõng ñaëc tröng
chung thì haøng hoùa baát ñoäng saûn coøn coù nhöõng ñaëc tröng rieâng coù, ñoù laø :
Thöù nhaát, khaû naêng co giaõn cuûa cung baát ñoäng saûn keùm : nhìn chung, cung ñoái
vôùi baát ñoäng saûn laø töông ñoái keùm ñaøn hoài so vôùi nhöõng thay ñoåi giaù caû, do coù nhöõng
haïn cheá nhaát ñònh veà cung öùng ñaát ñai theå hieän treân caùc maët sau :
- Toå chöùc cung toaøn boä veà ñaát ñai laø coá ñònh : ôû ñaây muoán ñeà caäp ñeán vaán ñeà
quyõ ñaát luoân luoân khoâng thay ñoåi.
- Beân caïnh caùc haïn cheá veà maët töï nhieân neâu treân coøn coù nhöõng haïn cheá veà
maët quy hoaïch cuûa Nhaø nöôùc vaø ñaây laø maët haïn cheá noåi baät nhaát.
- Vieäc phaân boå ñaát ñai cho nhöõng muïc ñích söû duïng cuï theå phaûi tuaân theo
quan heä trong töøng thôøi kyø neân thoâng thöôøng khoâng theå tuøy tieän chuyeån muïc ñích
traùi vôùi quy hoaïch. Vôùi nhöõng thay ñoåi veà chieàu cao, dieän tích, ñaát ñai xaây döïng
cuõng phaûi ñaûm baûo tuaân theo quy hoaïch vaø ñieàu leä xaây döïng cuûa Nhaø nöôùc.
Thöù hai, thôøi gian mua, baùn giao dòch daøi, chi phí mua baùn giao dòch cao : do
baát ñoäng saûn laø moät taøi saûn quan troïng coù giaù trò cao neân vieäc mua, baùn phaûi ñöôïc
caân nhaéc thaän troïng daãn ñeán thôøi gian mua baùn, giao dòch thöôøng daøi so vôùi caùc taøi
saûn khaùc, ñieàu ñoù daãn ñeán chi phí mua baùn, giao dòch cao.
Thöù ba, baát ñoäng saûn coù tính thích öùng vaø chòu söï aûnh höôûng laãn nhau : baát
ñoäng saûn laø caùc coâng trình, trong quaù trình söû duïng coù theå ñieàu chænh coâng naêng söû
duïng maø vaãn giöõ ñöôïc ñaëc tröng cuûa coâng trình vaø ñaûm baûo nhu caàu cuûa ngöôøi tieâu
duøng. Baát ñoäng saûn coøn chòu aûnh höôûng laãn nhau raát lôùn, nhaát laø tröôøng hôïp ñaàu tö
xaây döïng vaøo caùc coâng trình thieát keá haï taàng kyõ thuaät vaø haï taàng xaõ hoäi seõ laøm taêng
theâm veû ñeïp vaø naâng cao giaù trò ñaát ñai vaø caùc coâng trình xaây döïng ôû khu vöïc ñoù.
Thöù tö, khaû naêng chuyeån hoùa thaønh tieàn keùm linh hoaït : baát ñoäng saûn laø haøng
hoùa thöôøng coù giaù trò cao, lôïi nhuaän mang laïi cuõng lôùn nhöng laïi lieân quan ñeán nhieàu
thuû tuïc, do ñoù vieäc quyeát ñònh mua, baùn khoâng nhanh nhö caùc haøng hoùa khaùc, vì vaäy
khaû naêng chuyeån hoùa thaønh tieàn maët keùm linh hoaït.
Thöù naêm, söï can thieäp vaø quaûn lyù chaët cheõ cuûa Nhaø nöôùc : chính vì baát ñoäng
saûn coù taàm quan troïng vôùi neàn kinh teá, xaõ hoäi, chính trò cuûa moät quoác gia neân Nhaø
nöôùc caàn phaûi coù nhöõng quy ñònh ñeå ñieàu tieát vaø quaûn lyù chaët cheõ vieäc söû duïng vaø
chuyeån dòch baát ñoäng saûn.
1.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn
1.2.1. Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn
* Thò tröôøng laø gì ? Thò tröôøng laø toång theå caùc quan heä veà löu thoâng haøng hoùa
vaø löu thoâng tieàn teä, toång theå caùc giao dòch mua baùn vaø caùc dòch vuï.
* Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn :
Hieän coù raát nhieàu quan nieäm khaùc nhau veà thò tröôøng baát ñoäng saûn, tuy nhieân
ta coù theå ñöa ra nhöõng ñieåm chung nhaát cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn laø quaù trình
giao dòch haøng hoùa baát ñoäng saûn giöõa caùc beân lieân quan, laø nôi dieãn ra caùc hoaït ñoäng
mua baùn, chuyeån nhöôïng, cho thueâ, theá chaáp vaø caùc dòch vuï khaùc coù lieân quan nhö
trung gian, moâi giôùi, tö vaán … giöõa caùc chuû theå treân thò tröôøng maø ôû ñoù vai troø quaûn lyù
cuûa Nhaø nöôùc coù taùc ñoäng quyeát ñònh ñeán söï thuùc ñaåy phaùt trieån hay kìm haõm hoaït
ñoäng kinh doanh treân thò tröôøng baát ñoäng saûn.
1.2.2. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
Do haøng hoùa baát ñoäng saûn laø haøng hoùa ñaëc bieät, coù nhöõng ñaëc ñieåm khaùc bieät
so vôùi caùc haøng hoùa thoâng thöôøng nhö khoâng theå di dôøi; coù tính chaát laâu beàn, khan
hieám; chòu söï chi phoái maïnh meõ cuûa phaùp luaät vaø chính saùch cuûa Nhaø nöôùc;… neân thò
tröôøng baát ñoäng saûn cuõng coù nhöõng ñaëc ñieåm khaùc bieät so vôùi caùc thò tröôøng haøng
hoùa khaùc.
a. Thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng chæ laø thò tröôøng giao dòch baûn thaân baát ñoäng
saûn maø coøn laø thò tröôøng giao dòch caùc quyeàn vaø lôïi ích chöùa ñöïng trong baát ñoäng
saûn. Thò tröôøng giao dòch baát ñoäng saûn khoâng chæ laø thò tröôøng giao dòch baûn thaân baát
ñoäng saûn – haøng hoùa baát ñoäng saûn – maø coøn laø thò tröôøng giao dòch caùc quyeàn vaø lôïi
ích coù ñöôïc töø vieäc sôû höõu baát ñoäng saûn, quyeàn söû duïng baát ñoäng saûn.
b. Thò tröôøng baát ñoäng saûn mang tính vuøng, khu vöïc saâu saéc. Baát ñoäng saûn laø
moät haøng hoùa coá ñònh vaø khoâng theå di dôøi veà maët vò trí vaø noù chòu taùc ñoäng cuûa yeáu
toá taäp quaùn, thò hieáu, taâm lyù. Trong khi ñoù, taâm lyù, taäp quaùn, thò hieáu cuûa moãi vuøng,
moãi ñòa phöông laïi khaùc nhau. Chính vì vaäy, hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
mang tính ñòa phöông saâu saéc.
c. Thò tröôøng baát ñoäng saûn chòu söï chi phoái maïnh meõ cuûa phaùp luaät. Baát ñoäng
saûn laø taøi saûn cuûa moãi quoác gia, caùc giao dòch veà baát ñoäng saûn taùc ñoäng maïnh meõ
ñeán haàu heát caùc hoaït ñoäng kinh teá – xaõ hoäi. Do ñoù, caùc vaán ñeà veà baát ñoäng saûn ñeàu
coù söï chi phoái vaø ñieàu chænh chaët cheõ cuûa heä thoáng caùc vaên baûn phaùp quy, luaät rieâng
veà baát ñoäng saûn, ñaëc bieät laø heä thoáng caùc vaên baûn quy phaïm phaùp luaät veà ñaát ñai vaø
nhaø ôû.
d. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù noäi dung phong phuù nhöng mang tính chaát cuûa
moät thò tröôøng khoâng hoaøn haûo. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù noäi dung phong phuù bao
goàm caùc giao dòch daân söï chuyeån dòch quyeàn sôû höõu (quyeàn söû duïng) baát ñoäng saûn,
caùc giao dòch chuyeån ñoåi baát ñoäng saûn, caùc giao dòch cho thueâ, theá chaáp, hay duøng
baát ñoäng saûn goùp voán lieân doanh … Baûn thaân vaät chaát cuûa baát ñoäng saûn khoâng phaûn
aùnh ñöôïc tính phaùp lyù veà quyeàn sôû höõu, quyeàn söû duïng baát ñoäng saûn cuûa ngöôøi ñang
coù baát ñoäng saûn, thöôøng caùc thoâng tin veà quyeàn sôû höõu, quyeàn söû duïng baát ñoäng saûn
vaø nhöõng tranh chaáp, kieän tuïng ñöôïc giöõ kín, ngöôøi mua, ngöôøi cho thueâ, ngöôøi nhaän
theá chaáp ñang raát caàn am hieåu caùc thoâng tin veà phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn. Caùc thoâng
tin naøy raát phong phuù nhöng laïi khoâng coâng khai gaây neân tính chaát cuûa moät thò
tröôøng khoâng hoaøn haûo.
f. Nguoàn cung trong thò tröôøng baát ñoäng saûn thöôøng thay ñoåi chaäm hôn so vôùi
caàu bieán ñoäng baát ñoäng saûn. Cung baát ñoäng saûn khoâng theå phaûn öùng nhanh nhö vieäc
taêng cung cuûa caùc haøng hoùa khaùc ñeå ñaùp öùng nhu caàu; bôûi leõ vieäc taêng cung veà baát
ñoäng saûn thöôøng phaûi coù thôøi gian caàn thieát töông ñoái daøi ñeå cung caáp cho thò tröôøng
nhö : thôøi gian tìm hieåu mua ñaát ñai, laøm thuû tuïc söû duïng ñaát, thôøi gian xin caáp giaáy
pheùp xaây döïng, trieån khai thöïc hieän vieäc ñaàu tö xaây döïng,… vieäc ñöa ra thò tröôøng
caùc baát ñoäng saûn trong thôøi gian ngaén phuø hôïp vôùi yeâu caàu maø xaõ hoäi ñang ñoøi hoûi
laø raát khoù khaên.
g. Giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn caàn ñeán caùc loaïi tö vaán, chuyeân gia
ñònh giaù chuyeân nghieäp coù trình ñoä vaø caùc toå chöùc trung gian. Kinh nghieäm cho thaáy
ôû caùc nöôùc coù thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån, thì ñeàu caàn coù ñoäi nguõ chuyeân gia
ñònh giaù, chuyeân gia tö vaán chuyeân nghieäp, ñöôïc ñaøo taïo baøi baûn vaø coù trình ñoä cao;
ñoàng thôøi coù toå chöùc trung gian ñeå thöïc hieän caùc giao dòch trong thò tröôøng baát ñoäng
saûn. Hoaït ñoäng cuûa toå chöùc moâi giôùi, toå chöùc trung gian, caùc chuyeân gia coù vai troø
quan troïng, goùp phaàn kích thích thò tröôøng phaùt trieån.
h. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù moái lieân heä maät thieát vôùi thò tröôøng voán vaø taøi
chính. Ñoäng thaùi phaùt trieån cuûa thò tröôøng naøy taùc ñoäng ñeán nhieàu loaïi thò tröôøng
trong neàn kinh teá. Ñaàu tö taïo laäp baát ñoäng saûn thöôøng söû duïng moät löôïng voán lôùn vôùi
thôøi gian hình thaønh baát ñoäng saûn cuõng nhö thu hoài voán daøi. Khi baát ñoäng saûn tham
gia löu thoâng treân thò tröôøng, caùc giaù trò cuõng nhö caùc quyeàn veà baát ñoäng saûn ñöôïc
ñem ra trao ñoåi, mua baùn, kinh doanh, … giaûi quyeát vaán ñeà löu thoâng tieàn teä, thu hoài
voán ñaàu tö vaø mang laïi lôïi nhuaän cho caùc beân giao dòch. Ñieàu naøy chöùng toû thò
tröôøng baát ñoäng saûn laø ñaàu ra quan troïng cuûa thò tröôøng voán.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaït ñoäng toát laø cô sôû huy ñoäng ñöôïc nguoàn taøi chính
lôùn cho phaùt trieån kinh teá thoâng qua theá chaáp vaø giaûi ngaân (theo thoáng keâ, ôû caùc
nöôùc phaùt trieån löôïng tieàn ngaân haøng cho vay qua theá chaáp baèng baát ñoäng saûn chieám
80% trong toång löôïng voán cho vay).
1.2.3. Quan heä thò tröôøng baát ñoäng saûn vôùi caùc thò tröôøng khaùc trong neàn
kinh teá.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thò tröôøng quan troïng trong neàn kinh teá, coù moái
lieân heä maät thieát vôùi caùc thò tröôøng khaùc, nhö : thò tröôøng vaät lieäu xaây döïng, thò
tröôøng lao ñoäng, thò tröôøng khoa hoïc coâng ngheä vaø ñaëc bieät laø vôùi thò tröôøng taøi
chính, tieàn teä. Theo phaân tích ñaùnh giaù cuûa caùc chuyeân gia kinh teá, ôû caùc nöôùc phaùt
trieån neáu ñaàu tö vaøo lónh vöïc baát ñoäng saûn taêng leân 1 USD seõ thuùc ñaåy caùc lónh vöïc
khaùc cuûa neàn kinh teá phaùt trieån 1,5 – 2 USD.
Vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn, thò tröôøng taøi chính, tieàn teä laø nguoàn cung voán
chuû yeáu cho hoaït ñoäng ñaàu tö taïo laäp baát ñoäng saûn, cho neân nhöõng bieán ñoäng cuûa thò
tröôøng taøi chính, tieàn teä, laäp töùc taùc ñoäng maïnh tôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Ngöôïc laïi, vôùi thò tröôøng taøi chính, tieàn teä, vieäc ñaàu tö taïo laäp baát ñoäng saûn
thöôøng söû duïng moät löôïng voán lôùn vôùi thôøi gian taïo laäp baát ñoäng saûn cuõng nhö thu
hoài voán töông ñoái daøi, vì vaäy ñoái vôùi thò tröôøng taøi chính, tieàn teä thì thò tröôøng baát
ñoäng saûn ñoùng vai troø laø “ñaàu ra” lôùn nhaát, ñoàng thôøi nhöõng bieán ñoäng cuûa thò
tröôøng baát ñoäng saûn coù taùc ñoäng tröïc tieáp ñoái vôùi thò tröôøng taøi chính, tieàn teä.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaït ñoäng coù hieäu quaû laø cô sôû ñeå huy ñoäng ñöôïc
nguoàn taøi chính cho muïc tieâu phaùt trieån kinh teá. Maët khaùc, vieäc naâng cao hieäu quaû
ñieàu tieát voán vay cho ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa caùc ngaân haøng, chính laø yeáu toá caàn
thieát ñeå thò tröôøng BÑS phaùt trieån laønh maïnh vaø hieäu quaû hôn. Ngöôïc laïi, thò tröôøng
voán bò boù heïp hay thaét chaët thì thò tröôøng BÑS cuõng khoù phaùt huy ñöôïc naêng löïc cuûa
noù, thaäm chí laâm vaøo baát oån.
1.2.4. Quy luaät cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
Cuõng nhö caùc thò tröôøng khaùc trong neàn kinh teá thò tröôøng, söï vaän haønh cuûa
thò tröôøng BÑS chòu söï taùc ñoäng cuûa caùc quy luaät kinh teá khaùch quan nhö quy luaät
giaù trò, quy luaät cung – caàu, quy luaät giaù caû, quy luaät caïnh tranh, … Ngoaøi ra thò
tröôøng baát ñoäng saûn coù quy luaät rieâng coù laø quy luaät chu kyø cuaû thò tröôøng.
- Quy luaät chu kyø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
Do thuoäc tính coá ñònh khoâng di chuyeån ñöôïc cuûa BÑS vaø do tính “treã” cuûa ñaàu tö
baát ñoäng saûn taïo cho thò tröôøng baát ñoäng saûn coù tính chu kyø. Theo thuoäc tính naøy, thò
tröôøng BÑS phaùt trieån theo boán giai ñoaïn : phoàn thònh – suy thoaùi – tieâu ñieàu –
phuïc höng. Ñaây laø moät thuoäc tính khaùch quan cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû haàu heát
caùc nöôùc treân theá giôùi. Chu kyø cuûa thò tröôøng BÑS phuï thuoäc vaøo nhieàu yeáu toá
nhöng quan troïng nhaát laø toác ñoä phaùt trieån kinh teá vaø toác ñoä ñoâ thò hoùa, ñoàng thôøi
chu kyø cuõng thay ñoåi theo töøng giai ñoaïn. Ôû Vieät Nam, chu kyø cuûa thò tröôøng BÑS
dao ñoäng trong khoaûng 7-9 naêm. Ôû Nhaät Baûn, chu kyø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
khoaûng 12 naêm. Ôû Myõ chu kyø cuûa thò tröôøng BÑS khoaûng 18 naêm. Ôû Trung Quoác
chu kyø cuûa thò tröôøng BÑS khoaûng 7 naêm, …
- Quy luaät cung caàu
Khi nguoàn cung BÑS nhoû hôn caàu seõ daãn ñeán giaù caû thò tröôøng BÑS taêng leân.
Khi cung baèng caàu coù nghóa laø khoái löôïng haøng hoùa ñaùp öùng ñuû nhu caàu seõ daãn ñeán
giaù caû caân baèng vaø khoâng thay ñoåi. Khi cung lôùn hôn caàu, töùc laø khoái löôïng haøng
hoùa cung öùng vöôït quaù caàu daãn ñeán giaù caû thò tröôøng giaûm xuoáng.
- Quy luaät giaù caû
Trong thò tröôøng caïnh tranh, giaù caû ñieàu tieát löôïng cung – caàu, giaù caû thò tröôøng
cuûa moät loaïi haøng hoùa naøo ñoù taêng leân seõ kích thích taêng cung, ñoàng thôøi laøm cho
caàu giaûm xuoáng. Ngöôïc laïi, trong tröôøng hôïp giaù caû thò tröôøng giaûm thì seõ laøm taêng
caàu vaø giaûm cung. Do ñoù, thoâng qua giaù caû thò tröôøng ta coù theå nhaän bieát ñöôïc quan
heä cung - caàu vaø taùc ñoäng trôû laïi ñoái vôùi yeáu toá cung – caàu, hình thaønh cung – caàu
môùi phuø hôïp vôùi saûn xuaát vaø tieâu duøng xaõ hoäi. Tuy nhieân, ñeå nhaän bieát ñöôïc söï vaän
ñoäng cuûa cung – caàu trong thò tröôøng BÑS, chuùng ta phaûi xem xeùt ñaày ñuû ñaëc tính
vaø nhöõng yeáu toá taùc ñoäng ñeán löôïng cung vaø löôïng caàu.
1.2.5. Caáp ñoä phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
Haàu heát ôû caùc quoác gia coù neàn kinh teá thò tröôøng, thò tröôøng BÑS ñeàu hình
thaønh vaø phaùt trieån qua 4 caáp ñoä : sô khôûi, taäp trung hoùa, tieàn teä hoùa vaø taøi chính
hoùa.
Caáp ñoä sô khôûi laø giai ñoaïn cuûa taát caû moïi ngöôøi ñeàu coù theå vaø taïo laäp ñöôïc
nhaø cho rieâng mình. Giai ñoaïn naøy, chæ caàn coù moät maûnh ñaát laø coù theå hình thaønh
neân moät caùi nhaø vaø ñöôïc coi laø BÑS. Trong caáp ñoä naøy, caùc chính saùch veà ñaát ñai,
caùc chuû ñaát vaø caùc cô quan quaûn lyù ñaát ñai laø caùc chuû theå coù moät vai troø quyeát ñònh.
Caáp ñoä taäp trung hoùa laø giai ñoaïn cuûa caùc doanh nghieäp xaây döïng. Trong giai
ñoaïn naøy, do haïn cheá veà ñaát ñai, do haïn cheá veà naêng löïc xaây döïng, khoâng phaûi ai
cuõng coù theå hình thaønh vaø phaùt trieån moät toøa nhaø, moät baát ñoäng saûn lôùn, moät döï aùn
BÑS. Trong caáp ñoä naøy, caùc chính saùch veà xaây döïng vaø caùc doanh nghieäp, cô quan
quaûn lyù xaây döïng laø caùc chuû theå coù vai troø quyeát ñònh.
Caáp ñoä tieàn teä hoùa laø giai ñoaïn cuûa caùc ngaân haøng. Luùc naøy, do söï buøng noå
cuûa caùc doanh nghieäp phaùt trieån baát ñoäng nhöng chuû yeáu döïa vaøo voán vay cuûa caùc
ngaân haøng. Trong caáp ñoä naøy, caùc ngaân haøng ñoùng vai troø quyeát ñònh trong vieäc
tham gia vaøo döï aùn naøy hay döï aùn khaùc. Caùc chính saùch veà ngaân haøng, caùc ngaân
haøng vaø caùc côù quan quaûn lyù veà ngaân haøng laø caùc chuû theå coù vai troø quyeát ñònh.
Caáp ñoä taøi chính hoùa; khi quy moâ cuûa thò tröôøng BÑS taêng cao vaø thò tröôøng
phaùt trieån maïnh, do nhöõng haïn cheá veà nguoàn voán daøi haïn taøi trôï cho thò tröôøng baát
ñoäng saûn hoaëc laø seõ ñoái maët vôùi caùc ruûi ro. Luùc naøy, caàn phaûi taøi chính hoùa caùc
khoaûn cho vay, caùc khoaûn theá chaáp cuõng nhö caùc khoaûn taøi trôï cho thò tröôøng BÑS
nhaèm huy ñoäng ña daïng caùc nguoàn voán. Vieäc caáp voán baát ñoäng saûn khoâng chæ qua
heä thoáng tín duïng, maø ñöôïc thöïc hieän thoâng qua caùc keânh taøi chính ña daïng, ñaëc bieät
laø toå chöùc taøi chính nhö REITs hay caùc quyõ ñaàu tö. Trong caáp ñoä naøy, caùc theå cheá taøi
chính, chính saùch taøi chính, caùc toå chöùc taøi chính vaø caùc cô quan quaûn lyù taøi chính laø
nhöõng chuû theá coù vai troø quyeát ñònh.
Caùc neàn kinh teá, nhaát laø caùc neàn kinh teá phaùt trieån, ñaõ phaùt trieån qua caû boán
caáp ñoä töø raát laâu, chaúng haïn nhö UÙc vaø New Zealand, caùc taøi saûn BÑS ñaõ ñöôïc
chöùng khoaùn hoùa vôùi tyû leä raát cao. Caùc nöôùc coù neàn kinh teá chuyeån ñoåi ñeàu aùp duïng
chuû yeáu laø lieäu phaùp “soác”, töùc laø aùp duïng ñoàng loaït taát caû caùc cô cheá, chính saùch
theo chuaån cuûa caùc neàn kinh teá thò tröôøng hieän nay, thò tröôøng BÑS cuõng ñaõ ôû caáp ñoä
taøi chính hoùa. Trung Quoác cuõng ñang chuaån bò chuyeån qua giai ñoaïn taøi chính hoùa
thò tröôøng BÑS.
1.2.6. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
Baát ñoäng saûn ñoùng vai troø quan troïng trong neàn kinh teá cuûa moãi quoác gia,
ngaøy caøng chieám tyû troïng lôùn vaø coù aûnh höôûng to lôùn ñoái vôùi söï phaùt trieån cuûa neàn
kinh teá. Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät thò tröôøng ñaëc bieät, haøng hoùa laø baát ñoäng saûn
coù giaù trò raát lôùn vaø aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán ñôøi soáng kinh teá, xaõ hoäi.
1. Thò tröôøng BÑS laø moät trong nhöõng thò tröôøng quan troïng cuûa neàn kinh teá
thò tröôøng vì thò tröôøng naøy lieân quan tröïc tieáp tôùi moät löôïng taøi saûn cöïc lôùn caû veà quy
moâ, tính chaát cuõng nhö giaù trò trong neàn kinh teá quoác daân.
Baát ñoäng saûn laø taøi saûn lôùn cuûa moãi quoác gia. Tyû troïng BÑS trong toång soá cuûa
caûi xaõ hoäi ôû caùc nöôùc coù khaùc nhau nhöng thöôøng chieám khoaûng 40% löôïng cuûa caûi
vaät chaát cuûa moãi nöôùc. Caùc hoaït ñoäng lieân quan ñeán BÑS chieám tôùi 30% toång hoaït
ñoäng cuûa neàn kinh teá. Theo ñaùnh giaù chung, toång giaù trò voán chöa ñöôïc khai thaùc ñoái
vôùi BÑS ôû caùc nöôùc thuoäc theá giôùi thöù ba laø raát lôùn, leân tôùi haøng nghìn tyû USD, gaáp
nhieàu laàn toång hoã trôï ODA cuûa caùc nöôùc phaùt trieån hieän daønh cho nöôùc ñang phaùt
trieån trong voøng 30 naêm qua.
2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån goùp phaàn huy ñoäng nguoàn voán noäi taïi.
Ñaây laø noäi dung coù taàm quan troïng ñaõ ñöôïc nhieàu nhaø nghieân cöùu treân theá
giôùi khaúng ñònh. Nhìn chung ñeàu thoáng nhaát vôùi ñaùnh giaù neáu moät quoác gia coù giaûi
phaùp höõu hieäu baûo ñaûm cho caùc BÑS coù ñuû ñieàu kieän trôû thaønh haøng hoùa vaø ñöôïc
ñònh giaù khoa hoïc seõ taïo cho neàn kinh teá cuûa quoác gia coù moät tieàm naêng ñaùng keå veà
voán ñeå taïo cô sôû thuùc ñaåy quaù trình phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi.
Theo keát quaû thoáng keâ cho thaáy, ôû caùc nöôùc phaùt trieån löôïng tieàn ngaân haøng
cho vay qua theá chaáp baèng BÑS chieám treân 80% trong toång löôïng voán cho vay. Vì
vaäy, lónh vöïc ñaàu tö kinh doanh BÑS ñoùng vai troø quan troïng trong vieäc chuyeån caùc
taøi saûn thaønh nguoàn taøi chính doài daøo phuïc vuï cho yeâu caàu phaùt trieån kinh teá – xaõ
hoäi, ñaëc bieät laø ñaàu tö phaùt trieån heä thoáng cô sôû haï taàng.
3. Phaùt trieån vaø quaûn lyù toát thò tröôøng baát ñoäng saûn, ñaëc bieät laø thò tröôøng
quyeàn söû duïng ñaát laø ñieàu kieän quan troïng ñeå söû duïng coù hieäu quaû taøi saûn quyù giaù
thuoäc sôû höõu toaøn daân maø Nhaø nöôùc laø ñaïi dieän chuû sôû höõu.
Ôû nöôùc ta, ñaát ñai thuoäc sôû höõu toaøn daân do Nhaø nöôùc laøm ñaïi dieän chuû sôû
höõu. Caùc toå chöùc, caù nhaân ñöôïc giao ñaát, thueâ ñaát ñeå phuïc vuï cho muïc ñích ôû, saûn
xuaát kinh doanh, dòch vuï vaø caùc nhu caàu khaùc cuûa cuoäc soáng. Theo quy ñònh cuûa
phaùp luaät veà ñaát ñai thì quyeàn söû duïng ñaát ôû Vieät Nam ñöôïc : chuyeån ñoåi, chuyeån
nhöôïng, cho thueâ, thöøa keá, theá chaáp, goùp voán vaø cho thueâ laïi. Nhö vaäy, quyeàn söû
duïng ñaát ñöôïc coâng nhaän laø haøng hoùa, moät loaïi haøng hoùa ñaëc bieät tham gia vaøo thò
tröôøng BÑS. Quaûn lyù thò tröôøng BÑS tröôùc heát phaûi quan taâm vieäc giao ñaát, cho thueâ
ñaát theo quy hoaïch söû duïng ñaát, quy hoaïch xaây döïng, söû duïng ñaát theo quy hoaïch
chính laø bieän phaùp höõu hieäu ñeå söû duïng coù hieäu quaû nguoàn haøng hoùa ñaëc bieät naøy.
4. Phaùt trieån vaø quaûn lyù toát thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ goùp phaàn kích thích saûn
xuaát phaùt trieån, taêng nguoàn thu cho ngaân saùch
Thò tröôøng BÑS coù quan heä tröïc tieáp vôùi caùc thò tröôøng nhö thò tröôøng taøi
chính taøi chính tín duïng, thò tröôøng xaây döïng, thò tröôøng vaät lieäu xaâu döïng, thò tröôøng
lao ñoäng, … Phaùt trieån vaø ñieàu haønh toát thò tröôøng BÑS seõ coù taùc duïng thuùc ñaåy taêng
tröôûng kinh teá thoâng qua caùc bieän phaùp kích thích vaøo ñaát ñai, taïo laäp caùc coâng
trình, nhaø xöôûng, vaät kieán truùc, … ñeå töø ñoù taïo neân chuyeån dòch ñaùng keå vaø quan
troïng veà cô caáu trong caùc ngaønh, caùc vuøng laõnh thoå vaø treân phaïm vi caû nöôùc. Theo
thoáng keâ cuûa Toång Cuïc Thueá, caùc khoaûn thu ngaân saùch coù lieân quan ñeán nhaø, ñaát
trong giai ñoaïn töø naêm 1996 ñeán naêm 2000 bình quaân laø 4.645 tyû ñoàng/naêm maëc duø
tyû leä naøy môùi chieám gaàn 30% caùc giao dòch, coøn treân 70% chöa kieåm soaùt ñöôïc vaø
thöïc teá laø caùc giao dòch khoâng thöïc hieän nghóa vuï thueá ñoái vôùi Nhaø nöôùc. Neáu thuùc
ñaåy baèng cô cheá, chính saùch vaø phaùp luaät ñeå caùc giao dòch BÑS chính thöùc (coù ñaêng
kyù vaø thöïc hieän nghóa vuï thueá) vaø ñoåi môùi cô cheá giao dòch theo giaù thò tröôøng thì
haøng naêm thò tröôøng BÑS coù theå ñoùng goùp cho ngaân saùch Nhaø nöôùc treân döôùi 20.000
tyû ñoàng.
5. Phaùt trieån vaø quaûn lyù coù hieäu quaû thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ ñaùp öùng nhu
caàu böùc xuùc ngaøy caøng gia taêng veà nhaø ôû cho nhaân daân töø ñoâ thò ñeán noâng thoân.
Thò tröôøng nhaø ôû laø boä phaän quan troïng chieám tyû troïng lôùn, ñoàng thôøi laø thò
tröôøng soâi ñoäng nhaát trong thò tröôøng BÑS, nhöõng côn “soát” nhaø ñaát haàu heát ñeàu baét
ñaàu töø “soát” nhaø ôû vaø lan toûa sang caùc thò tröôøng baát ñoäng saûn khaùc vaø aûnh höôûng
tröïc tieáp ñeán ñôøi soáng cuûa nhaân daân. Vì vaäy, phaùt trieån vaø quaûn lyù coù hieäu quaû thò
tröôøng baát ñoäng saûn nhaø ôû, bình oån thò tröôøng nhaø ôû, baûo ñaûm cho giaù nhaø ôû phuø hôïp
vôùi thu nhaäp cuûa ngöôøi daân laø moät trong nhöõng nhieäm vuï quan troïng cuûa chính
quyeàn caùc caáp.
1.3. Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán giaù baát ñoäng saûn
Giaù caû BÑS tuøy thuoäc moät phaàn lôùn vaøo quan heä cung caàu treân thò tröôøng.
Khi caàu lôùn hôn cung, giaù BÑS thöôøng bò ñaåy leân cao; ngöôïc laïi, khi caàu thaáp hôn
cung, giaù BÑS coù khuynh höôùng giaûm xuoáng. Tuy nhieân, giaù caû coøn phuï thuoäc vaøo
nhieàu yeáu toá khaùc nhö nhöõng yeáu toá xuaát phaùt töø nhöõng khuyeát taät cuûa thò tröôøng
nhö “ñoäc quyeàn”, “ñaàu cô”, “caïnh tranh khoâng laønh maïnh” … coù nhöõng yeáu toá xuaát
phaùt töø söï can thieäp cuûa Nhaø nöôùc nhö ñaàu tö cuûa Nhaø nöôùc vaøo vieäc naâng caáp cô sôû
haï taàng khu daân cö (ñöôøng giao thoâng, caáp vaø thoaùt nöôùc, caáp ñieän, …), taêng hoaëc
mieãn giaûm thueá cho caùc doanh nghieäp kinh doanh ñòa oác, aùp duïng vieäc baùn ñaáu giaù
taøi saûn BÑS thuoäc sôû höõu Nhaø nöôùc, chính saùch nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, …
; coù nhöõng yeáu toá baét nguoàn töø taâm lyù, thoùi quen cuûa ngöôøi daân nhö khoâng muoán baùn
nhaø ñaát do cha oâng ñeå laïi, hoaëc khoâng thích ôû nhaø chung cö, hoaëc ham muoán coù nhaø
naèm treân quoác loä, tænh loä, … Coù 3 nhoùm nhaân toá taùc ñoäng aûnh höôûng ñeán giaù BÑS, cuï
theå laø :
1.3.1. Caùc yeáu toá coù moái lieân heä ñeán baát ñoäng saûn
1.3.1.1. Nhoùm caùc yeáu toá töï nhieân :
* Vò trí baát ñoäng saûn : khaû naêng sinh lôøi do yeáu toá vò trí BÑS mang laïi caøng
cao thí giaù trò cuûa BÑS caøng lôùn. Vieäc xem xeùt ñaùnh giaù öu theá veà vò trí BÑS laø cöïc
kyø quan troïng, ñaëc bieät laø ñoái vôùi vieäc xaùc ñònh giaù ñaát.
* Kích thöôùc, hình theå, dieän tích thöûa ñaát hoaëc loâ ñaát : moät kích thöôùc, dieän
tích thöûa ñaát toái öu khi noù thoûa maõn moät loaïi nhu caàu cuï theå cuûa ña soá daân cö trong
vuøng.
* Ñòa hình baát ñoäng saûn toïa laïc : ñòa hình nôi BÑS toïa laïc cao hay thaáp so vôùi
caùc BÑS khaùc trong vuøng laân caän coù taùc ñoäng ñeán giaù trò BÑS.
* Hình thöùc (kieán truùc) beân ngoaøi cuûa BÑS (ñoái vôùi BÑS laø nhaø hoaëc caùc coâng
trình xaây döïng khaùc) : neáu 2 BÑS coù giaù xaây döïng nhö nhau, BÑS naøo coù kieán truùc
phuø hôïp vôùi thò hieáu thì giaù trò cuûa noù seõ cao hôn vaø ngöôïc laïi.
* Ñaëc ñieåm treân maët ñaát vaø döôùi loøng ñaát (ñoä daøy cuûa lôùp beà maët, tính chaát thoå
nhöôõng, tính chaát vaät lyù, … ) : möùc ñoä aûnh höôûng cuûa caùc yeáu toá treân ñeán giaù trò cuûa
BÑS tuøy thuoäc vaøo muïc ñích söû duïng ñaát.
* Tình traïng moâi tröôøng : moâi tröôøng trong laønh hay oâ nhieãm, yeân tình hay oàn
aøo ñeàu aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán giaù trò BÑS.
* Caùc tieän lôïi vaø nguy cô ruûi ro cuûa töï nhieân : nhöõng BÑS naèm ôû nhöõng vuøng
thöôøng hay bò caùc söï coá cuûa thieân tai (baõo, luït, ñoäng ñaát, khí haäu khaéc nghieät, … )
laøm cho giaù trò BÑS bò suït giaûm vaø ngöôïc laïi.
1.3.1.2. Nhoùm caùc yeáu toá kinh teá :
* Khaû naêng mang laïi thu nhaäp töø baát ñoäng saûn : möùc thu nhaäp haøng naêm töø
BÑS mang laïi seõ coù aûnh höôûng quan troïng ñeán giaù trò cuûa BÑS ñoù. Khi khaû naêng taïo
ra thu nhaäp töø baát ñoäng saûn caøng cao thì giaù chuyeån nhöôïng cuûa noù caøng cao vaø
ngöôïc laïi.
* Nhöõng tieän nghi gaén lieàn vôùi baát ñoäng saûn : nhö heä thoáng ñieän, nöôùc, veä
sinh, ñieàu hoøa nhieät ñoä, thoâng tin lieân laïc. Heä thoáng tieän nghi caøng ñaày ñuû vaø chaát
löôïng toát thì caøng laøm cho giaù trò BÑS caøng gia taêng.
1.3.1.3. Nhoùm caùc yeáu toá lieân quan ñeán thò tröôøng :
* Tính höõu duïng cuûa baát ñoäng saûn : söï ñoäc ñaùo cuûa kieán truùc nhaø ôû ñang laø xu
theá löïa choïn cuûa khaùch haøng, söï quan taâm cuûa nhieàu ngöôøi khoâng chæ coù nhöõng neùt
kieán truùc môùi laï maø coøn bôûi tính höõu duïng trong thieát keá khi ñaùp öùng nhu caàu veà
khoâng gian thö giaõn, mua saém, choã ñaäu xe …
* Nhu caàu loaïi baát ñoäng saûn treân thò tröôøng : trong töøng giai ñoaïn nhu caàu thò
tröôøng cuûa töøng loaïi baát ñoäng saûn khaùc nhau.
1.3.2. Caùc yeáu toá veà phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn
1.3.2.1. Tình traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn :
Caùc giaáy tôø chöùng thö phaùp lyù veà quyeàn söû duïng ñaát, sôû höõu nhaø, giaáy pheùp
xaây döïng, … hieän coù.
1.3.2.2. Caùc yeáu toá phaùp lyù khaùc :
Caùc quy ñònh veà xaây döïng vaø kieán truùc gaén vôùi BÑS, caùc haïn cheá veà quyeàn söû
duïng ñaát, sôû höõu nhaø vaø coâng trình xaây döïng khaùc gaén vôùi BÑS : tình traïng cho thueâ,
theá chaáp BÑS, tình traïng tranh chaáp quyeàn söû duïng ñaát, sôû höõu nhaø, söï haïn cheá
quyeàn sôû höõu chung.
1.3.3. Caùc yeáu toá chung beân ngoaøi :
1.3.3.1. Caùc yeáu toá chính trò phaùp lyù :
- Caùc chính saùch coù taùc ñoäng giaùn tieáp nhö : söï khuyeán khích ñaàu tö beân
ngoaøi vaøo ñòa phöông coù theå laøm taêng nhu caàu veà BÑS qua ñoù coù theå laøm giaù BÑS
taêng leân.
- Caùc chính saùch taùc ñoäng tröïc tieáp nhö : chính saùch cho pheùp Vieät kieàu mua
nhaø taïi Vieät Nam; chính saùch cho pheùp nhöõng ngöôøi khoâng coù hoä khaåu thaønh phoá
ñöôïc pheùp mua nhaø taïi thaønh phoá; chính saùch taøi chính aùp duïng ñoái vôùi nhöõng ngöôøi
ñöôïc nhaø nöôùc giao ñaát, cho thueâ ñaát; chính saùch tín duïng ñoái vôùi hoaït ñoäng ñaàu tö
vaøo lónh vöïc BÑS; caùc chính saùch thueá cuûa Nhaø nöôùc ñoái vôùi BÑS.
1.3.3.2. Caùc yeáu toá thuoäc veà kinh teá vó moâ :
Ñoù laø caùc yeáu toá kinh teá lieân quan nhö : tình hình cung – caàu BÑS trong khu
vöïc; caùc ñieàu kieän cuûa thò tröôøng BÑS trong khu vöïc; hieän traïng vuøng laân caän (cô sôû
haï taàng, heä thoáng caáp thoaùt nöôùc, caáp ñieän, thoâng tin lieân laïc, … ); möùc ñoä taêng
tröôûng GDP haøng naêm; thu nhaäp bình quaân haøng naêm cuûa ngöôøi daân; khaû naêng ñaùp
öùng nhu caàu tín duïng cuûa heä thoáng tín duïng; möùc giaù bình quaân caùc loaïi ñaát; tyû leä
thueá vaø möùc thueá suaát; möùc ñoä laïm phaùt chung; tình hình thò tröôøng lao ñoäng, thò
tröôøng chöùng khoaùn, thò tröôøng tín duïng.
1.3.3.3. Caùc yeáu toá xaõ hoäi :
Caùc yeáu toá xaõ hoäi cuõng taùc ñoäng lôùn ñeán giaù trò BÑS. Moät khu vöïc maø maät ñoä
daân soá ñoät nhieân taêng cao do toác ñoä taêng cuûa daân soá cô hoïc thì giaù trò BÑS nôi ñoù seõ
taêng leân do caân baèng cung – caàu bò phaù vôõ. Maët khaùc, caùc yeáu toá khaùc trong vuøng
nhö : chaát löôïng dòch vuï y teá, giaùo duïc, trình ñoä daân trí, vaàn ñeà an ninh, taäp quaùn
ngöôøi daân trong vuøng cuõng coù aûnh höôûng ñeán giaù trò BÑS. Tình traïng nhöõng ngöôøi
soáng trong BÑS, tình traïng söùc khoûe, ngheà nghieäp vaø tình traïng vieäc laøm, caùc moái
quan heä tình caûm gia ñình, xaõ hoäi cuûa nhöõng ngöôøi ñang chung soáng … Nhöõng vaán
ñeà lieân quan ñeán thuyeát phong thuûy.
1.4. Kinh nghieäm ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa caùc nöôùc.
1.4.1. Thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Singapore :
Söï ñaàu tö maïnh meõ treân thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Singapore thoâng qua vieäc
thu huùt nguoàn voán cho thò tröôøng naøy döôùi hình thöùc Quyõ tín thaùc ñaàu tö baát ñoäng
saûn (REIT). Ñaây laø moâ hình maø nhaø ñaàu tö uûy thaùc cho coâng ty quaûn lyù quyõ ñaàu tö
voán vaøo baát ñoäng saûn ñeå kieám lôøi. Quyõ seõ hoaït ñoäng theo phöông thöùc khai thaùc thò
tröôøng baát ñoäng saûn, tìm caùch sôû höõu vaø ñieàu haønh khai thaùc baát ñoäng saûn ñeå taïo thu
nhaäp, ñoàng thôøi coù theå cho chuû sôû höõu baát ñoäng saûn hoaëc nhöõng ngöôøi khaùc vay tieàn
vaø cuõng coù theå mua laïi caùc khoaûn nôï hoaëc chöùng khoaùn ñöôïc ñaûm baûo baèng baát
ñoäng saûn. Ngaøy nay treân theá giôùi, ñeå ñaùp öùng nhu caàu voán cho thò tröôøng baát ñoäng
saûn, nhieàu nöôùc ñaõ phaùt trieån moâ hình naøy vaø ñaït ñöôïc hieäu quaû cao.
Quyõ tín thaùc ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi Singapore ñöôïc quy ñònh bôûi Luaät chöùng
khoaùn vaø giao dòch Future naêm 1999 cuøng vôùi Heä thoáng caùc quy ñònh ñaàu tö taäp theå
vaø Höôùng daãn laäp Quyõ baát ñoäng saûn ñöôïc quy ñònh bôûi Cô quan quaûn lyù tieàn teä cuûa
Singapore. Quyõ tín thaùc ñaàu tö baát ñoäng saûn REIT ñaàu tieân ñöôïc nieâm yeát ôû Sôû giao
dòch chöùng khoaùn Singapore vaøo thaùng 7 naêm 2002. Ñeán nay, coù 16 Quyõ tín thaùc
ñaàu tö baát ñoäng saûn ñöôïc nieâm yeát vôùi toång soá voán hoùa thò tröôøng laø 17 tyû USD. Ñeå
ñöôïc nieâm yeát treân Sôû giao dòch chöùng khoaùn Singapore thì moät quyõ tín thaùc REIT
phaûi tuaân theo Luaät chöùng khoaùn vaø giao dòch Future, heä thoáng caùc quy ñònh … Ñieàu
kieän veà voán toái thieåu laø 20 trieäu SGD vaø phaûi coù ít nhaát 25% voán Quyõ tín thaùc ñaàu tö
baát ñoäng saûn ñöôïc naém giöõ bôûi ít nhaát 500 nhaø ñaàu tö caù nhaân. Caùc quyõ ñöôïc nieâm
yeát seõ ñöôïc höôûng nhöõng chính saùch öu ñaõi veà thueá vaø caùc tröôøng hôïp mieãn giaûm
thueá thoâng qua Boä Taøi chính Singapore. Phöông thöùc hoaït ñoäng vaø phaân phoái lôïi
nhuaän ñöôïc quyeát ñònh bôûi caùc thaønh vieân khoâng bò haïn cheá so vôùi caùc toå chöùc khaùc.
Ngoaøi ra, Singapore coù heä thoáng tieát kieäm nhaø ôû baét buoäc. Theo heä thoáng naøy
thì ngöôøi mua nhaø ôû töông lai caàn phaûi tieát kieäm moät khoaûn tieàn nhaát ñònh vaø seõ
ñöôïc vay voán vôùi laõi suaát thaáp hôn laõi suaát treân thò tröôøng. Chính nhôø nguoàn tieát
kieäm vaøo Quyõ naøy maø Housing Development Board (HDB) coù theå taïo ra nguoàn voán
lôùn daønh ñeå phaùt trieån nhaø ôû vaø cuõng nhôø tieát kieäm maø ngöôøi daân deã daøng mua ñöôïc
nhaø ôû cuûa cô quan naøy ñeå trôû thaønh chuû sôû höõu caên hoä cuûa mình.
1.4.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Anh.
Söï soâi ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Anh phaàn lôùn xuaát phaùt töø chính
saùch phaùt trieån caùc coâng cuï phaùi sinh baát ñoäng saûn cuûa Chính phuû. Thò tröôøng phaùi
sinh baát ñoäng saûn phaùt trieån maïnh meõ taïi Anh ñöôïc söï hoã trôï cuûa Nhaø nöôùc vaø trôû
neân raát phoå bieán ôû Anh. Ngöôøi mua – ngöôøi baùn baát ñoäng saûn luoân choïn thò tröôøng
phaùi sinh laø öu tieân ñaàu tieân khi coù nhu caàu lieân quan ñeán loaïi haøng hoùa naøy. Beân
caïnh nhieäm vuï cung caáp thoâng tin veà söï bieán ñoäng giaù treân thò tröôøng baát ñoäng saûn
thì caùc coâng cuï naøy coøn taïo neân nhöõng keát noái giöõa ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn trong
vieäc phoøng ngöøa ruûi ro cuõng nhö tìm kieám lôïi nhuaän.
Coâng cuï phaùi sinh taïi Anh ñoùng vai troø raát quan troïng trong thò tröôøng baát
ñoäng saûn ñoái vôùi vieäc phoøng ngöøa ruûi ro. Ñeán nay, toång giaù trò caùc giao dòch phaùi
sinh baát ñoäng saûn döïa treân chæ soá baát ñoäng saûn Halifax ñaõ leân tôùi con soá 2 tæ Baûng.
Coù khoaûng 30 toå chöùc giao dòch phaùi sinh baát ñoäng saûn ôû Anh, phaàn lôùn laø caùc ngaân
haøng baùn leû, cung caáp caùc saûn phaåm ñaàu tö coù lieân quan ñeán chæ soá baát ñoäng saûn,
nhaèm giuùp caùc khaùch haøng coù theå phoøng ngöøa ruûi ro bieán ñoäng giaù trong ñaàu tö. Nhaø
ñaàu tö Anh raát quan taâm ñeán coâng cuï phaùi sinh baát ñoäng saûn do nhöõng thuaän lôïi maø
coâng cuï naøy mang laïi nhö giuùp cho nhaø ñaàu tö coù theå ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn thoâng
qua moät danh muïc ñaàu tö maø khoâng caàn phaûi boû moät soá tieàn lôùn ñeå sôû höõu taøi saûn
thöïc, ñoàng thôøi giuùp cho nhaø ñaàu tö haïn cheá ñöôïc nhöõng ruûi ro bieán ñoäng giaù baát
ñoäng saûn thoâng qua moät söï ñaûm baûo veà giaù nhaát ñònh. Caùc giao dòch phaùi sinh baát
ñoäng saûn ôû Anh trong giai ñoaïn ñaàu thöôøng laø nhöõng giao dòch ngaén haïn, 5 naêm trôû
xuoáng. Khi thò tröôøng ñaõ phaùt trieån, ñoàng thôøi chæ soá giaù baát ñoäng saûn taêng leân, thì
caùc giao dòch thöôøng laø 10 naêm ñeán 20 naêm.
1.4.3. Thò tröôøng baát ñoäng saûn Myõ
Nhöõng chính saùch thuùc ñaåy thò tröôøng baát ñoäng saûn Myõ phaùt trieån nhö ngaøy nay phaûi
keå ñoù laø chính saùch veà thueá, chính saùch tín duïng ñeå ñaàu tö vaø phaùt trieån thò tröôøng
baát ñoäng saûn, chính saùch phaùt trieån nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp.
• Chính saùch thueá : veà cô baûn coù 2 saéc thueá quan troïng
- Thueá chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn : khi mua baùn baát ñoäng saûn, ngöôøi mua
laãn ngöôøi baùn phaûi chòu moät soá chi phí lieân quan vaø thueá chuyeån nhöôïng. Ngöôøi baùn
phaûi chòu chi phí vaø thueá khi sang nhöôïng quyeàn sôû höõu. Coøn ngöôøi mua nhaø, töø ñoù
trôû ñi, ñoùng thueá baát ñoäng saûn döïa theo giaù mua coù theå cao gaáp nhieàu laàn so vôùi giaù
mua cuûa ngöôøi chuû cuõ. Taïi moät soá tieåu bang, Hoäi ñoàng thaønh phoá ñaõ thoâng qua Nghò
quyeát yeâu caàu Quoác hoäi tieåu bang laøm luaät ñeå cho pheùp Chính quyeàn thaønh phoá
quyeàn quyeát ñònh möùc thueá chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn. Trong moät soá tröôøng hôïp,
vieäc ñònh möùc thueá cao laø ñeå giuùp cho nhöõng ñòa phöông coù ngaân khoaûn xaây nhaø
baùn reû cho ngöôøi ngheøo, giaûm bôùt khoaûng caùch giaøu ngheøo. Giaù trò nhaø caøng cao,
möùc thueá caøng cao. Cô baûn möùc thueá chuyeån nhöôïng vaãn laø 10 cent cho moãi 100
USD cho nhöõng caên nhaø trò giaù döôùi 600,000 USD. Nhöng ngöôøi daân phaûi ñoùng thueá
chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn leân tôùi 20 cent cho moãi 100 USD neáu caên nhaø baùn vôùi
giaù treân 1 trieäu USD.
- Thueá baát ñoäng saûn : ôû Myõ, sôû höõu nhaø phaûi ñoùng thueá baát ñoäng saûn cho ñòa
phöông, ñoù cuõng laø khoaûn tieàn ñòa phöông duøng ñeå trang traûi chi phí giaùo duïc, caûnh
saùt, cöùu hoûa, … Tuy nhieân, tyû leä ñoùng goùp ñoái vôùi töøng bang laø khoâng gioáng nhau.
Chaúng haïn, bang California tyû leä naøy laø 1,25% treân giaù trò cuûa nhaø ñaát vaø cung caáp
ñeán 50% nguoàn ngaân saùch cuûa bang. Bang Texas, tyû leä thueá baát ñoäng saûn coù vuøng
leân ñeán 2,5%. Taïi nhieàu khu vöïc, luaät leä ñòa phöông cho pheùp chính quyeàn ñieàu
chænh möùc thueá leân xuoáng tuøy giaù trò baát ñoäng saûn vaøo naêm ñoù. Theo nguyeân taéc,
ngaân saùch ñòa phöông khoâng theå ñeå thaâm huït nhö ngaân saùch lieân bang neân chính
quyeàn ñòa phöông tìm nhieàu caùch ñeå taêng thueá. Moät soá khu vöïc ñeå thu huùt ñaàu tö
neân ñaõ thaønh laäp caùc khu ñaëc bieät vaø giaûm thueá baát ñoäng saûn. Tuy nhieân, möùc thueá
taêng leân haøng naêm khieán cho moät boä phaân daân cö phaûi baùn nhaø ôû caùc khu trung taâm
ñeå mua nhaø ôû ngoaïi oâ vôùi möùc thueá chöa taêng cao. Thueá baát ñoäng saûn laø nguoàn thu
chính cuûa ngaân saùch ñòa phöông neân ñöôïc tính toaùn raát kyõ. Haøng naêm, caùc ñòa
phöông ñeàu ñònh giaù laïi nhaø ñaát ñeå aùp thueá cho ñuùng giaù thò tröôøng. Vieäc ñònh giaù
baát ñoäng saûn do moät hoäi ñoàng tö vaán maø caùc thaønh vieân cuûa hoäi ñoàng naøy ñöôïc caùc
vaên phoøng mua baùn baát ñoäng saûn cöû ngöôøi laøm ñaïi dieän tham gia haøng naêm hoaëc do
caùc cô quan tö vaán tö nhaân nghieân cöùu thò tröôøng roài ñònh ra giaù. Khi ñaùnh thueá caùc
ñòa phöông tham khaûo giaù naøy ñeå quyeát ñònh giaù tính thueá. Thueá baát ñoäng saûn naèm
trong moät heä thoáng luaät leä maø ngöôøi daân coù theå khieáu naïi. Neáu thaáy bò aùp ñaët saéc
thueá quaù baát coâng, khoâng phuø hôïp, ngöôøi daân coù theå khieáu naïi vôùi chính quyeàn quaän
haït ñòa phöông. Noäp ñôn xin Chính phuû cho hoaõn noäp thueá baát ñoäng saûn neáu thaáy soá
tieàn phaûi ñoùng thueá laø gaùnh naëng khoâng kham noãi khi thu nhaäp coù giôùi haïn (ñaëc bieät
laø nhöõng ngöôøi ñaõ nghæ höu soáng hoaøn toaøn baèng tieàn an sinh xaõ hoäi). Tuy nhieân, taïi
moät soá tieåu bang cho pheùp ngöôøi daân hoaõn ñoùng thueá baát ñoäng saûn moät phaàn hay
toaøn boä (cho ñeán khi chuû nhaø baùn nhaø hoaëc qua ñôøi) hay traû bôùt tieàn thueá baát ñoäng
saûn cho ngöôøi daân tuøy theo tuoåi taùc vaø thu nhaäp.
Ngoaøi ra, khi mua baùn nhaø coù laõi thì ngöôøi daân coøn phaûi ñoùng thueá thu nhaäp
töø vieäc baùn baát ñoäng saûn. Quy ñònh cuï theå nhö sau : moät caëp vôï – choàng baùn caên nhaø
cö nguï chính coù laõi, thì ñöôïc höôûng 500,000 USD tieàn laõi khoâng tính thueá thu nhaäp,
trong khi ngöôøi ñoäc thaân chæ ñöôïc höôûng moät nöûa, töùc 250,000 USD. Ñoù laø möùc aán
ñònh. Taát caû soá laõi töø vieäc baùn nhaø cao hôn möùc quy ñònh ñeàu phaûi chòu thueá suaát
thoâng thöôøng laø 15%. Caù bieät, neáu lôïi töùc chòu thueá thaáp, thì chæ chòu thueá suaát 5%.
Tuy nhieân, ñeå ñöôïc höôûng möùc öu ñaõi naøy, ngöôøi baùn phaûi sôû höõu vaø soáng trong
ngoâi nhaø naøy ít nhaát 2 naêm (khoâng baét buoäc laø 24 thaùng lieân tuïc).
• Chính saùch tín duïng ñeå ñaàu tö phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Myõ;
Vieäc vay tieàn ñeå mua baát ñoäng saûn ôû Myõ raát deã daøng, chæ caàn ngöôøi mua coù
thu nhaäp gia ñình baèng ba laàn soá tieàn phaûi traû haøng thaùng cho ngaân haøng vaø ngöôøi
mua coù tieàn öùng tröôùc 20% giaù trò baát ñoäng saûn. Beân caïnh ñoù, ñieåm soá tín nhieäm tín
duïng cao seõ ñöôïc ngaân haøng chaáp nhaän möùc vay cao maø khoâng ñoøi hoûi baát kyø ñieàu
kieän naøo khaùc. Vieäc caàm coá theá chaáp baát ñoäng saûn ñöôïc tieán haønh raát ñôn giaûn taïi
vaên phoøng quaän, haït maø khoâng caàn phaûi qua chính quyeàn thaønh phoá. Beân caïnh ñoù,
nhôø vaøo caùc coâng cuï taøi chính raát ña daïng ôû Myõ maø khaù nhieàu boä phaän daân cö vôùi
möùc thu nhaäp khaùc nhau coù theå tham gia vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn.
• Chính saùch phaùt trieån nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp :
Ñöôïc laøm chuû moät caên nhaø phuø hôïp vôùi khaû naêng taøi chính ñoái vôùi ngöôøi coù
thu nhaäp thaáp laø nhu caàu caáp thieát. Tuy nhieân, coù raát nhieàu ngöôøi vaãn phaûi soáng ôû
nhöõng nôi taïm bôï. Vì vaäy, trong caùc ñoäng thaùi phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn,
chính phuû Myõ ñaõ ñöa ra nhieàu bieän phaùp phaùt trieån thò tröôøng nhaø cho ngöôøi coù thu
nhaäp thaáp.
Moät trong nhöõng noã löïc tröôùc tieân ôû Myõ phaûi keå ñeán laø chính saùch hoã trôï thueá
cho caùc coâng ty baát ñoäng saûn khi hoï phaùt trieån caùc döï aùn nhaø cho ngöôøi coù thu nhaäp
thaáp. Vôùi phaàn thueá ñöôïc giaûm, caùc coâng ty baát ñoäng saûn ôû Myõ coù theå cung caáp
nhöõng saûn phaåm baát ñoäng saûn vôùi giaù thaáp hôn giaù thò tröôøng, giuùp nhieàu taàng lôùp
daân cö coù theå sôû höõu nhaø trong khaû naêng taøi chính cuûa hoï. Chính saùch hoã trôï naøy ñaõ
phaùt huy ñöôïc hieäu quaû raát lôùn trong vieäc khuyeán khích caùc coâng ty baát ñoäng saûn
ñaàu tö vaøo lónh vöïc nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp. Chính saùch naøy ñaõ thu huùt
ñöôïc 7 tyû USD voán ñaàu tö moãi naêm, taïo ra hôn 70,000 caên hoä cho nhöõng ñoái töôïng
naøy.
Moät soá bang nhö Connecticut, Maryland, Minnesota, New Jersey, North
California, Pennsylvania vaø Virginia coøn söû duïng trôï caáp TANF ñeå hoã trôï caùc taàng
lôùp daân cö coù thu nhaäp thaáp. Trôï caáp TANF coù theå söû duïng ñeå hoã trôï vieäc thueâ hoaëc
mua nhaø. Caùc bang coù theå xaùc ñònh möùc trôï caáp TANF theo nhieàu caùch khaùc nhau,
coù theå döïa treân loaïi baát ñoäng saûn naøo coù theå trôï caáp, ñoái töôïng naøo ñöôïc trôï caáp.
Moãi bang coù nhöõng hình thöùc taøi trôï khaùc nhau, bang Connecticut söû duïng TANF ñeå
trôï caáp cho caùc gia ñình lao ñoäng ñeå mua hoaëc thueâ nhaø trong thôøi gian 21 thaùng;
bang Virgina söû duïng TANF ñeå hoã trôï vieäc thueâ nhaø ñoái vôùi nhöõng ngöôøi chöa coù
nhaø. Duø hoã trôï döôùi nhieàu hình thöùc khaùc nhau nhöng taát caû ñeàu coù ñieåm chung laø
naâng cao khaû naêng sôû höõu nhaø cho caùc taàng lôùp daân cö. Nhôø ñoù thò tröôøng nhaø ôû cho
ngöôøi coù thu nhaäp thaáp ôû Myõ raát soâi ñoäng, ñoàng thôøi kích thích nhieàu hôn caùc döï aùn
ñaàu tö xaây nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp.
1.4.4. Baøi hoïc kinh nghieäm cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam
Qua tìm hieåu nhöõng thò tröôøng phaùt trieån trong khu vöïc vaø theá giôùi, chuùng ta
ruùt ra ñöôïc moät soá baøi hoïc kinh nghieäm veà quaûn lyù vaø phaùt trieån ñaàu tö treân thò
tröôøng naøy trong töông lai.
Thöù nhaát, ñeå haïn cheá söï ñaàu cô thì caùc nöôùc treân theá giôùi (ñaëc bieät laø Myõ) ñaõ
söû duïng chính saùch thueá moät caùch linh hoaït ñeå ñieàu tieát. Tuy nhieân, Chính phuû caùc
nöôùc khoâng giôùi haïn ñònh möùc nhaø ôû vaø thueá luõy tieán khoâng taêng theo dieän tích söû
duïng maø taêng theo giaù trò baát ñoäng saûn. Ñoàng thôøi, giaù tính thueá caùc loaïi baát ñoäng
saûn ñöôïc xaùc ñònh sao cho phuø hôïp vôùi thò tröôøng vaø coù söï thay ñoåi moãi 6 thaùng.
Thöù hai, ñeå ñaùp öùng nhu caàu voán lôùn cho thò tröôøng baát ñoäng saûn, treân theá
giôùi ñaõ söû duïng coâng cuï quyõ tín thaùc ñaàu tö baát ñoäng saûn. Ñaây laø loaïi hình khoâng coù
gì môùi meû ñoái vôùi raát nhieàu nöôùc vaø moãi nöôùc tuøy theo ñieàu kieän cuûa mình ñeàu coù
nhöõng caùch rieâng ñeå phaùt trieån vaø quaûn lyù toát quyõ naøy. Chuùng ta caàn hoïc hoûi vaø aùp
duïng coâng cuï naøy ñeå thu huùt nhieàu hôn nöõa nguoàn voán cho söï phaùt trieån cuûa thò
tröôøng baát ñoäng saûn.
Thöù ba, söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoøi hoûi phaûi coù ñuû nguoàn
cung veà caùc loaïi baát ñoäng saûn, trong ñoù khoâng theå thieáu saûn phaåm nhaø cho ngöôøi coù
thu nhaäp thaáp (nhu caàu thöïc söï cao). Beân caïnh vieäc mang ñeán cô hoäi cho caùc cö daân
coù thu nhaäp haïn cheá sôû höõu nhaø ôû, thì söï soâi ñoäng cuûa phaân khuùc thò tröôøng nhaø cho
ngöôøi coù thu nhaäp thaáp coøn laø ñoäng löïc ñoùng goùp vaøo söï soâi ñoäng cuûa thò tröôøng baát
ñoäng saûn, goùp phaàn oån ñònh xaõ hoäi. Muoán thuùc ñaåy phaân khuùc thò tröôøng naøy, Nhaø
nöôùc caàn quan taâm, khuyeán khích caùc thaønh phaàn kinh teá ñaàu tö vaø kinh doanh baát
ñoäng saûn chuù troïng caùc döï aùn nhaø giaù thaáp, giaûm bôùt thuû tuïc ñaàu tö, ñoàng thôøi taïo
nhieàu cô hoäi cho caùc cö daân haïn cheá nguoàn taøi chính coù theå deã daøng hôn trong vieäc
tieáp caän caùc saûn phaåm baát ñoäng saûn naøy.
Thöù tö, moái quan taâm lôùn nhaát cho nhöõng ngöôøi sôû höõu nhaø ôû laø caùc loaïi giaáy
tôø chöùng nhaän quyeàn sôû höõu. Nhieàu thuû tuïc haønh chính, nhieàu vaên baûn phaùp quy
ñöôïc ban haønh töø caùc caáp cô quan quaûn lyù khaùc nhau, phaân caáp quaûn lyù khoâng roõ
raøng, choàng cheùo, do ñoù maát nhieàu thôøi gian. Vieäc caûi caùch thuû tuïc haønh chính ñaõ trôû
thaønh chuû tröông cuûa Nhaø nöôùc nhöng vaãn trong giai ñoaïn hoaøn thieän. Do ñoù, thuû
tuïc haønh chính vaãn laø raøo caûn lôùn cho ñoäng löïc phaùt trieån thò tröôøng.
Thöù naêm, “taâm lyù baày ñaøn” vaø soát giaù baát ñoäng saûn. Côn soát baát ñoäng saûn
trong thôøi gian vöøa qua moät phaàn cuõng töø taâm lyù ñaàu tö theo ñaùm ñoâng cuûa caùc nhaø
ñaàu tö. Coù nhöõng luùc ngöôøi mua phaûi xeáp haøng, chen laán suoát ñeâm ñeå ñaêng kyù mua
caùc caên hoä cuûa caùc döï aùn nhö Vista, Sky Garden III, … Nhieàu ngöôøi ñoå xoâ vaøo thò
tröôøng baát ñoäng saûn vôùi muïc ñích ñaàu cô khieán thò tröôøng lieân tuïc taêng giaù. Taâm lyù
baày ñaøn thoáng trò thò tröôøng BÑS vaø ñaåy giaù taêng vuøn vuït. Khi thò tröôøng baát ñoäng
saûn xuaát hieän daáu hieäu ñoùng baêng, nhieàu nhaø ñaàu tö khoâng kòp ruùt khoûi thò tröôøng
phaûi chòu nhieàu thieät haïi, bò choân voán, nhaát laø nhöõng nhaø ñaàu tö vay tieàn ngaân haøng
ñeå kinh doanh, khoâng baùn ñöôïc taøi saûn, khi nôï ñaùo haïn phaûi chaáp nhaän baùn giaù reû ñeå
coù tieàn traû nôï, nhieàu tröôøng hôïp phaù saûn.
Khi ñöôïc hoûi caùc nhaø ñaàu tö quyeát ñònh ñaàu tö baát ñoäng saûn theo soá ñoâng
ngöôøi mua hoaëc baùn thì chæ 4% nhaø ñaàu tö khoâng ñoàng yù, 43% coù yù kieán trung laäp,
43% ñoàng yù vôùi caâu hoûi vaø 10% hoaøn toaøn ñoàng yù.
Thöù saùu, khuûng hoaûng tín duïng Myõ trong naêm 2007 laø do vieäc ñaàu tö quaù
möùc vaø nhöõng baát oån treân thò tröôøng baát ñoäng saûn laø baøi hoïc kinh nghieäm toát cho thò
tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam. Ñaõ ñeán luùc chuùng ta caàn ñaùnh giaù laïi moät caùch
nghieâm tuùc quaù trình chöùng khoaùn hoùa taøi saûn laø baát ñoäng saûn. Quaù trình naøy caàn
ñöôïc söû duïng moät caùch thaän troïng hôn vaø vì nhöõng muïc ñích thích hôïp hôn. Maët
khaùc, caùc ngaân haøng caàn môû roäng vaønh ñai ruûi ro cuûa mình bao goàm caû caùc chi
nhaùnh nhö SIV, SPV vaø caû caùc toå chöùc trung gian. Nhöõng theå cheá beân ngoaøi baûng
caân ñoái naøy caàn phaûi laø moät phaàn cuûa baùo caùo hôïp nhaát ñeå taïo neân moät böùc tranh roø
raøng veà nhöõng ruûi ro maø ngaân haøng ñang ñoái maët.
Keát luaän chöông 1 : Noäi dung chöông 1 trình baøy nhöõng vaán ñeà toång quan veà
baát ñoäng saûn, thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø caùc yeáu toá chung taùc ñoäng ñeán giaù baát ñoäng
saûn. Trong ñoù taäp trung chuû yeáu vaøo caùc noäi dung :
- Khaùi nieäm baát ñoäng saûn, phaân loaïi, thuoäc tính baát ñoäng saûn.
- Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn, moái quan heä cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn vôùi
caùc thò tröôøng khaùc nhö thò tröôøng voán, taøi chính, tieàn teä; vai troø cuûa thò tröôøng baát
ñoäng saûn.
- Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán giaù baát ñoäng saûn.
Ñaây laø nhöõng lyù thuyeát chung nhaát veà thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeå Nhaø nöôùc nhìn
nhaän, ñaùnh giaù vaø ñöa ra nhöõng chính saùch phuø hôïp, nhaát laø nhöõng chính saùch veà taøi
chính, tieàn teä, chính saùch caân ñoái cung – caàu, caùc chính saùch veà phaùp lyù lieân quan
nhaèm ñieàu tieát thò tröôøng naøy, ñònh höôùng thò tröôøng phaùt trieån phuø hôïp vôùi tình hình
phaùt trieån chung cuûa neàn kinh teá.
Chöông 2 :
NGHIEÂN CÖÙU CAÙC NHAÂN TOÁ TAÙC ÑOÄNG ÑEÁN ÑAÀU TÖ
BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HOÀ CHÍ MINH
2.1. Toång quan veà thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM
2.1.1. Quaù trình phaùt trieån cuûa thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM
Cuøng vôùi söï phaùt trieån cuûa caû nöôùc, thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM trong
giai ñoaïn 10 naêm vöøa qua ñöôïc xem laø thò tröôøng soâi ñoäng, nhoän nhòp nhaát trong
nöôùc, laø trung taâm giao dòch caùc loaïi hình baát ñoäng saûn nhö ñaát neàn, caên hoä, cao oác
vaên phoøng, khu coâng nghieäp, …
Giai ñoaïn 2000 – 2001, vôùi nhöõng thuaän lôïi nhö Hieäp ñònh thöông maïi Vieät –
Myõ, nhöõng quy ñònh söûa ñoåi Luaät Ñaát ñai naêm 2001 theo höôùng môû roäng theâm
quyeàn cho ngöôøi söû duïng ñaát vaø nhöõng chính saùch cho ngöôøi Vieät Nam ñònh cö nöôùc
ngoaøi ñöôïc mua nhaø ôû, cuøng vôùi söï phuïc hoài vaø taêng tröôûng maïnh cuûa neàn kinh teá
trong nöôùc ñaõ coù nhöõng taùc ñoäng tích cöïc leân thò tröôøng baát ñoäng saûn trong caû nöôùc
noùi chung, taïi TP.HCM noùi rieâng. Giaù baát ñoäng saûn taêng cao, côn soát treân thò tröôøng
nhaø ñaát baét ñaàu buøng phaùt töø cuoái naêm 2001 keùo daøi ñeán cuoái naêm 2003, cho ñeán
khi Luaät Ñaát ñai ñöôïc thoâng qua, cuøng vôùi nhöõng quy ñònh môùi veà kieåm soaùt cung –
caàu ñaát ñai vaø thò tröôøng BÑS. Keå töø thôøi ñieåm Luaät Ñaát ñai 2003 coù hieäu löïc vaø
nhöõng quy ñònh chi tieát cuûa Nghò ñònh 181/2004/NÑ-CP, thò tröôøng baát ñoäng saûn
böôùc vaøo giai ñoaïn traàm laéng.
Giai ñoaïn 2004-2006 thò tröôøng baát ñoäng saûn trôû neân keùm soâi ñoäng haún khi
caùc döï aùn khoâng coù nhieàu giao dòch, caùc hoaït ñoäng ñaàu tö treân thò tröôøng naøy haàu
nhö ngöng laïi, giaù caû töông ñoái oån ñònh. Söï maát caân ñoái nghieâm troïng giöõa cung vaø
caàu trong giao dòch baát ñoäng saûn ñang dieãn ra. Cung coù chieàu höôùng giaûm do ít nhaø
ñaàu tö môùi tham gia vaø nhaø ñaàu tö cuõ ñang gaëp nhöõng khoù khaên veà taøi chính. So vôùi
naêm 2002 thì khoái löôïng giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn naêm 2004 giaûm
khoaûng 50%, ñeán naêm 2006 tieáp tuïc giaûm khoaûng 70%. Xem xeùt giao dòch taïi Coâng
ty Coå phaàn Ñiaï oác Saøi Goøn (SaigonRES) trong giai ñoaïn 2003-2006 :
Baûng 1 : Tình hình giao dòch BÑS taïi SaigonRES ÑVT : Trieäu ñoàng
Naêm Khoái löôïng giao dòch Giaù trò giao dòch
2003 173 132.826
2004 23 32.216
2005 34 25.548
2006 35 22.775
Nguoàn : SaigonRES (Ghi chuù : soá löôïng giao dòch tính theo tieâu thöùc ñôn vò baát ñoäng
saûn nhö 1 neàn ñaát laø 01 ñôn vò BÑS, 1 caên hoä laø 01 ñôn vò BÑS, …)
Giao dòch cuûa moät coâng ty baát ñoäng saûn khoâng theå ñaïi dieän cho toaøn boä thò tröôøng
nhöng cuõng cho ta caùi nhìn toång theå veà thò tröôøng trong giai ñoaïn naøy.
Khi nhöõng côn soát “aûo” cuûa thò tröôøng chöùng khoaùn haï nhieät, nhieàu nhaø ñaàu
tö baét ñaàu chuyeån höôùng ñaàu tö töø thò tröôøng chöùng khoaùn sang thò tröôøng baát ñoäng
saûn, tình hình naøy dieãn ra töø cuoái naêm 2007 ñeán thaùng 3 naêm 2008 khieán cho thò
tröôøng baát ñoäng saûn nhoän nhòp haún leân taïi TP.HCM. Theâm vaøo ñoù, chính saùch laõi
suaát ngaân haøng cho caùc hoaït ñoäng ñaàu tö treân thò tröôøng BÑS cuõng nhö cô cheá cho
vay thoâng thoaùng, coäng vôùi taâm lyù lo laéng veà laïm phaùt, ñoàng tieàn maát giaù daãn ñeán
tình traïng nhieàu ngöôøi lao vaøo voøng xoaùy mua baùn baát ñoäng saûn, laøm nhu caàu nhaø
ñaát taêng ñoät bieán. Theo soá lieäu thoáng keâ cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc, trong söï taêng ñoät
bieán töø quyù IV/2007 ñeán quyù ñaàu quyù I/2008, tín duïng baát ñoäng saûn chieám tyû troïng
lôùn. Ñænh ñieåm cuûa söï buøng noå tín duïng laø thaùng 12/2007, khoaûng 41.000 tyû ñoàng
(töông ñöông 2,6 tyû USD) ñöôïc bôm vaøo neàn kinh teá töø caùc ngaân haøng taïi TP.HCM.
Khi nhöõng côn soát baát ñoäng saûn leân ñeán ñænh ñieåm, giaù baát ñoäng saûn taêng choùng maët
thì coù theå nhaän thaáy moät ñieàu nghòch lyù laø : Vieät Nam – quoác gia coù thu nhaäp bình
quaân ñaàu ngöôøi thuoäc haøng thaáp nhaát, laïi coù giaù baát ñoäng saûn thuoäc haøng cao nhaát
treân theá giôùi. Theo thoáng keâ, giaù caên hoä ñaàu thaùng 2/2008 taêng khoaûng 50% so vôùi
naêm 2006.
Ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn khoâng nhöõng haáp daãn nhaø ñaàu tö trong nöôùc maø coøn
huùt moät löôïng voán lôùn cuûa nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi trong giai ñoaïn naøy.
Baûng 2 : Ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo baát ñoäng saûn taïi TP.HCM Ñvt : ngaøn USD
Naêm Soá döï aùn Voán ñaàu tö
2006 80 469.195
2007 147 542.530
2008 238 662.669
Nguoàn : Cuïc thoáng keâ TP.HCM
Soá löôïng nhaø ñaàu tö trong nöôùc vaø nöôùc ngoaøi ngaøy caøng taêng qua caùc naêm
treân thò tröôøng baát ñoäng saûn chöùng toû söùc haáp daãn cuûa thò tröôøng tieàm naêng naøy.
Baûng 3 : Tình hình bieán ñoäng doanh nghieäp ñaàu tö baát ñoäng saûn
Naêm Doanh nghieäp Doanh nghieäp Doanh nghieäp coù Toång coäng
Nhaø nöôùc ngoaøi Nhaø nöôùc voán nöôùc ngoaøi
2006 69 3.003 15 3.087
2007 73 3.564 30 3.667
2008 64 4.613 64 4.741
Nguoàn : Cuïc thoáng keâ TP.HCM
Theo soá lieäu cuûa Sôû keá hoaïch ñaàu tö TP.HCM ñeán thaùng 8/2010 toång soá DN
hoaït ñoäng trong lónh vöïc baát ñoäng saûn ñaõ taêng leân 7.524 DN; trong ñoù coù 88 DN Nhaø
nöôùc, 6.990 DN ngoaøi Nhaø nöôùc vaø 446 DN coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi.
Tình hình naøy dieãn ra cho ñeán thaùng 3/2008 khi Chính phuû coù nhöõng bieän
phaùp kieåm soaùt tieàn teä, ngaân haøng baét ñaàu haïn cheá tyû leä cho vay baát ñoäng saûn, tyû leä
laõi suaát cho vay taêng cao … nhaèm kieàm cheá laïm phaùt vaø thaét chaët chi tieâu trong giai
ñoaïn khuûng hoaûng taøi chính toaøn caàu thì giaù caû baát ñoäng saûn chöõng laïi vaø giaûm
xuoáng. Laõi suaát cô baûn taêng töø 8,75% leân 12% vaøo ngaøy 19/05/2008 vaø tieáp tuïc ñöôïc
ñieàu chænh taêng leân 14% vaøo ngaøy 11/06/2008, vôùi möùc laõi suaát cô baûn môùi thì laõi
suaát traàn maø caùc ngaân haøng thöông maïi cho caùc toå chöùc kinh teá vay taêng ñoät bieán
leân thaønh 21%.
Töø thaùng 3 ñeán thaùng 5/2008 söï suy giaûm baét ñaàu lan roäng. Laøn soùng thaùo
chaïy baét ñaàu, keùo giaù nhaø ñaát lieân tuïc suït giaûm vôùi toác ñoä suït giaûm ngaøy caøng gia
taêng. Giaù caên hoä chung cö cao caáp giaûm ñaùng keå töø 35% - 60% (töông ñöông vôùi
maët baèng giaù tröôùc khi xaûy ra hieän töôïng taêng giaù naêm 2007), möùc giaù giao dòch ñaát
neàn nhaø rieâng leû, nhaø bieät thöï giaûm khoaûng 30%. Ngay caû nhöõng döï aùn trong khu
vöïc coù tieàm naêng phaùt trieån nhö Nam Saøi Goøn – laân caän khu ñoâ thò môùi Thuû Thieâm
cuõng bò maát giaù khoaûng 50% nhöng giao dòch vaãn khoâng khôûi quan.
Töø thaùng 7/2008 ñeán thaùng 12/2008, thò tröôøng traàm laéng, giao dòch raát ít vaø
giaù cuõng khoâng bieán ñoåi nhieàu (chæ giaûm khoaûng 8%). Tuy nhieân, so vôùi ñaàu naêm
2008 thì tình hình giaù baát ñoäng saûn ñaõ giaûm nhieàu, trôû veà töông ñöông vôùi maët baèng
giaù thaùng 10/2007.
Vôùi nhöõng dieãn bieán treân thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM, ta nhaän thaáy
xuaát hieän moät soá xu höôùng ñaùng chuù yù cuûa thò tröôøng naøy trong thôøi gian gaàn ñaây laø :
- Caùc giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn thöù caáp ñang ñöôïc chính quy hoùa.
Vieäc Nhaø nöôùc giaûm möùc thueá chuyeån quyeàn söû duïng ñaát vaø baát ñoäng saûn coù taùc
ñoäng tích cöïc ñeán nhöõng giao dòch mua baùn baát ñoäng saûn. Nhöõng giao dòch “ngoaøi
luoàng” ngaøy caøng ñöôïc chænh ñoán nghieâm ngaët.
- Ngaøy caøng nhieàu nhaø ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn töø caùc toång coâng
ty, taäp ñoaøn, caùc doanh nghieäp lôùn thuoäc moïi thaønh phaàn kinh teá trong nöôùc vaø nöôùc
ngoaøi khieán thò tröôøng naøy coù nhöõng thay ñoåi quan troïng. Nhieàu doanh nghieäp lôùn
chuyeån höôùng ñaàu tö töø thò tröôøng chöùng khoaùn sang baát ñoäng saûn, luoàng voán ñoå vaøo
thò tröôøng naøy quaù nhieàu trong khi quan heä cung – caàu khoâng thay ñoåi, cung thaät
chöa taêng maø caàu aûo vaãn laø chuû yeáu. Nhöng thöïc teá thì ñaàu tö baát ñoäng saûn vaãn laø
keânh ñaàu tö quan troïng cuûa caùc taäp ñoaøn lôùn nhö FPT, EVNLand, LILAMALand …
- Nhaø nöôùc giao ñaát, cho thueâ ñaát cho caùc doanh nghieäp coøn mang naëng cô
cheá bao caáp, thieáu minh baïch laøm cho giaù caû ñaát ñai khoâng phaûn aùnh ñuùng quy luaät
cung – caàu cuûa thò tröôøng.
- Nhu caàu veà nhaø ôû seõ taêng cao trong nhöõng naêm tôùi. Hieän nay Vieät Nam môùi
ñaït xaáp xæ 18,6m2/ngöôøi, trong khi ñoù nhaø ôû cuûa caùc nöôùc nhö Trung Quoác treân
20m2/ngöôøi, Thaùi Lan laø 25m2/ngöôøi, Philippine laø 22m2/ngöôøi, Singapore laø
32m2/ngöôøi …
2.1.2. Nhöõng ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM
Moãi quoác gia coù nhöõng ñaëc ñieåm phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn khaùc
nhau, noù tuøy thuoäc vaøo caùc yeáu toá lieân quan ñeán caùc caùc hoaït ñoäng quaûn lyù cuûa Nhaø
nöôùc, caùc yeáu toá ñaëc thuø cuûa moät quoác gia nhö söï phaùt trieån kinh teá cuûa moät quoác
gia, söï gia taêng daân soá, taäp quaùn, truyeàn thoáng vaø thò hieáu cuûa moãi quoác gia… Xem
xeùt quaù trình hình thaønh vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM trong thời
gian qua, ta coù theå ruùt ra ñöôïc moät soá ñaëc ñieåm sau :
* Thöù nhaát, toaøn boä thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû TP.HCM ñaõ traûi qua thôøi gian
daøi vaän haønh trong cô cheá taøi chính 2 giaù ñaát, trong ñoù giaù ñaát do Nhaø nöôùc quy ñònh
chæ baèng khoaûng 20% ñeán 40% giaù thò tröôøng. Cô cheá xin – cho ñaát ñai laø ñaëc thuø
cuûa heä thoáng taøi chính ñaát ñai trong thôøi gian naøy. Tình hình naøy chæ thöïc söï xoùa boû
khi Luaät Ñaát ñai naêm 2003 coù hieäu löïc, thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM cuõng coù
nhöõng daáu hieäu hoaït ñoäng theo quy luaät cung – caàu. Tuy nhieân, do laø moät thò tröôøng
coøn non treû so vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn caùc nöôùc treân theá giôùi neân heä thoáng phaùp
luaät lieân quan chöa ñoàng boä, coøn nhieàu sai phaïm trong aùp duïng phaùp luaät veà ñaát ñai
* Thöù hai, quy ñònh caám chia loâ baùn neàn khieán cho khu vöïc baùn neàn nhaø nhoän
nhòp tröôùc ñaây traàm laéng xuoáng, phaân khuùc thò tröôøng ôû caùc maûng nhö nhaø chung cö
cao caáp, nhaø bieät thöï, nhaø rieâng leû coù söùc mua giaûm suùt vì giaù cung cao hôn nhieàu so
vôùi khaû naêng thanh toaùn cuûa giaù caàu; rieâng phaân khuùc thò tröôøng nhaø chung cö giaù
trung bình vaø thaáp, vaø caùc caên hoä nhoû, rieâng leû hoaït ñoäng nhoän nhòp, soâi ñoäng trong
thôøi gian vöøa qua.
* Thöù ba, kinh doanh baát ñoäng saûn laø moät ngaønh kinh doanh môùi ôû Vieät Nam
neân coøn khaù nhieàu baát caäp. Caùc giao dòch baát ñoäng saûn thoâng qua caùc saøn giao dòch
theo quy ñònh cuûa phaùp luaät coøn chieám tyû leä thaáp, giao dòch ngaàm nhieàu vaø khoù
kieåm soaùt; cô caáu haøng hoùa baùn trong thò tröôøng baát ñoäng saûn chöa hôïp lyù. Tính baát
caäp coøn theå hieän ôû nhöõng quy ñònh ñeàn buø, giaûi phoùng maët baèng taïi caùc khu ñoâ thò
ñöôïc qui hoaïch ñeå xaây döïng nhaø ôû, thuû tuïc caáp pheùp ñaàu tö coøn röôøm raø, thuû tuïc caáp
soå hoàng, soå ñoû cho caùc chuû sôû höõu chöa ñöôïc giaûi quyeát kòp thôøi vaø qui hoaïch ñoâ thò
coøn yeáu vaø chaäm …
* Thöù tö, Nhaø nöôùc coù nhöõng quyeát ñònh thu hoài ñaát ñai ñaõ giao cho caùc toå
chöùc söû duïng laõng phí quyõ ñaát hoaëc söû duïng sai muïc ñích, laøm taêng cung ñaát ñai taïi
TP.HCM;
* Thöù naêm, nguoàn voán taøi trôï cho söï phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi
TP.HCM chuû yeáu laø voán töï coù cuûa chuû ñaàu tö vaø nguoàn voán vay ngaân haøng. Vieäc
giôùi haïn caùc nguoàn voán taøi trôï khieán cho thò tröôøng naøy thöôøng xuyeân gaëp nhieàu khoù
khaên trong baøi toaùn veà voán.
* Thöù saùu, ñoái vôùi thò tröôøng xaây döïng haï taàng cô sôû, haï taàng xaõ hoäi, caùc coâng
trình coâng coäng vaø caùc chöông trình nhaø ôû xaõ hoäi, nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp
… chuû yeáu vaãn do Nhaø nöôùc thöïc hieän, chöa huy ñoäng ñöôïc toát nguoàn löïc töø caù nhaân,
toå chöùc kinh teá.
2.1.3. Caùc loaïi hình baát ñoäng saûn chuû yeáu taïi TP.HCM
2.1.3.1. Döï aùn ñaát neàn
Kinh doanh ñaát vaø giao dòch nhaø cöûa töøng mang laïi nhöõng khoaûn lôïi nhuaän
khoång loà cho caùc nhaø ñaàu tröôùc naêm 2002. Nhieàu doanh nghieäp vaø caù nhaân chuyeån
sang kinh doanh ñaát ñai, ñoå xoâ mua ñaát phaân loâ, quy hoaïch ñeå ñaàu cô. Vaøo thôøi
ñieåm ñoù, haàu heát caùc coâng ty baát ñoäng saûn taäp trung mua ñaát, khoanh vuøng vaø phaân
loâ ñem baùn (chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát) maø khoâng caàn xaây döïng cô sôû haï
taàng. Nhaø ñaàu tö ôû phaân khuùc thò tröôøng naøy goàm doanh nghieäp Nhaø nöôùc, doanh
nghieäp tö nhaân vaø caù nhaân. Khi Nghò ñònh 181/2004 vôùi moät soá quy ñònh giôùi haïn veà
giao dòch ñaát ñai ñöôïc thöïc hieän thì tình traïng naøy giaûm bôùt. Töø naêm 2007 ñeán nay
giao dòch ñaát neàn khoâng coøn laø giao dòch chuû yeáu treân thò tröôøng baát ñoäng saûn maø
thay vaøo ñoù laø giao dòch caên hoä cao oác.
2.1.3.2. Caên hoä, cao oác vaên phoøng
Thò tröôøng caên hoä, cao oác vaên phoøng ñang phaùt trieån trong nhöõng naêm vöøa
qua. Nhu caàu veà mua caên hoä ñeå ôû ngaøy caøng taêng cao, ñoàng thôøi caùc nhaø ñaàu tö
muoán ña daïng hoùa danh muïc ñaàu tö cuûa mình neân coù nhu caàu mua nhöõng caên hoä cao
caáp duøng cho thueâ, hay chôø giaù cao ñeå baùn. Haàu heát caùc döï aùn caên hoä baùn trong
töông lai taäp trung taïi caùc khu ñoâ thò môùi, chuû yeáu laø phía Nam vaø phía Ñoâng cuûa
thaønh phoá Hoà Chí Minh. Nhöõng döï aùn coù caùc saûn phaåm caên hoä vôùi möùc giaù hôïp lyù seõ
thaønh coâng oån ñònh trong nhöõng naêm tôùi. Nhu caàu veà nhaø ôû taïi TP.HCM seõ vaãn tieáp
dieãn, khi söï dòch chuyeån loái soáng, ñoâ thò hoùa vaø thu nhaäp gia taêng seõ thuùc ñaåy phaùt
trieån thò tröôøng naøy trong trung vaø daøi haïn.
Hieän nay cao oác vaên phoøng haïng A vaø B taïi TP.HCM chieám khoaûng 390.000
m2 tính treân dieän tích thuaàn. Giaù thueâ vaên phoøng haïng A hieän nay trung bình khoaûng
70 USD/m2/thaùng.
Baûng 4 : Tình hình thueâ vaên phoøng taïi TP.HCM
Löôïng cung Coâng suaát Giaù thueâ trung bình *
thueâ (%) (m2) (USD/m2/thaùng) Haïng Soá cao oác
Haïng A 5 74.307 93% $69,81
Haïng B 29 315.782 91% $33,35
Haïng C 78 252.754 84% $23,97
112 642.843 88% $33,88
Toång coäng/Trung bình
Nguoàn : Nghieân cöùu vaø tö vaán cuûa Savills, Q1/2009
* Giaù thueâ ñöôïc döïa treân giaù nieâm yeát vaø tính treân dieän tích chuaån, ñaõ bao goàm phí
dòch vuï nhöng chöa bao goàm thueá VAT(10%).
Thò tröôøng vaên phoøng khoâng naèm ngoaøi aûnh höôûng cuûa suy thoaùi kinh teá toaøn
caàu. Maëc duø khoâng coù nguoàn cung haïng A môùi nhöng giaù thueâ trung bình cuûa vaên
phoøng haïng A giaûm ñaùng keå ôû möùc 19% theo quyù vaø coâng suaát thueâ trung bình giaûm
3% theo quyù. Nguoàn cung vaên phoøng haïng B vaø C taêng khoaûng 26% trong quyù 1
naêm 2009. Giaù thueâ trung bình cuûa hai haïng naøy ñaõ giaûm töø 15% ñeán 16% theo quyù
vaø coâng suaát thueâ trung bình giaûm khoaûng 5% theo quyù. Öôùc tính coù ñeán 968.000 m2
dieän tích thuaàn vaên phoøng coù theå ñi vaøo hoaït ñoäng trong nhöõng naêm tôùi. Moät soá cao
oác vaên phoøng lôùn seõ hoaøn thaønh nhö Crescent Plaza, Kumho Asiana Plaza, Centec
Tower vaø CentrePoint cung caáp khoaûng 98.000 m2 vaên phoøng cho thò tröôøng.
2.1.3.3. Khaùch saïn, caùc trung taâm mua saém
TP.HCM hieän coù khoaûng 20 khaùch saïn ñaït tieâu chuaån töø 4 vaø 5 sao vôùi
khoaûng 5.263 phoøng. Trong naêm 2007 vaø 2008, moät soá khaùch saïn ñaõ ñöôïc naâng caáp
leân thaønh khaùch saïn 4 vaø 5 sao. Toång nguoàn cung taïi TP.HCM ñaõ khoâng taêng ñaùng
keå trong ba naêm qua. Caùc khaùch saïn 4 sao thoâng thöôøng ñaït tyû leä coâng suaát phoøng
cao hôn.
Baûng 5 : Tình hình hoaït ñoäng khaùch saïn Quyù 1/2009
Haïng Soá khaùch Soá phoøng Coâng suaát Giaù phoøng trung bình *
saïn trung bình (%) (USD/m2/thaùng)
12 3.983 51% 147,42 Haïng A
8 1.280 62% 94,00 Haïng B
20 5.263 57% 120,71
Toång coäng/Trung bình
Nguoàn : Nghieân cöùu vaø tö vaán cuûa Savills, Q1/2009
* Giaù phoøng trung bình bao goàm phí phuïc vuï vaø aên saùng, chöa bao goàm thueá VAT
Döïa treân caùc döï aùn töông lai, trong nhöõng naêm tôùi seõ coù khoaûng 1.500 phoøng
khaùch saïn 4 vaø 5 sao tham gia thò tröôøng. Nguoàn cung töông lai taäp trung ôû Quaän 1.
Tuy nhieân, suy thoaùi kinh teá aûnh höôûng tieâu cöïc ñeán naêng löïc taøi chính cuûa nhieàu
chuû ñaàu tö daãn ñeán vieäc laøm chaäm treã caùc döï aùn hoaëc moät soá döï aùn seõ bò huûy boû,
khoâng thöïc hieän.
Hieän taïi, TP.HCM chæ coù khoaûng 25 trung taâm mua saém vaø trung taâm baùch
hoùa, 57 sieâu thò vaø 3 sieâu thò baùn sæ vôùi toång dieän tích khoaûng 429.402 m2. Nguoàn
cung naøy töông ñoái nhoû ñoái vôùi moät thaønh phoá hôn 8 trieäu daân. Thò tröôøng baùn leû taïi
TP.HCM coøn khaù non treû. Giaù thueâ taïi caùc trung taâm mua saém vaø trung taâm baùch
hoùa trong quyù 1/2009 dao ñoäng töø 30USD ñeán 150USD/m2, tuøy theo vò trí.
Baûng 6 : Tình hình hoaït ñoäng thò tröôøng baùn leû
Trung taâm mua saém/Trung taâm baùch hoùa
Tyû leä (%) Thò tröôøng baùn leû Dieän tích (m2)
196.380 45,7
Sieâu thò 182.022 42,4
Sieâu thò baùn leû 51.000 11,9
Toång coäng 429.402 100
Nguoàn : Nghieân cöùu vaø tö vaán cuûa Savills, Q1/2009
Döï baùo naêm 2011 seõ laø naêm ñaùng chuù yù khi yeáu toá cung vaø caàu seõ laøm thay
ñoåi xu höôùng gaàn ñaây. Laøn soùng cung baùn leû môùi seõ gaây söùc eùp laøm giaûm giaù thueâ
vaø coâng suaát thueâ.
2.1.3.4. Khu coâng nghieäp, khu cheá xuaát
Vieäc phaùt trieån caùc KCN, KCX taïi TP.HCM trong nhöõng naêm qua laø khaù
chaäm. Hieän taïi, TP.HCM coù 9 KCN vaø 2 KCX, coâng suaát cho thueâ trung bình thaáp
chæ ñaït 47,5%, coù nhöõng KCN ñaõ cho thueâ ñöôïc 100% nhöng cuõng coù nhöng KCN
dieän tích cho thueâ laø khoâng ñaùng keå.
Caùc KCN, KCX taïi TP.HCM khoâng thu huùt ñöôïc caùc nhaø ñaàu tö vì söï phaùt
trieån thieáu ñoàng boä chaúng haïn nhö söï chaäm treã coâng trình caáp nöôùc cho KCN Hieäp
Phöôùc, traïm ñieän cho KCN Vónh Loäc, Leâ Minh Xuaân hoaëc moät soá KCN vaãn chöa
hoaøn thieän cô sôû haï taàng.
Maët khaùc, giaù thueâ ñaát taïi caùc KCN thöïc teá coøn quaù cao ñoái vôùi caùc doanh
nghieäp khi hoï muoán di dôøi vaøo KCN ñeå saûn xuaát, theâm vaøo ñoù hoï phaûi traû caùc chi
phí laøm giaù thaønh saûn phaåm taêng cao khoù caïnh tranh vôùi nhöõng saûn phaåm cuøng loaïi.
Vò trí xa trung taâm, vieäc vaän chuyeån gaëp nhieàu khoù khaên cuõng laø nguyeân nhaân khieán
coâng suaát huy ñoäng cuûa caùc KCN, KCX taïi TP.HCM khoâng taêng cao.
Baûng 7 : Tình hình hoaït ñoäng caùc KCN, KCX taïi TP.HCM
Khu coâng nghieäp, Ñòa ñieåm Dieän tích (ha) Coâng suaát (%)
khu cheá xuaát
KCX Taân Thuaän Q.7 300 70%
KCX Linh Trung Q.Thuû Ñöùc 62 50%
KCN Taân Taïo H.Bình Chaùnh 182 80%
KCN Hieäp Phöôùc H.Nhaø Beø 332 20%
KCN Bình Chieåu Q.Thuû Ñöùc 27 100%
KCN Caùt Laùi 4 Q.2 127 0%
KCN Vónh Loäc H.Bình Chaùnh 200 50%
KCN Leâ Minh Xuaân H.Bình Chaùnh 100 50%
KCN Taân Thôùi Hieäp Q.12 29 50%
KCN Taân Bình Q.Taân Bình 142 75%
KCN Taây Baéc Cuû Chi H.Cuû Chi 216 30%
Toång coäng 1.717 47,5%
Nguoàn : Sôû Keá hoaïch vaø Ñaàu tö TP.HCM
2.1.4. Nhöõng taùc ñoäng tích cöïc cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian
vöøa qua.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn ñaõ coù nhöõng taùc ñoäng tích cöïc ñeán söï phaùt trieån kinh
teá – xaõ hoäi cuûa ñaát nöôùc.
a. Thò tröôøng BÑS phaùt trieån goùp phaàn thuùc ñaåy söï taêng tröôûng kinh teá.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån ñaõ goùp phaàn taïo neân moät ñoäi nguõ caùc
doanh nghieäp ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng maïnh. Caùc doanh nghieäp kinh doanh baát
ñoäng saûn trong nöôùc, caùc ñôn vò tö vaán thieát keá, doanh nghieäp xaây laép cuûa ngaønh
xaây döïng caøng lôùn maïnh. Nhieàu doanh nghieäp ñuû naêng löïc veà chuyeân moân vaø taøi
chính ñeå thöïc hieän caùc döï aùn coù quy moâ lôùn ngang taàm khu vöïc, nhieàu doanh nghieäp
ñaõ vaø ñang ñaàu tö xaây döïng caùc coâng trình cao taàng hieän ñaïi 30, 40 vaø treân 60 taàng.
Caùc KCN, KCX thu huùt ñöôïc moät löïc löôïng lôùn lao ñoäng goùp phaàn thuùc ñaåy
söï phaùt trieån kinh teá cuûa TP.HCM.
b. Thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån ñaõ töøng böôùc ñaùp öùng nhu caàu nhaø ôû cuûa
nhaân daân vaø goùp phaàn thuùc ñaåy söï phaùt trieån ñoâ thò vaø noâng thoân theo höôùng vaên
minh, hieän ñaïi vaø beàn vöõng.
Vôùi chuû tröông phaùt trieån nhaø ôû theo döï aùn, coù heä thoáng haï taàng kyõ thuaät vaø
haï taàng xaõ hoäi ñoàng boä, nhieàu khu nhaø ôû môùi, khu ñoâ thò môùi khang trang ñaõ vaø
ñang daàn daàn thay theá caùc khu nhaø ôû cuõ ñaõ bò xuoáng caáp, hö hoûng. Nhaø ôû phaùt trieån
ña daïng caû veà kieåu daùng, khoâng gian kieán truùc vaø chaát löôïng noäi, ngoaïi thaát. Thaùo
boû, xaây môùi vaø phaùt trieån caùc khu chung cö cao taàng vôùi kieán truùc ñeïp vaø cô caáu caên
hoä hôïp lyù ñaõ goùp phaàn chænh trang, naâng caáp ñoâ thò vaø taïo ra choã ôû beàn vöõng.
Taïi TP.HCM töø naêm 2003 ñeán 9/2008 ñaõ coù 445 döï aùn nhaø ôû ñöôïc giao ñaát
vôùi dieän tích 3.985 ha (baùo caùo cuûa UBND thaønh phoá Hoà Chí Minh). Caùc khu ñoâ thò
môùi coù cô sôû haï taàng hieän ñaïi, moâi tröôøng soáng vaên minh ñaõ hình thaønh nhö döï aùn
Phuù Myõ Höng, Nam Saøi Goøn, … ñaõ taïo neân hình aûnh TP.HCM ngaøy caøng phaùt trieån
maïnh meõ trong caû nöôùc vaø khu vöïc.
c. Phaùt trieån thò tröôøng BÑS ñaõ thu huùt moät soá löôïng lôùn voán ñaàu tö trong nöôùc
vaø nöôùc ngoaøi tham gia vaøo ñaàu tö phaùt trieån BÑS, ñaëc bieät laø BÑS nhaø ôû, goùp phaàn
tích cöïc vaøo phaùt trieån kinh teá cuûa ñaát nöôùc vaø taêng thu ngaân saùch.
Thò tröôøng BÑS ñaõ huy ñoäng ñöôïc caùc nguoàn voán trong nöôùc, voán ñaàu tö
nöôùc ngoaøi tham gia taïo laäp cô sôû vaät chaát cho caùc ngaønh kinh teá phaùt trieån. Haøng
naêm lónh vöïc baát ñoäng saûn thu huùt haøng chuïc nghìn tyû ñoàng. Theo thoáng keâ cuûa Sôû
Xaây döïng TP.HCM töø thaùng 10/2006 (thöïc hieän Nghò ñònh 90 cuûa Chính Phuû veà
höôùng daãn thi haønh Luaät Nhaø ôû) ñeán cuoái naêm 2009 coù hôn 110.000 tyû ñoàng ñaàu tö
vaøo caùc döï aùn nhaø ôû thöông maïi taïi TP.HCM.
UBND TP.HCM seõ caáp giaáy chöùng nhaän ñaàu tö cho caùc döï aùn laø khu ñaát
Coâng tröôøng Lam Sôn – Hai Baø Tröng – Ñoâng Du (300 trieäu USD), döï aùn cuûa taäp
ñoaøn Lotte (2 tyû USD) cuûa Capital Group (2 tyû USD) cho thaáy caùc nhaø ñaàu tö nöôùc
ngoaøi raát quan taâm ñeán thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM. Tuy nhieân, theo Sôû Keá hoaïch
vaø ñaàu tö TP.HCM maëc duø löôïng voán FDI chaûy vaøo lónh vöïc BÑS taïi TP.HCM cao
vôùi toång voán ñaêng kyù ñaït 9,6 tyû USD (143 döï aùn coøn hieäu löïc), nhöng chæ môùi giaûi
ngaân ñöôïc 3,6 tyû USD.
Thu ngaân saùch taïi TP.HCM töø tieàn söû duïng ñaát, leä phí tröôùc baï, vaø caùc khoaûn
thu veà ñaát qua caùc naêm ngaøy caøng taêng vaø chieám tyû troïng ñaùng keå trong toång nguoàn
thu. Theo soá lieäu Cuïc Thoáng keâ TP.HCM, trong naêm 2003 thu ngaân saùch töø baát
ñoäng saûn laø 12.363 tyû ñoàng (chieám tyû troïng 8,12%), ñeán naêm 2007 thu ñöôïc 39.615
tyû ñoàng (chieám tyû troïng 12,54%) taêng hôn gaáp 3 laàn naêm 2003 vaø taêng 4,42% tyû
troïng trong toång thu ngaân saùch.
Baûng 8 : Tình hình thu ngaân saùch ÑVT : tyû ñoàng
Naêm 2003 2004 2005 2006 2007
Toång thu NSNN 152.274 190.928 228.287 279.472 315.915
Leä phí tröôùc baï 1.817 2.607 2.797 3.363 5.690
Caùc khoaûn thu veà nhaø ñaát 10.546 17.463 17.757 20.536 33.925
12.363 20.070 20.554 23.899 39.615
Toång coäng caùc khoaûn thu töø nhaø ñaát
Tyû troïng % /Toång thu NS 8,12% 10,51% 9,00% 8,55% 12,54%
Nguoàn : Toång Cuïc Thoáng keâ
d. Cô caáu cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn töøng böôùc ñöôïc hoaøn thieän, phaùt trieån
laønh maïnh, beàn vöõng.
Heä thoáng neàn taûng cho thò tröôøng baát ñoäng saûn nhö : heä thoáng saøn giao dòch
baát ñoäng saûn, heä thoáng thoâng tin baát ñoäng saûn, heä thoáng ñaêng kyù sôû höõu, coâng chöùng
baát ñoäng saûn … ñaõ hình thaønh vaø ñi vaøo hoaït ñoäng. Theâm vaøo ñoù nhöõng nhaân toá
thuaän lôïi ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn ñi vaøo hoaït ñoäng nhö : toå chöùc quaûn lyù thò
tröôøng BÑS, caùc toå chöùc ñaøo taïo ngheà BÑS, caùc toå chöùc hoäi ngheà nghieäp veà BÑS,
caùc toå chöùc taøi chính, tín duïng BÑS, caùc toå chöùc trung gian, toå chöùc dòch vuï hoã trôï
hoaït ñoäng thò tröôøng BÑS nhö : moâi giôùi BÑS, ñònh giaù BÑS, tö vaán BÑS, quaûn lyù
BÑS, taøi chính BÑS, ñaàu tö BÑS … ñaõ hình thaønh vaø töøng böôùc hoaït ñoäng ngaøy caøng
coù hieäu quaû. Ñoäi nguõ caùc chuyeân gia moâi giôùi ñònh giaù, tö vaán ñaàu tö, tö vaán phaùp lyù
… cuõng ngaøy caøng hoaït ñoäng chuyeân nghieäp hôn.
Ñoäi nguõ caùc nhaø ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn phaùt trieån maïnh veà soá löôïng.
Caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn trong nöôùc, caùc doanh nghieäp xaây laép
cuûa ngaønh xaây döïng ngaøy caøng lôùn maïnh. Nguoàn cung haøng hoùa baát ñoäng saûn ñang
taêng veà soá löôïng, chaát löôïng vaø chuûng loaïi phaàn naøo ñaõ ñaùp öùng nhu caàu cuûa thò
tröôøng.
e. Thoâng qua thöïc teá vaän haønh thò tröôøng BÑS, heä thoáng phaùp luaät töøng böôùc
hoaøn thieän, coâng taùc quaûn lyù nhaø nöôùc vaø theå cheá kinh teá thò tröôøng ngaøy caøng hoaøn
thieän ñeå phuø hôïp vôùi yeâu caàu phaùt trieån vaø hoäi nhaäp.
Heä thoáng vaên baûn quy phaïm phaùp luaät ñieàu chænh hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng
BÑS ñaõ vaø ñang daàn ñöôïc hoaøn thieän, böôùc ñaàu taïo ñieàu kieän ñeå thò tröôøng phaùt
trieån beàn vöõng vaø laønh maïnh, moâi tröôøng ñaàu tö ngaøy caøng thoâng thoaùng vaø thuaän
lôïi cho caû caùc nhaø ñaàu tö trong nöôùc vaø nöôùc ngoaøi.
Trong nhöõng naêm vöøa qua Quoác hoäi vaø Chính phuû ñaõ ban haønh nhieàu vaên baûn
quy phaïm phaùp luaät quan troïng ñeå ñieàu chænh hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn,
nhö : Luaät Ñaát ñai (2003), Luaät Xaây döïng (2003), Luaät Nhaø ôû (2005), Luaät Ñaàu tö
(2005), Luaät Doanh nghieäp (2005), Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn (2006). Ngoaøi ra
coøn coù caùc luaät lieân quan khaùc, nhö : Luaät thueá giaù trò gia taêng, Luaät thueá thu nhaäp
doanh nghieäp, Luaät thueá chuyeån quyeàn söû duïng ñaát, Phaùp leänh Thueá nhaø ñaát vaø caùc
Nghò ñònh höôùng daãn thi haønh cuõng ñaõ ñöôïc ban haønh, goùp phaàn taïo haønh lang phaùp
lyù cho thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån.
Boä maùy quaûn lyù nhaø nöôùc veà thò tröôøng baát ñoäng saûn ñang ñöôïc kieän toaøn töø
Trung öông ñeán ñòa phöông.
2.2. Nhöõng yeáu toá thuaän lôïi vaø khoù khaên taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi
TP.HCM
Coù nhieàu nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö BÑS, nhaän dieän nhöõng nhaân toá thuaän
lôïi cuõng nhö nhöõng nhaân toá khoâng thuaän lôïi taùc ñoäng ñeán söï phaùt trieån thò tröôøng baát
ñoäng saûn nhaèm phaùt huy nhöõng thuaän lôïi coù ñöôïc vaø phaân tích, ñaùnh giaù möùc ñoä aûnh
höôûng cuûa nhöõng nhaân toá baát lôïi töø ñoù coù nhöõng giaûi phaùp phuø hôïp cho töøng nhaân toá
taùc ñoäng.
2.2.1. Nhöõng nhaân toá thuaän lôïi :
2.2.1.1. Yeáu toá töï nhieân :
Vôùi vò trí cöûa ngoõ giao thöông quoác teá, keát noái caùc tænh thaønh trong vuøng vôùi
nhau, TP.HCM ñoùng vai troø ñaëc bieät trong heä thoáng caùc vuøng kinh teá troïng ñieåm cuûa
Vieät Nam. Theo quy hoaïch cuûa Chính phuû goàm 8 tænh, thaønh phoá trong Vuøng thaønh
phoá Hoà Chí Minh, cuï theå laø toaøn boä ranh giôùi haønh chính TP.Hoà Chí Minh vaø 7 tænh
xung quanh : Bình Döông, Bình Phöôùc, Taây Ninh, Long An, Ñoàng Nai, Baø Ròa –
Vuõng Taøu, Tieàn Giang vôùi dieän tích 30.404 km2 ñaõ thöïc söï phaùt huy vai troø, vò theá
vaø tieàm naêng cuûa vuøng theo moâ hình taäp trung ña cöïc, phaùt huy ñöôïc tính naêng ñoäng
cuûa thaønh phoá. Boä xaây döïng cho bieát, ñaây laø moâ hình quy hoaïch cuûa moät vuøng ñoâ thò
lôùn ñaàu tieân ñöôïc laäp. Vôùi vieäc ñeà xuaát 4 haønh lang öu tieân phaùt trieån goàm : haønh
lang phía Ñoâng (doïc tuyeán cao toác TP.HCM – Long Thaønh – Daàu Giaây) keát noái vôùi
caùc ñoâ thò Nhôn Traïch, Long Thaønh, Bieân Hoøa (Ñoàng Nai); haønh lang phía Nam doïc
truïc ñöôøng Nguyeãn Höõu Thoï keát noái caùc khu ñoâ thò doïc tuyeán vaø khu ñoâ thò caûng
Hieäp Phöôùc, haønh lang höôùng Taây – Baéc (doïc quoác loä 22) lieân keát vôùi caùc ñoâ thò
Ñöùc Hoøa (Long An), Traûng Baøng (Taây Ninh), Thuû Daàu Moät (Bình Döông). Cuoái
cuøng laø haønh lang höôùng Taây, Taây – Nam doïc truïc ñöôøng Nguyeãn Vaên Linh keát noái
caùc khu ñoâ thò phía Nam, khu ñoâ thò Taân Kieân, trung taâm huyeän Bình Chaùnh … ñaõ
taïo neân moät höôùng ñi laâu daøi vaø beàn vöõng cho phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi cuûa thaønh
phoá Hoà Chí Minh.
2.2.1.2. Yeáu toá kinh teá – xaõ hoäi :
Thaønh phoá Hoà Chí Minh laø nôi hoaït ñoäng kinh teá naêng ñoäng nhaát, ñi ñaàu
trong caû nöôùc veà toác ñoä taêng tröôûng kinh teá. Neáu nhö naêm 2001 toác ñoä taêng tröôûng
GDP cuûa thaønh phoá laø 7,4% thì ñeán naêm 2005 taêng leân 12,2%. Tyû troïng GDP cuûa
thaønh phoá chieám 1/3 GDP cuûa caû nöôùc. Thaønh phoá laø nôi thu huùt voán ñaàu tö nöôùc
ngoaøi maïnh nhaát caû nöôùc, keå töø khi Luaät Ñaàu tö ñöôïc ban haønh, chieám khoaûng 1/3
toång soá döï aùn ñaàu tö nöôùc ngoaøi treân caû nöôùc. Naêm 2005, toång voán ñaàu tö nöôùc
ngoaøi taïi thaønh phoá ñaït 907 trieäu USD, taêng 7,7% so vôùi naêm 2004. Ngoaøi ra, thaønh
phoá Hoà Chí Minh laø trung taâm taøi chính ngaân haøng lôùn nhaát Vieät Nam, daãn ñaàu caû
nöôùc veà soá löôïng ngaân haøng vaø doanh soá quan heä taøi chính - tín duïng. Doanh thu
cuûa heä thoáng ngaân haøng thaønh phoá chieám khoaûng 1/3 toång doanh thu toaøn quoác.
Naêm 2005, caùc hoaït ñoäng tín duïng – ngaân haøng tieáp tuïc phaùt trieån, goùp phaàn ñaùp
öùng nhu caàu saûn xuaát – kinh doanh. Nguoàn voán huy ñoäng qua caùc ngaân haøng ñaït
170.890 tyû ñoàng, taêng 23,1% so vôùi naêm 2004. Dö nôï tín duïng 164.600 tyû ñoàng, taêng
32,3%. Veà thò tröôøng chöùng khoaùn, ñaõ coù hôn 30 coâng ty coå phaàn, coâng ty quaûn lyù
quyõ nieâm yeát taïi trung taâm giao dòch chöùng khoaùn thaønh phoá Hoà Chí Minh; toång voán
coå phaàn nieâm yeát treân 1.600 tyû ñoàng. Caùc ngaønh kinh teá chuû löïc cuûa thaønh phoá coù
theå keå ñeán nhö : cô khí, deät may, ñieän töû, cheá bieán thöïc phaåm, xaây döïng, phaùt trieån
thò tröôøng baát ñoäng saûn, thöông maïi, du lòch, thò tröôøng voán vaø dòch vuï taøi chính,
coâng ngheä phaàn meàm, böu chính vieãn thoâng …
Thaønh phoá Hoà Chí Minh ngaøy nay bao goàm 24 quaän huyeän, vôùi toång dieän tích
2.095,01 km2, daân soá ñaït 7.123.340 ngöôøi. Ñaây laø moät nguoàn löïc lao ñoäng lôùn goùp
phaàn phaùt trieån kinh teá thaønh phoá. Theo soá lieäu cuûa Sôû LÑ-TB-XH TP.HCM, löïc
löôïng lao ñoäng cuûa thaønh phoá luoân taêng ñeàu haèng naêm, töø 3,6 trieäu ngöôøi naêm 2001
leân 4,16 trieäu ngöôøi naêm 2005; 4,32 trieäu ngöôøi naêm 2006 vaø döï kieán naêm 2010 laø 5
trieäu ngöôøi, chieám gaàn 70% daân soá. Trong ñoù, tyû leä nhaäp cö töø caùc tænh chieám hôn
30%ngöôøi trong ñoä tuoåi lao ñoäng. Löïc löôïng lao ñoäng naøy ñaõ goùp phaàn laøm chuyeån
dòch neàn kinh teá thaønh phoá moät caùch maïnh meõ. Naêm 2005, naêng suaát lao ñoäng bình
quaân toaøn neàn kinh teá thaønh phoá ñaït 63,63 trieäu ñoàng/ngöôøi/naêm, naêng suaát lao
ñoäng coâng nghieäp – xaây döïng ñaït 67,05 trieäu ñoàng, dòch vuï ñaït 66,12 trieäu ñoàng,
noâng nghieäp ñaït 13,66 trieäu ñoàng. Thaønh phoá chieám 20,2% toång saûn phaåm vaø 27,9%
giaù trò saûn xuaát coâng nghieäp cuûa caû quoác gia. Thaønh phoá Hoà Chí minh cuõng laø ñaàu
taøu trong caùc lónh vöïc nhö giaùo duïc, khoa hoïc coâng ngheä, y teá, vaên hoùa, ngheä thuaät …
Vôùi nhöõng tieàm naêng kinh teá – xaõ hoäi vaø thuaän lôïi veà yeáu toá töï nhieân, thaønh
phoá Hoà Chí Minh coù nhöõng cô hoäi phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeå trôû thaønh
moät trong nhöõng thò tröôøng phaùt trieån nhaát treân caû nöôùc vaø trong khu vöïc.
2.2.2. Nhöõng nhaân toá baát lôïi :
2.2.2.1. Veà cô sôû haï taàng
Vôùi maät ñoä daân cö trung bình hôn 3.400 ngöôøi/km2, cuøng toác ñoä taêng cuûa daân
soá cô hoïc ñaõ laøm phaù vôõ caân baèng moái quan heä cung – caàu baát ñoäng saûn. Caùc khu
daân cö töï phaùt, chieám ñaát coâng moïc leân nhanh choùng ñaõ aûnh höôûng ñeán quy hoaïch,
ñeàn buø giaûi toûa, heä thoáng keát caáu haï taàng cuûa thaønh phoá. Thaønh phoá coù hôn 200 caây
caàu nhöng phaàn lôùn chieàu roäng nhoû hôn chieàu roäng cuûa ñöôøng neân vieäc giao thoâng
thöôøng xuyeân gaây uøn taéc vaøo giôø cao ñieåm. Maët khaùc, moät phaàn nhöõng caây caàu coù
troïng taûi thaáp vaø ñaõ trong tình traïng xuoáng caáp. Moät soá quaän, huyeän ngoaïi thaønh, heä
thoáng ñöôøng phaàn nhieàu laø ñaát ñaù, coøn nhöõng con ñöôøng ñaõ ñöôïc traûi nhöïa thì xuoáng
caáp traàm troïng nhieàu oå voi, oå gaø gaây nguy hieåm cho giao thoâng chöa ñöôïc caûi taïo,
naâng caáp. Phöông tieän giao thoâng chuû yeáu taïi thaønh phoá chuû yeáu xe maùy, neáu chæ
tính moãi ngöôøi ôû ñoä tuoåi lao ñoäng coù ít nhaát 01 xe maùy laø phöông tieän ñi laïi (coù
tröôøng hôïp moät ngöôøi coù 02, 03 xe maùy) thì soá löôïng xe maùy tham gia löu thoâng laø
treân 5 trieäu xe, vöøa gaây oâ nhieãm vöøa gaây tình traïng keït xe. Maëc duø thaønh phoá keâu
goïi moïi ngöôøi tham gia giao thoâng baèng caùc phöông tieän coâng coäng nhö xe buyùt,
nhöng soá löôïng vaø chaát löôïng cuûa phöông tieän giao thoâng coâng coäng naøy coøn giôùi
haïn chöa haáp daãn ngöôøi söû duïng trong khi ñoù vieäc söû duïng phöông tieän taxi khoâng
phuø hôïp vôùi ngöôøi daân coù thu nhaäp thaáp trong xaõ hoäi.
Keát caáu ñoâ thò taïi thaønh phoá Hoà Chí Minh bò phaù vô,õ trong khi chöa coù moät
quy hoaïch roõ raøng naøo ñeå giaûi quyeát tình traïng treân, maëc duø Nhaø nöôùc coù nhöõng coá
gaéng naâng caáp söõa chöõa, laøm môùi nhöõng tuyeán ñöôøng nhöng chæ mang tính laép gheùp,
chöa ñoàng boä, khoâng coù keá hoaïch daøi haïn. Ñieàu naøy khieán cho thò tröôøng baát ñoäng
saûn taïi thaønh phoá maát daàn nhöõng öu theá voán coù so vôùi caùc tænh thaønh laân caän.
2.2.2.2. Veà nguoàn voán phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Baát ñoäng saûn laø moät lónh vöïc ñaàu tö ñoøi hoûi phaûi coù nguoàn voán vöõng maïnh vaø
moät keá hoaïch taøi chính daøi haïn. Hieän nay, caùc doanh nghieäp ñaàu tö kinh doanh baát
ñoäng saûn ngoaøi voán chuû sôû höõu, thöôøng huy ñoäng voán chuû yeáu qua ngaân haøng, moät
phaàn töø khaùch haøng, caùc quyõ ñaàu tö, … Tuy nhieân, cuõng coù nhöõng thôøi kyø ngaân haøng
quay löng trong khi chuû ñaàu tö caàn voán nhaát. Trong khi ñoù caùc coâng cuï taøi chính hoã
trôï chöa hình thaønh hoaëc ñaõ hình thaønh nhöng chöa vaän haønh toát khoâng theå ñaùp öùng
nhu caàu voán cho thò tröôøng naøy. Theo Boä Xaây döïng, moãi naêm phaûi xaây döïng treân 37
trieäu m2 nhaø ôû vôùi möùc voán caàn thieát khoaûng 500 ngaøn tyû ñoàng, chöa keå ñeán nhu caàu
voán cho caùc döï aùn cao oác vaên phoøng, trung taâm thöông maïi, khaùch saïn …Theo ñaùnh
giaù cuûa nhieàu chuyeân gia thì coù quaù nhieàu vöôùng maéc ñoái vôùi caùc chuû ñaàu tö trong
vieäc tieáp caän nguoàn voán ñeå phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn. Trong khi treân theá
giôùi, caùc coâng cuï taøi chính ñeå huy ñoäng nguoàn voán cho thò tröôøng naøy ñaõ ñöôïc aùp
duïng raát laâu vaø ñaït nhieàu keát quaû toát ñeïp thì taïi Vieät Nam caùc coâng cuï naøy coøn quaù
ít vaø chöa coù hieäu quaû.
Trong khi chöa coù moät coâng cuï taøi chính naøo phaùt huy theá maïnh huy ñoäng
voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn thì nhaø ñaàu tö vaãn phaûi tieáp tuïc vay nôï ngaân haøng
ñeå taøi trôï cho caùc döï aùn, nhöng trong boái caûnh hieän nay, khi maø bieân ñoä laõi suaát
ngaân haøng trong khoaûng 16 – 18% seõ khieán cho nhaø ñaàu tö chuøn böôùc vì khoù coù theå
ñaït ñöôïc tyû suaát sinh lôøi cao hôn.
2.2.2.3. Veà yeáu toá phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn
Nöôùc ta töø khi chuyeån ñoåi cô caáu kinh teá taäp trung bao caáp sang cô cheá kinh
teá nhieàu thaønh phaàn ñaõ ñaït ñöôïc nhöõng thaønh töïu ñaùng keå. Nhöõng soá lieäu taêng
tröôûng, phaùt trieån kinh teá taêng haèng naêm minh chöùng cho söï löïa choïn ñuùng ñaén thôøi
kyø quaù ñoä tieán leân chuû nghóa xaõ hoäi cuûa Ñaûng. Tuy nhieân, nhöõng thuû tuïc haønh chính
vaãn chöa thoaùt khoûi caùi boùng cuûa thôøi kyø bao caáp, cô cheá xin – cho trong vieäc giaûi
quyeát caùc thuû tuïc vaãn toàn taïi taïi moät soá lónh vöïc. Trong ñoù, phaûi keå ñeán caùc giaáy tôø
lieân quan ñeán quyeàn phaùp lyù baát ñoäng saûn. Nhieàu loaïi giaáy tôø lieân quan ñeán nhieàu
Boä, Ngaønh ñeå chöùng minh quyeàn sôû höõu baát ñoäng saûn laø nhöõng thuû tuïc röôøm raø, gaây
nhieàu yeáu toá baát lôïi cho caùc chuû ñaàu tö. Ñeå xin ñöôïc caáp caùc loaïi giaáy tôø lieân quan
ñeán quyeàn sôû höõu phaûi maát nhieàu thôøi gian, tieàn baïc, keå caû nhöõng cô hoäi cuûa ngöôøi
daân.
2.3. Phaân tích caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö BÑS taïi TP.HCM
Treân cô sôû nhaän ñònh nhöõng nhaân toá coù aûnh höôûng thuaän lôïi vaø baát lôïi cho thò
tröôøng baát ñoäng saûn, ta cuøng phaân tích nhöõng nhaân toá baát lôïi taùc ñoäng ñeán thò tröôøng
ñeå töø ñoù ñöa ra nhöõng nhaän xeùt, kieán nghò nhaèm giôùi haïn nhöõng nhaân toá baát lôïi cuõng
nhö phaùt huy nhöõng theá maïnh voán coù cuûa thò tröôøng naøy taïi thaønh phoá Hoà Chí Minh.
2.3.1. Nhaân toá cung - caàu
2.3.1.1. Cung – caàu treân thò tröôøng baát ñoäng saûn
Chæ soá aûnh höôûng caàu ñaàu tieân cuûa baát cöù thò tröôøng naøo laø neàn kinh teá cuûa caû
nöôùc vaø ñòa phöông. Duø truyeàn thoâng quoác gia coù noùi gì thì neàn kinh teá vaãn luoân bò
thuùc ñaåy bôûi söï taêng tröôûng vieäc laøm ôû ñòa phöông. Tuy nhieân, nhaän thöùc veà neàn
kinh teá quoác gia ñang dieãn ra nhö theá naøo coù theå giuùp hoaëc gôïi yù veà xu höôùng phaùt
trieån cuûa ñòa phöông. Nhaân khaåu hoïc cuõng laø yeáu toá quan troïng ñeå döï ñoaùn nhu caàu
thò tröôøng. Söï gia taêng daân nhaäp cö vaø söï gia taêng tyû leä sinh saûn taïi TP.HCM laøm gia
taêng nhu caàu veà nhaø ôû. Daân soá trung bình taïi TP.HCM taêng haèng naêm. Neáu naêm
2000 toaøn thaønh daân soá trung bình laø 5.248.701 ngöôøi thì naêm 2005 laø 6.239.938
ngöôøi, naêm 2008 taêng leân tôùi 6.810.461 ngöôøi. Maëc duø chính quyeàn thaønh phoá ñaõ coù
nhöõng haønh ñoäng keâu goïi keá hoaïch hoùa gia ñình treân moïi phöông tieän truyeàn thoâng
nhöng tyû leä sinh saûn taïi thaønh phoá vaãn ôû möùc cao, tyû leä sinh trung bình 15%. Daân
nhaäp cö ngaøy caøng coù khuynh höôùng ñoå veà TP.HCM ngaøy caøng taêng. Neáu naêm 2006
tyû leä daân nhaäp cö laø 19,91% thì naêm 2007 laø 21,46% vaø taêng nheï vaøo naêm 2008 laø
21,71%. Vôùi söï taêng tröôûng ñoù, ta thaáy raèng nhu caàu veà nhaø ôû seõ gia taêng vaø söï caïnh
tranh giöõa caùc caên hoä chung cö ñeå coù ñöôïc löïc löôïng naøy.
Maët kia cuûa caàu chính laø cung. Caàu taïo ra thò tröôøng, nhöng thieáu cung, haàu
heát thò tröôøng seõ bò ñình laïi. Khi caàu baét ñaàu dòch chuyeån vaø coù moät löôïng daân môùi
ñeán nhaäp cö, cung thöôøng trôû neân dö bôûi vì vieäc xaây döïng cuûa giai ñoaïn taêng tröôûng
tröôùc ñoù ñaõ vöôït möùc caàn thieát. Caùc yeáu toá then choát coù aûnh höôûng ñeán cung veà baát
ñoäng saûn nhö thay ñoåi söû duïng ñaát, söï taïm ngöng hoaït ñoäng, söï cuõ kyõ vaø quyeàn cuûa
Chính phuû
2.3.1.2. Taùc ñoäng cuûa cung- caàu ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM
trong thôøi gian vöøa qua.
Theo thieát keá ñoâ thò ban ñaàu cuûa ngöôøi Phaùp naêm 1860, thaønh phoá Saøi Goøn seõ
laø nôi sinh soáng cho 500.000 daân. Chính quyeàn Vieät Nam Coäng hoøa ñaõ taêng quy moâ
leân ñeán 3 trieäu. Tuy nhieân, ñeán nay theo keát quaû ñieàu tra daân soá ngaøy 01/04/2009
TP.HCM coù daân soá 7.162.864 ngöôøi (soá lieäu Toång cuïc Thoáng keâ), goàm 1.812.086 hoä
daân, bình quaân 3,95 ngöôøi/hoä. Trong 10 naêm töø 1999 – 2009 daân soá taïi thaønh phoá
naøy ñaõ taêng theâm 2.125.709 ngöôøi, bình quaân taêng hôn 212.000 ngöôøi/naêm. Quaän
Bình Taân coù soá daân lôùn nhaát vôùi 572.796 ngöôøi töông ñöông vôùi daân soá moät soá tænh
nhö Quaûng Trò, Ninh Thuaän. Theo soá lieäu thoáng keâ naêm 2009, 83,32% daân cö soáng
trong khu vöïc thaønh thò vaø TP.HCM cuõng coù gaàn moät phaàn naêm laø daân nhaäp cö töø
caùc tænh khaùc. Söï phaân boá daân cö khoâng ñoàng ñeàu, ngay caû caùc quaän noäi oâ trong khi
caùc quaän 3, 4, 5 hay 10, 11 coù maät ñoä leân tôùi 40.000 ngöôøi/km2 thì caùc quaän 2, 9, 12
chæ khoaûng 2.000 ñeán 6.000 ngöôøi/km2. Theo öôùc tính naêm 2005, trung bình moãi
ngaøy coù khoaûng 1 trieäu khaùch vaõng lai taïi TP.HCM. Ñeán nay, con soá naøy coù theå
taêng leân 2 trieäu ngöôøi. Roõ raøng vôùi möùc taêng cao daân soá caû veà sinh hoïc laãn cô hoïc
thì nhu caàu veà nhaø ôû taïi TP.HCM raát lôùn, vieäc haøi hoøa giöõa nhu caàu vaø quy hoaïch
toång theå laø baøi toaùn khoù cho chính quyeàn thaønh phoá.
Khaûo saùt treân 105 maãu khi ñöôïc hoûi thì 91% hoaøn toaøn ñoàng yù khi cho raèng nhaân
khaåu hoïc laø yeáu toá quan troïng döï ñoaùn nhu caàu veà baát ñoäng saûn treân thò tröôøng, 6%
ñoàng yù vaø coøn laïi 3% coù yù kieán trung laäp.
Theo chöông trình nhaø ôû cho caùn boä coâng nhaân vieân, nhaân daân lao ñoäng vaø
ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, moãi naêm caàn xaây döïng töø 15.000 – 20.000 caên hoä, töông
öùng vôùi 850.000 m2 nhaø ôû vôùi caùc phöông thöùc baùn ñöùt, baùn traû chaäm, baùn traû goùp,
cho thueâ … ñeå taïo ñieàu kieän cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp deã daøng mua ñöôïc nhaø ôû.
Theo soá lieäu thoáng keâ treân toaøn ñòa baøn thaønh phoá coù khoaûng moät phaàn ba trong
toång soá hôn 2 trieäu caùn boä coâng nhaân vieân chöa coù choã ôû oån ñònh vaø coù 90% coâng
nhaân phaûi thueâ nhaø troï toài taøn …, chæ khoaûng 5%-7% soá coâng nhaân ñöôïc sinh hoaït
trong caùc nhaø troï do doanh nghieäp töï ñöùng ra xaây döïng.
Hieän nay coù khoaûng 609 chung cö, trong ñoù coù 438 chung cö ñöôïc xaây döïng
töø tröôùc 1975, nay ñang trong tình traïng xuoáng caáp traàm troïng. Theo soá lieäu thoáng
keâ cuûa Sôû Xaây döïng TP.HCM, tôi ñaàu naêm 2008 thaønh phoá coøn khoaûng gaàn 18
chung cö cuõ naùt, hö hoûng naëng caàn ñöôïc thaùo dôõ xaây döïng môùi. Ñieàu naøy laøm taêng
nhu caàu nhaø ôû cho 14.570 hoä daân ñang sinh soáng taïi caùc chung cö naøy.
Theâm vaøo ñoù, chöông trình xaây döïng môùi ñeå di dôøi caùc khu nhaø luïp suïp, oå
chuoät vaø nhaø treân keânh raïch phaûi giaûi toûa caàn theâm ít nhaát 5.000 caên hoä moãi naêm
töông öùng 250.000 m2 nhaø ôû.
Ngoaøi ra, chính saùch môû cöûa cho ngöôøi nöôùc ngoaøi thueâ nhaø ôû daøi haïn, Vieät
Kieàu ñöôïc mua nhaø taïi Vieät Nam cuõng laøm taêng nhu caàu nhaø ôû taïi TP.HCM.
Roõ raøng thaáy raèng nhu caàu nhaø ôû laø voâ cuøng lôùn, ñaëc bieät laø nhaø ôû coù giaù vöøa
phaûi vôùi caùn boä, coâng nhaân vaø nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp. Nhu caàu veà nhaø ôû, cho
thueâ cao caáp cuõng taêng maïnh khi caøng coù nhieàu ngöôøi nöôùc ngoaøi tôùi Vieät Nam laøm
vieäc vaø Vieät Kieàu trôû veà nöôùc tìm cô hoäi laøm aên, ñònh cö taïi TP.HCM.
Theo keát quaû khaûo saùt cuûa taùc giaû thì 59% ñoàng yù ôû möùc ñoä cao khi cho raèng nhöõng
keá hoaïch phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi cuûa Chính phuû taùc ñoäng ñeán caàu veà baát ñoäng
saûn, 35% ñoàng yù ôû möùc ñoä vöøa phaûi vaø 6% coù yù kieán trung laäp. Theâm vaøo ñoù, thì
neàn kinh teá cuûa caû nöôùc vaø ñòa phöông cuõng taùc ñoäng lôùn ñeán caàu baát ñoäng saûn khi
coù tôùi 72% nhaø ñaàu tö hoaøn toaøn ñoàng yù vôùi yù kieán naøy, 28% ñoàng yù vaø khoâng coù baát
kyø yù kieán naøo phaân vaân hay phaûn ñoái.
Nhu caàu nhaø ôû ngaøy caøng taêng cao, nhöng quyõ ñaát taïi TP.HCM laø coù giôùi haïn.
Toång dieän tích TP.HCM laø 2.095,01 km2. Maëc duø trong nhöõng naêm qua thaønh phoá
ñaõ noã löïc xaây döïng vaø söûa chöõa naâng caáp khoaûng 2 trieäu m2 nhaø moãi naêm nhöng vaãn
chöa ñaùp öùng ñuû nhu caàu cho ngöôøi daân. Roõ raøng, quyõ ñaát trong quy hoaïch cuûa
Chính phuû laø moät trong nhöõng nguyeân nhaân chính taêng cung cho nhu caàu cuûa thò
tröôøng. Theo khaûo saùt treân 105 maãu thì gaàn nhö taát caû nhaø ñaàu tö ñoàng yù vôùi nhaän
ñònh naøy, chæ khoâng tôùi 1% ( chæ moät ngöôøi) laø coù yù kieán trung laäp.
Nhaø nöôùc ñang taäp trung vaøo phaân khuùc thò tröôøng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu
nhaäp thaáp, chính saùch öu ñaõi cho doanh nghieäp laø chuû ñaàu tö caùc coâng trình nhaø ôû
cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp nhö : mieãn tieàn söû duïng ñaát, tieàn thueâ ñaát; thueá TNDN laø
0% cho 4 naêm ñaàu vaø giaûm 50% cho 9 naêm tieáp theo, thueá VAT cho coâng nhaân thueâ
nhaø baèng 0% vaãn khoâng ñuû söùc haáp daãn nhaø ñaàu tö vì tyû suaát sinh lôøi cuûa caùc döï aùn
naøy khoâng cao. Trong khi ñoù, caùc taäp ñoaøn, coâng ty nöôùc ngoaøi, caùc coâng ty coå phaàn
lôùn trong nöôùc taäp trung vaøo vieäc ñaàu tö xaây döïng caùc khu nhaø cao caáp. Töø ñoù, daãn
ñeán söï maát caân ñoái giöõa cung – caàu töøng phaân khuùc thò tröôøng.
Trong naêm 2007, thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi thaønh phoá Hoà Chí Minh ñaõ coù söï
trôû laïi ngoaïn muïc, chuû yeáu laø phaân khuùc caên hoä cao caáp. Söï leäch pha cung – caàu vaø
moâi tröôøng ñaàu tö ñöôïc caûi thieän ñöôïc coi laø nguyeân nhaân cuûa söï soâi ñoäng naøy. Khôûi
ñaàu baèng vieäc taêng giaù vaøo khoaûng thaùng 3-4/2007, coù nhöõng thôøi kyø khaùch haøng
phaûi thöùc traéng ñeâm xeáp haøng ñeå ñaêng kyù mua ñöôïc 1 caên hoä döï aùn nhö The Vista
vaø Sky Garden III. Khu The Vista taêng giaù töø gaàn 1.400 USD/m2 thôøi ñieåm ñaàu naêm
leân ñeán 2.800 – 3000 USD/m2 vaøo thaùng 8/2007. Nhöõng caên hoä trong döï aùn Saøi Goøn
Pearl cuoái naêm 2006 coù giaù 1.600 USD/m2 nhöng sang naêm 2007 ñaõ taêng leân 2.900
– 3.000 USD/m2. Trong giai ñoaïn naøy haøng loaït caùc döï aùn caên hoä cao caáp ñöôïc xaây
döïng thaäm chí môùi chæ laø döï aùn treân giaáy ñöôïc caáp pheùp nhöng cung vaãn khoâng ñuû
ñaùp öùng nhu caàu caùc nhaø ñaàu tö.
Theo thoáng keâ, giaù caùc caên hoä chung cö cao caáp taïi TP.HCM thaùng 10/2007
taêng khoaûng 30% so vôùi naêm 2006. Tình hình naøy keùo daøi ñeán cuoái naêm 2007.
Trong nhöõng thaùng ñaàu naêm 2008, tröôùc dieãn bieán cuûa cuoäc khuûng hoaûng
kinh teá toaøn caàu ngaøy caøng lan toûa saâu roäng hôn, coäng theâm nhöõng yeáu toá taùc ñoäng
khaùc nhö thoâng tin veà vieäc ñaùnh thueá luõy tieán, bieán ñoäng giaù nguyeân vaät lieäu xaây
döïng … laøm cho taâm lyù cuûa caùc nhaø ñaàu tö hoang mang. Nhu caàu ñaàu tö giaûm suùt, laøn
soùng thaùo chaïy khoûi thò tröôøng baét ñaàu, keùo theo giaù nhaø ñaát lieân tuïc suït giaûm vôùi
toác ñoä ngaøy caøng gia taêng. Tyû leä maát giaù trung bình taïi thôøi ñieåm naøy khoaûng 20 –
50%. Taâm lyù hoang mang coäng theâm nhöõng döï baùo aûm ñaïm veà söï ñi xuoáng cuûa thò
tröôøng baát ñoäng saûn, cuûa neàn kinh teá toaøn caàu … khieán cho caùc nhaø ñaàu tö quan taâm
luoân ñaët caâu hoûi ñaâu laø ñaùy cuûa nhaø ñaát. Moät soá döï aùn caên hoä cao caáp thôøi ñieåm soát
giaù leân ñeán 4.000 USD/m2 ñaõ giaûm xuoáng 3.000 USD/m2. Giaù bieät thöï döï aùn bieät thöï
Thaûo Nguyeân taïi quaän 9 thôøi ñieåm thaùng 10/2007 coù khi leân ñeán 600.000 – 700.000
USD/caên cuõng ñaõ rôùt thaûm haïi coøn 450.000 – 500.000 USD/caên nhöng vaãn khoù tìm
ñöôïc ngöôøi mua.
Sang naêm 2009, ñeå ñieàu chænh quan heä cung – caàu trong giao dòch mua baùn
baát ñoäng saûn, kích thích taêng nhu caàu cuûa thò tröôøng, nhieàu chuû ñaàu tö tieáp tuïc ñieàu
chænh giaûm giaù baùn ñeå thu huùt khaùch haøng. Hoaøng Anh Gia Lai giaûm tôùi gaàn 40%
cho moãi m2 cuûa hai döï aùn Hoaøng Anh River View (quaän 3) vaø Phuù Hoaøng Anh
(huyeän Nhaø Beø). Noái tieáp laø haøng loaït caùc doanh nghieäp khaùc cuõng giaûm giaù theo,
chaúng haïn nhö Coâng ty Ñaát Xanh haï giaù baùn caên hoä Sunview Apartment (quaän Thuû
Ñöùc) töø 1.300 USD/m2 xuoáng coøn 764 USD/m2; ThuDuc House quaûng caùo giaûm
10% döï aùn TDH Tröôøng Thoï; Coâng ty Hoàng Haø haï giaù baùn döï aùn The Morning Start
(quaän Bình Thaïnh) töø 2.000 USD/m2 xuoáng coøn 1.200 – 1.500 USD/m2 …
Trong khi ñoù, tröôùc xu höôùng nguoàn cung caên hoä döï aùn taêng maïnh, ñaëc bieät laø
caùc loaïi caên hoä trung caáp vaø bình daân; caùc caên hoä phaân khuùc cao caáp tieáp tuïc ñieàu
chænh giaù nheï xuoáng nhöng vaãn khoù thu huùt khaùch mua.
Nhieàu döï aùn caên hoä trung bình vaø bình daân ñöôïc tung ra thò tröôøng, chuû yeáu laø
caùc quaän Taân Bình, Taân Phuù, Bình Taân, Goø Vaáp, Thuû Ñöùc, … vôùi giaù chuû yeáu töø 12 –
15 trieäu ñoàng/m2. Theo ñuùng quy luaät cung caàu, möùc giaù treân khaù phuø hôïp vôùi taàng
lôùp daân cö trung bình, ñaùp öùng nhu caàu mua nhaø ñeå ôû.
Quyù 3/2009 haàu heát giaù rao baùn trung bình thöù caáp trong caùc quaän ñeàu taêng
leân, tuy nhieân soá löôïng giao dòch döôøng nhö vaãn coøn thaáp. Toång soá caên hoä baùn treân
thò tröôøng sô caáp quyù 3 vöøa qua laø 5.620 caên taêng khoaûng 55% so vôùi löôïng caên hoä
treân thò tröôøng sô caáp quyù 2/2009. Caên hoä haïng C chieám khoaûng 75% trong toång
nguoàn cung sô caáp treân thò tröôøng. Nguoàn cung môùi taäp trung chuû yeáu vaøo phaân
khuùc caên hoä haïng C, phaân khuùc thò tröôøng nhaø ôû cho nhöõng ngöôøi coù nhu caàu thöïc söï
vaø xu höôùng naøy coù theå tieáp tuïc duy trì trong nhöõng naêm sau.
Trong töông lai, vôùi nhöõng öu theá veà vò trí vaø laø nhöõng khu ñoâ thò môùi thì
quaän 7, quaän 2, quaän 9 seõ ñoùng goùp ñaùng keå cho nguoàn cung cuûa thò tröôøng caên hoä
taïi TP.HCM.
Baûng 9 : Thò tröôøng caên hoä taïi TP.HCM
Naêm 2008 2009 Döï kieán 2010
Soá löôïng caên hoä chaøo baùn
Cao caáp 4.005 2.781 12.737
Trung caáp 3.818 4.726 10.380
Bình daân 1.630 3.619 5.130
Toång coäng 9.453 10.676 28.247
Soá löôïng caên hoä ñaõ baùn
Toång coäng 3.127 5.957
Nguoàn : CB Richard Ellis
Thò tröôøng caên hoä bình daân vaãn laø phaân khuùc haáp daãn vaø thu huùt khaùch haøng
nhaát. Tuy nhieân, möùc ñoä taêng phaân khuùc thò tröôøng naøy khoâng baèng caû veà soá löôïng
laãn toác ñoä so vôùi caùc phaân khuùc thò tröôøng khaùc. Vaø vì vaäy, duø cung taêng nhöng vaãn
khoâng ñaùp öùng nhu caàu thöïc teá nhaø ôû cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp trong xaõ
hoäi. Cung khoâng ñaùp öùng ñuû nhu caàu khieán phaân khuùc thò tröôøng ngaøy caøng soâi
ñoäng.
Trong khi nhöõng tín hieäu aám leân cuûa thò tröôøng sô caáp thì thò tröôøng thöù caáp
vaãn traàm laéng vaø chöa coù tín hieäu tích cöïc, ñaëc bieät vôùi caên hoä cao caáp vaø ñaát neàn
döï aùn. Theo VietRees, phaân khuùc ñöôïc xem laø oån ñònh nhaát trong khoaûng thôøi gian
naøy chuû yeáu taäp trung vaøo nhöõng saûn phaåm coù giaù trung bình khoaûng 1 tyû ñoàng trôû
xuoáng, nguyeân nhaân vì ñaây laø nhoùm saûn phaåm daønh cho caùc ñoái töôïng coù nhu caàu
thöïc veà nhaø ôû.
Tuy nhieân, nhìn vaøo möùc giaù phaân khuùc thò tröôøng nhaø ôû bình daân thì nhöõng
ngöôøi coù thu nhaäp thaáp vaø daân lao ñoäng nhaäp cö vaãn khoù coù khaû naêng saém cho baûn
thaân vaø gia ñình moät nôi aên choán ôû.
Töø thaùng 4/2009 (thôøi ñieåm Thuû töôùng ban haønh quyeát ñònh veà nhaø ôû cho
ngöôøi coù thu nhaäp thaáp) ñeán nay, taïi TP.HCM coù treân 35 ñôn vò ñaêng kyù döï aùn xaây
döïng nhaø cho chöông trình naøy, trong ñoù coù baûy döï aùn ñöôïc UBND TP chaáp thuaän
chuû tröông, nhöng môùi chæ coù moät döï aùn khôûi coâng roài ñeå ñoù. Caùc döï aùn nhaø ôû cho
ngöôøi coù thu nhaäp thaáp nhöng nhìn vaøo baûng chieát tính giaù cuûa caùc chuû ñaàu tö thì
khoâng heà thaáp. Ñieån hình theo öôùc tính cuûa Coâng ty coå phaàn Chöông Döông, giaù
baùn caên hoä taïi phöôøng Tröôøng Thoï (Quaän Thuû Ñöùc) khoaûng 9 trieäu ñoàng/m2. Nhö
vaäy moät caên hoä 60 m2 coù giaù khoaûng 540 trieäu ñoàng thì ngöôøi coù thu nhaäp thaáp khoù
coù theå vôùi tôùi.
Khi ñöôïc hoûi, cung veà baát ñoäng saûn bò taùc ñoäng bôûi chính saùch vaø phaùp luaät cuûa Nhaø
nöôùc thì trong 105 maãu khaûo saùt coù 11% hoaøn toaøn ñoàng yù, 55% ñoàng yù ôû möùc ñoä
vöøa phaûi vaø 34% coù yù kieán trung laäp. Ngoaøi ra, vôùi caâu hoûi söï phaùt trieån cuûa heä
thoáng keát caáu haï taàng taùc ñoäng ñeán cung veà baát ñoäng saûn thì coù 11% yù kieán trung
laäp, 52% ñoàng yù vôùi möùc ñoä vöøa phaûi vaø 37% ñoàng yù vôùi möùc ñoä cao.
Taùc ñoäng cuûa yeáu toá cung – caàu cuõng theå hieän roõ neùt qua bieán ñoäng giaù ñaát
taïi TP.HCM. Giaù ñaát naêm 2008 thaáp nhaát laø 1,2 trieäu ñoàng/m2, cao nhaát laø 67,5 trieäu
ñoàng/m2, coù nhöõng tuyeán ñöôøng giaù ñaõ taêng gaáp 50% so vôùi naêm 2007 nhö moät soá
tuyeán ñöôøng thuoäc quaän 1, 3, 5. Möùc giaù naøy do UBND TP.HCM ban haønh, thöïc teá
giaù giao dòch cao hôn raát nhieàu laàn. Theo quyeát ñònh 89/2008/QÑ-UBND ngaøy
20/12/2008 cuûa UBND TP.HCM veà vieäc quy ñònh giaù caùc loaïi ñaát treân ñòa baøn
thaønh phoá aùp duïng töø 01/01/2009, giaù ñaát taêng thaáp nhaát 10% vaø cao nhaát laø 100%
so vôùi naêm 2008. Ñaëc bieät caùc tuyeán ñöôøng taïi Quaän 2 gaàn nhö taêng 100% so vôùi
naêm 2008. Giaù cao nhaát laø 81 trieäu ñoàng/m2 taïi caùc tuyeán ñöôøng Ñoàng Khôûi, Leâ Lôïi
vaø Nguyeãn Hueä (Quaän 1) taêng 20% so vôùi naêm 2008. Giaù ñaát ôû thaáp nhaát taïi
TP.HCM naêm 2009 thuoäc tuyeán ñöôøng ôû khu daân cö Thieàng Lieàng (Huyeän Caàn Giôø)
laø 110.000 ñoàng/m2. Naêm 2010 baûng giaù ñaát do UBND TP.HCM coâng boá khoâng
thay ñoåi lôùn so vôùi naêm 2009 duø thò tröôøng baát ñoäng saûn bò taùc ñoäng bôûi nhieàu yeáu toá
baát lôïi.
Raát deã daøng nhaän thaáy raèng keát caáu ñoâ thò taïi TP.HCM ñaõ quaù taûi. Saøi Goøn
ñaõ töøng laø thaønh phoá cuûa caây xanh vôùi khoâng gian kieán truùc theo quy hoaïch cuûa
Phaùp tröôùc ñaây ñaõ thay ñoåi vôùi vieäc thu heïp khoâng gian xanh ñeå thay ñoåi nhaø cöûa,
khoâng gian kieán truùc cuûa thaønh phoá naøy trôû neân chaät choäi vôùi nhieàu coâng trình xaây
döïng hoãn ñoän thieáu thoáng nhaát. Coâng taùc quy hoaïch coøn nhieàu baát caäp vaø yeáu keùm.
Ñeán thôøi ñieåm ñaàu naêm 2008 môùi chæ coù 23% khoái löôïng coâng taùc quy hoaïch 1/2000
ñöôïc thöïc hieän, quy hoaïch cho heä thoáng coâng trình ngaàm vaãn chöa thöïc hieän xong.
Trong 10 naêm gaàn ñaây, khu vöïc ñoâ thò môùi ñeå laïi daáu aán lôùn trong quaù trình phaùt
trieån thaønh phoá laø khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng do nöôùc ngoaøi ñaàu tö xaây döïng,
khoâng phaûi laø nhöõng quaän, huyeän ñöôïc chính quyeàn ñòa phöông thaønh laäp.
2.3.2. Chính saùch tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc
Trong ñieàu kieän caùc yeáu toá khaùc khoâng ñoåi, neáu khoái löôïng tieàn trong löu
thoâng thay ñoåi thì giaù trò cuûa moät ñôn vò tieàn teä seõ thay ñoåi. Töø ñoù, giaù caû haøng hoùa,
giaù trò taøi saûn, thu nhaäp cuûa daân chuùng vaø caû thu nhaäp quoác daân cuõng thay ñoåi theo.
Do ñoù, baèng caùch taïo ra caùc thay ñoåi veà khoái löôïng tieàn teä trong löu thoâng, Ngaân
haøng trung öông (NHTW) coù theå taùc ñoäng ñeán ñôøi soáng vaø hoaït ñoäng kinh teá cuûa
quoác gia. Toång hôïp nhöõng phöông thöùc maø qua ñoù NHTW taïo ra nhöõng thay ñoåi veà
tieàn teä noùi treân hôïp thaønh chính saùch tieàn teä. Ñieàu 2 Luaät Ngaân haøng Nhaø nöôùc ban
haønh naêm 1997 quy ñònh roõ : “ Chính saùch tieàn teä cuûa quoác gia laø moät boä phaän cuûa
chính saùch kinh teá – taøi chính cuûa Nhaø nöôùc, nhaèm oån ñònh giaù trò ñoàng tieàn, kieàm
cheá laïm phaùt, goùp phaàn thuùc ñaåy phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi, baûo ñaûm quoác phoøng,
an ninh vaø naâng cao ñôøi soáng cuûa nhaân daân”. Cuõng theo ñieàu 2 cuûa Luaät naøy noäi
dung cô baûn cuûa chính saùch tieàn cuûa Vieät Nam laø : “Nhaø nöôùc thoáng nhaát quaûn lyù
moïi hoaït ñoäng ngaân haøng; coù chính saùch ñeå ñoäng vieân caùc nguoàn löïc trong nöôùc laø
chính, tranh thuû toái ña caùc nguoàn löïc ngoaøi nöôùc, phaùt huy söùc maïnh toång hôïp caùc
thaønh phaàn kinh teá; baûo ñaûm vai troø chuû ñaïo vaø chuû löïc cuûa caùc toå chöùc tín duïng
Nhaø nöôùc trong lónh vöïc tieàn teä vaø hoaït ñoäng ngaân haøng; giöõ vöõng ñònh höôùng xaõ hoäi
chuû nghóa, chuû quyeàn quoác gia; môû roäng hôïp taùc vaø hoäi nhaäp quoác teá; ñaùp öùng yeâu
caàu phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi, goùp phaàn thöïc hieän coâng nghieäp hoùa, hieän ñaïi hoùa ñaát
nöôùc”.
2.3.2.1. Boái caûnh vó moâ
Côn baõo taøi chính toaøn caàu taùc ñoäng maïnh meõ leân neàn kinh teá Vieät Nam,
nhöõng nguy cô baát oån do bieán ñoäng ngaøy caøng taêng do Vieät Nam chöa ñöôïc chuaån bò
ñeå ñoái phoù vôùi söï suy giaûm kinh teá toaøn caàu. Trong tình huoáng xaáu nhaát, söï giaûm
suùt, thaäm chí ñaûo chieàu cuûa doøng voán ngaén haïn töø beân ngoaøi (hieän ñang giuùp caân
baèng laïi thaâm huït thöông maïi ngaøy caøng taêng cuûa Vieät Nam) ñoøi hoûi phaûi coù nhöõng
ñieàu chænh vó moâ khoù khaên nhöng caàn thieát, trong ñoù bao goàm caû vieäc chaáp nhaän
giaûm toác ñoä taêng tröôûng. Ñeå haïn cheá khaû naêng xaûy ra keát cuïc khoâng mong ñôïi naøy,
Chính phuû caàn duy trì moät söï linh hoaït vaø khaû naêng phaûn öùng nhaïy beùn tröôùc nhöõng
thay ñoåi vó moâ. Söï oån ñònh vó moâ ñoùng vai troø then choát trong vieäc thöïc hieän muïc
tieâu duy trì toác ñoä taêng tröôûng cao trong nhöõng thaäp kyû tôùi. Vì vaäy, söï leân xuoáng thaát
thöôøng cuûa neàn kinh teá seõ laø moät böôùc luøi nghieâm troïng trong quaù trình thöïc hieän
muïc tieâu gia nhaäp haøng nguõ nhöõng nöôùc coù thu nhaäp trung bình cuûa Vieät Nam.
Nhaèm khoâi phuïc söï oån ñònh vó moâ vaø ñeå giaûm soác cho neàn kinh teá Vieät Nam
tröôùc söï suy giaûm cuûa neàn kinh teá theá giôùi, ñöa Vieät Nam trôû laïi quyõ ñaïo phaùt trieån
beàn vöõng buoäc Chính phuû phaûi thöïc hieän moät loaït nhöõng ñieàu chænh vó moâ ñoàng boä.
Cuï theå chính phuû caàn kieàm cheá laïm phaùt, giaûm thaâm huït ngaân saùch vaø thöông maïi,
giaûm toác ñoä taêng tröôûng cung tieàn vaø tín duïng thoâng qua moät taäp hôïp caùc chính saùch
ñöôïc phoái hôïp moät caùch nhaát quaùn vaø nhòp nhaøng. Chính phuû caàn xì hôi bong boùng
baát ñoäng saûn töø töø ñeå traùnh söï ñoå vôõ ñoät ngoät cuûa thò tröôøng, ñieàu maø neáu xaûy ra seõ
gaây naùo loaïn khu vöïc taøi chính vôùi nguy cô taùc ñoäng lan toûa tôùi neàn kinh teá thöïc (töùc
laø hoaït ñoäng saûn xuaát – kinh doanh haøng hoùa vaø dòch vuï).
2.3.2.2. Muïc tieâu cuûa chính saùch
Roõ raøng Ngaân haøng trung öông coù theå ñieàu chænh ñeán vieäc cung öùng tieàn ñeå
taùc ñoäng ñeán toång caàu vaø do ñoù taùc ñoäng moät caùch tieàm taøng ñeán möùc taêng tröôûng
GDP thöïc, möùc thaát nghieäp vaø möùc taêng cuûa giaù caû. Do ñoù, Ngaân haøng trung öông
coù theå duøng chính saùch tieàn teä ñeå ngaên chaën söï bieán ñoäng cuûa neàn kinh teá trong moät
chu kyø kinh teá.
Lyù thuyeát laø vaäy, nhöng treân thöïc teá coù raát nhieàu khoù khaên tieàm taøng ñoái vôùi
vieäc thöïc hieän caùc chính saùch tieàn teä. Nhö chuùng ta ñaõ thaáy, cung öùng tieàn bao goàm
caû caùc khoaûn tieàn göûi ngaân haøng, maø noù ñöôïc quyeát ñònh moät phaàn bôûi hoaït ñoäng
cuûa Ngaân haøng trung öông, moät phaàn do quyeát ñònh cuûa caùc hoä gia ñình, doanh
nghieäp vaø caùc ngaân haøng thöông maïi. Do ñoù, söï thay ñoåi trong cung öùng tieàn coù theå
khoâng chính xaùc nhö NHTW mong muoán.
Coù moät ñoä treã trong vieäc thöïc thi chính saùch tieàn teä, ñieàu naøy coù nghóa laø coù
theå maát ñeán 18 thaùng ñeå aùp duïng ñöôïc chính saùch tieàn teä cho toaøn boä neàn kinh teá -
ñieàu naøy coù theå laø quaù treã. Maët khaùc, chính saùch tieàn teä seõ taùc ñoäng ñeán giaù caû vaø
ñieàu naøy coù theå coù taùc ñoäng caûn trôû ñeán chính saùch tieàn teä.
2.3.2.3. Taùc ñoäng cuûa chính saùch tieàn teä ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng BÑS
Töø khi Vieät Nam tieán haønh ñoåi môùi toaøn dieän neàn kinh teá (naêm 1986), taàm
quan troïng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø taøi chính töøng böôùc ñöôïc khaúng ñònh. Tôùi
naêm 2000, moät theå thöùc môùi ôû möùc tinh vi cao ñoä cuûa thò tröôøng voán Vieät Nam ra
ñôøi : Thò tröôøng chöùng khoaùn (TTCK), nôi caùc taøi saûn taøi chính laø coå phaàn doanh
nghieäp ñöôïc trao ñoåi. Söï hình thaønh moät theå cheá taøi chính môùi seõ taïo cho nhaø ñaàu tö
nhieàu cô hoäi löïa choïn, toái ña hoùa lôïi nhuaän. Muïc ñích sau cuøng cuûa taát caû caùc nhaø
ñaàu tö laø tìm cơ hội tăng nhanh tỷ suất sinh lôïi cho ñoàng voán cuûa mình. Vì vaäy, hoï seõ
doàn phaàn lôùn taøi saûn cuûa mình vaøo nhöõng nôi coù tyû suaát sinh lôïi cao hôn so vôùi nôi
khaùc. Theo doõi dieãn bieán thò tröôøng trong thôøi gian 5 naêm trôû laïi ñaây, ta nhaän thaáy
coù moái quan heä chaët cheõ giöõa thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø thò tröôøng chöùng khoaùn, coù
söï dòch chuyeån luoàng voán maïnh meõ giöõa hai thò tröôøng.
Naêm 2007, neàn kinh teá Vieät Nam chöùng kieán moät laàn nöõa giaù baát ñoäng saûn
taêng leân nhanh choùng. Theo doøng thoâng tin ñaàu naêm veà hoaït ñoäng kinh doanh chöùng
khoaùn coù laõi cuûa nhieàu nhaø ñaàu tö vaøo cuoái naêm taøi chính 2006, moät phaàn laõi ñaùng
keå ñöôïc nhöõng nhaø buoân chöùng khoaùn Vieät Nam vaø khoâng loaïi tröø caû nhöõng ngöôøi
nöôùc ngoaøi nhaïy beùn chuyeån thaønh tieàn maët, roài ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn ñoâ thò. Sau
ñoù, khi TTCKVN khoâng theå quay trôû laïi möùc ñænh cao 1.173 ñieåm cuûa ngaøy 18-03-
2007 vaø lieân tuïc troài suït, xu höôùng ñaàu tö baát ñoäng saûn trôû neân roõ neùt, vôùi möùc giaù
ngaøy caøng cao hôn. Hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn raát nhoän nhòp, khoâng chæ
trong giôùi ñaàu tö – ñaàu cô – kinh doanh baát ñoäng saûn, maø caû caùc cô quan cung caáp
taøi chính nhö quyõ ñaàu tö, ngaân haøng thöông maïi vaø caùc doanh nghieäp coù thaëng döï
voán coå phaàn. Quùy I/2007 ghi nhaän möùc caàu baát ñoäng saûn taêng voït cuûa nhöõng nhaø
ñaàu tö thaéng lôïi treân thò tröôøng chöùng khoaùn. Giaù nhaø ñaát trong Quùy II/2007 taêng
choùng maët, taùc ñoäng taâm lyù theå hieän khaù roõ neùt trong haønh vi voäi vaõ tham gia thò
tröôøng baát ñoäng saûn. Nhöõng ngöôøi thöïc söï coù nhu caàu söû duïng coá gaéng tìm vaø sôû höõu
moùn baát ñoäng saûn phuø hôïp vôùi nguyeän voïng vaø khaû naêng taøi chính tröôùc khi giaù leo
thang. Moät nhoùm khaùc, chieám töø 50%-60% ngöôøi mua vaøo baát ñoäng saûn, nhanh
chaân thöïc hieän caùc giao dòch ñeå ñaàu cô, chôø giaù leân.
Söï suït giaûm cuûa thò tröôøng chöùng khoaùn töø sau thaùng 4/2007 phaàn naøo buoäc
nhaø ñaàu tö ñieàu chænh möùc kyø voïng lôïi nhuaän ñaàu tö vaø xem xeùt laïi tieàm löïc taøi
chính. Tôùi thôøi ñieåm cuoái naêm 2007, ñaàu naêm 2008, nhöõng keát quaû thaát voïng treân thò
tröôøng chöùng khoaùn caøng nhö coå vuõ cho nhieàu nhaø ñaàu tö chöùng khoaùn tìm ñeán baát
ñoäng saûn.
Theo doõi bieán ñoäng toång giaù trò giao dòch treân thò tröôøng chöùng khoaùn vaø toång voán
ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn qua caùc naêm chuùng ta seõ nhaän thaáy xu höôùng naøy.
Baûng 10 : Toång giaù trò giao dòch cuûa TTCK taïi TP.HCM Ñvt : tyû ñoàng
Naêm Quyù I Quyù II Quyù III Quyù IV Toång
2006 1.172.658 2.110.234 1.983.672 2.408.879 7.675.443
2007 129.567 81.494 69.851 131.190 412.102
2008 87.051 38.121 97.674 53.758 276.604
2009 28.927 183.639 276.621 341.193 830.380
Nguoàn : Sôû giao dòch chöùng khoaùn TP.HCM (HOSE)
Baûng 11 : Toång voán ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn taïi TP.HCM Ñvt : tyû ñoàng
Naêm 2006 Naêm 2007 Naêm 2008 Öôùc tính 2009
Voán ñaàu tö 868.700 1.085.300 1.136.400 1.363.600
Nguoàn : Cuïc thoáng keâ TP.HCM
Toång giaù trò giao dòch chöùng khoaùn naêm 2006 laø 7.675.443 trieäu ñoàng giaûm
maïnh vaøo naêm 2007 xuoáng coøn 412.102 trieäu ñoàng, naêm 2008 tieáp tuïc giaûm xuoáng
coøn 276.604 trieäu ñoàng. Trong khi ñoù voán ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn taêng daàn qua caùc
naêm, neáu naêm 2006 voán ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn laø 868.700 trieäu ñoàng thì ñeán naêm
2007 voán ñaàu tö taêng leân 1.085.300 trieäu ñoàng vaø tieáp tuïc taêng trong naêm 2008 vôùi
voán ñaàu tö laø 1.136.400 trieäu ñoàng. Roõ raøng coù söï dòch chuyeån voán töø thò tröôøng
chöùng khoaùn sang thò tröôøng baát ñoäng saûn. Khi keânh ñaàu tö treân thò tröôøng chöùng
khoaùn khoâng coøn haáp daãn nhaø ñaàu tö, hoï seõ tìm kieám nhöõng keânh ñaàu tö khaùc ñeå
baûo toaøn vaø phaùt trieån voán. Baát ñoäng saûn laø söï löïa choïn toát nhaát trong giai ñoaïn naøy.
Quan heä töông quan giöõa baát ñoäng saûn vaø chöùng khoaùn raát roõ raøng. Caùc taùc
ñoäng coù khi cuøng chieàu, luùc laïi ngöôïc chieàu; doøng voán löu thoâng qua laïi giöõa hai thò
tröôøng môùi, tieàm naêng naøy ñöôïc chöùng minh roõ raøng qua caùc soá lieäu treân.
Moät trong nhöõng nguyeân nhaân chính khieán thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån
maïnh meõ trong thôøi gian naøy coøn phaûi keå ñeán tính ña daïng cuûa caùc saûn phaåm tín
duïng vaø tyû troïng taêng leân cuûa dö nôï baát ñoäng saûn taïi ngaân haøng thöông maïi. Caùc
ngaân haøng thöông maïi roõ raøng khoâng theå boû qua thò tröôøng quaù tieàm naêng naøy. Ngay
trong naêm 2007, nhieàu chöông trình tín duïng baát ñoäng saûn haáp daãn ñöôïc giôùi thieäu
taïi Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank … Trong giai ñoaïn 2003 – 2007
duø laø thôøi kyø ñoùng baêng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn nhöng tín duïng baát ñoäng saûn
vaãn tieáp tuïc taêng. Theo coâng boá cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc, dö nôï cho vay baát ñoäng
saûn trong giai ñoaïn 2003 – 2005 lieân tuïc taêng vôùi toác ñoä bình quaân khoaûng
33%/naêm. Tyû troïng dö nôï cho vay baát ñoäng saûn trong toång dö nôï neàn kinh teá taêng töø
khoaûng 8% cuoái naêm 2003 leân khoaûng 11% cuoái naêm 2007. Tính ñeán 31/12/2007
toång dö nôï tín duïng cuûa caùc ngaân haøng taïi TP.HCM taêng ñeán 63% so vôùi cuøng kyø
naêm tröôùc, dö nôï cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc ngaân haøng tính ñeán heát naêm 2007
ñaït 34.700 tyû ñoàng, chieám khoaûng 11% toång dö nôï cuûa toaøn heä thoáng. Trong ñoù, haàu
heát laø cho vay trung haïn chieám khoaûng 79%, dö nôï daøi haïn chieám 21%. Sau moät
thaùng keå töø khi baát ñoäng saûn taùi taêng giaù, haàu heát caùc ngaân haøng, nhaát laø khoái coå
phaàn ñaõ nhanh choùng bôm tieàn cho khaùch haøng thoâng qua nhieàu saûn phaåm cho vay
mua nhaø, ñaát traû goùp. Ñieàu ñaùng chuù yù laø caùc ngaân haøng ñaõ naâng giaù trò khoaûn vay,
thôøi gian traû nôï leân cao hôn nhieàu so vôùi tröôùc. Trong khi, laõi suaát cho vay ñoái vôùi
loaïi hình tín duïng naøy laïi ñöôïc ñieàu chænh giaûm so vôùi tröôùc ñaây.
Caùc ngaân haøng lieân tuïc ñöa ra caùc chính saùch öu ñaõi ñeå ñaåy maïnh cho vay baát
ñoäng saûn : Naêm 2007, Techcombank chính thöùc coâng boá taøi trôï khaùch haøng vay tieàn
mua saûn phaåm Sky Garden 3, ñoàng thôøi cung caáp goùi dòch vuï tieän ích veà nhaø ôû,
trang thieát bò gia ñình, oâtoâ. Ñoái vôùi caùc khaùch haøng mua saûn phaåm Sky Garden 3,
Techcombank öu ñaõi thôøi haïn cho vay toái ña laø 20 naêm, thay vì chæ coù 10 naêm nhö
tröôùc. Tyû leä voán vay toái ña cho 80%. Phöông thöùc thanh toaùn goác, laõi seõ ñöôïc
Techcombank döïa treân cô sôû coù tính ñeán vieäc thu nhaäp seõ coù xu höôùng taêng leân theo
thôøi gian vaø khaû naêng traû nôï cuûa khaùch haøng. Ngoaøi laõi, khaùch haøng chæ thanh toaùn
15% voán goác trong ¼ thôøi gian ñaàu, 25%, 30% vaø 30% chia ñeàu cho thôøi gian coøn
laïi. Taøi saûn ñaûm baûo chính laø ngoâi nhaø ñaõ vaø ñònh mua cuûa khaùch haøng. Navibank,
Westernbank, HDBank … cho vay ñeán 100% giaù trò caên nhaø trong 20 – 30 naêm neáu
ngöôøi vay coù taøi saûn theá chaáp khaùc ngoaøi caên hoä döï tính mua. Ngaân haøng Phöông
Ñoâng cho vay mua nhaø ôû, neàn nhaø vôùi möùc vay khoâng quaù 70% trò giaù caên nhaø ñaõ
thoûa thuaän mua baùn, khoâng vöôït quaù 70% trò giaù nhaø mua duøng laøm taøi saûn theá chaáp,
khoâng vöôït quaù 80% trò giaù baát ñoäng saûn khaùc duøng laøm theá chaáp hay baûo laõnh,
khoâng quaù 80% trò giaù chöùng töø coù giaù duøng ñeå caàm coá ñaûm baûo khoaûn vay.
Caùc chöông trình tín duïng baát ñoäng saûn naøy coù chung moät soá ñaëc ñieåm nhö
baát ñoäng saûn hình thaønh töø nguoàn tín duïng ñi vay ñöôïc söû duïng laøm taøi saûn theá chaáp;
thôøi haïn cho vay 10 – 15 naêm, caù bieät coù khoaûn vay tôùi 30 naêm; laõi suaát ñöôïc ñieàu
chænh theo töøng kyø ngaén haïn, thöôøng laø 3 thaùng; möùc laõi suaát ñöôïc aùp duïng thoáng
nhaát cho caùc khaùch haøng theo qui ñònh cuûa moãi ngaân haøng.
Maët khaùc, nhaèm kích thích neàn kinh teá phaùt trieån, taïo nguoàn voán doài daøo cho
caùc hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng, naêm 2007 Chính phuû taêng cung tieàn, ñoàng loaït caùc
ngaân haøng giaûm laõi suaát cho vay (ñaëc bieät cho vay baát ñoäng saûn khoaûng
1,2%/thaùng). Ngaân haøng nhaø nöôùc Vieät Nam tieáp tuïc chuyeån maïnh töø caùc coâng cuï
tröïc tieáp sang söû duïng haøng loaït caùc coâng cuï giaùn tieáp cuûa chính saùch tieàn teä nhö :
cô cheá laõi suaát thoûa thuaän ñoàng Vieät Nam; cô cheá töï do hoùa laõi suaát ngoaïi teä; tieáp
tuïc coâng boá laõi suaát cô baûn, laõi suaát taùi caáp voán, laõi suaát chieát khaáu linh hoaït; coâng
cuï döï tröõ baét buoäc vaø ñieàu haønh tyû giaù. Tình hình ñoù coù taùc ñoäng tích cöïc vaøo dieãn
bieán laõi suaát vaø tyû giaù treân thò tröôøng, chu chuyeån voán qua heä thoáng ngaân haøng vaø
ñaàu tö voán trong neàn kinh teá.
Ñænh ñieåm cuûa cuoäc khuûng hoaûng tín duïng baát ñoäng saûn vaøo thaùng 9/2008
laøm phaù saûn haøng loaït ngaân haøng lôùn taïi Myõ aûnh höôûng neàn kinh teá toaøn caàu, ñoàng
thôøi taùc ñoäng maïnh meõ ñeán chính saùch tieàn teä cuûa caùc nöôùc noùi chung vaø Vieät Nam
noùi rieâng. Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam thöïc hieän chính saùch thaët chaët tieàn teä;
buoäc caùc ngaân haøng thöông maïi khoâng ñöôïc pheùp caáp tín duïng baát ñoäng saûn vöôït
möùc 30% toång dö nôï; huùt moät löôïng lôùn tieàn ñang löu thoâng treân thò tröôøng; linh
hoaït trong vieäc ñieàu chænh laõi suaát; thöïc hieän caùc goùi kích caàu cho neàn kinh teá; … Ñeå
haïn cheá laïm phaùt vaø laøm xì hôi bong boùng baát ñoäng saûn Ngaân haøng Nhaø nöôùc taêng
laõi suaát cô baûn, taêng tyû leä döï tröõ baét buoäc vaø quan troïng nhaát laø bieän phaùp phaùt haønh
tín phieáu huùt 20.300 tyû ñoàng khoûi löu thoâng. Vieäc ruùt moät löôïng lôùn tieàn ñang löu
thoâng ngoaøi thò tröôøng khieán cho cung tieàn cuûa caùc ngaân haøng thöông maïi gaëp nhieàu
khoù khaên. Vì theá nhieàu ngaân haøng thöông maïi ñaõ khoâng cho vay môùi, thaäm chí
ngöng giaûi ngaân vôùi caùc hôïp ñoàng ñaõ kyù. Tính ñeán cuoái quyù III naêm 2008, dö nôï cho
vay baát ñoäng saûn taïi TP.HCM ñaõ giaûm khoaûng 4.000 tyû ñoàng so vôùi vôùi cuoái quyù I,
nhieàu ngaân haøng ngöøng cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn. Trong voøng 6 thaùng ñaàu naêm
2008 Ngaân haøng Nhaø nöôùc ñaõ ñieàu chænh laõi suaát cô baûn 3 laàn töø 8.25% leân
14%/naêm, ñieàu naøy ñaåy laõi suaát cho vay cuûa caùc ngaân haøng thöông maïi leân ñeán
21%/naêm. Gaùnh naëng laõi suaát cho caùc chuû ñaàu tö gaây ruûi ro cho ngaân haøng, tình
traïng nôï xaáu cuûa caùc ngaân haøng thöông maïi taïi TP.HCM taêng leân nhanh choùng.
Trong naêm 2008 coù 151 döï aùn ôû TP.HCM coù nhu caàu vay voán vaø ñöôïc caùc ngaân
haøng cam keát cho vay 14.388 tyû ñoàng. Ñeán heát naêm 2008 caùc döï aùn ñaõ giaûi ngaân
ñöôïc hôn 10.000 tyû ñoàng, hieän coøn khoaûng 4.000 tyû ñoàng chöa giaûi ngaân, trong ñoù
coù 56 döï aùn ñaõ giaûi ngaân heát voán vay, 95 döï aùn ñang giaûi ngaân xong trong soá ñoù coù
57 döï aùn coù möùc cho vay theâm döôùi 10 tyû ñoàng.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian naøy laø moät böùc tranh vôùi gam maøu
xaùm vaø tình hình naøy keùo daøi heát naêm 2009, nhöõng thaùng ñaàu naêm 2010. Vì phaàn
lôùn nguoàn voán ñaàu tö vaø kinh doanh baát ñoäng saûn töø vay ngaân haøng, nhöng hieän nay
haàu heát ngaân haøng ñaõ ñaït taêng tröôûng tín duïng baát ñoäng saûn ôû ngöôõng 30% theo ñònh
höôùng cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc, coäng vôùi laõi suaát vay 21%/naêm, trong khi laõi suaát
huy ñoäng voán dao ñoäng ôû möùc 18%/naêm, neáu tieáp tuïc cho vay thì ngaân haøng seõ
khoâng coù laõi, ñoù laø chöa keå ruûi ro veà taøi saûn baûo ñaûm laø baát ñoäng saûn ñang giaûm giaù
khaù maïnh ôû nhieàu khu vöïc.
Ñoái vôùi nhaø ñaàu tö “löôùt soùng” baèng nguoàn voán vay ngaân haøng, vieäc baùn baát
ñoäng saûn traû nôï gaëp raát nhieàu khoù khaên. Coøn ngaân haøng lôõ cho vay cuõng gaëp khoù
khaên töông töï trong vieäc thu hoài voán. Nguy cô phaûi xöû lyù taøi saûn ñeå thu hoài nôï raát
cao. Vieäc xöû lyù nôï quaù haïn maát nhieàu thôøi gian. Thuû tuïc sieát nôï ñoái vôùi taøi saûn theá
chaáp baát ñoäng saûn cuõng raát phöùc taïp.
Theo soá lieäu baùo caùo, cô caáu cho vay baát ñoäng saûn taïi TP.HCM taäp trung chuû
yeáu vaøo caùc nhoùm ñoái töôïng cô sôû haï taàng phuïc vuï saûn xuaát kinh doanh 5.647 tyû
ñoàng; khu coâng nghieäp – khu cheá xuaát 1.380 tyû ñoàng; ñoâ thò môùi 6.093 tyû ñoàng; cao
oác cho thueâ 5.773 tyû ñoàng; trung taâm thöông maïi 2.439 tyû ñoàng; xaây döïng vaø söûa
chöõa nhaø ôû cuûa ngöôøi daân 18.000 tyû ñoàng; xaây döïng vaø söûa chöõa nhaø ñeå baùn 9.587
tyû ñoàng; theá chaáp quyeàn söû duïng ñaát 5.571 tyû ñoàng; kinh doanh baát ñoäng saûn khaùc laø
6.237 tyû ñoàng … Theo Thoáng ñoác Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam, trong soá nhöõng
nhoùm baát ñoäng saûn maø ngaân haøng cho vay, nôï xaáu vaãn chöa ñaùng quan ngaïi. Caùc
khoaûn vay vaãn naèm trong taàm kieåm soaùt cuûa caùc ngaân haøng.
Trong giai ñoaïn ngaân haøng sieát chaët cho vay baát ñoäng saûn, haøng loaït doanh
nghieäp coá tìm kieám nhöõng nguoàn voán khaùc vaø phaùt haønh traùi phieáu ñöôïc xem laø toái
öu nhaát. Tuy nhieân, keøm theo ñoù laø nhöõng yeâu caàu khaét khe hôn veà döï aùn, chaúng
haïn nhö doanh nghieäp huy ñoäng voán baèng hình thöùc naøy phaûi coù thöông hieäu, coù döï
aùn khaû thi keøm theo, coù toå chöùc tín duïng uy tín “ñôõ löng”.
Maët khaùc, traùi phieáu baát ñoäng saûn ruûi ro hôn traùi phieáu ngaân haøng vaø nieàm tin
cuûa nhaø ñaàu tö phuï thuoäc vaøo tieán ñoä khaû thi cuûa döï aùn baát ñoäng saûn. Nhaø ñaàu tö
hieän nay ñaõ bình tónh vaø coù kinh nghieäm hôn vôùi nhöõng döï aùn treân giaáy vaø nhöõng döï
aùn thöïc söï ñöôïc trieån khai.
Muïc ñích chính cuûa nhöõng nhaø ñaàu tö vaøo traùi phieáu baát ñoäng saûn vaãn laø
nhöõng öu tieân cho traùi chuû khi mua baát ñoäng saûn cuûa döï aùn. Thoâng thöôøng trong giai
ñoaïn naøy, traùi phieáu baát ñoäng saûn phaùt haønh thöôøng coù hai löïa choïn cho traùi chuû khi
tôùi thôøi ñieåm ñaùo haïn. Moät laø, neáu thò tröôøng khoâng thuaän lôïi thì nhaø ñaàu tö coù theå
nhaän tieàn maët vaø khoaûn laõi suaát töông öùng; hai laø, khi baát ñoäng saûn taêng giaù, roõ raøng
quyeàn mua caên hoä laø khoaûn ñaàu tö coù lôøi cho traùi chuû.
Trong giai ñoaïn naøy, traùi phieáu baát ñoäng saûn phaùt haønh vaãn coøn bò raøng buoäc
yeáu toá phaùp lyù, ñieàu kieän phaùt haønh traùi phieáu khaù khaét khe daãn ñeán keânh huy ñoäng
voán naøy chuû yeáu laø saân chôi cho nhöõng doanh nghieäp Nhaø nöôùc lôùn, coâng ty coå phaàn
coù voán ñieàu leä lôùn. Doanh nghieäp phaùt haønh phaûi coù phöông aùn ñaûm baûo lôïi ích chaén
chaén vaø haáp daãn cho ngöôøi mua traùi phieáu. Beân caïnh ñoù, doanh nghieäp caàn chuù yù
ñònh giaù laõi suaát nhaèm ñaûm baûo traàn laõi suaát khoâng bò khoáng cheá quaù thaáp aûnh
höôûng ñeán quyeàn lôïi cuûa nhaø ñaàu tö.
Ñeán thaùng 3/2010, luoàng voán tín duïng cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ñöôïc thaùo
gôõ khi Ngaân haøng Nhaø nöôùc ra chæ thò cho caùc ngaân haøng phaûi nhanh choùng haï laõi
suaát cho vay, thò tröôøng baát ñoäng saûn baét ñaàu môùi coù giao dòch trôû laïi (tuy nhieân,
nhöõng ñieàu kieän môùi ñeå ñöôïc caáp tín duïng baát ñoäng saûn khoâng phaûi chuû ñaàu tö naøo
cuõng tieáp caän ñöôïc; neân thöïc teá ñeán giai ñoaïn naøy thò tröôøng baát ñoäng saûn chæ giao
dòch thaønh coâng moät vaøi döï aùn).
Ngaøy 8/8/2010 Nghò ñònh 71/2010/NÑ-CP cuûa Chính phuû ban haønh ngaøy
23/6/2010 quy ñònh chi tieát vaø höôùng daãn thi haønh Luaät Nhaø ôû ñaõ chính thöùc coù hieäu
löïc vaø thay theá hoaøn toaøn Nghò ñònh 90 ñöôïc ban haønh tröôùc ñoù. Trong tình hình thò
tröôøng baát ñoäng saûn ñang aûm ñaïm thì vieäc trieån khai thöïc hieän Nghò ñònh 71 laø moät
tín hieäu toát cho thò tröôøng maø theo ñaùnh giaù, veà cô baûn, ñaõ thaùo gôõ nhieàu khuùc maéc,
taïo nhieàu thuaän lôïi cho caùc nhaø ñaàu tö baát ñoäng saûn.
- Thöù nhaát, Nghò ñònh 71 giuùp ñôn giaûn hoùa caùc thuû tuïc haønh chính. Cô quan
quaûn lyù Nhaø nöôùc seõ khoâng tham gia duyeät döï aùn, neáu döï aùn ñoù khoâng söû duïng
nguoàn voán ngaân saùch nhaø nöôùc, maø tuøy vaøo quy moâ döï aùn, UBND caùc caáp seõ chaáp
thuaän ñaàu tö. Cuï theå, döï aùn coù quy moâ döôùi 500 caên (bao goàm bieät thöï, nhaø phoá, caên
hoä chung cö) seõ do UBND quaän, huyeän chaáp thuaän ñaàu tö; döï aùn töø 500 caên ñeán
2.499 caên seõ do UBND tænh, thaønh phoá tröïc thuoäc Trung öông chaáp thuaän ñaàu tö; döï
aùn coù quy moâ töø 2.500 caên trôû leân seõ do Chính phuû chaáp thuaän ñaàu tö.
- Thöù hai, Nghò ñònh 71 taïo thuaän lôïi hôn cho chuû ñaàu tö caáp 1. Vôùi vieäc quy
ñònh chi tieát veà naêm hình thöùc huy ñoäng voán cho chuû ñaàu tö caáp 1 vaø boán hình thöùc
huy ñoäng voán cho chuû ñaàu tö caáp 2 thì Nghò ñònh 71 ñöôïc ñaùnh giaù laø thoâng thoaùng
vaø cuï theå hôn so vôùi NÑ 90.
Tröôùc heát, vieäc huy ñoäng voán cho döï aùn nhaø ôû baèng caùch phaùt haønh traùi phieáu
töøng gaây nhieàu yù kieán tranh luaän, nay ñaõ ñöôïc coâng nhaän keøm theo caùc yeâu caàu haïn
cheá quyeàn öu tieân veà nhaø ôû ñoái vôùi ngöôøi mua traùi phieáu. Nghò ñònh 71 cuõng cho
pheùp chuû ñaàu tö caáp 1 ñöôïc huy ñoäng voán cuûa chuû ñaàu tö caáp 2 ngay sau khi giaûi
phoùng xong maët baèng vaø khôûi coâng xaây döïng. Quy ñònh naøy seõ taïo ñieàu kieän cho
chuû ñaàu tö caáp 1 khôi thoâng nguoàn voán goùp cuûa ñoái taùc ngay trong giai ñoaïn ñaàu
tieân thi coâng haï taàng kyõ thuaät döï aùn.
Beân caïnh nhöõng yeáu toá côûi môû hôn thì Nghò ñònh 71 cuõng keøm theo nhöõng
raøng buoäc mang tính “sieát chaët”. Chaúng haïn, ñoái vôùi hình thöùc huy ñoäng voán thöù 3
“kyù hôïp ñoàng, vaên baûn goùp voán hoaëc hôïp ñoàng, vaên baûn hôïp taùc ñaàu tö vôùi toå chöùc
caù nhaân” vaø thöù 4 “kyù hôïp ñoàng hôïp taùc kinh doanh vôùi doanh nghieäp coù chöùc naêng
kinh doanh baát ñoäng saûn”, maø trong hôïp ñoàng coù thoûa thuaän phaân chia saûn phaåm
nhaø ôû thì chuû ñaàu tö chæ ñöôïc phaân chia toái ña 20% soá löôïng nhaø ôû trong döï aùn vaø
khoâng phaûi thoâng qua saøn giao dòch baát ñoäng saûn. Quy ñònh naøy seõ coù taùc ñoäng vöøa
tieâu cöïc, vöøa tích cöïc. Taùc ñoäng tieâu cöïc cuûa noù laø moät soá löôïng nhaø ôû ñöôïc giao
dòch khoâng qua saøn laø moät böôùc thuït luøi trong noã löïc minh baïch hoùa thò tröôøng baát
ñoäng saûn. Tuy nhieân, maët tích cöïc cuûa quy ñònh naøy ñoù laø böôùc thaùo gôõ ñaùng ghi
nhaän cho söï beá taéc laâu nay cuûa doanh nghieäp ñòa oác trong vieäc phaûi huy ñoäng moät
löôïng voán quaù lôùn ñeå phaùt trieån döï aùn.
Ngoaøi ra, ñeå haïn cheá vieäc mua baùn loøng voøng trong phaïm vi soá nhaø ñöôïc
phaân chia, NÑ 71 khoâng cho pheùp caùc beân ñöôïc phaân chia nhaø ôû chuyeån nhöôïng
quyeàn ñöôïc phaân chia nhaø ôû cho ñeán khi döï aùn ñöôïc xaây döïng xong phaàn moùng vaø
caùc hôïp ñoàng goùp voán, hôïp ñoàng hôïp taùc ñöôïc chuyeån sang hôïp ñoàng mua baùn nhaø
ôû.
Keát quaû khaûo saùt treân 105 maãu khi ñöôïc hoûi, ñaàu tö baát ñoäng saûn chòu taùc ñoäng cuûa
chính saùch taøi chính, tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc veà baát ñoäng saûn thì chæ coù 1% yù kieán
khoâng ñoàng yù, 33% yù kieán trung laäp, 56% ñoàng yù vôùi möùc ñoä vöøa phaûi vaø 10% hoaøn
toaøn ñoàng yù.
Hieän taïi, neàn kinh teá Vieät Nam chöa thöïc söï ñaït ñöôïc tình traïng taêng tröôûng
cao vaø oån ñònh, khaû naêng taùi laïm phaùt vaãn laø moät nguy cô. Vì vaäy, khaû naêng thieáu
voán vaãn laø moät caên beänh cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn chöa ñöôïc giaûi quyeát. Thò
tröôøng baát ñoäng saûn vaãn tieáp tuïc trong tình traïng chöa tìm ñöôïc nguoàn voán oån ñònh
vaø khaû naêng rôi vaøo caûnh noùng laïnh thaát thöôøng, cuïc boä, töùc thôøi tuøy theo khaû naêng
tieáp caän tôùi nguoàn voán.
2.3.3. Nhaân toá phaùp lyù quyeàn sôû höõu
2.3.3.1. Tính phaùp lyù quyeàn sôû höõu taøi saûn laø baát ñoäng saûn
a. Soå ñoû – Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát :
Quyeàn taøi saûn noùi chung vaø vôùi ñaát ñai noùi rieâng ñöôïc hình thaønh baèng caùc
con ñöôøng nhö khai khaån, thöøa keá, mua baùn … Soå ñoû laø saûn phaåm cuûa thuû tuïc haønh
chính, noù khoâng taïo ra quyeàn taøi saûn maø chæ laø söï ghi nhaän cuûa Nhaø nöôùc ñeå baûo hoä
ngöôøi coù quyeàn söû duïng noù. Noù laø moät trong nhöõng baèng chöùng cuûa quyeàn taøi saûn.
b. Soå hoàng – Giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû
Ngaøy 01/07/2006, Luaät nhaø ôû coù hieäu löïc thi haønh, trong ñoù noäi dung ñöôïc
chuù yù nhaát laø thuû tuïc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø. Treân giaáy seõ theå hieän
caùc thoâng tin nhö hieän traïng nhaø ôû (dieän tích, taàng cao, keát caáu chính), dieän tích thöûa
ñaát, teân cuûa chuû sôû höõu. Theo quy ñònh, hoà sô xin caáp vaø maãu giaáy chöùng nhaän ñeàu
do Boä Xaây döïng ban haønh ñeå aùp duïng thoáng nhaát trong caû nöôùc.
Trong khi Luaät ñaát ñai qui ñònh vieäc caáp soå ñoû laø baét buoäc vì ñoù laø vieäc Nhaø
nöôùc phaûi xaùc ñònh ranh giôùi thöûa ñaát, ngöôøi söû duïng ñaát ñöôïc thöïc hieän caùc quyeàn
trong ranh giôùi ñoù thì Luaät nhaø ôû noùi raèng vieäc ñaêng kyù ñeå caáp soå hoàng laø khoâng baét
buoäc.
c. Nhöõng giaáy tôø khaùc
Caùc giaáy tôø veà ñaát nhö giaáy pheùp mua baùn, quyeát ñònh giao ñaát cuûa quaän,
huyeän tröôùc khi coù Luaät Ñaát ñai hay caùc tôø ñoaïn maõi, baèng khoaùn ñieàn thoå, vaên töï
ñoaïn maõi baát ñoäng saûn, vaên töï mua baùn, chuyeån dòch quyeàn sôû höõu nhaø ôû do chính
quyeàn cheá ñoä cuõ thò thöïc hoaëc chöùng nhaän, ñaõ tröôùc baï … taïm goïi laø giaáy traéng. Theo
caùc ñieàu khoaûn 1, 2, 5 Ñieàu 50 Luaät Ñaát ñai “giaáy traéng “ cuõng ñöôïc höôûng quyeàn
giao dòch töông töï vôùi thôøi gian giao dòch chaäm nhaát ñeán heát ngaøy 31/12/2010 (thôøi
haïn Quoác hoäi quy ñònh hoaøn thaønh cô baûn vieäc caáp giaáy chöùng nhaän QSDÑ treân
toaøn quoác theo Nghị quyeát 07/2007).
2.3.3.2. Taùc ñoäng cuûa yeáu toá phaùp lyù quyeàn sôû höõu ñeán ñaàu tö BÑS
Hoaït ñoäng ñaêng kyù baát ñoäng saûn coù vai troø vaø yù nghóa quan troïng trong vieäc
coâng khai vaø minh baïch tình traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn, trong ñoù quan troïng
nhaát laø vaán ñeà quyeàn sôû höõu vaø quyeàn söû duïng baát ñoäng saûn, giuùp cho caù nhaân, toå
chöùc coù nguoàn thoâng tin caàn thieát ñeå xem xeùt, quyeát ñònh tröôùc khi tieán haønh caùc
giao dòch veà baát ñoäng saûn, goùp phaàn ñaûm baûo an toaøn phaùp lyù cho caùc beân, ñoàng
thôøi thuùc ñaåy söï phaùt trieån laønh maïnh vaø beàn vöõng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Thoâng qua ñaêng kyù baát ñoäng saûn, moät maët Nhaø nöôùc coâng nhaän quyeàn sôû
höõu, quyeàn söû duïng cuûa caù nhaân, toå chöùc ñoái vôùi baát ñoäng saûn. Maët khaùc, Nhaø nöôùc
thöïc hieän chöùc naêng quaûn lyù ñoái vôùi loaïi hình taøi saûn coù giaù trò lôùn veà kinh teá, quy
moâ vaø tính chaát laø baát ñoäng saûn. Vôùi vai troø vaø yù nghóa quan troïng nhö vaäy, vieäc toå
chöùc toát hoaït ñoäng ñaêng kyù baát ñoäng saûn seõ goùp phaàn phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng
saûn – moät trong caùc muïc tieâu chieán löôïc phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi cuûa nöôùc ta ñeán
naêm 2020.
Nhaän thöùc ñöôïc taàm quan troïng cuûa vieäc ñaêng kyù baát ñoäng saûn, trong nhöõng
naêm vöøa qua Nhaø nöôùc ñaõ coù nhieàu noã löïc trong vieäc xaây döïng vaø hoaøn thieän phaùp
luaät veà ñaêng kyù baát ñoäng saûn nhaèm taïo haønh lang phaùp lyù cho vieäc thöïc hieän ñaêng
kyù baát ñoäng saûn. Treân cô sôû ñoù, hoaït ñoäng ñaêng kyù baát ñoäng saûn cuõng töøng böôùc
ñöôïc trieån khai roäng raõi treân phaïm vi caû nöôùc, goùp phaàn quan troïng vaøo vieäc quaûn lyù
Nhaø nöôùc ñoái vôùi baát ñoäng saûn vaø giao dòch veà baát ñoäng saûn, ñoàng thôøi ñaùp öùng nhu
caàu cuûa ngöôøi daân caàn ñöôïc Nhaø nöôùc coâng nhaän vaø baûo hoä quyeàn sôû höõu, quyeàn söû
duïng baát ñoäng saûn. Veà phía caùc beân lieân quan nhö nhaø ñaàu tö, ngaân haøng … thì vieäc
ñaêng kyù baát ñoäng saûn taïo ra söï an toaøn veà maët phaùp lyù khi thieát laäp giao dòch baèng
baát ñoäng saûn thoâng qua vieäc xaùc ñònh chính xaùc chuû theå quyeàn cuõng nhö tình traïng
quyeàn toàn taïi töø tröôùc ñoái vôùi baát ñoäng saûn.
Nhö vaäy, hoaït ñoäng ñaêng kyù baát ñoäng saûn ñaõ cho thaáy vai troø vaø yù nghóa quan
troïng cuûa noù trong vieäc thuùc ñaåy söï phaùt trieån laønh maïnh vaø beàn vöõng cuûa thò tröôøng
baát ñoäng saûn. Bôûi leõ, laø nôi dieãn ra caùc hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn bao goàm
caùc hoaït ñoäng ñaàu tö taïo laäp baát ñoäng saûn ñeán caùc hoaït ñoäng giao dòch nhö mua baùn,
chuyeån nhöôïng, cho thueâ, theá chaáp,… cuøng caùc dòch vuï hoã trôï nhö moâi giôùi, ñònh giaù,
tö vaán, quaûn lyù söû duïng baát ñoäng saûn, thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ khoâng theå vaän haønh
moät caùch bình thöôøng trong ñieàu kieän thoâng tin veà baát ñoäng saûn thieáu tính minh
baïch vaø chính thoáng. Vì vaäy, ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaït ñoäng hieäu quaû, ñoøi hoûi
thoâng tin veà baát ñoäng saûn phaûi ñöôïc cung caáp ñaày ñuû, kòp thôøi, khaùch quan vaø ñuùng
phaùp luaät. Thöïc teá cho thaáy, ñieàu naøy chæ coù theå hieän thöïc hoùa trong ñieàu kieän heä
thoáng ñaêng kyù baát ñoäng saûn ñöôïc thieát laäp. Vôùi yù nghóa ñoù, ñaêng kyù baát ñoäng saûn
ñöôïc xem laø giaûi phaùp quan troïng ñaûm baûo cho nhu caàu coâng khai vaø minh baïch hoùa
thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Tuy nhieân, moät thöïc teá caàn phaûi ñöôïc thöøa nhaän raèng, heä thoáng ñaêng kyù baát
ñoäng saûn cuûa nöôùc ta vaãn ñang vaän haønh trong quaù trình ñoåi môùi tö duy quaûn lyù.
Thöïc teá cho thaáy, daáu aán cuûa tö duy quaûn lyù kinh teá keá hoaïch hoùa taäp trung vaãn coøn
theå hieän khaù ñaäm neùt trong nhaän thöùc veà vai troø vaø yù nghóa thöïc söï cuûa vieäc ñaêng kyù
baát ñoäng saûn.
Coâng taùc quaûn lyù baát ñoäng saûn ñang toàn taïi nhöõng caùch laøm khaùc nhau veà
vieäc ñaêng kyù, caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu taøi saûn gaén
lieàn vôùi ñaát, thöïc hieän ôû nhieàu cô quan khaùc nhau, vôùi nhöõng maãu giaáy khaùc nhau,
khoâng taïo neân moät heä thoáng ñaêng kyù baát ñoäng saûn thoáng nhaát, gaây ra nhieàu baát caäp.
Thöù nhaát, nhieàu loaïi taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát chöa coù quy trình ñaêng kyù vaø caáp
giaáy chöùng nhaän nhö nhaø maùy, khu coâng nghieäp, haï taàng kyõ thuaät ñang gaây böùc xuùc
cho caùc nhaø ñaàu tö. Vì hoï khoâng theå ñöa taøi saûn ñaõ ñaàu tö ñi theá chaáp ñeå vay voán
cuûa caùc toå chöùc tín duïng, nhaèm tieáp tuïc ñaàu tö.
Thöù hai, moät heä thoáng ñaêng kyù bò taùch thaønh nhieàu maûng seõ daãn ñeán choàng
cheùo vaø nhöõng khoaûng hôû cuûa heä thoáng, ñaêng kyù ñaát ñai laø baét buoäc, nhöng ñaêng kyù
ñaát ôû laïi khoâng baét buoäc, daãn ñeán söï thieáu minh baïch vaø thieáu coâng khai, khoù kieåm
soaùt ñöôïc tham nhuõng trong quaûn lyù.
Thöù ba, moät thöûa ñaát gaén vôùi taøi saûn coù theå coù hai giaáy chöùng nhaän hoaëc
nhieàu hôn, nhö chuû söû duïng ñaát khoâng ñoàng thôøi laø chuû sôû höõu nhaø, hoaëc thöûa ñaát
ñöôïc pheùp söû duïng vaøo nhieàu muïc ñích (thöûa ñaát coù nhaø ôû gaén lieàn vôùi ñaát noâng
nghieäp laø vöôøn ao nhöng khoâng taùch rieâng ñöôïc töøng loaïi ñaát; thöûa ñaát coù nhaø ôû gaén
lieàn vôùi ñaát saûn xuaát, kinh doanh phi noâng nghieäp, nhöng khoâng taùch rieâng ñöôïc
thaønh caùc thöûa phuï rieâng bieät). Ñaây laø ñieàu kieän taïo khoù khaên cho quaûn lyù vaø deã laøm
phaùt sinh caùc tranh chaáp daân söï khi chuyeån nhöôïng, mua baùn.
Thöù tö, nhieàu heä thoáng ñaêng kyù gaây neân laõng phí trong quaûn lyù. Ñoàng thôøi taïo
neân tính phöùc taïp cuûa phaùp luaät veà ñaêng kyù baát ñoäng saûn, ngöôøi daân khoù nhaän thöùc
nhöõng vieäc mình vieäc phaûi laøm vaø nhöõng vieäc neân laøm.
Nhöõng nguyeân nhaân ñaõ gaây khoù khaên ñoái vôùi hoaït ñoäng ngaân haøng lieân quan
tôùi caùc giao dòch phaùp lyù veà ñai ñai nhö : tình traïng phaùp lyù khoâng roõ raøng veà quyeàn
sôû höõu, quyeàn söû duïng ñaát ñai laøm haïn cheá phaàn lôùn soá löôïng ñaát hôïp phaùp coù theå
ñöa vaøo caùc giao dòch kinh teá; vieäc ñieàu phoái thöïc thi luaät phaùp giöõa caùc ban, ngaønh
vaø ñòa phöông khaùc nhau coøn khoâng thoáng nhaát; vieäc thöïc thi, xöû lyù caùc quyeát ñònh
phaùp lyù khoâng nghieâm minh vaø vì vaäy khoâng taïo ñöôïc söï ñaûm baûo thöïc thi phaùp
luaät, nhaát laø vôùi caùc ngaân haøng vôùi tö caùch laø chuû nôï.
Thöïc teá cuõng ñaõ cho thaáy raèng ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån laønh
maïnh vaø beàn vöõng, ñieàu kieän tieân quyeát laø nguoàn haøng hoùa – baát ñoäng saûn phaûi
phong phuù vaø coù khaû naêng löu thoâng, chuyeån ñoåi moät caùch coâng khai, thuaän tieän
treân thò tröôøng döôùi söï thöøa nhaän vaø baûo hoä cuûa phaùp luaät. Do ñoù, vaán ñeà quan troïng
ñaët ra ôû ñaây laø phaûi taïo laäp ñöôïc moät heä thoáng hoà sô phaùp lyù thoáng nhaát vaø duy nhaát
ñoái vôùi moïi loaïi baát ñoäng saûn vaø do moät cô quan quaûn lyù trong cô cheá tieáp caän thoâng
tin deã daøng vaø minh baïch nhaèm ñaùp öùng yeâu caàu hoaït ñoäng vaø phaùt trieån cuûa thò
tröôøng baát ñoäng saûn. Ñaây chính laø söï kyø voïng cuûa heä thoáng ñaêng kyù baát ñoäng saûn
nöôùc ta trong thôøi kyø “haäu” Luaät söûa ñoåi, boå sung moät soá ñieàu cuûa caùc luaät lieân quan
ñeán ñaàu tö xaây döïng cô baûn.
Ôû nöôùc ta, vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc trieån khai thöïc
hieän lieân tuïc töø naêm 1988 ñeán nay theo quy ñònh cuûa Luaät Ñaát ñai naêm 1987, naêm
1993 vaø naêm 2003. Tính ñeán ngaøy 31/12/2007, trong caû nöôùc ñaõ caáp ñöôïc khoaûng
25 trieäu giaáy chöùng nhaän cho caùc loaïi ñaát, trong ñoù ñaát noâng nghieäp ñaït 82,7%, ñaát
laâm nghieäp ñaït 65,2%, ñaát ôû ñoâ thò ñaït 65,2%, ñaát noâng thoân ñaït 80,2%, ñaát chuyeân
duøng ñaït 39%. So vôùi yeâu caàu ñaët ra thì tieán ñoä caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng
ñaát coøn quaù chaäm, nhaát laø ñaát ñoâ thò, ñaát chuyeân duøng vaø ñaát laâm nghieäp. Rieâng taïi
thaønh phoá Hoà Chí Minh theo Sôû Taøi Nguyeân vaø Moâi Tröôøng, tình hình caáp giaáy
chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát trong thôøi gian qua thöïc hieän coøn chaäm, tính ñeán nay
TP.HCM môùi chæ caáp ñöôïc 806.447 giaáy chöùng nhaän quyeàn söû ñaát, ñaït tyû leä 64,3%,
nhö vaäy TP.HCM coøn phaûi caáp 446.252 giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát töông
öùng tyû leä 35,7%. Taïi Thaùi Lan, chæ maát 5 thaùng ñeå caáp caùc thuû tuïc giaáy tôø, trong khi
ôû ta laø 2 ñeán 3 naêm ñeå döï aùn baét ñaàu chính thöùc khôûi ñoäng.
Luaät söûa ñoåi, boå sung moät soá ñieàu cuûa caùc luaät lieân quan ñeán ñaàu tö xaây döïng
cô baûn naêm 2009 (quy ñònh vieäc caáp giaáy hoàng môùi) tieáp tuïc thöøa nhaän giaù trò caùc
giaáy caáp theo quy ñònh cuõ vaø khoâng buoäc phai ñoåi sang soå hoàng môùi. Tröôøng hôïp
muoán caáp ñoåi thì ngöôøi daân khoâng phaûi toán leä phí. Tuy nhieân, luaät naøy laïi yeâu caàu
ngöôøi nhaän chuyeån nhöôïng nhaø ñaát phaûi xin caáp giaáy môùi. Neáu tröôùc ñaây chæ caàn
baûy ngaøy laø ñöôïc ñaêng boä thì nay ngöôøi mua nhaø ñaát phaûi maát töø moät ñeán boán, naêm
thaùng môùi coù giaáy hoàng. Roõ raøng ñieàu naøy taùc ñoäng maïnh meõ taâm lyù cuûa caùc nhaø
ñaàu tö, ngöôøi daân maát cô hoäi giao dòch nhaø ñaát do phaûi chôø ñôïi giaáy chuû quyeàn trong
moät thôøi gian quaù daøi. Daân thieät haïi, keùo theo thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng phaûi chòu
aûnh höôûng, nhöõng thieät haïi naøy roõ raøng khoâng deã thoáng keâ ñöôïc.
Theo khaûo saùt treân 105 maãu coù 96% ñoàng yù vôùi möùc ñoä cao cho raèng giaáy tôø
lieân quan ñeán tính phaùp lyù quyeàn sôû höõu baát ñoäng saûn laø yeáu toá quan troïng ñeå quyeát
ñònh mua baát ñoäng saûn ñoù, chæ 4% coøn laïi ñoàng yù vôùi möùc ñoä vöøa phaûi vaø khoâng coù yù
kieán khoâng ñoàng yù.
Cuõng theo keát quaû khaûo saùt taùc giaû thöïc hieän trong 105 maãu khaûo saùt lieân quan ñeán
tính phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn thì coù 39% hoaøn toaøn ñoàng yù khi cho raèng khung phaùp
lyù veà baát ñoäng saûn taùc ñoäng ñeán quyeát ñònh ñaàu tö baát ñoäng saûn, 54% ñoàng yù ôû möùc
ñoä vöøa phaûi, 6% yù kieán trung laäp, chæ 1% khoâng ñoàng yù.
Keát luaän chöông 2 : Qua phaân tích caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán tình hình ñaàu tö
baát ñoäng saûn trong thôøi gian vöøa qua taïi TP.HCM, coù theå thaáy raèng ñeå thò tröôøng
naøy phaùt trieån Nhaø nöôùc caàn coù nhöõng chính saùch hôïp lyù nhaèm caân ñoái cung – caàu
nhaát laø quan taâm ñeán nhu caàu veà nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp; haønh lang phaùp
lyù hoaït ñoäng moät caùch hieäu quaû, quy ñònh, höôùng daãn cuï theå, roõ raøng, giaûm thieåu caùc
thuû tuïc traùnh gaây khoù khaên cho chuû ñaàu tö. Quan troïng hôn caû, ñoù laø taäp trung vaøo
vieäc thuùc ñaåy hình thaønh caùc theå cheá taøi chính nhaèm taïo nguoàn voán cho thò tröôøng
naøy. Maëc duø coù nhöõng ñoùng goùp ñaùng keå cho neàn kinh teá vaø thu ngaân saùch Nhaø
nöôùc nhöng ñaây laø moät thò tröôøng coøn khaù môùi meû, mang tính töï phaùt vaø chöùa ñöïng
nhieàu baát oån. Nhaèm quaûn lyù vaø ñieàu tieát thò tröôøng naøy phaùt trieån laønh maïnh, Nhaø
nöôùc ñaõ thöïc hieän moät soá chính saùch nhöng quaù trình vaän haønh chöa mang laïi hieäu
quaû cao, coøn nhieàu haïn cheá caàn khaéc phuïc.
Chöông 3 :
MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP HOAØN THIEÄN CAÙC NHAÂN TOÁ NHAÈM PHAÙT
TRIEÅN ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HCM
3.1. Duy trì vaø tieáp tuïc phaùt huy nhöõng yeáu toá thuaän lôïi cuûa thò tröôøng baát ñoäng
saûn taïi TP.HCM.
Nhö phaân tích treân thaønh phoá Hoà Chí Minh ñöôïc xem laø cöûa ngoõ quan troïng
noái lieàn giao thöông trong nöôùc vaø quoác teá, laø trung taâm kinh teá – vaên hoùa – xaõ hoäi
lôùn nhaát treân caû nöôùc. Vôùi ñieàu kieän töï nhieân thuaän lôïi, Chính quyeàn Thaønh phoá caàn
nhìn nhaän, ñaùnh giaù ñuùng ñaén vai troø chuû ñaïo cuûa thaønh phoá, tieáp tuïc phaùt huy
nhöõng theá maïnh voán coù cuûa thaønh phoá. Ñeå thaønh phoá Hoà Chí Minh tieáp tuïc laø ñaàu
taøu kinh teá cuûa caû nöôùc, caàn thöïc hieän moät soá bieän phaùp sau :
- Naâng cao chaát löôïng quy hoaïch phaùt trieån ñoâ thò, quy hoaïch xaây döïng heä
thoáng keát caáu haï taàng ñeå ñaûm baûo cho söï phaùt trieån laâu daøi cuûa thaønh phoá. Giaûi
quyeát nhanh choùng, döùt ñieåm nhöõng loâ coát, coâng trình laøm ñöôøng, caûi taïo coâng trình
giao thoâng … Thaønh phoá Hoà Chí Minh khoâng theå laø cöûa ngoõ giao thoâng vôùi nhöõng
coâng trình dôû dang chaèng chòt treân ñöôøng phoá.
- Chính quyeàn thaønh phoá caàn nhanh choùng ñaåy maïnh vieäc dòch chuyeån cô caáu
kinh teá theo höôùng ñi vaøo phaùt trieån caùc ngaønh coâng nghieäp coâng ngheä cao, dòch vuï
hieän ñaïi, giaù trò gia taêng cao, phaùt trieån nhanh caùc thò tröôøng taøi chính höôùng tôùi phaùt
trieån thaønh phoá Hoà Chí Minh laø trung taâm taøi chính cuûa caû nöôùc vaø trong khu vöïc.
- Caûi taïo chaát löôïng phuïc vuï, cuõng nhö giaù caû cuûa caùc phöông tieän giao thoâng
coâng coäng. Tröôùc maét, khi nhöõng phöông tieän giao thoâng coâng coäng hieän ñaïi chöa ñi
vaøo ñôøi soáng ngöôøi daân thì xe buyùt, taxi caàn ñöôïc khai thaùc toái ña, nhaèm giaûm löôïng
xe löu thoâng taïo caûnh quan thoâng thoaùng cho thaønh phoá.
- Thöïc hieän öu tieân keâu goïi ñaàu tö cuûa caùc toå chöùc caù nhaân trong nöôùc, cuõng
nhö nöôùc ngoaøi vaøo caùc lónh vöïc maø trình ñoä quaûn lyù cuõng nhö khaû naêng voán cuûa
Nhaø nöôùc khoâng ñaùp öùng nhö coâng ngheä cao, cô sôû haï taàng, phöông tieän giao thoâng
coâng coäng hieän ñaïi …
- Naâng cao chaát löôïng giaùo duïc – ñaøo taïo, phaùt trieån nguoàn nhaân löïc ñaùp öùng
nhu caàu phaùt trieån cuûa thaønh phoá, nhaát laø nhöõng ñoäi nguõ lao ñoäng chaát xaùm.
3.2. Ñieàu tieát moái quan heä cung - caàu
3.2.1. Taêng cung cho thò tröôøng baát ñoäng saûn
Theo nghieân cöùu cuûa Coâng ty VietRees, nguoàn cung nhaø ôû taïi TP.HCM seõ
taêng nhanh choùng. Theo soá lieäu thoáng keâ cuûa Coâng ty naøy, qua caùc döï aùn ñang xaây
döïng taïi TP.HCM saép tôùi trong naêm 2010 seõ cung caáp theâm khoaûng 8.500 caên hoä vaø
theâm khoaûng 10.000 – 15.000 caên hoä vaøo naêm 2011, döï kieán ñeán naêm 2012 theâm
khoaûng treân 23.000 caên. Tuy nhieân tyû leä caên hoä giaù thaáp chæ chieám khoaûng 37%
toång nguoàn cung toaøn thò tröôøng, phaûi caàn 2-3 naêm nöõa thì thò tröôøng môùi coù theå taïo
theâm nguoàn cung ñaùng keå cho phaân khuùc naøy.
Taïo laäp vaø taêng cung haøng hoùa cho thò tröôøng baát ñoäng saûn laø giaûi phaùp quan
troïng. Tuy nhieân, vieäc taêng cung caàn ñöôïc caân ñoái vôùi töøng phaân khuùc nhu caàu cuûa
thò tröôøng ñaùp öùng cho nhieàu daïng ñoái töôïng vaø aùp duïng caùc phöông thöùc phuø hôïp
vôùi ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn theo ñònh höôùng XHCN cuûa nöôùc ta. Caùc
chính saùch caàn taäp trung ôû nhöõng ñieåm sau :
- TP.HCM caàn phaûi coù chính saùch taïo quyõ phaùt trieån nhaø ôû ñeå chuû ñoäng phaùt
trieån quyõ nhaø ôû cho thueâ, nhaø baùn traû goùp ( quyõ nhaø ôû xaõ hoäi ) ñeå ñaùp öùng yeâu caàu
cuûa caùc ñoái töôïng thuoäc dieän coù thu nhaäp thaáp, caùc ñoái töôïng chính saùch nhö gia
ñình lieät syõ, coù coâng vôùi caùch maïng, … chöa coù ñieàu kieän tích luõy ñeå taïo laäp nhaø ôû.
Vieäc thöïc hieän chính saùch naøy moät maët xoùa boû ñöôïc cheá ñoä bao caáp veà nhaø ôû, maët
khaùc taïo ñieàu kieän thoûa ñaùng cho nhöõng ngöôøi gaëp khoù khaên trong vieäc tieáp caän vôùi
thò tröôøng baát ñoäng saûn nhaø ôû.
- Phaûi coù nhöõng chính saùch thueá öu ñaõi, chính saùch hoã trôï voán hôn nöõa cho
caùc doanh nghieäp tham gia xaây döïng caùc chöông trình nhaø ôû xaõ hoäi, nhaø cho ngöôøi
coù thu nhaäp thaáp nhaèm ñaåy maïnh vieäc taêng cung ñaùp öùng moät phaàn nhu caàu raát lôùn
phaân khuùc thò tröôøng naøy. Trong tình hình khoù khaên thò tröôøng baát ñoäng saûn hieän
nay, neân chaêng Nhaø nöôùc vaø doanh nghieäp cuøng chung tay thöïc hieän, Nhaø nöôùc
kieåm soaùt chæ ñaûm baûo moät phaàn laõi cho hoaït ñoäng cuûa caùc doanh nghieäp tham gia
thöïc hieän.
- Nghieân cöùu ban haønh Luaät Quy hoaïch. Hieän coù raát nhieàu quy hoaïch : quy
hoaïch toång theå phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi, quy hoaïch söû duïng ñaát, quy hoaïch phaùt
trieån ñoâ thò, quy hoaïch ngaønh. Do ñoù, caàn thoáng nhaát caùc quy hoaïch veà moät moái, maø
ñieàu thoáng nhaát tröôùc heát coù theå thöïc hieän ñöôïc laø thoáng nhaát veà maët phaùp luaät. Quy
hoaïch phaùt trieån toát seõ ñaûm baûo taïo nguoàn cung doài daøo cho thò tröôøng baát ñoäng saûn.
- Nhaø nöôùc caàn hoaøn thieän chính saùch ñaàu tö theo höôùng khuyeán khích caùc
chuû theå tham gia ñaàu tö ñeå taêng nguoàn cung cho thò tröôøng BÑS nhaèm goùp phaàn
bình oån thò tröôøng. Töøng böôùc taïo ñieàu kieän khuyeán khích caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi
tham gia thò tröôøng BÑS theo höôùng bình ñaúng, cuøng saân chôi vôùi nhaø ñaàu tö trong
nöôùc.
3.2.2. Nghieân cöùu, khaûo saùt nhu caàu thöïc teá cuûa thò tröôøng BÑS
Theo döï baùo nhu caàu veà nhaø ôû coù giaù trung bình vaø thaáp seõ taêng cao trong
naêm 2010 vaø nhöõng naêm tieáp theo. Theo thoáng keâ, toång caàu veà caên hoä taïi TP.HCM
trong giai ñoaïn 2010 – 2011 vaøo khoaûng 75.000 caên, trong khi toång cung chæ vaøo
khoaûng 23.500 caên. Möùc giaù coù khaû naêng thanh toaùn trong giai ñoaïn naøy vaøo
khoaûng 14,6 trieäu ñoàng – 17,4 trieäu ñoàng/ m2.
Caên cöù vaøo dieãn bieán giaù BÑS trong nhieàu naêm, coù theå thaáy giaù BÑS nhaø ôû
coù chieàu höôùng taêng leân chöù khoâng heà giaûm ñi, coù giaûm chæ giaûm trong ngaén haïn,
sau ñoù laïi taêng trôû laïi. Trong naêm 2010, giaù taïi nhieàu döï aùn seõ trôû neân hôïp lyù hôn vaø
ñaùp öùng ñuùng nhu caàu thaät söï cuûa khaùch haøng. Ñeå ñaùnh giaù nhu caàu thöïc teá veà nhaø ôû
cuûa ngöôøi daân, Nhaø nöôùc caàn phaûi :
- Haèng naêm neân coù nhöõng öôùc löôïng veà toác ñoä taêng daân soá veà cô hoïc laãn sinh
hoïc ñeå ñaùnh giaù möùc ñoä aûnh höôûng cuûa töøng yeáu toá taùc ñoäng ñeán nhu caàu veà nhaø ôû
nhaèm coù nhöõng bieän phaùp thích hôïp trong vieäc giôùi haïn vieäc taêng daân soá taïi
TP.HCM
- TP.HCM caàn ñaùnh giaù moät caùch ñuùng ñaén nhu caàu nhaø ôû thöïc söï cho töøng
phaân khuùc thò tröôøng ñeå coù nhöõng chính saùch xaây döïng, phaùt trieån nhaø ôû cho phuø hôïp
vôùi tình hình kinh teá cuûa thaønh phoá. Thöïc traïng phaùt trieån nhaø ôû trong thôøi gian vöøa
qua coù nhieàu ñieàu chöa hôïp lyù, trong khi tyû leä ñaùp öùng nhu caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù
thu nhaäp thaáp laø khoâng ñaùng keå thì nhieàu caên hoä cao caáp hieän khoâng coù ngöôøi mua
hoaëc mua boû troáng chôø baùn hoaëc cho thueâ, nhu caàu veà ôû laø raát thaáp.
3.3. Hoaøn thieän caùc chính saùch vaø phaùp lyù quyeàn sôû höõu BÑS cuûa Nhaø nöôùc.
3.3.1. Chính saùch taøi chính, tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc
Ngaân haøng Nhaø nöôùc caàn xem xeùt tyû leä cho vay cuûa heä thoáng ngaân haøng cho
thò tröôøng baát ñoäng saûn treân toång dö nôï cuûa heä thoáng. Ñaëc bieät, raø soaùt laïi caùc ñieàu
kieän cho vay cuûa ngaân haøng ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Khi heä thoáng ngaân haøng theá chaáp khoâng taêng tröôûng tín duïng, Nhaø nöôùc caàn
xem xeùt hình thaønh caùc keânh taøi chính nhaèm phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, nhö:
- Hình thaønh thò tröôøng theá chaáp thöù caáp; ñaây laø moät keânh luaân chuyeån voán
cho heä thoáng ngaân haøng ñoàng thôøi goùp phaàn laøm taêng nguoàn tín duïng cuûa heä thoáng
ngaân haøng cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. Veà nguyeân taéc, thò tröôøng baát ñoäng saûn khi
vay tieàn töø heä thoáng tín duïng ñeàu phaûi theá chaáp. Phaàn lôùn trong soá taøi saûn theá chaáp
cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeàu laø baát ñoäng saûn. Vieäc khôi thoâng nguoàn tieàn töø heä
thoáng theá chaáp thöù caáp seõ laøm kích hoaït nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. Coù
theå coù nhöõng quan ngaïi veà nhöõng ruûi ro tín duïng cuûa heä thoáng theá chaáp thöù caáp maø
Fannie Mae vaø Freddie Mac ñaõ gaëp phaûi. Nhöng söï coù maët cuûa coâng ty taùi theá chaáp
naøy ñaõ laø söï löïa choïn raát khoù thay theá trong nhöõng naêm qua. Ñeå laøm ñöôïc ñieàu naøy
caàn ban haønh vaên baûn phaùp quy veà mua baùn nôï cuûa thò tröôøng BÑS nhaèm hình thaønh
heä thoáng theá chaáp thöù caáp caùc theá chaáp lieân quan ñeán baát ñoäng saûn. Ñaây laø böôùc
trieån khai tieáp theo Quyeát ñònh 105/2007/QÑ-TTg.
- Caùc hieäp hoäi vay vaø tieát kieäm, ngaân haøng tieát kieäm (Mutual saving banks).
Ñaây laø loaïi hình hoaït ñoäng raát hieäu quaû taïi caùc nöôùc nhö Coäng hoaø Lieân Bang Ñöùc,
Coäng hoøa Seùc … Nguyeân taéc hình thaønh vaø phaùt trieån cuûa heä thoáng naøy döïa treân söï
ñoàng thuaän giöõa ngaân haøng, nhaø ñaàu tö tieàm naêng vaø ngöôøi söû duïng baát ñoäng saûn.
Moät nhoùm ngöôøi söû duïng cuoái cuøng baát ñoäng saûn taäp hôïp laïi trong moät nhoùm töông
hoã ñeå ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn. Hoï seõ luaân phieân ñöôïc nhaän baát ñoäng saûn theo
nguyeân taéc gioáng nhö “chôi huïi” ôû Vieät Nam. Ngaân haøng seõ tham gia vaøo cuøng vôùi
caùc nhaø ñaàu tö tieàm naêng, ñaàu tö phaùt trieån vaø nhoùm töông hoã naøy. Ñaây laø moät giaûi
phaùp höõu hieäu nhöng laø giaûi phaùp trung vaø daøi haïn.
- Traùi phieáu baát ñoäng saûn. Ñaây laø loaïi hình deã thöïc hieän nhaát vaø ña daïng nhaát.
Tieàm naêng cuûa loaïi hình naøy raát lôùn. Veà baûn chaát, traùi phieáu baát ñoäng saûn laø traùi
phieáu coù theå chuyeån sang hình thöùc goùp voán. Hieän moät soá chuû theå ñaàu tö baát ñoäng
saûn ñaõ söû duïng loaïi hình naøy. Chaúng haïn, Sacomreal ñaõ phaùt haønh traùi phieáu döï aùn
caên hoä Phuù Myõ, thaønh phoá Hoà Chí Minh, ñöôïc baùn heát chæ trong 3 ngaøy mang laïi
cho Sacomreal khoaûn thu 750 tyû ñoàng. Ñaàu naêm 2008, Sacomreal ñaõ phaùt haønh 100
tyû ñoàng traùi phieáu goàm laõi suaát 1% moãi thaùng cuøng vôùi quyeàn mua caên hoä, ñöôïc
giaûm 8% giaù khi mua nhaø. Ñieàu naøy laø raát hieän thöïc neáu coù söï noã löïc cuûa caùc beân
lieân quan. Nghò ñònh 71/2010/NÑ-CP cuûa Chính phuû ban haønh ngaøy 23/06/2010
caøng cuûng coá tính phaùp lyù cho hình thöùc huy ñoäng voán naøy, giuùp caùc doanh nghieäp
maïnh daïn hôn trong vieäc phaùt haønh traùi phieáu cho caùc döï aùn lieân quan baát ñoäng saûn.
- Huy ñoäng söï tham gia ñaàu tö vaøo thò tröôøng chöùng khoaùn cuûa caùc Coâng ty
baûo hieåm nhaân thoï. Caùc coâng ty baûo hieåm nhaân thoï laø moät keânh taøi trôï lôùn cho thò
tröôøng baát ñoäng saûn vì caû thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø quyõ baûo hieåm nhaân thoï ñeàu
hoaït ñoäng daøi haïn. Söï lieân keát cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø caùc quyõ baûo hieåm
nhaân thoï ñaûm baûo nguoàn taøi chính oån ñònh, chaéc chaén cho thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ khoâng phaûi chòu söùc eùp ñaùo nôï, söùc eùp traû laõi suaát ngaân
haøng maø chi traû theo coå töùc.
- Ñaåy maïnh vieäc hình thaønh, phaùt trieån caùc coâng ty taøi chính. Ñieàu naøy ñang
ñöôïc thöïc hieän hoùa. Ngaân haøng Nhaø nöôùc ñaõ caáp pheùp thaønh laäp moät loaït caùc coâng
ty taøi chính vaø hoaït ñoäng goàm : Coâng ty taøi chính Xi maêng, Coâng ty taøi chính Ñieän
löïc, Coâng ty taøi chính PPF, Coâng ty taøi chính GE Money, Coâng ty taøi chính Toyota …
Ñaây laø böôùc ñi caàn thieát trong thôøi ñieåm hieän nay tieáp theo söï ra ñôøi cuûa caùc coâng ty
taøi chính tröôùc ñaây nhö Coâng ty taøi chính HADINCO, Coâng ty taøi chính FPT … Coù
theå thaáy, haàu heát caùc doanh nghieäp, taäp ñoaøn coù ñaêng kyù chöùc naêng ñaàu tö baát ñoäng
saûn ñeàu thaønh laäp caùc coâng ty taøi chính. Ñaây laø keânh huy ñoäng voán treân 1 naêm oån
ñònh cho ñaàu tö baát ñoäng saûn.
- Huy doäng töø caùc quyõ ñaàu tö. Ñaây chính laø giaûi phaùp cuûa thò tröôøng baát ñoäng
saûn – nguoàn voán naøy laø khoâng haïn cheá, khoâng coù söùc eùp ñaùo nôï. Tuy nhieân, hieän
vaãn chöa coù khung phaùp lyù vaø cheá taøi cho vieäc hình thaønh caùc loaïi quyõ ñaàu tö baát
ñoäng saûn. Moät trong nhöõng quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn ñöôïc ñeà caäp ñeán nhieàu nhaát laø
caùc quyõ ñaàu tö tín thaùc baát ñoäng saûn (Real Estate Investment Funds – REIT). Ñaây laø
moät loaïi quyõ ñöôïc hình thaønh vaø quaûn lyù treân cô sôû uy tín vaø tính chuyeân nghieäp cuûa
coâng ty phaùt haønh vaø quaûn lyù quyõ. Lôïi ích mang laïi cuûa moâ hình naøy raát quan troïng,
ñoái vôùi nhaø ñaàu tö nhö ñöôïc traû coå töùc ñònh kyø, khoaûn thu töø giaù coå phieáu cuûa REIT
gia taêng treân thò tröôøng chöùng khoaùn; ñoái vôùi neàn kinh teá moâ hình naøy môû ra nhieàu
cô hoäi cho nhaø ñaàu tö caù nhaân laãn toå chöùc coù theå tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn.
REIT cung caáp nguoàn voán daøi haïn töø vieäc huy ñoäng voán roäng raõi ñeå hình thaønh moät
loaïi ñaàu tö coù khaû naêng ñaùp öùng nhu caàu voán lôùn cho caùc döï aùn baát ñoäng saûn.
Theo caùc chuyeân gia caùc nöôùc coù moâ hình REIT phaùt trieån, nhöõng ñieàu kieän
ñeå moâ hình naøy phaùt trieån bao goàm :
* Coù hieäu quaû taøi chính cao : Muïc ñích cuûa nhaø ñaàu tö laø lôïi nhuaän, hoï chæ boû
voán ñaàu tö khi tin töôûng voán ñaàu tö vaøo caùc döï aùn hoï uûy thaùc mang laïi lôïi ích taøi
chính cao hôn caùc hình thöùc ñaàu tö khaùc.
* Taïo döïng uy tín coâng ty quaûn lyù quyõ : caù nhaân vaø caùc toå chöùc chæ tin töôûng
uûy thaùc voán ñaàu tö cuûa mình cho nhöõng toå chöùc coù uy tín, kinh nghieäm quaûn lyù, hieåu
bieát veà thò tröôøng baát ñoäng saûn, khai thaùc vaø söû duïng caùc nguoàn taøi saûn moät caùch hôïp
lyù, hieäu quaû.
* Taïo haønh lang phaùp lyù chaët cheõ : moät soá quyõ tín thaùc ñaàu tö baát ñoäng saûn coù
uy tín treân theá giôùi raát muoán ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam, ñeå thu
huùt ñöôïc nguoàn voán naøy Nhaø nöôùc caàn ban haønh nhöõng boä luaät, quy cheá quy ñònh
chi tieát veà caùc tieâu chuaån hoaït ñoäng cuûa caùc coâng ty quaûn lyù quyõ naøy, ñoàng thôøi caàn
phaûi coù nhöõng quy ñònh nhaèm baûo veä quyeàn lôïi cuûa caùc nhaø ñaàu tö tham gia.
* Caàn phaûi coù chính saùch öu ñaõi veà thueá : ñaây laø ñieàu kieän quan troïng ñeå caùc
quyõ tín thaùc baát ñoäng saûn hoaït ñoäng hieäu quaû vaø phaùt trieån maïnh meõ, Nhaø nöôùc caàn
ñöa ra caùc chính saùch öu ñaõi veà thueá nhaèm khuyeán khích caùc quyõ tín thaùc baát ñoäng
saûn uy tín nöôùc ngoaøi tham gia vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam, taïo ñieàu kieän
hoïc hoûi kinh nghieäm quaûn lyù cho caùc quyõ ñaàu tö trong nöôùc ñoàng thôøi traùnh ñöôïc
tình traïng thaát thu thueá cuûa ngaân saùch Nhaø nöôùc.
Trong khi, nhöõng keânh huy ñoäng voán treân chöa phaùt huy theá maïnh hoaëc chöa
ñi vaøo thöïc hieän thì ngaân haøng vaãn laø keânh cung caáp voán chuû ñaïo cho thò tröôøng baát
ñoäng saûn. Thôøi gian qua, ngaân haøng ñaõ coù nhöõng ñoùng goùp ñaùng keå cho thò tröôøng
naøy thoâng qua hình thöùc hoã trôï tín duïng cho caùc nhaø ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn
vaø caù nhaân mua nhaø ôû. Tuy nhieân, khaû naêng ñaùp öùng nhu caàu voán cho thò tröôøng baát
ñoäng saûn cuûa ngaân haøng laø coù giôùi haïn do voán vay thò tröôøng naøy thöôøng laø trung vaø
daøi haïn trong khi ñoù voán huy ñoäng cuûa caùc ngaân haøng thöôøng laø ngaén haïn. Vì vaäy,
giaûi phaùp ñeå hoã trôï thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån trong thôøi gian tôùi laø :
- Heä thoáng ngaân haøng caàn môû roäng quan heä hôïp taùc vôùi caùc toå chöùc taøi chính
quoác teá ñeå thu huùt nguoàn voán töø nöôùc ngoaøi taøi trôï cho ñaàu tö baát ñoäng saûn.
- Ñieàu chænh cô caáu tín duïng phuø hôïp vôùi cô caáu cuûa neàn kinh teá, phaân boå
löôïng voán vay phuø hôïp vôùi hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn treân thò tröôøng, ñôn
giaûn hoùa caùc thuû tuïc cho vay, taêng khaû naêng thaåm ñònh vaø giaùm saùt voán cho vay ñeå
ñaûm baûo an toaøn, hieäu quaû vaø beàn vöõng hoaït ñoäng tín duïng.
- Thöôøng xuyeân thöïc hieän vieäc ñaùnh giaù, theo doõi caùc khoaûn cho vay baát
ñoäng saûn ñeå caûnh baùo, chæ ñaïo caùc toå chöùc tín duïng veà cho vay vaø xöû lyù caùc khoù
khaên vöôùng maéc.
- Phoái hôïp vôùi caùc ngaønh lieân quan xöû lyù nhanh nhöõng khoù khaên veà cô cheá tín
duïng, theá chaáp, thuû tuïc coâng chöùng, thuû tuïc xöû lyù taøi saûn, …
3.3.2. Chính saùch veà thueá;
Thò tröôøng baát ñoäng saûn luoân ñaëc bieät nhaïy caûm vôùi nhöõng cô cheá, chính saùch
phaùp luaät cuûa Nhaø nöôùc. Söï “troài, suït” cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian
qua cuõng moät phaàn do taùc ñoäng töø quaù trình xaây döïng, ñieàu chænh chính saùch cuûa caùc
cô quan Nhaø nöôùc.
Thueá laø coâng cuï quan troïng ñeå Nhaø nöôùc taêng thu ngaân saùch, ñieàu tieát neàn
kinh teá vaø nguoàn thu nhaäp, ñoàng thôøi ñaûm baûo coâng baèng xaõ hoäi. Tuy vaäy, neáu laïm
duïng thueá ñeå ñieàu chænh giaù caû thò tröôøng, can thieäp quaù möùc vaøo thò tröôøng BÑS coù
theå daãn ñeán thieät haïi cho ngöôøi tieâu duøng cuõng nhö caû neàn kinh teá.
Cuoái quyù III/2009, thò tröôøng baát ñoäng saûn laïi moät phen ‘chao ñaûo” bôûi quy
ñònh phaûi ñoùng thueá thu nhaäp caù nhaân khi chuyeån nhöôïng nhaø ñaát. Luaät Thueá thu
nhaäp caù nhaân (coù hieäu löïc töø 1/1/2009) ñaõ quy ñònh thueá ñoái vôùi thu nhaäp töø chuyeån
nhöôïng baát ñoäng saûn. Theo höôùng daãn ban ñaàu cuûa Boä Taøi chính, coù hai möùc thueá
chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn : hoaëc 25% treân tieàn laõi neáu xaùc ñònh ñöôïc giaù voán vaø
caùc chi phí lieân quan; hoaëc 2% treân giaù chuyeån nhöôïng neáu khoâng xaùc ñònh ñöôïc giaù
voán vaø caùc chi phí lieân quan.
Quan ñieåm chung ñöôïc nhieàu ngöôøi thöøa nhaän laø thueá ñoái vôùi mua baùn
chuyeån nhöôïng BÑS phaûi hôïp lyù ñeå khoâng vì traùnh noäp thueá maø sinh ra tình traïng
mua baùn ngaàm. Treân thöïc teá, coù raát nhieàu tröôøng hôïp ñaõ lôïi duïng keû hôû cuûa phaùp
luaät thueá TNCN mieãn, giaûm thueá ñeå laùch luaät, troán thueá, gaây thaát thu cho NSNN.
Chaúng haïn, quy ñònh caù nhaân chæ coù duy nhaát moät nhaø ôû, ñaát ôû thì ñöôïc mieãn thueá
nhöng coâng taùc quaûn lyù, kieåm tra, ñoái chieáu cuûa caùc cô quan Nhaø nöôùc ñaëc bieät cô
quan thueá khoâng theå kieåm soaùt ñöôïc töøng caù nhaân coù bao nhieâu nhaø ôû, ñaát ôû. Hoaëc
quy ñònh : thu nhaäp töø chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn giöõa vôï vôùi choàng, cha ñeû, meï
ñeû vôùi con ñeû; cha nuoâi, meï nuoâi vôùi con nuoâi; cha choàng, meï choàng vôùi con daâu;
cha vôï, meï vôï vôùi con reå; oâng noäi, baø noäi vôùi chaùu noäi; oâng ngoaïi, baø ngoaïi vôùi chaùu
ngoaïi; anh chò em ruoät vôùi nhau thì ñöôïc mieãn thueá TNCN. Lôïi duïng quy ñònh naøy,
nhieàu tröôøng hôïp ñaõ söû duïng moái quan heä baéc caàu ñeå troán thueá. Treân cô sôû nhaän
dieän caùc haønh vi troán thueá phaùt sinh khi trieån khai Luaät thueá TNCN, caùc cô quan
quaûn lyù caàn khaån tröông coù nhöõng bieän phaùp sau :
- Veà phía Nhaø nöôùc, phaûi xaây döïng vaø quaûn lyù heä thoáng thoâng tin caù nhaân ñaày
ñuû toaøn dieän, treân cô sôû ñoù giöõa ngaønh thueá vaø ngaønh taøi nguyeân, moâi tröôøng keát noái
maïng thoâng tin thoáng nhaát treân phaïm vi toaøn quoác ñeå phuïc vuï coâng taùc quaûn lyù vieäc
sôû höõu baát ñoäng saûn cuûa töøng caù nhaân, choáng laïi söï khai man laø taøi saûn duy nhaát.
- Cô quan thueá, vôùi vai troø cô quan chính chòu traùch nhieäm thöïc hieän Luaät
phaùp thueá TNCN neân taêng cöôøng coâng taùc tuyeân truyeàn, phoå bieán ñaïo lyù cuûa Luaät
thueá TNCN ñeán moïi taàng lôùp daân cö ñeå giuùp hoï naém vaø hieåu veà caùc quy ñònh, ñoàng
thôøi vôùi kinh nghieäm vaø kyõ naêng quaûn lyù chuyeân saâu, cô quan thueá phaûi chuû ñoäng ñeà
xuaát caùc bieän phaùp ñoái phoù vôùi töøng tröôøng hôïp cuï theå traùnh thaát thu ngaân saùch Nhaø
nöôùc.
- Caùc chính saùch veà thueá giao dòch, thueá taøi saûn … caàn sôùm ñöôïc nghieân cöùu
ban haønh nhaèm taïo ñieàu kieän cho thò tröôøng BÑS phaùt trieån laønh maïnh vaø oån ñònh,
khaéc phuïc tình traïng tham gia thöïc hieän giao dòch mua, baùn, chuyeån nhöôïng … traùi
quy ñònh phaùp luaät laøm thaát thoaùt nguoàn thu cho ngaân saùch. Côû sôû tính thueá baát ñoäng
saûn neân döïa treân giaù trò taøi saûn chöù khoâng neân treân soá löôïng, hay dieän tích caên hoä.
Vieäc xaùc ñònh giaù trò baát ñoäng saûn phaûi ñöôïc thöïc hieän thoâng qua saøn giao dòch baát
ñoäng saûn, hoaëc ñöôïc thaåm ñònh theo giaù thò tröôøng bôûi caùc cô quan Nhaø nöôùc (coù theå
linh hoaït ñieàu chænh trong töøng thôøi kyø).
3.3.3. Hoaøn thieän khung phaùp lyù veà thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa Nhaø nöôùc
Vieäc taïo laäp tính phaùp lyù cho haøng hoùa baát ñoäng saûn maø tröôùc heát laø caáp giaáy
chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu nhaø ôû laø vaán ñeà quan troïng ñeå thò
tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån laønh maïnh. Trong thôøi gian vöøa qua coâng vieäc naøy
vaãn chöa thöïc söï ñöôïc quan taâm ñuùng möùc taïi TP.HCM. Tính tôùi thôøi ñieåm naøy
TP.HCM chæ môùi caáp ñöôïc khoaûng 64% giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát. Vì
vaäy, ñeå taêng löôïng haøng hoùa cung caáp cho thò tröôøng vaø taïo moâi tröôøng phaùt trieån thò
tröôøng naøy laønh maïnh thoâng qua caùc saøn giao dòch, traùnh caùc giao dòch ngaàm; giaûi
phaùp trong thôøi gian tôùi neân :
- Nghò ñònh 71/2010/NÑ-CP ñaõ giaûm thieåu moät soá thuû tuïc, giaáy tôø nhöng nhìn
chung thì heä thoáng phaùp luaät lieân quan khoâng ñoàng boä, röôøm raø gaây khoù khaên cho
thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån vaø hoaït ñoäng deã daøng
neân chaêng caùc Boä, Ngaønh ngoài laïi cuøng thoáng nhaát ñöa ra moät loaïi giaáy tôø chung,
ñôn giaûn hôn thay theá haøng loaït caùc giaáy tôø phaùp lyù ñang cuøng song song toàn taïi gaây
phieàn nhieãu, toán keùm thôøi gian, tieàn baïc, phaùt sinh tieâu cöïc trong vieäc caáp phaùt caùc
loaïi giaáy tôø naøy …
- Ñoái vôùi nhöõng tröôøng hôïp nhaø, ñaát tuy khoâng coù giaáy tôø hôïp leä theo quy
ñònh hieän haønh nhöng ñaõ ñöôïc söû duïng oån ñònh laâu daøi, qua nhieàu theá heä, khoâng coù
tranh chaáp, khoâng naèm trong dieän quy hoaïch cuûa Nhaø nöôùc thì caàn phaûi xem xeùt caáp
giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu nhaø ôû.
- Song song ñoù vôùi nhöõng tröôøng hôïp laán chieám, xaây döïng nhaø khoâng pheùp
trong quy hoaïch caàn coù nhöõng bieän phaùp kieân quyeát, thaäm chí cöôõng böùc thöïc hieän
theo ñuùng quy ñònh phaùp luaät.
- TP.HCM caàn phaûi raø soaùt laïi taát caû caùc khu quy hoaïch töø tröôùc tôùi nay, neáu
nhöõng khu quy hoaïch naøo khoâng coøn khaû thi, quy hoaïch treo caàn phaûi thaùo dôõ ngay
caùc quy hoaïch naøy ñeå ngöôøi daân an taâm ñònh cö vaø coù theå chænh söûa, xaây döïng phuø
hôïp vôùi nhu caàu söû duïng.
- Taêng cöôøng naêng löïc vaø hieäu löïc cuûa boä maùy quaûn lyù Nhaø nöôùc veà thò
tröôøng BÑS theo höôùng keát hôïp vôùi chuû tröông caûi caùch haønh chính, öu tieân cho
coâng taùc ñaøo taïo, boài döôõng naêng löïc quaûn lyù cuûa caùn boä coâng chöùc nhaø nöôùc cuõng
nhö ñoái vôùi nguoàn nhaân löïc cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia kinh doanh BÑS.
- Caàn coù ñaàu tö thích ñaùng vaø nghieâm tuùc ñeå xaây döïng moät Boä luaät coù theå
ñieàu chænh ñöôïc taát caû caùc quan heä lieân quan tôùi ñaát ñai vaø taøi saûn treân ñaát, hieän
ñang ñöôïc ñieàu chænh bôûi cuøng luùc caùc luaät : Ñaát ñai, Daân söï, Nhaø ôû, Xaây döïng, Ñaàu
tö, Kinh doanh baát ñoäng saûn. Coù theå laø treân cô sôû cuûa döï aùn Luaät Ñaêng kyù giao dòch
ñaûm baûo hieän ñang ñöôïc hoaøn chænh ñeå trình Quoác hoäi.
3.4. Caùc giaûi phaùp hoã trôï khaùc
3.4.1. Cuûng coá thò tröôøng baát ñoäng saûn
Nhaän thöùc veà baûn chaát, vai troø, vaø vò trí cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong neàn
kinh teá ñaõ coù nhieàu tieán boä nhöng vaãn coøn haïn cheá, heä thoáng quaûn lyù baát ñoäng saûn töø
trung öông ñeán ñòa phöông chöa ñaûm baûo söï thoáng nhaát vaø ñoàng boä. Moät soá yeáu toá
coù aûnh höôûng lôùn ñeán söï hình thaønh vaø phaùt trieån cuûa thò tröôøng BÑS nhö vaán ñeà
quaûn lyù ñaát ñoâ thò, quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò, ñaàu tö xaây döïng coâng trình coøn bò
chia caét, thieáu söï quaûn lyù cuûa moät cô quan thoáng nhaát daãn ñeán tình traïng choàng
cheùo, truøng laép trong coâng taùc quaûn lyù thò tröôøng BÑS.
Tính minh baïch cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong taát caû caùc khaâu hoaït ñoäng
cuûa thò tröôøng, töø hoaït ñoäng ñaàu tö, taïo laäp BÑS, ñeán hoaït ñoäng giao dòch mua, baùn,
chuyeån nhöôïng, cho thueâ BÑS coøn nhieàu haïn cheá. Tình traïng ñaàu cô, mua baùn
ngaàm, troán thueá coøn khaù phoå bieán ôû nhieàu ñòa phöông, ñaëc bieät laø taïi caùc ñoâ thò lôùn
daãn tôùi söï hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng BÑS thieáu beàn vöõng vaø oån ñònh. Ñeå taêng tính
caïnh tranh laønh maïnh thò tröôøng, Nhaø nöôùc caàn thöïc hieän moät soá giaûi phaùp sau :
- Toå chöùc boä maùy chuyeân traùch veà quaûn lyù vaø phaùt trieån thò tröôøng BÑS taïi
thaønh phoá Hoà Chí Minh. Tieán tôùi ñöa vaøo heä thoáng thoáng keâ chính thoáng caùc chæ
tieâu lieân quan ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn.
- Taêng cöôøng kieåm tra, giaùm saùt tieán ñoä caùc coâng trình ñaõ ñöôïc pheâ duyeät.
Taêng cöôøng thuùc ñaåy tieán ñoä thi coâng caùc coâng trình ñaõ trieån khai. Chuaån bò maët
baèng, caùc thuû tuïc pheâ duyeät döï aùn cho caùc döï aùn ñaàu tö baát ñoäng saûn. Kieân quyeát
thöïc hieän vieäc quy ñònh caùc doanh nghieäp phaûi baùn haøng qua caùc saøn giao dòch ñeå
taêng cöôøng tính minh baïch, loaïi tröø ñaàu cô.
- Taêng cöôøng phöông thöùc ñaáu thaàu löïa choïn chuû ñaàu tö caùc coâng trình taïi caùc
khu ñaát vaøng. Ñoàng thôøi, caàn xem xeùt, xeùt duyeät moät caùch heát söùc thaän troïng naêng
löïc, khaû naêng vaø ñaëc bieät laø tính khaû thi cuûa chuû ñaàu tö cuõng nhö döï aùn taïi caùc ñòa
baøn naøy.
- Caàn phaûi coù moät loä trình toång theå do moät cô quan nhaø nöôùc chòu traùch nhieäm
trong vieäc ñònh ra cô cheá, chính saùch nhaèm chænh trang nhöõng chung cö cuõ naùt vaø
nhöõng ñòa baøn môùi ñoâ thò hoùa hoaëc ñöôïc phaùt trieån cô sôû haï taàng.
- Caùc toå chöùc, caù nhaân tham gia ñaàu tö kinh doanh BÑS, vôùi tö caùch laø ngöôøi
cung caáp haøng hoùa cho thò tröôøng phaûi ñaûm baûo chaát löôïng, uy tín vaø thöông hieäu
cuûa doanh nghieäp.
Thoâng tin baát caân xöùng vaø hieäu löïc cuûa heä thoáng luaät phaùp khoâng cao laø moät
trong nhöõng vaán ñeà laøm cho thò tröôøng nhaø ôû TP.HCM hoaït ñoäng keùm hieäu quaû.
Nhaèm khaéc phuïc nhöõng haïn cheá naøy, vieäc ñaåy maïnh hoaït ñoäng giao dòch thoâng qua
saøn giao dòch BÑS seõ giuùp ngöôøi mua thu thaäp thoâng tin ñeå coù quyeát ñònh mua phuø
hôïp nhaèm giaûm ruûi ro hoaëc giaùm saùt ngöôøi baùn nhaèm buoäc hoï phaûi thöïc hieän caùc
cam keát trong hôïp ñoàng. Maët khaùc, caùc hôïp ñoàng döïa vaøo luaät laø ñieàu mong ñôïi cho
söï phaùt trieån thò tröôøng vaø caûi thieän vò theá doanh nhaân treân thöông tröôøng. Song
muoán cho caùc beân tham gia giao dòch ñaët nieàm tin vaøo hôïp ñoàng döïa vaøo luaät thay
cho quan heä thì heä thoáng luaät phaûi hoaøn chænh vaø minh baïch. Heä thoáng luaät phaùp
minh baïch cuõng naâng cao tinh thaàn kinh doanh vì luaät thì aûnh höôûng leä, maø leä laøm
thay ñoåi haønh vi vaø haønh vi thay ñoåi thaùi ñoä vaø tinh thaàn nhaø ñaàu tö.
- Ñaåy maïnh coâng taùc laäp keá hoaïch phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, yeâu caàu
caùc quaän, huyeän taïi TP.HCM phaûi coù chöông trình, keá hoaïch phaùt trieån baát ñoäng saûn
haøng naêm cuõng nhö trong töøng thôøi kyø 5 naêm, 10 naêm phuø hôïp vôùi ñieàu kieän cuï theå
vaø ñònh höôùng phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi cuûa ñòa phöông.
- Coù bieän phaùp thích hôïp ñeå oån ñònh giaù caû BÑS phuø hôïp vôùi möùc ñoä taêng
tröôûng cuûa neàn kinh teá vaø thu nhaäp cuûa ngöôøi daân nhaèm taêng söùc caïnh tranh cuûa neàn
kinh teá vaø ñaùp öùng nhu caàu cuûa ngöôøi daân, haïn cheá ñaàu tö maát caân ñoái vaøo BÑS ñeå
khaéc phuïc tình traïng ñaàu tö traøn lan, maát caân ñoái cung – caàu. Keát hôïp ñoàng boä caùc
giaûi phaùp ñeå ñöa giaù caû cuûa thò tröôøng gaàn vôùi giaù trò cuûa baát ñoäng saûn, ñoàng thôøi keát
hôïp vôùi bieän phaùp caûi caùch cô caáu tieàn löông, taêng thu nhaäp cho ngöôøi lao ñoäng ñeå
ñaûm baûo muïc tieâu ña soá ngöôøi lao ñoäng coù ñieàu kieän caûi thieän nhaø ôû.
3.4.2. Nhaø ñaàu tö traùnh “Taâm lyù baày ñaøn”
Nhìn chung, treân theá giôùi, baát ñoäng saûn vaãn ñöôïc xem laø lónh vöïc ñaàu tö
mang laïi nhieàu lôïi nhuaän. Chính vì vaäy, khi coù ñöôïc moät nguoàn voán thì baát ñoäng saûn
cuøng vôùi chöùng khoaùn vaø vaøng seõ laø moät trong ba keânh maø nhaø ñaàu tö nhaém ñeán.
Tuy nhieân, coù moät ñieàu deã nhaän thaáy ñoù laø taâm lyù ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa
ngöôøi daân Vieät Nam khaùc vôùi nhieàu nöôùc treân theá giôùi. Veà lyù thuyeát, khi muoán mua
moät caên nhaø ñeå ôû hay ñaàu tö, ngöôøi ta phaûi tìm hieåu kyõ löôõng veà thoâng tin cuûa chuû
ñaàu tö, veà tính khaû thi cuõng nhö söï tieän nghi cuûa döï aùn ñoù. Suy cho cuøng thì nhöõng
ngöôøi tìm mua nhaø, ñaát chæ coù hai muïc ñích : hoaëc ñeå ôû hoaëc ñeå ñaàu tö kieám lôøi vaø
tuøy vaøo muïc ñích maø hoï seõ chaáp nhaän tình traïng cuûa saûn phaåm cuõng nhö möùc ñoä ruûi
ro ôû möùc naøo. Maëc duø vaäy, taâm lyù ñaàu tö baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam hieän nay vaãn laø
taâm lyù “ñaùm ñoâng”. Ñieàu naøy coù theå bò aûnh höôûng töø taâm lyù ñaàu tö treân thò tröôøng
chöùng khoaùn. Phaàn lôùn caùc nhaø ñaàu tö thöôøng mua baùn nhaø ñaát treân cô sôû tham khaûo
thoâng tin töø baïn beø, ngöôøi thaân. Ñieàu naøy cho thaáy, vieäc mua moät caên nhaø hay moät
maûnh ñaát duø coù giaù trò raát lôùn nhöng hoï vaãn döïa vaøo lôøi khuyeân cuûa baïn beø maø raát ít
khi töï mình tìm hieåu kyõ caøng veà döï aùn ñoù. Taâm lyù “baày ñaøn” cuûa nhaø ñaàu tö trong
nöôùc coøn phaûi keå ñeán lyù do tính minh baïch cuûa thò tröôøng. Nhöõng thoâng tin veà döï aùn
baát ñoäng saûn thöôøng chæ do moät nhoùm ngöôøi naém giöõ vaø thao tuùng thò tröôøng. Thoâng
tin ñeán tai nhaø ñaàu tö laø nhöõng thoâng tin nhieãu, moãi ngöôøi coù moät thoâng tin khaùc
nhau, ngöôøi naøy truyeàn tai ngöôøi kia vaø ruû reâ nhau tham gia mua – baùn treân thò
tröôøng. Chính taâm lyù naøy ñaõ khieán khoâng ít nhaø ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn
“traéng tay“ theo bieán ñoäng cuûa thò tröôøng trong thôøi gian vöøa qua taïi TP.HCM.
Nhieàu nhaø ñaàu tö ñaõ khoâng kòp xaû haøng treân thò tröôøng, trong khi giaù ngaøy caøng
giaûm maïnh. Maët khaùc, nhöõng khoaûn nôï ñaàu tö baát ñoäng saûn ñeán haïn khieán nhaø ñaàu
tö phaûi baùn vôùi baát cöù giaù naøo ñeå coù tieàn traû nôï. Töø baøi hoïc kinh nghieäm trong thôøi
gian vöøa qua, nhaø ñaàu tö caàn töï “kieàm cheá caûm xuùc” baûn thaân nhaèm traùnh tình traïng
bò cuoán theo taâm lyù baày ñaøn moät caùch muø quaùng. Trong kinh doanh söï muø quaùng seõ
ñem ñeán söï thaát baïi, nhaát laø khi baïn laø “ngöôøi ñeán sau”.
Ñoái vôùi nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi, hoï thöôøng coù taàm nhìn daøi haïn hôn maët cô caáu
vaø chieán löôïc kinh doanh. Töø nhaø ñaàu tö lôùn ñeán nhaø ñaàu tö nhoû leû, hoï ñeàu coù tö
töôûng ñaàu tö daøi haïn vaø hoï luoân quyeát taâm ñeå ñaït ñöôïc keá hoaïch daøi haïn ñoù. Coøn
ñaïi ña soá caùc nhaø ñaàu tö, kinh doanh baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam vaãn coù taâm lyù kinh
doanh ngaén haïn, hoï luoân ñeà ra chieán löôïc kinh doanh ñeå coù theå thu hoài doøng tieàn
trong thôøi gian ngaén. Ñaëc ñieåm naøy xuaát phaùt töø thöïc taïi cuûa neàn kinh teá chöa phaùt
trieån ñaày ñuû. Veà laâu daøi, ñaây chính laø nhöõng haïn cheá khieán cho nhaø ñaàu tö Vieät
Nam seõ bò “leùp veá “ tröôùc caùc nhaø ñaàu tö ngoaïi voán coù tieàm löïc veà voán, kinh nghieäm
vaø taàm nhìn daøi haïn.
3.4.3. Phaùt trieån saøn giao dòch baát ñoäng saûn
Hieän nay, maëc duø saøn giao dòch ñaõ hình thaønh vaø coù nhöõng quy ñònh phaùp
luaät cuûa Nhaø nöôùc veà vieäc mua – baùn baát ñoäng saûn thoâng qua saøn giao dòch nhöng
phaàn lôùn giao dòch nhaø ñaát thöôøng thoâng qua nhaø ñaàu cô vaø ngöôøi moâi giôùi. Nhöõng
ngöôøi coù nhu caàu nhaø ôû phaûi thoâng qua moâi giôùi mua nhaø vôùi giaù cao hôn so vôùi giaù
ban ñaàu.
Chính vì vaäy, Nhaø nöôùc caàn ñaåy maïnh söï phaùt trieån cuûa saøn giao dòch baát
ñoäng saûn ñeå gia taêng tính minh baïch cho thò tröôøng. Phaùt trieån saøn giao dòch baát
ñoäng saûn caàn phaûi thöïc hieän nhöõng vieäc sau :
- Caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn phaûi thöïc hieän vieäc baùn, chuyeån
nhöôïng, cho thueâ, thueâ mua baát ñoäng saûn thoâng qua saøn giao dòch, baét buoäc baát
ñoäng saûn phaûi ñuû ñieàu kieän theo quy ñònh cuûa phaùp luaät môùi ñöôïc ñöa leân saøn ñeå
giao dòch.
- Chuû ñaàu tö coù theå töï thaønh laäp saøn giao dòch hoaëc löïa choïn saøn giao dòch baát
ñoäng saûn khaùc coù uy tín treân thò tröôøng ñeå giôùi thieäu saûn phaåm tôùi coâng chuùng vaø
thöïc hieän caùc giao dòch thoâng qua ñoù.
- Nhaø nöôùc coøn phaûi baét buoäc caùc saøn giao dòch phaûi coâng khai caùc thoâng tin
veà baát ñoäng saûn caàn baùn, chuyeån nhöôïng, cho thueâ … taïi saøn giao dòch ñeå khaùch
haøng bieát vaø ñaêng kyù giao dòch.
Thoâng qua saøn giao dòch, giaù caû baát ñoäng saûn seõ ñöôïc xaùc ñònh hôïp lyù. Khi
giaù caû ôû möùc ñoä hôïp lyù, nhu caàu ngöôøi söû duïng seõ taêng cao, doanh nghieäp seõ deã baùn
haøng hoùa cuûa mình cho ñoái töôïng coù nhu caàu thöïc söï vôùi nhöõng hình thöùc thanh toaùn
cuï theå, hôïp lyù vaø an toaøn, seõ haïn cheá tröôøng hôïp taát caû caùc saûn phaåm ñeàu rôi vaøo tay
caùc nhaø ñaàu cô, löôùt soùng; trong tröôøng hôïp ruûi ro cuûa thò tröôøng khi hoï baùn khoâng
kòp thôøi seõ daãn tôùi tình traïng trì treä trong vieäc thanh toaùn theo tieán ñoä cho doanh
nghieäp. Tính phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn cuõng seõ ñöôïc thaåm ñònh, kieåm tra, giaùm saùt
chaët cheõ hôn thoâng qua saøn giao dòch, baûo veä nhöõng ruûi ro tieàm aån cho khaùch haøng.
Khaûo saùt treân 105 maãu vôùi caâu hoûi anh/chò quyeát ñònh ñaàu tö theo tö vaán cuûa moâi
giôùi thì chæ 2% ñoàng yù ôû möùc ñoä vöøa phaûi, 70% khoâng yù kieán, 26% khoâng ñoàng yù vaø
2% hoaøn toaøn khoâng ñoàng yù. Vai troø cuûa nhaân vieân moâi giôùi chöa ñöôïc ñaùnh giaù
cao. Theo ñaùnh giaù cuûa nhieàu nhaø ñaàu tö thì löïc löôïng naøy coøn nhieàu giôùi haïn hieåu
bieát thò tröôøng cuõng nhö taàm nhìn khi ñaùnh giaù nhöõng cô hoäi ñaàu tö.
3.4.4. Giaûi phaùp khuyeán khích ñaàu tö phaùt trieån caùc döï aùn nhaø cho ngöôøi
thu nhaäp thaáp, nhaø ôû xaõ hoäi.
Chöông trình xaây döïng nhaø ôû xaõ hoäi, nhaø ôû cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp
nhaèm thöïc hieän chính saùch “an sinh xaõ hoäi” cuûa Ñaûng vaø Nhaø nöôùc laø moät chöông
trình raát quan troïng. Tuy nhieân, chöông trình naøy khoâng theå trong thôøi gian ngaén vaøi
naêm maø thöïc hieän xong ñöôïc. Vaán ñeà naøy seõ coøn phaûi laøm trong nhieàu thaäp nieân vaø
theo söï taêng tröôûng kinh teá cuûa quoác gia. Do ñoù, vieäc xaùc ñònh roõ caùc ñoái töôïng ñöôïc
öu tieân tröôùc voâ cuøng quan troïng vaø caàn thieát vì neáu phaân phoái khoâng hôïp lyù thì
nhöõng caên hoä seõ laïi qua tay caùc nhaø ñaàu cô, phaân khuùc thò tröôøng naøy seõ bieán ñoäng
khoân löôøng, khoù tôùi ñöôïc tay ngöôøi söû duïng thöïc söï. Neân chaêng thöï töï naøy nhö sau:
+ Caùn boä coâng nhaân vieân chöùc Nhaø nöôùc chöa coù nhaø ôû, öu tieân giaûi quyeát
cho nhöõng ngöôøi thaâm nieân trong coâng vuï; nhöõng ngöôøi coù trình ñoä cao, … muïc ñích
ñeå giöõ chaân vaø ñaõi ngoä ngöôøi taøi trong khu vöïc coâng chöùc Nhaø nöôùc.
+ Gia ñình thöông binh, lieät só, nhöõng ngöôøi coù coâng vôùi caùch mang hieän chöa
coù nhaø ôû.
+ Caùn boä, chieán só löïc löôïng vuõ trang, coâng an … hieän chöa coù nhaø ôû.
+ Giaûi quyeát moät soá hoä daân coù ñaát trong khu vöïc ñeàn buø giaûi toûa ñeå laøm coâng
trình.
+ Nhöõng hoä gia ñình thöïc söï khoù khaên, thu nhaäp thaáp, chöa coù choã ôû oån ñònh,
phaûi thueâ möôùn ôû nhöõng khu phoøng troï chaät choäi, …
Chöông trình naøy ban ñaàu neân trieån khai haïn cheá ñoái töôïng ñöôïc xem xeùt giaûi
quyeát, sau naøy theo söï taêng tröôûng kinh teá cuûa quoác gia haèng naêm seõ xem xeùt môû
roäng ñoái töôïng ñöôïc duyeät. Ñoàng thôøi caàn phaûi thaønh laäp Hoäi ñoàng xeùt duyeät coù ñuû
caùc thaønh phaàn chuû choát tham gia. Ñeå chöông trình xaõ hoäi naøy ñöôïc thöïc hieän coù
hieäu quaû toát ñeïp caàn phaûi thöïc hieän nhöõng vieäc nhö :
- Giaù thaønh xaây döïng chung cö cho coâng trình naøy phaûi ñaûm baûo chaát löôïng.
Xaây döïng chung cö caên hoä laø raát phöùc taïp, ñoøi hoûi phaûi ñaûm baûo chaát löôïng. Do ñoù,
vieäc khoáng cheá giaù thaønh cuûa Nhaø nöôùc trong thôøi gian vöøa qua khieán nhieàu coâng ty
xaây döïng khoâng theå thöïc hieän ñöôïc. Giaù thaønh moät caên hoä 50-70 m2 laø 200-300
trieäu/caên khoù coù theå ñaûm baûo chaát löôïng chung cö sau naøy.
- Do tình hình taêng tröôûng kinh teá cuûa quoác gia coøn thaáp so vôùi theá giôùi neân
chaêng Nhaø nöôùc chæ neân xaây döïng cho thueâ (khoâng baùn) ít nhaát trong thôøi gian 10
naêm tôùi. Vì neáu baùn thì ngöôøi muoán mua thöïc söï cuõng khoù coù tieàn vaø daãn ñeán “mua
ñi baùn laïi”, laøm maát heát yù nghóa chöông trình an sinh xaõ hoäi cuûa Ñaûng vaø Nhaø nöôùc.
- Vieäc xaùc ñònh giaù cho thueâ cuõng tính thaáp treân cô sôû chæ thu ñuû chi phí quaûn
lyù coâng trình, tieàn ñieän, nöôùc, baûo veä an ninh, xöû lyù raùc thaûi, ñaäu xe, tieàn baûo trì
coâng trình, … Hoaëc hoïc taäp theo chính saùch veà nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp ôû
Singapore, treân 90% daân ôû nhaø cuûa Chính phuû. Do Chính phuû söû duïng quyõ ñaát cuûa
xaõ hoäi ñeå xaây nhaø vaø baùn traû daàn trong 10-15 naêm, ñoàng thôøi quy ñònh trong voøng 20
naêm khoâng ñöôïc baùn hoaëc chuyeån nhöôïng. Coù nhö vaäy môùi traùnh ñöôïc ñaàu cô giaûi
quyeát nhu caàu thöïc cuûa ngöôøi daân).
Nhu caàu voán thöïc hieän cho caùc chöông trình naøy laø raát lôùn. Neân chaêng Nhaø
nöôùc thöïc hieän moät soá giaûi phaùp sau :
- Nhaø nöôùc neân khuyeán khích caùc taäp ñoaøn kinh doanh baát ñoäng saûn, xaây
döïng chuyeân nghieäp - keå caû nöôùc ngoaøi - coù naêng löïc taøi chính vaø coâng ngheä maïnh
ñaàu tö tröïc tieáp vaøo lónh vöïc naøy.
- Caùc caáp quaûn lyù caàn quan taâm phaùt trieån thò tröôøng taøi chính lieân quan ñeán
nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, cuï theå nhö : cho vay traû chaäm tröø vaøo thu nhaäp
haøng thaùng, thueâ mua, tín duïng tieâu duøng tín chaáp vaø theá chaáp, phaùt trieån caùc thò
tröôøng vaät lieäu xaây döïng vaø caùc dòch vuï lieân quan ñeán nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp
thaáp …
- Nhaø nöôùc xaây döïng vaø giaùm saùt thöïc hieän caùc quy hoaïch khoâng gian vaø kieán
truùc toång theå, caùc tieâu chuaån ñònh möùc kyõ thuaät xaây döïng ñaûm baûo an toaøn vaø haøi
hoøa caûnh quan ñoâ thò; hoaøn thieän cô sôû phaùp lyù caàn thieát theo höôùng töï do hoùa vaø thò
tröôøng hoùa; ban haønh vaø thöïc hieän caùc chính saùch mieãn giaûm thueá vaø caùc öu ñaõi
toaøn dieän khaùc nhaèm khuyeán khích ñaàu tö vaø phaùt trieån quyõ nhaø ôû; xaây döïng caùc
quy cheá quaûn lyù hieäu quaû caùc chung cö, ngaên chaën vaø tröøng phaït nghieâm khaéc caùc
haønh vi gian doái, tham nhuõng vaø laõng phí trong xaây döïng, quaûn lyù nhaø taùi ñònh cö,
nhaø cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, nhaø ôû xaõ hoäi,…
- Nhaø nöôùc caàn thaønh laäp Quyõ nhaø quoác gia vaø ñòa phöông chuyeân daønh cho
caùc ñoái töôïng naøy thueâ vaø thueâ mua. Nguoàn taøi chính naøy coù theå ñöôïc thaønh laäp do
ba nguoàn sau : thöù nhaát, Ngaân saùch Nhaø nöôùc caùc ñòa phöông haøng naêm seõ daønh moät
khoaûn ñaàu tö cho chöông trình naøy. Thöù hai, Nhaø nöôùc neân thaønh laäp quyõ ñaàu tö xaây
döïng nhaø ôû xaõ hoäi vôùi söï vaän ñoäng ñoùng goùp cuûa caùc löïc löôïng trong vaø ngoaøi nöôùc.
Thöù ba, ñeà nghò Quoác hoäi xeùt qui ñònh caùc nhaø kinh doanh baát ñoäng saûn ñoùng moät
khoaûn leä phí (hoaëc laø thueá “ñaàu tö haï taàng”). Khoaûn naøy laø khoaûn ñoùng goùp baét
buoäc, ngoaøi caùc khoaûn thueá quyeàn söû duïng ñaát khaùc, vôùi muïc ñích tham gia ñoùng
goùp moät phaàn kinh phí cuøng Nhaø nöôùc ñaàu tö caàu ñöôøng môùi, ñöôøng ñieän, nöôùc, vaø
caùc coâng trình coâng coäng …
3.4.5. Caûi thieän tính minh baïch cho thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Theo baùo caùo veà chæ soá minh baïch thò tröôøng baát ñoäng saûn (RETI) naêm 2006
cuûa taäp ñoaøn haøng ñaàu theá giôùi veà quaûn lyù tieàn teä vaø dòch vuï BÑS Jones Lang
LaSalle ñoái vôùi 56 quoác gia vaø vuøng laõnh thoå, Vieät Nam coù ñieåm soá minh baïch thò
tröôøng BÑS thaáp nhaát vôùi 4,69 ñieåm, rôi vaøo vuøng xaùm caáp 5, nhoùm coù ñoä minh
baïch thaáp nhaát. Caáp 4 coù Trung Quoác, Macao vaø Indonesia. Trong khi ñoù, UÙc, New
Zealand, Hoàng Koâng, Singapore ñeàu naèm trong nhoùm caáp 1, nhoùm coù möùc ñoä minh
baïch cao nhaát. Maëc duø ñeán naêm 2009, cuõng theo ñaùnh giaù cuûa toå chöùc naøy thì chæ soá
ñaõ ñöôïc caûi thieän nhöng Vieät Nam vaãn chæ naèm trong nhoùm 4 – nhoùm caùc nöôùc coù
chæ soá minh baïch thaáp.
Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn 2006 theå hieän mong muoán cuûa nhaø laøm luaät veà
moät thò tröôøng baát ñoäng saûn hieän ñaïi, minh baïch vôùi nhöõng coâng ty ñòa oác coù uy tín
vaø chuyeân nghieäp. Vôùi muïc ñích ñoù, luaät taùch bieät khaâu taïo laäp – löu thoâng baát ñoäng
saûn khi buoäc caùc coâng ty ñòa oác phaûi baùn saûn phaåm qua saøn giao dòch chöù khoâng
ñöôïc töï ñaàu tö roài töï baùn saûn phaåm. Trong moät giao dòch baát ñoäng saûn, beân moâi giôùi
khoâng ñöôïc ñoàng thôøi vöøa laø beân moâi giôùi vöøa laø beân mua hoaëc beân baùn. Tuy nhieân,
caùc coâng ty ñòa oác luoân tìm ra caùch ñeå thoaùt khoûi nhöõng raøng buoäc cuûa luaät.
Ñoäng thaùi ñaàu tieân maø caùc coâng ty ñòa oác thöïc hieän laø xeù raøo töï laäp saøn giao
dòch baát ñoäng saûn vì khoâng muoán chia seû lôïi ích kinh teá cuõng nhö thoâng tin döï aùn
cho beân moâi giôùi. Hôn nöõa, hoaït ñoäng cuûa coâng ty ñòa oác seõ ñöôïc chuû ñoäng hôn
trong vieäc tieâu thuï saûn phaåm.
Caùc coâng ty ñòa oác luoân muoán giöõ laïi moät phaàn saûn phaåm cho caùc quan heä ñoái
ngoaïi cuûa mình. Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn buoäc coâng ty baát ñoäng saûn phaûi baùn
saûn phaåm qua saøn maø khoâng coù ngoaïi leä naøo. Tuy nhieân, Nghò ñònh 71/2010/NÑ-CP
ñaõ cho pheùp caùc coâng ty ñòa oác ñöôïc phaân phoái 20% saûn phaåm (nhaø ôû) maø khoâng
thoâng qua saøn. Quy ñònh naøy ñaõ laøm soáng laïi nhöõng loâ ñaát hoaëc nhaø “ñoái ngoaïi”,
“ngoaïi giao”, voán ñaõ bò khai töû theo Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn vaø khoâng ai bieát
ñöôïc 20% nhaø naøy seõ ñi veà ñaâu.
Nhaèm caûi thieän tính minh baïch cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn, neân chaêng Nhaø
nöôùc thöïc hieän moät soá giaûi phaùp sau :
- Sôû Giao dòch chöùng khoaùn neân thieát laäp chæ soá ghi laïi hieäu quaû hoaït ñoäng
cuûa chöùng khoaùn baát ñoäng saûn thoâng qua caùc chæ soá naøy nhaø ñaàu tö BÑS coù theå nhaän
ñònh ñöôïc xu höôùng giaù caû cuûa BÑS.
- Cô quan quaûn lyù Nhaø nöôùc caäp nhaät thoâng tin haøng quyù veà cung – caàu – voán
vaø giaù trò thueâ cuûa taát caû caùc loaïi BÑS bao goàm khaùch saïn, coâng nghieäp, baùn leû, vaên
phoøng vaø nhaø ôû.
- Ñieàu kieän tieân quyeát ñeå caõi thieän tính minh baïch cho thò tröôøng baát ñoäng saûn
laø heä thoáng quaûn lyù – phaùp lyù phaûi thaät coâng baèng, hieäu quaû, coâng khai tôùi moïi taàng
lôùp daân cö.
3.4.6. Naâng cao vai troø cuûa caùc toå chöùc thaåm ñònh giaù
Hieän coù khoaûng 200 doanh nghieäp hoaït ñoäng trong lónh vöïc thaåm ñònh giaù vaø
3 coâng ty thaåm ñònh giaù nöôùc ngoaøi laø thaønh vieân cuûa Hoäi Thaåm ñònh giaù Vieät Nam,
goàm Coâng ty CB Richard Ellis Vieät Nam (CBRE), Collier Interational, Coâng ty
TNHH Savills Vieät Nam. Söï kieän nhaø ñaàu tö xeáp haøng töø luùc nöûa ñeâm mua caên hoä
taïi caùc döï aùn nhö The Vista, Sky Garden, Hoaøng Anh Gia Lai vôi möùc giaù lieân tuïc
bò ñaåy cao hoài giöõa naêm 2007 cho thaáy söï thao tuùng giaù cuûa giôùi ñaàu cô. Roõ raøng
nhöõng ñoäng thaùi laøm giaù cuûa caùc döï aùn treân caùc toå chöùc thaåm ñònh khoâng theå khoâng
bieát, nhöng döôøng nhö khoâng coù baát cöù caûnh baùo cuï theå naøo töø caùc toå chöùc naøy ñeå
giuùp nhaø ñaàu tö tham vaán trong hoaøn caûnh ñoù.
Treân theá giôùi hieän coù 5 phöông phaùp ñònh giaù baát ñoäng saûn ñöôïc söû duïng phoå
bieán. Rieâng taïi Vieät Nam, phöông phaùp so saùnh tröïc tieáp ñöôïc söû duïng chuû yeáu.
Phöông phaùp naøy döïa treân söï phaân tích caùc giao dòch baát ñoäng saûn, mang tính thuyeát
phuïc cao, vì keát quaû ñònh giaù döïa treân caùc chöùng cöù thò tröôøng cuï theå, tröïc quan. Tuy
nhieân, vieäc ñònh giaù baát ñoäng saûn theo phöông phaùp naøy khi aùp duïng taïi Vieät Nam
seõ khoù hôn nhieàu so vôùi caùc nöôùc khaùc vì vieäc tieáp caän thoâng tin saâu veà ñaát ñai chæ
laø “saân chôi” cuûa moät soá cô quan coâng quyeàn vaø nhöõng doanh nghieäp lôùn. Maët khaùc
caùc thoâng tin, döõ lieäu söû duïng cho vieäc so saùnh vaãn khoâng ñaûm baûo ñoä chính xaùc khi
phaàn lôùn trong soá giao dòch “ngaàm” vôùi möùc giaù cuï theå ra sao laïi khoâng ñöôïc tieát loä.
Vieäc ñaøo taïo cuõng nhö thaåm ñònh giaù baát ñoäng saûn laâu nay tieán haønh moät
caùch töï phaùt neân khoâng nhaän ñöôïc söï tín nhieäm cuûa khaùch haøng. Caùc toå chöùc ñaøo taïo
ngheà laïi khoâng chòu thöøa nhaän nhau. Trong nhieàu tröôøng hôïp, chöùng chæ thaåm ñònh
giaù töø Boä Taøi chính khoâng ñöôïc caùc cô quan chöùc naêng chaáp nhaän laøm ñieàu kieän môû
saøn coù dòch vuï ñònh giaù (chöùng chæ do Boä Xaây döïng caáp thì ñöôïc chaáp nhaän).
Theo toâi, caàn sôùm thöïc hieän moät soá bieän phaùp sau ñeå naâng cao vai troø cuûa caùc
toå chöùc thaåm ñònh :
- Nhaø nöôùc taïo haønh lang phaùp lyù cho thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån laønh
maïnh, minh baïch seõ khieán coâng taùc thaåm ñònh phaùt trieån trong töông lai;
- Toå chöùc coâng taùc ñaøo taïo ñoäi nguõ nhöõng chuyeân vieân ñònh giaù chuyeân nghieäp
coù ñaày ñuû kieán thöùc, kinh nghieäm trong vieäc ñaùnh giaù giaù trò taøi saûn ñoàng thôøi ñaùp
öùng caùc tieâu chuaån veà phaùp lyù, ñaïo ñöùc ngheà nghieäp vaø khaû naêng boài thöôøng caùc ruûi
ro ngheà nghieäp thích ñaùng vôùi traùch nhieäm lieân quan. Thoáng nhaát cô quan ñaøo taïo,
caáp baèng coù giaù trò veà maët phaùp lyù treân caû nöôùc.
- Söû duïng nhieàu phöông phaùp thaåm ñònh ñeå coù söï so saùnh veà keát quaû trong töøng
phöông phaùp thaåm ñònh nhaèm giuùp nhaø ñaàu tö coù nhöõng quyeát ñònh ñuùng ñaén. Hieän
nay, vieäc söû duïng phöông phaùp so saùnh trong thaåm ñònh giaù baát ñoäng saûn ôû nöôùc ta
chuû yeáu vaãn coøn döïa treân kinh nghieäm vaø mang tính chuû quan.
Keát luaän chöông 3 : Vieäc phaân tích caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng
saûn trong thôøi gian vöøa qua ôû chöông 2 cho ta thaáy ñöôïc nhöõng khoù khaên trong baøi
toaùn caân ñoái cung – caàu, cuõng nhö baøi toaùn voán cung caáp cho thò tröôøng baát ñoäng
saûn taïi TP.HCM, töø ñoù ñaët ra nhöõng yeâu caàu khaùch quan laø caàn phaûi coù nhöõng giaûi
phaùp nhaèm phaùt trieån vaø vaän haønh thò tröôøng naøy moät caùch oån ñònh, laønh maïnh.
Chính vì vaäy, chöông 3 laø taäp hôïp moät soá caùc giaûi phaùp taøi chính nhaèm taïo nguoàn
voán, cuõng nhö nhöõng giaûi phaùp nhaèm taêng cung haøng hoùa cho thò tröôøng trong giai
ñoaïn khoù khaên hieän nay. Theâm vaøo ñoù, taùc giaû cuõng neâu leân moät soá giaûi phaùp lieân
quan ñeán tính phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn, cuõng nhö moät soá giaûi phaùp thuùc ñaåy ñaàu tö
vaø giao dòch treân thò tröôøng. Ñaây laø nhöõng giaûi phaùp thieát thöïc, coù choïn loïc cho phuø
hôïp vôùi tình hình thöïc teá taïi TP.HCM, ñaõ ñöôïc caùc thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån
treân theá giôùi thöïc hieän vaø mang laïi hieäu quaû cao. Nhöõng giaûi phaùp naøy seõ mang laïi
nhöõng thay ñoåi cho khoù khaên hieän nay treân thò tröôøng baát ñoäng saûn, ñoàng thôøi thuùc
ñaåy vieäc ñaàu tö treân thò tröôøng traùnh ñöôïc nhöõng côn soác treân thò tröôøng nhö trong
thôøi gian vöøa qua.
KEÁT LUAÄN
Thò tröôøng baát ñoäng saûn hình thaønh vaø phaùt trieån taïi thaønh phoá Hoà Chí Minh
coøn khaù non treû so vôùi thò tröôøng trong khu vöïc vaø treân theá giôùi, do ñoù noù vaãn ñang
trong giai ñoaïn töøng böôùc chuyeån mình phaùt trieån. Baûn thaân thò tröôøng naøy cuõng
chòu nhieàu taùc ñoäng caùc yeáu toá vó moâ vaø chính saùch cuûa Nhaø nöôùc. Vì vaäy, nhöõng
bieán ñoäng treân thò tröôøng laø ñieàu khoâng theå traùnh khoûi. Tuy ñaõ coù nhöõng chính saùch
ñieàu tieát thò tröôøng nhöng nhöõng chính saùch naøy khoâng traùnh khoûi nhöõng haïn cheá,
khieám khuyeát caàn khaéc phuïc. Hôn theá nöõa, trong giai ñoaïn hieän nay, thò tröôøng baát
ñoäng saûn TP.HCM coøn chòu nhieàu taùc ñoäng khaùch quan beân ngoaøi mang nhieàu yeáu
toá baát lôïi. Vì leõ ñoù, söï soâi ñoäng cuûa thò tröôøng ñaõ chuyeån sang thôøi kyø khoù khaên hôn,
ñoøi hoûi caàn phaûi coù nhöõng ñieàu chænh phuø hôïp trong thôøi gian saép tôùi.
Tröôùc tình hình ñoù, luaän vaên naøy ñi vaøo phaân tích caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán
ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian vöøa qua ñeå töø ñoù ñöa ra caùc nhoùm
giaûi phaùp ñeå Nhaø nöôùc coù ñöôïc caùi nhìn vaø quan taâm ñeán nhöõng nhaân toá naøy, kieåm
soaùt noù baèng nhöõng chính saùch, theå cheá phuø hôïp ñeå töø ñoù naâng taàm thò tröôøng naøy
leân moät möùc cao hôn. Nhoùm giaûi phaùp trong luaän vaên goàm : nhoùm giaûi phaùp veà ñieàu
tieát moái quan heä cung – caàu; nhoùm giaûi phaùp hoaøn thieän chính saùch thueá, chính saùch
taøi chính – tieàn teä, phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn; nhoùm giaûi phaùp cho caùc nhaø
ñaàu tö; nhoùm caùc giaûi phaùp hoã trôï khaùc. Treân cô sôû caùc nhoùm giaûi phaùp ñaõ ñeà ra,
luaän vaên ñöa ra höôùng giaûi quyeát nhöõng khoù khaên hieän thôøi, giuùp thò tröôøng baát ñoäng
saûn phaùt trieån laønh maïnh, beàn vöõng traùnh nhöõng ruûi ro khoâng löôøng tröôùc ñöôïc.
TAØI LIEÄU THAM KHAÛO
1. Ñaàu tö taøi chính – PGS.TS. Phan Thò Bích Nguyeät
2. Ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn – PGS.TS. Phan Thò Cuùc, PGS.TS. Nguyeãn
Vaên Xa.
3. Kinh doanh baát ñoäng saûn thôøi khuûng hoaûng – Ñaëng Ñöùc Thaønh
4. Luaät ñaát ñai naêm 1993 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam.
5. Luaät ñaát ñai naêm 2003 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam.
6. Luaät kinh doanh baát ñoäng saûn 2006 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät
Nam.
7. Luaät nhaø ôû naêm 2005 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam.
8. Luaät daân söï cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam.
9. Nhaø xuaát baûn chính trò quoác gia (2006), Chính saùch thu huùt ñaàu tö vaøo thò
tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam, Haø Noäi.
10. Nghò ñònh 94/CP cuûa Chính phuû Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam
veà Quy ñònh chi tieát Phaùp leänh thueá nhaø ñaát.
11. Nghò ñònh 71/2010/NÑ-CP cuûa Chính phuû Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa
Vieät Nam quy ñònh chi tieát vaø höôùng daãn thi haønh Luaät nhaø ôû.
12. Thöïc traïng baát ñoäng saûn Vieät Nam thöïc traïng vaø giaûi phaùp – Vieän nghieân cöùu
quaûn lyù kinh teá Trung öông.
13. Thoâng caùo baùo chí Thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam – Toång quan 2008, 2009
döï baùo 2010 – CB Richard Ellis.
14. Tình hình kinh teá xaõ hoäi (2005, 2006, 2007, 2008, 2009) – Cuïc Thoáng keâ
TP.HCM.
15. Thoâng tö 84/2008/TT-BTC cuûa Boä Taøi chính veà vieäc höôùng daãn thöïc hieän caùc
quy ñònh veà luaät thueá thu nhaäp caù nhaân.
16. Taøi chính doanh nghieäp hieän ñaïi – Chuû bieân GS.TS. Traàn Ngoïc Thô.
17. Thoâng tin veà baát ñoäng saûn treân caùc baùo ñieän töû, saøn giao dòch baát ñoäng saûn, caùc
website lieân quan.
