BOÄ GIAÙO DUÏC VAØ ÑAØO TAÏO
TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC KINH TEÁ TP.HOÀ CHÍ MINH
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NGUYEÃN GIA ÑÖÔØNG
PHAÂN TÍCH
NHÖÕNG NHAÂN TOÁ TAÙC ÑOÄNG ÑEÁN ÑAÀU TÖ
BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HOÀ CHÍ MINH
Chuyeân ngaønh : Kinh teá – Taøi chính – Ngaân haøng
Maõ soá : 60.31.12
LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ
NGÖÔØI HÖÔÙNG DAÃN KHOA HOÏC
PGS.TS. PHAN THÒ BÍCH NGUYEÄT
TP.HOÀ CHÍ MINH - 2010
MUÏC LUÏC
PHAÀN MÔÛ ÑAÀU ......................................................................................................... i
CHÖÔNG 1 : TOÅNG QUAN VEÀ BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ ÑAÀU TÖ TREÂN THÒ
TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN ................................................................................... 01
1.1 Lyù thuyeát baát ñoäng saûn ..................................................................................... 01
1.1.1. Khaùi nieäm baát ñoäng saûn ............................................................................. 01
1.1.2. Thuoäc tính baát ñoäng saûn ............................................................................ 01
1.1.3. Ñaëc tröng cô baûn cuûa baát ñoäng saûn ............................................................ 02
1.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn ................................................................................... 03
1.2.1. Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................................................ 03
1.2.2. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ....................................................... 04
1.2.3. Quan heä thò tröôøng baát ñoäng saûn vôùi caùc thò tröôøng khaùc
trong neàn kinh teá .................................................................................................. 06
1.2.4. Quy luaät cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ......................................................... 07
1.2.5. Caáp ñoä phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ........................................... 08
1.2.6. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ........................................................... 09
1.3. Caùc yeáu toá ñeán giaù baát ñoäng saûn ...................................................................... 12
1.3.1. Caùc yeáu toá coù moái lieân heä ñeán baát ñoäng saûn ............................................. 12
1.3.1.1. Nhoùm caùc yeáu toá töï nhieân ................................................................... 12
1.3.1.2. Nhoùm caùc yeáu toá kinh teá ..................................................................... 13
1.3.1.3. Nhoùm caùc yeáu toá lieân quan ñeán thò tröôøng .......................................... 13
1.3.2. Caùc yeáu toá veà phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn .................................... 14
1.3.2.1. Tình traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn................................................... 14
1.3.2.2. Caùc yeáu toá phaùp lyù khaùc ..................................................................... 14
1.3.3. Caùc yeáu toá chung beân ngoaøi ...................................................................... 14
1.3.3.1. Caùc yeáu toá chính trò phaùp lyù ............................................................... 14
1.3.3.2. Caùc yeáu toá thuoäc kinh teá vó moâ ........................................................... 14
1.3.3.3. Caùc yeáu toá xaõ hoäi ............................................................................... 15
1.4. Kinh nghieäm ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa caùc nöôùc .................. 15
1.4.1. Thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Singapore ...................................................... 15
1.4.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn Anh ..................................................................... 16
1.4.3. Thò tröôøng baát ñoäng saûn Myõ ...................................................................... 17
1.4.4. Baøi hoïc kinh nghieäm cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam .................. 20
KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 1 ......................................................................................... 22
CHÖÔNG 2 : NGHIEÂN CÖÙU CAÙC NHAÂN TOÁ TAÙC ÑOÄNG ÑEÁN ÑAÀU TÖ BAÁT
ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HOÀ CHÍ MINH ..................................................................... 24
2.1. Toång quan veà thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM ...................................... 24
2.1.1. Quaù trình phaùt trieån thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM ...................................... 24
2.1.2. Nhöõng ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM .................................... 28
2.1.3. Caùc loaïi hình baát ñoäng saûn chuû yeáu taïi TP.HCM ...................................... 30
2.1.3.1. Döï aùn ñaát neàn ..................................................................................... 30
2.1.3.2. Caên hoä, cao oác vaên phoøng .................................................................. 30
2.1.3.3. Khaùch saïn, caùc trung taâm mua saém ................................................... 31
2.1.3.4. Khu coâng nghieäp, khu cheá xuaát ........................................................... 33
2.1.4. Nhöõng taùc ñoäng tích cöïc cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
trong thôøi gian vöøa qua ........................................................................................ 33
2.2. Nhöõng yeáu toá thuaän lôïi vaø khoù khaên taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn
taïi TP.HCM ............................................................................................................. 38
2.2.1. Nhöõng nhaân toá thuaän lôïi ............................................................................ 38
2.2.1.1. Yeáu toá töï nhieân ................................................................................... 38
2.2.1.2. Yeáu toá kinh teá – xaõ hoäi ....................................................................... 39
2.2.2. Nhöõng nhaân toá baát lôïi ................................................................................ 40
2.2.2.1. Veà cô sôû haï taàng ................................................................................. 40
2.2.2.2. Veà nguoàn voán phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................... 41
2.2.2.3. Veà yeáu toá phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn .................................... 42
2.3. Phaân tích caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö BÑS taïi TP.HCM ............................ 42
2.3.1. Nhaân toá cung – caàu .................................................................................... 42
2.3.1.1. Cung – caàu treân thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................................ 42
2.3.1.2. Taùc ñoäng cuûa cung – caàu ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn
trong thôøi gian vöøa qua ................................................................................... 43
2.3.2. Chính saùch tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc ............................................................... 50
2.3.2.1. Boái caûnh vó moâ ................................................................................... 51
2.3.2.2. Muïc tieâu cuûa chính saùch ..................................................................... 52
2.3.2.3. Taùc ñoäng cuûa chính saùch tieàn teä ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng BÑS ........ 52
2.3.3. Nhaân toá phaùp lyù quyeàn sôû höõu ................................................................... 61
2.3.3.1. Tính phaùp lyù quyeàn sôû höõu taøi saûn laø baát ñoäng saûn ............................ 62
2.3.3.2. Taùc ñoäng cuûa yeáu toá phaùp lyù quyeàn sôû höõu ñeán ñaàu tö BÑS ............... 63
KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 2 ......................................................................................... 67
CHÖÔNG 3 : MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP HOAØN THIEÄN CAÙC NHAÂN TOÁ NHAÈM
PHAÙT TRIEÅN ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HCM ................................... 68
3.1. Duy trì vaø tieáp tuïc phaùt huy nhöõng yeáu toá thuaän lôïi cuûa thò tröôøng
baát ñoäng saûn taïi TP.Hoà Chí Minh .......................................................................... 68
3.2. Ñieàu tieát moái quan heä cung – caàu .................................................................... 69
3.2.1. Taêng cung cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ...................................................... 69
3.2.2. Nghieân cöùu, khaûo saùt nhu caàu thöïc teá cuûa thò tröôøng BÑS ........................ 71
3.3. Hoaøn thieän caùc chính saùch vaø phaùp lyù quyeàn sôû höõu BÑS cuûa Nhaø nöôùc...... 72
3.3.1. Chính saùch taøi chính, tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc ............................................... 72
3.3.2. Chính saùch veà thueá .................................................................................... 76
3.3.3. Hoaøn thieän khung phaùp lyù veà thò tröôøng BÑS cuûa Nhaø nöôùc .................... 78
3.4. Caùc giaûi phaùp hoã trôï khaùc ................................................................................ 79
3.4.1. Cuûng coá thò tröôøng baát ñoäng saûn ................................................................ 79
3.4.2. Nhaø ñaàu tö traùnh “Taâm lyù baày ñaøn” .......................................................... 81
3.4.3. Phaùt trieån saøn giao dòch baát ñoäng saûn ........................................................ 83
3.4.4. Giaûi phaùp khuyeán khích ñaàu tö phaùt trieån caùc döï aùn nhaø cho ngöôøi thu
nhaäp thaáp, nhaø ôû xaõ hoäi ............................................................................................. 84
3.4.5. Caûi thieän tính minh baïch cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................... 87
3.4.6. Naâng cao vai troø cuûa caùc toå chöùc thaåm ñònh giaù ........................................ 88
KEÁT LUAÄN CHUNG 3 ........................................................................................... 90
KEÁT LUAÄN CHUNG ................................................................................................ ii
DANH MUÏC TAØI LIEÄU THAM KHAÛO ................................................................. iii