Phương pháp lợi nhuận
1/ Cơ sở lý luận
2/ Các trường hợp áp dụng
3/ Nguyên tắc áp dụng
4/ Các bước tiến hành
5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
1/ Cơ sở lý luận :
Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của tài sản trừ các chi phí cho
hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực hàng
năm đặc trưng cho tài sản thu nhập này, sau đó được chuyển hóa thành vốn theo
đúng như cách trong phương pháp đầu tư.
2/ Các trường hợp áp dụng :
• Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời
• Phương pháp lợi nhuận được sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt
như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng hoặc là những tài sản khác mà việc so
sánh với các tài sản tương tự găp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ
yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời.
3/ Nguyên tắc áp dụng :
• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
4/ Các bước tiến hành :
Cách tiếp cận của phương pháp : ước tính tổng số thu nhập, trừ những chi
phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ các khoản lãi trên vốn mà người
sử dụng bất động sản nhận từ vốn của họ, và một số tiền thưởng công cho nhà
kinh doanh vì rủi ro và sự tháo vát của người đó.
Số dư còn lại là số lượng được coi là hợp lý để trả cho sự sử dụng bất động
sản, Giá trị ước tính đó sẽ được chuyển hóa thành vốn
Các bước tiến hành như sau :
• Bước 1 : Ước tính tổng lợi nhuận ròng của bất động sản
• Bước 2 : Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm
khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao
động…
• Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá
• Bước 4 : Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hoá
Lợi nhuận ròng
Giá trị tài sản = -------------------------
Lãi suất vốn hoá
5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
5.1/ Điều kiện cần xem xét :
- Cần phải có số liệu chính xác và phải xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về
khoản thu và khoản chi, chủ yếu là xem xét ghi chép của các năm trước ( ít nhất
là 3 năm liền gần thời điểm thẩm định giá), thì các khoản lợi nhuận và chi phí
có khả năng chính xác, trường hợp số liệu có chứa những khoản bất bình
thường thì các khoản này cần phải được xem xét kỹ và cần thiết thì loại bỏ.
- Tỷ lệ phần trăm đối với phần của người hưởng dụng chưa có cách tính cụ thể,
theo kinh nghiệm thực tế : nên lấy mức trung bình của ngành công nghiệp
- Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, trường
hợp có tiềm năng tăng thu nhập ( VD : lượng khách du lịch tăng ảnh hưởng đến
việc kinh doanh của khách sạn) thì lãi suất được sử dụng cũng cần phải phản
ảnh được điều đó.
5.2/ Những hạn chế :
- Khó khăn trong việc xác định sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản
- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa
- Chỉ áp dụng đối với tài sản hoạt động có tạo ra lợi nhuận.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực ( Một
mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của
người điều hành tài sản đó)
- Đòi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của tài sản
thẩm định.