ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KT TÀI NGUYÊN
TẬP BÀI GIẢNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
(DÀNH CHO CÁC LỚP CAO HỌC NGOÀI NGÀNH)
PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN
HÀ NỘI - 2010
2
NỘI DUNG
Phần I. Tổng quan về kinh doanh BĐS
Phần 2. Một số vấn đề về quản trị KD BĐS
PHẦN I. TỔNG QUAN
VỀ KINH DOANH BĐS
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài nguyên là gì? Là n guồn của cải thiên nhiên chưa khai thác hoặc đang tiến hành khai thác.
Tài sản là gì? Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả
quyền sở hữu trí tuệ.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nh u cầu quản lý và sử
dụng: trong hạch toán, trong kinh tế - kĩ thuật …
Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và động sản.
Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật
La Mã.
Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định: "Bất độn g sản là các tài sản không thể di
dời được".
Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không
thể di, dời được. Hay nói cách khác, bất độn g sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai.
Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng
thái không tách rời đất hoặc là những v ật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hý hại (tính chất, công năng,
hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều côn g sức và chi phí như các côn g trình kiến trúc, công trình lắp
ghép…
1.1.2. Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự):
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1. Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời
như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)
2. Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm
thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di độn g của các gánh x iếc, các lâu đài làm bằng
băng đá, các nh à nghỉ di động trên xe lăn không ph ải là BĐS mà là các độn g sản, hoặc công cụ lao
động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cốn g, bến cảng, sân bay,
bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung
tâm, các m áy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh
quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị côn g dụng của nó không thay đổi thì không
phải là bất động sản nhý: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và
3
thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu ch uẩn đo
lường nh ất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc
gia không lượng hoá giá trị... không coi là bất độn g sản).
3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, v ui chõi, thể thao...
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
4. Các tài sản khác:
Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng các
quy chế như bất động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả... vì các phương tiện này hoạt động phải gắn
liền với một công trình bất độn g sản là nhà ga, sân bay, bến cảng…
1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhấ t, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời
được.
Đặc điểm này là do bất độn g sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí
cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.
Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền và có giá trị lớn.
Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do
thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu h uỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt nhý: động đất, núi lửa, sạt
lở…).
Các côn g trình xây dựng, côn g trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể
hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp thì bất động sản là vườn cây, mà cây trồng trên đó cũng là cây
lâu năm…
Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm
Sở dĩ nh ư vậy là do:
- Sự khan h iếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa
phương, từng khu vực, từng thửa đất.
- Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và
tính cá biệt của hàng ho á bất động sản.
- Tính đa dạng trong ý týởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng nh ư của các
kiến trúc sý, c ác công trình sý và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá
bất động sản.
Thứ tư, bất động sản m ang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Với bất độn g sản thì đặc điểm này nối trội hơn vì:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở mỗi nơi đò i hỏi phải có nh ưng bất động sản phù hợp:
Miền núi, nơi nhiều độn g đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nước…
- Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ
bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Do:
- Giữa các bất động sản có sự tác độn g và ảnh hưởng lẫn nhau khá m ạnh mẽ. Sự ra đời hay sự
hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm
bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá bất độn g sản kia.
- Thí dụ, v iệc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ
đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới
4
sẽ dẫn đến sự ra đời của nh ững tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…
bám theo trục đường đó…
Thứ sáu, bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Vì:
- Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng
như của mỗi người dân.
- Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến những hầu hết những
hoạt độn g kinh tế và xã hội.
- Để tăng cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến bất độn g sản, do đó phải ban
hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng.
- Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất
đai.
Thứ bảy, bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
Vì:
- Bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chún g khá phức
tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các
hàng hoá thông thường.
- Vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê
đất đai, các côn g trình xây dựng, nhà ở, văn phòn g… có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên n ăng lực quản
lý đóng vai trò quan trọng.
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niêm thị trường bất động sản
Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động m ua và bán, là tổng thể các quan hệ cho phép người mua
và người bán trao đổi được hàng hoá và dịch vụ cho nhau.
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất
định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này vừa đơn giản, dễ hiểu, v ừa bao hàm đầy đủ ph ạm vi
và nội dung của thị trường bất độn g sản.
1.2.2. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản
1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự
hình thành…
Cách phân loại được sử dụng phổ biến là theo loại bất động sản:
Phân loại thị trường bất động sản theo loại bất động sản
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở
- Thị trường bất động sản công nghiệp
- Thị trường bất động sản nông nghiệp
- Thị trường bất động sản thương mại,
- Thị trường bất động sản v ăn phòng
- Thị trường bất động sản đặc biệt
2.4. Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho n gân sách Nhà nước
- Phát triển thị trường bất độn g sản góp phần m ở rộng các thị trường trong và n goài nước, mở
rộng quan hệ quốc tế
- Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội
5
- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sốn g của nhân dân
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi
mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS
2.5. Đặc điểm của thị trường bất động sản
1. Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch
Do:
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được.
Do đó Hoạt độn g giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo.
Các chợ này rất đa dạng, có thể là các sàn giao dịch, các trung tâm giao dịch, cũng có thể là một địa
điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yếu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng,
quán nước…
Có thể qua mạn g internet và cũng có thể nằm trong chăn điện thoại cho nhau…
Vấn đề đặt ra:
- Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc n gay tại địa điểm giao dịch hay ch ợ giao
dịch mà phải trải qua các khâu nhý:
+ Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch;
+ Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thôn g tin về bất động
sản;
+ Đăng ký pháp lý.
2. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao
dịch trong bất động sản
Do:
- Đặc điểm của đất đai quy định: đất đai không hao mòn hay mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và
người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác.
- Điều mà chủ sở h ữu hay sử dụng mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
3. Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Vì:
- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, k inh tế,
xã hội của từng vùng, từng khu vực.
- Bất động sản phụ thuộc vào phong tục, tập quán, thi hiếu và tâm lý xã hội
4. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Do:
- Thị trường bất động sản phát triển muộn hơn so với các thị trường hàng hoá khác, do đó, các
thông tin về hàng hoá bất độn g sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộn g rãi như
các loại hàng hoá khác.
- Sự so sánh giữa các bất độn g sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất độn g sản
không chính xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp
kiến trúc, vị trí địa lý… đều được đo lường một cách týõng đối, khó chính xác).
- Bất động sản mang tính vùng v à kh u vực, chúng khôn g liền kề nhau và không phải bao giờ cũng
tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ.
- Số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất độn g sản đều có số lượng nhỏ, không đảm
bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
5. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS
Theo quan hệ cung cầu, khi cung bất động sản được thị trường chấp nhận, cầu bất động sản xuất
hiện và tăng lên, khi đó, người sản xuất sẽ tăng lượng cung bất động sản.
Tuy nhiên, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá
khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các
công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng,