Thành phố Hồ Chí Minh: Con đường xử lý hài hòa lợi ích các nhóm xã hội trên lĩnh vực nhà ở đô thị - Nguyễn Quang Vinh

Xã hội học số 3 - 1993<br /> 47<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Thành phố Hồ Chí Minh: con đường xử lý hài hòa<br /> lợi ích các nhóm xã hội trên lĩnh vực nhà ở đô thị<br /> <br /> <br /> <br /> NGUYỄN QUANG VINH<br /> <br /> <br /> Tính chất nhậy cảm của vấn đề nhà ở đô thị đã hiện lên đặc biệt rõ nét trong bức tranh biến đổi xã hội của<br /> thành phố Hồ Chí Minh được tác động của chính sách đổi mới kinh tế. Nhiều hiện tượng mới (và thách thức<br /> mới) đã xuất hiện trên lĩnh vực giải quyết vấn đề nhà ở đô thị như là những chủ đề do chính cuộc sống đặt ra<br /> cho "chương trình nghị sự" của tiến trình quản lý phát triển. Có thể nói, trong vòng 4-5 năm trở lại đây, có một<br /> nhịp gia tốc trong việc phát triển nhà, và đáng chú ý là được xuất phát từ nhiều nguồn lực đa dạng hơn hẳn giai<br /> đoạn trước. Một môi trường mới đã bước đầu được hình thành, mang ý nghĩa giải phóng to lớn. Nó đánh thức<br /> dậy những tiềm năng từ lâu đã ngủ yên. Nó cho phép mở ra nhiều ngả đường mới để giải tỏa những căng thẳng<br /> về cung-cầu trong lĩnh vực nhà ở xử lý một cách hợp lý quan hệ lợi ích của các nhóm khác nhau trong cơ cấu xã<br /> hội, góp phần nâng cao chất lượng sống của nhân dân đô thị, bao gồm cả các nhóm dân cư có thu nhập thấp<br /> hoặc rất thấp. Thế nhưng phải thấy rằng những ngả đường đó chỉ mới vừa ló dạng, chúng còn chứa đựng nhiều<br /> mâu thuẫn và bất cập. Chúng chỉ trở nên thực sự hữu ích một khi những mâu thuẫn và bất cập đó được xử lý<br /> một cách thích đáng ở nhiều chiều kích, tạo ra một độ an toàn cao, nhờ có các bảo đảm về pháp luật và các quy<br /> định dưới luật, bao gồm cả các quyết định có tính pháp lý của quy hoạch đô thị, đặc biệt là đồ án Tổng mặt<br /> bằng.<br /> Sau một thời gian sơ bộ khảo sát thực địa và tiếp xúc với các giới chức có liên quan, chúng tôi muốn thử nêu<br /> lên dưới đây sáu câu hỏi đang nổi lên trong đời sống xã hội của thành phố Hồ Chí Minh như là những bài toán<br /> lớn cần phải được giải cho vấn đề nhà ở tại đây. Đứng ở góc độ xã hội học mà xét, thì trên tiến trình quản lý và<br /> phát triển nhà ở đô thị theo quan điểm đổi mới, vấn đề đang đặt ra là các tác nhân xã hội chủ yếu (hiển danh hay<br /> ẩn danh) sẽ nắm giữ vai trò gì trong mối tương tác xã hội ổn định và hợp pháp để phát triển nhà ở. Vào thời<br /> điểm này, sáu câu hỏi là sáu "Vùng vấn đề" đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu thấu đáo. Các lời đáp vẫn còn<br /> ở phía trước.<br /> 1. Câu hỏi thứ nhất: "Nhà nước đóng vai trò gì trong sự sinh thành của một thị trường nhà ở, đồng thời bảo<br /> đảm công bằng xã hội trên phương diện này của lĩnh vực dân sinh?"<br /> Phải thấy rằng chế độ quản lý kiểu cũ đã làm cho vấn đề nhà ở đô thị lâm vào những khó khăn không nhỏ.<br /> Quy nhà ở khá phong phú của thành phố này do lịch sử để lại đã chưa được sử dụng thật hợp lý. Một bộ phận<br /> đáng kể đã bị xuống cấp nghiêm trọng, mà không có các nguồn kinh phí (ngoài khoản kinh phí bao cấp luôn<br /> luôn thiếu hụt) để sửa chữa hoặc nâng cấp. Nhịp độ xây dựng mới diễn ra chậm chạp, và thuộc loại chậm nhất<br /> trong số các đô thị lớn của đất nước, nếu dựa trên một nguồn dữ liệu kiểm tra mẫu về nhà ở năm 1989. Theo các<br /> số liệu này thì từ 1976 đến 1986 số hộ (được điều tra) tại TP. Hồ Chí Minh đang cư trú trong các căn nhà vừa<br /> được xây dựng trong 10 năm đó, chỉ chiếm 14,57% tổng số hộ, trong khi tỷ lệ này tại Hà Nội, Hải Phòng và Đà<br /> Nẵng theo thứ tự là 37,1%, 43,3% và 31,8%.<br /> <br /> <br /> Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn<br />  Xã hội học số 3 - 1993<br /> 48 Thành phố Hồ Chí Minh ...<br /> <br /> <br /> Với chính sách đổi mới, chỉ trong 2 năm 1991-1992, tại thành phố Hồ Chí Minh diện tích sàn được xây<br /> dựng mới đã gần ngang bằng tổng diện tích sàn được xây dựng trong suốt 10 năm trước đó. Hơn 80% diện tích<br /> mới xây dựng trong 2 năm gần đây là do nhân dân bỏ tiền ra tự tổ chức cây dựng lấy.<br /> Các chỉ báo nói trên thoạt tiên có thể gây ra cảm giác rằng trong điều kiện dân chúng có thể tự thu xếp "ổn<br /> thỏa" đến như thế, thì vai trò Nhà nước trong lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị sẽ chẳng còn là bao nữa. Nhưng<br /> nghĩ như vậy là một sự ngộ nhận. Trong các cuộc phân tích tình hình chuyển tiếp chế độ phát triển nhà ở đô thị<br /> tại các cơ quan lãnh đạo, quản lý ở thành phố, tại các hội nghị trong nước và quốc tế về chuyên đề nhà ở được tổ<br /> chức ở Việt Nam, cũng như trên các phương tiện truyền thông đại chúng, luôn luôn có một nhu cầu khách quan<br /> được nêu bật lên: đó là vai trò cực kỳ quan trọng của nhà nước trong sự nghiệp đổi mới lĩnh vực nhà ở. Tính chủ<br /> động của quần chúng và trách nhiệm quản lý phát triển của Nhà nước không hề là hai nhân tố loại trừ lẫn nhau.<br /> Trên tinh thần đó, người ta đang ngày càng hướng mạnh hơn vào việc xác lập một quan niệm mới về vai trò của<br /> Nhà nước trong sự nghiệp quản lý phát triển quần cư và nhà ở đô thị. Nhiều người có khuynh hướng chia sẻ một<br /> "công thức", theo đó, trên lĩnh vực vừa nói, nhà nước sẽ thực hiện 3 cụm chức năng; (a) Hướng dẫn (định<br /> hướng) / (b) Tạo điều kiện và hỗ trợ / (c) Tiến hành quản lý bằng cơ chế điều kiện hóa thông qua các hành lang"<br /> pháp luật, hành chính và quy hoạch 1 .<br /> Các quan sát cho thấy một trong những vai trò quan trọng của định chế Nhà nước mà thành phố Hồ Chí<br /> Minh đã bước đầu thực hiện là thiết kế và công bố đồ án mặt bằng thành phố và đồ án quy hoạch của các quận<br /> huyện. Về mặt phương pháp luận, đây chẳng những là sự dự phòng có tính chất vật thể-vật lý, mà còn là và<br /> trước hết là một dự phòng về mặt phát triền xã hội. Về mặt thực tiễn, tuy cần phải được tiếp tục hoàn thiện song<br /> đồ án đã có thể là căn cứ pháp lý và quản lý rất quan trọng để nhằm:<br /> - Định hướng cho đầu tư xây dựng công trình hạ tầng đô thị, mà trong đó chính Nhà nước sẽ đóng một vai<br /> trò then chốt;<br /> - Tạo những điều kiện an toàn pháp lý và sự đã định về tâm lý để nhân dân xây dựng sửa chữa, nâng cấp nhà<br /> ở;<br /> - Xác lập tiền đề cho các chương trình kêu gọi đầu tư trong và ngoài nước;<br /> - Tạo cơ sở xã hội cho việc ngăn ngừa và xoá bỏ các hiện tượng xây dựng tự phát, vô tổ chức.<br /> Đứng về mặt bảo đảm hài hòa lợi ích của các nhóm xã hội khác nhau mà xét thì đồ án này phản ánh-theo<br /> đặc trưng riêng của nó-quan điểm của Nhà nước về sự kết hợp giữa lợi ích toàn cục của sự phát triển đô thị với<br /> lợi ích từng thành phần và khu vực dân cư; giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài; giữa lợi ích của sự tăng<br /> trưởng kinh tế và lợi ích phát triển xã hội.<br /> Trong khi xử lý các mối quan hệ lợi ích đó, một khó khăn cho đến nay vẫn còn chưa có được lời giải đáp<br /> thỏa đáng là trong những điều kiện mới của một nền kinh tế thị trường, Nhà nước làm cách gì để có thể bảo đảm<br /> công bằng xã hội trên lĩnh vực phát triển nhà ở. Nếu cứ để các tầng lớp xã hội tùy nghi đua tranh trên thị trường<br /> nhà đất, thì hàng loạt mục tiêu cải thiện dân sinh trên lĩnh vực quần cư và nhà ở đối với người nghèo sẽ không<br /> bao giờ có thể thành đạt được, nếu không nói là độ cách biệt sẽ ngày càng mở rộng ra mãi.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> 1<br /> Xem thêm tham luận của người viết bài này tại cuộc hội thảo quốc tế "Phát triển, Môi trường, Cộng đồng và vai trò<br /> của Nhà nước” tổ chức tại Vancoưver (Canađa) tháng 10-1992, : "Vai trò mới của Nhà nước và các cộng đồng trong việc<br /> giải quyết vấn đề nhà ở đô thị-Trường hợp TP Hồ Chí Minh (Việt Nam)”<br /> <br /> Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn<br />  Xã hội học số 3 - 1993<br /> Nguyễn Quang Vinh 49<br /> <br /> <br /> Chế độ bao cấp phố biến đã bị cuộc sống gạt bỏ. Song hàng loạt câu hỏi gay gắt và không dễ trả lời vẫn<br /> đang tiếp tục xuất hiện. Phải chăng, yếu tố bao cấp cục bộ của Nhà nước vẫn còn có thể được sử dụng trong<br /> điều kiện của xã hội thị trường. Phải chăng trên lĩnh vực này, Nhà nước có thể vận dụng phương pháp điều tiết<br /> (theo luật định) đối với các thành phần kinh tế, để có điều kiện tiến hành hỗ trợ gián tiếp hoặc trực tiếp cho các<br /> chương trình nhà ở dành cho người nghèo, thông qua các cơ chế tín dụng, thuế, tiền thuê nhà, hoặc chế độ đền<br /> bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải tỏa địa bàn theo quy hoạch.<br /> <br /> Vấn đề còn đang được tranh luận là sự điều tiết nói trên có là chính đáng về mặt kinh tế và xã hội hay<br /> không, một khi nhà nước vẫn phải luôn luôn tôn trọng sự bình đẳng của các chủ thể kinh tế trong các mối quan<br /> hệ thị trường. Có thể đưa ra một số giả thuyết về vấn đề này. Sự điều tiết có thể mang tính chất trực tiếp như<br /> một khoản đóng góp đặc thù, song cũng có thể là một sự điều tiết xã hội gián tiếp, thông qua việc tạo ra một<br /> khoản chi mới về phát triển nhà cho dân nghèo lấy từ tổng nguồn thu của Nhà nước. Trường hợp điều tiết trực<br /> tiếp có thể gây ra nhiều tranh cãi hơn, tuy rằng nó có khả năng tạo ra một nguồn lực về tài chính đáng kể. Phải<br /> chăng có thể giả định tuyến điều tiết này sẽ tạo ra một thứ quỹ xã hội phát triển nhà ở, để Nhà nước dùng vào<br /> việc hỗ trợ cho bộ phận cư dân kém may mắn . Hay phải chăng đó là một sắc thuế phụ thu có tính chất phục vụ<br /> an sinh xã hội đô thị mà giới doanh nghiệp công và tư sẽ phải đóng góp theo luật định? Tất cả còn đang là<br /> những giả thuyết , song cuộc tranh luận về vấn đề này cũng đã âm thầm khởi diễn.<br /> <br /> 2. Câu hỏi thứ hai: "Có hợp lý hay chăng, việc huy động một số tổ chức xã hội (theo nơi lao động và các<br /> cộng đồng cơ sở (theo nơi cư trú) tham gia vào sự nghiệp dân chủ hóa các quá trình quần cư và cung ứng nhà ở<br /> đô thị?”<br /> <br /> Gần đây người ta đã thử giao cho Liên đoàn lao động thành phố Hồ Chí Minh nhiệm vụ lựa chọn (từ cơ sở)<br /> những cán bộ, công nhân không có nhà ở, để họ sẽ được giao cho đất mà xây dựng lấy nhà ở cho mình. Đây là<br /> một phương thức mới nhằm tiếp tục đáp ứng nhu cầu như ở cho lực lượng làm việc trong bộ máy Nhà nước và<br /> các doanh nghiệp công, trong điều kiện chế độ cấp phát nhà đã chấm dứt hạn từ đầu năm 1993.<br /> <br /> Một số vấn đề đặt ra cho sự thử nghiệm phương thức này, cần phải được tiếp tục xử lý:<br /> <br /> - Với một quỹ đất xây dựng hạn hẹp, phương thức này có thể phát huy tác dụng tới đâu trong việc giải quyết<br /> một khối lượng nhu cầu rất lớn mà ngay cả các chung cư to rộng trước đây cũng chi mới giải quyết được một<br /> phần?<br /> <br /> - Đối tượng để phân phối đất xây dựng được lựa chọn và quyết định theo nơi lao động có gây trở ngại gì<br /> không cho người được thụ hưởng. Chẳng hạn như có thể sẽ khách quan ràng buộc, hạn chế khả năng tự do di<br /> động nơi lao động của các công nhân, viên chức hữu quan chăng? (như có tác giả đã nói đến trong một thông<br /> báo về nhà ở tại Trung Quốc)<br /> <br /> Dẫu sao, việc tiếp tục phát huy tác dụng của các tổ chức xã hội theo địa bàn lao động, cũng là một phương<br /> thức có thể góp phần dân chủ hóa quá trình giải quyết vấn đề nhà ở đô thị.<br /> <br /> Bên cạnh đó, dạng hoạt động của các cộng đồng theo nơi cư trú cũng đang được bắt đầu gây dựng tại thành<br /> phố Hồ Chí Minh. Nổi bật gần đây là hoạt động của các cộng đồng cư dân cư trú trong những con hẻm, nâng cấp<br /> các điều kiện hạ tầng ở quy mô cộng đồng. Thực tế cho thấy các hoạt động đó có tác dụng cải thiện rõ nét điều<br /> kiện ở, phát triển cơ hội kinh doanh và làm trong sạch môi trường sinh sống. Nhiều con hẻm, sau khi được lát<br /> <br /> <br /> Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn<br />  Xã hội học số 3 - 1993<br /> 50 Thành phố Hồ Chí Minh ...<br /> <br /> <br /> xi măng đã trở thành địa bàn kinh doanh, buôn bán có khởi sắc.<br /> Tại một vài khu nhà lụp xụp, các hình thái hoạt động cộng đồng đã được gây dựng có kết quả khả quan, với<br /> việc tổ chức tín dụng nhỏ của dân chúng, cùng nhau cải thiện điều kiện cung ứng điện, nước sinh hoạt, quản lý<br /> trật tự trị an trong cộng đồng, giúp nhau hoàn thiện các điều kiện nhà ở (mà không phải phá hủy đi như trong<br /> chương trình giải tỏa tất cả các hoạt động trên đã làm xuất hiện một mạng lưới các nhân vật hoạt động cộng<br /> đồng tự nguyện, vốn là những người lao động bình thường nhất trong các hẻm phố, các cộng đồng. Tuy nhiên,<br /> dạng hoạt động cộng đồng ở địa bàn cơ sở này còn chưa được nhân rộng đúng mức do gặp khó khăn về thiếu sự<br /> hỗ trợ của đội ngũ các nhân viên Công tác xã hội được đào tạo có hệ thống. Dạng hoạt động này cũng đôi khi<br /> còn gặp những nghi ngại, do dự, thiếu nhiệt tình của một số nhân viên quản lý hành chính lãnh thổ, vì họ coi<br /> những định chế và phương thức hoạt động cộng đồng có phần xa lạ với nếp cai quản quen thuộc và, “thuận tiện"<br /> xưa nay của họ.<br /> Tuy mọi việc đã bắt đầu, nhưng lời đáp đầy đủ cho câu hỏi thứ hai này vẫn còn phải được tiếp tục tìm kiếm.<br /> 3. Câu hỏi thứ ba: "Phải làm gì để nhà trả góp và nhà cho thuê do Nhà nước xây dựng có thể thực sự đến<br /> tay những người có thu nhập thấp?" 1<br /> Từ năm 1990, các quận Tân Bình, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Duyên Hải đã làm thí điểm xây nhà trả góp dưới<br /> nhiều dạng, dành cho những người có thu nhập thấp. Tính đến tháng 5 năm 1992, hơn 2000 căn hộ đã được ký<br /> kết hợp đồng giữa Nhà nước và các đối tượng mua nhà trả góp, với tổng số tiền đầu tư lên tới 19 tỷ đồng (Nhà<br /> nước góp 10 tỷ đồng cho vay với lãi suất thấp). 1155 căn nhà đã được xây dựng xong, trong đó 41,0% là dành<br /> cho các gia đình thương binh, liệt sĩ, gia đình thuộc diện chính sách xã hội, 59% dành cho các gia đình công<br /> nhân viên chức hoặc nhân dân chưa có nhà ở. Ưu điểm của loại nhà này là chúng được xây dựng đúng theo quy<br /> hoạch, và có khả năng phát triển theo tầng cao (đỡ tốn đất). Tuy nhiên, khó khăn trở ngại còn lớn. Giá thành các<br /> căn nhà còn cao do Nhà nước chưa có khoản đầu tư riêng vào cơ sở hạ tầng hữu quan, mà các khoản cho phi<br /> cho đất, điện, nước đưa vào giá thành đã làm đội giá lên rất dữ. Trong lúc đó, Nhà nước chỉ có thể vay từ 30-<br /> 50% giá trị căn hộ, khiến cho nhiều gia đình có thu nhập thấp vẫn không thể mua nổi. Do là chưa kể còn có<br /> những trục trặc, thiếu thống nhất và cơ sở trong cơ chế bình chọn đối tượng, khiến sinh ra hiện tượng mua đi<br /> bán lại để thủ lợi v.v.. Ngoài ra, trong vấn đề lựa lọc đối tượng, còn có vấn đề những người có mức lương thấp,<br /> chưa chắc đã là người có thu nhập thấp.<br /> Cuối cùng, mối lo của những người quản lý là ở chỗ phải làm cách nào để tránh lâm vào nguy cơ nguồn<br /> cung ứng nhà có mục tiêu phục và người có mức thu nhập thấp lại lọt vào tay những người có mức thu nhập<br /> không thấp (!) Theo các quan sát thực tế, thì các nhân tố then chốt để tránh khói nguy cơ này có thể là:<br /> - Cần có một đơn vị chuyên trách lo cho loại hình hoạt động này (như một thứ tổng cục gia cư chẳng hạn);<br /> nó phải có đủ tư cách pháp nhân và năng lực quán xuyến một loạt các lĩnh vực hữu quan đan chéo vào nhau<br /> trong quá trình xây dựng, như: vấn đề giá đất, vấn đề đưa một phần chi phí cơ sở hạ tầng ra khỏi giá thành; vấn<br /> đề xây dựng một quỹ tín dụng (chuyên biệt cho vay dài hạn để mua nhà trả góp v.v..<br /> Quan điểm về "lấy hiệu quả xã hội làm chủ yếu" trên lĩnh vực này phải được vận<br /> <br /> <br /> <br /> 1<br /> Phần này đã được viết với sự tham khảo các tư liệu và ý kiến do chị Ngô Thị Kim Dung, cán bộ Xã hội học, Viện<br /> Khoa học Xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh sưu tập và sơ bộ hệ thống hóa.<br /> <br /> <br /> Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn<br />  Xã hội học số 3 - 1993<br /> Nguyễn Quang Vinh 51<br /> <br /> <br /> dụng nhất quán hơn nữa khi giải quyết những loại vấn đề như hỗ trợ qua lãi suất, vấn đề giao đất với giá chiếu<br /> cố, vấn để lọc lựa chặt chẽ đối tượng thụ hưởng v.v.. Xin lấy một thí dụ. Chi riêng cuộc tranh luận về vấn đề sẽ<br /> sử dụng chế độ lãi suất cho vay mà cũng đã làm xuất hiện 3 quan điểm khác nhau: cho vay không tính lãi suất /<br /> cho vay với mức lãi suất ngân hàng / cho vay lãi suất thấp hơn nhưng phải có bảo đảm (bằng giá vàng hoặc xi<br /> măng) để đề phòng trượt giá và lạm phát.<br /> Ở đây thấy nổi rõ lên một điều: mục tiêu nâng đỡ các thành phần nghèo trong xã hội có thể rất dễ được đồng<br /> tình chia sẻ, nhưng sự bế tắc thường xuất hiện ở những tổ chức, cơ chế và tác nghiệp ov thể (chứ không phải ở<br /> khâu kỹ thuật). Những khâu “có vấn đề" nói trên, xem ra, đều gắn rất chặt với việc quán triệt như thế nào về<br /> việc xử lý hài hòa các lợi ích xã hội.<br /> 4. Câu hỏi thứ tư: "Khu vực tư nhân trong nước và các doanh nhân nước ngoài có thể đóng vai trò gì trong<br /> việc góp phàn hình thành một nguồn tài chính đặc thù nhằm nâng đỡ tiến trình phát triển nhà ở đô thị?"<br /> Hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh có 4 phương thức đang được tính đến: Một là, các doanh nhân trong<br /> nước thực sự liên doanh với các công ty kinh doanh và phát triển nhà đô thị 1 để làm phong phú thêm quy nhà<br /> các loại. Hai là, tạo điều kiện cho các công ty nước ngoài vào đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật<br /> lớn, đồng thời có được một số đất xây dựng nhà cao cấp, góp phần mở rộng quy nhà cho thành phố. Ba là, thông<br /> qua cơ chế hợp đồng đầu tư của nước ngoài vào các công trình “thu hồi vốn nhanh", "cấy" thêm yêu cầu các chủ<br /> thể đầu tư này phải có nghĩa vụ xây dựng một số nhà ở cho công nhân làm tại các xí nghiệp của họ, góp phần<br /> giảm nhẹ sức ép về nhu cầu nhà ở đô thị. Bốn là, kêu gọi đầu tư nước ngoài liên doanh với Nhà nước trong các<br /> dự án xây dựng các khu nhà có tiện nghi cao, trong đó một số dự án có thể áp dụng phương thức "xây dựng-khai<br /> thác-chuyển giao" (BOT).<br /> Tất cả các phương thức vừa nói trên đều có đặc điểm chung là lôi cuốn nguồn vốn đa dạng của các doanh<br /> nhân trong ngoài nước vào việc phát triển nhà. Song phần lớn các phương thức này chỉ mới là những ý tưởng<br /> được đề xuất, chưa có được cơ sở pháp lý chính thống. Vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất ở đây là làm sao việc<br /> phát triển nhà theo các phương thức này không gây ra sự tổn thất không đáng có đối với lợi ích xã hội nằm trong<br /> nguồn đất xây dựng hiếm hoi của thành phố. Một vài thử nghiệm dè dặt đã bất đầu, nhưng cuộc tranh luận xung<br /> quanh vấn đề này vẫn còn tiếp diễn.<br /> 5. Câu hỏi thứ 5 trên quan đến vấn đề làm cách gì để phòng ngừa và khắc phục yếu tố đầu cơ trong cơ chế<br /> thị trường nhà đất. Thực tiễn của "cơn sốt" nhà đất đang diễn ra tại nhiều đô thị lớn trong cả nước cho thấy yếu<br /> tố đầu cơ đã thâm nhập vào thị trường này (với những chủ thể kinh doanh giàu kinh nghiệm và cả những tay<br /> ngang mới vào nghề) có khả năng gây ra những nhiễu loạn không nhỏ. Sự nhiễu loạn đó thể hiện trước hết ở chỗ<br /> bức tranh Cung-Cầu đã bị làm cho méo mó đi; giá cả nhà, đất bị đẩy lên cao một cách vô căn cứ. Ngay đến mức<br /> các đơn giá của nhà nước để đền bù cho nhân dân trong các chương trình giải tỏa-theo quy hoạch cũng bị đặt<br /> thành vấn đề một cách đột ngột.<br /> Theo chúng tôi, hiện tượng này không nên chỉ được xem xét và xử lý ở góc độ hành vi làm rối ren đời sống<br /> kinh tế của một số người nào đó. Điều quan trọng hơn có lẽ là phải chú ý đi tìm nguồn gốc của các hiện tượng kinh<br /> tế mang yêu tố đầu cơ đó ngay từ trong các khuyết tật của quá trình chuyển tiếp chế độ quản lý nhà đất đô thị.<br /> Thực sự thì bước chuyển tiếp này gần như không được chủ động chuẩn bị, từ lĩnh vực luật lệ, từ các quy định<br /> <br /> <br /> 1<br /> Sở dĩ sử dụng chữ "thực sự liên doanh” là để phòng ngừa tình trạng một số doanh nhân mượn danh nghĩa liên doanh<br /> để thủ đắc một khối lượng đất xây dựng quan trọng, từ đó kiếm lợi nhuận siêu ngạch trong lĩnh vực nhà đất.<br /> <br /> <br /> Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn<br />  Xã hội học số 3 - 1993<br /> 52 Thành phố Hồ Chí Minh ...<br /> <br /> <br /> về đất xây dựng, và về việc chuyển từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng sang đất xây dựng nhà ở. Chúng ta<br /> cũng chưa kịp điều chỉnh một cách chủ động và có hệ thống các quy tắc về cấp đất cho thuê, sang nhượng, mua<br /> bán đất xây dựng, trước hết là đất trong quy đất của đô thị. Các khoảng trống về luật pháp và quản lý đó đang bị<br /> các yếu tố đầu cơ khai thác triệt để, tạo nên một lĩnh vực kinh doanh béo bở đối với cái mà dư luận xã hội gọi là<br /> "miếng bánh quốc gia công thổ". Nói tóm lại, phố quát hóa nhanh chóng và đột ngột các cơ chế của thị trường<br /> trên lĩnh vực nhà đất trong khi các yếu tố tạo nên hành lang quản lý chưa được chuẩn bị ở một mức độ cần thiết,<br /> có lẽ là một trong những nguồn gốc chính yếu cho sự lộng hành của yếu tố đầu cơ. Việc loại trừ ,yếu tố đó-dù là<br /> xuất phát từ một thế bị động-cũng là một việc nên kiên quyết làm, mà nội dung cơ bản là bổ sung các khoảng<br /> trống của sự xây dựng và thực thi về luật pháp, về quy tắc quản lý và về hệ thống kiểm kê nhà-đất cập nhật hóa.<br /> Chỉ có trải qua một giai đoạn "cứu vãn" như thế thì thị trường nhà đất mới dần dần tìm lại được quy luật vận<br /> hành lành mạnh của nó, và bức tranh thật của lĩnh vực cung-cầu mới hiện lên một cách chân thực ngay trong<br /> từng động thái của thị trường.<br /> 6. Câu hỏi thứ 6: “Phải xử lý theo các trục chủ yếu nào (đối với) các xáo trộn khó tránh khỏi trong việc quy<br /> hoạch, dồn dân, dãn dân, đền bồi, tái tạo việc làm cho các cộng đồng di trú mới... trên bước đường thực hiện.<br /> Dự án tổng mặt bằng của thành phố?"<br /> Các quan sát bước đầu cho thấy nhiều chương trình giải tỏa đã sớm bị mắc kẹt ngay từ việc xác định tính tất<br /> yếu và quy mô của chương trình; bởi vì những điều này sẽ có ảnh hưởng rất lớn tới việc lựa chọn cách làm,<br /> bước đi và khả năng tranh thủ sự đồng tình cao của số dân chúng có liên hệ.<br /> Cho nên, theo ý kiến của chúng tôi, cần phải bảo đảm có sự cân nhắc thấu đáo-ở cấp độ thành phố-về những<br /> chương trình giải tỏa nhất thiết phải tiến hành, kèm theo những điều tra, nghiên cứu và luận chứng chu đáo<br /> nhằm bảo vệ và tái tạo lại được cuộc sống của những cộng đồng dân cư chịu lâm vào tình cảnh bị xáo trộn, vì<br /> lợi ích tống thể và lâu dài của thành phố. Cần nói rằng, những ám ảnh về các viễn cảnh bị giải tỏa treo lơ lửng<br /> trên đầu dân chúng ở những vùng còn lâu mới giải tỏa hoặc thậm chí sẽ không có giải tỏa, là điều tối kỵ vì nó đã<br /> từng gây nên những bất an tâm lý và xao động xã hội không đáng có. Và cả ở đây nữa, vấn đề bảo đảm hiệu quả<br /> xã hội của mỗi chương trình phát triển đô thị cũng cần phải được quán triệt đến việc xử lý số phận của từng gia<br /> đình, từng con người, thể hiện trong từng phương án di dời, đền bồi, tái tạo việc làm, và (hoặc) tái tạo cộng<br /> đồng ỡ nơi di trú mới. Trong cách làm, Nhà nước còn chưa tranh thủ được nhiều sự đồng tình và nhập cuộc của<br /> các cộng đồng có liên hệ.<br /> *<br /> * *<br /> Trên đây là 6 mảng vấn đề được chúng tôi hệ thống hóa lại sau khi sơ bộ khảo sát hiện trạng các vấn đề nhà<br /> ở đô thị, vốn có liên quan đến một loạt các lợi ích rất khác nhau của các thành phần trong cơ cấu dân cư của<br /> thành phố Hồ Chí Minh. Công cuộc nghiên cứu mới chỉ khởi đầu. Các nhận xét còn mang nhiều tính chất phiến<br /> diện và chủ quan. Chính vì thế mà tác giả mong muốn rằng trong các bước nghiên cứu sắp tới của đề tài "Nhà ở<br /> đô thị", nên có bao hàm việc tổng kết các kinh nghiệm và thử nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh, (Có thể là dựa<br /> vào sáu câu hỏi gợi ý nói trên). Việc giải đáp cho các câu hỏi đó trên thực tế, sẽ là cách góp phần chế định một<br /> "hành lang" pháp lý và quản lý thích hợp, đủ để cho các chủ thể xã hội có thể hành động án toàn, có hiệu quả,<br /> tạo nên một hợp lực đủ mạnh để xử lý hài hòa lợi ích các nhóm xã hội khác nhau trên lĩnh vực nhà ở đô thị đang<br /> thay đổi rất nhanh chóng.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn<br />