Bài tiểu luận: Thị trường bất động sản Việt Nam

L i m đ u ờ ở ầ

i, n n kinh t ớ ủ Vi ế ệ i, Vi ể ủ ấ ộ t Nam ngàycàng phát ề ị t Nam cũng xâyd ng đ y đ các th ầ ủ ự ả ở ng b t đ ng s n ng v n, đáp ng nhu ố ứ ị ườ ị ườ Cùng v i quá trình toàn c u hóa c a xu th th gi ế ế ớ ầ tri n v ng m nh. H i nh p vào n n kinh t th gi ộ ạ ể ữ ế ế ớ ệ ề c nhu c u phát tri n đóth tr ng, tr ng c a n n kinh t tr ướ ườ ầ ề Vi t Nam ra đ i cùng v i s phát tri n ngày càng đ y đ h n các th tr ầ ủ ơ ể ờ ệ c u h i nh p kinh t ầ t Nam ra đ i còn non tr , ho t đ ng còn nhi u y ut ề ệ ị ự ạ ộ ị ế ố ể ủ ờ nhiên c a th tr ị ườ ủ c trên th gi ủ ế ớ ả ữ ự ẻ ư ắ ậ trong nh ng năm g n đây chínhsách v đ t đai c a Nhà n ấ ộ ể ướ ế ớ ậ th tr ế ị ườ ớ ự qu c t . ế ộ ậ ố ế ng b t đ ng s nVi Th tr ả ấ ộ ị ườ mún, không theo quy lu t t ậ ự n i. Tuy v y, ướ đã có nhi u c i cách góp ph n xây d ng th tr ủ ễ ng và tình hình tài chính trongn c đang đ ướ ể t Nam ít nhi u cũng có nh h ạ manh ng, ch a b t nh p theo k ps phát tri n c a các c ta ướ ầ ề ấ ng b t đ ng s n ngày càng phát tri n h n. ơ ầ ề ả ị ườ c tình hình kh ng ho ng tài chính th gi ộ ả ề ượ ặ ả ẽ ặ ả ấ i tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th i. Vì v y,d ấ ộ ậ ướ ủ ả ộ ng b t đ ng s n Vi ả ứ ạ ớ ả ấ ộ ộ ủ c xu h i, t ườ ủ ệ ng phát tri n cho lo i th tr ủ i, th tr ị ườ ộ ngb t đ ng s n Vi ấ ộ ị i đang di n ra ngày càng sâur ng, n n kinh c đ t trong ng b t đ ng s nlà m t kênh xu t phát gây nên tình ế Nghiên c u, đánh giá, phân ư ị ng tài chính cũng nh th ế ớ ế đó đ a ư ướ ế ớ ừ ộ ấ ề ầ ng v n nh y c m này là m t v nđ c n ả c các đ nh h ướ t đ ạ ị ườ ể ố

Tr Vi t ưở ề ế ệ tình tr ng ki m soát ch t ch . Th tr ị ườ ộ tr ng kh ng ho ng tài chính th gi ế ớ ủ tNam không tránh kh i lung lay. gi ỏ ệ tích tác đ ng c acu c kh ng ho ng tài chính th gi i đ n th tr ả ủ ị ườ tr ng phát tri n c a th gi t Nam đ bi ể ể ế ượ rađ ạ ả thi Ph m vi nghiên c u c a đ tài: ứ ủ ề ế ớ ế ả đ tài này ch t p trung gi ấ ộ ủ ượ t.ế ạ Đ tài không đi sâu vào phân tích tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th gi ề ạ ộ ề ỉ ậ ả ị ườ ủ ị bên ngoài đ n th tr ng b t đ ng s n Vi ậ ấ ị ườ ế ệ ả ừ ng này. iđ n toàn b ộ ủ ủ ộ t Nam mà ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n Vi i quy t các ở ề ị ườ ệ ả ả ế ng b t đ ng s n Vi v n đ liên quan đ n tình hình và ho t đ ng c a th tr t Nam ộ góc đ ệ ấ ộ ủ ạ ộ ế ấ ở ả c nh ng nh các quy đ nh c a pháp lu t đ t đai vàpháp lu t có liên quan. T đó th y đ ữ ượ ấ ừ ậ ng t h t Nam, đ đ ra các h ng phát tri n cho ể ướ ể ề ấ ộ ưở th tr ị ườ

Ch ngươ I

KHÁI QUÁT CHUNG V TÌNH HÌNH KH NG HO NG TÀI CHÍNH HI N NAY. Ủ Ả Ệ Ề

i ậ ề ủ ế ớ hi n nay. ệ 1.Lý lu n chung v kh ng ho ng tài chính và tình hình th gi ả 1.1 Khái ni m và nguyên nhân kh ng ho ng tài chính. ủ ệ ả

Khái ni m kh ng ho ng tài chính: ủ ệ ả

Tài chính đ cùng v i các m i quan h ậ ợ ố ữ ộ th tr ế ị ườ ể ề ớ ồ ố t c các ch th trong xã h i mà gi a ệ và ề ệ ữ chúng ự ộ ỹ ề ủ ấ ả ng l n nhau t o nên m t h th ng tài chính. ượ gi a chúng. Trong n n kinh t trong quá trình đó hình thành các qu ti n c a t có m i quan h ch t ch , nh h ệ ặ c hi u theo nghĩa r ng là t p h p các qu ti n t ỹ ề ệ ng luôn có s luân chuy n các lu ng v n ti n t ể ủ ể ộ ệ ố ẽ ả ưở ẫ ạ ố

ả ủ ạ ấ ố ọ ỹ

ư ề ặ ấ ỗ ỹ ể ẫ Kh ng ho ng tài chính là tình tr ng tài chính (qu ) m t cân đ i nghiêm tr ng có th d n đ nế s p đ qu . Đ c tr ng c a m i qu – c u thành h th ng tài chính là các dòng ti n vào/ra; ệ ố ụ ổ ủ nh n/thanh toán;… hình thành tài s n có, tài s n n . ợ ả ậ ỹ ả

x y ra khi có hi n t ng m t cân đ i nghiêm tr ng gi a ả ủ ề ệ ả ệ ượ ữ tài ấ ố ọ

Kh ng ho ng tài chính ti n t s nả có và nghĩa v thanh toán v s l ng, th i h n, ch ng lo i ti n ng ụ ề ố ượ ạ ề . Đó là hi n t ờ ạ ệ ượ ủ

t quá giá tr th tr ch c ộ ổ ứ tài chính có giá tr ngu n v n v ố ượ ủ ị ớ ế ự ị ế ổ M t nhóm l n các t ồ ng đ xô đ n ngân hàng và s d ch chuy n c c u đ u t s n, d n đ n hi n t ẫ ả ệ ượ t ph i có s can thi p c a nhà n c am t s doanh nghi p tài chính và c n thi ả ệ ủ ộ ố ị ể ơ ấ ệ ủ ng c a cáctài ị ườ , ự ụ ổ ầ ư s s p đ c. ướ ự ế ầ

ả ủ ậ ớ ộ ộ ư ả ả ợ. ủ ấ ộ ố ộ ộ Kh ng ho ng tài chính (ngân hàng) là tình hu ng trong đó m t b ph n l n các ngân hàng ố (NH) c a m t qu c gia đ t ng t m t kh năng thanh toán cũng nh kh năng tr n ả . quá l n khi n cho NH không th cùng m t lúc đáp ng t ế ứ ộ

ụ ộ ố ả ạ ị ụ ệ ấ ổ ớ ế ả ợ ả ự ụ ế ộ ầ ổ ị ạ ổ ả ả ữ ế ả ả ả ạ ơ ả c mang ra bán tháo. ấ ả ọ t c m i C u v ti n d tr ự ữ ầ ề ề ể ng khan hi m tín d ng. Giá tr tài s n c a ngân hàng gi m m nh và gây ra hi n t i.Có ng ả ủ ệ ượ ườ ng m t kh năng tr n , m t s NH s p đ và xu t hi n tình tr ng đ xô đ n các hi n t ả ấ ệ ượ NH. Các “bong bóng” giá tài s n n tung: s s t giá ban đ u trong giá tr các tài s n bu c các NH ph i bán ti ptài s n và làm giá tài s n ti p t c gi m m nh h n n a. Các kho n tín d ng ụ ế ụ hình thành trong th i đi m bùng n đ ờ ổ ượ ể

ủ ệ Nguyên nhân kh ng ho ng tài chính hi n nay: ả ầ ự ệ ư ể ế ố ả ố ể ẽ ộ ế ệ ủ n n kinh ừ ề ộ c c a nhi u n ướ ế ủ ề ả M cũng đã nh ế ỹ ề ề ủ Trong b i c nh toàn c u hóa hi n nay, s phát tri n cũng nh các bi n đ ng t c a các qu c gia phát tri n cũng đã, đang, và s tác đ ng đ n n n kinh t i. G n đây kh ng ho ng tài chính và s trì tr c a n n kinh t i, trong đó có Vi ng đ n nhi u n t Nam (VN). t ế ủ trên th gi ế ớ h ế ưở ả c trên th gi ế ớ ầ ề ướ ự ệ

ự ấ ủ ầ ị ườ ả ườ ự ả ế ng b t đ ng s n. ấ ộ ả ạ ả Ở ỹ ầ ẫ ộ ự ộ ủ ế i lãi l n v n trong m t th i gian dài sau đó. Do đó, có m t s liên h ị ườ ố ẽ ữ tình hình lãi su t và tình tr ng c a th tr ấ ấ ộ ặ ả ấ Nguyên nhân tr c ti p và rõ ràng nh t c a cu c kh ng ho ng tài chính l n này là s suy i dân khi mua nhà là ph i vay M , g n nh h u h t ng ệ ng b t đ ng s n. Khi lãi su t th p ấ ị ử lên cao; khi lãi su t cao thì th ộ ư ầ ờ ủ ẩ ườ ấ ổ i mua, đ y giá nhà xu ng th p. ạ i ta đ xô đi mua nhà, đ y giá nhà c a ườ s pc a th tr ụ ủ ti n ngânhàng và tr l ề r t ch t ch gi a ấ và d vay m nthì ng tr ậ ượ ễ ng gi m chân,ng ườ i bán nhi u h n ng ề ườ ẩ ấ ơ ố

ngân hàng đ mua nhà, tham gia vào th tr ữ ề ừ ể ị ườ ng b t đ ng ấ ộ Nh ng món n t s n là nguyên nhân d n đ n tình hình tài chính suy thoái hi n nay c a M . ỹ ả vi c vay ti n t ế ợ ừ ệ ẫ ủ ệ

ả ế ố M . ả ở ỹ ấ ộ thoát kh i trì tr , C c D tr liên bang ế ề ệ ụ ứ ấ b t đ u t ng b t đ ng s n ự ữ ng tăng gi m trong th tr ị ườ ỏ chính đã t o nên hi n t ệ ượ ạ năm 2001, đ giúp n n kinh t ể ắ ầ ừ

ấ ạ ấ ế ụ ạ ấ ả ề ữ ẫ ạ ặ cũng cao h n nhi u so v i lãi su t c b n c a Fed, nh ng m c ớ ơ ờ ề ư ủ ạ ấ ấ ơ ả

ộ ụ ấ ơ ả c c t gi m, cho đ n gi a ấ ả ế ư ấ ơ ả ủ cũng ph thu c vào lãi su t c b n). Vào gi a năm 2000 thì lãi su t c b n c a ữ ữ năm 2003 thì ụ ượ ắ ỉ ủ ử v ph ề ng di n s h u ươ ạ ở ữ nhà c a, chính sách chung c a chính ph lúc b y gi ệ ủ ượ c th c ể ệ ề ệ ự hi n thông qua hai công ty đ ượ ệ

i các kho n cho vay c a các ngân hàng th ủ ả ạ ạ ứ ế ả ằ ả i cho các nhà đ u t ả ấ ộ ả ạ ồ ố ổ ố ươ ấ ầ ư ở ệ t là các ngân hàngđ u t nh đã trình bày ự ế ư ng tín d ng đ ph c v choth tr nh Bear Stearns và Merrill Lynch. ổ ị ườ ị ườ ụ ả cho nên th tr ấ ủ ể ươ ế ấ ặ ụ ả ng b t đ ng s n không còn là sân ấ ộ ấ ng m i ho c cáccông ty chuyên cho vay th ch p b t ầ ư có kh năng huy đ ng dòng , ơ ả ở ộ ụ ụ ạ ớ ạ ơ ổ t ệ ở ố ệ ể ặ ủ ư ầ ố đây là b i vì vi c hình thành, mua bán, và b o hi m MBS ễ ể ầ ổ ế ở ể ế ự ể ầ ư ể ạ ạ là vô cùng ủ ở ng c a chính ph . B i các ở i ph n l n các kho n vay đ các công ty khác ể nên m o hi m h n trong vi c cho ơ ể ầ ớ ng m i đã tr ạ ả ạ ế ệ ở Có ba y u t Th nh t, Mỹ (Fed) đã liên t c h th p lãi su t, d n đ n vi c các ngân hàng cũng h lãi su t cho vay ti n ề ệ ươ mua b t đ ng s n (m c dù nh ng lo i lãi su t cho vay ti n mua nhà do các ngân hàng th ng ấ ấ ộ m i n đ nh bao gi ứ đ caoộ ị hay th p c a ấ ủ chúng bao gi ờ Fed là trên 6% nh ng sau đó lãi su t này liên t c đ ch còn 1%. Th hai, là ờ ứ ấ khuy n khích và t o đi u ki n cho dân nghèo và các nhóm dân da màu đ ễ c vay ti n d ế ề ợ dàngh n đ mua nhà. Vi c này ph n l n đ c b o tr ượ ầ ớ ơ ả ấ b i chínhph là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai công ty này giúp đ v n vào th tr ng b t ị ườ ủ ở ng m i, bi n chúng đ ng s nb ng cách mua l ế ạ ả ằ ộ c b o đ m b ng các kho n vay th ch p (mortgage-backed thành các lo ich ng t đ ừ ượ securities – MBS –ch ng khoán b t đ ng s n), r i bán l ặ Ph Wall, đ c ứ kh ng l bi ồ ư ầ ư ổ trên, b i vì có s bi n đ i các kho n cho vay thành các công c Th ba,ứ ở ở đ u t ầ ư ch i duy nh t c a các ngân hàng th ơ đ ng s n n a. Nó đã tr nên m t sân ch i m i cho các nhàđ u t ả ữ ộ ộ kh p n i đ vào, k c dòng v n ngo i qu c. v n t ể ả ố ừ ắ Đi m đ c bi ở ể ả ph ct p cho nên nó di n ra g n nh là ngoài t m ki m soát thông th ầ ứ ạ ườ t cho nên lòng tham và tính m o hi m đã tr nên ph bi n vì thi us ki m soát c n thi ạ ế nhà đ u t .Bên c nh đó, b i vì có th bán l ở bi n chúng thànhMBS, các ngân hàng th vay, b t ch p kh năngtr n c a ng ườ ả ả ợ ủ ấ ấ ng b t đ ng s n tr ở ấ ả ươ i vay ấ ổ ấ ậ ố ẫ ị ườ ụ i có thu nh p th p ho c không có tín d ng t ặ ả ộ ả ạ ạ ả ạ ề ả ố ầ c a các nhà đ u t ủ ớ ạ ầ ư ẫ ổ ệ các h p đ ng b o hi m t ữ h đ c tr n an t ấ c năm 2006 thì th tr ừ ả ừ ể ấ các công ty b o hi m và đ u t ả ơ ầ ư ệ ạ ng, b tch p kh năng đ m b o c a mình. itr ớ ướ ọ ượ ế ị ườ ị ườ ồ ợ ả ả ấ ấ ả ấ ộ ễ ệ ầ ỉ ệ ẫ ấ ố ề ầ ơ ấ ể ấ ả ệ ớ nên r t nh n nh p, Qua phân tích các lý do trên, cho th y th tr ị ấ ộ ề nhi ung t v n đ xô đi muanhà, và kho n ti n ườ ề cho vayc a các ngân hàng dành cho kho n này ngày càng tăng. Các công ty tài chính m nh tay ủ i các kho n cho vay đ y m o hi m do ph i đ i đ u v i c nh tranh h ntrong vi c mua l ể ầ ệ ơ v n cao i MBS nhi u h n t các công ty khác. Trong khi đó, nhu c u mua l ầ ạ ơ ừ ữ có d u hi u n bong bóng. b i vì cho t ng b t đ ng s n v n ch a ấ ộ ở ẫ khác. H n n a ả ể ơ ả Vi c này khi ncho các công ty bán b o hi m ngày càng m nh tay h n trong vi c bán b o ể ệ hi m ra th tr ả ủ ể Vì d vay cho nên nhu c u mua nhà lên r t cao, kéo theo vi c lên giá b t đ ng s n liên ả ấ 2001 (năm b t đ u c t ắ ắ ầ ừ ẽ ế ụ i là giá nhà s ti p t c l ỷ ạ ả ợ ị ự và kh năng tr n ả i. Do đó, m t bong ế i ta s n sàng mua nhà v i giá cao, b t k giá tr th c i đ tr n ngân hàng mà v n có l ờ ế ẫ ọ ộ

kh ng ho ng trong lĩnh v c ủ ả ơ ị t c.Giá nhà bình quân đã tăng đ n 54% ch trong vòng b n năm t ụ ế m nh lãisu t) đ n 2005. Vi c này cũng d n đ n v n đ đ u c và ế ạ lên. H qu làng ẵ ườ sau này vì h nghĩ n u c n s bán l ầ ẽ bóng đã thành hình trongth tr ị ườ C n đ a ch n tài chính ở ấ ấ ạ ể ả ợ ng b t đ ng s n. ả ấ ộ M xu t phát t ừ ấ ỹ Th cự t cho th y, nguyên nhân sâu xa c a kh ng ho ng tài chính ủ ả ự b t đ ng s n. ấ ộ M là do vi c các ngân ệ ủ ế ả ở ỹ

vào b t đ ng s n, đ n lúc ng ấ ộ ể ầ ư ả ộ ố ượ ế ớ ế ư ị ườ ứ ệ ả ủ ủ ụ ứ ớ ự ỗ ợ ủ ụ ế ụ ủ ấ ả i đi vay không tr đ ợ c n , hàng cho vayquá l n đ đ u t ả ượ ườ ớ t n , tình tr ng y kéo ng l n nhà c a các ngân hàng đ ut ử b si tuyên b v n , m t s l ị ế ợ ấ ạ ố ỡ ợ ầ ư ng ng đ n các th tr theo ph n ng dâychuy n c a h th ng ngân hàng, và ti p t c nh h ị ườ ưở ế ụ ả ề ủ ệ ố ả ứ ng tài chính khác… d n đ n tình tr ng kh ng v n khác nh th tr ủ ng ch ng khoán, th tr ạ ế ị ườ ố ẫ s phát ự ti p c a kh ng ho ng là b t ngu n t ho ng tài chính hi nnay. Nguyên nhân tr c ồ ừ ự ắ ế ả ả tri n tín d ng quá nóng, v is h tr c a nghi p v ch ng khoán hóa, d n đ n nhu c u gi ầ ẫ ệ ể t o, giá nhà đ t leo thang và cáckho n tín d ng r i ro cao. Khi r i ro phát sinh, giá nhà đ t và ạ ch ng khoán s t gi m d n đ nkh ng ho ng tín d ng. ấ ụ ủ ụ ứ ủ ế ả ẫ ả

1.2 Tình hình kh ng ho ng tài chính hi n nay (th gi i ế ớ và VN). ủ ệ ả

i: ế ớ ị ả ủ ủ ả ộ ợ ầ ả ổ i chu n, khó đòi. Nh ng ng ế ườ ế ấ ữ ả ợ ạ ữ ượ ứ ấ ộ ẩ c cho vay. Nh ng h p đ ng đó đ ượ ả ng qu c t ứ ị ườ ổ ả ể ườ USDch ng khoán đó không bán đ ỷ ượ ặ ấ ng m t ph n 250 t c coi là trung tâm c a cu c kh ng ho ng tài chính l n này và ch u nhi u t n th t ấ ề ổ ả kh ng ho ng các h p đ ng cho vay b t đ ng s n th ch p, t ng s kho ng ố i không có c chuyên gia tài chính Ph Wall ố ế ồ ở ợ . Khi các ch ng khoán này m t giá th m ả ứ tài ch c c, m t kh năng thanh kho n, và ả iả ư ra các gói gi USD (trong gói 700 ỷ ộ ả ổ ướ ấ ả ủ ỹ ầ ữ ổ Tình hình th gi M đ ỹ ươ nh t.B t đ u t ồ ấ ắ ầ ừ ủ USD là d 12 ngàn t USD, trong đó 3 đ n 4 ngàn t ướ ỷ ỷ kh năng tr n cũng đ ợ ồ ữ ả i và phát hành ch ng khoán phái sinh, đ c b o đ m b i nh ng h p đ ng cho vay th gom l ượ ả ch p này đ bán ratrên kh p các th tr ể ố ế ắ ấ ng không cóng h i, th tr ị ườ ạ chính n m hàng ngàn t ắ m t kh năng thanh toán, đi đ ng c ngã ho c phá s n. Chính ph M đã đ a ả pháp đ mua nh ng tài s n nhi mđ c đó, nay đ i h ả ể t ầ ủ ỷ ộ ặ ủ ề ả ụ ạ ặ USD) mua c ph n c a các ngân T i Úc, đ c đi m c a n n kinh t ể ầ ấ i mua, nên các ngân hàng, công ty b o hi m, các t ứ ế ụ ộ ễ hàng... ế ị ầ ư ể ả toàn c u bùng n và giá hàng hóa c b n tăng cao, Úc đã đ ổ ế xu t kh u. Chính đi u đó làm cho n n kinh t ơ ả Úc tăng tr ng t ẩ ề ấ ề ế ầ ề ằ ộ ỉ ưở ủ ơ ả ầ ầ ụ ế ụ ầ ả ầ ả ớ ộ ấ ự ệ ơ ạ ng ti n thông minh l n t ủ ớ ừ ượ ế ề ế ế ấ ả ơ ả ả ớ suy thoái d n đ n AUD gi m giá thì các dòng ti n này quay ng ứ l dân Úc đ u t ỷ ệ ệ i dân b thua l ị ỗ ặ ả ả ữ ủ ế ọ ị ư ắ ả ố ị ờ ệ ố ư ả Úc là ph thu c vào ngành tài nguyên khoáng s n (than ụ đá,qu ng, vàng, d u, vv) và ngành d ch v tài chính (ngân hàng, b o hi m, đ u t ). Nh ng ữ ượ ưở ng năm qua khi n n kinh t c h t và đ ng AUD i l n t l ồ ố ợ ớ ừ ớ tăng m nh lên đ n đ nh g n b ng USD vào tháng 8 qua. Khi cu c kh ng ho ng di n ra v i ễ ả ạ nhu c u tiêu th toàn c u s t gi m làm cho giá d u và hàng hóa c b n gi m nhanh chóng. ữ làm AUD Đ ng AUD đã m t giá30% trong 2 tháng g n đây so v i USD. M t nguyên nhân n a ồ ầ gi m m nh có s đóng góp c a các giao d ch đ u c chênh l ch lãi su t (carry trade). Úc thu ấ ầ ị ả vào AUD v i lãi Nh t và m t s qu c gia khác đ đ u t hút l ể ầ ư ố ậ ộ ố ề ượ su t cao. Khi n n kinh t c ề ả ẫ ấ ng ASX cũng ra r t nhanh chóng, khi n AUD gi m sâu h n. Giá ch ng khoán trên th tr ị ườ ch ng khoán cao nên gi m m nh kho ng 35% trong 4 tháng g n đây. Do t ầ ạ ầ ư ứ ặ nhi u ng n ng. Giá b t đ ng s n hi n cũng đang trong chu kỳ gi m. M c ấ ộ ườ ề dù h th ng tài chính Úc không b đe d a tr c ti p song Chính ph Úc cũng đã có nh ng hành ự ệ ố ế ơ đ ng m nh và k p th i nh c t gi m lãi su t c b n 100 bps (1%) xu ng 6% và cam k t b m ấ ơ ả ạ ộ hàng t đô vào h th ng tài chính cũng nh camk t b o đ m thanh toán cho các ngân hàng. Và ế ả nh v y tình hình tài chính n ư ấ ướ ạ ạ ố ố ớ ự ả ặ ệ ủ ế ụ ớ ố ỷ c Úc cũng đang lâm vào suy thoái. ư ậ T i Anh Qu c, hàng lo t ngân hàng cho vay th ch p nh Northern Rock, Bradford ế ạ c can thi p. Đ i v i các qu c gia châu ả ượ ẽ ế ơ ng tài chính l n. Do s phát tán r i ro tín d ng thông qua các gói ch ng khoán ứ ủ c a châu Âu cũng ị ng tín d ng liên ngân hàng b ố &Bingley đ u r i vào tình tr ng khó khăn và ph i đ ề ơ Âu khác, kh ng ho ng mang tính ch t gián ti p h n, ch y u do s liên thông ch t ch ấ ủ gi aữ các th tr ự ị ườ có g c b tđ ng s n c a M và Anh Qu c nên các ngân hàng và qu đ u t ỹ ầ ư ủ ố ấ ộ ngn ng n . Ph n ng domino x y ra khi th tr b nh h ụ ị ả ả ủ ề ỹ ả ứ ị ườ ưở ặ ả

ả ủ ứ ủ ướ ặ ỏ ố ỉ b qu c ị ng n ng sau khi b ra s ti n quá ố ề ng và cũng không ầ i chu n mà do b th ị ươ AMROBank. Khi không th huy đ ng v n trên th tr ộ ị ườ ể ố t. kh ng ho ng và lànsóng bán tháo ch ng khoán toàn c u. Ngân hàng Fortis c a B h uữ hóa không ph i docho vay d ẩ ả l n cùng mua ABN ớ th bán tài s n thì ngân hàngnày b tê li ể ệ ả ị

Tình hình VN:

ộ ủ ỹ ộ toàn c u cũng nh c a Vi Tác đ ng c a cu c kh ng ho ng tài chính M là tác đ ng mang tính hai chi u, song ch ầ ộ ư ủ ệ i nên Vi t Nam vào th gi ế Vi ủ ề ậ t Nam. Do s h i nh p t Nam ch u nh ng tác ị ệ ự ộ ữ ệ ế ớ

nh h t Nam tr c h t là v xu t kh u sang các th tr ủ ả i n n kinh t y ulà tác đ ng tiêu c c ự t ớ ề ộ ế ngày càngsâu và r ng c a n n kinh t ề ế ủ ộ ự ti p.ế đ ng nh t đ nh,tuy không tr c ộ ng l n nh t đ i v i Vi ệ ấ ố ớ ấ ị ưở ớ ướ ẩ ế Ả ỹ ế ạ ề ấ ủ ấ ẩ (IMF) d báo tăng tr ả ỹ ề ệ ổ Qu c t ố ế ầ ụ ừ ự ố ả ng GDP toàn c u s t t ầ ế ẽ ng tr c ưở ề ế ả ng nh ư ế ệ hi n 5% s kéo theo nhu c u tiêu ớ ự ti p thì cũng có gi i i và không tham gia mua t Nam, nh h ng tài chính th gi ệ ị ườ ế ớ ề ị ườ M và châu Âu (chi m kho ng 40% t ng kim ng ch xu t kh u). Kh ng ho ng kinh t đang lansang châu Á. Qu Ti n t ưở năm 2007 xu ng 3,9% năm 2008 và 3% năm 2009. Suy thoái kinh t th s t gi m trên ph m vi toàn c u. V phía Vi ả ầ ạ ụ ụ h n vì Vi ư tham gia nhi u vào th tr t Nam ch a ệ ạ bán ch ng khoán phái sinh này. ứ

Nh ng kh ng ho ng tài chính toàn c u đã nh h ả ầ ả ế ủ ư ưở ụ ấ

ượ ườ t Nam cũng b nh h ị ả không dàn x p đ ệ ưở ầ ư ế ố ẽ ả ng ch ng khoán, có kh năng nhà đ u t ộ ả ng ch ng khoán. Nhà đ u t n ự ữ ơ ầ ư ướ ế ề t Nam. ng đ n lãi su t tín d ng cho vay gi aữ các ngân hàng (Libor và Sibor, t c London Inter Bank offer rate, Singapore Inter Bank ứ c dùng làm lãi su t c s đ cho các xí nghi p và ngân hàng Vi t Nam ng đ Offer rate,th ệ ấ ơ ở ể ng vì FDI vào Vi tr c t Nam ầ ư ự ti p (FDI) c a Vi vay). Ngoài ra đ u t ệ ệ ủ ế c có, nên n u các nhà đ u t ph n l n là v n vay ch không ph i v n t ượ ứ ế ả ố ự ầ ớ i ngân đ ầ ư c. Đ i v i th tr kho n vay s khó gi ứ ố ớ ượ ả ị ườ ả ạ c ngoài ph i thu h i ngu n v n và bán ch ng khoán. Đi u này tác đ ng đ n d tr ngo i n ồ ướ ề ứ ố ồ h i và giá c trên th tr c ngoài bán ra nhi u h n mua vào ị ườ ả ố s làm gi m giá ch ng khoán c a Vi ẽ ứ ủ ứ ệ ả

ấ ạ ưở ạ ộ ướ ẽ ng đ n xu t kh u ẩ ế ng. t Nam. Chúng ta xu t kh u đ n 60% GDP vì v y ch c ch n s nh h ưở ậ ấ ấ ẩ ủ ẩ ế ạ ộ c s co l ậ ấ ộ i, vì v y nh h ậ ả ắ ẽ ả ề

hàng đ u th gi ầ ồ ướ ắ ng b t đ ng s n, ho t đ ng mua bán b t đ ng s n nhi u tháng qua có d u hi u ệ ả ụ ủ c khi s s p đ liên t c c a i M tr ấ ự ụ ổ ệ ạ ỹ ướ i x y ra. Nhà đ t t ộ i TP H Chí Minh và Hà N i ấ ạ ế ớ ả i bán là đa s , trong khi ng ố ườ ng hi n không có nh ng y u t đây đìu hiu, ng ị ườ ế ườ ế ố ữ ệ c sôi đ ng thì gi ộ ắ ớ ị ườ i mua thì còn đang ồ i. Ngu n thu n l ề ậ ợ ế ọ cho vay ch ng khoán cũng đã ứ ả ả ch ng khoán, trong khi t ầ ư ứ ướ ư ị ườ ớ i ề ả ấ ẫ ố ố ớ ng chính làm giá đ t tăng đ n m c i đ u c m i là l c l ị ườ ớ ầ ơ ớ ấ ứ không t ng có nghĩa là th ự ượ ứ ọ c h t đã đ u t ế c. Khi h không còn h ng thú trong vi c đ ti n vào th tr ị ườ tr ầ ư ướ ế ng ị ườ ng t ưở ớ ầ ơ i đ u c ngưở ị ầ ư ượ l ng ệ ổ ề ạ ng đã đ n lúc thoái trào, ít nh t là trong ng n h n.Nhà đ u t ấ c, coi nh là Gián ti p, thì ho t đ ng nh p kh u c a các n ế c a Vi ủ ệ V th tr ả ề ị ườ ấ ộ đình tr khá lâu, và d u hi u này cũng đã xu t hi n t ệ ấ ệ nhi u ngân hàng đ u t ầ ư ề năm tr ờ ch đ i tình hình s p t i th nào. Th tr ờ ợ cung ti n đ vào th tr ồ ng đã gi m sút nghiêm tr ng. Đa s các ngân hàng do thi u ti n đ ng ổ ề ố đã gi m h n vi c cho vay đ u t l ệ ẳ ỷ ệ quá cao. Các chính sáchc a nhà n c ch a ư ra nh ng bài h c c a chính sách lên th tr ủ ọ ủ ng tín d ng v a ch ng khoán và th tr ừ r i đã nhãn ti n, s không th không nh h ể ẽ ụ ứ ồ th tr ứ h p d n đ i v i gi ng nhà đ t. Khi th tr ng không còn tăng t c, thì s c ấ ị ườ không còn n a. Gi nh năm tr ư tr ườ v n l n, gi ố ớ ữ ướ ế không bán đ ờ ắ ư trong ng n h n. ượ ắ ạ

không bán đ c h t đã đ u t ờ ư ượ ố ạ i ầ ư ượ

ờ ề ạ ạ ậ ng h i ph c l ượ ấ c, coi nh là chôn v n t i đ bán. Các công ty nhà đ t vay ti n ngân hàng ề ắ ẽ ả ả ng v n l n, gi ố ớ ụ ạ ể c đ t, n đáo h n l ợ ị ườ ế ả ầ ớ ề ề ỏ ọ ố ấ i c n k , ch c ch n s ph i bán tài ắ lúc nào cũng thi u, vì ng bùng n , ti n đ u t ầ ư ổ ề ràng, bài h c kinh nghi m ệ i các qu c gia nh Singapore hay Thái lan, ho c đ t suy thoái tín d ng ụ ấ ủ i M đã cho th y h u qu th nào c a kh ng ặ ợ ả ế ủ ả ậ ỹ ấ ả Nh v y, th tr ng tài chính và trong lĩnh v c l Nhà đ u t tr ầ ư ướ ế đó, ch đ n khi nào th tr ị ườ ồ ờ ế không bán đ kinh doanh d án, gi ự s n v i giá r , có khi ph i phá s n. Khi th tr ả ẻ ả v y ti n đ vào b t đ ng s n m t ph n không nh là ti n vay. Rõ ấ ộ ộ ổ ậ v suy thoái nhà đ t t ư ấ ạ ề nhà đ t d n đ n kh ng ho ng tài chính t ạ ủ ế ấ ẫ ho ng nhà đ t. ư ậ ấ ộ ả ấ ữ ệ ố n x u s tăng lên, t ấ ẽ ưở ệ ố ớ ủ ả ỷ ệ ợ ấ ẽ ế ng t ả ư ị ườ t nhiên s nh h ẽ ả ả ẽ ậ ấ ấ ộ ủ ệ ả ấ ế ế ệ ự b t đ ng s n VN cũng có nh ng d u hi u ng nhà đ t s kéo theo khó khăn trong h th ng ngân i r i ro tín d ng c a toàn h th ng. ủ ụ ả ng b t đ ng s n ị ườ ấ ộ ng, có tăng có gi m. Gi m sút có khi là tín ả ố i có thu nh p th p mu n ậ ị ự c a nó. Nh ng ng ị ườ ủ ả ườ ả ệ ữ ấ ể ị ườ đ ị ườ c as s t gi m. Khó khăn trong th tr ủ ự ụ hàng.T l Cổ phi u các doanh nghi p b t đ ng s n s cũng gi m sút. Nh ng th tr gi m sút là k tqu t ự đ th tr hi u tích c c mua nhà gi ờ t y u c a quy lu t th tr ng quy v giá tr th c ề c.ượ có th mua ể

ng b t đ ng s n VN hi n nay d i ấ ộ ệ ả ướ tác đ ngộ i. 2.Tình hình tài chính và th tr ị ườ c a kh ng ho ng tài chính th gi ả ủ ế ớ ủ

D i tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th gi ệ ủ ủ ế ủ ế ớ ề ng. Tuy nhiên, v m t tài chính, theo báo cáo c a t ả ộ ưở ị ả ả ề ặ ệ c (NHNN) Nguy n Văn Giàu kh ng đ nh : “Tính thanh kho n và d tr ị ễ ướ ạ ệ ề ố ố ế ủ ủ ướ ặ ễ ạ ộ c nh ng di n bi n c a cu c kh ng ho ng tài chính t ộ ươ ủ ế ụ ẳ ữ ẽ ị ườ ệ ả t d tr ngo i h i c a Vi ế ự ữ ư ề ế ệ ố ẫ ớ ầ ệ ế ụ ấ ở ộ ố ạ ố ủ ố ứ và các t c ngoài cũng là các t ch c ạ ướ ươ ố ạ , ể ạ ỹ c a VN ít nhi u i hi n nay, n n kinh t ề ướ ề t c các ngân hàng đ u cũng có nh h ủ ấ ả ng. Th ng đ c ngân hàng nhà cho th y tình hình tài chính c a VN hi n nay không b nh h ố ố ưở ủ ấ đ u an ngo i t n ự ữ ả i M , ỹ toàn” .Th ng đ c nêu rõ, tr ạ ả ạ ng m i NHNN đã theo dõi, giám sát ch t ch ho t đ ng kinh doanh c a các ngân hàng th ng ngo i h i đ b o đ m an toàn thanh kho n cho (NHTM) và ti p t c can thi p trên th tr ả ạ ố ể ả ệ . Th ng đ c cho bi toàn h th ng ngân hàng cũng nh n n kinh t t ạ ố ủ ố ố Nam v n ti p t c tăng và hi n nay đã tăng 1,6 t USD so v i đ u năm 2007. Kho n d tr này ả ự ữ ỉ ạ ố ử ngo i h i cũng đang r t an toàn b i các ngân hàng thu c các qu c gia mà chúng ta đang g i ử t p trung vào các đ u ề ở ứ an toàn. Hi n nay,82% s ti n d tr ngo i h i c a VN đang g i m c ệ ố ề ự ữ ậ ổ ứ tài chính qu cố ngân hàng trung ch c ng c a các qu c gia nh M , Anh, Pháp, Đ c ủ ươ ư ỹ ạ ử đ u t i g i ứ có các ngân hàng th ; 18% còn l t ầ ư ổ ế m cứ đ tín nhi m cao, x p h ng 3A và 2A. Th ng đ c nh n m nh: Chúng ta không có quan ạ ế ệ ộ h v i nh ng ngân hàng đ u t ộ i M ,. T i th i đi m này cu c ệ ớ ậ kh ng ho ng tài chính M không tác đ ng đ n h th ng ngân hàng Vi ủ ng m i n ấ ố ầ ư t p đoàn đ v v a ổ ỡ ừ qua t ệ ố ớ ờ t Nam. ệ ữ ả ế ộ ỹ

ủ ệ ẫ ằ

Nhìn chung tình hình tài chính c a các ngân hàng VN hi n nay v n đang n m trong t m ầ ki mể soát và không có d u hi u nh h i. ng c a kh ng ho ng tài chính th gi ả ế ớ ệ ả ưở ủ ủ ấ

ạ ộ ộ c nói là 4,95%, thu c lo i đáng báo đ ng. M t trong các y u t ớ Tuy nhiên, tình tr ng b i chi ngân sách ngày càng tăng. T l ỷ ệ ộ ượ ạ ộ ộ ể ế ụ ng gi m trên th tr . N n kinh t ng qu c t ừ tăng b i chi ngân sách t khi n tình 2001 t ế ế ố ặ tr ng thâm h t ngân sách có th ti p t c tăng trong năm 2008-2009 là do giá d u thô, m t ầ ạ ế hàng xu t kh u chính c a VN, đang có xu h ướ i 2007 đ ụ ẩ ị ườ ố ế ủ ề ấ ả

ng kinh t ả ố ề ề ạ ặ ớ ấ ả ưở ế ị ả b gi m đang ph i đ i m t v i các v n đ v l m phát, giá c tăng cao, tăng tr sút. ố ả ả ở ấ ộ ề ị ườ ấ ộ V th tr ề ồ M mà vì giá b t đ ng s n ả ả ệ ố ả ạ ả ở ư VN đã b t đ u gi m m nh t ừ ố ớ ệ ố ng bao nhiêu thì ng ng giá tr tr ạ ở ỹ ộ ị ườ ườ ườ t Nam thì các ngân hàng có quy đ nh t c ch là ấ ị ủ ớ ị ấ ộ ủ ỉ ị ườ ư ậ ạ ồ ỉ ạ ả ẳ ả ố Vi ườ ớ ồ ữ t cứ là ạ ử ủ ẩ i m c ư t ớ ẫ M . Hai n a ư ỹ ở đ có th đánh giá l ể ố ế ể ư ề ẩ ủ ữ ể ậ ạ VN tình tr ng lên xu ng c a giá b t đ ng s n đã x y ra ng b t đ ng s n, ạ ủ ấ ộ nhi u r i, và vi c tín d ng cho vay b t đ ng s n cũng có gây khó khăn cho h th ng tài chính. ả ệ ụ năm Không ph i ch tác đ ng t ộ ắ ầ ấ ộ ừ ỹ ỉ M , nh ng tác đ ng c a nó đ i v i h th ng tài ngoái r i vàm c ứ đ gi m cũng m nh h n ộ ả ủ ơ ở ỹ ồ M thông th M chính thì nh h n i ta cho ẹ ơ ở ỹ ở ỗ ứ là giá Vi vay ho c là choth ch p b y nhiêu. Còn ở ệ ấ ế ặ ng là 100 thì ngân hàng đ nh giá còn 50% c a giá đó mà thôi. Và v i 50% c a giá đó thì th tr ủ ị ườ ng c a b t đ ng s n đó là 100 đ ng ngân hàng ch chovay có 70%, có nghĩa là giá th tr ồ ả ị ườ ấ ch ng h n thì ngân hang ch cho vay có 35 đ ng thôi. Và nh v y thì khi giá th tr ng b t ẳ ứ 35 đ ng mà các ngân hàng cho đ ng s n gi m xu ng 40%ch ng h n thì v n ch a ộ t Nam ng vay. Thành th r i ro c a nó không l n nh là i ta ở ệ ủ i giá tài s n hàng quý, không có cái chu n m c ự báo cáo tài chính qu c t ả ớ i b i vì v y cho nên là có th nó có nh ng r i ro ti m n nh ng mà không tác đ ng m nh t ộ ở tâm lý. VN có m c ạ ệ ấ ộ ế ấ c, t c ơ ớ Bên c nh đó, vi c cho vay th ch p b t đ ng s n ọ ả ở ứ là ngân hàng ch cho vay v i m c ỉ ứ đ phòng ng a ứ 35% giá th tr ướ ớ ấ ộ ừ r i roủ ng ị ườ ừ r iủ ệ ả c chú tr ng h n. ọ ị ườ ấ ộ ơ ụ ủ ả ng b t đ ng s n i, mà đây là quy lu t t m nh h n nhi u so v i các n ề ạ c a b t đ ng s n mà thôi. Kèm theo đó là kinh nghi m đánh giá b t đ ng s n, phòng ng a ả ủ ấ ộ ro cũng đ ượ ư ậ ủ ủ ả ở t y u c a th tr ậ ấ ế ủ ng đ n tâm lý c a nhà đ u t ế ớ bên ngoài là y u t nh h ả VN không ph i là do nh ả ng, có tăng ị ườ ư có mà ch a ầ ư ế ố ả ưở ủ ế ộ Nh v y, tình hình s t gi m c a th tr ng c a kh ng ho ng tài chính th gi h ả ưở có gi m.S tác đ ng t ừ ự ả ự ti p nào. tác đ ngtr c ế ộ

Ch ng II ươ

TH TR NG B T Đ NG S N VN D I NH H NG KH NG HO NG TÀI Ị ƯỜ Ấ Ộ ƯỚ Ả ƯỞ Ả Ả CHÍNH – TÁC Đ NG VÀ H NG PHÁT TRI N. Ộ ƯỚ Ủ Ể

ả ủ ủ ệ ữ ị ườ ng b t ấ ự ụ ả 1.M i quan h gi a kh ng ho ng tài chính và s s t gi m c a th tr ố đ ng s n. ộ Nh đã phân tích ở ỹ ủ ả

ố ả ổ ộ

ố ắ c khi gái leo thang. M t s ng ọ ườ ữ ệ ả ệ ể ế ấ ự ờ ạ ị ự i gi a các th tr ị ườ ạ ả ng kia. Quan h t ườ ữ ộ ng này và gia tăng c a th tr ị ườ ấ ộ ị ề

ng b t đ ng s n đ u suy gi m m nh. Hi n t ả ề ư ờ ạ ơ ấ ộ ả ứ ứ giá trên th tr ị ườ ủ ố ớ ế ồ ị ế . Ngay trong năm 2007, nhi u ch ụ ớ ể ỏ ấ ộ ấ ộ c s d ng làm tài s n th ch p. Quy trình th c ượ ử ụ ớ ồ ươ ế ạ ng b t đ ng s n th ch p. Nghĩa là t ấ i đ m b o an toàn. Kh ụ ả ị ườ ệ ạ ả ứ tín d ng đ ấ ộ ả ủ ườ ả ớ ị b t đ ng s n c a cá nhân thông th ầ ư ấ ộ ộ ự thúc đ y ng ườ ử ụ ẩ ệ ạ ủ ọ ườ ể ả c b o đam ch c ch n nh t h i c a h có th lên t ữ ph i phát mãi tài s n thì tính thanh kho n cũng đ ả ắ ả ả ̉ ả qua trình s t gi m c a trên, kh ng ho ng tài chính ủ M xu t phát t ụ ừ ấ ả ở ả ư ố ng b t đ ng s n, gây nh h ng v n ng x u và kéo theo s s p đ c a các th tr th tr ấ ị ườ ổ ủ ự ụ ưở ả ấ ộ ị ườ sau s s t gi m c a th tr VN, k t ng ch ng khoán h i tháng 4 năm 2007, các khác. ứ ể ừ ồ ị ườ ủ ả Ở ự ụ ng b t đ ng s n tăng lên. Giá nhà b t đ u có s thay đ i, v n đ vào th tr ngu n đ u t ấ ộ ổ ị ườ ầ ư ắ ầ ồ ự đ t tăng m t cách chóng m t, tác đ ng th hi n rõ trong hành vi v i vã tham gia th tr ị ườ ng ộ ộ ể ệ ấ ặ ả ở ữ m t b t đ ng s n b t đ ng s n. Nh ng ng i có nhu c u s d ng c g ng tìm và s h u ộ ấ ộ ầ ử ụ ả ấ ộ ườ ả phù h p v i nguy n v ng và kh năng tài chính tr i có kh ộ ố ớ ợ ướ ư ế năng tài chính nhanh chân th chi n giao d ch đ đ u c , ch giá lên đ ki m l i. Và nh th ờ ể ầ ơ ị cho th y, s tác đ ng qua l ng v i nhau t o nên vòng xoáy s t gi m c a th ủ ụ ớ ữ b t đ ng s n và ch ng ng quan gi a tr ứ ệ ươ ủ ộ khoán r t rõ ràng. Các tác đ ng có khi cùng chi u, có khi ng c chi u do ch u nhi u tác đ ng ề ượ ộ ấ ng ch ng khoán r i vào tr ng thái gi m sâu nh th i gian qua, c a y u t tâm lý. Khi thi tr ạ ả ườ ủ ế ố ệ ượ ng ng giao d ch và m c c l ề ả ị ả ượ này ph n nào ph n ánh tính b y đàn c a công chúng đ u t VN. ầ ư ầ ả ầ ng đ i l n so v i ngu n thu tr ng t Các giao d ch b t đ ng s n có quy mô và chi m t ươ ỷ ọ ả ấ ộ . ng m i rõ ràng không th b qua th nh p và năng l c ị ầ ư Vì th mà các ngân hàng th ự đ u t ươ ậ ạ ng quá ti m năng này ả ng trình tín d ng b t đ ng s n tr ề ươ ề ườ i Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… B t đ ng s n i thi u t c gi h p d n đ ả ượ ệ ạ ẫ ấ ự hi nệ hình thành t ngu n tín d ng đi vay đ ụ ừ ế ả ả ng m i hi n t i h th ng ngân hàng th tín d ng b t đ ng s n t ạ ả ạ ệ ố ấ ộ ụ ả c các ngân hàng năng v n h u nh không th x y ra. Trên th c , h n m c ự t ượ ể ả ỡ ợ ầ ư ỷ cung c p th ng không quá 50% c a70% giá tr th tr ế ấ ủ ườ ấ ừ tài tr c a ngân hàng v i m t kho n đ u t ng d ng l ợ ủ ệ ộ i s d ng tín d ng thanh toán ở ứ 35% giá tr tài s n. Đi u này là đ ng l c m c ụ ề ả ị ng i 65% giá tr tài s n. Tr đ y đ ph n lãi th ườ ng xuyên do thi ớ ị ầ ủ ầ h p hi h u ờ ắ ượ ợ m cứ đ nh giá tài s n th ch p th p. ả ị ế ấ ả ấ

ả ừ ỹ ấ ộ Trong l ch s ị ự ủ ử ở ạ ả ớ ố ươ ầ ư ế ả ng b t đ ng s n. Chính vì th , m i t ủ quá m c ấ ộ ấ ộ ả ỉ ứ vào th tr ị ườ ế ả ộ ụ ụ ề ấ ủ ệ ố M , b t đ ng s n t ng là nguyên nhân gây ra s phá s n c a h th ng ả ngân hàng giai đo n 1931-1933. Các ngân hàng lâm vào phá s n v i hàng đ ng tài s n đóng ả ố ộ ng quan tác đ ng băng do đ u t ứ đ tácộ ng b t đ ng s n đ n kh ng ho ng tài chính ch là trong gang t c. M c c a th tr ị ườ ủ đ ng đó nh th nào là ph thu c vào chính sách và các công c đi u hành c a nhà n c đó ướ ư ế ộ mà thôi.

ờ ị ườ ạ ặ ữ ư c. M i quan h ố VN, nh chính sách th t ch t th tr ắ ng m i nên dù vi c cho vay b t đ ng s n thu đ ấ ộ ệ ị ủ ặ VN ch m i ả ng ề ở Ở th ươ hang th qua l ạ hình thành b t đ ng s n. Nói cách khác, quá trình ch ng khoán hóa đ tái t o l ứ tín d ng c a các ngân hang ng, quy đ nh h n m c ụ ủ ị c nh ng món h i l n nh ng các ngân ạ ờ ớ ả ượ ệ ng m i đ u ph i tuân th ch t ch quy đ nh c a ngân hàng nhà n ướ ủ ạ ề ươ ẽ ệ ữ các th tr ứ là t o ngu n cho vi c tr ng thái m t chi u, t c i gi a ồ ạ ộ ỉ ớ ở ạ i tính thanh ạ ạ ấ ộ ị ườ ả ứ ể

ổ ủ ệ ố ấ ẹ ạ ng tham gia giao d ch. Vithê, thanh kho n ư có. Quá trình phân b r i ro r t h p, trong ph m vi gi a VN ch b o đam đ ỉ ả ả ở ượ ̀ ́ ̉ ị ả ả ́ ́ ng d th y là giá thì v n đ ng m c c l ượ ạ ằ ệ ượ ễ ấ ẫ ớ ầ ắ ể ẩ ể ấ ấ ộ ế ớ ữ ữ số kho n cho h th n gtài chính ch a ả ấ ộ c, khi giá b t đ ng ít đ i t ố ượ i khi gi m thì hoàn toàn không co tinh thanh kho n cao, do đó cũng không s n tăng. Ng ả ở ứ cao, nh ngư có m cứ cân b ng giá m i.Nên hi n t ứ ặ ứ cao “k t giao d ch” đó ti p t c là m t không có giao d ch. Sau các chu kỳ tr m l ng, m c ế ụ ị ẹ ng sang đi m m t cân b ng trong m t c n s t m i. Đó là lý do b ng đ đ y ti p giá th tr ớ ộ ơ ố ằ ị ườ ằ mà b t đ ng s n VN có khi còn cao h n nh ng đô th r t đ t đ c a th gi i. Đây là “bong ị ấ ắ ỏ ủ ơ bóng” t c. ị ế ả i do không “xì” đ t n t ự ồ ạ ượ

H th ng chính sách và đ nh ch t ị ỹ ệ ử ế ố ẽ ầ ọ ườ ử ụ ệ ố ụ ủ ể ́ ̣ ̉ ơ ộ lãi su tấ c đ nh cho ng ố ị ả ấ ả ấ ấ ị ườ ố ng b t đ ng s n v i các th tr ả c th c ủ ụ ề ế ặ ả ể ng v n, ti n t ề ệ ị ườ ự hi n nhi m v đi u ti ệ ệ ẽ ễ ủ ề ệ ế ớ ể ạ ộ ặ ấ t s c n x lý hai vi c k thu t quan tr ng: Cung c p ậ i s d ng mua bât đông san đ phòng r i ro lãi i vay tái c p tài chính đ mua tài s n khi lãi ườ thì vai ấ ộ t ế ướ ị , có chính sách phù h p đ theo dõi ch t ch di n bi n trên th i, giám sát ch t ch ho t đ ng kinh doanh c a các ngân hàng ng ngo i h i đ đ m b o an toàn thanh kho n cho ợ ẽ ạ ố ể ả ế ụ ả ạ ả công c tài chính có su t tăng; Cung c p c h i, kh năng cho ng ấ su t gi m.Trong quan h gi a ệ ữ th tr ớ trò c a ngân hàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà n các dòng v n c a n n kinh t ế ố ủ ề th gi ng tài chính ti n t tr ườ th ng m i, ti p t c can thi p trên th tr ị ườ ệ ươ . h th ng ngân hàng và cho n n kinh t ế ề ệ ố

2.Các quy đ nh c a pháp lu t đ t đai VN v th tr ng b t đ ng s n. ề ị ườ ậ ấ ủ ị ấ ộ ả

2.1 C s pháp lý. ơ ở

ả ệ ậ ộ ế ng b t đ ng s n hi n đ Pháp lu t v b t đ ng s n bao g m toàn b các quy ph m pháp lu t đi u ch nh các quan h ậ ề ấ ộ xã h i phát sinh tr c ậ ạ ề ở ữ và giao d ch b t đ ng s n. ự ti p trong vi c qu n lý, t o l p, s h u ả ị ả ệ ượ ấ ộ ạ ậ ả ế ở ị c quy đ nh ậ ậ ấ ậ ỉ ấ ộ ả nhi u văn b n khác ề ậ ộ Lu t Dân S 2005, Lu t đ t đai năm 2003, Lu t Doanh nghi p 2005, Lu t ệ … và các văn ậ ồ ệ ộ Pháp lu t liên quan đ n th tr ị ườ ự ấ ộ ự ậ ả ậ ở ẫ nhau bao g m: Bồ đ u t ầ ư Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006, Lu t xây d ng, Lu t nhà , b n h ả ướ Ngoài ra khi xem xét tác đ ng c a tình hình kh ng ho ng tài chính đ n th tr ủ ủ ng d n thi hành khác. ộ ả ầ ả ụ ế ậ ề ị ườ ế c m i liên quan và tác đ ng qua l ,ngo i h i, ch ng khoán… Nh v y m i th y h t đ ộ ố ớ ư ậ ả ị ủ ế ượ

ng b t đ ng s n. ả ị ườ ứ ng v i nhau. ớ ị ườ ủ ộ ấ ộ ấ ộ ả Cũng nh các th tr ư ế ậ ấ ng khác, th tr ị ườ ấ ộ ng b t đ ng s n VN còn c n ph i tham kh o, áp d ng các quy đ nh c a pháp lu t v thu , ngân hàng, ti n ề ả t ạ i ấ ạ ố ệ gi aữ cácth tr 2.2 Tác đ ng c a pháp lu t đ t đai đ n th tr ị ườ ằ ưở ị ả ữ ậ ề ấ ộ ả ạ ư ấ ộ ộ ẩ ủ ị ườ ng, ng ng tr ư

c l ượ ạ ả ữ cu i cùng là nh h ị ườ ể ố ớ ả ả ế ự ả ị ườ ố

ố đ t n c. ế ấ ướ ị ng b t đ ng ấ ộ ị ườ ở ộ ơ ồ ị

Quy n c a ng ườ ử ụ ấ ượ ạ c quy đ nh rõ ràng, minh b ch h n và có s m c quy n l a đ ậ ng b t đ ng s n cũng không n m ngoài quy lu t, ng và tác đ ng c a pháp lu t v chính sách thu b t đ ng s n. Nh ng chính cũngch u nh h ủ ế ấ ộ ng b t đ ng s n phát tri n lành m nh n u nh phù sách pháp lu t m i s thúc đ y th tr ế ị ườ ể ả ớ ẽ ậ ng b t đ ng s n s phát tri n ng, ng khách quan c a th tr h p v i th c t ể i th tr ự ế ị ườ ả ẽ ớ ợ ệ ng b t đ ng s n phát tri n không bình th ng.M t khi th tr không bình th ườ ộ ấ ộ ườ kéo dài s d n đ n h uqu dây chuy n không nh ng chi ph i v i th tr ng b t đ ng s n mà ấ ộ ị ườ ề ậ ế ẽ ẫ ả ng chung đ n s phát ngv n, ch ng khoán.... còn kéo theo c th tr ưở ứ tri n c a n n kinh t ể ủ ề Lu t Đ t đai 2003 và ngh đ nh 181 đã m r ng h n ngu n "cung" cho th tr ấ ậ s n thông qua: ả ề ủ ữ r ng.Nh ng d án s n xu t kinh doanh các nhà đ u t ấ ộ ơ ề ự ch n hình th c ọ i s d ng đ t đ ả ị ầ ư ượ ự ở ứ giao ự

i Vi ộ ơ ấ ệ n ư ở ướ ườ ượ ườ ệ ấ ấ ả ờ ng, cho thuê l ượ ti n thuê hàng năm ho c tr ườ ử ụ ề ủ ị ằ ậ ổ ử ụ i s d ng đ t nh : ề ử ụ ấ ạ ế ấ ộ ố ườ ấ ủ ị ề ử ụ ậ ầ ủ ộ ư ặ ể ạ ự ậ ầ ư ướ ủ ấ ỉ ộ ợ ị i ích qu c gia, l ố ự ệ ệ s n xu t kinh doanh, d ch v , du l ch thu c nhóm A, s ụ ị ị n ồ ố ợ ử ụ , s d ng đ t đ đ u t ấ ể ầ ư ả ự hi n d án đ u t ầ ư ự ả ự ầ ư ề ử ụ ớ ằ ượ t Nam đ nh c đ t ho cthuê đ t. Riêng ng ị ặ ấ c ngoài đ n t Nam đ nh c qua vi c chophép ng i Vi ư ở ướ ị ệ ti n m t l n cho c th i gian thuê và đ đ t, thuê đ t tr ộ ầ ặ ả ề ả ề ấ ư chuy n nh th cự hi n các quy n c an g ể ấ ệ lãnh, góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t. Lu t Đ t đai 2003 quy đ nh m t s tr ố ấ ấ thay đ i m c đích s d ng đ t không c n xin phép, công nh n quy n s d ng đ t c a ng ụ s d ng đ t n đ nh. M t khác, đ t o s ch đ ng cho nhà đ u t ử ụ ị ấ ổ i s d ng đ t, Lu t Đ tđai 2003 quy đ nh Nhà n quy n c a ng ấ ườ ử ụ ề d ng vào m c đích an ninh, qu c phòng, l ụ ụ ợ t ng h p s d ng đ t đ đ u t trong tr ườ ế khu kinh t ế ử ụ ộ d ng đ t th c có ngu n v n ODA,d án 100% v n đ u t ầ ư ướ ố ệ ấ ụ ự i đ i v i các d án s n xu t kinh doanh phù h p v i quy ho ch thì nhà đ u t Còn l ấ ạ ố ớ chuy n nh ề ử ụ ậ ể không th cự hi n th t c thu h i... Đ i v i d án đ u t ồ c ngoài có quy đ nh r ng h n thông ị c giao đ t có thu ti n s d ng ề ử ụ c ượ i, th ch p, b o ả ợ ng h p ườ i cũng nh tôn tr ng các ọ ồ ấ ể ử c ch thu h i đ t đ s i ích công c ng và phát tri n kinh ố ể xây d ng khu công nghi p, khu công ngh cao, ấ ể ầ ư ử ấ c ngoài. ậ nh n ạ ợ ng, thuê quy n s d ng đ t, nh n góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t mà ố ấ ị xây d ng kinh ự ầ ư ệ ấ ố ớ ự ủ ụ

H th ng chính sách và đ nh ch t ỹ ệ ử ế ố ẽ ầ ọ ườ ử ụ ệ ố ụ ủ ể ́ ̣ ̉ ơ ộ ị lãi su tấ c đ nh cho ng ố ị ả ấ ả ấ ấ ệ ữ th tr ị ườ ố c th c ớ ướ ủ ng b t đ ng s n v i các th tr ị ườ ả ệ ặ ố ả ể ng v n, ti n t ề ệ ự hi n nhi m v đi u ti ụ ề ệ ẽ ễ ế ủ ặ ấ t s c n x lý hai vi c k thu t quan tr ng: Cung c p ậ i s d ng mua bât đông san đ phòng r i ro lãi i vay tái c p tài chính đ mua tài s n khi lãi ườ thì vai ấ ộ t các ế ị , có chính sách phù h p đ theo dõi ch t ch di n bi n trên th i, giám sát ch t ch ho t đ ng kinh doanh c a các ngân hàng ng ngo i h i đ đ m b o an toàn thanh kho n cho ợ ẽ ạ ố ể ả ả ạ ả côngc tài chính có su t tăng;Cung c p c h i, kh năng cho ng ấ su t gi m.Trong quan h gi a trò c a ngânhàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà n dòng v n c an n kinh t ể ủ ề ng tài chính ti n t tr ườ ạ ộ th ng m i, ti p t c canthi p trên th tr ế ụ ươ h th ng ngân hàng và chon n kinh t ệ ố ế th gi ề ệ ế ớ ệ ề ị ườ . ế

2.Các quy đ nh c a pháp lu t đ t đai VN v th tr ng b t đ ng s n. ề ị ườ ậ ấ ủ ị ấ ộ ả

2.1 C s pháp lý. ơ ở

ả ệ ậ ộ Pháp lu t v b t đ ng s n bao g m toàn b các quy ph m pháp lu t đi u ch nh các quan h ậ ề ấ ộ xã h i phát sinh tr c ự ti p trong vi c qu n lý, t o l p, s h u ả ế ỉ ấ ộ ở ấ ộ ượ ề ị ạ ậ ng b t đ ng s n hi n đ ả ậ ấ ạ ề ở ữ và giao d ch b t đ ng s n. ị c quy đ nh ậ ế ậ ả ả nhi u văn b n ệ ộ Lu t Dân S 2005, Lu t đ t đai năm 2003, Lu t Doanh nghi p 2005, ệ … và các ồ ệ ộ Pháp lu t liên quan đ n th tr ị ườ ự ấ ộ ậ ầ ư Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006, Lu t xây d ng, Lu t nhà ả ự ậ ậ ở ậ khácnhau bao g m: B Lu t đ ut , văn b n h ả ướ ồ ậ ẫ Ngoài ra khi xem xét tác đ ng c a tình hình kh ng ho ng tài chính đ n th tr ủ ngd n thi hành khác. ộ ế ậ ề ủ ả ả ị ả ủ ,ngo i h i, ch ng khoán… Nh v y m i th y h t đ ế ượ ấ ớ ố i gi a ấ ng b t ị ườ đ ngs n VN còn c n ph i tham kh o, áp d ng các quy đ nh c a pháp lu t v thu , ngân ế ụ ả ộ hàng, ti n t c m i liên quan và tác ư ậ ề ệ đ ng qua l ạ ộ ầ ạ ố ữ cácth tr ứ ị ườ ng v i nhau. ớ

ng b t đ ng s n. ủ ộ ị ườ ả 2.2 Tác đ ng c a pháp lu t đ t đai đ n th tr ị ườ ế ậ ấ ng khác, th tr ị ườ Cũng nh các th tr ư ấ ộ ằ ấ ộ ả ị ả ưở ữ ậ ề ấ ộ ả ạ ư cũngch u nh h sáchpháp lu t m i s thúc đ y th tr ậ ớ ẽ h p v i th ct khách quan c a th tr ự ế ớ ợ ậ ng b t đ ng s n cũng không n m ngoài quy lu t, ng và tác đ ng c a pháp lu t v chính sách thu b t đ ng s n. Nh ng chính ế ấ ộ ng b t đ ng s n phát tri n lành m nh n u nh phù ả ể ể ng b t đ ng s n s phát tri n i th tr ng, ng ủ ị ườ ị ườ ế ả ẽ ộ ẩ ủ c l ượ ạ ị ườ ấ ộ

ườ ấ ộ ị ườ ng, ng ng tr ư ườ ấ ộ ng.M t khi th tr ế ả ữ cu i cùng là nh h ệ ng b t đ ng s n mà ng chung đ n s phát ố ả ị ườ ả ế ự ể ố ớ ả

ị ồ ơ ở ộ ị ườ ng b t đ ng ấ ộ ố đ t n c. ế ấ ướ ị

d ng đ t đ ị ạ ấ ề ượ c quy đ nh rõ ràng, minh b ch h n và có s m c quy n l a ủ ữ ầ ư ượ i Vi ệ ộ ơ ặ ệ ườ ệ ượ ấ t Nam đ nh c ị t Nam đ nh c n ư ở ướ ị ả ề ấ ả ờ ng, cho thuê l ệ ề ủ ườ ử ụ ượ c ngoài đ ti n m t l n cho c th i gian thuê và đ ộ ầ ư chuy n nh ể ấ ằ ấ ậ ị i s d ng đ t nh : ề ử ụ ấ ế ấ ạ ộ ố ườ ấ ủ ị ề ử ụ ử ụ ậ ổ ủ ộ ư ặ ầ ể ạ ự ậ ầ ư ướ ủ ấ ỉ ợ ộ ị iích qu c gia, l ố ự ệ s n xu t kinhdoanh, d ch v , du l ch thu c nhóm A, s ụ ị ị n ố ồ ợ ử ụ , s d ng đ t đ đ u t ấ ể ầ ư ả ự hi n d án đ u t ầ ư ự ả ự ầ ư ớ ằ ạ ị ượ ấ ủ ụ ề ử ụ doanh nhà ượ ể ậ ị ề ầ ả ở ng b t đ ng s n phát tri n không bình th không bình th ộ kéo dài s d n đ n h uqu dây chuy n không nh ng chi ph i v i th tr ề ả ị ườ ậ ẽ ẫ còn kéo theo c th tr ngv n, ch ng khoán.... ưở ứ tri n c a n n kinh t ể ủ ề Lu t Đ t đai 2003 và ngh đ nh 181 đã m r ng h n ngu n "cung" cho th tr ấ ậ s n thông qua: ả i s Quy n c a ng ở ườ ử ụ ự ơ r ng.Nh ng d án s n xu t kinh doanh các nhà đ u t đ ứ giao ề ự ch n hình th c ấ ả ự ộ ọ đ t ho cthuê đ t. Riêng ng n c ngoài có quy đ nh r ng h n thông ư ở ướ ấ ấ ị qua vi c chophép ng i Vi c giao đ t có thu ti n s d ng ề ử ụ ườ đ t, thuê đ t tr ti n thuê hàng năm ho c tr ượ c ả ề ấ ặ th cự hi n các quy n c ang ả i, th ch p, b o ấ lãnh, góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t. Lu t Đ t đai 2003 quy đ nh m t s tr ng h p ợ ố thay đ i m c đích s d ng đ tkhông c n xin phép, công nh n quy n s d ng đ t c a ng ườ i ụ s d ng đ t n đ nh. M t khác, đ t o s ch đ ng cho nhà đ u t cũng nh tôn tr ng các ị ấ ổ ử ụ ọ i s d ng đ t, Lu t Đ tđai 2003 quy đ nh Nhà n quy n c a ng ồ ấ ể ử c ch thu h i đ t đ s ấ ườ ử ụ ề d ng vào m c đích an ninh, qu c phòng, l i ích công c ng và phát tri n kinh ụ ụ ợ ố ể t ng h p s d ng đ t đ đ u t trong tr xâyd ng khu công nghi p, khu công ngh cao, ườ ế ệ ấ ể ầ ư khu kinh t ử ộ ế ử ụ ấ có ngu n v n ODA,d án 100% v n đ u t d ng đ t th c c ngoài. ấ ầ ư ướ ự ố ệ ụ ậ nh n i đ i v i các d án s n xu t kinh doanh phù h p v iquy ho ch thì nhà đ u t Còn l ợ ấ ạ ố ớ ng, thuê quy n s d ng đ t, nh n góp v n b ng giátr quy n s d ng đ t mà chuy n nh ề ử ụ ấ ố ậ ể đ bán xây d ng kinh không th cự hi n th t c thu h i... Đ i v i d án đ u t ở ể ự ầ ư ố ớ ự ồ ệ ề ử ụ ngquy n s d ng ho c cho thuê, pháp Lu t Đ t đai quy đ nh rõ vi c không cho chuy n nh ấ ặ đ t d . Đi u này góp ph n cho s nph m ''cung'' ẩ ấ ướ c a th tr ủ i hình th c ứ bán n n mà ch a ề c hoàn ch nh h n. ng đ ỉ ượ ệ ư xây d ng nhà ự ơ ị ườ

"c u" trong quan h ẽ ế ạ ề ề ử ụ ố ớ ấ ấ ộ ề ồ ị ả ộ ế ế ế Chính sách tài chính đ i v i đ t đai đã tác đ ng m nh m đ n y u t ộ ị ị ả t h i cho ng ng thi ệ ạ ườ vi c chuy n nh ậ ừ ệ ượ ể ng b t đ ng s n. Y u t ả ấ ộ ị ườ ệ ấ ượ ưở ề ệ ở t là giá đ t đ ả ấ ư ề ử ụ ườ ử ụ ấ ế ề ầ ả ớ ẽ ợ ưở ấ ả ấ ẽ ề ấ ể ấ ầ ư ả ủ ứ c nh tranh trên th tr ạ ụ ấ ủ ầ ư ợ ị ườ ẩ ả ẩ ệ ế ố ầ ế ng b t đ ng s n. Ngh đ nh v khung giá các lo i đ t (giá đánh thu ), cung-c u c a th tr ạ ấ ị ườ ầ ủ i có đ t b thu h i và các Ngh đ nh v thu ti n s d ng đ t, v b i th ị ồ ấ ị ườ ấ ề ng quy n s d ng đ t. Các văn b n trên v ti n thuê đ t,thu thu nh p t ấ ề ử ụ ấ ề ề ầ ''c u'' trong quan h cung - c u đã tác đ ng tr c ti p đ n th tr ế ố ầ ự ch u nh h c ban hành ng nhi u b i chính sách tài chính trong đó đ c bi ặ ị ả ngày 01 tháng 01 hàng năm. Khi giá đ t áp d ng tính thu h p lý, các kho n nghĩa v tài chính ế ợ ụ i s d ng đ t nh ti n s d ng đ t, các kho n thu , ti n thuê đ t s phù h p theo c a ng ợ ả ủ đó phù h p v i kh năng thanh toán c a''c u''. Đ i v i các nhu c u v đ t đ làm m t b ng ặ ằ ố ớ ợ s n xu t kinh doanh s h p lý, ng nh trên, chi phí đ u t s n xu t kinh doanh cũng nh h ả theo đó giá thành s n ph m làm ra phù h p vàs n ph m đ s c ả ng, s n ả xu t phát tri n. ể ấ Có th nói th tr ệ ể ướ ị ườ ủ ậ ấ ộ ấ ộ ữ ng b t đ ng s n hi n nay d ả ệ ữ ề ạ ừ ả ị ả ấ ộ ng. ưở ng giá đ t theo giá th tr i ch tr ướ ấ ng không t ủ ướ ấ ể ấ i tác đ ng c a pháp Lu t Đ t đai và các chính sách tài chính có nh ng bi u hi n tích c c, giá đ t đã gi m nhi u. Bên c nh nh ng tác ấ ự ể ng b t đ ng s n thì còn có nh ng các quy đ nh c a pháp lu t đ n th tr đ ng tích c c ữ ự t ộ ủ ị ườ ậ ế t đ n s phát tri n c a th tr m t trái gây nh h ể ủ ị ườ ố ế ự ả ặ ng và ng t c ta đang h Chính sách đ t đai c a n ị ườ ủ ươ ớ ấ khuy n khích đ u giá đ t đ đ t có giá cao đã làm giá đ t tăng lên nhanh chóng. Ngh đ nh ị ị ấ ấ ế c quy t đ nh giá các l ai đ t dao đ ng trên 123/2007/NĐ-CP cho phép UBND c p t nh đ ọ ế ị ượ ấ ỉ ấ ộ

i 20% khung giá đ t do chính ph quy đ nh. Ngh đ nh xác đ nh giá đ t t ị ị ị ấ ấ ố ệ ệ ủ ư ậ ấ c ta đã tăng lên gi ả ạ ị t là 67,5 tri u đ ng, nh v y giá đ t cao nh t ấ ở ấ ầ ầ ấ ấ ả ủ i TP.HCM ạ ỉ ớ ầ ừ i có m c ố ộ ằ đã tăng lên t ế ớ ệ ậ ớ ư ỹ ư su t l ỷ ấ ợ

ợ ằ ẫ ấ ệ ề ả ị ườ ướ ệ ng đ u t ậ ng BĐSTP.HCM ố vào BĐS. Riêng th tr ộ ệ ủ ầ ư ế ổ ỷ ng nhà đ t TP cũng đã thu hút 85% trong t ng s 2,5 t ng t ự ố ướ ả ứ ứ ế ứ ầ ư ấ ư đ n kh ng ho ng kinh t ế ả ế ấ ả ồ ướ ả ạ ề ướ ả ủ ậ ề ộ ươ TP.HCM ng BĐS ề ố ề ị ủ ề ầ ậ ợ ậ ủ ả ề ạ ả ấ ố ộ c ta đã tăng g n g p r ụ ổ ố ồ ơ ấ ậ ề ừ ạ ớ ả ấ ị các đô th i đa d ở ướ là 81 tri uệ Hà N i và TP.HCM đ c bi ộ ồ ặ t o g p hàng ch c l n ch trong th i gian n đ ng/m2. Giá c BĐS ờ ụ ầ ở ướ ồ ừ ng n. Giá bán c a căn h cao c p đ u năm 2008 đã tăng g p 3 l n so v i đ u năm 2007, t ộ ắ ớ 30-50% so v i 1.200 USD lên 4.500USD/m2, giá thuê văn phòng t ứ giá nhà đ tấ đ u năm 2007. TP.HCM,Hà n i n m trong Top 10 thành ph trên th gi ầ i nhu n l n cho các công ty kinh doanh trong lĩnh tăng. Vi c tăng giá BĐS đã mang l i l ạ ợ ậ i nhu n v cự BĐS nh Phú M H ng,Hoàng Anh-Gia lai, Bitexco…. Theo tính toán t VN luôn cao h n Thái Lan trên 10-15%. Các nhà kinh doanh trong lĩnh v cự đ t đai đ a c ơ ị ố ở ấ ng b t đ ng ng khác không h p d n b ng th tr ấ ộ đ u t i nhu n th y các th tr ầ ư ự vào l d a ị ườ ấ ấ ậ khá nhi u doanh nghi p n ư c ngoài nh s n, đã lao vào kinh doanh b t đ ng s n.Có ộ ả ả ướ c Singapore, Hàn Qu c, Đài Loan và đ n nay c Nh t…cùng v i các doanh nghi p trong n ớ ế th cự s sôi đ ng đã thu hút ngu n ồ tăng c ự ị ườ ườ đ ng c a cácdoanh nghi p, công ty kinh doanh đ a c. lên đ n hàng ngàn ch c t ị ố v n đ u t ụ ỷ ồ ầ ư ố ố USD v n Ngoài ra năm 2007 th tr ấ ị ườ c đây, giá đ t đã c ngoài c a TP. Tình tr ng này cũng t nh Thái Lan tr n đ u t ấ ủ ư ạ ươ ầ ư ướ ố vào các ch ng khoán b t đ ng s n đ ng th 3 trong s ư đ n đ u t ứ ch aư t ng có đ a đ t m c ấ ộ ầ ư ứ ừ ạ ứ trong hai lo i c phi u đ ng th nh t và th các lo i c phi u và tài kho n, m t ph n đ u t ứ ạ ổ ộ ầ ế ạ ổ c đây, r i lan tài chính c a Thái Lan tr hai cũng d aự trên đ t, đ a ướ ế ủ ủ c khác. Gây nên giá c tăng và l m phát phi mã, ch s giátiêu dùng c năm 2007 ra các n ả ỉ ố c lân c n ch tăng 4,5-6%, trong khi VN cao tăng 12,63%, trong khi ch s giá c c a nhi u n ỉ ố ỉ ạ c ta đ y m nh ng m i n h n nhi u. M t trong nh ng nguyên nhân là do các ngân hàng th ạ ướ ẩ ữ ơ thu hút kho ng 10% cho vay ti n kinh doanh b t đ ng s n, riêng th tr ả ị ườ ở ả ấ ộ đ ng c a h th ng ngân hàng trên đ a bàn.M i ch có 9 t ng s ti n cho vay, kho ng 35000 t ớ ỉ ủ ệ ố ỷ ồ ả ổ i ợ i t ng l i nhu n c a nhi u ngân hàng c ph n n tháng 2007 l ướ ầ ổ ấ ưỡ ổ ớ ố tăng tín d ng đ t 40% so v i t c t l nhu n c a c năm 2006. Theo các chuyên gia qu c t ạ ố ế ỷ ệ ng m i VN đ xô vào các d án kinh đ tăng GDP kho ng 8% là quá nhi u. Ngân hàng th ự ươ ộ doanh BĐS, nh t là các d án cao c, căn h thì nguy c m t an toàn v n vay đ u t ầ ư ấ ộ b t đ ng ự châu Âu, Nh t , Hàn qu c, H ng Kông, Thái Lan … s n là đi u rõ ràng. Các ngân hàng l n ố ớ ở ả ấ vào b t ế ứ khó khăn khi cho vay v n quá l n đ u t cũng đã t ng lâm vào tình tr ng h t s c ầ ư ố đ ng ộ ế M cu c kh ng ho ng cho vay th ch p nhà đã gây tác đ ng x u đ n ế ấ ủ ộ th tr ầ ữ s n và hi n nay ả ệ ng tài chính ti n t ị ườ ở ỹ ộ ề ệ ỹ

ả ở ủ ấ i s d ng đ t. Đó là tình tr ng quy đ nh nhi u lo i gi y t Th t c hành chính trong lĩnh v c ấ ặ ủ ụ ề ấ ấ ờ ạ ạ ộ , ữ ủ ụ ề ấ ộ ề ở ữ nhà đã có t ạ ổ ề ề ớ ự không nh ng c a M mà c toàn c u. ự đ t đai đã tr ủ ụ chong ề ị ườ ử ụ và cácb t đ ng s n khác. M t trong nh ng v n đ đ ề ượ ấ ấ ộ ả đ n gi nhóa trình t ự th t c v b t đ ng s n cho ng ườ ả ả ơ s d ng đ t,quy n s h u ủ ấ ử ụ khăn trong vi cth c ệ thành gánh n ng cho doanh nghi p, ở , th t c v đ t đai, nhà ể c quan tâm l n hi n nay là làm sao đ ệ ớ ề i dân. Ch riêng các lo i s v quy n ỉ i s tham gia c a nhi u B , ngành. Đi u này gây khó ộ ề i dân. ệ ự hi n quy n c a doanh nghi p, c a ng ề ủ ườ ủ ệ ệ

ạ ượ ử ụ ễ ấ Bên c nh đó là tình tr ng d án đ ệ ấ ự ệ ể ng, làm ch m ti n đ ậ ề ổ ộ ở ử ụ ộ ươ ế ấ , ề ự ỗ ợ ả ườ ự ử ụ ư vào s d ng, s d ng c bàn giao nh ng ch m đ a ự ậ ư ạ ể ự nhũng nhi u trong công tác giao đ t, cho thuê đ t, chuy n đ tlãng phí, kém hi u qu , tiêu c c ấ ấ ả ồ ấ ể ự hi n các d án phát tri n kinh m cđích s d ng đ t, đ u c đ t đai...Vi c thu h i đ t đ th c ầ ơ ấ ụ ệ ộ v n làm t trong nh ng v n đ n i c m t ph n l n các đ a ph ữ ầ ớ ị ế ẫ ầ ư gây khó khăn cho doanh nghi p. Nguyên nhân là do chính sách tri n khai nhi ud án đ u t ể ớ ng, có s chênh l ch quá l n b i th ng h tr gi ệ ồ gi aữ đô th và nông thôn.Chênh l ch đ a tô đang quá l n sau khi chuy n đ i t đ t nông ổ ừ ấ ị ệ ư sát v i th tr ị ườ ớ ớ i phóng m t b ng ch a ặ ằ ệ ể ị

ộ ả ệ ữ ỏ ề ở ệ ơ ở ạ ầ ớ ồ ả ệ ườ

cho nhà đ u t Vi ự t ầ ư ng. M t th c ộ ị i nhu n gia tănglà do Nhà n ậ i đ u c nên ng ườ ầ ơ ấ ấ gây c n tr ế ụ ả ệ ấ ế ị ườ ệ ạ ổ ồ ệ ậ ể ự hi n tho thu n gi a ị ế ả t c các y u t VN t ậ ế ố ệ ấ ả ị ụ ở ả ượ ử ụ ầ c xem xét, phê duy t đ i v i c vi c giao đ t cũng nh ệ ố ớ ả ệ ứ ấ ị ườ ệ ề ấ ả ị ư ả ỏ ộ ị ườ ứ ấ ộ ỏ ỉ ệ ươ ặ i phóng m t nghi p sang đ t đô th là m ttrong nh ng nguyên nhân chính gây c n tr vi c gi ả ấ i r i vào tay b ng. Giá tr l c b ti n làm c s h t ng l ạ ơ ị ợ ằ ướ i quy t icó đ t b thu h i m i khi u n i. Và vi c gi doanh nghi p và ng ế ế ệ ấ ị ạ ng đ n phát tri n c a th khi u n i, tranh ch p đ t đai cũng còn nhi ub t c p nh h ị ế ủ ể ạ ế ề ấ ậ ả ưở t Nam là tình tr và ng is d ng đ t ườ ệ ở ấ ở ườ ử ụ ử tr ng không rõ ràng trong vi c ra quy t đ nh liên quan đ n giao đ t, chuy n đ i m c đích s ể ế ổ ạ ấ d ng và đăng ký đ t đai. R t nhi u tr ng h p, các quy t đ nh do Ch t ch và Phó Ch t ch ề ủ ị ủ ị ế ị ợ ấ ụ c p t nh, huy n, xã ban hành trái v i các quy ho ch phát tri n ho c giao đ t thi u minh b ch. ớ ạ ế ấ ể ấ ỉ ặ ng quy n s d ng đ t khó Vi c quy đ nh gi a ữ "s h ng", "s đ ", vi c nh n chuy n nh ề ử ụ ấ ổ ỏ ệ ượ ể i s d ng ườ ử ụ v i ng khăn do thi u c s pháp lý đ th c ữ ch đ u t ơ ở ủ ầ ư ớ và m c liên quan đ n d án đ u t đ t... Theo các quy đ nh áp d ng ụ ầ ư ự ấ ế ư đích s d ng đ t đ u c n ph i đ ấ ấ ề ng đ n vi c s d ng đ t trong ng th c p. Đi u này nh h vi c giao d ch đ t trên th tr ệ ử ụ ế ấ ưở xã h i nh sau: kho ng 70% các doanh nghi p nh và v a c đ t đ s d ng là thông ừ có đ ấ ể ử ụ ượ ệ qua cácgiao d ch trên th tr ng th c p. Ch có m t ph n nh là có đ t trong khu công ấ ỏ ị ầ ề chính quy n ấ ự ti p t ng l n doanh nghi p nh và v a nghi p. Cũng có m t s l ừ có đ t tr c ế ừ ộ ố ượ ệ ng. Ngoài ra còn tình tr ng xem xét, phê duy t d án thông qua m i quan h quen đ a ph ệ ố ệ ự ị bi ế ị ế ớ ạ ủ ườ ệ t, doanh nghi p là “sân sau” c a ng T t c nh ng th t c đó làm cho th tr ủ ụ ữ ả ấ ả ế ả ủ ượ ề ng là m t nh h ệ ị ườ i ra quy t đ nh. ng b t đ ng s n VN không đ m b o tính minh ấ ộ ị ườ c quy n c a mình đ cho b t đ ng s n có ự hi n đ ể ệ ị ng không nh đ n s phát tri n c a th ộ ả ả ấ ộ ể ỏ ế ả ủ ưở ự b ch,thi u lành m nh. Vi c không th c ạ ạ đ đi u ki ntham gia th tr ủ ề ng b t đ ng s nVN. tr ườ ệ ấ ộ ả

ộ ng b t đ ng s n VN. (đánh ả ấ ộ c 3.Tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính đ n th tr ị ườ ả ủ ấ ộ ế ủ ướ kh ng ho ng tài chính hi n ng b t đ ng s n VN tr ệ ả ả ủ giá tình hình th tr ị ườ nay).

Trong tình hình kh ng ho ng tài chính th gi ả ủ ướ ế ể ủ ị ườ ố ộ ủ i đang lan m nh sang các n ạ ế ớ ng VN là đi u không th tránh kh i. Trong m i quan h ề ấ ộ ộ ả ệ ố ng b t đ ng s n thì tác đ ng t ả ọ ề ỹ ố Vi ả ớ ở ữ ọ ở t hi n có kho ng 115 ngàn t ả ỷ ồ ớ ầ ổ Vi ố ơ đ ng cho vay tr c ự ti p t ư ợ ộ ậ c cho bi ế ả ằ ả ở ệ ố ệ ế ấ ộ đ ng c châu Á, thì ệ s tác đ ng c a bên ngoài đ n th tr ỏ ự ấ ộ th tr ng b t đ ng gi a kh ng ho ng tài chính và th tr ừ ị ườ ị ườ ữ t quan c đ c bi s n đ n h th ng ngân hàng là m t m c xích quan tr ng. Đi u này càng đ ệ ặ ượ ộ ế ắ ả ng ị ườ ệ ữ th tr ng tài chính M . M i quan h gi a tâm h n khi lien h v i s s p đ c a th tr ổ ủ ị ườ ệ ớ ự ụ ơ b t đ ng s n v i ngân hàng ộ ư rõ ràng và minh b ch, đây chính là m t t Nam v n ch a ệ ạ ẫ ấ ộ trong nh ng r i ro khi n n x u c a h th ng ngân hàng tr nên nghiêm tr ng h n.Th ng kê ế ợ ấ ủ ệ ố ủ ế ừ ệ c a Ngân hàng Nhà n h ướ ủ ỷ th ng ngân hàng vào b t đ ng s n,chi m kho ng 9,15% t ng d n c ng v i g n 500.000 t ấ ộ ả ố ế t Nam.Vì v y, ch c n 2/3 s đó bi n đ ng tài s n cho vay th ch p b ng b t đ ng s n ỉ ầ ế ấ ồ thành n x u cũng là c ch c ngàn t ả ụ ả ợ ấ ỷ ồ

ủ ố ớ ư ệ ố ấ ớ ướ ệ ụ ư ề ả ẩ ẽ ố ớ i đa.Thông th ụ m c ỉ ị ấ ộ ớ ế ộ ệ i Vi ấ ư ợ ư ế ệ ấ ả ớ Đây là con s r t l n đ i v i ngân sách c a Vi Ngân hàng Nhà n ch đ i v i cho vay b t đ ng s n. Khi cho vay, các ngân hàng đ u th m đ nh ng, v i m t mi ng đ t có giá th tr t ị ườ ấ ố ườ ứ đ r i ro r t th p. Theo thông l và cho vay 70% c a 50% đó nên m c ấ ộ ủ ủ i 70% t ng d n nh ng t ch p b t đ ng s n chi m t ỉ ạ ổ ấ ộ khách hàngl n là các doanh nghi p Nhà n ủ ế ớ ủ t Nam cũng nh là kh năng can thi p c a ả ặ c. Tuy nhiên, chính sách tín d ng cũng nh quy trình c p tín d ng khá ch t ấ ở ứ an toàn ị ng 100, các ngân hàng ch đ nh giá 50 ế qu c t ố ế t Nam ch chi m kho ng 55% do ế ớ nên l n ủ , cho vay th ả c ch y u vay tín ch p. R i ro s tr ẽ ở ướ ệ ấ

ổ ự ườ ầ ấ ị ặ ể ư ề ộ ộ ở ả ề ủ ế ơ ự ế ố ợ ộ ồ ự vì b t đ ng s n m t giá không đ u, ch y u xu ng ộ ệ ị ườ ự đ u t ủ i ngân hàng th ự đ u t ng b t đ ng s n vào khu v c ả ặ ươ ạ ừ ạ ồ ộ c tr l ở ạ ượ ẫ ổ ư ng này không “tanbăng” đ khu v c ố ổ ả ị ườ ệ ụ ượ ư ể ế ữ ố ấ ộ ệ ả ấ ố ế ể ể ể ể ớ

ấ ộ ể ủ ờ n ấ ệ ượ khi ngân hàng tài tr 70% giá tr d án nh ng hi n t ệ ạ ư ị ự i Vi ợ ư ọ trong tr ng h p các ngân hàng c ph n l y ti n đ cho vay các d án “sân sau” c a các ủ ư bi nế thành viên h i đ ng qu n tr ho c cho vay n i b . Nh ng cho đ n nay nguy c này ch a ả các d án thu c ph m thành hi n th c ạ ộ ấ ệ ấ ộ t Nam không ch ng vi ngo i thành và d án l n. Songcũng có m t nguyên nhân khác là Vi ứ ạ ớ ự ầ ư và khoán hoá n b t đ ng s n nên tác đ ng c a th tr ấ ộ ả ợ ấ ộ ng m i, là không có. M c dù nhìn t tác đ ng ng ộ ừ ầ ư ấ con s t ng d n cho vay v n “ n”, nh ng vi c các ngân hàng đ ng lo t ng ng cho vay b t ư ợ ệ c và kéo theo nh ng h l y sau đó. đ ng s n khi n cho th tr ữ ế ộ Đó là nh ng d án đã hoàn thành 80%-90% nh ngkhông tri n khai ti p ho c không bán đ ượ c ặ ự ợ ể ọ i kho n n đ h vì thi u v n. Các doanh nghi p b t đ ng s n mu nngân hàng tái c u trúc l ả ạ ầ ư ứ có th vay thêm đ hoàn thành đúng quy đ nh. Lúc đóm i có th chuy n cho nhà đ u t th ị c ti nvà ngân hàng thì thu đ c p. Nh v y, doanh nghi p b t đ ng s n s thu đ c n . Và ề ượ ợ ượ ả ẽ ệ ư ậ ấ c trong n c.Không ch nhà đ u t ng b t đ ng s n m i có th sôi đ ng tr l th tr ướ i đ ầ ư ộ ấ ộ ỉ ở ạ ượ ớ ả ị ườ ệ c ngoài cũng đang r t mu n tranh th th i đi m giá b t đ ng s n Vi mà các nhà đ u t t ầ ư ướ ố ả ấ ộ ể ấ c. B i vì t Namnh ng không làm đ t Nam đang xu ng th p nh hi n nay đ đ u t ở ể ầ ư ạ ư ệ ố quan đi m c a h là ch đ u t i ngân ỉ ầ ư ủ hàng ch b o lãnh 30%. ể ỉ ả

ả ậ ủ ầ ư ự d án b t đ ng s n th ấ ộ ng t p trung v n ch s h u ố c đây,các ch đ u t i t a, gi ả ụ ờ ồ ấ ằ ạ ố ả ặ ả ề ườ ể ự ộ ế ứ ẽ ả ị ẳ ủ ừ ộ ộ ủ ể ả ộ ệ . ế ấ ế ủ ị ườ ủ ở ữ làm chi Tr ướ i phóng m t b ng, phát tri n d án nh m m c đích th ch p, vay v n ố phí đ n bù, gi ế ấ ả ỏ ề ặ ằ ặ t ch t ng bi n đ ng m nh, ngu n tín d ng b si đây, th tr ngân hàng v i lãi su t th p. Gi ụ ấ ị ườ ớ ị ế ờ ự phá s n. N u l m phát nh m ch ng l m phát nên m t s ch đ u t đang đ ng bên b v c ộ ố ủ ầ ư ế ạ ạ ằ ừ ti p t c tăngcao thì nguy c phá s n nhi u d án s x y ra. T t c s th t ch t tín d ng t ụ ấ ả ự ắ ự ơ ế ụ i h th ng ngân hang h n nhiên là do tâm lý b tác đ ng t ế ớ cu c kh ng ho ng tài chính th gi ả ệ ố đang di n ra. Và hàn hđ ng c a các ngân hàng hi n nay là có lý do chính đáng, đ b o v h , ệ ọ ễ b o v n n kinh t ệ ề ả ộ ề ả ả ạ ữ ậ ấ Tác đ ng đ n th tr ậ ở ị ả ớ ượ , ặ

c ngoài (FDI) s n ph i xây d ng xong h t ng m i đ ự ế ố ệ ộ ả ự t ố ế tr c ầ ư ự ti p t ề M t tác đ ng tích c c ộ c gi ả ượ ấ các quy đ nh c a pháp lu t ng b t đ ng s n này cũng xu t phát t ậ ấ ộ ị ừ ầ ư M tộ ng i cho nhà đ u t đ t đai và lu t kinh doanh b t đ ng s n hi n còn gây nhi u tr . ở ệ ấ ộ ấ trong nh ngtr ng i gây ra tình hình trên đó là Lu t đ t đai và Lu t Kinh doanh b t đ ng s n ả ấ ộ ạ ậ ế c chuy n nh ng d án. Vì th quy đ nh “ nhà đ u t ự ượ ể ạ ầ ầ ư mà khi d án đang d dang mà thi u v n đ u t ầ ư trong khi ngân hàng th t ch t cho vay làm ở ắ ự cho các công trình, d án b ng ng tr m t cách đáng ti c. ị ư ự kh ng ho ng là v n đ u t ừ ủ ộ ư ơ ộ i ngân toàn b nh đã c p phép. Xét riêng v lĩnh v c ị ớ ố ố ổ ể ể ẽ ạ ế ậ ầ và văn phòng. Trong tình hình th tr vào lĩnh v c ự ị ườ ườ ư ắ ấ ề ể ượ ng cung có th tăngv t do ng ể c coi là tích c c ườ ặ ả ọ ạ ả ợ ả ồ ụ ấ ẫ ứ cung (tăng v t) này s đ ế c gi ẽ ượ ầ ừ ả ớ ng b t đ ng s n s đ ế ụ ị ẽ ộ ế ừ ướ khôngđ ự xây d ng văn phòng, căn ự h vàkhu đô th m i, tính s b trong 8 tháng đ u năm 2008, s v n đ u t ự này ầ ộ ầ ư chi mg n 30% t ng s v n FDI. Vi c ch m gi ờ i ngân đ tri n khai các d án s t m th i ệ ả ố ố không làm giatăng m cứ cung v nhà ng đóng băng, ở vi c t m ng ngcung có th đ ng h p ự trong ng n h n. Nh t là trong tr ợ ệ ạ ạ l i đi vay bán ho c ngân hàng ph i thanh lý tài s n th ch p ế ấ ượ ả đ nh r ng đ thu n khi các kho ncho vay b t đ ng s n đáo h n trong th i gian s p t ằ i, gi ắ ớ ờ ấ ộ ể ả ị ư trở t và ngu n tín d ng v n b ki m ch do l m phát ch a lãi su t cho vay v n không h nhi ẫ ạ ị ề ệ ạ i quy t thông qua ng, m c v m c ề ứ mong đ i. V m t s l ọ ế ả ề ặ ố ượ ợ ị c ngoài mua nhà. V m t giá c , th quy đ nh m i cho Vi kích c u t i n ề ặ ườ ướ ệ ề ị c ti p t c đi uch nh khi nhi u sàn giao d ch b t đ ng s n đi vào tr ấ ộ ề ả ẽ ượ ườ ấ ng b t ho t đ ng t ị ạ ộ tki u và ng ỉ ề tháng 1 năm 2009. Hai y u t ế ố trêncó th góp ph n làm n đ nh th tr ầ ả ị ườ ấ ộ ừ ể ổ

ậ ả ể ế ệ ướ ư tri n khai các ả ậ ẩ ư ộ ầ ậ ệ c khi ti p nh n m t làn sóng đ u t m i. Thêm vào đó, vi c ch a ể ạ ả ư ồ ẽ ả ả ả ệ ề ờ ề ạ ạ ệ ể ỉ ằ ề đ ng s n tr ộ ầ ư ớ d án FDI có th cũng s góp ph n làm gi m nh p ậ ẽ ự siêu vì kim ng ch nh p kh u v t li u xây d ng (nh thép) và hàng tiêu dùng (nh xe h i) ơ ự ự ữ cũng s gi m. Đi u này ít nhi u giúp c i thi n cán cân thanh toán và duy trì ngu n d tr ệ . Đ ngth i vi c đáo h n các kho n cho vay b t đ ng s n là d p đ ngân hàng thanh ngo i t l c danh m c chovay, đi u ch nh c c u tài chính nh m đ ng v ng và c nh tranh. ọ ị ạ ữ Th tr ả ơ ộ ấ ộ ứ ộ ệ ề ơ ầ ư ư ệ ề ẩ ế quan tâm và suy tính thi i nh hi n nay, vi c tìm ki m n i đ u t ầ ư ệ ơ ượ ạ ặ ẫ ấ ậ ấ ỉ ng BĐSVN s còn phát tri n h n, ngu n cung m i ch ể ữ ẽ ạ ớ ng BĐS nói chung và m ng đ u t ơ ả ạ ố ẽ ạ c đánh giá là năng đ ng và ti m n nhi u c h i. Trong an toàn và t h n. Ngay c khi n n ề ả ả ị đang g p khó khăn vì l m phát và m t s nguyên nhân khác thì làn sóng đ u t vào th ầ ư ế ộ ố ậ i ch là nh t th i. Trong xu h ng BĐSv n t p n p, nhũng khó khăn hi n t ng h i nh p ờ ộ ướ ệ ạ giai đo n đ u. Nh ng nguy ầ ỉ ở ồ i VN s khó cao c, khách s n cao c p t ấ ạ ẽ ầ ư ng BĐS VN ngày càng phát tri n m nh m , nh ng hi n nay Nhà ư ệ ể ế ng, nên nó luôn ti m n nh ng y u c nh ng di n bi n c a th tr ề ẩ ị ườ ị ườ ượ ế ủ ữ ữ ể ễ

, các nhà đ u t ng BĐS Vi bây gi ầ ư ể ứ ừ ệ ờ ồ ụ ơ ấ ng b t đ ng s n VN đ ượ ấ ộ ị ườ tìnhhình kh ng ho ng tài chính th gi ế ớ ả ủ hi u qu làv n đ đang đ c các nhà đ u t ề ấ ệ kinh t tr ườ th tr ị ườ c v i th tr ị ườ ơ ớ x y ra… M c dù th tr ả ặ ư ki m soát đ n c ch a ướ b t n. t ố ấ ổ Do đó, đ có th đ ng v ng trên th tr ể ữ c n có m t cách làm th c ộ ầ t Nam, ngay t ự s bài b n, b n v ng và chuyên nghi p. ị ườ ả ề ữ ự ệ

i pháp đ th tr ng VN đ ng ả ả ể ị ườ ứ c ng b t đ ng s n VN, gi ấ ộ bên ngoài. 4.H ng phát tri n th tr ướ v ng tr ữ ể ướ kh ng ho ng t ị ườ ừ ả ủ

Hoàn thi n h th ng chính sách,pháp lu t liên quan đ n th tr ậ ệ ệ ố ị ườ ị ấ ị ườ ưở ứ ọ ị ườ ạ ề ớ ự ủ ể ng lao đ ng, th tr ộ ề ị ị ấ ỉ ng). C ậ ề ấ ủ ế ươ ng v igiá th p h n giá th tr ể ự ch n chọ ả ạ ị ườ ị ề ề ấ ệ ế ầ ự ch n ch đ u t ọ ấ ạ ấ ượ c l a ư ế ầ ng b t đ ng s n. Các ả ấ ộ ế ủ ng BĐS ph i b o đ m nguyên t c đ ng b , đ y đ , chínhsách và các quy đ nh v th tr ộ ầ ồ ắ ả ả ả ề ị ườ ng này liên quan đ n r t nhi u lĩnh ng b i th tr nh t quán,tôn tr ng các quy lu t c a th tr ế ấ ị ườ ề ở ậ ủ ị ườ ng ng đ n nhi u ch th khác nhau. Phát tri n th tr v cự và nhi ulo i th tr ng, nh h ể ế ề ả ề ng ch ng khoán… BĐS ph i g n li nv i s phát tri n các lo i th tr ạ ị ườ ị ườ ể ả ắ ư quy đ nh rõ đi u ki n và th t c đ các Pháp lu t v đ t đai và b t đ ng s n ch a ủ ụ ể ả ệ ấ ộ ự ch n nhà đ u t ng (ch y u là chính quy n c p t nh) l a ấ đ c p đ t chínhquy n đ a ph ề ầ ư ể ấ ọ ề ủ ơ ch đ u giá đ t, đ u th u d án đ l a (th ầ ự ấ ấ ế ấ ơ ấ ớ ườ c quy đ nh trong m t s văn b n quy ph m pháp lu t, nh ng vi c áp m c dùđã đ đ u t ậ ộ ố ệ ư ượ ầ ư ặ c tri n khai ư đ d ng trong th c ự ti ncòn nhi u h n ch , th m chí có nh ng v n đ ch a ữ ể ượ ậ ễ ụ ấ c quy đ nh trong Lu t Đ t (vi c giao đ t thông qua đ uth u l a d án đ ị ậ ủ ầ ư ự theo ượ ự ch n ch đ u t ư có d án nào đ đai năm 2003, nh ng đ n nay h unh ch a ủ ầ ư ọ ự ư ứ này). ph ươ Ti p theo là đ i v i h th ng ngân hàng, tín d ng liên quan đ n BĐS, c n xem xét t ng th c ế ố ớ ệ ố ụ ầ ế ng BĐS trên t ng d n c a h th ng. Đ c bi ị ườ

ệ ầ ữ ệ ổ ặ ư ợ ủ ệ ố ng BĐS. N u có hi n t ế ị ườ ự ạ ễ ặ ủ ớ ở ộ ố ươ ả ầ ổ ề m t s ngân hàng c ph n th ủ ề t Nam ch có kỳ h n t ạ ừ ệ ỉ ố ệ ệ ượ ổ ạ ỏ ể ệ ầ 12 tháng tr ồ ng đ u t ầ ư ạ ồ ữ ế ườ ề ể ấ ng BĐS. N u h th ng này đ các tài s n th ch p s đ l ỷ ệ ệ t, chovay c a h th ng ngân hàng cho th tr ủ ệ ố ng ệ ượ i các đi u ki n cho vay c a ngân hàng đ i v i th tr rà soát l ố ớ ề ủ ạ ạ i chu n, c n có nh ng bi n pháp đi u ch nh tích c c. Cho vay BĐS v i kỳ h n cho vay d ớ ỉ ướ ẩ ng m i d g p r i ro v thanh kho n, vì tr ng l n dài và t ỷ ọ ở 80%-90% ngu n v n huy đ ng c a các ngân hàng Vi ộ ố ồ ố d n c a h th ng ngân hàng cho các doanh nghi p có cùng ngu n g c xu ng. Xem xét t l ỷ ệ ư ợ ủ ệ ố ng BĐS. N u có hi n t đang kinh doanh BĐS, trên t ng d n cho th tr tay ế ị ườ ư ợ trong, c n có bi n pháp lo i b đ tránh nh ng v n đ có tính h th ng. Bên c nh đó, nhanh ệ ố ấ ng ngu n ti n cho th chóng hình thành và phát tri n h th ng th ch p th c p, đ tăng c ị ệ ố ấ ẽ ượ c tr ả ượ ể c v n hành, ngu n ti n t ề ừ ề ứ ấ ồ ệ ố ườ ế ế ậ

ấ ẽ ệ ố ố ầ ượ ạ ộ c v n và gi ả ả ệ ế ị ả ủ ấ ộ ể ợ ấ ủ ỗ ợ ệ i h n trong các ho t đ ng cho vay, th ch p… Áp ế i quy t ph n nào khó khăn ể ẩ ạ ng m i i n u nó x y ra m t cách nghiêm tr ng. ộ ị ườ ả c ngoài đ vào th tr ướ ổ vào th tr ị ườ ạ ố ng là m t vi c h t s c ệ ị ườ ệ ố ộ ổ ầ ư ồ ế ứ quan tr ng và c n thi ọ ế ế ầ ồ ướ ướ c, thì h qu trong 5-10 năm t c đ u t c ngoài ờ i là r t khó ấ ướ ệ ể ả ớ ố ồ ng. i pháp c b n là xem xét k l ng chính sách thu BĐS. nhân lên, h th ng ngân hàng s thu n l ậ ợ ơ d ng mô hình tín d ng BĐS, góp ph n huy đ ng đ ộ ầ ụ ụ cho h th ng ngân hàng hi n nay. Chính ph cũng có th ph i chu n b các gói bi n pháp đ ệ ệ ố ng b t đ ng s n và h tr vi c x lý n x u c a các ngân hàng th h tr th tr ươ ử ỗ ợ ị ườ trong th i gian t ọ ớ ế ờ ồ Tr ng BĐS đang tăng cao, c n xem xét ngu n c tình hình v n n ầ ố ướ ng BĐS (thông qua h th ng ngân hàng th v n n ng m i) là bao c ngoài đ u t ươ ệ ố ầ ư ố ướ nhiêu, trên t ng v n thông qua h th ng ngân hàng. Vi c cân đ i ngu n v n trong và ngoài ố ệ ố n ố t. N u ngu n v n vào th tr n trong th i đi m này l n át ngu n v n trong n ấ l ườ V chính sách thu và tài chính, gi ề ỹ ưỡ ơ ả ế ả ệ ư vào cu c s ng m t s c thu m i, đ tăng c ộ ố ố ả ể ệ ộ ắ ế ế ơ ệ ề ầ ng đ u c nhà đ t, khuy n khích cá nhân, h gia đình đ a ế ớ t h n là vi c tìm ki m m t s c thu có tính đi u ti ộ ắ ộ ế ư đ t đai vào s ọ ầ ấ ơ c hi n t ệ ượ ế ế ấ ộ ượ ắ ề mà không ở ạ ệ ế l ở ạ ườ i có nhu c u v nhà ầ ậ ể ng BĐS; hình thành th tr ế ng ngu n ồ ườ ế t, ử i trong ộ , h n ch tình tr ng m t ế ở i không có đ mua.Song hành ể ề BĐS” đ tăng ứ và đ aư vào v n hành mô hình “Qu đ u t ỹ ầ ư ng trái phi u, c phi u BĐS. Đây là ế ị ườ ế ổ ồ Trong b i c nh hi n nay, vi c đ a thu cho ngân sách quan tr ng và c n thi tránh đ ấ ệ ở ữ b t đ ng s n quá nhi u, hành vi mua đi bán l d ng. S cthu này đánh vào vi c s h u ạ ả ụ vòng hai năm, đánh thu cao đ i v i vi c mua nhà ạ ố ớ i có quá nhi u nhà trong khi ng ng ề ườ v i chính sách thu , c n nghiên c u ế ầ ớ c ườ hình thái tài chính quan tr ng cho th tr ng BĐS. ng ngu n v n cho th tr ị ườ ố ọ ị ườ

ị ị ủ Các quy đ nh c a pháp lu t nh m góp ph n tăng cung cho th tr ằ ỏ ầ ị ị ườ ả ự ng d án. Thay vào đó ch c n quy đ nh có s đ là đ ỉ ầ

ố ố ể ượ th c p, tái c c u v n vay b t đ ng s n theo h ượ ỉ ầ ấ ấ ệ ượ ng qu n lý vi c chuy n nh ệ ị ệ ể ụ ằ ạ ạ ị ấ ệ ộ ế ự ả ỹ ấ ể đ y nhanh ti n đ các d án đã đ ể ị ệ ể ệ ạ ấ ộ ụ ế ẩ ể ầ ệ ư ề ả ẩ ấ các d án nh m tăng cung hàng hoá cho th tr ỡ ấ ộ i phóng m t b ng. B ằ ch c ổ ứ gi ế ủ ầ ư ự ặ ằ ệ ả ệ ự ng và đi u ki n nh m thu hút đ u t ầ ư ơ ế ủ ầ ư ọ ấ ộ ườ ề ệ ả ấ trên th tr ị ườ ả ấ ộ ằ ữ ệ ề ấ ầ ư ệ ế ạ ẳ ậ ễ ằ ườ ạ ạ ng, góp ph n n đ nh giá ầ ổ ậ ph i xây d ng xong h t ng m i ớ b t đ ng s n: Chính ph c n bãi b quy đ nh nhà đ u t ạ ầ ả ủ ầ ầ ư ấ ộ ượ c chuy n nh ng c chuy n nh đ ổ ỏ ể ượ ể ị ự ượ ng đánh giá l i các d án cho nhà đ u t ự ướ ạ ơ ấ ả ầ ư ứ ấ ấ ộ ng cung ng đ t xây d ng; đ ti p t c rót v n cho d án t t. Ki m soát ch t ch t ng l ự ấ ứ ự ẽ ổ ố ể ế ụ ặ ng; đ y m nh đ u th u, đ u giá; tăng th cự hi n nghiêm ch nh ch đ s d ng đ t có b i th ườ ạ ế ộ ử ụ ấ ẩ ồ ủ ầ ng quy n s d ng đ t và qu n lý giá đ t. Chính ph c n c ấ ả ấ ề ử ụ ể ườ tăng qu đ t cho phát tri n khu đô th , khu công nghi p, du l ch, d ch v b ng cách đ y nhanh ẩ ị c phê duy t; h tr các nhà vi c tri n khai quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch đô th đã đ ỗ ợ ượ ử ụ ệ c phê duy t đ tăng đ u vào cho th tr đ u t ơ ng s ị ườ ượ ầ ư ẩ ầ ử ụ ổ ứ s d ng ch c c p; rà soát quy ho ch và cho phép chuy n m c đích các di n tích đ t do các t ấ ụ ấ ở ng b t đ ng s n; m không đúng m c đích, không hi u qu đ đ a vào phát tri n th tr ị ườ ả ể ư ả ệ r ng và đ y nhanh ti n đ xây d ng các d án đáp ng yêu c u v nhà , văn phòng cho thuê. ở ề ứ ự ự ộ ộ vào vi c nâng c p các khu chung c đã Có chính sách h tr v tài chính cho các ch đ u t ấ ủ ầ ư ỗ ợ ề h t h n s d ng ho c xu ng c p, v gi i phóng m t b ng đ tháo g khó khăn đ y nhanh ế ạ ử ụ ặ ằ ố ặ ể ng: ng b t đ ng s n theo h ti n đ đ u t ướ ả ự ộ ầ ư ế ị ườ tho thu n v i chính quy n đ a ph ớ ng t ỏ c ch ch đ u t ươ ề ậ ả ị ạ d án. T o dân gây m t bình đ ng và khi u ki n và th c hi n đ u th u l a ch n ch đ u t ầ ự ẳ ấ ng b t đ ng s n thông qua vi c xây môi tr ệ ự d ng trung tâm thông tin d li u v đ t đai, b t đ ng s n, công khai quy ho ch, công khai d ạ ự ấ bình đ ng và d dàng ti p c n các d án phát tri n b t án t o đi u ki n cho các nhà đ u t ể ự ề ờ ng,đ ng th i ng c nh tranh lành m nh nh m tăng cung cho th tr đ ng s n, t o môi tr ị ườ ồ ộ ng và t o“sân phát tri n các sàn giao d ch BĐS nh m cung c p thông tin đ y đ cho th tr ạ ị ườ ị ạ ấ ả ể ủ ằ ầ

ẩ ầ ạ ạ ế i đ ng ra ch u trách nhi m đ n bù gi ị ấ ệ ướ ơ ầ ấ ặ ằ ả

ế th c ỏ ệ ấ ệ thay vì giao cho nhà đ u t ng h p giao đ t theo ch đ nh thì giá c ỉ ả ấ ề ầ ư ợ ể ẽ ề tham gia và đ ng th i tăng thu cho ngân sách nhà n ề ồ c nhi u nhà đ u t ượ ệ ụ ể ầ ả ị ấ ộ ẩ ị ệ ề ị ề ề ế ệ ầ ủ ấ ầ ằ ấ ố ị ng b t đ ng s n. ch i” lành m nh và thu hút m i thành ph n kinh t ấ tham gia. Đ y m nh công tác đ u giá,đ u ọ c là ng th u đ t đai: Nhà n i phóng m t b ng, sau ườ ứ ể ự ch n nhà đ u t đó ti n hành đ u giá, đ u th u công khai đ l a ầ ư ọ ầ ấ t ự ự hi n vi c th a thu n đ n bù giá c . Trong tr ả ề ườ ậ ị ng. Đi u này s làm gi m thi u tham nhũng, tiêu c c ả ự theo giá th tr cũng ph i d a ự trong đ tấ ả ị ườ ướ đai, thu hút đ c. ờ ầ ư ng cũng c n quy đ nh c th và Bên c nh đó vi c xác đ nh giá b t đ ng s n theo giá th tr ị ườ ạ ạ ứ năng th m đ nh giá nên m r ng cho các doanh nghi p đang ho t th m quy n đ nh giá, ch c ở ộ ị ẩ đ ng theo Lu doanh nghi p, n u các doanh nghi p đáp ng đ y đ các yêu c u v đi u ki n ệ ứ ệ ậ ộ theo Lu t đ t đai năm 2003. Xác đ nh giá đ t theo tiêu chí th ng nh t cũng nh m ph c v s ụ ụ ự ậ ấ phát tri n c a th t r ể ủ ị ườ ấ ộ ả

ng BĐS, tăng c V m t s bi n pháp qu n lý th tr ả ể ế ị ườ ề ộ ố ệ ẩ ượ ộ ự ổ ệ ệ ự ứ ườ ủ ụ ộ ự hi n nghiêm quy đ nh b t bu c các t ự ng có nhu c u ti p c n tr c ườ ể ọ ố ượ ạ ề ử ụ ế ậ ầ ủ ế ấ i quy t càng s m càng t ả ế ở ữ ứ ậ ạ ệ ề ậ ạ ừ ầ ơ ẽ ị ớ ổ ỏ ề ử ụ ứ ậ ả ấ ổ ồ ữ ể ề ấ ấ ề ử ụ ệ ấ ộ ầ ề ấ ề ệ ộ ơ ự ướ ệ ổ ị ằ ệ ị ặ ượ ở ộ ệ ầ ử ở ữ nhà cho ng ế ấ ả i quy t v n đ nhà i) vào ch ườ ườ ệ ả ộ ng ki m tra giám sát ti n đ các c phê duy t. Chu n b m t b ng, các th t c phê duy t d án cho các d án côngtrình đã đ ị ặ ằ ệ ch c, cá nhân kinh doanh đ u t b t đ ng s n. Th c ị ắ ả ầ ư ấ ộ i các d án ph i thông qua sàn giao d ch BĐS ph ibán nhà và chuy n quy n s d ng đ t t ấ ạ ị ả ể ả ự ti p các thông tin mua bán, tăng c ng tính BĐS đ m i đ i t ế ổ ứ cá nhân kinh doanh BĐS không bán công ch c minh b ch, lo i tr đ u c . Hàng hoá c a các t ồ khai qua sàn giao d ch s ch tài không c p gi y ch ng nh n quy n s d ng, s h u. Đ ng ề ử ụ ứ ấ t vi c kéo quá dài tình tr ng nhi u gi y ch ng nh n cho th i, gi ờ ấ ố m t b t đ ng s n (s đ -gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, s h ng - Gi y ch ng nh n ậ ứ ộ ấ ộ ự có ề ở ữ nhà và quy n s d ng đ t…). Đ đ phòng và tránh nh ng tác đ ng tiêu c c quy n s h u ộ th xu t hi n trong vi c th c ự hi n các d án này v đ t đai, v tài chính… c n ph i có m t ả ể ệ ấ c ch u trách nhi m trong vi c đ nh ra c ch , chính l trình t ng th do m t c quan Nhà n ơ ế ể ộ c phát tri n c s ơ ở sách nh m ch nh trang chung c cũ nát vàđ a bàn m i đô th hoá ho c đ ể ị ị ư ỉ ớ ượ ng đ ư ra th c hi n đ i trà vi c m r ng đ i t c h t ng. C n th nghi m tr c khi đ a ố ượ ướ ạ ầ ự ệ ạ ệ cho mua và s h u i n ư vi c xem xét, gi c ngoài. Đ a ở ề ườ ướ ệ i lao đ ng trong các khu công nghi p, khu ch xu t(kho ng 1 tri u ng ng ươ ng ấ ế ệ - xã h i. trình c a Nhà n ộ ủ c đ góp ph n n đ nh kinh t ầ ổ ướ ể ế ị

K TẾ LU NẬ

ố ộ ả ề ế ưở ố ả ề ủ ủ ộ ổ i đã nh h ả ệ ố ắ ắ ủ c khác) trên c góc đ tr c ti p và ế ớ ầ ế t Nam (cũng nh nhi u n ả ư ưở ế ị ư ế ệ ủ ữ ộ ơ ủ ả ng đ n Vi ộ ự ế ề ướ ệ ế ể ộ ư th xác đ nh. Song, khi m i vi c còn đang n m trong t m ki m ứ đ ch a ầ ằ ệ ọ ể c lúc này là đ c bi ướ ệ ề ố ủ ậ ế ượ ộ ư sâu,chúng ta còn có th đi u ch nh và kh ng ch đ ể ề ự ả ề t Nam là m t qu c gia m i h i nh p vào n n kinh t ớ ộ c tác đ ng t ố ướ ể ề ế ế t Nam đang c n bàn tay c a Chính lúc t ệ ặ i, ch u th gi ị ế ế ớ bên ngoài thì ừ ộ c khi quá mu n. Đó là các bi n pháp, ệ ộ t vĩ mô n n kinh t ề ầ ỉ b o v mình tr ệ c s d ng đ đi u ti ượ ử ụ ng b t đ ng s n Vi ả , các công c tài chính d ụ ấ ộ ị ườ ủ ệ c đ t lên hàngđ u.Th tr ậ ủ ằ ng, đ a ế ng nh m làm gi m nh ng khi m khuy t c a th tr ữ ự ề ướ ướ ườ ườ ị ề ế ư thị ị ườ ị c. Phát tri n th ể ng BĐS VN có tính c nh ạ ị ườ ng ổ ng lai chuyên nghi p và minh b ch h n. Bình n th tr ơ c ta th i gian qua. Nhìn chung, cu c kh ng ho ng tài chính th gi ng sâu r ng đ n nhi u qu c gia. Kh ng ho ng n ra d d i h n trong ba tu n qua, h th ng ngân hàng c a nhi u qu c gia lâm vào đõ v . Kh ng ho ng đang lan nhanh đ n Châu Âu và Châu Á. Ch c ch n kh ng ho ng ả ỡ tiêu c cự s nh h ẽ ả gián ti p,tuy m c soát thì chính các bi n pháp cũng nh chính sách đi u hành c a nhà n quan tr ng. Vì th , khi Vi ọ tác đ ng h a ộ không có lý do gìmà chúng ta không t các chính sách ti nt ề ệ này đ ầ ượ ặ Ph . B ng pháp lu t,nhà c tác đ ng đ n th tr n ế ủ ị ườ ằ ế ả ộ t c a nhà n , ngphát tri n theo m t tr t t tr ậ ự n đ nh theo s đi u ti ộ ể ổ ế ủ nhi u ngu n s khi n th tr ng đ u t tr đa c c, t ng theoh ị ườ ồ ẽ ừ ự ầ ư ướ ơ ư đ n m t t tranh cao h n,đ a ạ ệ ộ ươ ế n m t cách đ c l pch không hoàn toàn ph thu c vào ngân hàng ở ướ ứ ộ ậ ụ ộ ộ ờ

ệ ố ị ườ ể ộ Hoàn thi n h th ng chính sách đ phát tri n th tr ị ầ ấ ơ ấ ợ ề ấ ộ ể ủ ể ộ ấ ng BĐS là m t quá trình ph n đ u ể ệ ộ ữ các c quan c ac h th ng chính tr , c n có s th ng nh t và ph i h p đ ng b gi a ố ồ ự ố ủ ả ệ ố i pháp kh thi nh t có ch cứ năng.Đây là đi u khó khăn, tuy nhiên chúng ta s tìm ra m t gi ả ả ẽ ng BĐS, m t th tr th bao quáttoàn b s v n đ ng và phát tri n c a th tr ề ng đ y ti m ộ ầ ị ườ ị ườ c. năng s góp ph nquan tr ng trong công cu c xây d ng và phát tri n đ t n ấ ướ ộ ự ậ ọ ự ể ẽ ầ ộ

Danh m c tài li u tham kh o ả ụ ệ

i nh h i. ưở ng c a kh ng ho ng tài chính th gi ả ế ớ ủ ủ ả ấ ộ ướ ả

ự

Th tr 1.Văn b n pháp lu t: - B lu t dân s 2005 - Lu t đ t đai 2003 - Lu t kinh doanh b t đ ng s n 2006 ng b t đ ng s n VN d ị ườ ậ ả ộ ậ ậ ấ ậ ấ ộ ả

, lu t đ u t ở ậ ả

sài gòn, ệ ờ

- Lu t nhà , lu t ngân hàng, … ậ ầ ư ậ - Và các văn b n pháp lu t khác có liên quan ậ 2.Tài li u tham kh o: ả - Th i báo kinh t ế - Báo tu i tr , ổ ẻ - Báo thanh niên, - VietNam net, - Các t p chí khoa h c, lu t h c… ạ ậ ọ ọ