L i m đ u
Cùng v i quá trình toàn c u hóa c a xu th th gi i, n n kinh t Vi t Nam ngàycàng phát ế ế ế
tri n v ng m nh. H i nh p vào n n kinh t th gi i, Vi t Nam cũng xâyd ng đ y đ các th ế ế
tr ng c a n n kinh t th tr ng, tr c nhu c u phát tri n đóth tr ng b t đ ng s n ườ ế ườ ướ ườ
Vi t Nam ra đ i cùng v i s phát tri n ngày càng đ y đ h n các th tr ng v n, đáp ng nhu ơ ườ
c u h i nh p kinh t qu c t . ế ế
Th tr ng b t đ ng s nVi t Nam ra đ i còn non tr , ho t đ ng còn nhi u y ut manh ườ ế
mún, không theo quy lu t t nhiên c a th tr ng, ch a b t nh p theo k ps phát tri n c a các ườ ư
n c trên th gi i. Tuy v y,ướ ế trong nh ng năm g n đây chínhsách v đ t đai c a Nhà n c ta ướ
đã có nhi u c i cách góp ph n xây d ng th tr ng b t đ ng s n ngày càng phát tri n h n. ườ ơ
Tr c tình hình kh ng ho ng tài chính th gi i đang di n ra ngày càng sâur ng, n n kinhướ ế
t Vi t Nam ít nhi u cũng có nh h ng và tình hình tài chính trongn c đang đ c đ t trongế ưở ướ ượ
tình tr ng ki m soát ch t ch . Th tr ng b t đ ng s nlà m t kênh xu t phát gây nên tình ườ
tr ng kh ng ho ng tài chính th gi i. v y,d i tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th ế ướ ế
gi i, th tr ng b t đ ng s n Vi tNam không tránh kh i lung lay. ườ Nghiên c u, đánh giá, phân
tích tác đ ng c acu c kh ng ho ng tài chính th gi i đ n th tr ng tài chính cũng nh th ế ế ườ ư
tr ngb t đ ng s n Vi t Nam đ bi t đ c xu h ng phát tri n c a th gi i, t đó đ aườ ế ượ ướ ế ư
rađ c các đ nh h ng phát tri n cho lo i th tr ng v n nh y c m này m t v c nượ ướ ườ
thi t.ế
Ph m vi nghiên c u c a đ i:
Đ tài không đi sâu vào phân tích tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th gi n toàn b ế ế
ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam mà đ tài này ch t p trung gi i quy t các ườ ế
v n đ liên quan đ n tình hình ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam góc đ ế ườ
các quy đ nh c a pháp lu t đ t đai vàpháp lu t liên quan. T đó th y đ c nh ng nh ượ
h ng t bên ngoài đ n th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam, đ đ ra các h ng phát tri n choưở ế ườ ướ
th tr ng này. ườ
Ch ngươ I
KHÁI QUÁT CHUNG V TÌNH HÌNH KH NG HO NG TÀI CHÍNH HI N NAY.
1.Lý lu n chung v kh ng ho ng tài chính và tình hình th gi i ế hi n nay.
1.1 Khái ni m và nguyên nhân kh ng ho ng tài chính.
Khái ni m kh ng ho ng tài chính:
Tài chính đ c hi u theo nghĩa r ng t p h p các qu ti n t cùng v i các m i quan hượ
gi a chúng. Trong n n kinh t th tr ng luôn s luân chuy n các lu ng v n ti n t ế ườ
trong quá trình đó hình thành các qu ti n c a t t c các ch th trong h i gi a chúng
có m i quan h ch t ch , nh h ng l n nhau t o nên m t h th ng tài chính. ưở
Kh ng ho ng tài chính là tình tr ng tài chính (qu ) m t cân đ i nghiêm tr ng có th d n
đ nế
s p đ qu . Đ c tr ng c a m i qu – c u thành h th ng tài chính là các dòng ti n vào/ra; ư
nh n/thanh toán;… hình thành tài s n có, tài s n n .
Kh ng ho ng tài chính ti n t x y ra khi có hi n t ng m t cân đ i nghiêm tr ng gi a ượ tài
s n
có và nghĩa v thanh toán v s l ng, th i h n, ch ng lo i ti n ượ . Đó là hi n t ng ượ
M t nhóm l n các t ch c tài chính có giá tr ngu n v n v t quá giá tr th tr ng c a cáctài ượ ườ
s n, d n đ n hi n t ng đ xô đ n ngân hàng và s d ch chuy n c c u đ u t , ế ượ ế ơ ư s s p đ
c am t s doanh nghi p tài chính và c n thi t ph i có s can thi p c a nhà n c. ế ướ
Kh ng ho ng tài chính (ngân hàng) là tình hu ng trong đó m t b ph n l n các ngân hàng
(NH) c a m t qu c gia đ t ng t m t kh năng thanh toán cũng nh kh năng tr n ư .
.
C u v ti n d tr quá l n khi n cho NH không th cùng m t lúc đáp ng t t c m i ế
ng i.Cóườ hi n t ng khan hi m tín d ng. Giá tr tài s n c a ngân hàng gi m m nh gây ra ượ ế
hi n t ng m t kh năng tr n , m t s NH s p đ xu t hi n tình tr ng đ đ n các ượ ế
NH. Các “bong bóng” giá tài s n n tung: s s t giá ban đ u trong giá tr các tài s n bu c các
NH ph i bán ti ptài s n làm giá tài s n ti p t c gi m m nh h n n a. Các kho n tín d ng ế ế ơ
hình thành trong th i đi m bùng n đ c mang ra bán tháo. ượ
Nguyên nhân kh ng ho ng tài chính hi n nay:
Trong b i c nh toàn c u hóa hi n nay, s phát tri n cũng nh các bi n đ ng t n n kinh ư ế
t c a các qu c gia phát tri n cũng đã, đang, s tác đ ng đ n n n kinh t c a nhi u n cế ế ế ướ
trên th gi i. G n đây kh ng ho ng tài chính s trì tr c a n n kinh t M cũng đã nhế ế
h ng đ n nhi u n c trên th gi i, trong đó có Vi t Nam (VN).ưở ế ướ ế
Nguyên nhân tr c ti p ràng nh t c a cu c kh ng ho ng tài chính l n này s suy ế
s pc a th tr ng b t đ ng s n. M , g n nh h u h t ng i dân khi mua nph i vay ườ ư ế ườ
ti n ngânhàng tr l i lãi l n v n trong m t th i gian dài sau đó. Do đó, m t s liên h
r t ch t ch gi a nh hình lãi su t và tình tr ng c a th tr ng b t đ ng s n. Khi lãi su t th p ườ
d vay m nthì ng i ta đ đi mua nhà, đ y giá nhà c a ượ ườ lên cao; khi lãi su t cao thì th
tr ng gi m chân,ng i bán nhi u h n ng i mua, đ y giá nhà xu ng th p.ườ ườ ơ ườ
Nh ng món n t vi c vay ti n t ngân hàng đ mua nhà, tham gia vào th tr ng b t đ ng ườ
s n là nguyên nhân d n đ n tình hình tài chính suy thoái hi n nay c a M . ế
Có ba y u t chính đã t o nên hi n t ng tăng gi m trong th tr ng b t đ ng s n M .ế ượ ườ
Th nh t, b t đ u t năm 2001, đ giúp n n kinh t thoát kh i trì tr , C c D tr liên bang ế
M
(Fed) đã liên t c h th p lãi su t, d n đ n vi c các ngân hàng cũng h lãi su t cho vay ti n ế
mua b t đ ng s n (m c dù nh ng lo i lãi su t cho vay ti n mua nhà do các ngân hàng th ng ươ
m i n đ nh bao gi cũng cao h n nhi u so v i lãi su t c b n c a Fed, nh ng m c ơ ơ ư đ cao
hay th p c a
chúng bao gi cũng ph thu c vào lãi su t c b n). Vào gi a năm 2000 thì lãi su t c b n c a ơ ơ
Fed trên 6% nh ng sau đó lãi su t này liên t c đ c c t gi m, cho đ n gi aư ượ ế năm 2003 thì
ch còn 1%.
Th hai, v ph ng di n s h u ươ nhà c a, chính sách chung c a chính ph lúc b y gi
khuy n khích t o đi u ki n cho dân nghèo các nhóm dân da màu đ c vay ti n dế ượ
dàngh n đ mua nhà. Vi c này ph n l n đ c th cơ ượ hi n thông qua hai công ty đ c b o tr ượ
b i chínhph Fannie Mae Freddie Mac. Hai công ty này giúp đ v n vào th tr ng b t ườ
đ ng s nb ng cách mua l i các kho n cho vay c a các ngân hàng th ng m i, bi n chúng ươ ế
thành các lo ich ng t đ c b o đ m b ng các kho n vay th ch p (mortgage-backed ượ ế
securities – MBS –ch ng khoán b t đ ng s n), r i bán l i cho các nhà đ u t Ph Wall, đ c ư
bi t là các ngân hàngđ u t kh ng l nh Bear Stearns và Merrill Lynch. ư ư
Th ba, nh đã trình bày trên, b i s bi n đ i các kho n cho vay thành các công cư ế
đ u t cho nên th tr ng tín d ng đ ph c v choth tr ng b t đ ng s n không còn sân ư ườ ườ
ch i duy nh t c a các ngân hàng th ng m i ho c cáccông ty chuyên cho vay th ch p b tơ ươ ế
đ ng s n n a. Nó đã tr nên m t sân ch i m i cho các nhàđ u t , ơ ư có kh năng huy đ ng dòng
v n t kh p n i đ vào, k c dòng v n ngo i qu c. ơ
Đi m đ c bi t đây b i vi c hình thành, mua bán, b o hi m MBS cùng
ph ct p cho nên nó di n ra g n nh là ngoài t m ki m soát thông th ng c a chính ph . B i ư ườ
vì thi us ki m soát c n thi t cho nên lòng tham tính m o hi m đã tr nên ph bi n cácế ế ế
nhà đ u t .Bên c nh đó, b i th bán l i ph n l n các kho n vay đ các công ty khác ư
bi n chúng thànhMBS, các ngân hàng th ng m i đã tr nên m o hi m h n trong vi c choế ươ ơ
vay, b t ch p kh năngtr n c a ng i vay ườ
Qua phân tích các do trên, cho th y th tr ng b t đ ng s n tr nên r t nh n nh p, ườ
nhi ung i có thu nh p th p ho c không có tín d ng t t v n đ đi muanhà, và kho n ti n ườ
cho vayc a các ngân hàng dành cho kho n này ngày càng tăng. Các công ty tài chính m nh tay
h ntrong vi c mua l i các kho n cho vay đ y m o hi m do ph i đ i đ u v i c nh tranhơ
nhi u h n t các công ty khác. Trong khi đó, nhu c u mua l i MBS ơ c a các nhà đ u t v n cao ư
b i vì cho t itr c năm 2006 thì th tr ng b t đ ng s n v n ch a ướ ườ có d u hi u n bong bóng.
H n n aơ h đ c tr n an t các h p đ ng b o hi m t các công ty b o hi m đ u t khác. ượ ư
Vi c này khi ncho các công ty bán b o hi m ngày càng m nh tay h n trong vi c bán b o ế ơ
hi m ra th tr ng, b tch p kh năng đ m b o c a mình. ườ
d vay cho nên nhu c u mua n lên r t cao, kéo theo vi c lên giá b t đ ng s n liên
t c.Giá nhà bình quân đã tăng đ n 54% ch trong vòng b n năm t 2001 (năm b t đ u c t ế
m nh lãisu t) đ n 2005. Vi c này cũng d n đ n v n đ đ u c l i là giá nhà s ti p t c ế ế ơ ế
lên. H qu làng i ta s n sàng mua nhà v i giá cao, b t k giá tr th c ườ kh năng tr n
sau này h nghĩ n u c n s bán l i đ tr n ngân hàng v n l i. Do đó, m t bong ế
bóng đã thành hình trongth tr ng b t đ ng s n. ườ
C n đ a ch n tài chính M xu t phát t kh ng ho ng trong lĩnh v cơ b t đ ng s n.
Th c t cho th y, nguyên nhân sâu xa c a kh ng ho ng tài chính M do vi c các ngânế
hàng cho vayquá l n đ đ u t vào b t đ ng s n, đ n lúc ng i đi vay không tr đ c n , ư ế ườ ượ
các ngân hàng đ ut tuyên b v n , m t s l ng l n nhà c a ư ượ b si t n , tình tr ng y kéo ế
theo ph n ng dâychuy n c a h th ng ngân hàng, ti p t c nh h ng đ n các th tr ng ế ưở ế ườ
v n khác nh th tr ng ch ng khoán, th tr ng tài chính khác… d n đ n tình tr ng kh ng ư ườ ườ ế
ho ng tài chính hi nnay. Nguyên nhân tr c ti p c a kh ng ho ng b t ngu n t s phátế
tri n tín d ng quá nóng, v is h tr c a nghi p v ch ng khoán hóa, d n đ n nhu c u gi ế
t o, giá nhà đ t leo thang cáckho n tín d ng r i ro cao. Khi r i ro phát sinh, giá nhà đ t và
ch ng khoán s t gi m d n đ nkh ng ho ng tín d ng. ế
1.2 Tình hình kh ng ho ng tài chính hi n nay (th gi i ế và VN).
Tình hình th gi i:ế
M đ c coi trung tâm c a cu c kh ng ho ng tài chính l n này ch u nhi u t n th t ươ
nh t.B t đ u t kh ng ho ng các h p đ ng cho vay b t đ ng s n th ch p, t ng s kho ng ế
12 nn t USD, trong đó 3 đ n 4 ngàn t USD là d i chu n, khó đòi. Nh ng ng i không ế ướ ườ
kh năng tr n cũng đ c cho vay. Nh ng h p đ ng đó đ c chuyên gia tài chính Ph Wall ượ ượ
gom l i phát hành ch ng khoán phái sinh, đ c b o đ m b i nh ng h p đ ng cho vay th ượ ế
ch p này đ bán ratrên kh p các th tr ng qu c t . Khi các ch ng khoán này m t giá th m ườ ế
h i, th tr ng không cóng i mua, nên các ngân hàng, công ty b o hi m, các t ch c ườ ườ tài
chính n m hàng ngàn t USDch ng khoán đó không bán đ c, m t kh năng thanh kho n, ượ
m t kh năng thanh toán, đi đ ng c nho c phá s n. Chính ph M đã đ a ế ư ra các gói gi i
pháp đ mua nh ng tài s n nhi mđ c đó, nay đ i h ng m t ph n 250 t USD (trong gói 700 ướ
t USD) mua c ph n c a các ngân hàng...
T i Úc, đ c đi m c a n n kinh t Úcph thu c vào ngành tài nguyên khoáng s n (than ế
đá,qu ng, vàng, d u, vv) ngành d ch v tài chính (ngân hàng, b o hi m, đ u t ). Nh ng ư
năm qua khi n n kinh t toàn c u bùng n và giá hàng hóa c b n tăng cao, Úc đã đ c h ng ế ơ ượ ưở
l i l n t xu t kh u. Chính đi u đó làm cho n n kinh t Úc tăng tr ng t t đ ng AUD ế ưở
tăng m nh lên đ n đ nh g n b ng USD vào tháng 8 qua. Khi cu c kh ng ho ng di n ra v i ế
nhu c u tiêu th toàn c u s t gi m làm cho giá d u hàng hóa c b n gi m nhanh chóng. ơ
Đ ng AUD đã m t giá30% trong 2 tháng g n đây so v i USD. M t nguyên nhân n a làm AUD
gi m m nh s đóng góp c a các giao d ch đ u c chênh l ch lãi su t (carry trade). Úc thu ơ
hút l ng ti n thông minh l n t Nh t m t s qu c gia khác đ đ u t vào AUD v i lãiượ ư
su t cao. Khi n n kinh t suy thoái d n đ n AUD gi m giá thì các dòng ti n này quay ng c ế ế ượ
ra r t nhanh chóng, khi n AUD gi m sâu h n. Giá ch ng khoán trên th tr ng ASX cũng ế ơ ườ
gi m m nh kho ng 35% trong 4 tháng g n đây. Do t l dân Úc đ u t ch ng khoán cao nên ư
nhi u ng i dân b thua l n ng. Giá b t đ ng s n hi n cũng đang trong chu kỳ gi m. M c ườ
h th ng tài chính Úc không b đe d a tr c ti p song Chính ph Úc cũng đã nh ng hành ế
đ ng m nh k p th i nh c t gi m lãi su t c b n 100 bps (1%) xu ng 6% cam k t b m ư ơ ế ơ
hàng t đô vào h th ng tài chính cũng nh camk t b o đ m thanh toán cho các ngân hàng. Và ư ế
nh v y tình hình tài chính n c Úc cũng đang lâm vào suy thoái.ư ướ
T i Anh Qu c, hàng lo t ngân hàng cho vay th ch p nh Northern Rock, Bradford ế ư
&Bingley đ u r i vào tình tr ng khó khăn ph i đ c can thi p. Đ i v i các qu c gia châu ơ ượ
Âu khác, kh ng ho ng mang tính ch t gián ti p h n, ch y u do s liên thông ch t ch ế ơ ế
gi a các th tr ng tài chính l n. Do s phát tán r i ro tín d ng thông qua các gói ch ng khoán ườ
có g c b ng s n c a M Anh Qu c nên các ngân hàng và qu đ u t c a châu Âu cũng ư
b nh h ngn ng n . Ph n ng domino x y ra khi th tr ng tín d ng liên ngân hàng b ưở ườ
kh ng ho ng lànsóng bán tháo ch ng khoán toàn c u. Ngân hàng Fortis c a B b qu c
h u hóa không ph i docho vay d i chu n do b th ng n ng sau khi b ra s ti n quá ướ ươ
l n cùng mua ABN AMROBank. Khi không th huy đ ng v n trên th tr ng cũng không ườ
th bán tài s n thì ngân hàngnày b tê li t.
Tình hình VN:
Tác đ ng c a cu c kh ng ho ng tài chính M là tác đ ng mang tính hai chi u, song ch
y ulà tác đ ng tiêu c cế t i n n kinh t toàn c u cũng nh c a Vi t Nam. Do s h i nh p ế ư
ngày càngsâu r ng c a n n kinh t Vi t Nam vào th gi i nên Vi t Nam ch u nh ng tác ế ế
đ ng nh t đ nh,tuy không tr c ti p.ế
nh h ng l n nh t đ i v i Vi t Nam tr c h t v xu t kh u sang các th tr ng nh ưở ướ ế ườ ư
M châu Âu (chi m kho ng 40% t ng kim ng ch xu t kh u). Kh ng ho ng kinh t hi n ế ế
đang lansang châu Á. Qu Ti n t Qu c t (IMF) d báo tăng tr ng GDP toàn c u s t t 5% ế ưở
năm 2007 xu ng 3,9% năm 2008 3% năm 2009. Suy thoái kinh t s kéo theo nhu c u tiêu ế
th s t gi m trên ph m vi toàn c u. V phía Vi t Nam, nh h ng tr c ưở ti p thì cũng gi iế
h n Vi t Nam ch a ư tham gia nhi u vào th tr ng tài chính th gi i và không tham gia mua ườ ế
bán ch ng khoán phái sinh này.
Nh ng kh ng ho ng tài chính toàn c u đã nh h ng đ n lãi su t tín d ng cho vayư ưở ế
gi a các ngân hàng (Libor Sibor, t c London Inter Bank offer rate, Singapore Inter Bank
Offer rate,th ng đ c dùng làm lãi su t c s đ cho các nghi p ngân hàng Vi t Namườ ượ ơ
vay). Ngoài ra đ u t tr c ư ti p (FDI) c a Vi t Nam cũng b nh h ng FDI vào Vi t Namế ưở
ph n l n v n vay ch không ph i v n t có, nên n u các nhà đ u t không dàn x p đ c ế ư ế ượ
kho n vay s khó gi i ngân đ c. Đ i v i th tr ng ch ng khoán, kh năng nđ u t ượ ườ ư
n c ngoài ph i thu h i ngu n v n bán ch ng khoán. Đi u này tác đ ng đ n d tr ngo iướ ế
h i giá c trên th tr ng ch ng khoán. Nhà đ u t n c ngoài bán ra nhi u h n mua vào ườ ư ướ ơ
s làm gi m giá ch ng khoán c a Vi t Nam.
Gián ti p, thì ho t đ ng nh p kh u c a các n c s co l i, vì v y nh h ng đ n xu t kh uế ướ ưở ế
c a Vi t Nam. Chúng ta xu t kh u đ n 60% GDP vì v y ch c ch n s nh h ng. ế ưở
V th tr ng b t đ ng s n, ho t đ ng mua bán b t đ ng s n nhi u tháng qua có d u hi u ườ
đình tr khá lâu, và d u hi u này cũng đã xu t hi n t i M tr c khi s s p đ liên t c c a ướ
nhi u ngân hàng đ u t hàng đ u th gi i x y ra. Nhà đ t t i TP H Chí Minh và Hà N i ư ế
năm tr c sôi đ ng thì gi đây đìu hiu, ng i bán là đa s , trong khi ng i mua thì còn đangướ ườ ườ
ch đ i tình hình s p t i th nào. Th tr ng hi n không có nh ng y u t thu n l i. Ngu n ế ườ ế
cung ti n đ vào th tr ng đã gi m sút nghiêm tr ng. Đa s các ngân hàng do thi u ti n đ ng ườ ế
đã gi m h n vi c cho vay đ u t ch ng khoán, trong khi t l cho vay ch ng khoán cũng đã ư
quá cao. Các chính sáchc a nhà n c ch a ướ ư ra nh ng bài h c c a chính sách lên th tr ngư ườ
ch ng khoán và th tr ng tín d ng v a ườ r i đã nhãn ti n, s không th không nh h ng t i ưở
th tr ng nhà đ t. Khi th tr ng không còn tăng t c, thì s c ườ ườ h p d n đ i v i gi i đ u c ơ
không còn n a. Gi i đ u c m i là l c l ng chính làm giá đ t tăng đ n m c ơ ượ ế không t ngưở
nh năm tr c. Khi h không còn h ng thú trong vi c đ ti n vào th tr ng có nghĩa là thư ướ ườ
tr ng đã đ n lúc thoái trào, ít nh t là trong ng n h n.Nhà đ u t tr c h t đã đ u t l ngườ ế ư ướ ế ư ượ
v n l n, gi không bán đ c, coi nh ượ ư trong ng n h n.