Tiểu luận: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong quyết định cho vay trung và dàn hạn tại chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn đông Sài Gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TR ƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀN H PHỐ HỒ CHÍ MIN H

TIỂU LUẬN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Đề tài:

GIẢI PHÁ P HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨ M ĐỊN H DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG Q UYẾT ĐỊNH CHO V AY TRUNG VÀ DÀN HẠN TẠI C HI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN ĐÔNG SÀI GÒN

CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ TH ẨM Đ ỊNH VÀ QUYẾT ĐỊNH CHO VAY TRUNG, D ÀI H ẠN

1. Mục tiêu, đối tượng thẩm định tín dụng trung và dài hạn:

Tín dụng trung hạn là nhữ ng khoản tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm. Tín dụng dài hạn là những khoản tín dụng có thời hạn trên 5 năm . Ngân hàng cấp tín dụng

trung hoặc dài hạn cho khách hàng nhằm mục đích tài trợ cho đầu tư vào tài s ản cố định hoặc đầu tư vào các dự án đầu tư.

Khi có nhu cầu vay vốn trung và dài hạn, khách hàng sẽ liên hệ và lập hồ sơ vay vốn gửi vào ngân hàng. M ột dự án đầu tư thư ờng bao gồm các nội dung chính sau

đây:

- giới thiệu chung về khách hàng vay vốn và về dự án.

- phân tích sự cần thiết phải đầu tư dự án.

- phân tích sự khả thi về tài chính của dự án.

- phân tích các y ếu t ố kinh t ế xã hội của dự án.

M ột trong nhữ ng nhân tố quan trọng nhất là “phân t ích sự khả thi về tài chính của dự án”. Để thấy đư ợc sự khả t hi về tài chính của dự án, khách hàng phải nêu bật

được những căn cứ như s au:

- phân tích và đánh giá t ình hình nhu cầu thị trư ờng và giá cả tiêu thụ để làm căn

cứ dự báo doanh thu từ dự án.

- phân tích và đánh giá tình hình thị trư ờng và giá cả chi phí để làm căn cứ chi phí dự báo chi phí đầu tư ban đầu và chi phí trong suốt quá trình hoạt động của

dự án.

- phân tích và dự báo dòng t iền ròng thu được từ dự án.

- phân tích và dự báo chi phí huy động vốn cho dự án.

- xác định các chỉ tiêu (NPV, IRR, PP) dùng để đánh giá và quyết định sự khả thi

về tài chính của dự án.

- nếu dự án lớn và phứ c tạp cần có thêm các phân tích về rủi ro thực h iện dự án như phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô phỏng.

Nhìn chung, đối tư ợng cần thẩm định khi cho vay dự án đầu tư là tính khả thi của dự án về mặt tài chính. Mục tiêu thẩm định là đánh giá m ột cách chính xác và trung

thực khả năng sinh lợi của một dự án, qua đó, xác định đư ợc khả năng thu hồi nợ khi ngân hàng cho vay để đầu tư vào dự án đó.

2. Các nội dun g thẩm định tín dụng trun g và dài hạn:

Thẩm định tín dụng trung hoặc dài hạn là việc thẩm định dự án đầu tư, do khách hàng lập và nộp cho ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn, dựa trên quan điểm của ngân hàng. Nhiệm vụ của Nhân viên tín dụng khi thẩm định dự án đầu tư là phát hiện

nhữ ng điểm sai sót, nhữ ng điểm đáng nghi ngờ hay những điểm chư a rõ ràng của dự án và cùng với khách hàng thảo luận, làm s áng tỏ thêm nhằm đánh giá chính xác và

trung thực đư ợc thực chất của dự án.

Quy trình phân tích và ra quyết định đầu tư của khách hàng :

- xác định dự án

- Đánh giá dự án (ước lượng ngân lưu liên quan và suất chiết khấu hợp lý).

- Lựa chọn tiêu chuẩn quyết định (theo NPV, IRR, PP).

- Ra quyết định (chấp nhận hay từ chối dự án )

3. Thẩm đị nh các thông số dự báo thị trường và doanh thu:

Thông số dự báo thị trường là n hững thông số dùng làm căn cứ để dự báo t ình hình thị trường và thị phần của doanh nghiệp chiếm lĩnh trên thị trư ờng. Các thông

số dự báo thị trường sử dụng rất khác nhau tùy theo từng ngành cũng như từng loại sản hẩm. nhìn chung, các thông số thư ờng gặp bao gồm:

- dự báo t ăng trư ởng của nền kinh tế.

- dự báo t ỉ lệ lạm phát.

- dự báo t ỉ giá hối đoái.

- dự báo kim ngạch xuất nhập khẩu.

- dự báo t ốc độ tăng giá.

- dự báo nhu cầu t hị trư ờng về loại sản phẩm dự án sắp đầu tư.

- ước lượng thị phần của doanh nghiệp.

- ngoài ra còn có nhiều loại thông số dự báo khác nữa tùy theo từng dự án, chẳng hạn như công suất m áy móc thiết bị….

Các loại thông số này có thể chia làm 2 loại: các thông số có thể t hu thập đư ợc

từ dự báo kinh t ế vĩ mô và các thông số chỉ có t hể thu thập từ kết quả nghiên cứu thị trường. Từ những khó khăn khi phân tích các thông số trong thực tế mà nhân viên tín

dụng nên làm nhữ ng việc sau:

- Nhận thẩm định dự án thuộc những ngành nào mà mình có kiến thứ c v à am hiểu kĩ về tình hình thị trường của ngành đó.

- T ổ chức tốt cơ sở dữ liệu lưu trữ những thông tin liên quan đến ngành mà mình phụ trách.

- Liên hệ các thông số của dự án đang thẩm định với các thông số tương ứng ở

các dự án đã triển khai hoặc cơ sở sản xuất tư ơng tự đan g hoạt động.

- Viếng thăm, quan sát, thảo luận và trao đổi thêm với các bộ phận liên quan của

doanh nghiệp để có thêm thông tin, hình thành kỳ vọng hợp lý về các thông số đang thẩm định.

4. Thẩm đị nh các thông số xác định chi phí:

Các thông số này dùng để làm căn cứ dự báo chi phí hoạt động của dự án. Các thông số này rất đa dạng và thay đổi tùy theo đặc điểm công nghệ sử dụng trong từng

loại dự án. Các thông số dùng để làm cơ sở xác định chi phí thường thấy bao gồm:

- công suất máy móc thiết bị;

- định mứ c tiêu hao năng lượng, nguyên vật liệu, sử dụng lao động,….

- đơn giá các loại chi phí như lao động, nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng

lượng…

- phương pháp khấu hao, tỉ lệ khấu hao.

- ngoài ra còn có nhiều loại thông số dự báo khách nữ a tùy theo từ ng dự án, chẳng hạn như công suất máy móc thiết bị…

5. Thẩm định dòng tiền hay ngân l ưu dự án:

Ngân lưu hay dòng tiền tệ là bảng dự báo thu chi trong suốt thời gian tuổi thọ của dự án, nó bao gồm nhữ ng khoản thực thu hay dòng tiền vào và t hực chi dòng t iền ra

của dự án tính theo từng năm.

Trong công t ác lập và phân t ích dự án đầu tư, người ta quy ước ghi nhận dòng tiền

vào và dòng t iền ra của dự án đều ở thời điểm cuối năm. Dòng t iền này là dòng tiền dự báo chứ không phải là dòng t iền đã xảy ra nên thư ờng được gọi là dòng tiền kỳ vọng.

5.1. Thẩm định cách thứ c xử lý các loại chi phí khi ư ớc lư ợng ngân lưu:

5.1.1 Chi phí cơ hội:

Là những khoản thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn lực của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thự c chi như ng vẫn được t ính

vào ngân lưu, vì đó là một khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thự c hiện dự án.

5.1.2. Chi phí chìm:

Là những chi phí đã phát sinh trước khi có quyết định thực hiện dự án. Vì vậy, dù dự án có đư ợc thự c hiện hay không thì chi phí này cũng đã xảy ra rồi. Do đó, chi

phí chìm không được t ính vào ngân lưu dự án. Chi phí chìm không được tính vào ngân lưu dự án vì loại chi phí này không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư hay

không đầu tư dự án.

5.1.3. Chi phí lịch sử :

Là chi phí cho nhữ ng tài sản sẵn có của công ty, đư ợc sử dụng cho dự án. Chi phí này có được tính vào ngân lưu của dự án hay không tùy thuộc vào chi phí cơ hội của t ài sản. Nếu chi phí cơ hội của tài sản bằng không thì không tính, nhưng

nếu tài sản có chi phí cơ hội thì sẽ đư ợc tính vào ngân lưu dự án như trư ờng hợp chi phí cơ hội. Khi thẩm định cần chú ý loại chi phí này thường bị khách hàng bỏ

qua khi ư ớc lượng ngân lưu.

5.1.4. Nhu cầu vốn lưu động:

Là nhu cầu vốn của dự án cần phải chi để t ài trợ cho nhu cầu t ồn qũy tiền mặt, các khoản phải thu, tồn kho sau khi trừ đi các khoản phải bù đắp từ các khoản phải trả.

Khi thẩm định cần chú ý xem khách hàng có t ính đến vốn lưu động hay không.

5.1.5 T huế thu nhập công ty:

Thuế thu nhập công ty được xác định dựa vào bảng dự báo kết quả kinh doanh và

được tính vào ngân lưu ra của dự án. Thuế thu nhập công ty chịu t ác động bởi phương pháp tính khấu hao và chính sách vay nợ của dự án vì khấu hao và lãi vay

là chi phí được trừ ra trư ớc khi t ính thuế nên làm giảm đi tiền thuế phải nộp giúp dự án tiết kiệm đư ợc thuế.

5.1.6.Các chi phí gián t iếp:

Khi dự án được thự c hiện có thể làm tăng chi phí gián tiếp của công ty, vì vậy chi phí gián tiếp tăng thêm n ày cũng phải được tính to án xác định và đưa vào ngân lưu

của dự án. Chi phí gián tiếp có thể kể ra bao gồm tiền lương và chi phí văn phòng cho nhân viên quản lý dự án.

5.1.7 Dòng t iền t ăng thêm:

Lưu ý trong trư ờng hợp xem xét dự án của một công ty đang hoạt động thì lợi ích

và chi phí của dự án đều được xác định trên cơ sở lợi ích và chi phí tăng thêm trong trường hợp có dự án so với trường hợp không có dự án.

5.2. Thẩm định cách xử lý lạm p hát :

Lạm phát cũng ảnh hưởng rất lớn đến kết quả của 1 dự án. Khi thẩm định cần

chú ý xem khách hàng có xử lý lạm phát ảnh hưởng đồng thời lên doanh thu và chi phí khi ư ớc lượng ngân lưu hay không. Thường khách hàng hoặc là bỏ qua yếu tố lạm p hát, hoặc là xử lý lạm p hát như là yếu tố làm t ăng giá bán. Do đó tăng doanh thu m à vô tình hay cố ý bỏ qua y ếu tố lạm phát làm tăng chi phí đồng thời với t ăng doanh thu.

5.3 Tách biệt quyết định đầu tư và quyết định tài trợ:

Dự án có th ể được thự c hiện một phần từ vốn vay, một phần từ vốn cổ đông. Tuy nhiên, khi thẩm đ ịnh để quyết định cho vay chúng t a đánh giá hiệu quả của dự án dự a trên quan điểm của n gân hàng hay quan điểm tổng đầu tư, chứ không phải dựa trên quan điểm của chủ tư.

5.4. Hai phương pháp ước lư ợng ngân lư u:

- phương pháp trực tiếp:

- phư ơng pháp gián tiếp:

5.5 Những cạm bẩy thường gặp trong ư ớc lượng ngân lư u:

Khi ước lượng ngân lư u cần lưu ý các sai sót chủ quan lẫn khách quan. Các sai sót khách quan có thể do trình độ kinh nghiệm của người lập dự án còn hạn chế. Để

tránh những cạm bẫy này, nhân viên thẩm định phải có kinh nghiệm và am hiểu tình hình cụ thể của n gành sản xuất kinh doanh để ư ớc lượng hợp lý về doanh thu và chi phí của dự án. Khi thẩm định ngân lưu cần chú ý nhữ ng cạm bẫy thường gặp

sau đây:

- ư ớc lượng không chính xác chi phí đầu tư dự án, đặc biệt là dự án lớn có chi phí

đầu tư dàn trải qua nhiều năm.

- ước lượng không chính xác doanh thu của dự án, kể cả không chính xác về số

lượng s ản phẩm tiêu thụ lẫn đơn giá bán, đặc biệt là những dự án không có hoặc nghiên cứ u thị trư ờng không chính xác.

- ước lượng không chính xác chi phí hàng năm của dự án, đặc biệt là đối với

nhữ ng dự án được điều hành bởi những công ty không có bộ m áy kế toán quản trị được t ổ chức tốt.

6. Thẩm đị nh chi phí sử dụng vốn:

Một trong những yếu tố quan trọng liên quan đến việc r a q uyết định đầu tư là

suất chiết khấu của dự án. M ột dự án có NPV dư ơng khi suất sinh lợi mang lại từ

dự án vượt quá suất sinh lợi y êu cầu đối với dự án. Vì vậy suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu chính là chi phí sử dụng vốn của dự án.

Xác định suất sinh lợi yêu cầu của dự án cần chú ý hai vấ đề:

- chủ đầu tư sử dụng những loại nguồn vốn nào để tài trợ cho dự án, tỷ trọng của mỗi bộ phận nguồn vốn là bao nhiêu?

- chi phí sử dụng vốn của m ỗi bộ phận vốn là bao nhiêu?

6.1. Thẩm định cách xác định chi phí sử dụng từng bộ phận vốn:

6.1.1. Thẩm định cách t ính chi phí sử dụng nợ:

Công ty có thể hy động nợ dưới hình thức vay các tổ chứ c tài chính trung gian như ngân hàng hoặc phát hành tr ái phiếu vay nợ trực tiếp trên thị trường vốn. Dù vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, chi phí trả lãi đều đư ợc tính trừ ra k hỏi lợi nhuận trước chịu thuế. Vì vậy, thực chất chi phí sử dụng nợ của công ty là chi phí

sử dụng nợ sau khi đã điều chỉnh thuế.

Khi thẩm định chi phí sử dụng nợ cần chú ý khách hàng dễ sai sót ở chỗ:

- chỉ sử dụng lãi vay ngân hàng làm chi phí sử dụng nợ m à quên rằng nợ vay đó thực sự là vay ngân hàng hay là vay bằng cách phát hành trái phiếu.

- thường khách hàng quên rằng sử dụng nợ có thể giúp công ty tiết kiệm đư ợc thuế, do đó, sai sót ở chỗ tính chi phí sử dụng nợ trước thuế thay vì tính chi phí

sử dụng nợ trư ớc thuế thay vì tính chi phí sử dụng nợ sau thuế

- sử dụng lãi vay ngân hàng, tức chi phí sử dụng nợ, làm suất ch iết khấu để t ính NPV m à quên rằng ngoài nợ ra công ty còn sử dụng các loại nguồn vốn khác để

đầu tư dự án.

6.1.2 Thẩm đ ịnh cách tính chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi:

6.1.3 Thẩm đ ịnh cách tính chi phí sử dụng vốn cổ phần thường:

- M ô hình t ăng trưởng cổ tức.

- M ô hình định giá tài s ản vốn (CAPM )

6.1.4 Thẩm đ ịnh cách tính chi phí sử dụng vốn trung bình (WA CC)

6.1.5 Những cạm bẫy thường gặp trong ước lư ợng chi phí sử dụng vốn của dự án.

Khi thẩm định chi phí sử dụng vốn cần lưu ý các sai sót chủ quan lẫn khách quan. Các sai sót khách quan có thể do trình độ và kinh nghiệm của ngư ời lập dự án còn

hạn chế. Do đó, nhân viên thẩm định phải có kinh nghiệm am hiểu tình hình cụ thể

của ngành sản xuất kinh doanh để ước lượng hợp lý về rủi ro của dự án. Khi thẩm định ngân lưu cần chú ý những điều sau:

- ư ớc lượng chi phí sử dụng vốn không xem xét đến quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro, chỉ đơn giản lấy lãi suất vay ngân hàng làm suất chiết khấu.

- ư ớc lượng chi phí sử dụng vốn không xuất phát và dựa trên cơ sở lợi nhuận phi

rủi ro, tức là lợi nhuận đầu tư vào tín phiếu kho bạc.

- ư ớc lượng chi phí sử dụng vốn không dự a trên cơ sở tính trung bình giữa các bộ

phận vốn được sử dụng.

- đôi khi khách hàng không có ý niệm về thời giá hiện t ại va ngay cả không sử

dụng các kỹ thuật chiết khấu dòng tiền như NPV và IRR để phân tích dự án. Do đó, khôn5 vốn đề cập gì đến chi phí sử dụng vốn. Khi ấy nhân viên tín dụng cần giải thích thêm đ ể khách hàng có ý niệm về thời giá tiền t ệ.

7 Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá dự án và quyết định đầu tư:

7.1 Thẩm định cách tính chỉ tiêu hiện giá ròng (NPV)

7.2 Thẩm định cách tính và sử dụng chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ (IRR).

Suất sinh lời nội bộ là suất chiết khấu để NP V của dự án bằng 0.

Sử dụng chỉ tiêu IRR để đánh giá dự án đầu tư có ưu điểm là có tính đến thời điểm tiền tệ, có thể tính IRR mà không cần biết suất chiết khấu và có tính đến

toàn bộ ngân lưu. Tuy nhiên, chỉ tiêu này có nhược điểm là có thể một dự án có nhiều IRR. Khi thẩm định, nhân viên t ín dụng cần chú ý những sai sót có thể xảy ra như sau:

- kết luận dự án có hiệu quả khi thấy IRR > 0. T uy nhiên, IRR>0 chư a chắc dự án có hiệu quả. Đứng trên quan điểm ngân hàng hay quan điểm tổng đầu tư, tỷ suất

ngư ỡng phù hợp được chọn chính là chi phí sử dụng vốn trung bình WACC.

- chấp nhận đầu tư dự án khi IRR lớn hơn lãi suất ngân hàng. Thật ra, dự án đầu

tư thường có rủi ro hơn là rủi ro gử i tiền vào ngân hàng, cho nên sẽ sai lầm k hi sử dụng lãi suất ngân hàng làm tỷ suất ngưỡng để ra quyết định đầu tư dự án.

7.3. Thời gian hoàn vốn (PP)

- Th ời gian hoàn vốn không chiết khấu:

- Thời gian hoàn vốn có chiết khấu:

7.4. Suất sinh lợi bình quân trên giá trị sổ sách:

suất sinh lợi bình quân sổ sách= Lợi nhuận ròng bình quân năm

giá trị sổ sách ròng bình quân

7.5. Chỉ số lợi nhuận (PI):

8. Phân tích và kiểm soát rủi ro của dự án:

- Phân tích độ nhạy:

- Phân tích tình huống:

. - Phân tích m ô phỏng:

9.Cho vay trung và dài hạn đối với doanh nghiệ p

9.1 Mục đích của tín dụng trung và d ài hạn

Cho v ay trung hạn là các khảon cho vay có thời hạn cho vay đến 60 tháng, cho vay dài hạn là các khoản cho vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên. Mục đích

của cho vay trung và dài hạn là nhằm đầu tư vào tài s ản cố định của doanh nghiệp hoặc đầu tư vào các dự án đầu tư. Mục đích của tín dụng trung và dài hạn đư ợc

xem xét trên hai góc độ:

Đối với khách hàng: các doanh nghiệp có nhu cầu vay trung và dài hạn nhằm để

tài trợ cho việc đầu tư vào t ài sản cố định và đầu tư vào một phần tài sản lưu động thường xuy ên.

Đối với ngân hàng: tín dụng trung và dài hạn là m ột hình thứ c cấp t ín dụng góp phần đem lại lợi nhuận cho hoạt động ngân hàng.

9.2 Thủ tục, phư ơng thứ c cho vay trung và dài hạn:

Để vay v ốn trung và dài hạn của ngân hàng, khách hàng phải lập và nộp bộ hồ sơ vay vốn. Hồ sơ vay vốn cũng tương tự như là hồ sơ vay vốn ngắn hạn chỉ khác chỗ

khách hàng phải lập và nộp cho ngân hàng dự án đầu tư vốn dài hạn, thay vì nộp cho ngân hàng phư ơng án sản xuất kinh doanh hoặc kế hoạch vay vốn như khi vay ngắn

hạn.

Về phương thứ c cho vay trung và dài hạn: dự a vào m ục đích vay, ngân hàng có thể cho khách hàng vay vốn dài hạn để đầu tư mua sắm tài sản cố định như máy móc

thiết bị hoặc cho khách hàng vay vốn dài hạn để đầu tư vào một dự án đầu tư.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ TH ẨM Đ ỊNH VÀ CHO VAY DỰ ÁN Ở NGÂN HÀNG NÔN G NGHIỆP VÀ PH ÁT TRIỂN NÔ NG THÔ N ĐÔ NG SÀI GÒN :

M ột số chỉ tiêu về nguồn vốn và dư nợ mà chi nhánh ngân hàng nông nghiệp Đông Sài Gòn trong hoạt động kinh doanh:

Đơn vị: triệu đồng

CÁC CHỈ TIÊU NĂM 2007 NĂM 2008 TĂNG/ GIẢM

I/ NG UỒN VỐ N 2.784 3.175 +14,4%

- Nội tệ 2.652 3.061 +15,42%

- Ngoại tệ quy đổi VND 96 114 -13,64%

II/ DƯ NỢ TÍN D ỤNG 1.999 2.288 +14,46%

Dư nợ theo thời gian cho v ay:

- Cho vay ngắn hạn 1.150 1.495 +30%

- Cho vay trung hạn 793 745 -6,05%

- Cho vay dài hạn 56 48 -14,3%

Nợ xấu 14,84 2,08 -86%

Dư nợ theo thành phần k inh tế:

- Doanh nghiệp nhà nư ớc 435 415 -4,6%

- Doanh nghiệp ngoài quốc doanh 1.258 1.645 +30,8%

- Hộ sản xuất, hộ gia đình, cá nhân 306 228 -25,5%

Trích lập dự phòng tín dụng 39,901 22,158 -44,5%

Xử lý rủi ro tín dụng 36,063 16,919 -53,08%

Thu hồi nợ đã xử lý rủi ro tín dụng 20,615 1,228 -94%

Quy trình cho vay đối tượng là hộ, cá nhân hay các doanh nghiệp của chi nhánh thông thường thực hiện theo các bư ớc:

- Tiếp nhận, hướng dẫn khách hàng về điều kiện tín dụng và hồ sơ vay vốn.

- Kiểm tra hồ sơ và mục đích vay vốn

- Điều tra, thu thập, t ổng hợp thông tin về khách hàng và phư ơng án vay vốn.

- Kiểm tra, xác minh thông t in

- Phân tích ngành

- Phân tích, thẩm định khách hàng vay vốn

- Dự kiến lợi ích cho ngân hàng nếu khoản vay được phê duy ệt

- Phân tích, thẩm định phư ơng án vay vốn/ dự án đầu tư

- Các biện pháp bảo đảm tiền vay

- Lập báo cáo thẩm định cho vay

- Tái thẩm định khoản vay

- Xác lập phương thức và nhu cầu cho vay

- Xem xét khả năng nguồn vốn và điều kiện t hanh toán của chi nhánh

- Phê duyệt khoản vay

- Ký kết hợp đồng t ín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay và giao nhận giấy t ờ, tài

sản đảm bảo (nếu có)

- Tuân thủ thời gian thẩm định, xét duyệt cho vay

- Giải ngân

- Kiểm tra, giám sát khoản vay

- Thu nợ lãi, gốc và xử lý những phát sinh

- Thanh lý hợp đồng tín dụng

- Giải toả tài sản bảo đảm (nếu có)

Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt để tạo ra lợi nhuận cho chi nhánh trong kinh doanh tiền tệ, trên bảng số liệu cho th ấy hoạt động cho vay luôn chiếm trên 80% tài sản có của ngân hàng, dư nợ cho vay tăng dần với các loại hình cho vay cũng trở nên đa dạng (cho vay từng lần, hạn mứ c, cho vay trả góp, cho vay dưới hình thứ c thẻ

tín dụng, cho vay theo hạn mức thấu chi, cho vay hợp vốn.....) bởi chỉ có tiền lãi thu được từ cho vay m ới bù nổi các chi phí trả lãi tiền gửi, chi p hí kinh doang và quản lý, chi phí vốn trôi nổi, chi phí thuế các loại , chi phí rủi ro đầu tư....kết quả lợi nhuận đạt được là T uy nhiên từ quy trình cho vay thể hiện nhữ ng mặt đạt đư ợc cũng như các bất cập trong quá trình thẩm định và phân tích hồ sơ vay vốn của chi nhánh.

1. Các mặt đạt được;

- Chi nhánh đã chấp hành tư ơng đối tốt các quy định về việc cho vay khách hàng theo các v ăn bản quy định hiện hành của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông t hôn Việt Nam. Riêng các khoản cho vay cầm cố giấy t ờ có giá đều co 1đầy đủ vật cầm, mệnh giá các giấy tờ có giá đều đảm bảo cho khoản vay, quy trình, thủ t ục cầm cố thực hiện đúng theo quy định.

- Trong cho vay chú trọng dến đối tượng cho vay, chất lư ợng thẩm định dự án, phương án sản xuất kinh doanh, kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay, tuân thủ tốt các q uy định về cơ chế bảo đảm tiền vay, thự c hệin bảo lãnh đúng theo quy trình và quy định.

- Thực hiện tốt việc phân loại nợ, tr ích lập dự phòng và xử lý rủi ro t heo quy định tại quyết định 493/QĐ; QĐ số 18, số 636/QĐ – HĐQT – XLRR của hội đồng quản trị ngân hàng nông nghiệp Việt Nam.

2. Một số bất cập trong quá trình thẩm định và phân tích hồ sơ vay vốn :

a) Hồ sơ pháp l ý:

- Theo quy trình cấp tín dụng hiện hành, khi thiết lập quan hệ t iền vay, cán bộ tín dụng tiếp nhận hồ sơ phải đi thự c tế đến tận nơi cư ngụ của khách hàng vay vốn để thu thập, tìm hiểu về thân nhân, đánh giá uy tín, nguồn thu nhập chính, nhà xư ởng, thiết bị, trình độ quản lý sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính, thự c trạng tài sản bảo đảm và các thông t in khác nhằm phân tích, đánh giá về khách hàng và hiệu quả của dự án xin vay vốn cảu khách hàng. vấn đề trở nên khó khăn và mơ hồ đối với các khách hàng ở xa trụ sở của ngân hàng bởi cán bộ tín dụng không đủ thời gian và có sẵn đầu mối tin cậy để phân tích, nắm bắt hoặc dễ rơi vào sự sắp đặt trư ớc của nhữ ng khách hàng lừa đảo. đồng thời chi phí cho một lần thẩm định như vậy cho một khách hàng mới của ngân hàng ( việc xin vay vốn lần đầu hay vay lại cũng đều cần phải xem xét thực tế khách hàng) là khá lớn so với số tiền lãi dự kiến ngân hàng thu nếu duyệt khoản vay, các chi phí đó có thể là chi phí xăng xe đi lại, công tác phí, chi phí lưu tr ú cho cán bộ làm n hiệm v ụ thẩm định, xét duyệt cho vay….trư ờng hợp khách hàng vay vốn ở nhiều ngân hàng thì chi phí phát sinh của việc cùng tiến hành thẩm định của các ngân hàng cộng lại còn lớn hơn nhiều.

- Địa bàn quận 2 là địa bàn mới, m ặc dù đã qua nhiều năm từ khi nhà nư ớc có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và pháp nhân nhưng vấn đề có tới 60% số ngư ời sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy có rất nhiều hộ sản xuất không đủ các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn nhưng vẫn đư ợc ngân hàng giải quyết cho vay. Trong trường hợp này, giấy tờ thế chấp chỉ là các giấy tờ có xác nhận của uỷ ban phường về tình trạng tài sản hay đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đối với thửa đất của người vay. Do đó, rủi ro dễ xảy ra tổn thất cho ngân hàng xảy ra khi nhữ ng người vay không đủ khả năng trả nợ .

- Thẩm định khách hàng chính xác nhằm góp phần hạn chế bớt rủi ro cho ngân hàng nên đòi hỏi cán bộ tín dụng cần có nhiều thông tin chính xác, đầy đủ về đối tượng thẩm định. Tuy nhiên, do thiếu t hông tin về khách hàng hoặc tình trạng che d ấu bớt thông tin của cán bộ tín dụng mặc dù đã có sự hổ trợ của trung t âm cung cấp thông tin CIC nên tai chi nhánh xay r a hàng loạt các sai sót như thiếu bổ nhiệm kế toán trưởng hoặc bổ nhiệm không đúng t hẩm quyền, không xếp loại doanh nghiệp, giấy uỷ quyền của giám đốc cho phó giám đốc về việc vay vốn ngân hàng thiếu thời hạn uỷ quyền và mục đích vay vốn, thế chấp phương t iện vận chuyển không mua bảo hiểm…

- công t ác xây dựng và cung cấp thông tin phục vụ công tác thẩm định cảu cán bộ tín dụng tại chi nhánh hoàn t hiện, việc xây dựng tủ sách pháp luật, hệ thống văn bản, công văn, chế độ nghiệp vụ chưa hoàn chỉnh. Do đó thông tin sử dụng rất khó khăn, mỗi khi phát sinh các v ấn đề vướng mắc cán bộ tín dụng phải hỏi các cơ quan tư vấn, luật sư qua điện thoại và nhận sự trả lời trự c tiếp, chư a có nhân viên pháp chế để thự c hiện và tư vấn luật tại ngân hàng.

b) Hồ sơ kinh tế

- Chi nhánh luôn đặt tính hiệu quả của món vay lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên quyết để cán bộ tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn. tuy nhiên việc lấy dự án hay phương án làm căn cứ cho vay vốn đã bộc lộ nhữ ng khó khăn nhất định vì thời gian qua chi nhánh đã gặp một số doanh nghiệp và cá nhân khi xây dự ng phương án đã không trung thự c, thư ờng đư a ra các con số ảo, số ma làm ngân hàng rất khó t ính toán, xác định cho vay. Vì t hế chi nhánh ngoài việc xem xét phương án còn ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm t ài s ản đảm bảo. tài sản đảm bảo cho khoản vay có thể là của chính khách hàng vay vốn hoặc tài sản hình thành trong tương lai hay tài sản do bên thứ ba đứng ra b ảo lãnh. T uy nhiên phư ơng pháp xác định giá trị tài sản để cho vay là một vấn đề khó. Trong nhiều năm nay ngân hàng thư ờng áp dụng giá đất thực tế, sau đó cho vay với mứ c tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuy ển như ợng trên thị trường hiện tại chứ không dự a trên khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy. với cách tính này không có m ột khung giá cụ thể để áp giá , dễ gây cho cán bộ tín dụng có những cách hiểu khác nhau, hiểu sai vấn đề hay lợi dụng cách đánh giá theo giá thị trường để nâng cao giá đất thế chấp, gây rủi ro cho việc thu hồi vốn vay, nhất là việc vay t hế chấp bất động sản trong năm 2008 đã để lại tổn t hất lớn cho chi nhánh. tại chi nhánh, nhiều hồ sơ không có khả năng thu hồi nợ.

- Phần lớn các hồ sơ vay của khách hàng, công tác đánh giá các chỉ tiêu về khả năng tài chính, tình hình sản xuất kinh doanh, mức độ tín nhiệm, xếp loại khách hàng, quy mô hoạt động, tính chất sở hữu….còn rất sơ s ài và không chặt chẽ, chủ yếu là cán bộ tín dụng vẽ cùng với khách hàng để đư a ra con số hợp lý, không sai với quy định cho vay của ngân hàng. Các doanh nghiệp hay các h ộ sản xuất thường không đưa ra kế hoạch cụ thể cho việc sản xuất kinh doanh, điều này không thể xác định tiến độ thực hiện và kết quả đạt đư ợc của công việc kinh doanh khách hàng. Trong quy trình cho vay , việc giải ngân chỉ được tiến hành khi khách hàng chứng minh đầy đủ chứng từ, hoá đơn sử dụng vốn vay . tuy nhiên, hầu hết các khoản vay đều phớt lờ điều này khiến cho vốn vay sử dụng vốn không đúng mục đích sử dụng, không phản ánh t ính lành mạnh cho khoản vay.

- việc thực hiện không nghiêm túc các điều kiện quy định về biện pháp bảo đảm tiền vay theo QĐ 300/QĐ – HĐQT - TD của ngân hàng nông nghiệp Việt Nam, nhất là trong trư ờng hợp cho vay không có tài sản bảo đảm như công ty BMC, công ty cổ

phần Hồ Tây. sự hời hợt, chủ quan trong phân tích, đánh giá của cán bộ tín dụng về mức độ đáp ứng các điều kiện vay vốn làm nảy sinh tình trạng “ lỡ t heo lao thì phải theo”. Cán bộ tín dụng đánh giá và xếp loại khách hàng loại A, cho vay tín chấp, cho vay không cần tài sản thế chấp và họ cho rằng uy tín là tài sản vô giá của m ọi khách hàng., điều này không sai nhưng chưa đủ vì có ai dám chắc uy tín là bất nhất, nó sẽ không bị suy giảm , đó là chư a kể vớ phải loại uy tín “ảo”. trường hợp này, chi nhánh đã nhận t ài sản bảo đảm tiền vay với giá trị của tài s ản nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ đư ợc bảo đảm nhưng khách hàng vay chư a đáp ứng đủ điều kiện vay không có t ài sản bảo đảm. bảo đảm theo loại hình thức này gây cho chi nhánh lúng t úng, thiếu nhất nhát trong việc xét duyệt cho vay, th ể hiện một cách mơ hồ bằng cách ghi chép theo kiểu hàng hai trong t ờ trình thẩm định và trên hợp đồng tín dụng đại loại như : “có t ài sản đảm bảo + không có tài sản đảm b ảo” hay “ thế chấp tài sản của khách hàng vay, tài sản của bên thứ ba và tín chấp”. như vậy, chi nhánh ngân hàng đã sử dụng đồng th ời biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản và biện pháp bảo đảm tiền vay không có tài sản trong một hợp đồng tín dụng là để che dấu hành vi cho vay vư ợt giá trị t ài sản bảo đảm. đồng thời khách hàng vay vốn tại nhiều ngân hàng. Vì thế khoản nợ của công ty cổ phần Tây Hồ không thể hoàn trả lên đến 27.165.970.000đ.

- ngoài ra, cơ sở để đánh giá các điều kiện về biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung, biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có t ài sản nói riêng không ít cán bộ tín dụng chị dự a vào nguồn số liệu khách hàng cung cấp, chư a có sự kiểm chứng giữa các sổ sách kế t oán và thự c tế kiểm kê. nhiều cán bộ tín dụng phân tích, đánh giá chư a đi vào chiều sâu cho nên kết quả thẩm định t hường đi ngược lại vời thực tế khách hàng vay. nhiều trường hợp khách hàng vay có các chỉ tiêu t ài chính rất khả quan: doanh số hoạt động tăng qua mỗi năm, doanh thu và lợi nhuận năm sau cao hơn năm trước như ng khách hàng vẫn không trả được nợ vay vì nguồn số liệu mà cán bộ tín dụng sử dụng để tính toán với các số liệu không chính xác hoặc nguồn số liệu đã quá xa so với thời điểm vay vốn nên hiệu quả thẩm định thấp, thậm chí m ất tác dụng. kết quả cuối năm, nhóm khách hàng vay này tại chi nhánh hầu hết rơi vào trạng thái suy giảm về mặt tài chính, kinh doanh kém h iệu quả, nếu không tiếp tục đư ợc vay thì không thể trả đư ợc nợ cũ nên kiếm cách trì hoãn gửi báo cáo t ài chính bằng cách đánh bóng lại số liệu, đôi khi có sự tiếp tay của cán bộ tín dụng.

- tình trạng đặt nặng yếu tố tài s ản để xem xét quyết định cho vay đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý ngư ời vay, nhất là khách hàng mới có quan hệ lần đầu, nhóm khách hàng chưa đủ niềm t in trong quan hệ t ín dụng, một số khách hàng là các công ty trách nhiệm hữu hạn, các doanh nghiệp tư nhân, khiến họ cảm nhận sự rắc r ối và nhiêu khê của đơn vị ngân hàng thư ơng mại nhà nước. ngư ời cho vay đều thừa nhận t ài sản bảo đảm là nguồn thu thứ hai nếu khách hàng gặp rủi ro trong làm ăn, không còn khả năng thanh toán. Tuy nhiên t ình trạng t hiên về tài sản bảo đảm, coi đây là y ếu tố quan trọng cho vay đôi khi quá khắt khe mà không đặt hiệu của dự án, phân tích đánh giá nguồn thu của khách hàng từ dự án cấp vốn sẽ gây không ít phiền phức cho khách mà còn đánh mất cơ hội đầu tư, nhất là các nhóm khách hàng được đánh giá là có dự án tốt nhưng bị từ chối trong thời gian qua như: các công ty có quy mô hoạt động lớn đang cần vốn mở rộng sản xuất kinh doanh, các doanh nghiệp nhà nư ớc có lịch sử tài chính trung bình đủ điều kiện vay không có bảo đảm bằng t ài sản hoặc các hộ sản xuất ở khu vực Cát Lái , phường Bình Tr ưng Đông có những dự án trồng lan có t ài sản nhưng do giá trị tài sản bảo đảm t hấp so với nhu cầu thự c hiện dự án đầu tư.

CHƯƠNG III: G IẢI PHÁP HO ÀN TH IỆN CÔNG TÁC TH ẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRON G QUYẾT ĐỊNH CHO VAY TRUNG VÀ DÀN HẠN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔ NG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔ N ĐÔNG SÀI GÒN :

từ những bất cập còn tồn t ại của chi nhánh, m ột số giải pháp nêu lên để khắc phục tốt tình trạng này :

1. biện pháp mang tính cơ sở pháp lý

- trên phương diện thự c tế, chi nhánh áp dụng cho vay qua tổ vay vốn đối với các hộ vay nhỏ lẻ, đư ợc phân thành từng phường và t ạo mối quan hệ với cán bộ uỷ ban phường, trích lập khoản hoa hồng trả cho uỷ ban dự a trên doanh số lãi và gốc mà uỷ ban thu dùm cho ngân hàng. Theo đó, chi phí thẩm định và quản lý nợ vay sẽ đư ợc giảm bớt do gộp chung nhiều khách hàng vào m ột đầu mối là tổ vay vốn đư ợc chính quyền cấp phư ờng xác nhận, có tổ chức cụ thể và cam kết ràng buộc trách nhiệm của các tổ viên tham gia tương đối chặt chẽ. Do đó, nhữ ng phí tổn bất hợp lý khi độc lập thực hiện các bước trong quy trình tín dụng, rõ nhất ở khâu thẩm định và giám sát nợ vay đã được khắc phục, hạn chế trong khuôn khổ đặc thù của hệ thống mình.

- về phư ơng diện lý luận , để giải quyết những hạn chế đã xuất hiện trong thự c tiễn hoạt động tín dụng trên, việc nghiên cứ u xây dựng một loại hình dịch vụ chuyên trách hổ trợ hoạt động cấp tín dụng cho các ngân hàng là một đề xuất cần thiết, góp phần giảm thiểu công sừ c, thời gian, chi phí cho các n gân hàng khi cho vay . các nội dụng hổ trợ cụ thể được nêu ra là: trực tiếp thẩm định khách hàng theo yêu cầu của các ngân hàng và chịu trách nhiệm v ề kết quả thẩm định của mình, giúp ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm và giám s át khách hàng vay vốn, hổ trợ ngân hàng trong xử lý nợ vay khi cần thiết. tuỳ theo nội dung yêu cầu của ngân hàng m à tố chức làm dịch vụ này có thể thực hiện m ột phần hay tất cả các nội dung và đư ợc ngân hàng trả m ột khoản phí dịch vụ theo hợp đồng mà hai bên th oả thuận trước với mức phí trả cho dịch vụ hổ trợ tín dụng sẽ phải thấp hơn nhiều so với các chi ph í m à ngân hàng phải bỏ ra khi thực hiện trự c tiếp công việc này. đồng thời, trong hoạt động tổ chứ c này phải có t ính chuyên nghiệp, đư ợc kiểm soát chặt chẽ và phải có uy tín rất cao.

- sự cần thiết của thông t in báo chí trong việc thẩm định khách hàng vay vốn, nhất là kênh thông tin kinh t ế giúp phản ánh nhanh và kịp thời các vấn đề kinh t ế trong sự phong phú, đa dạng của đời sống kinh tế - xã hội, truy ền thông điện tử với các t ính năng ưu việt như: tính thời sự nóng hổi, sự tương tác đa chiều, dung lượng thông tin gần như không hạn chế đã kịp thời phản ánh những sự kiện xảy ra trong đời sống xã hội… báo chí không những tuyên truyền về những nhân tố tích cự c m à còn phê phán những tiêu cực, những kiểu làm ăn gian dối của một số đối tượng , góp phần làm cho môi trường đầu tư, kinh doanh thêm lành mạnh. Do đó, cần nâng cao hiệu quả thu thập và sử dụng thông tin trên báo chí trong công t ác thẩm định khách hàng vay vốn như sau:

+ quán tr iệt đến tất cả cán bộ nhận thấy vai trò, t ác dụng của nhữ ng thông tin trên báo chí liên quan đến hoạt động ngân hàng nói chung và khách hàng nói riêng.

+ việc thu thập, xử lý nguồn thông tin từ báo chí phải được thực hiện thường xuyên và có sự sàng lọc kỹ càng.

+ Xây dự ng hệ thống thông tin th u thập trên báo chí đảm bảo tính đồng nhất về nội dung thông tin, nâng cao hiệu quả khai th ác và sử dụng thông tin trên báo chí

của cán bộ tín dụng, hoàn thiện kỹ năng sử dụng thông tin trên báo chí trong thẩm định khách hàng t ại chi nhánh.

+ Ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại trong cập nhập thông tin từ nhiều ấn phẩm báo chí trong nư ớc và báo chí nư ớc ngoài. Ngoài ra hệ thống t hông tin quan trọng gồm các văn bản quy phạm pháp luật m ới nhưng ngành chư a có hướng dẫn trong khi các phương t iện thông tin đại chúng và báo chí đã đăng t ải đưa ra những ý kiến xuya quanh nó. Đó là nhữ ng cơ sở pháp lý mà người làm công tác tín dụng cần quan tâm, nghiên cứu trư ớc và sử dụng cho việc t hẩm định khách hàng vay vốn.

+ Cán bộ tín dụng không nhừng hoàn t hiện kỹ năng sử dụng hệ thống thông tin báo chí phục vụ tốt công tác nhằm rút ngắn thời gian, hổ trợ tốt trong thẩm định khách hàng . N goài ra, ngân hàng cần thiết lập với một số cơ quan thông tấn báo chí nhằm nắm bắt thêm những thông tin có liên quan đến công tác t ín dụng.

2. Biện pháp của hồ sơ kinh tế:

- Ngoài khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng nói chung, khi quyết định lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay trong các trư ờng hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản (bằng tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản của bên thứ ba), cho vay không có t ài sản đảm bảo đối với khách hàng vay, ngân hàng cần tuân thủ các điều kiện quy định của nhà nước, của ngân hàng nhà nư ớc và của hệ thống ngân hàng nông nghiệp Việt Nam về biện pháp bảo đảm tiền vay tư ơng ứng. do đó, để thực hiện tốt các y êu cầu trên, ngân hàng cần phải có biện pháp tích cực nhằm hạn chế tính chủ quan trong quy ết định chọn lựa, đặc biệt kiên quyết xử lý bồi thường đối với nhữ ng cán bộ tín dụng có hành vi thông đồng với khách hàng để sửa chữ a, hợp thức hoá các chỉ tiêu tài chính trên bảng cân đối kế toán và các t ài liệu liên quan để đủ các điều kiện theo quy định, nhất là cho vay không có tài sản bảo đảm hoặc hành vi nâng cao giá trị tài sản bảo đảm cao hơn nhiều so với giá thị trường tại thời điểm định giá lại nhẳm đáp ứ ng nghĩa vụ được bảo đảm vì vụ lợi cá nhân dẫn đến nợ không có khả năng.

- một biện pháp đảm bảo tiền vay không những phù hợp với từng loại hình khách hàng cụ thể m à còn bảo đảm an to àn hiệu quả trước hết chi nhánh cần phải có sự tính toán đầy đủ, đồng bộ và cân nhắc chính xác các yếu tố như tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng t ài chính, hiệu quả dự án, tài sản bảo đảm, mối quan hệ tín dụng trên cơ sở của sự phối hợp kiểm tar đối chiếu thưc tế, sau đó phân ra từng loại khách hàng để có chính sách ư u tiên hợp lý. cụ thể, chi nhánh có thể ư u tiên áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có t ài sản đảm b ảobằng tài sản đối với các doanh nghiệp nhà nư ớc, doanh nghiệp co 1quy mô lớn, ngành nghề kinh doanh quan trọng, doanh nghiệp truyền thống và đã được kiểm toán báo cáo tài chính và quyết toán thuế hằng năm , có dự án khả t hi. Ngoài ra, ngân hàng phải yêu cầu tài sản bảo đảm đối với các doanh nghiệp có thái độ trì hoãn gửi báo cáo tài chính, doanh nghiệp tuy bảo đảm khả năng tự chủ về m ặt t ài chính, vốn lư u động ròng dương…. Nhưng chất lượng và kha 3năng thu hồi hàng tồn kho, các khoản phải thu kémvà chiếm tỷ trọng quá lớn so với t ài sản lưu động, nhất là các doanh nghiệp cung cấp không đầy đủ, thiếu trung t hực về thông tin, tài liệu liên quan đến việc vay vốn.

- Mặc dù cho vay có tài sản bảo đảm các k hoản vay vẫn hàm chứa rủi ro do nhiều nguyên nhân khác nhau như tài sản hư hỏng, khó bán, giảm gía trị,…vì vậy cần phải quyết định và lựa chọn đúng biện pháp bảo đảm tiền vay cho từng khoản vay cụ thể , cần phải đánh giá khách hàng một cách toàn diện và chính xác rồi chọn lấy yếu tố

mạnh nhất để quyết định biện pháp bảo đảm t iền vay. đặc biệt, không đư ợc chủ quan cho vay chỉ căn cứ vàom ỗi tài sản bảo đảm, xem nhẹ các yếu tố t ài chính, dự án sản xuất kinh doanh của khách hàng.

- Việt Nam đã hội nhập quốc tế và trở thành t hành viên của WTO thì các ngân hàng cần phải xoá bỏ cơ chế “ vừa đá bóng, vừ a thổi còi”, tức ngân hàng không tự thẩm đinh chính t ài sản thế chấp của khách hàng vay, điều này s ẽ không khách quan trong việc xác định giá của t ài sản khách hàng thế chấp phản ánh theo gia 1thị trường. do đó, các n gân hàng cần phải thành lập hoặc thuê những công ty thẩm định giá độc lập để đánh giá giá trị tài sản t hế chấp.

3. các biện pháp khác:

- nâng cao trình độ cán bộ tín dụng, nhất là khâu thẩm định các dự án xây dựng hoặc tuyển các kỹ sư có chuyên môn trong lĩnh vực xây dự ng, am h iểu trong việc xây dựng và thiết kế các dự án, tính toán các chi phí hạng mục xây dựng…

- cần thiết thành lập bộ phận pháp chế để tư vấn luật giúp nâng cao chất lượng thẩm định dự án.