BÀI TIỂU LUẬN
Nghiên cứu đề tài "Phân tích từ nền kinh tế
chung đến phân tích bất động sản cụ thể"
1
Mục lục
A. Tổng quan về nền kinh tế và thị trường bất động sản ở Việt
Nam..................................................................................................1
I. Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam…………………………...1
II. Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam…………….3
B. Phân tích thị trường nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng
Long……………………………………………………………….6
I. Xác định thị trường…………………………………………….6
1. Vị trí của khu đô thị Nam Thăng Long……………………………6
2. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng
Long……………………………………………………………….7
Đặc điểm của cầu biệt thự………………………………………...7
Đặc điểm của cung biệt thự……………………………………….9
II. Phân tích cung-cầu nhà ở biệt thự ở Nam Thăng
Long………................................................................................9
1. Phân tích về cầu……………………………………………………9
2. Phân tích về cung………………………………………………...10
3. Phân tích cung cạnh tranh………………………………………..11
III. Dự báo về tình hình biến động về nhà ở biệt thự khu đô thị Nam
Thăng Long……………………………………………………………..13
2
Lời mở đầu
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng
tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt
trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở
cho nhân dân từ đô thị-nông thôn. Thị trường nhà ở là bộ phận quan
trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị
trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất
hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS
khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường
nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là
một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
BĐS nhà ở. Thị trường nhà ở tại Việt Nam hiện nay rất biến động và
phân khúc phức tạp. Trong đó, biệt thự là 1 dạng nhà ở thuộc bất động
sản cao cấp và cũng là 1 phân khúc thị trường hấp dẫn trong tương lai.
Phương pháp phân tích mà nhóm chúng tôi chọn là phân tích từ nền
kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể. Để có thể tìm hiểu rõ
về đề tài, chúng tôi đã thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày
và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài liệu
tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác.
Báo cáo của chúng tôi gồm 2 phần chính:
A. Tổng quan về nền kinh tế và bất động sản ở Việt Nam
3
B. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng Long
A. Tổng quan về nền kinh tế và bất động sản ở Việt Nam
I. Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam
Năm 2009, trước tình hình khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế
thế giới, Việt Nam đã chuyển sang mục tiêu ngăn chặn suy giảm kinh
tế và giữ ổn định kinh tế vĩ mô. Kinh tế Việt Nam năm 2009 bên cạnh
những điểm sáng thể hiện thành tựu đạt được vẫn còn bộc lộ nhiều hạn
chế và thách thức. Việc đánh giá, nhìn nhận lại kinh tế Việt Nam năm
2009 để rút ra những bài học, chỉ rõ những thách thức và giải pháp
cho năm 2010 có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà hoạch định chính
sách ở Việt Nam. Thực tế, có thể tiếp cận và đánh giá một nền kinh tế
từ nhiều cách.
+ tín dụng và vấn đề thanh khoản:
- Ngân hàng Nhà nước đã điều hành chính sách tiền tệ theo hướng
kiểm soát tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán khoảng 20% và tín
dụng khoảng 25%, điều tiết lãi suất và tỷ giá theo hướng ổn định.
- Lãi suất đầu vào, đầu ra tăng nóng làm doanh nghiệp khó hấp thụ
nguồn vốn vay; các ngân hàng tăng lãi suất cao nhưng vẫn khó thu hút
vốn.
- Thị trường chứng khoán đang nóng dần lên và thu hút nhiều nhà
đầu tư.
4
+ Tăng trưởng:
- Nhà nước đưa ra các gói kích cầu trên thực tế đã thu được những
kết quả tích cực. Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2009 đạt 5.32%.
+ Đầu tư phát triển:
- tổng đầu tư toàn xã hội năm 2009 đạt 708,5 nghìn tỷ đồng, bằng
42,2% GDP, tăng 16% so với năm 2008 . Trong đó, nguồn vốn đầu tư
nhà nước (gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính
phủ, nguồn tín dụng đầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn đầu tư
của các doanh nghiệp nhà nước) là 321 nghìn tỷ đồng, tăng 43,3% so
với năm 2008; nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của dân cư là 220,5
nghìn tỷ, tăng 22,5%.
+ Lạm phát và giá cả:
- Lạm phát được kiềm chế và ở mức dưới hai con số.
- Giá cả nhiều mặt hàng vẫn tăng.
- Giá vàng tăng đột biến và giao động trên dưới 26 triệu đồng/lượng.
+ Tỷ giá:
Thị trường ngoại hối luôn có biến động căng thẳng và gây ra bất ổn
định và gây khó khăn do giá hàng nhập khẩu tăng mạnh.
II. Tổng quan về bất động sản ở Việt Nam
5
Sau một thời gian tăng trưởng thì tới năm 2008, thị trường bất động
sản Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm
phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng
nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm.
Thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất động sản
khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời
gian trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản
toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm
2008 thì vẫn có những niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và
dân số của Việt Nam và sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong
trung và dài hạn.
Nhiều nhà đầu tư đang chú ý tới quy hoạch phía Tây Thủ đô nơi sẽ
hình thành ba trục đường chính gồm quốc lộ 6 qua Hà Đông; đường
Láng - Hòa Lạc qua Thạch Thất, Quốc Oai nối tiếp với đô thị Hòa
Lạc, trung tâm du lịch sinh thái Sơn Tây - Hòa Bình; quốc lộ 32 và
đường Hoàng Quốc Việt kéo dài.
Đặc biệt, quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài được xác
định là công trình kỷ niệm ngàn năm Thăng Long Hà Nội, có ý nghĩa
rất quan trọng trong việc mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông lên
phía Tây Thành phố. Dự án khu đô thị Tân Tây Đô thuộc Tân Lập -
Đan Phượng - Hà Nội là khu có tổng diện tích hơn 25 ha nằm giáp
trục đường 32 và gần tuyến đường Hoàng Quốc Việt kéo dài.
Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của khu Tân Tây Đô sẽ phát triển
các tòa nhà từ 18 đến 25 tầng, trung tâm thương mại, văn phòng cho
thuê, căn hộ cao cấp, biệt thự diện tích từ 200 đến 250m2, phổ biến
6
nhất là nhà liền kề và nhà vườn có diện tích từ 95 đến 130m2. Nhiều
người cho rằng tại thời điểm này những người thu nhập khá có thể đầu
tư vì giá cả ở khu đô thị Tân Tây Đô rẻ hơn từ 25 - 35% so với Văn
Khê, Văn Phú, Văn Quán (Hà Đông) trước đây. Tổng số vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài (FDI) 47 tỉ USD đổ vào Việt Nam 8 tháng đầu
năm 2008 có tới một nửa là đăng ký đầu tư vào bất động sản. Theo số
liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư),
trong năm 2009, mặc dù lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy xếp thứ
hai nhưng đã “bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn 7,6 tỷ USD.
Nhiều dự án hàng tỷ USD đã được các nhà đầu tư ngoại cam kết đầu
tư trong vòng vài năm tới như:
+ Dự án khu đô thị mới ở Phú Yên do tập đoàn New City (Brunei) 4,3
tỷ USD.
+ Dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian Coast Development Ltd.
(Canada) 4,23 tỷ ở Bà Rịa – Vũng Tàu.
+ Dự án khu đô thị đại học Berjaya Leisure (Malaysia) 3,4 tỷ USD.
+Dự án xây dựng cao ốc khách sạn, văn phòng, nhà ở do Tập đoàn TA
Assiociates International (Singapore) 1,2 tỷ USD tại TP. Hồ Chí
Minh...
Trong quý III năm 2009, các dự án căn hộ ở thị trường sơ cấp bán ra
khoảng hơn 1.000 căn, tập trung ở các quận - huyện Từ Liêm, Đống
Đa và Hai Bà Trưng (Hà Nội). Số lượng giao dịch thành công thấp
hơn so với quý trước. Ước tính chỉ có hơn 400 căn hộ bán được. Giá
chào bình quân ở mức 1.830 USD/m 2 , tăng 5,5% so với quý II. Nhu
cầu mua nhà từ những người đầu cơ vẫn còn ở mức thấp do thị trường
chứng khoán hồi phục hồi nhanh chóng và tiếp tục tăng trưởng nóng,
7
khiến các nhà đầu tư chú ý đến thị trường chứng khoán hơn thị trường
BĐS. Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý III tại Hà
Nội là Plaschem (quận Long Biên), tháp CEO (huyện Từ Liêm) và các
tòa tháp Handiresco (quận Ba Đình) làm tăng vọt tổng lượng cung cao
ốc văn phòng. Hiện ở Hà Nội có tổng cộng 493.000m 2 văn phòng cho
thuê tại 12 tòa nhà văn phòng hạng A, 30 tòa nhà văn phòng hạng B
và 32 tòa nhà văn phòng hạng C.
Giá thuê và tỷ suất thuê trung bình trong quý III tiếp tục giảm nhưng ở
mức độ nhẹ hơn so với quý trước. Giá thuê các tòa nhà văn phòng
hạng A giảm 4,5%, hạng B giảm 2% so với quý trước. Các tòa nhà
văn phòng hạng A tăng 1% công suất thuê, nhưng các tòa nhà văn
phòng hạng B giảm 9% so với quý trước do có sự xu ất hiện của
nguồn cung mới. Trong quý III, các tòa nhà văn phòng hạng C đạt
công suất thuê gần 80% với giá thuê trung bình 17 USD/m 2 /tháng.
Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ cũng tăng trên 219.000m 2 .
Từ quý IV/2008 đến năm 2009, giá thuê trung bình phân khúc thị
trường căn hộ dịch vụ liên tục giảm. Trong quý III, giá thuê căn hộ
dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m 2 /tháng so với quý II.
Trong quý III, công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch vụ giảm 3%
so với quý II xuống còn 88%.
Vincom Galleries là trung tâm mua sắm duy nhất được đưa vào sử
dụng trong quý III với tổng diện tích gần 15.000m 2 . Khu vực trung
tâm TP hoạt động khá hiệu quả, hiện vẫn có giá thuê cao nhất trong
khoảng 40-150 USD/m 2 , với tỷ lệ thuê luôn đạt trên 90%. Ngay sau
khu trung tâm là khu vực nội thành với giá thuê trung bình dao động
trong khoảng 20-120 USD/m 2 /tháng. Giá thuê tại khu vực ngoại
thành ở mức 7-50 USD/m 2 .
8
Khách sạn 4 sao Mercure Hà Nội La Gare với 102 phòng đi vào hoạt
động, nâng tổng số phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn 3-5 sao ở Hà Nội
lên 5.678 phòng. Tuy nhiên, giá thuê phòng của khu vực khách sạn 5
sao giảm 10% so với quý trước, công suất thuê p hòng trong 4 năm trở
lại đây. Nhu cầu cho thị trường khách sạn giảm nhẹ so với quý trước
do sự sụt giảm lượng khách quốc tế đến Hà Nội.
B. Phân tích thị trường nhà ở biệt thự ở khu đô thị mới Nam Thăng
Long-Hà Nội
I. Xác định thị trường
1. Vị trí của khu đô thị Nam Thăng Long
Khu đô thị mới Nam Thăng Long là một tổ hợp nhiều dự án thành
phần, trong đó bao gồm nhiều công trình dự kiến được xây dựng trên
địa phận các xã Xuân Đỉnh, Đông Ngạc (huyện Từ Liêm) và các
phường Phú Thượng, Xuân La (quận Tây Hồ). Với tổng diện tích 323
ha, khu đô thị này có một vị trí thuận lợi về mọi mặt: chỉ cách trung
tâm thành phố 7,4 km và cách sân bay Nội Bài 21,5 km, lại nằm kề
với đường cao tốc Bắc Thăng Long - Nội Bài và bờ nam sông Hồng,
nên có thể giao lưu thuận lợi với tất cả các khu vực khác của Hà Nội.
Nằm ngay bên bờ hồ Tây, khu đô thị này được thừa hưởng vẻ đẹp tự
nhiên vốn có của quần thể thắng cảnh hồ Tây, cũng như được đảm bảo
các điều kiện về môi trường.
Khu đô thị này được xây dựng từ năm 2002 và sẽ hoàn thành vào năm
2010. Ngoài các khu chung cư cao tầng, khu đô thị Nam Thăng Long
sẽ có 3 loại nhà được thiết kế cho hộ gia đình, bao gồm nhà chia lô
chất lượng cao, nhà bán độc lập và biệt thự. Các khu này có diện tích
sử dụng 260-300 m², được thiết kế phù hợp với cuộc sống hiện đại.
9
2. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị mới Nam Thăng
Long
2.1 Đặc điểm của cầu biệt thự
Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh
chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu
về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại
và các khu công nghiệp... do mức sống của người dân ngày càng được
nâng cao.
Với mức tăng GDP gần 10,6%, năm 2008 thu nhập bình quân của
người dân Hà Nội đạt 1.500 USD. Tăng trưởng GDP chung của Hà
Nội năm 2008 đạt 11%, trung bình giai đoạn 2006-2008 đạt
12,1%.Thu nhập bình quân của Hà Nội cũ tăng từ 24 triệu đồng năm
2005 lên 37,5 triệu đồng (tương đương 2200 USD) năm 2008,bằng
174% thu nhập bình quân của cả nước.. Cầu về bất động sản nhất là
biệt thự tăng theo quy mô gia đình, các khách hàng thành đạt hầu hết
đều có gia đình cố định vì vậy nhu cầu nhà ở rất lớn, áp lực công việc
cao nên họ cần có chỗ nghỉ ngơi yên tĩnh, không khí trong lành và
Nam Thăng Long là nơi rất thích hợp.
Mặc dù là thủ đô của một quốc gia nghèo, thu nhập bình quân đầu
người thấp, nhưng Hà Nội lại là một trong những thành phố đắt đỏ
nhất thế giới và giá bất động sản không thua kém các quốc gia giàu có.
Điều này đã khiến những cư dân Hà Nội, đặc biệt tầng lớp có thu nhập
thấp, phải sống trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi. Theo con số
năm 2003, 30% dân số Hà Nội sống dưới mức 3 mét vuông một
người. Ở những khu phố trung tâm, tình trạng còn bi đát hơn rất nhiều.
Nhà nước cũng không đủ khả năng để hỗ trợ cho người dân. Chỉ
10
khoảng 30% cán bộ, công nhân, viên chức được phân phối nhà ở. Do
truyền thống văn hóa và những khó khăn về chỗ ở, hiện tượng 3, 4 thế
hệ cùng sống chung trong một ngôi nhà rất phổ biến ở Hà Nội. Mỗi
năm, thành phố xây dựng mới hàng triệu mét vuông nhà, nhưng giá
vẫn ở mức quá cao so với phần lớn người dân. Gần như 100% các gia
đình trẻ ở Hà Nội chưa có nhà ở, phải sống ghép chung hoặc thuê nhà
ở tạm. Với giá từ 500 triệu tới 1,5 tỷ đồng một căn hộ chung cư, một
người dân có thu nhập trung bình chỉ có thể mua được sau nhiều năm
tích lũy tài chính.
Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở 1/4/2009, mỗi
năm dân số Việt Nam tăng trên 1 triệu người, trong khi diện tích nhà ở
bình quân của một người là 18,6m2. Để diện tích bình quân không
giảm, mỗi năm phải có thêm khoảng 19 triệu mét vuông nhà ở. Nhu
cầu về nhà ở của người dân hiện còn rất lớn. Bình quân diện tích nhà ở
trên đầu người ở Việt Nam mới đạt trên 13 m2. Mục tiêu là đến năm
2015 theo Quyết định của Thủ tướng phải đạt 15 m2/đầu người và đạt
20 m2/đầu người vào năm 2020.
Việt Nam hiện có trên 1 tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 Việt Nam cần có
tổng diện tích nhà ở trên 2 tỷ m2. Tức là trong 10 năm tới chúng ta
phải xây dựng khoảng 1 tỷ m2 nhà ở. Trung bình phải xây 100 triệu
m2 nhà ở/năm.
2.2 Đặc điểm của cung nhà ở biệt thự
Hiện nay, Hà Nội đang quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội và ngày
càng nhiều dự án xây dựng nhà ở cho dân cư trên địa bàn được phê
duyệt.
Ciputra được chia làm 3 giai đoạn xây dựng:
11
- Giai đoạn 1 khởi công vào năm 1997 đã bán xong 390 biệt thự, giá
biệt thự khoảng 5-6 tỷ đồng
- Giai đoạn 2: từ năm 2004-2008 gồm 2000 nhà thấp tầng với giá
1700 USD mỗi m2 đất biệt thự.
- Giai đoạn 3: diện tích đất ở thấp tầng khoảng 246 nghìn m2.
Theo khảo sát thực tế, tại Ciputra đã có nhiều biệt thự được đưa vào
sử dụng, bên cạnh đó, cũng có nhiều căn đang được xây thô. Giá biệt
thự tại Ciputra cũng phụ thuộc nhiều vào loại biệt thự, hướng và vị trí
nên có mức giá của từng căn khác nhau.
II. Phân tích cung-cầu nhà ở biệt thự ở Nam Thăng Long
1. Phân tích về cầu
Từ cuối năm 2008, thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ cao cấp bắt đầu
tụt dốc. Cái gọi là tụt dốc này được cho là đang trở về với giá trị thực
nhưng dù có “tụt” thì những căn hộ cao cấp, những ngôi biệt thự vẫn
đang ở mức giá khá cao, vẫn là ước mơ vươn tới của một số người có
thu nhập khá trở lên. Mặc dù giá bán một căn biệt thự tại Ciputra
không hề rẻ nhưng được khách hàng rất quan tâm.
Giá thuê trung bình biệt thự tại Ciputra cũng rất khác nhau, tuy nhiên
với căn biệt thự khoảng 200m2, 5 phòng ngủ giá thuê khoảng 3.000
USD/tháng. Khách thuê chủ yếu là người nước ngoài sang Việt Nam
làm việc, kinh doanh, rất thích sống gần khu Hồ Tây. Như vậy, bỏ ra
12
10 tỷ đầu tư vào một căn biệt thự để cho thuê, mỗi tháng thu được
3.000 USD, chưa kể nếu giá thuê có xu hướng tăng.
Nếu trong vòng nửa cuối năm 2008, loại biệt thự khoảng 140 –
180m2, giá trong khoảng 53 triệu/m2, cụ thể biệt thự GĐ2, dãy T7
diện tích 180m2, giá khoảng 54 triệu/m2. Tuy nhiên, những căn có
diện tích lớn 324m2, dãy T3 hướng Nam, giá khoảng 63 triệu/m2. Giá
bất động sản ngày càng biến động . Những căn hộ có diện tích 230m2,
giá khoảng 85tr/ m2, đến thời điểm hiện tại( T4/2010) chúng đã vọt
lên 95 -97.5tr/ m2 với những căn nhà hướng đông bắc – tây nam.( dãy
T1)
Những căn nhà có hướng đông bắc, diện tích 126m2 trước tết giá
dao động trong khoảng 105 – 110tr/m2 , nay giá trong khoảng 115 –
120tr/m2( dãy C1)
Những căn nhà với diện tích 140m2 trước tết giá trên dưới
100tr/m2 thì hiện nay giá giao bán khoảng 125tr/m2. Hướng đông bắc
(dãy T6)
Với diện tích 180m2, giá bán hiện nay cũng vào khoảng 110-
120tr/m2( dãy T8) hướng đông bắc.
Còn những căn biệt thự thuộc loại VIP, hướng đông nam, diện tích
323m2 thì hiện giá đang dao động trong khoảng 140tr/m2, các biệt có
căn lên đến 155tr/m2 (dãy C7).
Nhu cầu thực đối với nhà ở biệt thự trên thị trường hiện nay là không
lớn.
2. Phân tích về cung
13
Tình hình tiêu thụ của phân khúc thị trường nhà ở biệt thự hiện nay
gặp nhiều khó khăn do khủng hoảng của nền kinh tế toàn cầu. Điều đó
tác động đến nhu cầu của người tiêu dùng tại thị trường cao cấp. Họ e
dè khi quyết định mua các căn hộ hay các ngôi biệt thự cao cấp. Do đó
lượng tiêu thụ trên thị trường này rất hạn chế. Lượng cung ứng biệt
thự còn rất nhiều, nhiều ngôi biệt thự mới xây xong phần thô để đó
không bán được….Trên thị trường các nhà cung ứng đang cung cấp
các căn hộ có diện tích lớn với giá hàng tỷ đồng, các ngôi biệt thự có
giá hàng chục tỷ đồng. Trước tình hình đó các nhà cung cấp đã có
những chính sách để kích thích lượng tiêu thụ như giảm giá: giá chào
bàn các dự án hạng sang, cao cấp có xu hướng giảm giá từ 4%-8%, cá
biệt có những dự án giảm giá từ 20%-30%. Tuy nhiên lượng bất động
sản tiêu thụ vẫn còn ít.
3. Phân tích cung cạnh tranh
Khu biệt thự Nam Thăng Long với đầy đủ các thuộc tính của một khu
nhà ở cao cấp, ngoài ra khu nhà ở cao cấp này được thiết kế rất hoàn
hảo, các công trình công cộng thành phố cũng đưa vào khai thác ở đây
và đặc biệt là có đội ngũ cán bộ quản lý có năng lực cao đem lại sự
yên tâm cho khách. Ngoài ra rất nhiều yếu tố khác biệt tạo nên sự hấp
dẫn cho khu đô thị như: không gian đẹp và do phía Tây bắc giáp với
sông Hồng tạo ra một bầu không khí trong lành, và là khu đô thị nằm
ở vành đai 2 của thành phố nên tránh được ồn ào và bụi bặm thích hợp
là khu nghỉ ngơi lý tưởng, rất nhiều tiện ích như vậy tạo nên ưu thế
cạnh trạnh rất lớn cho khu biệt thự này so với những khu đô thị nằm
gần trung tâm thành phố.
14
Khu biệt thự và nhà ở cao cấp Nam Thăng Long có rất nhiều đặc tính
khác biệt tuy vậy giá rất cạnh tranh, đây là ưu thế cạnh tranh rất lớn so
với các khu biệt thự khác. So sánh giá một số khu biệt thự thấy rõ điều
đó.
Giá bán Giá thuê Thời điểm
Thị trường sơ cấp
(Chủ đầu tư công bố) 340.000 USD/căn biệt thự diện tích 150 m2.
2009
Thị trường thứ cấp
(Giao dịch tự do) 2000 USD/m2. 1600 USD/tháng Tháng
3/2010
Nam Thăng Long
Giá bán Giá thuê Thời điểm
Thị trường sơ cấp
(Chủ đầu tư công bố) 380.000 USD/căn biệt thự diện tích 150 m2.
2009
Thị trường thứ cấp
(Giao dịch tự do) 2200 USD/m2. 1700 USD/tháng Tháng
3/2010
Linh Đàm
Giá bán Giá thuê Thời điểm
15
Thị trường sơ cấp
(Chủ đầu tư công bố) 400.000 USD/căn biệt thự diện tích 150 m2.
2009
Thị trường thứ cấp
(Giao dịch tự do) 2500 USD/m2. 1800 USD/tháng Tháng
3/2010
Tây Hồ
Ưu thế: Không gian xanh đẹp. yên tĩnh rất thích hợp cho nghỉ ngơi;
Giá cạnh tranh; cán bộ quản lý chuyên nghiệp và được xây dựng hệ
thống thương mại dịch vụ, các công trình công cộng thành phố hiện
đại. Chính ưu thế trên đã tạo cho khu biệt thự một tầm nhìn cao và hấp
dẫn khách hàng. Trong tương lai, các ngôi nhà biệt thự ở Nam Thăng
Long sẽ rất thu hút người mua có thu nhập cao đặc biệt là người nước
ngoài và Kiều bào về nước.
III. Dự báo về tình hình biến động của nhà ở biệt thự ở khu đô thị
Nam Thăng Long
Thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn có một tương lai tương sáng.
Hiện nay, thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh nhất thời. Với
một quốc gia có một nền kinh tế non trẻ, việc trải qua những biến
động kinh tế hoàn toàn là điều có thể xảy ra. Nhưng sắp tới, thị trường
sẽ tiếp tục sôi động, bất kỳ ở phân khúc thị trường nào, dù là nhà ở,
văn phòng, khách sạn hay khu bán lẻ.
Theo các chuyên gia BĐS, tín hiệu tích cực từ tình hình kinh tế vĩ mô
đã tác động tốt đến thị trường BĐS, tuy suy giảm kinh tế nhưng Việt
16
Nam vẫn có mức tăng trưởng dương. Sự phục hồi của tín dụng, giá vật
liệu xây dựng giảm,… sẽ tác động tốt đối với thị trường bất động sản.
Theo số liệu tổng hợp từ hai công ty tư vấn, quản lý và tiếp thị bất
động sản, CB Richard Ellis và Savills Vietnam, tại Hà Nội, trong
khoảng thời gian từ nay đến năm 2011, số căn hộ cao cấp cho thuê sẽ
tăng khoảng 2.000 căn, nhà để bán cũng tăng ước tính khoảng hơn
4.000 căn.
Bước sang năm 2010, theo dự đoán của các chuyên gia, sẽ có hàng
loạt dự án xây dựng các khu đô thị mới ở Hà Nội nên nguồn cung sẽ
dồi dào và do vậy ít có khả năng biến động lớn về giá bất động sản.
Bên cạnh đó, sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án căn hộ giá trung
bình khiến các doanh nghiệp phải cạnh tranh gay gắt. Tại Hà Nội giá
chung cư tại nhiều khu vực đã giảm mạnh, thậm chí những vị trí đắc
địa cũng giảm từ 7- 10 triệu đồng/m². Đất gần bể bơi Mỹ Đình giảm từ
35 triệu đồng/m² xuống 29 triệu đồng/m². Khu đô thị An Khánh giảm
từ 40 triệu đồng/m² xuống 32 triệu đồng/m²... Những dự án này thu
hút lượng khách hàng rất đông, khiến cho BĐS nhà ở cao cấp như khu
biệt thự Ciputra hiện đang gặp nhiều khó khăn do cung lớn hơn cầu và
đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân hiện đang gặp
khó khăn vì không tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình
trước kia. Những đối tượng khách thuê BĐS nhà ở cao cấp đã giảm
xuống đáng kể do tình hình kinh tế khó khăn, giá thuê từ đó cũng giảm
xuống nhưng chủ nhân các căn hộ cao cấp vẫn rất khó khăn tìm khách
thuê trong khi giá không có xu hướng giảm. Như vậy lợi nhuận thu về
từ bất động sản sẽ không tăng mà có xu hướng giảm.
Theo nhận định của các chuyên gia, khi chứng khoán còn trong cảnh
lúc trồi, lúc sụt, nền kinh tế đang dần ra khỏi cuộc khủng hoảng, đặc
17
biệt sự kiện sàn vàng đóng cửa vào cuối T3/2010 sẽ làm xuất hiện 1
dòng vốn mới và lớn vào thị trường bất động sản. Điều này khiến giá
bất động sản nói chung tăng cao và giá của phân khúc nhà vườn – biệt
thự ở Nam Thăng Long sẽ tăng giá trong khoảng 10 – 20%.
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng-Hà Nội 2006
2. Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Pháp lệnh nhà ở
năm 1991…
3. Các trang web:
+ Tổng cục thống kê : http://www.gso.gov.vn
+ http://www.toquoc.gov.vn
+ http://muabannhadat.com.vn
