Luận văn
Tổ chức bộ máy quản lý
doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản qua nghiên
cứu tại công ty kinh doanh
bất động sản TSQ
Việt Nam
Khoa bất động sản và địa chính
1
LỜI NÓI ĐẦU
I.SỰ CẦN THIẾT PHẢI NGHIÊN CỨU
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân vì nó liên quan đến một lượng tài sản lớn. Tài sản
bất động sản thường chiếm khoảng 45- 75% sự giàu có của các nước đang
phát triển và ít nhất bằng 20% GDP của những nước này. Việc phát triển thị
trường bất động sản có tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua: kích thích
đầu tư vào đất đai, nhà xưởng, chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ thông qua đầu tư và kinh doanh bất động sản, chuyển bất động sản
thành tài sản tài chính.
Thị trường bất động sản ở nước ta tuy đã hình thành nhưng vẫn còn sơ
khai, chưa đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và phát triển đất
nước. Do đó, phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là cần thiết.
Nghị quyết đại hội VIII của Đảng đã xác định: “ ... Tổ chức quản lý tốt thị
trường bất động sản. chăm lo giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho nhân dân ...
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà
theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước”. Nghị quyết đại hội Đảng IX cũng
đã nhấn mạnh: “ Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường bất
động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia
vào đầu tư”. Luật Kinh doanh Bất động sản 2007 ra đời cũng đã quy định
những điều kiện kinh doanh, những chính sách giúp thị trường bất động sản
vận hành đồng bộ và hoàn thiện hơn.
Hiện nay, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở
Khoa bất động sản và địa chính
2
rộng. Song nhà nước chưa thực hiện kiểm soát được, có tới 70% các giao dịch
bất động sản là không chính thức. Điều này không những làm thất thu cho nhà
nước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh của các công ty bất
động sản.
Công ty TSQ Việt Nam là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản. Qua quá trình nghiên cứu thực tế kết hợp với những kiến thức
cơ bản về kinh tế thu lượm được em thấy cơ cấu bộ máy được tổ chức hợp lý
và phù hợp với tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thì nó góp
phần không nhỏ vào việc thực hiện các mục tiêu cơ bản đặt ra. Đó là lý do em
chọn đề tài: “ Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
qua nghiên cứu tại công ty kinh doanh bất động sản TSQ Việt Nam” làm luận
văn tốt nghiệp.
II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Luận văn tốt nghiệp được xây dựng nhằm những mục tiêu sau đây:
2 Trình bày cơ sở lý luận chung về tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
3 Nghiên cứu thực trạng bộ máy quản lý kinh doanh ở công ty TSQ Việt
Nam
4 Đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản ở công ty TSQ Việt Nam.
III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chuyên đề sử dụng phương pháp biện chứng duy vật, kết hợp với
đường lối chính sách pháp luật của nhà nước, các phương pháp nghiên cứu cụ
thể như phương pháp phân tích, thống kê, dự báo....
IV. KẾT CẤU CHUYÊN ĐỀ
Ngoài phần lời nói đầu và kết luận thì kết cấu chuyên đề gồm có 3 chương:
Chương I : Cơ sở lý luận về tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh
Khoa bất động sản và địa chính
3
bất động sản
Chương II : Thực trạng bộ máy quản lý kinh doanh ở công ty TSQ Việt Nam
Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý
kinh doanh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – công ty TSQ Việt
Nam
Khoa bất động sản và địa chính
4
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I . Khái niệm và đặc điểm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Khái niệm
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản
và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời .
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản,
tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất
động sản.
2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản
a. Hoạt động kinh doanh bất động sản gắn liền với các điều kiện của vùng
và khu vực
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có vị trí cố định nên những điều
kiện của vùng và khu vực ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Biểu hiện:
- Ở các vùng khác nhau có các điều kiện tự nhiên khác nhau: cảnh quan
thiên nhiên, khí hậu khác nhau nên ảnh hưởng đến hoạt động tạo lập và kinh
doanh bất động sản ở các vùng cũng khác nhau
- Mỗi vùng, mỗi địa phương có phong tục tập quán khác nhau, có phương
thức kinh doanh khác nhau
Do đó yêu cầu đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:
Khoa bất động sản và địa chính
5
- Khi ta xác định một hoạt động kinh doanh thì chúng ta phải nghiên cứu
các điều kiện của môi trường, của thị trường mà đối tượng bất động sản ta
định đặt mục tiêu kinh doanh
- Trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản không thể áp dụng
những
mô hình, những phương thức kinh doanh ở những địa bàn, công trình này cho
mô hình khác, địa bàn khác, công trình khác .
- Không thể thực hiện các hình thức, các phương thức kinh doanh từ xa
dưới các hình thức đại lý mà bất kể hoạt động kinh doanh nào cũng phải trải
qua các khâu gắn liền với điều kiện thực tế. Ba khâu đó là:
Đàm phán: trao đổi thông tin
Kiểm tra thực địa: xem xét không gian, môi trường
Khâu pháp lý:
- Mặc dù có tính khu vực nhưng trong quá trình kinh doanh, người ta vẫn
có
thể sử dụng các yếu tố tương đồng của các vùng, các khu vực để dự báo, dự
đoán cho hoạt động kinh doanh ở các vùng khác
b. Đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, thời gian tạo lập
và
thời gian tồn tại của bất động sản là lâu dài. Do đặc tính này nên bất kể hoạt
động đầu tư bất động sản nào đều phải dựa trên một tiềm lực lớn và chiến
lược kinh doanh dài hạn.
Biểu hiện:
- Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản là rất lớn
- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá
cả
Khoa bất động sản và địa chính
6
bất động sản. Đó là do đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo ra chúng
thường là lâu vì để xây dựng công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm
hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin giấy phép xây
dựng, thiết kế, thi công ...
Do đó, yêu cầu đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là:
- Hoạt động kinh doanh cũng phải được xác định là một hoạt động kinh
doanh dài hạn. Phải trải qua các khâu của quá trình kinh doanh ( sơ cấp - thứ
cấp - dịch vụ )
- Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản: uy tín, thương hiệu là yếu tố có
vai trò rất quan trọng. Để xây dựng được uy tín, thương hiệu đòi hỏi doanh
nghiệp cần phải có thời gian nhất định hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
- Quá trình đầu tư bất động sản diễn ra dài qua nhiều khâu công đoạn
nhưng
tất cả đều phải hướng đến mục tiêu cuối cùng của hoạt động kinh doanh, đòi
hỏi luôn luôn có một người phụ trách xuyên suốt quá trình đầu tư.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản tồn tại lâu dài nên nó phải bám sát các
mục tiêu chiến lược dài hạn của vùng đầu tư bất động sản.
c. Kinh doanh bất động sản là kinh doanh chịu ảnh hưởng và có tính nhạy
cảm đối với chính sách quản lý của nhà nước
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của nhà nước
đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch
bất động sản.
Biểu hiện:
- Mọi giao dịch bất động sản phải chịu sự giám sát của nhà nước, đặc biệt
trong khâu đăng ký pháp lý.
- Mỗi chính sách của nhà nước ra đời đều có tác động rất lớn đến thị
trường bất động sản .
Khoa bất động sản và địa chính
7
- Các công trình xây dựng do nhà nước quản lý: phải được cấp phép xây
dựng. Nhà nước quản lý về không gian xây dựng, mật độ xây dựng, chủng
loại xây dựng
- Thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế xã
hội tác động. Quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội cũng có ảnh hưởng rất lớn
tới giá trị bất động sản...
Do đó, những đặc điểm này đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản là:
Khi hoạch định các chiến lược phát triển bất động sản thì phải phân tích
đánh giá môi trường và định hướng chính sách của nhà nước vì nó sẽ tác động
một cách dài hạn tới các hoạt động kinh doanh
Chính sách mang tính ổn định nhất quán. Tuy vậy, trong các hoạt động
kinh
doanh, cần bám sát vào các quy định và thay đổi về luật pháp
d. Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động đặc thù vừa là
hoạt động đa ngành
* Là một hoạt động đặc thù vì:
- Có các quy định, phương thức kinh doanh khác biệt so với kinh doanh các
ngành khác
- Có một hệ thống pháp luật điều tiết riêng. Do các đặc điểm riêng của bất
động sản và kinh doanh bất động sản mang lại
- Kinh doanh bất động sản là một loại kinh doanh có điều kiện: phải đảm
bảo điều kiện nhất định
- Kinh doanh bất động sản không phải là hoạt động phổ biến, dễ so sánh
* Là một hoạt động đa ngành vì:
- Không chỉ có lĩnh vực tác nghiệp mà có nhiều ngành khác tham gia vào
- Các hoạt động trong quá trình sản xuất: Toàn bộ quá trình đầu tư bất
Khoa bất động sản và địa chính
8
động sản có ảnh hưởng và liên quan trực tiếp đến hoạt động tổ chức sản xuất
- Liên quan đến các hoạt động trong lĩnh vực thương mại – dịch vụ
- Gắn liền với lĩnh vực về tư vấn: chính sách, luật pháp, tài chính
* Đặc điểm này đặt ra những yêu cầu đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản:
- Người kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phải có sự hiểu biết
rộng,
đa lĩnh vực
- Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đòi hỏi có nhiều hoạt động đặc
thù chuyên sâu cho từng lĩnh vực ( phải có kiến trúc sư - kỹ sư - luật pháp –
tài chính...)
- Hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản là ngành kinh doanh
không phổ biến, có rất ít các nhà đầu tư. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là
lĩnh vực có tính độc quyền
II . Khái niệm và yêu cầu tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
1. Khái niệm và sự cần thiết tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là hoạt
động quản trị nhằm thiết lập một hệ thống các vị trí cho mỗi cá nhân và bộ
phận sao cho các cá nhân và bộ phận có thể phối hợp với nhau một cách tốt
nhất để thực hiện mục tiêu chiến lược của tổ chức.
Sự cần thiết tổ chức bộ máy quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò
hết sức quan trọng.
- Là cơ sở tạo “nền móng” cho hoạt động của tổ chức nói chung và cho hoạt
Khoa bất động sản và địa chính
9
động quản trị nói riêng.
- Là cơ sở sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của tổ chức, đặc biệt là
nguồn
nhân lực.
- Tạo ra văn hoá tổ chức – nền tảng của sự hợp tác giữa các thành viên
trong
tổ chức để nhằm đạt được mục tiêu chung của tổ chức.
- Quản lý là một nhân tố quan trọng trong việc quyết định sự thành công hay
thất bại của một doanh nghiệp. Nhờ có quản lý tốt mới tạo điều kiện cho các
doanh nghiệp hạn chế rủi ro ngăn ngừa phá sản và thất nghiệp, doanh nghiệp
luôn luôn chọn được phương án tối ưu trong sản xuất kinh doanh, đồng thời
luôn phát huy được quyền chủ động sáng tạo trong lĩnh vực sản xuất kinh
doanh và giúp cho các doanh nghiệp luôn duy trì và mở rộng được thị trường
tiêu thụ sản phẩm.
- Nhờ có công tác quản lý mới có khả năng giúp cho các doanh nghiệp thực
hiện được phương châm sử dụng phải đi đôi với đào tạo để không ngừng nâng
cao năng lực và trình độ của cán bộ quản lý thích ứng với cơ chế thị trường.
2. Yêu cầu đối với bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản.
Mỗi một công việc, một vấn đề dù lớn hay nhỏ, dù đơn giản hay phức tạp,
đều phải đặt ra những yêu cầu, tiêu chuẩn thể hiện tính hữu ích của công việc,
của vấn đề đó. Đối với việc xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy
quản lý là một quá trình hết sức phức tạp, đòi hỏi rất lớn về nhiều mặt trên cơ
sở phải tồn tại và phát triển trong điều kiện vận hành của nền kinh tế thị
trường hiện nay.
Nói cách khác, việc xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy
quản
Khoa bất động sản và địa chính
10
lý phải phù hợp với thời đại thì doanh nghiệp mới tồn tại, đồng thời sản xuất
kinh doanh mới có hiệu quả. Nếu nó còn sơ cứng không phù hợp thì doanh
nghiệp không thể đứng vững trong sự biến động không ngừng của thị trường.
Những khiếm khuyết trong cơ chế thị trường không những làm phức tạp thêm
quá trình quản lý mà còn dẫn đến làm giảm năng suất lao động, làm tổn thất
kinh tế, lãng phí thời gian. Do đó, việc hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy quản
lý phải được thực hiện theo phương hướng ngày càng thích ứng đầy đủ với
các mục tiêu và nhiệm vụ sản xuất kinh doanh, chủ thể của tổ chức cũng như
phù hợp với nguyên tắc quản lý xã hội và cơ chế vận hành của nền sản xuất
hàng hóa theo cơ chế thị trường ở Việt Nam. Vì vậy, nó cần phải có các yêu
cầu sau:
a ) Tính tối ưu
Trong cơ cấu tổ chức có đầy đủ các phân hệ, bộ phận và con người
( không thừa mà cũng không thiếu ) để thực hiện các hoạt động cần thiết.
Giữa các bộ phận và cấp tổ chức phải thiết lập được những mối quan hệ
hợp
lý với số cấp quản lý ít nhất.
b ) Tính mục tiêu
Một cơ cấu tổ chức được coi là có kết quả nếu thực sự trở thành công cụ
hữu
hiệu để thực hiện các mục tiêu của tổ chức.
c ) Tính tin cậy
Cơ cấu tổ chức phải đảm bảo tính chính xác, kịp thời và đầy đủ của tất cả
các
thông tin được sử dụng trong tổ chức, nhờ đó đảm bảo phối hợp tốt các hoạt
động và nhiệm vụ của tất cả các bộ phận khác của tổ chức.
d ) Tính linh hoạt
Khoa bất động sản và địa chính
11
Bộ máy tổ chức quản lý được coi là một hệ tĩnh, cơ cấu tổ chức phải có
khả
năng thích ứng linh hoạt với bất kỳ tình huống nào xảy ra trong tổ chức cũng
như ngoài môi trường.
e ) Tính hiệu quả
Cơ cấu tổ chức phải đảm bảo thực hiện những mục tiêu của tổ chức với chi
phí nhỏ nhất .
III. Lựa chọn cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
1. Các hình thức tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
Cơ cấu chính thức của tổ chức thể hiện qua sơ đồ tổ chức. Cơ cấu chính
thức tạo ra nền móng cho hoạt động quản lý, nó vạch ra công việc cần làm, ai
phải tiến hành những hoạt động cụ thể và toàn bộ nhiệm vụ của tổ chức được
hoàn thành ra sao. Đó là bộ khung của tổ chức.
Sơ đồ tổ chức biểu thị cơ cấu chính thức của tổ chức. Nó chỉ ra các vị trí
khác nhau, những người nắm giữ vị trí đó, và các mối liên quan quyền lực
giữa người này với người khác. Qua sơ đồ tổng thể, mỗi nhân viên của doanh
nghiệp biết rõ vị trí của họ trong cơ cấu và xác định được mối liên quan về
quyền lực giữa họ với những người khác của tổ chức.
Doanh nghiệp có các hình thức tổ chức bộ máy quản lý như sau:
a ) Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý theo trực tuyến
Đây là cấu trúc đơn giản nhất. Mọi việc nói chung phụ thuộc vào người
chủ doanh nghiệp. Người đứng đầu doanh nghiệp ra các quyết định và chỉ đạo
trực tiếp người dưới quyền. Những nhân viên dưới quyền thực hiện những
nhiệm vụ cụ thể. Không có hoặc rất ít cấu trúc các phòng ban rõ ràng. Đó là
những tổ chức linh hoạt. Mô hình này áp dụng trong các doanh nghiệp có quy
mô nhỏ. Người lãnh đạo phải là người am hiểu mọi vấn đề trong hoạt động
của doanh nghiệp, hạn chế sử dụng chuyên gia trong các lĩnh vực khác nhau.
Khoa bất động sản và địa chính
12
Người lãnh đạo
Người thừa hành Người thừa hành Người thừa hành Người thừa hành
Sơ đồ số 1 : Mô hình tổ chức bộ máy quản lý trực tuyến.
b ) Cơ cấu chức năng
Sự phát triển thường dẫn tới một cơ cấu chức năng, ở đây các hoạt
động giống nhau được phân nhóm thành các phòng ban: nhân sự, marketing,
tài chính, điều hành sản xuất....Hình 1 chỉ ra sơ đồ tổ chức áp dụng cho các
doanh nghiệp lớn, ở đây mỗi phó tổng giám đốc phụ trách một lĩnh vực chức
năng hoặc phòng ban chức năng.
Trong những trường hợp cụ thể, cán bộ quản lý cấp cao có thể ra quyết
định và giám sát trực tiếp với nhân viên bộ phận khác nếu người quản lý
chung trao quyền.
Những ưu điểm và nhược điểm của cơ cấu chức năng
* Ưu điểm:
Cơ cấu phân chia nhiệm vụ rất rõ ràng, thích hợp với những lĩnh vực cá
nhân được đào tạo.
Các cá nhân trong một ban có thể dễ dàng được đào tạo các kiến thức
chuyên sâu và học hỏi kinh nghiệm của người khác, do đó việc giải quyết vấn
đề kỹ thuật liên quan đến chuyên môn sẽ thuận lợi và nhanh chóng.
Mô hình này cho phép sử dụng được các chuyên gia trong các lĩnh vực
chuyên môn sâu. Do đó, người lãnh đạo có điều kiện để tập trung vào những
vấn đề mang tính chiến lược của đơn vị.
Khoa bất động sản và địa chính
13
* Nhược điểm
Cơ cấu có thể thúc đẩy sự đào tạo hẹp cho các cá nhân và dẫn tới các công
việc nhàm chán, sự phối kết hợp giữa các bộ phận phức tạp.
Các kênh liên lạc phức tạp có thể dẫn tới “ quản lý chóp bu quá tải”
Những người thừa hành phải chịu sự chỉ đạo từ nhiều đầu mối, gây khó
khăn trong việc thực thi nhiệm vụ.
Trong các tổ chức dựa nhiều vào sự chuyên môn hoá chức năng có thể sẽ
xuất hiện những xu hướng sau đây:
Nhấn mạnh tới chất lượng đứng trên quan điểm kỹ thuật.
Khó thay đổi, đặc biệt nếu thay đổi trong một lĩnh vực chức năng là cần
thiết để hỗ trợ cho các lĩnh vực chức năng khác.
Khó phối hợp các hoạt động của những lĩnh vực chức năng khác nhau, đặc
biệt là nếu tổ chức phải luôn điều chỉnh với các điều kiện bên ngoài đang
thay đổi.
Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc kế hoạch – kỹ thuật Phó tổng giám đốc Tài chính – kinh doanh
Phòng hành chính Phòng kế hoạch- vật Phòng kế toán Phòng KD và PT dự án
Người thừa hành Người thừa hành Người thừa hành
Khoa bất động sản và địa chính
14
Sơ đồ số 2 : Sơ đồ cơ cấu tổ chức theo chức năng
d ) Cơ cấu ma trận
Mô hình ma trận là sự kết hợp của hai hay nhiều mô hình tổ chức khác
nhau.
Ví dụ, mô hình tổ chức theo chức năng kết hợp với mô hình tổ chức theo
trực tuyến ( sơ đồ 1.3 ). Ở đây, doanh nghiệp có nhiều cấp quản lý và các bộ
phận nghiệp vụ giúp việc cho các thủ trưởng cấp trung và cấp cao. Trong
doanh nghiệp, các cán bộ trực tuyến ( theo chiều dọc ) là: chủ tịch hội đồng
quản trị - tổng giám đốc - giám đốc - trưởng các phòng ban....Họ là những
người có quyền cao nhất - quyền quyết định trong quá trình điều hành và chịu
trách nhiệm trước hết và chủ yếu về kết quả điều hành ở cấp mình phụ trách.
Trong lý thuyết và trong thực tế có thể thiết lập chức danh phó trưởng. Phó
trưởng được thiết lập để thay thế trưởng khi cần thiết. Cấp quản lý càng cao
thì càng phải tập trung giải quyết nhiều hơn các vấn đề chiến lược như: hoạch
định chiến lược, tổ chức cán bộ. Kiểu cơ cấu tổ chức này phát huy được các
ưu điểm của cơ cấu trực tuyến là phân quyền để chỉ huy kịp thời ... và các ưu
điểm của cơ cấu chức năng là chuyên sâu nghiệp vụ, đảm bảo cơ sở, căn cứ
cho việc ra quyết định, hướng dẫn thực hiện các quyết định ...
Ưu điểm của cơ cấu ma trận
- Định hướng các hoạt động theo kết quả cuối cùng
- Tập trung nguồn lực vào khâu xung yếu
- Kết hợp được năng lực của nhiều cán bộ quản trị và chuyên gia
- Tạo điều kiện đáp ứng nhanh chóng với những thay đổi của môi trường.
Nhược điểm của cơ cấu ma trận
- Hiện tượng song trùng lãnh đạo dẫn đến sự không thống nhất mệnh lệnh
- Quyền hạn và trách nhiệm của các nhà quản trị có thể trùng lặp tạo ra
Khoa bất động sản và địa chính
15
các xung đột
- Cơ cấu phức tạp không bền vững
- Có thể gây tốn kém
Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc kế hoạch – kỹ thuật Phó tổng giám đốc Tài chính – kinh doanh
Phòng hành chính
Phòng KD và PT dự án
Phòng kế hoạch vật tư Phòng kế toán
Người thừa hành Người thừa hành
Sơ đồ số 3 : Sơ đồ cơ cấu theo ma trận
2. Căn cứ lựa chọn hình thức tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
- Việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị bao giờ cũng bắt đầu từ việc xác
định mục tiêu và phương hướng phát triển. Trên cơ sở này, tiến hành tập hợp
cụ thể các yếu tố của cơ cấu tổ chức và xác lập mối quan hệ qua lại giữa các
yếu tố. Đây là quan điểm theo phương pháp diễn giải đi từ tổng hợp đến chi
tiết - được ứng dụng với những cơ cấu tổ chức quản trị hiện đang hoạt động .
- Quan điểm thứ hai là việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị trước hết phải
Khoa bất động sản và địa chính
16
bắt đầu từ việc mô tả chi tiết hoạt động của các đối tượng quản trị và xác lập
tất cả mối liên hệ thông tin, rồi sau đó mới hình thành cơ cấu tổ chức bộ máy
quản trị. Quan điểm này đi theo phương pháp quy nạp từ chi tiết đến tổng hợp
và được ứng dụng trong trường hợp hình thành cơ cấu tổ chức quản trị mới.
- Quan điểm thứ ba là việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị theo phương
pháp hỗn hợp nghĩa là có sự kết hợp một cách hợp lý cả quan điểm thứ nhất
và quan điểm thứ hai. Trước hết phải đưa ra những kết luận có tính nguyên
tắc nhằm hoàn thiện hoặc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị sau đó mới tổ
chức công việc nghiên cứu chi tiết cho các bộ phận trong cơ cấu, soạn thảo
các điều lệ, quy chế, nội quy cho các bộ phận của cơ cấu ấy. Đồng thời xác
lập các kênh thông tin cần thiết. Như vậy, toàn bộ công việc nghiên cứu chi
tiết là tiếp tục làm sáng tỏ, cụ thể hoá những kết luận đã được khẳng định.
Quan điểm này chỉ đạt hiệu quả cao khi hoàn thiện cơ cấu quản trị đã có sự
quan tâm thường xuyên, có sự tổng kết, đánh giá nghiêm túc và đúng đắn của
chủ doanh nghiệp.
IV. Công tác cán bộ trong bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản
1. Vai trò của cán bộ trong bộ máy quản lý doanh nghiệp
Các cán bộ quản trị là nhân tố cơ bản quyết định sự thành công hay thất
bại
của đường lối phát triển tổ chức. Trong hoạt động hàng ngày, các nhà quản trị
thường xuyên thực hiện ba vai trò là vai trò liên kết con người, vai trò thông
tin và vai trò ra quyết định.
- Vai trò liên kết con người bao hàm những công việc trực tiếp với những
người khác. Nhà quản trị là người đại diện cho đơn vị mình trong các cuộc
gặp mặt chính thức( vai trò người đại diện ), tạo ra và duy trì động lực cho
người lao động nhằm hướng cố gắng của họ tới mục tiêu chung của tổ chức (
Khoa bất động sản và địa chính
17
vai trò người lãnh đạo ), đảm bảo mối quan hệ với các đối tác ( vai trò người
liên lạc )
- Vai trò thông tin bao hàm sự trao đổi thông tin với những người khác.
Nhà
quản trị tìm kiếm những thông tin phản hồi cần thiết cho nhà quản trị ( vai trò
người giám sát ), chia sẻ thông tin với những người bên ngoài ( vai trò người
phát ngôn ).
- Vai trò quyết định bao hàm việc ra quyết định để tác động lên con người.
Nhà quản trị tìm kiếm cơ hội để tận dụng, xác định vấn đề để giải quyết ( vai
trò người ra quyết định ), chỉ đạo việc thực hiện quyết định ( vai trò người
điều hành ), phân bổ nguồn lực cho những mục đích khác nhau ( vai trò người
đảm bảo nguồn lực ), và tiến hành đàm phán với những đối tác ( vai trò người
đàm phán ).
Những vai trò trên của các nhà quản trị là tất yếu, giúp họ thực hiện có kết
quả và hiệu quả chức năng, nhiệm vụ của mình.
2.Tiêu chuẩn của cán bộ trong bộ máy quản lý.
Để hoàn thành tốt vai trò, chức năng, nhiệm vụ đặt ra, các cán bộ quản trị phải
đạt được ở mức độ nhất định những yêu cầu về kỹ năng quản trị và phẩm chất
đạo đức cá nhân.
Kỹ năng chuyên môn:
Kỹ năng chuyên môn, hay còn gọi là kỹ năng kỹ thuật, là những những
hiểu biết, những kiến thức chuyên môn về lĩnh vực hoạt động của bộ phận do
nhà quản trị phụ trách.
Nhà quản trị có kỹ năng chuyên môn để có thể hiểu được các công việc
của bộ phận mình phụ trách, từ đó ra các quyết định chính xác về các lĩnh vực
chuyên môn, hướng dẫn, chỉ đạo nhân viên thực hiện tốt các hoạt động tác
nghiệp, đồng thời giúp các nhà quản trị có thể xử lý kịp thời những tình
Khoa bất động sản và địa chính
18
huống phát sinh trong quá trình hoạt động của tổ chức.
Kỹ năng chuyên môn của nhà quản trị có thể có được bằng con đường:
học tập trong nhà trường và học ngay ở chính trong quá trình làm việc. Trong
thực tiễn kinh doanh, có nhiều nhà quản trị không những có kiến thức chuyên
môn rộng mà còn là bậc thầy trong lĩnh vực chuyên môn hẹp nhất định
. Kỹ năng nhân sự:
Kỹ năng nhân sự, hay còn gọi là kỹ năng giao tiếp nhân sự, là khả năng
làm việc với người khác, khả năng giao tiếp với người khác và khả năng phối
hợp hoạt động của các cá nhân, bộ phận.
Nhà quản trị luôn phải tiếp xúc hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp với nhiều
người khác nhau: nhân viên dưới quyền, các nhà quản trị cùng cấp, các nhà
quản trị cấp trên, những cá nhân và các tổ chức bên ngoài đơn vị họ phụ trách
Kỹ năng nhân sự là cơ sở hình thành nên năng lực giao tiếp, chó phép
các nhà quản trị đạt hiệu quả cao khi tác động đến những người khác, chẳng
hạn trong việc thoả thuận với bên ngoài, làm hài lòng các nhà quản trị cấp
trên và các cơ quan nhà nước, tạo ra sự tuân thủ của cấp dưới…
Nhà quản trị cần hiểu biết tâm lý con người, biết tuyển chon, đặt đúng
chỗ, sử dụng đúng khả năng của các thành viên trong tổ chức mình.
Nhà quản trị có kỹ năng nhân sự là nhà quản trị biết lắng nghe ý kiến
người khác và dung hoà các chính kiến, các quan điểm khác nhau, tạo ra môi
trường làm việc trong đó các cá nhân cảm thấy hài lòng, kích thích họ đóng
góp ý kiến, tham gia vào quá trình ra quyết định quản trị
Kỹ năng nhân sự cho phép các nhà quản trị hình thành nên “nghệ thuật
dùng người”
. Kỹ năng lãnh đạo
Để thực hiện chức năng lãnh đạo trong quản trị, người lãnh đạo
cần hiểu biết và sử dụng có hiệu quả các kỹ năng lãnh đạo của mình. Kỹ năng
Khoa bất động sản và địa chính
19
lãnh đạo chính là nằng lực vận dụng có hiệu quả các tri thức về phương thức
điều khiển con người trong quá trình vận hành hệ thống để thực hiện các mục
đích và mục tiêu quản trị đề ra.
Kỹ năng lãnh đạo theo phương thức làm việc với con người được
phân thành 3 nhóm: kỹ năng lãnh đạo( điều hành) trực tiếp ( kỹ năng quản trị) , kỹ
năng ủy quyền và kỹ năng xây dựng hệ thống ( kỹ năng quản trị của cấp dưới).
Kỹ năng lãnh đạo trực tiếp là kỹ năng làm việc với con người
trong nội bộ hệ thống và các cá nhân, tổ chức bên ngoài và môi trường có
liên quan đến sự hoạt động của hệ thống.
Kỹ năng ủy quyền: là kỹ năng lãnh đạo cho phép cán bộ cấp dưới
có quyền chịu trách nhiệm và ra các quyết định về những vấn đề thuộc quyền
hạn được phép, nhưng người lãnh đạo vẫn phải chịu trách nhiệm cuối cùng.
Đây là kỹ năng chuyển từ việc phải ra lệnh và hướng dẫn sáng tạo điều kiện
và trao quyền.
- Kỹ năng xây dựng hệ thống: là kỹ năng hình thành quy chế tổ chức của
hệ thống và môi trường văn hoá hợp lý trong hệ thống để huy động tối đa sự tận
tâm và tinh thần tự chịu trách nhiệm của mỗi con người trong hệ thống thông
qua các quy tắc ứng xử quản trị khoa học, công khai và ổn định trong hệ thống.
* Theo phương thức suy nghĩ và hành động, người lãnh đạo cần có các kỹ
năng sau:
- Kỹ năng tư duy: Đây là kỹ năng cơ bản, khởi đầu, cần có của người
lãnh đạo trong hoạt động quản trị. Người lãnh đạo là người phải phối hợp mọi
con người khác nhau trong hệ thống, họ là bộ óc của tổ chức, cho nên phải
biết tư duy đúng, phân tích tình hình hoàn cảnh chính xác, sắc sảo, so sánh
tương quan lực lượng, tính toán giữa thế và lực, phân loại các đối thủ và các
vật cản trên bước đường tồn tại và phát triển của hệ thống, biết dung nạp các
quan điểm khác biệt để xem xét, phân tích, vạch ra đường lối chủ trương
Khoa bất động sản và địa chính
20
chiến lược, mục tiêu, kế hoạch cho sự phát triển của hệ thống.
- Kỹ năng tổ chức: Đó là kỹ năng làm việc với con người và phương
tiện, nắm bắt được thông tin nhanh, chính xác để đưa ra các quyết định điều
phối, sử dụng, liên kết, cô lập, phân rã con người ở trong và ngoài hệ thống.
Họ phải có các tri thức tâm lý xã hội học nhất định, biết sáng tạo và không
bao giờ chịu bó tay trước mọi trở ngại, biết tập hợp và sử dụng nhân tài; đồng
thời họ cũng phải có được một nền tảng đạo đức nhất định.
- Kỹ năng nghiệp vụ: là kỹ năng hiểu biết về nghiệp vụ chuyên môn
của hệ thống, các hiểu biết này mang tính năng kỹ thuật. Rõ ràng một giám
đốc nhà máy ô tô mà không có các kiến thức tối thiểu về cơ khí máy móc thì
khó có thể điều hành doanh nghiệp có hiệu quả. Họ phải hiểu sâu sắc công
việc chuyên môn của doanh nghiệp.
Mối quan hệ giữa các kỹ năng quản trị và các cấp bậc quản trị:
Các nhà quản nhà quản trị phải có đầy đủ các kỹ năng trên, tuy nhiên tầm
quan trọng của mỗi kỹ năng phụ thuộc theo cấp bậc của nhà quản trị trong tổ
chức. Thực tế cho thấy, các nhà quản trị cấp cao cần có nhiều kỹ năng lãnh
đạo hơn, các nhà quản trị cấp cơ sở cần kỹ năng kỹ năng chuyên môn nhiều
hơn, kỹ năng nhân sự cần thiết cho mọi nhà quản trị ở tất cả các cấp, vì ở cấp
nào nhà quản trị cũng phải làm việc với con người
Kỹ năng
tư duy
Kỹ năng nhân sự
Kỹ năng chuyên môn
Khoa bất động sản và địa chính
21
Nhà quản trị cấp Nhà quản trị Nhà quản trị
cơ sở cấp trung cấp cao
Sơ đồ số 4 : Các kỹ năng của nhà quản trị
3.Tuyển chọn và đào tạo cán bộ quản lý
a ) Tuyển dụng lao động
Quá trình tuyển chọn nhân lực là quá trình đánh giá các ứng viên theo
nhiều khía cạnh khác nhau dựa vào các yêu cầu của công việc để tìm được
những người phù hợp với các yêu cầu đặt ra trong số những người đã thu hút
được trong quá trình tuyển mộ.
Quá trình tuyển chọn phải đáp ứng được các yêu cầu sau đây:
- Tuyển chọn phải xuất phát từ kế hoạch sản xuất kinh doanh và kế
hoạch nguồn nhân lực.
- Tuyển chọn được những người có trình độ chuyên môn cần thiết cho
công việc để đạt tới năng suất lao động cao, hiệu suất công tác tốt.
- Tuyển chọn được những người có kỷ luật, trung thực, gắn bó với công
việc và tổ chức.
Quá trình tuyển chọn là khâu quan trọng nhằm giúp cho các nhà quản trị nhân
lực đưa ra được các quyết định tuyển dụng một cách đúng đắn nhất. Quyết
định tuyển chọn có ý nghĩa rất quan trọng đối với chiến lược kinh doanh và
đối với các tổ chức bởi vì quá trình tuyển chọn tốt sẽ giúp cho các tổ chức có
được những con người có kỹ năng phù hợp với sự phát triển của tổ chức trong
tương lai.
Quá trình tuyển chọn gồm các bước như sau:
B1 : Tiếp đón ban đầu và phỏng vấn sơ bộ
Đây là bước đầu tiên trong quá trình tuyển chọn, là buổi gặp gỡ đầu
tiên giữa các nhà tuyển dụng với các ứng viên. Bước này nhằm xác lập mối
quan hệ giữa người xin việc và người sử dụng lao động, đồng thời bước này
Khoa bất động sản và địa chính
22
cũng xác định được những cá nhân có những tố chất và khả năng phù hợp với
công việc hay không để từ đó ra những quyết định có tiếp tục mối quan hệ với
ứng viên đó hay không.
B2 : Sàng lọc qua đơn xin việc
Trong các tổ chức, các ứng viên muốn có việc làm thì đều phải nộp đơn
xin việc. Đơn xin việc là nội dung quan trọng của quá trình tuyển chọn.
Đơn xin việc thường được các tổ chức thiết kế theo mẫu, người xin việc có
trách nhiệm điền vào đơn xin việc theo yêu cầu mà các nhà sử dụng lao động
đề ra. Các mẫu đơn xin việc được thiết kế một cách khoa học và hợp lý có thể
được coi là một công cụ quan trọng để tuyển chọn một cách chính xác người
xin việc.
B3 : Các trắc nghiệm nhân sự trong tuyển chọn
Để đánh giá các khía cạnh của các ứng viên người ta thường sử dụng các bài
trắc nghiệm bằng chính công việc mà sau này các ứng viên phải làm, hoặc là
bài trắc nghiệm mẫu.
B4 : Phỏng vấn tuyển chọn Phỏng vấn tuyển chọn là quá trình giao tiếp bằng
lời giữa những người tuyển chọn và người xin việc, đây là một trong những
phương pháp thu thập thông tin cho việc ra quyết định tuyển chọn.
Mục tiêu của các cuộc phỏng vấn trong tuyển chọn
- Thu thập thông tin về người xin việc: Qua các nguồn thông tin khác có thể
chưa đủ, chưa rõ ràng .
- Đề cao công ty: Qua phỏng vấn giúp cho các nhà tuyển chọn giới thiệu về
công ty của mình làm cho người xin việc hiểu rõ về những mặt mạnh, ưu thế
của công ty. Đây là hình thức quảng cáo tốt nhất.
- Cung cấp thông tin về tổ chức cho người xin việc: trong khi phỏng vấn nên
giải thích rõ cho các ứng viên về tình hình của công ty như mục tiêu của công
ty, cơ cấu bộ máy quản lý, các chính sách về nhân sự, cơ hội thăng tiến, việc
Khoa bất động sản và địa chính
23
làm ...
- Thiết lập quan hệ bạn bè, tăng cường khả năng giao tiếp.
B5 : Khám sức khoẻ và đánh giá thể lực của các ứng viên
Để đảm bảo cho các ứng viên có sức làm việc lâu dài trong các tổ chức
và tránh những đòi hỏi không chính đáng của người được tuyển dụng về đảm
bảo sức khoẻ thì bước quan trọng tiếp theo là phải tiến hành khám sức khoẻ
và đánh giá thể lực của các ứng viên.
B6 : Phỏng vấn bởi người lãnh đạo trực tiếp
Để đảm bảo sự thống nhất từ hội đồng tuyển chọn cho đến người phụ trách
trực tiếp và sử dụng lao động thì cần phải có sự phỏng vấn trực tiếp của người
phụ trách để đánh giá một cách cụ thể hơn các ứng viên.
B7 : Thẩm tra các thông tin thu được trong quá trình tuyển chọn
B8 : Tham quan công việc
Để tạo điều kiện cho những người xin việc đưa ra những quyết định
cuối cùng về việc làm thì tổ chức có thể cho những ứng viên tham quan hoặc
nghe giải thích đầy đủ về các công việc mà sau khi được tuyển dụng họ sẽ
phải làm. Điều này giúp cho người lao động biết được một cách khá chi tiết
về công việc như: mức độ phức tạp của công việc, tình hình thu nhập, sự thoả
mãn đối với công việc .
B9 : Ra quyết định tuyển dụng
Sau khi thực hiện những bước trên thì hội đồng tuyển chọn sẽ đưa ra quyết
định tuyển dụng đối với người xin việc. Trong hợp đồng lao động nên chú ý
một số điều khoản sau: thời gian thử việc, lương, thời gian làm thêm giờ, các
loại bảo hiểm phải đóng cho người lao động.
b ) Kế hoạch đào tạo đội ngũ nhân sự
* Đào tạo là các hoạt động học tập nhằm giúp cho người lao động có thể thực
hiện có hiệu quả hơn chức năng, nhiệm vụ của mình.
Khoa bất động sản và địa chính
24
Công tác đào tạo đội ngũ nhân sự là quan trọng vì:
Để đáp ứng yêu cầu công việc của tổ chức hay nói cách khác là để đáp ứng
nhu cầu tồn tại và phát triển của tổ chức.
Để đáp ứng nhu cầu học tập, phát triển của người lao động.
Đào tạo và phát triển là những giải pháp có tính chiến lược tạo ra lợi thế
cạnh tranh của doanh nghiệp.
* Các phương pháp đào tạo và phát triển
Có nhiều phương pháp để đào tạo nguồn nhân lực. Mỗi phương pháp có
cách thức thực hiện, ưu nhược điểm riêng mà các tổ chức cần cân nhắc để lựa
chọn cho phù hợp với điều kiện công việc, đặc điểm của lao động và về
nguồn tài chính của mình. Sau đây là các phương pháp đào tạo chủ yếu được
áp dụng ở nước ta:
Đào tạo qua công việc:
- Đào tạo theo kiểu chỉ dẫn công việc
- Đào tạo theo kiểu học nghề
- Kèm cặp và chỉ bảo
- Luân chuyển và thuyên chuyển công việc
Đào tạo ngoài công việc
- Tổ chức các lớp cạnh doanh nghiệp
- Cử đi học ở các trường chính quy
- Các bài giảng, các hội nghị hoặc hội thảo
- Đào tạo theo kiểu chương trình hoá, với sự giúp đỡ của máy tính
- Đào tạo theo phương thức từ xa
- Đào tạo theo kiểu phòng thí nghiệm
- Mô hình hoá hành vi
- Đào tạo kỹ năng xử lý công văn, giấy tờ
Do những đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản cho nên một số
Khoa bất động sản và địa chính
25
phương pháp đào tạo được áp dụng như sau:
Phương pháp kèm cặp và chỉ bảo
Phương pháp này thường dùng để giúp cho các cán bộ quản lý và các
nhân viên giám sát có thể học được các kiến thức, kỹ năng cần thiết cho công
việc trước mắt và công việc cho tương lai thông qua sự kèm cặp, chỉ bảo của
những người quản lý giỏi hơn. Có ba cách để kèm cặp là
Kèm cặp bởi người lãnh đạo trực tiếp
Kèm cặp bởi một cố vấn
Kèm cặp bởi người quản lý có kinh nghiệm hơn
Các bài giảng, các hội nghị hoặc các hội thảo
Các buổi giảng bài hay hội nghị có thể được tổ chức tại doanh nghiệp
hoặc ở một hội nghị bên ngoài, có thể được tổ chức riêng hoặc kết hợp với
các chương trình đào tạo khác. Trong các buổi thảo luận, học viên sẽ thảo
luận theo từng chủ đề dưới sự hướng dẫn của người lãnh đạo nhóm và qua đó
học viên sẽ học được những kiến thức và kinh nghiệm cần thiết.
Đào tạo kỹ năng xử lý công văn, giấy tờ.
Kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều loại công văn giấy tờ.
Cho nên, nhân viên bộ phận chức năng trong công ty cần thiết phải được đào
tạo kỹ năng này.
Đây là một kiểu bài tập, trong đó người quản lý nhận được một loạt các
tài liệu, các bản ghi nhớ, các tường trình, báo cáo, lời dặn dò của cấp trên và
các thông tin khác mà một người quản lý có thể nhận được khi vừa tới nơi
làm việc và họ có trách nhiệm phải xử lý nhanh chóng và đúng đắn. Phương
pháp này giúp cho người quản lý học tập cách ra quyết định nhanh chóng
trong công việc hàng ngày.
4.Phân công lao động trong bộ máy quản lý
Nếu như tập hợp các chức năng, nhiệm vụ,công việc cần thực hiện
Khoa bất động sản và địa chính
26
trong tổ chức được hình thành thông qua quá trình chuyên môn hoá, thì các bộ
phận và phân hệ của cơ cấu lại được hình thành thông qua quá trình tổng hợp
hoá các công việc.
Trên cơ sở của các quyết định mang tính nguyên tắc về tiêu chí hợp
nhóm các hoạt động, các mối quan hệ quyền hạn, quy mô quản trị và mức độ
phân quyền, công tác cán bộ cần thực hiện những công việc cơ bản sau:
Phân công công việc: Hợp nhóm các công việc có mối quan hệ gần gũi theo
cách hợp lý nhất để tạo nên các bộ phận. Xác định số người cần thiết trong
các bộ phận.
Hình thành cấp bậc quản trị: Các cấp quản trị trung gian được hình
thành căn cứ vào quyết định về vai trò, quy mô quản trị và tiêu chí hợp nhóm
các bộ phận.
Giao quyền hạn: Xác định ai có quyền quyết định cho ai và ai sẽ phải
báo cáo cho ai trong tổ chức. Giao quyền hạn cần thiết cho những người đứng
đầu các nhóm để tiến hành quản trị các hoạt động
Phối hợp: Xây dựng cơ chế phối hợp hoạt động của các bộ phận và cơ chế
giám sát kết quả của sự phối hợp đó. Cụ thể hoá các công cụ phối hợp sẽ được
sử dụng.
V. Nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức quản lý doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản
1. Do đặc điểm của kinh doanh bất động sản:
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn. ý
tưởng và chiến lược kinh doanh tồn tại lâu dài nên nhân lực trong doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản nguồn nhân lực phải ổn định. Do đó:
Doanh nghiệp phải có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định
Trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực phải duy trì sự ổn định tương đối
giữa các bộ phận và hạn chế sự thay đổi, thuyên chuyển.
Khoa bất động sản và địa chính
27
* Do sản phẩm bất động sản là sản phẩm riêng biệt, không đồng nhất,
do rất nhiều sản phẩm trung gian lập thành, và có rất nhiều đối tượng tham
gia.
- Điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sán khác: đó là
yêu cầu phải có vốn pháp định là 6 tỷ đối với doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản và yêu cầu phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động
sản, và một người có chứng chỉ môi giới bất động sản đối với doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ bất động sản nói trên. Đối với doanh nghiệp mở sàn giao
dịch bất động sản thì cần có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động
sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 02 người có
chứng chỉ định giá bất động sản
Nên:
Nguồn nhân lực phải phù hợp với tính chất đa dạng, phân tán của công
việc, đồng thời phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá trình
tổ chức.
Tính chất đa dạng, phức tạp nên người quản lý nguồn nhân lực gặp
nhiều khó khăn, phức tạp . Người quản lý phải là những người có được sự am
hiểu rộng và có khả năng bao quát. Người đó phải có khả năng nhìn nhận,
đánh giá kết quả lao động ở những giác độ khác nhau.
Người quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần phải có
những điều kiện cần thiết để có thể hoạt động trong thị trường bất động sản.
Người quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có quan hệ
tốt với các cấp chính quyền có liên quan, để có thể giải quyết tốt những thủ
tục pháp lý liên quan đến bất động sản, và có hiểu biết về quy hoạch.
VI. Các tiêu chí đánh giá chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý
kinh doanh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp là thước đo sự phát triển của bản
Khoa bất động sản và địa chính
28
thân doanh nghiệp và phản ánh trình độ sử dụng chi phí trong việc tạo ra những
kết quả kinh doanh nhất định, nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Với tư cách là thước đo sự phát triển của doanh nghiệp, hiệu quả kinh doanh
thể hiện ở các chỉ tiêu so sánh giữa kết quả với chi phí. Khi đánh giá tốc độ phát
triển kinh doanh của doanh nghiệp có thể dùng nhiều chỉ tiêu phản ánh như: tốc độ
tăng doanh thu, tốc độ tăng lợi nhuận... nhưng đó chỉ là những chỉ tiêu “ bề nổi”.
Các chỉ tiêu bề “ sâu” phải là các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế. Bởi vì, tốc
độ tăng doanh thu hay lợi nhuận chỉ nói lên động thái kết quả kinh doanh chứ
không đề cập đến chi phí trong kinh doanh. Nếu chi phí trong kinh doanh tăng
nhanh và sử dụng lãng phí thì về lâu dài tốc độ tăng đó không có ý nghĩa và
hoàn toàn không có hiệu quả.
Việc phản ánh tình hình sử dụng các loại chi phí trong việc tạo ra
những kết quả kinh doanh là nội dung cơ bản của hiệu quả kinh doanh nói
riêng. Nội dung này được phản ánh trong quá trình sử dụng. Các chỉ tiêu này
lại mang tính tương đối, tức là nó phản ánh mức đạt được của một năm để từ
đó so với năm trước hoặc những năm trước nữa xem nó tăng giảm và biến
động như thế nào, xu hướng biến động nhanh hay chậm cho thấy sự tốt lên
hay xấu đi trong quá trình sử dụng chi phí hoặc các nguồn lực.
Để đánh giá hiệu quả hoạt động quản lý kinh doanh của doanh nghiệp
cần xem xét một số chỉ tiêu sau đây:
1. Chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả quản lý chung
* Tỷ suất lợi nhuận
Thông qua các chỉ tiêu hiệu quả sản xuất chung cho thấy hiệu quả quản lý
doanh nghiệp.
Tỷ suất này thường được tính toán chỉ cho một năm, thông thường là một
năm sản xuất hết công suất. Tuy nhiên, nó cũng có thể được tính cho các mức
độ sử dụng năng lực sản xuất khác nhau hay cho các năm khác nhau trong
Khoa bất động sản và địa chính
29
thời gian bắt đầu.
Tỷ suất lợi nhuận
Lợi nhuận sau thuế
r = x 100
Tổng tài sản
Tỷ suất lợi nhuận càng cao thì doanh nghiệp hoạt động càng có hiệu quả . Đối
với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tỷ suất lợi nhuận trong những năm đầu
có thể âm nhưng với cả dự án thì tỷ suất lợi nhuận này phải dương.
Trước khi xây dựng xong công trình, nhà chưa được bán hết hoặc cho thuê, chưa có
doanh thu mà còn phải chi vốn để xây dựng, trả lãi vay nên lợi nhuận có thể âm.
Lợi nhuận / chi phí quản lý
Cho thấy mức sinh lời / 1đ dùng cho chi phí quản lý
Lợi nhuận / 1 lao động quản lý
Cho thấy mức lợi nhuận được tạo ra trên mỗi lao động quản lý.
Hai chỉ tiêu này càng lớn càng tốt. Sử dụng các chỉ tiêu này để so sánh
giữa các năm và giữa doanh nghiệp này với doanh nghiệp khác để thấy hiệu
quả làm việc của bộ máy quản lý.
2. Chỉ tiêu đánh giá năng lực quản lý
- Chi phí quản lý / tổng chi phí
Cho thấy tỷ trọng của chi phí quản lý trong tổng chi phí hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp. Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt, cho thấy năng lực
làm việc của cán bộ quản lý trong doanh nghiệp.
- Doanh thu / chi phí quản lý
Cho thấy khả năng tạo ra doanh thu trên mỗi đồng chi phí quản lý. Chỉ
tiêu này càng lớn càng tốt vì mỗi đồng phí bỏ vào cho quản lý tạo ra một
lượng đáng kể doanh thu của doanh nghiệp.
Sử dụng các chỉ tiêu này để so sánh giữa các năm và giữa các doanh nghiệp
hoặc giữa các bộ phận trong doanh nghiệp.
Khoa bất động sản và địa chính
30
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường có nhiều dự án, công
trình khác nhau có thể sử dụng để đánh giá riêng từng dự án hoặc công trình.
Khoa bất động sản và địa chính
31
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG BỘ MÁY QUẢN LÝ KINH DOANH
Ở CÔNG TY TSQ VIỆT NAM
I.Giới thiệu về công ty TSQ Việt Nam
1. Lịch sử hình thành
Tập đoàn TSQ Finance tiền thân là công ty INT’L HOLDING có trụ sở
chính tại Warszawa ( Ba Lan ), là một trong những tập đoàn có uy tín và kinh
nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh hàng tiêu dùng, bất động sản và tài chính,
có mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện rộng khắp ở Ucraina, Cuba,
Nga, Liên bang Đức, Anh và Việt Nam. Tập đoàn tài chính TSQ do các doanh
nhân sinh sống ở BaLan thành lập, có trình độ tổ chức quản lý cao, nguồn tài
chính mạnh và đội ngũ chuyên gia tài năng giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết.
Hưởng ứng sự kêu gọi kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư tại quê
hương nhằm phát huy năng lực kinh doanh, công nghệ, vốn và đóng góp vào
sự phát triển kinh tế của đất nước, của chính phủ Việt Nam trong tiến trình gia
nhập tổ chức thương mại thế giới WTO. Tập đoàn TSQ Finance đã về Việt
Nam đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính ngân hàng, xúc
tiến thương mại... Để thực hiện các dự án và phát triển kinh doanh của tập
đoàn TSQ Finance tại Việt Nam, công ty TSQ Việt Nam đã ra đời theo giấy
chứng nhận đầu tư số 031043000006 do UBND tỉnh Hà Tây cấp ngày
24/11/2006 với dự án mở đầu là dự án làng Việt kiều châu Âu tại khu đô thị
Mỗ Lao, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây. Dự án làng Việt kiều châu Âu là
một trong nhiều dự án của công ty nhằm thực hiện chiến lược chung của tập
đoàn trong những năm tới.
Công ty TSQ Việt Nam là công ty 100% vốn nước ngoài
Trụ sở chính : LK6D, khu đô thị Mỗ Lao, Văn Mỗ, Hà Đông, Hà Tây
Khoa bất động sản và địa chính
32
2.Nội dung đăng ký hoạt động kinh doanh
Ngành nghề kinh doanh chính của doanh nghiệp là:
Đầu tư kinh doanh bất động sản...
Tài chính ngân hàng , xúc tiến thương mại.
May mặc, vận tải ...
Hiện trạng hoạt động kinh doanh của công ty
Dự án làng Việt kiều châu Âu là dự án đầu tiên của công ty TSQ Việt Nam.
Dự án được xây dựng trong khu đô thị Mỗ Lao, thành phố Hà Đông, tỉnh
Hà Tây do các kiến trúc sư Pháp tài ba thiết kế quy hoạch; dự án toạ lạc trên
khu đất lý tưởng, xung quanh là các khu đô thị và các tuyến đường huyết
mạch của thủ đô Hà Nội và Hà Đông như: khu đô thị Mỹ Đình, khu đô thị
Trung Hoà Nhân Chính, trung tâm hội nghị quốc gia, đường láng Hòa lạc...
Đây là dự án đầu tiên của công ty TSQ Việt Nam, và sự thành công của dự
án sẽ là bước đệm cho công ty thực hiện các dự án đầu tư tiếp theo.
Dự án được thực hiện theo phương thức đầu tư xây dựng mới đồng bộ công
trình. Chủ đầu tư được chủ động huy động vốn bằng nguồn vốn tự có của
công ty, đơn vị liên kết với công ty, người Việt Nam định cư ở Châu Âu và
vốn vay ngân hàng để đầu tư xây dựng công trình.
Trong vòng 65 ngày kể từ ngày được cấp giấy phép đầu tư, chủ đầu tư
sẽ chuyển 56 % vốn pháp định nhằm phục vụ việc triển khai dự án. Sau đó 06
tháng, chủ đầu tư sẽ chuyển tiếp 29% vốn pháp định và trong 06 tháng tiếp
theo chủ đầu tư sẽ chuyển tiếp 15 % số vốn pháp định còn lại.
LÀNG VIỆT KIỀU CHÂU ÂU TSQ” sau thời điểm khởi công xây dựng công
Chủ đầu tư tiến hành tổ chức xây dựng và kinh doanh nhà tại dự án “
trình, vào quý 3 năm 2006. Khách hàng đăng ký mua biệt thự và nhà liền kề
sẽ thanh toán theo từng đợt như sau:
Khách hàng thanh toán trước 50% giá bán biệt thự hoặc nhà liền kề sau khi ký
Khoa bất động sản và địa chính
33
hợp đồng.
Khách hàng thanh toán tiếp 20% giá bán biệt thự hoặc nhà liền kề sau khi
xây dựng xong phần móng. Phần móng đã được xây dựng xong vào đầu năm
2007.
Khách hàng thanh toán tiếp 30% giá bán biệt thự hoặc nhà liền kề tại thời
điểm hoàn thành phần xây thô và giao nhà cho khách hàng. Dự kiến sẽ hoàn
thành phần xây thô vào cuối năm 2008.
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành phần xây thô và ngoại thất sẽ bàn giao
cho khách hàng, khách hàng sẽ căn cứ trên tiến độ thi công công trình và thiết
kế, kiến trúc đã được phê duyệt để tiếp tục hoàn thiện nội thất công trình.
Trong trường hợp khách hàng không tự hoàn thiện công trình thì có thể thoả
thuận và yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện công trình như thiết kế được duyệt.
* Kinh doanh dịch vụ
Công ty được thành lập dự kiến sẽ thực hiện kinh doanh dịch vụ từ năm
2009 khi các công trình được xây dựng hoàn thiện. Doanh thu từ kinh doanh
dịch vụ gồm có: phí điện, nước, vệ sinh, an ninh, làm vườn và chăm sóc cây
xanh cảnh quan.
Sau khi dự án đi vào hoạt động ổn định, chủ đầu tư sẽ bàn giao lại
quyền quản lý vận hành và duy trì hoạt động của dự án cho một công ty Việt
Nam là đơn vị liên kết với công ty TSQ Việt Nam. Đồng thời toàn bộ lợi
nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh của dự án sẽ được chủ đầu tư nghiên
cứu tái đầu tư vào một số dự án khác tại Việt Nam.
1.Tổng doanh thu
* Kế hoạch giá
Giá thành các căn hộ biệt thự và nhà liền kề được xác định trên cơ sở đảm
bảo khả năng thanh toán của khách hàng, đồng thời đảm bảo lợi ích của chủ
đầu tư sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Giá trị của
Khoa bất động sản và địa chính
34
căn hộ biệt thự và nhà liền kề được tính bao gồm giá thành xây lắp ( giá đã
hoàn thành nội thất ), giá trị quyền sử dụng đất và lợi nhuận của chủ đầu tư.
Giá bán cho mỗi căn hộ biệt thự và nhà liền kề ( chưa có thuế GTGT) như
sau:
Biểu số 1: Doanh thu biệt thự
STT Loại biệt thự Số lượng Đơn giá (đ) Doanh thu (đ )
1. Biệt thự số 1 100 2.743.020.000 274.302.000.000
2. Biệt thự số 2 35 1.451.320.000 145.132.000.000
3. Biệt thự số 3 30 4.745.021.000 474.502.100.000
4. Biệt thự số 4 40 4.744.560.000 474.456.000.000
5. Biệt thự số 5 52 1.428.806.000 142.880.600.000
6. Tổng số 1.783.272.700.000
Nguồn : Báo cáo khả thi làng Việt Kiều Châu Âu
Giá bán nhà liền kề: nhà liền kề theo thiết kế sơ bộ có 262 nhà, giá bán nhà
liền kề dự tính là: 1.160.144.000 đồng/ nhà
* Doanh thu từ việc bán nhà biệt thự và nhà liền kề
Đây là doanh thu chính của dự án, theo phương án kinh doanh nêu trên căn
hộ biệt thự và nhà liền kề (đã hoàn thiện ngoại thất) dự tính sẽ bán hết trong
năm 2009.
* Doanh thu từ việc kinh doanh dịch vụ
Sau khi bán hết sản phẩm của dự án, dự tính doanh thu của các năm
tiếp theo sẽ là thu phí từ các dịch vụ cung cấp cho các hộ gia đình. Dự tính
phí dịch vụ là 750USD/ hộ / năm. Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ tính từ
năm 2010. Hệ số biến động về giá dịch vụ là 5%
2. Tổng chi phí
* Chi phí tiền lương, bảo hiểm xã hội và bảo hiểm y tế
Chi phí tiền lương cho cán bộ quản lý và nhân viên trong công ty với
Khoa bất động sản và địa chính
35
mức lương trung bình hàng năm là 1.288 USD / người / năm. Các năm tiếp
theo hàng năm tăng bình quân 5% . Chi phí tiền lương và bảo hiểm xã hội,
bảo hiểm y tế trong 10 năm.
* Chi phí điện năng
Điện năng được sử dụng cho hoạt động của ban quản lý trong thời gian
xây dựng công trình, dự kiến hàng năm sẽ sử dụng một lượng điện năng là
52.500 kwh, chi phí cho lượng điện năng này là 52.500.000 đồng. Các năm
tiếp theo khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng ( dự tính từ năm 2009 ), chi
phí điện năng sẽ tăng lên 720.000.000 đồng / năm do nhu cầu sử dụng điện
tăng thêm do mục đích thắp sáng công cộng và bảo vệ, mức tăng hàng năm
khoảng 5% / năm do biến động dự kiến về giá điện. Còn các hạng mục khác
có sử dụng điện sẽ được các hộ tiêu thụ điện ký hợp đồng và trả tiền trực tiếp
với công ty điện lực Hà Tây.
* Chi phí nước
Cũng giống như chi phí điện năng, chi phí nước chỉ tính cho phần sử
dụng của ban quản lý và để phục vụ cho nhu cầu vệ sinh môi trường chung,
chăm sóc cây xanh của khu biệt thự và nhà ở liền kề. Dự tính trong thời gian xây dựng hàng năm sẽ sử dụng một lượng nước là 2.800 m3, tương ứng với
12.600.000 đồng. Khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng ( dự tính từ năm 2010) lượng nước sử dụng hàng năm là 66.667 m3 tương ứng với 300.000.000
đồng. Các năm tiếp theo chi phí tiền nước sẽ tăng khoảng 5%/ năm do biến
động dự kiến về giá nước.
* Thông tin liên lạc
Chi phí thông tin liên lạc phục vụ nhu cầu hoạt động của dự án ước tính
65.000.000 / năm. Các năm tiếp theo chi phí này tăng khoảng 5% do biến
động về giá.
* Chi phí duy tu bảo dưỡng
Khoa bất động sản và địa chính
36
Chi phí duy tu bảo dưỡng dự tính bằng 0,1% tổng chi phí xây lắp và
thiết bị, hàng năm công ty sẽ phải chi phí khoảng là 294.494.000 đồng.
* Chi phí quảng cáo và tiếp thị
Chi phí cho hoạt động quảng cáo và tiếp thị để xúc tiến bán hàng trong
thời gian chưa bán hết nhà ước tính là 0,5 % doanh thu bán nhà. Tổng chi phí
này trong 3 năm xây dựng là 5.177.434.000 đồng.
* Chi phí văn phòng và các chi phí khác phục vụ hoạt động của công ty.
Chi phí phục vụ hoạt động của công ty như chi phí văn phòng, văn
phòng phẩm, tiếp khách... và các chi phí khác phục vụ hoạt động của công ty
ước tính là 619 triệu đồng / năm. ( 10% doanh thu dịch vụ )
* Chi phí an ninh
Chi phí mua sắm trang thiết bị phục vụ cho công tác an ninh bảo vệ ước
tính khoảng 433 triệu đồng / năm ( 7% doanh thu dịch vụ )
* Chi phí chăm sóc cây xanh, cảnh quan
Chi phí mua sắm trang thiết bị phục vụ công tác làm vườn, chăm sóc
cây xanh cảnh quan ước tính khoảng 247 triệu đồng / năm ( 4 % doanh thu
dịch vụ )
* Chi phí lãi vay
Do huy động được một phần nguồn vốn ứng trước từ các khách hàng
nên căn cứ vào tiến độ thực hiện dự án, chủ đầu tư dự kiến vay 157 tỷ đồng
trong năm xây dựng thứ nhất với lãi suất 12% / năm. Lãi tiền vay phải trả là
khoảng 18,8 tỷ đồng trong 2 năm
* Chi phí thuế TNDN và thuế giá trị gia tăng
Công ty nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 28% mỗi
năm kể từ khi công ty kinh doanh có lãi. Với mức doanh thu và chi phí dự
kiến, tổng cộng thuế thu nhập doanh nghiệp công ty sẽ đóng góp cho nhà
nước được trên 111 tỷ đồng.
Khoa bất động sản và địa chính
37
3. Lợi nhuận
Theo tính toán dự kiến đến năm thứ ba của dự án thì nhà đầu tư đã thu
hồi hết vốn đầu tư và thu được một khoản lợi nhuận thuần là 77,5 tỷ đồng(
tương đương 4.873.684 USD )
Trong thời gian hoạt động tiếp theo với việc cung cấp dịch vụ cho khu biệt
thự và nhà liền kề, lợi nhuận thuần mang lại hàng năm bình quân là 0,6 tỷ
đồng
III. Tổ chức bộ máy quản lý của công ty TSQ Việt Nam
1.Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý
Để thực hiện được các mục tiêu của dự án , bộ máy quản lý và nhân sự
của công ty TSQ Việt Nam được cơ cấu tổ chức như sau:
a ) Hội đồng quản trị
- Chủ tịch hội đồng quản trị: 01 người
- Phó chủ tịch hội đồng quản trị: 02 người, trong đó 01 phó chủ tịch hội
đồng quản trị kiêm tổng giám đốc và 01 phó chủ tịch hội đồng quản trị phụ
trách tài chính, kinh doanh.
- Uỷ viên hội đồng quản trị: 02 người, trong đó 01 người kiêm phó tổng
giám đốc phụ trách kế hoạch kỹ thuật và 01 người phụ trách xúc tiến đầu tư
khu vực châu Âu.
b ) Cấp quản lý, điều hành và tác nghiệp
- Tổng giám đốc
- Phó tổng giám đốc
- Kế toán trưởng
- Trợ lý tổng giám đốc
- Một số bộ phận chức năng:
Phòng kế hoạch – kỹ thuật
Phòng hành chính và pháp chế
Khoa bất động sản và địa chính
38
Phòng tài chính kế toán
Phòng kinh doanh tiếp thị và phát triển dự án
Phòng vật tư
Hội đồng quản trị
Tổng giám đốc
Tổ trợ lý
Phó tổng giám đốc kế hoạch – kỹ thuật Phó tổng giám đốc Tài chính – kinh doanh
Phòng KD và PT dự án
Phòng hành chính
Phòng kế toán
Phòng kế hoạch kỹ thuật
Phòng vật tư Người thừa hành
Người thừa hành
Sơ đồ số 1: Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
Nguồn : Báo cáo khả thi dự án làng Việt kiều Châu Âu TSQ
Đây là mô hình tổ chức quản lý theo cơ cấu ma trận. Cơ cấu ma trận
được kết hợp bởi cơ cấu trực tuyến và cơ cấu chức năng hay được gọi là cơ
cấu trực tuyến chức năng. Cơ cấu tổ chức của công ty được chia thành các
Khoa bất động sản và địa chính
39
phòng ban có các chức năng và nhiệm vụ khác nhau:
- Phòng kế hoạch- kỹ thuật
- Phòng hành chính pháp chế
- Phòng tài chính kế toán
- Phòng kinh doanh và phát triển dự án
- Phòng vật tư
Với cơ cấu chức năng này, mỗi phòng ban đều có chức năng và nhiệm
vụ rõ ràng. Công ty sẽ tuyển nhân viên có đủ khả năng để đảm nhiệm những
công việc đó. Hơn nữa các cá nhân trong một ban có thể dễ dàng được đào tạo
các kiến thức chuyên sâu và học hỏi kinh nghiệm của người khác, do đó việc
giải quyết vấn đề kỹ thuật liên quan đến chuyên môn sẽ thuận lợi và nhanh
chóng. Mô hình này cho phép công ty sử dụng các chuyên gia trong các lĩnh
vực chuyên môn sâu. Công ty hợp tác với những công ty có tên tuổi trong lĩnh
vực thiết kế: công ty Archipel- Pháp, lĩnh vực xây dựng: công ty TNHH Tư
vấn quản lý xây dựng Delta - Mỹ, và một số công ty khác. Do đó ban lãnh đạo
công ty có điều kiện để tập trung vào chiến lược phát triển công ty.
Tuy nhiên tại công ty, cơ cấu này cũng thể hiện một số nhược điểm. Cơ
cấu bộ máy doanh nghiệp chưa thật tinh gọn. Bộ phận tổ trợ lý là không cần
thiết bởi vì những công việc của tổ trợ lý đã được các phòng ban chức đảm
nhiệm.
* Cơ chế lãnh đạo, kiểm tra, giám sát trong mô hình này
Trong mô hình này, cán bộ quản trị có quyền ra quyết định trực tiếp và
giám sát trực tiếp đối với cấp dưới. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, do sự
hạn chế về kiến thức chuyên môn, thiếu khả năng giám sát quá trình, quyền
hạn này lại được người phụ trách chung giao cho một cán bộ tham mưu hay
một người quản trị một bộ phận nào khác.
Tổng giám đốc công ty chịu trách nhiệm toàn bộ về hoạt động của công
Khoa bất động sản và địa chính
40
ty. Hai phó tổng giám đốc phụ trách tài chính kinh doanh và phó giám đốc
phụ trách kế hoạch kỹ thuật có trách nhiệm trợ giúp giám đốc về các lĩnh vực
mà mình phụ trách. Trưởng các phòng ban có trách nhiệm hướng dẫn, giám
sát các nhân viên, tham mưu cho cán bộ cấp trên về lĩnh vực mà mình phụ
trách. Mọi quyết định của doanh nghiệp đều do cán bộ quản lý cấp cao( tổng
giám đốc hoặc phó tổng giám đốc phụ trách từng phần hành cụ thể) thực hiện.
2.Chức năng, nhiệm vụ , quyền hạn của từng bộ phận trong doanh nghiệp
a ) Chức năng, quyền hạn của hội đồng quản trị
- HĐQT có đầy đủ quyền hạn cần thiết trong việc đề ra các chính sách
chung và riêng của doanh nghiệp. HĐQT phải hành động phù hợp với các
điều khoản đã đề ra.
- Tuỳ thuộc điều khoản đã đề ra của công ty và luật đầu tư nước ngoài,
HĐQT có thể giao bất kỳ quyền nào của mình cho tổng giám đốc hoặc phó
tổng giám đốc. HĐQT cũng được phép uỷ quyền cho tổng giám đốc và phó
tổng giám đốc, hành động trong mọi vấn đề thuộc phạm vi những chính sách
chung hay riêng biệt do hội đồng quản trị đề ra.
- HĐQT cũng có quyền thành lập các ban gồm những thành viên
HĐQT và những người khác mà HĐQT cho là thích hợp. HĐQT có quyền
giao quyền của mình hay uỷ quyền, khi HĐQT cho là hợp lý cho các ban đó
trong việc giám sát và thực hiện mọi vấn đề liên quan đến đầu tư, kinh doanh,
hoạt động của doanh nghiệp và thuộc phạm vi những chính sách chung và
riêng do HĐQT đề ra.
- HĐQT có thể quyết định dành một khoản tiền riêng, cố định để trang
trải các chi phí cho việc các thành viên HĐQT tham dự các cuộc họp định kỳ
hoặc đặc biệt của HĐQT. Những chi phí đó tính vào chi phí ăn ở, đi lại. Trừ
trường hợp nói trên ra, sẽ không có một khoản tiền nào dành để trả lương hay
để hoàn trả các chi phí khác cho các thành viên HĐQT khi họ làm nhiệm vụ
Khoa bất động sản và địa chính
41
với tư cách thành viên HĐQT. Điều này không có nghĩa là ngăn không cho
các thành viên làm việc cho doanh nghiệp với một tư cách khác và nhận thù
lao trả cho việc đó.
- HĐQT có thể ra nghị quyết thay đổi số lượng thành viên của HĐQT
b ) Trách nhiệm, quyền hạn của tổng giám đốc
- Tổng giám đốc và phó tổng giám đốc do hội đồng quản trị bổ nhiệm
để điều hành các công việc hàng ngày của doanh nghiệp và chịu trách nhiệm
trước hội đồng quản trị về việc quản lý, điều hành công việc hàng ngày của
doanh nghiệp.
- Tổng giám đốc là người đại diện có thẩm quyền trước pháp luật của
doanh nghiệp và là người đứng đầu điều hành doanh nghiệp. Tất cả các cán
bộ của doanh nghiệp có trách nhiệm phải báo cáo trước tổng giám đốc, đặc
biệt tổng giám đốc có quyền và trách nhiệm phải:
- Báo cáo với hội đồng quản trị về công việc của doanh nghiệp
- Giám sát và chỉ đạo công việc của tất cả các cán bộ thuộc doanh
nghiệp
- Thay mặt doanh nghiệp thương thảo, ký kết và giải quyết các hợp
đồng, các tài liệu, văn bản và thư từ liên quan đến công việc quản trị kinh
doanh hàng ngày của doanh nghiệp như đã được hội đồng quản trị uỷ quyền
toàn bộ hoặc riêng từng việc.
- Đại diện doanh nghiệp trước toà án, trước các cơ quan có thẩm quyền Việt
Nam, trước các bên thứ ba và trong các vấn đề khác đã được HĐQT uỷ quyền
toàn bộ hoặc riêng từng việc.
Ngoài ra, Tổng giám đốc có thể thực hiện tất cả các nhiệm vụ khác liên
quan đến chức vụ của mình hoặc các nhiệm vụ do hội đồng quản trị yêu cầu
chung hay riêng từng việc với điều kiện là một bên thứ ba khi giao dịch với
tổng giám đốc ( không kể bên thứ ba là bên đã biết hoặc lẽ ra đã biết việc
Khoa bất động sản và địa chính
42
thiếu thẩm quyền ) sẽ không bắt buộc phải tìm hiểu xem tổng giám đốc đã
được hội đồng quản trị mở rộng thẩm quyền cần thiết hay chưa. Bên thứ ba đó
có quyền tin tưởng vào thẩm quyền thực tế hay thẩm quyền thể hiện bên
ngoài của tổng giám đốc.
- Bất kể một khoản chi nào không nằm trong kế hoạch chi phí của hội
đồng quản trị thì tổng giám đốc phải được sự chấp thuận của hội đồng quản trị.
- Tổng giám đốc và phó tổng giám đốc chịu trách nhiệm về việc bảo
đảm cho tất cả các quyết định của hội đồng quản trị được thực hiện, với điều
kiện các quyết định đó không mâu thuẫn với các điều khoản của điều lệ này
và luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
- Tổng giám đốc phải thảo luận với phó tổng giám đốc việc thực hiện
tất cả các quyết định quan trọng về quản lý và điều hành công việc hàng ngày
của doanh nghiệp. Trong trường hợp có ý kiến khác nhau giữa tổng giám đốc
và phó tổng giám đốc về bất kỳ vấn đề nào liên quan đến quản lý và điều hành
công việc của doanh nghiệp thì quyết định của tổng giám đốc sẽ được thực
hiện. Nhưng ý kiến của phó tổng giám đốc sẽ được bảo lưu và đưa ra hội
đồng quản trị để quyết định tại cuộc họp hội đồng quản trị sắp tới hoặc tại một
cuộc họp HĐQT do chủ tịch triệu tập theo đề nghị của phó tổng giám đốc.
- Tuỳ thuộc vào việc phê chuẩn của HĐQT, tổng giám đốc có thể giao
toàn bộ hay từng nhiệm vụ hoặc quyền hạn cá biệt cho phó tổng giám đốc
hoặc các nhân viên chủ chốt khác. Trong khi tổng giám đốc vắng mặt hoặc
không có khả năng giải quyết công việc thì phó tổng giám đốc theo thứ tự ( do
hội đồng quản trị quy định ) sẽ thực hiện các chức năng đã được quy định cho
tổng giám đốc.
- Thư ký phải phát hành tất cả các thông báo cuộc họp, ghi biên bản diễn
biến cuộc họp, chịu trách nhiệm quản lý con dấu, sổ sách công ty và làm báo
cáo hoặc thực hiện các nhiệm vụ khác khi hội đồng quản trị có yêu cầu cụ thể.
Khoa bất động sản và địa chính
43
- Kế toán trưởng phải quản lý, cất giữ tất cả tiền bạc, trái phiếu của
doanh nghiệp và ghi chép sổ sách kế toán chuyên môn. Kế toán trưởng chi
tiền từ quỹ của doanh nghiệp để trả cho các nhu cầu chi tiêu chính đáng của
doanh nghiệp hoặc theo lệnh của tổng giám đốc hoặc hội đồng quản trị, và lấy
các chứng từ hợp lệ cho các khoản chi đó. Khi có yêu cầu, kế toán trưởng
phải nộp cho tổng giám đốc hoặc hội đồng quản trị một bản quyết toán về tất
cả các giao dịch của mình và tình hình tài chính của doanh nghiệp. Kế toán
trưởng phải thực hiện mọi nhiệm vụ có liên quan đến chức vụ của mình hoặc
theo yêu cầu cụ thể của hội đồng quản trị.
- Khi thấy cần thiết, hội đồng quản trị có thể bổ nhiệm các cán bộ hoặc
nhân viên khác vào các chức vụ theo nhiệm kỳ. Các cán bộ đó phải thực hiện
các quyền hạn và nghĩa vụ do hội đồng quản trị quy định.
c .Phó tổng giám đốc kinh doanh
Phó tổng giám đốc kinh doanh có trách nhiệm giúp giám đốc công ty
lãnh đạo mặt kinh doanh
Mở rộng thị trường, tăng cường mối quan hệ với khách hàng cũ của công
ty cũng như là với các đối tác của TSQ. Xây dựng phương án tốt nhất cho việc
tiêu thụ các sản phẩm sản xuất ra của công ty, mở rộng thị trường trong nước
và ngoài nước. Thông qua buôn bán giao dịch, quảng cáo tiếp thị để tạo hình
ảnh tốt đẹp của công ty. Sử dụng vòng quay của vốn sao cho đạt hiệu quả cao
nhất, đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh bình thường của công ty.
Phó giám đốc kinh doanh lãnh đạo việc phân tích hoạt động kinh tế của
công ty, lãnh đạo công tác tiết kiệm, kiểm kê theo định kỳ. Đồng thời, lãnh
đạo việc mua bán vật tư hàng hoá theo nhu cầu của sản xuất kinh doanh. Mặt
khác, phó giám đốc kinh doanh lãnh đạo việc xây dựng quản lý vật tư, đảm
bảo sử dụng hợp lý và tiết kiệm các nguyên vật liệu thông qua việc rà soát
Khoa bất động sản và địa chính
44
định mức vật tư và biện pháp kiểm tra định kỳ, cân đối vốn cho hoạt động sản
xuất kinh doanh.
d ) Phó tổng giám đốc kế hoạch - kỹ thuật
Lãnh đạo việc xây dựng các phương án kinh doanh kỹ thuật, dự trữ các vật tư
hợp lý, sản xuất kinh doanh phải đi sát với đòi hỏi của thị trường, tham mưu
cho giám đốc chiến lược kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất.
- Phó tổng giám đốc kỹ thuật có trách nhiệm giúp tổng giám đốc điều
hành trực tiếp toàn bộ về công nghệ, kỹ thuật xây dựng
- Phó tổng giám đốc kế hoạch - kỹ thuật thay mặt tổng giám đốc điều
hành việc xây dựng, thuê nhà thầu xây dựng, giám sát và kiểm tra các công
trình xây dựng theo kế hoạch công ty giao cho hàng tháng, quý, năm. Đảm
bảo đúng tiến độ, chất lượng công trình mà công ty đề ra.
Đồng thời phó tổng giám đốc kỹ thuật lãnh đạo việc quản lý, bảo
dưỡng các công trình hạ tầng của công ty
e ) Các phòng ban chuyên môn, nghiệp vụ
* Phòng hành chính, pháp chế
Phòng hành chính pháp chế có tổng số cán bộ công nhân viên là 26 người, đã
tốt nghiệp các lớp đại học trong và ngoài nước hoặc đã được học qua các lớp
đào tạo nghiệp vụ ngắn hạn.
Chức năng , nhiệm vụ của phòng hành chính pháp chế là:
- Tham mưu cho tổng giám đốc và ban lãnh đạo công ty về tổ chức lao
động tiền lương, đào tạo và công tác văn phòng. Với chức năng tham mưu
cho tổng giám đốc về công tác tổ chức, sắp xếp, bố trí nhân viên hợp lý trong
toàn công ty một cách hiệu quả với tình hình sản xuất kinh doanh hiện nay.
Đồng thời, thực hiện các chế độ chính sách của nhà nước đối với cán bộ nhân
viên trong công ty.
- Tham mưu cho tổng giám đốc tổ chức cho công nhân viên ký kết hợp
Khoa bất động sản và địa chính
45
đồng lao động, thoả ước lao động tập thể, giải quyết các chế độ nâng bậc
lương và các chế độ, chính sách cho cán bộ công nhân viên, lập kế hoạch lao
động tiền lương theo tháng, quý, năm trên cơ sở các yêu cầu thực tiễn của kế
hoạch sản xuất.
- Phòng tổ chức hành chính còn có chức năng xây dựng lịch trình làm
việc của giám đốc, đón tiếp khách của giám đốc và công ty, quản lý hệ thống
điện thoại, quản lý các công văn giấy tờ...
- Ngoài ra, phòng tổ chức hành chính còn có trách nhiệm làm các thủ
tục về mặt hành chính, tiếp tân, tiếp khách, phục vụ hội nghị, thư ký các hội
nghị và thi đua.
- Trưởng phòng có chức năng tham mưu cho giám đốc về các chính
sách, công tác tổ chức sắp xếp điều chỉnh lại lao động trong công ty, nghiên
cứu các đề suất ý kiến về tình hình sản xuất kinh doanh của công ty.
- Phó phòng có nhiệm vụ giúp trưởng phòng các công việc kế hoạch và
điều hành các công việc sao cho có kết quả tốt nhất.
- Nhân viên lao động tiền lương giúp trưởng phòng và phó phòng phụ
trách công tác tiền lương trong toàn công ty.
- Nhân viên quản lý nhân sự giúp trưởng phòng và phó phòng phụ trách
về công tác tổ chức bố trí nhân sự cho hợp lý.
Còn các nhân viên khác thực hiện các công việc do trưởng phòng và phó
phòng giao cho.
- Bộ phận lái xe có chức năng nhiệm vụ đưa đón tổng giám đốc và phó
tổng giám đốc theo yêu cầu.
- Bộ phận bảo vệ có nhiệm vụ bảo vệ toàn bộ tài sản của công ty, xây
dựng đội dân quân tự vệ kết hợp với quân đội khu đô thị Mỗ Lao đăng ký dự
bị động viên , duy trì trật tự an ninh trong công ty, theo dõi việc chấp hành nội
quy quy chế đã đề ra của cán bộ công nhân viên trong công ty.
Khoa bất động sản và địa chính
46
- Bộ phận vệ sinh tạp vụ có nhiệm vụ đảm bảo vệ sinh trong khu vực
công ty, có chức năng cung cấp các đồ dùng văn phòng cho các phòng ban và
gửi các công văn, giấy tờ đến các phòng ban khi được yêu cầu.
* Phòng kế hoạch kỹ thuật
Phòng kế hoạch kỹ thuật có tổng số 54 người. Họ đều là những người có
trình độ, chịu trách nhiệm về phần thi công cơ giới, kỹ thuật xây dựng, giám
sát và xây dựng .
Phòng này có chức năng nhiệm vụ : tổng hợp kế hoạch sản xuất kỹ thuật
tài chính hàng năm và theo dõi thực hiện mua bán vật tư, nguyên vật liệu cho
công trình xây dựng. Căn cứ vào nhu cầu thông tin trên thị trường mà phòng
kế hoạch kỹ thuật đưa ra kế hoạch giá thành, kế hoạch mua vật liệu nhập kho
đảm bảo cung ứng vật tư kịp thời cho sản xuất với giá cả thấp nhất, giảm bớt
được chi phí thu mua, chi phí lưu kho.
Trưởng phòng có trách nhiệm báo cáo với phó tổng giám đốc phụ trách về
kỹ thuật hoặc với tổng giám đốc về các kế hoạch sản xuất, kế hoạch mua vật
tư cung cấp cho xây dựng của các đơn vị hàng tháng, quý, năm.
Phó phòng có trách nhiệm giúp trưởng phòng về mặt nghiệp vụ theo dõi
tiến độ thi công của các đội xây dựng, giám sát các đội xây dựng về tiến độ
thi công, chất lượng công trình .
Nhân viên phòng kế hoạch kỹ thuật là những tổ trưởng tổ xây dựng,
giám sát, tổ kỹ thuật xây dựng, tổ thi công cơ giới.
* Phòng vật tư
Phòng vật tư bao gồm 3 người có những hiểu biết nhất định về nguyên vật
liệu. Trong đó trưởng phòng là kỹ sư, hai thủ kho là cử nhân kinh tế, có khả
năng lập báo cáo về vật tư, nguyên vật liệu trong kho và các chi phí cần thiết.
Phòng vật tư có chức năng trợ giúp phòng kế hoạch kỹ thuật về mặt nghiệp vụ
Khoa bất động sản và địa chính
47
như theo dõi và quyết toán vật tư hàng tháng, quý, năm.
Trưởng phòng vật tư phụ trách về kế hoạch cung ứng vật tư theo kế hoạch của
phòng kế hoạch kỹ thuật, đảm bảo kế hoạch cung ứng vật tư kịp thời với giá
cả thấp nhất và chất lượng cao nhất.
Tổ kho gồm có 02 người, phụ trách quản lý nguyên vật liệu trong kho, phụ
trách về nhập kho và xuất kho nguyên vật liệu.
* Phòng kinh doanh và phát triển dự án
Phòng kinh doanh và phát triển dự án có 7 nhân viên đã tốt nghiệp đại
học trong và ngoài nước. Phòng này có chức năng và nhiệm vụ nghiên cứu
xúc tiến đầu tư, tổng hợp kế hoạch sản xuất, kỹ thuật, tài chính hàng năm và
theo dõi thực hiện mua bán vật tư thiết bị cho sản xuất, marketing cho những
sản phẩm mà công ty làm ra. Điều hành sản xuất kinh doanh trên cơ sở tiêu
thụ của khách hàng. Căn cứ vào nhu cầu thông tin trên thị trường mà phòng
kinh doanh và phát triển dự án đưa ra kế hoạch giá thành, kế hoạch giao dịch
với khách hàng để có thể tiến hành mọi công việc một cách thuận lợi nhất.
Trưởng phòng kinh doanh và phát triển dự án có nhiệm vụ lập kế hoạch
và theo dõi tất cả các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Nhân viên trong phòng kinh doanh và phát triển dự án có nhiệm vụ:
nghiên cứu việc xúc tiến những kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp, lập các dự
án đầu tư.
Bộ phận kinh doanh trong phòng có trách nhiệm quản lý thông tin
khách hàng và tiến hành ký hợp đồng với các khách hàng của công ty, thay
mặt công ty giải quyết những thắc mắc, khiếu nại của khách hàng trong quyền
hạn của mình.
* Phòng tài chính kế toán
Phòng tài chính kế toán có tổng số cán bộ công nhân viên là 6 người,
phòng có nhiệm vụ thông tin và kiểm tra tài sản của công ty với hai mặt của
Khoa bất động sản và địa chính
48
nó là vốn và nguồn hình thành tài sản đó. Phòng tài chính kế toán cho biết
thực trạng tài chính của công ty, khả năng thanh toán cũng như khả năng chi
trả của công ty với bạn hàng.
Phòng tài chính kế toán cho biết mối quan hệ giữa công ty ( thông qua
các khoản thu nộp ngân sách ) với khách hàng, công nhân viên, các khoản
thanh toán với người bán, người mua, các khoản phải thu, phải trả.
Như vậy, chức năng của tài chính kế toán là thông tin và kiểm tra tài
chính của công ty, các số liệu được quyết toán sẽ cung cấp thông tin cho lãnh
đạo tác nghiệp trong công ty. Bộ máy kế toán là một trong những bộ phận
quan trọng của hệ thống quản lý trong công ty. Nó được tổ chức theo quy
định của bộ tài chính theo pháp lệnh ban hành năm 1990.
Bộ máy kế toán của công ty được tổ chức theo mô hình kế toán tập
trung . Phòng tài chính kế toán thực hiện toàn bộ công tác kế toán của công
ty, ở các xí nghiệp sản xuất không tổ chức bộ máy kế toán riêng mà chỉ bố trí
các nhân viên kế toán làm nhiệm vụ hướng dẫn, kiểm tra công tác hạch toán
ban đầu. Thu thập và kiểm tra chứng từ, ghi chép sổ sách hạch toán nghiệp vụ
yêu cầu quản lý sản xuất của các xí nghiệp thành viên. Nhân viên kế toán xí
nghiệp định kỳ lập báo cáo nghiệp vụ, chuyển chứng từ cùng các báo cáo đó
về phòng kế toán của công ty để xử lý và tiến hành công tác kế toán.
Tại các kho vật tư của công ty, tổ kho tuân thủ chế độ ghi chép ban đầu,
căn cứ vào phiếu nhập kho, xuất kho để ghi vào thẻ kho. Cuối tháng lên báo
cáo “ xuất, nhập kho” và hàng tháng chuyển báo cáo lên phòng kế toán của
công ty bao gồm các chứng từ sau:
- Báo cáo phát sinh chi phí trong kỳ
- Báo cáo lại phế phẩm cuối kỳ
Tại phòng kế toán của công ty, đứng đầu là kế toán trưởng, tiếp sau là
Khoa bất động sản và địa chính
49
các kế toán viên. Bộ máy kế toán có nhiệm vụ tổ chức và kiểm tra lại việc thực
hiện toàn bộ các thông tin kế toán, kiểm tra tài chính các bộ phận công ty.
Phòng kế toán thực hiện đầy đủ các chế độ ghi chép ban đầu, chế độ
hạch toán và chế độ quản lý tài chính kinh tế.
Về nguyên tắc, cơ cấu bộ máy kế toán được tổ chức theo phân hành kế
toán, mỗi nhân viên kế toán chỉ phụ trách một bước hoặc một số tài khoản
trong hệ thống tài khoản hiện hành.
Thủ quỹ bao gồm một người, có nhiệm vụ giữ tiền mặt của công ty, căn
cứ vào các chứng từ gốc hợp lệ để sản xuất hoặc nhận tiền mặt, ghi sổ quỹ
phần thu và phần chi tiền mặt. Cuối ngày đối chiếu với quỹ sổ của kế toán
thanh toán trên tài khoản tiền mặt ( TK 111).
Kế toán nguyên vật liệu và hạch toán tiền mặt có nhiệm vụ theo dõi
nhập, xuất, tồn kho nguyên vật liệu, nhập, xuất, tồn quỹ tiền mặt.
Kế toán thanh toán làm nhiệm vụ thanh toán với người bán, thanh toán
với công nhân các khoản phải thu, phải trả theo tháng, quý, năm. Theo dõi các
khoản thanh toán với người mua trên tài khoản 131 ( chi tiết theo từng người
mua) tình hình thanh toán tiền lương và bảo hiểm xã hội của công nhân viên
chức qua tài khoản 334 và tài khoản 338. Đồng thời kế toán phải theo dõi việc
trích quỹ sử dụng của công ty...
Kế toán tài sản cố định và xây dựng cơ bản làm nhiệm vụ theo dõi tình
hình tăng giảm, đổi mới của tài sản cố định, đồng thời phải theo dõi chi phí
sản xuất, đầu tư xây dựng cơ bản và nguồn hình thành, khấu hao hàng năm
của tài sản cố định.
Kế toán tiền gửi ngân hàng ( tài khoản 112 ) và tính giá thành sản
phẩm: Theo dõi việc gửi tiền và rút tiền khỏi ngân hàng, các khoản vay ngắn
Khoa bất động sản và địa chính
50
hạn và trung hạn, tình hình thanh toán với ngân hàng. Đồng thời, cuối kỳ kinh
doanh bộ phận kế toán này có nhiệm vụ tập hợp chi phí và tính giá thành sản
phẩm.
Kế toán tiêu thụ, thanh toán với người mua, kế toán thực hiện tình hình
tiêu thụ sản phẩm, thanh toán với người mua, đồng thời tổng hợp các bộ phận
để lập báo cáo cuối kỳ.
Tổ chức bộ máy kế toán của công ty theo sơ đồ sau:
Kế toán trưởng
Kế toán nguyên vật liệu và thanh toán tiền mặt
Kế toán tài sản cố định và xây dựng cơ bản Kế toán tiền gửi ngân hàng và tính giá thành sp
Kế toán thanh toán với người mua, kế toán tổng hợp .
Kế toán thanh toán với người bán, CNV và các khoản phải thu, phải trả khác
Sơ đồ số 2: Bộ máy kế toán
Khoa bất động sản và địa chính
51
IV. Tuyển chọn và sử dụng cán bộ trong bộ máy quản lý công
1. Lực lượng lao động trong bộ máy quản lý của công ty TSQ
STT Bộ phận năm
Số lượng Trình độ chuyên môn
Lương/ng ười/ tháng ( tr.đ ) Số kinh nghiệm
Đại học Trên đại học
1. Hội đồng quản 05 x 15 >10 năm
trị
2. Tổng giám đốc 01 x 15 >10 năm
3. Phó tổng giám 02 x 10 >10 năm
đốc
01 x 10 >10 năm
4. Trưởng phòng tổ chức hành chính
01 x 7 5 năm
tổ hành
5. Phó phòng chức chính
01 x 7 >3 năm
6. Phòng KD và PT dự án
tài vụ 01 x 7 >3 năm
7. Phòng vật tư
8. Phòng tài chính 01 x 10 > 5 năm
kế toán
54 x
9. Phòng kế hoạch kỹ thuật
9.1 Trưởng phòng 01 x 10 > 10 năm
9.2 Phó phòng 04 x 7 > 5 năm
9.3 Tổ trưởng 49 x 5 > 2 năm
10 Tổng số 64 527,9
Khoa bất động sản và địa chính
52
Biểu số 04 : Tổng hợp nhân sự bộ máy quản lý của công ty TSQ
Nguồn : Báo cáo khả thi Dự án Làng Việt Kiều Châu Âu
Ta thấy cơ cấu của doanh nghiệp là hợp lý
Do đặc thù công việc của công ty là kinh doanh bất động sản nên cán
bộ chủ chốt của công ty đều có thời gian công tác tương đối dài, có kinh
nghiệm nhất định để hoạch định những kế hoạch, những hướng đi đúng đắn
cho doanh nghiệp.
Là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho nên bộ phận xây dựng là
quan trọng. Điều đó giải thích lý do tại sao nhân sự phòng kế hoạch kỹ thuật
của doanh nghiệp có số lượng lớn nhất.
Do đặc thù công việc ở từng bộ phận đòi hỏi kinh nghiệm ở từng bộ
phận là khác nhau và công ty đã bố trí rất hợp lý. Mỗi phòng ban của doanh
nghiệp đều có người đảm nhiệm những phần công việc nhất định.
1.Tiêu chuẩn cán bộ trong bộ máy và công tác tuyển dụng cán bộ
Cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp được tuyển chọn dựa trên
những tiêu chí sau:
- Có bằng cấp và kiến thức chuyên môn phù hợp với công việc mà công
ty yêu cầu
- Có khả năng giao tiếp tốt
- Có khả năng thích ứng cao, có khả năng làm việc độc lập và làm việc
theo nhóm hiệu quả
- Trung thực: trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mọi thông
tin của công ty là phải tuyệt mật. Do đó, nhân viên trong công ty không được
tiết lộ những thông tin của công ty ra bên ngoài.
- Có khả năng giao tiếp bằng tiếng anh.
Dựa trên những yêu cầu công việc mà công ty sẽ lựa chọn các ứng viên
Khoa bất động sản và địa chính
53
theo những tiêu chí nhất định.
Công ty đã tuyển chọn nguồn nhân sự thông qua những bước sau đây:
- Thông báo tuyển mộ lên các phương tiện thông tin đại chúng. Mô tả
công việc, các yêu cầu công việc, các kỹ năng, kỹ xảo mà các ứng viên cần
phải có.
- Tiếp đón ban đầu và phỏng vấn sơ bộ: Các ứng viên sẽ nộp hồ sơ và
gặp trực tiếp người tuyển chọn tại văn phòng công ty. Qua buổi gặp gỡ đầu
tiên này, công ty sẽ quyết định có tiếp tục có mối quan hệ với ứng viên đó hay
không.
- Sàng lọc qua đơn xin việc: Đơn xin việc và hồ sơ của các ứng viên là
do các ứng viên tự chuẩn bị. Trong đơn xin việc của các ứng viên cần bao
gồm 4 loại thông tin chính như sau:
- Các thông tin thiết yếu như: họ tên, ngày tháng năm sinh, địa chỉ nơi
ở, hộ khẩu ...
- Các thông tin về quá trình học tập, đào tạo, các văn bằng, chứng chỉ
đã đạt được, trình độ học vấn khác.
- Lịch sử đã làm việc: Những công việc đã làm, tiền lương và thu
nhập...
- Các thông tin về kinh nghiệm đã có, các thói quen sở thích, các đặc
điểm tâm lý cá nhân, các vấn đề xã hội khác.
- Phỏng vấn tuyển chọn:
Các ứng viên qua vòng hồ sơ sẽ tiếp tục được mời đến phỏng vấn bởi
trưởng phòng tổ chức hành chính.
Trưởng phòng tổ chức hành chính sẽ tìm hiểu kỹ hơn về các ứng viên, về khả
năng, về các kinh nghiệm của họ. Tìm hiểu về những yêu cầu của họ đối với
công ty nếu họ trở thành nhân viên của công ty như: lương, thưởng và các
chính sách đãi ngộ khác.
Khoa bất động sản và địa chính
54
Cung cấp thông tin cho các ứng viên về tình hình của công ty: mục tiêu
của công ty, cơ cấu bộ máy quản lý, các chính sách về nhân sự, cơ hội thăng
tiến ...
- Thử việc:
Những ứng viên được tuyển chọn sẽ có thời gian thử việc trong vòng
01 tháng, nếu ứng viên đáp ứng được yêu cầu công việc thì sau thời gian thử
việc công ty sẽ ký hợp đồng chính thức với ứng viên đó.
2 .Công tác Đào tạo
Công ty tiến hành đào tạo nhân viên dựa trên các phương pháp:
Kèm cặp và chỉ bảo: Công ty đã áp dụng phương pháp này đối với tất cả các
nhân viên của công ty. Phương pháp này giúp cho cán bộ quản lý và các nhân
viên có thể học được các kiến thức và kỹ năng cần thiết cho công việc trước
mắt và tương lai thông qua sự kèm cặp, chỉ bảo của những người quản lý giỏi
hơn hoặc người lãnh đạo trực tiếp.
Các bài giảng, các hội nghị hoặc các hội thảo:
Do các hoạt động đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản, các cán
bộ quản lý của công ty được khuyến khích tham gia các hội nghị, hội thảo để
biết thêm những kiến thức mới, có thêm những mối quan hệ mới cần thiết cho
công việc.
Đào tạo kỹ năng xử lý công văn , giấy tờ
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều
loại công văn giấy tờ, do đó doanh nghiệp đã tiến hành đào tạo kỹ năng xử lý
công văn giấy tờ cho nhân viên của mình. Đây là một kiểu bài tập, trong đó
người quản lý nhận được một loạt các tài liệu, các bản ghi nhớ, các tường
trình, báo cáo, lời dặn dò của cấp trên và các thông tin khác mà một người
quản lý có thể nhận được khi vừa tới nơi làm việc và họ có trách nhiệm phải
xử lý nhanh chóng và đúng đắn. Phương pháp này giúp cho người quản lý học
Khoa bất động sản và địa chính
55
tập cách ra quyết định nhanh chóng trong công việc hàng ngày.
3. Bố trí và đề bạt cán bộ trong bộ máy quản lý
Sau khi tuyển dụng được cán bộ theo tiêu chuẩn đề ra của công ty. Cụ
thể là cán bộ quản lý, nhân viên phòng kinh doanh và phát triển dự án, phòng
hành chính phải có kiến thức cơ bản về kinh tế, phải có kỹ năng lập và thẩm
định dự án. Yêu cầu về bằng cấp ở vị trí này là tốt nghiệp các trường đại học
thuộc khối ngành kinh tế. Cán bộ nhân viên phòng hành chính có các kiến thức
kỹ năng về nhân sự, hành chính. Yêu cầu về bằng cấp ở vị trí này là tốt nghiệp
đại học các khối ngành kinh tế về quản trị nhân lực hoặc tốt nghiệp trường học
viện hành chính quốc gia. Phòng kế hoạch và kỹ thuật yêu cầu những kỹ sư tốt
nghiệp các trường đại học khối kỹ thuật chuyên ngành về xây dựng. Các vị trí
tuyển dụng cần có một số kỹ năng khác mà doanh nghiệp đề ra.
Bố trí nhân lực bao gồm: các hoạt động định hướng ( hay còn gọi là
hoà nhập đối với người lao động khi bố trí họ vào vị trí làm việc mới, bố trí
lại lao động thông qua việc thuyên chuyển, đề bạt và xuống chức hay còn gọi
là quá trình biên chế nội bộ doanh nghiệp.
Công ty cũng có những biện pháp nhằm giúp người lao động mới làm
quen với doanh nghiệp và bắt đầu công việc một cách có hiệu quả. Đó là giúp
nhân viên có hiểu biết cụ thể về những vấn đề sau:
- Chế độ làm việc bình thường ( giờ làm việc , giờ nghỉ , ăn trưa...)
- Các công việc hàng ngày cần phải làm và cách thực hiện công việc.
- Tiền công và phương thức trả công
- Tiền thưởng, các phúc lợi và dịch vụ .
- Các nội quy, quy định về kỷ luật lao động , an toàn lao động
- Các phương tiện phục vụ sinh hoạt, thông tin và y tế
- Cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp
- Mục tiêu và nhiệm vụ của doanh nghiệp trong những năm tới
Khoa bất động sản và địa chính
56
- Lịch sử và truyền thống của doanh nghiệp
- Các giá trị cơ bản của doanh nghiệp
Trong thời gian thử việc, người quản lý trực tiếp có nhiệm vụ giúp đỡ
nhân viên mới hoà nhập với môi trường của doanh nghiệp.
Trong quá trình công tác, để đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh và
làm cho các nhu cầu trưởng thành và phát triển của cá nhân phù hợp với các
yêu cầu của doanh nghiệp, thì doanh nghiệp có thể biên chế lại nội bộ doanh
nghiệp.
Thuyên chuyển:
Điều hoà nhân lực giữa các bộ phận
Để lấp các vị trí còn trống do các lý do như mở rộng sản xuất, chuyển đi...
Đánh giá chung
Để sửa chữa những sai sót trong bố trí lao động
Trong quá trình hoạt động, công ty đang từng bước hoàn thiện bộ máy
quản lý của doanh nghiệp mình.
Hiện nay, nguồn nhân lực trong công ty có một vài điểm chưa hợp lý.
Đó là: Đối với bộ phận khách hàng thuộc phòng kinh doanh và phát triển dự
án, bố trí nhân lực chưa đúng chuyên môn. Marketing sản phẩm của công ty
còn phải thuê tư vấn bên ngoài. Phòng khách hàng, sau này phát triển thành
phòng kinh doanh sẽ cần những người có kinh nghiệm về marketing và phát
triển thị trường.
4. Chế độ lương , thưởng của cán bộ trong công ty.
* Nguyên tắc xây dựng thang bảng lương
Thang bảng lương công ty được phân thành 8 nhóm, dựa trên tính chất
của các chức danh, vị trí công việc:
- Bảng lương lãnh đạo cấp cao: Nhóm A
Gồm các chức danh HĐQT kiêm nhiệm Tổng giám đốc, Phó tổng giám đốc
Khoa bất động sản và địa chính
57
- Bảng lương quản lý điều hành cấp cao: Nhóm B
Gồm các chức danh Trưởng ban, Giám đốc tài chính- nhân sự; Các
chức danh công việc tương ứng.
- Bảng lương quản lý điều hành cấp trung mức độ 1: Nhóm C
Gồm các chức danh Phó giám đốc, Phó ban; các chức danh công việc
tương ứng.
- Bảng lương quản lý điều hành cấp trung mức độ 2: Nhóm D
Gồm các chức danh Trưởng/ Phó phòng, kế toán trưởng; Trưởng/ Phó
trạm, các chức danh công việc tương ứng.
- Bảng lương chuyên viên kỹ thuật- nghiệp vụ: Nhóm E
Gồm các chức danh Trợ lý ban tổng giám đốc/ HĐQT; trợ lý trưởng
ban, chuyên viên P.TCKT, chuyên viên P.PTDA, chuyên viên phòng KHVT,
chuyên viên ban QLDA, chuyên viên khác…
- Bảng lương giám sát cấp cơ sở: Nhóm F
Gồm các chức danh nhân viên hành chính, nhân viên kế toán, nhân viên
quản lý khách hàng, marketing, nhân viên văn thư tổng đài, nhân viên quản trị
mạng, thủ quỹ, thủ kho, các chức danh công việc tương ứng.
- Bảng lương công nhân/ nhân viên phục vụ: Nhóm H
Gồm các chức danh nhân viên lái xe, nhân viên vận hành bơm, nhân
viên thí nghiệm, bảo vệ, lễ tân, tạp vụ, các chức danh công việc tương ứng.
Vị trí công việc có độ phức tạp cao hơn, đòi hỏi trình độ cao hơn thì
được xếp vào bậc, mức cao hơn.
Công ty áp dụng chiến lược lương ngang bằng với mức lương đang
thịnh hành trên thị trường của tất cả các loại công việc nhằm đảm bảo vị trí
cạnh tranh của mình đồng thời thoả mãn được yêu cầu của lực lượng lao
động. Đối với một cá nhân có những đặc điểm nổi trội, có tiềm năng phát
triển phục vụ cho chiến lược phát triển lâu dài của công ty, tổng giám đốc áp
Khoa bất động sản và địa chính
58
dụng chế độ trả lương và đãi ngộ cao hơn thông qua mức lương theo hiệu quả,
chức danh vị trí công việc.
Ngoài lương, công ty còn có phụ cấp cho cán bộ công nhân viên trong
công ty. Đó là:
- Phụ cấp ăn trưa
Mức trợ cấp phụ thuộc vào sự quyết định của ban tổng giám đốc phù
hợp với hiệu quả kinh doanh nhưng đảm bảo mức chi phí hàng tháng cho
người lao động không vượt quá mức lương tối thiểu nhà nước quy định đối
với công chức là 450.000đ/ tháng.
- Phụ cấp hỗ trợ chi phí xăng xe
Trường hợp người lao động thường xuyên phải đi lại nhiều bằng
phương tiện cá nhân để liên hệ, giải quyết công việc chung của công ty theo
nhiệm vụ được giao thì được hỗ trợ thêm kinh phí xăng, hao mòn cho xe.
Người quản lý trực tiếp có trách nhiệm đề xuất lên ban tổng giám đốc phê
duyệt chính sách áp dụng đối với từng trường hợp tuỳ theo tình hình thực tế
công việc tại đơn vị .
- Phụ cấp cước phí điện thoại di động
Đối với Quản lý điều hành cấp cao: tổng giám đốc, phó tổng giám đốc,
các chức danh HĐQT kiêm nhiệm công việc ): 500.000đ/ tháng
Trưởng phòng: 450.000đ/ tháng
Phó phòng, phó ban, trưởng trạm: 400.000đ/ tháng
Các trường hợp còn lại áp dụng như sau:
Trường hợp cần duy trì sử dụng điện thoại để giao dịch: 100.000đ/
tháng
Trường hợp sử dụng điện thoại phục vụ công việc mức trung bình:
150.000đ/ tháng
Khoa bất động sản và địa chính
59
Trường hợp thường xuyên sử dụng điện thoại giao dịch phục vụ công
việc: 200.000đ/ tháng
- Phụ cấp kiêm nhiệm
CBCNV được hưởng phụ cấp kiêm nhiệm khi đồng thời đảm nhận
thêm nhiệm vụ tương đối khác biệt so với nhiệm vụ chính chưa được đánh giá
khi xác định giá trị VTCV hoặc gánh vác một phần công việc của vị trí công
việc khác trong trường hợp chưa có người đảm nhiệm.
Mức phụ cấp kiêm nhiệm được tính không quá 40% mức lương cơ bản
của chức danh công việc kiêm nhiệm.
Mức phụ cấp sẽ do trưởng bộ phận có nhân viên kiêm nhiệm công việc
trực tiếp đề xuất và được ban tổng giám đốc công ty phê duyệt đối với từng vị
trí công việc kiêm nhiệm.
Người hưởng phụ cấp kiêm nhiệm không được hưởng thêm khoản phụ
cấp trách nhiệm cho cùng công việc kiêm nhiệm.
- Phụ cấp chức vụ, trách nhiệm
Phụ cấp chức vụ, trách nhiệm nhằm bù đắp cho những người vừa trực
tiếp sản xuất hoặc làm công tác chuyên môn , nghiệp vụ vừa kiêm nhiệm công
tác quản lý nhưng không thuộc chức vụ lãnh đạo bổ nhiệm, hoặc những người
làm công việc đòi hỏi trách nhiệm cao chưa được xác định trong mức lương.
Phụ cấp chức vụ, trách nhiệm chỉ tính đối với những công việc chính, không
xem xét đối với công việc kiêm nhiệm.
- Đối với Quản lý điều hành cấp cao: tổng giám đốc, phó tổng giám
đốc, các chức danh HĐQT kiêm nhiệm công việc ): 4.000.000đ/ tháng
Trưởng phòng: 3.000.000đ/ tháng
Phó phòng, phó ban, trưởng trạm: 2.000.000đ/ tháng
Các trường hợp còn lại, mức phụ cấp: 500.000đ/ tháng
Khoa bất động sản và địa chính
60
Nhóm trách
Phụ cấp sinh hoạt Tr.đ/ tháng Tổng Tr.đ/ tháng
Lương (tr.đ/ tháng ) 15 10 10 7 7 5 Phụ cấp nhiệm Tr.đ/ tháng 4 3 2,5 2 1.5 0,5 5 1 1 0,8 0,7 0,5 24 14 13,5 9,8 9,2 6
A A B C D E
Biểu số 5: Lương và phụ cấp của cán bộ quản lý
Nguồn: Báo cáo khả thi dự án làng việt kiều Châu Âu
STT Bộ phận Lương/
Số lượng Trình độ chuyên môn Phụ cấp Tổng số
người/ tháng(tr.đ)
Đại học Trên đại học
01 1. 24 15 9 x
Chủ tịch Hội đồng quản trị
01 15+ 15x0,4 9 30 x
2. Tổng giám đốc = 21
02 3 +10x 9 46 x
Phó tổng giám đốc 10 0,4
= 14
01 x 15 9 24
4 Ủy viên HDQT
01 5 Trưởng x 10 4 14
phòng tổ chức hành chính
6 01 x 7 2,8 9,8
Phó phòng tổ chức hành chính
Khoa bất động sản và địa chính
61
01 x 7 2,8 9,8
7 Phòng KD và PT dự án
8 Phòng tài vụ 01 x 7 2,8 9,8
vật tư
9 Phòng 01 x 10 2,8 12,8
tài chính kế toán
54 x
kế kỹ 1 0
Phòng hoạch thuật
01 x 10 3,5 13,5
10 .1 Trưởng phòng
Phó phòng 04 x 7 2,8 39,2
10 .2
Tổ trưởng 49 x 5 294 1
10 .3
11 Tổng số 64 527,9
Mức lương của cán bộ quản lý trong doanh nghiệp tương đối cao so
mức lương cơ bản theo quy định của nhà nước và so với các doanh nghiệp
khác.
V. Đánh giá chung
1. Những kết quả đạt được
Qua tìm hiểu cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của công ty TSQ Việt
Nam. Bộ máy quản lý của công ty tương đối hợp lý và phù hợp với đặc điểm
sản xuất kinh doanh của công ty.
Do đặc thù là đơn vị kinh doanh bất động sản, công ty đã đưa ra những
kế hoạch cụ thể và kế hoạch này phù hợp với từng đặc điểm từng thời điểm
sản xuất.
Thông thường đầu tháng, quý, năm công ty có cuộc họp giao ban nhằm
mục đích phân tích quá trình hoạt động của công ty từng tháng, quý, năm để
Khoa bất động sản và địa chính
62
đề ra kế hoạch cho từng thành viên. Thành phần của phiên họp này bao gồm
hội đồng quản trị và trưởng các phòng ban. Hàng tuần , hàng tháng, tổng giám
đốc công ty tổ chức giao ban tổng kết và thực hiện lên lịch công tác và làm
việc từng ngày trong tuần, tháng và được in thành văn bản ở các phòng ban
nghiệp vụ của công ty. Đây là điểm khác biệt của công ty với các công ty
khác.
Như vậy, giữa giám đốc và các phòng ban hình thành một thể thống
nhất từ trên xuống, từ tổng giám đốc công ty xuống các phòng ban chức năng
và các tổ đội sản xuất. Tất cả các thông tin đều thống nhất với nhau thông qua
bộ máy lãnh đạo. Từ đó, công việc ở tất cả các phòng ban đều hoạt động một
cách thống nhất theo sự chỉ đạo của ban giám đốc và những thông tin đều
được xuất phát từ giám đốc công ty và ban lãnh đạo công ty và được phản hồi
lại từ các phòng ban và các đơn vị sản xuất.
Nó được thể hiện qua sơ đồ sau:
Hội đồng quản trị
Tổng giám đốc
Thông tin xuôi Các phòng ban
Đơn vị sản xuất Thông tin ngược
Công ty đã sử dụng và đưa vào bộ máy quản lý những người có năng
lực, trình độ, nhiệt tình, dám nghĩ, dám làm. Các cán bộ quản lý được cân đối,
bố trí hợp lý giữa công việc với trình độ và tính chất phức tạp của công việc
cán bộ ngày càng được nâng cao về trình độ như cho đi học thêm, nghiên cứu
nâng cao chất lượng lao động. Đồng thời trong công ty có sự phối hợp nhịp
Khoa bất động sản và địa chính
63
nhàng giữa Tổng giám đốc - đảng uỷ - công đoàn.
Đây là mối quan hệ ngang, tuy nhiên mỗi bộ phận có chức năng khác
nhau nhưng lại cùng chung một mục đích là xây dựng và phát triển công ty.
Do đó cần phải có sự phối hợp chặt chẽ với nhau để tìm ra phương hướng
biện pháp hợp lý tối ưu nhất.
Công đoàn cùng với tổng giám đốc công ty ký thoả ước lao động tập
thể, hợp đồng lao động với cán bộ công nhân trong công ty.
Công ty TSQ Việt Nam với mô hình sản xuất được tổ chức khoa học, bộ
máy quản lý tinh gọn, sử dụng lao động hợp lý , phát huy được tính chủ động
sáng tạo của các đơn vị, tổ đội sản xuất và người lao động nâng cao được
năng suất, chất lượng và hiệu quả sản xuất.
1. Chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả quản lý
* Tỷ suất lợi nhuận
77.500.000.000
r = x 100 = 8,23%
941.628.968.483
Sau 3 năm hoạt động công ty bán hết nhà và thu được lợi nhuận tạm
tính là 77,5 tỷ đồng.
Tỷ suất lợi nhuận của công ty chia trung bình trong vòng 3 năm thì
không phải là cao nhưng đây là dự án đầu tiên của công ty, công ty muốn
tạo dựng thương hiệu của mình trong thị trường bất động sản. Sự thành
công của dự án sẽ là bước đệm để công ty thực hiện các dự án tiếp theo.
Lợi nhuận / chi phí quản lý
= 77.500.000.000 / 527.900.000 = 146,808
Lợi nhuận / trung bình 1 lao động quản lý
Khoa bất động sản và địa chính
64
77.500.000.000
= -------------------- x 64 = 9395,719
527.900.000
Hai chỉ tiêu này là tương đối lớn. Nó cho thấy lợi nhuận của doanh nghiệp
là lớn. Trong khi lương của cán bộ quản lý vẫn được đảm bảo tốt ở một mức
cố định, tỷ số này lớn thì lợi nhuận sẽ lớn. Nó cũng cho thấy việc tiết kiệm chi
phí quản lý.
2. Chỉ tiêu đánh giá năng lực quản lý
Tổng chi phí = Tổng doanh thu - lợi nhuận = 2.009.730.428.000 đ
- Chi phí quản lý / tổng chi phí
527.900.000
= ------------------------- = 0,0002627
2.009.730.428.000
Chỉ tiêu này là rất nhỏ vì trong kinh doanh bất động sản, chi phí xây dựng
và các khoản chi phí khác là rất lớn.
Doanh thu / chi phí quản lý
Doanh thu = 2.087.230.428.000 đ
2.087.230.428.000 đ
Doanh thu / chi phí quản lý = ------------------------------ = 3.806,6235
527.900.000
Chỉ tiêu này là lớn, nó cho thấy một đồng chi phí quản lý bỏ ra thì thu
được 4.150,3886
đồng doanh thu. Chỉ tiêu này là rất lớn nhưng cũng hợp lý vì chi phí xây dựng
và các chi phí khác là rất lớn.
Đánh giá chung:
Mô hình tổ chức bộ máy quản lý của doanh nghiệp theo cơ cấu ma trận
là hợp lý, nó giúp doanh nghiệp phản ứng nhanh với những thay đổi của thị
Khoa bất động sản và địa chính
65
trường, tăng cường sự phối kết hợp giữa các bộ phận ở trong doanh nghiệp.
Chính sách tiền lương , thưởng của công ty là thoả đáng.
2. Những tồn tại và nguyên nhân
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, công ty còn một số tồn tại sau:
Cơ cấu tổ chức trong doanh nghiệp chưa thật tinh gọn. Bộ phận tổ trợ lý là
không cần thiết bởi vì những công việc của tổ trợ lý đã được các phòng ban
chức năng đảm nhiệm.
Một số cán bộ còn thiếu kinh nghiệm, thiếu tinh thần quyết đoán
Còn chưa phân định rõ chức năng của các bộ phận phòng ban. Đó là,
doanh nghiệp mới hình thành phòng khách hàng thuộc phòng kinh doanh và
phát triển dự án nhưng hoạt động của phòng khách hàng vẫn chưa đi vào ổn
định mà vẫn cần sự hỗ trợ giúp đỡ của phòng hành chính nhân sự.
Do công ty mới được thành lập nên các bộ phận còn chưa hoàn thành
tốt nhiệm vụ và trách nhiệm của mình. Nhiều lĩnh vực, cán bộ trong công ty
còn bỡ ngỡ, trong những trường hợp đó công ty đã phải thuê những đơn vị
bên ngoài doanh nghiệp như:
Đơn vị thiết kế: Công ty TNHH Archipel – Pháp
Các nhà thầu xây dựng: Công ty TNHH Tư vấn quản lý xây dựng Delta -
Mỹ
Và một số công ty khác...
Nhìn chung công ty TSQ Việt Nam có một cơ cấu tổ chức bộ máy quản
lý khá hoàn chỉnh, phù hợp với tổ chức sản xuất. Các phòng ban phối hợp với
nhau một cách khoa học và linh hoạt. Tuy nhiên, lãnh đạo công ty phải chú ý
đến một số điểm tồn tại để cơ cấu tổ chức được hoàn thiện và hoạt động hiệu
quả hơn nữa.
Khoa bất động sản và địa chính
66
CHƯƠNG III : PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN TỔ
CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ KINH DOANH TRONG DOANH NGHIỆP
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN – CÔNG TY TSQ VIỆT NAM
I. Phương án kinh doanh của công ty trong những năm tới
Sau khi hoàn thành dự án “ LÀNG VIỆT KIỀU CHÂU ÂU ”, công ty sẽ thực hiện
một số dự án sau:
Dự án trung tâm tài chính thương mại và các công trình phụ trợ:
Dự án “ Trung tâm tài chính thương mại và các công trình phụ trợ” là
dự án thứ hai của công ty TSQ Việt Nam thực hiện đầu tư tại khu đô thị Mỗ
Lao, phường Văn Mỗ, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây và đã được UBND
tỉnh Hà Tây cấp giấy chứng nhận đầu tư số 03122000093 ngày 25/7/2007.
Tổng mức đầu tư của dự án khoảng 100 triệu USD, gồm những công trình có
quy mô, yêu cầu cao về kỹ thuật, mỹ thuật, được thiết kế, quản lý xây dựng và
quản lý sau đầu tư bởi các nhà kiến trúc sư và các nhà máy chuyên nghiệp
nước ngoài tạo nên những công trình kiến trúc hiện đại , làm điểm nhấn của
khu đô thị, dự kiến khởi công vào năm 2008 và hoàn thành vào năm 2014.
Trung tâm tài chính thương mại ( toà tháp đôi )
Hai toà tháp được thiết kế hiện đại, tạo thành một tác phẩm kiến trúc
hoàn hảo, là tâm điểm của dự án và cũng là tâm điểm của khu đô thị Mỗ Lao,
là một tổ hợp công trình đa năng gồm trung tâm tài chính thương mại, văn
phòng cho thuê, khách sạn đến căn hộ cao cấp phục vụ toàn diện nhu cầu
sống của người dân.
Chung cư cao tầng
Chung cư cao tầng được thiết kế với kiểu dáng kiến trúc cũng như sự
bố trí công năng sử dụng của các căn hộ rất hiện đại, độc đáo và sang trọng,
khu đất với khoảng không gian sân vườn lý tưởng có tầm nhìn thoáng. Mục
Khoa bất động sản và địa chính
67
tiêu là tạo ra một quỹ nhà ở với khoảng 300 căn hộ cao cấp với diện tích trung bình khoảng 80- 130 m2/ căn hộ phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân.
Dự án hoàn thành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm ( căn hộ cao cấp,
văn phòng cho thuê, trung tâm dịch vụ thương mại và trưng bày sản phẩm bao
gồm các sản phẩm truyền thống của các làng nghề, các sản phẩm và dịch vụ
phục vụ lứa tuổi thiếu nhi, dịch vụ giáo dục đào tạo với quy mô và chất lượng
quốc tế, đáp ứng tất cả yêu cầu về hạ tầng xã hội của các nhà đầu tư cũng như
của người dân trong khu đô thị và khu vực lân cận, đồng thời góp phần thực
hiện mục tiêu phát triển của công ty cũng như phát triển kinh tế xã hội của
tỉnh Hà Tây trong thời kỳ hội nhập.
Dự án Tháp Thiên niên kỷ Hà Tây
Dự án Tháp Thiên niên kỷ Hà Tây nằm ngay trên trục đường quốc lộ 6
( giao với đường Chu Văn An ) thuộc trung tâm thành phố Hà Đông, nối liền
thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Tây Bắc của Việt Nam, công trình thể hiện sự
vươn lên mạnh mẽ của thành phố trẻ Hà Đông trong quá trình phát triển và
hội nhập kinh tế và đã được ubnd tỉnh Hà Tây phê duyệt quy hoạch chi tiết
1/500 tại quyết định số 1326/ QĐ – UBND ngày 27/7/2007. Công trình tháp
thiên niên kỷ do các công ty kiến trúc nước ngoài lập quy hoạch và thiết kế,
mang phong cách kiến trúc châu Âu, được quy hoạch đồng bộ, hiện đại, và là
một công trình đa chức năng phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của khách
hàng như trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp ( dịch vụ y tế, nhà trẻ, nhà
hàng, tổ hợp giải trí ), văn phòng cho thuê, hơn 300 căn hộ cao cấp có diện tích từ 100 – 130 m2 / căn hộ
Dự án trường đại học Đại Nam
Dự án trường đại học Đại Nam nằm trên khu đất thuộc hai xã Phủ Lãm
và xã Phú Lương, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây, tiếp giáp với trục đường
21B, giao thông thuận tiện với trung tâm thành phố Hà Đông và thủ đô Hà
Khoa bất động sản và địa chính
68
Nội ( cách trung tâm thành phố Hà Đông khoảng 6 km ), với tổng diện tích
khoảng 10,6 ha, đã được thủ tướng chính phủ thông qua chủ trương đầu tư tại
văn bản số 1562/TTg- KG ngày 12/10/2005 và UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt
quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại quyết định số 864/QĐ- UBND ngày
22/5/2007
Công ty TSQ Việt Nam là một cổ đông lớn và sẽ phối hợp với các đối
tác ( ngân hàng VP bank ) để cùng đầu tư xây dựng một trường đại học với hệ
cơ sở hạ tầng đồng bộ ( khu giảng đường , thư viện , văn phòng khoa, khu thí
nghiệm, khu lưu trú, khu cây xanh TDTT, bãi đỗ xe...) và nhiều chuyên ngành
đào tạo như ngành kinh tế, ngành quản trị kinh doanh, ngành tin học... Trường
sẽ hợp tác với các giảng viên dầy dặn kinh nghiệm của các trường đại học
trong và ngoài nước tiến hành giảng dạy theo phương pháp mở, khoa học
khuyến khích khả năng sáng tạo của sinh viên phù hợp với luật giáo dục Việt
Nam, kết hợp chặt chẽ giữa phương pháp luận và thực tế đời sống, tạo cho
sinh viên sự năng động sáng tạo và phát triển toàn diện.
Tổng mức đầu tư xây dựng cơ sở vật chất của trường đại học khoảng
700 tỷ VND.
Thời gian dự kiến hoàn thành giai đoạn đầu tư xây dựng cuối năm
2009.
II. Những giải pháp hoàn thiện bộ máy quản lý kinh doanh
1. Mục đích của việc hoàn thiện bộ máy quản lý
Qua đánh giá mô hình bộ máy quản lý của công ty TSQ Việt Nam,
ngoài những ưu điểm ta thấy còn có mặt hạn chế chưa hợp lý. Nguyên nhân
của vấn đề là do công ty mới được thành lập, bộ máy cơ cấu tổ chức còn chưa
được hoàn chỉnh.
Bộ máy quản lý là một trong những nhân tố quyết định của quá trình tổ
chức, sự thành bại trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Bộ máy được xây dựng
Khoa bất động sản và địa chính
69
để thực hiện các chức năng quản lý với doanh nghiệp mà mục tiêu của quản lý
này là phải chiếm được một phần thặng dư. Tức là phải tạo dựng nên một môi
trường mà trong đó mọi thành viên có thể hoàn thiện được các mục tiêu của
doanh nghiệp, thu được lợi nhuận với nguồn lực sẵn có. Để thực hiện được điều
đó, mỗi bộ máy quản lý phải thực sự thích ứng với các điều kiện, mục tiêu, môi
trường hoạt động của doanh nghiệp. Mọi hoạt động của doanh nghiệp sẽ được
sắp xếp đúng logic. Các bộ phận thực hiện đúng các chức năng của mình. Đồng
thời, kết hợp linh hoạt các bộ phận khác và với các cấp lãnh đạo.
2. Giải pháp hoàn thiện của bộ máy quản lý của công ty TSQ Việt
Nam
Trong giai đoạn tới, để giúp cho sự quản lýcông ty có hiệu quả thì bộ máy
quản lý cần được thực hiện theo các giải pháp sau:
Xây dựng các chức năng của các cấp lãnh đạo các phòng ban trong công ty
đầy đủ, hợp lý. Trong đó, quan trọng là việc phân chia các bộ phận theo cách
hợp lý nhất. Bao nhiêu các phòng ban, với số liệu ở các phòng ban là bao
nhiêu, chức năng, nhiệm vụ, và các lĩnh vực thuộc sự quản lý, mối quan hệ
qua lại...
Trong thời gian sắp tới, doanh nghiệp tách phòng kinh doanh và phòng
phát triển dự án thành phòng kinh doanh và phòng phát triển dự án. Phòng hành
chính pháp chế nên tách thành phòng hành chính nhân sự và phòng bảo vệ.
Như vậy, cần phải phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của
các bộ phận.
Việc sắp xếp lại bộ máy quản lý hợp lý, logic, năng động, để phù hợp
bất cứ sự thay đổi nào. Bên cạnh đó, yếu tố tổ chức nhân sự cần có sự ổn
định, có như vậy mới phát huy được hết khả năng và sức mạnh đoàn kết.
Việc đào tạo xây dựng một đội ngũ cán bộ quản lý có năng lực, là
Khoa bất động sản và địa chính
70
những nhà lãnh đạo thực sự, nhân viên có trình độ, có khả năng làm việc độc
lập nhưng cũng phải biết kết hợp với tập thể.
- Giải pháp về mô hình tổ chức bộ máy quản lý: Doanh nghiệp đã áp
dụng cơ cấu ma trận, là sự kết hợp giữa cơ cấu trực tuyến và cơ cấu chức
năng là hợp lý. Nhưng có điều là nó chưa thực hoàn thiện. Để mô hình tổ
chức bộ máy quản lý doanh nghiệp được hoàn thiện hơn ta cần áp dụng một
số biện pháp như sau:
+ Xác định rõ chức năng, trách nhiệm và quyền hạn của từng bộ phận, cá
nhân đối với từng bộ phận trong doanh nghiệp. Bố trí nhân lực phải hợp lý
với khả năng của các cá nhân trong bộ máy quản lý và phải phù hợp với vị trí
mà công việc đó yêu cầu.
+ Giảm thiểu những bộ phận, cơ cấu không cần thiết để tinh giảm bộ máy
quản lý( Tổ trợ lý )
- Giải pháp về cơ chế lãnh đạo, kiểm tra, giám sát hoạt động của hội đồng
quản trị, ban quản lý điều hành
Để đánh giá thực hiện công việc, cần phải thiết lập một hệ thống đánh giá với
ba yếu tố cơ bản sau:
+ Các tiêu chuẩn thực hiện công việc
Có thể xây dựng các tiêu chuẩn thực hiện công việc theo hai cách:
* Chỉ đạo tập trung: người lãnh đạo bộ phận đưa ra những tiêu chuẩn
thực hiện công việc và phổ biến cho người lao động.
* Thảo luận dân chủ: Người lao động và người lãnh đạo bộ phận cùng
bàn bạc để đưa ra quyết định về các tiêu chuẩn và phổ biến cách viết các tiêu
chuẩn đó cho họ.
+ Đo lường sự thực hiện công việc theo các tiêu thức trong tiêu chuẩn
Khoa bất động sản và địa chính
71
Trong tổ chức cần xây dựng được các công cụ đo lường tốt và nhất quán
sao cho tất cả mọi người quản lý đều duy trì được những tiêu chuẩn đánh giá
có thể so sánh được.
+ Thông tin phản hồi đối với người lao động và bộ phận quản lý nguồn
nhân lực
Đánh giá thực hiện công việc phải có thông tin phản hồi lại cho người lao
động.
- Giải pháp về tổ chức hệ thống quản lý thông tin trong doanh nghiệp.
Thông tin trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là cực kỳ quan
trọng, nó phải được giữ bí mật tuyệt đối. Vì vậy, mỗi bộ phận trong doanh
nghiệp đều có trách nhiệm quản lý nguồn thông tin của mình. Mỗi khi có đơn
vị hay cá nhân nào cần những thông tin hoặc số liệu thì cần phải được sự
đồng ý của người quản lý cấp trên.
Ngoài ra, thông tin giữa các phòng ban phải được truyền đạt một cách rành
mạch, rõ ràng, tránh gây hiểu lầm khi truyền đạt thông tin.
- Về đánh giá cán bộ trong bộ máy quản lý:
Để doanh nghiệp hoạt động tốt thì bộ máy quản lý doanh nghiệp phải hoạt
động ăn khớp và có sự phối hợp chặt chẽ với nhau. Vì thế để đánh giá xem
cán bộ quản lý có hoạt động tốt không cần xem xét về năng lực, kỹ năng của
nhân viên mà cán bộ đó quản lý. Một hệ thống hoạt động tốt là tất cả các
thành viên trong bộ máy đó cũng phải hoạt động tốt. Mà một hệ thống hoạt
động tốt là thể hiện năng lực quản lý của người đứng đầu hệ thống đó.
Như vậy, người lãnh đạo đối với tổ chức đã có tầm quan trọng như thế nào,
họ không những là người ra quyết định cho tổ chức mà họ có thể tạo ra môi
trường thúc đẩy quá trình thực hiện các quyết định quản lý một cách tốt nhất.
Khoa bất động sản và địa chính
72
KẾT LUẬN
Với sự phát triển nhanh và mạnh của thị trường bất động sản, công ty
TSQ Việt Nam đã và đang khẳng định được vị trí của mình trên thương trường.
Công ty đã định hướng và xác định cho mình những bước đi đúng đắn để trở
thành một trong những tập đoàn kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam
Qua nghiên cứu về bộ máy tổ chức của công ty, em đã tiếp thu được
cách tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp: thành lập doanh nghiệp, tổ chức
bộ máy quản lý doanh nghiệp, tuyển chọn, đào tạo, và phân công lao động
trong bộ máy quản lý. Còn vấn đề về quảng cáo, marketing sản phẩm của
doanh nghiệp trên thị trường chưa được giải quyết. Nếu có điều kiện em sẽ
tiếp tục nghiên cứu.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Giáo trình Quản trị học
Nhà xuất bản giao thông vận tải
Lý thuyết quản trị kinh doanh
Nhà xuất bản khoa học kỹ thuật 1995
Học làm giám đốc kinh doanh
Nhà xuất bản văn hoá thông tin
Báo cáo khả thi dự án làng việt kiều châu Au – công ty TSQ Việt Nam
Bài giảng môn kinh doanh bất động sản – khoa bất động sản và địa
chính Các báo cáo và văn bản quy định thành lập công ty TSQ Việt
Nam
Giáo trình quản trị nhân lực- DH KTQD
