1
TÀI LI U KHÓA ĐÀO T O B I D NG KI N TH CỆ Ạ Ồ ƯỞ Ế Ứ
V KINH DOANH D CH V B T Đ NG S NỀ Ị Ụ Ấ Ộ Ả
)*(
CHUYÊN NGÀNH : MÔI GI I VÀỚ
SÀN GIAO D CH B T Đ NG S NỊ Ấ Ộ Ả
CH NG:ƯƠ
Gi ng viênả: Ô. VÕ ĐÌNH QU CỐ
- 2012 -
T CH C VÀ QU N LÝỔ Ứ Ả
SÀN GIAO D CH B T Đ NG S NỊ Ấ Ộ Ả
Ph n I: Nh ng v n đ chung v Sàn Giao d ch BĐSầ ữ ấ ề ề ị
1) Khái ni m sàn giao d ch BĐSệ ị
TTBĐS là th tr ng giao d ch lo i hàng hóa đ c bi t, có giá tr cao,ị ườ ị ạ ặ ệ ị
th i gian giao d ch kéo dài, pháp lý ph c t p, n ch a nhi u r i ro; do đó,ờ ị ứ ạ ẩ ứ ề ủ
khi giao d ch các bên tham gia ph i đáp ng các đi u ki n, qui đ nh phápị ả ứ ề ệ ị
lu t kèm theo. Ngoài ra, yêu c u qu n lý Nhà n c cũng c n c p nh tậ ầ ả ướ ầ ậ ậ
các giao d ch BĐS đ giúp c quan ch c năng có đi u ki n qu n lý đ cị ể ơ ứ ề ệ ả ượ
s thay đ i, bi n đ ng c a BĐS; phát hi n các v ng m c trong giaoự ổ ế ộ ủ ệ ướ ắ
d ch; t đó k p th i đ a ra ho c b sung các ch tr ng, chính sách qu nị ừ ị ờ ư ặ ổ ủ ươ ả
lý BĐS và th tr ng BĐS cho phù h p; chính vì v y, c n ph i t ch c vàị ườ ợ ậ ầ ả ổ ứ
qu n lý đ a đi m th c hi n các giao d ch BĐS; đ a đi m đó là Sàn giaoả ị ể ự ệ ị ị ể
d ch BĐS.ị
“ Sàn giao d ch b t đ ng s n (BĐS) là đ a đi m di n ra các giao d chị ấ ộ ả ị ể ễ ị
BĐS và cung c p các d ch v cho kinh doanh BĐS”ấ ị ụ
2) Vai trò c a Sàn Giao d chủ ị :
Do tính pháp lý c a hàng hoá BĐS ph c t p, th i gian giao d ch kéoủ ứ ạ ờ ị
dài, nên trong giao d ch n ch a nhi u r i ro; đ gi m thi u b t c p đó,ị ẩ ứ ề ủ ể ả ể ấ ậ
đòi h i n i t ch c giao d ch BĐS ph i n đ nh, h at đ ng chuyênỏ ơ ổ ứ ị ả ổ ị ọ ộ
nghi p, có s qu n lý c a Nhà n c; v i m c đích đ m b o giao d chệ ự ả ủ ướ ớ ụ ả ả ị
BĐS đ c an tòan, công khai, minh b ch; Sàn giao d ch BĐS gi vai trò: ượ ạ ị ử
•ki m tra và cung c p các thông tin, chi ti t liên quan ể ấ ế BĐS tham gia
giao d ch m t cách công khai, minh b ch; giúp cho vi c giao d ch đ cị ộ ạ ệ ị ượ
an toàn, đúng qui đ nh nh m h n ch r i ro và đ m b o quy n l i choị ằ ạ ế ủ ả ả ề ợ
các bên tham gia giao d ch.ị
•cung c p cho khách hàng các d ch v BĐS m t cách chuyênấ ị ụ ộ
nghi p, th t c đ n gi n, chính xác, nhanh g n; h tr và t o đi u ki nệ ủ ụ ơ ả ọ ổ ợ ạ ề ệ
cho ch BĐS / ch đ u t và ng i mua / nhà đ u t có c h i g p g ,ủ ủ ầ ư ườ ầ ư ơ ộ ặ ỡ
tìm hi u nhu c u, kh năng c a nhau; t đó thúc đ y nhanh quá trình,ể ầ ả ủ ừ ẫ
ti n đ giao d ch. ế ộ ị
Nhà n c thông qua giao d ch t i Sàn s n m đ c tình hình, di n bi nướ ị ạ ẽ ắ ượ ễ ế
th c t trên th tr ng BĐS t i đ a ph ng; t đó k p th i đ a ra ho cự ế ị ườ ạ ị ươ ừ ị ờ ư ặ
ki n ngh đ xu t ch tr ng, chính sách thích h p nh m tăng c ngế ị ề ấ ủ ươ ợ ằ ườ
qu n lý và thúc đ y th tr ng BĐS h at đ ng n đ nh; phát tri n lànhả ẫ ị ườ ọ ộ ổ ị ể
m nh, đúng h ng; góp ph n tăng ngu n thu cho NSNN t ho t đ ngạ ướ ầ ồ ừ ạ ộ
kinh doanh BĐS.
2
Ph n II: Nguyên t c t ch c, đi u ki n thành l p Sàn GDầ ắ ổ ứ ề ệ ậ
3) Nguyên t c t ch c và h at đ ng c a sàn giao d ch BĐSắ ổ ứ ọ ộ ủ ị
- ho t đ ng công khai, minh b ch, tuân th pháp lu t. ạ ộ ạ ủ ậ
- cá nhân, t ch c đ c t thành l p sàn GD hay thuê sàn c a đ n vổ ứ ượ ự ậ ủ ơ ị
khác.
- sàn giao d ch ph i có pháp nhân hay s d ng pháp nhân c a đ n vị ả ử ụ ủ ơ ị
ch qu n đ h at đ ng.ủ ả ể ọ ộ
- đ n v thành l p sàn ph i ch u trách nhi m v ho t đ ng c a sàn. ơ ị ậ ả ị ệ ề ạ ộ ủ
- sàn giao d ch ph i có đ tên, bi n hi u; có đ a ch giao d ch n đ nh ( nị ả ủ ể ệ ị ỉ ị ổ ị ổ
đ nh t i thi u trong 1 năm); tr c khi thay đ i đ a ch ph i thông báo choị ố ể ướ ổ ị ỉ ả
c quan qu n lý t i đ a ph ng và khách hàng bi t. ơ ả ạ ị ươ ế
4) Đi u ki n thành l p SGDề ệ ậ
4.1) V đăng ký kinh doanhề: là pháp nhân có ch c năng kinh doanh d chứ ị
v b t đ ng s n ho c kinh doanh d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n. ụ ấ ộ ả ặ ị ụ ị ấ ộ ả
4.2) V nhân sề ự:
4.2.1) Ng i qu n lý, đi u hành sàn giao d ch b t đ ng s n ph i đ mườ ả ề ị ấ ộ ả ả ả
b o các đi u ki n theo quy đ nh t i Đi u 21 Ngh đ nh 153/2007/NĐ-CPả ề ệ ị ạ ề ị ị
c th :ụ ể
- có năng l c đ y đ hành vi dân s , đ 18 tu i, không đang trong tìnhự ầ ủ ự ủ ổ
tr ng b truy c u trách nhi m hình s ho c ch p hành án ph t tù. ạ ị ứ ệ ự ặ ấ ạ
- có gi y ch ng nh n đã hoàn thành khóa đào t o, b i d ng ki n th cấ ứ ậ ạ ồ ưở ế ứ
v qu n lý, đi u hành Sàn giao d ch BĐS.ề ả ề ị
- không b c m hành ngh theo quy t đ nh c a c quan có th m quy n. ị ấ ề ế ị ủ ơ ẩ ề
Ngoài ra, còn c n có kinh nghi m v lãnh v c BĐS, có m i quan hầ ệ ề ự ố ệ
t t v i nhi u đ n v b n, c quan ch c năng, có năng l c qu n lý đi uố ớ ề ơ ị ạ ơ ứ ự ả ề
hành b máy Sàn. ộ
* Ng i qu n lý, đi u hành Sàn Giao d ch có quy n:ườ ả ề ị ề
+ yêu c u c quan Nhà n c có th m quy n cung c p thông tin liên quanầ ơ ướ ẩ ề ấ
đ n BĐS giao d ch theo qui đ nh c a NN.ế ị ị ủ
+ yêu c u khách hàng cung c p tài li u, thông tin v BĐS đ c đ a lênầ ấ ệ ề ượ ư
sàn.
+ thu phí d ch v t khách hàng có d án, BĐS đ a lên sànị ụ ừ ự ư
+ b i th ng thi t h i do l i c a mình gây ra và yêu c u khách hàng b iồ ườ ệ ạ ỗ ủ ầ ồ
th ng thi t h i do khách hàng gây ra cho Sàn.ườ ệ ạ
+ các quy n và nghĩa v khác theo qui đ nh c a pháp lu t.ề ụ ị ủ ậ
3
4.2.2) Có t i thi u 02 nhân viên làm công vi c môi gi i BĐS có ch ng chố ể ệ ớ ứ ỉ
môi gi i BĐS. N u có đăng ký kinh doanh d ch v đ nh giá BĐS cũngớ ế ị ụ ị
ph i có t i thi u 02 nhân viên làm công vi c đ nh giá BĐS có ch ng chả ố ể ệ ị ứ ỉ
đ nh giá BĐS.ị
4.3) V quy mô di n tích và c s v t ch t, k thu t:ề ệ ơ ở ậ ấ ỹ ậ
- Có di n tích s d ng đ giao d ch t i thi u 50 m2 ph c v cho ho tệ ử ụ ể ị ố ể ụ ụ ạ
đ ng môi gi i, giao d ch và thêm 20 m2 cho m i ho t đ ng d ch v bộ ớ ị ỗ ạ ộ ị ụ ổ
sung.
- Đ m b o có trang thi t b phù h p v i n i dung ho t đ ng.ả ả ế ị ợ ớ ộ ạ ộ
4.4) V c c u t ch cề ơ ấ ổ ứ : giám đ c, phó giám đ c và các b ph n chuyênố ố ộ ậ
môn nghi p v phù h p v i n i dung ho t đ ng c a sàn giao d ch BĐS.ệ ụ ợ ớ ộ ạ ộ ủ ị
4.5) V tên, bi n hi u, đ a ch giao d chề ể ệ ị ỉ ị : sàn giao d ch ịBĐS ph i có tên,ả
bi n hi u và ph i có đ a ch giao d ch n đ nh t i thi u trong th i h n 01ể ệ ả ị ỉ ị ổ ị ố ể ờ ạ
năm (12 tháng).
4.6) V Quy ch ho t đ ngề ế ạ ộ : sàn giao d ch ịBĐS ph i có Quy ch ho tả ế ạ
đ ng bao g m nh ng n i dung đ c quy đ nh t i đi m 1.8 kho n 1 Ph nộ ồ ữ ộ ượ ị ạ ể ả ầ
IV Thông t 13/2008/TT-BXD.ư
5- Qui đ nh v m i quan h khi giao d ch v i khách hàngị ề ố ệ ị ớ : gi a SGDữ
và khách hàng ph i thông qua hình th c ả ứ h p đ ng d ch v ;ợ ồ ị ụ đây là lo iạ
h p đ ng dân sợ ồ ự
6- Qui đ nh v thông tin hàng hóa đ a lên Sàn Giao d ch:ị ề ư ị tr c khiướ
bán hàng hoá BĐS kinh doanh ra th tr ng, SGD ph i:ị ườ ả
6.1) công b thông tin hàng hóa t i Sàn th i gian t i thi u 7 ngày; đăngố ạ ờ ố ể
trên 1 t báo t i đ a ph ng t i thi u 3 kỳ báo, t i thi u 1 l n thông báoờ ạ ị ươ ố ể ố ể ầ
trên đài TH đ a ph ng n i có d án, trên trang Web c a Sàn. ị ươ ơ ự ủ
6.2) t ch c công b bán bán, chuy n nh ng. N u 1 hàng hóa có 2ổ ứ ố ể ượ ế
ng i tr lên mua hay s ng i mua nhi u h n s l ng hàng hóa bán,ườ ở ố ườ ề ơ ố ượ
thì Sàn ph i t ch c đ u giá hay b c thăm. ả ổ ứ ầ ố
Chi phí do ch đ u t d án chi tr .ủ ầ ư ự ả
7- Qui đ nh v ch đ qu n lý, cung c p thông tin v BĐS giao d chị ề ế ộ ả ấ ề ị
t i Sànạ, nh : ư
7.1) T ch c, cá nhân ổ ứ kinh doanh BĐS ph i thông qua SGD theo qui đ nhả ị
hi n hành; c th :ệ ụ ể
- Ch đ u t ph i ký h p đ ng y quy n (ho c văn b n y quy n, n uủ ầ ư ả ợ ồ ủ ề ặ ả ủ ề ế
Sàn giao d ch tr c thu c ch đ u t ) và bàn giao cho Sàn giao d ch m tị ự ộ ủ ầ ư ị ộ
4
b h s pháp lý ch ng minh nhà th ng m i đ đi u ki n giao d chộ ồ ơ ứ ở ươ ạ ủ ề ệ ị
qua Sàn.
- Sàn GD ph i niêm y t công khai t i Sàn các gi y t liên quan d ánả ế ạ ấ ờ ự
BĐS nh sau:ư
+ h p đ ng hay văn b n y quy n c a ch đ u tợ ồ ả ủ ề ủ ủ ầ ư
+ b ng giá bán, cho thuê, thuê mua có đóng d u c a ch đ u t vàả ấ ủ ủ ầ ư
ph ng th c thanh toán ti n mua, thuêươ ứ ề
+ biên b n nghi m thu k thu t đã xây d ng xong ph n móng c a côngả ệ ỹ ậ ự ầ ủ
trình nhà ở
+ th i h n thông báo công khai và t ch c v vi c bán, cho thuê t i Sànờ ạ ổ ứ ề ệ ạ
+ các văn b n khác do ch đ u t cung c p ả ủ ầ ư ấ
* Sàn giao d ch ph i c p ị ả ấ gi y ch ng nh n BĐS đã giao d ch qua Sànấ ứ ậ ị cho
ng i mua, thuê ườ tr c khiướ ng i mua, thuê ký h p đ ng mua nhà v i chườ ợ ồ ớ ủ
đ u t .ầ ư
* Đ i v i nh ng BĐS th ng m i kinh doanh thu c đ i t ng ph i giaoố ớ ữ ươ ạ ộ ố ượ ả
d ch qua Sàn; nh ng không th c hi n; thì h p đ ng giao d ch đó khôngị ư ự ệ ợ ồ ị
có gia tr pháp lý; nh ng ng i mua, thuê, thuê mua s không đ c cị ữ ườ ẽ ượ ơ
quan ch c năng Nhà n c c p gi y ch ng nh n quy n s h u.ứ ướ ấ ấ ứ ậ ề ở ữ
7.2) V i ớBĐS không kinh doanh Nhà n c khuy n khích t ch c, cá nhânướ ế ổ ứ
nên th c hi n giao d ch thông qua Sàn đ đ m b o quy n l i, công khai,ự ệ ị ể ả ả ề ợ
minh b ch; không b t bu c ph i giao d ch qua Sàn; c th :ạ ắ ộ ả ị ụ ể
- Nh ng BĐS đã đ c c p gi y ch ng nh n QSDĐ, quy n s h u nhà ữ ượ ấ ấ ứ ậ ề ở ữ ở
và công trình trên đ t. ấ
- Nhà xã h i, nhà cho ng i thu nh p th pở ộ ở ườ ậ ấ
- Nhà thu c 20% s n ph m d án đ i v i các đ i t ng hùn, góp v nở ộ ả ẩ ự ố ớ ố ượ ố
đ u t đã th a thu n v i ch đ u t phân chia b ng nhà và ch đ u tầ ư ỏ ậ ớ ủ ầ ư ằ ở ủ ầ ư
đã báo cáo danh sách c th v s l ng, đ a ch , lo i nhà đã phânụ ể ề ố ượ ị ỉ ạ ở
chia kèm theo tên, đ a ch ng i đ c phân chia cho S Xây d ng đ aị ỉ ườ ượ ở ự ị
ph ng.ươ
- T ch c, cá nhân không kinh doanh BĐS mà nhà đã đ c bàn giaoổ ứ ở ượ
trong tr ng h p tham gia phân chia khi hùn, góp v n ho c đã mua thôngườ ợ ố ặ
qua Sàn GD BĐS mà nay bán cho ng i đ c phép mua nhà Vi tườ ượ ở ệ
Nam.
- Vi c bán, cho thuê các căn h khép kín do h gia đình, cá nhân xâyệ ộ ộ
d ng theo d ng nhà riêng l đ m b o các yêu c u theo quy đ nh,ự ạ ở ẻ ả ả ầ ị
không b t bu c ph i thông qua Sàn giao d ch BĐS, nh ng h p đ ng muaắ ộ ả ị ư ợ ồ
bán căn h ph i có ch ng nh n c a công ch ng ho c ch ng th c c a cộ ả ứ ậ ủ ứ ặ ứ ự ủ ơ
quan có th m quy n m i có giá tr pháp lý.ẩ ề ớ ị
5