159
Chuyên đề 4:
QUẢN LÝ GIÁM SÁT VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái quát chung về quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất
1.1. Khái niệm về quản lý, giám sát
1.1.1. Khái niệm về quản lý
Hoạt động quản lý bắt nguồn từ sự phân công, hợp tác lao động. Như vậy
quản lý là một hoạt động khách quan nảy sinh khi cần có nỗ lực tập thể để thực
hiện mục tiêu chung. Quản lý diễn ra ở mọi tổ chức, từ phạm vi nhỏ đến phạm vi
lớn, từ đơn giản đến phức tạp. Trình độ xã hội hoá càng cao, yêu cầu quản lý
càng cao và vai trò của quản lý càng tăng lên.
Về nội dung, thuật ngữ “quản lý” có nhiều cách diễn đạt khác nhau. Với ý
nghĩa thông thường, phổ biến thì quản lý có thể hiểu là hoạt động nhằm tác động
một cách có tổ chức và định hướng của chủ thể quản lý vào một đối tượng nhất
định để điều chỉnh các quá trình xã hội và hành vi của con người nhằm duy trì
tính ổn định và phát triển của đối tượng theo những mục tiêu đã định.
Với khái niệm trên quản lý bao gồm các yếu tố sau:
- Chủ thể quản lý: là tác nhân tạo ra các tác động quản lý. Chủ thể luôn là
con người hoặc tổ chức. Chủ thể quản lý tác động lên đối tượng quản lý bằng
các công cụ với những phương pháp thích hợp theo những nguyên tắc nhất định.
- Đối tượng quản lý: tiếp nhận trực tiếp sự tác động của chủ thể quản lý.
Tuỳ theo chủ thể khác nhau mà chia thành các dạng quản lý khác nhau.
- Khách thể quản lý chịu sự tác động hay chịu sự điều chỉnh của chủ thể
quản lý, đó là hành vi của con người, các quá trình xã hội.
1.1.2. Khái niệm về giám sát
Theo Từ điển luật học thì “giám sát” là sự theo dõi, quan sát mang tính chủ
động, thường xuyên, liên tục và sẵn sàng tác động bằng các biện pháp tích cực,
để buộc và hướng hoạt động của đối tượng chịu sự giám sát đi đúng quỹ đạo,
quy chế nhằm đạt được mục đích, hiệu quả đã được thực hiện từ trước, bảo đảm
cho pháp luật được thực hiện nghiêm minh.
Giám sát có những hình thức mang tính kỹ thuật, là sự quan sát, theo dõi
quy trình quy phạm trong quá trình sản xuất hay trong đầu tư xây dựng, quản lý
môi trường…theo những tiêu chuẩn và quy phạm kỹ thuật nghiêm ngặt. Nhưng
cũng có hình thức giám sát mang tính chất kinh tế - chính trị - xã hội - pháp luật,
là sự quan sát, theo dõi về việc thực hiện các chế độ chính sách, pháp luật của
Nhà nước. Các hình thức giám sát trên có quan hệ mật thiết với nhau nhằm phục
vụ cho các mục tiêu phát triển.
Giám sát phải được tiến hành trên cơ sở các quyền và nghĩa vụ của chủ thể
160
giám sát và chịu sự giám sát. Giám sát cũng phải được tiến hành trên những căn
cứ nhất định, nếu như không có những quy định này thì không có những cơ sở
để chủ thể có quyền giám sát đưa ra những nhận định về hoạt động của đối
tượng chịu sự giám sát.
Giám sát mang tính quyền lực Nhà nước: là loại giám sát được tiến hành
bởi chủ thể là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với một hay một số hệ
thống các cơ quan Nhà nước khác theo những nguyên tắc nhất định về sự phân
công quyền lực Nhà nước. Ở nước ta, đó là hoạt động giám sát tối cao của Quốc
hội đối với Chính phủ, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao;
là hoạt động giám sát của Hội đồng nhân dân các cấp đối với các cơ quan Nhà
nước ở địa phương.
Giám sát không mang tính quyền lực Nhà nước: là loại hình giám sát được
tiến hành bởi các chủ thể phi Nhà nước. Ở nước ta, đó là hoạt động giám sát của
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận đối với bộ
máy Nhà nước và đội ngũ cán bộ, công chức Nhà nước.
1.2. Đối tượng quản lý, giám sát
Đối tượng quản lý giám sát trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của
chủ sử dụng đất là các chủ sử dụng đất trong phạm vi phường quản lý. Theo quy
định của Điều 5 của Luật Đất đai 2013 thì các chủ sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức);
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá
nhân);
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
161
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu
tư.
1.3. Phạm vi quản lý, giám sát
Để đảm bảo cho các chủ sử dụng đất thực hịên đúng các quyền và nghĩa vụ
của mình trong quá trình sử dụng đất thì cán bộ địa chính phường có trách
nhiệm quản lý giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các chủ sử
dụng đất trong phạm vi đơn vị hành chính của phường mình quản lý.
2. Nội dung quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất
2.1. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ chung của người sử
dụng đất
2.1.1. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền chung của người sử dụng đất
Trong quá trình quản lý giám sát việc thực hiện các quyền chung của người
sử dụng đất, cán bộ địa chính phường, thị trấn cần nắm được các quyền chung
của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013 như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
đất đai
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
2.1.2. Quản lý, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điểu 170 Luật
Đất đai 2013 như sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
162
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Trên cơ sở các nghĩa vụ của chủ sử dụng đất được pháp luật quy định như
trên, cán bộ địa chính phường có trách nhiệm quản lý giám sát các chủ sử dụng
đất trong phạm vi phường thị trấn thông qua các biện pháp như:
- Thường xuyên kiểm tra tình hình thực tế đối với các chủ sử dụng đất
nhằm phòng ngừa và phát hiện kịp thời các trường hợp vi phạm nghĩa vụ của
các chủ sử dụng đất.
- Liên hệ trực tiếp với các tổ trưởng khu phố nhằm nắm bắt được tình hình
thực tế trong quá trình sử dụng đất đai của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.
- Hướng dẫn cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện kê khai đăng ký, tư vấn
cho các chủ sử dụng đất trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế quyền sử dụng đất.
- Nếu phát hiện thấy trường hợp vi phạm thì cần có những xử lý kịp thời
trong phạm vi thẩm quyền pháp luật cho phép, nhưng trước hết cần phải giải
thích rõ cho các chủ sử dụng biết được các quy định của pháp luật về nghĩa vụ
của họ. Nếu trong trường hợp các chủ sử dụng đất tự nguyện chấp hành theo
đúng quy định và chấm dứt tình trạng vi phạm của mình thì sẽ không bị xử lý
theo pháp luật. Từ đó góp phần hạn chế được các trường hợp vi phạm đất đai
nghiêm trọng gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các chủ sử dụng đất và
của Nhà nước.
2.2. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất
2.2.1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện chung
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều
kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhân thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai cụ thể như sau:
Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 đối với người nhận thừa kế
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất là người nước
163
ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế
không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử
dụng đất thừa kế theo quy định sau:
+ Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa
kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
+ Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho
phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai
và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế
được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.
Trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai
2013 (người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ
điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.2.2. Điều kiện cụ thể
* Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo Điều 190 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp được quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử
dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất có điều kiện ( Điều 192 Luật Đất đai 2013)
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ đó.