Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.2 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:6

Thêm vào BST

Báo xấu

3
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá - Chương 4.2: Phương pháp vốn hóa thu nhập, cung cấp cho người học những kiến thức như: Một số khái niệm chung về phương pháp vốn hóa thu nhập; Xác định thu nhập hoạt động thuần; Xác định tỷ suất vốn hóa. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.2 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi

7/7/21 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 4: CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ VỐN HÓA THU NHẬP Nội dung 1. Một số khái niệm v Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp 1. Một số khái niệm chung thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập 2. Công thức thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn 3.1 Ước tính TN hoạt động thuần 3. Các bước tiến hành hóa phù hợp. 3.2 Ước tính tỷ suất vốn hóa v Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ 4. Trường hợp áp dụng giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được 5. Ưu nhược điểm trong một năm và giá trị của tài sản. 1
7/7/21 2. Công thức 3. Các bước tiến hành I V = R Bước 1 Bước 2 Bước 3 Trong đó: Ước tính thu Xác định tỷ Áp dụng công nhập hoạt động suất vốn hóa thức vốn hóa • V: Giá trị tài sản thẩm định giá thuần do tài sản (R) trực tiếp mang lại (I) (V=I/R) • I: Thu nhập hoạt động thuần • R: Tỷ suất vốn hóa 3.1 Xác định thu nhập hoạt động thuần 3.1 Xác định thu nhập hoạt động thuần Công thức a. Tổng thu nhập tiềm năng Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản Thất thu do Thu Tổng thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai không sử nhập thu Chi phí thác hết công suất tài sản. dụng hết hoạt = nhập - - hoạt 100% công động tiềm động suất và do rủi thuần năng ro thanh toán 2
7/7/21 3.1 Xác định thu nhập hoạt động thuần 3.1 Xác định thu nhập hoạt động thuần a. Tổng thu nhập tiềm năng b. Thất thu Ví dụ: vĐối với một tòa nhà văn phòng cho thuê, các Tổng thất thu không Tỷ lệ Tổng thu khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ sử dụng hết 100% = thất x nhập tiềm việc cho thuê văn phòng, kho bãi, và các khoản công suất và do rủi ro thu năng thu nhập tiềm năng khác. thanh toán vĐối với một thiết bị cụ thể, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho nhà đầu Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu thập và phân tích thông tin của các tài sản tương tự trên thị tư khác thuê, bán các sản phẩm được tạo ra từ trường. thiết bị đó hoặc các khoản thu nhập tiềm năng khác. 3.1 Xác định thu nhập hoạt động thuần Ví dụ 1 c. Chi phí hoạt động Ước tính thu nhập hoạt động thuần của một cửa hàng thực phẩm với các thông tin sau: ü Diện tích sàn xây dựng: 4.200m2. diện tích có thể cho Chi phí hoạt động là những CHI PHÍ HÀNG NĂM thuê: 85% diện tích sàn xây dựng. cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ ü Giá thuê: 550nghìn đồng/m2/tháng(đã bao gồm thuế tài sản. VAT). ü Tỷ lệ thất thu do bỏ trống và nợ dây dưa là 5% Thu nhập Bao gồm các chi phí cố định, tiềm năng ü Chi phí khấu hao, lương, bảo trì, bảo dưỡng là chi phí biến đổi và một số chi phí khác 2.000tr/năm. ü Chi phí quản lý: 1.650tr/năm. ü Thuế GTGT: 10% 3
7/7/21 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 1 Phương pháp so sánh 01 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng 02 PP Phân tích khả năng thanh toán nợ cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. 03 PP Phân tích vốn vay-vốn đầu tư 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 1 Phương pháp so sánh 1 Phương pháp so sánh Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt Xác định tỷ suất vốn hóa của bất động sản cần thẩm định động thuần và giá giao dịch của các tài sản so giá, biết TĐV thu thập trên thị trường thông tin về giá bán sánh. và thu nhập hoạt động thuần của 3 BĐS tương tự như sau: A B C Thu nhập hoạt động thuần Giá bán (triệu đồng) 38000 40000 42000 Tỷ suất vốn hóa (R) = Thu nhập hoạt động Giá bán 7000 7500 7800 thuần 4
7/7/21 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa Lời giải: 1. Phương pháp so sánh A B C Giá bán (triệu đồng) 38000 40000 42000 Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần: Thu nhập hoạt động thuần 7000 7500 7800 § Khảo sát ít nhất 03 tài sản so sánh; Tỷ suất vốn hóa 0,1842 0,1875 0,1857 (Thu nhập thuần/Giá bán) § Về các thông tin: giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường, đặc điểm Với các điều kiện ở giả thiết, tỷ suất vốn hóa áp của người mua, thu nhập-chi phí hoạt động, tỷ lệ dụng cho tài sản thẩm định là: thất thu do không sử dụng hết 100% công suất, rủi (0,1842 + 0,1875 + 0,1857) : 3 = 0,1858 ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác. 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 2 Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu 2 Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu R = M x Rm + (1-M) x Re • Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao Trong đó: gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. • R: tỷ suất vốn hóa • Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách • M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc • (1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư • Rm: hệ số vốn hóa tiền vay và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và • Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu chia cho số tổng số tiền vay gốc. 5
7/7/21 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 2 Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu 2 Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu • Re là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở Ví dụ: hữu. Cần đầu tư vào một tài sản một khoản đầu tư trị giá • Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re được tính bằng 100 tỷ đồng. Trong đó 66% tổng vốn đầu tư là từ vốn cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm vay ngân hàng với hệ số vốn hóa tiền vay 13%, 34% chia cho tổng số vốn sở hữu. tổng vốn đầu tư là từ vốn do nhà đầu tư bỏ ra với tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu là 8%. Tỷ suất vốn hóa là bao nhiêu? 4. Ưu – nhược điểm - Đơn giản, dễ sử dụng. Việc xác định tỷ lệ vốn - Dựa trên cơ sở tài hoá chính xác là phức chính để tính toán nên tạp, phụ thuộc vào ý rất khoa học. muốn chủ quan của từng người đầu tư 6