PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
(Phương pháp giá thành,
phương pháp thầu khoán)
1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp
Khái niệm: Là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên
chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế.
Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của thị
trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường:
-Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, hội
trường thành phố, thư viện, trạm cảnh sát và một số BĐS
khác.
- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng.
- Định giá cho việc bảo hiểm BĐS.
- Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây
dựng công trình và giá trị địa điểm.
2. Nguyên lý chung và cơ sở của phương pháp
•Nguyên lý chung:
Chi phí địa điểm
Cộng Chi phí xây dựng công trình
Trừ: Phần giảm giá trị của công trình
Giá trị của BĐS
* Cơ sở của phương pháp:
- Nguyên tắc thay thế
- Cung và cầu
- Cân bằng
- Ngoại ứng
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất.
3. Các bước thực hiện
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá.
Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình
Bước 4:Trừ tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình khỏi chi
phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để nhận được
giá trị hiện tại của công trình cần định giá.
Bước 5:Ước tính chi phí đã giảm giá của công trình xây dựng phụ
và các chi phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm.
Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá
và chi phí công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước
tính của BĐS cần định giá.
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với bất
cứ tài sản cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí,nếu cần
thiết, điều chỉnh này định giá để đưa ra chỉ số giá trị của
các lợi ích cụ thể trong BĐS.
4. Các phương pháp xác định chi phí
4.1. Các loại chi phí và lợi nhuận
- Các chi phí trực tiếp: Lao động, vật liệu xây dựng, chi phí
quản lý, lãi của nhà thầu chính, nhà thầu phụ.
- Các chi phí gián tiếp: Chi phí dịch vụ chuyên môn; Phí
thẩm định, tư vấn, dự toán và pháp lý; Chi phí GPMB; Lãi
vay; Các chi phí bảo hiểm rủi ro và chi phí xây dựng; Các
chi phí vận hành từ khi hoàn thành công trình đến thời điểm
công trình đạt được mức chiếm hữu ổn định; Đầu tư bổ
sung theo yêu cầu của người thuê hoặc tiền hoa hồng của
hợp đồng cho thuê; Chi phí marketing, phí môi giới; Chi phí
quản lý hành chính của người phát triển; Các chi phí thay
đổi quyền pháp lý về tài sản.