PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
((phươngphương pháppháp giágiá thànhthành,,
phươngphương pháppháp thầuthầu khoánkhoán))
1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp
Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa
trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật
thay thếthay thế
Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của
thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường:thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường:
-- Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,
hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một
số BĐS khác.số BĐS khác.
-- Định giá đền bù giải phóng mặt bằngĐịnh giá đền bù giải phóng mặt bằng
-- Định giá cho việc bảo hiểm BĐSĐịnh giá cho việc bảo hiểm BĐS
-- Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi
phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm.phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm.
2. Nguyên lý chung và cơ sở của 2. Nguyên lý chung và cơ sở của
phương phápphương pháp
Nguyên lý chungNguyên lý chung
Chi phí địa điểmChi phí địa điểm
Cộng Chi phí xây dựng công trìnhCộng Chi phí xây dựng công trình
Trừ Trừ Phần giảm giá trị của công trìnhPhần giảm giá trị của công trình
Giá trị của BĐSGiá trị của BĐS
Cơ sở của phương pháp:Cơ sở của phương pháp:
-- Nguyên tắc thay thếNguyên tắc thay thế
-- Cung và cầuCung và cầu
-- Cân bằngCân bằng
-- Ngoại ứngNgoại ứng
-- Sử dụng cao nhất, tốt nhấtSử dụng cao nhất, tốt nhất
3. Các bước thực hiện3. Các bước thực hiện
B1: B1: ƯớcƯớc lượnglượng giágiá trịtrị mảnhmảnh đấtđất củacủa BĐS BĐS cầncần địnhđịnh giágiá..
B2: B2: ƯớcƯớc tínhtính chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình chínhchính
B3: B3: ƯớcƯớc tínhtính tổngtổng sốsố tiềntiền giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình chínhchính
B4: B4: trừtrừ tổngtổng sốsố tiềntiền giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình khỏikhỏi chi chi phíphí thaythay
thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình đểđể nhậnnhận đượcđược giágiá trịtrị hiệnhiện tạitại hay hay
chi chi phíphí thaythay thếthế đãđã giảmgiảm giágiá củacủa côngcông trìnhtrình chínhchính cầncần địnhđịnh giágiá..
B5:Ước B5:Ước tínhtính phầnphần giảmgiảm giágiá củacủa côngcông trìnhtrình xâyxây dựngdựng phụphụ vàvà cáccác chi chi
phíphí củacủa cáccác côngcông trìnhtrình cảicải tạotạo kháckhác trêntrên địađịa điểmđiểm vàvà trừtrừ khỏikhỏi chi chi
phíphí thaythay thếthế củacủa nónó đểđể nhậnnhận đượcđược chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình phụphụ
đãđã giảmgiảm giágiá
B6:Cộng B6:Cộng giágiá trịtrị mảnhmảnh đấtđất vớivới chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình chínhchính đãđã
giảmgiảm giágiá vàvà chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình phụphụ đãđã giảmgiảm giágiá sẽsẽ đượcđược
giágiá trịtrị ướcước tínhtính củacủa BĐS BĐS cầncần địnhđịnh giágiá
B7: B7: ĐiềuĐiều chỉnhchỉnh giágiá trịtrị ướcước tínhtính củacủa BĐS BĐS mụcmục tiêutiêu đốiđối vớivới bấtbất cứcứ tàitài
sảnsản cácá nhânnhân nàonào đãđã đưađưa vàovào tínhtính chi chi phíphí, , nếunếu cầncần thiếtthiết, , điềuđiều chỉnhchỉnh
nàynày phảnphản ánhánh giágiá trịtrị toàntoàn quyềnquyền sởsở hữuhữu cáccác lợilợi íchích bộbộ phậnphận cầncần
địnhđịnh giágiá đểđể đưađưa rara chỉchỉ sốsố giágiá trịtrị củacủa cáccác lợilợi íchích cụcụ thểthể trongtrong BĐS.BĐS.
4. 4. XácXác địnhđịnh chi chi phíphí
4.1 4.1 KháiKhái niệmniệm chi chi phíphí thaythay thếthế, chi , chi phíphí táitái tạotạo
côngcông trìnhtrình
Chi Chi phíphí thaythay thếthế vàvà chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình
Chi Chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình làlà chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành đểđể xâyxây
dựngdựng côngcông trìnhtrình mớimới cócó giágiá trịtrị sửsử dụngdụng tươngtương đươngđương vớivới
côngcông trìnhtrình đượcđược địnhđịnh giágiá theotheo đúngđúng tiêutiêu chuẩnchuẩn, , thiếtthiết kếkế
vàvà bốbố cụccục hiệnhiện hànhhành
Chi Chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình làlà chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành xâyxây dựngdựng
mộtmột côngcông trìnhtrình thaythay thếthế giốnggiống hệthệt côngcông trìnhtrình đangđang địnhđịnh
giágiá, , cócó tínhtính đếnđến cảcả điểmđiểm lỗilỗi thờithời củacủa côngcông trìnhtrình đóđó..