PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ thành,, phương pháppháp giágiá thành ((phương khoán)) phương pháppháp thầuthầu khoán phương

1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp

Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa  Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế thay thế Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của  Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường: thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường: -- Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một số BĐS khác. số BĐS khác. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng -- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng Định giá cho việc bảo hiểm BĐS -- Định giá cho việc bảo hiểm BĐS Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi -- Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm. phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm.

2. Nguyên lý chung và cơ sở của 2. Nguyên lý chung và cơ sở của phương pháp phương pháp

Nguyên lý chung  Nguyên lý chung

Chi phí địa điểm Chi phí địa điểm

Cộng Chi phí xây dựng công trình Cộng Chi phí xây dựng công trình Phần giảm giá trị của công trình Trừ Phần giảm giá trị của công trình Trừ Giá trị của BĐS Giá trị của BĐS Cơ sở của phương pháp:  Cơ sở của phương pháp: Nguyên tắc thay thế -- Nguyên tắc thay thế -- Cung và cầu Cung và cầu Cân bằng -- Cân bằng Ngoại ứng -- Ngoại ứng Sử dụng cao nhất, tốt nhất -- Sử dụng cao nhất, tốt nhất

công trình

3. Các bước thực hiện 3. Các bước thực hiện B1: B1: ƯớcƯớc lượng lượng giágiá trịtrị mảnhmảnh đấtđất củacủa BĐS BĐS cầncần địnhđịnh giágiá.. B2: B2: ƯớcƯớc tínhtính chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo công B3: B3: ƯớcƯớc tínhtính tổng B4: B4: trừtrừ tổng

tổng sốsố tiềntiền giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa công công trình

tổng sốsố tiềntiền giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa công

công trình trình khỏi

công trình

thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo công chi chi phíphí thaythay thếthế đãđã giảmgiảm giágiá củacủa công

B5:Ước tínhtính phầnphần giảmgiảm giágiá củacủa công B5:Ước

trình đểđể nhậnnhận được trình chính công trình trình xâyxây dựng

công trình

chính trình chính trình chính chính khỏi chi chi phíphí thaythay được giágiá trịtrị hiệnhiện tạitại hay hay chính cầncần địnhđịnh giágiá.. dựng phụphụ vàvà cáccác chi chi khỏi chi chi trình phụphụ

trình cảicải tạotạo kháckhác trêntrên địađịa điểmđiểm vàvà trừtrừ khỏi công trình

được chi chi phíphí thaythay thếthế công

công trình phíphí củacủa cáccác công phíphí thaythay thếthế củacủa nónó đểđể nhậnnhận được đãđã giảmgiảm giágiá

B6:Cộng giágiá trịtrị mảnhmảnh đấtđất vớivới chi chi phíphí thaythay thếthế công B6:Cộng

trình chính

chính đãđã công trình được trình phụphụ đãđã giảmgiảm giágiá sẽsẽ được

công trình giảmgiảm giágiá vàvà chi chi phíphí thaythay thếthế công giágiá trịtrị ướcước tínhtính củacủa BĐS BĐS cầncần địnhđịnh giágiá

B7: B7: ĐiềuĐiều chỉnh

chỉnh giágiá trịtrị ướcước tínhtính củacủa BĐS BĐS mụcmục tiêutiêu đốiđối vớivới bấtbất cứcứ tàitài chỉnh thiết, , điềuđiều chỉnh

quyền sởsở hữuhữu cáccác lợilợi íchích bộbộ phậnphận cầncần

sảnsản cácá nhânnhân nàonào đãđã đưađưa vàovào tínhtính chi chi phíphí, , nếunếu cầncần thiết nàynày phảnphản ánhánh giágiá trịtrị toàntoàn quyền địnhđịnh giágiá đểđể đưađưa rara chỉchỉ sốsố giágiá trịtrị củacủa cáccác lợilợi íchích cụcụ thểthể trong

trong BĐS.BĐS.

4.1 4.1 KháiKhái niệmniệm chi chi phíphí thay

, chi phíphí táitái tạotạo

4. 4. XácXác địnhđịnh chi chi phíphí thay thếthế, chi trình công trình công

 Chi Chi phíphí thaythay thếthế vàvà chi chi phíphí táitái tạotạo công công trình Chi Chi phíphí thaythay thếthế công

trình công trình

trình mớimới cócó giágiá trịtrị sửsử dụng được địnhđịnh giágiá theotheo đúng trình làlà chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành đểđể xâyxây tương đương chuẩn, , thiết dụng tương đúng tiêutiêu chuẩn đương vớivới thiết kếkế

công trình dựng công dựng côngcông trình trình được vàvà bốbố cụccục hiệnhiện hànhhành

Chi Chi phíphí táitái tạotạo công công trình dựng trình làlà chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành xâyxây dựng

công trình trình thaythay thếthế giống giống hệthệt công công trình

mộtmột công giágiá, , cócó tínhtính đếnđến cảcả điểmđiểm lỗilỗi thời thời củacủa công công trình trình đangđang địnhđịnh trình đóđó..

4.2 4.2 CácCác loại

nhuận loại chi chi phíphí vàvà lợilợi nhuận động, , vậtvật liệuliệu xâyxây dựng : Lao động chung, , lãilãi củacủa nhànhà thầuthầu chính

, chi dựng, chi chính, , nhànhà -- CácCác chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp: Lao , chi phíphí chung

phíphí quảnquản lýlý, chi thầuthầu phụphụ

--CácCác chi chi phíphí giángián tiếptiếp: Chi

chuyên mônmôn; ; PhíPhí ; Chi phíphí

vay;Các chi chi phíphí bảobảo hiểmhiểm rủirủi roro vàvà phíphí dựng; ; CácCác chi chi phíphí vậnvận hànhhành từtừ khikhi hoànhoàn thành thành được mứcmức trình đếnđến thời thời điểmđiểm công

trình đạtđạt được sung theotheo yêuyêu cầucầu củacủa đồng chocho hồng củacủa hợphợp đồng thuê hoặchoặc tiềntiền hoahoa hồng

marketing, phíphí môimôi giớigiới; Chi

; Chi phíphí quảnquản lýlý triển; ; CácCác chi chi phíphí thaythay đổiđổi người phátphát triển

: Chi phíphí dịchdịch vụvụ chuyên thẩmthẩm địnhđịnh, , tưtư vấnvấn, , dựdự toántoán vàvà pháppháp lýlý; Chi GPMB;Lãi vay;Các GPMB;Lãi xâyxây dựng công trình công trình công chiếmchiếm hữuhữu ổnổn địnhđịnh; ; ĐầuĐầu tưtư bổbổ sung củacủa người người thuê thuê thuê; Chi ; Chi phíphí marketing, chính củacủa người hànhhành chính quyền pháppháp lýlý vềvề tàitài sảnsản.. quyền

4.2 4.2 CácCác loại

nhuận loại chi chi phíphí vàvà lợilợi nhuận

nhuận củacủa người người đầuđầu tưtư được được dẫndẫn xuấtxuất từtừ thịthị

-- LợiLợi nhuận trường trường: : làlà chênh chi chi phíphí phátphát triển hoànhoàn thành

chênh lệchlệch giữagiữa giágiá trịtrị thịthị trường , chi phíphí marketing tổng trường vàvà tổng marketing củacủa BĐS BĐS sausau khikhi triển, chi

thành vàvà đạtđạt mứcmức chiếmchiếm hữuhữu ổnổn địnhđịnh..

LợiLợi nhuận nhuận củacủa người người phátphát triển triển được được cộng cộng vớivới chi chi phíphí

trình (chi công trình (chi phíphí phátphát triển công triển công

trựctrực tiếptiếp vàvà chi chi phíphí giángián tiếptiếp đểđể ttínhính chi chi phphíí thaythay thếthế/ / chi chi phíphí táitái tạotạo công trình).). trình PhụPhụ thuộc người nhuận củacủa người

thuộc vàovào điềuđiều kiệnkiện thịthị trường được ướcước lượng triển cócó thểthể được

trường, , lợilợi nhuận lượng theotheo % % củacủa chi chi phíphí phátphát triển trựctrực tiếptiếp hoặchoặc chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp vàvà giángián tiếptiếp, , hoặchoặc chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp, , giángián tiếptiếp vàvà giágiá trịtrị củacủa địađịa điểmđiểm..

4.3 4.3 CácCác phương

phương pháppháp xácxác địnhđịnh chi chi phíphí

Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh::  Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích (đ/m22) bằng cách khai thác số liệu sẵn có ) bằng cách khai thác số liệu sẵn có đơn vị diện tích (đ/m trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và các khác biệt vật lý cụ thể. các khác biệt vật lý cụ thể.

Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết bị. bị.

Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và ngày định giá có hiệu lực ngày định giá có hiệu lực

4.3 4.3 CácCác phương

phương pháppháp xácxác địnhđịnh chi chi phíphí

dựng theo dụng chi chi phíphí đơnđơn vịvị chocho sốsố lượng theo cấucấu lượng củacủa cáccác

thành trong

trong cấucấu trúctrúc hoặchoặc chocho độđộ dàidài, , chocho thành những bộbộ phậnphận cấucấu thành lượng củacủa những khối lượng

lượng:LàLà việcviệc tínhtính sốsố lượng lượng vàvà

dụng, , sốsố

dựng công công trình

được sửsử dụng ngạch bậcbậc vàvà theotheo sốsố trình. . SauSau đóđó trong xâyxây dựng động vàvà vậtvật liệuliệu vớivới cáccác chi chi phíphí dựdự

lượng củacủa tấttất cảcả cáccác vậtvật liệuliệu đãđã được động theotheo ngạch loại laolao động dụng trong tổng chi chi phíphí laolao động , chi phíphí quảnquản lýlý vàvà lợilợi nhuận

được tổng nhuận củacủa nhànhà thầuthầu, , củacủa tổng chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc chi chi phíphí

Phương pháppháp chi chi phíphí mỗimỗi đơnđơn vịvị xâyxây dựng  Phương thành: : ĐượcĐược ápáp dụng thành bộbộ phậnphận cấucấu thành dịêndịên tíchtích hoặchoặc khối nàynày.. Phương pháppháp khảokhảo sátsát sốsố lượng:  Phương chất chất lượng lượng tấttất cảcả cáccác loại lượng thiết sửsử dụng giờgiờ cầncần thiết cộngcộng tổng phòng, chi phòng người đầuđầu tưtư… … đểđể được người trình.. công trình táitái tạotạo công

5. Tính giảm giá tích lũy 5. Tính giảm giá tích lũy

5.1 5.1 KháiKhái niệmniệm vàvà nguyên

nguyên nhânnhân giảmgiảm giágiá tíchtích

trình công trình

lũylũy củacủa công -- KháiKhái niệm:Giảm

/ chi phíphí táitái tạotạo củacủa mộtmột tương trường củacủa BĐS BĐS tương

niệm:Giảm giágiá tíchtích lũylũy làlà phầnphần mấtmất mátmát giágiá trịtrị vìvì bấtbất cứcứ lýlý do do nàonào tạotạo nênnên sựsự kháckhác biệtbiệt giữagiữa chi chi phíphí thaythay thếthế/ chi BĐS so vớivới giágiá trịtrị thịthị trường BĐS so thời điểmđiểm địnhđịnh giágiá.. tựtự tạitại thời nguyên nhânnhân giảmgiảm giágiá:: -- CácCác nguyên  SựSự giảmgiảm giágiá tựtự nhiên nhiên chức năngnăng thời chức  LỗiLỗi thời ngoài thời bênbên ngoài  LỗiLỗi thời

trình 5.2 5.2 TuổiTuổi củacủa côngcông trình

Tuổi kinh tế của công trình  Tuổi kinh tế của công trình Tuổi sử dụng của công trình  Tuổi sử dụng của công trình Tuổi thực tế của công trình  Tuổi thực tế của công trình Tuổi hiệu quả của công trình  Tuổi hiệu quả của công trình Tuổi kinh tế còn lại của công trình  Tuổi kinh tế còn lại của công trình Tuổi sử dụng còn lại của công trình  Tuổi sử dụng còn lại của công trình

trình 5.2 5.2 TuổiTuổi củacủa côngcông trình

tuổi công

VíVí dụdụ 11: : VềVề xácxác địnhđịnh tuổi trình xâyxây dựng MộtMột công

trình:: công trình 2000. Theo tiêutiêu chuẩn dựng nămnăm 2000. Theo

công trình

trình sẽsẽ tồntồn tạitại 50 50 nămnăm. . GiáGiá trịtrị công

công trình

thuật chuẩn kỹkỹ thuật đóng gópgóp chung chung 2047 giágiá trịtrị

côngcông trình trình đóng vàovào giágiá trịtrị BĐS BĐS sẽsẽ giảmgiảm dầndần, , ướcước tínhtính đếnđến nămnăm 2047 côngcông trình

đồng.. trình sẽsẽ bằngbằng 0 0 đồng

được nângnâng cấpcấp nênnên tuổi

tuổi thọthọ kinhkinh tếtế củacủa nónó

NămNăm 2005

2005 ngôingôi nhànhà được kéokéo dàidài thêmthêm 5 5 nămnăm nữanữa

2011 tiếntiến hànhhành địnhđịnh giágiá

công trình công trình công trình

= 2047--2000= 47 = 2011--2000= 11

NămNăm 2011 BàiBài giảigiải:: -- TuổiTuổi sửsử dụng dụng củacủa công -- TuổiTuổi kinhkinh tếtế củacủa công thực tếtế củacủa công -- TuổiTuổi thực -- TuổiTuổi hiệuhiệu quảquả củacủa công công trình -- TuổiTuổi kinhkinh tếtế còncòn lạilại củacủa công

trình làlà 50 50 nămnăm.. trình= 2047 trình= 2011 trình= 11 công trình

2000= 47 nămnăm 2000= 11 nămnăm = 11 nămnăm –– 5 5 nămnăm = 6 = 6 nămnăm trình= 47

= 47 nămnăm –– 6 6 nămnăm =41 =41 nămnăm

5.3 5.3 CácCác phương

phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy trình công trình

củacủa công

5.3.1. Phương 5.3.1. Phương pháppháp nàynày tínhtính tổng Phương trường Phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá rútrút rara từtừ thịthị trường công trình tổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa công trình do do

nguyên nhânnhân..

tấttất cảcả cáccác nguyên thực hiệnhiện:: bước thực

đúng cáccác BĐS BĐS được

được bánbán cócó thểthể so so sánhsánh chủng loại loại củacủa cáccác lượng vàvà chủng

CácCác bước B1:Điều tratra xácxác địnhđịnh đúng B1:Điều được được vớivới BĐS BĐS mụcmục tiêutiêu vềvề sốsố lượng haohao mònmòn, , giảmgiảm giágiá.. B2: B2: ThựcThực hiệnhiện điềuđiều chỉnh chỉnh đốiđối vớivới 1 1 sốsố yếuyếu tốtố nhấtnhất địnhđịnh nhưnhư

thanh toántoán vàvà điềuđiều kiệnkiện bánbán củacủa cáccác so so

quyền quyền lợilợi, , điềuđiều kiệnkiện thanh sánhsánh đểđể nhậnnhận được

chỉnh.. được giágiá bánbán đãđã điềuđiều chỉnh lượng cáccác haohao mònmòn cócó thểthể thaythay thếthế được B3: B3: ƯớcƯớc lượng được củacủa cáccác yếuyếu

dưỡng vàvà lỗilỗi thời thời chức chữa chức nằngnằng cócó thểthể sửasửa chữa

tốtố cầncần bảobảo dưỡng được. . được

5.3.1. Phương 5.3.1.

Phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá rútrút rara trường ((tiếptiếp theotheo))

từtừ thịthị trường

B4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các B4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công trình đã giảm giá trình đã giảm giá

B5: Ước lượng chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình đối B5: Ước lượng chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình đối

với mỗi so sánh tại thời điểm bán. với mỗi so sánh tại thời điểm bán.

B6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế B6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế

công trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy. Nếu không công trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy. Nếu không có điều chỉnh gì cho các yếu tố có thể sửa chữa được thì có điều chỉnh gì cho các yếu tố có thể sửa chữa được thì tổng giảm giá tích lũy được rút ra bao gồm giảm giá do tất tổng giảm giá tích lũy được rút ra bao gồm giảm giá do tất cả các nguyên nhân. Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra cả các nguyên nhân. Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không thể sửa chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không thể sửa chữa được chữa được

5.3.1. Phương 5.3.1.

Phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá rútrút rara trường ((tiếptiếp theotheo)) từtừ thịthị trường B7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành %-- tỷ lệ giảm tỷ lệ giảm B7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành % giá toàn bộ bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho giá toàn bộ bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình. Nếu tuổi công trình so sánh chi phí thay thế công trình. Nếu tuổi công trình so sánh tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công trình so sánh. Sử dụng tỷ lệ này để tính tổng giảm giá trình so sánh. Sử dụng tỷ lệ này để tính tổng giảm giá tích lũy của BĐS mục tiêu. tích lũy của BĐS mục tiêu.

B8: Nếu các BĐS so sánh có sự khác biệt về tuổi, về vị B8: Nếu các BĐS so sánh có sự khác biệt về tuổi, về vị trí và mức độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá trí và mức độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá hàng năm. Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ lệ giảm giá hàng năm. Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ lệ giảm giá hàng năm của các BĐS so sánh để nhận được tỷ lệ hàng năm của các BĐS so sánh để nhận được tỷ lệ giảm giá áp dụng cho BĐS mục tiêu giảm giá áp dụng cho BĐS mục tiêu

công trình

trình, , tin thông tin

VíVí dụdụ 2:2:Xác Xác địnhđịnh tỷtỷ lệlệ giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa công biếtbiết rằngrằng tuổi tuổi theotheo thời củacủa cáccác so so sánhsánh nhưnhư sausau thời giangian làlà 13 13 nămnăm. . CóCó cáccác thông ĐV ĐV tínhtính: : tr.đtr.đ

SS1SS1 1200 1200 900900 300300 400400 100100 SS2SS2 1500 1500 11001100 400400 650650 250250

1212 1010 SS3SS3 1400 1400 1200 1200 200200 600600 400400 38,46% 66,6%66,6% 17 17

2,5%2,5% 3,205% 3,205% 3,91%3,91%

1.Gía bán BĐS 1.Gía bán BĐS 2.Giá trị đất 2.Giá trị đất 3.Giá trị công trình hiện tại (=1--2)2) 3.Giá trị công trình hiện tại (=1 4. Chi phí thay thế công trình 4. Chi phí thay thế công trình 5. Tổng giảm giá công trình(=4--3)3) 5. Tổng giảm giá công trình(=4 6. Tỷ lệ giảm giá toàn bộ (=5/4*100) 25%25% 38,46% 6. Tỷ lệ giảm giá toàn bộ (=5/4*100) 7.Tuổi công trình, năm 7.Tuổi công trình, năm 8. Tỷ lệ giảm giá hàng năm 8. Tỷ lệ giảm giá hàng năm Gán trọng số Gán trọng số 22 33 11

VíVí dụdụ 2(2(tiếptiếp theotheo))

Tỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS mục tiêu Tỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS mục tiêu {(2,5%x2)+(3,205% x3)+(3,91% x1)}: 6 {(2,5%x2)+(3,205% x3)+(3,91% x1)}: 6 =3,087% =3,087%

Tỷ lệ giảm giá toàn bộ của BĐS mục tiêu Tỷ lệ giảm giá toàn bộ của BĐS mục tiêu

3,087% x13 năm= 40,13% 3,087% x13 năm= 40,13%

Tuổi kinh tế của công trình mục tiêu Tuổi kinh tế của công trình mục tiêu

100/3,087=32,39 năm, làm tròn là 32 năm 100/3,087=32,39 năm, làm tròn là 32 năm

5.3 5.3 CácCác phương

phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy trình công trình

củacủa công

trình công trình

x chi phíphí thaythay thếthế công

công trình

trình hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo công

trình công trình

thực hiệnhiện::

trình x chi trình bước thực CácCác bước B1: B1: XácXác địnhđịnh tổng

tuổi kinhkinh tếtế củacủa công

công trình

trình tương

tương tựtự công

trình mụcmục

tổng sốsố tuổi trường vàvà ướcước lượng

lượng tuổi

tuổi hiệuhiệu quảquả củacủa công

công trình

công trình trình mụcmục

tiêutiêu trêntrên thịthị trường tiêutiêu..

tuổi hiệuhiệu quảquả củacủa BĐS BĐS mụcmục tiêutiêu chocho tổng

tổng sốsố tuổi

tuổi kinhkinh tếtế củacủa

trình tương

tương tựtự. . TỷTỷ sốsố nàynày được

công trình

trình đểđể ướcước lượng

được ápáp dụng lượng tổng

dụng chocho chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc công tổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa công

B2: B2: ChiaChia tuổi côngcông trình chi chi phíphí táitái tạotạo công trình trình

công trình

trình rara khỏi trình sẽsẽ nhậnnhận được

khỏi chi chi phíphí thaythay thếthế được ướcước lượng

lượng giágiá

công trình

B3: B3: TrừTrừ tổng côngcông trình trịtrị củacủa công

tổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa công trình hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo công trình cầncần địnhđịnh giágiá

công trình

5.3.2. theo tuổi Phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá theo 5.3.2. Phương TổngTổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa CT= CT= TuổiTuổi hiệuhiệu quảquả/ / tuổi tuổi công công tuổi kinhkinh tếtế củacủa công

5.3.2. Phương 5.3.2. Phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá theotheo tuổi tuổi công trình công trình

quyền sửsử dụng

nghiệp được doanh nghiệp xưởng 500m500m22, , sửsử dụng

được giaogiao quyền dụng sảnsản xuấtxuất đãđã được

dụng 1 1 lôlô đấtđất 1000m1000m22 được 5 5 nămnăm. . CầnCần địnhđịnh giágiá

chính. . BiếtBiết rằngrằng chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành xâyxây dựng

500.000đ/m22 vàvà tuổi

tuổi kinhkinh tếtế củacủa nhànhà xưởng

dựng nhànhà xưởng làlà 20 20 nămnăm..

VíVí dụdụ 3: 3: MộtMột doanh vàvà nhànhà xưởng chocho báobáo cáocáo tàitài chính xưởng làlà 500.000đ/m xưởng BàiBài giảigiải:: GiáGiá trịtrị củacủa đấtđất: :

x 1,6 tr.đtr.đ/ m/ m22= 1600 1000m1000m2 2 x 1,6 = 1600 tr.đtr.đ phương)) ((mứcmức giágiá theotheo giágiá thịthị trtrườngường tạitại địađịa phương

Chi Chi phíphí hiệnhiện hànhhành xâyxây dựng

xưởng dựng nhànhà xưởng 500m2 x 500.000đ/m22 =250tr.đ =250tr.đ 500m2 x 500.000đ/m

xưởng TổngTổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa nhànhà xưởng

(5/20 x100%)x 250 tr.đtr.đ = 62,5 (5/20 x100%)x 250

= 62,5 tr.đtr.đ

Chi Chi phíphí công

công trình

trình đãđã giảmgiảm giágiá

BĐS : GiáGiá trịtrị BĐS :

250 250 tr.đtr.đ –– 62,5 1600 tr.đtr.đ + 187,5 1600

62,5 tr.đtr.đ = 187,5 = 187,5 tr.đtr.đ + 187,5 tr.đtr.đ = 1787,5

= 1787,5 tr.đtr.đ

((tiếptiếp theotheo))

5.3 5.3 CácCác phương

phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy trình công trình

củacủa công

CácCác hạnhạn chếchế củacủa phương phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá theotheo tuổi công tuổi công

trường.. phương pháppháp thịthị trường

thiết khấukhấu haohao củacủa công trình công trình

đường thẳng

-- Không

công trình trình, do thành kháckhác nguyên nhânnhân

-- Không tuổi thọthọ

trình vàvà phương trình Phương pháppháp nàynày đãđã đưađưa rara giảgiả thiết -- Phương thẳng hay hay làlà khấukhấu haohao đềuđều.. theotheo đường Không xácxác địnhđịnh haohao mònmòn củacủa cáccác bộbộ phậnphận cấucấu thành nhaunhau củacủa công không phânphân biệtbiệt nguyên , do đóđó không giảmgiảm giágiá Không phânphân biệtbiệt haohao mònmòn vậtvật lýlý củacủa cáccác yếuyếu tốtố cócó tuổi ngắnngắn vàvà tuổi tuổi thọthọ dàidài

-- DựaDựa trêntrên tỷtỷ sốsố tuổi tuổi củacủa công công trình trình màmà tuổi công tuổi kinhkinh tếtế củacủa công

trình liênliên quanquan đếnđến tương trình tương lailai nênnên khókhó xácxác địnhđịnh

5.3 5.3 CácCác phương

phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá

trình tíchtích lũylũy củacủa côngcông trình

thuật: :

Phương pháppháp kỹkỹ thuật

trong phânphân tíchtích cơcơ cấucấu qua qua điềuđiều thông tin,

5.3.3. Phương 5.3.3. ĐượcĐược sửsử dụngdụng trong tratra thuthu thậpthập thông tin, tàitài liệuliệu đểđể tínhtính toántoán phầnphần trình giảmgiảm giágiá củacủa côngcông trình

CácCác nguyên

nguyên nhânnhân giảmgiảm giágiá được

loại:: được phânphân loại

-- CóCó thểthể sửasửa chữa -- KhôngKhông thểthể sửasửa chữa

được chữa được được chữa được

5.3 5.3 CácCác phương

phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá

trình tíchtích lũylũy củacủa côngcông trình

thực hiệnhiện::

bước thực

CácCác bước thuật B1: B1: TínhTính toántoán cáccác yếuyếu tốtố bịbị haohao mònmòn vậtvật lýlý bằngbằng cáccác kỹkỹ thuật tổng được tổng

cộng tấttất cảcả cáccác haohao mònmòn vậtvật lýlý đểđể được

phùphù hợphợp, , sausau đóđó cộng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy do do haohao mònmòn vậtvật lýlý ((haohao mònmòn tựtự nhiên nhiên)) chức năngnăng củacủa tấttất tổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy do do lỗilỗi thời B2: B2: TínhTính tổng thời chức

cảcả cáccác yếuyếu tốtố B3: B3: TínhTính tổng tổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy do do lỗilỗi thời thời bênbên ngoài

thuật thuật so so sánhsánh theotheo cặpcặp hoặchoặc vốnvốn hóahóa phầnphần thất PhânPhân bổbổ lỗilỗi thời ngoài chocho địađịa điểmđiểm vàvà công thời bênbên ngoài ngoài bằngbằng kỹkỹ thất thuthu tiềntiền thuê thuê. . trình công trình

từng nguyên

những yếuyếu tốtố cócó thểthể sửasửa chữa chữa được

LưuLưu ý: ý: KhiKhi tínhtính giảmgiảm giágiá do do từng chi chi phíphí thaythay thếthế chocho những tínhtính giảmgiảm giágiá chocho những những yếuyếu tốtố không không thểthể sửasửa chữa

B4: B4: CộngCộng phầnphần giảmgiảm giágiá do do tấttất cảcả cáccác nguyên

nguyên nhânnhân cầncần ướcước tínhtính được vàvà được chữa được nguyên nhânnhân sẽsẽ được được trình công trình tổngtổng sốsố giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa công

5.3 5.3 CácCác phương

phương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá

trình tíchtích lũylũy củacủa côngcông trình

thuật ((tiếptiếp theotheo))

củacủa công

5.3.3. 5.3.3. Phương LấyLấy chi chi phíphí thaythay thếthế công trình = chi công trình BĐS = Chi phíphí công Phương pháppháp kỹkỹ thuật công trình = chi phíphí công công trình GiáGiá trịtrị BĐS = Chi

tổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy trình-- tổng trình đãđã giảmgiảm giágiá công trình trình đãđã giảmgiảm giágiá + + giágiá trịtrị trình phụphụ trêntrên địađịa công trình

đấtđất + + giágiá trịtrị cảicải tạotạo củacủa cáccác công điểmđiểm

5.3.3. Phương 5.3.3.

Phương pháppháp kỹkỹ thuật

thuật ((tiếptiếp theo theo))

nhiên cócó thểthể ápáp dụng

 ƯớcƯớc tínhtính haohao mònmòn tựtự nhiên -- CáchCách 11: : XácXác địnhđịnh tỷtỷ lệlệ haohao mònmòn theotheo phương

dụng theotheo cáccác cáchcách sausau:: phương pháppháp thịthị trường

chiết trường ((chiết

trừtrừ).).

tuổi hiệuhiệu quảquả vàvà tuổi

tuổi kinhkinh tếtế củacủa công

-- CáchCách 22:: CănCăn cứcứ vàovào tuổi LưuLưu ý: ý: SửSử dụng

dụng cáchcách 1 1 vàvà 2 2 khikhi công

công trình

trình BĐSBĐS không

trình.. công trình chức thời chức không cócó lỗilỗi thời

năngnăng vàvà lỗilỗi thời

ngoài.. thời bênbên ngoài

hỏng ((hoặchoặc tỷtỷ lệlệ chất

chất lượng

lượng còncòn lạilại) ) củacủa

-- CáchCách 33: : CănCăn cứcứ vàovào tỷtỷ lệlệ hưhư hỏng cáccác kếtkết cấucấu chủchủ yếuyếu theotheo công

thức sausau::

H= (H= (∑∑nn

công thức ii=1=1TTki ki dựng trình xâyxây dựng công trình

trọng củacủa kếtkết cấucấu chính

chính thứthứ ii trong

tổng giágiá trịtrị công

trình công trình

ii=1=1HHki ki x x TTkiki)/∑)/∑nn HH-- TTỷỷ lệlệ haohao mònmòn củacủa công HHkiki-- ttỷỷ lệlệ haohao mònmòn củacủa kếtkết cấucấu thứthứ ii TTkiki-- TTỷỷ trọng n n -- ssốố lượng

lượng kếtkết cấucấu chính

chính củacủa công

trong tổng trình công trình

thuật ((tiếptiếp theotheo)) tuổi 1CTXD 5 nămnăm tuổi

KC chính KC chính

Phương pháppháp kỹkỹ thuật 5.3.3. Phương 5.3.3. VíVí dụdụ 4:4: XácXác địnhđịnh tỷtỷ lệlệ giágiá trịtrị còncòn lạilại củacủa 1CTXD 5 TLCL còn TLCL còn TTTT lại,%lại,% 9595 9595 8080 8585 9090

TL đóng góp TL đóng góp vào GT CT,% vào GT CT,% 2020 1010 1010 55 22

TLCL còn lại TLCL còn lại của KC chính,% của KC chính,% 19,019,0 9,59,5 8,08,0 4,254,25 1,81,8

MóngMóng Cột, dầm Cột, dầm Tường Tường Nền, sàn Nền, sàn TrầnTrần 11 22 33 44 55

66 Cầu thang Cầu thang 8585 33 1,71,7

77 MáiMái 8080 55 4,04,0

88 Hệ thống cửa Hệ thống cửa 9090 22 1,81,8

TổngTổng 5757 50,05 50,05

5.4.3. Phương 5.4.3.

thuật Phương pháppháp kỹkỹ thuật theo)) ((tiếptiếp theo

lượng còncòn lạilại củacủa CTCT chất lượng 50,05%: 57%x 100 = 87,8% 50,05%: 57%x 100 = 87,8%

 ƯớcƯớc tínhtính lỗilỗi thời

TTỷỷ lệlệ chất

thời chức chức năngnăng: : CănCăn cứcứ vàovào chi chi phíphí vượtvượt

chữa, , khắckhắc phục phục sựsự lạclạc hậuhậu đóđó

trội phảiphải bỏbỏ rara đểđể sửasửa chữa trội so so vớivới chi chi phíphí nếunếu thiết

thiết kếkế hợphợp lýlý ngayngay từtừ đầuđầu.. thiết kếkế hệhệ thống trình cócó thiết thống bếpbếp vàvà công trình

không hợphợp lýlý. . SauSau 1 1 nămnăm sửsử dụng dụng phảiphải đầuđầu

chữa hếthết 50 50 tr.đtr.đ ((thaythay bếpbếp mớimới--15 15

phòng ănăn 35 35 tr.đtr.đ), chi ), chi phíphí đúng ngayngay từtừ khikhi xâyxây dựng dựng làlà

VíVí dụdụ 5: 5: MộtMột công phòng ănăn không phòng tưtư chi chi phíphí đểđể sửasửa chữa tr.đtr.đ, , didi dờidời tường phátphát sinhsinh nếunếu thiết 30 30 tr.đtr.đ. . VậyVậy lỗilỗi thời tường vàvà sửasửa phòng thiết kếkế đúng thời chức chức năngnăng làlà 20 20 tr.đtr.đ

thuật ((tiếptiếp theo theo)) c«ng trtr××nhnh lµ 10

, ®©y lµ 1 lµ 10 nn¨¨mm, ®©y lµ 1

5.4.3. Phương 5.4.3. VíVí dụdụ 66: : MétMét BB§§S S cÇncÇn ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸ cãcã tuæi

Phương pháppháp kỹkỹ thuật tuæi c«ng lµ 3000 m22. .

siªusiªu thÞthÞ cãcã diÖndiÖn tÝchtÝch x©yx©y dùng

dùng lµ 3000 m

th«ng tin

tin nhnh­ ­ sausau::

CãCã c¸cc¸c th«ng  C¸cC¸c chi chi phÝphÝ::

lµ 9.850 tr.® -- C¸cC¸c chi chi phÝphÝ trùctrùc tiÕptiÕp lµ 9.850 tr.® lµ 2.650 tr.® -- Chi Chi phÝphÝ gi¸ngi¸n tiÕptiÕp lµ 2.650 tr.®

52,5 tr.® chÊt cãcã thÓthÓ söasöa chch÷÷aa ®­®­îcîc 52,5 tr.®

 SèSè liÖuliÖu vÒvÒ gi¶mgi¶m gigi¸ ¸ tÝchtÝch lòylòy:: -- HaoHao mßnmßn cñacña c¸cc¸c yÕuyÕu tètè vËtvËt chÊt -- HaoHao mßnmßn vËtvËt chÊt

chÊt kh«ng

ng¾n h¹n lµ kh«ng thÓthÓ söasöa chch÷÷aa ®­®­îcîc cñacña c¸cc¸c yÕuyÕu tètè ng¾n h¹n lµ

122,5 tr.® 122,5 tr.®

-- HaoHao mßnmßn vËtvËt chÊt

chÊt kh«ng

kh«ng thÓthÓ söasöa chch÷÷aa ®­®­îcîc cñacña c¸cc¸c yÕuyÕu tètè dµidµi h¹nh¹n

kh«ng söasöa chch÷÷aa

lµ 5 nn¨¨mm..

lµ 50 nn¨¨mm..

+ + TuæiTuæi hiÖuhiÖu ququ¶ ¶ quanquan s¸ts¸t ®­®­îcîc cñacña c¸cc¸c yÕuyÕu tètè ddàiài hạnhạn kh«ng ®­®­îcîc lµ 5 + + TuæiTuæi kinhkinh tÕtÕ ­­ícíc l­îng chøc nn¨¨ngng: : Kh«ng

l­îng lµ 50 Kh«ng cãcã

ngoµi ((gÇngÇn ®­®­êngêng caocao tèctèc) ­) ­ícíc l­îng

-- LçiLçi thth¬¬×× chøc thêi bªnbªn ngoµi --LçiLçi thêi  GiGi¸ ¸ trÞtrÞ ®®ÊtÊt ­­ícíc l­îng

lµ 90 tr.® l­îng lµ 90 tr.® lµ 14.000 tr.® ph¸p so so s¸nhs¸nh lµ 14.000 tr.®

l­îng b»ngb»ng ph­¬ng

ph­¬ng ph¸p

5.4.3. Phương 5.4.3.

thuật ((tiếptiếp

Phương pháppháp kỹkỹ thuật theo)) theo

Bài giải: Bài giải: (1) Xác định chi phí thay thế công trình (1) Xác định chi phí thay thế công trình

Chi phí trực tiếp Chi phí trực tiếp Chi phí gián tiếp Chi phí gián tiếp

Tổng cộng Tổng cộng

9.850 tr.đ 9.850 tr.đ 2.650 tr.đ 2.650 tr.đ 12.500 tr.đ 12.500 tr.đ Chi phí thay thế công trình/m22 xây dựng Chi phí thay thế công trình/m xây dựng = 4.166 tr.đ/m22 12.500 tr.đ: 3000 m22 = 4.166 tr.đ/m 12.500 tr.đ: 3000 m

(2) Chi phí giảm giá tích lũy của công trình có thể sửa chữa và thay (2) Chi phí giảm giá tích lũy của công trình có thể sửa chữa và thay

52,5 tr.đ 52,5 tr.đ 122,5 tr.đ 122,5 tr.đ

thế được thế được Hao mòn vật chất có thể sửa chữa được Hao mòn vật chất có thể sửa chữa được Hao mòn vật chất không thể sửa chữa được Hao mòn vật chất không thể sửa chữa được của các yếu tố ngắn hạn của các yếu tố ngắn hạn

Tông cộng Tông cộng

175,0 tr.đ 175,0 tr.đ

5.4.3. Phương 5.4.3.

Phương pháppháp kỹkỹ thuật

thuật ((tiếptiếp theo theo))

(3) Chi phíphí giảmgiảm giágiá củacủa cáccác yếuyếu tốtố dàidài hạnhạn không (3) Chi không thểthể

được chữa được

sửasửa chữa : 5/ 50 x100%=10% TỷTỷ lệlệ haohao mònmòn toàntoàn bộbộ: 5/ 50 x100%=10% TổngTổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy:: (12.500 tr.đ--175 (12.500 tr.đ ) x10% =1232,5 tr.đtr.đ

175 tr.đtr.đ) x10% =1232,5 (4) TổngTổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy toàntoàn bộbộ công (4) công trình trình chưa chưa tínhtính

+ 1.232,5 tr.đtr.đ =1.307,5 =1.307,5 tr.đtr.đ

ngoài.. thời bênbên ngoài lỗilỗi thời 175 175 tr.đtr.đ + 1.232,5 thời bênbên ngoài

ngoài làlà 90 90 tr.đtr.đ (5) LỗiLỗi thời (5) TổngTổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa công

1.307,5 tr.đtr.đ + 90 1.307,5 + 90 tr.đtr.đ = 1.397,5 trình công trình = 1.397,5 tr.đtr.đ

5.4.3. Phương 5.4.3.

thuật ((tiếptiếp

Phương pháppháp kỹkỹ thuật theo)) theo

(7) Gía trị công trình: (7) Gía trị công trình:

12.500 tr.đ Chi phí thay thế công trình 12.500 tr.đ Chi phí thay thế công trình 1.397,5 tr.đ trừ: Tổng giảm giá công trình 1.397,5 tr.đ trừ: Tổng giảm giá công trình Chi phí thay thế CT đã giảm giá 11.102,5 tr.đ Chi phí thay thế CT đã giảm giá 11.102,5 tr.đ 14.000,0 tr.đ 14.000,0 tr.đ 25.102,5 tr.đ 25.102,5 tr.đ

Cộng: Giá trị đất Cộng: Giá trị đất Giá trị BĐS Giá trị BĐS

6. Các hạn chế của phương pháp chi phíí 6. Các hạn chế của phương pháp chi ph Dựa trên số liệu thị trường nên cũng có những hạn chế  Dựa trên số liệu thị trường nên cũng có những hạn chế như ở phương pháp so sánh như ở phương pháp so sánh Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên  Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị. giá trị. Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn, song tổng  Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.  Ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan Ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất để của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy. tính phần giảm giá tích lũy. Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải  Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm  Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp. Ít được chấp nhận để cung cấp giá trị dự báo phù hợp. Ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả. các định giá có giá trị hiệu quả.