1
QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
ThS. Đặng Xuân Trường
TS. Đặng Thị Trang
dangxuantruong@hcmutrans.edu.vn dangtrang@hcmutrans.edu.vn
QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
NỘI DUNG
I. Tổng quan về dự án xây dựng
II. Tổ chức dự án
III. Hoạch định và thiết kế
IV. Lựa chọn nhà thầu
V. Các kĩ thuật quản lý DA trong giai đoạn TC
VI. Quản lý trong giai đoạn kết thúc dự án
2
QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
1. Giới thiệu
2. Lựa chọn hình thức dự án
3. Lựa chọn loại hợp đồng
4. Ví dụ
Thi công
Tổ chức dự án
Lựa chọn nhà thầu
Kết thúc dự án
Hoạch định và thiết kế
Tổ chức và chuẩn bị TC
3
1. GiỚI THIỆU
Q1: Mối quan hệ của các thành viên dự án ?
Nhóm thi công
Nhóm thiết kế
Nhóm chủ đầu tư
4
1. GiỚI THIỆU
Q2: Giá hợp đồng nên được tính như thế nào?
5
QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
1. Giới thiệu
2. Lựa chọn hình thức dự án
3. Lựa chọn loại hợp đồng
4. Ví dụ
Thi công
Tổ chức dự án
Lựa chọn nhà thầu
Kết thúc dự án
Hoạch định và thiết kế
Tổ chức và chuẩn bị TC
6
2. LỰA CHỌN HÌNH THỨC DỰ ÁN
Các mô hình phổ biến
- Cooke & Williams, 2009 -
7
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
Các mô hình phổ biến
2.1. Thiết kế - đấu thầu – xây dựng (Design – Bid – Build)
2.2. Thiết kế và xây dựng (Design and Build)
2.3. Hợp đồng quản lý (Management Contracting)
2.4. Quản lý xây dựng (Construction Management)
2.5. Quản lý Dự án (Project Manager)
2.6. Hợp tác công-tư (Public-Private-Partnership)
2.7. Chìa khóa trao tay (Turnkey)
2.8. Các lưu ý khi lựa chọn hình thức dự án
8
2.1. DESIGN – BID - BUILD
• Nhóm thiết kế kiến trúc đại diện cho chủ đầu tư
CHỦ ĐẦU TƯ
KĨ SƯ KẾT CẦU
KĨ SƯ KHỐI LƯỢNG
KIẾN TRÚC SƯ
THỜI GIAN
THẦU CHÍNH
THẦU PHỤ 1 THẦU PHỤ 2
9
2.1. DESIGN – BID - BUILD
• Nhóm tư vấn đại diện cho chủ đầu tư
CHỦ ĐẦU TƯ
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
TƯ VẤN THIẾT KẾ TƯ VẤN KHỐI LƯỢNG
NGHIỆM THU
THẦU CHÍNH GIÁM SÁT
THẦU PHỤ 1 THẦU PHỤ 2
THỜI GIAN
10
2.1. DESIGN – BID - BUILD
Ưu điểm
• CĐT biết được tổng chi phí trước khi tiến hành XD
• CĐT kiểm soát thông qua nhóm TK và chất lượng có
thể được đảm bảo.
• Có thể đạt được HĐ với giá cả tốt nhất
• Dễ dàng trong việc quản lý các sự thay đổi trong HĐ
(nhưng thường không quá dễ dàng đạt được thỏa
thuận!)
11
2.1. DESIGN – BID - BUILD
Nhược điểm
• Giá trọn gói (lump sum) thường bị phá vỡ do thiếu
thông tin và những thay đổi của CĐT
• Việc mời thầu chỉ được thông qua khi thiết kế đã hoàn
thành thời gian dài
• Trách nhiệm về các chuyên gia phụ thuộc vào CĐT
• CĐT phải chịu tất cả các rủi ro trong thiết kế
• Chi phí thiết kế cao
12
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
2. Lựa chọn hình thức dự án
2.1. Thiết kế - đấu thầu – xây dựng (Design – Bid – Build)
2.2. Thiết kế và xây dựng (Design and Build)
2.3. Hợp đồng quản lý (Management Contracting)
2.4. Quản lý xây dựng (Construction Management)
2.5. Quản lý Dự án (Project Manager)
2.6. Hợp tác công-tư (Public-Private-Partnership)
2.7. Chìa khóa trao tay (Turnkey)
2.8. Các lưu ý khi lựa chọn hình thức dự án
13
2.2. DESIGN AND BUILD
CHỦ ĐẦU TƯ CHỦ TRÌ THIẾT KẾ
CHỦ ĐẦU TƯ
Nhóm TK của CĐT
KĨ SƯ KL
KIẾN TRÚC SƯ KĨ SƯ KẾT CẤU
THẦU TK + TC
Nhóm thiết kế có thể được chuyển giao sang nhà thầu
THỜI GIAN
THẦU PHỤ 1 THẦU PHỤ 2
14
2.2. DESIGN AND BUILD
NHÀ THẦU CHỦ TRÌ THIẾT KẾ
CHỦ ĐẦU TƯ
THẦU TK + TC
Nhóm TK của NHÀ THẦU
NHÓM DA KĨ SƯ KL
KĨ SƯ KẾT CẤU KIẾN TRÚC SƯ
DESIGN COORDINATOR
THỜI GIAN
THẦU PHỤ GÓI 1 THẦU PHỤ GÓI 2
15
2.2. DESIGN AND BUILD
Ví dụ
• Centennial Tower
▫ 37 tầng
▫ 2000m2/tầng
▫ D&B with contractor-led design
▫ 23 tháng, 4 ngày/1 tầng kết cấu
• Millenia Tower
▫ 42 tầng
▫ 2000m2/tầng
▫ D&B with client-led design
▫ 32 tháng, 6 ngày/1 tầng kết cấu
(30% faster)
Centennial and Millenia Tower Img source: wikimedia.com
16
2.2. DESIGN AND BUILD
Ưu điểm
• Giá được đảm bảo ngay đầu dự án
• Ngày hoàn thành HĐ được xác định ngay
trong quá trình TK
• Ít rủi ro về thay đổi chi phí trong quá trình
triển khai TK
• Nhà thầu chính chịu trách nhiệm về TK và TC
• Rủi ro chính sẽ thuộc về nhà thầu
17
2.2. DESIGN AND BUILD
Nhược điểm
• Giá của dự án thường cao hơn
• Khó khăn cho CĐT xác định chi phí cụ thể cho các
chi tiết trong thiết kế ở giai đoạn mời thầu.
• Thời gian dành cho giai đoạn mời thầu và thương
thảo sẽ dài hơn
• Gặp nhiều vấn đề trong kiểm soát thiết kế và chất
lượng
• Chất lượng của dự án được quyết định bởi chi phí
18
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
2. Lựa chọn hình thức dự án
2.1. Thiết kế - đấu thầu – xây dựng (Design – Bid – Build)
2.2. Thiết kế và xây dựng (Design and Build)
2.3. Hợp đồng quản lý (Management Contracting)
2.4. Quản lý xây dựng (Construction Management)
2.5. Quản lý Dự án (Project Manager)
2.6. Hợp tác công-tư (Public-Private-Partnership)
2.7. Chìa khóa trao tay (Turnkey)
2.8. Các lưu ý khi lựa chọn hình thức dự án
19
2. 3. MANAGEMENT CONTRACTING
CHỦ ĐẦU TƯ
Sơ đồ
NHÓM THIẾT KẾ
KIẾN TRÚC SƯ KĨ SƯ KẾT CẤU ĐIỀU PHỐI TK KĨ SƯ KL
QUẢN LÝ
Nhà thầu quản lý chịu trách nhiệm với từng gói thầu
GÓI THẦU 4 GÓI THẦU 3 GÓI THẦU 2 GÓI THẦU 1
Các nhà thầu tương ứng với các gói thầu THỜI GIAN
20
2. 3. MANAGEMENT CONTRACTING
Nội dung khi nộp hồ sơ
▫ Kế hoạch
▫ Các hình thức DA cho từng gói thầu
▫ Hệ thống kiểm soát thông tin
▫ …
21
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
2. Lựa chọn hình thức dự án
2.1. Thiết kế - đấu thầu – xây dựng (Design – Bid – Build)
2.2. Thiết kế và xây dựng (Design and Build)
2.3. Hợp đồng quản lý (Management Contracting)
2.4. Quản lý xây dựng (Construction Management)
2.5. Quản lý Dự án (Project Manager)
2.6. Hợp tác công-tư (Public-Private-Partnership)
2.7. Chìa khóa trao tay (Turnkey)
2.8. Các lưu ý khi lựa chọn hình thức dự án
22
2.4. CONSTRUCTION MANAGEMENT
CHỦ ĐẦU TƯ
SƠ ĐỒ
NHÓM THIẾT KẾ
kí CĐT sẽ hợp đồng với các nhà thầu ứng tương các gói với thầu QUẢN LÝ XD KIẾN TRÚC SƯ KĨ SƯ KẾT CẤU KĨ SƯ KL
Quản lý XD tham gia vào nhóm TK ngay từ ban đầu DA, chịu trách nhiệm lên kế hoạch, kiểm soát và điều phối các nhà thầu.
GÓI THẦU 4 GÓI THẦU 3 GÓI THẦU 2 GÓI THẦU 1
Các nhà thầu tương ứng với các gói thầu THỜI GIAN
23
2. LỰA CHỌN HÌNH THỨC DỰ ÁN
Ưu điểm của MC and CM
• Thiết kế và thi công có
thể chồng lắp nhau
• Chất lượng có thể được
đảm bảo
• Rủi ro do sự thay đổi sẽ
được kiểm soát tốt hơn
• Phù hợp với các dự án
phức tạp
24
2. LỰA CHỌN HÌNH THỨC DỰ ÁN
Nhược điểm của MC và CM
• CĐT chưa biết giá chắc chắn từ
nhà thầu. Phải kiểm soát chặt
chẽ từng gói thầu.
• Tổng chi phí của DA thường
không biết sớm
• Phải phối hợp nhiều nhà thầu
• CĐT chịu về mọi rủi ro, đặc biệt
là sắp xếp quản lý thi công
Img source: jfdbuilt.com
25
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
2. Lựa chọn hình thức dự án
2.1. Thiết kế - đấu thầu – xây dựng (Design – Bid – Build)
2.2. Thiết kế và xây dựng (Design and Build)
2.3. Hợp đồng quản lý (Management Contracting)
2.4. Quản lý xây dựng (Construction Management)
2.5. Quản lý Dự án (Project Manager)
2.6. Hợp tác công-tư (Public-Private-Partnership)
2.7. Chìa khóa trao tay (Turnkey)
2.8. Các lưu ý khi lựa chọn hình thức dự án
26
2. 5. PROJECT MANAGER
Project Management
• Hoạch định
• Tổ chức
• Phân công
• Phối hợp
• Kiểm soát
27
2. 5. PROJECT MANAGER
28
2. 5. PROJECT MANAGER
Pre-project
Planning and Design
Contractor selection
•Procurement methods •Contracts
Project mobilization
•Feasibility study •Detailed design •Specification •Finalize tender documents •Tender invitation •Tender evaluation •Tender approval •Formal contract
Project operation
•Pre-contract meeting •Contract meeting •Report on progress and costs
•Site organization •Detailed program for control system
Closeout and termination
•Handover meeting •Project review and evaluation
29
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
2. Lựa chọn hình thức dự án
2.1. Thiết kế - đấu thầu – xây dựng (Design – Bid – Build)
2.2. Thiết kế và xây dựng (Design and Build)
2.3. Hợp đồng quản lý (Management Contracting)
2.4. Quản lý xây dựng (Construction Management)
2.5. Quản lý Dự án (Project Manager)
2.6. Hợp tác công-tư (Public-Private-Partnership)
2.7. Chìa khóa trao tay (Turnkey)
2.8. Các lưu ý khi lựa chọn hình thức dự án
30
2.6. PUBLIC – PRIVATE –PARTNERSHIP
Khái niệm
▫ Công ty tư nhân (và nhà nước) sẽ đầu tư vốn để
xây dựng các công trình công cộng: trường học, cơ
sở hạ tầng.. sau đó cho nhà nước thuê lại trong
một thời gian cam kết nào đó để thu hồi vốn
(thường lớn hơn 25 năm).
31
2.6. PUBLIC – PRIVATE –PARTNERSHIP
VÍ DỤ
32
2.6 HỢP TÁC CÔNG TƯ
CÁC HÌNH THỨC
• DBO = design – build – operate
• DBOOT = design – build – own – operate – transfer
• BOT = build – operate - transfer
• BOO = build – own – operate
• BT = Build - transfer
33
2.6 HỢP TÁC CÔNG TƯ
Ưu điểm
• Hiệu quả cao
• Công việc đảm bảo sự liên tục
• Thiết kế mang tính khả thi cao
• Kiểm soát tốt hơn
34
2.6 HỢP TÁC CÔNG TƯ
Nhược điểm
• Giá bỏ thầu cao
• Quá trình đấu thầu dài
• Phức tạp và đòi hỏi khắt khe
• Hợp đồng giá cố định gây rủi ro cho nhà thầu
35
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
2. Lựa chọn hình thức dự án
2.1. Thiết kế - đấu thầu – xây dựng (Design – Bid – Build)
2.2. Thiết kế và xây dựng (Design and Build)
2.3. Hợp đồng quản lý (Management Contracting)
2.4. Quản lý xây dựng (Construction Management)
2.5. Quản lý Dự án (Project Manager)
2.6. Hợp tác công-tư (Public-Private-Partnership)
2.7. Chìa khóa trao tay (Turnkey)
2.8. Các lưu ý khi lựa chọn hình thức dự án
36
2.7. TURNKEY
Đặc điểm
• Nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ về DA
• Chi phí sẽ trả cuối cùng khi nhà thầu bàn giao công trình
cho khách hàng
• So sánh Chìa khóa trao tay và Thiết kế - xây dựng:
▫ Giống: Thiết kế - Xây dựng
▫ Khác:
Lập dự án đầu tư XD
huy động tài chính cho dự án.
Img source: clipart.com
37
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
2. Lựa chọn hình thức dự án
2.1. Thiết kế - đấu thầu – xây dựng (Design – Bid – Build)
2.2. Thiết kế và xây dựng (Design and Build)
2.3. Hợp đồng quản lý (Management Contracting)
2.4. Quản lý xây dựng (Construction Management)
2.5. Quản lý Dự án (Project Manager)
2.6. Hợp tác công-tư (Public-Private-Partnership)
2.7. Chìa khóa trao tay (Turnkey)
2.8. Các lưu ý khi lựa chọn hình thức dự án
38
2.8. CÁC LƯU Ý KHI LỰA CHỌN HÌNH THỨC DỰ ÁN
Bảng tổng kết các mô hình dự án
HÌNH THỨC DA
ĐẶC TRƯNG
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
Design-Bid-Build TK-Đấu thầu - TC
• Trách nhiệm của TK và TC được phân định rạch ròi • TK phải được hoàn thành trước khi quá trình đấu thầu bắt đầu
• Giá trọn gói (lump sum) thường bị phá vỡ • Thời gian dài • CĐT phải chịu tất cả các rủi ro trong thiết kế • Chi phí thiết kế cao
• Giá cả DA chắc chắn • Dễ dàng kiểm tra chất lượng DA • Có thể đạt được HĐ với giá cả tốt nhất • Dễ kiểm soát sự thay đổi trong HĐ
tổ chức chịu trách
Design & Build TK và TC
Một nhiệm cả về TK lẫn TC
• Khó khăn cho CĐT xác định chi phí cụ thể cho các chi tiết trong thiết kế ở giai đoạn mời thầu. • Thời gian đấu thầu dài hơn • Gặp nhiều vấn đề trong kiểm soát thiết kế và chất lượng
• Giá được đảm bảo ngay đầu dự án • Ngày hoàn thành HĐ được xác định ngay trong quá trình TK • Ít rủi ro về thay đổi chi phí trong quá trình triển khai TK • Rủi ro chính sẽ thuộc về nhà thầu
39
2.8. CÁC LƯU Ý KHI LỰA CHỌN HÌNH THỨC DỰ ÁN
Bảng tổng kết các mô hình dự án (t)
HÌNH THỨC DA
ĐẶC TRƯNG
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
Management Contracting Hợp đồng quản lý
Chuyên gia về quản lý sẽ chịu trách nhiệm tổ chức và quản lý các gói thầu của DA
• Thiết kế và thi công có thể chồng lắp nhau •Chất lượng có thể được đảm bảo •Rủi ro do sự thay đổi sẽ được kiểm soát tốt hơn •Phù hợp với các dự án phức tạp
• Chi phí quản lý tăng • Các nhà thầu quản lý thường hay quan tâm lợi ích của bản thân hơn là của CĐT. •Tổng chi phí của DA thường không biết sớm •Phải phối hợp nhiều nhà thầu •CĐT chịu về mọi rủi ro, đặc biệt là sắp xếp quản lý thi công
lượng TK có thể
Construction Management Quản lý xây dựng
Chuyên gia về xây dựng sẽ tư vấn CĐT và TK về khía cạnh Thi công
• Thiết kế và thi công có thể chồng lắp nhau •Chất được đảm bảo •Rủi ro do sự thay đổi sẽ được kiểm soát tốt hơn •Phù hợp với các dự án phức tạp
• Chi phí quản lý tăng • CĐT phải chịu trách nhiệm quản lý hợp đồng các nhà thầu •Tổng chi phí của DA thường không biết sớm •Phải phối hợp nhiều nhà thầu
40
2.8. CÁC LƯU Ý KHI LỰA CHỌN HÌNH THỨC DỰ ÁN
Bảng tổng kết các mô hình dự án (t)
HÌNH THỨC DA
ĐẶC TRƯNG
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
Project Management Quản lý DA
Người quản lý DA sẽ tư vấn CĐT tất cả mọi khía cạnh của DA
• Chất lượng của DA phụ thuộc rất lớn vào người QLDA • Chí phí quản lý tăng
• CĐT có thể dựa vào người QLDA về tất cả mọi mặt của DA • Quá trình khởi động và hiện DA nhanh thực chóng và suôn sẻ hơn
PPP Hợp tác công-tư
• Hiệu quả cao • Công việc đảm bảo sự liên tục • Thiết kế mang tính khả thi cao
Một tổ chức sẽ chịu trách nhiệm về góp vốn đầu tư, TK, TC và (có thể) vận hành trong một thời gian nhất định, rồi chuyển giao cho nhà nước.
• Giá bỏ thầu cao • Quá trình đấu thầu dài • Phức tạp và đòi hỏi khắt khe • Hợp đồng giá cố định gây rủi ro cho nhà thầu
Turnkey Chìa khóa trao tay
• CĐT không phải lo lắng cho DA • Có thể tiết kiệm thời gian và chi phí
Một tổ chức chịu trách nhiệm từ hình thành đến kết thúc dự án. Sau khi bàn giao dự án, tổ chức mới nhận tiền từ khách hàng.
• Yêu cầu phải có những yêu cầu rõ ràng và chi tiết về phạm vi DA ngay từ giai đoạn đầu DA • Chất lượng DA phụ thuộc chủ yếu vào nhà thầu
41
2.8. CÁC LƯU Ý KHI LỰA CHỌN HÌNH THỨC DỰ ÁN
Các thông số cần lưu ý
• Tốc độ xây dựng
• Các yêu cầu thay đổi
• Kiểm soát chi phí
• Kiểm soát chất lượng
• Mức độ rủi ro cho CĐT
• Sự quan trọng của tập trung trách nhiệm
• Độ phức tạp của dự án
42
2. LỰA CHỌN HÌNH THỨC DỰ ÁN
Câu hỏi:
1.
Công ty cổ phần A&B đang dự định xây dựng một tòa nhà chung cư cao cấp tại Tp.
HCM. Hãy xác định các mô hình dự án mà chủ đầu tư này có thể lựa chọn. Nếu bạn là
chủ đầu tư, bạn thích mô hình nào nhất? Tại sao?
2.
Trong trường hợp công ty đang đự định đầu tư vào dự án nhà máy thủy điện. Theo bạn
mô hình nào phù hợp?
3.
Các mô hình dự án nào có thể phù hợp trong trường hợp dự án chia thành nhiều giai
đoạn ?Vì sao?
4.
Hãy nêu sự khác nhau của hình thức hợp đồng quản lý (management contracting - MC)
và quản lý xây dựng (construction management - CM). Từ quan điểm chủ đầu tư, trường
hợp nào nên lựa chọn hình thức MC, trường hợp nào nên chọn CM?
5.
Nếu bạn thuộc nhóm thiết kế, bạn sẽ thích hình thức DA với MC hay CM hơn? Tại sao?
Câu hỏi tương tự trong trường hợp bạn là quản lý XD của một gói thầu trong DA?
6.
Theo bạn, hình thức thiết kế và xây dựng (design and build) với TK được định hướng
bởi CĐT hay bởi nhà thầu thì tốt hơn? Tại sao?
7.
Hãy liệt kê các rủi ro mà bên góp vốn vào dự án PPP có thể gặp phải trong trường hợp
BOT và BT.
43
QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
1. Giới thiệu
2. Lựa chọn hình thức dự án
3. Lựa chọn loại hợp đồng
4. Ví dụ
Img source: clipart.com
Thi công
Tổ chức dự án
Lựa chọn nhà thầu
Kết thúc dự án
Hoạch định và thiết kế
Tổ chức và chuẩn bị TC
44
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
3. LỰA CHỌN LOẠI HỢP ĐỒNG
3.1. Các khái niệm
3.2. Các loại hợp đồng
3.4. Câu hỏi
Nghị định 37/2015/NĐ-CP về
hợp đồng trong hoạt động Xây dựng!
Img source: clipart.com
45
3. LỰA CHỌN CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
3.1. Các khái niệm
1. Hợp đồng xây dựng là hợp đồng
dân sự được thỏa thuận bằng văn
bản giữa bên giao thầu và bên
nhận thầu để thực hiện một phần
hay toàn bộ công việc trong hoạt
động đầu tư xây dựng.
Img source: clipart.com
46
3. LỰA CHỌN CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
3.1. Các khái niệm
2. Bên giao thầu là chủ đầu tư
hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu
chính.
3. Bên nhận thầu là tổng thầu
hoặc nhà thầu chính khi bên giao
thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ
khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc
Img source: clipart.com
nhà thầu chính. Bên nhận thầu có
thể là liên danh các nhà thầu.
47
3. LỰA CHỌN CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
3.1. Các khái niệm
4. Hợp đồng thầu chính là hợp
đồng xây dựng được ký kết
giữa chủ đầu tư với nhà thầu
chính hoặc tổng thầu.
5. Hợp đồng thầu phụ là hợp
đồng xây dựng được ký kết
giữa nhà thầu chính hoặc tổng
Img source: clipart.com
thầu với nhà thầu phụ.
48
3. LỰA CHỌN CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
3.1. Các khái niệm
6. Giá hợp đồng xây dựng là khoản
kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho
bên nhận thầu để thực hiện công việc
theo yêu cầu về khối
lượng, chất
lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán và
các yêu cầu khác theo thỏa thuận
trong hợp đồng xây dựng.
Img source: clipart.com
49
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
3. LỰA CHỌN LOẠI HỢP ĐỒNG
3.1. Các khái niệm
3.2. Các loại hợp đồng
3.3. Câu hỏi
Nghị định 48/2010/NĐ-CP và
207/2013/NĐ-CP về hợp đồng
trong hoạt động Xây dựng!
Img source: clipart.com
50
3.2. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
1. Trọn gói (Lump sum/ fixed price)
2. Đơn giá (Unit price)
3. Chi phí cộng (Cost plus)
4. Thời gian (time)
51
1. HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI
Khái niệm
Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng
không thay đổi trong suốt quá trình
thực hiện hợp đồng đối với khối lượng
các công việc thuộc phạm vi hợp đồng
đã ký kết.
Img source: clipart.com
52
1. HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI
Bao gồm
• Chi phí trực tiếp
▫ Nhân công
▫ Vật tư, Thiết bị
▫ Chi phí cho các nhà thầu phụ
• Chi phí gián tiếp
▫ Khảo sát công trường
▫ Văn phòng, lán trại
▫ Chi phí quản lý
▫ Lợi nhuận
53
1. HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI
Trường hợp sử dụng
• Các DA mà khối lượng có thể định nghĩa và
ước lượng được ngay khi DA bắt đầu.
• Nên hay không nên?
Img source: detroit1701.org
Img source: keller-uk.com
54
3.2. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
1. Trọn gói (Lump sum/ fixed price)
2. Đơn giá (Unit price)
3. Chi phí cộng (Cost plus)
4. Thời gian (time)
55
3.2. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
3.2. Hợp đồng theo đơn giá
• GIÁ =
ĐƠN GIÁ
• ĐƠN GIÁ CỐ ĐỊNH
x
KHỐI LƯỢNG THỰC TẾ
• ĐƠN GIÁ ĐIỀU CHỈNH
56
2. HỢP ĐỒNG THEO ĐƠN GIÁ
Khái niệm
Giá hợp đồng theo đơn giá cố
định được xác định trên cơ sở
đơn giá cố định cho các công
GIÁ =
việc nhân với khối lượng công
ĐG CỐ ĐỊNH x
việc tương ứng. Đơn giá cố định
là đơn giá không thay đổi trong
KL THỰC TẾ
suốt
thời gian thực hiện hợp
đồng.
57
2. HỢP ĐỒNG THEO ĐƠN GIÁ
Khái niệm
Giá hợp đồng theo đơn giá điều
chỉnh được xác định trên cơ sở
đơn giá cho các công việc đã
GIÁ =
điều chỉnh do trượt giá theo
các thỏa thuận trong hợp đồng
ĐG ĐIỀU CHỈNH
nhân với khối lượng công việc
x KL THỰC TẾ
tương ứng
58
2. HỢP ĐỒNG THEO ĐƠN GIÁ
Đơn giá bao gồm
• Chi phí trực tiếp
• Chi phí gián tiếp
• Chú ý: Nhà thầu chỉ
được chi trả dựa trên các
khoản tương ứng trong
bảng tính toán khối lượng
Img source: ajk.ie
59
2. HỢP ĐỒNG THEO ĐƠN GIÁ
Ví dụ
• BoQ ước tính: 60 cọc, 12m/cọc
• Trúng thầu: US$ 15/m
Giá dự thầu: 60 x 12 x 15
=US$ 108 000
• Khối lượng thực tế: 740m
Nhà thầu nhận?
740 x 15 = US$ 111 000
60
2. HỢP ĐỒNG THEO ĐƠN GIÁ
Trường hợp thay đổi về khối lượng quá nhiều?
• Có thể phải làm một gói thầu riêng hoặc thỏa
thuận lại giá
61
2. HỢP ĐỒNG THEO ĐƠN GIÁ
Ưu và nhược điểm
• Ưu điểm:
▫ Phù hợp với các gói thầu mà không chắc chắn về khối lượng
ngay từ đầu
▫ Hồ sơ mời thầu không phải quá chi tiết
• Nhược điểm
▫ Chi phí DA không chắc chắn cho đến khi mọi việc kết thúc
▫ Có kế hoạch tốt để kiểm soát khối lượng thực tế
62
3.2. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
1. Trọn gói (Lump sum/ fixed price)
2. Đơn giá (Unit price)
3. Chi phí cộng (Cost plus)
4. Thời gian (time)
63
3. HỢP ĐỒNG VỚI CHI PHÍ ĐIỀU CHỈNH
Khái niệm
Giá hợp đồng theo chi phí
cộng được xác định trên cơ sở
GIÁ =
chi phí (CP) của dự án và các
phí quản lý,
lợi nhuận. Khi
CP DỰ ÁN +
bên nhận thầu hoàn thành tất
PHÍ DỊCH VỤ
cả các nghĩa vụ theo HĐ, bên
giao thầu thanh toán cho bên
nhận thầu số tiền phí dịch vụ
• % CP DỰ ÁN
bên nhận thầu đã cung cấp.
• PHÍ CỐ ĐỊNH
64
3. HỢP ĐỒNG VỚI CHI PHÍ ĐIỀU CHỈNH
Ưu và nhược điểm
• Ưu điểm:
▫ Phù hợp cho các công việc khó xác định khối lượng cụ
thể. VD như các hợp đồng tư vấn đầu tư XD.
• Nhược:
▫ Phí được trả tỉ lệ thuận với CP của DA không có
động lực cho nhà thầu trong việc kiểm soát CP của DA.
65
3. HỢP ĐỒNG VỚI CHI PHÍ ĐIỀU CHỈNH
Gợi ý về các điều khoản trong hợp đồng
• Có thỏa thuận về giá lớn nhất cho DA
• Sử dụng các điều khoản Phạt và Thưởng
Ví dụ: Một DA sử dụng hợp đồng với chi phí cộng (phí dịch vụ cố định)
• Chi phí DA ước tính: £ 15 mi.
• Chi phí dịch vụ: £ 1.8 mi.
• Giá trần: £ 17.5 mi.
Các điều khoản khác:
• Nếu CP DA < £ 15.2 mi. 25% phần giảm sẽ cho nhà thầu
• Nếu CP DA > £ 15.2 mi. 25% chi phí vượt sẽ do nhà thầu chịu
66
3.2. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
1. Trọn gói (Lump sum/ fixed price)
2. Đơn giá (Unit price)
3. Chi phí điều chỉnh (Cost plus)
4. Thời gian (time)
67
4. HỢP ĐỒNG THEO THỜI GIAN
Khái niệm
Giá hợp đồng theo thời gian
GIÁ =
được xác định trên cơ sở
thời gian làm việc.
CP THỜI GIAN
LÀM VIỆC
68
4. HỢP ĐỒNG THEO THỜI GIAN
Chi phí thời gian làm việc bao gồm
• Chi phí trực tiếp
▫ Nhân công
▫ Máy móc thiết bị
• Chi phí gián tiếp
▫ Chi phí quản lý
▫ Lợi nhuận
69
4. HỢP ĐỒNG THEO THỜI GIAN
Trường hợp sử dụng
• Có thể sử dụng cho các công việc bảo trì
• Có thể sử dụng cho các HĐ thiết kế
70
II. TỔ CHỨC DỰ ÁN
3. LỰA CHỌN LOẠI HỢP ĐỒNG
3.1. Các khái niệm
3.2. Các loại hợp đồng
3.3. Câu hỏi
Img source: clipart.com
71
3. LỰA CHỌN CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
Câu hỏi 1.
Bạn được mời tham dự gói thầu khoan cọc thép. Cọc thép sẽ được
khoan cho đến khi đạt độ chối. Dữ liệu về địa chất của DA này
không đáng tin cậy. Trong trường hợp này bạn sẽ chọn loại hợp
đồng nào? Tại sao?
2. Hãy phân biệt hợp đồng theo thời gian và hợp đồng chi phí cộng.
3. Hãy làm một cuộc phỏng vấn với một nhà thầu và hỏi xem tỉ lệ
phần trăm các loại hợp đồng mà họ sử dụng. Có loại hợp đồng nào
mà họ thích nhất không? Vì sao?
4. Theo bạn, có trường hơp nào HĐ với chi phí cộng đều được CĐT
và nhà thầu muốn sử dụng? Nếu có, trường hơp nào?
72
3. LỰA CHỌN CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG
Câu hỏi 5.
▫
Chi phí XD DA ước tính: £ 15 mi.
▫
Phí dịch vụ cố định: £ 1.8 mi.
▫
Tổng chi phí cao nhất (CP DA + Phí dịch vụ): £ 17.5 mi.
▫
Nếu CP DA < £ 15.25 mi. nhà thầu sẽ nhận được 25% khoản chênh lêch
▫
Nếu CP DA > £ 15.25 mi. Nhà thầu sẽ phải trả 25% khoản vượt này
▫
Hãy xác định tổng số tiền mà nhà thầu nhận được khi chi phí DA như sau:
a) £ 14.85 mi.
b) £ 15 mi.
c) £ 15.25 mi.
d) £ 15.65 mi.
▫
e) £ 16.05 mi.
f) £ 17 mi
f) £ 17.5 mi.
h) £ 17.8 mi.
▫
Trong một HĐ theo chi phí cộng với các thông số sau:
73
![Bài tập môn Kinh tế đầu tư [chuẩn nhất]](https://cdn.tailieu.vn/images/document/thumbnail/2026/20260513/hoacattuong2026/135x160/44481778829724.jpg)
