CÂU HỎI GỢI Ý NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1
1) Hiểu các khái niệm: Tài sản, Quyền tài sản, Giá trị tài sản, Thẩm định giá tài sản?
2) Phân biệt các thuật ngữ: Chi phí, Giá và Giá trị tài sản? Mối quan hệ giữa chúng?
3) Hiểu về các khái niệm: Giá trị thị trường và Giá trị phi thị trường? Phân biệt hai
khái niệm này?
4) Phân biệt Bất động sản và Động sản? Những điểm khác nhau cơ bản giữa chúng là
gì?
5) Trình bày nội dung các nguyên tắc định giá? Tuân thủ các nguyên tắc đó, thẩm
định viên cần phải làm gì khi thực hiện định giá một tài sản cụ thể?
6) Trong các nguyên tắc kinh tế đó, nguyên tắc nào đóng vai trò chi phối các nguyên
tắc còn lại? Nguyên tắc nào xuất phát từ sự vận động và quy luật thị trường?
7) Trình bày nội dung của cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận thu nhập và cách
tiếp cận chi phí trong định giá tài sản? Căn cứ nào để lựa chọn cách tiếp cận phù
hợp trong định giá tài sản và vì sao?
8) So sánh 3 cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận thu nhập và cách tiếp cận chi phí
trong định giá tài sản (về trường hợp áp dụng, nguyên tắc áp dụng, ưu và nhược
điểm của từng cách tiếp cận)?
9) Trình bày quy trình thẩm định giá tài sản?
10) Các loại báo cáo thẩm định giá gồm có chi tiết những gì?
11) Tiêu chuẩn hành nghề của một thẩm định viên về giá chuyên nghiệp là gì? Và
nhiệm vụ của thẩm định viên về giá?
12) Điều kiện để một doanh nghiệp được hoạt động thẩm định giá ?
13) Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản?
CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ
CÂU HỎI GỢI Ý NGHIÊN CỨU VÀ BÀI TẬP
1) Trình bày khái niệm máy, thiết bị? Phân biệt giữa máy với thiết bị?
2) Theo tiêu chuẩn thẩm định giá, máy móc thiết bị được phân loại như thế nào?
3) Trình bày đặc điểm cơ bản của MMTB? Những đặc điểm này có tác động hệ quả
gì đến định giá MMTB? So sánh chúng với những đặc điểm cơ bản của bất động
sản?
4) Hãy liệt kê một số ví dụ về các mục đích của định giá MMTB?
5) Vì sao thị trường giao dịch một số loại MMTB đã qua sử dụng vẫn còn năng
động?
6) Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp so sánh trong định giá MMTB? Cho
ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?
7) Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí
thay thế trong định giá MMTB? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế
của phương pháp đó?
8) So sánh khái niệm chi phí tái tạo và chi phí thay thế trong định giá MMTB? Phân
biệt khái niệm hao mòn và khấu hao MMTB?
9) Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp
dòng tiền chiết khấu trong định giá MMTB? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu
điểm và hạn chế của những phương pháp đó?
10) Phân biệt khái niệm tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu được sử dụng trong các
phương pháp định giá thuộc cách tiếp cận thu nhập?
Bài tập 01:
Hãy định giá một xe tải đang sử dụng có nhãn hiệu Huyndai Hàn Quốc, được sản
xuất năm 2012, trọng tải 10 tấn, nguyên giá 800 triệu đồng, đã sử dụng được 6 năm,
tổng số km xe đã chạy là 1.000.000 km. Theo thông số của nhà sản xuất, tuổi thọ kinh tế
của xe tải Hyndai (tính cho đến khi phải đại tu) là 2.000.000 km. Để đảm bảo cho xe
hoạt động an toàn, cần thay thế một số phụ tùng, chi tiết, bao gồm:
- Bộ 4 lốp trị giá 10 triệu đồng
- Hộp số trục các đăng 12 triệu đồng
- Má phanh trị giá 6 triệu đồng
- Bình điện trị giá 2 triệu đồng
Bài tập 02:
Một dây chuyền sản xuất có tuổi đời kỹ thuật là 15 năm, tuổi đời kinh tế là
10 năm, tuổi đời hiệu quả là 6 năm cần được định giá để bán đấu giá tài sản. Biết rằng:
-Hiện tại trên thị trường không tồn tại dây chuyền sản xuất này. Sau khi tính toán,
chi phí tái tạo dây chuyền sản xuất tương tự tại thời điểm thẩm định giá ước tính
hết 5 tỷ đồng.
-Tuy nhiên, các nhà chuyên môn kỹ thuật ước tính năng suất sản xuất sản phẩm của
dây chuyền sản xuất này chỉ bằng 4/5 so với dây chuyền sản xuất bằng công nghệ
tiên tiến hơn. Do đó các chuyên gia đánh giá mức mất giá của dây chuyền này
tương đương 1/5 giá trị dây chuyền sản xuất mới.
Bài tập 03:
Một chiếc xe ô tô nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản hiện đang sử dụng để chở hàng
cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 2016 trọng tải 4 tấn, đã
qua sử dụng 6 năm. Biết thêm các thông tin về ôtô này như sau:
-Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá 750 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế
GTGT), chi phí chạy thử là 10 triệu đồng
-Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.
-Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ
tùng, chi tiết ước tính khoảng 26 triệu đồng.
Yêu cầu: Định giá xe ôtô trên? Biết thuế GTGT được tính theo phương pháp khấu trừ.
Bài tập 04:
Một nhà máy đang có một ôtô nhập khẩu từ Hàn Quốc được sản xuất năm 2018
trọng tải 4 tấn, đã qua sử dụng 3 năm, hiện đang sử dụng để chở hàng cho phân xưởng
sản xuất của nhà máy. Yêu cầu định giá chiếc ô tô này với các thông tin khác được cho
như sau:
-Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá CIF (giá nhập khẩu bao gồm cả chi phí
vận chuyển và bảo hiểm quốc tế) là 1.000 triệu đồng, thuế nhập khẩu 20%, thuế
suất thuế tiêu thụ đặc biệt là 25%, thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%, và chi
phí chạy thử là 10 triệu đồng.
-Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.
-Tuy nhiên, để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ
tùng, chi tiết ước tính khoảng 30 triệu đồng.
-Thuế giá trị gia tăng tính theo phương pháp khấu trừ.
Bài tập 05:
Cần định giá một dây chuyền sản xuất nhập khẩu từ Pháp có tuổi thọ kinh tế dự
kiến là 10 năm và đã đưa vào khai thác sử dụng là 4 năm. Hiện nay trên thị trường
không có loại dây chuyền sản xuất này nữa. Hồ sơ nhập khẩu dây chuyền sản xuất này
có các thông tin sau:
Dây chuyền này được nhập khẩu với giá FOB tại cửa khẩu xuất ghi trên hợp đồng
ngoại thương là 1.000.000 USD.
-Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gòn là 15.000 USD.
-Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền này là 5.000 USD.
-Thuế suất nhập khẩu dây chuyền này là 15%. Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt là
10%.
-Thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%. Doanh nghiệp hạch toán thuế giá trị gia
tăng theo phương pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào.
Bài tập 06:
Công ty XYZ cần cần định giá là một lô hàng 15 máy tiện nhập khẩu. Qua khảo sát
thị trường, các thông tin thu thập được vào thời điểm định giá như sau:
Máy tiện cần
định giá
Máy tiện so sánh
1
Máy tiện so sánh
2
Máy tiện so sánh
3
Giá bán ? 150 triệu
đồng/chiếc
120 triệu
đồng/chiếc
180 triệu
đồng/chiếc
Nước sản xuất Hàn Quốc Hàn Quốc Hàn Quốc Hàn Quốc
Năm sản xuất 2012 2012 2012 2015
Công suất tiêu thụ
điện 5.5KW 5.5KW 5.5KW 5.5KW
Đường kính vật gia
công lớn nhất 250mm 250mm 150mm 250mm
Tốc độ quay tối đa
của trục chính
2.000
vòng/phút 2.000 vòng/phút 2.000 vòng/phút 2.000 vòng/phút
Chất lượng còn lại 75% 100% 75% 100%
Qua tìm hiểu thông tin về giá máy tiện trên thị trường, định giá viên nhận thấy:
- Giá máy tiện sản xuất năm 2012 bằng 83% giá máy sản xuất năm 2015 có cùng
đặc tính kỹ thuật;
- Giá máy tiện có đường kính vật gia công lớn nhất là 150mm bằng 70% giá máy
tiện cùng công suất, có đường kính vật gia công lớn nhất 250mm;
- Giá máy tiện cũ có chất lượng còn lại 75% bằng 70% giá máy cùng năm sản xuất,
cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%.
Bài tập 07:
Cần thẩm định giá một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2012, công
suất bơm: 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%, mục đích thẩm
định giá là đưa ra bán cả lô hàng trên thị trường.
Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như
sau:
Đặc điểm Máy bơm
cần định giá
Máy bơm so
sánh 1
Máy bơm so
sánh 2
Máy bơm so
sánh 3