Luận văn: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK

Luận văn Giải pháp mở rộng hoạt động

cho vay mua nhà trả góp tại

Ngân hàng thương mại cổ phần

Nhà Hà Nội - HABUBANK

LỜI MỞ ĐẦU

Có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp hiện là một giấc mơ khá

xa với các gia đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ.

Nhu cầu ngày một nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc bị

lũng đoạn, giá bị đẩy lên cao chóng mặt.

Tuy nhiên, theo quy luật thị trường, có cầu ắt có cung. Nắm bắt nhu cầu

người dân, các ngân hàng bắt đầu khai thác dịch vụ cho vay mua nhà trả góp.

Từ năm 2005, một số ngân hàng đã đưa ra thị trường sản phẩm này trong đó

có Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK.

Cho vay mua nhà trả góp không chỉ là nghiệp vụ làm đa dạng hoá hoạt

động, mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng mà nó còn góp phần nâng cao

chất lượng cuộc sống cho người dân, giúp đất nước ngày càng phồn thịnh

hơn.

Chuyên đề : “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp

tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK” sẽ cung

cấp một số thông tin xung quanh vấn đề cho vay mua nhà trả góp và đề xuất

các giải pháp phát triển hoạt động này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà

Hà Nội – HABUBANK.

Bài viết này gồm 3 chương:

Chương I: Tổng quan về cho vay mua nhà trả góp của NHTM

Chương II: Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng

TMCP Nhà Hà Nội (HABUBANK)

Chương III: Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại

HABUBANK

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ

TRẢ GÓP CỦA NHTM

1.1 Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại (NHTM)

1.1.1. Khái niệm NHTM

Để đưa ra một khái niệm về NHTM, người ta thường phải dựa vào tính

chất mục đích hoạt động của nó trên thị trường tài chính và đôi khi còn kết

hợp tính chất, mục đích và đối tượng hoạt động.

Luật ngân hàng của Pháp năm 1941 định nghĩa: “Ngân hàng được coi là

những xí nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúng

dưới hình thức ký thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dùng cho chính

họ vào các nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính”. Hay như

Luật ngân hàng của Ấn Độ 1950, được bổ sung 1959 đã nêu: “Ngân hàng là

cơ sở nhận các khoản tiền ký thác để cho vay hay tài trợ, đầu tư”. Những định

nghĩa đại loại như vậy là căn cứ vào tính chất và mục đích hoạt động.

Một loạt định nghĩa khác lại căn cứ vào sự kết hợp với đối tượng hoạt

động. Ví dụ như Luật ngân hàng của Đan Mạch năm 1930 định nghĩa:

“Những nhà băng thiết yếu gồm các nghiệp vụ nhận tiền ký thác, buôn bán

vàng bạc, hành nghề thương mại và các giá trị địa ốc, các phương tiện tín

dụng và hối phiếu, thực hiện các nghiệp vụ chuyển ngân, đứng ra bảo

hiểm…”

Mặc dù có nhiều cách thể hiện khác nhau nhưng phân tích, khai thác nội

dung của các định nghĩa đó , người ta dễ dàng nhận thấy các NHTM đều có

chung một tính chất, đó là việc nhận tiền ký thác, tiền gửi không kỳ hạn và có

kỳ hạn để sử dụng vào các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu và các dịch vụ kinh

doanh khác của chính ngân hàng.

Ở Việt Nam, trong bước chuyển đổi sang kinh tế thị trường có sự quản lý

của Nhà nước, thực hiện nhất quán chính sách kinh tế nhiều thành phần theo

định hướng xã hội chủ nghĩa, mọi người được tự do kinh doanh theo pháp

luật, đựợc bảo hộ quyền sở hữu và thu nhập hợp pháp. Các hình thức sở hữu

có thể hỗn hợp, đan kết với nhau hình thành các tổ chức kinh doanh đa dạng.

Các doanh nghiệp, không phân biệt quan hệ sở hữu đểu tự chủ kinh doanh,

hợp tác và cạnh tranh với nhau, bình đẳng trước pháp luật.

Theo hướng đó, nền kinh tế hàng hóa phát triển tất yếu sẽ tạo ra những

tiền đề cần thiết và đòi hỏi sự ra đời của nhiều loại hình ngân hàng và các tổ

chức tín dụng khác. Vì vậy, để tăng cường quản lý, hướng dẫn hoạt động của

các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác, tạo thuận lợi cho sự phát triển

nền kinh tế đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của các tổ chức và cá nhân.

Theo điều 20 Luật các tổ chức tín dụng của Việt Nam có nêu: “ Tổ chức tín

dụng là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật này và các quy

định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân

hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng

các dịch vụ thanh toán”.

Từ định nghĩa chung đó, căn cứ vào tính chất và mục tiêu hoạt động, luật

còn chỉ rõ các loại hình ngân hàng gồm: ngân hàng thương mại, ngân hàng

phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các

loại hình ngân hàng khác.

Ngày nay, trong thế giới hiện đại, hoạt động của các tổ chức tài chính là

môi giới trên thị trường tài chính càng phát triển về số lượng và quy mô hoạt

động, đa dạng và phong phú, hoạt động đan xen lẫn nhau. Người ta phân biệt

ngân hàng thương mại với các tổ chức trung gian tài chính khác là ở chỗ

NHTM là ngân hàng kinh doanh tiền gửi, chủ yếu là tiền gửi không kỳ hạn.

Chính từ hoạt động đó đã tạo cơ hội cho NHTM có thể làm tăng bội số tiền

gửi của khách hàng trong hệ thống ngân hàng của mình. Đó là đặc trưng cơ

bản để phân biệt NHTM với các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác.

1.1.2. Hoạt động cho vay của NHTM

1.1.2.1. Khái niệm

Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách

hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định.

1.1.2.2. Các hình thức cho vay của NHTM

+ Cho vay thấu chi

Thấu chi là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay

được chi trội (vượt) trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn

nhất định và trong khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn

mức thấu chi.

Để được thấu chi, khách hàng phải làm đơn xin ngân hàng hạn mức thấu

chi và thời gian thấu chi (có thể phải trả phí cam kết cho ngân hàng). Trong

quá trình hoạt động, khách hàng có thể ký séc, lập ủy nhiệm chi, mua thẻ

séc…vượt quá số dư tiền gửi để chi trả (song trong hạn mức thấu chi). Khi

khách hàng có tiền nhập về tài khoản tiền gửi ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi.

Số lãi mà ngân hàng phải trả:

Lãi suất thấu chi x Thời gian thấu chi x Số tiền thấu chi

Các khoản chi quá hạn mức thấu chi sẽ chịu lãi suất phạt và bị đình chỉ

sử dụng hình thức này.

Thấu chi dựa trên cơ sở thu và chi của khách hàng không phù hợp về

thời gian và quy mô . Thời gian và số lượng thiếu có thể dự đoán dựa vào dự

đoán ngân quỹ song không chính xác. Do vậy, hình thức cho vay này tạo điều

kiện thuận lợi cho khách hàng trong quá trình thanh toán: Chủ động, nhanh,

kịp thời.

Thấu chi là hình thức tín dụng ngắn hạn, linh hoạt, thủ tục đơn giản,

phần lớn là không có đảm bảo, có thể cấp cho cả doanh nghiệp lẫn cá nhân

vài ngày trong tháng, vài tháng trong năm dùng để trả lương, chi các khoản

phải nộp, mua hàng…Hình thức này nhìn chung chỉ sử dụng đối với các

khách hàng có độ tin cậy cao, thu nhập đều đặn và kỳ thu nhập ngắn.

+ Cho vay trực tiếp từng lần

Là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với các

khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được

cấp hạn mức thấu chi. Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu là chủ yếu,

chỉ khi có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng,

tức vốn từ ngân hàng chỉ tham gia vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳ

sản xuất kinh doanh.

Mỗi lần vay khách hàng phải làm đơn và trình ngân hàng phương án sử

dụng vốn vay. Ngân hàng sẽ phân tích khách hàng và ký hợp đồng cho vay,

xác định quy mô cho vay, thời hạn giải ngân, thời hạn trả nợ, lãi suất và yêu

cầu đảm bảo nếu cần. Mỗi món vay được tách biệt nhau thành các hồ sơ (khế

ước nhận nợ) khác nhau.

Theo từng kỳ hạn nợ trong hợp đồng, ngân hàng sẽ thu gốc và lãi. Trong

quá trình khách hàng sử dụng tiền vay, ngân hàng sẽ kiểm soát mục đích và

hiệu quả. Nếu thấy có dấu hiệu vi phạm hợp đồng, ngân hàng sẽ thu nợ trước

hạn hoặc chuyển nợ quá hạn. Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi theo thời

điểm tính lãi.

Nghiệp vụ cho vay từng lần tương đối đơn giản. Ngân hàng có thể kiểm

soát từng món vay tách biệt.

+ Cho vay theo hạn mức

Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách

hàng hạn mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ.

Đó là số dư tối đa tại thời điểm tính.

Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh,

nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng.

Trong khi khách hàng có thể thực hiện vay – trả nhiều lần, song dư nợ

không được vượt quá hạn mức tín dụng. Một số trường hợp ngân hàng quy

định hạn mức cuối kỳ. Dư nợ trong kỳ có thể lớn hơn hạn mức. Tuy nhiên,

đến cuối kỳ, khách hàng phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳ

không được vượt quá hạn mức.

Mỗi lần vay khách hàng chỉ cần trình bày phương án sử dụng tiền vay,

nộp các chứng từ chứng minh đã mua hàng hoặc dịch vụ và nêu yêu cầu vay.

Sau khi kiểm tra tính chất hợp pháp và hợp lệ của chứng từ, ngân hàng sẽ phát

tiền cho khách hàng.

Đây là hình thức cho vay thuận tiện cho những khách hàng vay mượn

thường xuyên, vốn vay tham gia thường xuyên vào quá trình sản xuất kinh

doanh. Trong nghiệp vụ này ngân hàng không xác định trước kỳ hạn nợ và

thời hạn tín dụng. Khi khách hàng có thu nhập, ngân hàng sẽ thu nợ, do đó tạo

chủ động quản lý ngân quỹ cho khách hàng. Tuy nhiên, do các lần vay không

tách biệt thành các kỳ hạn nợ cụ thể nên ngân hàng khó kiểm soát hiệu quả sử

dụng của từng lần vay. Ngân hàng chỉ có thể phát hiện vấn đề khi khách hàng

nộp báo cáo tài chính hoặc dư nợ lâu không giảm sút.

+ Cho vay luân chuyển

Là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa. Doanh nghiệp

khi mua hàng có thể thiếu vốn. Ngân hàng có thể cho vay để mua hàng và sẽ

thu nợ khi doanh nghiệp bán hàng. Đầu năm hoặc quý, người vay phải làm

đơn xin vay luân chuyển. Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận với nhau về

phương thức vay, hạn mức tín dụng, các nguồn cung cấp hàng hóa và khả

năng tiêu thụ. Hạn mức tín dụng có thể được thỏa thuận trong một năm hoặc

vài năm. Đây không phải là thời hạn hoàn trả mà là thời hạn để ngân hàng

xem xét lại mối quan hệ với khách hàng và quyết định có cho vay nữa hay

không tùy mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng cũng như tình hình tài

chính của khách hàng.

Việc cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa nên cả ngân hàng lẫn

doanh nghiệp đều phải nghiên cứu kế hoạch lưu chuyển hàng hóa để dự đoán

dòng ngân quỹ trong thời gian tới.

Người vay cam kết các khoản vay sẽ được trả cho người bán và mọi

khoản thu bán hàng đều dùng để trả vào tài khoản tiền vay trước khi được

trích trả lại tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàng.

Khi vay, khách hàng chỉ cần gửi đến ngân hàng các chứng từ hóa đơn

nhập hàng và số tiền cần vay. Ngân hàng cho vay và trả tiền cho người bán.

Theo hình thức này, giá trị hàng hóa mua vào (có hoát đơn, hợp pháp, hợp lệ,

đúng đối tượng) đều là đối tượng được ngân hàng cho vay. Thu nhập bán

hàng đều là nguồn chi trả cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ cho vay theo tỷ lệ

nhất định tùy theo khối lượng và chất lượng quan hệ nợ nần của người vay.

Các khoản phải thu và cả hàng hóa trong kho trở thành vật đảm bảo cho

khoản cho vay.

Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh nghiệp thương

nghiệp hoặc các doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan

hệ vay – trả thường xuyên với ngân hàng.

Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng. Thủ tục vay chỉ

cần thực hiện một lần cho nhiều lần vay. Khách hàng được đáp ứng nhu cầu

vốn kịp thời, vì vậy, việc thanh toán cho người cung cấp sẽ nhanh gọn.

Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiêu thụ (hàng hóa tồn đọng…) thì

ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn do thời hạn của khoản vay

không được quy định rõ ràng.

+ Cho vay trả góp

Cho vay trả góp là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép

khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thỏa thuận. Cho

vay trả góp thường được áp dụng đối với các khoản vay trung và dài hạn, tài

trợ cho tài sản cố định hoặc hàng lâu bền. Số tiền trả mỗi lần được tính toán

sao cho phù hợp với khả năng trả nợ (thường là từ khấu hao và thu nhập sau

thuế của dự án, hoặc từ thu nhập hàng kỳ của người tiêu dùng).

Ngân hàng thường cho vay trả góp đối với người tiêu dùng thông qua

hạn mức nhất định. Ngân hàng sẽ thanh toán cho người bán lẻ về số hàng hóa

mà khách hàng đã mua trả góp. Các cửa hàng bán lẻ nhận ngay tiền sau khi

bán hàng từ phía ngân hàng và làm đại lý thu tiền cho ngân hàng, hoặc khách

hàng trả trực tiếp cho ngân hàng. Đây là hình thức tín dụng tài trợ cho người

mua (qua đó đến người bán) nhằm khuyến khích tiêu thụ hàng hóa.

Cho vay trả góp rủi ro cao do khách hàng thường thế chấo bằng hàng

hóa mua trả góp. Khả năng trả nợ phụ thuộc vào thu nhập đều đặn của người

vay. Nếu người vay mất việc, ốm đau, thu nhập giảm sút thì khả năng thu nợ

của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Chính vì rủi ro cao nên lãi suất cho vay trả

góp thường là cao nhất trong khung lãi suất cho vay của ngân hàng.

+ Cho vay gián tiếp

Phần lớn cho vay của ngân hàng là cho vay trực tiếp. Bên cạnh đó ngân

hàng cũng phát triển các hình thức cho vay gián tiếp. Đây là hình thức cho

vay thông qua các tổ chức trung gian.

Ngân hàng cho vay qua các tổ, đội, hội, nhóm như nhóm sản xuất, Hội

Nông dân, Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ…Các tổ chức này thường liên kết

các thành viên theo một mục đích riêng, song chủ yếu đều hỗ trợ lẫn nhau,

bảo vệ quyền lợi cho mỗi thành viên. Vì vậy, việc phát triển kinh tế, làm giàu,

xóa đói giảm nghèo luôn được các trung gian rất quan tâm.

Ngân hàng có thể chuyển một vài khâu của hoạt động cho vay sang các

tổ chức trung gian như: thu nợ, phát tiền vay…Tổ chức trung gian cũng có thể

đứng ra tín chấp cho các thành viên vay. Điều này rất thuận tiện khi người

vay không có hoặc không đủ tài sản thế chấp. Để bù đắp một phần chi phí của

trung gian, ngân hàng trích một phần thu nhập để lại cho trung gian.

Ngân hàng cũng có thể cho vay thông qua người bán lẻ các sản phẩm

đầu vào của quá trình sản xuất. Việc cho vay theo cách này hạn chế người vay

sử dụng tiền sai mục đích.

Cho vay gián tiếp thường áp dụng với thị trường có nhiều món vay nhỏ,

người vay phân tán, cách xa ngân hàng. Trong trường hợp như vậy, cho vay

qua trung gian có thể tiết kiệm chi phí cho vay (phân tích, giám sát, thu nợ…).

Cho vay qua trung gian đều nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí của ngân hàng.

Tuy nhiên, nó cũng bộc lộ các khiếm khuyết. Nhiều trung gian đã lợi dụng vị

thế của mình và nếu ngân hàng không kiểm soát tốt sẽ tăng lãi suất để cho vay

lại, hoặc giữ lấy số tiền của các thành viên khác cho riêng mình. Các nhà bán

lẻ có thể lợi dụng để bán hàng kém chất lượng hoặc với giá đắt cho người vay

vốn.

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà trả góp

Cho vay mua nhà là một trong những hình thức cho vay tiêu dùng đang

ngày càng phát triển của ngân hàng thương mại. Cho vay tiêu dùng là khoản

cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng (bao gồm cá

nhân và hộ gia đình). Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp những

người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình, xe cộ và những chi tiêu

cho nhu cầu giáo dục, y tế, du lịch…

Cho vay mua nhà trả góp là việc NHTM cho khách hàng sử dụng một số

tiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở, với cam kết

khách hàng trả nợ (gồm tiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo từng kỳ

hạn nhất định trong thời hạn cho vay.

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp

* Về đối tượng vay tiền

Đối tượng vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục

vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt, để mở rộng diện tích kinh doanh. Thường là các

gia đình có nguồn thu nhập ổn định, từ khá đến cao. Hiện nay có rất nhiều gia

đình trẻ muốn vay tiền trả góp mua nhà. Họ thường là những lao động có chất

lượng cao, tốt nghiệp đại học trở lên, làm việc tại các doanh nghiệp nước

ngoài, mức lương ổn định.

Trong những năm gần đây, do đô thị hóa mà ngày càng có nhiều dân cư

chuyển về sinh sống và làm việc tại các khu đô thị, nhu cầu về nhà để ở là rất

lớn. Hơn nữa, nền kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập của người dân ngày

càng cao, nhu cầu về điều kiện sống cũng nâng cao. Tuy nhiên, hầu hết các

ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay tiền mua nhà trả góp đối với các khách hàng

có hộ khẩu thường trú tại các địa phương có trụ sở của của ngân hàng; có thu

nhập hợp pháp, ổn định; có tài sản đảm bảo như: bất động sản, sổ tiết kiệm,

cổ phiếu, chứng từ có giá…

* Về lãi suất

Có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Trong những năm

gần đây, các ngân hàng thường sử dụng lãi suất thả nổi. Ngân hàng và khách

hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất năm đầu, những

năm sau đó lấy một lãi suất làm cơ sở (thường là lãi suất huy động tiết kiệm

kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau) cộng với một mức lãi suất cố định.

* Về phương thức thanh toán

Mua nhà đòi hỏi người tiêu dùng phải có một khoản tiền lớn, thường

vượt qua khả năng tài chính hiện tại. Với cho vay mua nhà trả góp, khách

hàng có thể trả gốc và lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất

định trong thời hạn cho vay. Trong đó, khách hàng phải thanh toán trước một

phần giá trị của ngôi nhà cần mua. Ở nước ta, số tiền này phổ biến là 30- 40%

giá trị nhà. Nhưng hiện nay, có những ngân hàng cho vay đến 80% – 100%

giá trị nhà. Ví dụ như Ngân hàng HDB (Ngân hàng Phát triển nhà Thành phố

Hồ Chí Minh) liên kết với Phú Mỹ Hưng thực hiện chương trình cho vay mua

nhà với giá trị khoản vay lớn nhất từ trước đến nay, có thể đến 100% giá trị

căn nhà nếu người vay có thêm tài sản khác thế chấp.

Số tiền khách hàng phải trả cho Ngân hàng mỗi kỳ theo phương thức trả

góp có thể tính theo một trong các phương pháp sau:

+ Trả đều: Ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất, giá trị khoản vay, thời

gian cho vay để tính toán đưa ra số tiền cụ thể mà hàng kỳ khách hàng phải

trả. Số tiền này là cố định mà khách hàng phải thanh toán cho ngân hàng từ

lần trả đầu tiên đến lần trả cuối cùng trong thời gian cho vay.

+ Trả không đều: Tùy theo thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao

cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng mà có các hình thức thanh

toán khác nhau như: thanh toán nợ gốc từng kỳ, trả lãi hàng tháng; trả đều

nhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ….

1.2.3 Quy trình cho vay mua nhà trả góp

* Quy trình cho vay thông thường

(2) (1)

Bên mua Bên bán Ngân hàng

(3)

(1) Người mua và người bán ký Hợp đồng mua bán nhà, trả trước một số

tiền, nợ phần còn lại

(2) Người mua đến xin vay và được chấp nhận, ngân hàng làm thủ tục,

cho vay, giải ngân, người vay trả tiền nốt cho người bán

(3) Khách hàng trả tiền cho ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng

* Quy trình cho vay mua nhà 3 bên

(1) Bên mua và bên bán cùng mở tài khoản tại ngân hàng. Bên mua nộp

số tiền chênh lệch vào tài khoản

(2) Bên mua, bên bán cùng nhân viên ngân hàng làm thủ tục mua bán

nhà tại phòng công chứng Nhà nước. Ngân hàng giữ giấy tờ hợp pháp về chủ

sở hữu căn nhà.

(3) Ký Hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và bên mua

(4) Ngân hàng trả tiền cho bên bán

(5) Bên mua thanh toán dần tiền cho ngân hàng theo thỏa thuận

1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.2.4.1 Đối với ngân hàng

Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đang

đứng trước một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang

có nguy cơ giảm trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng.

Hiện nay, tình hình huy động vốn của các ngân hàng đang thuận lợi,

nhiều ngân hàng dư thừa vốn. Chi phí vốn của các ngân hàng đang tăng lên do

tỷ lệ dự trữ bắt buộc tăng. Lẽ ra các ngân hàng sẽ phải giảm lãi suất huy động

hoặc tăng lãi suất cho vay. Tuy nhiên, trên thị trường lãi suất đang diễn ra một

điều nghịch lý là các NHTM lại bước vào cuộc cạnh tranh hạ lãi suất cho vay

trong khi lãi suất huy động vốn không có dấu hiệu giảm. Điều này đang tiềm

ẩn nguy cơ.

Ông Dominic Scriven, Giám đốc Quỹ Dragon Capital nhận định, trong

bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, các Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam

cũng giống như nhiều ngân hàng khác trên thế giới, đang rơi vào tình trạng lợi

nhuận trên tổng tài sản ngày càng giảm dần, dự báo 12 tháng tới tình trạng

này sẽ càng rõ rệt. Lý do là ngân hàng nào cũng đang chú trọng quy mô và

vốn hoạt động, tăng mạnh vốn chủ sở hữu, mạng lưới hoạt động của các ngân

hàng ngày càng rộng lớn đã giúp cho nguồn vốn tiền gửi chảy vào các ngân

hàng ngày càng mạnh mẽ (khoảng 2 tỷ USD/ngày). Song hoạt động tín dụng

lại không thể theo kịp tốc độ tăng trưởng vốn của các ngân hàng. Bên cạnh

cho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu, nhưng lợi nhuận thu lại sẽ ít

hơn. Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải phải đẩy mạnh hoạt động cho

vay nhiều hơn với rủi ro ít hơn, trong đó một trong những lĩnh vực ngân hàng

có thể phát triển là cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà. Theo ông Dominic

Scriven, hoạt động tín dụng nhà ở của các ngân hàng ở Anh đem lại lợi nhuận

khá lớn trong tổng lợi nhuận của các ngân hàng (chiếm khoảng 40%). Ở Việt

Nam lĩnh vực này còn rất nhiều tiềm năng mà các ngân hàng có thể khai

thác…

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ mang lại cho ngân hàng một

khoản lợi nhuận không nhỏ do nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng

cao. Rủi ro của hoạt động này cũng nhiều do khoản tiền vay lớn và trong thời

gian dài. Tuy nhiên những rủi ro này sẽ được phân tán cho ngân hàng do số

lượng các món vay mua nhà trả góp tương đối lớn và tài sản đảm bảo cho

khoản vay lại chính là giá trị của ngôi nhà.

Thông qua việc cho vay mua nhà trả góp, ngân hàng có thể mở rộng mối

quan hệ với các Công ty kinh doanh nhà. Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng

có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng.

Thêm vào đó, cho vay mua nhà trả góp tạo thói quen cho người dân khi

tiếp cận với các dịch vụ ngân hàng. Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng

mối quan hệ, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt khách

hàng.

1.2.4.2 Đối với khách hàng

Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà,

không ít gia đình sẽ phải mất một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào

để mua được một căn hộ khi chỉ có 20% - 30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra

đối với những người muốn mua nhà.

Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những

đối tượng có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt

được ước mơ của mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian

dài, mỗi tháng họ chỉ cần trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích

lũy trả góp cho ngân hàng.

Có được ngôi nhà mơ ước, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mới

yên tâm lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã

hội, để nâng cao chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình.

1.2.4.3 Đối với nền kinh tế

Trong khi thị trường bất động sản đang đóng băng thì việc các ngân hàng

tung ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kích

cầu thị trường bất động sản, đẩy mạnh giao dịch.

Hiện nay, các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và

Công ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất,

tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt

được những mục tiêu kinh tế - xã hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng

cuộc sống cho người dân, xóa đói giảm nghèo…

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu

cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng

phúc lợi xã hội, phát triển nền kinh tế.

1.3 Mở rộng cho vay mua nhà trả góp của NHTM

1.3.1 Các chỉ tiêu phản ánh kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

trả góp

Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp có thể hiểu là việc ngân

hàng thực hiện những biện pháp nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn mua

nhà trả góp ngày càng gia tăng của khách hàng. Đó là sự tăng lên về quy mô,

cơ cấu và tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp trong tổng tài sản của ngân hàng.

Để đánh giá mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp, NHTM thường

sử dụng các chỉ tiêu sau:

* Doanh số cho vay mua nhà trả góp

Doanh số cho vay là tổng số tiền mà ngân hàng đã cho vay ra trong kỳ

(tính cho ngày, tháng, quý, năm)

Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ

(tính cho ngày, tháng, quý, năm)

Doanh số cho vay mua nhà trả góp được hiểu là tổng số tiền ngân hàng

cho khách hàng vay trong kỳ theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua

nhà. Đây là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô cho vay mua nhà trả góp của

ngân hàng qua các thời kỳ

* Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay là chỉ tiêu tích lũy qua các thời kỳ, đó là số tiền mà ngân

hàng hiện đang cho vay tính đến một thời điểm cụ thể.

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp được hiểu là số tiền mà ngân hàng hiện

đang còn cho khách hàng vay theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua

mua nhà tính đến một thời điểm cụ thể.

Ngân hàng tính lãi cho vay dựa trên dư nợ cho vay đến thời tính lãi, tức

là lợi nhuận của ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc

vào dư nợ chứ không phải là doanh số cho vay trong kỳ đó. Vì vậy, số dư nợ

càng lớn và dư nợ kỳ sau tăng hơn so với kỳ trước là chỉ tiêu đúng nhất phản

ánh mức độ mở rộng cho vay càng cao.

Dư nợ cho Doanh số cho Dư nợ cho Doanh số thu nợ vay trả vay mua nhà vay mua nhà cho vay mua mua nhà trả góp trong = trả góp kỳ + _ nhà trả góp trả góp kỳ kỳ trước trong kỳ này

Khi dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng so với kỳ trước tức là

doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số thu nợ cho vay

mua nhà trả góp trong kỳ, ta có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại

NHTM.

Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số mua

nhà trả góp kỳ trước và lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp thì

ta có được sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp cả về dư nợ và doanh số cho

vay.

Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ này không tăng, thậm chí còn

nhỏ hơn doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ trước, nhưng trong kỳ này

doanh số thu nợ giảm do có nhiều món nợ không thu hồi được hoặc chưa đến

hạn thu hồi nợ, thì kết quả là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn có

thể lớn hơn dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ trước. Nghĩa là trong khi

doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ giảm thì dư nợ cho vay mua nhà

trả góp kỳ này vẫn tăng so với kỳ trước. Trường hợp này vẫn là mở rộng cho

vay mua nhà trả góp.

Một chỉ tiêu không thể bao quát được toàn bộ, vì thế cần xem xét kết hợp

nhiều chỉ tiêu nhằm bổ sung cho chỉ tiêu dư nợ để đánh giá được đúng nhất

việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng.

* Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp có thể được tính theo công thức sau:

Dư nợ cho vay Số lượng khách Giá trị trung bình của các = x mua nhà trả góp hàng món vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng lên so với kỳ trước là do số

lượng khách hàng kỳ này cao hơn kỳ trước hoặc giá trị trung bình của các

món vay mua nhà trả góp kỳ này cao hơn kỳ trước.

Số lượng khách hàng là chỉ tiêu đánh giá mức độ mở rộng cho vay về

mặt quy mô. Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

càng nhiều nghĩa là ngân hàng đã đáp ứng được nhu cầu cho vay mua nhà trả

góp của nhiều người.

Giá trị trung bình của các món vay mua nhà nhả góp càng cao có nghĩa

là số khách hàng vay những món vay có giá trị lớn ngày càng nhiều.

Vì vậy, nếu số lượng khách hàng và giá trị trung bình của các món vay

mua nhà trả góp cùng tăng, làm dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì ta

được sự mở rộng cho vay cả về số lượng khách hàng và số tiền của mỗi món

vay.

* Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh quy mô các món vay mua nhà trả góp

trong tổng số các món vay được ngân hàng giải ngân. Sự tăng trưởng của chỉ

tiêu này cho ta thấy sự mở rộng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp.

Tỷ trọng dư nợ Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

cho vay mua nhà = X 100%

trả góp Tổng dư nợ

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng phản ánh sự mở rộng hoạt

động cho vay mua nhà trả góp. Có 2 nguyên nhân dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho

vay mua nhà trả góp tăng:

- Thứ nhất, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng lên nhiều hơn so với

mức tăng của tổng dư nợ cho vay. Điều này thể hiện chính sách mở rộng cho

vay mua nhà trả góp.

- Thứ hai, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp không tăng thậm chí còn

giảm, nhưng mức giảm của tổng dư nợ lại nhiều hơn. Trường hợp này nghĩa

là trong tình trạng thu hẹp cho vay chung của ngân hàng thì cho vay mua nhà

trả góp vẫn chiếm tỷ trọng cao. Trường hợp này vẫn được coi là mở rộng đối

với cho vay mua nhà trả góp.

* Tốc độ tăng dư nợ cho vay mua nhà trả góp (K)

Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tương đối

phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp nhanh hay chậm. Chỉ tiêu

này được xác định theo công thức sau:

Dư nợ cho vay kỳ này – Dư nợ cho vay kỳ trước

K = X 100%

Dư nợ cho vay kỳ trước

Trong đó, các dư nợ cho vay trên được hiểu là dư nợ cho vay mua nhà

trả góp tại NHTM.

Nếu K > 0: cho thấy dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này lớn hơn kỳ

trước, phản ánh sự mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp.

Nếu K <= 0: tức là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này nhỏ hơn hoặc

bằng kỳ trước. Nhìn chung, trong trường hợp này NHTM không mở rộng cho

vay mua nhà trả góp. Tuy nhiên, nếu tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

tăng thì vẫn có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp.

* Thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng

Khi nghiên cứu về thị phần cho vay mua nhà trả góp cần phải nghiên cứu

thị phần của ngân hàng để có được đánh giá bao quát. Trên cùng địa bàn hoạt

động, có rất nhiều ngân hàng cung ứng những sản phẩm dịch vụ tương tự

nhau.Vì vậy, cạnh tranh giữa các ngân hàng là điều tất yếu. Nếu một ngân

hàng có sự gia tăng về dư nợ và doanh số cho vay mua nhà trả góp, tăng

trưởng dư nợ hay số lượng khách hàng, nhưng có thể thị phần cho vay mua

nhà trả góp của ngân hàng đó lại không hề gia tăng, thậm chí có thể giảm thì

đó không phải là sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp hoàn toàn. Điều này

chứng tỏ tốc độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khác

diễn ra nhanh hơn.

* Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn

Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ (cả gốc và lãi) của khách hàng vay vốn

đã đến hạn thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh

toán được mà vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia

hạn nợ, xóa nợ… sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn.

Dư nợ quá hạn cho vay mua nhà trả góp

Tỷ lệ nợ quá hạn = X 100%

Tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn không trực tiếp phản ánh việc

mở rộng cho vay mua nhà trả góp, nhưng đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh

giá chất lượng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Hoạt động cho vay

mua nhà trả góp của ngân hàng phải đảm bảo mục tiêu an toàn và hiệu quả.

Tuy ngân hàng xác định mục tiêu hoạt động của mình là mở rộng cho vay

nhưng không vì thế mà tiến hành mở rộng cho vay bằng mọi giá, không thể

chấp nhận nợ quá hạn đã quá cao mà vẫn tiếp tục cho khách hàng đó vay vốn.

Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế tỷ lệ nợ quá hạn

dưới một mức nào đó. Các ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn > 7% được xem là

ngân hàng có chất lượng tín dụng yếu kém. Tỷ lệ nợ quá hạn < 5% là tỷ lệ tốt

mà các ngân hàng cố gắng duy trì.

* Lợi nhuận

Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là kinh doanh đem lại lợi nhuận cao

nhất có thể. Vì vậy, bất cứ hoạt động nào của ngân hàng cũng cần phải đảm

bảo mục tiêu này. Mở rộng cho vay không phải chỉ cần gia tăng dư nợ, gia

tăng số lượng khách hàng vay vốn… mà quan trọng là phải đảm bảo khoản

cho vay mang lại lợi nhuận cho ngân hàng.

1.3.2 Nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả

góp

1.3.2.1 Nhóm nhân tố từ phía ngân hàng

Sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp của một ngân hàng

thương mại phụ thuộc chủ yếu vào chính bản thân ngân hàng đó. Trong đó

định hướng phát triển của ngân hàng là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả

của hoạt động này.

* Chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng được coi là kim chỉ nam cho tất cả các hoạt động tín

dụng của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói

riêng. Ngân hàng cần phải xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với định

hướng phát triển của mình. Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố như: hạn

mức cho vay đối với khách hàng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, thời hạn tín

dụng, các khoản đảm bảo, chính sách đối với các khoản vay có vấn đề….Tất

cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của

ngân hàng, quyết định đến sự thu hút khách hàng, mở rộng hoạt động cho vay

mua nhà trả góp.

* Quy trình cho vay mua nhà trả góp

Quy trình tín dụng quy định các bước cần thiết từ khâu lập hồ sơ xin cấp

tín dụng đến khâu quản lý và thu hồi nợ, nhằm đảm bảo thu hồi được cả gốc

và lãi của khoản tín dụng. Nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút khách

hàng. Các bước trong quy trình tín dụng cần được kết hợp nhịp nhàng, linh

hoạt, nhanh gọn, gây được cảm tình với khách hàng mà vẫn đảm bảo nắm

được diễn biến của khoản tín dụng để có những can thiệp kịp thời đối với

những rủi ro có thể xảy ra.

* Cơ sở hạ tầng, trang thiết bị và đội ngũ nhân viên ngân hàng

Đây là những nhân tố phản ánh bộ mặt của ngân hàng. Cơ sở khang

trang, trang thiết bị hiện đại phản ánh vị thế của ngân hàng và tạo cho khách

hàng sự tin tưởng vào ngân hàng.

Đội ngũ cán bộ nhân viên, đặc biệt là nhân viên tín dụng là những người

trực tiếp tiếp xúc với khách hàng. Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, phục

vụ tận tình, chu đáo sẽ gây được thiện cảm với khách hàng. Đặc biệt với đạo

đức nghề nghiệp, trình độ nghiệp vụ cao, am hiểu luật pháp, có khả năng phân

tích, đánh giá năng lực khách hàng và quản lý các khoản vay… các nhân viên

tín dụng sẽ đưa ra được các quyết định đúng đắn. Từ đó nâng cao hiệu quả

trong mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp.

* Mạng lưới chi nhánh ngân hàng

Mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch, điểm giao dịch… của khách hàng

là nơi đầu tiên khách hàng đến tiếp xúc với ngân hàng. Ngân hàng có mạng

lưới chi nhánh rộng lớn sẽ dễ dàng tiếp cận hơn với nhiều đối tượng khách

hàng. Và nếu ngân hàng kết hợp với các cấp chính quyền địa phương, bộ máy

công an thì ngân hàng sẽ càng dễ dàng nắm rõ tình hình hoạt động của khách

hàng, thuận lợi trong tiếp xúc khách hàng, kiểm tra và thu nợ.

* Nguồn vốn

Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm vốn tự có và vốn huy động, trong đó

chủ yếu là vốn huy động. Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp thì

ngân hàng phải có một số lượng vốn đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của khách

hàng. Kết quả huy động vốn ảnh hưởng đến chính sách mở rộng hay thắt chặt

tín dụng của ngân hàng.

Ngoài ra cơ cấu vốn huy động cũng có ảnh hưởng đến quy mô các khoản

cho vay mua nhà trả góp. Bởi nếu nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn

thì ngân hàng sẽ bị hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Do

nguồn vốn cho vay mua nhà trả góp là vốn trung và dài hạn mà Ngân hàng

Nhà nước lại có quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn mà ngân hàng

thương mại được sử dụng cho vay trung và dài hạn (40%).

1.3.2.2 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng

* Khả năng tài chính của khách hàng

Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng là yếu tố quan trọng trước

khi ngân hàng quyết định cho vay. Năng lực tài chính của khách hàng quyết

định đến khả năng trả nợ ngân hàng. Với những khách hàng có thu nhập khá

và ổn định thì sẽ có khả năng đáp ứng những khoản thanh toán hàng tháng,

đảm bảo an toàn cho khoản vay.

* Đạo đức người vay

Đạo đức người vay thể hiện ở năng lực pháp lý và độ tín nhiệm. Đây là

điều kiện tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay. Vì ngay cả với những

khách hàng có thu nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các điều kiện

đảm bảo tốt thì chưa chắc đã có thiện chí trả nợ. Đạo đức người vay được

đánh giá bằng độ tín nhiệm của khách hàng trên cơ tính thật thà, sự sẵn lòng

trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết trong việc thực hiện tất cả các

giao ước trong hợp đồng tín dụng.

* Tài sản đảm bảo

Do khách hàng luôn đối mặt với rủi ro trong kinh doanh, có thể mất khả

năng trả nợ cho ngân hàng do thu nhập giảm sút mạnh. Hoặc do rủi ro đạo

đức và nhiều biến cố khác có thể gây cho ngân hàng các tổn thất lớn. Chính vì

vậy, tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng khi nguồn

thứ nhất là thu nhập không đảm bảo trả nợ.

Đối với cho vay mua nhà trả góp, tài sản đảm bảo thường là chính căn

nhà mới hình thành từ món vay hoặc các tài sản khác có thể dùng để thế chấp.

Ngân hàng cần có các biện pháp thẩm định và quản lý tài sản đảm bảo chặt

chẽ để kịp thời phát hiện xử lý các vấn đề phát sinh như mất mát, hư hỏng,

giảm giá trị, tránh bị các cá nhân cấu kết lừa gạt ngân hàng...

1.3.2.3 Nhóm nhân tố từ bên ngoài

* Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chính

sách kinh tế của quốc gia, chu kỳ kinh doanh… Bất kỳ sự thay đổi nào của

môi trường kinh tế đều gây ra sự biến động trong tất cả các lĩnh vực kinh tế -

chính trị - xã hội. Và hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng không nằm

ngoại lệ.

Khi nền kinh tế ở thời kỳ hưng thịnh, tốc độ phát triển cao và ổn định,

người dân yên tâm về mức thu nhập của họ trong tương lai, nhu cầu tiêu dùng

sẽ tăng lên, đặc biệt là nhu cầu về một căn nhà khang trang với đầy đủ tiện

nghi để ở và sinh hoạt. Do đó hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng có cơ

hội phát triển. Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, mất ổn

định thì người dân chỉ muốn đảm bảo được cuộc sống ở mức bình thường mà

không nghĩ đến việc đi vay để thỏa mãn nhu cầu cao hơn.

* Môi trường văn hóa – xã hội

Mỗi cá nhân, tổ chức đều hoạt động trong một môi trường văn hoá – xã

hội nhất định. Nó bao gồm các yếu tố như: tình hình trật tự xã hội, thói quen,

tâm lý, trình độ học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cách

tiêu biểu của người dân như niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động,

thích tằn tiện và ưa hưởng thụ…) hoặc các yếu tố về nơi ở, nơi làm việc… Tất

cả những điều đó đều ảnh hưởng sâu sắc đến thói quen và nhu cầu tiêu dùng

của người dân. Thông thường, ở những nơi tập trung đông dân cư, trình độ

dân trí cao, mức thu nhập của người dân cao, ổn định thì nhu cầu tiêu dùng

lớn, hoạt động cho vay mua nhà trả góp phát triển. Còn ở nơi trình độ dân trí

thấp, chủ yếu là lao động chân tay thì đảm bảo được mức sống bình thường đã

là tốt rồi chứ không ai dám nghĩ đến chuyện đi vay để mua sắm hàng hóa

nâng cao mức sống. Do đó hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ gặp khó

khăn.

* Môi trường pháp lý

Môi trường pháp lý bao gồm các luật lệ, các quy tắc và những hoạt động

của các cơ quan Nhà nước có ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà trả

góp. Hoạt động này cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước, Luật các

tổ chức tín dụng, Luật Dân sự và các quy định khác. Nếu các văn bản quy

phạm pháp luật này không đầy đủ, rõ ràng thì sẽ tạo ra các khe hở pháp luật

gây ảnh hưởng tới lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng. Ngược lại,

nếu luật pháp quy định đồng bộ và chặt chẽ sẽ tạo môi trường cạnh tranh lành

mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường giúp cho các hoạt động kinh tế

- xã hội nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng được diễn

ra thông suốt và có hiệu quả.

* Các đối thủ cạnh tranh

Hiện nay, trong thời kỳ hội nhập, không chỉ có các NHTM cung cấp dịch

vụ cho vay mua nhà trả góp mà các tổ chức tài chính trung gian trong và

ngoài nước khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như: công ty tiết kiệm bưu

điện, các công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng và các công ty chuyên kinh

doanh bất động sản… tạo ra môi trường cạnh tranh gay gắt. Chỉ những sản

phẩm mang lại nhiều tiện lợi, phù hợp với nhu cầu và khả năng của khách

hàng mới được khách hàng đón nhận. Do đó, ngân hàng cần tính toán và cân

đối để đưa ra chính sách tín dụng hợp lý để mở rộng được hoạt động cho vay

của mình.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP

TẠI NGÂN HÀNG TMCP NHÀ HÀ NỘI (HABUBANK)

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, tên viết tắt là HABUBANK, là ngân

hàng thương mại cổ phần đầu tiên ở Việt Nam, thành lập từ năm 1989, với

mục tiêu ban đầu là hoạt động tín dụng và dịch vụ trong lĩnh vực phát triển

nhà. Tiền thân của HABUBANK là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

kết hợp với các cổ đông bao gồm Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội và một

số doanh nghiệp quốc doanh hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, quản lý nhà

và du lịch. Với số vốn điều lệ đầu tiên là 5 tỷ đồng Việt Nam, được phép kinh

doanh các sản phẩm dịch vụ ngân hàng trong 99 năm.

Tháng 10 năm 1992 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho

phép Ngân hàng thực hiện thêm một số hoạt động kinh doanh ngoại tệ: tiền

gửi, tiết kiệm, vay và tiếp nhận, cho vay, mua bán kiều hối, thanh toán ngoại

tệ trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam.

Năm 1995 đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý của HABUBANK với

chiến lược kinh doanh mới, ngoài việc thực hiện các hoạt động hỗ trợ và phát

triển nhà, HABUBANK chú trọng mở rộng các hoạt động thương mại nhằm

vào các đối tượng khách hàng là doanh nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân và các

tổ chức tài chính khác. Thêm vào đó cơ cấu cổ đông đã mở rộng một cách rõ

rệt với nhiều cá nhân và doanh nghiệp tư nhân lẫn quốc doanh tham gia đầu tư

đóng góp phát triển.

Tới nay, qua hơn 18 năm hoạt động, HABUBANK đã có số vốn điều lệ

là 2.000 tỷ đồng với mạng lưới ngày càng mở rộng, 8 năm liên tục được

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xếp loại A và được công nhận là ngân hàng

phát triển toàn diện với hoạt động ổn định, an toàn và hiệu quả. HABUBANK

luôn giữ vững niềm tin của khách hàng bằng chất lượng sản phẩm dịch vụ và

phong cách nhiệt tình, chuyên nghiệp của tất cả nhân viên Ngân hàng.

Mục tiêu chiến lược

- Tối đa hoá giá trị đầu tư của các cổ đông; giữ vững tốc độ tăng trưởng

lợi nhuận và tình hình tài chính lành mạnh.

- Không ngừng nâng cao động lực làm việc và năng lực cán bộ;

HABUBANK phải luôn dẫn đầu ngành ngân hàng trong việc sáng tạo, phát

triển chính sách đãi ngộ và cơ hội thăng tiến nghề nghiệp cho cán bộ của

mình.

- Duy trì sự hài lòng, trung thành và gắn bó của khách hàng với

HABUBANK ; xây dựng HABUBANK thành một trong hai ngân hàng Việt

Nam có chất lượng dịch vụ tốt nhất do các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình

và cá nhân lựa chọn.

- Phát triển HABUBANK thành một trong ba ngân hàng được tín nhiệm

nhất Việt Nam về: quản lý tốt nhất, môi trường làm việc tốt nhất, văn hoá

doanh nghiệp chú trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo nhất, linh

hoạt nhất khi môi trường kinh doanh thay đổi.

- Góp phần tích cực làm vững chắc thị trường tài chính trong nước.

2.1.2 Mô hình tổ chức

HABUBANK hiện có mô hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểu

tính quan liêu trong hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức.

Ðặc điểm nổi bật của mô hình HABUBANK là tập trung vào khách hàng, đội

ngũ nhân viên chuyên nghiệp và quản lý rủi ro hiệu quả.

Rủi ro là một phần gắn liền với mọi hoạt động kinh doanh ngân hàng.

Kiểm tra và quản lý rủi ro sao cho cân bằng được mối quan hệ rủi ro - lợi

nhuận trước hết đòi hỏi một cơ cấu tổ chức phù hợp và chính sách nhất quán

trong toàn hệ thống. Do đó, cơ cấu HABUBANK hoàn toàn được tổ chức

theo chiến lược phát triển do Hội đồng Quản trị đề ra và liên quan chặt chẽ

đến quản lý rủi ro. Đồng thời tính linh hoạt và giảm thiểu quan liêu cũng luôn

được đề cao giúp Ngân hàng dễ thích ứng và thay đổi khi môi trường kinh

doanh biến chuyển.

Hiện tại, HABUBANK có 01 Hội sở và 29 chi nhánh, phòng giao dịch

với sản phẩm kinh doanh đa dạng gồm dịch vụ ngân hàng doanh nghiệp (tài

trợ thương mại quốc tế, ngoại hối, quản lý tiền mặt…), dịch vụ ngân hàng cá

nhân (huy động, cho vay tiêu dùng, mua nhà…) và các hoạt động đầu tư khác

trên thị trường chứng khoán.

Hội đồng Quản trị:

 Ông Nguyễn Văn Bảng - Chủ tịch

 Ông Nguyễn Tuấn Minh - Ủy viên

 Ông Nguyễn Đường Tuấn - Ủy viên

 Bà Dương Thu Hà - Ủy viên

 Ông Đỗ Trọng Thắng - Ủy viên

Ban Điều hành:

 Bà Bùi Thị Mai - Tổng giám đốc

Tham gia HABUBANK từ năm 1995, đảm nhiệm

chức vụ Tổng giám đốc từ năm 2002, điều hành

trực tiếp mọi hoạt động của Ngân hàng

 Ông Đỗ Trọng - Phó Tổng giám đốc

Thắng Với nhiều kinh nghiệm chuyên viên kinh tế và

quản lý tài chính doanh nghiệp, được bổ nhiệm giữ

chức Phó Tổng giám đốc, phụ trách mảng kiểm tra

xét duyệt tín dụng

 Bà Nguyễn Thị - Phó Tổng giám đốc

Kim Oanh Bắt đầu công tác tại HABUBANK từ năm 1989.

Từ ngày 2/6/2003 được tín nhiệm bầu giữ chức

Phó Tổng giám đốc, phụ trách tài chính và cung

ứng dịch vụ

 Bà Lê Thu Hương - Phó Tổng giám đốc

Thạc sĩ quan hệ đối ngoại, cử nhân kinh tế, Phó

Tổng giám đốc kiêm Giám đốc chi nhánh Thành

phố Hồ Chí Minh

 Bà Nguyễn Dự - Phó Tổng giám đốc

Hương Cử nhân kinh tế, phụ trách mảng Dịch vụ

Ngân hàng Cá nhân

 Bà Nguyễn Thị - Phó Tổng giám đốc

Bích Thủy Cử nhân kinh tế, phụ trách mảng Nguồn vốn –

Ngoại hối – Ngân quỹ

 Ông Nguyễn - Phó Tổng giám đốc

Tuấn Minh Cử nhân Quan hệ quốc tế và Cử nhân luật, phụ

trách mảng Pháp chế-Tuân thủ- Đẩu tư

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của HABUBANK trong những năm

gần đây (2005 – 2007)

Đối với HABUBANK, năm 2005 đã kết thúc bằng sự thành công trên

mọi lĩnh vực hoạt động kinh doanh. Năm 2005, HABUBANK là ngân hàng

đầu tiên cán đích hoàn thành kế hoạch do đại hội đồng cổ đông giao cho,

được xếp vào bậc những ngân hàng có tỷ suất lợi nhuận cao nhất với mức lợi

nhuận trước thuế đạt 103 tỷ đồng, đồng thời là năm thứ 7 liên tiếp

HABUBANK được Ngân hàng Nhà nước xếp hạng A.

Năm 2006, HABUBANK đã tiến thêm một bước trong quá trình xây

dựng thương hiệu của mình. Với những thành công đạt được của năm 2006,

HABUBANK là một trong những thương hiệu uy tín của Việt Nam, được

khách hàng yêu thích và được các tổ chức trong nước và quốc tế ghi nhận.

HABUBANK đang ngày càng hoàn thiện mô hình tổ chức sự phát triển của

ngân hàng một cách cân đối và hợp lý trên các vùng miền trọng điểm. Năm

2006 là năm thứ 8 liên tiếp HABUBANK được Ngân hàng Nhà nước xếp loại

A, và lần thứ 2 liên tục nhận bằng khen của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước

vì những thành tích đạt được. Và năm 2006, HABUBANK đã trở thành đại

diện thứ 3 trong hệ thống ngân hàng Việt Nam được tạp chí The Banker – một

tạp chí danh tiếng thế giới về lĩnh vực tài chính ngân hàng trao tặng giải

thưởng “Ngân hàng Việt Nam của năm 2006”

Ngày 29/11/2007, tại khách sạn Dorchester (London - Anh), Tạp chí tài

chính nổi tiếng thế giới The Banker đã tổ chức lễ trao giải “Bank of the year”

năm 2007 cho những Ngân hàng xuất sắc nhất của các nước trên phạm vi toàn

thế giới. Giải thưởng “Bank of the year” (Ngân hàng của năm) của Việt

Nam năm 2007 đã thuộc về HABUBANK. Đây là năm thứ hai liên tiếp

HABUBANK vinh dự nhận được giải thưởng này. The Banker (thuộc Tập

đoàn Finacial Times) được đánh giá là một tạp chí hàng đầu về tài chính ngân

hàng toàn cầu và cung cấp thông tin xếp hạng các ngân hàng. Bank of the

year là giải thưởng dành riêng cho một ngân hàng xuất sắc ở một quốc gia mà

The Banker trao hàng năm. Đây là giải thưởng được coi trọng nhất trong cộng

đồng ngân hàng toàn cầu. Bên cạnh việc trả lời các câu hỏi về vốn cấp I, tổng

tài sản, lợi nhuận ròng, chỉ số ROE, tỷ lệ nợ quá hạn, The Banker đánh giá

cao HABUBANK ở những đóng góp vào sự phát triển chung của xã hội Việt

Nam thông qua các hoạt động hướng về cộng đồng. Ngoài ra, lý do khiến

HABUBANK vượt qua các ứng viên khác là kết quả kinh doanh trong 3 năm

liên tục tăng trưởng tốt với các chỉ tiêu đều tăng từ 30% đến trên 100%; đội

ngũ nhân viên chuyên nghiệp, khả năng thích ứng với môi trường kinh doanh

hội nhập tốt.

Trong tháng 1/2008, HABUBANK cũng đã được Ngân hàng Wachovia

- một trong bốn ngân hàng lớn nhất tại Mỹ - trao tặng danh hiệu “Ngân hàng

Thanh toán Quốc tế xuất sắc” năm 2007. Với danh hiệu lần thứ 2 này từ

Wachovia Bank, tổng cộng HABUBANK đã 8 lần, từ năm 2004 đến nay,

nhận được danh hiệu “Ngân hàng Thanh toán Quốc tế xuất sắc” do các tập

đoàn lớn như HSBC, Citi Group, Amercica Express Bank, … bình chọn.

2.1.3.1 Kết quả kinh doanh

Bảng 2.1 Kết quả kinh doanh từ năm 2005 - 2007

Đơn vị: triệu đồng

Chỉ tiêu 2005 2006 2007

Tổng thu nhập 177.153 387.903 737.941

Tổng chi phí 74.056 139.856 277.186

Lợi nhuận trước thuế và sau khi

trích dự phòng 103.097 248.047 460.755

(Nguồn: Báo cáo thường niên 2005-2007 của HABUBANK)

Biểu đồ Lợi nhuận trước thuế và sau khi trích dự phòng

460.755

500000

400000

300000

248.047

200000

g n ồ đ u ệ i r T

103.097

100000

0

2005

2007

2006

Năm

Sau một năm 2006 không ngừng nỗ lực và cố gắng của tất cả các thành

viên Ngân hàng, HABUBANK đã đạt được những thắng lợi trong hoạt động

kinh doanh với những chỉ tiêu tài chính đều vượt kế hoạch từ 80% đến 250%.

Lợi nhuận tăng trưởng một cách vững chắc. Lợi nhuận trước thuế và sau khi

trích dự phòng đã được kiểm toán đạt 248,047 tỷ VNĐ, tăng 140% so với

năm 2005 và vượt 45 tỷ so với kế hoạch.

Năm 2007 tiếp tục là một năm thành công vượt bậc của HABUBANK

về hiệu quả và an toàn, là năm thứ hai trong giai đoạn 2006 - 2010 phát triển

nhanh, mạnh và toàn diện theo đúng chiến lược đã đề ra. Vị thế của

HABUBANK ngày càng được khẳng định trên thị trường với nhiều danh

hiệu, giải thưởng uy tín cả trong nước và quốc tế, giá trị cốt lõi cho cổ đông

ngày càng được tăng cao và liên tục tích lũy. Lợi nhuận trước thuế và sau khi

trích dự phòng của HABUBANK là 460,755 tỷ đồng, đạt 107,37% kế hoạch,

tăng gần gấp đôi so với năm 2006.

Tuy nhiên, HABUBANK còn tập trung nhiều vào hoạt động bán buôn,

mạng lưới chi nhánh còn nhỏ hẹp, do đó lợi nhuận thu được chưa lớn so với

nhiều ngân hàng trong hệ thống NH TMCP. Thực tế, đã có những ngân hàng

cực kỳ thành công trong lĩnh vực bán lẻ. Ví dụ như hai NH TMCP hàng đầu

Việt Nam là ACB (hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bán lẻ và dịch vụ) và

ngân hàng Sacombank ( Ngân hàng bán lẻ). Có thể thấy rõ hiệu quả của hoạt

động bán lẻ khi so sánh những con số ấn tượng trong lợi nhuận trước thuế của

các ngân hàng này với HABUBANK :

Bảng 2.2 Lợi nhuận trước thuế của ACB, Sacombank, HABUBANK

trong năm 2006 - 2007

Đơn vị: tỷ đồng

ACB Sacombank HABUBANK

658 543 248 2006

2.127 1.452 460 2007

+ 223% + 167 % + 85% So sánh

2007/2006

(Nguồn: Công khai báo cáo tài chính của các ngân hàng trên website:

http://habubank.com.vn , http://www.acb.com.vn, http://sacombank.com.vn)

2.1.3.2 Tăng trưởng nguồn vốn

* Tình hình huy động vốn

Bảng 2.3 Tình hình huy động vốn giai đoạn 2005 - 2007

Đơn vị: triệu đồng

Đến

Đến

Đến

So sánh

So sánh

Chỉ tiêu

31/12/2005

31/12/2006

31/12/2007

2006/2005

2007/2006

Số tiền

Số tiền

Số tiền

(%)

(%)

Tỷ

Tỷ

Tỷ

trọng

trọng

trọng

(%)

(%)

(%)

50

37

31

Tiền gửi tiết

2.468.367

3.595.212

6.624.654

+ 144,60

+ 184,26

kiệm

Tiền gửi khách

609.908

13

1.371.878

14

2.907.596

15

+ 224,93

+ 211,94

hàng

Huy động liên

1.806.110

37

4.776.242

49

10.742.751

54

+ 236,60

+ 224,92

ngân hàng

Tổng huy động

4.902.385

100

9.743.332

100

19.875.001

100

+ 198,74

+ 203.99

(Nguồn: Báo cáo thường niên 2005-2007 của HABUBANK)

Biểu đồ tổng vốn huy động

25000000

19.875.001

20000000

15000000

g n ồ đ

9.743.332

10000000

u ệ i r T

4.902.385

5000000

0

2005

2007

2006

Năm

Trong năm 2006, mặc dù thị trường huy động vốn có sự cạnh tranh gay

gắt, nhiều ngân hàng mới được thành lập, mạng luới của các ngân hàng đuợc

mở rộng kết hợp với “chạy đua” về lãi suất. Bằng các biện pháp hữu hiệu,

HABUBANK đã duy trì tốc độ tăng trưởng nguồn huy động trong năm. Tổng

vốn huy động của HABUBANK đến 31/12/2006 đạt 9.743 tỷ VNĐ, tăng

trưởng 98,74% so với năm 2005 (tương đương 4.841 tỷ đồng).

Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính

sách lãi suất linh hoạt được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả,

HABUBANK ngày càng thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàng

dân cư và tổ chức kinh tế. Năm 2007 tổng huy động đạt 19.875 tỷ đồng, tăng

103,99% so với năm 2006.

* Chỉ số an toàn vốn

Một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá mức an toàn của ngân hàng là tỷ

trọng vốn tự có so với tổng tài sản có rủi ro. Theo thông lệ quốc tế, tỷ trọng

này tối thiểu là 8%. Năm 2005 tỷ lệ an toàn vốn của HABUBANK là 8,89% .

Tỷ lệ này năm 2006 là 14%. Đây là chỉ số mà HABUBANK đánh giá là tối

ưu trong hoạt động tài chính ở một thị trường đang phát triển và tiềm ẩn nhiều

rủi ro như Việt Nam. Đây cũng là một trong những tiêu chí chủ chốt để ngân

hàng Thế giới lựa chọn HABUBANK là một trong những ngân hàng giải

ngân cho Dự án tài chính Nông thôn II với mục đích nâng cao hiệu quả sử

dụng vốn của dự án hỗ trợ các hộ kinh doanh cá thể ở các vùng nông thôn

Việt Nam.

2.1.3.3 Sử dụng vốn

* Cho vay khách hàng

Bảng 2.4 Tổng dư nợ và cơ cấu dư nợ cho vay khách hàng từ

năm 2005-2007

Đơn vị: triệu đồng

Năm 2005 2006 2007

Tổng dư nợ 3.330.218 6.087.385 9.811.735

Dư nợ phân theo thời hạn vay

Cho vay ngắn hạn 2.297.850 4.284.910 7.074.261

Cho vay trung và dài hạn 1.032.368 1.802.475 2.737.474

Dư nợ phân theo ngành kinh tế

Thương mại 2.195.946 3.866.098 6.096.031

Nông lâm nghiệp 32.636 12.784 17.774

Sản xuất và chế biến, may mặc 126.548 193.579 291.409

Xây dựng 289.063 375.592 718.219

Vận tải và thông tin liên lạc 66.271 62.091 138.345

Các ngành khác 619.754 1.577.241 2.550.317

(Nguồn: Báo cáo thường niên 2005-2007 của HABUBANK)

Tổng dư nợ cho vay khách hàng

12000000

9.811.735

10000000

8000000

6.087.385

g n ồ đ

6000000

u ệ i r T

3.330.218

4000000

2000000

0

2005

2007

2006

Năm

Năm 2006, hệ thống mạng lưới của HABUBANK đã khai trương thêm 5

điểm giao dịch tại các vùng kinh tế trọng điểm. Song song đó, HABUBANK

còn tiếp tục phát triển, đưa ra các chính sách tín dụng với lãi suất phù hợp để

đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất. Sự thay

đổi môi trường kinh doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO

chính thức đã kéo theo nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của

các thành phần kinh tế gồm các cá nhân và doanh nghiệp. HABUBANK đã

không ngừng mở rộng và phát triển dịch vụ cả về chiều sâu, trong đó dịch vụ

cho vay khách hàng là dịch vụ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng. Tính

đến 31/12/2006, tổng dư nợ cho vay toàn ngân hàng là 6.087,385 tỷ đồng,

tăng 82,7% so với năm 2005.

Với sự tăng trưởng liên tục của nền kinh tế trong những năm vừa

qua, theo đó nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành

phần kinh tế cũng không ngừng tăng lên. Để đáp ứng được nhu cầu của sự

phát triển, với tiêu chí phục vụ khách hàng, HABUBANK đã không ngừng

mở rộng và phát triển các dịch vụ cả về chiều rộng và chiều sâu. Tổng dư nợ

cho vay năm 2007 đạt 9.811,735 tỷ đồng, tăng trưởng 61,18% so với năm

2006.

* Hoạt động đầu tư

+ Đầu tư vào thị trường Liên ngân hàng và thị trường mở

Năm 2005 HABUBANK tiếp tục đẩy mạnh hoạt động trên thị trường

liên ngân hàng trong các lĩnh vực đầu tư vốn và kinh doanh tiền tệ.

HABUBANK luôn được đánh giá là một trong những ngân hàng có uy tín và

có tính thanh khoản tốt nhất trên thị trường. Việc tạo thanh khoản tốt một

phần lớn nhờ vào sự phân bổ và sử dụng nguồn vốn có được một cách hiệu

quả hơn năm 2004.

Năm 2006 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ của HABUBANK trên thị

trường Liên ngân hàng. Doanh số giao dịch trên thị trường liên ngân hàng

tăng 3,2 lần so với năm 2005, đạt 139.086 tỷ đồng, tương đương 526 tỷ

đồng/ngày. Ngoài ra, HABUBANK cũng tăng cường hoạt động đầu tư và

kinh doanh giấy tờ có giá nhằm đa dạng hoá danh mục đầu tư. Kết quả thu lãi

tiền gửi năm 2006 của ngân hàng đạt 422,56 tỷ đồng, tăng gần 5 lần so với

2005 và thu từ tham gia thị trường tiền tệ đạt 114,6 tỷ đồng, tăng gần 2 lần so

với năm 2005.

+ Đầu tư vào thị trường chứng khoán

HABUBANK đã đa dạng hóa danh mục đầu tư chứng khoán. Năm 2005

số dư đầu tư vào chứng khoán các loại là 856,8 tỷ đồng, tăng 2,9 lần so với

2004. Năm 2005, nguồn vốn đã mang lại cho Ngân hàng thu lãi thuần đầu tư

chứng khoán hơn 53 tỷ VNĐ, tăng hơn 200% so với 2004.

Trong năm 2006, công ty chứng khoán HABUBANK đã hoàn thiện các

dịch vụ và sản phẩm của mình và đã được Ủy ban chứng khoán Nhà nước cho

phép hoạt động. Mặc dù đây là năm đầu tiên đi vào hoạt động nhưng Công ty

chứng khoán HABUBANK đã kinh doanh có hiệu quả cao. Lợi nhuận trước

thuế năm 2006 của HABUBANK SECURITIES là 18,4 tỷ đồng.

+ Kinh doanh ngoại tệ

Hoạt động kinh doanh ngoại tệ của HABUBANK được chính thức đưa

vào hoạt động kể từ tháng 01/1999 với sự ra đời của Phòng Nguồn vốn và

Kinh doanh ngoại hối. Xác định tầm quan trọng của của nghiệp vụ này, từ

nhiều năm trước, Ban lãnh đạo của ngân hàng đã đầu tư thích đáng về nhân sự

cũng như trang bị những phương tiện, thiết bị hiện đại như mạng giao dịch

Reuters Dealing 3000, màn hình cung cấp uy tín của Reuters, đường Internet

tốc độ cao để đảm bảo chất lượng hoạt động. Với uy tín hoạt động trên thị

trường, kinh doanh an toàn và hiệu quả, đến nay, hạn mức giao dịch của

HABUBANK ngày càng được các tập đoàn tài chính toàn cầu nâng cao, từ 1

triệu USD năm 2004 đến 5 triệu USD/ngày năm 2005 mỗi ngân hàng. Điều

này đã hỗ trợ HABUBANK mở rộng và nâng cao hiệu quả kinh doanh ngoại

hối của ngân hàng trong thời gian vừa qua. Năm 2005, lợi nhuận từ kinh

doanh ngoại tệ đạt 3,56 tỷ VNĐ. Tổng doanh số mua bán các ngoại tệ đạt

1,94 tỷ USD, tăng 16,5% so với năm 2004.

Doanh số kinh doanh ngoại tệ năm 2006 đạt 3,634 tỷ USD, tăng 2 lần so

với năm 2005. Lợi nhuận thuần từ kinh doanh ngoại tệ đạt 1,17% kế hoạch.

2.1.3.4 Dịch vụ ngân hàng

+ Bảo lãnh

Hoạt động bảo lãnh của Ngân hàng tăng trưởng đều qua các năm. Thu

nhập từ hoạt động bảo lãnh của Ngân hàng năm 2005 đạt 6,98 tỷ đồng, tăng

154% so với 2004.

Tổng doanh số bảo lãnh năm 2006 đạt 966,5 tỷ đồng, tăng 72,28%

(tương đương 405,5 tỷ) so với năm 2005. Thu nhập từ hoạt động bảo lãnh

năm 2006 đạt 11,8 tỷ VNĐ, tăng 69% so với 2005.

+ Thanh toán quốc tế

Dịch vụ thanh toán quốc tế tại HABUBANK được đánh giá là có chất

lượng cao với tỷ lệ điện chuẩn được xử lý tự động đạt trên 98%, phương thức

thực hiện nhanh chóng, linh hoạt, không có sai sót, nhầm lẫn, đem lại sự hài

lòng cho khách hàng. Trong năm 2005, HABUBANK đã được trao tặng các

giải thưởng về quản lý tiền tệ và thanh toán toàn cầu của Citigroup, HSBC và

Union Bank of California. Mặc dù doanh số hoạt động năm 2005 giảm nhẹ so

với năm 2004 nhưng thu phí đạt 8,582 tỷ đồng, tăng 27% so với năm 2004.

Giá trị giao dịch thanh toán qua hệ thống của HABUBANK trong năm 2005

đạt 151 triệu USD.

Năm 2006 cũng là năm HABUBANK đạt được giải thưởng về chất

lượng thanh toán quốc tế xuất sắc do Citigroup trao tặng tháng 4/2006 giành

cho ngân hàng có tỷ lệ điện tự động từ 98% trở lên. Thực hiện quyết tâm đẩy

mạnh dịch vụ Thanh toán của Hội đồng quản trị, toàn ngân hàng đã đạt được

những kết quả hết sức khả quan: hoàn thành vượt mức kế hoạch doanh số

Thanh toán quốc tế và thu phí dịch vụ thanh toán được Hội đồng quản trị đề

ra, đồng thời nâng cao chất lượng hiệu quả của hoạt động. Doanh số Thanh

toán quốc tế năm 2006 đạt 349,22 triệu USD, đạt 149% so với kết hoạch đầu

năm, tăng 131% so với cùng kỳ năm 2005.

2.2 Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại HABUBANK

2.2.1 Những quy định chung về cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK

2.2.1.1 Đối tượng cho vay

Khách hàng có thể vay tiền tại HABUBANK để mua nhà ở, đất ở, căn hộ

mua mới của các Công ty kinh doanh nhà.

2.2.1.2 Đối tượng áp dụng

Chương trình cho vay mua nhà trả góp áp dụng cho tất cả các cá nhân

(hoặc các cặp vợ chồng) có nhu cầu mua nhà để ở thực sự và có hộ khẩu

thường trú tại các tỉnh, thành phố nơi HABUBANK có trụ sở giao dịch như:

Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Tây, Vĩnh Phúc, Đà Nẵng, Thành phố

Hồ Chí Minh, Bình Dương.

2.2.1.3 Các điều kiện tín dụng

* Thời hạn cho vay tối đa: 15 năm.

* Ân hạn trả gốc tối đa: 06 tháng.

* Lãi suất cho vay mua nhà trả góp được áp dụng là lãi suất trung dài

hạn của Ngân hàng tại từng thời điểm và thời gian điều chỉnh lãi suất ấn định

vào ngày 01/01 và 01/07 hàng năm.

* Mức cho vay: Ngân hàng có thể cho khách hàng vay số tiền tối đa 70%

trị giá nhà/đất mua mới ghi trong Hợp đồng mua bán .

* Tài sản đảm bảo cho món vay là nhà đất/căn hộ hình thành từ vốn vay

của HABUBANK do khách hàng mua mới từ Công ty kinh doanh nhà

và/hoặc các tài sản thế chấp cầm cố khác và/hoặc bảo lãnh bằng tài sản của

bên thứ ba.

* Tiền lãi trả hàng tháng, tiền gốc được trả hàng tháng/quý tùy vào

nguồn thu của khách hàng. Thời gian trả gốc vay chia làm 4 giai đoạn và có 3

phương thức để khách hàng lựa chọn:

- Giai đoạn thứ nhất khách hàng trả 15% số tiền vay; giai đoạn thứ hai

khách hàng trả 25% số tiền vay; giai đoạn thứ 3 và thứ 4 khách hàng trả nốt

30% tổng số tiền vay còn lại.

- Khách hàng có thể trả nợ với số tiền bằng nhau trong cả 4 giai đoạn.

- Trả theo quy tắc từ cao đến thấp (30% ; 30% ; 25% ; 25%) tùy theo khả

năng tài chính của từng khách hàng.

2.2.1.4 Điều kiện đối với bên vay vốn

* Có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự: khách hàng phải là

công dân trên 18 tuổi, không bị hạn chế năng lực pháp luật và hành vi dân sự.

* Thu nhập hợp pháp, ổn định, đủ khả năng trả nợ: ví dụ như đối với các

cặp vợ chồng trẻ, phải là những người tốt nghiệp đại học, cao đẳng, có nghề

nghiệp và thu nhập ổn định trung bình 1 tháng tối thiểu 2,5 triệu đồng/ người

và 6 triệu đồng cho cả hai vợ chồng, thực hiện việc trả thu nhập (cả

vợ/chồng) qua tài khoản mở tại ngân hàng HABUBANK.

* Có vốn tự có tối thiểu 30% trị giá nhà đất/căn hộ mua mới.

* Có đơn đề nghị xin vay vốn để mua nhà: Nêu rõ mục đích sử dụng nhà,

nguồn trả nợ, kế hoạch trả nợ và cam kết về tài sản đảm bảo (phụ lục 1).

2.2.1.5 Các hồ sơ chính

+ Hồ sơ pháp lý:

* Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân:

- Nếu khách hàng chưa đăng ký kết hôn: Chứng nhận độc thân của

phường xã nơi cư trú.

- Nếu khách hàng đã kết hôn: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản

sao, cán bộ phát triển kinh doanh sẽ đối chiếu lại với bản chính) hoặc sổ hộ

khẩu nếu có ghi rõ quan hệ vợ chồng, trong một số trường hợp có thể dùng

giấy khai sinh của con.

- Nếu khách hàng đã ly hôn: Giấy chứng nhận thuận tình ly hôn của Tòa

án Nhân dân (bản sao, cán bộ phát triển kinh doanh sẽ đối chiếu lại với bản

chính)

* Hộ khẩu: Bản sao hộ khẩu thường trú.

* Chứng minh nhân dân: Chứng minh nhân dân của khách hàng (gồm cả

hai vợ chồng, trường hợp khách hàng đã đăng ký kết hôn).

+ Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn:

Để xem xét việc khách hàng có sử dụng tiền vay đúng vào mục đích mua

nhà đất để ở hay không, HABUBANK cần được cung cấp các giấy tờ sau:

* Thông báo của cơ quan bán nhà về việc chấp thuận bán nhà và nộp tiền

ứng trước.

* Sơ đồ mặt bằng của nhà đất/căn hộ.

* Hợp đồng mua bán nhà giữa khách hàng và Công ty kinh doanh nhà

* Phiếu thu tiền của Công ty kinh doanh nhà đối với khách hàng.

+ Hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ

Để chứng minh nguồn thu nhập của mình là hợp pháp, ổn định, đủ khả

năng trả nợ, khách hàng cần cung cấp cho HABUBANK các giấy tờ sau:

* Quyết định bổ nhiệm chức vụ ghi rõ mức lương của khách hàng.

* Hợp đồng cho thuê động sản và bất động sản (đối với khách hàng có

động sản và bất động sản cho thuê).

* Giấy phép đăng ký kinh doanh, sổ bán hàng (đối với hộ kinh doanh cá

thể).

* Giấy chứng nhận, xác nhận sở hữu cổ phiếu của các Công ty, tổ chức

(đối với khách hàng có thu nhập từ cổ phiếu và các giấy tờ có giá khác).

* V.v…

+ Hồ sơ tài sản đảm bảo:

* Biên bản thống nhất việc thế chấp tài sản đảm bảo của các thành viên

đồng sở hữu tài sản đảm bảo (phụ lục2,3,4,5,6)

* Các giấy tờ chứng minh các nghĩa vụ đã thực hiện của khách hàng đối

với bên bán nhà liên quan đến việc thực hiện Hợp đồng mua bán nhà (phiếu

thu tiền…)

* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: khách hàng sẽ

cam kết để Công ty kinh doanh nhà bàn giao trực tiếp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà đất/căn hộ cho HABUBANK).

2.2.1.6 Nội dung hợp tác giữa Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội và Công ty

kinh doanh nhà

Giữa Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội và Công ty kinh doanh nhà có một

thỏa thuận hợp tác cung cấp dịch vụ bán nhà trả góp (phụ lục 7)

Nội dung hợp tác:

+ Điều khoản chung:

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội và Công ty kinh doanh nhà cùng hợp tác

trong việc cung cấp dịch vụ bán nhà trả góp với các điều kiện tín dụng như

quy định tại mục 2.2.1.3

+ Trách nhiệm của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội

* Chịu trách nhiệm thẩm định khách hàng và đưa ra quyết định cho vay.

* Thông báo cho khách hàng các thủ tục vay vốn và hoàn tất các thủ tục

ký hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo và đăng ký giao dịch đảm bảo.

* Thông báo cho khách hàng, Công ty kinh doanh nhà về quyết định

đồng ý hay từ chối cho vay.

* Khi nhận được giấy đề nghị chuyển tiền của Công ty kinh doanh nhà,

Ngân hàng HABUBANK sẽ chuyển tiền thanh toán tiền mua nhà đất/căn hộ

theo yêu cầu của Công ty kinh doanh nhà.

+ Trách nhiệm của Công ty kinh doanh nhà

* Giới thiệu khách, cung cấp các thông tin ban đầu về khách hàng cho

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội.

* Để được Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội chuyển tiền thanh toán tiền

mua nhà đất/căn hộ cho khách hàng, Công ty kinh doanh nhà phải gửi cho

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội 01 giấy đề nghị chuyển tiền.

* Công ty kinh doanh nhà có trách nhiệm nộp thuế trước bạ cho nhà

đất/căn hộ cho Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội tài trợ vốn, làm thủ tục xin cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đối với nhà đất và

giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đối với nhà căn hộ để giao trực tiếp cho

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội

2.2.1.7 Quy định về điều khoản bảo hiểm

Hiện tại HABUBANK đã ký kết hợp đồng hợp tác cùng Công ty Prevoir.

Theo đó, tất cả các khách hàng cá nhân khi tham gia vào chương trình cho

vay mua nhà trả góp đều được Công ty Prevoir bảo hiểm khoản vay này (giá

trị bảo hiểm tối đa là 800 triệu đồng/ khoản vay). Công ty Prevoir sẽ chịu

trách nhiệm trả nợ thay cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không

may qua đời hoặc bị mất khả năng lao động.

2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK

2.2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu

+ Các công việc khi tiếp nhận yêu cầu:

* Thẩm định các điều kiện tín dụng

* Báo cáo với trưởng bộ phận

* Thông báo với khách hàng trình tự các công việc sẽ tiến hành

- Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu

- Bước 2: Trình duyệt vay

- Bước 3: HABUBANK thông báo quyết định cho vay

- Bước 4: Yêu cầu khách hàng ký vào Hợp đồng thế chấp nhà đất hình

thành từ vốn vay

- Bước 5: Giải ngân theo tiến độ trong hợp đồng mua bán nhà

- Bước 6: Ngân hàng nhận bàn giao sổ đỏ

- Bước 7: Ngân hàng, khách hàng đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản thế

chấp tại cơ quan có thẩm quyền

* Hướng dẫn khách hàng hoàn thành bộ hồ sơ vay

- Chuẩn bị hồ sơ pháp lý

- Chuẩn bị hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn

- Chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ

- Chuẩn bị hồ sơ tài sản đảm bảo

- Hoàn thiện giấy tờ nghiệp vụ

- Hướng dẫn khách hàng viết đơn xin vay vốn (phụ lục 1)

- Yêu cầu khách hàng ký cam kết: Sử dụng vốn vay đúng mục đích, cam

kết để Công ty kinh doanh nhà chuyển thẳng sổ đỏ cho Ngân hàng, cam kết

đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền và chịu

các chi phí liên quan, cam kết trả gốc lãi đúng hạn

* Kiểm tra bộ hồ sơ vay (cán bộ phát triển kinh doanh kiểm tra đối chiếu

bản gốc với các bản sao)

* Đi thăm khách hàng/tài sản đảm bảo

+ Bộ hồ sơ tiếp nhận yêu cầu

- 02 bộ copy giấy tờ pháp lý (cán bộ phát triển kinh doanh lưu 01 bộ, 01

bộ dùng khi đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc công chứng Hợp đồng thế chấp)

- Các giấy tờ chứng minh nguồn trả nợ

- Các giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn

- 01 Cam kết của khách hàng (phụ lục 8)

- Biên bản họp thống nhất việc thế chấp tài sản đảm bảo của các thành

viên đồng sở tài sản đảm bảo (phụ lục2)

- 03 đơn xin vay kiêm khế ước nhận nợ (phụ lục 9)

- 02 Hợp đồng tín dụng (phụ lục 10)

2.2.2.2 Xử lý yêu cầu

+ Thẩm định khách hàng

* Thẩm định về con người (uy tín, quan hệ, tư cách đạo đức, gia đình…)

* Thẩm định mục đích sử dụng nhà

* Thẩm định nguồn trả nợ (tính hợp pháp, ổn định…)

+ Định giá tài sản đảm bảo

Căn cứ định giá: Giá mua bán ghi trong hợp đồng mua bán với Công ty

kinh doanh nhà

+ Lập tờ trình duyệt vay

* Thông tin chung về khách hàng

* Yêu cầu của khách hàng

* Nguồn trả nợ

* Tài sản đảm bảo

* Đánh giá của cán bộ phát triển kinh doanh

* Đề nghị cho vay

2.2.2.3 Cho vay

+ Các công việc trước khi giải ngân

* Thông báo quyết định cho vay của HABUBANK yêu cầu Công ty kinh

doanh nhà gửi cho HABUBANK các giấy tờ xác nhận việc hoàn thành các

nghĩa vụ của khách hàng và chuyển sổ đỏ cho Ngân hàng ngay khi làm xong

thủ tục cấp sổ đỏ.

* Kiểm tra sự hoàn thiện của bộ hồ sơ vay vốn và yêu cầu khách hàng ký

vào Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay.

* Thông báo cho phòng nguồn vốn thời điểm và phương thức khách

hàng rút vốn vay.

+ Giải ngân

* Làm thủ tục cho khách hàng ký nhận nợ

* In lịch trả nợ và giao cho khách hàng 01 bản

* Hình thức giải ngân: chuyển khoản

+ Các công việc sau khi giải ngân

* Theo dõi việc làm sổ đỏ của Công ty kinh doanh nhà và nhận bàn giao

sổ đỏ

* Cùng khách hàng ký Hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo

tại cơ quan có thẩm quyền

2.2.2.4 Theo dõi sau khi cho vay

+ Kiểm tra mục đích sử dụng nhà

+ Đôn đốc thu nợ

2.2.2.5 Xử lý khoản vay có vấn để

+ Các khoản vay nhận biết đầu tiên

* Chậm trả lãi hoặc trả lãi không đều

* Chậm trả gốc hoặc trả gốc không đều

* Xin gia hạn vay, xin vay thêm

* V.v..

+ Phản ứng của cán bộ phát triển kinh doanh

* Báo cáo

* Tìm hiểu nguyên nhân tại sao?

* Đề xuất cách giải quyết

2.2.3 Kết quả của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK mới bắt đầu được

triển khai từ năm 2005. Tuy nhiên, hoạt động này cũng đã đạt được những kết

quả nhất định:

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Đơn vị: triệu đồng

Chỉ tiêu 2005 2006 2007

Cho vay mua nhà trả góp 136.862 162.103 207.425

(Nguồn: Báo cáo cho vay tiêu dùng cá nhân và cho vay đầu tư nhà ở

của HABUBANK trong năm 2005 – 2007)

Biểu đồ dư nợ cho vay mua nhà trả góp

250000

207.425

200000

162.103

136.862

150000

100000

g n ồ đ u ệ i r T

50000

0

2005

2007

2006

Năm

Mặc dù thị trường bất động sản “đóng băng” trong 2 năm 2005 và 2006,

cùng với sự cạnh tranh gay gắt của các ngân hàng thương mại và các công ty

kinh doanh bất động sản cũng cho vay mua nhà trả góp, doanh số cho vay

mua nhà trả góp của HABUBANK vẫn không ngừng tăng lên:

+ Dư nợ cho vay mua nhà trả góp năm 2006 là 162,103 tỷ VNĐ, tăng

18,44% so với năm 2005.

+ Năm 2007, dư nợ cho vay mua nhà trả góp đạt 207,425 tỷ VNĐ, tăng

27,96% so với 2006.

2.3 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK

So với các ngân hàng khác cùng cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà trả

góp thì doanh số cho vay của HABUBANK còn khá nhỏ bé. Nguyên nhân

chủ yếu là do chính sách cho vay thận trọng của Ngân hàng, thể hiện ở các

điểm sau:

Thứ nhất, cũng như phần lớn các ngân hàng khác, HABUBANK chỉ cho

vay đối với các cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại các địa phuơng

mà HABUBANK có trụ sở giao dịch. Điều này đã làm hạn chế việc cung cấp

dịch vụ cho một số lượng vô cùng lớn các đối tượng khách hàng có nhu cầu

mua nhà và đủ khả năng trả nợ nhưng không có hộ khẩu cùng địa bàn với

Ngân hàng.

Thứ hai, mặc dù năm 2007, HABUBANK đã tung ra sản phẩm “An cư

nhà mới cùng HABUBANK” với thời gian cho vay kéo dài 15 năm, lớn hơn

rất nhiều so với thời hạn trước đó là 7 năm. Nhưng so với các sản phẩm cho

vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khác cùng thời kỳ thì đây chưa phải là

một thời gian hấp dẫn. Ví dụ như ABBank với sản phẩm YOUhouse plus,

khách hàng có thể vay trả góp trong 20 năm, thời gian ân hạn trả nợ gốc là 3

năm. Mekong Bank, Techcombank, VCB-TTZ, Indoniva, Sacombank… cũng

đã cho vay đến 20 năm. Đặc biệt, HSBC gần đây đã nâng thời gian tài trợ đến

25 năm và Ngân hàng thương mại cổ phần Phát Triển Nhà Thành phố Hồ Chí

Minh (HDB) liên kết với Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cho vay mua nhà

đến 30 năm. Đây là thời hạn dài nhất từ trước đến nay.

Thứ ba, theo quy định, khách hàng đến với HABUBANK chỉ được vay

tối đa 70% giá trị của nhà. Đây mới chỉ là mức trung bình so với mặt bằng các

sản phẩm cho vay mua nhà trả góp khác. Trong khi HSBC đã cho vay đến 80

% giá trị nhà. HDB có thể cung cấp cho khách hàng khoản vay có thể là 100%

nếu có thêm tài sản thế chấp…

Doanh số cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK thấp còn do

HABUBANK luôn tập trung vào Ngân hàng đầu tư và Ngân hàng bán buôn.

Do đó, đối tượng khách hàng chủ yếu của HABUBANK là doanh nghiệp

(phần lớn là các doanh nghiệp lớn và vừa). Hoạt động bán lẻ vì thế chưa thực

sự phát triển, mà cụ thể là hoạt động cho vay mua nhà trả góp giành cho các

cá nhân, hộ gia đình chưa lớn.

Ở đây, có thể so sánh, chi phí quản lý hồ sơ cho vay của một khách hàng

cá nhân tương đương với chi phí quản lý hồ sơ cho vay của một khách hàng

doanh nghiệp. Tuy nhiên, giá trị nhiều khoản giao dịch của khách hàng cá

nhân cộng lại mới bằng giá trị một khoản giao dịch của khách hàng doanh

nghiệp. Nhưng lãi suất cho vay của khách hàng cá nhân thì cao hơn lãi suất

cho vay của khách hàng doanh nghiệp. Và thực tế, cho vay khách hàng doanh

nghiệp và nhất là các doanh nghiệp lớn có mối quan hệ thân thiết với ngân

hàng thì các khoản vay thường là cho vay tín chấp. Do đó rủi ro với các khoản

vay của các doanh nghiệp cao hơn của các cá nhân. Vì vậy, muốn phân tán rủi

ro và tối đa hóa lợi nhuận thì HABUBANK nên chú ý hơn vào hoạt động bán

lẻ của ngân hàng.

Có thể thấy rõ hiệu quả hoạt động của bán lẻ khi so sánh những con số

ấn tượng trong lợi nhuận trước thuế của ACB, Sacombank với HABUBANK

trong 2 năm 2006 và 2007 (bảng 2.2). Hoạt động bán lẻ nói chung và hoạt

động cho vay mua nhà trả góp nói riêng hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi nhuận

cho Ngân hàng. Vì cho vay mua nhà trả góp xuất phát từ nhu cầu thực tế mua

nhà để ở, để nâng cao chất lượng cuộc sống. Cùng với sự phát triển của đất

nước thì nhu cầu này ngày càng tăng. Đặc biệt, cho vay mua nhà trả góp

tương đối an toàn do luôn có tài sản đảm bảo là 70%.

Chính sách cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK nhìn chung vẫn

cao hơn so với khả năng tài chính của đại bộ phận dân chúng. Do

HABUBANK chưa chú trọng đến hoạt động bán lẻ cùng với sự thận trọng của

ngân hàng nên tầng lớp có thu nhập ở mức trung bình vẫn còn khó có thể tiếp

cận được với sản phẩm này của Ngân hàng.

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ

TRẢ GÓP TẠI HABUBANK

3.1 Triển vọng mở rộng cho vay mua nhà trả góp

Từ trước đến nay, nhiều người quan niệm sai lầm là chỉ có người nghèo

mới mua hàng trả góp. Tuy nhiên, theo kết quả nghiên cứu thị trường mới

nhất thì khuynh hướng này đã thay đổi và ngay cả những người có thu nhập

cao cũng tham gia dịch vụ trả góp. Mua hàng dùng trước, trả tiền sau là xu

hướng tiêu dùng đã được nhiều nước trên thế giới ưa chuộng. Khi xã hội phát

triển, mức thu nhập của người dân ổn định thì việc mua hàng trả góp mang ý

nghĩa là mọi người đều bình đẳng trong việc thụ hưởng cuộc sống, chưa kể trả

góp còn mang yếu tố tích cực là kích thích tiêu dùng, góp phần tăng trưởng

kinh tế.

Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam luôn tăng trưởng ở

mức cao, thu nhập của người dân tăng cao. Theo khảo sát của một ngân hàng

cho biết, trong 10 người sống ở đô thị có tới 3 người có nhu cầu vay tiền mua

nhà, đất mà chưa tìm được nguồn vốn. Những người này nếu tính đầy đủ các

khoản thu nhập hoàn toàn có khả năng trả nợ ngân hàng trong vòng 10 năm

sau khi vay.

Theo số liệu thống kê của Vụ kiến trúc Quy hoạch Xây dựng (Bộ xây

dựng), tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng mạnh, tỉ lệ đô thị hóa năm 2005 là

23,6%, năm 2006 là 25,8%, dự báo năm 2010 sẽ tăng lên 33% và đến năm

2025 sẽ đạt đến 45%.

Diện tích đất đô thị cũng sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000

ha vào năm 2020. Từ đó cho thấy, nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị là

vô cùng lớn. Tính trung bình, mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu

m2 nhà ở thì mới đạt 20 m2/người tại đô thị vào năm 2020, còn thấp xa so với

con số 100m2/người của các nước phát triển.

Tại TP HCM còn khoảng 300 ngàn người đang sống trong các căn nhà ổ

chuột, còn tại Hà Nội thì 2/3 số dân hiện đang sống ở mức mỗi người 3m2.

Đó là chưa nói dự kiến vào năm 2025, dân số đô thị sẽ tăng lên mức 46 triệu

người, gấp đôi mức hiện nay. Vì thế, nhu cầu về nhà ở sẽ còn lớn hơn nhiều.

Vào thời điểm chuyển giao từ năm 2006 sang năm 2007, trên các mặt

báo thường có dòng chữ lớn: “Liệu thị trường bất động sản 2007 có ấm lên

không? ”. Quả thật trải qua hai năm 2005 và 2006 “đóng băng” , thì cả những

nhà đầu tư và nhiều khách hàng đến với thị trường bất động sản cũng mong

ngóng có sự khởi sắc cho thị trường này khi năm mới 2007 đến.

Người bán và người mua bất động sản có đầy đủ lí do để tin vào một thị

trường nhà đất sang năm mới sẽ sôi động hơn. Niềm tin đó là kết quả từ

những sự kiện như: Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới, Hoa

Kỳ thông qua Quy chế bình thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam,

Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút đầu tư

nước ngoài của Việt Nam năm 2007 là rất lớn. Thị trường Bất động sản theo

đó cũng sẽ thu hút thêm nhiều nguồn vốn từ nước ngoài.

Không chỉ vậy, năm 2006, thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng

tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư. Đã không ít nhà đầu tư chứng khoán muốn

chuyển khoản tiền mạo hiểm của mình sang đầu cơ nhà đất tích trữ. Các chính

sách “mở” cho phép Việt Kiều về mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần củng

cố cho niềm tin đó.

Thật vậy, Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2007 nổi bật với

không khí giao dịch sôi động và đến quý II/2007 thì Thị trường Bất động sản

sốt thực sự. Giá nhà đất tăng đến chóng mặt, có nơi tăng hơn 30% giá trước,

có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. Các vụ giao dịch mua

nhà tăng giá trị từ dưới 3 tỷ đồng lên tới 5 - 6 tỷ đồng. Nhưng người mua vẫn

tiếp tục đổ xô mua, phần nào là do tâm lý sợ rằng không mua bây giờ mai còn

tăng nữa. Chỗ này giá tăng thì chỗ khác giá cũng phải tăng theo. Và người

mua vẫn chi trả được thì giá vẫn cứ tăng và mức giá nhà đất, căn hộ chưng cư

cao cấp tăng vọt.

Các khoản đầu tư vào bất động sản luôn là số tiền lớn. Bởi vậy, các ngân

hàng thương mại không muốn bỏ lỡ vũng trũng màu mỡ này. Liên tiếp các

chương trình tín dụng được chào mời. Eximbank tung ra hai sản phẩm cho

vay mua nhà, đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực Thành phố Hồ

Chí Minh. Sacombank kết với Công ty Tài chính Quốc tế IFC triển khai

khoản vay 500 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới.

ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua

nhà, đất có thời hạn 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng

giá trị của tài sản đảm bảo. Techcombank công bố tài trợ khách hàng vay tiền

mua căn hộ cao cấp thuộc dự án Sky Gardern 3 đồng thời giới thiệu gói dịch

vụ tín dụng về nhà ở, trang thiết bị gia đình và xe ô tô. HDBank cho vay đến

100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác

ngoài căn hộ dự định mua. HABUBANK triển khai chương trình mua nhà đất

trả góp dành cho cá nhân mua nhà ở và có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn hình thành, phát triển

với những động thái phức tạp, đầy kịch tính, bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan

xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài,

đã và đang tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế - xã hội ở không ít địa

phương, cả thành thị, lẫn nông thôn. Tuy nhiên, về tổng thể và trung hạn, thị

trường bất động sản Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển và

đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường

Việt Nam. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền

với sự dồi dào của những nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất xen kẽ,

hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản (các công sở hoặc đất đã

giao nhưng quá hạn mức hoặc sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quả,

hay không triển khai, khai thác đúng thời hạn quy định).

Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng

cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở tăng năng suất, tận dụng không gian (xây nhà

cao tầng), phát triển kết cấu hạ tầng (nhất là đường giao thông) và đẩy nhanh

quá trình đô thị hóa.

Ngoài ra, tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến

việc hoàn thiện chính sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển

quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh

doanh của người sở hữu quyền sử dụng đất, chính sách mở cửa thu hút các

nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nước, cũng như liên

quan đến việc thay đổi chế độ hộ khẩu và đăng ký nhà đất (sổ đỏ...), quá trình

sửa chữa, xây dựng các khu chung cư ở các thành phố, đô thị lớn.

Triển vọng về thị trường bất động sản đồng nghĩa với triển vọng phát

triển của thị trường nhà ở. Đặc biệt, sự tăng nhanh chóng về nhu cầu và khả

năng thanh toán của người dân về nhà ở do quá trình đô thị hóa, cải thiện thu

nhập và yêu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống hứa hẹn một sự phát triển

ngày càng sôi động trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp.

3.2 Định hướng phát triển của HABUBANK trong thời gian tới

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã ra đời và bắt đầu hoạt động từ

2/1/1989. Cùng với tinh thần đoàn kết, trách nhiệm của các thế hệ Hội đồng

quản trị, Ban điều hành và các cán bộ nhân viên, HABUBANK đã dần khẳng

định hướng đi bằng vị thế của mình cả ở trong nước và quốc tế. Nhìn lại

chặng đường 19 năm qua, các lớp thế hệ HABUBANK hoàn toàn có thể tự

hào khi mỗi người trong số họ đã góp phần làm nên thành công và diện mạo

cho thương hiệu HABUBANK hôm nay. Ngọn lửa về niềm say mê, tận tâm

với nghề, về sự sáng tạo không ngừng trong công việc là những viên gạch

vững chắc xây dựng nên nền móng của một ngôi nhà mang đậm bản sắc văn

hóa HABUBANK.

Đang ở tuổi căng sức sống và tràn đầy nhiệt huyết với mong muốn góp

sức mình vào sự phồn thịnh của xã hội và sự phát triển của nền kinh tế nước

nhà, liên tục trong nhiều năm qua, HABUBANK đã đạt được thành công trên

mọi phương diện. Đến nay thương hiệu HABUBANK đã có một chỗ đứng

nhất định trên thị trường và với các khách hàng. Tuy nhiên, nhìn chung

HABUBANK vẫn không phải là một ngân hàng thực sự nổi bật, nhất là về

mạng lưới hoạt động. HABUBANK đã đi từng bước đi chậm rãi và vững

chắc, với chất lượng luôn song song cùng số lượng. HABUBANK không có

mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch lên đến con số hàng trăm nhưng điểm

giao dịch nào của HABUBANK cũng hoạt động ổn định, hiệu quả - điều đó

được khẳng định bằng các kết quả kinh doanh hàng năm của toàn Ngân hàng.

Năm 2007 là năm thứ 2 liên tiếp HABUBANK là đại diện duy nhất trong hệ

thống ngân hàng Việt Nam vinh dự được tạp chí The Banker (thuộc tập đoàn

Finacial Times - Anh) trao tặng danh hiệu Bank of the year – Vietnam. Đây là

một giải thưởng lấy tiêu chí tăng trưởng, ổn định và hiệu quả quản lý làm

thước đo đánh giá chứ không dựa vào quy mô về vốn và mạng lưới. Điều đó

càng chứng tỏ hướng đi mà HABUBANK lựa chọn là đúng đắn.

Định hướng của HABUBANK trong tương lai sẽ trở thành một Ngân

hàng Đầu tư. Với những đồng vốn huy động từ khách hàng, vốn góp cổ đông,

từ phát hành trái phiếu và đi vay liên ngân hàng,… HABUBANK sẽ sử dụng

để cho vay, đầu tư tài chính, mua sắm tài sản cố định… Trong đó cho vay sẽ

tăng về số tuyệt đối nhưng giảm về số tương đối (%) trong sử dụng nguồn vốn

(phát triển bán buôn và mở rộng bán lẻ). Còn hoạt động đầu tư tài chính sẽ

tăng cả về số tuyệt đối và số tương đối.

Năm 2008, HABUBANK đề ra kế hoạch cho các chỉ tiêu cơ bản gồm:

tổng tài sản đạt 30.000 tỷ đồng, vốn điều lệ tối thiểu 3.000 tỷ đồng, tổng huy

động đạt 24.000 tỷ đồng, tổng dư nợ đạt 12.200 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế

đạt 650 tỷ đồng, duy trì tỷ lệ nợ quá hạn thấp hơn 2% đảm bảo cho Ngân hàng

hoạt động an toàn và ổn định.

Với chiến lược kinh doanh đúng đắn và đúng lúc của HABUBANK là

“Lấy ngân hàng làm trọng tâm, phát triển và mở rộng các mảng kinh doanh

tài chính mới một cách linh hoạt về hình thức tổ chức nhằm thu hút khách

hàng mới, phục vụ tốt hơn khách hàng hiện tại, gia tăng giá trị đầu tư cho các

cổ đông”, HABUBANK đã sẵn sàng cho năm 2008 trước những khó khăn khi

Chính phủ thắt chặt các chính sách tiền tệ để giảm lạm phát và sự cạnh tranh

trong ngành tài chính ngân hàng ngày càng trở nên khốc liệt.

3.3 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp

3.3.1. Nhóm giải pháp liên quan đến sản phẩm

Cải tiến một số đặc tính cũ của sản phẩm để tạo ra sản phẩm mới của

Ngân hàng. Bổ sung đặc tính mới dựa trên đặc điểm của sản phẩm cũ. Vì vậy,

cùng với việc hoàn thiện sản phẩm, các ngân hàng rất chú trọng việc phát

triển sản phẩm mới.

* Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm

Ví dụ như phong cách đón tiếp, phục vụ khi khách hàng đến với Ngân

hàng, hoặc là khách hàng được tặng quà, được tham dự các chương trình bốc

thăm dự thưởng, phần thưởng là các món quà thực sự có giá trị và ý nghĩa

như: xe hơi, học bổng du học, các chuyến du lịch…để thu hút khách hàng.

Thường khách hàng đến gửi tiền ngân hàng mới được tham gia các chương

trình khuyến mại, nhưng ngân hàng là đơn vị kinh doanh tiền tệ thì cả khách

hàng đến gửi tiền và khách hàng vay tiền đều tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng.

Vì thế ngân hàng không nên phân biệt đối xử đối với khách hàng vay tiền, cần

có các chương trình khuyến mại để thu hút thêm lượng khách hàng.

* Thay đổi các yếu tố trong chính sách cho vay mua nhà

Quy định mức lãi suất cho vay, thời hạn tối đa cho vay, số tiền được vay

trên giá trị đảm bảo… do Hội đồng quản trị quyết định tùy theo từng thời kỳ.

Xác định dựa trên cân nhắc giữa mục tiêu của Ngân hàng, các nguồn lực hiện

có như: nguồn vốn, khả năng huy động, mạng lưới, công nghệ…và các dự

báo để đưa ra các chiến lược cho Ngân hàng.

+ Tăng tỷ trọng cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo. Hiện nay, mức cho

vay của HABUBANK là tối đa 70% giá trị nhà/đất mua mới ghi trong Hợp

đồng mua bán. Đây là mức cho vay khá an toàn. Tuy nhiên trong điều kiện thị

trường có sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng, có những ngân hàng cho

vay đến 90%, thậm chí là 100% giá trị tài sản đảm bảo thì mức cho vay của

HABUBANK còn kém hấp dẫn đối với khách hàng. Trong điều kiện thị

trường bất động sản có chiều hướng gia tăng, giá trị bất động sản không giảm

theo thời gian và tài sản dễ bán thì nên tăng tỷ trọng cho vay trên giá trị tài

sản đảm bảo để thu hút khách hàng.

+ Tăng thời gian cho vay mua nhà : Thời gian cho vay mua nhà trả góp

của HABUBANK hiện nay dài nhất là 15 năm. Trong khi đó mua nhà 20 – 30

năm đã rất phổ biến ở các nước trên thế giới và hiện tại ở Việt Nam cũng đã

có một số ngân hàng cho vay với thời hạn như vậy. Ở nước ta, những người

có thu nhập trung bình chiếm đa số bộ phận dân cư. Tiền gốc trả trong thời

gian dài thì số tiền gốc trả hàng kỳ sẽ nhỏ đi giúp cho những người có thu

nhập trung bình đủ khả năng vay tiền của ngân hàng, làm tăng số lượng khách

hàng của ngân hàng.

+ Linh hoạt chấp nhận hồ sơ vay tiền: Việc chứng minh thu nhập của

khách hàng là khó chính xác vì trong cơ chế tài chính doanh nghiệp ở nước ta

hiện nay, khi mà thu nhập ngoài lương của người lao động thường cao hơn

lương thì việc chứng minh nguồn tài chính của khách hàng là vô cùng khó

khăn. Ví dụ như trên sổ sách có những người chỉ nhận được lương cơ bản

theo ngạch, bậc theo quy định, trong khi thu nhập bên ngoài từ làm thêm,

nhuận bút, phụ cấp, hoa hồng quảng cáo…rất lớn, song khó có thể chứng

minh thu nhập hàng tháng của họ đáp ứng tiêu chuẩn “thu nhập khá trở lên”.

Do đó, ngân hàng nên linh động trong việc cho vay với những khách hàng có

đủ khả năng về tài chính nhưng lại khó chứng minh nguồn tài chính của mình.

+ Ngân hàng có thể xóa bỏ yêu cầu người vay có cùng hộ khẩu thường

trú với ngân hàng mới được vay tiền đối với một số khách hàng có thông tin

tốt, có tình hình tài chính lành mạnh, thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ

cho ngân hàng. Hình thức này đang được một số ngân hàng ở Thành phố Hồ

Chí Minh triển khai và rất được hưởng ứng.

+ Cải tiến chất lượng dịch vụ: Thủ tục đơn giản, nhanh gọn, cán bộ tín

dụng làm việc chuyên nghiệp, nhiệt tình, vui vẻ, tạo cho khách hàng sự thoải

mái khi đến giao dịch với Ngân hàng. Điều đó giúp Ngân hàng nâng cao hình

ảnh, uy tín và tạo niềm tin đối với khách hàng, duy trì các khách hàng truyền

thống cho Ngân hàng.

* Kết hợp sản phẩm cho vay mua nhà với các sản phẩm khác của

Ngân hàng như: dịch vụ tiền gửi, dịch vụ thanh toán, trả lương qua Ngân

hàng… Từ đó không chỉ thúc đẩy khách hàng vay tiền mua nhà mà còn

khuyến khích khách hàng sử dụng các dịch vụ khác của Ngân hàng. Ví dụ,

khách hàng có tài khoản giao dịch mở tại Ngân hàng, các hoạt động trả lương,

thanh toán chi phí đều sử dụng thông qua tài khoản của Ngân hàng, số dư

trong tài khoản hàng tháng đều tăng lên là một yếu tố Ngân hàng xem xét để

xét duyệt cho vay, đưa ra những ưu đãi về lãi suất cho vay mua nhà trả góp

đối với khách hàng.

Ngân hàng cũng có thể cho vay đối với những khách hàng là nhân viên

của công ty có sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của Ngân hàng và

khách hàng này được sự bảo lãnh của công ty nếu đến hạn không trả được

công ty sẽ đứng ra thanh toán hộ.

* Tăng cường sự hợp tác với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty

bảo hiểm

Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp, HABUBANK cần tiếp

tục hợp tác với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty bảo hiểm. Điều này

giúp hạn chế rủi ro cho hoạt động tín dụng. Trong trường hợp khách hàng gặp

tai nạn làm giảm khả năng tạo thu nhập thì Công ty bảo hiểm sẽ thay khách

hàng thanh toán tiền vay cho Ngân hàng. Mặt khác, với Công ty kinh doanh

nhà nhiều kinh nghiệm và uy tín, trong trường hợp xảy ra những sự cố dẫn

đến khách hàng mất khả năng trả góp cho Ngân hàng, Công ty sẽ phối hợp

với Ngân hàng cùng giải quyết để bảo toàn vốn .

3.3.2 Chính sách phân phối

* Mở rộng chi nhánh hoạt động của Ngân hàng

Trong điều kiện hiện nay, khi mà khách hàng chủ yếu vẫn đến giao dịch

trực tiếp tại Ngân hàng và Ngân hàng quy định chỉ cho vay đối với những

khách hàng có hộ khẩu thường trú cùng địa bàn hoạt động của Ngân hàng, thì

mở rộng mạng lưới của Ngân hàng sẽ làm tăng số lượng khách hàng đủ điều

kiện vay vốn của Ngân hàng, thị trường hoạt động của Ngân hàng được mở

rộng. Hơn nữa, mạng lưới chi nhánh của HABUBANK hiện có vẫn còn rất

khiêm tốn bên cạnh các Ngân hàng khác trong khối ngân hàng thương mại cổ

phần. Do đó, mở rộng thêm chi nhánh là điều nên làm.

Hiện tại HABUBANK mới có 29 điểm giao dịch, tập trung chủ yếu ở

các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Tây, Vĩnh Phúc,

Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương. Đây là những thành phố tập

trung đông dân cư, tốc độ phát triển nhanh, thu nhập trung bình của người dân

cao nhưng mật độ chi nhánh của các ngân hàng cũng dày đặc, dẫn đến sự

cạnh tranh gay gắt. Trong tương lai, HABUBANK nên mở thêm chi nhánh ở

một số tỉnh như: Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam… là những thành phố tiếp

giáp Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh. Đây cũng là những thành phố có nhiều

tiềm năng phát triển kinh tế trong tương lai.

* Mở rộng thị trường

Ngoài việc mở rộng thị trường bằng hình thức thành lập các chi nhánh

mới thì Ngân hàng có thể thu thập, tìm kiếm thông tin về các khách hàng tiềm

năng, có thể là nhân viên ở các công ty có mối quan hệ với Ngân hàng. Từ đó

tăng cường công tác tiếp thị đối với nhóm khách hàng này như: thường xuyên

gửi thông tin về HABUBANK và dịch vụ mua nhà trả góp của Ngân hàng,

gửi thiệp chúc mừng cho khách hàng vào những dịp lễ tết…Để thu hút khách

hàng tiềm năng sử dụng dịch vụ. Hợp tác với các chủ dự án để tìm kiếm

khách hàng ngay từ gốc, Ngân hàng có thể tham gia cùng các công ty kinh

doanh nhà trong những dự án xây dựng khu dân cư…

3.3.3 Chính sách giao tiếp - khuyếch trương

Để duy trì sự hài lòng, gắn bó của khách hàng với HABUBANK, đưa

hình ảnh HABUBANK đến với mọi người dân và doanh nghiệp, giúp khách

hàng hiểu rõ ràng và đầy đủ các hoạt động của Ngân hàng, thì Ngân hàng cần

chú trọng đến hoạt động giao tiếp – khuyếch trương.

- Hiện nay với website : http://habubank.com.vn , khách hàng có thể tìm

hiểu một số thông tin cơ bản về các hoạt động và sản phẩm của HABUBANK

. Tuy nhiên, website này còn đơn giản, chưa đáp ứng được nhu cầu thông tin

của khách hàng. Trang web nên mở rộng thêm các mục cung cấp thông tin chi

tiết về các dự án, tòa nhà mà HABUBANK liên kết cho vay, các Công ty kinh

doanh nhà mà Ngân hàng liên kết cùng, giá cả nhà đất tại một số khu vực…

để khách hàng tham khảo.

Ngoài ra, website có thể mở thêm mục vấn tin tài khoản của khách hàng

vay tiền mua nhà để họ có thể theo dõi được tình hình trả nợ của mình, biết

được số tiền hiện có trên tài khoản, chi tiết về gốc – lãi đã trả và sắp tới phải

trả…Tạo sự chủ động cho khách hàng trong việc thanh toán tiền cho Ngân

hàng.

- Thông qua các phiên tiện thông tin đại chúng như: đài truyền hình, đài

tiếng nói, báo chí, Internet, panô, ap phích…để mọi người dân có thể biết đến

HABUBANK, tạo dựng hình ảnh và khuyếch trương uy tín đối với khách

hàng.

- Hàng năm, HABUBANK cũng đã có các hoạt động hướng về cộng

đồng như: HABUBANK hưởng ứng các đợt quyên góp vì người nghèo, hỗ

trợ các gia đình có hoàn cảnh khó khăn, gặp thiên tai bão lụt, tài trợ cho các

chương trình giáo dục – đào tạo, y tế… Những hành động, nghĩa cử cao đẹp

này vừa mang lại lợi ích cho cộng đồng vừa tạo dựng cho HABUBANK một

hình ảnh thân thiện, tạo niềm tin đối với khách hàng của HABUBANK.

- Hiện nay, HABUBANK cũng đã có đồng phục riêng cho nhân viên của

Ngân hàng. Quy định chặt chẽ vấn đề mặc đồng phục để tạo phong thái

chuyên nghiệp cho nhân viên Ngân hàng. Ngoài ra, có thể in logo của

HABUBANK lên đồng phục, mũ bảo hiểm, áo mưa, đồ dùng và các món quà

mà HABUBANK có thể tặng cho nhân viên và khách hàng của Ngân hàng để

tạo sự thân thiết, quen thuộc của thương hiệu HABUBANK đối với mọi

người dân.

3.3.4 Các giải pháp khác

* Tăng nguồn vốn

Vốn tự có của ngân hàng là vốn thuộc sở hữu riêng có của các ngân

hàng. Bộ phận này đóng góp một phần đáng kể vào vốn trong hoạt động kinh

doanh của các ngân hàng thương mại, đồng thời góp phần nâng cao vị thế của

ngân hàng thương mại trên thương trường. Ngân hàng Nhà nước quy định các

ngân hàng thương mại chỉ được phép huy động tối đa 800% - 1000% so với

vốn tự có. Do vậy tăng vốn tự có là cơ sở để tăng vốn huy động, nhằm tăng

cường năng lực tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động, đầu tư cơ sở hạ tầng,

công nghệ, tăng thêm nguồn vốn tài trợ cho hoạt động cho vay mua nhà trả

góp.

Việc tăng vốn là yêu cầu tất yếu trong bối cảnh hội nhập WTO, nhất là

khi thị trường tài chính tiền tệ đã có những dấu hiệu cạnh tranh khốc liệt.

Năm 2007, HABUBANK đã tăng vốn điều lệ lên 2000 tỷ đồng. Điều này

minh chứng cho sự phát triển ổn định, hiệu quả của HABUBANK khi vốn

điều lệ tăng gấp đôi so với năm 2006.

Bà Bùi Thị Mai - Tổng giám đốc HABUBANK cho biết: “Mục tiêu gần

nhất trong năm 2008 của HABUBANK là tiếp tục củng cố năng lực tài chính

thông qua việc tăng vốn điều lệ, mở rộng mạng lưới, đa dạng hóa sản phẩm,

dịch vụ. HABUBANK phấn đấu nâng vốn điều lệ lên 5.000 tỷ đồng vào năm

2010 để tăng cường khả năng cạnh tranh. Cũng trong năm 2008,

HABUBANK sẽ có kế hoạch niêm yết trên thị trường chứng khoán”.

* Đầu tư cho công nghệ thông tin

Công nghệ thông tin là yếu tố cực kỳ quan trọng đối với các ngân hàng

trong giai đoạn hội nhập như hiện nay, khi mà xu hướng toàn cầu hóa, các

giao dịch được thực hiện hầu như hoàn toàn phụ thuộc vào hệ thống máy tính

điện tử. Hệ thống thông tin phải đảm bảo thông suốt, ổn định, an toàn, bảo

mật.

* Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ

Một trong những yếu tố quyết định đến việc mở rộng cho vay mua nhà

trả góp là việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ. Nếu cán bộ nhân viên có

trình độ nghiệp vụ cao thì hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay

mua nhà trả góp nói riêng mới được mở rộng hiệu quả. Nếu cán bộ nhân viên

có trình độ nghiệp vụ không cao sẽ đưa ra các quyết định cho vay không

chính xác, dẫn đến mở rộng cho vay mua nhà trả góp sẽ đi kèm với việc gia

tăng tỷ lệ nợ quá hạn do các khoản nợ có vấn đề tăng. Điều này gây rủi ro cho

Ngân hàng, thậm chí làm Ngân hàng bị thua lỗ. Như vậy việc mở rộng cho

vay mua nhà trả góp sẽ không có hiệu quả.

Ngoài ra, thái độ phục vụ của cán bộ nhân viên Ngân hàng sẽ để lại ấn

tượng cho khách hàng về hình ảnh Ngân hàng và chất lượng dịch vụ mà Ngân

hàng cung cấp.

Do vậy, cần có những khóa huấn luyện, đào tạo, bồi dưỡng thường kỳ để

nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, cập nhật các kiến thức mới, giúp nhân viên

có ý thức trách nhiệm trong thái độ làm việc của mình cũng như có cách ứng

xử giao tiếp thân thiện đối với khách hàng.

Bên cạnh đó, cần đưa ra các chế độ đãi ngộ phù hợp và tạo điều kiện

cho nhân viên có cơ hội thăng tiến, tạo động lực làm việc và lòng trung thành,

sự gắn bó đối với Ngân hàng. Bởi hiện nay, các ngân hàng rất chú trọng trong

việc thu hút nguồn nhân lực có chất lượng cao bằng các mức lương cạnh

tranh. Khi một cán bộ tín dụng ra đi, họ sẽ kéo theo một số lượng đáng kể

khách hàng của ngân hàng đi theo. Điều này sẽ gây ảnh hưởng đến hoạt động

của ngân hàng do mất đi một số lượng lớn các khách hàng quen thuộc và các

mối quan hệ có thể mở rộng khách hàng tiềm năng. Vì vậy, HABUBANK cần

thường xuyên tiến hành các cuộc thăm dò ý kiến của nhân viên về: mong

muốn, nguyện vọng, đề xuất và định hướng trong tương lai của họ đối với

Ngân hàng…

* Đầu tư cho cơ sở hạ tầng

Xây dựng trụ sở, văn phòng khang trang, hiện đại hóa các trang thiết bị

(máy tính, máy điều hòa nhiệt độ, bàn làm việc, ghế ngồi, báo chí….) phục vụ

cho công việc của các cán bộ nhân viên Ngân hàng và các khách hàng đến

giao dịch để tạo sự thoải mái cho khách hàng và tăng hiệu quả làm việc cho

cán bộ nhân viên. Quan trọng hơn là nâng cao hình ảnh, niềm tin, vị thế của

Ngân hàng trong con mắt khách hàng.

3.4 Kiến nghị

3.4.1 Ngân hàng Nhà nước đưa ra các cảnh báo

Các ngân hàng đang ồ ạt đẩy mạnh cho vay mua nhà với những điều

kiện tín dụng “dễ dàng” khiến có những liên tưởng đến kịch bản khủng hoảng

tín dụng nhà ở vừa diễn ra ở Mỹ gần đây.

Sau một thời gian đẩy mạnh huy động vốn, lượng vốn các ngân hàng huy

động được hiện nay đang trong tình trạng dư thừa. Trong khi đó, với chỉ thị

03 của ngân hàng Nhà nước về kiểm soát cho vay chứng khoán xuống dưới

3%, các ngân hàng khó “đổ” vốn vào thị trường chứng khoán. Do đó, vốn được “bơm” vào thị trường bất động sản.

Hàng loạt các chương trình cho vay mua nhà được các ngân hàng triển

khai trong thời gian gần đây, bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở thông

thường còn là nhu cầu kinh doanh, đầu cơ. Nhiều ngân hàng đã trở lại phương

thức cho vay tính lãi suất theo dư nợ ban đầu thay vì dư nợ giảm dần. Lãi suất

thực theo dư nợ ban đầu có thể lớn gấp đôi dư nợ giảm dần hoặc hơn nữa, tuỳ

theo thời gian vay. Trong số khách hàng vay tiền ngân hàng giải quyết chỗ ở

thì cũng có không ít khách hàng vay đầu cơ bất động sản. Một phó tổng giám

đốc ngân hàng cổ phần lo ngại khi giá nhà đất ở mức cao mà các ngân hàng

đổ xô cho vay với hạn mức cao sẽ gặp nhiều rủi ro. Đối với người dân vay

mua để ở thì không lo nhưng giới đầu cơ vay để mua vài căn thì cần báo

động. Kịch bản khủng hoảng tín dụng của các ngân hàng ở Mỹ vừa qua đã

gặp phải là bài học mà các ngân hàng Việt Nam cần xem xét. Do đó Ngân

hàng Nhà nước cần đưa ra những cảnh báo về lĩnh vực cho vay bất động sản

này.

Với chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thể hiện rõ quan

điểm kìm hãm dòng tín dụng đổ vào bất động sản. Khả năng một hạn mức dư

nợ tín dụng dành cho các khoản vay bất động sản được áp dụng tại các ngân

hàng thương mại (tương tự như mức với vay chứng khoán) đang được cân

nhắc. Bên cạnh đó, công tác rà soát, kiểm tra tín dụng bất động sản cũng được

khuyến cáo cần được thực hiện liên tục tại các NHTM. Các chính sách thuế

liên quan tới giao dịch và đăng ký quyền sở hữu đất, nhà ở cần được xem xét

như những công cụ có thể sử dụng trong thời gian tới nhằm bình ổn tăng

trưởng trên thị trường bất động sản.

Những qui định cho vay chặt chẽ hơn sẽ giúp cải thiện đáng kể chất

lượng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại. Nhờ đó, không chỉ

các ngân hàng tránh được nguy cơ rủi ro tín dụng mà chính người tiêu dùng

cũng không bị mắc kẹt trong giữa các cam kết thanh toán với chủ đầu tư và

năng lực tìm kiếm nguồn tài trợ tài chính.

Khả năng hạ thấp lãi suất tín dụng bất động sản như một công cụ phòng

ngừa rủi ro trên thị trường bất động sản đáng phải cân nhắc. Giảm lãi suất có

thể mang lại tác động kép. Với các nhà đầu tư bất động sản, mức lãi suất thấp

làm giảm chi phí đầu tư, nhờ vậy, giá bán tài sản được điều chỉnh xuống. Với

người có nhu cầu, chi phí huy động vốn thấp tạo cơ hội lớn hơn để được sử

dụng hay sở hữu bất động sản. Kết hợp của hai tác động này được kỳ vọng sẽ

tạo tính thanh khoản cao hơn cho các giao dịch bất động sản. Các nghiên cứu

thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý,

đảm bảo hoạt động hiệu quả của thị trường bất động sản nói chung và hoạt

động cho vay mua nhà trả góp nói riêng.

3.4.2 Nhà nước triển khai xây dựng thêm các khu chung cư giá rẻ

Nhà nước hiện nay vẫn còn có đất để xây các khu chung cư, từ chung cư

cao cấp cho đến chung cư giá rẻ, trong đó một số cho trả góp để những người

thu nhập thấp có thể mua được.

Thực tế trong thời gian qua, dù diện tích nhà ở hàng năm của các thành

phố tăng lên đáng kể, nhưng phần lớn diện tích xây dựng mới là những dự án

nhà ở cho đối tượng thu nhập cao. Việc xây dựng nhà ở cho đối tượng thu

nhập thấp hiện đang gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất là

những đối tượng thu nhập thấp hầu như không có khả năng mua được căn nhà

trả góp dành cho mình. Ví dụ ở Thành phố Hồ Chí Minh, giá một căn hộ với

diện tích trên 30m2 được bán với giá thấp nhất là 180 triệu đồng/căn, người

mua trả trước 30%, số tiền còn lại sẽ được ngân sách thành phố hỗ trợ cho vay

trong vòng 10 năm với lãi suất 0,55%/tháng. Dù vậy, đến nay chỉ có 10 người

đầu tiên được vay tối đa 200 triệu đồng/người từ Quỹ phát triển nhà ở

TP.HCM. Tính ra trong năm đầu tiên, người mua phải trả cả vốn lẫn lãi ít nhất

là 2 triệu đồng/tháng. Như vậy, người mua nhà phải có thu nhập từ 4,5 đến 5

triệu đồng/tháng mới có khả năng trả góp. Đây là điều rất khó khăn và số

lượng cán bộ công nhân viên có được thu nhập đủ để mua nhà trả góp rất ít.

Đó là chưa kể một thực trạng là phần lớn những khu căn hộ chung cư xây

dựng cho người thu nhập thấp khi mới bắt đầu khởi công xây dựng thì hầu

như đã có người đăng ký mua mà hầu hết là những người không có nhu cầu

nhà ở thật sự, họ chủ yếu mua để bán lại kiếm lời và đẩy giá căn hộ cao lên

hàng trăm triệu đồng/căn.

Nhà nước nên có cơ chế thích hợp, giành quỹ đất cho những người có

thu nhập thấp, đồng thời có những chính sách ưu đãi khuyến khích các công

ty mua nhà kết hợp với ngân hàng thương mại xây dựng các dự án nhà ở và

cho những người có thu nhập thấp được vay trả góp.

3.4.3 Hoàn thiện môi trường pháp lý

Nhà nước cũng như các cơ quan pháp luật cần thống nhất sửa đổi những

hạn chế của một số luật liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà trả góp

như: luật đất đai, luật dân sự, văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ, giải quyết việc

nhập hộ khẩu cho những người có đủ điều kiện… Có như vậy mới tránh

được các khúc mắc và tranh chấp trong quá trình thẩm định cho vay của ngân

hàng, góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý ở nước ta.

Sớm ban hành luật tín dụng đối với hoạt động cho vay tiêu dùng nói

chung và mua nhà trả góp nói riêng. Các nước phát triển trên thế giới đều đã

xây dựng hệ thống Luật tín dụng tiêu dùng chặt chẽ và khoa học. Đây là điều

kiện thuận lợi để hoạt động tín dụng tiêu dùng ở các nước này phát triển

nhanh chóng.

Cải cách thủ tục hành chính ở các cơ quan Nhà nước sao cho nhanh gọn,

đơn giản, hạn chế sai sót. Đặc biệt cần dứt khoát với nạn quan liêu, tham

nhũng, tiêu cực trong các cơ quan này để tạo điều kiện thuận lợi cho người

dân và ngân hàng nhanh chóng hoàn thành thủ tục cho vay.

3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin

Trong những năm gần đây, công nghệ thông tin ở nước ta phát triển rất

nhanh chóng, đã có hệ thống thông tin liên ngân hàng. Tuy nhiên, mạng thông

tin này dữ liệu vẫn còn nghèo nàn, đôi khi không thể truy nhập được. Để nâng

cao chất lượng hoạt động của hệ thống ngân hàng trong nước theo kịp với các

ngân hàng nước ngoài, Nhà nước cần chú trọng hiện đại hóa hệ thống công

nghệ thông tin của ngân hàng. Hệ thống công nghệ thông tin tốt sẽ giúp các

ngân hàng trao đổi thông tin với nhau, cập nhật được sự thay đổi tiến bộ của

các ngân hàng trên thế giới và đặc biệt theo dõi được các thông tin quan trọng

về khách hàng của mình, từ đó có những biện pháp can thiệp kịp thời, hạn chế

rủi ro cho ngân hàng.

KẾT LUẬN

Dịch vụ mua nhà trả góp do các ngân hàng và công ty địa ốc thực hiện

đã mở ra cơ hội giúp những người dân chưa có đủ điều kiện mua nhà có được

cuộc sống sung túc hơn, tạo cho họ sự yên tâm công tác, lao động làm ra của

cải vật chất nuôi sống bản thân và phát triển xã hội.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội, Báo cáo thường niên 2005,

2006, 2007.

2. Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội, Báo cáo cho vay tiêu dùng

cá nhân và cho vay đầu tư nhà ở năm 2005, 2006, 2007.

3. Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội, Quy trình tín dụng, Quy

trình cho vay mua nhà trả góp.

4. TS. Tô Ngọc Hưng, Giáo Trình Nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng, NXB

Thống kê, tr 13 – 15.

5. PGS.TS. Phan Thị Thu Hà, Giáo trình Ngân hàng thương mại, NXB Đại

học Kinh tế Quốc dân, tr 98 – 105.

6. Bùi Thị Huyền, Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay trả góp mua ô tô

của NH TMCP Ngoài quốc doanh VPBank, Luận văn tốt nghiệp, Đại học

Kinh tế Quốc dân.

7. Nguyễn Lệ Uyên, Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại NH

TMCP Ngoài quốc doanh VPBank, Luận văn tốt nghiệp, Đại học Kinh tế

Quốc dân.

8. Các website: http://habubank.com.vn, http://www.acb.com.vn,

http://sacombank.com.vn và một số bài báo trên các website khác.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP CỦA

NHTM ........................................................................................................... 3

1.1 Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại (NHTM) ................ 3

1.1.1. Khái niệm NHTM ......................................................................... 3

1.1.2. Hoạt động cho vay của NHTM ..................................................... 5

1.1.2.1. Khái niệm ............................................................................. 5

1.1.2.2. Các hình thức cho vay của NHTM ........................................ 5

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp ................................................ 11

1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà trả góp ............................................. 11

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp .............................. 11

1.2.3 Quy trình cho vay mua nhà trả góp .............................................. 13

1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp ........................... 13

1.2.4.1 Đối với ngân hàng ............................................................... 13

1.2.4.2 Đối với khách hàng ............................................................. 15

1.2.4.3 Đối với nền kinh tế .............................................................. 15

1.3 Mở rộng cho vay mua nhà trả góp của NHTM ............................... 16

1.3.1 Các chỉ tiêu phản ánh kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

trả góp .................................................................................................. 16

1.3.2 Nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

trả góp .................................................................................................. 21

1.3.2.1 Nhóm nhân tố từ phía ngân hàng ........................................ 21

1.3.2.2 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng ....................................... 23

1.3.2.3 Nhóm nhân tố từ bên ngoài ................................................. 24

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI

NGÂN HÀNG TMCP NHÀ HÀ NỘI (HABUBANK) .............................. 26

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội ....................... 26

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển ................................................... 26

2.1.2 Mô hình tổ chức........................................................................... 27

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của HABUBANK trong những

năm gần đây (2005 – 2007) .................................................................. 30

2.1.3.1 Kết quả kinh doanh ............................................................. 31

2.1.3.2 Tăng trưởng nguồn vốn ....................................................... 33

2.1.3.3 Sử dụng vốn......................................................................... 35

2.1.3.4 Dịch vụ ngân hàng .............................................................. 39

2.2 Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại HABUBANK ................. 40

2.2.1 Những quy định chung về cho vay mua nhà trả góp của

HABUBANK ....................................................................................... 40

2.2.1.1 Đối tượng cho vay ............................................................... 40

2.2.1.2 Đối tượng áp dụng .............................................................. 40

2.2.1.3 Các điều kiện tín dụng ......................................................... 40

2.2.1.4 Điều kiện đối với bên vay vốn .............................................. 41

2.2.1.5 Các hồ sơ chính ................................................................... 41

2.2.1.6 Nội dung hợp tác giữa Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội và

Công ty kinh doanh nhà ................................................................. 43

2.2.1.7 Quy định về điều khoản bảo hiểm ........................................ 44

2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK ................. 44

2.2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu ............................................................... 44

2.2.2.2 Xử lý yêu cầu ....................................................................... 46

2.2.2.3 Cho vay ............................................................................... 46

2.2.2.4 Theo dõi sau khi cho vay ..................................................... 47

2.2.2.5 Xử lý khoản vay có vấn để ................................................... 47

2.2.3 Kết quả của hoạt động cho vay mua nhà trả góp .......................... 48

2.3 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK .. 49

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ

GÓP TẠI HABUBANK ............................................................................. 52

3.1 Triển vọng mở rộng cho vay mua nhà trả góp ................................ 52

3.2 Định hướng phát triển của HABUBANK trong thời gian tới ....... 55

3.3 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp ................................. 57

3.3.1. Nhóm giải pháp liên quan đến sản phẩm ..................................... 57

3.3.2 Chính sách phân phối................................................................... 60

3.3.3 Chính sách giao tiếp - khuyếch trương ......................................... 61

3.3.4 Các giải pháp khác ....................................................................... 63

3.4 Kiến nghị ........................................................................................... 65

3.4.1 Ngân hàng Nhà nước đưa ra các cảnh báo ................................... 65

3.4.2 Nhà nước triển khai xây dựng thêm các khu chung cư giá rẻ ....... 67

3.4.3 Hoàn thiện môi trường pháp lý .................................................... 68

3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin........................................................ 69

KẾT LUẬN ................................................................................................. 70

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1 Kết quả kinh doanh từ năm 2005 - 2007 ....................................... 31

Bảng 2.2 Lợi nhuận trước thuế của ACB, Sacombank, HABUBANK trong

năm 2006 - 2007 .......................................................................................... 33

Bảng 2.3 Tình hình huy động vốn giai đoạn 2005 - 2007 ............................ 33

Bảng 2.4 Tổng dư nợ và cơ cấu dư nợ cho vay khách hàng từ năm 2005-2007

..................................................................................................................... 35

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay mua nhà trả góp ..................................................... 48

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Đơn xin vay vốn

Phụ lục 2: Biên bản họp các thành viên đồng sở hữu tài sản đảm bảo

Phụ lục 3: Hợp đồng thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Phụ lục 4: Hợp đồng thế chấp để vay vốn ngân hàng

Phụ lục 5: Biên bản định giá tài sản thế chấp

Phụ lục 6: Giấy biên nhận hồ sơ tài sản thế chấp

Phụ lục 7: Biên bản thỏa thuận

Phụ lục 8: Bản cam kết

Phụ lục 9: Đơn xin vay vốn kiêm khế ước nhận nợ

Phụ lục 10: Hợp đồng tín dụng