Để giảm rủi ro khi mua nhà
Mua nhà đất có “sổ hồng” hoặc “sổ đỏ” và không thuộc diện bị thu
hồi. Thế nhưng thực tế vẫn có tình trạng “tiền trả rồi, tài sản chẳng
thấy đâu”.
Theo quy định, nhà đất tham gia giao dịch phải đảm bảo không bị kê
biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan có thẩm quyền. Do đó nhà đất nào đang bị kê biên hoặc bị cấm
chuyển nhượng... gọi chung là bị hạn chế giao dịch thì đều không được
chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng thì chắc chắn giao dịch bị tuyên vô
hiệu.
Oái oăm thay, thực tế có rất nhiều trường hợp nhà đất đang nằm trong
tình trạng bị hạn chế giao dịch nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà lại không bị tạm giữ hoặc tịch thu. Người mua
hoàn toàn không thể biết được tình trạng “khó ở” của căn nhà, thấy có sổ
nên yên tâm và đồng ý mua.
Hạn chế giao dịch... âm thầm
Một nguyên nhân hết sức quan trọng dẫn tới các rủi ro cho người mua
tài sản, đó là các quyết định về việc hạn chế giao dịch của các cơ quan
có thẩm quyền như tòa án, cơ quan thi hành án, viện kiểm sát... thường
chỉ có chính cơ quan đó và đương sự biết, chứ không được công bố rộng
rãi và cũng không có một cơ quan nào có thể quản lý thống nhất được
việc này. Thậm chí có trường hợp tài sản ở tỉnh này nhưng cơ quan ra
quyết định hạn chế giao dịch lại thuộc tỉnh khác.
Còn về phía người bán, nhằm tẩu tán tài sản hoặc để tránh thực hiện
nghĩa vụ, họ lại càng cố gắng bưng bít thông tin. Cuối cùng là do không
có sự kết nối thông tin đồng bộ giữa phía công chứng và các cơ quan
ban hành quyết định nên hợp đồng cũng “qua” trót lọt khâu công chứng.
Do đó đã có không ít trường hợp người mua đã ký hợp đồng, chồng tiền
mua bán xong xuôi mới “té ngửa” khi được trưng ra quyết định về việc
hạn chế giao dịch.
Thông tin nên quy về một mối
Hiện nay, cơ chế quản lý thông tin bằng việc quy về một đầu mối đã
được áp dụng đối với tài sản bị hạn chế giao dịch do đang bị cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh. Cơ chế này đã và đang phát huy tốt, vì vậy tôi cho rằng
việc quản lý thông tin về hạn chế giao dịch tài sản cũng nên áp dụng như
thế.
Theo đó, tất cả quyết định của cơ quan có thẩm quyền như tòa án, viện
kiểm sát, thi hành án và các cơ quan nhà nước khác về việc hạn chế giao
dịch đối với nhà đất thì nên đưa về văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất, còn nếu tài sản bị hạn chế là động sản (như máy móc, thiết bị, tàu
thuyền, xe cộ...) thì đưa về Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc
Bộ Tư pháp.
Để đảm bảo thông tin của hai cơ quan nói trên luôn được chính xác, đầy
đủ thì nên có quy định: các quyết định của các cơ quan có thẩm quyền
có liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản, liên quan đến hạn chế
giao dịch tài sản chỉ có hiệu lực đối với bên thứ ba sau khi đã được văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Trung tâm đăng ký giao dịch, tài
sản ghi nhận vào hệ thống cơ sở dữ liệu.
Theo tôi, cơ chế này sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin trước
khi quyết định thực hiện các giao dịch lớn như mua nhà đất, hạn chế rủi
ro cũng như tranh chấp xảy ra. Đối với các văn phòng công chứng, đây
cũng sẽ là một kênh thông tin quan trọng giúp hoạt động của công chứng
được chính xác hơn, tránh được các rủi ro cho văn phòng công chứng.