Giáo trình thẩm định giá máy móc thiết bị
(phần 3)
VII. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là một vấn đề quan trọng
trong thực hành thẩm định giá máy, thiết bị . Để lựa chọn được phương pháp
thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu tố sau:
- Loại tài sản là máy, thiết bị cần thẩm định giá
- Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy
của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công
việc thẩm định gía
- Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính
thuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới,...
Các phương pháp thẩm định giá là máy, thiết bị được giới thiệu trong
chuyên đề này bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
Nội dung cụ thể của từng phương pháp được trình bày như sau:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1. Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị
trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự
dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá để ước
tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá
Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:
- Có đặc điểm vật chất giống nhau.
- Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.
- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.
- Có chất lượng tương đương nhau.
Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.
1.2. Phạm vi áp dụng:
Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản
có giao dịch phổ biến trên thị trường.
1.3 Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị
a. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự
đã hoặc đang được mua bán trên thị trường.
b. Đặc điểm:
- Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sản
tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần
thẩm định.
- Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị
trường phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "người bán tự nguyện và
người mua tự nguyện" và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần
thẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định càng chính xác hơn.
c. Yêu cầu:
- Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua
bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có
thông tin thị trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở
để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản
mục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật:
kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,...
- Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp
về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ
các nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản tin giá cả thị
trường hàng ngày; các công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc;... Nguồn
thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì
phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính
chất giống nhau ở nhiều mặt.
- Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế
về thị trường mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để
đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận.
d. Nội dung:
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân
theo các bước sau:
- Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian
gần nhất trên thị trường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần thẩm
định về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và cá chi tiết kỹ
thuật khác,...
- Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá
trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
Thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có
thể so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ
thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc
xấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định; sau đó điều chỉnh giá
bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm
định.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng
thẩm định giá được tiến hành như sau:
Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì
điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại.
- Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở
các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản
- Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối
với giá thị trường của tài sản.
- Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không
tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị
mua bán của tài sản trên thị trường.
1.5. Ưu nhược điểm:
Ưu điểm:
- Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong
thực tế vì nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật.
- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị
trường để so sánh, đánh giá.