Góp vốn dự án: Lợi nhuận
nhiều nhưng rủi ro cao
Đã có rất nhiều vụ việc xảy ra xoay quanh hình thức hợp đồng vay
vốn, góp vốn đầu tư dự án, vì vậy người mua cần thận trọng khi ký
kết các hợp đồng mua căn hộ, đặc biệt là với hợp đồng góp vốn ở
những dự án chưa hoàn tất phần móng.
Hiện nay, gần như 100% các giao dịch bất động sản tại các khu đô thị,
khu nhà ở hiện nay được thực hiện dưới hình thức hợp đồng vay vốn,
góp vốn. Và khi tham gia đầu tư dưới hình thức này, phần thua thiệt bao
giờ cũng nằm ở phía khách hàng nếu có biến động hoặc tranh chấp xảy
ra.
Và trên thực tế, hiện nay đã có rất nhiều vụ việc xảy ra xoay quanh hình
thức hợp đồng vay vốn, góp vốn này. Vì vậy, người mua cần thận trọng
khi ký kết các hợp đồng mua căn hộ. Đặc biệt, với những hợp đồng góp
vốn ở những dự án chưa hoàn tất phần móng, mức độ rủi ro càng cao.
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng ngay khi
được giao dự án, nhưng với NĐT cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh
doanh BĐS quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ
tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà
chung cư.
Tuy nhiên, thực tế hầu hết các dự án kinh doanh BĐS đều “ngụy trang”
việc mua bán BĐS bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn. Các chủ đầu tư
“lách luật”, tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi
giới để ký “hợp đồng góp vốn”. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp
đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi
các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành.
Chủ đầu tư luôn là người nắm đằng “chuôi” (Ông Đặng Hùng Võ,
Chủ nhiệm bộ môn địa chính đất đai Đại học Quốc gia Hà Nội, nguyên
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường):
Đây là loại hợp đồng đơn phương, thiếu
chặt chẽ, do chủ đầu tư soạn thảo, và người
mua chỉ việc ký. Điểm chưa chặt chẽ của
luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư
huy động góp vốn thực hiện dự án BĐS,
nghĩa là cho phép bán tài sản hình thành
trong tương lai nhưng lại không có bất kỳ cơ chế nào giám sát việc mua
bán đó.
Rủi ro sẽ đến với người mua khi ký vào hợp đồng này đó là việc chủ đầu
tư tự động điều chỉnh giá bán vô lý song khách hàng vẫn phải chấp nhận.
Nếu gặp chủ đầu tư không đứng đắn, họ có thể xin giải thể, hợp nhất với
doanh nghiệp khác để từ chối thực hiện hợp đồng mà khách hàng không
thể và cũng không biết kêu ai.
Hiện người dân không hiểu rõ về hợp đồng góp vốn kèm theo quyền
mua căn hộ nên cứ làm tù mù thế nào cũng ký, không theo một mẫu nào
cả. Bất lợi cho người mua được thể hiện rõ ngay từ các điều khoản hợp
đồng. Vị vậy cần phải phá bỏ cách làm này để việc góp vốn mua căn hộ
được công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn.
Hiện nay, vấn đề này hoàn toàn phải trông chờ vào đạo đức của chủ đầu
tư và người mua, do vậy chủ đầu tư luôn luôn là người nắm “đằng
chuôi”.
Hãy thận trọng trong việc góp vốn (Đặng Văn Quang, Trưởng phòng
phân tích chiến lược Công ty BĐS quốc tế JLS):
Thông thường mua 1 căn hộ thì phải mua
cả hệ thống quản lý, quyền được sử dụng
tiện nghi xung quanh tuy nhiên những
quyền đó được nhắc đến mơ hồ và thực tế
trên thị trường đã xảy ra không ít vụ tranh
cãi...
Người mua có lúc cũng vồ vập quá, miễn là được đăng ký quyền mua
căn hộ mà không có đủ thông tin xung quanh dự án để tim hiểu.
Có những dự án bán theo kiểu hé mở, và nội dung hợp đồng mua bán
như thế nào thì người mua không hề được biết trước, trong khi quyền
của người mua là phải được biết trước hợp đồng, điều này đã gây sự mất
công bằng cho người dân.