Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

Nguyễn Thị Ngân Hoa

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa học: QH-2013-L

HÀ NỘI, 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

-----------------------------

Nguyễn Thị Ngân Hoa

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa học: QH-2013-L

NGƯỜI HƯỚNG DẪN

Ts. Lê Kim Nguyệt

HÀ NỘI, 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Khóa luận là công trình nghiên cứu của riêng tôi có sự hỗ

trợ và hướng dẫn từ Giảng viên hướng dẫn, cũng như những người tôi đã cảm ơn

và trích dẫn trong khóa luận này. Các kết quả nghiên cứu trong khóa luận này là

trung thực và chưa được công bố trong các công trình khác, các thông tin trích

dẫn trong bài luận đã được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố.

Nguyễn Thị Ngân Hoa

LỜI CẢM ƠN

Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS. Lê Kim Nguyệt đã tận tình hướng

dẫn, góp ý và động viên tôi trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.

Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội,

các bạn học lớp K58 Luật Kinh Doanh đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian

khóa học.

Những lời cảm ơn sau cùng xin dành cho những người thân trong gia đình

đã hết lòng quan tâm và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành khóa luận tốt

nghiệp.

Nguyễn Thị Ngân Hoa

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤT ĐẤT

ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ................................... 5

1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng ................................................ 5

1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng ................................................................... 5

1.1.2. Khái niệm bồi thường giải phóng mặt bằng ................................................ 6

1.2. Tổng quan về tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng .......... 8

1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng ........... 8

1.2.2. Phân loại một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến

bồi thường giải phóng mặt bằng .......................................................................... 11

1.3. Tổng quan về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt

bằng ...................................................................................................................... 15

1.3.1. Khái niệm ................................................................................................... 15

1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt

bằng ...................................................................................................................... 16

1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về đất đai

.............................................................................................................................. 17

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ........................ 18

2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai

khi bồi thường giải phóng mặt bằng .................................................................... 18

2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1986 ............................................. 18

2.1.2. Giai đoạn từ năm 1986 đến trước năm 1993 ............................................. 21

2.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003 ............................................. 22

2.1.4. Giai đoạn từ năm 2003 đến trước năm 2013 ............................................. 23

2.1.5. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay ................................................................. 25

2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi

thường giải phóng mặt bằng ................................................................................. 26

2.2.1. Đối tượng, phạm vi được bồi thường khi giải phóng mặt bằng ................ 26

2.2.2. Điều kiện được bồi thường khi giải phóng mặt bằng. ............................... 26

2.2.3. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt

bằng ...................................................................................................................... 28

2.3. Những bất cập còn tồn tại qua thực tiễn thi hành pháp luật trong giải quyết

tranh chấp đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng ......................................... 40

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ........................ 47

3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật ...................................................................... 47

3.1.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng .............. 47

3.1.2. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai . 50

3.2. Kiện toàn tổ chức thực hiện .......................................................................... 52

3.3. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và trình độ chuyên môn .................... 55

KẾT LUẬN ......................................................................................................... 57

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 58

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

“Tấc đất, tấc vàng”, xưa nay đất đai là một trong những tư liệu sản xuất

quan trọng trong đời sống. C.Mác, trong bộ Tư bản đã khái quát vai trò kinh tế

của đất đai thông qua việc viện dẫn một câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622 -

1687): "Lao động là cha, đất là mẹ, sản sinh ra mọi của cải vật chất cho xã hội".

Chính vì giá trị đặc biệt của đất đai rất to lớn nên những tranh chấp liên quan đến

vấn đề này phát sinh một cách phổ biến trong xã hội. Việc giải quyết thỏa đáng

những tranh chấp về đất đai sẽ giúp cho các bên giải quyết những xung đột, mâu

thuẫn, qua đó góp phần tạo ra sự ổn định cho xã hội.

Không chỉ ở Việt Nam mà trên thế giới, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai

nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

nói riêng là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với

đất đai và là biện pháp để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống

xã hội. Thông qua việc giải quyết có hiệu quả các khiếu kiện liên quan đến tranh

chấp đất đai, đền bù và giải tỏa mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù

hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất. Với ý nghĩa

đó, việc tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết tốt

vấn đề tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng, qua đó sẽ giải

quyết thỏa đáng các quyền và lợi hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần thúc

đẩy sự phát triển và ổn định của nền kinh tế.

Với việc đất đai ngày càng có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải

phóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Trong nhiều trường hợp,

người dân do không đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã

không chịu bàn giao đất dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi công công trình, ảnh

hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi

trường đầu tư. Hơn nữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người

bị thu hồi đất tiến hành khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu kiện

vượt cấp gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v... Để khắc phục

tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy

định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như các quy định về giải quyết tranh

chấp đất đai. Tuy nhiên, hiệu quả của những giải pháp này chưa được như mong

muốn; nhiều quy định mới được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn

(đặc biệt là các quy định về giá đất bồi thường; các quy định về tái định cư cho

người dân bị thu hồi đất ở; giải quyết vấn đề việc làm cho người bị mất đất sản

xuất v.v...). Các tranh chấp liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có

xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung. Điều

này cho thấy chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu về cơ chế, chính sách bồi

thường nói chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất nói riêng nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này. Đây là lý do

để tác giả lựa chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải

phóng mặt bằng” làm khóa luận tốt nghiệp.

2. Mục đích nghiên cứu

Mục đích của khóa luận là nghiên cứu những vấn đề cơ bản sau đây:

- Nghiên cứu một cách có hệ thống các chính sách của Đảng, các quy định

pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải

phóng mặt bằng;

- Đi sâu tìm hiểu và chỉ ra cơ sở xác lập và thẩm quyền giải quyết tranh

chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng của Tòa án nhân dân và các cơ

quan hành chính Nhà nước; đặt trong mối quan hệ với thực tiễn;

- Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật về giải

quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a. Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Nội hàm của các khái niệm thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng,

các khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường

giải phóng mặt bằng; nhận diện những đặc trưng cơ bản của các khái niệm này

và các loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay, tập trung vào các tranh chấp

trong công tác giải phóng mặt bằng;

- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về giải quyết tranh

chấp đất đai nói chung và trong lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng nói

riêng.

- Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng;

- Nghiên cứu hệ thống các chính sách, quy định của pháp luật giải quyết

tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng;

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật và từ hiện trạng việc

thực thi các chính sách, quy định nói trên trong cuộc sống, khóa luận rút ra kết

luận và đề xuất một số giải pháp giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải

phóng mặt bằng hiệu quả, khả thi.

b. Phạm vi nghiên cứu:

Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài, Khóa luận giới hạn phạm vi

nghiên cứu ở việc đi sâu phân tích, tìm hiểu trong một giới hạn cụ thể:

- Hệ thống quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước về giải

quyết tranh chấp đất đai từ năm 1993 đến nay;

- Hệ thống các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi

thường giải phóng mặt bằng từ năm 1993 đến nay;

- Các báo cáo tổng kết tình hình giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi

thường giải phóng mặt bằng của ngành Tòa án, các tài liệu, công trình nghiên

cứu có liên quan đến vấn đề này từ năm 1993 đến nay.

4. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ

nghĩa Mác-Lênin, Khóa luận sử dụng phương pháp thu thập thông tin, điều tra-

tổng hợp và phân tích dữ liệu từ các nguồn văn bản pháp luật liên quan, tổng hợp

thống kê, kết hợp nghiên cứu lý thuyết với phân tích thực trạng giải phóng mặt

bằng và đưa ra một số đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động giải

quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤT ĐẤT

ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di

dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một

phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một

công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình

thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ

đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa

các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã

hội.[37]

Giải phóng mặt bằng bao gồm các công đoạn từ bồi thường cho đối tượng

sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyển người dân, tạo mặt bằng

cho triển khai các công trình, dự án đến việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho

người bị thu hồi đất, tái tạo lại việc làm sản xuất kinh doanh, ổn định cuộc sống

cho họ.

Ngoài ra, yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng phải đảm bảo:

Một là, công tác giải phóng mặt bằng phải kết hợp hài hòa giữa các lợi ích

quốc gia, lợi ích từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân;

Hai là, công tác giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của Nhà nước một cách khoa học đồng thời phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể của từng địa phương;

Ba là, chính sách đền bù giải tỏa được thực hiện cụ thể, công bằng, công

khai, bình đẳng giữa những người sử dụng đất;

Bốn là, công tác giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ

tục tiến hành mà luật và các văn bản hướng dẫn đã ban hành.

Như vậy, có thể thấy giải phóng mặt bằng là một quá trình tất yếu để triển

khai thực hiện các dự án, từ đó khuyến khích đầu tư trong và ngoài nước nâng

cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đẩy nhanh quá trình công

nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong đó bồi thường thiệt hại là khâu quan trọng quyết

định tiến độ giải phóng mặt bằng.

1.1.2. Khái niệm bồi thường giải phóng mặt bằng

Theo từ điển tiếng Việt thì bồi thường có nghĩa là: “trả lại cho người khác

cái có giá trị tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gây ra cho người ta”,

điều đó có nghĩa là:

• Không phải mọi khoản bồi thường đều bằng tiền;

• Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều

trường hợp còn mất mát cả về tinh thần.

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất được

hiểu là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà

nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm

pháp luật về đất đai.

Từ khái niệm trên, ta có thể thấy được thu hồi đất là một biện pháp mang

tính chất hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây là một quá trình

không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” chứ không chỉ là

một sự đền bù ngang giá tuyệt đối.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khái niệm đền bù thiệt hại

giải phóng mặt bằng được hiểu như sau:

- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị sử dụng đất đối với các

diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất.

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển thông qua việc đào tạo nghề, hỗ

trợ khi kinh phí khi di chuyển, bố trí việc làm mới, hỗ trợ tiền lương 3 - 6

tháng…

- Bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng là việc chi trả, bù đắp những tổn

thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà

cửa, công trình, vật kiến trúc, mồ mả và các chi phí hỗ trợ khác.

Việc chi trả bồi thường được thực hiện theo các nguyên tắc cơ bản sau:[19]

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi

thường và kinh phí tổ chức thực hiện được tính vào vốn đầu tư của dự án;

- Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường và kinh phí tổ

chức thực hiện việc bồi thường theo các quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP

ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải

nộp;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu

tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất thì không phải trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp;

- Mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;

Hơn nữa, pháp luật hiện hành còn quy định tùy từng trường hợp cụ thể,

người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi sẽ được bồi

thường hoặc hỗ trợ về tài sản trên đất bị thu hồi, hỗ trợ di chuyển chỗ ở, hỗ trợ

ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ để ổn định sản xuất và

đời sống tại khu tái định cư.

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải

phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc

phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn

thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân

phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc

tốt hơn nơi cũ thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định.

1.2. Tổng quan về tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến. Khi xã hội tồn tại sự

đối kháng giữa các giai cấp thì đất đai luôn là đối tượng tranh chấp. Xã hội ngày

càng phát triển tranh chấp đất đai cũng theo đó mà tăng nhanh về số lượng và

tính chất gay gắt. Tranh chấp đất đai chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của

các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi

ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.[15]

Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp

pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc

giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về

quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng

đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai, cụ thể

như:

- Tranh chấp đất đai là những tranh chấp về quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm

tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh

chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất.[11]

- Hay theo Giáo trình Luật Đất đai của Đại học Luật Hà Nội thì: "Tranh chấp đất

đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa

các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai".[39]

Tuy nhiên, Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có quy định rằng:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: Đối tượng của tranh chấp đất đai

không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là

các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều

53, Hiến pháp năm 2013 hay điều 4, Luật đất đai năm 2013 quy định rất rõ đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý.

Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong Luật đất đai là một

khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn

liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính.[23] Từ khái niệm và đặc điểm

trên, ta có thể hiểu tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng là là

tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về

quyền và nghĩa vụ trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng.

Chúng ta có thể đưa ra một số đặc điểm của tranh chấp đất đai khi bồi

thường giải phóng mặt bằng như sau:

- Một là, tranh chấp đất đai phát sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng

cũng mang những đặc điểm của tranh chấp đất đai nói chung. Chủ thể của tranh

chấp đất đai là chủ thể của quyền quản lý và sử dụng đất, họ không phải là chủ

thể của quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được phát sinh trên cơ

sở quyết định giao đất, cho thuê đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cho

phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác hoặc Nhà nước

thừa nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của

tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư tham

gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất. Khách thể của tranh

chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá

trình sử dụng đất. Do đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu

của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu.

- Hai là, nội dung tranh chấp đất đai khi giải phóng mặt bằng rất phức tạp

và gay gắt. Giá trị tinh thần và vật chất kết tinh trong đất chính là cội nguồn của

mọi tranh chấp. Các dạng tranh chấp chủ yếu như tranh chấp giá bồi thường,

tranh chấp về các chính sách hỗ trợ, tái định cư chưa hợp lý.v.v…

- Ba là, do tính chất của vấn đề giải phóng mặt bằng, các tranh chấp phát

sinh thường kéo dài năm này qua năm khác, không thống nhất được giữa người

sử dụng đất và Nhà nước, giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư. Nhiều dự án,

công trình dây dưa, kéo dài hàng chục năm do khâu giải phóng mặt bằng nhùng

nhằng, chậm chễ.

- Bốn là, vì công tác giải phóng mặt bằng là để phục vụ cho lợi ích quốc

phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế nên tranh

chấp phát sinh gây ra nhiều hậu quả xấu về nhiều mặt trong đời sống xã hội, làm

ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng đến lợi ích chung của Nhà nước

và xã hội, và trực tiếp ảnh hưởng đến cuộc sống vật chất và tinh thần của người

có đất bị thu hồi, làm chậm trễ các dự án, công trình xây dựng của chủ đầu tư.

1.2.2. Phân loại một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan

đến bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.2.1. Tranh chấp giá đền bù

Giá đền bù đất đai ở đây là giá của quyền sử dụng đất được phép giao dịch

trên thị trường. Giá đất do Nhà nước qui định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ

kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, không áp dụng giá này khi các bên

(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Trên thực tế,

giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận, giá này thường được gọi

là giá thực tế hay giá thị trường (sau đây gọi là giá đất thị trường).

Thông thường khung giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh thấp, trong

khi đó giá đất thị trường thường cao hơn giá của Nhà nước. Khi sự chênh lệch

giữa hai hình thái giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế

trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi ích Nhà

nước và người sử dụng đất, đặc biệt là trong vấn đề đền bù, bồi thường giải

phóng mặt bằng.

Khoản 1 điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc định giá đất phải

đảm bảo các nguyên tắc như sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những

nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,

khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá

như nhau.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: “Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách

nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong

quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức

năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá

đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị

trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp

định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý

đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban

nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ

chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.” Giá đất cụ thể được sử dụng trong

trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Giá đất công bố từ đầu

năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày

càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Mặc dù đã

cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù

hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được

hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường

xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử

dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.

1.2.2.2. Tranh chấp nguồn gốc đất

Nếu như coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất

để được đền bù thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất

đai, và tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang

sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Do đó, hồ sơ ban đầu về đất

đai, tài sản để xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể và tính

hợp pháp của tài sản còn quá thiếu. Đồng thời, việc chậm tiến hành lập sổ địa

chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi

tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. Công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn quá lộn xộn cũng là khó khăn

trong việc bồi thường thiệt hại mà chúng ta phải đề cập.

Ngoài ra, nhiều địa phương đã cấp “sổ đỏ” nhưng chưa giao cho người dân

do chính quyền quan liêu, tắc trách hoặc người dân ngại tốn kém tiền bạc chi phí

cho việc lấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cũng là trở ngại không nhỏ ảnh

hưởng đến công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất [21]. Còn có

nhiều trường hợp nhiều nhà chung một giấy chứng nhận, ví dụ như trường hợp

người dân xin chuyển mục đích một lần 2000 m2 đất nông nghiệp sang đất ở và

họ chỉ xin một giấy phép xây dựng nhưng xây nhiều căn nhà rồi đem bán cho

nhiều người. Do đó, những người mua nhà cùng đứng tên trong sổ đỏ dưới dạng

đồng sở hữu.

1.2.2.3. Tranh chấp dự án quy hoạch "treo"

“Quy hoạch treo” là tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất

nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ[32]. “Dự án treo” là

dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch, bên làm dự án đã nhận

mặt bằng, nhưng sau đó thì cứ bỏ đấy, năm này sang năm khác cho cỏ mọc mà

không triển khai tiếp, vì muôn vàn lý do[2].

"Quy hoạch treo”, “dự án treo” tràn lan là một vấn đề gây nhiều nhức nhối,

nổi cộm và bức xúc lớn về sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là trong giai

đoạn quá độ từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Các địa

phương ào ào quy hoạch các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, chế xuất công

nghệ cao, các đặc khu; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật

giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn... Trên

thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu

tư hoặc có, nhưng rất ít dự án, hoặc có nhiều dự án, nhưng không ít dự án “ma”

(dự án xin đất nhưng không thực hiện), dẫn tới chủ sử dụng đất trong vùng quy

hoạch mất đất canh tác, mất đất ở. Trong khi đó, rất nhiều đất thu hồi lại không

có dự án thực hiện và bị bỏ hoang hoá nhiều năm, gây lãng phí đất. Đặc biệt là

các chủ hộ có đất ở trong vùng “quy hoạch treo” mếu máo, sống dở, chết dở vì

xây dựng, sửa chữa lớn, chuyển nhượng thì không được phép, hạ tầng cấp thoát

nước không đầu tư, mà bồi thường, tái định cư thì nhà nước hứa lên hứa xuống

mà vẫn không thực hiện. Các chủ hộ không biết đi đâu, về đâu; nhà cửa xuống

cấp, hư hỏng, dột nát hàng chục năm nay; mỗi khi gió lớn nơm nớp lo sợ sập

nhà, mỗi khi mưa to thì nước ngập ngang nhà, môi trường sống bị ô nhiễm... Ai

ở trong cảnh đó mới thấm thía nỗi đau, tác hại của “quy hoạch treo”, “dự án

treo”.[32]

Có ba dạng "treo" chính:

Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công

trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch. Trong khi người

dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp

khó khăn.

Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi

không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài

thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng "treo" này làm chậm

trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi

bỏ đó gây lãng phí.

1.3. Tổng quan về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng

mặt bằng

1.3.1. Khái niệm

Giải quyết tranh chấp là một phương thức của con người nhằm tìm ra một

giải pháp để xóa bỏ các bất đồng, mâu thuẫn, xung đột giữa hai hoặc nhiều thành

viên trong xã hội nhằm đảm bảo duy trì sự đoàn kết, ổn định trong nội bộ nhân

dân.

Thuật ngữ giải quyết tranh chấp đất đai được sử dụng trong các văn bản

pháp luật về đất đai, tuy nhiên nội hàm của thuật ngữ lại không được giải thích

trong Luật Đất đai năm 201, ta có thể hiểu thuật ngữ này như sau: Giải quyết

tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ

chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời

truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai[40].

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai

là một trong những biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai. Thông qua việc

giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù

hợp với lợi ích chính đáng của cộng đồng, xã hội và từng cá nhân cụ thể. Giải

quyết tranh chấp đất đai đồng nghĩa với việc đấu tranh, ngăn chặn và phòng

ngừa các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, thông qua đó giáo dục ý thức tôn

trọng pháp luật của mọi công dân.

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, giữa người bị thu hồi

đất và nhà đầu tư và trên cơ sở đó các cơ quan có thẩm quyền có thể phục hồi

các quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối

với hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng

mặt bằng

Việc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng hiện

nay phải đảm bảo các nguyên tắc dưới đây:

- Thứ nhất, nguyên tắc bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa. Khi giải quyết

tranh chấp đất đai phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm

quyền mà pháp luật đã quy định để việc giải quyết được hiệu quả, tránh tình

trạng kéo dài thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng gây ra nhiều thiệt hại

về người và tài sản.

- Thứ hai, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những

người được nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với

đất đai.

- Thứ ba, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,

khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân. Tôn trọng quyền định đoạt của

các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do

thỏa thuận, thương lượng của người dân và chủ đầu tư trên cơ sở các quy định

của pháp luật. Do vậy hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải

quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng quan trọng và đạt

hiệu quả cao nhất.

- Thứ tư, việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn với

phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc

làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương. Việc giải quyết

tranh chấp cần phải căn cứ vào mục đích thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất. không chỉ bồi thường về đất và tài sản trên đất mà còn phải hỗ trợ

người dân, tạo công ăn việc làm mới cho họ hoặc đền bù giá trị tương đương.

1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về

đất đai

Khiếu kiện về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ việc khiếu nại, tố cáo

của các cá nhân hoặc tổ chức (trong trường hợp khiếu nại) nhằm hướng tới lợi

ích của họ trong lĩnh vực đất đai.[34]

Giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) và giải quyết tranh chấp khác nhau về bản

chất sự việc, khác biệt về hình thức và cơ sở pháp lý để giải quyết vụ tranh chấp.

Đối với giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc

tranh chấp đất đai giữa nguyên đơn, bị đơn và yêu cầu họ thực hiện quyết định

giải quyết của mình. Còn trong giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) về đất đai, cơ

quan có thẩm quyền xem xét nội dung hành chính bị khiếu kiện (khiếu nại) để

công nhận toàn bộ, một phần hay không công nhận nội dung của quyết định hành

chính đó và ban hành quyết định giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) phù hợp với

pháp luật hiện hành.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật giải quyết tranh chấp

đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành

lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ

thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác

nhau được áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc. Sự hình thành và phát triển của hệ

thống các văn bản pháp luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai

mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ

thống pháp luật Việt Nam. Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về

giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã được xây dựng và từng bước hoàn

thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ,

cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói

chung và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng tiêu biểu qua các

giai đoạn được quy định như sau:

2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1986

Ở giai đoạn này, nền kinh tế nước ta đang vận hành theo cơ chế tập trung

quan liêu bao cấp, Luật Đất đai vẫn chưa được ban hành. Đặc trưng cơ bản của

chính sách ruộng đất trong thời kỳ này là: khai hoang, vỡ hoá, tận dụng diện tích

đất đai để sản xuất nông nghiệp; tịch thu ruộng đất của thực dân, việt gian, địa

chủ, phong kiến chia cho dân nghèo; chia ruộng đất vắng chủ cho nông dân.[36]

Lúc này, các văn bản pháp luật đất đai về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng

và giải quyết tranh chấp chưa được chú trọng ban hành, ban hành chậm, giản

đơn, chắp vá, không có hệ thống.

Theo Điều 9 Điều lệ số 599-TTg ngày 9 tháng 10 năm 1955 của Thủ tướng

Chính phủ về cải cách ruộng đất ngoại thành có quy định: “Khi nào Nhà nước

cần lấy ruộng đất để kiến thiết Thành phố thì Nhà nước sẽ thu xếp công ăn việc

làm cho những người có đất bị lấy hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác và

sẽ bồi thường cho họ một cách thích đáng về những ruộng đất bị lấy”. Ngày 31

tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1959 đã xác định 4 hình

thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao

động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc và điều 20 Hiến pháp năm 1959

cũng có nói rằng chỉ khi nào cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước mới trưng mua

hoặc trưng dụng, trưng thu có bồi thường thích đáng các tư liệu sản xuất ở thành

thị và nông thôn trong phạm vi và điều kiện do pháp luật quy định. Thực tế trong

thời kỳ này phương án bồi thường chủ yếu là thỏa thuận sau đó thống nhất giá

mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê suyệt hay ban hành giá

bồi thường.

Ngày 1 tháng 7 năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số

201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý

ruộng đất trong cả nước (sau đây gọi tắt là Quyết định số 201/CP năm 1980). Có

thể nói, đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định khá chi tiết, toàn diện về công

tác quản lý ruộng đất trong toàn quốc. Vấn đề bồi thường khi thu hồi đất cũng

được quy định, cụ thể như sau: Nếu trên khoảnh đất bị thu hồi hoặc bị trưng

dụng có nhà cửa, công trình xây dựng khác, hoặc trồng cây lâu năm hoặc trồng

cây ngắn ngày chưa kịp thu hoạch đã phải phá bỏ, thì được bồi thường thích

đáng. Tổng cục Quản lý ruộng đất cùng Bộ Tài chính nghiên cứu trình Chính

phủ quy định khoản tiền bồi thường này.

Giải quyết tranh chấp về ruộng đất được quy định như sau: Các vụ tranh

chấp xảy ra giữa các công dân với nhau hoặc giữa một bên là cơ quan, tổ chức và

một bên là công dân sẽ do Tòa án xét xử. Đối với các vụ tranh chấp trong nội bộ

nhân dân với nhau, nhất là những việc tranh chấp có tinh thần điều chỉnh ruộng

đất giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu và diện tích bình quân đầu

người) thì Ủy ban nhân dân xã bàn bạc với hợp tác xã hoặc nơi chưa có hợp tác

xã thì bàn với nông hội để lãnh đạo nhân dân thương lượng với nhau trên tinh

thần đoàn kết nhân nhượng và giúp đỡ lẫn nhau, giải quyết có lý có tình. Nếu Ủy

ban nhân dân xã giải quyết không xong thì đưa lên Ủy ban nhân dân huyện, khi

cần thiết lắm mới đưa ra Tòa án xét xử.

Ở giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban hành

chính các cấp chưa được quy định rõ ràng. Thực tế, việc giải quyết các tranh

chấp đất đai chủ yếu do Ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ

chức nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan

tư pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi.

Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại một chặng đường dài phấn đấu không

ngừng của Nhà nước ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong

phạm vi cả nước. Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp năm 1980 quy định: " Đất đai,

rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển

và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư

nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình

phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường

biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ

quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở

nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà

pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân", "Những tập

thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng".

Ở trong giai đoạn này, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước

thống nhất quản lý, vì vậy việc đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực

hiện đền bù tài sản gắn liền với đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây

nên[13]. Việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn tới việc chia

cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả. Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào

việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ

biến song không được giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranh

chấp đất đai trong thời kỳ này. Nhiều gia đình trước kia đã hiến ruộng đất của

cha ông vào các hợp tác xã, nay đòi lại. Khi giải quyết các tranh chấp một số địa

phương còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho

các tranh chấp đất đai không được xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh

chấp đất đai vẫn kéo dài. Việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang

nặng tính mệnh lệnh hành chính. Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo

dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì

trệ của nền sản xuất hàng hóa.

2.1.2. Giai đoạn từ năm 1986 đến trước năm 1993

Trong giai đoạn này, chúng ta đã xác định đất đai là một trong những nguồn

lực quan trọng để phát triển kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông

qua Luật đất đai đầu tiên - Luật Đất đai năm 1987. Các quy định về bồi thường

giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh chấp đất đai được đề cập tuy nhiên còn

hạn chế, được nêu ra một cách chung chung. Theo đó, người được Nhà nước

giao đất có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại thực tế cho người bị thu hồi đất (khoản

4 điều 48 Luật Đất đai năm 1987), người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại

thực tế, bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất

(điều 49 Luật Đất đai năm 1987).

Ngoài ra, đối với vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải

phóng mặt bằng thì được quy định như sau: Đối với các tranh chấp về quyền sử

dụng đất thì do ủy ban nhân dân nơi có đất đang bị tranh chấp giải quyết. Trong

trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết

tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan chính quyền cấp trên.

Quyết định của chính quyền cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. Khi giải

quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì Toà án nhân

dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có những tài sản đó.

2.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003

Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế,

cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai

1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai năm

1993.

Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai

ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định

hướng xã hội chủ nghĩa, góp phần tích cực vào công cuộc đổi mới nền kinh tế -

xã hội của đất nước.

Ở giai đoạn này, Nhà nước đã tập trung hơn đối với vấn đề giải quyết tranh

chấp đất đai nói chung và trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng nói riêng, tại

khoản 6 điều 79 Luật Đất đai năm 1993 quy định về việc bồi thường cho người

bị thu hồi đất, đó là, người sử dụng đất có nghĩa vụ đền bù cho người có đất bị

thu hồi để giao cho mình. Quy định về việc hòa giải được đặt ra, cụ thể tại khoản

1 điều 38 Luật đất đai năm 1993: “Nhà nước khuyến khích việc hoà giải các

tranh chấp đất đai trong nhân dân. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có

trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội Nông dân, các tổ

chức thành viên khác của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ

sở và công dân hoà giải các tranh chấp đất đai.” Ngoài ra, thẩm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai cũng đã được phân ra: Đối với các tranh chấp về quyền

sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền thì do Uỷ ban nhân dân giải quyết, còn các tranh chấp về

quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất

đó thì do Toà án giải quyết.

Sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, Chính Phủ ban hành Nghị định

số 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 để cụ thể hóa chính sách bồi thường,

tuy nhiên có thể nói chính sách bồi thường của nghị định này vẫn còn rất nhiều

hạn chế, chưa bù đắp một cách đầy đủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi đất,

chỉ bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, cho nên người

bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khan, không đủ khả năng tái tạo lại cuộc sống so

với trước khi bị thu hồi, quyền và lợi ích hợp pháp của họ chưa được quan tâm

một cách đầy đủ.

2.1.4. Giai đoạn từ năm 2003 đến trước năm 2013

Trước yêu cầu của thực tiễn đặt ra, khi chúng ta đẩy mạnh công cuộc đổi

mới, tiến hành hội nhập, mở cửa, nền kinh tế ngày càng phát triển, đất đai trở

thành tài sản đặc biệt có giá, là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển, kéo theo

đó là các tranh chấp về đất đai ngày càng phức tạp, đa dạng, điều này đã đặt ra

yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhất là vấn đề giải

quyết tranh chấp đất đai.

Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Luật Đất đai được thông qua thay thế Luật

Đất đai năm 1993, vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh

chấp đất đai được phát triển, chú trọng hơn. Nhà nước đã quy định cụ thể hơn về

các đối tượng được bồi thường, điều kiện được bồi thường,…từ đó góp phần

giảm thiếu các tranh chấp đất đai liên quan đến vấn đề này và giải quyết tranh

chấp đất đai một cách có hiệu quả hơn.

Luật đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm các quy định về bồi thường giải

phóng mặt bằng như sau: Đối với các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

mà người sử dụng đất có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy

chứng nhận thì được Nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng. Uỷ ban nhân

dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư

trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự

án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở

cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi

thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà

nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn,

trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường

thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.

Bên cạnh đó Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định khá chi tiết về vấn đề

giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng. Cụ thể như

sau: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải

quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. Tranh chấp mà các bên tranh

chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

nơi có đất tranh chấp. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cung được chia

thành hai trường hợp, đối với những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương

sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy

định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về

tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; đối với những tranh

chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và

5 Điều 50 thì do Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh quyền giải quyết, nếu

không đồng ý với kết quả có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ

Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29

tháng 10 năm 2004 nhằm hướng dẫn chi tiết Luật đất đai đã quy định cụ thể hơn

về hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 159) và làm rõ thẩm quyền và căn cứ để giải

quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp tranh chấp không có giấy tờ về quyền

sử dụng đất (Điều 160 và Điều 161).

2.1.5. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Kế thừa và phát triển các quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai

năm 2013 tiếp tục quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai. Đạo luật này thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có

nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình đẩy mạnh toàn diện

công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước

công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại.

Thứ nhất, về thời hạn hòa giải, Luật Đất đai năm 2013 kéo dài thời hạn hòa

giải tranh chấp đất đai; theo đó, thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày

nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và bổ sung quy định về

trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc thực hiện hòa giải.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải

được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành

hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về

nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh

chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp

đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa

thuận [10].

Thứ ba, cho phép lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai trong

trường hợp đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một

trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, khi giải

quyết tranh chấp, trong trường hợp các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế

thi hành (khoản 4 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013).

2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi

bồi thường giải phóng mặt bằng

2.2.1. Đối tượng, phạm vi được bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Phạm vi được bồi thường: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nghị

định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết

thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP) thì Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất vì mục

đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc

gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm

dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính

mạng con người. Tuy nhiên theo pháp luật đất đai thì việc bồi thường chỉ được

thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.

Đối tượng được bồi thường: Là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,

hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất là những đối tượng

được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức

dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

2.2.2. Điều kiện được bồi thường khi giải phóng mặt bằng.

Để được bồi thường, người sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện nhất

định theo pháp luật đất đai. Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, người có đủ

điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an

ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được chia thành 6

nhóm như sau:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả

tiền thuê đất hàng năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng

được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có Giấy chứng

nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận bị thu hồi đất;

Thứ hai, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà

không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê có Giấy chứng nhận hoặc có đủ

điều kiện được cấp;

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu

chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều

kiện được cấp Giấy chứng nhận;

Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng

nhận;

Thứ năm, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận

hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

Thứ sáu, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc

có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, ta có thể thấy được điều kiện cần thiết để được bồi thường khi

giải phóng mặt bằng là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ

điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Pháp luật đất đai.

2.2.3. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng

mặt bằng

2.2.3.1. Thông qua con đường hòa giải

Hòa giải là một trong các hình thức giải quyết tranh chấp, theo đó các bên

tiến hành thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp

dưới sự giúp đỡ của bên thứ ba trên cơ sở tôn trọng sự tự nguyện của các bên;

không bắt buộc, áp đặt các bên [16]. Hòa giải có thể tiết kiệm tiền bạc, công sức,

thời gian cho các bên mà vẫn đạt được hiệu quả về nhiều mặt.

Các bên có thể lựa chọn hình thức hòa giải ngoài tố tụng và hòa giải trong

tố tụng.

Hòa giải ngoài tố tụng là một phương thức giải quyết tranh chấp độc lập với

quá trình tố tụng, qua một bên trung gian được các bên lựa chọn tiến hành trước

khi đưa tranh chấp ra khởi kiện tại Tòa án.[17] Thỏa thuận tham gia hòa giải có

thể ở dạng thành văn hoặc bất thành văn. Bên thứ ba trung lập chỉ hỗ trợ các bên

đưa ra thỏa thuận và không có thẩm quyền phán xét. Bên cạnh đó, hình thức hòa

giải này có thể đảm bảo bảo mật thông tin, tất cả thông tin các bên đưa ra trong

quá trình hòa giải ngoài tố tụng đều được giữ kín. Thỏa thuận có được sau quá

trình hòa giải có giá trị như một hợp đồng.

Theo điều 202 – Luật Đất đai năm 2013, điều 88 – Nghị định 43/2014/NĐ-

CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hòa giải tranh chấp đất đai khi bồi thường giải

phóng mặt bằng được quy định như sau:

Thứ nhất, thời hạn hòa giải được pháp luật quy định là 45 ngày, kể từ ngày

nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Trong đó, theo quy định tại

điều 135 – Luật đất đai năm 2003 là 30 ngày. Luật mới đã mở rộng thời hạn hòa

giải tranh chấp hơn.

Thứ hai, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã được quy định một cách

cụ thể hơn so với Luật đất đai năm 2003. Như vậy thuận tiện trong việc xác định

nghĩa vụ của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ của mình. Theo

đó, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm như sau:

- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập

giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử

dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.

Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ

tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng

tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn;

đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về

nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư

pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội

Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí

Minh;

- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành

viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên

quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường

hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa

giải không thành.

Ngoài ra, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý

kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản

hòa giải thành, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội

đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản

hòa giải thành hoặc không thành. Điều này Luật đất đai năm 2003 chưa đề cập

đến. Đây là điểm mới tiến bộ, để bảo vệ tốt nhất quyền của các bên tranh chấp.

So với Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều điểm mới

hơn về vấn đề hòa giải tranh chấp về đất đai tại cấp cơ sở góp phần giải quyết

tranh chấp được hiệu quả hơn.

Tuy đã được quy định cụ thể một cách như vậy nhưng trên thực tế việc thi

hành vẫn gặp rất nhiều khó khăn, các doanh nghiệp thường không thống nhất

được giá với người dân, vì người dân thường muốn được giá cao hơn, có những

trường hợp để giải phóng mặt bằng nhanh, doanh nghiệp đã phải thỏa thuận “đi

đêm” với một số hộ nên giá đất cao hơn mặt bằng chung. Việc khảo sát giá đất

từng khu vực cũng chưa được chính xác, bởi khi cán bộ đi khảo sát thì người dân

thường cung cấp giá đất thấp hơn so với khi chuyển nhượng nhiều lần để giảm

thuế trước bạ sang tên, đổi chủ. Do vậy có tình trạng trong một khu vực có 2 nhà

đầu tư, có chung cùng một mục đích chuyển đổi đất làm dự án sản xuất mà lại có

hai giá khác nhau nên người dân thường thắc mắc, và việc hòa giải cũng khó

thành. Ví dụ về trường hợp gia đình ông Đỗ Văn Quyền (xã Tân Dĩnh, huyện

Lạng Giang, Bắc Giang) có thửa ruộng 452 m2 nằm trong diện tích giải phóng

mặt bằng của Nhà máy gạch ốp lát Cotto thuộc Công ty cổ phần Ngôi sao Bắc

Giang. Tuy dự án được thực hiện từ năm 2009 và đi vào hoạt động từ năm 2011

nhưng đến nay, việc giải phóng mặt bằng đối với thửa đất nhà ông Quyền vẫn

chưa thực hiện xong. Mặc dù chưa được nhận đền bù nhưng gia đình ông Quyền

không thể tiếp tục sản xuất do Công ty Ngôi Sao đã xây tường bao quanh và đổ

đất san lấp nền. “Ban đầu phía công ty đưa ra mức giá đền bù 50 triệu đồng/sào

(360 m2) nhưng chúng tôi không đồng ý. Sau nhiều lần thương lượng trong 7

năm, hiện gia đình tôi đã đồng ý nhận đền bù với mức giá 175 triệu đồng/sào

nhưng đại diện công ty không tiến hành đền bù vì không có tiền. Mỗi năm họ

đền bù cho 6 tạ thóc/sào. Đất đai không sản xuất được mà cũng không được đền

bù khiến người dân rất bức xúc [5]. Còn rất nhiều trường hợp mà hai bên sau khi

đã hòa giải xong thì phía chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm, không chịu làm theo

những gì đã cam kết hoặc cố tình tránh né, kéo dài, không đền bù đúng như

những gì đã thỏa thuận, gây thiệt hại cho người bị thu hồi đất.

Khi bồi thường thiệt hại thu hồi đất, nếu giá đất sát giá chuyển nhượng thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì rất thuận lợi. Tuy nhiên, thị

trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển, tình trạng “nóng

- lạnh” bất thường, hiện tượng đầu cơ khá phổ biến, giá đất chịu tác động rất lớn

từ thông tin quy hoạch, công bố dự án... trong khi đó các công cụ quản lý nhà

nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc định giá đất theo “sát

thị trường” đang còn rất khó khăn. Trên thực tế vẫn còn tồn tại song song hai

loại giá đất: Giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước và giá đất theo thị

trường. Hai loại giá đất này có biên độ dao động rất lớn. Trên thực tế, giá đất do

Nhà nước xác định thường thấp hơn giá đất theo thị trường và lạc hậu hơn so với

giá đất trên thị trường. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho quản lý nhà nước về

đất đai dưới khía cạnh kinh tế, đặc biệt trong việc áp dụng giá đất để tính bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất.[9]

Tuy còn nhiều bất cập nhưng hòa giải tranh chấp đất đai khi bồi thường giải

phóng mặt bằng là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho

các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn,

bất đồng trong tranh chấp đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận. Hòa giải

không chỉ mang lại ý nghĩa cho Tòa án, cho bản thân đương sự mà còn có ý

nghĩa đối với trật tự xã hội.

2.2.3.2. Thông qua cơ quan hành chính Nhà nước

Theo đánh giá chung của các cơ quan chức năng, một trong những nguyên

nhân khiến khiếu kiện về đất đai (chiếm 70% đơn thư khiếu nại), trở thành một

vấn đề nhức nhối trong xã hội hiện nay là do những vướng mắc về công tác đền

bù giải phóng mặt bằng, tập trung ở những vấn đề như: nguồn gốc đất của các tổ

chức, hộ dân chưa rõ ràng; giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp,

chưa sát với giá thị trường. Ngoài ra, liên quan trình tự, thủ tục bồi thường thiệt

hại khi thu hồi đất vẫn còn tình trạng thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ

nào đó là sự tùy tiện của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thu hồi, bồi thường

thiệt hại. Cùng với đó, là những vướng mắc về chính phía người dân bị thu hồi

đất khi được bồi thường thiệt hại. Nhiều trường hợp do bức xúc, người dân

thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt

bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; thậm chí cản trở tiến độ thi công công

trình, không nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi ở mới.[4]

Trên cơ sở nội dung cơ bản về quản lý nhà nước đối với đất đai, Chính Phủ

và Ủy ban nhân dân các cấp là những cơ quan trực tiếp tổ chức và thực hiện các

quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, đền bù, giải phóng

mặt bằng, định giá đất... nên đây là những cơ quan thống kê, thu thập được số

liệu, tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, chủ thể sử dụng

đất...một cách nhanh chóng, thuận tiện phục vụ cho quá trình giải quyết tranh

chấp đất đai.

Đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng

mặt bằng do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện

Tìm hiểu việc giải quyết những tranh chấp trên do cơ quan hành chính nhà

nước thực hiện có thể nhận diện một số đặc điểm chủ yếu sau đây:

- Thứ nhất, tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc

thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính nhà nước là những tranh chấp

mang tính chất hành chính. Xét về bản chất, các tranh chấp này là tranh chấp về

việc xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp. Có rất nhiều trường hợp sau khi

có quyết định thu hồi đất và tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng, tổ chức

đứng ra bồi thường không biết phải bồi thường cho ai vì không rõ nguồn gốc đất;

do công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều khiếm khuyết, việc cập nhật

biến động sử dụng đất không tốt, thiếu bài bản, thậm chí có tiêu cực khiến công

tác giải phóng mặt bằng ì ạch do phải sử dụng hồ sơ quản lý đất đai từ nhiều năm

trước [12].

- Thứ hai, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành

chính nhà nước sẽ do đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước làm nhiệm vụ quản lý

đất đai thực hiện;

- Thứ ba, tranh chấp đất đai do cơ quan hành chính nhà nước giải quyết

được thực hiện theo trình tự giải quyết vụ việc hành chính; theo đó, phần trình

bày của các bên đương sự không có sự tham gia của luật sư, bào chữa viên, hội

thẩm nhân dân hoặc đại diện Viện kiểm sát nhân dân như trình tự tố tụng giải

quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính nhà

nước:

Khi có tranh chấp xảy ra trong cộng đồng dân cư, thì theo yêu cầu của một

hoặc các bên tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giải

quyết các mâu thuẩn, tranh chấp đó theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013, cơ quan hành chính Nhà nước sẽ có

thẩm quyền đối với những tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy

định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.

Nhìn chung, các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 này

vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 Luật

Đất đai năm 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định

của Chính phủ;

+ Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến

ngày 01/7/2014;

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp.

Cụ thể, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết

đối với tranh chấp đất đai mà đương sự là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư (Trường hợp 1). Trường hợp tranh chấp mà một bên đương sự là tổ chức, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp

tỉnh (Trường hợp 2). Nếu các đương sự không đồng ý với kết quả giải quyết lần

đầu thì có thể khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với trường

hợp 1) hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên – môi trường (đối với trường hợp 2). Kết

quả giải quyết lần hai này là quyết định cuối cùng bắt buộc thi hành đối với các

bên. Ngoài ra, đương sự cũng có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo

quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Đây là một điểm mới của Luật Đất

đai năm 2013, khác với Luật Đất đai năm 2003, luật mới đã quy định rõ ràng về

các loai vụ việc tranh chấp tương ứng với thẩm quyền giải quyết của từng cấp

Ủy ban nhân dân.

Việc quy định cụ thể từng loại việc theo cấp thẩm quyền của Ủy ban nhân

dân như hiện nay là phù hợp, đảm bảo cho các bên tranh chấp có thể dễ dàng

trong việc xác định cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cơ quan nhà nước cố

tình gây phiền toái như thuộc thẩm quyền của mình nhưng cũng thuộc thẩm

quyền của cơ quan khác nên từ chối tiếp nhận.

Những bất cập còn tồn tại:

Hệ thống pháp luật giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai

cao nhất là chế định về đất đai trong Hiến pháp; sau đó là pháp luật về đất đai

với ý nghĩa là pháp luật về nội dung, cơ sở pháp lý điều chỉnh quan hệ đất đai mà

từ đó đã phát sinh các tranh chấp hành chính, đồng thời pháp luật về đất đai cũng

là cơ sở để áp dụng giải quyết các tranh chấp phát sinh. Có thể nói rằng một

trong những nguyên nhân cơ bản phát sinh tranh chấp hành chính về đất đai gay

gắt trong giai đoạn vừa qua là do Luật đất đai cũ có quá nhiều bất cập trong việc

thu hồi, định giá, đền bù, hỗ trợ tái định cư... Đây cũng là những nội dung mà

trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều ý kiến của

đại biểu Quốc hội cũng như các chuyên gia đề xuất, tuy nhiên vẫn còn những

hạn chế, bất cập mà nếu việc hướng dẫn, tổ chức thực hiện không tốt sẽ tiếp tục

gây mâu thuẫn, xung đột về quyền và lợi ích với người sử dụng đất, người có

quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp trường hợp khi xảy ra tranh chấp,

đương sự phát hiện một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của mình đã bị ủy ban

nhân dân huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác. Trước

tình thế này, đương sự thường không khởi kiện đến tòa án mà họ sẽ khiếu nại

yêu cầu ủy ban nhân dân huyện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người khác

không đúng pháp luật. Nhưng nếu đương sự không có căn cứ hoặc không chứng

minh được quyền hợp pháp của mình trên thửa đất đó; thời điểm xét duyệt, công

khai hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có đơn thư khiếu

kiện; quy trình xét cấp giấy đúng quy định và hồ sơ địa chính không thể hiện rõ

ràng thì đây không phải là khiếu nại đất đai mà là vụ việc tranh chấp đất đai. Đối

với các trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp huyện thường hướng dẫn đương sự

chuyển đơn đến tòa án để được giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, đây

cũng là một vướng mắc về thẩm quyền đối với Tòa án nhân dân; vì Tòa án

không đồng nhất quan điểm với Ủy ban nhân dân, không thụ lý vụ việc vì cho

rằng đây là khiếu nại của công dân đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất của huyện.

Đơn cử như tại gói thầu 1A, dự án đường Vành đai 2 qua phường Nhật Tân

suốt 4 năm vẫn chưa hoàn tất mặt bằng khi phải mất quá nhiều thời gian xác định

việc chia tách, cho tặng, chuyển nhượng đất nông nghiệp. Hay như dự án đường

nối tiếp từ khu Đền Lừ 2 đến đường Trương Định, Giáp Bát ở Hoàng Mai hiện

vẫn phải sử dụng tờ bản đồ năm 1996 để giải quyết khiếu nại về nguồn gốc đất

của 6 hộ dân và 1 tổ chức do chưa nhận tiền và bàn giao mặt bằng. Địa bàn Hà

Nội đang tồn tại vài chục loại đất có nguồn gốc và thời gian sử dụng khác nhau,

trong khi hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không đầy đủ. Theo một cán bộ địa chính,

nếu những năm qua Hà Nội đẩy nhanh tiến độ cấp “sổ đỏ” cho dân, việc kiểm

đếm, xác định nguồn gốc đất không còn phải phụ thuộc vào những bộ hồ sơ cũ

từ vài chục năm trước vừa lạc hậu, vừa không phù hợp với thực tiễn cuộc

sống.[12]

Bên cạnh đó còn có một số hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp đất đai

khi bồi thường giải phóng mặt bằng thông qua cơ quan hành chính Nhà nước

như nhiều địa phương chưa tập trung chỉ đạo giải quyết kịp thời, còn né tránh,

đùn đẩy; hệ thống hồ sơ địa chính lưu trữ, bảo quản chưa chưa chặt chẽ đối với

từng thửa đất, chưa được đầu tư thỏa đáng để xây dựng một hệ thống khoa học,

đầy đủ dẫn đến nhiều tranh chấp hơn. Và vẫn còn một phận cán bộ, công chức có

những hành vi vụ lợi trong quản lý, sử dụng đất đai đặc biệt là trong vấn đề bồi

thường, giải phóng mặt bằng, nhũng nhiễu, thiếu công tâm là nguyên nhân trực

tiếp làm phát sinh tranh chấp về đất đai nói chung và trong công tác giải phóng

mặt bằng nói riêng.

2.2.3.3. Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

thông qua tòa án

Trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế như hiện nay, ngày

càng có nhiều dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, đất đai được giải tỏa để

xây dựng các khu công nghiệp, các cơ sở hạ tầng - kĩ thuật phục vụ cho phát

triển đất nước, vấn đề giải phóng mặt bằng và bồi thường ngày càng được quan

tâm, và các tranh chấp về đất đai trong vấn đề này ngày càng đa dạng, phong phú

và phức tạp. Loại tranh chấp này không chỉ gia tăng về số lượng mà còn gia tăng

về tính chất gay gắt. Việc lựa chọn Tòa án là một hình thức giải quyết tranh chấp

đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng góp phần bảo vệ các quyền và lợi ích

hợp pháp của người bị thu hồi đất và chủ đầu tư, nâng cao hiệu quả công tác

quản lý của Nhà nước và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Ngoài những đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, việc giải

quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng thông qua Tòa án

nhân dân còn có những đặc điểm riêng sau:

- Thứ nhất, việc giải quyết tranh chấp phải căn cứ vào các quan điểm, chủ

trương, đường lối, chính sách của Đảng nhất là các quan điểm, chủ trương, chính

sách trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư

cho người sử dụng đất.

- Thứ hai, việc giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến vấn đề bồi

thường, giải phóng mặt bằng phải dựa trên tính chất đặc thù của chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều

này đã được ghi nhận tại Điều 53 và Điều 54 Hiến pháp năm 2013.

- Thứ ba, khi giải quyết các tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất, Tòa án phải dựa trên khung giá đất do Nhà nước xác định.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt

bằng thông qua Tòa án:

Luật đất đai năm 2013 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

của Tòa án nhân dân, khác với Luật Đất đai năm 2003 Tòa án chỉ có thẩm quyền

giải quyết đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại

các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản

gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết. Cụ thể, đối với trường hợp

tranh chấp đất đai mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không

có một trong các giấy tờ theo quy định của pháp luật thì Luật năm 2013 đã có

những sửa đổi bổ sung mới về thẩm quyền giải quyết.

Một là, luật mới ghi nhận thêm cách thức giải quyết tranh chấp. Trường hợp

đất tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một

trong các giấy tờ theo quy định của pháp luật thì theo quy định tại khoản 2 Điều

203 các bên tranh chấp có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải

quyết hoặc có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định về thủ tục tố tụng

dân sự.

Hai là, luật cho phép các bên tranh chấp khi lựa chọn giải quyết tại Ủy ban

nhân dân có thẩm quyền, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu

bên cạnh việc khiếu nại lên câp trên trực tiếp thì có thể khởi kiện ra tòa án nhân

dân theo thủ tục tố tụng hành chính được quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật

Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2013 đã tạo ra nhiều phương thức giải quyết tranh chấp

cho các bên, cho người sử dụng đất có nhiều lựa chọn hơn và để giải quyết tranh

chấp môt cách triệt để nhất.

Như vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai nói chung và trong

lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng đã được mở rộng hơn, Tòa án

nhân dân có thẩm quyền giải quyết những loại việc tranh chấp đất đai gồm:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013;

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không

có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

Việc mở rộng thẩm quyền cho Tòa án nhân dân là một điểm tiến bộ, tuy

nhiên điều này cũng gây nên khó khăn khi có trường hợp tranh chấp đất đai khi

bồi thường giải phóng mặt bằng đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

giải quyết và đã có quyết định giải quyết tranh chấp có thể xảy ra các tình huống

như: do không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp nên một người (hoặc

một bên) vừa khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền, đồng thời khiếu nại đến Thủ

trưởng cơ quan hành chính nhà nước (Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường), những người khác (hoặc bên khác)

còn lại không khởi kiện tại Tòa án và cũng không khiếu nại tới Thủ trưởng cơ

quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết; hoặc một số người lựa

chọn khởi kiện Toà án giải quyết, nhưng một số người lựa chọn khiếu nại đến

Thủ trưởng cơ quan hành chính nhà nước.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, sau khi có

quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền, nếu đương sự không đồng ý và tiếp tục chọn hình thức khiếu nại đến

người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại (Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh

hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường) và sau khi có quyết định giải

quyết khiếu nại, đương sự vẫn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại

đó thì họ có được khởi kiện ra Tòa án không và trong trường hợp này Tòa án có

thẩm quyền thụ lý giải quyết không?

2.3. Những bất cập còn tồn tại qua thực tiễn thi hành pháp luật trong giải

quyết tranh chấp đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng

Từ những tìm hiểu trên, ta có thể khái quát một số vướng mắc, khó khăn

chính khi giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt

bằng như sau:

2.3.1. Chính sách, pháp luật đất đai trong thời gian dài không được hoàn

thiện, thiếu cụ thể và nhất quán

Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất

đai chưa đủ rõ dẫn đến công tác xét xử, giải quyết các tranh chấp về đất đai khi

bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế; chế tài xử lý chưa đủ mạnh

để ngăn ngừa các hành vi vi phạm. Chính sách, pháp luật về đất đai trong thời

gian dài không được hoàn thiện đồng bộ, thiếu cụ thể và thiếu nhất quán dẫn tới

việc thực hiện chính sách trong nhiều trường hợp tùy tiện, không quan tâm đầy

đủ đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Việc chính sách, pháp luật về

đất đai thường xuyên thay đổi trong từng giai đoạn lịch sử, thiếu đồng bộ, chồng

chéo, mâu thuẫn với pháp luật về dân sự, pháp luật về khiếu nại, tố cáo tạo ra bất

cập, nhất là trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, dẫn đến tình trạng

khó phân định thẩm quyền giải quyết; một số địa phương chất lượng giải quyết

các vụ, việc chưa cao dẫn đến tình trạng khiếu nại không có điểm dừng, không

rõ trách nhiệm cuối cùng thuộc về cơ quan nào.[1]

2.3.2. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập

Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước đã thu hồi đất,

giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển. Tuy nhiên, vấn đề bồi

thường và hỗ trợ tái định cư cho những người bị thu hồi đất ở nhiều địa phương

gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Vẫn còn tình trạng người dân được bồi

thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp và những người này lại phải mua

đất tái định cư với giá cao. Trong khi đó đất của họ khi bị thu hồi thì lại được

doanh nghiệp chia lô để bán thành khu tái định cư mới cho những người có nhu

cầu nên gây ra bức xúc, khiếu kiện kéo dài trong nhân dân. Một số dự án chưa có

khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở.

Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở

mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị

trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư

nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển

nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển

nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm nghành

nghề khác. Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư

chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng

không bảo đảm điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái

định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại

khu tái định cư. Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái

định cư đã khá đầy đủ nhưng các địa phương thực hiện chưa tốt, chưa quan tâm

giải quyết vấn đề này dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài.[18]

Có thể thấy, Nhà nước chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà

nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người

sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, dẫn tới nhấn mạnh quyền thu hồi đất

của Nhà nước, tạo vốn từ quỹ đất mà chưa quan tâm đầy đủ quyền và lợi ích

chính đáng của người sử dụng đất, đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường,

xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất tái định cư (thu hồi giá quá

thấp, giao lại giá cao). Ngoài ra, chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của

xã hội với lợi ích của những người có đất bị thu hồi, thường chỉ nhấn mạnh đến

tính cấp thiết của việc giải phóng mặt bằng để có được dự án; chưa chú ý những

vấn đề xã hội nảy sinh sau khi thu hồi đất, dẫn tới không bảo đảm điều kiện tái

định cư, không có phương án tích cực về giải quyết việc làm cho người có đất bị

thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những

người không còn việc làm như nơi ở cũ. Việc quy định giá đất quá thấp so với

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích

cực tới việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt

của người có đất bị thu hồi.

Quy hoạch thu hồi đất nông nghiệp để giao cho các nông trường, lâm

trường, các dự án đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng hạ tầng trong

nhiều trường hợp chưa được nghiên cứu kỹ lưỡng, tính khả thi thấp dẫn tới tình

trạng thu hồi đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả trong khi

nông dân thiếu hoặc không còn đất sản xuất, đời sống khó khăn. Không chấp

hành đúng các quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư như ra thông báo giải phóng mặt bằng mà không có

quyết định thu hồi đất, không thông báo trước về kế hoạch, phương án thu hồi

đất cho người có đất bị thu hồi, cưỡng chế giải phóng mặt bằng trong khi chưa

bố trí nơi tái định cư, quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền, thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích trái quy hoạch đã được xét duyệt.[1]

Một dự án nổi bật trong thời gian qua là dự án Ecopark, sau 8 năm thuyết

phục (từ ngày 30/6/2004, Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định số 742/QĐ-

TTg về việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện dự án Ecopark và xây dựng đường

bộ từ cầu Thanh Trì đi thị xã Hưng Yên đến ngày 24/4/2012), nhiều người dân

Văn Giang, Hưng Yên vẫn không chịu giao đất cho chủ đầu tư, buộc chính

quyền địa phương phải tiến hành cưỡng chế. Dự án được thực hiện vào thời điểm

chuyển giao của Luật Đất đai năm 1993 và năm 2003, vị trí Dự án ở khu vực tiếp

giáp với Hà Nội - nơi có mức đền bù rất cao, việc tuyên truyền vận động quần

chúng còn hạn chế, việc giải quyết khiếu nại tố cáo chưa kịp thời, nên thời gian

đầu, một số người dân vùng Dự án chưa đồng thuận, khiếu kiện vượt cấp kéo

dài.[3] Theo thông tin từ Thanh tra Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên

cho biết chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất bình quân 100.000

đồng/m2; hỗ trợ và thưởng tiến độ cho các hộ tự nguyện 35.000 đồng/m2; Hỗ trợ

ổn định đời sống với mức 1 triệu đồng/sào/năm đối với các hộ dân có đất bị thu

hồi, theo cơ chế: Thu hồi từ 1 đến 50% diện tích đất nông nghiệp được giao,

được hỗ trợ 5 năm; thu hồi từ 51 đến 70% diện tích được hỗ trợ 7 năm; thu hồi

từ 71 đến 100% diện tích được hỗ trợ 10 năm. Với mức giá đền bù chênh lệch

đáng kể so với các dự án gần đấy nhưng thuộc “đất Hà Nội”, người dân Văn

Giang đã liên tục tiến hành khiếu kiện đông người tại trụ sở tiếp dân của các cơ

quan Trung ương và địa phương. Quá trình khiếu kiện được tập trung vào 10

nhóm vấn đề, như cho rằng có sự sai lệch giấy tờ; đề nghị giảm diện tích dự án;

tố cáo cưỡng chế trái pháp luật; thậm chí tố cáo hành vi trả thù người tố cáo…

2.3.3. Sự yếu kém trong công tác tổ chức thi hành pháp luật đất đai

Việc áp dụng pháp luật về đất đai của các địa phương còn nhiều bất cập,

nhất là trong việc thu hồi đất. Sau khi có Luật đất đai năm 2013 và các văn bản

hướng dẫn thi hành, nhiều địa phương chưa kịp thời ban hành các văn bản quy

phạm pháp luật cụ thể hóa thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh để triển khai; nhiều địa

phương cấp huyện và cấp xã chưa nắm chắc những quy định mới của pháp luật

về đất đai nên vẫn còn áp dụng những quy định cũ đã bị hủy bỏ hoặc thay thế,

nhiều trường hợp áp dụng sai quy định.

Những bất cập này đã tạo nên những vụ việc khiếu kiện mới về đất đai.

Nhiều địa phương chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, dẫn tới tùy

tiện trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đa số

các địa phương chưa đầu tư kinh phí thỏa đáng để xây dựng hệ thống hồ sơ địa

chính, bảo đảm quản lý chặt chẽ đối với từng thửa đất. Việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất chậm và trong một số trường hợp không chính xác. Công tác

kiểm tra, thanh tra chưa được quan tâm đúng mức, trong đó công tác hậu kiểm

đối với các dự án, công trình sau khi được giao đất, cho thuê đất ít được các địa

phương chú ý. Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng tiến

độ, không đầu tư theo dự án mà chỉ chờ chuyển nhượng kiếm chênh lệch giá đã

ít được phát hiện và xử lý kịp thời. Việc kiểm tra, thanh tra thực hiện giá cũng ít

được phát hiện và xử lý kịp thời. Việc kiểm tra, thanh tra thực hiện chế độ công

vụ và xử lý những vi phạm của cán bộ, công chức trong công tác quản lý và sử

dụng đất đai chưa được đặt ra một cách cụ thể, tích cực.

Sự yếu kém, bất cập trong công tác quản lý đất đai cùng với một bộ phận

không nhỏ cán bộ, công chức có những hành vi vụ lợi trong quản lý, sử dụng đất

đai, nhũng nhiễu, thiếu công tâm là nguyên nhân trực tiếp làm phát sinh những

tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

2.3.4. Cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai còn nhiều bất cập

Nhìn chung, tổ chức và cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai thiếu

ổn định và bất cập so với yêu cầu thực tế. Giải quyết một vụ khiếu nại đòi hỏi

phải có các bước điều tra, nghiên cứu, kết luận và thi hành kết luận, do đó cần

một đội ngũ những người am hiểu pháp luật, có nghiệp vụ chuyên sâu và làm

việc chuyên trách. Nhưng hiện nay, hầu hết cán bộ làm công tác giải quyết tranh

chấp đất đai đặc biệt trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng chủ yếu là

kiêm nhiệm; khiếu nại về đất đai chủ yếu nảy sinh ở cấp huyện, xã nhưng cơ

quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết ở cấp này lại không tương ứng. Chủ tịch

Ủy ban nhân dân các cấp là người chủ trì, chịu trách nhiệm chính hoạt động giải

quyết tranh chấp đất đai nhưng lại phải giải quyết rất nhiều công việc khác nhau

của địa phương nên khó có điều kiện chuyên tâm về việc này. Đây là nguyên

nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng giải quyết tranh chấp về đất chậm, thiếu dứt

điểm, chất lượng thấp, dẫn đến tình trạng khởi kiện lại ra Tòa án hoặc lên các cơ

quan hành chính cao hơn. Trong tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh

chấp trong lĩnh vực đất đai, nhiều địa phương chưa làm tốt việc tiếp dân, nhận

đơn, hướng dẫn cụ thể theo pháp luật về việc nộp đơn dẫn đến tình trạng người

dân lúng túng, mất nhiều thời gian, công sức khi phải đi hết nơi này đến nơi

khác. Khi phát sinh tranh chấp, cấp ủy, chính quyền một số địa phương chưa tập

trung chỉ đạo giải quyết kịp thời, còn né tránh, đùn đẩy. Nhiều vụ việc đã có

quyết định giải quyết cuối cùng nhưng việc tổ chức thi hành quyết định không

nghiêm; cơ quan ra quyết định thiếu kiểm tra, đôn đốc kịp thời để giải quyết dứt

điểm; một số vụ việc không có tính khả thi trong tổ chức thi hành dẫn tới phát

sinh những tranh chấp mới phức tạp hơn.

Công tác hòa giải ở cấp cơ sở chưa được quan tâm đúng mức, nhiều địa

phương chưa bố trí cán bộ có đủ năng lực, phẩm chất, kinh nghiệm đảm nhiệm

công việc này nên việc hòa giải đạt hiệu quả chưa cao. Nhiều vụ việc giải quyết

không triệt để dẫn đến khiếu kiện đông người, có trường hợp dẫn đến xảy ra vụ

án hình sự. Một số địa phương chưa làm tốt trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn, xử

lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn như vi phạm

trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, tái định cư, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.

Công tác thanh tra chưa được thực hiện thường xuyên, còn thiếu tính chủ

động, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Việc xử lý sau thanh tra của các cấp, các

ngành chưa kiên quyết, triệt để, kịp thời làm hạn chế hiệu quả hoạt động thanh

tra, cụ thể: Tình trạng lấn chiếm đất công, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông

nghiệp, sử dụng sai mục đích, để đất hoang hóa diễn ra thường xuyên và dưới

nhiều hình thức gây bức xúc trong dư luận nhân dân và xã hội nhưng chưa có

chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa các hành vi vi phạm; chế tài quy định xử lý, xử

phạt vi phạm pháp luật đất đai còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe các đối tượng vi

phạm. Việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo tranh chấp đất đai còn mang tính

chủ quan, nể nang, nặng về mệnh lệnh hành chính; nhiều quyết định giải quyết

chưa thấu tình, đạt lý. Việc tổ chức thực hiện các quyết định giải quyết đã có

hiệu lực pháp luật còn thiếu kiên quyết, dẫn đến vụ việc không được giải quyết

dứt điểm, khiếu kiện kéo dài. Hình thức văn bản giải quyết một số vụ việc chưa

bảo đảm theo quy định của pháp luật như việc ban hành công văn, thông báo...

để thay thế quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.[1]

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật

3.1.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng

Thứ nhất, về giá đất bồi thường, theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm

2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị

diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất

tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một

đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch

về quyền sử dụng đất”. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất

đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp

với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng

quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu

mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được

hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.[6]

Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục

đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ

sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn

giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác

định giá đất cụ thể[33]. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành,

định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc

công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được

xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm

đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp

dụng cho tất cả các mục đích như quy định của Luật đất đai năm 2003.

Trên thực tế, cùng một khu vực đất gần nhau, giá bồi thường khác nhau với

cơ chế, chính sách của các loại dự án khác nhau như: dự án thu hồi đất có nguồn

vốn từ ngân sách nhà nước, dự án thu hồi đất sử dụng vốn vay của các tổ chức

quốc tế, nước ngoài mà nước ta có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư riêng (khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai năm 2013). Điều này ít

nhiều gây khó khăn trong công tác quản lý do người dân giữa các dự án trên có

sự so bì, khiếu nại. Trong khi đó, đối với các dự án công trình sản xuất – kinh

doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi thì doanh nghiệp phải tự thỏa

thuận. Theo đa số người dân thì giá thỏa thuận thường phản ánh được với giá

chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định bất kỳ thời

gian nào cho sự thỏa thuận đó (khoản 1 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013). Chính

vì vậy, có một số trường hợp một số người dân đòi hỏi quá cao, hoàn toàn không

có cơ sở, dẫn đến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thỏa thuận các thửa đất còn

lại trong dự án. Có những trường hợp dự án không thể thực hiện được chỉ vì một,

hai hộ đòi hỏi một mức giá bồi thường quá cao.

Đối với vấn đề này, chúng ta có thể đề ra biện pháp như sau, giá đất tính

tiền bồi thường phải được xác định dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu

cầu cơ quan thẩm định giá xác định. Trường hợp một bên không đồng ý với giá

của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại

giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính bồi thường. Để đảm bảo giá của

cơ quan thẩm định đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành

lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu

trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá.[14]

Việc bồi thường thiệt hại về đất ở bằng cách giao đất ở khu tái định cư nên

xem xét theo quy hoạch và định mức đất ở có như vậy mới đảm bảo về quy

hoạch - kiến trúc, đồng thời khi lập dự án cũng như xác định nhu cầu đất tái định

cư được dễ dàng hơn.

Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất, xây dựng

cơ chế định giá đất trên thị trường có cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn là rất cần

thiết; nên có chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm. Các thông tin

đất đai trong cơ sở dữ liệu phải thường xuyên cập nhật và theo dõi sát thị trường

đất đai tại địa phương mình quản lý, phát huy vai trò của chính quyền địa

phương. Nên sửa đổi quy định về giá đất tính thuế trong các giao địch đất đai để

giá trị thật của giao dịch thể hiện trên hợp đồng, thuận lợi cho việc kiểm soát đất

và giải quyết bất đồng về giá đất.[14]

Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư, đối với những dự án lớn quan trọng thì xem xét thành lập một tổ công

tác từ thành phố đến xã phường để theo dõi, nắm tình hình, giải quyết kịp thời

các vướng mắc phát sinh nhằm tập trung đẩy nhanh tiến độ dự án[41]; định

hướng việc xây dựng cơ chế, chính sách, sử dụng vốn Nhà nước và huy động các

nguồn lực xã hội hợp pháp để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án và giải phóng

mặt bằng theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” chuẩn bị mặt bằng thực hiện dự án,

nhất là các dự án trọng điểm, dự án FDI để kêu gọi đầu tư, dự án đấu giá quyền

sử dụng đất để tạo nguồn lực tài chính.

Thứ ba, kết hợp thực hiện các bước của trình tự, thủ tục khi triển khai

công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư như: Sau khi xác định và công bố chủ

trương thu hồi đất, chủ đầu tư có thể phối hợp với Hội đồng bồi thường hỗ trợ và

tái định cư triển khai ngay việc phát phiếu kê khai đến các hộ dân bị ảnh hưởng

bởi dự án, tổ chức kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đồng thời với việc chuẩn

bị hồ sơ địa chính, lập phương án bồi thường tổng thể và phương án bồi thường

chi tiết. Ngoài ra, kết hợp lấy ý kiến người dân bằng hình thức niêm yết với hình

thức phát phiếu lấy ý kiến đến từng hộ dân để sớm hoàn chỉnh phương án chi tiết

về bồi thường hỗ trợ và tái định cư.

Ngoài ra, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm cho người có đất

bị thu hồi có đời sống, việc làm, sinh hoạt ít nhất bằng trước khi bị thu hồi vì bất

cứ mục đích gì. Đối với người lao động trong độ tuổi lao động khi bị thu hồi đất

nếu không có đất tương tự để bồi thường thì ngoài việc bồi thường bằng tiền

theo giá thị trường thì cần có chính sách để họ chuyển việc làm khác có thu nhập

ít nhất bằng thu nhập từ diện tích đất bị thu hồi. Đối với người ngoài độ tuổi lao

động hoặc không có khả năng lao động thì ngoài tiền bồi thường về đất cần có

khoản trợ cấp ít nhất tương đương với khoản thu nhập từ diện tích đất bị thu hồi.

Nhằm bù đắp một phần chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và

khuyến khích thực hiện đầu tư cần ban hành quy định xác định và phân chia giá

trị tăng thêm của đất giữa người sử dụng đất được hưởng lợi và Nhà nước, nhà

đầu tư do đầu tư các công trình như hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ

tầng xã hội.

3.1.2. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất

đai

Luật đất đai năm 2013 đã có hiệu lực được, tuy nhiên vấn đề giải quyết

tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải

phóng mặt bằng nói riêng còn rất nhiều khó khăn và bất cập.

Thứ nhất, Luật đất đai hiện hành quy định về bắt buộc hòa giải tại cơ sở

trong tranh chấp đất đai. Theo đó, mọi tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp

về tài sản gắn liền với đất và tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch

liên quan đến đất đai đều phải qua thủ tục hòa giải và phải được Ủy ban nhân

dân cấp xã giải quyết trước khi vụ việc được giải quyết tại tòa án hoặc tại Ủy ban

nhân dân cấp quận, huyện. Rất nhiều trường hợp, Ủy ban nhân dân cấp xã không

tổ chức hòa giải, hoặc không hòa giải theo yêu cầu của các bên tranh chấp, mà

nếu cấp xã không hòa giải, thì các bên không thể khởi kiện ra tòa án. Đó là chưa

kể đến năng lực chưa tương xứng của cấp xã trong việc đứng ra giải quyết tranh

chấp đất đai. Có thể nói, quy định pháp luật đã hạn chế quyền của người sử dụng

đất và sở hữu tài sản khi quy định yêu cầu bắt buộc thông qua thủ tục hòa giải tại

địa phương.

Thứ hai, để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai, khi có tòa án

thụ lý hồ sơ trong quá trình giải quyết cần phải nắm chắc lịch sử, nguồn gốc đất

tranh chấp với thực tế sử dụng. Tòa án cần xác định, làm rõ nguyện vọng và yêu

cầu của các bên tranh chấp để từ đó áp dụng pháp luật đất đai, pháp luật dân sự,

Luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật khiếu nại, Luật tố cáo, Luật

nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản để giải quyết cho đúng đắn.

Thứ ba, Nhà nước cần xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất

đai nhằm ngăn ngừa và hạn chế các tranh chấp đất đai xảy ra. Đồng thời Tòa án

tang cường số lượng thẩm phán có trình độ hiểu biết về đất đai và giải quyết

tranh chấp đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực có sự phức tạp cao như bồi thường

giải phóng mặt bằng. Cán bộ Tòa án được bồi dưỡng chuyên sâu kiến thức, kỹ

năng thu thập chứng cớ, xét hỏi, tranh tụng trong các phiên tòa.

Ngoài ra, còn một vấn đề quan trọng là hoàn thành dứt điểm cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất đi đôi với hiện đại hóa hệ thống bản đồ địa

chính, hồ sơ địa chính. Thực tế cho thấy, những khó khăn, phức tạp, khiếu nại,

tranh chấp đất đai nảy sinh trong công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu phát sinh

từ các trường hợp không có hoặc thiếu các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong

trường hợp này, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện bồi thường phải dựa trên

việc xác nhận nguồn gốc, thời gian, mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân

cấp xã làm căn cứ lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này dẫn

đến việc lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng thiếu chính xác, không

công bằng và gây ra nhiều thắc mắc, không đồng thuận từ người bị thu hồi đất.

3.2. Kiện toàn tổ chức thực hiện

Trong tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố

cáo, nhiều địa phương chưa làm tốt việc tiếp dân, nhận đơn, chưa hướng dẫn cụ

thể theo pháp luật về việc nộp đơn để tình trạng người đi khiếu kiện đi hết nơi

này đến nơi khác, một nội dung đơn mà gửi đi rất nhiều cơ quan. Khi phát sinh

khiếu kiện, đã không tập trung chỉ đạo giải quyết kịp thời, thậm chí né tránh, đùn

đẩy. Nhiều vụ việc đã có quyết định giải quyết cuối cùng nhưng việc tổ chức thi

hành quyết định không nghiêm, cơ quan ra quyết định thiếu kiểm tra, đôn đốc

kịp thời để giải quyết dứt điểm; một số vụ việc đã có kết luận hoặc quyết định

giải quyết nhưng không có tính khả thi trong tổ chức thi hành dẫn tới phát sinh

những khiếu kiện mới phức tạp hơn.[22]

Thực tế đã cho thấy sự thiếu chuyên nghiệp và thậm chí là tắc trách của các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được khiếu nại liên quan đến giải

phóng mặt bằng từ người dân. Hơn nữa, trong thời kì phát triển nhanh như hiện

nay, nhu cầu sử dụng đất cho mục đích công nghiệp và dịch vụ tăng cao, đồng

nghĩa với việc số lượng các vụ tranh chấp có liên quan đến giải phóng mặt bằng

sẽ ngày càng tăng. Tuy nhiên số lượng các cơ quan có thẩm quyền giải quyết vẫn

còn hạn chế, dẫn đến tình trạng quá tải và chất lượng làm việc giảm sút của

những cơ quan này.

Cụ thể, những thiếu hụt và bất cập trên được thể hiện rõ như sau:

Thứ nhất, các vụ việc đã được giải quyết nhưng việc tổ chức thực hiện chưa

tốt, thiếu kiểm tra, đôn đốc kịp thời để khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc, làm phát

sinh những quan hệ khiếu kiện mới phức tạp hơn. Một số địa phương sau khi ban

hành quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng cho rằng đã hết trách nhiệm,

nhiều trường hợp quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng có sai sót không

được sửa đổi, bổ sung do đó gây tâm lý ngờ vực về chính quyền địa phương giải

quyết không đúng chính sách pháp luật và người dân tiếp tục khiếu nại.

Thứ hai, đất đai là vấn đề phức tạp, đã và đang phát sinh nhiều khiếu kiện,

nhưng tổ chức và cơ chế giải quyết khiếu kiện thiếu ổn định và nhìn chung bất

cập so với yêu cầu thực tế. Giải quyết một vụ khiếu nại đòi hỏi phải có các bước

điều tra, nghiên cứu, kết luận và thi hành kết luận (tương tự như một vụ án hành

chính hoặc vụ án dân sự), do đó cần một đội ngũ những người am hiểu pháp luật,

có nghiệp vụ chuyên sâu và làm việc chuyên trách. Nhưng công tác giải quyết

khiếu nại hiện nay chủ yếu là kiêm nhiệm. Khiếu nại về đất đai chủ yếu nảy sinh

ở cấp huyện nhưng bộ máy thụ lý ở cấp này lại không tương ứng. Chủ tịch Ủy

ban nhân dân các cấp là người chủ trì, chịu trách nhiệm chính về quyết định giải

quyết khiếu nại nhưng lại phải lo mọi việc của địa phương nên khó có điều kiện

chuyên tâm về việc này. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng giải

quyết khiếu nại chậm chạp, thiếu dứt điểm, chất lượng thấp, tái khiếu nhiều.

Thứ ba, trong quá trình giải quyết các vụ việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo,

nhiều nơi chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật, nên có những trường

hợp áp dụng chưa phù hợp. Nhiều vụ việc tồn đọng mà nếu giải quyết thì sẽ kéo

theo nhiều trường hợp tương tự khác cũng phải giải quyết, nhưng không giải

quyết thì người khiếu nại không chấp nhận. Nhiều trường hợp đã giải quyết theo

đúng quy định của pháp luật nhưng người dân vẫn tiếp khiếu.

Thứ tư, việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai liên quan đến

thẩm quyền của nhiều cơ quan khác nhau. Bộ Tài nguyên và Môi trường thực

hiện chức năng quản lý đất đai, Bộ Tài chính quản lý chính sách tài chính về đất

đai, Bộ Xây dựng quản lý về nhà ở. Tại các tỉnh, việc phân công thực hiện nhiệm

vụ tham mưu cho Ủy ban nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp, khiếu

nại, tố cáo về đất đai không thống nhất, có nơi giao cho Thanh tra tỉnh chủ trì, có

nơi giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì; ở cấp huyện có nơi giao cho

Thanh tra huyện, có nơi giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường, thậm chí có

nơi vừa giao cho Thanh tra vừa giao cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Tình trạng này đã gây khó khăn cho công dân và lúng túng trong việc xác định

thẩm quyền tham mưu giải quyết. Ngoài ra, việc phối hợp giải quyết tranh chấp,

khiếu nại về đất đai giữa các cơ quan có thẩm quyền chưa được chặt chẽ và

thống nhất, còn đùn đẩy trách nhiệm, có nhiều vụ việc còn có ý kiến khác nhau

làm cho công dân tiếp khiếu dai dẳng. Một số địa phương trước những vấn đề

phức tạp đã không nghiên cứu kỹ chính sách, pháp luật và vận dụng cụ thể vào

tình hình thực tế để giải quyết mà dựa dẫm vào việc xin ý kiến giải quyết của các

cơ quan Trung ương.

Như vậy, một yêu cầu cấp thiết là phải thành lập cơ quan tài phán hành

chính có năng lực giải quyết các tranh chấp hành chính, trong đó có tranh chấp

về đền bù giải tỏa mặt bằng liên quan đến đất đai. Ngoài ra, cần thành lập cơ

quan nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản, việc quản lý thị trường này

vừa thể hiện chức năng quản lý của Nhà nước vừa sử dụng là công cụ để Nhà

nước điều tiết lại chính thị trường đó theo các định hướng chiến lược của Nhà

nước. Trong công tác quản lý đất đai bồi thường giải phóng mặt bằng, việc quản

lý thị trường bất động sản có tác dụng cực kỳ to lớn, đó là xác định được chính

xác giá trị tài sản đặc biệt là đất đai khi Nhà nước thực hiện các quyền và nghĩa

vụ của mình theo Luật Đất đai và các quy định của bộ Luật dân sự.

Bên cạnh đó, việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt

bằng cần phải chú ý một số vấn đề như:

- Khi thành lập Hội đồng Bồi thường, ngoài các thành phần theo quy định,

thì tùy theo đặc điểm, tình hình của dự án để bổ sung thêm một số thành phần

tham gia làm thành viên của Hội đồng, với mục đích cùng giám sát và phối hợp

tuyên truyền, vận động, giải thích, thuyết phục nhân dân chấp hành chủ trương,

chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về quá trình thực hiện công tác bồi

thường để nhân dân hiểu rõ mục đích của việc thu hồi đất, quyền lợi và nghĩa vụ

của mình khi Nhà nước thực hiện giải tỏa và tự giác chấp hành.[41]

- Kịp thời điều chỉnh và vận dụng linh hoạt các chính sách bồi thường hỗ

trợ và tái định cư cho phù hợp với tình hình thực tế, để tạo sự đồng thuận của đa

số nhân dân và đây được xem là điều kiện then chốt để thực hiện công tác giải

phóng mặt bằng một cách có hiệu quả.

- Phát huy vai trò của Tổ vận động thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư của thành phố và các xã, phường.

- Phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố

và các tổ chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với Ủy ban Nhân

dân các xã, phường.

- Phối hợp tốt giữa Ủy ban nhân dân thành phố và các sở ngành tỉnh trong

việc tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh kịp thời giải quyết các vướng mắc trong

quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

3.3. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và trình độ chuyên môn

Đối với các cơ quan hành chính nhà nước, cần xây dựng quy hoạch, kế

hoạch đào tạo, bồi dưỡng cán bộ làm công tác tham mưu giải quyết khiếu nại

theo hướng chuyên nghiệp, am hiểu lý luận và thực tiễn, giỏi về áp dụng pháp

luật đất đai và các pháp luật có liên quan, có kỹ năng thành thạo khi giải quyết

khiếu nại, phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và thẩm quyền, trách nhiệm

giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan hành chính nhà nước ở các cấp

trong quản lý về đất đai. Đối với ngành Tòa án, phải từng bước đào tạo, bồi

dưỡng đội ngũ thẩm phán tại cơ sở đào tạo, bồi dưỡng trong nước hoặc nước

ngoài nâng cao trình độ, kiến thức chuyên môn và bổ túc kinh nghiệm xét xử.

Đồng thời, cần thường xuyên tổ chức các hội nghị, hội thảo tổng kết, rút kinh

nghiệm, đặc biệt là những khóa bồi dưỡng riêng về công tác xét xử án hành

chính, nhất là trong lĩnh vực đất đai.

Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, kiện toàn bộ máy tổ chức phát triển

quỹ đất vững mạnh, thường xuyên bồi dưỡng trình độ chuyên môn của cán bộ

thực hiện công tác bồi thường, giải tỏa thu hồi đất về các kỹ năng như: xử lý tình

huống, tiếp xúc dân, vận động, kiến thức pháp lý…. để nâng cao chất lượng thu

thập hồ sơ, xây dựng phương án, giải quyết đơn thư của dự án để đáp ứng nhu

cầu trong giai đoạn hiện nay.

KẾT LUẬN

Đất đai là cơ sở quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội, là

nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là một bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia,

là yếu tố cực kỳ quan trọng để phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, giữu vững

quốc phòng an ninh.

Để phát huy vai trò của đất đai, đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước bằng

pháp luật đối với đất đai, trong đó, các chinh sách về bồi thường giải phóng mặt

bằng và giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh khi bồi thường giải phóng mặt

bằng là một bộ phận quan trọng của pháp luật đất đai Việt Nam, góp phần vào

quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, hội nhập, mở cửa,

thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo các quyền và lợi ích của người bị thu

hồi đất và lợi ích của cả cộng đồng, xã hội.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ban nội chính Trung Ương, Một số vấn đề về khiếu nại, tố cáo và giải

quyết khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai, Link internet:

http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201404/mot-so-van-de-ve-khieu-nai-to-

cao-va-giai-quyet-khieu-nai-to-cao-trong-linh-vuc-dat-dai-294276/

2. Báo mới, Dự án treo thảm họa được báo trước, Link internet:

http://www.baomoi.com/du-an-treo-tham-hoa-duoc-bao-truoc/c/12224273.epi

3. Báo mới, Giải tỏa ‘điểm nóng’ tại Dự án Ecopark, Link internet:

http://www.baomoi.com/giai-toa-diem-nong-tai-du-an-ecopark/c/8346963.epi

4. Báo mới, Tháo gỡ vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt

bằng, Link internet:

http://www.baomoi.com/thao-go-vuong-mac-trong-cong-tac-den-bu-giai-phong-

mat-bang/c/21975054.epi

5. Báo tin tức (ngày 15/09/2015), nhiều vướng mắc khi dn tự thỏa thuận thu

hồi đất,

http://baotintuc.vn/phap-luat/nhieu-vuong-mac-khi-doanh-nghiep-tu-thoa-thuan-

thu-hoi-dat-20150915220446948.htm

6. Bộ Tư pháp, Giá đất theo quy định của pháp luật, sự tác động của giá đất

đến nguồn thu tài chính từ đất đai, Link internet:

http://moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/qt/tintu

c/Lists/NghienCuuTraoDoi&ListId=75a8df79-a725-4fd5-9592-

517f443c27b6&SiteId=b11f9e79-d495-439f-98e6-

4bd81e36adc9&ItemID=2036&SiteRootID=b71e67e4-9250-47a7-96d6-

64e9cb69ccf3

7. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

8. Chính phủ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về

hướng dẫn chi tiết Luật đất đai.

9. Cơ quan ngôn luận bộ tư pháp , Thực hiện pháp luật về bồi thường thiệt

hại khi thu hồi đất nông nghiệp của nông dân, Link internet:

http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=291

10. Cơ quan ngôn luận của Bộ Tư pháp, Một số điểm mới về giải quyết tranh

chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2013,

http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-te.aspx?ItemID=60

11. Cơ quan ngôn luận của Bộ Tư pháp, Những bất cập trong quy định của

pháp luật về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai, Tạp chí dân chủ và

pháp luật.

Link internet: http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-

te.aspx?ItemID=21

12. Đài tiếng nói Việt Nam VOV, giải phóng măt bằng ở Hà Nội: khó xác

định nguồn gốc đất, Link internet:

http://vov.vn/Print.aspx?id=282094

13. Đề tài chính sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng.

http://doc.edu.vn/tai-lieu/de-tai-chinh-sach-va-phap-luat-ve-boi-thuong-khi-giai-

phong-mat-bang-56480/

14. Đề xuất giải pháp khắc phục bất cập về giá đất và định giá đất, Link

internet:

http://www.baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen-va-cuoc-cuong/dat-

dai/201611/de-xuat-giai-phap-khac-phuc-bat-cap-ve-gia-dat-va-dinh-gia-dat-

2758760/

15. Doãn Hồng Nhung (2016), Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết

tranh chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, trang 22.

16. Doãn Hồng Nhung, Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh

chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, trang 83.

17. Doãn Hồng Nhung, Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh

chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, trang 85.

18. Đường Hải Vũ, “Giá đất bồi thường cho người dân”, một trong những

nguyên nhân gây khó khăn, vướng mắc cho cơ quan Tòa án trong việc giải

quyết các vụ án về tranh chấp đất đai, Link internet:

http://www.toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190

&p_cateid=1751909&item_id=12131668&article_details=1

19. Hoàng Thị Nga (2011), pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng

mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật

học, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội.

20. Hội đồng Chính phủ, Quyết định số 201/CP ngày 1 tháng 7 năm 1980 về

việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất

trong cả nước.

21. Luật dương gia, Bất cập trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

hiện nay, Link internet

https://luatduonggia.vn/bat-cap-trong-cong-tac-boi-thuong-giai-phong-mat-bang-

hien-nay

22. Luật Minh Khuê, chuyên đề tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và

giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai,

https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de-tranh-chap--khieu-nai-

-to-cao-ve-dat-dai-va-giai-quyet-tranh-chap--khieu-nai--to-cao-ve-dat-dai.aspx

23. Luật sư thủ đô, Thế nào là tranh chấp đất đai,

Link internet: http://luatsuthudo.vn/the-nao-la-tranh-chap-dat-dai

24. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Khóa 11), Luật Đất

đai năm 2003 số 13/2003/QH11, thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.

25. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Khóa 13), Luật Đất

đai năm 2013 số 45/2013/QH13, thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.

26. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp năm

1980 thông qua ngày 19 tháng 12 năm 1980.

27. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp năm

1992 thông qua ngày 15 tháng 4 năm 1992.

28. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp năm

2013 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013.

29. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm

1993 thông qua ngày 14 tháng 7 năm 1993.

30. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm

1987 thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987.

31. Quốc hội nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Hiến pháp nước Việt Nam

Dân chủ Cộng hòa thông qua ngày 31 tháng 12 năm 1959.

32. Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Quy hoạch treo, Link

internet:

http://tnmtvinhphuc.gov.vn/index.php/vi/news/Tin-thanh-tra/Quy-hoach-treo-

130/

33. Sở Tài nguyên và Môi trường, Luật đất đai năm 2013: Định giá đất phải

theo mục đích sử dụng đất hợp pháp, Link internet:

http://stnmt.binhduong.gov.vn/3cms/luat-dat-dai-nam-2013-dinh-gia-dat-phai-

theo-muc-dich-su-dung-dat-hop-phap.htm

34. Thanh tra Tp. Hồ Chí Minh, Khiếu kiện về đất đai- thực trạng nguyên

nhân và giải pháp,Link internet:

http://thanhtra.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=f73cebc3-

9669-400e-b5fd-9e63a89949f0&ID=1089

35. Thủ tướng Chính phủ, Điều lệ số 599-TTg ngày 9 tháng 10 năm 1955 về

cải cách ruộng đất ở ngoại thành.

36. Thư viện học liệu mở Việt Nam, Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở

nước ta từ năm 1945 đến nay, Link internet:

https://voer.edu.vn/m/cong-tac-quan-li-nha-nuoc-ve-dat-dai-o-nuoc-ta-tu-nam-

1945-den-nay/0c0ba74e

37. Thư viên học liệu mở Việt Nam, khái niệm giải phóng mặt bằng và chính

sách đền bù thiệt hại, Link internet:

https://voer.edu.vn/m/khai-niem-giai-phong-mat-bang-va-chinh-sach-den-bu-

thiet-hai/bbd2f80f

38. Tòa án nhân dân tối cao, công văn hướng dẫn số 117/TANDTC-KHXX

ngày 26 tháng 6 năm 2014 để phổ biến, quán triệt và triển khai thi hành Luật

Đất đai đến các đơn vị trong toàn ngành.

39. Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb công an nhân

dân năm 2011 trang 455.

40. Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (phần Luật Đất đai, Luật Lao động,

Tư pháp Quốc tế), Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, 2003.

41. Ủy ban Nhân dân Tp. Nha Trang, Tham luận: Thực trạng và một số giải

pháp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trên địa bàn Tp Nha Trang, trang 3.

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

Nguyễn Thị Ngân Hoa

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH LUẬT KINH DOANH

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

-----------------------------

Nguyễn Thị Ngân Hoa

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH LUẬT KINH DOANH

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi

MỞ ĐẦU

trường đầu tư. Hơn nữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng đến lợi ích chung của Nhà nước

đai, và tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang

nghệ cao, các đặc khu; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật

1.3. Tổng quan về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng

1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng

1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về

đất giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu và diện tích bình quân đầu

cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả. Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào

Quyết định của chính quyền cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. Khi giải

Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất

mà người sử dụng đất có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy

về hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 159) và làm rõ thẩm quyền và căn cứ để giải

2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi

năm, hiện gia đình tôi đã đồng ý nhận đền bù với mức giá 175 triệu đồng/sào

việc xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp. Có rất nhiều trường hợp sau khi

tình gây phiền toái như thuộc thẩm quyền của mình nhưng cũng thuộc thẩm

chuyển đơn đến tòa án để được giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, đây

2.2.3.3. Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

đó thì họ có được khởi kiện ra Tòa án không và trong trường hợp này Tòa án có

gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Vẫn còn tình trạng người dân được bồi

vấn đề xã hội nảy sinh sau khi thu hồi đất, dẫn tới không bảo đảm điều kiện tái

dài.[3] Theo thông tin từ Thanh tra Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên

đối với các dự án, công trình sau khi được giao đất, cho thuê đất ít được các địa

đơn, hướng dẫn cụ thể theo pháp luật về việc nộp đơn dẫn đến tình trạng người

dứt điểm, khiếu kiện kéo dài. Hình thức văn bản giải quyết một số vụ việc chưa

chấp đất đai. Có thể nói, quy định pháp luật đã hạn chế quyền của người sử dụng

3.2. Kiện toàn tổ chức thực hiện

thẩm quyền tham mưu giải quyết. Ngoài ra, việc phối hợp giải quyết tranh chấp,

4bd81e36adc9&ItemID=2036&SiteRootID=b71e67e4-9250-47a7-96d6-

14. Đề xuất giải pháp khắc phục bất cập về giá đất và định giá đất, Link

https://luatduonggia.vn/bat-cap-trong-cong-tac-boi-thuong-giai-phong-mat-bang-

31. Quốc hội nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Hiến pháp nước Việt Nam

38. Tòa án nhân dân tối cao, công văn hướng dẫn số 117/TANDTC-KHXX

Có thể bạn quan tâm

Mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở

Khóa luận tốt nghiệp: Hành trình đi tìm bản ngã trong tiểu thuyết “Biên niên ký chim vặn dây cót” của Haruki Murakami

Mẫu Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai)

Bài giảng Pháp luật đại cương: Chương VII - Trường ĐH Bách khoa TP.HCM

Bài giảng Pháp luật đại cương: Pháp luật kinh doanh - Trường ĐH Bách Khoa HCM

Khóa luận tốt nghiệp: Nghiên cứu sự vận chuyển phóng xạ từ đất lên thực vật

Tài liệu hướng dẫn Thực tập tại doanh nghiệp, viết báo cáo thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp

Khóa luận tốt nghiệp: Kế toán xác định kết quả hoạt động kinh doanh tại Chi Nhánh Công Ty Cổ Phần Việt Nam Kỹ Nghệ Súc Sản– Trung Tâm Kinh Doanh Chuỗi Cửa Hàng Vissan

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 1 - Những vấn đề chung về kinh doanh và chủ thể kinh doanh

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 2 - Doanh nghiệp tư nhân và hộ kinh doanh

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 3 - Công ty hợp danh

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 4 - Công ty trách nhiệm hữu hạn

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 5 - Công ty cổ phần

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 6 - Tổ chức lại và giải thể doanh nghiệp

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 7 - Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 8 - Những vấn đề chung về phá sản và pháp luật về phá sản

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 9 - Thủ tục phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã

Khóa luận tốt nghiệp: Bài toán biên dirichlet cho phương trình elliptic cấp 2 dạng bảo toàn trong hình tròn đơn vị

Khóa luận tốt nghiệp: Ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác văn phòng tại Trung tâm Lưu trữ quốc gia I

Khóa luận tốt nghiệp: Khảo sát điều kiện tách chiết và hoạt tính sinh học của cao chiết hoa đu đủ đực (Carica papaya L.) từ methanol và acetone

Tài liêu mới

Bài tập lớn: Thực trạng hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam hiện nay

Bài tập lớn: Vai trò nhà nước trong việc đảm bảo hài hòa các lợi ích kinh tế ở Việt Nam