intTypePromotion=1
ADSENSE

Khóa luận tốt nghiệp: Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại Dự án An Cựu City

Chia sẻ: Trạc Thanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:121

16
lượt xem
3
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên cơ sở đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City, đề xuất các giải pháp đối với Công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại Dự án An Cựu City

  1. Khóa luận tốt nghiệp ĐẠI HỌC HUẾ ế TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Hu KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH ------ tế KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP inh cK NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT họ ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI DỰ ÁN AN CỰU CITY ại Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện: gĐ Th.S PHẠM PHƯƠNG TRUNG NGUYỄN VĂN PHỐ Lớp: K49D-QTKD ờn Trư Huế, 05/2019 SV: Nguyễn Văn Phố
  2. Khóa luận tốt nghiệp LỜI CẢM ƠN! ế Hu Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ, giúp đỡ của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy tế trường Đại học Kinh Tế Huế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại inh trường. Đặc biệt, trong học kỳ này, nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy cô thì em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể hoàn thiện được. cK Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô của trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh Doanh của trường đã tạo điều kiện cho em để em có thể hoàn thành tốt bài báo cáo thực tập này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Thạc sĩ Phạm Phương họ Trung đã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt khóa luận thực tập. Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong công ty đã tận tình hướng dẫn em trong ại suốt thời gian thực tập tại Công ty. gĐ Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong Công ty cùng các Thầy, Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong ờn nhận được ý kiến đóng góp Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn bài khóa luận tốt nghiệp. Trư Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Văn Phố
  3. Khóa luận tốt nghiệp MỤC LỤC PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................... 1 ế 1.Lý do chọn đề tài.................................................................................................. 1 Hu 2.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................ 2 3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 2 tế 3.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 2 3.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2 inh 4.Quy trình và phương pháp nghiên cứu ................................................................ 2 4.1. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................... 2 4.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 4 cK 4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu........................................................................ 5 4.2.2. Thang đo........................................................................................................ 6 4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu............................................................................ 6 4.2.3.1. Kiểm định thang đo................................................................................... 6 họ 4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA.............................................................. 8 4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy................................................................ 8 PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 10 ại CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG ........................................................... 10 1.1.1. Khái niệm về BĐS....................................................................................... 10 gĐ 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.......................................................................... 10 1.1.3. Hàng hóa BĐS............................................................................................. 12 1.1.4. Phân loại bất động sản................................................................................. 13 ờn 1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS ..................................................................... 13 1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản ............................................................. 16 1.2.3. Phân loại thị thị trường bất động sản........................................................... 17 Trư 1.4.1. Khái niệm đầu tư ......................................................................................... 20 1.4.2. Khái niệm đầu tư bất động sản .................................................................... 21 1.4.3. Các loại hình đầu tư BĐS............................................................................ 21 1.4.3.1 Căn hộ chung cư........................................................................................ 21 SV: Nguyễn Văn Phố
  4. Khóa luận tốt nghiệp 1.4.3.2 Nhà phố ..................................................................................................... 22 1.4.3.3 Đất nền ...................................................................................................... 23 ế 1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng .......................................................................... 24 Hu 1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang ................................................................................. 24 1.4.3.6 Shophouse và Officetel ............................................................................. 25 1.4.3.7 Phòng trọ cho thuê .................................................................................... 26 1.4.3.8 Đầu tư nhà xưởng...................................................................................... 27 tế 1.4.4. Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS ............................................ 28 1.6.1. Yếu tố văn hóa............................................................................................. 35 inh 1.6.2. Yếu tố xã hội ............................................................................................... 36 1.6.3. Yếu tố cá nhân ............................................................................................. 37 1.6.4. Yếu tố tâm lý ............................................................................................... 37 cK 1.6.5. Yếu tố sinh lời ............................................................................................. 39 1.7.1. Một số quan điểm về hành vi khách hàng ................................................... 40 1.7.2. Mô hình quá trình quyết định mua của Philip Kotler, Gary Armstrong ........... 41 1.7.3. Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách họ hàng cá nhân (nguồn: Philip Kotler 2001) ............................................................ 46 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI DỰ ÁN AN CỰU ại CITY ................................................................................................................. 53 2.1. Giới thệu Công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung................................. 53 gĐ 2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý của công ty: ........................................................... 54 2.1.1.1. Hội đồng quản trị ..................................................................................... 54 2.1.1.2. Tổng giám đốc.......................................................................................... 54 ờn 2.1.1.3. Phòng Marketing...................................................................................... 55 2.1.1.4. Phòng kinh doanh..................................................................................... 56 2.1.1.5. Phòng HCNS............................................................................................ 57 Trư 2.1.1.6. Phòng TCKT ............................................................................................ 58 2.1.1.7. Phòng đầu tư – khai thác dự án ................................................................ 58 2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự:.......................................................................... 59 2.2. Giới thiệu dự án An Cựu City: ...................................................................... 61 SV: Nguyễn Văn Phố
  5. Khóa luận tốt nghiệp 2.2.1. Chất lượng công trình:................................................................................. 61 2.2.1.1. Thiết kế: ................................................................................................... 63 ế 2.2.1.2. Kết cấu công trình: ................................................................................... 63 Hu 2.2.1.3. Thi công công trình .................................................................................. 63 2.2.1.4. Giám sát công trình .................................................................................. 63 2.2.1.5. Về mặt quản lý an toàn thi công: ............................................................. 63 2.2.1.6. Về mặt quản lý vệ sinh môi trường:......................................................... 63 tế 2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng: .................................................................. 64 2.2.2. Các tiện ích xung quanh dự án: ................................................................... 64 inh 2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City.............................................................................. 66 2.3.1. Thông tin chung về mẫu nghiên cứu ........................................................... 66 cK 2.3.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo ................................................................ 68 2.3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư............................. 73 2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với các biến độc lập ........................................................................................................... 73 họ 2.3.3.2. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phần tích nhân tố khám phá đối với biến phụ thuộc. .............................................................................................................. 78 2.3.3.3. Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư ..... 79 ại PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 89 1.Kết luận .............................................................................................................. 89 gĐ 2.Kiến nghị............................................................................................................ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................... 94 PHỤ LỤC.............................................................................................................. 97 ờn Trư SV: Nguyễn Văn Phố
  6. Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1. Đặc điểm mẫu điều tra ................................................................................ 66 ế Bảng 2. Hệ số Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo............................... 69 Hu Bảng 3. Đánh giá độ tin cậy thang đo đối với nhóm “quyết định đầu tư BĐS” ...... 72 Bảng 4. Kiểm định KMO & Bartlett’s Test và ma trận xoay nhân tố biến độc lập . 74 Bảng 5. Hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tải sau khi phân tích nhân tố................. 77 Bảng 6. Kiểm định KMO và Bartlett’s nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS” ............. 78 tế Bảng 7. Hệ số tải của nhân tố “quyết định đầu tư BĐS” ......................................... 79 Bảng 8. Mối tương quan tuyến tính giữa các biến ................................................... 82 inh Bảng 9. Hệ số tương quan ........................................................................................ 83 Bảng 10. Kết quả phân tích hồi quy sau khi loại biến.............................................. 84 cK họ ại gĐ ờn Trư SV: Nguyễn Văn Phố
  7. Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu .................................................................................. 4 ế Sơ đồ 2: Mô hình quyết định mua của khách hàng ................................................. 41 Hu Sơ đồ 3: Các giai đoạn của quá trình quyết định đầu tư BĐS................................. 46 Sơ đồ 4: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS theo P. Kotler 2001........................................................................................................... 48 Hình 1: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tế tư/tiêu dùng BĐS ...................................................................................................... 51 Hình 2: Mô hình nghiên cứu đề xuất........................................................................ 52 inh Hình 3: Cơ cấu tổ chức Công ty ............................................................................... 54 Hình 4: Mô hình hồi quy các nhân tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cựu City của khách hàng cá nhân ...................................................................... 87 cK họ ại gĐ ờn Trư SV: Nguyễn Văn Phố
  8. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ế 1. Lý do chọn đề tài Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Thị trường Bất Động Sản ngày càng Hu có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước. tế Tuy nhiên những năm trước đây, hàng loạt các sự kiện quan trọng như Việt Nam gia nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, kèm với những biến động liên tục về kinh tế - chính trị đã tạo ra không ít đổi thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu inh tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm chừng nhiều năm liền, thị trường bất động sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục, thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao, cK đồng tiền thì bị mất giá... Không chỉ có vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn, theo đám đông xảy ra ngày càng phổ biến. Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian họ gần đây Chính Phủ đang có chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông qua các gói kích cầu. Đối với thị trường Huế hiện nay, thị trường BĐS bị đóng băng trong một thời gian dài, mặc dù các nhà đầu tư đã thực hiện nhiều biện pháp khác nhau ại nhằm vực dậy thị trường BĐS. Nhưng thị trường BĐS cũng không có chuyển biến nào nổi bật. Đến hai năm trở lại đây, thị trường BĐS mới có những bước chuyển mình gĐ đáng kể, tiêu biểu là sự ra đời của dự án An Cựu City do Công ty IMG Huế làm chủ đầu tư. Dự án thật sự đã góp phần làm thay đổi bộ mặt của thị trường BĐS Huế. Đến nay, dự án đã thu hút được một lượng lớn khách hàng đến đầu tư và mua tiêu dùng. Nhưng đó chỉ là một lượng khách hàng rất nhỏ để có thể làm cho thị trường BĐS phát ờn triển và sôi nổi hơn nữa. Vì vậy, tôi quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City” làm đề tài nghiên cứu của mình. Trư Khóa Luận Tốt Nghiệp 1
  9. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 2. Mục tiêu nghiên cứu ế 2.1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của Hu khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City, đề xuất các giải pháp đối với Công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất. tế 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu thêm và hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư BĐS. inh - Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. - Xác định mức độ ảnh hưởng và chiều hướng tác động của các nhân tố ảnh cK hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. - Căn cứ vào kết quả nghiên cứu kiến nghị một số giải pháp nhằm duy trì và thu hút thêm khách hàng đầu tư tại các dự của công ty nói chung và dự án An Cựu họ City nói riêng. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu ại Nhà đầu tư cá nhân đầu tư bất động sản tại Huế với mục đích kinh doanh chênh lệch giá. Cụ thể ở đây là những khách hàng đã và đang mua bất động sản tại dự án An gĐ Cựu City 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về không gian: nghiên cứu được thực hiện tại dự án An Cựu City - Phạm vi về thời gian: nghiên cứu được tiến hành trong thời gian hai tháng ờn thực tập tại Công ty, từ ngày 20/02/2019 đến ngày 20/04/2019 4. Quy trình và phương pháp nghiên cứu 4.1. Quy trình nghiên cứu Trư Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai bước chính: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức. Khóa Luận Tốt Nghiệp 2
  10. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính: đọc, tổng hợp ế các thông tin trên internet, báo chí, phỏng vấn, trao đổi với các chuyên gia. Mục đích của bước này nhằm phân tích hoạt động và các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu Hu tư BĐS của khách hàng cá nhân. Từ số liệu qua các báo cáo nhanh, báo cáo tài chính, báo cáo của phòng khách hàng theo quý, năm tiến hành xử lý số liệu, sử dụng phương pháp phân tích và so sánh tế để đưa ra nhận xét về thực trạng hoạt động đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Tiến hành phỏng vấn các anh chị chuyên viên, giám đốc kinh doanh, trưởng inh phòng kinh doanh, nhân viên kinh doanh và thông qua thực tế quan sát để hiểu rõ hơn về thực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. cK Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng: Tiến hành nghiên cứu định lượng bằng phương pháp phỏng vấn cá nhân có sử dụng bảng hỏi điều tra các khách hàng tại dự án An Cựu City. họ ại gĐ ờn Trư Khóa Luận Tốt Nghiệp 3
  11. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Xác định ế vấn đề nghiên cứu Hu Tìm hiểu cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu liên quan tế Thiết kế nghiên cứu inh Dữ liệu thứ cấp Dữ liệu sơ cấp Xác định thông tin và nguồn Xác định thông tin cần thu thông tin cần thu thập thập và phương pháp thu thập cK Thu thập dữ liệu Điều tra định tính Tổng hợp và phân tích dữ liệu Điều tra định lượng thử họ nghiệm và chính thức Kết quả Thu thập, xử lý và phân tích nghiên cứu dữ liệu bằng SPSS ại Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu gĐ 4.2. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này là nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lượng dựa vào các bài nghiên cứu trong và ngoài nước. Nghiên cứu với mục đích phân tích dữ liệu thứ cấp từ các nguồn khác nhau và từ kết ờn quả khảo sát, đồng thời tiến hành ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu. Trư Khóa Luận Tốt Nghiệp 4
  12. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu ế  Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp - Thu thập dữ liệu từ sách, báo, tạp chí, internet, các đề tài nghiên cứu, luận Hu văn trước đó có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Các tài liệu, số liệu, báo cáo về nguồn lực, hoạt động của Công ty như báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2017 - 2018 do các bộ phận chức năng của tế cung cấp.  Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp - Phương pháp quan sát: quan sát thực tế về công tác bán hàng để nắm bắt quy inh trình, chính sách và các nghiệp vụ cơ bản về môi giới bất động sản. - Phương pháp trao đổi: trao đổi với nhân viên Công ty để thu thập thông tin về sự biến động của các chỉ tiêu, trao đổi với các bạn cùng thực tập để hiểu thêm vấn cK đề. - Lập bảng câu hỏi những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Khảo sát các khách hàng đã và đang đầu tư họ nhằm thu thập thêm các thông tin làm cơ sở cho việc ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. ại - Phương pháp xác định kích thước mẫu: Sau khi nghiên cứu định tính, nghiên cứu gồm 28 biến quan sát được đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức. Cỡ mẫu gĐ dùng trong phân tích nhân tố bằng ít nhất 4 đến 5 lần số biến quan sát để kết quả điều tra là có ý nghĩa, vì vậy cỡ mẫu cần nghiên cứu là 150 bảng hỏi (Nguyễn Đình Thọ, 2011). Tiến hành thu thập dữ liệu với mẫu dự kiến là 170 bảng hỏi để đảm bảo độ tin cậy cao hơn và tránh những bảng hỏi sai sót hoặc không thu thập được đầy đủ. ờn - Phương pháp chọn mẫu: Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách hàng đã và đang đầu tư tại dự án, đồng thời để mang tính cập nhật sát với tình hình thực tế nhất nên tôi đã tiến hành chọn mẫu phương pháp ngẫu nhiên thực địa. Đây là Trư hình thức chọn mẫu phi xác suất. Khóa Luận Tốt Nghiệp 5
  13. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung ế Hu 4.2.2. Thang đo Thang đo trong nghiên cứu này dựa trên cơ sở lý thuyết về hành vi khách hàng, hoạt động phát triển dự án của Công ty và quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân. Một tập biến quan sát (các phát biểu) được xây dựng để đo lường các biến tiềm tế ẩn (khái niệm nghiên cứu). Do có sự khác biệt nhau về văn hóa và cơ sở hạ tầng kinh tế, cho nên có thể các thang đo được xây dựng tại các nước phát triển hay các thang đo được xây dựng từ các cuộc nghiên cứu tương tự ở trong nước cũng như các mô hình inh nghiên cứu chưa phù hợp và thích ứng với thị trường Việt Nam. Thông qua việc hỏi ý kiến chuyên gia, nghiên cứu sơ bộ với mẫu có kích thước là n = 30, các biến quan sát đã được chỉnh sửa cho phù hợp đặc điểm của đối tượng nghiên cứu. Các tập biến quan cK sát cụ thể được đo lường dựa trên thang đo Likert 5 điểm, thay đổi từ 1 = Rất không đồng ý, 2 = Không đồng ý, 3 = Trung lập, 4 = Đồng ý, 5 = Rất đồng ý. 4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu họ Nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp nhằm thu thập thông tin từ khách hàng đã và đang đầu tư tại dự án An Cựu City. Thông tin thu thập được sẽ được nhập bằng phần mềm Excel, làm sạch và xử lý bằng ại phần mềm Statistical Package for the Social Sciences (SPSS) 22.0. Thang đo sau khi được đánh giá bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố gĐ khám phá EFA, phân tích hồi quy bội được sử dụng để kiểm định mô hình nghiên cứu. 4.2.3.1. Kiểm định thang đo Hệ số Cronbach’s Alpha là một phép kiểm định thống kê dùng để kiểm tra sự chặt chẽ và tương quan giữa các biến quan sát. Hệ số Cronbach’s alpha được sử dụng ờn trước nhằm loại các biến không phù hợp. Theo nhiều nhà nghiên cứu, với nguyên tắc kết luận thì những biến quan sát có hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng: 0.8- 1.0: Thang đo lường tốt. Trư 0.7- 0.8: Thang đo lường sử dụng được. 0.6- 0.7: Sử dụng được nếu khái niệm đo lường là mới hoặc mới đối với người được phỏng vấn. Khóa Luận Tốt Nghiệp 6
  14. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có hệ số Cronbach Alpha từ 0.6 trở lên và hệ ế số tương quan biến tổng của các biến (item-total correlation) lớn hơn 0.3. (Nunnally & Burnstein, 1994). Hu tế inh cK họ ại gĐ ờn Trư Khóa Luận Tốt Nghiệp 7
  15. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA ế Sau khi loại đi các biến không đảm bảo độ tin cậy qua đánh giá độ tin cậy bằng hệ số Cronbach Alpha, tiến hành phân tích nhân tố. Phân tích nhân tố là tên chung của Hu một nhóm các thủ tục được sử dụng chủ yếu để thu nhỏ và tóm tắt dữ liệu. (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Theo các nghiên cứu thì thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích được tế bằng hoặc lớn hơn 50%. Khi phân tích nhân tố khám phá, các nhà nghiên cứu thường quan tâm đến một số tiêu chuẩn như sau: inh  Hệ số Kaiser – Meyer – Olkin (KMO) nằm trong khoảng [0,5 ;1], mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett  0,5.  Hệ số tải nhân tố (factor loading)  0,3 cK  Tổng phương sai trích  50%.  Hệ số Eigenvalue có giá trị lớn hơn 1.  Khác biệt hệ số tải nhân tố của một biến quan sát giữa các nhân tố  0,3 để họ đảm bảo giá trị phân biệt giữa các nhân tố. 4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sử dụng để mô hình hoá mối quan hệ nhân ại quả giữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụ thuộc (hay biến được giải thích) và các biến kia là các biến độc lập (hay biến giải thích). Mô hình này sẽ mô tả hình thức gĐ của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Phân tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm SPSS. Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng ờn cá nhân tại dự án An Cựu City, mô hình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City có dạng tổng quát như sau: Y = β0 + β1 * X1 + β2 * X2 + β3 * X3 + β4 * X4 + β5 * X5 + β6 * X6 + ε Trư Trong đó: Y: là biến phụ thuộc phản ánh quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân Khóa Luận Tốt Nghiệp 8
  16. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Xi (i=1...7): là các biến độc lập, phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến quyết ế định đầu tư của khách hàng cá nhân βi (i=1...7): Các hệ số hồi quy Hu Hằng số ε: Sai số Mức độ phù hợp của mô hình được đánh giá bằng hệ số R2 điều chỉnh. Giá trị R2 điều chỉnh không phụ thuộc vào độ lệch phóng đại của R2 do đó được sử dụng phù tế hợp với hồi quy tuyến tính đa biến. inh cK họ ại gĐ ờn Trư Khóa Luận Tốt Nghiệp 9
  17. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ế CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG Hu 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm về BĐS Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình tế xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản inh Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ cK thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ, … Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS họ cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn ại phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc gĐ thoả mãn sở thích cá nhân. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công ờn trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Trư Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc Khóa Luận Tốt Nghiệp 10
  18. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được ế cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi Hu thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó tế chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây inh dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách cK sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm, … Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào họ nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Các tính chất khác: ại - Tính thích ứng Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử gĐ dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý ờn Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Trư - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất Khóa Luận Tốt Nghiệp 11
  19. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm ế lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, … chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Hu 1.1.3. Hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm 2 loại chủ yếu: Đất đai và các vật kiến tế trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán. Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: Giá inh trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem là hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau: cK - Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với các hàng hoá khác: Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì không thể di dời được, chủ nhân của họ nó phải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hoá bất động sản không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. ại Tính cố định còn tạo hàng hoá bất động sản mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì gĐ có giá trị khác nhau. - Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động sản khác: Giá trị của hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả ờn năng sinh lời của bất động sản. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công Trư tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. Khóa Luận Tốt Nghiệp 12
  20. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 1.1.4. Phân loại bất động sản ế Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Hu Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tế và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước inh cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. cK Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, … họ Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. ại Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện gĐ kinh tế - xã hội của nước ta. 1.2. khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mau bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có ờn sự quản lý của Nhà nước. 1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS Tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch Trư - Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau - Kiểm tra thực địa, xác định tính có thật và độ chính xác của thông tin - Đăng ký pháp lý đối với BĐS Khóa Luận Tốt Nghiệp 13
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2