Đề tài: Lập và phân tích dự án đầu tư xây dựng nhà cao tầng

LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊ

ĐỀ TÀI: LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CAO TẦNG

Ỗ

Ị Ị Ễ

Ặ

NHÓM 1 : Đ HUY N TRANG Ề PHAN TH V NH Ị NGUY N TH SEN Đ NG TH THÚY Ị NGUY N TH TH M Ắ Ễ Ị

PHẦN I: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

S

ự

c

ạ

tr a

n

h

C hín h sách tài chín h

Các m i quan h ố ệ

Kĩ năng ngh nghi p ề ệ

Trình đ chuyên môn ngh nghi p Chính sách kinh tế ộ ề ệ

tr

Nhu c u ầ th ị ngườ

S nh y bén công vi c ự ệ ạ

Năng l c tài chính ự

V trí d án ự ị

h

h í n

Ti

ế

n b

h h ì n

ộ

K

h c t r ị

H

T ì n

C

N

PH NG PHÁP PHÂN TÍCH SWOT ƯƠ

K T THÚC D ÁN Ự Ế

TH C HI N D ÁN Ệ Ự Ự

CHU N B Đ U T Ị Ầ Ư Ẩ

L p và phân tích d án ự ậ

ộ

ế

L a ch n p/a kh thi:

ự

ọ

ả

N i dung thuy t minh 1. BCĐT đc thông qua/ ch tr

ủ ươ

3 đi u ki n

ề

ệ

1. Đi u ki n KTXH

ề

ệ

2. CĐT đ năng l c tài chính

t và m c tiêu ụ ế ự

1. S cân thi ự ủ

2. NC th tr

ị ườ

2. Qui mô d ánự ị ậ 3. Các gi

3. Đ n v l p đ năng l c chuyên môn ủ i pháp thi

ự t k ế ế

ả

3. NC kĩ thu tậ

4. Đánh giá ĐTM

4. Phân tích tài chính

Trình t

5. T ng m c đ u t

ầ ư

ứ

ổ

5. Hi u qu KTXH

ệ

ả

1. C ch nhi md án

ử

ủ

ự

ệ

Nghiên c u kh thi ả ứ l p d án ĐTXD ự ự ậ

Thi

t k c s ế ế ơ ở

ậ

2. L p nhóm so n th o ả Nghiên c u ti n kh thi ả ng

ạ ề ứ 3. Chu n b đ c ị ề ươ ẩ

ể

4. Tri n khai so n th o Nghiên c u c h i đ u t

ả ạ ơ ộ ầ ư

ậ

ả

ứ 5. L p d án kh thi ự

PHẦN II: VÍ DỤ CỤ THỂ

: C m nhà h n h p chung c k t h p văn phòng d ch v lô đ t Tên d ánự ụ ở ỗ ụ ợ ấ ị

NO5 - Khu đô th Đông Nam đ ị ườ ư ế ợ ng Tr n Duy H ng ầ ư

Đ a đi m ể : Trung Hòa - C u Gi y - Hà N i ộ ầ ấ ị

Ch đ u t t Nam ự ổ ổ ầ ấ ậ ẩ ệ

ủ ầ ư: T ng công ty C ph n Xu t nh p kh u và Xây d ng Vi (VINACONEX)

Hình th c đ u t ứ ầ ư: Xây d ng m i. ự ớ

Qu n lý D án phát tri n Nhà & Đô th (VINAHUD) ự ả : Công ty C ph n Đ u t ổ ầ ư ầ ể ị

: Công ty CP T v n đ u t ơ ự ư ấ ầ ư xây d ng & ng d ng công Ứ ự ụ

ngh m i (Vinaconex R&D) C quan l p D án ậ ệ ớ

Th c hi n ệ ự d ánự

t S c n thi ế ự ầ và m c tiêu ụ

u ê i t

c ụ m

Qui mô d ánự

t

ạ Đ

Phân tích Tài chính

Gi ả

i pháp kĩ thu tậ Phân tích d ánự L p d án ự ậ

u ê i t

Phân tích Hi u qu ả ệ KTXH ổ ầ

c ụ m

T ng m c đ u ứ tư

t

ạ đ o K

ĐTM

Không th c hi n ệ ự

SỰ CẦN THIẾT – MỤC TIÊU DỰ ÁN

S c n thi t: ự ầ ế

ầ ư

ng là nh ng ng ố ượ ữ Hà N i. Đ i t ố ượ ộ ở ộ ậ ố ệ

i tr ườ ẻ ng có s ố ng mua chung c thay vì đ t đai và xây nhà. ng l n, có xu h  Nhu c u căn h chung c đang nóng, đ i t tu i có thu nh p cao làm vi c và s ng ổ l ư ướ ượ ớ ấ

 Sau khi VN gia nh p WTO nhu c u văn phòng cho thuê tăng cao. ậ ầ

ậ ợ ấ ị i giao thông, g n trung tâm. Khu v c có h ạ ự

 Khu đ t có v trí thu n l ủ ầ t ng xã h i đ y đ (g n ch , tr ầ ộ ầ ợ ườ ầ ng h c...) ọ

 Năm 2007 nhà đ u t chuy n h ng sang kinh doanh BĐS do: ngân ầ ư ể ướ

ộ ế

ch ng khoán. hàng có chính sách cho vay u đãi nhà, giá vàng và đôla ít bi n đ ng, đ u t ứ ư BĐS ít r i ro h n đ u t ầ ư ầ ư ủ ơ

M c tiêu: ụ

i nhu n kinh t  T o ra l ạ ợ ậ ế

 Đáp ng nhu c u nhà . T o nên qu n th ki n trúc đ p, văn minh ứ ầ ở ạ ể ế ẹ ầ

hi n đ i ạ ệ

QUI MÔ DỰ ÁN

Qui mô: Là t

h p

ổ ợ 4 kh i cao t ng: 2 kh i

ố 25 t ng và ầ

ố

ầ

2 kh i ố 29 t ng ầ

v i dớ i n tích lô đ t: 29.680 m2

ệ

ấ

xây d ng công trình

:

Ngu n v n đ u t ố

ầ ư

ồ

ự

V n vay ngân hàng ≈4.26%

ố

V n t

có c a ch đ u t

≈ 12%

ố ự

ủ ầ ư

ủ

V n huy đ ng c a ch đ u t

≈ 83.74%

ủ ầ ư

ủ

ộ

ố

Th i gian th c hi n

ệ : trong 3 năm (T Quý IV năm 2007 đ n Quý IV

ừ

ự

ờ

ế

năm 2010)

GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

 Gi ả i pháp QH t ng m t b ng ổ ặ ằ

+ M t b ng xây d ng nhà: 6.862 m2 ự ặ ằ

+ M t đ xây d ng: 23%. ậ ộ ự

+ T ng cao trung bình 26,6 t ng ầ ầ

+ H s s d ng đ t: 6 ệ ố ử ụ ấ

 Ph ng án ki n trúc : ươ ế

+ M i tòa nhà có 3 t ng h m dùng ỗ ầ ầ

làm siêu th và ga ra ị

+ T ng 1: sinh ho t c ng đ ng và nhà tr ạ ộ ồ ầ ẻ

+ T ng 2-6: văn phòng cho thuê, không gian ph tr ụ ợ ầ

+ T ng >7: nhà ầ ở

+ Có 4 thang máy và 2 thang bộ

GIẢI PHÁP PCCC

H th ng PCCC bao g m:

ệ ố

ồ

H th ng báo cháy t

đ ng:

ệ ố

ự ộ

H th ng c p n

c ch a cháy

ệ ố

ấ

ướ

ữ

t

t ng h m)

ự ộ

đ ng (l p đ t ắ

ặ ở ầ

ầ

H th ng bình ng c u nhanh

ệ ố

ứ

Đ u phát hi n cháy ệ ầ

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

Đánh giá chung Mức độ tác động

Thấp Trung bình Cao

x Nước mặt

x Không khí

x Tiếng ồn

x Địa hình

x Cảnh quan

x Nước ngầm

x Động thực vật

x Dân cư

T NG M C Đ U T Ứ

Ầ Ư

Ổ

N i dung

ộ

1.208,29 t đ ng ỷ ồ

1. Chi phí xây d ngự

103,29 t đ ng ỷ ồ

2. Chi phí thi

t bế ị

79,58 t đ ng ỷ ồ

3. Chi phí khác

: ổ

T ng m c đ u t ầ ư ứ (1.842,3 t đ ng) ỷ ồ 146,31 t đ ng ỷ ồ

4. Chi phí d phòng

ự

31,57 t đ ng ỷ ồ

5. Lãi vay

201,33 t đ ng ỷ ồ

6. Chi phí SD đ tấ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

ĐV: tri u đ ng ệ

ồ

Kh i l

ng

Đ n giá

Đ n vơ

ị

ố ượ

ơ

c a d án Ngu n thu ồ ự ủ

Thành ti nề (2007-2030)

117.256

16,000

1.876.096

Ngu n thu bán căn h

ồ

ộ

1.705.542

Doanh thu bán tr

c thu

ướ

ế

2.458.488

Ngu n thu cho thuê

văn phòng

ồ

T ng ngu n thu đ n 2030

ế

ồ

ổ

4.334.584

Doanh thu chi ti

t ế c a d án

ủ

ự

2008

2009

2010

2011

2012-2016

2017-2030

Công su t khai thác cho thuê

25%

90%

95%

ấ

Doanh thu cho thuê

29.485

106.147

112.044

T l

bán

28%

30%

32%

10%

ỷ ệ

Doanh thu bán hàng

477.522

511.663

545.773

170.554

T ng doanh thu tr

c thu

477.522

511.663

575.529

276.701

106.147

112.044

ổ

ướ

ế

477.522

989.214

1.564.473

1.841.174

2.371.911

3.940.531

Lũy kế

47.744

98.921

156.447

184.117

237.191

394.053

Thu VAT 10% ( Lũy k ) ế

ế

T ng doanh thu sau thu ế

ổ

3.546.478

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

ĐV: tri u đ ng ệ

ồ

n ậ u h n

ợ L

BI U Đ L I NHU N T CHO THUÊ VĂN PHÒNG T I NĂM 2030 Ậ Ừ Ồ Ợ Ớ Ể

T ng l i nhu n cho thuê = 1.317.740 ổ ợ ậ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

T ngổ

Dòng ti n ề c a D án

ủ

ự

DÒNG RA

180.000

90.000

Tr ti n s d ng đ t ấ

ử ụ

ả ề

10.666

21.333 Chi phí đ u t h ầ ư ệ th ng k thu t ậ ỹ

ố

xây

ầ ư

1.647.402

34.917

363.640

410.590

541.403

226.841

70.011

Chi phí đ u t d ngự

98.083

14.469

28.938

Chi phí bán hàng

50.352

25.176

Duy tu b o trì

ả

1.997.170

90.000

124.917

378.109

425.059

566.538

266.445

95.187

25.176 T ng dòng ra

ổ

DÒNG VÀO

101.190

60.000

41.190

V n vay ngân hàng

ố

2.159.616

477.552

511.663

575.259

276.701

106.147

V n huy đ ng

ố

ộ

113.727

30.000

83.727

V n t

có

ố ự

2.374.533

90.000

124.917

477.552

511.663

575.259

276.701

106.147 T ng dòng vào

ổ

99.443

86.603

8.721

10.256

10.961

80.917

Dòng ti n cân đ i ố

ề

Tr n g c + lãi v n

ả ợ ố

ố

132.761

99.443

33.318

vay

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

2006

2007

2008

2009

Tr n v n vay ban đ u

ả ợ ố

ầ

61.800

115.349

29.748

N đ u năm

ợ ầ

60.000

41.190

Vay trong năm

99.443

86.603

Ngu n tr n ( Dòng ti n)

ả ợ

ề

ồ

99.443

29.748

Tr g c trong năm

ả ố

1.800

12.359

13.842

3.570

Lãi trong năm ( 12%)

61.800

115.349

29.748

N cu i năm ố

ợ

132.761

99.443

33.318

T ng tr n ( g c và lãi)

ả ợ

ổ

ố

KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Phân tích các ch tiêu tài chính khác ỉ

Gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng tÝnh ®Õn năm 2030

NPV: 111,227 tû (VĐT:113,727 tỷ)

SuÊt thu lîi néi t¹i cña Dù ¸n

IRR: 15,25 %. (Lãi su t 12%) ấ

c m c Đ t đ ụ ạ ượ c m c Đ t đ ạ ượ ụ tiêu tài chính tiêu tài chính

Thêi gian hoµn vèn ≈ 12,03 năm. (cã tÝnh ®Õn suÊt chiÕt khÊu 12 %/năm)

PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN

Đánh giá

CÁC Y U TẾ

Ố

D án ự

Có QHCT 1/500

ể ự

ủ ệ

ệ

ỉ

S phù h p qui ho ch ự ạ ợ

Lô đ t N05 đ di n tích đ th c hi n các ch tiêu ấ s d ng đ t ấ ử ụ

KĐT

MB s n có t ẵ

ừ

Nhu c u s d ng đ t ấ ử ụ ầ

ầ

ủ ố ự

có. V n vay ố

ượ

Kh năng GPMB ả

ạ ầ ồ

ạ ộ

ể ộ

ẻ

ng đ

- Trong 2 năm đ u CĐT có đ v n t ngân hàng khách c v n t -- Trong năm th 3 huy đ ng đ ộ ố ừ ứ hàng (do nhu c u th tr ng r t cao, d án có u ấ ư ự ị ườ ầ đi m h n d án khác vì có b trí thêm h t ng xã ố ự h i: nhà tr , không gian sinh ho t c ng đ ng, giá bán th p và t ấ

ng các công trình g n k ) ề

ươ

ầ

ệ

ị

Kh năng huy đ ng v n ả ộ ố

Vinaconex là đ n v có uy tín và kinh nghi m trong xây d ngự

c v n s có kh năng hoàn

ượ

ộ

ố

Kinh nghi m qu n lý c a CĐT ủ ệ ả