Luận án Tiến sĩ Luật học: Quản lý nhà nước về giá đất

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:216

Thêm vào BST

Báo xấu

86
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án Tiến sĩ Luật học "Quản lý nhà nước về giá đất" trình bày các nội dung chính sau: Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu; Cơ sở lý luận và quy định pháp luật quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam; Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam; Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Luật học: Quản lý nhà nước về giá đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHÂU HOÀNG THÂN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHÂU HOÀNG THÂN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Chuyên ngành: LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH Mã số: 9380102 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN TRUNG HIỀN PGS.TS PHAN NHẬT THANH TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021
LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Châu Hoàng Thân, là nghiên cứu sinh khóa 13, chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin cam đoan luận án này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện với sự hướng dẫn của PGS. TS Phan Trung Hiền và PGS. TS Phan Nhật Thanh. Những thông tin tôi đưa ra trong luận án là trung thực, có trích dẫn nguồn tham khảo đầy đủ. Những phân tích, kiến nghị được tôi đề xuất dựa trên quá trình tìm hiểu, nghiên cứu của cá nhân và chưa từng được các công trình khác công bố trước đó./. Nghiên cứu sinh Châu Hoàng Thân
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT SỐ TT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT 1. CSDL Cơ sở dữ liệu 2. LĐĐ Luật Đất đai 3. PLĐĐ Pháp luật đất đai 4. QLNN Quản lý nhà nước 5. TN&MT Tài nguyên và Môi trường 6. UBND Ủy ban nhân dân
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài............................................................ 3 2.1. Mục đích nghiên cứu................................................................................................. 3 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................................ 3 3. Phạm vi nghiên cứu và đối tƣợng nghiên cứu .......................................................... 4 3.1. Phạm vi nghiên cứu................................................................................................... 4 3.2. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................... 4 4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................... 5 5. Những điểm mới và ý nghĩa của luận án ................................................................... 6 6. Kết cấu của luận án ..................................................................................................... 7 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU ................................................................... 9 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................................. 9 1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước ......................................................................... 9 1.1.2. Tình hình nghiên cứu ở nước ngoài ................................................................... 20 1.1.3. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu và vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu. 26 1.2. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu .................................................................................... 27 1.3. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu ...................................................... 33 1.3.1. Câu hỏi nghiên cứu .............................................................................................. 33 1.3.2. Giả thuyết nghiên cứu .......................................................................................... 33 KẾT CHƢƠNG ............................................................................................................. 35 CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ................................................................. 36 2.1. Khái quát về giá đất ............................................................................................... 36 2.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất ...................................................................... 36 2.1.2. Những yếu tố hình thành và ảnh hưởng đến giá đất ......................................... 41 2.1.3. Những tác động của giá đất ................................................................................. 46 2.2. Cơ sở lý luận trong quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................. 52 2.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nước về giá đất .............................................. 52 2.2.2. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 55 2.3. Quy định pháp luật trong quản lý nhà nƣớc về giá đất ...................................... 58 2.3.1. Nguyên tắc quản lý nhà nước về giá đất ............................................................. 58 2.3.2. Đối tượng quản lý và mục tiêu quản lý nhà nước về giá đất.............................. 60 2.3.3. Nội dung quản lý nhà nước về giá đất ................................................................ 64
2.3.4. Hình thức quản lý nhà nước về giá đất ............................................................... 74 2.3.5. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất và phương pháp quản lý nhà nước về giá đất .............................................................................................................................. 76 2.4. Những nội dung quản lý đất đai ảnh hƣởng đến hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất.............................................................................................................................. 83 2.5. Những yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ........................ 85 2.5.1. Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về giá đất ................................. 85 2.5.2. Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý nhà nước về giá đất ......................... 86 2.5.3. Trách nhiệm giải trình trong quản lý nhà nước về giá đất ................................ 87 2.5.4. Cân bằng lợi ích trong quản lý nhà nước về giá đất .......................................... 88 2.5.5. Nền tảng thị trường trong quản lý nhà nước về giá đất ..................................... 89 2.5.6. Thượng tôn pháp luật trong quản lý nhà nước về giá đất.................................. 90 2.5.7. Yếu tố con người và kỹ thuật trong quản lý nhà nước về giá đất ...................... 90 KẾT CHƢƠNG ............................................................................................................. 92 CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ............................................................................................... 93 3.1. Thực trạng nội dung quản lý, hình thức quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam ......................................................................................................................... 93 3.1.1. Xây dựng chiến lược, kế hoạch quản lý nhà nước về giá đất ............................ 93 3.1.2. Ban hành quyết định quản lý nhà nước về giá đất ............................................. 96 3.1.3. Quyết định giá đất............................................................................................... 104 3.1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu và dự báo về giá đất ..................................................... 110 3.1.5. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất ..................................... 112 3.1.6. Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất . 115 3.1.7. Thực trạng hình thức quản lý nhà nước về giá đất .......................................... 120 3.2. Thực trạng về tổ chức, hoạt động của chủ thể quản lý nhà nƣớc về giá đất và phƣơng pháp quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................................ 123 3.2.1. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất ................................................................. 123 3.2.2. Phương pháp quản lý nhà nước về giá đất ....................................................... 128 3.3. Thực trạng về nội dung quản lý đất đai ảnh hƣởng đến hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ............................................................................................................. 131 3.4. Nhận xét hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................ 134 3.4.1. Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về giá đất ............................... 134 3.4.2. Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý nhà nước về giá đất ....................... 136 3.4.3. Trách nhiệm giải trình trong quản lý nhà nước về giá đất .............................. 136 3.4.4. Cân bằng lợi ích trong quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 138
3.4.5. Nền tảng thị trường trong quản lý nhà nước về giá đất ................................... 139 3.4.6. Thượng tôn pháp luật trong quản lý nhà nước về giá đất................................ 140 3.4.7. Yếu tố con người và kỹ thuật trong quản lý nhà nước về giá đất .................... 142 3.5. Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam ....................................................................................................... 143 KẾT CHƢƠNG ........................................................................................................... 148 CHƢƠNG 4. ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM............................................ 149 4.1. Định hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam ................... 149 4.2. Giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý và hình thức quản lý nhà nƣớc về giá đất............................................................................................................................ 151 4.2.1. Xây dựng chiến lược, kế hoạch quản lý nhà nước về giá đất .......................... 151 4.2.2. Ban hành quyết định quản lý nhà nước về giá đất ........................................... 152 4.2.3. Quyết định giá đất............................................................................................... 155 4.2.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu và dự báo về giá đất ..................................................... 160 4.2.5. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất ..................................... 162 4.2.6. Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất . 164 4.3. Giải pháp về tổ chức, hoạt động của chủ thể quản lý nhà nƣớc về giá đất và phƣơng pháp quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................................ 167 4.3.1. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất ................................................................. 167 4.3.2. Phương pháp quản lý nhà nước về giá đất ....................................................... 172 4.4. Giải pháp hoàn thiện những nội dung cơ bản trong quản lý đất đai nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ........................................................................ 175 KẾT CHƢƠNG ........................................................................................................... 181 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 182 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ CÔNG BỐ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Điều 51 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế”. Điều này đã khẳng định vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt Nam. Việc thiết lập vai trò quản lý của Nhà nước dựa trên cơ sở lý thuyết của P.A. Samuelson: “cả thị trường và Nhà nước đều cần thiết cho nền kinh tế vận hành lành mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗ tay bằng một bàn tay”.1 Vì vậy, vai trò quản lý của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường là không thể thiếu. Tùy vào từng lĩnh vực, từng nội dung khác nhau mà Nhà nước có sự quản lý ở mức độ hợp lý, các hình thức và phương pháp quản lý phải phù hợp với quy luật thị trường. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực to lớn của đất nước. Theo Hernando De Soto, “bất động sản chiếm khoảng 50% của cải của các nước tiên tiến; ở các nước đang phát triển, con số này là gần ba phần tư”.2 Ở nước ta, nguồn thu từ đất đai luôn chiếm tỉ trọng cao với tỉ lệ trung bình 9,6% số thu ngân sách nhà nước giai đoạn 2006 - 2011 và trong 09 tháng đầu năm 2019 nguồn thu từ đất đai chiếm 10,5% thu ngân sách nội địa.3 Giá trị kinh tế của đất đai, các nguồn thu từ đất đai được xác định và chịu ảnh hưởng bởi một yếu tố then chốt chính là giá đất. Giá đất là cơ sở để xác định chi phí đầu vào, quyết định giá thành sản xuất và giá cả hàng hóa bán ra thị trường;4 ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai và những biến động bất thường của giá đất làm phân hóa sâu sắc khoảng cách giàu nghèo trong xã hội, phát sinh những bất đồng gay gắt trong quản lý đất đai. Vì vậy, giá đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân; tính ổn định, bền vững và công bằng xã hội trong phát triển kinh tế thị trường. Những kết luận khoa học và thực tiễn đã chứng minh tầm quan trọng của giá đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời khẳng định không thể tuyệt đối hóa thị trường trong công tác quản lý giá đất. Từ lý thuyết về vai trò của Nhà nước trong kinh tế thị trường, chế độ sở hữu đất đai và những tác động của giá đất đã đặt ra nội dung khoa học cần được nghiên cứu: Nhà nước quản lý giá đất như thế nào để phù hợp quy luật thị trường, phát huy tối ưu 1 Paul A Samuelson, William D. Nordhaus (2011), Kinh tế học, NXB Tài chính, Hà Nội, tr.94. 2 Hernando De Soto (2000), The Mystery of Capital - Why capitalism triumphs in the West and Fails everywhere else, Black Swan, London, p.88. 3 Danh Hồng (2019), “9 tháng năm 2019, nguồn thu từ đất đai đạt trên 87 nghìn tỷ đồng”, Báo điện tử của Bộ Xây dựng, https://baoxaydung.com.vn/9-thang-nam-2019-nguon-thu-tu-dat-dai-dat-tren-87-nghin-ty-dong- 265323.html, [truy cập ngày 26/11/2019]. 4 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức, Tp. Hồ Chí Minh, tr.71.
2 hiệu quả của giá đất trong thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và phát triển bền vững ở Việt Nam. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội nghị Trung ương 6 Khóa XI tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai đã khẳng định tầm quan trọng và định hướng đổi mới về giá đất trong quản lý đất đai. Chủ trương và nguyên tắc trong xây dựng pháp luật về giá đất được Nghị quyết xác định là: “bảo đảm phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước”. Triển khai chủ trương trên, LĐĐ năm 2013 lần đầu tiên quy định giá đất là một trong những nội dung quản lý trong lĩnh vực đất đai, cụ thể khoản 10 Điều 22 LĐĐ năm 2013 quy định: “quản lý tài chính về đất đai và giá đất”.5 Điều này cho thấy sự phù hợp và kịp thời về nội dung nghiên cứu của luận án. Bên cạnh đó, thực trạng quản lý giá đất, những mâu thuẫn, xung đột về giá đất thời gian qua ở Việt Nam đã phần nào minh chứng sự chưa phù hợp và nhu cầu hoàn thiện của pháp luật hiện hành về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Giá đất ở nước ta thời gian qua tăng cao không bình thường đến mức báo động.6 Nhà nước chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường làm cơ sở để quyết định giá đất, thẩm định giá đất.7 Theo đánh giá của tác giả Nguyễn Quang Tuyến thì: “giá đất nghiêng về bảo vệ quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai hơn là đi xác định một giá đất phù hợp làm căn cứ để giải quyết hài hòa những xung đột về lợi ích kinh tế của các chủ thể trong quản lý và sử dụng đất đai”.8 Những hạn chế trong QLNN về giá đất là nguyên nhân làm cho tình trạng tham nhũng, thất thu ngân sách về đất đai ngày càng nghiêm trọng, quyền lợi của người sử dụng đất không được bảo đảm chính đáng, việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trở nên khó khăn. Các loại giá đất của Nhà nước chưa gắn kết để phát huy hiệu quả tối ưu trong quản lý giá đất mà phát sinh xung đột, ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng giá đất nhà nước. Thực trạng đã phản ánh hạn chế trong QLNN về giá đất là một trong những nguyên nhân chính của bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam. Các công trình nghiên cứu và quy định về giá đất chủ yếu giải quyết nội dung quyết định giá đất; chưa nghiên cứu tổng quát và xây dựng căn cứ khoa học để đánh giá và hoàn thiện thực trạng pháp luật QLNN về giá đất. Những tồn tại trong QLNN về giá đất làm hạn chế nguồn lực kinh tế đất đai trong quá trình phát triển. Nghiên cứu, giải quyết những bất cập về giá đất từ góc độ kinh tế, hiện tượng giá bất động sản trên thị trường đã có rất nhiều công trình công bố 5 Cụ thể: Điều 9 Luật Đất đai năm 1987; Điều 13 Luật Đất đai năm 1993; khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 các cơ sở pháp lý trên không đề cập đến giá đất trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai. 6 Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4), tr.84. 7 Bùi Ngọc Tuân, “Báo cáo chuyên đề về giá đất”, Tham luận Hội thảo “Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”, Văn phòng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, tổ chức tại Trường Đại học Cần Thơ ngày 13/9/2012, tr. 9. 8 Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Các quy định về giá đất”, Tạp chí Tài nguyên và môi trường, kỳ 1 - tháng 8/2013, tr. 11-13.
3 nhưng tiếp cận giá đất từ góc nhìn luật hành chính là hướng tiếp cận có tính mới. Giải quyết vấn đề giá đất qua hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước trên nền tảng luật hành chính là rất phù hợp với đặc thù thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam, khi Nhà nước là chủ thể duy nhất đại diện và thực hiện các quyền chủ sở hữu đất đai, chi phối mạnh mẽ quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Mặc dù tiếp cận từ góc độ luật hành chính nhưng kết quả nghiên cứu của luận án là tiền đề tạo nên sự đột phá về kinh tế đất đai, phát huy hiệu quả vai trò quản lý của Nhà nước trong xây dựng nền kinh tế thị trường phát triển ổn định, bền vững. Từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Quản lý nhà nước về giá đất” làm luận án Tiến sĩ luật học chuyên ngành luật hiến pháp và luật hành chính. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục đích nghiên cứu Qua bối cảnh nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam, luận án xác định rõ mục đích nghiên cứu đánh giá thực trạng và hoàn thiện cơ sở lý luận, pháp luật QLNN về giá đất, cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý giá đất; đây là nền tảng tạo nên sự đột phá về kinh tế đất đai, phát huy tối đa nguồn lực đất đai cho quá trình phát triển ở Việt Nam. Trên nền tảng khoa học luật hành chính, đặc điểm của giá đất và quan điểm đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, luận án làm sáng tỏ cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam; chứng minh sự cần thiết quản lý của Nhà nước đối với giá đất, đặc điểm QLNN về giá đất, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về giá đất. Kết quả nghiên cứu luận án sẽ góp phần hoàn thiện công cuộc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài tập trung giải quyết những nhiệm vụ chính sau: Thứ nhất, nghiên cứu đặc điểm của giá đất, làm rõ đối tượng QLNN về giá đất ở Việt Nam, nội hàm và những đặc điểm của QLNN về giá đất, các yếu tố tác động đến QLNN về giá đất. Nghiên cứu làm sáng tỏ các yếu tố cấu thành giá đất và mối quan hệ giữa các loại giá đất; tác động của giá đất đến kinh tế - xã hội. Trên nền tảng đó, đề tài xây dựng cơ sở lý luận về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thức và phương pháp quản lý giá đất khoa học, hiệu quả trong bối cảnh nước ta hiện nay. Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định và áp dụng pháp luật trong quản lý giá đất ở Việt Nam; chứng minh những bất cập về giá đất, hạn chế hiệu quả quản lý đất đai, chưa khai phá tối ưu nguồn lực đất đai có nguyên nhân chính do những tồn tại từ vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Thứ ba, trên cơ sở lý thuyết về QLNN, khung pháp luật hiện hành, đặc điểm của giá đất, đặc thù công tác quản lý đất đai ở Việt Nam, nghiên cứu vận dụng quan điểm hiện đại về vai trò quản lý của Nhà nước và kinh nghiệm một số quốc gia để kiến
4 nghị hoàn thiện công tác QLNN về giá đất ở Việt Nam theo hướng khoa học, hiện đại và hiệu quả. 3. Phạm vi nghiên cứu và đối tƣợng nghiên cứu 3.1. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về không gian: giá đất mang tính khu vực và cá biệt cao nên việc nghiên cứu giá đất cần được xác định trong một phạm vi nhất định, nhất là khi tiếp cận từ góc độ QLNN. Vì vậy, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu về quản lý giá đất ở Việt Nam. Kinh nghiệm quốc tế được đề cập trong luận án không nhằm mục đích nghiên cứu so sánh mà để củng cố lập luận, căn cứ đề xuất giải pháp. Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu QLNN về giá đất trong PLĐĐ Việt Nam từ giai đoạn LĐĐ năm 1993 đến nay và chủ yếu phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giá đất trong thời kỳ LĐĐ năm 2013. Phạm vi về nội dung: luận án định hướng nghiên cứu đánh giá và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác QLNN về giá đất ở Việt Nam. Trong cơ chế hai giá đất ở Việt Nam gồm giá đất nhà nước và giá đất thị trường, với đặc điểm và cơ chế hình thành từng loại giá đất kết hợp bản chất của QLNN thì phạm vi nghiên cứu của luận án giới hạn về quản lý giá đất nhà nước. Trên nền tảng khoa học luật hành chính, QLNN về giá đất nghiên cứu những khía cạnh cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể và hình thức, phương pháp quản lý giá đất. Đồng thời, trong mối quan hệ của hai loại giá đất thì các nội dung quản lý tác động đến giá đất thị trường và hiệu quả quản lý giá đất nhà nước cũng được xem xét giải quyết nhằm bảo đảm tính toàn diện và tối ưu hiệu quả quản lý giá đất. Luận án tiếp cận nghiên cứu vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất, không tiếp cận từ góc độ kinh tế đất đai, không tiếp cận giải quyết vấn đề giá đất từ thị trường bất động sản ở Việt Nam và không nghiên cứu về kỹ thuật thẩm định giá đất. 3.2. Đối tƣợng nghiên cứu Luận án tiếp cận nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đất ở Việt Nam trên nền tảng khoa học luật hành chính, cụ thể: Một là, nghiên cứu, phân tích khái niệm, đặc điểm của giá đất, làm sáng tỏ các đặc trưng của giá đất ở Việt Nam. Đề tài phân tích tầm quan trọng và tác động của giá đất để chứng minh sự cần thiết vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Hai là, nghiên cứu cơ sở lý luận về QLNN đối với giá đất, cụ thể phân tích, xây dựng khái niệm, đặc điểm và những yếu tố tác động đến QLNN về giá đất. Phân tích quy định pháp luật về mục tiêu, nguyên tắc, nội dung, chủ thể, hình thức và phương pháp QLNN về giá đất trong PLĐĐ Việt Nam. Ba là, nghiên cứu đánh giá thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam để chỉ ra những hạn chế, tồn tại trong quy định pháp luật và thực tiễn thi hành quy định trong quản lý giá đất; đồng thời, xác định nguyên nhân của những hạn chế là cơ sở đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về giá đất ở Việt Nam.
5 Bốn là, nghiên cứu xây dựng cơ sở lý thuyết, những định hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam đáp ứng yêu cầu phát triển của quản trị đất đai hiện đại và phản ánh đặc trưng sở hữu toàn dân về đất đai trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu (i) Phương pháp luận Để đạt được những mục đích đề ra, trong quá trình nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh về vai trò quản lý của Nhà nước trong xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, kết hợp cả vai trò của Nhà nước và vai trò của thị trường. Phương pháp luận của phép biện chứng được vận dụng để nghiên cứu, đánh giá đối tượng quản lý và mối quan hệ với các sự vật, hiện tượng khác. Dựa trên phương pháp luận để phân tích và giải quyết các mối quan hệ trong QLNN về giá đất như: tính định hướng, áp đặt trong quản lý với bản chất thị trường của giá đất; giữa lợi ích kinh tế và các nhóm lợi ích khác; vai trò quản lý của Nhà nước và sự tham gia của Nhân dân… Hiểu rõ và vận dụng hiệu quả phương pháp luận giúp đánh giá toàn diện, sâu sắc vấn đề, các lập luận và phân tích có căn cứ và thuyết phục. Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước là chủ thể độc quyền phân phối đất đai, ảnh hưởng lớn đến thị trường đất đai ở Việt Nam. Giá đất hay gọi là giá cả quyền sử dụng đất là biểu hiện của sự phát triển thị trường đất đai, là công cụ kinh tế chính yếu trong quản lý tài chính đất đai, phát triển kinh tế đất đai. Vì vậy, tiền đề bảo đảm khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế của đất đai là hoàn thiện công tác QLNN về giá đất. Những đặc trưng của giá đất, nguyên tắc QLNN và quan điểm hiện đại về vai trò quản lý của Nhà nước sẽ được kết hợp để hoàn thiện khung lý thuyết QLNN về giá đất tại Việt Nam. (ii) Phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài vận dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc vào đối tượng và mục đích nghiên cứu trong từng vấn đề. Bao gồm các phương pháp sau: - Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu lịch sử phát triển các quy định pháp luật trong QLNN về giá đất tại Việt Nam. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu tại Chương 1, Chương 2, Chương 3 của luận án; - Phương pháp tổng hợp và phân tích được sử dụng xuyên suốt trong quá nghiên cứu đề tài. Trên cơ sở tổng hợp các lý thuyết và quy định pháp luật hiện hành để chỉ ra những ưu điểm, hạn chế; sự chưa phù hợp giữa thực trạng pháp luật và lý thuyết trong QLNN về giá đất hiện nay. - Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng chủ yếu trong quá trình phân tích các khái niệm pháp lý, các quy định pháp luật về giá đất về vai trò của Nhà nước
6 trong quản lý giá đất hiện nay. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong Chương 2 và trọng tâm ở Chương 3 khi phân tích thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam; - Phương pháp so sánh được áp dụng để so sánh kết quả nghiên cứu của các công trình liên quan rút ra những điểm chung, nhận định và đánh giá trong quá trình nghiên cứu. Đồng thời, phương pháp sử dụng so sánh kinh nghiệm của một số quốc gia, đánh giá mức độ phù hợp rút ra những kinh nghiệm, đề xuất giải pháp. 5. Những điểm mới và ý nghĩa của luận án Luận án “Quản lý nhà nước về giá đất” được nghiên cứu hệ thống cả về lý luận và thực tiễn, những điểm mới và đóng góp của luận án cụ thể như sau: Một là, luận án có cách tiếp cận mới trong nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đất ở Việt Nam - từ góc độ khoa học luật hành chính. Trên cơ sở những nội dung phổ biến khi nghiên cứu về QLNN, luận án đã thể hiện nét đặc trưng trong nghiên cứu quản lý giá đất, những điểm mới, khoa học và sáng tạo trong giải quyết từng nội dung nghiên cứu. Hướng nghiên cứu đánh giá và hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam vừa thể hiện tính mới, vừa phù hợp với đặc thù trong quản lý đất đai và đặc điểm của giá đất ở nước ta. Hai là, kết quả nghiên cứu của luận án chứng minh sự cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất; xác định rõ đối tượng quản lý trong cơ chế hai giá đất ở nước ta. Luận án đã xây dựng cơ sở khoa học thiết lập cơ chế quản lý giá đất phù hợp với đặc thù sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững ở Việt Nam. Ba là, luận án phân tích và xây dựng toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam, không chỉ đơn thuần là quyền quyết định giá đất. QLNN về giá đất được nghiên cứu toàn diện về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý giá đất. Kết quả nghiên cứu thể hiện cơ sở lý luận chặt chẽ, toàn diện và khoa học, làm nền tảng đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp quản lý giá đất, khẳng định tầm quan trọng và hiệu quả của giá đất trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam. Bốn là, luận án phân tích thực trạng QLNN về giá đất nhà nước ở Việt Nam với cả hai khía cạnh: thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thực thi các quy định QLNN về giá đất. Kết quả nghiên cứu đã khái quát bức tranh tổng thể thực trạng QLNN về giá đất ở nước ta; luận án đưa ra những kết luận sâu sắc, xác định bản chất vấn đề đang tồn tại trong pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất ở Việt Nam. Năm là, luận án nghiên cứu ứng dụng những đặc trưng của lý thuyết quản trị tốt xây dựng những yêu cầu cụ thể bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất, phù hợp với xu hướng đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong xã hội hiện đại và đặc trưng của Việt Nam. Dựa trên các yêu cầu, tác giả đánh giá mức độ hoàn thiện của thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam để thấy được những hạn chế trong QLNN về giá đất với thể chế quản trị đất đai hiện đại. Những yêu cầu được xây dựng trong luận án là cơ sở
7 để đánh giá hiệu quả QLNN về giá đất; là giá trị khoa học, tạo nền tảng lý luận hoàn thiện pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất. Sáu là, luận án đưa ra những định hướng giải quyết các vấn đề mang tính cốt lõi, đề xuất những giải pháp cụ thể hoàn thiện cơ sở lý luận và pháp luật QLNN về giá đất ở nước ta nhằm phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất, tạo sự đột phá trong phát triển kinh tế đất đai; những đổi mới về quản lý giá đất thể hiện nền tảng thị trường trong quản lý đất đai ở Việt Nam. Sự tuân thủ đầy đủ các yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất là yếu tố then chốt thực hiện quản lý giá đất theo cơ chế thị trường, phù hợp xu hướng phát triển của quản trị đất đai hiện đại; dung hòa vai trò quản lý của Nhà nước và đặc điểm kinh tế của giá đất trong phát triển kinh tế thị trường. Kết quả nghiên cứu đã đóng góp những quan điểm khoa học về cơ sở lý luận trong QLNN về giá đất ở Việt Nam. Luận án cung cấp bức tranh tổng thể thực trạng QLNN về giá đất, rút ra những kết luận sâu sắc về bất cập, hạn chế và nguyên nhân tồn tại. Trên cơ sở ứng dụng lý thuyết quản trị tốt, luận án đã xây dựng những yêu cầu, định hướng và giải pháp cụ thể hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam. Những sản phẩm đặc trưng cả về lý luận và thực tiễn góp phần đổi mới mạnh mẽ vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, điển hình đối với giá đất; đóng góp tích cực vào quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững. Luận án là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị cho sinh viên, học viên, người nghiên cứu và người làm công tác thực tiễn liên quan đến những nội dung nghiên cứu của luận án. 6. Kết cấu của luận án Ngoài Phần mở đầu, Danh mục các công trình khoa học liên quan đến đề tài luận án đã công bố, Danh mục tài liệu tham khảo, Phần nội dung của luận án bao gồm các chương sau đây: Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu Chương này tác giả tổng hợp, đánh giá những công trình khoa học liên quan đến nội dung của luận án, những vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu của luận án. Bên cạnh đó, tác giả xác định vấn đề cần nghiên cứu, cơ sở lý thuyết, cách tiếp cận và phương pháp giải quyết vấn đề nghiên cứu. Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và quy định pháp luật quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam Chương này tác giả làm rõ khái niệm, đặc điểm, quy định pháp luật cơ bản của giá đất; làm rõ các yếu tố cấu thành giá đất và sự tác động của giá đất để chứng minh sự cần thiết, phù hợp của cơ chế QLNN đối với giá đất. Phân tích làm rõ các nội dung lý luận và trình bày các quy định pháp luật hiện hành là nền tảng QLNN về giá đất ở Việt Nam.
8 Chƣơng 3. Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam Trên nền tảng cơ sở lý luận, Chương này tác giả đánh giá thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam gồm thực trạng quy định pháp luật và quá trình tổ chức thực hiện các quy định về giá đất. Tác giả đánh giá thực trạng dựa trên những kết quả nghiên cứu lý luận, chỉ ra những bất cập, tồn tại quy định và thực tiễn quản lý giá đất ở nước ta hiện nay. Chƣơng 4. Định hƣớng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam Trên cơ sở thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam, với những hạn chế của quy định và bất cập từ thực tiễn áp dụng pháp luật trong QLNN về giá đất, tác giả vận dụng những kết quả nghiên cứu lý luận và kinh nghiệm một số quốc gia đề xuất những giải pháp trong quản lý giá đất ở nước ta. Các giải pháp từ lý luận đến quy định pháp luật về nguyên tắc, mục tiêu quản lý, nội dung và hình thức, phương pháp QLNN về giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý giá đất khoa học, hiện đại và hiệu quả.
9 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Đề tài “Quản lý nhà nước về giá đất” với định hướng nghiên cứu đánh giá và phạm vi nghiên cứu ở Việt Nam nên tổng quan các nghiên cứu trong nước và nước ngoài được sắp xếp theo hai nhóm vấn đề: một là, nghiên cứu về đặc điểm, các yếu tố hình thành và tác động đến giá đất; hai là, nghiên cứu liên quan đến QLNN về giá đất. 1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước 1.1.1.1. Nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất Đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khoa học pháp lý Việt Nam được nghiên cứu từ nhiều góc độ tiếp cận khác nhau. Dưới tác động của sở hữu đất đai đến giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam, tác giả Phạm Văn Võ9 cho rằng: giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, nhưng vì quyền sử dụng đất đã được đồng hóa với đất đai nên giá của quyền sử dụng đất được gọi là giá đất. Những chênh lệch quá lớn trong cơ chế hai giá đã làm thị trường quyền sử dụng đất bị rối loạn, sự công bằng trong sử dụng đất bị ảnh hưởng xấu. Đánh giá về vấn đề này, trong tác phẩm Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, tác giả Trần Thị Minh Châu cho rằng thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam khá méo mó, hình thành thị trường hai cấp: thị trường sơ cấp (Nhà nước độc quyền phân phối đất đai) và thị trường thứ cấp (giao dịch của người sử dụng đất).10 Vì vậy có thể thấy, giá đất ở thị trường sơ cấp chịu sự tác động chủ yếu bởi ý chí của chủ thể được trao quyền quyết định, trong khi đó giá đất ở thị trường thứ cấp phản ánh quy luật thị trường và ảnh hưởng trực tiếp của giá đất từ thị trường sơ cấp. Hai loại giá trên có quan hệ chặt chẽ với nhau nhưng luôn thoát ly nhau theo chiều hướng phức tạp ảnh hưởng đến đầu cơ, tham nhũng. Đặc trưng này cho thấy, giá đất ở Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ quyền quyết định của Nhà nước. Nội dung lý luận về giá đất hay giá quyền sử dụng đất đã được tác giả Lưu Quốc Thái11 phân tích và đưa ra kết luận cho câu hỏi: Giá đất và giá quyền sử dụng đất có sự khác biệt thế nào? Quan điểm thứ nhất cho rằng đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nên chỉ có giao dịch về quyền sử dụng đất; vì vậy, Việt Nam chỉ có thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.12 Quan điểm thứ hai cho rằng đất đai vẫn là hàng hóa, cho dù là hàng hóa đặc biệt và thị trường đất đai vẫn tồn tại và 9 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, Tp. Hồ Chí Minh; 10 Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 01/11/2016 Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII; Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, tr.130, 131; Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4), tr.53, 54 đều thống nhất phân chia thị trường đất đai ở Việt Nam gồm: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. 11 Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4). 12 Vũ Văn Phúc - Trần Thị Minh Châu (2003), “Quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam về phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Tạp chí Địa chính, (4), tr.6-8.
10 hoạt động bình thường trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi đất đai vẫn quy ra tiền và trao đổi trên thị trường.13 Qua hai nhóm quan điểm, tác giả cho rằng đất đai ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay có thể được coi là hàng hóa và “thị trường đất đai” vẫn tồn tại với hình thức thị trường quyền sử dụng đất nên không có sự phân biệt giữa giá đất và giá quyền sử dụng đất. Tiếp cận từ thị trường bất động sản, tác giả Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga xác định các yếu tố hình thành và tác động đến giá đất gồm: quan hệ cung cầu trên thị trường, các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp (yếu tố tự nhiên, các yếu tố kinh tế, chính sách của Nhà nước), các yếu tố kinh tế vĩ mô (tăng trưởng GDP, tín dụng, lạm phát, thị trường lao động…), yếu tố xã hội (tốc độ tăng dân số, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí…).14 Qua nghiên cứu về định giá đất ở Việt Nam, các tác giả Phan Trung Hiền và Châu Hoàng Thân đã chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nước ta như: sự chi phối, quyết định từ Nhà nước, mục đích sử dụng đất, điều kiện thực hiện các giao dịch đất đai, định hướng phát triển kinh tế - xã hội nơi có đất, sự phát triển của thị trường, yếu tố lịch sử và tính hợp pháp của đất, thời hạn sử dụng đất và tập quán sử dụng đất.15 Trong khoa học pháp lý nước ta, giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, được pháp luật thừa nhận và chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó đặc trưng là sự ảnh hưởng rất lớn của Nhà nước đến quá trình hình thành giá đất. Qua phân tích đặc điểm và các yếu tố tác động đến giá đất ở Việt Nam cho thấy đặc thù vai trò quản lý của Nhà nước chưa được các công trình khai thác trong nghiên cứu về giá đất. Thực trạng trên thể hiện tính mới trong tiếp cận nghiên cứu của luận án thông qua vai trò của Nhà nước để khắc phục những bất cập về giá đất; phát huy đặc thù sở hữu toàn dân về đất đai trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 1.1.1.2. Nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam Trong nội dung này tác giả đánh giá tổng quan về hai vấn đề: một là, những nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam; hai là, nghiên cứu về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam. (i) Những nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam (a) Đánh giá chung về giá đất và quản lý giá đất Giá đất ở Việt Nam chưa phù hợp cơ chế thị trường, sự chênh lệch lớn giá đất nhà nước với giá đất thị trường tạo ra nhiều hệ lụy là kết luận được đề cập trong nhiều 13 Lê Thanh Khuyến (2001), “Bàn về cơ sở lý luận và khoa học trong việc tổ chức và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Địa chính, (12), tr.10-12; Nguyễn Xuân Trọng (2001), “Tìm hiểu một số vấn đề pháp lý và thực tế của các giao dịch liên quan đến đất đai ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (4), tr.47-56; Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Một số suy nghĩ về thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (2), tr.47-54. 14 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.50-54. 15 Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2017), “Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, 3 (347).
11 công trình nghiên cứu. Điển hình, những đánh giá của tác giả Phạm Văn Võ đã nêu lên những bất cập tồn tại từ vai trò độc quyền quyết định giá đất của Nhà nước, việc quyết định giá đất nhà nước thấp với lý do giảm bớt chi phí đầu tư nhằm điều tiết thị trường đã không đem lại hiệu quả mong muốn. Căn cứ vào chi phí thực tế mà người sử dụng đất bỏ ra thì giá đất ở thị trường sơ cấp của Việt Nam được chia thành hai loại là giá luật định và giá trên thực tế. Giá trên thực tế bằng giá luật định cộng chi phí tiêu cực phát sinh.16 Đánh giá về cơ chế hai giá đất ở Việt Nam, tác giả Nguyễn Thế Chinh cho 17 rằng: việc tồn tại hai giá đất trong thị trường bất động sản là tất yếu khách quan. Tuy nhiên, do sự chênh lệch quá lớn giữa hai giá và việc áp dụng rộng khắp giá đất nhà nước đã tạo nên những bất đồng, hệ lụy trong quản lý, sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, thực trạng quản lý tồn tại tình trạng quanh quẩn giữa giá thị trường và giá nhà nước, khi giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc quyết định giá đất tại một khu vực được điều chỉnh tăng lên thì ngay sau đó giá thị trường cũng tăng theo. Sự gia tăng của giá thị trường đến một mức nào đó buộc Nhà nước lại tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp. Vì vậy, mức độ chênh lệch và tính tăng trưởng ổn định của giá đất là vấn đề tồn tại của quản lý giá đất ở nước ta thời gian qua. Từ góc độ sở hữu - quản lý - sử dụng đất đai, tác giả Vũ Văn Phúc18 đã chỉ ra những bất cập trong quản lý giá đất ở nước ta như: giá đất quản lý chưa theo nguyên tắc thị trường; Nhà nước chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường làm cơ sở định giá đất; phân công nhiệm vụ QLNN về giá đất còn phân tán, hệ thống cơ quan định giá thiếu chuyên nghiệp, không đồng đều; giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quá thấp, chưa bảo đảm quyền lợi người có đất thu hồi. Nhìn chung, các nghiên cứu chủ yếu phản ánh thực trạng và những bất cập về giá đất ở Việt Nam, chưa là sự đánh giá toàn diện công tác QLNN về giá đất. Có thể nhận thấy rằng, các công trình đang tập trung nghiên cứu và đánh giá về giá đất - chỉ là kết quả của cơ chế quản lý. Chính vì vậy, để giải quyết triệt để những hệ lụy của giá đất trong thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam thì phải nghiên cứu giải quyết từ góc độ QLNN, hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. (b) Các nghiên cứu về nội dung QLNN về giá đất Ban hành quyết định quản lý là nội dung trọng tâm trong QLNN nói chung và quản lý giá đất nói riêng. Cơ sở lý luận và kinh nghiệm trong hoàn thiện nội dung ban hành quyết định quản lý giá đất được tác giả luận án kế thừa những kết quả trong sách 16 Phạm Văn Võ (2012), sđd (9), tr.156. 17 Nguyễn Thế Chinh (chủ nhiệm, 2014), Báo cáo tổng hợp Kết quả khoa học công nghệ đề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường”, Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - Bộ TN&MT, Hà Nội. 18 Vũ Văn Phúc (chủ nhiệm, 2015), Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài “Sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”, Chương trình khoa học và công nghệ trọng điểm cấp nhà nước giai đoạn 2011-2015.
12 chuyên khảo: Quyết định quản lý nhà nước của Chính phủ - lý luận và thực tiễn của tác giả Cao Vũ Minh.19 Những kiến thức lý luận về khái niệm, đặc điểm, phân loại quyết định quản lý là nội dung quan trọng góp phần xây dựng lý luận về quyết định quản lý giá đất. Bên cạnh đó, những tiêu chí cụ thể đánh giá chất lượng quyết định QLNN với yêu cầu bảo đảm tính hợp pháp và tính hợp lý là cơ sở đánh giá thực trạng các quyết định quản lý giá đất và đề xuất hoàn thiện nội dung ban hành quyết định quản lý giá đất. Làm thế nào để pháp luật phát huy hiệu quả cao nhất trong QLNN về giá đất, đây là nội dung quan trọng cần giải quyết để bảo đảm hiệu quả quản lý của hình thức mang tính pháp lý. Công trình nghiên cứu của các tác giả Nguyễn Minh Đoan và Vũ Trọng Lâm20 đã phân tích góc độ tiếp cận đa dạng về tiêu chí đánh giá, điều kiện bảo đảm hiệu quả và giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật ở Việt Nam. Trên cơ sở các tiêu chí đánh giá quy định của pháp luật hiện hành qua tính toàn diện; tính thống nhất, đồng bộ; tính khả thi, các tác giả đã chỉ rõ những hạn chế của việc ban hành quy định pháp luật ở nước ta. Những công trình nghiên cứu trên là cơ sở lý luận thiết lập những yêu cầu cụ thể về nội dung ban hành quyết định QLNN về giá đất. Quyết định giá đất là nội dung đặc thù trong quản lý giá đất, chiếm nhiều sự quan tâm của giới nghiên cứu và phát sinh nhiều vấn đề từ thực tiễn, được đánh giá từ nhiều góc độ. Qua bài viết: “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của pháp luật đất đai năm 2013 về giá đất”,21 tác giả Nguyễn Quang Tuyến đã có những đánh giá chi tiết về quyền quyết định giá đất của Nhà nước: một là, quy định về nguyên tắc và phương pháp định giá đất còn nhiều bất cập, chưa được hiểu và áp dụng thống nhất là nguyên nhân dẫn đến các sai phạm, khiếu nại trong tài chính đất đai. Hai là, quy định về khung giá đất chưa khoa học, chưa phù hợp thị trường. Ba là, bảng giá đất và giá đất cụ thể tồn tại bất cập trong việc trao thẩm quyền quyết định quá lớn cho UBND cấp tỉnh. Trong thực tiễn, quyết định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là nguyên nhân chính tạo nhiều xung đột, mâu thuẫn về giá đất, thực trạng này phần nào phản ánh qua nghiên cứu của Ngân hàng thế giới về Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam. Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân.22 Báo cáo đã chỉ ra ba tồn tại lớn trong xác định giá đất tính tiền bồi thường ở Việt Nam: một là, định giá đất chưa theo thị trường; 19 Cao Vũ Minh (2017), Quyết định quản lý nhà nước của Chính phủ - lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 20 Nguyễn Minh Đoan, Vũ Trọng Lâm (2017), Hiệu quả của pháp luật, những vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 21 Nguyễn Quang Tuyến (2014), “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của pháp luật đất đai năm 2013 về giá đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (8). 22 Ngân hàng thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam. Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân, Kế hoạch xuất bản số: 141- 2011/CXB/166/01-01/VHTT, Hà Nội.
13 hai là, giá đất tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định; ba là, hệ thống dịch vụ định giá đất chưa phát triển. Giá đất tính tiền bồi thường thấp, chênh lệch lớn so với thị trường là thực trạng tồn tại ở nhiều địa phương, nhiều dự án, minh chứng qua bài viết: “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - nhìn từ phía người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn Cần Thơ” của tác giả Phan Trung Hiền.23 Quyết định giá đất tính tiền bồi thường được khẳng định là một vấn đề quan trọng thể hiện qua sách chuyên khảo Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,24 tác giả Phan Trung Hiền đã dành một phần trong chín phần nghiên cứu về giải phóng mặt bằng ở Việt Nam để phân tích vấn đề giá đất tính tiền bồi thường. Nghiên cứu đã phân tích những hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành về quá trình xác định giá đất cụ thể, chỉ ra những bất cập về tính độc lập, chính xác, minh bạch của quá trình quyết định giá đất và những tồn tại trong các phương pháp định giá đất. Thực tiễn quản lý công tác định giá đất và cụ thể trong định giá đất tính tiền bồi thường được tác giả Hồ Minh Hà thể hiện trong đề tài: “Quản lý nhà nước về định giá đất và bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất tại thành phố Cần Thơ”.25 Tác giả chỉ ra những bất cập trong công tác định giá đất và hệ lụy của việc áp dụng rộng rãi bảng giá đất. Đồng thời đề xuất việc tăng cường phân cấp quyết định giá đất cho địa phương, tăng cường vai trò của các tổ chức tư vấn định giá độc lập. Mặc dù đề tài tập trung nghiên cứu quy định về giá đất trong thời kỳ LĐĐ năm 2003 nhưng định hướng tiếp cận từ thực tiễn của đề tài đã phản ánh những hạn chế vẫn tồn tại trong thực tiễn quản lý giá đất hiện nay. Những đánh giá tổng quát về quyết định giá đất trong phân phối đất đai được thể hiện qua luận án tiến sĩ: “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” của tác giả Ninh Thị Hiền. Tác giả chỉ ra hoạt động trao quyền sử dụng đất thông qua quy trình hành chính tồn tại bất cập trong xác định giá đất tính tiền sử dụng đất. Giá đất cụ thể vẫn được quyết định theo cơ chế hành chính, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, là nguyên nhân gây ra tham nhũng, bất bình đẳng và thất thu ngân sách nhà nước. Việc áp dụng phương thức đấu giá trong phân phối đất đai là một trong những phương pháp quản lý giá đất theo thị trường nhưng vẫn tồn tại những bất cập trong quyết định giá đất khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điển hình qua nghiên cứu: Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam của tác giả Đặng Thị Bích Liễu.26 Mặc dù, đấu giá quyền sử dụng đất đã có nhiều tích cực trong thời gian qua nhưng tác giả cũng đặt ra vấn đề là giá trúng một phiên đấu giá có phản ánh được giá trị thật của 23 Phan Trung Hiền (2013), “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - nhìn từ phía người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn Cần Thơ”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 11 (243). 24 Phan Trung Hiền (2018), Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (tái bản có sửa chữa, bổ sung), NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội. 25 Hồ Minh Hà (2008), Quản lý nhà nước về định giá đất và bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất tại thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. 26 Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội.