Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Ứng dụng phương pháp phân tích đa chỉ tiêu và GIS trong đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tượng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

136
lượt xem 27
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nhằm xây dựng phương pháp đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tượng trong phương án QHSDĐ cấp huyện trên cơ sở ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Ứng dụng phương pháp phân tích đa chỉ tiêu và GIS trong đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tượng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- Phùng Vũ Thắng ỨNG DỤNG PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU VÀ GIS TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ VỊ TRÍ KHÔNG GIAN CỦA CÁC ĐỐI TƢỢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP HUYỆN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2012 1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- Phùng Vũ Thắng ỨNG DỤNG PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU VÀ GIS TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ VỊ TRÍ KHÔNG GIAN CỦA CÁC ĐỐI TƢỢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP HUYỆN Chuyên ngành: Địa chính Mã số: 60.44.80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. TRẦN QUỐC BÌNH Hà Nội - 2012 2
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1 Chƣơng 1. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VẤN ĐỀ ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ KHÔNG GIAN CỦA CÁC ĐỐI TƢỢNG TRONG PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................................................... 4 1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất ......................................................................... 4 1.2. Vấn đề đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong quy hoạch sử dụng đất ....................................................................................................... 8 Chƣơng 2. QUY TRÌNH ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ VỊ TRÍ KHÔNG GIAN CỦA PHƢƠNG ÁN QUY HO ẠCH SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG GIS VÀ PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU .................................................................................... 26 2.1. Khái niệm về GIS ..................................................................................................... 26 2.2. Phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu ............................................................................ 29 2.3. Quy trình đánh giá tính hợp lý về không gian của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất ....................................................................................................................... 35 Chƣơng 3 - THỬ NGHIỆM ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ VỊ TRÍ KHÔNG GIAN CỦA PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC ............................................................................................................. 41 3.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu ............................................................................. 41 3.2. Giới thiệu về phƣơng án quy hoạch sử dụng đất của thị xã Phúc Yên đến năm 2020 ................................................................................................................... 48 3.3. Chuẩn bị dữ liệu đầu vào .......................................................................................... 51 3.4. Tính trọng số cho các chỉ tiêu ................................................................................... 53 3.5. Phân loại và tính điểm các lớp đầu vào .................................................................... 67 3.6. Tạo raster giá trị hợp lý............................................................................................. 78 3.7. Tính điểm cho phƣơng án quy hoạch........................................................................ 79 3.8. Đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của phƣơng án quy hoạch ....................... 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 94 PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 97 i
DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Bảng tiêu chí đánh giá vị trí quy hoạch đất giáo dục bang California ............... 14 Bảng 1.2. Các chỉ tiêu lựa chọn vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa ...................... 16 Bảng 1.3. Khoảng cách thích hợp khi lựa chọn nghĩa trang đô thị ..................................... 16 Bảng 1.4. Các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch bãi rác của Thổ Nhĩ Kỳ ................................... 18 Bảng 1.5. Bảng lựa chọn quy mô bãi chôn lấp chất thải rắn sinh hoạt ............................... 19 Bảng 1.6. Các chỉ tiêu chính trong lựa chọn vị trí quy hoạch bãi rác ở Việt Nam ..................... 19 Bảng 1.7. Một số chỉ tiêu cụ thể trong đƣợc sử dụng đánh giá vị trí quy hoạch khu công nghiệp ở Nam Phi ....................................................................................................... 22 Bảng 1.8. Chỉ tiêu lựa chọn vị trí trồng cây khuynh diệp ở Autralia .................................. 25 Bảng 2.1. Giá trị RI ứng với từng số lƣợng chỉ tiêu n ......................................................... 34 Bảng 3.1. Tăng trƣởng kinh tế của thị xã Phúc Yên qua các năm ............................................ 45 Bảng 3.2. Diện tích,cơ cấu các loại đất của thị xã Phúc Yên năm 2010 ............................. 47 Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất của thị xã Phúc Yên năm 2020 ............................ 49 Bảng 3.4. Danh mục các khu công nghiệp đƣợc quy hoạch đến năm 2020 ........................ 51 Bảng 3.5. Các lớp dữ liệu đầu vào ....................................................................................... 53 Bảng 3.6. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất ở đô thị .............................................. 54 Bảng 3.7. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất ở đô thị .............................. 55 Bảng 3.8. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất ở đô thị ............. 55 Bảng 3.9. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất ở đô thị............ 55 Bảng 3.10. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất ở đô thị ........... 56 Bảng 3.11. Trọng số chung của các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất ở đô thị ..................... 56 Bảng 3.12. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất giáo dục - đào tạo ........................... 57 Bảng 3.13. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo ................ 57 Bảng 3.14. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo ................................................................................................................. 58 Bảng 3.15. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục đào tạo ........................................................................................................................... 58 ii
Bảng 3.16. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo ................................................................................................................. 58 Bảng 3.17. Trọng số chung của các chỉ tiêu trong đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo.. 58 Bảng 3.18. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất khu công nghiệp ............................. 59 Bảng 3.19. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp.............. 60 Bảng 3.20. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp . 60 Bảng 3.21. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp .... 60 Bảng 3.22. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp .......................................................................................................................... 60 Bảng 3.23. Trọng số chung của các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp ..... 61 Bảng 3.24. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa ..................... 61 Bảng 3.25. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa ........... 62 Bảng 3.26. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa .................................................................................................................... 62 Bảng 3.27. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa .................................................................................................................... 63 Bảng 3.28. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa .................................................................................................................... 63 Bảng 3.29. Trọng số chung của các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa ..... 63 Bảng 3.30. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải ................... 64 Bảng 3.31. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải ........... 65 Bảng 3.32. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải ...................................................................................................................... 65 Bảng 3.33. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải ...................................................................................................................... 65 Bảng 3.34. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải............................................................................................................... 65 Bảng 3.35. Trọng số chung của các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải ....... 66 Bảng 3.36. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất lâm nghiệp ...................................... 66 Bảng 3.37. Trọng số các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất lâm nghiệp ................................ 67 Bảng 3.38. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất ở đô thị................................ 67 Bảng 3.39. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo .............. 69 iii
Bảng 3.40. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp ................. 71 Bảng 3.41. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa ......... 74 Bảng 3.42. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải .......... 76 Bảng 3.43. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất lâm nghiệp .......................... 78 Bảng 3.44. Bảng giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất ở đô thị................................... 80 Bảng 3.45. Giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo ................. 80 Bảng 3.46. Giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất khu công nghiệp ............................. 80 Bảng 3.47. Giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa..................... 81 Bảng 3.48. Giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải ................... 81 iv
DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp của MethodFinder .................... 21 Hình 1.2. Các yếu tố lựa chọn vị trí quy hoạch đất lâm nghiệp........................................... 24 Hình 1.3. Các lớp dữ liệu đầu vào đánh giá quy hoạch lâm nghiệp .................................... 24 Hình 2.1. Sơ đồ khái quát về GIS ........................................................................................ 26 Hình 2.2. Các dạng vùng đệm (buffer) ................................................................................ 28 Hình 2.3. Minh hoạ chồng xếp thông tin raster ................................................................... 29 Hình 2.4. Một số phép toán Boolean ................................................................................... 29 Hình 2.5. Thang điểm so sánh các chỉ tiêu .......................................................................... 32 Hình 2.6. Mức độ quan trọng của các chỉ tiêu và cách tính trọng số ................................... 33 Hình 2.7. Quy trình đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất bằng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu ................................................... 35 Hình 2.8. Cách tính trọng số của các chỉ tiêu ...................................................................... 38 Hình 2.9. Phƣơng pháp tính điểm cho phƣơng án quy hoạch.............................................. 39 Hình 3.1. Vị trí của thị xã Phúc Yên trong tỉnh Vĩnh Phúc ................................................. 41 Hình 3.2. Lỗi topology của các đối tƣợng trong lớp dữ liệu đầu vào .................................. 52 Hình 3.3. Các bƣớc sửa lỗi Must not have gaps .................................................................. 52 Hình 3.4. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất ở đô thị ..................... 69 Hình 3.5. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo........ 71 Hình 3.6. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp............... 73 Hình 3.7. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa ..... 75 Hình 3.8. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải .... 77 Hình 3.9. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất lâm nghiệp ............... 78 Hình 3.10. Raster giá trị hợp lý cho các loại đất.................................................................. 79 Hình 3.11. Biểu đồ thống kê giá trị hợp lý của quy hoạch đất ở đô thị ............................... 82 Hình 3.12. Một số điểm quy hoạch đất ở đô thị chƣa hợp lý tại phƣờng Hùng Vƣơng ......... 82 Hình 3.13. Một số vị trí quy hoạch đất ở đô thị chƣa hợp lý tại xã Cao Minh và phƣờng Đồng Xuân . 83 Hình 3.14. Biểu đồ thống kê giá trị hợp lý của quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo.............. 83 Hình 3.15. Vị trí quy hoạch đất khu công nghiệp ................................................................ 84 Hình 3.16. Biểu đồ thống kê giá trị hợp lý của quy hoạch đất khu công nghiệp ................. 84 v
Hình 3.17. Vị trí quy hoạch đất khu công nghiệp chƣa hợp lý ............................................ 85 Hình 3.18. Biểu đồ thống kê giá trị hợp lý của quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa ........ 85 Hình 3.19. Vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa chƣa hợp lý.................................... 86 Hình 3.20. Một số hình ảnh thực tế về khu vực mai táng của ngƣời dân địa phƣơng ......... 87 Hình 3.21. Vị trí đề xuất xây dựng nghĩa trang tập trung cho thị xã Phúc Yên .................. 88 Hình 3.22. Một số hình ảnh về việc xả thải của ngƣời dân địa phƣơng .............................. 88 Hình 3.23. Vị trí quy hoạch bãi chôn lấp rác chƣa hợp lý ................................................... 89 Hình 3.24. Vị trí đề xuất quy hoạch bãi chôn lấp rác của luận văn ..................................... 90 Hình 3.25. Vị trí đề xuất quy hoạch đất lâm nghiệp của luận văn ...................................... 91 vi
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với công tác quản lý đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trƣớc mắt mà cả lâu dài, tạo cơ sở pháp lý để bố trí sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi trƣờng, đồng thời đáp ứng đƣợc yêu cầu thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Đặc biệt trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nƣớc hiện nay, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là yêu cầu cấp thiết đối với mọi cấp, địa bàn, lãnh thổ nhằm phân bố đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai cho các mục đích, đối tƣợng sử dụng, đáp ứng các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Ở Việt Nam, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đƣợc lập cho cả 4 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã). Từ khi Luật đất đai 2003 đƣợc áp dụng, nhìn chung công tác quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) đã đƣợc cải tổ và có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề phải giải quyết: khá nhiều phƣơng án QHSDĐ không có tính khả thi cao, việc lựa chọn vị trí quy hoạch chủ yếu thực hiện theo cảm tính, theo sự chỉ đạo của một số cá nhân, chƣa thực sự là một sản phẩm trí tuệ cao, phân bố không gian nhiều khi chƣa hợp lý, chƣa tính đến các yếu tố tác động của môi trƣờng và xã hội. Bên cạnh đó, việc đánh giá, thẩm định các dự án QHSDĐ cũng mang nặng tính cảm quan. Các đánh giá, thẩm định hiện nay thƣờng chỉ xoay quanh vấn đề nhu cầu sử dụng đất và tình hình thực hiện của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất, vì vậy tính hợp lý của phƣơng án quy hoạch không đƣợc quan tâm đúng mức, gây nên tình trạng quy hoạch treo, kém hiệu quả, thƣờng xuyên phải điều chỉnh, gây tốn kém về kinh tế và ảnh hƣởng đến xã hội. Đánh giá tính hợp lý của phƣơng án QHSDĐ là một vấn đề phức tạp, yêu cầu ngƣời đánh giá phải am hiểu nhiều lĩnh vực, và phải có phƣơng pháp đánh giá đúng đắn. Nó đòi hỏi phải đánh giá theo nhiều tiêu chí khác nhau về tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trƣờng. Để giải quyết vấn đề này thì phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu là một trong những phƣơng pháp thích hợp nhất, hệ thống thông tin địa lý (GIS) là công cụ hỗ trợ quyết định hiệu quả. GIS cho phép chúng ta phân tích, xử lý dữ liệu 1
không gian, tính toán đến nhiều chỉ tiêu và tích hợp các lớp thông tin phục vụ cho việc ra quyết định về quy hoạch sử dụng đất, cũng nhƣ đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng QHSDĐ dựa trên việc tính toán các chỉ tiêu. 2. Mục tiêu nghiên cứu Xây dựng phƣơng pháp đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong phƣơng án QHSDĐ cấp huyện trên cơ sở ứng dụng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu. 3. Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan về QHSDĐ và vấn đề đánh giá tính hợp lý về không gian của phƣơng án QHSDĐ. - Nghiên cứu quy trình ứng dụng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu trong việc đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong phƣơng án QHSDĐ cấp huyện. - Ứng dụng quy trình trên để đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong phƣơng án QHSDĐ của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Từ đó đƣa ra một số kiến nghị nhằm điều chỉnh phƣơng án QHSDĐ cho hợp lý hơn. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích tổng hợp tài liệu: các nguồn tài liệu thu thập đƣợc bao gồm giáo trình, sách tham khảo, báo chí, mạng Internet, các bài viết, báo cáo trong và ngoài nƣớc,… đƣợc nghiên cứu, phân tích, và tổng hợp các vấn đề liên quan đến đề tài. - Phƣơng pháp đánh giá định lƣợng để đƣa ra những số liệu có tính khách quan cao phục vụ trợ giúp quyết định. - Phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu để xác định mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố và tổng hợp các chỉ tiêu đánh giá. - Phƣơng pháp phân tích không gian bằng GIS để đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng đến việc đánh giá tính hợp lý của phƣơng án quy hoạch. - Phƣơng pháp chuyên gia để đánh giá vai trò của các yếu tố ảnh hƣởng. - Phƣơng pháp thử nghiệm thực tế để kiểm chứng kết quả nghiên cứu. 2
5. Kết quả đạt đƣợc - Quy trình ứng dụng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu trong đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của một số đối tƣợng quy hoạch sử dụng đất: đất ở; đất cơ sở giáo dục và đào tạo; đất bãi thải, xử lý chất thải; đất khu công nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất lâm nghiệp cùng với bộ chỉ tiêu đánh giá. - Đƣa ra đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong phƣơng án QHSDĐ thị xã Phúc Yên giai đoạn 2010-2020 và một số kiến nghị điều chỉnh phƣơng án QHSDĐ của thị xã. 6. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học của đề tài là đã đƣa ra đƣợc quy trình đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong phƣơng án quy hoạch sử dụng đất trên cơ sở ứng dụng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu. - Ý nghĩa thực tiễn của đề tài là góp phần đánh giá tính hợp lý về phân bố không gian của các loại đất chính trong phƣơng án QHSDĐ thị xã Phúc Yên đến năm 2020. 3
Chƣơng 1. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VẤN ĐỀ ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ KHÔNG GIAN CỦA CÁC ĐỐI TƢỢNG TRONG PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ cơ bản của Nhà nƣớc nhằm quản lý quỹ đất đai của quốc gia: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường” [16]. Nhƣ vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đƣa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất nhƣ một tƣ liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất đai và môi trƣờng. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trƣớc mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phƣơng hƣớng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đƣợc tiến hành nhằm định hƣớng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết cho mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao đất và đầu tƣ để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lƣơng thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa - xã hội. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nƣớc 4
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng); ngăn chặn các hiện tƣợng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trƣờng dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lƣờng về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phƣơng, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng. 1.1.2. Mục đích, nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất Mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất là nhằm lựa chọn phƣơng án sử dụng đất đạt hiệu quả cao về kinh tế - xã hội, môi trƣờng - sinh thái, an ninh - quốc phòng. Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: 1. Phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; 2. Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp dƣới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; 3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dƣới; 4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; 5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trƣờng; 6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; 7. Dân chủ và công khai; 8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của mỗi kỳ phải đƣợc quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trƣớc đó. 1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành 5
quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đƣợc thể hiện nhƣ sau: - Tính lịch sử - xã hội Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phƣơng thức sản xuất của xã hội thể hiện theo 2 mặt lực lƣợng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất, luôn nảy sinh quan hệ giữa ngƣời với đất đai - là sức tự nhiên, cũng nhƣ quan hệ giữa ngƣời với ngƣời. Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lƣợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ xã hội, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phƣơng thức sản xuất của xã hội. - Tính tổng hợp Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: đối tƣợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nhƣ: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trƣờng sinh thái,... - Tính dài hạn Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (nhƣ sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp ...) từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phƣơng hƣớng, chính sách và biện pháp có tính chiến lƣợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn. - Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến trƣớc đƣợc các xu thế thay đổi phƣơng hƣớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lƣợc, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phƣơng hƣớng và khái lƣợc về sử dụng đất của các ngành. Do khoảng thời gian dự báo tƣơng đối dài, ảnh hƣởng của nhiều nhân tố 6
kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lƣợc hóa, quy hoạch sẽ càng ổn định. - Tính chính sách Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phƣơng án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nƣớc, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội. Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trƣờng sinh thái [16]. 1.1.4. Nội dung lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Nội dung lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đƣợc quy định trong Thông tƣ 19/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 02 tháng 11 năm 2009 nhƣ sau[2, 5, 6]: 1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội. 2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 3. Đánh giá tiềm năng đất đai và định hƣớng dài hạn về sử dụng đất. 4. Xây dựng phƣơng án quy hoạch sử dụng đất: Tổng hợp, dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch của các đơn vị hành chính cấp xã và của các ngành, lĩnh vực tại địa phƣơng; Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã đƣợc cấp tỉnh phân bổ; xác định khả năng đáp ứng về đất đai cho nhu cầu sử dụng đất đã đƣợc xác định; Xác định diện tích đất để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của huyện, phƣơng án quy hoạch sử dụng đất cần xác định cụ thể diện tích đất nông nghiệp; Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang trong kỳ quy hoạch; 7
Xác định diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện; Xác định diện tích đất chƣa sử dụng đƣa vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp; xác định diện tích phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành chính cấp xã; xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 5. Đánh giá tác động của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội và môi trƣờng. 6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu. 7. Đề xuất các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Có thể thấy nội dung QHSDĐ cấp huyện đƣợc lập rất chi tiết, có đầy đủ các đánh giá về tính phù hợp với điều kiện tự nhiên, các tác động của phƣơng án quy hoạch đến môi trƣờng và xã hội. Tuy nhiên việc thực hiện các bƣớc đánh giá chƣa nêu ra những quy trình đánh giá cụ thể, chƣa có chỉ tiêu định tính hay định lƣợng cụ thể nào cho việc đánh giá. Nội dung nhƣ trên còn cho thấy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang tập trung vào tổng diện tích đất cần thiết bảo đảm nhu cầu sử dụng trong kỳ quy hoạch, chƣa tính đến hiệu quả của phân bổ không gian sử dụng đất mà hiện nay đƣợc coi nhƣ yếu tố quyết định trong địa kinh tế, quy hoạch không gian [19]. 1.2. Vấn đề đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong quy hoạch sử dụng đất 1.2.1. Nhu cầu đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của phương án quy hoạch sử dụng đất Trên thế giới việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất đƣợc đề cập đến khá nhiều, đặc biệt là ở các nƣớc phát triển, nơi mà quy hoạch là một yếu tố rất quan trọng. Việc đánh giá quy hoạch là một điều cần thiết trong một xã hội thực hiện theo định hƣớng. Ngƣời ta luôn mong muốn làm thế nào để đánh giá đƣợc quy hoạch sử dụng đất có đạt đƣợc mục tiêu của họ hay không và quy hoạch nhƣ thế nào để có thể đạt đƣợc mục tiêu đó. Ở Mỹ đã có nhiều cuộc hội thảo về việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất. Ví dụ nhƣ Hội nghị khoa học và giáo dục về sử dụng đất đai diễn ra năm 2007. Theo những báo cáo tại hội nghị này, hàng năm có hàng trăm bản quy hoạch sử dụng đất 8
đƣợc lập nhƣng hiếm khi họ đƣa ra đƣợc những phƣơng án tối ƣu nhất (theo tiêu chuẩn thực hiện tốt nhất). Nguyên nhân là do sự phức tạp trong việc định hƣớng kế hoạch trong tƣơng lai, các phƣơng án quy hoạch đƣợc lập rất nhiều và có những khoảng cách rất khác nhau về chất lƣợng. Trong khi đó, có một lỗ hổng lớn về kiến thức cũng nhƣ hệ thống đánh giá chất lƣợng quy hoạch vì thế cần thiết phải xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, tìm kiếm những công cụ để đánh giá những quy hoạch này nhằm đảm bảo nó là phƣơng án quy hoạch tốt nhất, khả thi nhất cho mục tiêu phát triển và lợi ích của con ngƣời [24]. Ở Việt Nam, quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc thực hiện trong một thời gian khá dài. Tại khu vực nông thôn, quy hoạch sử dụng đất chủ yếu việc dựa trên những đánh giá tính thích hợp của đất cho sản xuất nông nghiệp và thể hiện rất nhiều số liệu thống kê. Tại khu vực đô thị, việc quy hoạch sử dụng đất đã có tính đến các yếu tố cảnh quan và môi trƣờng nhƣng ở một mức thấp và trong đa số trƣờng hợp phƣơng án quy hoạch chƣa phải là phƣơng án tối ƣu nhất. Nội dung chủ yếu thiên về thống kê, phân bổ về số lƣợng, mang tính khoanh định các loại đất theo mục tiêu quản lý hành chính; việc tính toán xây dựng phƣơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn mang nặng tính tổng hợp nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực, chƣa có tiêu chuẩn đầy đủ để tính hết các hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trƣờng nhằm bảo đảm sử dụng đất lâu bền trên cơ sở các luận cứ khoa học, chƣa phát huy cao nhất đƣợc tiềm năng đất đai nên chất lƣợng của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất chƣa cao, tính khả thi còn thấp. Bên cạnh đó điều kiện đất đai của Việt Nam hạn chế, là nƣớc đất chật ngƣời đông; dân số tiếp tục gia tăng. Theo Liên hiệp quốc, để cuộc sống thuận lợi, bình quân trên 1km2 chỉ nên có từ 35 - 40 ngƣời [17]. Nhƣ vậy, mật độ dân số của Việt Nam gấp khoảng 6-7 lần "mật độ chuẩn". So với mật độ dân số Trung Quốc (136 ngƣời/km2) thì mật độ dân số Việt Nam đã cao gần gấp đôi (254 ngƣời/km2), còn so với các nƣớc phát triển thì gấp trên 10 lần. Tại các thành phố lớn, mật độ dân số đang tăng gấp 1 nghìn lần so với tiêu chuẩn. Cụ thể: Hà Nội: 3.490 ngƣời/km2 (gấp gần 1000 lần mật độ chuẩn), TP. HCM: 2.909 ngƣời/km2... Mặc dù vậy, dân số VN vẫn tăng mạnh hàng năm. Trong 3 năm gần đây, mỗi năm dân số tăng thêm khoảng hơn 1 triệu ngƣời và theo dự báo của Tổng cục Thống kê, đến năm 2024, nƣớc ta sẽ 9
vƣợt 100 triệu dân với mật độ dân số lên tới 335 ngƣời/km2. Cùng với đó, sự phân bố các cơ sở kinh tế - xã hội tập trung ở vùng đồng bằng, ven biển đã tạo áp lực lớn trong sử dụng đất. Tăng trƣởng kinh tế của Việt Nam đang diễn ra với tốc độ rất nhanh và cũng làm tăng áp lực đối với tài nguyên đất đai, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa tiếp tục đòi hỏi phải bố trí diện tích đất để đáp ứng cho mục đích phi nông nghiệp, nhất là ở các vùng kinh tế trọng điểm (đặc biệt tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long, Đồng bằng Bắc Bộ), dẫn tới nhu cầu phải đánh giá các quy hoạch sử dụng đất đã và đang đƣợc lập, nhằm sử dụng một cách có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất của quốc gia, tránh hiện tƣợng quy hoạch không hợp lý gây tốn kém về kinh tế và tổn hại đến sức khỏe và đời sống của ngƣời dân. Quy hoạch sử dụng đất có những đặc điểm riêng biệt, khác với các chính sách (bằng lời nói, văn bản). Quy hoạch sử dụng đất liên quan đến vị trí không gian, các quy hoạch đều đƣợc thực hiện trong không gian mà ở đây là bề mặt Trái đất, vùng lãnh thổ. Mọi sự bố trí sắp xếp, phân phối các hoạt động đều gắn với vị trí không gian. Do đó phải dựa trên các bản đồ, bản vẽ mà phân định các mối quan hệ không gian giữa các đối tƣợng sử dụng hay chiếm đóng trên bề mặt đất đai. Vì vậy việc đánh giá tính hợp lý của vị trí không gian của các đối tƣợng quy hoạch sử dụng đất là một vấn đề khó thực hiện nhƣng rất quan trọng trong việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất. 1.2.2. Các chỉ tiêu đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của phương án quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là cần thiết trên cơ sở các tiêu chí phù hợp cho các hoạt động khác nhau. Để đánh giá đƣợc tính hợp lý về vị trí không gian của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất nhất thiết phải có những tiêu chí để đánh giá, đó là những tiêu chí đƣợc sử dụng trong việc lựa chọn vị trí quy hoạch tối ƣu, tuy nhiên nó cũng đƣợc sử dụng để đánh giá lại phƣơng án quy hoạch đó xem có hợp lý hay không. Tiêu chí đƣợc hiểu là “tính chất, dấu hiệu đặc trƣng để nhận biết, xem xét, phân loại một vật, sự vật” [10]. Mỗi một loại hình sử dụng đất đều có những nét đặc trƣng riêng vì thế chúng có những tiêu chí riêng để đánh giá. Có thể thấy rằng các tiêu chí đánh giá hoặc phân tích cho việc lựa chọn vị trí của các loại hình sử dụng 10
đất có thể nhóm về 3 nhóm tiêu chí cơ bản: môi trƣờng; xã hội và kinh tế. Việc quy hoạch một đối tƣợng sử dụng đất (loại hình sử dụng đất) nào đó đều liên quan chặt chẽ đến 3 yếu tố cơ bản trên, quy hoạch đó phải đảm bảo đƣợc về mặt môi trƣờng sống (không gây ô nhiễm hay hủy hoại môi trƣờng sống,...), phải mang lại lợi ích về kinh tế (nhƣ tiết kiệm chi phí, hiệu quả kinh tế cao,...), phải tạo sự ổn định xã hội (có sự đồng thuận xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng,...). Tiêu chí đánh giá chính là cơ sở để xác định những chỉ tiêu cụ thể cần dùng để đánh giá. Ví dụ, đánh giá quy hoạch đất ở, trong nhóm tiêu chí về môi trƣờng ta có tiêu chí càng xa vị trí bãi chôn lấp rác thải càng tốt, từ đây ta thấy đƣợc chỉ tiêu cần dùng để đánh giá quy hoạch đất ở là khoảng cách đến bãi chôn lấp rác thải. Nhƣ vậy về cơ bản tiêu chí luôn đi kèm với nó là các chỉ tiêu, một tiêu chí có thể có một hoặc nhiều chỉ tiêu đi kèm. Các tiêu chí cũng nhƣ chỉ tiêu đánh giá luôn luôn phụ thuộc vào đặc điểm của từng loại đối tƣợng đánh giá cũng nhƣ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực cần đánh giá. 1.2.2.1. Chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất ở đô thị Đất ở đô thị là những đơn vị đất đai đƣợc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt trong cùng một thửa đất có nhà ở, thuộc khu dân cƣ đô thị. Hiện nay trên thế giới có nhiều nghiên cứu, ứng dụng GIS trong việc lựa chọn vị trí tối ƣu, cũng nhƣ đánh giá phƣơng án quy hoạch đất ở. Ở Ấn Độ, một công trình nghiên cứu ứng dụng GIS và mô hình không gian để lựa chọn vị trí quy hoạch đất ở đƣợc đề xuất bởi Indian Cartographer năm 2003 [30]. Trong quy trình lựa chọn này ngƣời ta đƣa ra một số tiêu chí nhƣ sau: 1. Vị trí quy hoạch phải có địa hình tƣơng đối bằng phẳng; 2. Vị trí quy hoạch phải nằm cách xa đƣờng quốc lộ ít nhất 70 m; 3. Vị trí quy hoạch phải nằm cách xa đƣờng tỉnh lộ ít nhất 35 m; 4. Vị trí quy hoạch phải nằm cách bờ sông chính ít nhất 500 m; 5. Vị trí quy hoạch phải cách suối chính ít nhất 100 m; 6. Vị trí quy hoạch không đƣợc vào đất màu mỡ dùng để sản xuất nông nghiệp; 7. Vị trí quy hoạch không nằm trong vùng trũng, vùng ngập nƣớc; 11
8. Vị trí quy hoạch phải thuận tiện giao thông. Nhƣ vậy chỉ tiêu đánh giá sẽ đƣợc dùng trong nghiên cứu này là: loại đất; độ dốc; khoảng cách đến nguồn nƣớc; khoảng cách đến đƣờng giao thông. Ở Anh, cũng về vấn đề đánh giá và lựa chọn vị trí quy hoạch đất ở, năm 2001 Flintshire County Council đã đƣa ra một số tiêu chí nhƣ sau [37]: 1. Vị trí quy hoạch phải sẵn sàng để phát triển; 2. Vị trí quy hoạch phải thuận tiện giao thông, công việc, mua sắm và các dịch vụ hỗ trợ khác; 3. Vị trí quy hoạch phải đáp ứng đƣợc các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; 4. Có khả năng kết nối với các hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội mới; 5. Vị trí quy hoạch phải đảm bảo cảnh quan môi trƣờng, không bị ngập lụt và có tính đến khả năng biến đổi khí hậu. Các chỉ tiêu đƣợc đƣa ra để đánh giá là: loại vị trí; diện tích, hình thể; cơ sở dịch vụ xã hội; cơ sở hạ tầng giao thông và vật chất; đảm bảo môi trƣờng; đảm bảo lợi ích kinh tế. Ở Việt Nam việc đề ra tiêu chí để đánh giá quy hoạch đất ở cũng đã có trong một số quy định về quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn, quy hoạch điểm dân cƣ xã, hợp tác xã,… Các tiêu chí bao gồm [1]: - Có đủ đất để xây dựng và phát triển theo quy mô tính toán; - Không bị úng lụt; - Thuận tiện cho giao thông, đi lại; - Triệt để sử dụng đất thổ cƣ hiện có, tránh lấy đất canh tác để xây dựng; - Đối với miền núi và trung du, những khoảng đất có độ dốc dƣới 150 cần dành để trồng trọt, canh tác, không nên dùng làm đất xây dựng; - Bảo đảm các yêu cầu kĩ thuật xây dựng và vệ sinh môi trƣờng; - Bảo đảm các yêu cầu về quốc phòng. Trong quy chuẩn xây dựng Việt Nam việc lựa chọn, đánh giá đơn vị đất ở đô thị có những yêu cầu nhƣ sau [4]: - Quy hoạch các đơn vị ở phải đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết yếu hàng ngày (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, 12