Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

---- (cid:75) ---

NGUYỄN NGỌC THI

QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV)

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng

Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010

[1]

Đề tài luận văn: QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH

DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN

VIỆT NAM.

Tôi cam đoan đã chỉnh sửa nội dung luận văn thạc sĩ kinh tế với đề tài trên, theo góp

ý của Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ.

[2]

MUÏC LUÏC

DANH MUÏC CAÙC KYÙ HIEÄU, CHÖÕ VIEÁT TAÉT .................................................... 1

DANH MUÏC CAÙC BAÛNG, BIEÅU ............................................................................. 2

DANH MUÏC CAÙC BIEÅU ÑOÀ, COÂNG THÖÙC, SÔ ÑOÀ............................................ 3

LÔØI MÔÛ ÑAÀU: .......................................................................................................... 4

1. YÙ nghóa cuûa ñeà taøi ................................................................................................... 4

2. Muïc tieâu cuûa ñeà taøi ............................................................................................... 5

3. Ñoái töôïng vaø phaïm vi thöïc hieän ñeà taøi ................................................................... 5

4. Phöông phaùp thöïc hieän ñeà taøi ................................................................................. 6

5. Tính môùi cuûa ñeà taøi. ................................................................................................ 6

6. Keát caáu vaø noäi dung cuûa ñeà taøi ............................................................................... 6

7. Haïn cheá cuûa ñeà taøi .................................................................................................. 6

CHÖÔNG 1. CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN KINH DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN

VAØ QUAÛN LYÙ RUÛI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT

ÑOÄNG SAÛN ................................................................................................................ 8

1.1 . Thò tröôøng baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá thò tröôøng .................................. 8

1.1.1. Khaùi nieäm kinh doanh baát ñoäng saûn ...................................................... 8

1.1.2. Ñaëc ñieåm cuûa kinh doanh baát ñoäng saûn ................................................ 8

1.2. Chính saùch lieân quan ñeán phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ....... 11

1.2.1. Khaùi nieäm ngaønh kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn .................................... 11

1.2.2. Chính saùch lieân quan ñeán phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ...... 11

1.2.2.1. Caùc chính saùch taïo laäp, sôû höõu, cung - caàu baát ñoäng saûn .................. 11

1.2.2.2. Chính saùch veà doanh nghieäp, kinh doanh baát ñoäng saûn .................... 12

1.2.2.3 Chính saùch ïveà ñaát ñai ........................................................................ 12

[3]

1.2.2.4. Chính saùch veà xaây döïng .................................................................... 13

1.2.2.5. Chính saùch taøi chính baát ñoäng saûn .................................................... 13

1.2.2.6. Chính saùch tieàn teä - tín duïng baát ñoäng saûn ....................................... 14

1.3. Quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ..................... 15

1.3.1. Khaùi nieäm vaø ñaëc ñieåm cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn..... 15

1.3.1.1. Khaùi nieäm cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ......................... 15

1.3.1.2. Ñaëc ñieåm cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn .................... 16

1.3.2. Quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ................. 18

1.3.2.1. Ruûi ro tín duïng vaø caùc chæ soá ño löôøng ruûi ro tín duïng ...................... 18

1.3.2.1.1. Khaùi nieäm quaûn lyù ruûi ro tín duïng ....................................... 18

1.3.2.1.2. Caùùc chæ soá ño löôøng ruûi ro tín duïng...................................... 18

1.3.2.2. Nguyeân nhaân vaø haäu quaû cuûa ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu

tö baát ñoäng saûn ............................................................................................... 20

1.3.2.2.1. Nhöõng nguyeân nhaân daãn ñeán ruûi ro ..................................... 20

1.3.2.2.2. Haäu quûa cuûa ruûi ro ............................................................... 20

1.3.3. Nhöõng bieän phaùp quaûn lyù ruûi ro cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng

saûn.. .................................................................................................................... 21

1.3.3.1. Nhaän daïng ruûi ro................................................................................ 21

1.3.3.2. Thieát laäp heä thoáng thoâng tin quaûn lyù tín duïng ................................... 22

1.3.3.3. Quaûn lyù nôï coù vaán ñeà ........................................................................ 22

1.3.3.4. Kieåm tra, giaùm saùt khoaûn vay ........................................................... 22

1.3.3.5. Taøi trôï ruûi ro tín duïng ........................................................................ 23

1.3.3.6. Heä thoáng xeáp haïng ruûi ro .................................................................. 23

1.3.4. Kinh nghieäm cuûa moät soá nöôùc chaâu AÙ trong ñaàu tö baát ñoäng saûn ........... 24

1.3.4.1. Kinh nghieäm ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa Haøn Quoác ............................ 25

1.3.4.2. Kinh nghieäm ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa Singapore ............................. 26

[4]

Keát luaän chöông 1 ................................................................................................... 28

CHÖÔNG 2. THÖÏC TRAÏNG QUAÛN LYÙ RUÛI RO TRONG CHO VAY KINH

DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI BIDV................................................... 29

2.1. Ñaùnh giaù dieãn bieán cuûa thò tröôøng kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn trong

giai ñoaïn 2005 - 2009 ................................................................................................ 29

2.2. Toång quan veà Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam ........................... 33

2.2.1. Sô löôïc veà Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam ............................ 33

2.2.2. Sô löôïc tình hình hoaït ñoäng kinh doanh giai ñoaïn 2005-2009 ................. 34

2.2.2.1. Chaát löôïng toång taøi saûn ..................................................................... 34

2.2.2.2. Voán chuû sôû höõu ................................................................................. 37

2.2.2.3. Keát quaû kinh doanh ........................................................................... 38

2.3. Tình hình cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ...................................... 39

2.3.1. Veà nguoàn voán .......................................................................................... 40

2.3.2. Chính saùch cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûnï ............................... 41

2.3.3. Quy trình quản lyù ruûi ro cho vay kinh doanh ñaàu tư bất ñộng sản ............ 43

2.3.4. Dö nôï cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ......................................... 44

2.3.3. Phaân tích nguyeân nhaân nôï xaáu ................................................................. 48

2.3.3.1. Nguyeân nhaân thuoäc veà naêng löïc quaûn trò cuûa Ngaân haøng ................. 48

2.3.3.2. Caùc nguyeân nhaân thuoäc veà phía khaùch haøng .................................... 51

2.3.3.3. Caùc nguyeân nhaân khaùch quan coù lieân quan ñeán moâi tröôøng hoaït

ñoäng kinh doanh....................................................................................... 52

2.4. Thaønh töïu vaø haïn cheá cuûa quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö

baát ñoäng saûn ............................................................................................................. 54

2.4.1. Nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc ........................................................................ 54

2.4.2. Nhöõng nguyeân nhaân vaø haïn cheá toàn taïi ................................................... 55

Keát luaän chöông 2 ................................................................................................... 60

[5]

CHÖÔNG 3. MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP HAÏN CHEÁ RUÛI RO TRONG CHO VAY

KINH DOANH BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI BIDV ....................................................... 61

3.1. Quan ñieåm vaø döï baùo thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam ñeán naêm 2020 .... 61

3.1.1. Caùc chæ tieâu kinh teá cô baûn ñeán naêm 2020 ............................................... 61

3.1.2. Quan ñieåm phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ......................................... 62

3.1.3. Döï baùo nhu ñaát phaùt trieån ñoâ thò, phaùt trieån kinh teá................................. 62

3.2. Ñònh höôùng phaùt trieån kinh doanh cuûa BIDV ñeán naêm 2020 ....................... 63

3.2.1. Muïc tieâu chieán löôïc toång theå ................................................................... 63

3.2.2. Caùc giaûi phaùp thöïc hieän............................................................................ 63

3.2.3. Caùc muïc tieâu ñònh löôïng lôùn ñeán naêm 2020 ............................................ 64

3.3. Caùc giaûi phaùp nhaèm haïn cheá ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát

ñoäng saûn taïi BIDV ................................................................................................... 65

3.3.1. Veà phía Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieäât Nam ................................ 65

3.3.1.1. Giaûi phaùp veà toå chöùc - chính saùch ..................................................... 65

3.3.1.2. Giaûi phaùp veà quy trình trong quaûn lyù ruûi ro....................................... 68

3.3.1.2. Giaûi phaùp veà con ngöôøi ..................................................................... 72

3.3.1.3. Giaûi phaùp veà coâng ngheä .................................................................... 72

3.3.2. Ñoái vôùi Ngaân haøng nhaø nöôùc ................................................................... 73

3.3.2.1. Giaûi phaùp veà nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ....................... 73

3.3.2.2. Naâng cao hieäu quaû hoaït ñoäng thoâng tin tín duïng ngaân haøng ............ 74

3.3.3. Veà phía Chính phuû .................................................................................... 75

3.3.3.1. Giaûi phaùp veà cô cheá, chính saùch thu huùt ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát

ñoäng saûn ......................................................................................................... 75

3.3.3.2. Giaûi phaùp veà toå chöùc trong quaûn lyù thò tröôøng baát ñoäng saûn ............. 76

3.3.3.3. Giaûi phaùp chính saùch ñeå ño löôøng thò tröôøng baát ñoäng saûn ............... 76

3.3.3.4. Phaùt trieån nhaân löïc vaø naâng cao nhaän thöùc coäng ñoàng ..................... 77

[6]

Keát luaän chöông 3 ................................................................................................... 78

KEÁT LUAÄN .............................................................................................................. 79

TAØI LIEÄU THAM KHAÛO ....................................................................................... 80

TAØI LIEÄU TIEÁNG VIEÄT ........................................................................................... 80

TAØI LIEÄU TIEÁNG ANH ............................................................................................ 80

PHUÏ LUÏC ................................................................................................................ 81

Phuï luïc 1: Cô caáu danh muïc tín duïng theo caùc ngaønh kinh teá trong heä thoáng SIBS

cuûa BIDV .................................................................................................................. 81

Phuï luïc 2: Lieät keâ caùc daáu hieäu sôùm nhaän bieát nôï coù vaán ñeà .................................. 83

Phuï luïc 3: Löu ñoà trình töï, thuû tuïc thöïc hieän caáp tín duïng ....................................... 88

[7]

DANH MUÏC CAÙC KYÙ HIEÄU, CHÖÕ VIEÁT TAÉT

- BIDV: Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam

- BÑS: Baát ñoäng saûn

- CIC: Trung taâm thoâng tin tín duïng thuoäc Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam

- CBTD: Caùn boä tín duïng

- GDP: Toång saûn phaåm quoác daân

- KCN: Khu coâng nghieäp

- TSLN/TTS: Tyû suaát lôïi nhuaän/ toång taøi saûn

- TSLN /VCSH: Tỷ suất lợi nhuận/ vốn chủ sở hữu

- QLTD: Quaûn lyù tín duïng

- QLRR: Quaûn lyù ruûi ro

- NHNN (hay NHNNVN): Ngaân haøng Nhaø Nöôùc Vieät Nam

- NHTM: Ngaân haøng Thöông maïi

- NHTMCP: Ngaân haøng thöông maïi coå phaàn

- RRTD: Ruûi ro tín duïng

- SIBS: Heä thoáng quaûn lyù döõ lieäu (Silverlake Integrate Banking System)

- TTBÑS: Thò tröôøng baát ñoäng saûn

- TP.HCM: Thaønh phoá Hoà Chí Minh

- TSÑB: Taøi saûn ñaûm baûo

- TA1: Chuyeån ñoåi moâ hình toå chöùc (thaùng 4/2004)

- TA2: Chuyeån ñoåi moâ hình toå chöùc (thaùng 10/2008)

- TW: Trung öông

- XHTD: Xeáp haïng tín duïng

[8]

DANH MUÏC CAÙC BAÛNG, BIEÅU

Baûng 1.1: Söï khaùc bieät veà cô cheá baát ñoäng saûn giöõa caùc nöôùc Phöông Taây vaø

Ñoâng AÙ .................................................................................................................. 24

Baûng 2.1: Toác ñoä phaùt trieån cuûa neàn kinh teá Vieät Nam trong thôøi kyø suy giaûm cuûa

thò tröôøng baát ñoäng saûn ......................................................................................... 31

Baûng 2.2: Toång taøi saûn cuûa BIDV giai ñoaïn töø naêm 2005 - 2009 ........................ 34

Baûng 2.3: Phaân loaïi nhoùm nôï khoâng bao goàm cho vay ODA vaø uûy thaùc ñaàu tö .. 36

Baûng 2.4: Voán chuû sôû höõu cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009................................ 38

Baûng 2.5: Lôïi nhuaän tröôùc thueá cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ....................... 39

Baûng 2.6: Nguoàn voán huy ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2006 - 2009 ....................... 40

Baûng 2.7: Cô caáu cuûa dö nôï cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn trong toång dö

nôï trong giai ñoaïn 2006 - 2009 ............................................................................. 45

Baûng 2.8: Dö nôï xaáu cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn trong toång dö nôï

giai ñoaïn 2006 - 2009 ............................................................................................ 46

Baûng 2.9: Chæ tieâu GDP vaø laïm phaùt giai ñoaïn 2005 - 2009 ................................ 56

Baûng 2.10: Baûng toång hôïp ma traän ruûi ro toaøn heä thoáng naêm 2008 ..................... 59

Baûng 3.1: Ñònh höôùng nhu caàu nhaø ôû cuûa Vieät Nam ñeán naêm 2020 .................... 63

Baûng 3.2: Kieán nghò ñieàu chænh chính saùch nhaèm taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho vieäc

vay voán ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn .............................................................. 74

[9]

DANH MUÏC CAÙC BIEÅU ÑOÀ, COÂNG THÖÙC, SÔ ÑOÀ

Baûng ñoà 1.1: Ngaân saùch döï kieán cho vieäc ñaàu tö baát ñoäng saûn ............................ 17

Bieåu ñoà 1.2: Hình thöùc thanh toaùn khi mua caên hoä .............................................. 17

Bieåu ñoà 2.1: Loaïi hình baát ñoäng saûn ngöôøi tieâu duøng höôùng ñeán ........................ 32

Bieåu ñoà 2.2: Maïng löôùi hoaït ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ................... 34

Bieåu ñoà 2.3: Dieãn bieán toång taøi saûn cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ................. 35

Bieåu ñoà 2.4: Dieãn bieán dö nôï cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 .......................... 36

Bieåu ñoà 2.5: Voán chuû sôû höõu cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ........................... 38

Bieåu ñoà 2.6: Lôïi nhuaän tröôùc thueá cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ................... 39

Bieåu ñoà 2.7: Dieãn bieán nguoàn voán huy ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009 ... 41

Bieåu ñoà 2.8: Cô caáu dö nôï cho vay ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn .................... 45

Bieåu ñoà 2.9: Phaân tích dö nôï vaø nôï xaáu cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng

saûn ......................................................................................................................... 47

Biểu ñồ 2.10: Dieãn bieán laõi suaát cô baûn trong naêm 2005 - thaùng 12/2009 ........... 53

Bieåu ñoà 2.11: Möùc laõi suaát chaáp nhaän khi vay daøi haïn mua baát ñoäng saûn vaø thôøi

gian vay ngaân haøng mong muoán khi mua caên hoä ................................................. 57

Coâng thöùc 1.1: Tyû leä nôï quaù haïn .......................................................................... 19

Coâng thöùc 1.2: Heä soá ruûi ro tín duïng ..................................................................... 19

Hoäp 2.1: Caùc chính saùch phaùp luaät ñieàu chænh thò tröôøng BÑS Vieät Nam ........... 29

Sô ñoà 1.1: Caáp ñoä phaùt trieån cuûa trò tröôøng baát ñoäng saûn ..................................... 10

Sô ñoà 1.2: Sô ñoà veà tieán trình quaûn lyù ñaát ñai töø nguoàn taøi nguyeân ñeán nguoàn voán

trong xaõ hoäi ........................................................................................................... 13

Sơ đồ 1.3: Sô ñoà caùc thaønh toá cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn .................................. 15

[10]

Sơ đồ 1.4: Ảnh hưởng của khủng hoảng tín dụng BĐS đối với nền kinh teá .......... 21

LÔØI MÔÛ ÑAÀU

YÙ nghóa cuûa ñeà taøi. 1.

Trong thôøi gian 20 naêm Ñoåi môùi, thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû nöôùc ta nhöõng

naêm qua cho thaáy hai "côn soát" vaøo naêm 1994, naêm 2001 vaø côn soát thöù ba vaøo

cuoái naêm 2007 ñaàu naêm 2008 ñaõ ñaåy giaù baát ñoäng saûn ñeán möùc kyû luïc. Ñaëc bieät,

TTBÑS Haø Noäi vaø TP. HCM thöôøng xuyeân xaûy ra caùc ñôït “noùng - laïnh” thaát

thöôøng, nhaát laø taïi thò tröôøng chung cö cao caáp sau ñoù ñaõ chöõng laïi. Dieãn bieán

TTBÑS treân mang laïi nhieàu heä quaû, do ñoù hieän raát nhieàu doanh nghieäp kinh

doanh BÑS phaûi ñoái maët vôùi nhieàu khoù khaên trong vieäc tieáp tuïc kinh doanh, phaùt

trieån. Heä thoáng Ngaân haøng, nhö laø moät heä quaû keùo theo, raát deã ñöùng tröôùc nguy

cô taêng tyû leä nôï xaáu ñoái vôùi caùc khoaûn cho vay baát ñoäng saûn.

Ñoái vôùi BIDV, trong thôøi gian qua hoaït ñoäng quaûn lyù ruûi ro tín duïng ñaït

ñöôïc nhöõng thaønh töïu khoâng nhoû ñoùng goùp vaøo söï phaùt trieån oån ñònh cuûa heä thoáng

Ngaân haøng. BIDV ñaõ quan taâm tôùi vieäc kieåm soaùt tyû leä taêng tröôûng tín duïng, taäp

trung vaøo tính hieäu quaû cuûa caùc hoaït ñoäng tín duïng, quy trình cho vay ñöôïc thöïc

hieän ngaøy caøng gaàn hôn vôùi caùc chuaån möïc quoác teá.

Tuy nhieân, töø naêm 2008 ñeán hieän nay ñöùng tröôùc boái caûnh “ñoùng baêng”

cuûa thò tröôøng BÑS, tyû leä nôï quaù haïn, nôï xaáu trong cho vay kinh doanh ñaàu tö

BÑS cuûa BIDV taêng cao hôn nhieàu so vôùi caùc danh muïc ñaàu tö khaùc. Quaûn lyù ruûi

ro tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS cuûa BIDV vaãn coøn yeáu, thoâng

tin veà khaùch haøng khoâng ñöôïc löu tröõ ñaày ñuû vaø kòp thôøi. Vieäc phaân tích ñaùnh giaù

khaùch haøng coøn nhieàu baát caäp, chöa hoã trôï hieäu quaû cho vieäc ra quyeát ñònh cho

vay vaø thu hoài nôï vay. Nguyeân nhaân cuûa tình traïng naøy laø do coâng taùc quaûn lyù ruûi

[11]

ro tín duïng coøn chöa ñöôïc thöïc hieän toát, vieäc xaùc ñònh, ño löôøng, ñaùnh giaù vaø

kieåm soaùt thieáu chaët cheõ, vaø chöa phuø hôïp vôùi thoâng leä quoác teá vaø yeâu caàu hoäi

nhaäp.

Ñeå ñaûm baûo hoaït ñoäng cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ñöôïc an

toaøn, hieäu quaû vaø beàn vöõng, BIDV ñaõ ban haønh moät soá höôùng daãn trong cho vay

kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn. Tuy nhieân, caùc höôùng daãn naøy vaãn coøn toàn taïi ít

nhieàu khieám khuyeát caàn phaûi ñöôïc boå sung chænh söûa ñeå coù theå ñaùp öùng ñöôïc yeâu

caàu trong ñieàu kieän hieän nay cuõng nhö trong töông lai.

Töø nhöõng haïn cheá neâu treân, luaän vaên ñaõ ñi vaøo nghieân cöùu ñeà taøi “Quaûn lyù

ruûi ro tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi Ngaân haøng Ñaàu

tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam”.

2. Muïc tieâu cuûa ñeà taøi

Hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn bao goàm kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng

saûn vaø kinh doanh dòch vuï tö vaán baát ñoäng saûn. Ñeà taøi nguyeân cöùu nhöõng toàn taïi

vaø vöôùng maéc trong hoaït ñoäng quaûn lyù ruûi ro lieân quan ñeán cho vay kinh doanh

ñaàu tö BÑS, chuù troïng phaân tích - ñaùnh giaù trong cho vay ñaàu tö döï aùn BÑS cuûa

Ngaân haøng noùi chung vaø BIDV noùi rieâng. Töø ñoù, ñöa ra giaûi phaùp cho vaán ñeà

ñöôïc neâu, muïc ñích cuoái cuøng laø naâng cao hieäu quaû QLRR tín duïng trong cho vay

kinh doanh ñaàu tö BÑS cuûa BIDV. Ñeà taøi taäp trung vaøo caùc noäi dung:

Nghieân cöùu lyù thuyeát veà TTBÑS vaø QLRR tín duïng trong cho vay kinh

doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vôùi ñoái töôïng nguyeân cöùu chính laø döï aùn baát ñoäng saûn.

Phaân tích thöïc traïng tín duïng vaø QLRR trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát

ñoäng saûn ñang aùp duïng taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam.

Ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp naâng cao hieäu quaû coâng taùc QLRR tín duïng trong

cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam.

Ñoái töôïng vaø phaïm vi thöïc hieän ñeà taøi 3.

[12]

Ñoái töôïng cuûa ñeà taøi: thöïc traïng tín duïng vaø QLRR tín duïng trong cho vay

kinh doanh ñaàu tö BÑS maø BIDV ñang aùp duïng.

Thôøi gian: cô sôû soá lieäu duøng ñeå nguyeân cöùu töø naêm 2005 - thaùng 12/2009.

Khoâng gian: trong phaïm vi toaøn boä heä thoáng BIDV.

Phöông phaùp thöïc hieän ñeà taøi 4.

Luaän vaên ñöôïc thöïc hieän treân cô sôû phöông phaùp phaân tích ñònh tính vaø

phaân tích ñònh löôïng, trong ñoù chuû yeáu duøng phöông phaùp ñònh tính ñeå nghieân cöùu

caùc vaán ñeà lyù luaän vaø thöïc tieãn cuûa hoaït ñoäng QLRR tín duïng trong cho vay kinh

doanh ñaàu tö BÑS. Töø ñoù, ñeà xuaát caùc bieän phaùp - giaûi phaùp, caùc kieán nghò vaø

ñieàu kieän ñeå thöïc hieän giaûi phaùp nhaèm giaûm thieåu ruûi ro vaø thieät haïi.

Tính môùi cuûa ñeà taøi. 5.

Ñeà taøi nghieân cöùu “ Quaûn lyù ruûi ro tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu

tö baát ñoäng saûn taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam “ laø ñeà taøi nghieân

cöùu chöa coù taùc giaû naøo thöïc hieän töø tröôùc ñeán nay. Maët khaùc, caùc giaûi phaùp ñöôïc

ñöa ra coù söï tham khaûo yù kieán cuûa caùc chuyeân gia, caùc giaûi phaùp vöøa mang tính

ngaén haïn, vöøa mang tính daøi haïn vaø laø giaûi phaùp môùi coù theå aùp duïng trong thöïc

tieãn hoaït ñoäng quaûn lyù tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS cuûa BIDV.

Keát caáu vaø noäi dung cuûa ñeà taøi 6.

Keát caáu ñeà taøi bao goàm caùc noäi dung sau:

Phaàn môû ñaàu.

Chöông 1: Cô sôû lyù luaän kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vaø quaûn lyù ruûi ro

trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn.

Chöông 2: Thöïc traïng quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát

ñoäng saûn taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam.

Chöông 3: Moät soá giaûi phaùp haïn cheá ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö

baát ñoäng saûn taïi Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam.

[13]

Kieán nghò vaø keát luaän.

Haïn cheá cuûa ñeà taøi 7.

TTBÑS laø moät thò tröôøng ñaëc bieät, chòu söï chi phoái cuûa nhieàu yeáu toá. Söï

tham gia cuûa caùc toå chöùc taøi chính, quyõ ñaàu tö vaø ngaân haøng vaøo caùc giao dòch

cuûa thò tröôøng BÑS coøn nhieàu haïn cheá caû veà soá löôïng vaø nghieäp vuï, chöa ñoùng

vai troø haäu thuaãn veà voán cho TTBÑS phaùt trieån. Heä thoáng phaùp luaät veà BÑS noùi

chung vaø kinh doanh BÑS noùi rieâng tuy ñaõ coù, nhöng coøn taûn maïn, chöa ñaày ñuû

vaø khoâng thoáng nhaát, thieáu ñoàng boä, chöa ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu cuûa thöïc teá, laøm

giaûm hieäu löïc QLRR cuûa Ngaân haøng ñoái vôùi tín duïng kinh doanh ñaàu tö BÑS.

QLRR tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS chæ laø moät trong caùc

lónh vöïc QLRR cuûa Ngaân haøng. Vì theá, ñeå phaùt huy hieäu quaû trong vieäc thöïc hieän

caùc giaûi phaùp ñaõ ñöôïc ñöa ra caàn coù söï lieân keát, noái keát, toång hôïp trong taát caû caùc

chính saùch phaùt trieån cuûa hoaït ñoäng Ngaân haøng vaø xaõ hoäi.

Veà baûn thaân caùc giaûi phaùp ñöôïc ñeà nghò, coù moät soá giaûi phaùp caàn coù thôøi

gian thöïc hieän, coù giaûi phaùp ñoøi hoûi phaûi ñöôïc xaây döïng treân neàn taûng moâi tröôøng

phaùp lyù phuø hôïp môùi coù theå phaùt huy hieäu quaû, hoaëc caàn phaûi tieáp tuïc ñi saâu, tìm

hieåu môùi coù theå aùp duïng vaøo thöïc teá, trong khi phaïm vi khaû naêng nghieân cöùu cuûa

taùc giaû vaãn coøn roäng, chöa ñuû saâu ñeå Ngaân haøng thuaän tieän hôn trong vieäc aùp

duïng caùc giaûi phaùp vaøo thöïc tieãn.

Maëc duø bieát nhöõng haïn cheá ñoù cuûa ñeà taøi nghieân cöùu, nhöng vôùi khaû naêng

cuõng nhö ñieàu kieän haïn cheá cuûa baûn thaân, taùc giaû khoâng theå giaûi quyeát ñöôïc taát

caû nhöõng ñieàu naøy vaø mong raèng trong caùc ñeà taøi tôùi, baûn thaân taùc giaû cuõng nhö

nhöõng taùc giaû khaùc seõ tieáp tuïc nghieân cöùu, tieáp tuïc hoaøn thieän nhöõng vaán ñeà chöa

ñöôïc giaûi quyeát trong ñeà taøi naøy.

Chaân thaønh caûm ôn.

[14]

CHÖÔNG 1

CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN KINH DOANH ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ

QUAÛN LYÙ RUÛI RO TÍN DUÏNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ÑAÀU TÖ

BAÁT ÑOÄNG SAÛN.

1.1. Thò tröôøng baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá trò tröôøng

1.1.1. Khaùi nieäm kinh doanh baát ñoäng saûn

Luaät daân söï nöôùc Coäng hoaø Xaõ hoäi chuû nghóa Vieät Nam (2005/QH11), ñieàu

174 khaùi nieäm “Baát ñoäng saûn laø caùc taøi saûn bao goàm: Ñaát ñai; Nhaø, coâng trình xaây

döïng gaén lieàn vôùi ñaát ñai, keå caû taøi saûn gaén lieàn vôùi nhaø, coâng trình xaây döïng ñaát

ñoù; Caùc taøi saûn khaùc gaén lieàn vôùi ñaát ñai; caùc taøi saûn khaùc do phaùp luaät quy ñònh”

Theo luaät kinh doanh baát ñoäng saûn số 63/2006/QH11 ngaøy 29/06/2006, thì

hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn bao goàm kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vaø

kinh doanh dòch vuï baát ñoäng saûn.

 Kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn: laø vieäc boû voán ñaàu tö taïo laäp, mua, nhaän

chuyeån nhöôïng, thueâ, thueâ mua baát ñoäng saûn ñeå baùn, chuyeån nhöôïng, cho

thueâ, cho thueâ laïi, cho thueâ mua nhaèm muïc ñích sinh lôïi.

 Kinh doanh dòch vuï baát ñoäng saûn: laø caùc hoaït ñoäng hoã trôï kinh doanh BÑS

vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn, bao goàm caùc dòch vuï moâi giôùi baát ñoäng saûn,

ñònh giaù baát ñoäng saûn, saøn giao dòch baát ñoäng saûn, tö vaán baát ñoäng saûn, ñaáu

giaù baát ñoäng saûn, quaûng caùo baát ñoäng saûn vaø quaûn lyù baát ñoäng saûn.

[15]

Theo qui ñònh cuûa phaùp luaät, caùc loaïi baát ñoäng saûn ñöôïc ñöa vaøo kinh

doanh: coâng trình daân duïng; coâng trình coâng nghieäp; coâng trình giao thoâng; coâng

trình thuûy lôïi; coâng trình haï taàng kyõ thuaät.

1.1.2. Ñaëc ñieåm cuûa kinh doanh baát ñoäng saûn

 Kinh doanh ñaàu tö BÑS laø hoaït ñoäng mang tính cuïc boä vaø khu vöïc

Baát ñoäng saûn coù vò trí coá ñònh, vò trí cuûa BÑS seõ mang laïi cho nhaø kinh

doanh nhöõng giaù trò khaùc nhau, vì vaäy noù mang laïi thu nhaäp cho chuû sôû höõu vaø

nhaø kinh doanh nhaø ôû nhöõng lôïi ích khaùc nhau. Moïi hoaït ñoäng ñaàu tö kinh doanh

BÑS phaûi gaén lieàn vôùi vò trí cuûa khu ñaát, moâi tröôøng xung quanh khu ñaát coù vai

troø quan troïng ñoái vôùi giaù trò cuûa baát ñoäng saûn.

Ví duï: ñaát ôû khu vöïc ñoâ thò môùi vôùi cuøng dieän tích laø 100m2 thì nhaø ôû coù 3

maët tieàn seõ ñaét hôn nhaø 2 maët tieàn vaø ñaét hôn nhaø 1 maët tieàn, töông töï nhö vaäy

nhaø ôû 2 maët tieàn maø coù moät maët höôùng ra khu vöôøn hoa hay khu coâng vieân thì seõ

ñaét hôn nhaø 2 maët tieàn bình thöôøng hoaëc laø nhaø 2 maët tieàn ñöôøng lôùn seõ ñaét hôn

nhaø 2 maët tieàn ñöôøng nhoû…

Nhöõng hoaït ñoäng kinh doanh ôû nhöõng ñòa baøn, khu vöïc khaùc nhau cuõng

khaùc nhau, khoâng theå aùp duïng moâ hình kinh doanh cuûa nôi naøy cho nôi khaùc.

Ví duï: taïi caùc trung taâm thaønh phoá ta coù theå ñaàu tö kinh doanh vaên phoøng

cho thueâ nhöng khoâng theå mang noù veà noâng thoân ñeå ñaàu tö ñöôïc. Nhaø kinh doanh

phaûi coù khaû naêng nhaän bieát vaø phaân tích ñöôïc söï töông ñoàng vaø khaùc bieät trong

kinh doanh giöõa caùc khu vöïc.

 Kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn laø hoaït ñoäng ñaàu tö lôùn vaø laâu daøi

Baát ñoäng saûn mang tính coá ñònh vaø laø hoaït ñoäng ñaàu tö daøi haïn vì baát ñoäng

saûn laø haøng hoaù coù thôøi gian söû duïng laâu daøi.

BÑS coù giaù trò lôùn. Gaén lieàn vôùi ñaát ñai, ñaàu tö coâng trình, giaù trò mang laïi,

baûo toàn giaù trò, cung nhoû hôn caàu vaø laø loaïi haøng hoaù khoâng theå thay theá ñöôïc.

[16]

Nhö vaäy, muoán kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn phaûi coù tieàm löïc veà taøi

chính, phaûi coù chieán löôïc kinh doanh daøi haïn, vì ñeå coù theå ñaït hieäu quaû trong kinh

doanh, phaûi ñuû tieàm löïc veà moïi maët vaø thöông hieäu, uy tín ñoùng vai troø quan

troïng treân thò tröôøng, maët khaùc phaûi raát quan taâm ñeán vieäc xaây döïng chieán löôïc

kinh doanh cuûa doanh nghieäp; ñaàu tö laâu daøi, traûi qua nhieàu quaù trình, nhieàu coâng

ñoaïn töø ñònh höôùng ñaàu tö, khaûo saùt, ñaàu tö xaây döïng.., ñeán löu thoâng tieâu thuï,

hoaøn thaønh thuû tuïc phaùp lyù…

 Kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn laø hoaït ñoäng nhaïy caûm, chòu aûnh höôûng

maïnh meõ cuûa phaùp luaät vaø chính saùch

BÑS ñoùng vai troø quan troïng trong neàn kinh teá cuûa moãi quoác gia, ngaøy

caøng chieám tyû troïng lôùn vaø coù aûnh höôûng ñoái vôùi söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá.

Nhaø nöôùc quaûn lyù toaøn boä BÑS thoâng qua Luaät ñaát ñai, Luaät xaây döïng, Luaät kinh

doanh BÑS… Nhaø ñaàu tö muoán kinh doanh ñaàu tö BÑS phaûi am hieåu phaùp luaät vaø

caùc chính saùch cuûa Nhaø nöôùc trong töøng thôøi kyø, töøng khu vöïc.., töø ñoù tìm ra caùch

Taøi chính hoùa

Tieàn teä hoùa

Taäp trung hoùa

Sô khai

Chính saùch xaây döïng

Chính saùch ñaát ñai

- Coâng ty taøi chính. - Traùi phieáu, coå phieáu baát ñoäng saûn - Theá chaáp, taùi theá chaáp. - Heä thoáng quyõ tín duïng, Quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn.

Chính saùch tieàn teä Chính saùch ngaân haøng , toå chöùc tín duïng

thöùc, phöông höôùng kinh doanh, döï baùo xu höôùng bieán ñoäng cuûa thò tröôøng.

Sô ñoà 1.1: Caáp ñoä phaùt trieån cuûa trò tröôøng baát ñoäng saûn

 Hoaït ñoäng kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vöøa laø hoaït ñoäng ña ngaønh,

vöøa laø hoaït ñoäng kinh doanh ñaëc thuø.

[17]

Thò tröôøng BÑS laø thò tröôøng khoâng hoaøn haûo, cung phaûn öùng chaäm hôn

caàu, thieáu thoâng tin thò tröôøng, khoù so saùnh ñöôïc, haøng hoaù baát ñoäng saûn mang

tính ñoäc quyeàn, gaén vôùi vò trí caûnh quan moâi tröôøng.

Hoaït ñoäng kinh doanh ñaàu tö BÑS laø hoaït ñoäng ña ngaønh, noù lieân quan ñeán

nhieàu khaâu töø saûn xuaát ñeán ñaàu tö xaây döïng BÑS, löu thoâng, khai thaùc… caàu phöùc

taïp vaø chòu aûnh höôûng nhieàu yeáu toá caû taâm linh, taäp quaùn, thoùi quen… Do ñoù, nhaø

kinh doanh phaûi coù söï am hieåu, kieán thöùc roäng, kinh nghieäm treân nhieàu lónh vöïc:

kinh teá, kó thuaät, xaõ hoäi, chính trò.., phaûi coù nhöõng kieán thöùc ñaëc thuø cuûa ngaønh, töø

ñoù môùi coù theå ñöa ra nhöõng quyeát ñònh chính xaùc vaø coù hieäu quaû.

1.2. Chính saùch lieân quan ñeán phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

1.2.1. Khaùi nieäm ngaønh kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

Ngaønh kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn laø ñoäng cô cuûa hoaït ñoäng kinh

doanh huy ñoäng vaø phaân boå caùc nguoàn löïc taøi chính vaø vaät chaát cho vieäc xaây döïng

caùc khoâng gian xaây döïng môùi. Söï ñaàu tö ôû ñaây laø moät haøm phöùc taïp vaø saùng taïo

maø theo nghóa tích cöïc nhaát thì theå hieän taàm nhìn roäng môû, coøn theo nghóa tieâu

cöïc nhaát thì theå hieän loøng tham voâ ñaùy, nhöng trong haàu heát caùc tröôøng hôïp, vieäc

chaáp nhaän ruûi ro laø thuoäc veà phía ngöôøi ñaàu tö. Söï ñaàu tö ôû ñaây ñoøi hoûi coù söï

töông taùc vaø hôïp taùc maïnh meõ giöõa Chính phuû vôùi khu vöïc tö nhaân1.

1.2.2. Chính saùch lieân quan ñeán phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

1.2.2.1. Caùc chính saùch taïo laäp, sôû höõu, cung - caàu baát ñoäng saûn

 Chính saùch taïo laäp, sôû höõu baát ñoäng saûn

Laø moät trong nhöõng chính saùch quan troïng trong TTBÑS. Khi BÑS ñöôïc

xaùc laäp quyeàn sôû höõu seõ taïo ra caùc giaù trò phaùt sinh cuûa BÑS.

1 David Geltner & Normal G. Miller. South-Western Thomson Learning (2001) “Commercial real estate analysis and investment”.

 Chính saùch veà giao dòch, cung - caàu baát ñoäng saûn

[18]

Luaät phaùp caùc nöôùc ñeàu quy ñònh chaët cheõ vieäc ñaêng kyù quyeàn söû duïng ñaát

cuõng nhö thuû tuïc ñaêng kyù laïi BÑS sau khi coù söï chuyeån nhöôïng. Nhìn chung, caùc

giao dòch naøy thuoäc loaïi deã kieåm soaùt neân caùc cheá ñònh phaùp lyù veà ñieàu kieän tham

gia thò tröôøng cuûa caùc chuû theå kinh teá töông ñoái ñôn giaûn hôn so vôùi thò tröôøng taøi

chính. Caùc beân tham gia chæ phaûi tuaân thuû ñieàu kieän coù haøng hoùa vaø coù khaû naêng

thanh toaùn. Thuû tuïc chuyeån nhöôïng veà maët phaùp lyù chæ laø hoaït ñoäng baûo hoä vaø

quaûn lyù quyeàn söû duïng ñaát, BÑS, Nhaø nöôùc khoâng can thieäp vaøo caùc quan heä kinh

teá dieãn ra treân thò tröôøng. Tuy nhieân, ñeå ñieàu tieát thu nhaäp, Nhaø nöôùc nhieàu nöôùc

coù ñaùnh thueá giaù trò gia taêng, thueá tieâu thuï ñaëc bieät khi chuyeån nhöôïng quyeàn söû

duïng ñaát, BÑS.

 Caùc cô quan quaûn lyù baát ñoäng saûn vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn

Caùc toå chöùc quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc thöôøng taäp trung vaøo chöùc naêng quaûn lyù

BÑS cuûa moät nöôùc vaø chuû yeáu laø quaûn lyù ñaát ñai nhaèm söû duïng ñaát ñai theo ñuùng

chính saùch. Cô quan quaûn lyù ñaát ñai cuûa nhaø nöôùc coù teân goïi khaùc nhau nhöng ñeàu

coù moät soá chöùc naêng sau: (i) Ño ñaïc, laäp baûn ñoà vaø danh baï ñaêng kyù ñaát ñai; (ii)

Theo doõi söï bieán ñoåi cuûa ñaêng kyù ñaát ñai vaø caäp nhaät caùc thay ñoåi; (iii) Laøm thuû

tuïc veà xaùc nhaän quyeàn sôû höõu ñaát ñai cho chuû ñaát; (iv) Giaùm saùt, kieåm tra vieäc söû

duïng ñaát theo quy ñònh cuûa phaùp luaät. Ngoaøi cô quan quaûn lyù ñaát ñai, Nhaø nöôùc

coøn coù theå thaønh laäp moät soá toå chöùc hoã trôï quaûn lyù ñaát ñai nhö toå chöùc thaåm ñònh

giaù ñaát ñeå tính thueá, toå chöùc xaây döïng quy hoaïch vaø chính saùch söû duïng ñaát ñai..

1.2.2.2. Chính saùch veà doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn

Chính saùch doanh nghieäp vaø ñaàu tö seõ quy ñònh caùc vaán ñeà lieân quan ñeán

vieäc hình thaønh doanh nghieäp, quy trình quy phaïm ñaàu tö noùi chung vaø ñaàu tö

BÑS noùi rieâng. Beân caïnh ñoù, taïi haàu heát caùc quoác gia, doanh nghieäp kinh doanh

BÑS vaø döï aùn kinh doanh ñaàu tö BÑS luoân coù nhöõng raøng buoäc khaùc nhau veà chuû

theå thaønh laäp doanh nghieäp, chuû theå ñaàu tö BÑS cuõng nhö ñòa baøn ñaàu tö BÑS.

[19]

Hôn nöõa, caùc loaïi hình doanh nghieäp khaùc nhau khi kinh doanh ñaàu tö BÑS cuõng

coù nhöõng quy ñònh khaùc nhau veà ñieàu kieän thaønh laäp, veà haïn cheá lónh vöïc, ñòa baøn

khaùc nhau. Suy cho cuøng, kinh doanh ñaàu tö BÑS vaãn laø moät lónh vöïc, moät ngaønh

ngheà kinh doanh coù ñieàu kieän.

1.2.2.3. Chính saùch veà ñaát ñai

Trong ñaùnh giaù veà chính saùch ñaát ñai ñoái vôùi söï phaùt trieån TTBÑS, vaán ñeà

thoâng tin veà ñaát ñai laø moät trong nhöõng vaán ñeà quan taâm nhaát. Ñaùnh giaù cuûa caùc

chuû theå kinh teá veà loaïi thoâng tin chính saùch naøy laïi raát khoâng ñoàng nhaát. Ñaëc bieät

laø, cho ñeán nay vaán ñeà giaûi phoùng baèng hieän ñang coøn nhieàu khuùc maéc caû veà phía

Nguoàn

Nguoàn taøi

Nguoàn

löïc

taøi saûn

saûn coù

voán

Taøi nguyeân

ngöôøi daân, nhaø ñaàu tö vaø Nhaø nöôùc.

- Giao ñaát - Thueâ ñaát

- Ñònh giaù - Aùp giaù

- Mua baùn - Cho thueâ - Theá chaáp

- Quy hoaïch - Keá hoaïch

- Ñaêng kyù - Thoáng keâ - Caáp giaáy chöùng nhaän Sô ñoà 1.2: Sô ñoà veà tieán trình quaûn lyù ñaát ñai töø nguoàn taøi nguyeân ñeán

Nguoàn: Toång hôïp cuûa taùc giaû

nguoàn voán trong xaõ hoäi.

1.2.2.4. Chính saùch veà xaây döïng

Chính saùch xaây döïng thöôøng höôùng vaøo caùc noäi dung chuû yeáu laø: (i) Quy

ñònh thaåm quyeàn quyeát ñònh phaùt trieån thò tröôøng, cho pheùp ñaàu tö vaø caáp pheùp

phaùt trieån thò tröôøng xaây döïng; (ii) Quyeát ñònh noäi dung coâng taùc chuaån bò phaùt

trieån thò tröôøng xaây döïng; (iii) Quy ñònh trình töï thieát keá döï aùn phaùt trieån thò

tröôøng xaây döïng; (iv) Quy ñònh veà quy chuaån xaây döïng, tieâu chuaån xaây döïng; (v)

Quy ñònh veà naêng löïc haønh ngheà xaây döïng, naêng löïc hoaït ñoäng xaây döïng; (vi)

Quy ñònh veà khuyeán khích, nghieâm caám trong hoaït ñoäng xaây döïng.

[20]

Tuøy theo yeâu caàu, trình ñoä phaùt trieån kinh teá- xaõ hoäi noùi chung vaø phaùt

trieån TTBÑS noùi rieâng, moãi quoác gia ñeàu coù nhöõng quy ñònh cuï theå vaø kòp thôøi

hoaøn thieän heä thoáng chính saùch xaây döïng cuûa mình.

1.2.2.5. Chính saùch taøi chính baát ñoäng saûn

 Chính saùch veà giaù

Ñònh giaù BÑS trong neàn kinh teá thò tröôøng laø: (i) Söï öôùc tính giaù trò cuûa caùc

quyeàn sôû höõu BÑS taïi thôøi ñieåm ñònh giaù; (ii) Ñöôïc bieåu hieän baèng hình thaùi tieàn

teä; (iii) Vieäc öôùc tính giaù trò ñoù phaûi ñöôïc ñaët trong moät thò tröôøng nhaát ñònh, coù

nghóa laø phaûi coù nhöõng ñieàu kieän nhaát ñònh veà kinh teá - xaõ hoäi, luaät phaùp, quan heä

cung caàu, thu nhaäp phaûi tuaân theo nhöõng tieâu chuaån, chuaån möïc vaø phöông phaùp

nhaát ñònh. Ñònh giaù BÑS phuïc vuï moät muïc ñích nhaát ñònh. Söï phuïc vuï ñoù laø moät

hoaït ñoäng dòch vuï, cung caáp dòch vuï ñònh giaù BÑS, saûn phaåm cuûa dòch vuï naøy laø

chöùng thö ñònh giaù BÑS.

 Chính saùch veà thueá

Thueá ñaát ñai, BÑS coù nhöõng ñaëc tính khaùc so vôùi caùc saéc thueá khaùc. Thöù

nhaát, thueá trong lónh vöïc ñaát ñai, BÑS coù moät soá ñaëc ñieåm rieâng so vôùi caùc loaïi

thueá chung. Thöù hai, thueá trong lónh vöïc ñaát ñai, BÑS chuû yeáu phaùt huy vai troø

trong lónh vöïc quaûn lyù vaø ñieàu tieát ñoái vôùi TTBÑS treân moät soá khía caïnh.

 Caùc keânh huy ñoäng voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn

Trong thöïc tieãn phaùt trieån, coù raát nhieàu keânh taøi chính tieàn teä khaùc nhau.

Töïu trung laïi coù theå coù moät soá keânh chính. Moät laø, keânh tín duïng töø caùc NHTM.

Hai laø, keânh thoâng qua heä thoáng theá chaáp vaø taùi theá chaáp trong heä thoáng ngaân

haøng. Ba laø, keânh tieát kieäm BÑS. Boán laø, keânh thoâng qua traùi phieáu, coå phieáu

BÑS. Naêm laø, keânh thoâng qua caùc quyõ ñaàu tö phaùt trieån BÑS. Saùu laø, nhaø ñaàu tö

tieàm naêng vaø keânh ñaàu tö töø nöôùc ngoaøi.

[21]

Song thöïc teá taïi Vieät Nam hieän coù 4 keânh ñang hoaït ñoäng, goàm coù: nguoàn

voán trong daân (tieát kieäm, kieàu hoái); ñaàu tö töø caùc doanh nghieäp (chuû ñaàu tö BÑS,

nhaø ñaàu tö tö nhaân vaø caùc doanh nghieäp goùp voán); thò tröôøng chöùng khoaùn vaø nhaø

ñaàu tö nöôùc ngoaøi; tín duïng töø caùc ngaân haøng thöông maïi.

1.2.2.6. Chính saùch tieàn teä - tín duïng baát ñoäng saûn

Moïi hoaït ñoäng trong TTBÑS ñeàu lieân quan ñeán vieäc söû duïng taøi chính. Coù

hai nguoàn: nôï vaø voán. Moät nhaø phaùt trieån TTBÑS coù theå söû duïng toaøn boä voán

hoaëc toaøn boä tieàn nôï hoaëc keát hôïp caû hai nguoàn. Tröôøng hôïp keát hôïp caû hai nguoàn

laø phoå bieán nhaát. Ñeå coù tính khaû thi, moät TTBÑS phaùt trieån phaûi cung caáp ñuû thu

nhaäp ñeå trang traûi chi phí cuûa tieàn nôï vaø voán goùp. Chi phí ñi vay noùi chung ñöôïc

quy cho laõi suaát. Chi phí cuûa voán goùp laø tyû suaát thu lôïi treân voán ñöôïc ñoøi hoûi. Tyû

suaát naøy ñöôïc ño löôøng caên cöù treân cô sôû tröôùc thueá hoaëc sau thueá.

Coâng nghieäp hoùa, hieän ñaïi Hoäi nhaäp quoác teá

Chính saùch xaây döïng Chính saùch ñaàu tö Chính saùch ñaát ñai Chính saùch taøi chính Chính saùch tieàn teä

Thò tröôøng taøi chính tieàn teä Chính saùch veà cung BÑS

Thò tröôøng baát ñoäng saûn Chính saùch veà caàu BÑS Thò tröôøng khoa hoïc coâng ngheä Thò tröôøng haøng hoùa dòch vuï

Chính saùch giao dòch BÑS Thò tröôøng lao ñoäng

Theå cheá Thaønh toá Caáp ñoä phaùt trieån

[22]

Sô ñoà 1.3: Sô ñoà caùc thaønh toá cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn

1.3. Quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

1.3.1. Khaùi nieäm vaø ñaëc ñieåm cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

1.3.1.1. Khaùi nieäm cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

Cho vay baát ñoäng saûn thöôøng phaân thaønh hai loaïi: cho vay kinh doanh baát

ñoäng saûn vaø cho vay BÑS ñeå söû duïng cho chính nhu caàu cuûa ngöôøi vay. Vieäc cho

vay kinh doanh baát ñoäng saûn bao goàm kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vaø kinh

doanh dòch vuï baát ñoäng saûn.

Coù theå khaùi quaùt khaùi nieäm tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát

ñoäng saûn nhö sau: laø hình thöùc caáp tín duïng, theo ñoù ngaân haøng giao cho khaùch

haøng söû duïng moät khoûan tieàn ñeå söû duïng vaøo muïc ñích ñaàu tö taïo laäp, mua, nhaän

chuyeån nhöôïng, thueâ, thueâ mua baát ñoäng saûn ñeå baùn, chuyeån nhöôïng, cho thueâ, cho

thueâ laïi, cho thueâ mua nhaèm muïc ñích sinh lôïi vaø thôøi gian nhaát ñònh theo thoûa

thuaän vôùi nguyeân taéc coù hoaøn traû goác vaø laõi.

Caùc loaïi hình trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS bao goàm nhaø, coâng

trình xaây döïng lieân quan ñeán caùc coâng trình daân duïng, coâng trình coâng nghieäp,

coâng trình giao thoâng, coâng trình thuûy lôïi vaø haï taàng kyõ thuaät.

Nguoàn traû nôï cuûa caùc khoaûn cho vay kinh doanh ñaàu tö bất ñoäng sản ñöôïc traû

daàn töø nguoàn khaáu hao, chuyeån nhöôïng, cho thueâ baát ñoäng saûn.., vaø lôïi nhuaän cuûa

chính döï aùn cho vay vaø caùc nguoàn thu hôïp phaùp khaùc cuûa doanh nghieäp.

1.3.1.2. Ñaëc ñieåm cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

Cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS ngoaøi nhöõng ñaëc ñieåm thoâng thöôøng cuûa

loaïi hình cho vay khaùc thì noù coøn coù nhöõng ñaêïc ñieåm rieâng bieät do tính chaát ñaëc

bieät cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn mang laïi, nhö sau:

 Kinh doanh ñaàu tö BÑS laø lónh vöïc ñoøi hoûi voán lôùn, thôøi haïn vay daøi

[23]

Cô caáu cho vay BÑS trung daøi haïn luoân chieám tyû troïng khoaûng 80% toång dö

nôï cho vay BÑS, vieäc kinh doanh ñaàu tö BÑS thöôøng laø nhöõng khoaûn vay coù giaù trò

30.80%

19.20%

13.50%

5.80%

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

500-800 trieäu ñoàng

800 trieäu-1.5 tyû ñoàng

1.5-2.5 tyû ñoàng

2.5-5 tyû ñoàng

Treân 5 tyû ñoàng

lôùn neân vieäc hoaøn traû khoaûn vay trong moät thôøi gian ngaén mang tín khaû thi thaáp.

Baûng ñoà 1.1: Ngaân saùch döï kieán cho vieäc ñaàu tö baát ñoäng saûn

Nguoàn: Ñieàu tra TTBÑS Vieät Nam 2009, Vietnam Report

 Ngöôøi ñi vay thöôøng huy ñoäng theo tieán ñoä cuûa döï aùn

Baát ñoäng saûn laø nhöõng haøng hoaù thôøi gian hình thaønh daøi, daøn traûi theo

töøng giai ñoaïn: ñeàn buø giaûi toûa ñaát, xaây döïng haï taàng, neàn moùng, xaây thoâ, hoaøn

thieän… Theá neân, nhaø ñaàu tö caàn khoaûn tieàn lôùn cho döï aùn, nhöng nhöõng khoaûn

tieàn naøy seõ söû duïng theo töøng giai ñoaïn khaùc nhau do vaäy neáu huy ñoäng theo töøng

giai ñoaïn seõ giaûm aùp löïc veà laõi suaát. Coøn neáu huy doäng voán moät laàn thì voán

khoâng ñöôïc söû duïng ngay moät luùc nhöng vaãn phaûi traû laõi cho ngöôøi cho vay daãn

ñeán vieäc söû duïng voán khoâng hieäu quaû.

[24]

Mua traû moät laàn

9.60%

Khoâng vay ngaân haøng vaø thanh toaùn theo tieán ñoä

51.90%

30.80%

Vay NH baèng TSTC khaùc, traû goùp vaø thanh toaùn theo tieán ñoä

Theá chaáp baèng chính BÑS ñònh mua ñeå vay NH

7.70%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bieåu ñoà 1.2: Hình thöùc thanh toaùn khi mua caên hoä

Nguoàn: Ñieàu tra TTBÑS Vieät Nam 2009, Vietnam Report.

 Cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn lónh vöïc tieàm aån nhieàu ruûi ro

Giaù trò cuûa BÑS raát ñeå bieán ñoäng moät khi coù söï thay ñoåi veà chính saùch tieàn

teä, quaûn lyù, ñaàu cô, maát caân ñoái cung caàu… Ñieàu naøy laøm cho khaû naêng thanh toaùn

cuûa caùc khoaûn tín duïng cuûa ngöôøi ñi vay gaëp raát nhieàu khoù khaên coù theå maát luoân

khaû naêng thanh toaùn.

 Tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn khoâng phaûi ñôn

thuaàn laø moät saûn phaåm tín duïng maø laø lónh vöïc phaùt trieån kinh teá.

Thò tröôøng BÑS laø moät trong nhöõng thò tröôøng quan troïng cuûa neàn kinh teá

thò tröôøng vì thò tröôøng naøy lieân quan tröïc tieáp tôùi moät löôïng taøi saûn cöïc lôùn caû veà

quy moâ, tính chaát cuõng nhö giaù trò cuûa caùc maët trong neàn kinh teá quoác daân. Vì

vaäy, phaùt trieån ñaàu tö, kinh doanh BÑS ñoùng vai troø quan troïng trong vieäc chuyeån

caùc taøi saûn thaønh nguoàn taøi chính doài daøo phuïc vuï cho yeâu caàu phaùt trieån kinh teá-

xaõ hoäi ñaëc bieät laø ñaàu tö phaùt trieån cô sôû haï taàng cuûa neàn kinh teá.

1.3.2. Quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

1.3.2.1. Quaûn lyù ruûi ro vaø caùc chæ soá ño löôøng ruûi ro tín duïng

1.3.2.1.1. Khaùi nieäm quaûn lyù ruûi ro tín duïng

[25]

Ruûi ro tín duïng laø loaïi ruûi ro daãn ñeán toån thaát taøi saûn trong tröôøng hôïp

khaùch haøng vay voán/ñöôïc caáp tín duïng khoâng coù khaû naêng thöïc hieän moät phaàn

hoaëc toaøn boä nhöõng cam keát neâu taïi Hôïp ñoàng tín duïng ñaõ kyù vôùi Ngaân haøng.

QLRR tín duïng laø vieäc ngaân haøng söû duïng caùc bieän phaùp nghieäp vuï ñeå

kieåm soaùt chaát löôïng tín duïng, haïn cheá haäu quaû xaáu trong hoaït ñoäng tín duïng,

giaûm thieåu söï toån thaát khoâng ñeå hoaït ñoäng ngaân haøng laâm vaøo tình traïng bò ñoå vôõ.

Quaûn lyù ruûi ro tín duïng luoân luoân laø moái quan taâm haøng ñaàu cuûa caùc Ngaân

haøng ngay caû ñoái vôùi nhöõng neàn kinh teá phaùt trieån oån ñònh vaø laø ñieàu kieän voâ

cuøng caàn thieát cho söï phaùt trieån beàn vöõng cuûa Ngaân haøng.

1.3.2.1.2. Caùùc chæ soá ño löôøng ruûi ro tín duïng

Hoaït ñoäng tín duïng ñem veà lôïi nhuaän lôùn cho Ngaân haøng nhöng cuõng luoân

tieàm aån nhieàu ruûi ro. Ñaëc bieät, ñoái vôùi caùc nöôùc ñang phaùt trieån trong giai ñoaïn

ñaàu hoäi nhaäp kinh teá theá giôùi thì möùc ñoä ruûi ro tín duïng laïi caøng cao hôn. Vì theá,

caùc Ngaân haøng luoân kieåm tra hoaït ñoäng tín duïng cuûa mình ñeå chuû ñoäng phoøng

ngöøa ruûi ro.

Ngaân haøng thöôøng söû duïng caùc chæ soá sau ñeå ñaùnh giaù ruûi ro tín duïng:

 Tyû leä nôï quaù haïn: heä soá naøy cho bieát tyû troïng nôï quaù haïn trong toång dö nôï,

tyû leä naøy caøng cao thì chaát löôïng tín duïng caøng thaáp.

Coâng thöùc 1.1: Tyû leä nôï quaù haïn

Dö nôï quaù haïn

x 100%

Tyû leä nôï quaù haïn = -------------------------- Toång dö nôï cho vay NHNN cho pheùp dö nôï quaù haïn cuûa caùc NHTM khoâng ñöôïc quaù 3%. Hieän

nay, haàu heát nôï quaû haïn taïi caùc NHTM ñieàu döôùi möùc kieåm soaùt, song do vieäc

phaân loaïi nôï chaát löôïng tín duïng ñöôïc tính theo thôøi gian nhö vaäy, neân nhöõng

khoaûn tín duïng ôû Vieät Nam tieàm aån raát nhieàu ruûi ro.

[26]

 Tyû troïng nôï xaáu/toång dö nôï: Heä soá naøy cho bieát tyû troïng nôï xaáu (goàm nôï

nhoùm 3 - 5) trong toång dö nôï, tyû leä nôï xaáu treân toång dö nôï laø chæ soá cô baûn

ñeå ñaùnh giaù chaát löôïng tín duïng cuûa toå chöùc tín duïng.

 Heä soá ruûi ro tín duïng: heä soá naøy cho ta thaáy tyû troïng cuûa danh muïc trong

taøi saûn coù, khoaûn tín duïng trong toång taøi saûn caøng lôùn thì lôïi nhuaän seõ lôùn

nhöng ñoàng thôøi ruûi ro tín duïng cuõng raát cao.

Coâng thöùc 1.2: Heä soá ruûi ro tín duïng

x 100%

Heä soá ruûi ro tín duïng = Toång dö nôï cho vay ------------------------- Toång taøi saûn coù

1.3.2.2. Nguyeân nhaân vaø haäu quaû cuûa ruûi ro trong cho vay kinh

doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

1.3.2.2.1. Nhöõng nguyeân nhaân daãn ñeán ruûi ro

 Nguyeân nhaân khaùch quan coù lieân quan ñeán moâi tröôøng kinh doanh

Bao goàm nhöõng yeáu toá naèm ngoaøi taàm kieåm soaùt cuûa ban laõnh ñaïo coâng ty

vaø ngöôøi cho vay nhö suy thoaùi kinh teá, laõi suaát cao, söï ñieàu chænh - thay ñoåi veà

chính saùch ñaàu tö, taøi chính tín duïng, thò tröôøng chuyeån bieán nhanh ngoaøi döï ñoaùn

hoaëc ñoái thuû caïnh tranh môùi, vaø caùc tröôøng hôïp “thieân ñònh” baát khaû khaùng khaùc.

 Nguyeân nhaân thuoäc veà phía khaùch haøng

Bao goàm nhöõng yeáu toá do ngöôøi ñi vay gaây ra. Nhöõng nguyeân nhaân naøy

thöôøng xuaát phaùt töø baát caäp trong quaûn lyù, bao goàm: söû duïng voán sai muïc ñích,

khoâng coù thieän chí trong vieäc traû nôï vay; khaû naêng quaûn lyù kinh doanh keùm; tình

hình taøi chính doanh nghieäp yeáu keùm, thieáu minh baïch.

 Nguyeân nhaân thuoäc veà naêng löïc quaûn trò cuûa ngaân haøng

Nguyeân nhaân naøy goàm nhöõng yeáu toá do ngöôøi cho vay gaây ra, thöôøng laø

xaùc ñònh cô caáu khoaûn cho vay khoâng hôïp lyù, soá tieàn cho vay khoâng ñuû hoaëc quaù

nhieàu, khoâng giaùm saùt ñöôïc khoaûn vay moät caùch ñaày ñuû. Nguyeân nhaân töø phía

[27]

ngöôøi cho vay cuõng coù theå laø phaân tích khoâng chính xaùc baùo caùo taøi chính, taøi saûn

baûo ñaûm khoâng ñuû, hoà sô giaáy tôø khoâng ñaày ñuû, ngöôøi cho vay thieáu kinh nghieäm,

vaø gian laän.

1.3.2.2.2. Haäu quaû cuûa ruûi ro

Dieãn bieán cuûa cuoäc khuûng hoaûng nhaø ñaát trong thôøi gian vöøa qua, coù theå

thaáy neàn kinh teá cuûa moãi quoác gia phuï thuoäc raát nhieàu vaøo söùc mua vaø möùc ñoä oån

ñònh cuûa tín duïng baát ñoäng saûn, moät phaàn chi tieâu lôùn vaø thieát yeáu cuûa daân cö. Do

vaäy, caùc khoaûn nôï do tín duïng baát ñoäng saûn xaùo troän thöïc söï laø noãi lo cuûa haàu heát

caùc quoác gia, noù gioáng nhö moät thöù beänh truyeàn nhieãm, noù len loûi vaøo cuoäc soáng

cuûa moïi ngöôøi daân. Vì ña phaàn, ngöôøi mua baát ñoäng saûn baèng tín duïng döôùi chuaån

phaàn ñoâng coù thu nhaäp thaáp. Khi thò tröôøng baát ñoäng saûn bị khuûng hoaûng thì heä

luïy keùo theo neàn kinh teá suy giaûm, ñieàu naøy aûnh höôûng ñeán oån ñònh vaø phuùc lôïi

xaõ hoäi…

Phaùt trieån xaõ hoäi Teä leä thaát

nghieäp

Lôïi nhuaän cuûa Tyû leä ñoùi caùc doanh nghieäp Khuûng Khuûng ngheøo

An sinh xaõ Nguoàn thu cuûa hoaûng baát ñoäng saûn hoaûng neàn kinh teá hoäi chính phuû

Döï tröõ ngoaïi teä

Aûnh höôûng kinh teá Aûnh höôõng xaõ hoäi

Sơ đồ 1.4: Ảnh hưởng của khủng hoảng tín dụng bất động sản đối với nền kinh tế

[28]

1.3.3. Nhöõng bieän phaùp quaûn lyù ruûi ro cho vay kinh doanh ñaàu tö baát

ñoäng saûn

1.3.3.1. Nhaän daïng ruûi ro

Ñeå quaûn lyù ruûi ro tröôùc heát phaûi sôùm nhaän daïng ñöôïc ruûi ro qua caùc daáu

hieäu caûnh baùo, ñoù laø bieän phaùp toái öu giuùp ngaên ngöøa vaø xöû lyù caùc khoaûn tín duïng

coù ruûi ro. Vieäc nhaän daïng caùc khoaûn vay bao goàm caùc coâng vieäc theo doõi, xem

xeùt, nguyeân cöùu moâi tröôøng hoaït ñoäng vaø toaøn boä moïi hoaït ñoäng cuûa ngaân haøng

nhaèm thoáng keâ ñöôïc taát caû ruûi ro, khoâng chæ nhöõng loaïi ruûi ro ñaõ vaø ñang xaûy ra,

maø coøn döï baùo ñöôïc nhöõng nhaän daïng ruûi ro môùi coù theå ñoái vôùi Ngaân haøng, treân

cô sôû ñoù ñeà xuaát caùc giaûi phaùp kieåm soaùt vaø taøi trôï ruûi ro thích hôïp.

1.3.3.2. Thieát laäp heä thoáng thoâng tin quaûn trò khoaûn vay

Ñeå coù theå quaûn lyù caùc khoaûn vay vaø caùc taøi saûn ngoaïi baûng moät caùch toát

nhaát thì ngaân haøng phaûi coù heä thoáng thoâng tin tín duïng hieäu quaû. Vieäc laøm naøy

thöôøng laø quaù trình thu thaäp, xöû lyù, toång hôïp, khai thaùc vaø cung caáp thoâng tin

nhaèm goùp phaàn ñaûm baûo an toaøn hoaït ñoäng tín duïng, goùp phaàn ngaên ngöøa, haïn

cheá ruûi ro trong hoaït ñoäng kinh doanh.

Nguoàn thu thaäp thoâng tin: töø hoà sô tín duïng do khaùch haøng göûi ñeán ngaân

haøng; töø quaù trình laøm vieäc, phoûng vaán, tieáp xuùc vôùi khaùch haøng; töø caùc cô quan

quaûn lyù nhaø nöôùc, caùc phöông tieän thoâng tin ñaïi chuùng; töø dö luaän xaõ hoäi hoaëc dö

luaän töø noäi boä khaùch haøng.

1.3.3.3. Quaûn lyù nôï coù vaán ñeà

Ñieàu quan troïng ñoái vôùi moät ngaân haøng khoâng phaûi laø vaán ñeà laøm sao ñeå

quaûn lyù toát maø laø vieäc seõ ñoái maët vôùi nhöõng vaán ñeà caáp tín duïng trong moät giai

ñoaïn nhö theá naøo. Caùc khoaûn tín duïng vaø nôï coù vaán ñeà ñaõ gia taêng phoå bieán do

khoù khaên trong kinh doanh, khuûng hoaûng tieàn maët töø phía khaùch haøng, cuõng coù

[29]

nhöõng tröôøng hôïp ngöôøi vay thieáu traùch nhieäm, coù yù khoâng traû nôï, khi hoï traû ñöôïc

nhöng coá tình khoâng thanh toaùn, vi phaïm nghieâm troïng kyõ luaät taøi chính.

Thoâng thöôøng, caùc khoaûn nôï ñöôïc xeáp vaøo loaïi taøi saûn coù vaán ñeà ñöôïc

khaûo saùt töôøng taän, baùo caùo thöôøng xuyeân hôn vaø chuù yù quaûn lyù caån thaän hôn.

Khaû naêng phaân bieät roõ giöõa caùc khaùch haøng coù vaán ñeà (nhöõng ngöôøi nhieàu khaû

naêng thu hoài ñöôïc vaø nhöõng ngöôøi khoâng theå thu hoài) vaø cô caáu hoaït ñoäng nhaèm

giaûm thieåu hoaù ruûi ro.

1.3.3.4. Kieåm tra, giaùm saùt khoaûn vay

Kieåm soaùt khoaûn vay coù vai troø quan troïng ñoái vôùi chöông trình cho vay

laønh maïnh. Noù khoâng chæ giuùp cho caùc nhaø quaûn lyù ngaân haøng phaùt hieän ra caùc

khoaûn vay coù vaán ñeà nhanh hôn maø coøn giuùp xaùc ñònh vaán ñeà caùc caùn boä tín duïng

coù tuaân thuû ñuùng chính saùch cho vay cuûa ngaân haøng hay khoâng. Chính vì lyù do

naøy, cuõng taêng cöôøng tính khaùch quan trong quaù trình kieåm soaùt tín duïng, caùc

ngaân haøng lôùn ñaõ taùch ñoäi nguõ caùn boä Kieåm soaùt tín duïng ra khoûi Phoøng tín duïng.

Kieåm soaùt tín duïng cuõng giuùp cho ngaân haøng trong vieäc ñaùnh giaù toaøn boä ruûi ro

tieàm aån cuûa ngaân haøng vôùi vaø nhu caàu voán cuûa noù trong töông lai.

1.3.3.5. Taøi trôï ruûi ro tín duïng

Nhöõng hoaït ñoäng taøi trôï ruûi ro tín duïng cung caáp nhöõng phöông tieän ñeàn buø

toån thaát xaûy ra, gaây quyõ cho nhöõng chöông trình khaùc ñeå giaûm bôùt baát traéc vaø ruûi

ro, hay ñeå gia taêng nhöõng keát quaû tích cöïc. Vieäc taøi trôï cho nhöõng toån thaát tín

duïng coù theå bao goàm nhöõng bieän phaùp chaúng haïn nhö: mua baûo hieåm cho caùc

khoaûn cho vay, trích laäp quyõ döï phoøng ruûi ro.

1.3.3.6. Heä thoáng xeáp haïng ruûi ro

Heä thoáng xeáp haïng ruûi ro ñöôïc thieát keá nhaèm ñònh löôïng ruûi ro cuûa moät

khoaûn tín duïng hoaëc cuûa vieäc cho vay ñoái vôùi ngöôøi ñi vay. Heä thoáng xeáp haïng

ruûi ro mong muoán ño löôøng ñöôïc xaùc suaát ngöôøi vay traû ñöôïc caû nôï goác vaø nôï laõi

[30]

nhö ñaõ thoûa thuaän. Ngoaøi vieäc xem xeùt caùc baùo caùo taøi chính, quaù trình naøy coøn

bao goàm caû vieäc ñaùnh giaù nhöõng yeáu toá nhö neàn kinh teá, moâi tröôøng, ngaønh kinh

doanh, baûo ñaûm, baûo laõnh (coâng ty vaø caù nhaân), thôøi haïn vaø loaïi hình taøi trôï vaø

giaáy tôø coù lieân quan.

Moät vaøi heä thoáng xeáp haïng tín duïng thöïc hieän ño löôøng, ñaùnh giaù chaát

löôïng tín duïng noùi chung cuûa ngöôøi vay; moät soá heä thoáng khaùc laïi ño löôøng chaát

löôïng tín duïng cuûa töøng khoaûn cho vay. Caùc heä thoáng xeáp haïng ruûi ro keùp, töùc laø

xeáp haïng tín duïng ñoái vôùi caû töøng ngöôøi vay laãn töøng khoaûn cho vay rieâng leû ñoái

vôùi ngöôøi vay, ñang ngaøy caøng trôû neân phoå bieán. Nhöõng giaáy tôø caàn coù thöôøng

bao goàm caùc baùo caùo taøi chính môùi nhaát, caùc baûng toùm taét thoâng tin taøi chính vaø

keát quaû phaân tích tyû leä; thaåm ñònh taøi saûn baûo ñaûm; caäp nhaät cuûa ngöôøi baûo laõnh.

1.3.4. Kinh nghiệm của một số nước châu Á trong cho vay kinh doanh

đầu tư bất động sản

Baûng 1.1:Söï khaùc bieät veà cô cheá baát ñoäng saûn giöõa caùc nöôùc phöông Taây vaø Ñoâng AÙ

Stt Ñaëc ñieåm Phöông Taây Ñoâng Aù2

1 Heä tö töôûng Caù nhaân Taäp trung

2 Toå chöùc Laâu ñôøi Môùi

4 Giaáy chöùng nhaän ñaûm baûo Phaùt trieån cao Chöa phaùt trieån

5 Heä thoáng quyeàn ñoái vôùi Moâ hình chung Heä thoáng quoác gia

ñaát ñai

6 Quyeàn sôû höõu Ôû möùc thaáp

Sôû höõu caù nhaân laø cô baûn

7 lyù cuûa thò Cao Thaáp

Tính phaùp tröôøng

8 Naêng löïc hoã trôï thò tröôøng Cao, chi phí giao Ñang ñöôïc caûi thieän

2 Vieät nam, Trung quoác, Indonesia

dòch taêng

[31]

9 Naêng löïc hoã trôï haøng hoùa Thaáp

Cao, coù theå caûi thieän phöùc hôïp

10 Söû duïng giôùi haïn ñoái vôùi Cao Thaáp

sôû höõu

11 Hoã trôï caùc phöông tieän coâng ích vaø dòch vuï Möùc chính thöùc hoùa quyeàn veà keát caáu haï taàng thaáp

Möùc chính thöùc hoùa quyeàn veà keát caàu haï taàng cao

12 Loàng gheùp caùc moâ hình

Möùc chính thöùc hoùa cao thöøa keá

Naêng löïc thaáp ñoái vôùi quaûn lyù ñaát ñai nhaèm theå hieän caùc thay ñoåi trong caùc theá heä

13 Giaûi quyeát tranh chaáp Moâ hình coäng ñoàng

Moâ hình toøa aùn chính thöùc

1.3.4.1. Kinh nghieäm ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa Haøn Quoác

Kinh doanh baát ñoäng saûn taïi Haøn Quoác ñöôïc phaùt trieån bôõi caùc quyõ baát

ñoäng saûn, sôû dó caùc quyõ baát ñoäng saûn thu huùt caùc nhaø ñaàu tö laø do caùc lôïi theá nhö

ñaàu tö oån ñònh, ñaùp öùng ñuùng nhu caàu cuûa thò tröôøng vaø khoâng nhaát thieát phaûi caàn

tôùi caùc kieán thöùc chuyeân moân saâu.

Thoâng thöôøng coù 3 loaïi quyõ baát ñoäng saûn ôû Haøn Quoác:

Thöù nhaát, laø Quyõ Phaùt trieån chuyeân mua ñaát vaø xaây döïng caùc toaø nhaø, sau

ñoù ruùt lui baèng caùch baùn laïi nhöõng toaø nhaø naøy. Thöù hai, laø caùc Quyõ Taøi trôï döï aùn

chuyeân cho caùc hoaït ñoäng kinh doanh döï aùn vay vaø thu laõi töông öùng. Thöù ba,

ñöôïc goïi laø Quyõ Cho thueâ chuyeân mua caùc toaø nhaø thöông maïi vaø cho thueâ ñeå thu

phí thueâ. Maëc duø Quyõ Phaùt trieån laø moät quyõ baát ñoäng saûn ñích thöïc, nhöng treân

thöïc teá, vieäc thaønh laäp caùc quyõ naøy khoâng phoå bieán vì noù caàn thôøi gian ñaàu tö daøi

haïn trong khoaûng töø 5 - 10 naêm vaø coù ñoä ruûi ro cao.

Taïi Haøn Quoác, caùc Quyõ taøi trôï döï aùn chieám tôùi 68% trong toång soá caùc quyõ

baát ñoäng saûn, trong khi ñoù, caùc Quyõ Cho thueâ vaø Quyõ Phaùt trieån chieám caùc tyû leä

[32]

töông öùng laø 31% vaø 1%. Tyû leä hoaøn voán kyø voïng haøng naêm cuûa Quyõ Taøi trôï döï

aùn laø töø 7 -10%, Quyõ Cho thueâ laø 7 - 9% vaø thaáp nhaát Quyõ Phaùt trieån laø 6 -8%.

Ñaëc bieät, quy moâ caùc quyõ seõ ngaøy caøng ñöôïc môû roäng nhôø caùc doøng voán ñoå vaøo

töø caùc quyõ do caùc coâng ty quaûn lyù taøi saûn Haøn Quoác quaûn lyù. Soá quyõ môùi thaønh

laäp trong naêm 2007 laø 165 quyõ, taêng 41% so vôùi con soá 117 cuûa naêm tröôùc ñoù.

Moät soá coâng ty quaûn lyù taøi saûn khaùc coù xu höôùng chuyeån sang caùc thò tröôøng baát

ñoäng saûn ôû nöôùc ngoaøi do tính chaát quaù noùng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Haøn

Quoác. Söï chuù yù cuûa caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi treân caùc lónh vöïc mua laïi baát ñoäng

saûn, phaùt trieån caùc döï aùn nhö saân golf vaø caùc khu nghæ döôõng.

Beân caïnh moät soá thuaän lôïi nhö thu nhaäp oån ñònh, soá tieàn ñaàu tö nhoû vaø caùc

lôïi ích veà thueá, tuy nhieân hoaït ñoäng cuûa caùc quyõ baát ñoäng saûn vaãn coù thaát thoaùt

veà voán do tính ruûi ro voán coù cuûa caùc quyõ. Maët khaùc, quyõ ñaïi chuùng daønh cho caùc

nhaø ñaàu tö caù nhaân khoâng ñaùp öùng ñöôïc nhu caàu thöïc teá vì caùc coâng ty quaûn lyù taøi

saûn coù xu höôùng thaønh laäp quyõ tö nhaân hôn laø quyõ ñaïi chuùng voán luoân bò giôùi haïn

bôûi nhöõng quy ñònh khaét khe.

Tröôùc ñaây, baát ñoäng saûn thöôøng ñöôïc xem nhö moät lónh vöïc ñaàu tö chæ

daønh cho nhöõng ngöôøi giaøu coù vì noù ñoøi hoûi phaûi coù soá tieàn ñaàu tö lôùn, trong khi

khaû naêng hoaøn voán laïi khaù thaáp. Ngaøy nay, caùc nhaø ñaàu tö caù nhaân thaäm chí coù

theå ñaàu tö nhöõng khoaûn tieàn nhoû treân thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø ña daïng hoaù

danh muïc ñaàu tö cuûa hoï nhôø vaøo söï buøng noå cuûa thò tröôøng caùc quyõ.

1.3.4.2. Kinh nghieäm ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa Singapore

Moâ hình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Singapore ñöôïc cho laø thaønh coâng nhaát theá

giôùi hieän nay. Naêm 2008, daân soá Singapore 4,83 trieäu ngöôøi. Dieän tích nhaø ôû bình

quaân laø 25m2/ngöôøi. Thu nhaäp bình quaân cuûa moãi hoä 4.301 USD/thaùng, nhöng chi

tieâu cho nhaø ôû chæ chieám 20% thu nhaäp. Hôn 90% hoä coù sôû höõu nhaø ôû, trong ñoù

83% hoä ñöôïc mua nhaø giaù thaáp. Ñoù töøng laø böùc tranh trong mô vôùi ngay caû ngöôøi

[33]

daân "quoác ñaûo sö töû" 50 naêm trôû veà tröôùc. Thôøi ñieåm ñoù, Singapore laø nöôùc keùm

phaùt trieån vôùi daân soá 1,6 trieäu ngöôøi. Hôn 70% hoä daân soáng trong nhöõng khu nhaø

chaät choäi, xuoáng caáp, maát veä sinh. Nhieàu ngöôøi daân phaûi soáng trong caùc khu oå

chuoät vaø trong caùc caên nhaø töï phaùt ven thaønh phoá.

Tình hình chæ thay ñoåi keå töø naêm 1960 khi Chính phuû Singapore thaønh laäp

Cô quan phaùt trieån nhaø ôû (HDB) nhaèm muïc tieâu cung caáp nhaø giaù thaáp cho ñaïi boä

phaän daân ngheøo, thöïc hieän giaûi phoùng maët baèng vaø taùi ñònh cö; quy hoaïch caùc khu

phoá môùi, thieát keá, xaây döïng vaø phaân phoái caùc caên hoä; cho vay mua nhaø giaù thaáp;

quaûn lyù nhaø ôû. Nhôø ñoù ñeán naêm 1996, nöôùc naøy ñaõ xaây döïng 30 ñoâ thò môùi, cung

caáp gaàn 5.000ha ñaát cho keá hoaïch phaùt trieån nhaø ôû coäng ñoàng, trong ñoù 99,4% laø

quyõ ñaát ñai cuûa Uûy ban phaùt trieån nhaø, taïo nhaø ôû cho 87% daân soá Singapore vôùi

hôn 650.000 caên hoä chung cö.

Ñieàu kieän ñeå mua nhaø öu ñaõi cuûa HDB laø phaûi coù gia ñình, coâng aên vieäc

laøm laâu daøi, möùc thu nhaäp toái thieåu haøng thaùng ít nhaát 8.000 ñoâla Sing/thaùng.

Ngoaøi ra, ñeå haïn cheá tình traïng ñaàu cô, HDB yeâu caàu caùc gia ñình phaûi soáng ít

nhaát 5 naêm trong caên hoä ñöôïc mua. Ñieàu naøy ñaûm baûo moãi ngöôøi daân chæ ñöôïc sôû

höõu moät caên hoä töø quyõ nhaø ôû xaõ hoäi do nhaø nöôùc quaûn lyù. Tröôøng hôïp coù nhaø ôû xaõ

hoäi maø vaãn muoán coù theâm nhaø tö nhaân thì phaûi baùn caên nhaø xaõ hoäi cho nhaø nöôùc.

Ñaùng chuù yù, neáu caùc caëp vôï choàng treû mua caên hoä gaàn vôùi nôi cha meï hoï sinh

soáng seõ ñöôïc hoã trôï theâm chi phí.

Töø naêm 2004, quyõ nhaø ôû cuûa nöôùc naøy gia taêng maïnh meõ hôn nhôø chính

saùch cho pheùp caùc doanh nghieäp tö nhaân tham gia vaøo caùc döï aùn phaùt trieån nhaø ôû

xaõ hoäi. Taát nhieân, hoï seõ phaûi tuaân thuû vaø ñaûm baûo xaây nhaø theo ñuùng tieâu chuaån

chaát löôïng vaø baùn theo ñuùng giaù nhö caùc caên hoä khaùc cuûa HDB. Tröôùc ñoù, naêm

1968 - 1969, chính phuû ra quyeát ñònh thaønh laäp quyõ Tieát kieäm trung öông ñeå chi

traû tieàn ñaët coïc mua nhaø traû goùp vaø cho ngöôøi daân vay traû goùp haøng thaùng. Ñôn vò

[34]

söû duïng lao ñoäng baét buoäc phaûi goùp 13%, coøn ngöôøi lao ñoäng phaûi goùp 20% tieàn

löông haøng thaùng vaøo quyõ tieát kieäm naøy nhöng buø laïi hoï ñöôïc ñaûm baûo seõ khoâng

bò maát nhaø ngay caû khi khoâng coøn khaû naêng traû goùp.

Hoaït ñoäng cuûa quyõ Tieát kieäm trung öông toû ra voâ cuøng hieäu quaû. Moät nöôùc

laùng gieàng cuûa Singapore laø Malaysia ñaõ hoïc taäp vaø vaän duïng thaønh coâng moâ

hình naøy tuy nhieân möùc ñoùng goùp cho quyõ tieát kieäm ôû Malaysia thaáp hôn so vôùi

Singapore. Ñaùng chuù yù laø trong quyõ Tieát kieäm trung öông ôû Malaysia coù theâm

quy ñònh möùc löông toái thieåu cho ngöôøi lao ñoäng phaûi bao goàm chi phí cho nhu

caàu nhaø ôû. Ñoàng thôøi, chính phuû nöôùc naøy yeâu caàu moãi döï aùn phaùt trieån nhaø ôû ñeàu

phaûi daønh ít nhaát 30% dieän tích saøn cho nhu caàu cuûa nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp

thaáp, vaø ñöa ra quy ñònh chaët cheõ ñoái töôïng ñöôïc mua nhaø ôû giaù reû ñeå traùnh bò lôïi

duïng ñaàu cô.

KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 1

Trong noäi dung chöông 1, trình baøy cô sôû lyù luaän kinh doanh ñaàu tö baát

ñoäng saûn vaø quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn. Ñaëc bieät

ñeàn caäp ñeán nhöõng chính saùch caàn thieát ñeå phaùt trieån kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng

saûn, theå hieän tính chaát ñaëc thuø trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS nhaèm ñöa ra

caùc kyõ thuaät quaûn lyù ruûi ro tín duïng trong kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn. Beân

caïnh ñoù, cuõng giôùi thieäu kinh nghieäm cuûa moät soá nöôùc chaâu AÙ trong cho vay kinh

doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn.

Töø nhöõng phaân tích caùc nguyeân nhaân, nhaân toá aûnh höôûng baát lôïi ñeán hoaït

ñoäng cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn nhaèm laøm cô sôû lyù luaän, phaân tích

vaø ñaùnh giaù veà thöïc traïng cho vay vaø quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu

tö baát ñoäng saûn taïi BIDV.

[35]

CHÖÔNG 2

THÖÏC TRAÏNG QUAÛN LYÙ RUÛI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ÑAÀU

TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI BIDV

2.1. Ñaùnh giaù dieãn bieán tình hình thò tröôøng kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

Vieät Nam töø naêm 2005 ñeán 2009

Luaät daân söï naêm 2005; Luaät ñaàu tö naêm 2005; Luaät chöùng khoaùn naêm 2006; Luaät

Ñaát ñai naêm 2003 vaø Nghò ñònh soá 181/2004/NÑ-CP ngaøy 29 thaùng 10 naêm 2004

cuûa Chính phuû veà höôùng daãn thi haønh luaät ñaát ñai coù caùc noäi dung veà quy hoaïch

söû duïng ñaát vaø caùc Nghò ñònh soá 17/2007/NÑ-CP ngaøy 27 thaùng 01 naêm 2006 vaø

Nghò ñònh soá 84/2007/NÑ-CP ngaøy 25 thaùng 5 naêm 2007 veà söûa ñoåi, boå sung Nghò

ñònh soá 181/2004/NÑ-CP; Nghò ñònh soá 188/2004/NÑ-CP, Nghò ñònh soá

197/2004/NÑ-CP; Nghò ñònh soá 198/2004/NÑ-CP... Luaät Xaây döïng vaø Nghò ñònh

soá 08/2005/NÑ-CP ngaøy 24 thaùng 01 naêm 2005 veà quy hoaïch xaây döïng. Luaät Nhaø

[36]

ôû vaø Nghò ñònh soá 90/2006/NÑ-CP ngaøy 06 thaùng 9 naêm 2006 cuûa Chính phuû veà

höôùng daãn thi haønh Luaät nhaø ôû. Luaät kinh doanh BÑS vaø Nghò ñònh soá

153/2007/NÑ-CP, ngaøy 15 thaùng 10 naêm 2007 veà höôùng daãn thi haønh Luaät kinh

doanh BÑS. Caùc vaên baûn phaùp luaät lieân quan khaùc.

Nguoàn: Toång hôïp cuûa taùc giaû

Hoäp 2.1: Caùc chính saùch phaùp luaät ñieàu chænh thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam

 Söï tham gia cuûa caùc toå chöùc ngaân haøng - taøi chính vaøo TTBÑS

Dieãn bieán töø ñaàu naêm 2005 cho ñeán nay coù söï chuyeån tieáp töø caáp ñoä hai

(taäp trung hoùa) sang caáp ñoä 3 (tieàn teä hoùa).

Theo NHNN, dö nôï cho vay baát ñoäng saûn trong giai ñoaïn 2003 - 2005 lieân

tuïc taêng vôùi toác ñoä bình quaân 33%/naêm. Tyû troïng dö nôï cho vay baát ñoäng saûn

trong toång dö nôï neàn kinh teá taêng, töø khoaûng 8% cuoái naêm 2003 leân 10% cuoái

naêm 2005. Toång dö nôï cho vay kinh doanh ñaàu baát ñoäng saûn cuoái thaùng 09/2008

laø 115.500 tyû ñoàng vaø cuoái thaùng 7/2010 laø 210.770 tyû ñoàng. Hieän taïi, TTBÑS

coøn phuï thuoäc quaù nhieàu vaøo chính saùch tieàn teä vaø löôïng cung tieàn teä. Ñaây laø chæ

baùo roõ nhaát cuûa giai ñoaïn tieàn teä hoùa TTBÑS.

 Thò tröôøng nhaø ôû, caên hoä chung cö ñoâ thò môùi buøng noå

Theo soá lieäu chöa ñaày ñuû, hieän nay caû nöôùc coù khoaûng 1.500 - 1.600 döï aùn

khu ñoâ thò môùi, khu chung cö cao taàng vaø khoaûng 500 döï aùn khu ñoâ thò môùi, chung

cö cao taàng ñang trieån khai3. Toác ñoä ñoâ thò hoùa, söï gia taêng vaø môû roäng nhanh

choùng caùc hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh, ñaåy nhu caàu veà maët baèng leân cao. Vaøo

luùc thò tröôøng chöùng khoaùn Vieät Nam coù nhöõng daáu hieäu chaäm laïi (sau giai ñoaïn

taêng toác keùo daøi töø cuoái naêm 2006 tôùi nöûa ñaàu naêm 2007), giao dòch baát ñoäng saûn

3 http://nhadatviet.info/phan-tich/xu-ly-oc-dao-do-thi.html

ngaøy caøng trôû neân nhoän nhòp vaø soâi ñoäng hôn bao giôø heát.

[37]

Giaù baùn nhaø ôû, ñaëc bieät laø caên hoä chung cö cao caáp vaø bieät thöï cuõng ñang

soát. Baát chaáp möùc giaù cao ngaát, 1.200USD/m2 cuûa chuû ñaàu tö ñöa ra vaø khoaûn

cheânh leäch coäng theâm töø 1.000 - 2.000USD/m2 cho caùc khaâu trung gian giao dòch,

ngöôøi ta vaãn chen nhau ñaët tieàn mua nhaø, ñoùng "tieàn thaønh yù".

Khoâng thua keùm giaù nhaø, giaù ñaát cuõng lieân tuïc taêng cao. Taïi quaän 2, TP

HCM, giaù ñaát caùc döï aùn laân caän Khu ñoâ thò môùi Thuû Thieâm ñaït ñænh 45 - 50 trieäu

ñoàng/m2 - cao nhaát töø tröôùc ñeán nay. Döï aùn Khu ñoâ thò môùi An Phuù - An Khaùnh,

ñaát maët tieàn ñöôøng song haønh xa loä Haø Noäi ñaït 50 trieäu ñoàng/m2. Caùc vò trí khoâng

thuaän lôïi trong Döï aùn, thaùng 8 naêm 2007 coù giaù phoå bieán laø 18 - 22 trieäu ñoàng/m2,

nay ñaõ voït leân tôùi 25 - 28 trieäu ñoàng/m2. Taïi Haø Noäi cuõng xaûy ra tình traïng töông

töï, nhaát laø vôùi caùc khu vöïc coù quy hoaïch hieän ñaïi vaø oån ñònh naèm ôû phía Taây

thaønh phoá. Moät khu ñaát ôû Myõ Ñình, sau khi truùng giaù thaàu ôû möùc 40 - 50 trieäu

ñoàng/m2 vaøo ñaàu naêm 2007, ñaõ coù möùc giaù giao dòch töø 80 - 100 trieäu ñoàng/m2

vaøo thôøi ñieåm cuoái naêm.

 Côn soát thöù 3 naêm 2007 vaø ñaàu naêm 2008 vaø dieãn bieán khoù ñònh ñoaùn

Baûng 2.1:Toác ñoä phaùt trieån cuûa neàn kinh teá Vieät Nam trong caùc thôøi kyø suy giaûm

cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.

Giai ñoaïn khôûi ñaàu Giai ñoaïn sô khai

Môû ñaàu giai ñoaïn ñoàng boä

Noùng soát Thôøi kyø ñoùng baêng vaø aûm ñaïm Thôøi kyø ñoùng baêng vaø aûm ñaïm Noùng soát Noùng soát Tieâu chí

Thôøi kyø ñoùng baêng vaø aûm ñaïm 1991 1993 1994 1995 2001 2002 2003 2004 2007 2008 2009

GDP(%) 5,80 8,08 8,83 9,54 6,89 7,08 7,26 7,69 8,48 6,18 5,32

Nguoàn: Toång hôïp cuûa taùc giaû

Trong khi côn soát laàn thöù hai xuaát hieän caùch côn soát laàn thöù nhaát 8 naêm

(2001 so vôùi 1993), thì côn soát laàn thöù ba caùch côn soát laàn thöù hai chæ coù 6 naêm

[38]

(2007 so vôùi 2001). Trong khi laàn soát thöù nhaát chuû yeáu coù lieân quan tôùi vieäc

TTBÑS chuyeån töø thò tröôøng “ngaàm”, “phi chính thöùc” sang thò tröôøng chính qui,

hôïp phaùp; laàn soát thöù hai chuû yeáu lieân quan tôùi thò tröôøng sô caáp vaø thöù caáp veà

quyeàn söû duïng ñaát; thì laàn soát thöù ba laïi lieân quan tôùi nhieàu loaïi thò tröôøng khaùc

nöõa, trong ñoù noåi leân laø: thò tröôøng ba beân veà quyeàn söû duïng ñaát, thò tröôøng taøi

chính - tieàn teä vaøo cuoäc vôùi cöôøng ñoä maïnh hôn.

Söï ñoái nghòch giöõa nguoàn voán trong nöôùc vaø nguoàn voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi

cam keát vaøo TTBÑS. Tính ñeán 15/12/2009, toång soá döï aùn ñöôïc caáp pheùp môùi laø

839 döï aùn vôùi toång voán ñaêng kyù caáp môùi laø 16.345,4 trieäu USD. Toång soá löôït döï

aùn taêng voán ñaït 215 löôït vôùi toång soá voán ñaêng kyù taêng theâm laø 5.136,7 trieäu USD.

Trong toång soá döï aùn ñöôïc caáp pheùp môùi trong naêm 2009 (tính ñeán thôøi ñieåm

15/12/2009) coù 39 döï aùn kinh doanh BÑS ñöôïc caáp môùi vôùi soá voán ñaêng kyù caáp

môùi laø 7.372,4 trieäu USD chieám 4,65% toång soá döï aùn caáp môùi vaø chieám 45,1%

toång soá voán ñaêng kyù caáp môùi.

Trong thôøi ñieåm neàn kinh teá coøn chöa heát khoù khaên, doøng voán cho thò

tröôøng vaãn chöa ñöôïc khai thoâng neân thò tröôøng BÑS vaãn chìm saâu trong giaác

“nguû ñoâng” haàu nhö chöa coù moät ñoäng thaùi tích cöïc cuõng nhö giao dòch naøo dieãn

ra. Cho neân ñeán thôøi ñieåm naøy chöa theå ñoaùn ñònh chính xaùc thò tröôøng BÑS seõ ñi

theo chieàu höôùng naøo.

 Caùc thaønh toá thò tröôøng baát ñoäng saûn kinh doanh chöa beàn vöõng

Nhöõng dieãn bieán cuûa thò tröôøng BÑS trong naêm 2009 ñaõ cho thaáy söï maát

caân ñoái traàm troïng ôû raát nhieàu goùc ñoä ñaëc bieät caên hoä cho thueâ vaø nhaø cho ngöôøi

thu nhaäp thaáp thieáu traàm troïng, nhu caàu vaø ngaân saùch daønh mua baát ñoäng saûn coøn

coù khoaûng caùch, raát caàn moät söï ñieàu tieát kòp thôøi ôû taàm vó moâ.

[39]

50%

38.50%

40%

30%

23.10%

17.30%

20%

10%

3.80%

Caên hoä chung cö bình daân

Caên hoä chung cö cao caáp

Ñaát lieàn keà döï aùn

Ñaát bieät thöï döï aùn

Ñaát vaø nhaø taïi caùc phu phoá cuõ

Bieåu ñoà 2.1:Loaïi hình baát ñoäng saûn ngöôøi tieâu duøng höôùng ñeán

Nguoàn: Ñieàu tra TTBÑS Vieät Nam 2009, Vietnam Report

Doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn, thaønh toá cung ngaøy caøng quan

troïng nhöng phaùt trieån coøn haïn cheá, chöa coù nhieàu chuû theå mang tính chuyeân

nghieäp tham gia. Phöông thöùc kinh doanh khoâng mang tính baøi baûn, chuyeân

nghieäp. Tieàm löïc taøi chính cuûa caùc doanh nghieäp kinh doanh BÑS chöa ñuû lôùn

maïnh. Thieáu chieán löôïc kinh doanh daøi haïn vaø thieáu vaên hoaù, baûn saéc kinh doanh.

Löôïng caàu ñaõ taêng leân khoâng ngöøng nhöng caàu coù khaû naêng thanh toaùn

khoâng töông xöùng, ruûi ro veà vieäc giaù baát ñoäng saûn ñang ôû möùc cao.

2.2. Toång quan veà Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam

2.2.1. Sô löôïc veà Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam.

Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam coù teân giao dòch quoác teá laø Bank

for Investment and Development of Vietnam vieát taét BIDV, ñöôïc thaønh laäp theo

Quyeát ñònh soá177/TTg ngaøy 26 thaùng 4 naêm 1957 cuûa Thuû töôùng Chính phuû. Töø

khi thaønh laäp ñeán nay Ngaân haøng ñöôïc ñoåi caùc teân goïi khaùc nhau cho phuø hôïp vôùi

töøng thôøi kyø xaây döïng vaø phaùt trieån ñaát nöôùc, cuï theå:

- Töø 26/4/1957 - 23/06/1981: Ngaân haøng Kieán thieát Vieät Nam.

[40]

- Töø 24/06/1981 -13/11/1990: Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Xaây döïng Vieät Nam.

- Töø 14/11/1990 ñeán nay: Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieät Nam.

Traûi qua hôn 50 naêm xaây döïng vaø tröôûng thaønh, BIDV ñaõ phaùt trieån vaø lôùn

maïnh theo moâ hình ngaân haøng ña naêng vôùi quy moâ vaø phaïm vi hoaït ñoäng caû trong

nöôùc vaø nöôùc ngoaøi, maïng löôùi BIDV hieän khoâng coøn ñieåm giao dòch. Ñeán cuoái

naêm 2009, toång soá chi nhaùnh cuûa BIDV laø 108 chi nhaùnh, 312 Phoøng giao dòch,

109 Quyõ tieát kieäm; 2 Trung taâm; 4 Coâng ty con; 5 Coâng ty lieân doanh; BIDV ñaõ

hoaøn thaønh vieäc môû vaên phoøng ñaïi dieän taïi Nga, Myanmar; trieån khai hoaït ñoäng

kinh doanh ngaân haøng-baûo hieåm taïi Laøo, Campuchia vaø BIDV International taïi

Hoàng Koâng, vôùi toång soá lao ñoäng cuûa BIDV laø 14.550 ngöôøi4.

Beân caïnh lónh vöïc taøi chính ngaân haøng, BIDV coøn tham gia goùp voán, lieân

doanh lieân keát vôùi caùc ñôn vò trong vaø ngoaøi nöôùc trong nhieàu lónh vöïc kinh doanh

khaùc nhau nhö: lónh vöïc taøi chính - ngaân haøng, kinh doanh baûo hieåm, baát ñoäng

Phoøng giao dòch

Chi nhaùnh

312

350

275

300

250

208

194

200

143

150

111

103

108

103

100

2004

2005

2006

2007

2008

2009

saûn, quyõ ñaàu tö.

Bieåu ñoà 2.2: Maïng löôùi hoaït ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2005 - 2009

4 Baùo caùo thöôøng nieân BIDV 2009

Nguoàn: baùo caùo thöôøng nieân BIDV naêm 2009

[41]

2.2.2. Sô löôïc tình hình hoaït ñoäng kinh doanh giai ñoaïn 2005 - 2009

Nhaän thöùc ñöôïc ñaày ñuû nhöõng thuaän lôïi cuõng nhö khoù khaên, thaùch thöùc,

BIDV ñaõ noã löïc hoaøn thaønh haàu heát caùc chæ tieâu kinh doanh, giöõ nhòp ñoä taêng

tröôûng oån ñònh vaø duy trì vò trí laø moät trong nhöõng ngaân haøng hoaït ñoäng hieäu quaû.

Ñieàu naøy ñöôïc theå hieän qua söï phaùt trieån vöõng maïnh vaø oån ñònh cuûa caùc nhoùm

chæ tieâu sau.

2.2.2.1. Chaát löôïng toång taøi saûn

 Quy moâ taøi saûn taêng tröôûng vôùi cô caáu hôïp lyù

Baûng 2.2: Toång taøi saûn cuûa BIDV giai ñoaïn töø naêm 2005 - 2009

Chæ tieâu 2005 2006 2007 2008 2009

Toång taøi saûn (tyû ñoàng) 117.976 158.165 201.382 242.316 292.198

Taêng tröôûng (%) 19% 34% 27% 20% 21%

Toång taøi saûn

Taêng tröôûng

350,000

40%

292,198

35%

300,000

34%

30%

242,316

250,000

27%

25%

201,382

200,000

21%

158,165

20%

19%

150,000

15%

117,976

100,000

10%

50,000

2005

2006

2007

2008

2009

Nguoàn: Baùo caùo thöôøng nieân 2005-2009 cuûa BIDV.

Bieåu ñoà 2.3: Dieãn bieán toång taøi saûn cuûa BIDV giai ñoaïn 2005-2009

Ñeán 31/12/2009, toång taøi saûn cuûa BIDV ñaït 292.198 tyû töông ñöông 16,3 tyû

ñoâ la Myõ. Vôùi quy moâ toång taøi saûn nhö treân, BIDV vaãn giöõ vò trí thöù 2 treân thò

[42]

tröôøng noäi ñòa. Toång taøi saûn naêm 2009 taêng 21% so vôùi naêm 2008 vaø giaûm nheï so

vôùi toác ñoä taêng tröôûng bình quaân 25% trong giai ñoaïn 2005 - 2009 do chòu taùc

ñoäng baát lôïi töø moâi tröôøng kinh doanh nhieàu bieán ñoäng trong naêm qua. Chieám tyû

troïng lôùn nhaát trong toång taøi saûn laø hoaït ñoäng tín duïng vôùi tyû troïng 68%. Ñaây laø

hoaït ñoäng mang laïi thu nhaäp chuû yeáu cho ngaân haøng.

 Cô caáu dö nôï cho vay

Toång dö nôï tröôùc döï phoøng ruûi ro ñaït 206.402 tyû taêng 28% so vôùi 2008, chuû

yeáu laø taêng töø caùc khoaûn cho vay thöông maïi (chieám 95% dö nôï taêng theâm), cho

vay chæ ñònh vaø keá hoaïch nhaø nöôùc giaûm daàn qua caùc naêm (ñeán cuoái 2009 soá dö

chæ coøn 755 tyû chieám chöa ñaày 0,4% toång dö nôï). Ñaëc bieät soá dö nôï cho vay ñöôïc

khoanh vaø nôï chôø xöû lyù ñaõ khoâng coøn. Lónh vöïc cho vay ña daïng trong nhieàu lónh

vöïc, ngaønh ngheà töø nhö cô sôû haï taàng, coâng nghieäp cheá bieán, thöông nghieäp, dòch

vuï, du lòch. noâng laâm thuûy saûn.., cho vay doanh nghieäp quoác doanh (21%), doanh

nghieäp ngoaøi quoác doanh chieám 65%, doanh nghieäp coù voán nöôùc ngoaøi (3%), tö

nhaân vaø caù theå (10%).

Baûng 2.3: Phaân loaïi nhoùm nôï khoâng bao goàm cho vay ODA vaø uûy thaùc ñaàu tö

Ñôn vò: tyû ñoàng

Chæ tieâu 2005 2006 2007 2008 2009

1. Nôï ñuû tieâu chuaån 17.331 49.138 86.798 116.337 159.918

2. Nôï caàn chuù yù 34.999 32.753 28.004 31.452 32.108

3. Nôï döôùi chuaån 15.993 6.231 3.427 2.833 3.531

4. Nôï nghi ngôø 4.045 333 212 413 864

5. Nôï khoâng thu hoài ñöôïc 3.806 2.125 1.118 937 1.173

Toång dö nôï 76.174 90.581 119.559 151.972 197.594

Nôï xaáu (nhoùm 3+4+5) 23.840 8.689 4.756 4.183 5.578

Taêng tröôûng 21,57% 18,91% 31,99% 27,11% 30%

[43]

Tyû leä quyõ DPRR/nôï xaáu. 25% 59% 134% 199% 163%

Toång dö nôï

Nôï xaáu

Taüng tröôûng tín duïng

250,000

35%

31.99%

30%

200,000

27.11%

25%

150,000

18.91%

20%

197,594

151,972

119,559

15%

90,581

76,174

100,000

10%

50,000

23,840

8,689

5,578

4,756

4,183

2005

2006

2007

2008

2009

Nguoàn: Baùo caùo thöôøng nieân 2005-2009 cuûa BIDV

Bieåu 2.4 : Dieãn bieán dö nôï cuûa BIDV trong giai ñoaïn 2005 - 2009

Maëc duø nhöõng daáu hieäu suy thoaùi kinh teá toaøn caàu naêm 2009 aûnh höôûng

nhieàu ñeán tình hình taøi chính cuûa khaùch haøng cuõng nhö hoaït ñoäng kinh doanh,

song chaát löôïng tín duïng cuûa BIDV ñaõ ñöôïc caûi thieän ñaùng keå, theå hieän:

Tyû leä nôï xaáu: tieáp tuïc ñöôïc khoáng cheá ôû möùc thaáp (döôùi 3%): naêm 2009

toång dö nôï taêng theâm hôn 43.000 tyû ~ 30%, song tyû leä nôï xaáu ñöôïc kieåm soaùt ôû

möùc 2,82%, coù taêng nheï so vôùi 2008 (2,73%) song laø möùc thaáp so vôùi maët baèng

chung trong boái caûnh kinh teá khoâng thuaän lôïi, ñaëc bieät tieáp tuïc xu höôùng giaûm so

vôùi möùc 3,98% naêm 2007.

Tyû leä nôï toát: (nôï nhoùm 1) taêng leân ñaùng keå töø möùc 77% naêm 2008 leân 81%

naêm 2009, ñoàng thôøi tyû leä nôï nhoùm 2 (nhoùm nôï tieàm taøng coù nguy cô phaùt sinh nôï

xaáu cao) giaûm ñöôïc 4% töø möùc 20% naêm 2008 xuoáng 16% naêm 2009.

Veà kyø haïn: dö nôï ngaén haïn tieáp tuïc chieám öu theá vôùi 59,5%, trung haïn

chieám 12,8% vaø daøi haïn chieám 27,7%. Cô caáu cho vay theo loaïi tieàn teä 76,5% laø

cho vay baèng VND.

[44]

Tyû leä buø ñaép ruûi ro: (quyõ döï phoøng ruûi ro/nôï xaáu) ñaûm baûo >1, ñaït 163%,

giaûm so vôùi möùc 199% naêm 2008 cho thaáy quyõ döï phoøng ruûi ro tín duïng ñaûm baûo

buø ñaép toån thaát nôï xaáu, chaát löôïng tín duïng ñöôïc ñaûm baûo neân tyû leä trích laäp/nôï

xaáu coù xu höôùng giaûm.

Quy moâ, cô caáu vaø chaát löôïng tín duïng ñaõ cho thaáy BIDV ñaõ thöïc thi toát

caùc chính saùch tín duïng: kieåm soaùt chaát löôïng, ña daïng hoùa khaùch haøng, naâng cao

QLRR vöøa ñaûm baûo taêng tröôûng song vaãn kieåm soaùt toát chaát löôïng tín duïng.

2.2.2.2. Voán chuû sôû höõu

Ñeán 31/12/2009, voán chuû sôû höõu cuûa BIDV ñaït 13.977 tyû ñoàng, töông

ñöông 779 trieäu USD vaø taêng 40% so vôùi 2008, ñöa tyû leä voán chuû sôû höõu/ toång taøi

saûn taêng töø möùc 4,1% naêm 2008 leân 4,8% 2009 goùp phaàn naâng cao naêng löïc taøi

chính cuûa BIDV. Coù ñöôïc keát quaû naøy chuû yeáu do voán ñieàu leä taêng theâm 1.743 tyû

leân möùc 10.499 tyû, caùc quyõ cuûa Ngaân haøng cuõng taêng maïnh (1.881 tyû).

Nhöõng keát quaû treân goùp phaàn ñöa heä soá CAR - heä soá an toaøn voán toái thieåu

cuûa Ngaân haøng tính theo baùo caùo taøi chính quoác teá ñaït möùc 7,55%, theo baùo caùo

taøi chính chuaån möïc Vieät Nam laø 9,53% (quy ñònh toái thieåu cuûa NHNNVN laø 8%

theo quyeát ñònh soá 457/2005/QÑ-NHNN).

Baûng 2.4: Voán chuû sôû höõu cuûa BIDV giai ñoaïn 2005-2009.

Chæ tieâu 2005 2006 2007 2008 2009

Voán chuû sôû höõu (tyû ñoàng) 3.150 4.428 8.405 9.969 13.977

Taêng tröôûng (%) 2,87 40,57 89,81 18,61 40,20

Heä soá an toaøn voán-CAR (%) 3,36 5,50 6,67 8,64 9,53

Nguoàn: Baùo caùo thöôøng nieân 2005-2009 cuûa BIDV.

[45]

Voán chuû sôû höõu

Taêng tröôûng

CAR

13,997

14,000

100%

89.81%

12,000

80%

9,969

10,000

8,405

60%

8,000

40.20%

6,000

40.57%

40%

4,428

3,150

4,000

18.61%

20%

2,000

9.53%

8.64%

3.36%

6.67%

5.50%

2.87%

2005

2006

2007

2008

2009

Bieåu ñoà 2.5: Voán chuû sôû höõu cuûa BIDV giai ñoaïn 2005-2009

2.2.2.2. Keát quaû kinh doanh.

Duø chòu söï caïnh tranh gay gaét trong hoaït ñoäng kinh doanh, khaû naêng taêng

tröôûng cuûa BIDV vaãn khaù toát. Lôïi nhuaän tröôùc thueá taêng maïnh, naêm 2006 laø 222

tyû ñoàng thì ñeán naêm 2009 maëc duø, chòu aûnh höôûng tieâu cöïc cuûa cuoäc khuûng hoaûng

taøi chính toaøn caàu nhöng lôïi nhuaän tröôùc ñaït 3.196 tyû ñoàng taêng 1.054 tyû ñoàng so

vôùi naêm 2008, ñaït möùc taêng tröôûng 49% cao hôn toác ñoä taêng tröôûng toång taøi saûn

(21%) vaø voán chuû sôû höõu (40%).

Tyû suaát lôïi nhuaän treân toång taøi saûn bình quaân (ROA) cuûa ngaân haøng coù xu

höôùng taêng ñieàu qua caùc naêm, naêm 2009 tyû leä naøy ñaït 0,94%. Tương ñồng với

ROA, tỷ suất lợi nhuận treân vốn chủ sở hữu bình quaân (ROE) ñaït 21,04% cuõng coù

söï caûi thieän roõ reät qua caùc naêm.

Baûng 2.5: Lôïi nhuaän tröôùc thueá cuûa BIDV giai ñoaïn 2005-2009.

Chæ tieâu 2005 2006 2007 2008 2009

ROA (LNST/TTS bình quaân) 0,50% 0,44% 0,87% 0,80% 0,94%

ROE(LNST/VCSH bình quaân) 8,81% 16,03% 13,40% 19,38% 21,04%

[46]

Lôïi nhuaän tröôùc thueá(tyû ñoàng) 296 650 2.103 2.142 3.196

Taêng tröôûng (%) 33,33 119,59 223,54 1,85 49,00

Lôïi nhuaän tröôùc thueá

3,196

3,500

35%

ROE

3,000

30%

2,500

25%

2,142

2,103

21.04%

2,000

20%

19.38%

16.03%

1,500

15%

13.40%

1,000

10%

650

8.81%

296

500

2005

2006

2007

2008

2009

Nguoàn: Baùo caùo thöôøng nieân 2005-2009 cuûa BIDV.

Bieåu ñoà 2.6: Lôïi nhuaän tröôùc thueá cuûa BIDV giai ñoaïn 2005-2009

2.3. Tình hình cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

2.3.1. Veà nguoàn voán

Trong 2008-2009, coù nhieàu thaùch thöùc trong coâng taùc thanh khoaûn, nguoàn

voán cuûa cuûa heä thoáng caùc NHTM. Nhöõng bieán ñoäng trong moâi tröôøng kinh doanh,

chính saùch kinh teá vó moâ ñaõ taùc ñoäng maïnh ñeán tình hình HÑV, thanh khoaûn vaø

taêng tröôûng cuûa heä thoáng. Ñaàu naêm 2009, ñeå chaën ñaø suy giaûm toác ñoä taêng

tröôûng kinh teá, NHNN thöïc hieän chính saùch tieàn teä nôùi loûng, caét giaûm lieân tuïc laõi

suaát cô baûn töø 12% xuoáng 7%, duy trì ñeán heát thaùng 11/2009 roài taêng leân 8%

trong thaùng12, ñoàng thôøi Chính phuû thöïc hieän goùi chính saùch kích caàu hoã trôï laõi

suaát. Quy moâ tín duïng taêng lôùn hôn quy moâ taêng tröôûng nguoàn voán daãn ñeán khoù

khaên trong thanh khoaûn, aùp löïc caïnh tranh chia seû thò phaàn khieán caùc ngaân haøng

suy giaûm toác ñoä taêng tröôûng HÑV. Caùc chæ soá veà taêng tröôûng tieàn göûi, heä soá dö

[47]

nôï/HÑV, tyû leä taøi saûn thanh khoaûn/toång nôï phaûi traû, tieàn göûi khaùch haøng/toång nôï

phaûi traû naêm 2009 ñeàu giaûm so vôùi 2008.

Maëc duø gaëp nhieàu khoù khaên trong moâi tröôøng kinh doanh, BIDV vaãn ñaûm

baûo an toaøn thanh khoaûn vaø taêng tröôûng nguoàn voán nguoàn toát. Trong naêm 2009,

BIDV vaãn ñaûm baûo taêng tröôûng nguoàn voán 15% so vôùi naêm 2008.

Baûng 2.6: Nguoàn voán huy ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2005-2009

Ñôn vò tính: tyû ñoàng

Chæ tieâu 2005 2006 2007 2008 2009

Tieàn göûi khoâng kyø haïn 18.804 29.310 42.673 44.937 49.257

Tieàn göûi coù kyø haïn 66.165 74.954 90.097 115.267 134.708

Tieàn göûi voán chuyeân duïng 2.023 2.231 2.566 3.193 3.315

Voán huy ñoäng 86.992 106.496 135.336 163.397 187.280

Taêng tröôûng (%) 29% 22% 27% 21% 15%

Voán huy ñoäng

Taêng tröôûng

187,280

200,000

40%

163,397

150,000

30%

27%

29%

22%

21%

100,000

86,992

20%

135,336

106,496

15%

50,000

10%

2005

2006

2007

2008

2009

Nguoàn: Baùo caùo thöôøng nieân 2005-2009 cuûa BIDV.

Bieåu ñoà 2.7: Dieãn bieán nguoàn voán huy ñoäng cuûa BIDV giai ñoaïn 2005-2009

Tyû leä nguoàn voán ngaén haïn cho vay trung daøi haïn: luoân ñaûm baûo döôùi 30%

(tuaân thuû theo thoâng tö 15/TT -NHNN), taïi 31/12/2009 laø 25,5%.

[48]

Tyû leä veà khaû naêng chi traû: theo töøng loaïi ñoàng tieàn taïi cuoái caùc thaùng, caùc

quùy ñeàu naèm trong giôùi haïn theo quy ñònh cuûa NHNN.

2.3.2. Chính saùch cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

Ñeå giaûm thieåu ruûi ro, toån thaát tín duïng. Töø naêm 2006, BIDV ñaõ xaây döïng

vaø ban haønh heä thoáng XHTDNB Quyeát ñònh soá 8598/QÑ-BNC ngaøy 20/10/2006

nhaèm thöïc hieän phaân loaïi nôï theo ñieàu 7 quyeát ñònh 493, ban haønh chính saùch

khaùch haøng quyeát ñònh 9488/QÑ-TD3 ngaøy 01/12/2006 aùp duïng caùc chính saùch

phuø hôïp vôùi töøng nhoùm khaùch haøng. Thaùng 10/2008, quy trình xöû lyù tín duïng theo

moâ hình TA2 chính thöùc ñöôïc trieån khai, theo ñoù qui trình xöû lyù tín duïng ñöôïc

taùch baïch giöõa chöùc naêng khôûi taïo tín duïng, QLRR tín duïng vaø taùc nghieäp.

Trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS, laø lónh vöïc cho vay thuoäc dieän kieåm

soaùt tín duïng. Toång giaùm ñoác thöôøng xuyeân coù vaên baûn chæ ñaïo cho vay töøng thôøi

kyø nhö: muïc tieâu giôùi haïn cho vay kinh doanh BÑS, raø soaùt ruûi ro tín dung, thoâng

baùo chæ tieâu toái ña cho töøng cho Chi nhaùnh, haïn cheá hoaëc taïm ngöøng cho vay kinh

doanh BÑS… nhöõng Chi nhaùnh ñaõ vaø ñang coù boäc loä moät soá döï aùn coù nguy cô phaùt

sinh nôï quaù haïn thöôøng xuyeân yeâu caàu kieåm tra, raø soaùt nhaát laø vieäc cho vay xaây

döïng haï taàng caùc khu ñoâ thò, chung cö, haï taàng KCN, cho vay chi phí ñeàn buø ñaáu

thaàu ñeå nhaän quyeàn sôû höõu ñaát.

Ñeán thaùng 06/2008 BIDV ban haønh quyeát ñònh soá soá 2556/QÑ-TD3 quy

ñònh cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS. Trong ñoù, qui ñònh cuï theå chính saùch tín

duïng ñoái vôùi cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS, nhö sau:

 Thöù töï öu tieân xem xeùt cho vay kinh doanh ñaàu tö ñaát ñoäng saûn

Veà khaû naêng HÑV öùng tröôùc: Öu tieân caùc döï aùn coù khaû naêng huy ñoäng

ñöôïc voán öùng tröôùc lôùn töø khaùch haøng theo quy ñònh cuûa phaùp luaät.

Veà naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö: Öu tieân caùc döï aùn maø chuû ñaàu tö laø caùc taäp

ñoaøn kinh teá, doanh nghieäp coù tieàm löïc taøi chính maïnh, coù uy tín trong quan heä tín

[49]

duïng vôùi BIDV, coù kinh nghieäm ñaàu tö, kinh doanh BÑS töø 3 naêm trôû leân vaø thöïc

hieän ñaàu tö thaønh coâng toái thieåu 3 döï aùn BÑS keå töø thôøi ñieåm xin vay voán.

Veà voán töï coù tham gia: Öu tieân caùc döï aùn coù voán töï coù tham gia cuûa chuû

ñaàu tö lôùn hôn so vôùi caùc döï aùn BÑS cuøng loaïi cuøng loaïi hình ñaàu tö, cuøng möùc

ruûi ro...

Veà khaû naêng baùn haøng: Öu tieân caùc döï aùn ñaõ kyù caùc hôïp ñoàng mua

baùn/chuyeån nhöôïng/cho thueâ/cho thueâ mua vôùi khaùch haøng coù söû duïng caùc bieän

phaùp ñaûm baûo thöïc hieän hôïp ñoàng theo quy ñònh cuûa phaùp luaät nhö ñaët coïc, kyù

quyõ, baûo laõnh…

Theo loaïi hình kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn, thöù töï öu tieân nhö sau: Döï

aùn xaây döïng vaên phoøng cho thueâ; Döï aùn xaây döïng khu ñoâ thò, khu daân cö, nhaø ôû;

Döï aùn ñaàu tö cô sôû haï taàng khu daân cö, khu ñoâ thò; Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu du

lòch; Döï aùn ñaàu tö trung taâm thöông maïi, hoäi nghò, chôï.

Theo ñòa baøn ñaàu tö: Öu tieân cho vay ñaàu tö taïi caùc ñòa baøn thaønh phoá lôùn

nhö: Haø Noäi, TP.HCM vaø caùc vuøng laân caän ñaõ coù quy hoaïch phaùt trieån, toác

ñoä ñoâ thò hoùa nhanh.

 Caùc tröôøng hôïp khoâng cho vay

Khoâng cho vay ngaén haïn taïm thôøi ñoái vôùi chuû ñaàu tö ñeå thanh toaùn caùc chi

phí phaùt sinh khi döï aùn chöa hoaøn thieän ñaày ñuû hoà sô phaùp lyù theo quy ñònh.

2.3.3. Quy trình quản lyù ruûi ro cho vay kinh doanh ñaàu tư bất ñộng sản

Sau khi nhaän vaø kieåm tra ñôn ñeà nghò caáp tín duïng cuûa khaùch haøng cuøng

vôùi caùc hoà sô vay voán, chuyeân vieân tín duïng thuoäc boä phaän quan hệ khaùch haøng

tieán haønh thaåm ñònh khoaûn vay: tö caùch phaùp lyù cuûa khaùch haøng, tình hình saûn

xuaát kinh doanh, tình traïng taøi chính cuûa khaùch haøng, hieäu quaû , tính khaû thi cuûa

phöông aùn/döï aùn vay voán, tình hình vay traû nôï cuûa khaùch haøng, tình hình taøi saûn

ñaûm baûo, xaùc ñònh phöông thöùc cho vay, laõi suaát v.v. vaø laäp Tôø trình thaåm ñònh tín

[50]

duïng. Trong moät soá tröôøng hôïp (tuøy thuoäc vaøo caùc ñieàu kieän caáp tín duïng cuûa

BIDV), boä phaän quan hệ khaùch haøng seõ chuyeån ñôn ñeà nghò caáp tín duïng vaø hoà

sô, taøi lieäu lieân quan sang boä phaän quaûn lyù ruûi ro. Taïi ñaây, chuyeân vieân quaûn lyù

ruûi ro tín duïng seõ tieán haønh thaåm ñònh ñoäc laäp vaø laäp Baùo caùo keát quaû thaåm ñònh

ruûi ro tín duïng, trong ñoù ñaùnh giaù möùc ñoä ruûi ro tín duïng vaø ñeà xuaát bieän phaùp

giaûm thieåu ruûi ro tín duïng. Vieäc caáp tín duïng ñöôïc xem xeùt caên cöù vaøo ñònh höôùng

caáp tín duïng haøng naêm cuûa HÑQT, thoâng tin thu thaäp töø khaùch haøng, nhu caàu söû

duïng tín duïng cuûa khaùch haøng, xeáp haïng khaùch haøng, keát quaû thaåm ñònh tín duïng

vaø thaåm ñònh ruûi ro tín duïng v.v. Tôø trình thaåm ñònh cuûa chuyeân vieân tín duïng vaø

baùo caùo keát quaû thaåm ñònh ruûi ro tín duïng cuûa chuyeân vieân quaûn lyù ruûi ro (tröôøng

hôïp phaûi thaåm ñònh ruûi ro tín duïng) cuøng hoà sô tín duïng seõ ñöôïc trình leân caáp coù

thaåm quyeàn pheâ duyeät.

Vieäc phaân caáp thaåm quyeàn pheâ duyeät tín duïng ñöôïc xaùc ñònh treân cô sôû (i)

möùc phaùn quyeát tín duïng: ñònh kyø ñöôïc xem xeùt laïi haøng naêm caên cöù vaøo phaân

caáp quaûn lyù khaùch haøng, naêng löïc trình ñoä cuûa caáp ñöôïc xem xeùt (taïi Truï sôû

chính), quy moâ, naêng löïc trình ñoä caùn boä, keát quaû hoaït ñoäng v.v. (taïi chi nhaùnh);

(ii) vieäc ñaùp öùng caùc ñieàu kieän tín duïng cuûa khaùch haøng: ñieàu kieän tín duïng ñöôïc

xaây döïng, chænh söûa, thay ñoåi tuaân theo caùc quy ñònh cuûa phaùp luaät, phuø hôïp vôùi

thöïc tieãn ñaûm baûo an toaøn vaø tính caïnh tranh cuûa BIDV.

Khoaûn tín duïng sau khi ñöôïc ngöôøi coù thaåm quyeàn pheâ duyeät seõ ñöôïc boä

phaän quaûn lyù ruûi ro giaùm saùt tuøy thuoäc vaøo möùc ñoä ruûi ro cuûa khoaûn tín duïng ñoù,

trong suoát quaù trình ñaøm phaùn kyù hôïp ñoàng tín duïng, hôïp ñoàng ñaûm baûo, hoaøn

thieän hoà sô tín duïng vaø nhaäp vaøo heä thoáng SIBS.

Hieän taïi, BIDV chöa thieát laäp quy trình nghieân cöùu ñaùnh giaù khaùch haøng

toaøn dieän, nhöng trong thôøi gian saép tôùi, BIDV cần caân nhaéc xaây döïng chính saùch

[51]

“Hieåu bieát veà khaùch haøng cuûa baïn” ñeå ngaên ngöøa vieäc ngöôøi vay söû duïng ngaân

haøng nhö laø coâng cuï ñeå thöïc hieän caùc giao dòch baát hôïp phaùp.

2.3.4. Dö nôï cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

Dö nôï cho vay trong lónh vöïc BÑS cuûa toaøn heä thoáng NHTM tính ñeán cuoái

naêm 2009 ñaït 219 nghìn tyû ñoàng, taêng 36,1% so vôùi cuøng kyø naêm 2008. Trong

toång dö nôï tín duïng BÑS, TP. HCM chieám tôùi 47,3%, Haø Noäi chæ chieám 16,7%,

caùc ñòa phöông khaùc chieám khoaûng 36% toång dö nôï. Dö nôï xaáu cuûa cho vay kinh

doanh BÑS khoaûng 4,5 nghìn tyû ñoàng, chieám 2% toång dö nôï kinh doanh BÑS -

töông ñöông möùc nôï xaáu cuûa toaøn heä thoáng tín duïng ngaân haøng

Ñoái vôùi BIDV, theá maïnh cuûa ngaân haøng haøng ñaàu trong cho vay ñaàu tö xaây

laép vaø cô sôû haï taàng cuûa quoác gia. Vì vaäy, BIDV luoân laø ngaân haøng ñi ñaàu trong

vieäc taøi trôï tín duïng cho caùc döï aùn kinh doanh ñaàu tö BÑS. Toång dư nôï cuûa cho

vay cuûa xaây laép vaø kinh doanh ñaàu tö BÑS chieám tyû troïng cao nhaát trong toång dö

nôï cho vay cuûa BIDV.

Baûng 2.7: Cô caáu cuûa dö nôï cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn trong toång

danh muïc naêm 2006 - 2009

Ñôn vò tính: tyû ñoàng

2009

Danh muïc

Naêm 2006

Naêm 2007

Naêm 2008

Dö nôï

(%) Dö nôï

(%)

Xaây döïng

24.556 24,90 31.148 23,60 37.176 23,09 47.850 23,18

5.447

5,50

7.583

6,00

9.788

6,00 14.035

6,80

Trong ñoù: dö nôï cho vay KDÑT-BÑS

Nguoàn: baùo caùo thöôøng nieân BIDV naêm 2006-2007-2008-2009

[52]

14,045

2009

47,850

197,594

9,788

2008

37,176

151,972

7,583

2007

31,148

119,559

5,447

2006

24,556

90,581

Kinh doanh ñaàu tö BÑS Xaây laép Toång dö nôï

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

Bieåu ñoà 2.8: Cô caáu cuûa danh muïc cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn

Taêng tröôûng tín duïng cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS trong giôùi haïn:

Trong naêm 2008, TTBÑS “ñoùng baêng” neân cô caáu dö nôï khoâng taêng (6%), maëc

duø vaãn coù möùc taêng tröôûng 29% so vôùi naêm 2007. Trong naêm 2009, dö nôï ñaït

14.035 tyû ñoàng, möùc taêng tröôûng cao 43% so vôùi naêm 2008 vaø chieám 6,80% cô

caáu toång dö nôï.

Nhìn chung, dö nôï danh muïc cho vay baát ñoäng saûn cuûa BIDV thaáp hôn möùc

bình quaân chung cuûa toaøn heä thoáng NHTM, theo thoáng keâ cuûa ngaân haøng nhaø

nöôùc vaøo thôøi ñieåm 30/11/2009, toång dö nôï trong lónh vöïc BÑS 218 nghìn tyû ñoàng,

chieám 11% toång dö nôï cuûa heä thoáng Ngaân haøng5.

Chaát löôïng tín duïng: taêng tröôûng tyû leä nôï xấu cao. Naêm 2006, nôï xaáu trong

danh muïc chæ laø 0,81% thì naêm 2008 taêng 6,56% vaø 7,30% naêm 2009 hôn gaáp ñoâi

so vôùi nôï xaáu toaøn ngaønh cuoái naêm 2009 (2,82%) vaø chieám 1% toång döï nôï toaøn

heä thoáng. Trong gian ñoaïn 2006 -2009, möùc ñoä gia taêng dö nôï laø 2,6 laàn thì toác ñoä

gia taêng cuûa nôï xaáu laø 23 laàn vaø dö nôï xaáu trong toång danh muïc taêng nhanh, töø

1% naêm 2006 ñeán naêm 2009 chieám 18% trong toång dö nôï xaáu. 5 http://www.dothi.net/news/tin-tuc/thi-truong/2010/05/3b9af0fd/

[53]

Baûng 2.8: Dö nôï xaáu cuûa danh muïc kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn trong toång

danh muïc giai ñoaïn 2006-2009

Ñôn vò tính: tyû ñoàng

Stt Chæ tieâu 2006 2007 2008 2009

1 Nôï xaáu cuûa toång danh muïc 8.689 4.756 4.183 5.578

9,56% 2,73% 3,98% 2,28% 2 Tyû leä nôï xaáu

3 Nôï xaáu cuûa DM kinh doanh ñaàu tö BÑS 44 126 642 1.026

0,81% 6,56% 1,67% 7,30% 4 Tyû leä nôï xaáu

5 Tyû leä nôï xaáu/toång danh muïc 1% 3% 15% 18%

Nguoàn: taùc giaû toång hôïp baùo caùo BDV naêm 2006-2007-2008-2009

Veà cô caáu dö nôï cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS: tín duïng cho vay kinh

doanh ñaàu tö BÑS cuûa BIDV chuû yeáu laø baèng VND. Trong ñoù, dö nôï ngaén haïn

chieám tyû troïng 11% vaø dö nôï trung haïn daøi haïn chieám 89%.

Taøi saûn ñaûm baûo: dö nôï cho vay coù taøi saûn ñaûm baûo chieám 94% danh muïc

cho vay, tuy nhieân ña phaàn dö nôï caùc khoaûn vay vôùi TSÑB chuû yeáu laø taøi saûn hình

14,045

7.30%

6.56%

Dö nôï Tyû leä nôï xaáu

9,788

7,583

5,447

1.67%

0.81%

16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0

8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

2006

2007

2008

2009

thaønh töø voán vay neân tính thanh khoaûn thaáp, khoù phaùt maõi.

[54]

Bieåu ñoà 2.9: Phaân tích dö nôï vaø nôï xaáu cuûa cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS

Cô caáu dö nôï tín duïng theo khaùch haøng: dö nôï taäp trung chuû yeáu caùc

doanh nghieäp trong nöôùc, tyû troïng cho vay ñoái vôùi doanh nghieäp coù voán ñaàu tö

nöôùc ngoaøi chieám 3,9% naêm 2008 vaø 2,4% naêm 2009 trong danh muïc.

Ngoaøi ra, BIDV cuõng ñaõ chuù troïng vieäc phaùt trieån saûn phaåm dòch vuï phuø

hôïp vôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäïng saûn nhö thöïc hieän dòch vuï tö vaán,

baûo laõnh döï thaàu, ñaáu giaù, baûo laõnh phaùt haønh traùi phieáu doanh nghieäp.

Caùc khaùch haøng lôùn cuûa BIDV bao goàm caùc Taäp ñoaøn vaø Toång Coâng ty

nhö: Taäp ñoaøn Daàu khí Quoác gia (Petro Vieät Nam), Taäp ñoaøn Ñieän löïc Vieät Nam,

Taäp ñoaøn Than vaø Khoaùng saûn Vieät Nam, Toång coâng ty Soâng Ñaø, Toång coâng ty

xaây döïng coâng trình giao thoâng 5, Coâng ty Hoaøng Anh Gia Lai, Toång coâng ty ñaàu

tö phaùt trieån nhaø vaø ñoâ thò, Coâng ty BITEXCO, Coâng ty coå phaàn Vincom…

Caùc döï aùn tín duïng lôùn BIDV ñang taøi trôï, laø ngaân haøng ñaàu moái thu xeáp

taøi trôï vaø ñaïi lyù nhaän taøi saûn ñaûm baûo cho döï aùn. The Financial Tower do Bitexco

laøm chuû ñaàu tö vôùi toång möùc ñaàu tö 124,9 trieäu USD; hoã trôï cho Hoaøng Anh Gia

Lai goùi taøi chính 5.650 tyû ñoàng daønh cho caùc döï aùn BÑS, cao su, khoaùng saûn, thuyû

ñieän; kyù hôïp ñoàng tín duïng, hôïp ñoàng caáp baûo laõnh trò giaù 700 tyû ñoàng vôùi Toång

Coâng ty Ñaàu tö phaùt trieån nhaø vaø ñoâ thò (HUD); taøi trôï voán cho Coâng ty Vieãn

Ñoâng khoaûn tín duïng 625 tæ ñoàng, ñeå xaây döïng döï aùn toå hôïp coâng trình cao oác cao

nhaát mieàn Trung Viendong Meridian (Ñaø Naüng) cao 48 taàng, coù toång voán ñaàu tö

180 trieäu USD. Trong naêm 2009, BIDV laø ñoái taùc chieán löôïc taøi trôï 23,9 trieäu

USD cho döï aùn Trung taâm Thöông maïi theá giôùi Ñaø Naüng do VinaCapital laøm chuû

ñaàu tö, taøi trôï 1.300 tyû ñoàng ñeå xaây döïng Trung taâm thöông maïi Caàu Giaáy.

Phaân tích nguyeân nhaân nôï xaáu 2.3.5.

2.3.3.1. Nguyeân nhaân thuoäc veà naêng löïc quaûn trò cuûa Ngaân haøng

 Ruûi ro kyø haïn

[55]

Cho vay ñaàu tö BÑS laø nhöõng khoaûn cho vay trung, daøi haïn vaø kyø haïn ñieàu

chænh laõi suaát thöôøng töø 6 thaùng ñeán 1 naêm. Trong khi ñoù, phaàn lôùn nguoàn voán

huy ñoäng cuûa Ngaân haøng laø nguoàn voán ngaén haïn vaø laõi suaát khaù linh hoaït theo thò

tröôøng. Söï cheânh leäch veà kyø haïn vaø laõi suaát giöõa nguoàn voán huy ñoäng vaø cho vay

laø vaán ñeà nan giaûi nhaát maø ngaân haøng phaûi tính toaùn vaø caân ñoái. Trong ñôït soát

BÑS (2007 - ñaàu 2008), BIDV cho vay ñaàu cô BÑS kyø haïn 12 thaùng vôùi nguoàn traû

nôï töø vieäc baùn chính BÑS hình thaønh töø voán vay ñoàng thôøi laø TSBÑ. Trong thôøi

gian ñaàu, giao dòch nhaø ñaát dieãn ra soâi ñoäng, khaùch haøng thanh toaùn ñuùng haïn ñaõ

khieán nhieàu Chi nhaùnh maïnh tay thöïc hieän hình thöùc naøy, tuy vaäy khi chính saùch

thaét chaët tieàn teä ñöôïc aùp duïng vaø khuyeán caùo töø Chính phuû vaø NHNN veà haïn cheá

cho vay BÑS, thò tröôøng ñoùng baêng vaø nôï quaù haïn, nôï xaáu taêng nhanh.

 Ruûi ro töø naêng löïc thaåm ñònh vaø xeùt duyeät khoaûn vay

Vieäc giaønh giaät nhaân söï trong thôøi kyø môû roäng ñaõ taïo ñieàu kieän doøng chaûy

“chaát xaùm” töø BIDV sang caùc NHTMCP vaø ñoàng thôøi moät boä phaän ñoâng ñaûo

nhaân söï gia nhaäp BIDV, trong ñoù nhieàu nhaân söï chöa coù kinh nghieäm vaø khoâng

ñuùng chuyeân moân ñöôïc ñaøo taïo. Sau thôøi gian thöû vieäc ngaén nguûi, hoï ñöôïc giao

coâng taùc thaåm ñònh ñaõ daãn ñeán nhöõng khoaûn vay chöùa ñöïng nhieàu ruûi ro.

Nhöõng döï aùn BÑS thöôøng coù möùc voán ñaàu tö lôùn maø vieäc thaåm ñònh ñoøi hoûi

trình ñoä chuyeân moân raát cao, yeâu caàu CBTD phaûi naém vöõng caùc qui ñònh phaùp lyù,

haønh chính, ñònh möùc xaây döïng, ñôn giaù vaät lieäu, doøng tieàn vaø nhieàu nhöõng vaán

ñeà khaùc lieân quan ñeán döï aùn. Ñieàu naøy phaàn lôùn vöôït quaù khaû naêng, kinh nghieäm

vaø naêng löïc giaùm saùt cuûa CBTD, ngöôøi coù vai troø quyeát ñònh khoaûn vay.

Maët khaùc, nhöõng lôïi ích nhaän ñöôïc trong ngaén haïn laø “ñoäng löïc” ñeå laõnh

ñaïo vaø nhaân vieân taïi caùc chi nhaùnh laùch qui ñònh, thöïc hieän nhöõng khoaûn cho vay

chöùa ñöïng ruûi ro trong daøi haïn. Nhieàu caù nhaân coù traùch nhieäm trong vieäc ra quyeát

[56]

ñònh cho vay ñaõ xem thöôøng ruûi ro, baát chaáp haäu quaû vì tin vaøo khaû naêng “nhaûy

vieäc deã daøng”.

 Ruûi ro taùc nghieäp cao.

Trong nhöõng naêm qua, BIDV luoân chuù troïng vieäc ban haønh caùc quy ñònh,

quy trình nghieäp vuï lieân quan ñeán hoaït ñoäng tín dụng taïo haønh lang phaùp lyù töông

ñoái ñaày ñuû cho caùc ñôn vò thöïc hieän.

Tuy nhieân, nhieàu Chi nhaùnh chöa caäp nhaät kòp thôøi cuõng nhö chöa nghieâm

tuùc thöïc hieän caùc vaên baûn cheá ñoä, quy trình nghieäp vuï ñaõ ban haønh daãn ñeán vieäc

tuaân thuû, chaáp haønh chöa cao. Nhieàu Chi nhaùnh coøn laùch quy ñònh ñeå vaän duïng

cho vay khoâng ñuùng quy ñònh hoaëc thöïc hieän sai quy trình nghieäp vuï.

Naêm 2008, sai soùt taùc nghieäp cuûa caùn boä trong nghieäp vuï tín dụng xaûy ra

nhieàu vaø taêng ñoät bieán (taêng 176%), ñaëc bieät laø caùc sai soùt coù daáu hieäu ruûi ro cao.

- Nhoùm sai soùt xaûy ra nhieàu nhaát vaø taêng nhieàu nhaát laø chöa ñaêng kyù giao

dòch ñaûm baûo (1916 tröôøng hôïp, taêng 914%); cho vay khi chöa ñuû hoà sô (906

tröôøng hôïp, taêng 512%); chöa kieåm tra muïc ñích söû duïng voán vay (1435 laàn), sai

leäch giaù trò taøi saûn ñaûm baûo trong kho vôùi soá lieäu treân heä thoáng SIBS.

- Nhoùm daáu hieäu coù nguy cô ruûi ro cao xaûy ra nhieàu vaø taêng cao nhö: Sai

leäch thoâng tin laõi suaát, ngaøy traû giöõa SIBS vaø hôïp ñoàng tín duïng (109 tröôøng hôïp).

Cho vay vöôït TSÑB (53 tröôøng hôïp), hoà sô taøi saûn theá chaáp chöa hôïp phaùp (147

tröôøng hôïp), ñieàu chænh kyø haïn traû nôï gia haïn nôï chöa ñuû caên cöù, chaäm hoaëc

khoâng chuyeån nôï quaù haïn (118 tröôøng hôïp).

- Sai soùt trong quaù trình tuaân thuû quy cheá ñieàu haønh cuûa Hoäi sôû chính vaãn

chöa ñöôïc khaéc phuïc vaø taêng nhieàu nhaát laø cho vay vöôït quyeàn phaùn quyeát (41

tröôøng hôïp) vaø chöa thöïc hieän ñaày ñuû caùc noäi dung uyû quyeàn cuûa trung öông veà

cho vay vôùi khaùch haøng (68 tröôøng hôïp).

 Ruûi ro töø coâng taùc toå chöùc vaø thöïc hieän kieåm soaùt qui trình caáp tín duïng

[57]

BIDV ñöôïc ñaùnh giaù laø moät trong nhöõng Ngaân haøng coù heä thoáng qui trình

nghieäp vuï töông ñoái ñaày ñuû. Tuy nhieân, vieäc thöïc hieän qui trình caáp tín duïng töø

Hoäi sôû, Sôû giao dòch ñeán Chi nhaùnh vaø Phoøng giao dòch coøn nhieàu vaán ñeà:

- Hoäi ñoàng tín duïng phaàn lôùn hoaït ñoäng khoâng ñuùng vai troø. Theo phaân

caáp thaåm quyeàn pheâ duyeät, nhöõng hoà sô vöôït möùc phaùn quyeát cuûa Giaùm ñoác seõ

phaûi trình Hoäi ñoàng tín duïng, song Giaùm ñoác coù theå laø ngöôøi giöõ chöùc Chuû tòch

Hoäi ñoàng tín duïng neân vieäc coù theâm Hoäi ñoàng chæ laø chia seû traùch nhieäm, khoâng

coù taùc duïng phoøng ngöøa ruûi ro.

- Caùc qui cheá cho vay ñeàu yeâu caàu khaùch haøng vay voán phaûi coù voán ñoái

öùng (thöôøng khoaûng 30% toång voán ñaàu tö). Tuy nhieân, khoâng khoù ñeå laùch qui ñònh

naøy neáu khaùch haøng taêng chi phí döï toaùn. Vaán ñeà thaåm ñònh chính xaùc voán ñaàu tö

döï aùn laø cöïc kyø khoù khaên daãn ñeán nhieàu chi nhaùnh caáp voán vöôït nhu caàu cuûa

phöông aùn vaø ñöôïc beân vay söû duïng vaøo nhöõng muïc ñích khoâng theå kieåm soaùt.

- BIDV laø ngaân haøng ñaàu tieân xaây döïng heä thoáng XHTDNB theo ñieàu 7

cuûa Quyeát ñònh soá 493/2005/QÑ-NHNN ngaøy 22/4/2005 veà phaân loaïi, trích laäp vaø

söû duïng döï phoøng ñeå xöû lyù ruûi ro tín duïng. Tuy nhieân, caùc chæ tieâu ñeå aùp duïng taïi

BIDV chöa ñieàu chænh ñöôïc töøng ngaønh ngheà kinh doanh cuï theå. Nhieàu chæ tieâu

ñònh tính ñöôïc ñöa vaøo baûng xeáp haïng tín duïng vôùi ñoä roäng thang ñieåm raát cao, töø

ñoù, vieäc xeáp haïng tín duïng khaùch haøng töø ruûi ro cao thaønh ruûi ro trung bình ñeå cho

vay laø moät “thuû thuaät” ñôn giaûn cuûa caùc boä tín duïng.

2.3.3.2. Caùc nguyeân nhaân thuoäc veà phía khaùch haøng

 Söû duïng voán sai muïc ñích, khoâng coù thieän chí trong vieäc traû nôï vay

Ña soá caùc doanh nghieäp khi vay voán ngaân haøng ñeàu coù caùc phöông aùn kinh

doanh cuï theå, khaû thi. Tuy nhieân, vieäc söû duïng voán sai muïc ñích coøn phoå bieán,

nhö ñaàu tö mua saém taøi saûn coá ñònh, kinh doanh chöùng khoaùn. Trong thôøi gian

qua, do aûnh höôûng cuûa khuûng hoaûng taøi chính toaøn caàu neân hoaït ñoäng kinh doanh

[58]

cuûa nhieàu doanh nghieäp gaëp khoù khaên, trong khi ñoù laõi suaát vay cao daãn ñeán boä

boä phaän khaùch haøng coù taâm lyù chaây yø trong vieäc traû nôï, thích cô caáu nôï.

 Caùc chuû theå tham gia TTBÑS hoaït ñoäng vôùi tính chuyeân nghieäp khoâng cao

Nhö taát caû caùc thò tröôøng khaùc, do laø moät neàn kinh teá môùi chuyeån sang cô

cheá thò tröôøng, môùi ñöôïc coâng nhaän chính thöùc neân TTBÑS coøn chöa coù nhieàu chuû

theå mang tính chuyeân nghieäp tham gia. Phöông thöùc kinh doanh khoâng mang tính

baøi baûn, chuyeân nghieäp. Tieàm löïc taøi chính cuûa caùc doanh nghieäp kinh doanh

BÑS chöa ñuû lôùn maïnh. Thieáu chieán löôïc kinh doanh daøi haïn vaø thieáu vaên hoaù,

baûn saéc kinh doanh.

 Kinh doanh baát ñoäng saûn theo “moát” vaøø thieáu chuyeân nghieäp

Haàu heát caùc nhaø ñaàu tö caû trong vaø ngoaøi nöôùc ñeàu coù nhaän ñònh thò tröôøng

BÑS ñang laø lónh vöïc kinh doanh "hoát baïc". Chính vì theá, khoâng ít doanh nghieäp

"ngoaïi ñaïo" thi nhau nhaûy vaøo kinh doanh BÑS, haøng loaït caùc doanh nghieäp BÑS

ñöôïc oà aït thaønh laäp. Nhieàu doanh nghieäp do khoâng am hieåu veà thò tröôøng, thieáu

nhöõng nghieân cöùu thò tröôøng moät caùch cuï theå ñeå ñöa ra Chieán löôïc kinh doanh

thích hôïp, tình traïng ñaàu tö BÑS theo "moát", chaïy theo lôïi nhuaän cao tröôùc maét.

Ñieàu naøy raát coù theå gaây ra tình traïng hoãn loaïn cho thò tröôøng BÑS vaø coù taùc ñoäng

xaáu ñeán chính caùc doanh nghieäp.

2.3.3.3. Caùc nguyeân nhaân khaùch quan coù lieân quan ñeán moâi tröôøng

hoaït ñoäng kinh doanh

 Moâi tröôøng kinh doanh khoâng oån ñònh

Tröôùc heát veà nguyeân nhaân caàn phaûi chæ ra raèng TTBÑS ñaõ phaùt trieån treân

cô sôû nhu caàu aûo, treân cô sôû nhu caàu ñöôïc quyeát ñònh bôûi caùc nhaø ñaàu cô.

Ñieàu ñoù chuùng ta coù theå thaáy. Trong khoaûng thôøi gian qua, vieäc mua nhaø

ñaát khaù deã daøng. Ngöôøi mua chæ caàn traû ngay khoaûng ñaët coïc 10% hoaëc thanh

toaùn 20% giaù trò caên nhaø, coøn laïi seõ traû goùp trong voøng 20 naêm hoaëc laâu hôn. Laõi

[59]

suaát luùc aáy laïi raát thaáp neân mua xong, cöù cho thueâ ñeå laáy tieàn traû goùp ngaân haøng,

ñöôïc giaù laø baùn laïi, laáy lôøi. Ñeå coù nguoàn löïc taøi chính ñaàu tö cho söï baønh tröôùng

cuûa thò tröôøng BÑS, chính saùch taøi chính tieàn teä nôùi loûng ñöôïc thöïc thi ñeå caáp caùc

khoaûn vay cho caùc nhaø saûn xuaát kinh doanh, caùc nhaø ñaàu tö, cuõng nhö ñaàu cô.

Caùc nhaø ñaàu cô lôùn thi nhau laøm giaù ñeå kích thích thò tröôøng vaø kieám lôïi ñaõ

kích thích caùc nhaø ñaàu tö xaây döïng lao vaøo laäp caùc döï aùn lôùn vaø thu huùt voán töø

nhöõng nhaø ñaàu tö nhoû, nhöõng ngöôøi muoán ñaàu cô vaøo ñòa oác ñeå tìm kieám cô hoäi

ñoåi ñôøi. Töø ñoù caùc hieän töôïng caàm coá baát ñoäng saûn ñeå vay möôïn phaùt trieån nhanh

choùng, cho ñeán khi bong boùng ñòa oác tan vôõû, thì thaûm traïng maát khaû naêng chi traû

xaûy ra, caùc ngaân haøng cho vay mua baùn baát ñoäng saûn laâm vaøo tình traïng ruûi ro

khoâng theå choáng ñỡ ñöôïc.

 Ruûi ro töø tính chu kyø cuûa neàn kinh teá vaø nhöõng quyeát ñònh, thuû tuïc cuûa cô

quan nhaø nöôùc

Thöïc teá chu kyø kinh teá coù moái quan heä chaët cheõ vôùi söï bieán ñoäng giaù BÑS.

Trong thôøi kyø höng thònh, saûn xuaát vaø tieâu duøng ñeàu môû roäng, nguoàn cung tieàn doài

daøo vaø giaù BÑS leo thang, caùc ngaân haøng cuõng môû roäng tín duïng BÑS. Ngöôïc laïi

khi neàn kinh teá phaùt trieån quaù noùng, NHNN thöïc hieän thaét chaët tieàn teä thì BÑS laø

thò tröôøng ñaàu tieân bò aûnh höôûng, giaù BÑS suït giaûm, tính thanh khoaûn haïn cheá vaø

khaû naêng traû nôï cuûa caùc khoaûn vay gaëp khoù khaên, ñaëc bieät laø caùc khoaûn vay ñaàu

cô baát ñoäng saûn.

Töø ñaàu naêm 01/2008, söï thieáu huït vaø maát caân ñoái kyø haïn cuûa nguoàn voán

huy ñoäng ngaân haøng baét ñaàu boäc loä, BÑS laø lónh vöïc ñaàu tieân trong danh muïc cho

vay bò haïn cheá, 2 naêm ñaõ troâi qua nhöng TTBÑS Vieät Nam vaãn chöa coù daáu hieäu

phuïc hoài. Khaùch haøng vay khoâng theå chuyeån nhöôïng BÑS ñeå traû nôï ngaân haøng.

[60]

Laõi suaát cô baûn (%)

14%

13%

12%

11%

10%

8.25%

8.50%

7.75%

16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

12/2005

02/2008

05/2008

06/2008

10/2008

11/2008

12/2008

02/2009

12/2009

Biểu ñồ 2.10: Dieãn bieán laõi suaát cô baûn trong naêm 2005 - thaùng 12/2009

Nguoàn: toång hôïp cuûa taùc giaû.

Maët khaùc, thuû tuïc haønh chính trong lónh vöïc kinh doanh BÑS ñöôïc ñaùnh giaù

laø roái ren, choàng cheùo vaø nhieâu kheâ. Ñeå moät döï aùn ñöôïc caáp pheùp trieån khai phaûi

maát 3 naêm, qua 33 cöûa, coù nhöõng döï aùn phaûi maát 4-5 naêm môùi xong6, thò tröôøng

thieáu minh baïch, thoâng tin chöa ñaày ñuû maø caùc hoaït ñoäng giao dòch ngaàm, trao tay

hieän nay coøn khaù phoå bieán, raát khoù khaên trong vieäc quaûn lyù nhaø nöôùc cuõng nhö

ngaân haøng khi tham gia taøi trôï.

 Ruûi ro töø söï yeáu keùm cuûa haï taàng thoâng tin tín duïng

Heä thoáng thoâng tin chöa ñaùp öùng yeâu caàu cuûa moät thò tröôøng baát ñoäng saûn

thoâng thoaùng vaø laønh maïnh. Tình traïng quy hoaïch treo; nhieàu thuû tuïc haønh chính

gaây khoù khaên cho caùc nhaø ñaàu tö vaø caùc giao dòch thò tröôøng; döï aùn “ma”; ñaàu cô,

v.v… ñieàu naøy seõ laøm cho thò tröôøng phaùt trieån chaäm laïi, gaây khoù khaên cho quaûn

lyù vaø ñieàu haønh tín duïng cuûa Ngaân haøng. Khi xem xeùt cho vay ñoái vôùi moät khaùch 6 Phaùt bieåu cuûa nguyeân Thöù tröôûng Boä Xaây döïng Nguyeãn Vaên Lieâm taïi hoäi thaûo veà hoaøn thieän cô cheá chính saùch vaø caûi caùch thuû tuïc haønh chính ñoái vôùi caùc döï aùn kinh doanh baát hoäi thaûo baát ñoäng saûn do Boä Xaây döïng vaø Hieäp hoäi Baát ñoäng saûn TP. HCM toå chöùc ngaøy 27/6/2008 taïi TP. HCM

[61]

haøng môùi, ngaân haøng haàu nhö khoâng coù nhöõng thoâng tin ñuû ñoä tin caäy ñeå ra quyeát

ñònh. Trong coâng taùc thaåm ñònh thì nhöõng moái quan heä vôùi laùng gieàng, vôùi ñoái

taùc… laø nhöõng thoâng tin quan troïng, tuy nhieân, vieäc CBTD töø ñòa baøn naøy ñeán ñòa

baøn khaùc xeùt vay, vôùi caùch soáng bieät laäp cuûa ngöôøi daân thaønh phoá, ngaân haøng

khoâng coù theâm baát kyø thoâng tin naøo ngoaøi thoâng tin töø chính khaùch haøng vay.

Nguoàn duy nhaát maø caùc ngaân haøng coù theå khai thaùc thoâng tin tín duïng hieän

nay laø CIC. Taïi ñaây, caùc ngaân haøng coù theå hoûi tin veà tình hình taøi chính, TSBÑ

quan heä tín duïng, xeáp haïng tín duïng. Tuy nhieân, chaát löôïng thoâng tin khoâng ñaùp

öùng ñöôïc yeâu caàu, ñaõ coù nhieàu khaùch haøng phaøn naøn vôùi ngaân haøng raèng thoâng

tin CIC cuûa hoï vaãn coøn dö nôï maëc duø khoaûn vay ñaõ taát toaùn töø laâu. Töø ñoù coù theå

thaáy thoâng tin chöa theo ñöôïc thöïc teá, ñaëc bieät laø thoâng tin veà taøi chính. Vaäy, lieäu

thoâng tin xeáp haïng tín duïng doanh nghieäp cuûa CIC coù ñaùng tin caäy khi caùc ngaân

haøng khoâng bieát CIC ñaõ döïa treân tieâu chuaån naøo ñeå xeáp haïng vaø lieäu xeáp haïng ñoù

coù phuø hôïp vôùi xeáp haïng tín duïng taïi moãi ngaân haøng hay khoâng?

2.4. Thaønh töïu, haïn cheá cuûa quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö

baát ñoäng saûn

2.4.1. Nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc

Trong nhöõng naêm qua, BIDV luoân chuù troïng ñeán coâng taùc xaây döïng vaø ban

haønh vaên baûn cheá ñoä. So saùnh vôùi caùc NHTM khaùc thì heä thoáng vaên baûn cuûa

BIDV ñaëc bieät laø caùc quy trình quy ñònh veà hoaït ñoäng tín duïng noùi chung vaø tín

duïng cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS noùi rieâng töông ñoái ñaày ñuû ñeå ñaùp öùng cho

hoaït ñoäng kinh doanh.

Ngay töø naêm 2001, BIDV ñaõ ban haønh caùc trình trình tín duïng theo tieâu

chuaån 9001-2000 goàm quy trình tín duïng ngaén haïn (MS: QT-TD04 ngaøy

01/09/2001), quy trình tín duïng trung daøi haïn (MS: QT-TD02 ngaøy 01/09/2001),

qui trình thaåm ñònh (MS: QT-TD03 ngaøy 01/09/2001) vaø quy trình baûo laõnh.

[62]

Cuøng vôùi vieäc chuyeån ñoåi moâ hình toå chöùc theo döï aùn TA1, thaùng 10/2004

BIDV ban haønh “Soå tay tín duïng” theo quyeát ñònh 6079/QÑ-QLTD ngaøy

22/10/2004, theo quy trình cho vay vaø QLTD ñaõ quy ñònh chi tieát vieäc taùch baïch

nhieäm vuï cuûa caùn boä tín duïng.

Trong naêm 2006, BIDV ñaõ xaây döïng vaø ban haønh HTXH tín duïng noäi boä

(quyeát ñònh soá 8598/QÑ-BNC ngaøy 20/10/2006) nhaèm thöïc hieän vieäc phaân loaïi nôï

theo ñieàu 7 QÑ 493 vaø xeáp loaïi khaùch haøng, ban haønh chính saùch khaùch haøng

(quyeát ñònh 9488/QÑ-TD3 ngaøy 01/12/2006) ñeå coù cô cheá öùng xöû phuø hôïp, coâng

baèng, minh baïch ñoái vôùi töøng ñoái töôïng khaùch haøng.

Ñeå trieån khai chuyeån ñoåi theo moâ hình TA2, BIDV ñaõ ban haønh “quy ñònh

chöùc naêng nhieäm vuï cuûa caùc Phoøng, toå nghieäp vuï taïi Chi nhaùnh”; quy trình veà

trình töï, thuû tuïc caáp tín duïng ñoái vôùi khaùch haøng laø doanh nghieäp (4275QÑ-VP

ngaøy 25/08/2006); quy ñònh veà cho vay ñaàu tö döï aùn BÑS (2556QÑ-TD3 ngaøy

03/06/2008). Theo ñoù qui trình xöû lyù tín duïng ñöôïc taùch baïch giöõa chöùc naêng khôûi

taïo tín duïng, quaûn lyù ruûi ro tín duïng vaø taùc nghieäp.

2.4.2. Nguyeân nhaân vaø nhöõng haïn cheá toàn taïi

 Neàn kinh teá suy giaûm, moâi tröôøng lieân quan ñeán hoaït ñoäng kinh doanh

chöa hoaøn chænh

Neáu nhö naêm 2007 neàn kinh teá coù nhöõng daáu hieäu khôûi saéc thì naêm 2008,

kinh teá Vieät Nam ñang ñöùng tröôùc nhöõng thaùch thöùc lôùn. Toác ñoä taêng tröôûng GDP

naêm 2008 ñaït 6,18%, naêm 2009 chæ ñaït 5,32% thaáp nhaát keå töø naêm 1990.

Tyû leä laïm phaùt trong naêm 2008 ôû möùc 22,97%, taêng cao so vôùi naêm 2007.

Thaâm huït caùn caân thöông maïi baèng 27,8% kim ngaïch xuaát khaåu. Beân caïnh ñoù,

yeáu toá ñaàu cô ñaõ daãn ñeán löôïng haøng hoaù nhaäp quaù nhu caàu thöïc teá vaø giaù caû

haøng hoaù taêng cao, ñaëc bieät ôû caùc maët haøng quan trong nhö gaïo, phaân boùn, theùp

vaø xi maêng. Tình hình thò tröôøng taøi chính tieàn teä cuõng traûi qua nhöõng giai ñoaïn

[63]

khoù khaên vaø coù dieãn bieán phöùc taïp. Thò tröôøng chöùng khoaùn naêm 2008 ñaõ suït

giaûm hôn 73% trong khi TTBÑS sau thôøi gian soát noùng ñaõ giaûm maïnh vaø coù daáu

hieäu ñoùng baêng vôùi soá löôïng giao dòch ít. Giaù vaøng vaø tyû giaù ñoâ la Myõ bieán ñoäng

thaát thöôøng, khoù khaên trong coâng taùc döï baùo.

Baûng 2.9: Chæ tieâu GDP vaø laïm phaùt giai ñoaïn 2005 - 2009

2005

2006

2007

2008

2009

Chỉ tieâu

GDP(%)

8,40

8,17

8,48

6,18

5,32

Laïm phaùt(%)

7,60

6,6

12,68

22,97

6,88

Nguoàn: Toång cuïc thoáng keâ

Vôùi muïc tieâu kieàm cheá laït phaùt, giöõ oån ñònh thò tröôøng tieàn teä trong 6 thaùng

ñaàu naêm 2008. NHNN ñaõ thaét chaët chính saùch tieàn teä thoâng qua caùc giaûi phaùp nhö

naâng tyû leä döï tröõ baét buoäc, taêng laõi suaát cô baûn, laõi suaát taùi caáp voán, laõi suaát chieát

khaáu ñeå haïn cheá taêng tröôûng tín duïng. Ñoàng thôøi, NHNN lieân tuïc huùt tieàn löu

thoâng thoâng qua hoaït ñoäng thò tröôøng môû, phaùt haønh traùi phieáu baét buoäc, thöïc hieän

loä trình chuyeån tieàn göûi kho baïc töø heä thoáng caùc TCTD veà NHNN.

Trong naêm 2008, toác ñoä taêng tröôûng tín duïng laø töø 21 - 22%, thaáp hôn raát

nhieàu so vôùi giôùi haïn 30% do caùc chính saùch kieàm cheá cho vay nhaèm ngaên chaën

laïm phaùt leo thang vaø thaâm huït thöông maïi ngaøy caøng lôùn; naêm 2009 taêng tröôûng

tín duïng vôùi neàn kinh teá taêng 37,73% (vöôït muïc tieâu taêng tröôûng tín duïng 30% ñeà

ra) chæ ñaïo heä thoáng TCTD kieåm soaùt chaët cheõ cho vay kinh doanh BÑS, chöùng

khoaùn, tieâu duøng …

 Cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ñaõ coù nhöõng böôùc phaùt trieån caû

veà soá löôïng, chaát löôïng, qui moâ nhöng chöa coù chính saùch veà keânh huy

ñoäng voán cho vay ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn.

Cho vay kinh doanh BÑS laø moät lónh vöïc ñaàu tö ñoøi hoûi phaûi coù moät nguoàn

voán vöõng maïnh, moät keá hoaïch taøi chính daøi haïn. Tuy nhieân, thöïc teá ôû BIDV, beân

[64]

caïnh nguoàn voán trung vaø daøi haïn, nguoàn voán ngaén haïn coù thôøi haïn döôùi 1 naêm

cuõng ñoå vaøo TTBÑS.

Qui ñònh cuûa NHNN veà giôùi haïn toái ña nguoàn voán ngaén haïn cho vay trung

daøi haïn trong naêm 2010 giaûm töø 40% xuoáng coøn 30%. Ñieàu naøy seõ haïn cheá raát

nhieàu khaû naêng caáp voán cuûa ngaân haøng cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS. Trong

thöïc tieãn coù raát nhieàu keânh HÑV khaùc nhau. Nhöng hieän nay keânh HÑV chuû yeáu

82%

35.30%

23.50%

20.60%

15%

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

10 naêm 15 naêm Treân 15

Döôùi 10 naêm

naêm

D öôùi 10 %/naêm

Treân 20 %/ naêm

Töø 10-15 %/naêm

cuûa BIDV trong tín duïng BÑS laø nguoàn tieàn göûi tieát kieäm.

Bieåu ñoà 2.11: Möùc laõi suaát chaáp nhaän khi vay daøi haïn mua baát ñoäng saûn vaø thôøi

gian vay ngaân haøng mong muoán khi mua caên hoä

Nguoàn: Ñieàu tra TTBÑS Vieät Nam 2009, Vietnam Report

 Chöa xaây döïng chính saùch veà haïn möùc tín duïng kinh doanh ñaàu tö BÑS

Chính saùch laõi suaát BIDV hieän aùp duïng theo chính saùch khaùch haøng caên cöù

theo chaám ñieåm vaø xeáp loaïi khaùch haøng. Cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS thöôøng

cho vay trung daøi haïn, laõi suaát ñöôïc ñieàu chænh 3 thaùng/laàn. Moät khi laõi suaát coù söï

thay ñoåi, TTBÑS thöôøng “noùng - laïnh” theo söï ñieàu chænh. Vì vaäy, vieäc hoã trôï

[65]

tröïc tieáp nhaát laø tín duïng baéc caàu vôùi laõi suaát thaáp, oån ñònh, laø phöông aùn hieäu quaû

vaø khaû thi.

Thöïc teá hieän nay, NHNN chöa coù vaên baûn naøo haïn cheá cho vay trong lónh

vöïc naøy. Tuy nhieân, NHNN khoâng khuyeán khích ñaåy taêng tröôûng tín duïng quaù

cao, cuõng nhö khuyeán caùo caùc ngaân haøng choïn löïa cho vay kinh doanh BÑS moät

caùch hôïp lyù bôûi ñaây laø lónh vöïc tieàm aån nhieàu ruûi ro.

Ñoái vôùi BIDV, qui ñònh giôùi haïn tín duïng cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS

hieän nay môùi chæ döøng laïi ôû möùc caùc vaên baûn ñieàu haønh chæ ñaïo trong töø giai ñoaïn

nhö taïm ngöøng kyù hôïp ñoàng cho vay ñoái vôùi caùc döï aùn ñaõ ñöôïc duyeät; taïm ngöøng/

haïn cheá cho vay, giaûi ngaân vaøo nhöõng thôøi ñieåm baát oån cuûa thò tröôøng hoaëc BIDV

gaëp khoù khaên veà nguoàn voán. Ñieàu naøy daãn ñeán söï thieáu oån ñònh, an toaøn vaø hieäu

quaû cuûa hoaït ñoäng quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS.

 Quy trình cho vay ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn coøn khuyeán khuyeát.

Chaám ñieåm vaø xeáp loaïi khaùch haøng laø moät khaâu quan troïng vôùi vai troø

quyeát ñònh haïn möùc tín duïng. Tuy nhieân, quaù trình tính toaùn coøn nhieàu ñaùnh giaù

mang tính ñònh tính cuûa caùn boä tín duïng, trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS

chöa coù heä thoáng chaám ñieåm vaø xeáp haïng ñaùnh giaù rieâng.

Trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS bao goàm nhaø vaø coâng trình xaây döïng

lieân quan ñeán ñaàu tö xaây döïng coâng trình daân duïng, coâng nghieäp, giao thoâng, thuûy

lôïi vaø haï taàng kyõ thuaät. Hieän nay, BIDV môùi chæ ban haønh qui ñònh veà cho vay

caùc loaïi hình döï aùn baát ñoäng saûn nhö: Döï aùn xaây döïng vaên phoøng cho thueâ; döï aùn

xaây döïng khu ñoâ thò, khu daân cö, nhaø ôû; döï aùn ñaàu tö cô sôû haï taàng khu daân cö,

khu ñoâ thò; döï aùn xaây nhaø treân cô sôû haï taàng coù saün; döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu du

lòch; döï aùn ñaàu tö trung taâm thöông maïi, hoäi nghò, chôï vaø döï aùn baát ñoäng saûn keát

hôïp caùc hình thöùc ñaàu tö keå treân.

 Hoaït ñoäng giaùm saùt, quaûn trò ñieàu haønh chöa ñoàng boä

[66]

Nhieàu chi nhaùnh chöa trieån khai thöïc hieän moâ hình tín duïng theo Soå tay tín

duïng, chöa taùch baïch giöõa caùn boä tín duïng vaø caùn boä quaûn lyù giaûi ngaân. Caùn boä

tín duïng vöøa laøm nhieäm vuï quan heä khaùch haøng vöøa thöïc hieän taùc nghieäp daãn ñeán

nguy cô ruûi ro cao.

Vieäc quaùn trieät vaø phaân giao chöùc naêng, nhieäm vuï cuûa caùc Phoøng, boä phaän

chöa ñuùng theo caùc vaên baûn quy ñònh cuûa Hoäi sôû chính, chöa nghieâm tuùc trong

vieäc thöïc hieän ñaày ñuû vaø ñuùng quy trình tín duïng vaø caùc quy ñònh cuûa Hoäi sôû

chính, moät soá Chi nhaùnh vieäc cho vay coøn phuï thuoäc vaøo quyeát ñònh cuûa caù nhaân.

Baûng 2.10: Baûng toång hôïp ma traän ruûi ro toaøn heä thoáng naêm 2008

STT Chæ tieâu

Khaû naêng xaûy ra 4 Möùc ñoä aûnh höôûng 5 Tổng cộng 9 1 Tín duïng, baûo laõnh

2 Huy ñoäng voán 4 3 7

3 Luaân chuyeån chöùng töø 4 3 7

4 CIF 5 2 7

5 Chuyeån tieàn 3 3 6

6 Ngaân quyõ, aán chæ 3 3 6

7 Hệ thống ATM 3 2 5

8 Điện toaùn 3 2 5

9 Thanh toaùn quốc tế 1 3 4

Nguoàn: baùo caùo ruûi ro taùc nghieäp BIDV naêm 2008.

Qua baûng toång hôïp baùo caùo ñaùnh giaù ruûi ro taùc nghieäp naêm 2008, deã daøng

nhaän thaáy lónh vöïc tín duïng ñang coøn nhieàu sai phaïm nhaát, ruûi ro cao nhaát trong

caùc maõng nghieäp vuï.

 Quaûn trò danh muïc cho vay chöa chuù troïng

[67]

Cuøng vôùi vieäc chuyeån ñoåi moâ hình theo döï aùn TA1 vaø TA2, ñaõ coù nhöõng

chuyeån bieán tích cöïc trong vieäc xaây döïng danh muïc cô caáu tín duïng trong heä

thoáng quaûn lyù döõ lieäu taäp trung (SIBS) giuùp cho coâng taùc QLRR tín duïng ñöôïc

thuaän lôïi hôn. Tuy nhieân, cho vay kinh doanh baát ñoäng saûn moät trong nhöõng lónh

vöïc thuoäc dieän kieåm soaùt tín duïng, tieàm aån nhieàu ruûi ro vaø chieám tyû troïng cao

nhöng hieän nay chöa coù danh muïc ñeå quaûn lyù rieâng maø quaûn lyù chung cuøng danh

muïc cho vay xaây laép, ñieàu naøy chöa ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu quaûn trò ruûi ro trong

hoaït ñoäng tín duïng kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn.

KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 2

Chöông II laø nhöõng phaân tích, ñaùnh giaù veà tình hình dieãn bieán thò tröôøng

baát ñoäng saûn taïi Vieät Nam trong giai ñoaïn 2005 – 2009 vaø trình baøy thöïc traïng

hoaït ñoäng cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn vaø coâng taùc quaûn lyù ruûi ro

trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi BIDV.

Qua ñoù neâu leân nhöõng thaønh töïu vaø haïn cheá, yeáu keùm caàn khaéc phuïc ñeå

laøm cô sôû giuùp ñöa ra ñeà xuaát caùc giaûi phaùp nhaèm naâng cao hieäu quaû quaûn lyù ruûi

ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi Ngaân haøng ñaàu tö vaø phaùt

trieån Vieät Nam.

CHÖÔNG 3

MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP HAÏN CHEÁ RUÛI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH

ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI BIDV

[68]

3.1. Quan ñieåm vaø döï baùo thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam ñeán naêm 2020

3.1.1. Caùc chæ tieâu kinh teá cô baûn ñeán naêm 2020

Vieät Nam ñang ñöùng tröôùc thôøi ñieåm môû cöûa theo loä trình cam keát trong

Hieäp ñònh Thöông maïi Vieät-Myõ vaø loä trình hoäi nhaäp kinh teá quoác teá vôùi ASEAN,

APEC vaø WTO. Nguoàn voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi cam keát vaøo Vieät Nam khaù cao.

Tuy nhieân, ñaây laø caùc con soá cam keát. Neáu vôùi giaû ñònh trong nhöõng naêm ngaén

haïn tôùi ñaây, möùc giaûi ngaân voán FDI laø 30%, töùc laø töông ñöông vôùi nhöõng giai

ñoaïn tröôùc, Vieät Nam seõ coù moät nguoàøn voán khaù lôùn ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát

ñoäng saûn. Tuy nhieân, trong boái caûnh khuûng hoaûng taøi chính Myõ hieän nay, raát khoù

coù theå khaúng ñònh chaéc chaén ñöôïc ñieàu gì xaûy ra trong ngaén vaø trung haïn.

Ñoái vôùi tình hình kinh teá trong nöôùc, laïm phaùt ñöôïc kìm giöõ thaønh coâng.

Giaù caû taêng ôû möùc ñoä nhö keá hoaïch, tình hình kinh teá coù chuyeån bieán toát, trong

ngaén haïn, thò tröôøng ñieàu chænh theo höôùng taêng daàn.

Veà cô baûn, ñeán naêm 2020, Vieät Nam coù theå ñaït ñöôïc tieâu chí cuûa moät nöôùc

coâng nghieäp: (i) Cô caáu kinh teá trong GDP: tyû troïng cuûa coâng nghieäp vaø dòch vuï

chieám tyû troïng cao; Noâng nghieäp xaáp xæ 10% GDP; Taêng tröôûng kinh teá coù tính

beàn vöõng; (ii) Tyû troïng coâng nghieäp cheá bieán chieám khoaûng 25% GDP trôû leân;

(iii) Tyû troïng aùp duïng coâng ngheä hieän ñaïi cao; (iv) Trong toång lao ñoäng xaõ hoäi, tyû

troïng lao ñoäng phi noâng nghieäp chieám treân 70%, tyû troïng lao ñoäng coù trình ñoä cao

töø 25 % trôû leân; (v) Heä thoáng phuùc lôïi xaõ hoäi phaùt trieån, caùc theå cheá kinh teá veà cô

baûn oån ñònh; (vi) Ñoä môû cöûa cuûa neàn kinh teá cao; caùc vaán ñeà moâi tröôøng veà cô

baûn ñöôïc kieåm soaùt.

3.1.2. Quan ñieåm phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn

Ñeán 2020, TTBÑS Vieät Nam seõ ñöôïc phaùt trieån ñoàng boä ñeå ñaùp öùng caùc

yeâu caàu cuûa moät neàn kinh teá thò tröôøng ñaày ñuû, hoäi nhaäp coù hieäu quaû vaøo neàn

kinh teá theá giôùi, ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu ñoâ thò hoùa cao vaø ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu söû

[69]

duïng tieát kieäm, coù hieäu quaû vaø choáng ñöôïc ñaàu cô veà ñaát ñai, BÑS. Ñeå coù theå ñaùp

öùng ñöôïc yeâu caàu ñònh höôùng phaùt trieån thò tröôøng nhö vaäy, heä thoáng chính saùch

ñeán naêm 2020 caàn ñaûm baûo nhöõng ñònh höôùng quan troïng. Nhöõng chính saùch cô

baûn caàn ñöôïc ban haønh ñaày ñuû. Tính minh baïch vaø döï baùo ñöôïc cuûa chính saùch

phaûi ñöôïc ñaûm baûo. Caùc thaønh toá cuûa thò tröôøng phaûi ñöôïc hoaït ñoäng treân cuøng

moät heä thoáng chính saùch vaø khoâng coù nhöõng phaân bieät caû veà chuû theå, veà ñòa baøn

vaø veà loaïi hình saûn phaåm.

3.1.3. Döï baùo nhu ñaát phaùt trieån ñoâ thò, phaùt trieån kinh teá

 Ñaát phaùt trieån ñoâ thò

Daân soá ñoâ thò naêm 2010 chieám 33% daân soá caû nöôùc, daân soá ñoâ thò naêm

2020 chieám 45% daân soá caû nöôùc. Phaùt trieån 6 thaønh phoá tröïc thuoäc TW. Theo Boä

Xaây döïng, caên cöù vaøo muïc tieâu phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi cuûa 4 vuøng kinh teá, caùc

ñoâ thò öu tieân trieån khai naâng caáp ñoâ thò goàm: Vuøng trung du vaø mieàn nuùi phía

Baéc, vuøng ñoàng baèng soâng Hoàng, vuøng Taây Nguyeân vaø vuøng ñoàng baèng soâng Cöûu

Long öùng vôùi dieän tích ñoâ thò döï baùo laø 170,59 km2 vaø daân soá döï baùo ôû möùc

936.524 ngöôøi cho naêm 2020. Ngoaøi ra, Nhaø nöôùc ñaõ xaây döïng ñònh höôùng phaùt

trieån maïng löôùi ñoâ thò doïc theo truïc haønh lang bieân giôùi.

 Ñaát - nhaø ôû cho muïc ñích phaùt trieån kinh teá

Ñaát khu kinh teá, theo quy hoaïch ñeán naêm 2020 Vieät Nam seõ coù 15 khu kinh

teá vôùi toång dieän tích 589.448 ha. Tieáp tuïc ñaàu tö phaùt trieån theo quy hoaïch, keá

hoaïch phaùt trieån ñaõ ñöôïc ñieàu chænh, boå sung ñoái vôùi 14 khu kinh teá ven bieån ñaõ

ñöôïc thaønh laäp tröôùc naêm 2010. Phaán ñaáu ñeán naêm 2020, caùc khu kinh teá naøy seõ

ñoùng goùp vaøo toång GDP cuûa caû nöôùc khoaûng 15-20% vaø taïo ra vieäc laøm phi noâng

nghieäp cho khoaûng 1,3-1,5 trieäu ngöôøi.

[70]

Toång daân soá toaøn quoác khoaûng 98 trieäu ngöôøi ñeán naêm 2020. Daân soá ñoâ thò

khoaûng 44 trieäu ngöôøi - taêng trung bình khoaûng 1,8 trieäu ngöôøi/naêm trong giai

ñoaïn 2016 - 2020; tyû leä ñoâ thò hoaù ñaït 45% toång daân soá.

Baûng 3.1: Ñònh höôùng nhu caàu nhaø ôû cuûa Vieät Nam ñeán naêm 2020

Khu vöïc thaønh thò Khu vöïc noâng thoân Chæ tieâu

Daân soá (ngaøn người) 2010 29.200 2020 35.100 2010 62.200 2020 65.300

Toång dieän tích nhaø ôû (triệu m2) 438 702 870 1.175,40

15,00 20,00 14,00 18,00

Bình quaân dieän tích nhaø ôû treân ñaàu ngöôøi (m2/ngöôøi)

Nguoàn: Ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû ñeán naêm 2020 (Boä Xaây döïng).

3.2. Ñònh höôùng phaùt trieån kinh doanh cuûa BIDV ñeán naêm 2020

3.2.1. Muïc tieâu chieán löôïc toång theå

BIDV ñang höôùng tôùi xaây döïng moâ hình Taäp ñoaøn Taøi chính - Baûo hieåm

vôùi hai truï coät chính laø Ngaân haøng - Baûo hieåm vaø theo ñoù taäp trung taêng cöôøng

quy moâ hoaït ñoäng, naêng löïc caùc ñôn vò thaønh vieân, taêng voán ñieàu leä cho caùc coâng

ty chöùng khoaùn, baûo hieåm, môû roäng maïng löôùi hoaït ñoäng baûo hieåm.

3.2.2. Caùc giaûi phaùp thöïc hieän

Trong boái caûnh neàn kinh teá coù nhieàu khoù khaên thöû thaùch veà moâi tröôøng

kinh teá vó moâ vaø thò tröôøng taøi chính, BIDV taäp trung naâng cao naêng löïc taøi chính,

caûi thieän hoaït ñoäng, tranh thuû ñieàu kieän ñeå chuaån bò toát hôn cho quaù trình coå phaàn

hoùa. Ñoàng thôøi, phaùt trieån kinh doanh gaén lieàn vôùi quaûn lyù ruûi ro vaø taêng tröôûng

gaén lieàn vôùi hieäu quaû vaø phaùt trieån beàn vöõng vôùi muïc tieâu “ Chaát löôïng - Taêng

tröôûng beàn vöõng - Hieäu quaû - An toaøn”. BIDV seõ taäp trung vaøo moät soá noäi dung

troïng yeáu sau:

Thöù nhaát, tieáp tuïc thöïc hieän cô caáu laïi toaøn dieän hoaït ñoäng cuûa BIDV veà

taøi saûn nôï, taøi saûn coù, neàn khaùch haøng vaø caùc nguoàn thu ñeå ñaûm baûo taêng tröôûng

[71]

oån ñònh, vöõng chaéc, hieäu quaû. Ñaûm baûo caùc chæ tieâu an toaøn trong hoaït ñoäng theo

quy ñònh, ñaëc bieät laø ñaûm baûo an toaøn vaø thanh khoaûn cuûa toaøn heä thoáng.

Thöù hai, hoaøn thaønh ñoàng boä, toaøn dieän taát caû caùc chæ tieâu keá hoaïch 2010

vaø keá hoaïch 5 naêm 2006-2010 ñaõ ñeà ra vaø taïo tieàn ñeà thuaän lôïi cho vieäc thöïc hieän

keá hoaïch chieán löôïc 5 naêm 2011-2015, taàm nhìn ñeán 2020.

Thöù ba, tieáp tuïc trieån khai coù hieäu quaû caùc nhieäm vuï ñaëc bieät ñöôïc Ñaûng

vaø Chính phuû giao, trong ñoù ñaëc bieät laø chuù troïng phaùt trieån, môû roäng hoaït ñoäng

vaø naâng taàm aûnh höôûng cuûa BIDV taïi thò tröôøng Ñoâng Döông, thò tröôøng

Myanmar vaø caùc thò tröôøng tieàm naêng khaùc.

Thöù tö, thöïc hieän hieäu quaû, ñuùng tieán ñoä coâng taùc coå phaàn hoùa BIDV vaø

caùc coâng ty tröïc thuoäc BSC, BIC; chuyeån ñoåi BIDV thaønh NHTMCP vaø höôùng tôùi

xaây döïng taäp ñoaøn taøi chính - ngaân haøng theo moâ hình Cty meï - Cty con.

Thöù naêm, taïo söï dòch chuyeån quan troïng ñöa BIDV trôû thaønh ngaân haøng

thöông maïi haøng ñaàu Vieät Nam trong lónh vöïc ngaân haøng baùn leû vaø thu dòch vuï

roøng, ñaùp öùng cô baûn caùc yeâu caàu theo thoâng leä vaø chuaån möïc quoác teá ñoái vôùi caùc

noäi dung kinh doanh troïng yeáu cuûa Ngaân haøng vaøo naêm 2012.

3.2.3. Caùc muïc tieâu ñònh löôïng lôùn ñeán naêm 2020

- Toác ñoä taêng tröôûng bình quaân toång taøi saûn: 20-23%/naêm

- Toác ñoä taêng tröôûng bình quaân tín duïng thöông maïi: 23-25%/naêm

- Toác ñoä taêng tröôûng bình quaân huy ñoäng voán: 23-27%/naêm

- Tyû leä tín duïng /huy ñoäng voán ôû möùc: 78%-82%

- Tyû leä dö nôï tín duïng roøng/toång taøi saûn ôû möùc 64%-67%.

- Toác ñoä taêng tröôûng bình quaân thu nhaäp töø dòch vuï roøng: 50%/naêm

- Toác ñoä taêng tröôûng bình quaân lôïi nhuaän sau thueá: > 49%/naêm

- Tyû leä nôï xaáu: <2%

- ROA: ñeán naêm 2020 >1,2%

[72]

- ROE: ñeán naêm 2020 > 16-18%%

- Thöïc hieän heä soá CAR theo quy ñònh cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc vaø phaán ñaáu

chæ soá CAR ñeán naêm 2020 ñaït möùc 12%

- Trích ñuû döï phoøng ruûi ro theo quy ñònh.

3.3. Caùc giaûi phaùp nhaèm haïn cheá ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö

baát ñoäng saûn taïi BIDV

3.3.1. Veà phía Ngaân haøng Ñaàu tö vaø Phaùt trieån Vieäât Nam

3.3.1.1. Giaûi phaùp veà toå chöùc - chính saùch

 Ñoåi môùi, hoaøn thieän boå sung Soå tay tín duïng

Vôùi ñònh höôùng soå tay laø caåm nang höôùng daãn cho caùn boä trong quaù trình

thao taùc, taùc nghieäp, caàn taäp trung xaây döïng theo höôùng chuaån möïc chung, phoå

quaùt, quy ñònh môû mang tính tham chieáu caäp nhaät ñeán caùc quy phaïm, quy ñònh

hieän haønh cuûa phaùp luaät, cuûa ngaønh vaø ñaëc tính saûn phaåm. Hình thöùc phaùt haønh coù

theå aùp duïng qua aán baûn löu tröõ baèng file ñieän töû ñeå tieän cho caùn boä trong quaù

trình tra cöùu, aùp duïng.

 Ñoái vôùi baát ñoäng saûn ñaûm baûo laø taøi saûn hình thaønh trong töông lai

Caàn xaùc ñònh roõ tính phaùp lyù, khaû naêng taøi saûn coù theå xaùc laäp ñaày ñuû

quyeàn sôû höõu/söû duïng cuûa beân baûo ñaûm sau khi nhaän theá chaáp. Haïn cheá nhaän theá

chaáp ñoái vôùi BÑS laø caùc caên hoä, nhaø ôû laøm taøi saûn hình thaønh trong töông lai ñöôïc

nhaän chuyeån nhöôïng töø caùc döï aùn khoâng do chính ngaân haøng taøi trôï, baát ñoäng saûn

coù tính thanh khoaûn thaáp do coù dieän tích ñaát nhoû, giao thoâng khoâng thuaän lôïi, qui

hoaïch khoâng roõ raøng.

 Hoaøn thieän heä thoáng xeáp haïng tín duïng noäi boä cho danh muïc

Heä thoáng XHTDNB cuûa BIDV ñaõ thöïc hieän ñöôïc vai troø quan troïng trong

vieän naâng cao chaát löôïng quaûn lyù ruûi ro tín duïng. Tuy nhieân, ñoái vôùi cho vay kinh

doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn chöa thoõa maõn ñöôïc caùc yeâu caàu quaûn lyù ruûi ro neân

[73]

caàn höôùng ñeán xaây döïng boä tieâu chuaån ñaùnh giaù rieâng döïa treân caùc chi tieâu taøi

chính vaø phi taøi chính ñaùnh giaù ñeå chaám ñieåm, xeáp haïng.

Beân caïnh ñoù, boä chæ tieâu caàn xaùc ñònh ôû ba möùc ñoä: doanh nghieäp lôùn/taäp

ñoaøn, doanh nghieäp trung bình, doanh nghieäp nhoû vaø vöøa. Chia danh muïc ra caùc

boä chæ tieâu cho töøng giai ñoaïn kinh doanh, ñaàu tö.

- Kinh doanh baát ñoäng saûn giai ñoaïn ñaàu

- Kinh doanh baát ñoäng saûn giai ñoaïn thu hoài

- Kinh doanh baát ñoäng saûn ñaàu tö dòch vuï vui chôi, giaûi trí

- Kinh doanh khaùch saïn

- Kinh doanh haï taàng.

 Xaây döïng danh muïc cho vay kinh doanh baát ñoäng saûn

Caàn phaûi taùch rieâng caùc khoaûn vay trong kinh doanh ñaày tö baát ñoäng saûn ra

khoûi danh muïc xaây laép. Taïo laäp danh muïc rieâng cho loaïi hình tín duïng kinh doanh

ñaàu tö baát ñoäng saûn trong cô caáu dö nôï cuûa heä thoáng vôùi caùc noäi dung sau:

- Danh muïc cho vay baát ñoäng saûn phi ñaàu tö, kinh doanh baát ñoäng saûn

- Danh muïc cho vay kinh doanh baát ñoäng saûn, trong ñoù chia ra caùc tieåu muïc:

coâng trình daân duïng; coâng trình coâng nghieäp, coâng trình giao thoâng, coâng

trình thuûy lôïi; coâng trình haï taàng kyõ thuaät vaø danh muïc cho vay kinh doanh

dòch vuï baát ñoäng saûn.

Vieäc taùch baïch naøy seõ giuùp cho coâng taùc kieåm tra, giaùm saùt, thoáng keâ ñöôïc

kòp thôøi, deã daøng vaø ñaûm baûo yeâu caàu quaûn trò ruûi ro.

 Taêng cöôøng coâng taùc huy ñoäng ñoái vôùi kyø haïn daøi

Nguoàn voán huy ñoäng coù kyø haïn daøi seõ giuùp caùc ngaân haøng haïn cheá ñöôïc

nhöõng ruûi ro kyø haïn khi cho vay ñaàu tö BÑS, haïn cheá söï thieát huït thanh khoaûn vaø

söï phuï thuoäc vaøo thò tröôøng lieân ngaân haøng, chuû ñoäng trong hoaït ñoäng vaø thöïc

[74]

hieän caùc muïc tieâu kinh doanh. Caàn nguyeân cöùu xaây döïng, hình thaønh caùc loaïi quyõ

trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn ñeå taêng khaû naêng thanh khoaûn.

 Xaây döïng heä thoáng döõ lieäu thoâng tin cuûa Ngaân haøng

Nhaèm khaéc phuïc thoâng tin baát caân xöùng, ngaân haøng khoâng theå chôø ñôïi maø

phaûi chuû ñoäng khaéc phuïc. Caùn boä quan heä khaùch haøng phaûi coù ñöôïc nhöõng thoâng

tin ñaày ñuû nhaát coù theå veà tình hình hoaït ñoäng kinh doanh, nguoàn thu ñeå traû nôï,

nguoàn goác vaø tình traïng phaùp lyù cuûa TSBÑ., ñeå traùnh nhöõng ruûi ro coù theå xaûy ra

xuaát phaùt töø sai soùt nghieäp vuï maø vaãn ñaûm baûo söï phuïc vuï toát nhaát ñoái vôùi khaùch

haøng.

Beân caïnh ñoù, neân ñaët mua thoâng tin dòch vuï töø caùc cô quan tö vaán phaùp

luaät, thaåm ñònh, giaùm ñònh.

 Xaây döïng baûng ñieàu tra caùc daáu hieäu sôùm nhaän bieát nôï coù vaán ñeà

Thöïc hieän lieät keâ caùc daáu hieäu baùo tröôùc chung nhaát coù theå giuùp caùn boä tín

duïng sôùm phaùt hieän vaø ngay laäp töùc tieán haønh ñieàu chænh caùc khoaûn nôï coù vaán ñeà.

 Xaây döïng qui trình ruûi ro taùc nghieäp

Ruûi ro deã nhaän bieát ñaàu tieân laø ruûi ro taùc nghieäp. Chaúng haïn nhö thoâng tin

sai söï thaät veà khaùch haøng, veà tình hình taøi chính, tình hình kinh doanh, tính thanh

khoaûn, quaûn trò ñieàu haønh cuûa doanh nghieäp, uy tín cuûa doanh nghieäp; caùn boä

ngaân haøng thoâng ñoàng vôùi khaùch haøng laäp hoà sô khoáng ñeå vay voán; caùn boä ngaân

haøng naâng giaù trò taøi saûn ñaûm baûo ñeå cho vay muïc ñích nhaän “thuø lao”; caùn boä

ngaân haøng quaûn lyù khaùch haøng vay voán tröïc tieáp thu nôï goác vaø laõi vay ngaân haøng

nhöng chæ noäp laõi vaøo ngaân haøng, nôï goác giöõ laïi chi tieâu caù nhaân.

Sôùm trieån khai nguyeân cöùu, löïa choïn nhöõng muïc tieâu caàn thieát ñeå xaây

döïng heä thoáng quaûn lyù vaø caûnh baùo ruûi ro taùc nghieäp, qua ñoù khaúng ñònh ñöôïc vai

troø quan troïng trong giaûi phaùp phoøng ngöøa, haïn cheá nhöõng sai soùt trong quaù trình

taùc nghieäp, naâng cao hieäu quaû kinh doanh vaø chaát löôïng phuïc vuï khaùch haøng.

[75]

 Xaùc ñònh haïn möùc cho vay

Taäp trung nghieân cöùu ban haønh chính saùch tín duïng kinh doanh ñaàu tö BÑS

phuø hôïp vôùi giai ñoaïn phaùt trieån môùi cuûa thò tröôøng, trong ñoù caàn laøm roõ caùc chính

saùch veà cô cheá, xaùc ñònh haïn möùc tín duïng, caùc muïc tieâu cô caáu tín duïng höôùng

tôùi, chính saùch khaùch haøng, taøi saûn ñaûm baûo… phuø hôïp vôùi ñieàu kieän Vieät Nam,

höôùng tôùi thoâng leä quoác teá, treân nguyeân taéc ñaûm baûo hoaït ñoäng tín duïng tuyeät ñoái

an toaøn.

Chính phuû vaø Ngaân haøng Nhaø nöôùc ñaõ phaùt ñi thoâng ñieäp kieåm soaùt cho

vay BÑS ñeå taäp trung nguoàn löïc cho saûn xuaát vaø ñeå traùnh hieän töôïng “bong

boùng”. Tuy nhieân, chöa coù moät möùc khoâng cheá cho vay BÑS naøo ñöôïc coâng boá

nhöng theo caùc Ngaân haøng möùc phoå bieán nhöõng naêm gaàn ñaây laø 12% vaø möùc caùc

ngaân haøng “töï hieåu” vôùi nhau tyû leä cho naêm nay khoaûng 10%.

3.3.1.2. Giaûi phaùp veà quy trình trong quaûn lyù ruûi ro

 Nghieâm caám vieäc cho vay ngaén haïn nhaèm muïc ñích mua baùn chuyeån

nhöôïng baát ñoäng saûn

Trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS phaân thaønh hai hình thöùc khaù roõ, ñaàu

cô vaø ñaàu tö. Ngaân haøng caàn haïn cheá toái ña cho vay ñaàu cô voán mang tính baát oån

vaø chöùa ñöïng nhieàu ruûi ro. Nguoàn traû nôï chuû yeáu ñöôïc xaùc ñònh töø vieäc mua baùn,

chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn maø khoâng coù nhöõng hoaït ñoäng ñem laïi nguoàn thu oån

ñònh. Chính nhöõng hoaït ñoäng ñaàu cô naøy ñaõ taïo neân nhöõng côn soát baát ñoäng saûn

thôøi gian qua, laøm taêng tính ruûi ro cho thò tröôøng naøy.

 Thöïc hieän nghieâm tuùc trình töï vaø thuû tuïc xem xeùt cho vay

Caùc cuoäc hoïp ñeå ra quyeát ñònh cho vay taïi caùc hoäi ñoàng tín duïng cô sôû phaûi

ñöôïc tieán haønh nghieâm tuùc, minh baïch vaø khaùch quan, ñaûm baûo khaû naêng ngaên

ngöøa ruûi ro. Loaïi boû tö töôûng laùch qui ñònh, khai thaùc nhöõng haïn cheá cuûa qui trình

ñeå cho vay hoaëc xem qui trình naøy laø buøa hoä meänh coù theå haïn cheá moïi ruûi ro.

[76]

Trong caùc döï aùn thu hoài ñaát ñeå xaây döïng khu coâng nghieäp, khu thöông maïi,

kinh doanh nhaø ôû, xaây döïng caùc coâng trình saûn xuaát, kinh doanh hoaëc xaây döïng

caùc coâng trình theo hình thöùc “BOT”…, vieäc thanh toaùn tieàn ñeàn buø, hoã trôï, taùi

ñònh cö phaûi thoâng qua heä thoáng thanh toaùn cuûa ngaân haøng. Phaùt trieån heä thoáng

dòch vuï ngaân haøng ñaát ñai thuaän tieän cho nhaø ñaàu tö, nhaø quaûn lyù vaø caû ngöôøi coù

ñaát bò thu hoài maø khoâng taùc ñoäng tieâu cöïc ñeán tình hình kinh teá - xaõ hoäi. Hôn nöõa,

taát caû caùc nguoàn voán lieân quan ñeán döï aùn ñeàu chuyeån vaøo moät taøi khoaûn taïi ngaân

haøng, ngaân haøng chæ giaûi ngaân theo quyeát ñònh cuûa hoäi ñoàng ñeàn buø, hoã trôï, taùi

ñònh cö, hoaëc cô quan Nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn theo quy ñònh cuûa phaùp luaät.

 Thöôøng xuyeân ñaùnh giaù laïi danh muïc khoaûn vay

Thöïc hieän vaø höôùng daãn caùc ñôn vò thaønh vieân thöïc hieän quaûn lyù danh muïc

tín duïng theo ñònh kyø: Thöôøng xuyeân raø soaùt laïi toång danh muïc ñeå coù ñaùnh giaù

chaát löôïng phuø hôïp, thöïc hieän raø soaùt ñaùnh giaù ñoái vôùi khoaûn vay ñaõ thöïc hieän

giaûi ngaân ñònh kyø theo thaùng, quyù.

 Taêng cöôøng kieåm tra, giaùm saùt khoaûn vay

Caùn boä tín duïng phaûi nghieâm tuùc tieán haønh kieåm tra ñònh kyø vaø/ hoaëc kieåm

tra ñoät xuaát. Trong giai ñoaïn thöïc hieän ñaàu tö, kieåm tra ñònh kyø ít nhaát 01 laàn/

thaùng; Giai ñoaïn sau ñaàu tö, vaän haønh kinh doanh, kieåm tra ñònh kyø ít nhaát 01

laàn/2 thaùng, tröôøng hôïp giaù BÑS bieán ñoäng baát thöôøng coù theå laøm aûnh höôûng ñeán

vieäc ñaûm baûo cuûa khoaûn vay thì phaûi ñaùnh giaù lieân tuïc, yeâu caàu khaùch haøng boå

sung taøi saûn baûo ñaûm vaø/hoaëc traû nôï tröôùc haïn töông öùng vôùi giaù trò taøi saûn bò

giaûm suùt sau khi ñaùnh giaù laïi vaø trích laäp döï phoøng ruûi ro ñaày ñuû.

 Taêng cöôøng caùc bieän phaùp taøi trôï baát ñoäng saûn

Ñieàu ñaàu tieân laø BIDV neân ñaùnh giaù laïi toaøn boä khoaûn vay BÑS trong toaøn

heä thoáng. Muïc ñích vieäc ñaùnh giaù naøy taäp trung vaøo caùc yeáu toá sau ñaây:

[77]

- Ñoái töôïng khaùch haøng (doanh nghieäp nhaø nöôùc, doanh nghieäp nöôùc ngoaøi,

lieân doanh vaø tö nhaân …)

- Möùc ñoä oån ñònh nguoàn thu nhaäp ñeå traû nôï (töø döï aùn, nguoàn thu khaùc..)

- Ñònh giaù laïi taøi saûn ñaûm baûo vaø so saùnh vôùi dö nôï vay hieän taïi.

- Khaû naêng taøi chính hieän taïi cuûa khaùch haøng vaø trong töông lai

- Lòch söû traû nôï.

Sau khi ñaùnh giaù xong, Ngaân haøng neân saép xeáp caùc khoaûn vay theo töøng

nhoùm vaø töông öùng vôùi moãi nhoùm seõ coù caùc giaûi phaùp thích hôïp. Vieäc phaân chia

nhoùm cho khoaûn vay tuøy theo tình hình cuï theå cuûa töøng khaùch haøng vaø coù theå aùp

duïng moät trong caùc bieän phaùp sau ñeå xöû lyù khoaûn vay:

Thöù nhaát, cô caáu laïi ñoái töôïng cho vay, chuyeån moùn vay töø ñoái töôïng laø

ñaàu cô sang ñoái töôïng coù nhu caàu söû duïng thaät söï ñeå kinh doanh/cho thueâ… Ñieàu

ñoù coù nghóa laø ngaân haøng seõ cho khaùch haøng vay mua laïi baát ñoäng saûn, ñoái töôïng

naøy phaûi ñaùp öùng ñaày ñuû ñieàu kieän vay voán. Tuy nhieân, ñeå coù theå thu huùt ñöôïc

caùc khaùch haøng mua baát ñoäng saûn vaøo thôøi ñieåm naøy caàn coù caùc chính saùch öu ñaõi

tín duïng nhö thôøi haïn vay, thôøi gian aân haïn vaø neáu ñöôïc laø laõi suaát cho vay. Öu

ñieåm cuûa giaûi phaùp naøy laø giaûi quyeát trieät ñeå khoaûn vay baát ñoäng saûn nhöng vôùi

tình hình hieän taïi coù theå hieäu quaû seõ khoâng ñaït nhö mong muoán.

Thöù hai, gia haïn nôï vay. Lyù do laø vieäc gia haïn nôï vay daãn ñeán chuyeån

nhoùm nôï sang nhoùm III vôùi tæ leä trích döï phoøng ruûi ro 20%; sau 03 thaùng (ñoái vôùi

caùc khoaûn vay ngaén haïn) moùn vay chuyeån sang laïi nhoùm nôï ñuû tieâu chuaån laø

nhoùm 1 neáu khaùch haøng thanh toaùn nôï vay ñaày ñuû, gaây aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán

hoaït ñoäng kinh doanh cuûa BIDV. Tuy nhieân, neáu linh ñoäng xöû lyù, BIDV coù theå

thöïc hieän vieäc gia haïn nôï vay sôùm, maëc duø moùn vay chöa ñeán thôøi gian ñaùo haïn.

Giaû söû, vieäc gia haïn nôï vay ñöôïc thöïc hieän trong thaùng 8/2009, thì moùn vay seõ

chuyeån sang nôï nhoùm 3 vaø chaáp nhaän möùc trích döï phoøng vôùi tæ leä laø 20%, neáu

[78]

khaùch haøng thanh toaùn nôï vay ñaày ñuû vaø ñuùng haïn, thì sau 03 thaùng, töùc thaùng

12/2009, moùn vay seõ chuyeån sang laïi nôï nhoùm 1. Khi söû duïng giaûi phaùp naøy, ngaân

haøng chaáp nhaän khoaûn chi trích döï phoøng trong 3 thaùng 9,10,11 (do phaûi trích döï

phoøng) nhöng ñeán thaùng 12 moùn vay chuyeån sang laïi nhoùm 1 thì khoaûn trích döï

phoøng seõ khoâng coøn, luùc ñoù seõ khoâng aûnh höôûng ñeán keát quaû hoaït ñoäng caû naêm

2009. Caàn löu yù khi söû duïng bieän phaùp naøy ñoái töôïng vay voán phaûi coù uy tín trong

thanh toaùn nôï vay vaø khaû naêng taøi chính toát cuõng nhö taøi saûn phaûi ñuû ñaûm baûo cho

dö nôï vay traùnh tröôøng hôïp khaùch haøng traû nôï khoâng ñöôïc thì moùn vay seõ chuyeån

sang nhoùm nôï cao töông öùng tæ leä trích döï phoøng cao hôn.

Thöù ba, xöû lyù ñoái vôùi caùc moùn vay khoâng coù khaû naêng thanh toaùn, ñaây laø

giaûi phaùp cuoái cuøng maø muoán hay khoâng BIDV phaûi thöïc hieän ñeå giaûm thieät haïi

xuoáng möùc thaáp nhaát. Tröôùc tieân Ngaân haøng phaûi tieán haønh ñaùnh giaù laïi taøi saûn

ñaûm baûo, neáu trò giaù taøi saûn khoâng ñuû ñaûm baûo khoaûn vay thì yeâu caàu khaùch haøng

noäp boå sung taøi saûn (vieäc naøy laø hoaøn toaøn phuø hôïp quy ñònh cuûa phaùp luaät nhöng

xem ra khoù khaû thi vôùi ñieàu kieän Vieät Nam hieän nay) . BIDV cuõng coù theå thaønh

laäp hoaëc lieân keát vôùi coâng ty xöû lyù nôï hay chuû ñoäng lieân heä vôùi caùc ñoái taùc trong

vaø ngoaøi nöôùc ñeå thoûa thuaän mua baùn laïi moät soá döï aùn hay baát ñoäng saûn.

Caàn löu yù laø phaûi thöïc hieän ñoàng loaït nhieàu bieän phaùp töø khaâu quaûn lyù toát

khoaûn vay, ñaùnh giaù khaùch haøng, tích cöïc ñoân ñoác thu hoài nôï, caùc bieän phaùp thoûa

thuaän vôùi khaùch haøng ñeå xöû lyù khoaûn vay keát hôïp vôùi caùc giaûi phaùp noùi treân

nhaèm giaûm thieåu toái ña ruûi ro xaûy ra, traùnh moät cuoäc khuûng hoaûng heä thoáng baét

nguoàn töø thò tröôøng baát ñoäng saûn.

Lieân quan ñeán caùc quyeát ñònh taøi trôï trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát

ñoäng saûn, BIDV caàn phaùt trieån maïnh nghieäp vuï tö vaán khaùch haøng phaùt haønh traùi

phieáu doanh nghieäp, traùi phieáu baát ñoäng saûn, mua baûo hieåm taøi saûn ñaûm baûo vaø

taêng cöôøng coâng taùc trích laäp döï phoøng ruûi ro vaø xöû lyù taøi saûn ñaûm baûo.

[79]

3.3.1.3. Giaûi phaùp veà con ngöôøi

Ñoái vôùi hoaït ñoäng tín duïng thì yeáu toá con ngöôøi laïi caøng ñoùng moät vai troø

quan troïng, noù quyeát ñònh ñeán chaát löôïng tín duïng, chaát löôïng dòch vuï vaø hình aûnh

cuûa Ngaân haøng vaø töø ñoù quyeát ñònh ñeán hieäu quaû tín duïng. Bôûi vaäy, caàn daønh moät

quyõ thôøi gian ñeå höôùng daãn toå chöùc taäp huaán, boài döôõng kieán thöùc veà chuyeân moân

nghieäp vuï, chuù troïng nghieäp vuï marketing, kyõ naêng baùn haøng, thöông thaûo hôïp

ñoàng vaø vaên hoaù kinh doanh. Ñoàng thôøi phaûi thöïc hieän tieâu chuaån hoaù caùn boä tín

duïng vaø kieân quyeát loaïi boû, thuyeân chuyeån sang boä phaän khaùc nhöõng caùn boä yeáu

veà tö caùch ñaïo ñöùc, thieáu trung thöïc, nhöõng caùn boä tín duïng thieáu kieán thöùc

chuyeân moân nghieäp vuï.

Taêng cöôøng ñaøo taïo nguoàn nhaân löïc cho tín duïng BÑS. Vì BÑS khoâng ñôn

thuaàn laø moät ngaønh kinh teá heïp maø laø moät lónh vöïc hoaït ñoäng kinh teá. Do vaäy,

caùn boä tín duïng caàn phaûi coù moät heä thoáng kieán thöùc, kinh nghieäm khaù roäng.

Beân caïnh vieäc naâng cao chaát löôïng nguoàn nhaân löïc, ngaân haøng caàn coù cheá

ñoä ñaõi ngoä phuø hôïp nhaèm ñaûm baûo thu huùt ñöôïc nguoàn nhaân löïc coù chaát löôïng,

haïn cheá tình traïng “ chaûy chaát xaùm”.

3.3.1.4. Giaûi phaùp veà coâng ngheä

Naâng cao chaát löôïng cuûa heä thoáng thoâng tin tín duïng. Trong coâng taùc tín

duïng, thoâng tin laø yeáu toá ñoùng vai troø quyeát ñònh giuùp cho Ngaân haøng ra quyeát

ñònh coù cho vay hay khoâng. Caùc thoâng tin töø phía khaùch haøng cung caáp nhieàu khi

laïi thieáu ñaày ñuû, chính xaùc, do vaäy caùn boä tín duïng khoâng theå chæ döïa vaøo caùc

luoàng thoâng tin do khaùch haøng cung caáp trong döï aùn maø caàn phaûi naém baét, xöû lyù

caùc thoâng tin veà moïi vaán ñeà lieân quan ñeán phöông aùn, döï aùn töø nhieàu nguoàn khaùc

nhau. Maët khaùc, toå chöùc löu tröõ, thu thaäp caùc thoâng tin veà khaùch haøng, thoâng tin

coâng ngheä, xaây döïng heä thoáng cung caáp thoâng tin nhaèm hoã trôï coâng taùc chaám

ñieåm vaø xeáp haïng tín duïng khaùch haøng,…döïa treân vieäc aùp duïng caùc phaàn meàm tin

[80]

hoïc. Ñaây seõ laø caên cöù ñeå ñaùnh giaù chính xaùc hôn veà khaùch haøng vay voán vaø naâng

cao khaû naêng, toác ñoä xöû lyù, ra quyeát ñònh cho vay vaø ñaàu tö.

3.3.2. Đối với phía Ngaân haøng nhaø nöôùc

3.3.2.1. Giaûi phaùp veà voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn

 Hình thaønh ñònh cheá thò tröôøng theá chaáp thöù caáp

Tröôùc heát laø ban haønh caùc vaên baûn quy phaïm phaùp luaät veà mua baùn nôï,

tieáp ñeán laø caùc vaên baûn phaùp quy veà thò tröôøng theá chaáp thöù caáp. Caùc giaûi phaùp

nhaèm taïo döïng, phaùt trieån vaø thu huùt caùc hieäp hoäi vay - tieát kieäm, ngaân haøng tieát

kieäm phuïc vuï cho caùc hoaït ñoäng ñaàu tö, kinh doanh baát ñoäng saûn.

 Hình thaønh vaø phaùt trieån loaïi hình traùi phieáu baát ñoäng saûn

Ñaây laø hình thöùc huy ñoäng voán cho TTBÑS ñöôïc aùp duïng roäng raõi ôû caùc

TTBÑS phaùt trieån vaø phuø hôïp cho caùc chuû ñaàu tö trong ñieàu kieän thieáu voán nhö

nöôùc ta hieän nay. Hình thöùc naøy seõ thu huùt ñöôïc moät löôïng voán lôùn trong daân cö

ñaàu tö vaøo BÑS moät caùch chuyeân nghieäp, ñoàng thôøi taïo haønh lang phaùp lyù ñeå thu

huùt nguoàn voán ñaàu tö giaùn tieáp thay vì chæ thu huùt haàu heát ñaàu tö tröïc tieáp vaøo

TTBÑS nhö hieän nay, taïo nguoàn voán phaùt trieån TTBÑS chöù khoâng hoaøn toaøn phuï

thuoäc vaøo ngaân haøng nhö ña soá caùc nhaø ñaàu tö ôû nöôùc ta thôøi gian qua.

- Hình thaønh vaø phaùt trieån caùc coâng ty taøi chính nhaèm taêng cöôøng keânh huy

ñoäng voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn.

- Thöïc hieän caùc cô cheá, chính saùch ñeå taêng cöôøng huy ñoäng voán töø caùc quyõ

ñaàu tö.

- Huy ñoäng söï tham gia ñaàu tö vaøo thò tröôøng chöùng khoaùn cuûa caùc Coâng ty

baûo hieåm nhaân thoï.

- Huy ñoäng nguoàn voán töø caùc quyõ höu trí.

[81]

Nhöõng chính saùch naøy coù theå laøm ñoàng boä, coù theå laøm töøng böôùc. Tuy

nhieân, ñeå thò tröôøng coù theå phaùt trieån ñaày ñuû, huy ñoäng ñöôïc toái ña caùc nguoàn

voán, caàn phaûi coù taát caû caùc giaûi phaùp naøy.

Baûng 3.2: Kieán nghò ñieàu chænh chính saùch nhaèm taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho

vieäc vay voán ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn

Stt Chi phí

Caàn ñieàu chænh 446 Tyû leä 68%

1 Taêng cöôøng khaû naêng nguoàn voán cuûa toå chöùc tín duïng 2 Ñôn giaûn hoùa thuû tuïc vay voán 453 69% Söï quan trong cuûa chính saùch caàn söûa ñoåi 3 3

3 Giaûm laõi suaát tieàn vay 541 83% 1

4 Chænh söûa cô cheá cho 407 62% 4

5 Xin cung caáp thoâng tin keá 512 78% 2

hoaïch, quy hoaïch söû duïng ñaát

Nguoàn: Chính saùch phaùt trieån TTBÑS ôû Vieät Nam”. Chöông trình KH&CN troïng ñieåm caáp Nhaø nöôùc KX.01/06-10 “Nhöõng vaán ñeà cô baûn cuûa phaùt trieån kinh teá Vieät Nam ñeán naêm 2020” Vieän Nghieân cöùu Quaûn lyù Kinh teá Trung öông.

3.3.2.2. Naâng cao hieäu quaû hoaït ñoäng thoâng tin tín duïng ngaân haøng

Caàn phaûi ñoåi môùi vaø ña daïng saûn phaåm, dòch vuï. Hoaït ñoäng thoâng tin tín

duïng ngaân haøng khoâng chæ coù nhöõng thoâng tin cuûa doanh nghieäp vay, maø caàn phaûi

thu thaäp vaø cung caáp thoâng tin cuûa lieân quan ñeán vieäc thöïc hieän caùc nghóa vuï cuûa

doanh nghieäp/ caù nhaân ñoái vôùi nhaø nöôùc (nôï thueá, baûo hieåm xaõ hoäi..,), tình hình

taøi chính, chaám ñieåm tín nhieäm ngöôøi ñöùng ñaàu doanh nghieäp, caùc aán phaåm, saûn

phaåm chi tieát, toång hôïp, caûnh baùo tín duïng, thoâng tin doanh nghieäp ngoaøi nöôùc,

dòch vuï tö vaán, hoã trôï coâng ngheä.

Nhöõng saûn phaåm vaø dòch vuï cuûa Trung taâm tín duïng ngaân haøng phaûi thöïc

söï laø moät keânh thoâng tin tin caäy, ngaøy caøng ñöôïc nhieàu toå chöùc, caù nhaân khai thaùc

söû duïng ñeå ñaàu tö, goùp phaàn phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi beàn vöõng.

[82]

3.3.3. Veà phía Chính phuû

3.3.3.1. Giaûi phaùp veà cô cheá, chính saùch thu huùt ñaàu tö vaøo thò

tröôøng baát ñoäng saûn

 Chính saùch, phaùp luaät veà xaùc laäp taøi saûn baát ñoäng saûn, quyeàn taøi saûn baát

ñoäng saûn, giao dòch baát ñoäng saûn

Ban haønh caùc vaên baûn phaùp quy veà ñaêng kí baát ñoäng saûn; Ban haønh caùc

vaên baûn lieân quan ñeán hoaøn coâng coâng trình, xaùc laäp quyeàn taøi saûn ñoái vôùi caùc baát

ñoäng saûn ñaõ ñöôïc ñaàu tö, caùc chæ soá giaù cuûa caùc phaân ñoaïn baát ñoäng saûn, chæ soá

cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.

 Chính saùch, phaùp luaät veà doanh nghieäp, ñaàu tö

Trong boái caûnh hoäi nhaäp kinh teá quoác teá ngaøy caøng saâu roäng, taát caû moïi

nguoàn voán caàn ñöôïc huy ñoäng ñeå thuùc ñaåy phaùt trieån kinh teá noùi chung vaø thò

tröôøng baát ñoäng saûn noùi rieâng.

- Huy ñoäng nguoàn voán töø caùc nhaø ñaàu tö tieàm naêng (caùc chuû ñaàu tö caùc caên

hoä, caùc chuû ñaàu tö thöù caáp).

- Taêng cöôøng söï lieân keát ñeå huy ñoäng voán töø caùc hoaït ñoäng giao dòch vôùi caùc

nhaø ñaàu tö phaùt trieån thöù caáp (caùc doanh nghieäp thaàu laïi döï aùn döôùi daïng

nhaø thaàu phuï hoaëc nhöôïng laïi döï aùn, hoaëc lieân doanh, lieân keát).

- Huy ñoäng caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi.

 Chính saùch, phaùp luaät veà xaây döïng

- Caùc chính saùch taêng cöôøng hôn nöõa veà thu huùt coâng ngheä xaây döïng.

- Trình töï thuû tuïc xaây döïng vaø quy hoaïch xaây döïng.

 Chính saùch phaùp luaät veà quy hoaïch

Phaûi thoáng nhaát ba quy hoaïch trong moät. Quy hoaïch phaùt trieån kinh teá xaõ

hoäi, quy hoaïch söû duïng ñaát vaø quy hoaïch phaùt trieån ñoâ thò.

3.3.3.2. Giaûi phaùp veà toå chöùc trong quaûn lyù thò tröôøng baát ñoäng saûn

[83]

TTBÑS laø moät lónh vöïc, khoâng ñôn thuaàn laø moät ngaønh kinh teá kyõ thuaät. Vì

vaäy, TTBÑS caàn moät soá cô quan nhaø nöôùc ñoàng thôøi quaûn lyù, trong ñoù Boä Keá

hoaïch vaø Ñaàu tö quaûn lyù döï aùn, doanh nghieäp; Boä Tö phaùp quaûn lyù ñaêng kyù giao

dòch baûo ñaûm; Boä Taøi nguyeân vaø Moâi tröôøng quaûn lyù ñaát ñai; Boä Xaây döïng quaûn

lyù xaây döïng, nhaø, TTBÑS; Ngaân haøng Nhaø nöôùc quaûn lyù soá dö tín duïng; Boä taøi

chính quaûn lyù thueá, quyõ BÑS...

Tuy vaäy, caàn coù moät cô quan ñaàu moái quaûn lyù caáp nhaø nöôùc veà BÑS vaø

TTBÑS. Hieän Boä Xaây döïng laø cô quan coù chöùc naêng, nhieäm vuï quaûn lyù nhaø nöôùc

veà TTBÑS. Tuy nhieân, cô quan quaûn lyù thöïc teá veà TTBÑS chæ môùi ñaët taïi moät

ñôn vò caáp cuïc (Cuïc quaûn lyù nhaø vaø TTBÑS). Ñieàu naøy gaây neân nhöõng baát caäp veà

phaïm vi vaø taàm quaûn lyù. Vì vaäy, raát caàn moät cô quan caáp Toång cuïc ñeå quaûn lyù

TTBÑS (coù theå ñaët taïi Boä Xaây döïng) ñeå ngang taàm vôùi yeâu caàu quaûn lyù TTBÑS

trong thôøi gian tôùi. UÛy ban nhaân daân caáp tænh chòu traùch nhieäm veà hoaït ñoäng cuûa

TTBÑS taïi ñòa phöông; caùc Boä coù lieân quan phaûi chæ ñaïo taêng cöôøng coâng taùc

nghieân cöùu döï baùo ñeå xaùc ñònh caùc chæ tieâu phaùt trieån BÑS vaø ñöa caùc chæ tieâu

naøy thaønh chæ tieâu keá hoaïch phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi.

3.3.3.3. Giaûi phaùp chính saùch ñeå ño löôøng thò tröôøng baát ñoäng saûn

Caàn phaûi thaáy raèng, TTBÑS ñieàu chænh moät löôïng lôùn taøi saûn cuûa moãi quoác

gia cuõng nhö cuûa Vieät Nam (töø 50% ñeán 70% naèm ôû thò tröôøng naøy), hôn nöõa, thò

tröôøng naøy ñieàu chænh raát nhieáu yeáu toá ñaàu vaøo töø caùc thò tröôøng khaùc (taøi chính,

tieàn teä, vaät lieäu, ñaát ñai...), vì vaäy, caàn phaûi coù moät chæ soá quan saùt, moâ taû tình

traïng cuûa thò tröôøng (noùng, laïnh ...). Chæ soá naøy laø nhaèm phaûn aùnh moät soá ño toång

theå veà TTBÑS. Trong moät chöøng möïc naøo ñoù, phaïm vi seõ ñi töø heïp ñeán roäng, töø

phaûn aùnh moät boä phaän thò tröôøng ñeán toaøn boä thò tröôøng. Döïa vaøo chæ soá naøy, caùc

cô quan quaûn lyù nhaø nöôùc coù theå naém baét ñöôïc dieãn bieán cuûa TTBÑS. Töø ñoù, coù

nhöõng cô cheá, chính saùch, quaûn lyù ñieàu haønh ñeå thò tröôøng phaùt trieån.

[84]

Chæ soá TTBÑS caáp ñoä heïp ñöôïc xaây döïng töø caùc quan saùt veà:

- Soá löôïng caùc giao dòch.

- Giaù caùc giao dòch;

- Thôøi gian cuûa baát ñoäng saûn ñöôïc rao baùn treân thò tröôøng (töø luùc ñöôïc rao

baùn ñeán luùc giao dòch thaønh coâng).

Vieäc xaây döïng chæ soá naøy thöïc hieän ôû caùc phaân vuøng/nôi thò tröôøng baát

ñoäng saûn ñaõ phaùt trieån, veà sau, khi coù söï keát noái giöõa caùc phaân vuøng cuûa thò

tröôøng thì seõ xaây döïng chæ soá thò tröôøng baát ñoäng saûn roäng ra phaïm vi cuûa caû

nöôùc. Nhö vaäy seõ thuaän tieän cho vieäc quaûn lyù vaø ñieàu haønh thò tröôøng cuûa caùc cô

quan chöùc naêng, caùc tænh thaønh phoá vaø Nhaø nöôùc.

3.3.3.4. Phaùt trieån nhaân löïc vaø naâng cao nhaän thöùc coäng ñoàng

TTBÑS laø thò tröôøng phaùt trieån baäc cao trong neàn kinh teá thò tröôøng. Do

vaäy, caùc ngaønh ngheà kinh doanh lieân quan ñeán haøng hoaù treân thò tröôøng naøy phaûi

ñöôïc thöøa nhaän nhö caùc ngaønh ngheà kinh doanh khaùc. Vieäc doanh nghieäp laøm aên,

kinh doanh toát treân thò tröôøng naøy cuõng caàn phaûi ñöôïc xaõ hoäi nhìn nhaän vaø ñaùnh

giaù ñuùng möïc. Hieän nay, nguoàn voán trong nöôùc cung öùng cho thò tröôøng naøy

döôøng nhö coù xu höôùng taêng chaäm vaø giaûm suùt. Thò tröôøng môùi ñang ôû giai ñoaïn

ñaàu cuûa söï phaùt trieån, cô cheá cuõ coøn nhieàu baát caäp, cô cheá môùi chöa töông thích

vôùi söï phaùt trieån thöïc teá cuûa thò tröôøng, nhöng vaán ñeà taêng voán, khuyeán khích caùc

nguoàn voán trong nöôùc hoã trôï vaøo thò tröôøng ñoøi hoûi phaûi coù söï ñoùng goùp töø nhieàu

phía cuûa xaõ hoäi. Vôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh BÑS thì vieäc tham gia thò

tröôøng naøy laø phaûi chaáp nhaän ruûi ro do chính thò tröôøng naøy mang laïi. Ñeå tranh

ñöôïc ruûi ro töø thò tröôøng, thì caùc hoaït ñoäng kinh doanh phaûi ñöôïc chuyeân nghieäp

hoaù, chieán löôïc kinh doanh phaûi tính ñeán muïc tieâu daøi haïn.

Naâng cao trình ñoä vaø nhaän thöùc cuûa ñoäi nguõ tham gia hoaït ñoäng treân thò

tröôøng naøy laø raát caàn thieát. Vôùi moâi giôùi BÑS thì phaûi ñöôïc chuyeân nghieäp hoaù

[85]

caùc kyõ thuaät nghieäp vuï, khaû naêng naém baét vaø phaân tích thoâng tin thò tröôøng. Vôùi

ngöôøi daân tham gia thò tröôøng thì caàn coù nhöõng nhaän dieän ñuùng ñaén veà cuïc dieän

thò tröôøng, coù söï so saùnh vaø ñaùnh giaù ñuùng veà haøng hoaù do thò tröôøng cung öùng.

KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 3

Trình baøy quan ñieåm, döï baùo thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeán ñònh höôùng phaùt

trieån kinh doanh cuûa BIDV ñeán naêm 2020 nhaèm xaây döïng ba nhoùm giaûi phaùp.

Veà phía BIDV, giaûi phaùp veà chính saùch - toå chöùc, quy trình quaûn lyù ruûi ro

cho vay, con ngöôøi vaø coâng nghieäp.

Veà phía Ngaân haøng nhaø nöôùc, giaûi phaùp veà nguoàn voán, chính saùch tín duïng

Veà phía chính phuû, giaûi phaùp veà chính saùch, thò tröôøng vaø nguoàn nhaân löïc..

Quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö baát ñoäng saûn lieân quan ñeán

nhieàu boä phaän cuûa neàn kinh teá, neân kieåm soaùt ruûi ro cho vay kinh doanh ñaàu tö

baát ñoäng saûn raát phöùc taïp vaø ña daïng. Haäu quaû cuûa ruûi ro thì raát naëng neà, aûnh

höôûng ñeán söï toàn taïi cuûa Ngaân haøng vaø söùc lang toûa trong neàn kinh teá raát maïnh.

Vì vaäy, vieäc tìm kieám vaø aùp duïng caùc bieän phaùp phoøng ngöøa coù theå ñeå

giaûm thieåu thieät haïi khi ruûi ro xaûy ra laø coâng vieäc quan troïng trong hoaït ñoäng kinh

doanh. Moät khi Ngaân haøng kinh doanh vôùi moät möùc toån thaát thaáp hoaëc baèng möùc

tyû leä toån thaát döï kieán ñoù laø söï thaønh coâng trong quaûn lyù ruûi ro.

KEÁT LUAÄN

Trong phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi, luaän vaên ñaõ ñeà caäp ñeán vaán ñeà quaûn

lyù ruûi ro trong coâng taùc quaûn lyù ruûi ro tín duïng trong cho vay kinh doanh ñaàu tö

[86]

BÑS trong hoaït ñoäng NHTM noùi chung vaø cuûa BIDV noùi rieâng. Trong boái caûnh

chung hieän nay, cho thaáy moät soá keát luaän.

- Chính saùch taøi chính tieàn teä vaø chính saùch phaùt trieån TTBÑS coù moái lieân

thoâng chaëêt cheõ vôùi nhau, moät khi chính saùch phaùt trieån ñuùng höôùng seõ goùp phaàn

thuùc ñaåy phaùt trieån hoaëc gaây nhöõng khoù khaên vaø aûnh höôûng xaáu ñeán thò tröôøng.

- Trong boái caûnh theá giôùi ñang phaûi ñieàu chænh ñeå thoaùt khoûi khuûng hoaûng

taøi chính toaøn caàu maø coù nguyeân nhaân saâu xa laø töø cuoäc khuûng hoaûng cho vay theá

chaáp BÑS döôùi chuaån. Heä thoáng ngaân haøng Vieät Nam cuõng caàn phaûi ñieàu chænh

cho phuø hôïp. Trong nhöõng naêm tôùi, cuøng vôùi söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá, nhu

caàu tín duïng cho TTBÑS seõ phaùt trieån cao vaø ñoøi hoûi phaûi hoaøn thieän chính saùch

sao cho vöøa taêng tröôûng oån ñònh vöøa phaûi phaùt trieån beàn vöõng. Ñoàng thôøi, caùc

coâng cuï quaûn lyù ruûi ro phaûi ñöôïc naâng cao naêng löïc ngang taàm vôùi nhieäm vuï.

- Quaûn lyù ruûi ro trong cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS vaãn coøn môùi trong

hoaït ñoäng Ngaân haøng. Do ñoù, cô sôû ñaùnh giaù, phaân tích cuõng nhö caùc giaûi phaùp

hoaøn thieän coâng taùc QLRR tín duïng cho vay kinh doanh ñaàu tö BÑS ñöôïc neâu

trong ñeà taøi chaéc chaén seõ coù moät soá haïn cheá nhaát ñònh, seõ coøn nhieàu ñieåm caàn

thaûo luaän theâm. Do vaäy, kính mong nhaän ñöôïc söï chæ daãn vaø yù kieán ñoùng goùp quyù

baùu cuûa Quyù thaày coâ cuõng nhö yù kieán trao ñoåi ñoùng goùp cuûa ñoàng nghieäp ñeå luaän

vaên ñöôïc hoaøn thieän theâm.

TAØI LIEÄU THAM KHAÛO

TAØI LIEÄU TIEÁNG VIEÄT

[87]

1. PGS.TS Traàn Huy Hoaøng (chuû bieân) (2007), Quaûn trò ngaân haøng thương maïi,

Nhaø xuaát baûn Lao ñoäng.

2. Traàn Ñình Ñònh (2007), Nhöõng chuaån möïc vaø thoâng leä quoác teá veà quaûn lyù hoaït

ñoäng tín duïng Ngaân haøng thöông maïi, Nhaø xuaát baûn Tö phaùp.

3. Vieän Nghieân cöùu Quaûn lyù Kinh teá Trung öông (2009), Chính saùch phaùt trieån

TTBÑS ôû Vieät Nam, Chöông trình KH&CN troïng ñieåm caáp Nhaø nöôùc

KX.01/06-10.

4. Baùo caùo thöôøng nieâm Ngaân haøng ñaàu tö vaø Phaùt trieân Vieät Nam, naêm 2005,

2006, 2007,2008, 2009.

5. Nghò ñònh quy ñònh chi tieát vaø höôùng daãn thi haønh Luaät kinh doanh baát ñoäng

saûn, soá 153/2007/NÑ-CP ngaøy 15/10/2007.

6. Leâ Duy Khaùnh (2009), “Nhöõng ruûi ro töø vieäc nhaän theá chaáp baát ñoäng saûn vaø

giaûi phaùp phoøng ngöøa trong heä thoáng ngaân haøng Vieät Nam”, Taïp chí Ngaân

haøng soá 15/ 2009.

TAØI LIEÄU TIEÁNG ANH

1. George Soros (2008), Cuoäc khuûng hoaûng tín duïng naêm 2008 vaø yù nghóa cuûa

noù, Nhaø xuaát baûn Trí thöùc.

[88]

PHUÏ LUÏC

Phuï luïc 1: Cô caáu danh muïc tín duïng theo caùc ngaønh kinh teá trong heä thoáng SIBS cuûa BIDV

Ñôn vò tính: trieäu ñoàng

Danh muïc

Naêm 2006

Naêm 2007

Naêm 2008

2009

Dö nôï

(%)

Dö nôï

(%)

Dö nôï

(%)

Dö nôï

(%)

Noâng nghieäp vaø laâm nghieäp

4.679.912

4,74

5.290.690

4,01

6.691.076

4,16

6.888.840

3,34

Thuyû saûn

1.577.141

2,03

2.682.262

1,60

3.698.397

2,30

4.738.461

2,30

Coâng nghieäp khai thaùc moû

4.801.022

3,49

4.611.508

4,87

6.247.660

3,88 12.147.354

5,38

Coâng nghieäp cheá bieán

24.182.579 24,52

25.341.882 19,20

32.991.932 20,49 37.255.229 18,05

9.040.021

9,16

9.586.084

7,26

11.306.968

7,02 14.335.977

6,95

24.557.525 24,90

31.148.143 23,60

37.176.109 23,09

47.849.795 23,18

Saûn xuaát vaø phaân phoá ñieän khí ñoát vaø nöôùc Xaây döïng

8.893.619

9,02

16.362.024 12,40

24.007.860 14,91 32.854.989 15,92

Thöông nghieäp, söõa chöõa xe coù ñoäng cô, moâ toâ, xe maùy, ñoà duøng caù nhaân vaø gia ñình Khaùch saïn vaø nhaø haøng

3.929.218

3,98

5.482.046

4,15

8.767.875

5,45

9.682.714

4,69

Vaän taûi, kho baõi, thoâng tin

3.664.188

3,71

5.996.619

4,54

9.263.664

5,75 14.527.938

7,04

[89]

1.469.141 1.649

1,49 -

7.557.370 525

5,73 -

1.897.651 882

1,18 -

4.014.066 21.385

1,94 0,01

1.891

885

469

126.236

0,06

200.348 776.255

0,20 0,79

204 1.009.876

0,15 0,77

209.989 1.502.882

0,13 0,93

329,412 1.712.893

0,16 0,83

529.748

681.621

0,54 10.072.222 10,21

0,52 15.578.430 11,80

1.569.609 15.505.003

2.521.264 0,98 9,64 16.425.059

1,22 7,96

164.746

0,17

338.847

0,26

4.660

860.538

0,42

97.613

0,10

109.338

0,09

139.503

0,09

109.758

0,04

lieân lạc Hoaït ñoäng taøi chính Hoaït ñoäng khoa hoïc vaø coâng ngheä Quaûn lyù nhaø nöôùc vaø an ninh quoác phoøng; Ñaûng, ñoaøn theå, ñaûm baûo xaõ hoäi baét buoäc Giaùo duïc vaøo ñaøo taïo Y teá vaø hoaït ñoäng cöùu trôï xaõ hoäi Hoaït ñoäng vaên hoaù theå thao Hoaït ñoäng phuïc vuï caù nhaân vaø coäng ñoäng Hoaït ñoäng dòch vuï taïi hoä gia ñình Hoaït ñoäng caùc toå chöùc vaø ñoaøn theå quoác teá Toång coäng

98.638.838 100 131.983.554

100 160.882.520

100 206.401.908

100

Nguoàn: baùo caùo thöôøng nieân cuûa BIDV naêm 2006-2007-2009.

[90]

Phuï luïc 2: Lieät keâ caùc daáu hieäu sôùm nhaän bieát nôï coù vaán ñeà

Caùc daáu hieäu baùo tröôùc

1 Coù tình traïng vöôït quaù traïng thaùi khoâng?

2 Taøi khoaûn coù ruùt quaù soá dö khoâng?

3 Toång soá dö cuûa caùc khaùch haøng coù tình traïng ruùt quaù soá dö trieàn mieân

4 Coù caùc khoaûn muïc quaù haïn (laõi suaát, goác, seùc, hoái phieáu) khoâng?

5 Coù seùc hay hoái phieáu traû laïi khoâng?

6 Khaùch haøng coù toân troïng caùc cam keát (veà ngoaïi hoái, soá dö toái thieåu, haïn möùc

tín duïng )khoâng?

7 Soá dö coù thay ñoåi baát thöôøng hay coù söï gia taêng coù dö goác khoâng?

8 Doanh soá treân taøi khoaûn ñoái vôùi caùc nghieäp vuï: chuyeån tieàn, thu nôï, thö tín

duïng thöïc hieän qua Ngaân haøng coù giaûm xuoáng khoâng?

9 Coù thay ñoåi gì trong thuû tuïc vaø thoâng leä veà taøi khoaûn?

10 Khaùch haøng coù chaéc chaén khoâng thöïc hieän ñuùng cam keát?

11 Coù hieän töôïng sai phaïm nay thanh toaùn chaäm caùc nghóa vuï khoâng?

12 Caùc taøi khoaûn theo muøa hay ngaén haïn coù ñöôïc khaùch haøng thanh toaùn, quay

voøng lieân tuïc cho tôùi khi trôû thaønh caùc khoaûn tín duïng “saïch”?

Khoaûn baûo ñaûm

1 Khaùch haøng coù tuaân thuû daøn xeáp TD lieân quan ñeán khoaûn ñaûm baûo khoâng?

2 “Chaát löôïng” khoaûn ñaûm baûo laø gì? Giaù trò (giaù, soá löôïng) cuûa khoaûn ñaûm

baûo coù ñöôïc kieåm tra thöôøng xuyeân khoâng?

3 Coù hoái phieáu ñöôïc NH thanh toaùn tröôùc haïn cho ngöôøi ruùt tieàn khoâng?

4 Nhöõng tôø seùc bò traû laïi khoâng thanh toaùn cuûa chính khaùch haøng cuûa khaùch

[91]

haøng thì nhö theá naøo?

5 Giaùm saùt taøi saûn: NH coù nhaän ñöôïc kòp thôøi caùc thoâng tin veà haøng trong kho

vaø caùc khoaûn phaûi thu khoâng? Caùc con soá chính xaùc khoâng?

6 NH coù kieåm tra caùc con soá treân ngay taïi vaên phoøng cuûa khaùch haøng khoâng?

Caùc daáu hieäu khaùc

1 Coù yeâu caàu töø phía NH khaùc hay caùc nhaø cung caáp ñeà nghò cung caáp thoâng

tin cuûa NH?

2 Seùc hay hoái phieáu coù ñöôïc phaùt haønh trong phaïm vi quy ñònh?

3 Soá löôïng ruùt tieàn maët coù lôùn khoâng?

4 Coù tình traïng hai taøi khoaûn NH ñöôïc söû duïng ñeå lôïi duïng söï chaäm treå trong

heä thoáng thanh toaùn buø tröø?

5 Coù söï chaäm treå quaù möùc naøo trong nhaän caùc baùo caùo taøi chính, ñaëc bieät neáu

hôïp ñoàng vay cô sôû coù ñieàu kieän yeâu caàu vieäc giao haøng thöïc hieän trong moät

khuoân khoå thôøi gian nhaát ñònh.

6 Nhöõng giaûi thích veà söï chaäm treå cuûa khaùch haøng thöôøng laø nhöõng daáu hieäu

baùo tröôùc veà baûn than khaùch haøng.

7 Ñoå loãi cho nhaân vieân kieåm toaùn cuûa coâng ty trong vieäc trì hoaõn (coù theå laø

nhöõng khaùc bieät khoâng theå hoaøn hôïp ñöôïc giöõa khaùc haøng vaø nhaân vieân

kieåm toaùn).

8 Coù söï trì hoaõn naøo lieân quan tôùi söï baát ñoàng yù kieán giöõa Ban quaûn lyù vaø kieån

toaùn vieân

9 Chuyeån ñoåi ñeå coù nhöõng kieåm toaùn vieân linh hoaït hôn nhaèm ñaùp öùng nhöõng

yeâu caàu cuûa coâng ty.

[92]

10 Coù nhöõng thay ñoåi baát ngôø naøo trong caùc keá hoaïch kinh doanh chính cuûa

khaùch haøng.

11 Coù saûy ra vieäc xeùt xöû hay nhöõng vaán ñeà lieân quan lieân quan ñeán taøi saûn cuû

khaùch haøng khoâng?

Thoâng tin caù nhaân/ Coâng ty quaûn lyù

1 Tín hieäu nguy hieåm qua trao ñoåi thoâng tin vaø gaëp gôõ khaùch haøng

2 Loái soáng phung phí cuûa vò Giaùm ñoác

3 Vieäc traùnh neù cuûa caùc nhaø quaûn lyù

4 Nhöõng yeâu caàu xin giaûm mieãn khoaûn baûo ñaûm

5 Nhöõng yeâu caàu xin mieãn baûo laõnh caù nhaân

6 Nhöõng yeâu caàu taêng ñaùng keå caùc khoaûn tín duïng

7 Söùc eùp thanh toaùn cuûa nhaø cung caáp

8 Tinh thaàn cuûa nhaân vieân keùm

9 Nhöõng thay ñoåi trong caùn boä quaûn lyù vaø caùn boä chuû choát

10 Khaû naêng chöa duøng ñeán

11 Thieát bò hay haøng toàn kho khoâng duøng nöõa

12 Nhöõng neùt ñaëc tröng chung cuûa söï that baïi trong kinh doanh

13 Thoâng tin quaûn lyù veà hoaït ñoäng ñang dieãn ra khoâng coù vaø khoâng ñöôïc chuaån

bò töø nhöõng soå saùch coù saün.

14 Ban quaûn lyù coù quan ñieåm ñaùnh giaù cao hôn veà khaû naêng sinh lôøi hieän thôøi

15 Ban quaûn lyù ñaùnh giaù thaáp toång theå caùc nghóa vuï nôï hieän thôøi

16 Thoâng tin quaûn lyù.

17 Ban quaûn lyù bò chi phoái bôõi moät ngöôøi (saùng laäp vieân, …)

[93]

18 Hoäi ñoàng quaûn trò bò chi phoái bôõi Ban quaûn lyù cao caáp, caáp trung vaø caáp thaáp

19 Hoäi ñoàng quaûn trò khoâng hieäu quaû trong vieäc thöïc hieän caùc nhieäm vuï vaø

traùch nhieäm cuûa mình

20 Söï thanh ñoåi trong Ban quaûn lyù caáp cao hay Ban giaùm ñoác quaù nhieàu

21 Thay ñoåi baát ngôø trong Ban quaûn lyù cao caáp cuûa coâng ty

22 Naêng löïc cuûa Ban quaûn lyù khoâng ñuû

23 Thaùi ñoä quaûn lyù thaát thöôøng

24 Tinh thaàn thaáp

25 Thoâng tin quaûn lyù chaäm treå, thieån can

26 Nhöõng giaûm quyeát khoâng roõ raøng vaø deø daët

27 Phaân tích thieáu nhaïy beùn, khoâng neâu leân ñöôïc vaán ñeà coøn nghi vaán

28 Giaûm löôïng haøng baùn

29 Caùc giôùi haïn an toaøn giaûm

30 Caùc chæ tieâu khoâng ñaït, khoâng coù söï phaûn hoài cuûa Ban quaûn lyù

31 Khoâng coù heä thoáng quaûn lyù chi phí

32 Söï töø chöùc cuûa Ban quaûn lyù vaø nhaân vieân (söï buoâng xuoâi, khoâng toû thaùi ñoä

coá gaéng giaûi thoaùt)

Thoâng tin beân ngoaøi

1 Thoâng tin thò tröôøng vaø ngaønh ngheà kinh doanh

2 Ngaønh ngheà kinh doanh ñang gaëp khoù khaên gì?

3 Caùc ñôn vò caïnh tranh phaûi ñoái maët vôùi nhöõng vaán ñeà gì?

4 Nhöõng thay ñoåi trong ñaùnh giaù cuûa caùc coâng ty chuyeân xeáp haïng: nguyeân

nhaân cuûa caùc daáu hieäu giaûm suùt

[94]

5 Thoâng tin töø caùc NH khaùc cho thaáy tình hình khoâng may thuaän lôïi

6 Coâng ty coù gia taêng caùc khoaûn vay khoâng?

7 Trao ñoåi vôùi keá toaùn cuûa coâng ty ñeå bieát ñöôïc heä thoáng thoâng tin naøo ñang

ñöôïc söû duïng

8 Caùc nhaø caïnh tranh khaùc ñang nghó gì veà hoaït ñoäng kinh doanh? Caùc giaáy tôø

luaät phaùp (ñoøi laïi quyeàn sôû höõu taøi saûn)

9 Chuù yù tôùi dö luaän

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chủ đề:

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC THI

QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV)

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng

Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010

DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN

VIỆT NAM.

MUÏC LUÏC

DANH MUÏC CAÙC KYÙ HIEÄU, CHÖÕ VIEÁT TAÉT

DANH MUÏC CAÙC BAÛNG, BIEÅU

DANH MUÏC CAÙC BIEÅU ÑOÀ, COÂNG THÖÙC, SÔ ÑOÀ

LÔØI MÔÛ ÑAÀU

CHÖÔNG 1

- Ñaêng kyù - Thoáng keâ - Caáp giaáy chöùng nhaän Sô ñoà 1.2: Sô ñoà veà tieán trình quaûn lyù ñaát ñai töø nguoàn taøi nguyeân ñeán

CHÖÔNG 2

2009

Danh muïc

Naêm 2006

Naêm 2007

Naêm 2008

Dö nôï

(%) Dö nôï

(%) Dö nôï

(%) Dö nôï

(%)

Laõi suaát cô baûn (%)

2005

2006

2007

2008

2009

Chỉ tieâu

CHÖÔNG 3

KEÁT LUAÄN

TAØI LIEÄU THAM KHAÛO

PHUÏ LUÏC

Phuï luïc 1: Cô caáu danh muïc tín duïng theo caùc ngaønh kinh teá trong heä thoáng SIBS cuûa BIDV

Danh muïc

Naêm 2006

Naêm 2007

Naêm 2008

2009

Dö nôï

(%)

Dö nôï

(%)

Dö nôï

(%)

Dö nôï

(%)

24.557.525 24,90

31.148.143 23,60

37.176.109 23,09

47.849.795 23,18

Saûn xuaát vaø phaân phoá ñieän khí ñoát vaø nöôùc Xaây döïng

98.638.838

100 131.983.554

100 160.882.520

100 206.401.908

100

Phuï luïc 2: Lieät keâ caùc daáu hieäu sôùm nhaän bieát nôï coù vaán ñeà

Caùc daáu hieäu baùo tröôùc

Khoaûn baûo ñaûm

Caùc daáu hieäu khaùc

Thoâng tin caù nhaân/ Coâng ty quaûn lyù

Thoâng tin beân ngoaøi

Có thể bạn quan tâm

Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định chấp nhận sử dụng dịch vụ ngân hàng điện tử tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Buôn Hồ (Đắk Lắk)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Ảnh hưởng của chính sách thuế đến phát triển bền vững doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Việt Nam

Tác động của khả năng sinh lợi và cơ hội tăng trưởng đến cấu trúc vốn của 100 doanh nghiệp niêm yết hàng đầu Việt Nam

Tác động của cấu trúc sở hữu vốn đến thận trọng kế toán: Bằng chứng thực nghiệm tại các ngân hàng thương mại cổ phần niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Ảnh hưởng của các yếu tố môi trường tinh thần đến hiệu quả công việc của nhân viên ngân hàng thương mại cổ phần tại Thành phố Hồ Chí Minh

Tác động của biến động dòng tiền đến đòn bẩy tài chính: Nghiên cứu thực nghiệm Việt Nam

Nhận biết rủi ro và ý định sử dụng dịch vụ tài chính kỹ thuật số của giới trẻ Việt Nam

Mối quan hệ giữa phát triển công nghệ thông tin và truyền thông với hiệu quả kinh doanh ngân hàng: Nghiên cứu tại thị trường mới nổi Việt Nam

Tài liệu học tập môn Thị trường chứng khoán

Tác động của chuyển đổi số đến rủi ro tín dụng và rủi ro thanh khoản của các ngân hàng thương mại Việt Nam