GVHD: NGÔ TH CH TH O LY
Ả
Ạ
S HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI N
Ự
Ể
TH TR
NG B T Đ NG S N
Ị ƯỜ
Ấ Ộ
Ả Ở
VI T NAM
Ệ
N I DUNG
Ộ
1
1. Các giai đo n hình thành, phát tri n
ể
ạ ng BĐS
th tr
t Nam
ị ườ
Vi ở ệ
2
ng BĐS
t Nam
Th c tr ng th tr ạ
ự
Vi ở ệ
hi n nay
ị ườ ệ
3
Các gi
i pháp phát tri n th tr
ng BĐS
ả
ị ườ
ể t Nam
Vi ở ệ
1. Các giai đo n hình thành,phát tri n c a th tr
ng
ể ủ
ị ườ
ạ
BĐS
t Nam
Vi ở ệ
ớ ơ ề
c Đ i m i ớ ổ
ng t
1.2 Th i kỳ Đ i m i c ch ế ổ ờ , phát tri n n n kinh t ế ể 1987 đ n nay ế
kinh t ế th tr ị ườ
ừ
ướ c 1987)
1.1 Th i kỳ tr ờ ( tr ướ
ế
Th tr
ng
1.2.3 Giai đo n ạ
ế
1.1.2 ị ườ BĐS
t 2003 ừ đ n nay ế
1.2.2 Giai đo nạ ừ t 1993 - 2003
ở
1.2.1 Giai đo n t ạ ừ 1987 đ n ế 1993
c 1987 tr ướ mi n Nam ề ở
1.1.1 Giai đo n ạ kinh t k ho ch hoá ạ t p trung ậ mi n B c ề ắ c1987 tr ướ
1. C n s t 1993-1994 và đóng băng 1995-1999
ơ
ố
2. Bùng n 2001-2002 ổ
, ngu i l nh cu i 2002 đ n 2006 ố
ộ ạ
ế
NG
S THĂNG TR M Ầ C CH TH TR Ị ƯỜ
Ự Ơ Ế
3. S t nhà đ t 2007 – 2008 ấ
, suy gi m gi a 2008 đ n ữ
ế
ả
ố nay
1. Các giai đo n hình thành và phát tri n c a th ị
ể ủ
tr
ng BĐS
t Nam
ạ ườ
Vi ở ệ
1.1. Th i kỳ tr
c
c 1987)
ờ
ướ đ i m i ( tr
ớ
ổ
ướ
1.1.1. Giai đo n kinh t k ho ch hoá t p trung mi n B c ạ ế ế ạ ậ ở ề ắ
tr : c năm 1987 ướ
Giai đo n này chia ra 2 giai đo n nh ạ ạ ỏ
: 1954 đ n hoàn thành th ng nh t đ t n c và Giai đo n 1ạ ấ ấ ướ ế ố
kéo dài đ n th i đi m s a đ i Hi n pháp 1980 ử ổ ế ế ể ờ
Giai đo n 2ạ : t ừ khi có Hi n pháp s a đ i 1980 đ n 1987. ử ổ ế ế
Trong giai đo n t 1954 – 1980 đ t n ạ ừ ấ ướ c ta ph i th c hi n hai ự ệ ả
Đ u tranh th ng nh t n
c nhà
Xây d ng mi n B c v ng m nh
ấ ướ
ấ
ố
ắ ữ
ự
ề
ạ
nhi m v : ụ ệ
- Là th i kỳ phát tri n c a n n kinh t qu c doanh và kinh ủ ể ề ờ ế ố
h p tác xã thì th tr t ế ợ ị ườ ng BĐS ho t đ ng v i nh p đ ộ ạ ộ ớ ị
th p và quy mô không l n. ấ ớ
1980 ( s a đ i Hi n pháp) đ n 1987 (Lu t Đ t đai ạ ừ ử ổ ế ế ậ ấ
Giai đo n t ra đ i)ờ : ự ệ ố
ầ ế ố ế
qu c dân ch y u có hai thành ủ ế qu c doanh thu c s h u toàn dân và ộ ở ữ h p tác xã thu c s h u t p th ” (Đi u 18 ộ ở ữ ậ ề ể
). - “Th c hi n m t n n kinh t ộ ề ph n: thành ph n kinh t ầ thành ph n kinh t ầ theo Hi n Pháp s a đ i 1980 ế
- V đ t đai nhà ị ở ướ ả ề
ề
ở ư ệ
ừ ế ).
ế ợ ử ổ c b o h quy n có quy đ nh c th : “Nhà n ộ ề ấ ụ ể s h u c a công dân v thu th p h p pháp, c a c i đ dành, ủ ả ể ợ ậ ủ ở ữ li u sinh ho t … Pháp lu t b o h quy n th a k tài , t nhà ậ ả s n c a công dân” (đi u 27 theo Hi n Pháp s a đ i 1980 ế ả ủ ữ ộ ề ử ổ ớ
. Nhà n ạ ề ở ắ ầ ướ ự ệ ở
ế ờ
ạ
- Vi c t o l p nhà b t đ u có nh ng đ i m i: “Công dân có ổ ệ ạ ậ , đ ng c m r ng vi c xây d ng nhà quy n có nhà ở ồ ở ộ ề th i khuy n khích, giúp đ t p th và công dân xây d ng nhà ở ự ỡ ậ theo quy ho ch chung, nh m th c hi n t ng b c quy n ề ướ ằ đó.Vi c phân ph i di n tích nhà c qu n lý ph i ả ả ố công b ng h p lý” (Đi u 62 theo Hi n Pháp s a đ i 1980). ể ự ệ do Nhà n ở ế ừ ướ ử ổ ệ ằ ệ ề ợ
: ạ ư ậ
c năm 1987 ng BĐS.
ướ ị ườ ng s c p không. đ hình thành th tr ơ ấ
c qu n lý ả ướ ạ
ạ
ệ ị ệ nghi p qu c doanh và t p th HTX. Nh v y, nhìn chung trong giai đo n tr - Không có các y u t ế ố ể - Không hình thành th tr ị ườ - Các ho t đ ng BĐS giai đo n này ch y u nhà n ạ ộ ủ ế - Trong nông nghi p ch có mô hình kinh t . HTX ế ỉ - Trong công nghi p, th ng m i, d ch v ch y u mô hình xí ủ ế ụ ố ươ ậ ể ệ
- Riêng v lĩnh v c BĐS nhà ng “trao tay” gi a ự ề ở s chuy n nh ự ể ượ ữ
nh ng ng i có nhu c u v n di n ra. ữ ườ ễ ầ ẫ
- Th tr ng “ng m” có ho t đ ng nh ng không có s qu n lý ị ườ ạ ộ ư ự ả ầ
c. c a Nhà n ủ ướ
1.1.2. Th tr ng BĐS tr c năm 1987 mi n Nam ị ườ ướ ở ề
- mi n Nam, tr c gi i phóng , BĐS đ Ở ề ướ ả ượ c c p B ng khoán ằ ấ
đi n th , vi c mua bán BĐS thông qua Ch ệ ề ổ ưở ng kh b ng văn ế ằ
t ự ấ . mua bán nhà đ t
c, n n kinh t mi n Nam cũng - Sau khi th ng nh t đ t n ố ấ ấ ướ ề ế ở ề
c chuy n đ i theo h ng th ng nh t chính sách kinh t d n đ ầ ượ ể ổ ướ ấ ố ế
xã h i trong c n ộ
- Sau đây là Hình ch p B ng Khoán Ch Quy n Đi n Th ả ướ . c ụ ủ ề ề ằ
ứ ổ ầ
ướ ạ ầ
ầ
Khoanh Đ t s 1765 (nay là Tòa Khâm S ). Di n tích l n đ u ấ ố ầ ệ c b . Đo đ t l n đ u năm khi mua, sang nh ng và làm tr ượ ấ ầ 1933 là 11.478 m t vuông. Di n tích đo l n cu i năm 1951 là ố ệ ế 11.478 m t vuông. ế (Ngu n:http://nhanquyencongly.wordpress.com) ồ
1.2. Th i kỳ Đ i m i c ch kinh t
ờ
ế
ể
ề
ổ ớ ơ ế ng t th tr t ế ị ườ
ừ
, phát tri n n n kinh 1987 đ n nay ế
1.2.1. Giai đo n t ạ ừ 1987 đ n 1993 ế
duy kinh t ổ ơ ở ế ế ủ
ử ổ ạ ng BĐS
ề ả ầ ạ ộ
ọ - B c đ u ho t đ ng đó là vi c giao đ t và cho phép chuy n, ệ c ng, bán thành qu lao đ ng, k t qu đ u t trên đ t đ c a Đ ng t ả ị ườ ấ ả ầ ư ể ấ ượ ế ả ộ
ạ ộ . ng s c p đã b t đ u ho t đ ng
ị ườ
ắ ầ
ơ ấ
. - Lu t Đ t đai 1987 ra đ i trên c s Hi n pháp s a đ i 1980 ờ ấ ậ - Ch tr ng đ i m i t i Đ i h i VI ạ ộ ớ ư ủ ươ . t o ra n n t ng pháp lý quan tr ng cho th tr ạ ướ nh ượ giao. - Th tr
- Theo Đi u 3 và Đi u 49 c a Lu t Đ t đai 1987 quy đ nh thì l n ậ ủ ề ề ầ ấ ị
đ u tiên nhà và v t ki n trúc khác trên đ t đ c chuy n ầ ở ấ ượ ế ậ ể
nh ng t o đi u ki n cho th tr ng BĐS nhà - m t lĩnh v c ượ ị ườ ề ệ ạ ở ự ộ
có cung c u r t l n, nh y c m có đi u ki n ho t đ ng theo quy ầ ấ ớ ạ ả ạ ộ ề ệ
đ nh c a pháp lu t. ủ ậ ị
Kinh doanh nhà ở
ủ
ọ
Hai đi m quan ể tr ng c a Pháp l nhệ
QSDD g n li n v i nhà
ề
ắ
ớ
ở
- Năm 1991 pháp l nh nhà ệ ở ớ ờ . m i ra đ i
1.2.2. Giai đo n t ạ ừ 1993 đ n 2003 ế
- Lu t đ t đai 1993 ra đ i ậ ấ ờ , đ ng th i qua 2 l n s a đ i b sung ầ ử ổ ổ ồ ờ
1998, 2001 các v n đ ti n s d ng đ t và th m quy n giao ề ề ử ụ ề ẩ ấ ấ
đ t đã đ ấ ượ c quy đ nh c th ị ụ ể nh sau: ư
- L n đ u tiên Quy n s d ng đ t đ ử ụ ấ ượ ề ầ ầ c chuy n đ i, chuy n ổ ể ể
nh ng, cho thuê, th a k , th ch p. ượ ừ ế ế ấ
- Nhà n ch c, h gia đình và cá nhân d i ướ c giao đ t cho các t ấ ổ ứ ộ ướ
hình th c giao đ t không thu ti n s d ng đ t và giao đ t có ề ử ụ ứ ấ ấ ấ
thu ti n s d ng đ t. ề ử ụ ấ
- T ch c, cá nhân n c ngoài đ c Nhà n c cho thuê đ t. ổ ứ ướ ượ ướ ấ
- Ng i s d ng đ t đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ườ ử ụ ấ ượ ấ ề ử ụ ứ ậ ấ
đ t.ấ
1.2.3. Giai đo n t ạ ừ 2003 đ n nay ế
- Lu t Đ t đai năm 2003 đã đ c Qu c h i thông qua và có hi u ấ ậ ượ ố ộ ệ
l c t ự ừ 1/7/2004 đã đ c p đ n quy n s d ng đ t trong th ị ử ụ ề ậ ề ế ấ
tr ng BĐS. ườ
- Th tr ị ườ ng BĐS chính th c có c s pháp lý hình thành và đi ơ ở ứ
vào ho t đ ng. Tuy còn m i c đ u và còn nhi u khi m ạ ộ b ớ ở ướ ế ề ầ
ng BĐS đã có nh ng đóng góp tích c c vào quy t nh ng th tr ư ị ườ ế ữ ự
- xã h i. s nghi p phát tri n kinh t ự ể ệ ế ộ
Nh v y ư ậ :
- Th tr ng này tuy đã hình thành t ị ườ tr ừ ướ c th i kỳ đ i m i n n ổ ớ ề ờ
kinh t , nh ng nhìn chung giai đo n này th tr ng BĐS còn ế ư ở ị ườ ạ
m c th p, t phát và các ho t đ ng giao d ch ph n l n là ở ứ ấ ự ạ ộ ầ ớ ị
ch a chính th ng. ư ố
- Th tr ng BĐS ị ườ n ở ướ c ta ch b t đ u phát tri n c v s ả ề ố ỉ ắ ầ ể
l ượ ng, quy mô và m c đ tác đ ng đ n nhi u lĩnh v c c a ộ ự ủ kt – ứ ộ ề ế
xh.
- B t đ u khi chuy n t k ho ch hoá sang kinh ắ ầ ể ừ ơ c ch kinh t ế ế ế ạ
ng và đ c bi t là t khi Lu t đ t đai năm 1993 ra t th tr ế ị ườ ặ ệ ừ ậ ấ
đ i.ờ
Nhìn l
i chu kỳ thăng tr m c a th tr
ng BĐS
ạ
ị ườ
ủ
ầ t Nam
Vi
ệ
K t
đ u th p niê
n 90 c a th k tr
ể ừ ầ
ậ
ế ỷ ướ
ủ
c đ n nay th ị
ế
tr
ng BĐS c a Vi
t Nam đã tr i qua 3 l n s t giá và
ườ
ủ
ệ
ả
ầ
ố
đóng băng. Có th t m xem đây là s thăng tr m theo tính
ể ạ
ự
ầ
ng BĐS. Căn c vào s bi n đ ng c a
chu kỳ c a th tr ủ
ị ườ
ự ế
ủ
ứ
ộ
th tr
ng trong
19 năm qua chúng ta có th t m chia thành
ị ườ
ể ạ
3 giai đo n:ạ
* C n s t 1993-1994 và đóng băng 1995-1999
ơ ố
• C n s t đ t 1993 – 1994: ơ ố ấ
- Di n ra trong hoàn c nh Lu t đ t đai năm 1993 ra đ i cho phép ậ ấ ễ ả ờ
vi c chuy n nh ng quy n s d ng đ t d dàng h n. ể ệ ượ ề ử ụ ấ ễ ơ
- Đây đ c xem là th i hoàng kim c a tăng tr ng kinh t khi ượ ủ ờ ưở ế
GDP năm 1993 tăng t i 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đ nh đi m ớ ể ỉ
năm 1995 tăng 9,5%.
- Tăng tr ng m nh c a GDP khi n ng i ta tin vào t ng lai ưở ủ ế ạ ườ ươ
đã thúc đ y giá nhà đ t tăng m nh. sáng l n c a n n kinh t ạ ủ ề ế ấ ạ ẩ
- Cũng trong giai đo n này l m phát gi m xu ng m c khá th p ứ ấ ạ ạ ả ố
sau khi đã tăng r t m nh vào năm 1990 và 1991. ấ ạ
- L m phát năm 1993 ch tăng 8,5%, còn 1994 tăng 9,5%, đây là ạ ỉ
m c r t th p so v i m c trung bình h n 50% m i năm trong ứ ấ ứ ấ ơ ớ ỗ
c đó. h n 10 tr ơ ướ
- Th t nghi p trong th i kỳ này cũng gi m m nh do s kh i s c ự ở ắ ệ ạ ấ ả ờ
. c a n n kinh t ủ ề ế
• Giai đo n đóng băng 1995 – 1999: ạ
- Sau c n s t m nh th tr ng BĐS Vi t Nam b c vào giai đo n ơ ố ị ườ ạ ệ ướ ạ
đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô
và s bi n đ ng c a n n kinh t ủ ề ự ế ộ . ế
- Ngh đ nh 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy đ nh chi ị ị ị
ti t thi hành pháp l nh v Quy n và Nghĩa v c a các t ch c ế ụ ủ ề ệ ề ổ ứ
trong và ngoài n c đ c Nhà n c giao đ t, cho thuê đ t đã ướ ượ ướ ấ ấ
làm cho gi ớ ầ i đ u c chùn tay. Nhà đ u c ph i bán đ t đ tr ấ ể ả ầ ả ơ ơ
. n cho ngân hàng ợ
ng GDP 1995 v n ti p t c duy trì đ - T c đ tăng tr ộ ố ưở ế ụ ẫ ượ c m c ứ
tăng tr ng r t cao (9,5%) tuy nhiên l m phát l i b t đ u bùng ưở ấ ạ ạ ắ ầ
i khi tăng t i 16,9%. D u hi u b t n c a kinh t khu n tr l ổ ở ạ ớ ấ ổ ủ ệ ấ ế
v c Đông Á b t đ u xu t hi n. ắ ầ ự ệ ấ
ng GDP b t đ u - Cũng trong giai đo n này t c đ tăng tr ạ ộ ố ưở ắ ầ
ch m d n t năm 1996 và đ t m c th p nh t 4,8% vào năm ầ ừ ậ ứ ấ ấ ạ
1999. Đây cũng là giai đo n kinh t Vi t Nam b nh h ng ạ ế ệ ị ả ưở
m nh b i kh ng ho ng tài chính Đông Á 1997. ủ ạ ả ở
ế
ố
ổ
ộ ạ
ị ườ
* Bùng n 2001-2002 và ngu i l nh cu i 2002 đ n 2006 • Bùng n 2001-2002: ổ - Sau giai đo n đóng băng kéo dài 5 năm th tr ạ
ắ ầ
ể ạ
ổ ừ ự ướ ế ố ổ
ng BĐS b t đ u chuy n mình vào năm 2000 và bùng n vào giai đo n 2001 – s kỳ v ng vào s ph c 2002. Nguyên nhân cũng xu t phát t ụ ọ ấ ự h i c a n n kinh t c c i c ngoài đ vào đ và dòng v n n ượ ả ồ ủ ề thi n.ệ - Ch tr ng cho Vi ủ ươ ề ộ
ườ ể ầ ư
t Ki u mua nhà khi n ng ế c đ đ u t ẽ ổ ề ướ ổ ệ ố ớ ạ i ta kỳ v ng m t ọ BĐS. Trong vào đ t ấ ầ ư
Các nhà đ u t
n
c ngoài
ầ ư ướ
ệ dòng v n l n bên ngoài s đ v n giai đo n này cũng chính là năm bùng n vi c đ u t d án và c s h t ng. ự ơ ở ạ ầ
- Năm 2000, tăng tr ng GDP đ t 6,8% cao h n nhi u so v i ưở ề ạ ơ ớ
m c 4,8% c a năm 1999 và k t đó tăng tr ng GDP b t đ u ể ừ ứ ủ ưở ắ ầ
đ c c i thi n. ượ ả ệ
- Tăng tr ng tín d ng đ c m r ng sau khi xu ng m c th p ưở ụ ượ ở ộ ứ ấ ố
nh t ch còn 10% vào năm 1999. ấ ỉ
- L m phát năm 2001 và 2002 cũng xu ng m c r t th p. ứ ấ ấ ạ ố
- Đi u này khi n ng i ta kỳ v ng vào chu kỳ c a ph c h i kinh ế ề ườ ụ ồ ủ ọ
.ế t
• Ngu i l nh 2002 – 2006: ộ ạ
- Sóng tăng BĐS 2001-2002 d ng nh đã đi quá đà. Giá nhà đ t ườ ư ấ
đ c th i lên quá cao đ n m c nhi u ng i đánh BĐS Vi t ượ ứ ế ề ổ ườ ệ
Nam đ c đánh giá là “đ t nh t th gi ng ượ ế ớ ấ ắ i”. Vì v y, th tr ậ ị ườ
r i vào m t giai đo n tr m l ng t ơ ạ ầ ắ ộ ừ 2002 đ n 2006. ế
- Nguyên nhân: tăng tr ng kinh t c đó và các ưở ế quá m nh tr ạ ướ
chính sách can thi p c a các c quan qu n lý. Ch ng h n nh ư ơ ệ ủ ạ ẳ ả
ch th 05 ngày 15/4/2002 c ban hành ỉ ị ở Tp.HCM đ ượ v ề vi c ệ
ch m d t thí đi m phân lô l đ bán. Các chính sách này đánh ứ ể ấ ẻ ể
i đ u c làm th tr ng đóng băng. trúng vào đi m y u c a gi ể ế ủ ớ ầ ơ ị ườ
gi a 2008 đ n nay
ả ừ ữ
ế
ố ố
* S t nhà đ t 2007 - 2008 và suy gi m t ấ • S t nhà đ t 2007-2008: ấ - Sau 4 năm tr m l ng th tr
ắ ấ ạ ệ
ầ m t c n s t m nh sau khi Vi ạ ị ườ ệ ậ
- Liên t c trong 3 năm 2005, 2006 và 2007 tăng tr ng BĐS Vi t Nam l ệ t Nam chính th c gia nh p WTO ứ ề ưở
ộ ơ ố ụ t 8%. i xu t hi n . ng GDP đ u i 50%, còn 2008 dù ưở ớ
v Tăng tr ượ ụ ki m ch v n tăng g n 30%. ề ng tín d ng 2007 lên t ầ ế ẫ
ả
- Cũng trong kho ng th i gian này th tr ị ườ ố ẽ ố
Th tr
ng ch ng khoán bùng n
ị ườ
ứ
ổ
B t đ ng s n cu i năm trông vào ngu n ki u h i ố
ấ ộ
ề
ả
ồ
ố
ng ch ng khoán bùng ứ ờ c ngoài c n m nh m ; dòng ki u h i, dòng v n đ u t n ầ ư ướ ổ ạ ả ề tr c ti p (FDI) và gián ti p (FII) cùng ch y vào Vi t Nam r t ấ ệ ả ế ế ự l n. ớ
- Theo T ng c c Th ng kê, s v n FDI đăng ký vào lĩnh v c ố ố ụ ự ố ổ
USD chi m 42% v n đăng ký, năm 2008 hai BĐS chi m 10 t ế ỷ ế ố
ng ng là 25 t con s này t ố ươ ứ ỷ USD, chi m h n 40% t ng s ố ơ ế ổ
ng BĐS Vi t Nam đang v n đăng ký. Đi u này cho th y th tr ố ị ườ ề ấ ệ
đ c s quan tâm đ c bi t c a các nhà đ u t qu c t ượ ự ặ ệ ủ . ầ ư ố ế
- Hai dòng v n quan tr ng khác là dòng v n đ u t ầ ư ố ọ ố gián ti p và ế
dòng ki u h i v i t ng c ng h n 10 t ố ớ ổ ề ộ ơ ỷ USD đã th i bùng c n ổ ơ
Các cá nhân, t
ch c đ u t
vào n
c ta
ổ
ầ ư
ứ
ướ
s t giá nhà đ t năm 2007 và n a đ u 2008. ố ử ầ ấ
gi a 2008 đ n ị ườ
ế 2011: ấ
ễ ố y u t ầ ớ và cu i cùng n n kinh t ế đ u ừ ế ố ầ ph i ả
• Th tr ng tr i s t t ồ ụ ừ ữ - C n s t 2007 đ n gi a 2008 ph n l n xu t phát t ữ ế ơ ố c và chính sách tín d ng d dãi ề ụ ơ . tr giáả ạ ổ ầ
ạ ạ ế
ả
ng m i h n ch cho vay, c ngoài ng ng ch y vào ừ ng BĐS. ươ ướ ị ườ ạ
ố , giá đ t ấ ở
ả ờ ỉ
ợ ấ ủ ấ ộ ệ ả
ả ơ ọ
- Cu i 2008, kh ng ho ng tài chính toàn c u bùng n càng khi n - L m phát th c s bùng n vào đ u năm 2008. ự ự - Lãi su t tăng v t, các ngân hàng th ấ ọ gián ti p (FPI) n dòng v n đ u t ế ầ ư ố t Nam tác đ ng m nh đ n th tr Vi ế ộ ệ nhi u khu - Gi a năm 2008 giá nhà đ t b t đ u lao d c ấ ắ ầ ề ữ v c ch trong th i gian ng n đã gi m 30-40%. Nhi u doanh ề ắ ự nghi p b t đ ng s n trên b v c phá s n còn n x u c a ngân ờ ự hàng thì có nguy c tăng v t. ủ ế ầ ổ
ố cho th tr ả ng r i vào m đ m. ị ườ ạ ả ơ
- Năm 2009, d i tác đ ng c a các gói kích c u, m t s d án, ướ ộ ố ự ủ ầ ộ
c ph c h i đôi chút. Tuy s n ph m trên đ a bàn Hà N i đã đ ị ả ẩ ộ ượ ụ ồ
nhiên sang năm 2010, s tăng tr ng c a th tr ng là không ự ưở ị ườ ủ
đáng k và ch y u gi m c đ đi ngang. ủ ế ể ữ ở ứ ộ
- L m phát l i bùng n vào năm 2011 nên NHNN bu c các t ạ ạ ổ ộ ổ
ch c tín d ng ph i gi m t tr ng cho vay khu v c phi s n ứ ụ ả ả ỷ ọ ự ả
xu t; giá nhà đ t b t đ u suy gi m; nhi u doanh nghi p BĐS ấ ắ ầ ệ ề ấ ả
bên b v c phá s n. ờ ự ả
Nh v y, ch trong vòng 19 năm tr l i đây th tr ng nhà ư ậ ỉ ở ạ ị ườ
đ t Vi ấ ệ t Nam đã tr i qua 3 l n s t giá và suy gi m. S bi n ố ự ế ả ả ầ
đ ng c a giá BĐS th ng g n li n v i các chính sách vĩ mô và ủ ộ ườ ề ắ ớ
bi n c trong n n kinh t . Hi n t i, th tr ng BĐS đang trong ế ố ề ế ệ ạ ị ườ
giai đo n tr m l ng. ắ ầ ạ
• Th tr ng “l t xác” 2012 ị ườ ộ
ng BĐS
t Nam hi n nay
ị ườ
Vi ở ệ
ệ
2. Th c tr ng th tr ạ ự 2.1. Thu n l i ậ ợ
- S n đ nh c a n n chính tr xã h i VN ti p t c là n n t ng ị ủ ề ế ụ ề ả ự ổ ộ ị
cho s phát tri n. ự ể
- S phát tri n cao và n đ nh c a n n kinh t ổ ủ ề ự ể ị ế . Năm 2007 t c đ ố ộ
tăng tr ng kinh t có th đ t 8.5% cao nh t trong 10 năm qua ưở ế ể ạ ấ
- xã h i Vi
ồ
ố ệ
ệ
ế
ộ
ổ
Ngu n s li u: T ng c c Th ng kê "Tình hình kinh t 1991-2000, Nhà xu t b n Th ng kê, Hà n i tháng 2/2001; Niên giám th ng kê 2007 ộ
t Nam 10 năm ố
ụ ấ ả
ố ố
(Th i Báo Kinh T Vi t Nam). ế ệ ờ
- Hình thành các th tr ị ườ ng v n, và các đ nh ch tài chính. ị ế ố
- C n c hi n có trên 2.500 d án nhà ả ướ ự ệ ở , khu đô th m i, d án ị ớ ự
kinh doanh BĐS khác đã và đang đ c tri n khai đ u t xây ượ ầ ư ể
d ng, trong đó có kho ng 650 d án khu đô th m i. ự ị ớ ự ả
- S h p d n c a môi tr ng đ u t t i VN đ i v i nhà đ u t ẫ ủ ự ấ ườ ầ ư ạ ố ớ ầ ư
D án nhà cao c p spring life
ự
ấ
D án khu đô th CEO Hà Nam ị
ự
qu c t ố ế ngày càng m nh m . ẽ ạ
- L trình chi n l ế ượ ộ c phát tri n đô th VN, di n tích đ t đô th s ị ẽ ệ ể ấ ị
tăng t ừ 105,000 ha hi n nay lên đ n 460,000 ha vào năm 2020, ế ệ
ng đ ng 46 tri u t l ỷ ệ đô th hóa s đ t kho ng 45%(t ẽ ạ ả ị ươ ươ ệ
ng i) vào năm 2025. ườ
i/năm). C ng v i các chính - Gia tăng dân s (trên 1 tri u ng ố ệ ườ ộ ớ
sách cho phép ng c ngoài, Vi t ki u mua nhà t i Vi t i n ườ ướ ệ ề ạ ệ
Nam.
- Pháp l ât và th t c chính sách v BĐS ngày càng đ c c i cách ủ ụ ụ ề ượ ả
theo h ng theo sát v i yêu c u c a th c ti n. ướ ự ễ ầ ủ ớ
2.2. Khó khăn
- Không có nhi u cá nhân hay doanh nghi p có tính chuyên nghi p ệ ệ ề
cao v KDBĐS. ề
- S l ng d án nhi u nh ng quy mô th ng nh , thi u quy ố ượ ự ư ề ườ ế ỏ
ho ch đ ng b , c s h t ng không theo k p gây ra h qu ả ộ ơ ở ạ ầ ệ ạ ồ ị
n ng n cho xã h i, gây ra nguy c v a th a v a thi u cung ặ ơ ừ ừ ừ ế ề ộ
trong t ng lai. ươ
- Mâu thu n gi a thu nh p bình quân/ng i so v i giá BĐS t i ữ ẫ ậ ườ ớ ạ
VN ngày càng cao, khó gi i quy t. ả ế
- H th ng lu t pháp còn r m rà, t n t i c ch xin cho, th t c ệ ố ồ ạ ơ ế ủ ụ ườ ậ
đ u t , giao đ t còn nhìêu r c r i, không g n v i quy n c a ầ ư ắ ố ủ ề ắ ấ ớ
ng i s d ng và ng i s h u, thông tin ch a đ c công khai ườ ử ụ ườ ở ữ ư ượ
minh b chạ .
- Thi u hành lang pháp lý t o đi u ki n cho vi c th c hi n ự ệ ề ệ ệ ế ạ
quy n th ch p, b o lãnh, góp v n b ng BĐS. ế ấ ề ả ằ ố
- H th ng tín d ng cho vay mua BĐS ph c v cho nhu c u ệ ố ầ ở ụ ụ ụ
th c s c a ng ự ự ủ ườ ể . i dân, ch a phát tri n ư
- Th tr ị ườ ố ng BĐS phát tri n ch a đ m b o s cân đ i. ư ả ả ự ể
- Giá d u, giá thép, xi măng, và các nguyên v t li u xây d ng tăng ậ ệ ự ầ
cao cũng làm cho giá BĐS tăng lên rõ r t.ệ
- Các d án v nhà cho ng i thu nh p th p ch y u v n là lý ự ề ở ườ ủ ế ẫ ậ ấ
thuy t.ế
- Khi u n i, khi u ki n v đ t đai ngày m t tăng cao do các ề ấ ế ệ ế ạ ộ
chính sách c a nhà n ng, ủ ướ c không theo k p tình hình th tr ị ị ườ
thi u đ ng b , nh t quán, thi u k p th i. ế ị ế ấ ờ ộ ồ
3. Các gi
ng
ả
ị ườ
i pháp phát tri n th tr BĐS
ể t Nam
Vi ở ệ
ề
ề
ị
V phía Nhà n
c
ề
ướ
V phía các doanh nghi p ệ kinh doanh BĐS
ơ
V phía ngân hàng và các đ nh ch tài ế chính th c hi n ệ ự kh i thông ngu n ồ ng v n cho th tr ị ườ ố
BĐS
* V phía Nhà n c: ề ướ
- S m hoàn ch nh h th ng pháp lu t đ ng b và minh b ch v ề ậ ồ ệ ố ạ ớ ộ ỉ
BĐS.
- Xây d ng ch tài x ph t và x lý nghiêm các tr ử ự ử ế ạ ườ ng h p vi ợ
ph m pháp lu t v đ t đai và qu n lý đ t đai . ậ ề ấ ạ ả ấ
ch c qu n lý đ t đai t trung ng đ n - Hoàn thi n b máy t ệ ộ ổ ứ ả ấ ừ ươ ế
đ a ph ng. ị ươ
- Tăng c ng th c thi các công c giám sát đ th c hi n có hi u ườ ể ự ự ụ ệ ệ
qu công tác thanh tra, ki m tra vi c th c thi pháp lu t. ự ể ệ ậ ả
- Ch đ ng đi u ti ủ ộ ề ế t giá đ t và hoàn thi n khung pháp lý đ d ể ễ ệ ấ
dàng chuy n BĐS thành v n đ u t ầ ư. ể ố
- Xây d ng và hoàn thi n h th ng đăng ký BĐS th ng nh t, công ệ ố ự ệ ấ ố
khai hóa ho t đ ng KDBĐS và thông tin v th tr ng BĐS . ề ị ườ ạ ộ
- Ti p t c đ i m i chính sách tài chính đ t đai theo h ng Nhà ế ụ ấ ớ ổ ướ
c ch đ ng đi u ti t giá đ t trên th tr n ướ ủ ộ ề ế ị ườ ấ ng theo quan h ệ
ầ ề ấ . cung - c u v đ t
- Đ y nhanh ti n đ xây d ng l ế ự ẩ ộ ạ ệ ố i h th ng thu có liên quan ế
. đ n đ t đai ấ ế
- Hoàn thành h th ng đăng ký BĐS, c p gi y ch ng nh n v ề ệ ố ứ ậ ấ ấ
ạ . BĐS th ng nh t, công khai, minh b ch ấ ố
ề
* V phía ngân hàng và các đ nh ch tài chính th c hi n ị
ệ
ế ị ườ
- Tăng c n c
ự ng BĐS ng các công c kích thích thu hút ngu n đ u t ồ
kh i thông ngu n v n cho th tr ồ ố ụ
ầ ư ướ
ơ ườ
ngoài thông qua vi c bán các doanh nghi p Vi t Nam. ệ ệ ệ
- Ngân hàng nhà n c c n tăng c ng ki m tra, giám sát tình ướ ầ ườ ể
. hình c p tín d ng c a các TCTD ụ ủ ấ
- C n ti p t c th c hi n nghiêm túc Ngh quy t 11/NQ-CP ngày ế ụ ự ệ ế ầ ị
24/2/2011 c a Chính ph . ủ ủ
- Các TCTD c n b t tay và cùng ph i h p v i các doanh nghi p ố ợ ệ ầ ắ ớ
BĐS, xem xét c th đ i v i các d án đ u t ụ ể ố ớ ầ ư ự phát tri n BĐS ể
thi t y u cho dân sinh và phát tri n kinh t ế ế ể . ế
* V phía các doanh nghi p kinh doanh BĐS
ề
ệ
- C n tăng c ng năng l c v v n và hi u qu kinh doanh c a ầ ườ ự ề ố ủ ệ ả
các doanh nghi p ho t đ ng trong lĩnh v c BĐS. ạ ộ ự ệ
- Các doanh nghi p kinh doanh BĐS c n tung ra th tr ị ườ ệ ầ ng nh ng ữ
s n ph m đúng v i giá tr th c, phù h p v i túi ti n c a đ i đa ả ề ủ ạ ị ự ẩ ớ ợ ớ
i tiêu dùng. s ng ố ườ
- Tăng c ng liên doanh liên k t trong th c hi n các d án BĐS; ườ ự ự ệ ế
ti p t c đ ng viên ngu n v n t ng i mua nhà thông qua h p ế ụ ộ ố ừ ườ ồ ợ
đ ng góp v n; chia nh căn h đ bán, gi i pháp này giúp tăng ộ ể ỏ ố ồ ả
i mua nhà; phát hành trái phi u, c phi u. c h i cho ng ơ ộ ườ ế ế ổ
TÀI LI U THAM KH O
Ả
Ệ
1. Chu Thái Thanh, 2009. Phát tri n th tr
ng b t đ ng s n
ị ườ
ấ ộ
ả
c.
2. Hoàng Nam, 2012. Nhìn l
ủ
ầ
ể trong công cu c đ i m i đ t n ớ ấ ướ ộ ổ ạ ng b t đ ng s n Vi ộ
ườ
ả
ấ
i chu kỳ thăng tr m c a th ị t Nam, Phòng phân tích ệ
tr CafeLand.
3. KS. Nguy n Đình Hi u, 2012. Các giai đo n phát tri n
ể
ế
ạ
c a th tr ủ
ự
ế
ả
ng b t đ ng s n do
ng b t đ ng s n, Vi n Kinh T Xây D ng. ệ ả
ị ườ
ấ ộ
ấ ộ 4. LS. Nguy n Ng c Bích, 2012. Th tr ọ lu t pháp t o nên.
ậ
c, 2012.
ễ ị ườ ễ ạ ả
ụ
ả
ướ
ng b t đ ng s n.
Th tr
5. Phòng Qu n lý TTBĐS - C c Qu n lý nhà n ả
ị ườ
ấ ộ
6. PTKT & DB - CSTT - Ngân hàng nhà n
ướ
ng b t đ ng s n
Vi
ấ ộ
ả ở
ệ
t Nam, c Vi t Nam - Th c tr ng ạ
ệ ự
ị ườ
2007. Th tr i pháp. và gi ả
L P: ĐHQLĐĐ09A
Ớ
N
H
Ễ
Ị Ồ
Ó
Ầ
Ề
M
THÀNH VIÊN NHÓM 4: 1. NGUY N TH H NG GIAO 2. ĐINH THANH HÙNG 3. TR N TH KI U Ị 4. NGUY N HOÀNG NAM Ễ 5. TR N THÀNH NAM
Ầ
