TR NG Đ I H C LÂM NGHI PƯỜ Ạ Ọ Ệ
KHOA QU N TR KINH DOANHẢ Ị
B MÔN QU N LÝ Đ T ĐAIỘ Ả Ấ
BÀI GI NGẢ
Đ NH GIÁ Đ T Ị Ấ
VÀ B T Đ NG S NẤ Ộ Ả
NG I BIÊN SO N: PH M THANH QUƯỜ Ạ Ạ Ế
HÀ N I, 2011Ộ
M Đ UỞ Ầ
Bài gi ng Đ nh giá đ t và b t đ ng s n đ c biên so n dùng cho sinh viênả ị ấ ấ ộ ả ượ ạ
ngành Qu n lý Đ t đai, nh m trang b cho sinh viên nh ng ki n th c c b n nh tả ấ ằ ị ữ ế ứ ơ ả ấ
v đ t đai, b t đ ng s n, giá đ t, th tr ng đ t đai, th tr ng b t đ ng s n, đ nhề ấ ấ ộ ả ấ ị ườ ấ ị ườ ấ ộ ả ị
giá đ t, đ nh giá b t đ ng s n và nguyên t c xác đ nh giá đ t, giá b t đ ng s nấ ị ấ ộ ả ắ ị ấ ấ ộ ả
trong n n kinh t th tr ng theo đ nh h ng XHCN. Cung c p cho sinh viên cácề ế ị ườ ị ướ ấ
ph ng pháp đ nh giá c b n đang đ c áp d ng và v n d ng các ph ng pháp đóươ ị ơ ả ượ ụ ậ ụ ươ
đ xác đ nh giá đ t và giá b t đ ng s n trong hoàn c nh th c t n c ta. ể ị ấ ấ ộ ả ả ự ế ở ướ
Bài gi ng Đ nh giá đ t và b t đ ng s n đ c biên so n theo đ c ngả ị ấ ấ ộ ả ượ ạ ề ươ
ch ng trình khung đào t o ngành qu n lý đ t đai đã đ c phê duy t g m 2 ph n:ươ ạ ả ấ ượ ệ ồ ầ
Ph n lý thuy t và ph n th c hành.ầ ế ầ ự
N i dung c a bài gi ng ph n lý thuy t g m 4 ch ngộ ủ ả ầ ế ồ ươ
Ch ng 1:Nhươ ng v n đ chungữ ấ ề v đ nh giá đ t và b t đ ng s nề ị ấ ấ ộ ả
Ch ng 2: Các nguyên t c và căn c đ nh giá đ t và b t đ ng s nươ ắ ứ ị ấ ấ ộ ả
Ch ng 3: Ph ng pháp đ nh giá đ t và b t đ ng s nươ ươ ị ấ ấ ộ ả
Ch ng 4: T ch c quá trình đ nh giáươ ổ ứ ị
N i dung c a bài gi ng ph n th c hành g m 4 bàiộ ủ ả ầ ự ồ
Bài 1. Đ nh giá đ t nông nghi p ị ấ ệ
Bài 2. Đ nh giá đ t phi nông nghi p nông thôn ị ấ ệ ở
Bài 3. Đ nh giá đ t phi nông nghi p đô th ị ấ ệ ở ị
Bài 4. Đ nh giá b t đ ng s n 1 ị ấ ộ ả
Bài 5. Đ nh giá b t đ ng s n 2 ị ấ ộ ả
Bài 6. Đ nh giá đ t r ng ị ấ ừ
Nh ng ki n th c mà sinh viên ph i n m đ c khi h c môn h c Đ nh giáữ ế ứ ả ắ ượ ọ ọ ị
đ t và b t đ ng s n là đ t đai, b t đ ng s n, giá đ t, th tr ng đ t đai, thấ ấ ộ ả ấ ấ ộ ả ấ ị ườ ấ ị
tr ng b t đ ng s n và đ nh giá đ t, đ nh giá b t đ ng s n. Đ ng th i sinh viênườ ấ ộ ả ị ấ ị ấ ộ ả ồ ờ
ph i hi u đ c đ c tính đ t đai liên quan đ n đ nh giá đ t, giá b t đ ng s n, cácả ể ượ ặ ấ ế ị ấ ấ ộ ả
đ c đi m và khu v c c a th tr ng đ t đai và b t đ ng s n. V giá đ t và b tặ ể ự ủ ị ườ ấ ấ ộ ả ề ấ ấ
đ ng s n sinh viên ph i n m đ c khái ni m, đ c tr ng và ph i bi t phân tích cácộ ả ả ắ ượ ệ ặ ư ả ế
nhân t nh h ng đ n giá đ t và b t đ ng s n. Khi xác đ nh giá đ t và b t đ ngố ả ưở ế ấ ấ ộ ả ị ấ ấ ộ
s n trong đi u ki n Vi t Nam sinh viên ph i n m đ c các lo i giá đ t, c sả ề ệ ệ ả ắ ượ ạ ấ ơ ở
2
khoa h c xác đ nh giá đ t, và b t đ ng s n các nguyên t c c b n khi xác đ nh giáọ ị ấ ấ ộ ả ắ ơ ả ị
đ t và b t đ ng s n và bi t v n d ng quan h cung c u trong d báo th tr ngấ ấ ộ ả ế ậ ụ ệ ầ ự ị ườ
b t đ ng s n... ấ ộ ả
Tuy đã h t s c c g ng trong quá trình biên so n, nh ng khó tránhế ứ ố ắ ạ ư
kh i nh ng thi u sót. Tác gi r t mong nh n đ c ý ki n đóng góp c aỏ ữ ế ả ấ ậ ượ ế ủ
b n đ c trong quá trình s d ng đ bài gi ng ti p t c đ c hoàn ch nh ạ ọ ử ụ ể ả ế ụ ượ ỉ ở
các l n biên so n ti p theo.ầ ạ ế
Hà N i, ngày… tháng… năm 20..…ộ
ThS. PH M THANH QUẠ Ế
3
CH NG I ƯƠ
NH NG V N Đ CHUNG V Đ NH GIÁ Đ T Ữ Ấ Ề Ề Ị Ấ
VÀ B T Đ NG S NẤ Ộ Ả
1.1. B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s nấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả
1.1.1. Khái ni m và nh ng đ c tr ng c b n c a b t đ ng s n ệ ữ ặ ư ơ ả ủ ấ ộ ả
1.1.1.1. Khái ni m v b t đ ng s nệ ề ấ ộ ả
- Theo B lu t Dân s s 33/2005/QH11 đ c Qu c h i n c C ng hòa Xã h iộ ậ ự ố ượ ố ộ ướ ộ ộ
Ch nghĩa Vi t Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “ B t đ ng s n là các tài s n,ủ ệ ấ ộ ả ả
g m: ồ
+ Đ t đaiấ
+ Nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g nở ự ắ ề ớ ấ ể ả ả ắ
li n v i nhà , công trình xây d ng trên đó.ề ớ ở ự
+ Các tài s n khác g n li n v i đ t đai.ả ắ ề ớ ấ
+ Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”ả ậ ị
- Theo tiêu chu n th m đ nh giá qu c t 2005 thì b t đ ng s n là đ t đai và cácẩ ẩ ị ố ế ấ ộ ả ấ
công trình xây d ng do con ng i t o nên g n li n v i đ t - Nh ng tài s n khôngự ườ ạ ắ ề ớ ấ ữ ả
th di d i đ c. ể ờ ượ
1.1.1.2. Thu c tính và đ c tr ng c b n c a b t đ ng s n ộ ặ ư ơ ả ủ ấ ộ ả
a. Các thu c tính c a b t đ ng s nộ ủ ấ ộ ả
- Tính b t đ ngấ ộ : Đ t đai là hàng hóa đ c bi t, dù đ c đem chuy n nh ng, bánấ ặ ệ ượ ể ượ
nh ng ch đ c quy n s d ng và khai thác, không th chuy n b t đ ng s n đóư ỉ ượ ề ử ụ ể ể ấ ộ ả
đ n n i h mu n, đ n n i mà h đang sinh s ng. Quy n s d ng đ t n m trongế ơ ọ ố ế ơ ọ ố ề ử ụ ấ ằ
th tr ng b t đ ng s n, v trí c a đ t đai g n li n v i đi u ki n sinh thái, kinh tị ườ ấ ộ ả ị ủ ấ ắ ề ớ ề ệ ế
xã h i đi u đó đã tác đ ng đ n ph ng th c s d ng đ t và giá đ t, đó chính làộ ề ộ ế ươ ứ ử ụ ấ ấ
nguyên nhân t i sao giá đ t l i khác nhau dù v trí k c n.ạ ấ ạ ở ị ế ậ
- Tính không đ ng nh t:ồ ấ Trong th tr ng b t đ ng s n hàng hóa r t đa d ng vàị ườ ấ ộ ả ấ ạ
ph c t p nên khó có th tìm ki m đ c 2 tài s n hoàn toàn gi ng nhau mà nó chứ ạ ể ế ượ ả ố ỉ
t ng đ ng v đ c đi m, chính vì v y, giá c c a b t đ ng s n g n li n v i đ cươ ồ ề ặ ể ậ ả ủ ấ ộ ả ắ ề ớ ặ
đi m c a m i tài s n.ể ủ ỗ ả
Gi s hai b t đ ng s n n m cùng trong m t khu v c nh ng giá c c aả ử ấ ộ ả ằ ộ ự ư ả ủ
chúng còn ph thu c vào nhi u y u t : th i đi m bán, tâm lý c a ng i mua vàụ ộ ề ế ố ờ ể ủ ườ
đ c đi m c th c a b t đ ng s n, t t c nh ng đi u này ch ng minh cho sặ ể ụ ể ủ ấ ộ ả ấ ả ữ ề ứ ự
không đ ng nh t đ i v i b t đ ng s n và nh t là trong n n kinh t th tr ng hi nồ ấ ố ớ ấ ộ ả ấ ề ế ị ườ ệ
nay.
4
- Tính khan hi m:ế di n tích đ t đai là có h n so v i s phát tri n c a dân s , do v yệ ấ ạ ớ ự ể ủ ố ậ
v lâu dài giá đ t có xu h ng ngày càng tăng lên. Theo t ng c c th ng kê năm 2010ề ấ ướ ổ ụ ố
di n tích đ t trong c n c là ệ ấ ả ướ 329.314,5 km2 và m t đ dân s là ậ ộ ố 252 ng i/kmườ 2 .
Di n tích các lo i đ t nông nghi p có chi u h ng gi m do r t nhi u nguyên nhân:ệ ạ ấ ệ ề ướ ả ấ ề
+ Do t c đ tăng dân s nhanh (đ c bi t vùng nông thôn).ố ộ ố ặ ệ
+ Do t c đ phát tri n kinh t th tr ng theo h ng công nghi p hóa hi n đ iố ộ ể ế ị ườ ướ ệ ệ ạ
làm cho di n tích đ t nông nghi p gi m.ệ ấ ệ ả
+ Do nhu c u lao đ ng thành th bao gi cũng cao h n nông thôn d n đ n tìnhầ ộ ở ị ờ ơ ẫ ế
tr ng dân s thành ph tăng đ t bi n vì v y nhu c u v ch cũng tăng lên, tạ ố ở ố ộ ế ậ ầ ề ỗ ở ừ
đó phát sinh nhu c u mua bán b t đ ng s n, kinh doanh nhà cho thuê.ầ ấ ộ ả
- Tính b n v ng (lâu b n)ề ữ ề : b t đ ng s n bao g m đ t đai và các công trình trênấ ộ ả ồ ấ
đ t, đ t đai là ngu n tài nguyên do thiên nhiên ban t ng, là t li u s n xu t đ cấ ấ ồ ặ ư ệ ả ấ ặ
bi t mà không có tài s n nào có th thay th đ c. Nó đ c tham gia vào quá trìnhệ ả ể ế ượ ượ
tái s n xu t xã h i nh ng dù đem s d ng cho m c đích nào đi n a thì nó v nả ấ ộ ư ử ụ ụ ữ ẫ
mang l i l i ích cho ch s h u nên nó mang tính b n v ng. H n n a đ t đaiạ ợ ủ ở ữ ề ữ ơ ữ ấ
đ c s d ng đ h ng quy n s h u đ t đai và h ng các l i ích khác do đ tượ ử ụ ể ưở ề ở ữ ấ ưở ợ ấ
đai mang l i và th i gian s d ng l i vô h n làm cho ý nghĩa c a đ t đai, b t đ ngạ ờ ử ụ ạ ạ ủ ấ ấ ộ
s n đ c nhân lên nhi u l n. Đi u này th hi n đ i s ng kinh t b n v ng.ả ượ ề ầ ề ể ệ ờ ố ế ề ữ
b. Đ c tr ng c a b t đ ng s nặ ư ủ ấ ộ ả
B t đ ng s n cũng nh các tài s n khác, nó ch tr thành hàng hóa khi đ cấ ộ ả ư ả ỉ ở ượ
trao đ i trên th tr ng. M t b t đ ng s n khi tr thành hàng hóa thì nó có giá tr vàổ ị ườ ộ ấ ộ ả ở ị
giá tr s d ng nh m th a mãn nhu c u nào đó c a con ng i. Tuy nhiên hàng hóaị ử ụ ằ ỏ ầ ủ ườ
b t đ ng s n là m t hàng hóa đ c bi t; do đó ngoài nh ng đ c đi m chung c aấ ộ ả ộ ặ ệ ữ ặ ể ủ
hàng hóa nó còn có nh ng đ c tr ng riêngữ ặ ư bi t đó là: ệ
* Kh năng co giãn c a cung b t đ ng s n kémả ủ ấ ộ ả : Nhìn chung cung đ i v i b tốớấ
đ ng s n là t ng đ i kém đàn h i v i nh ng thay đ i giá c , do có nh ng h nộ ả ươ ố ồ ớ ữ ổ ả ữ ạ
ch nh t đ nh v cung ng đ t đai th hi n trên các m t sau: ế ấ ị ề ứ ấ ể ệ ặ
- T ch c cung toàn b v đ t đai là c đ nh: v n đ qu đ t luôn luônổ ứ ộ ề ấ ố ị ấ ề ỹ ấ
không thay đ i.ổ
- Cung ng đ t đai phù h p v i các m c tiêu riêng bi t là có gi i h n.ứ ấ ợ ớ ụ ệ ớ ạ
- Bên c nh các m t h n ch v m t t nhiên nêu trên còn có m t h n chạ ặ ạ ế ề ặ ự ặ ạ ế
v m t quy ho ch và đây là m t h n ch n i b t nh t. B i vì: ề ặ ạ ặ ạ ế ổ ậ ấ ở Vi c phân b đ tệ ổ ấ
đai cho nh ng m c đích s d ng c th ph i tuân theo quan h trong t ng th i kỳữ ụ ử ụ ụ ể ả ệ ừ ờ
nên thông th ng không th tùy ti n chuy n m c đích trái v i quy ho ch. V iườ ể ệ ể ụ ớ ạ ớ
nh ng thay đ i v chi u cao, di n tích đ t xây d ng cũng ph i đ m b o tuân theoữ ổ ề ề ệ ấ ự ả ả ả
5