Ph Ph
ươ ươ
ng pháp thu nh p ậ ng pháp thu nh p ậ
ệ
Nguy n duy Thi n ễ ng phòng CSTH Tr ưở C c QLG-B Tài chính ộ ụ
Ph
ươ
ng pháp (v n hóa) thu ố
nh pậ
Là ph c tính giá tr tài s n b ng ướ ươ ị
ả ậ
ằ ị ấ ị ươ
ng pháp cách chuy n đ i/quy đ i dòng thu nh p đ nh kỳ ổ ổ ể ng lai thành m t s ti n v n nh t đ nh trong t ộ ố ề vào hôm nay (nghĩa là giá tr th tr ị ố ị ườ
ờ ề ng). ị ồ
ề
ố ề
ể ầ ư ố ề ươ
i. Th i gian khác nhau s làm cho giá tr đ ng ti n ẽ khác nhau đáng k . Đ ng ti n trong tay hôm nay ể ồ có giá tr h n nhi u so v i cũng s ti n đó có ị ơ ớ ề s ti n đó vào ng lai vì có th đ u t vào t đâu đó đ ki m l ờ ể ế
Ph
ươ
ng pháp (v n hóa) thu ố
nh pậ
ổ
ươ
ươ
ng pháp quy đ i dòng thu ng lai thành m t s ộ ố
ị ố
ấ ị
ậ ề
ố
ự ế
ậ
ổ
ổ
ậ c trong nhi u ượ
ng lai).
Có hai ph nh p đ nh kỳ trong t ti n v n nh t đ nh vào hôm nay là: 1. V n hóa tr c tí p (quy đ i thu nh p trong 01 năm) t kh u dòng thu nh p (quy đ i 2. Chi ấ ế dòng ti n d ki n thu đ ề ề ự ế năm trong t ươ
ươ
ậ ự
thi ả ạ
ả ườ
Ph t ng pháp thu nh p d a trên gi ế r ng b t đ ng s n có giá tr vì nó t o ra ấ ộ ằ thu nh p cho ng ậ
ữ ố
ế
i t
ổ
ậ ủ
ị i ch s h u. ủ ở ữ Gi a giá c BĐS và thu nh p t BĐS có ả ậ ừ m i quan h tr c ti p. N u nh ng y u t ế ố ữ ệ ự ế b t khác không đ i, thu nh p mang l ạ ừ ấ đ ng s n cho ng i ch càng l n thì giá ớ ả ộ tr c a b t đ ng s n càng cao. ị ủ ấ ộ
ườ ả
Ph/Ph thu nh pậ
Dòng ti n (ròng) t ề
ừ
cho thuê b t đ ng s n ả
ấ ộ
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
Giá c BĐS = PV l
BĐS trong
ả
ừ
i ích thu t ng lai
t
ợ ươ
Nhà đ u t ự ầ ư ấ
mua dòng thu nh p t mua b t đ ng s n, th c ch t là h ọ ả ng lai.
c ọ ỏ ề ượ ề
dòng thu nh p trong t ươ
ậ ả ể
ấ ộ t ậ ừ ươ H b ti n ra hôm nay đ mua quy n có đ ể ng lai. ề c quy n nh n nh ng đ ng ti n thu nh p S n sàng tr bao nhiêu ti n hôm nay đ có ậ ữ ề ồ
ẵ đ ượ trong t ậ ề ng lai.
ộ ố ườ ươ ị ấ ộ
ữ
c t Giá tr b t đ ng s n, trong m t s tr ng h p ả ợ c đ nh nghĩa là giá tr hi n t i i c a nh ng l ợ ị ệ ạ ủ s h u b t đ ng ng lai có đ ượ ừ ở ữ ấ ộ ươ
đ ượ ị ích trong t s n đó. ả
Các nguyên lý kinh t
ế
chi ph i ố
ị ượ ạ
c t o ra i ích s ẽ ợ
c trong t
1. Nguyên lý kỳ v ng: giá tr đ ề ữ ng lai.
ọ b i nh ng kỳ v ng v nh ng l ọ ữ ở nh n đ ậ ượ
ng lai là m t
ộ
ề
ắ
ữ ả
ậ
ể
ổ
3. Vì v y nhà đ u t
ươ 2. Nguyên lý thay đ i: t ổ ươ đi u gì đó không ch c ch n = nh ng r i ủ ắ ro thu nh p, chi phí và giá tr tài s n có th thay đ i (không v ng ch c). ổ
ữ ầ ư ả
ậ ng lai v giá tr hi n t
t
ị ắ ph i quy đ i giá tr ị i. ị ệ ạ
ươ
ề
Các nguyên lý kinh t
ế
chi ph i (ti p) ố
ế
4. Cung - c u: ti n thuê b t đ ng s n
ả ng b t đ ng ấ ộ
ầ ề c quy t đ nh b i s l ế ị
ấ ộ ở ố ượ
ố
c
ầ ầ ấ
ề ượ
đ ượ s n cho thuê và s khách tìm thuê. Khi ả nhu c u c n thuê nhà cao, cung v cho thuê th p thì ti n thuê tăng và ng ề i.ạ l
ả
ơ ố ề
ng.
5. Nguyên lý thay th : Khách thuê b t ấ ế đ ng s n s không tr cho m t b t ả ẽ ộ ấ ộ đ ng s n m c giá l n h n s ti n mà ứ ả ớ ộ anh ta có th thuê đ c m t b t đ ng ể ộ ấ ộ ượ ng t s n t ươ ả ươ
Các nguyên lý kinh t ế chi ph i (ti p) ố ế
ằ ợ
ằ ấ ộ ấ ộ ị
ả ậ ẽ ạ
6. Nguyên lý cân b ng: s cân b ng h p lý gi a ữ ự các lo i hình b t đ ng s n và v trí b t đ ng ạ s n t o ra thu nh p s t o ra và duy trì giá tr ị ả ạ b t đ ng s n. ấ ộ ả
ể ừ
ự
ng h c, c a hàng, siêu th … s góp ệ ườ ọ
ng) ho c tiêu c c (âm). i công ẽ t l i ả
ườ ễ ả
ỷ ệ ộ ng c nh quan ẽ ấ ẫ ả
7. Nguyên lý tác đ ng t bên ngoài: có th có tác ộ đ ng tích c c (d ự ặ ươ ộ Nh ng ti n ích c a h th ng v n t ậ ả ủ ệ ố ữ c ng, tr ử ị ộ ph n làm tăng giá tr b t đ ng s n; t ị ấ ộ ầ ph m cao, ô nhi m, môi tr ạ xung quanh thi u h p d n… s làm gi m giá ế tr b t đ ng s n. ả ị ấ ộ
H p đ ng thuê tài s n
ợ
t nam)
ồ (trích B lu t dân s Vi ộ ậ
ả ự ệ
(14/6/2005)
Đi u 480.
H p đ ng thuê tài s n: là s tho thu n gi a các bên, theo
ợ
ự
ữ
ả
ả
ồ
ậ ể ử ụ
ộ
ề đó bên cho thuê giao tài s n cho bên thuê đ s d ng trong m t th i h n, còn bên thuê ph i tr ti n thuê.
ả ả ả ề
ờ ạ
ề
ậ
ả
Giá thuê ả
ề
ậ
ậ ề
ạ
ợ ả ờ ạ
ế
ả
ậ
ả
ậ
ụ
ị
Đi u 481. Giá thuê tài s n do các bên tho thu n. ng h p pháp lu t có quy đ nh v khung giá thuê thì các bên Trong tr ườ ị ch đ c tho thu n v giá thuê trong ph m vi khung giá đó. ỉ ượ Th i h n thuê Đi u 482. ề Th i h n thuê do các bên tho thu n; n u không có tho thu n thì ờ ạ đ ượ Trong tr
ặ
ợ
ị
ng h p các bên không tho thu n v th i h n thuê ho c ợ ượ c m c đích thuê.
c xác đ nh theo m c đích thuê. ườ ả th i h n thuê không th xác đ nh đ ể ờ ạ đ ng thuê h t th i h n khi bên thuê đã đ t đ ồ
ậ c theo m c đích thuê thì h p ụ
ề ờ ạ ụ ạ ượ
ờ ạ
ế
t nam trích
ộ ậ
ự ệ
B lu t dân s Vi Tr ti n thuê
Đi u 489.
ả ề ả ả ủ ề
ả ả ế
c ờ ạ ậ ả ề ậ ả ề
ị ơ ả ề ế
ị ể ậ
ườ ệ
ạ
ươ ự ệ ấ ợ ồ
ế
ứ ả ề ỏ ườ ặ
ề Bên thuê ph i tr đ ti n thuê đúng th i h n đã ờ ạ tho thu n; n u không có tho thu n v th i ề ờ h n tr ti n thuê thì th i h n tr ti n thuê đ ượ ạ xác đ nh theo t p quán n i tr ti n; n u không ậ th xác đ nh đ c th i h n theo t p quán thì ờ ạ ượ i tài s n thuê. bên thuê ph i tr ti n khi tr l ả ả ạ ả ả ề Trong tr ng h p các bên tho thu n vi c tr ả ậ ả ợ ti n thuê theo kỳ h n thì bên cho thuê có quy n ề ề ng ch m d t th c hi n h p đ ng, n u đ n ph ế ơ bên thuê không tr ti n trong ba kỳ liên ti p, tr ừ tr ng h p có th a thu n khác ho c pháp lu t ợ ậ ậ có quy đ nh khác. ị
III- H P Đ NG THUÊ KHOÁN TÀI S N Ả
ồ ả
Ợ Ồ ợ ữ Đi u 501. ề ậ ả
H p đ ng thuê khoán tài s n: là s ự tho thu n gi a các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài s n cho bên thuê đ khai thác ể ả công d ng, h c t i t c thu đ ng hoa l ượ ừ ưở ụ tài s n đó và có nghĩa v tr ti n thuê.
i, l ợ ợ ứ ụ ả ề ủ ợ
c ch a khai thác, súc ng c a h p đ ng thuê khoán: ồ ặ ướ ư ả Đi u 502. ề ấ
ấ
ng hoa l ợ ợ ứ li u s n ư ệ ả t đ khai ế ể i t c, tr ừ
ng h p pháp lu t có quy đ nh khác. Đ i t ố ượ là đ t đai, r ng, m t n ừ v t, c s s n xu t, kinh doanh, t ậ ơ ở ả xu t khác cùng trang thi ấ thác công d ng, h ụ tr ợ t b c n thi ế ị ầ i, l ị ưở ậ ườ
Giá thuê khoán tài s nả
Giá thuê khoán
ề
Đi u 504. Giá thuê khoán do các bên tho thu n;
ậ
ả
ầ
c xác đ nh khi đ u
ấ ị
ượ
ấ
n u thuê khoán thông qua đ u th u thì giá ế thuê khoán là giá đ th u.ầ
Các lo i h p đ ng thuê
ạ ợ
ồ
Lo i h p đ ng
ạ ợ
ồ
ợ
ị
ộ
H p đ ng thuê ồ theo giá n ổ đ nhị
ề ử ụ ấ ị i cho ch s h u.
ặ ể
ả ạ
ợ
ạ
ố ớ ợ ỉ
H p đ ng thuê ồ theo giá thay đ i ổ
ề ỉ ố
ạ ứ
Lo i hình này ph bi n đ i v i h p ổ ế đ ng thuê dài h n và đi u ch nh tăng ồ ti n thuê căn c vào ch s giá tiêu ề dùng.
ợ
ầ
ạ
ặ
ả
ầ
ử
ữ
ự
H p đ ng thuê ồ theo giá tăng d n ho c gi m ả ặ ầ d n ầ
Giá thuê tăng d n do l m phát ho c gi m d n (bên cho thuê thanh tóan cho bên thuê chi phí xây d ng, s a ch a bên thuê đã b ra ỏ
Đ c đi m Bên thuê tr m t s ti n n đ nh và có ả ộ ố ề ổ quy n s d ng tài s n trong m t th i ờ ả kỳ nh t đ nh. Vào cu i kỳ thuê, tài s n ả ố tr l ủ ở ữ
Các lo i h p đ ng thuê
ạ ợ
ồ
Lo i h p đ ng ạ ợ ồ
ặ ể
ồ ợ ồ ỏ
ả ượ
H p đ ng thuê theo giá đánh giá l i ạ t ng th i kỳ ừ ờ
Đ c đi m Lo i h p đ ng này đòi h i giá tr ị ạ ợ c a b t đ ng s n đ c đánh giá ủ ấ ộ ng và nhân v i i theo giá th tr l ị ườ ớ ạ h s đi u ch nh đ tính giá thuê ể ỉ ệ ố ề BĐS
ợ
ả ộ ng m i nh l ạ
H p đ ng ồ thuê theo giá thuê tăng t ng năm ừ áp d ng thuê căn h chung c , b t ụ ư ấ ; đ ng s n th ỏ ẻ ươ ộ không áp d ng cho BĐS công ụ nghi p ệ
Phân lo i h p đ ng: ai ch u chi phí gì
ị
ạ ợ
: bên đi thuê BĐS tr ti n thuê;
ồ H p đ ng thuê tr n gói
ả ề
ợ
ồ
ả H p đ ng thuê tr n gói bi n đ i
ọ bên cho thuê tr các chi phí phát sinh ọ
ế
ồ
ợ
ậ ệ
ỏ ả ề
ợ ệ
ng b t đ ng s n,
ử
ổ : bên đi thuê và bên cho thuê BĐS chia nhau tr chi phí phát sinh theo th a thu n ả ơ : bên đi thuê BĐS tr ti n đi n, c, … thu và b o hi m; bên cho thuê tr ả ả ể ả ưỡ
ấ ộ
ả
ế
H p đ ng thuê ròng đ n ồ đi n tho i, n ế ạ ướ các chi phí duy tu, s a ch a, b o d ữ thu tài s n và b o hi m ả ể ả H p đ ng thuê ròng đôi
ả ề
ệ
ạ ướ
ợ ệ
ồ đi n tho i, n các chi phí duy tu, s a ch a, b o d
: bên đi thuê BĐS tr ti n đi n, c, … thu và b o hi m; bên cho thuê tr ả ế ả ể ả ưỡ ữ
a: bên đi thuê BĐS tr ti n t
ng b t đ ng s n. ả ấ ộ t c ả ề ấ ả
ồ
ợ ọ
ừ
ử
ữ
ử H p đ ng thuê ròng b m i kho n chi phí phát sinh tr chi phí s a ch a BĐS do ả bên cho thuê ch u.ị
Ai ch u chi phí gì
ị
Thu tài ế s n ả
Duy tu tài s n ả
B o ả hi m tài ể s n ả
S a ử ch a tài ữ s n ả
Đi n, ệ đi n ệ tho i, ạ n cướ …
ồ
ợ
Bên cho thuê
Bên cho thuê
Bên cho thuê
Bên cho thuê
H p đ ng thuê tr n ọ gói
Bên cho thuê
Bên đi thuê và bên cho thuê th a thu n
ậ
ỏ
ồ
ợ
H p đ ng thuê tr n ọ gói bi n ế đ iổ
Ai tr kho n chi phí nào ả ả
ai ch u chi phí nào
ị
Ai tr kho n chi phí nào
ả
ả
Duy tu tài s n ả
Đi n, đi n ệ ệ tho i, ạ c… n ướ
Thu ế tài s n ả
B o ả hi m ể tài s n ả
S a ử ch a tài ữ s n ả
ợ
ồ
Bên đi thuê Bên cho thuê ho c bên thuê
Bên cho thuê
Bên cho thuê
ặ
H p đ ng thuê ròng đ n ơ
ồ
ợ
Bên đi thuê
Bên đi thuê
Bên đi thuê
H p đ ng thuê ròng đôi
Bên đi thuê Bên đi thuê
Ai tr kho n chi phí nào
ả
ả
Duy tu tài s n ả
Đi n, đi n ệ ệ tho i, ạ c… n ướ
Ai tr kho n chi phí nào ả B o ả hi m ể tài s n ả
ả Thu ế tài s n ả
S a ử ch a tài ữ s n ả
ợ
ồ
Bên đi thuê Bên đi
H p đ ng thuê ròng ba
Bên đi thuê thuê Bên đi thuê
Giá thuê tài s nả
ng (market rent): là thu
1. Giá thuê theo th tr ậ ừ ề ị ườ ủ ả
ứ
ặ
ng ti n thuê c a tài s n có kh năng ả ng công khai. Đó có c cho thuê trên th tr ị ườ c ký k t ế ượ ệ c d m ượ ạ ị ườ ể
nh p t đ ượ th là m c giá thuê hi n hành đã đ ể (giao d ch thành công) ho c đang đ h i t ỏ ạ còn đ
ị i th i đi m đ nh giá. Giá thuê th tr ờ ị c g i là giá thuê kinh t ượ ọ ị ườ ợ
. ế ng khác v i giá thuê h p ớ ng th hi n s ti n mà tài ể ệ ố ề ế ế ầ t đ n h p đ ng ợ ỏ ồ
Giá thuê theo th tr đ ng vì giá th tr ị ườ ồ s n đòi h i, không c n bi ả thuê.
ợ
ợ ồ
ấ ị ữ ồ ấ ộ ể ệ ổ ề ậ
Giá thuê (ti p)ế 2. Giá thuê theo h p đ ng (contract rent): là s ố ồ ti n nh t đ nh quy đ nh thành h p đ ng. Đ i ố ị ề v i nh ng b t đ ng s n đã cho thuê, giá thuê ả ớ h p đ ng th hi n t ng thu nh p ti m năng t ừ ợ BĐS
ữ 3. Giá thuê th c t ế ấ ả ư ề ả
ẫ
ơ ấ ư ợ ấ ể
ồ ự ế ế ề ớ
(effective rent): là giá thuê có ự ế t c nh ng đi u ki n gi m giá, u tính đ n t ệ đãi mà bên cho thuê đ a ra nh m h p d n khách ằ thuê. Giá thuê theo h p đ ng có th cao h n r t n u bên cho thuê nhi u so v i giá thuê th c t cho bên đi thuê mi n giá thuê trong 6 tháng. ễ
Ph
ng pháp v n hóa tr c ti p
ươ
ự ế
ề
ố ti n thuê T ng thu nh p ti m năng ề ậ
ổ
Tr đi ừ
ế ệ
L do không cho thuê h t di n tích (ho c khách thuê thanh toán dây d a) ỗ ặ ư
B ng ằ
T ng thu nh p th c t ự ế ậ ổ
Tr ừ
Chi phí ho t đ ng (v n hành) ạ ộ ậ
B ng ằ
V n hóa ti n thuê (ti p) ề
ố
ế
cho thuê Thu nh p ròng t ậ
ừ Chia cho T su t v n hóa ỷ ấ ố B ng ằ
Giá tr ị ướ c tính c a b t đ ng s n ả ủ ấ ộ
ứ
I Công th c V = ---------------- R
Ph
ố
ổ
ng pháp v n hóa tr c ti p ự ế ươ Là ph ng pháp chuy n đ i thu nh p t ậ ừ ể ươ b t đ ng s n trong 01 năm thành m c giá ứ ả ấ ộ ch d n c a b t đ ng s n ỉ ẫ ủ ấ ộ
B c 1: tìm I là thu nh p ròng t
cho thuê
ả V = I/R ậ
ừ
ả
su t v n hoá chung
ỷ ấ ố
ướ tài s n (NOI) B c 2: tìm R là t ướ B c 3: l y I chia R ấ ướ
V n hóa tr c ti p ự ế ố
ng áp d ng: các b t đ ng s n th
ụ ả ả ấ ộ ấ ộ ệ Đ i t ố ượ ạ
ấ ộ ạ
Ề ng ươ m i, b t đ ng s n công nghi p, b t đ ng s n ả trang tr i nông nghi p ệ Ụ Ệ
ữ ạ
ượ
ướ
ữ ậ ể ự ề ệ
c tính thu nh p ròng t ơ ở ướ
ĐI U KI N ÁP D NG khi các b t đ ng s n ả ấ ộ này t o ra nh ng dòng thu nh p n đ nh và v i ậ ổ ớ ị c. K nh ng chi phí phát sinh có th d báo đ ỹ ể ự thu t này cho phép đ nh giá viên c tính giá tr ị ị ng ti n nh t đ nh d a bi u hi n thành m t l ấ ị ộ ượ kinh doanh trên c s ừ ậ (cho thuê) b t đ ng s n trong m t (01) năm. ả ấ ộ ộ
B
ướ
T ng thu nh p ti m năng ậ
ổ
ề
thuê (t ng l p Là ti n thuê theo giá ph bi n trên th tr ị ườ l ỷ ệ ấ ả ộ ấ ộ
c 1: tìm I ề ổ ế l ớ ỷ ệ
c a m t b t đ ng s n v i t ủ đ y) là 100% ầ ộ ụ ư ồ
Ví d : m t chung c g m có : 10 đ n nguyên, m i đ n nguyên có 01 phòng ỗ ơ c cho thuê v i giá $200/tháng/đ n ượ ớ ơ
10 đ n nguyên, m i đ n nguyên có 02 phòng ỗ ơ c cho thuê v i giá $300/tháng/đ n ượ ớ ơ
ơ ng , đ ủ nguyên; ơ ng , đ ủ nguyên.
T ng thu nh p ti m năng t ậ ề ổ ừ chung c đó là: ư
= $24,000 ơ
10 x $200 x 12 tháng Đ n nguyên m t phòng ng ộ ủ
= $36,000
10 x $300 x 12 tháng Đ n nguyên hai ơ phòng ngủ
= $60,000
T ng thu nh p ậ ổ ti m năng ề
ả ệ ậ
Gi m thu nh p do không cho thuê h t di n ế tích, do khách thuê n ti n dây d a ư ợ ề
Xét trong th i gian dài, m t b t đ ng
ờ
l
ộ ấ ộ l p đ y ầ
ỷ ệ ấ
T l
s n cho thuê ít khi có t ả 100%. ỷ ệ
ệ ả
phòng/di n tích tr ng cho lo i ấ ộ
ng nh ng b t đ ng
ố ổ ế ữ
ng t
ạ hình b t đ ng s n ph bi n có th ể đi u tra t ấ ộ ề s n cho thuê t ả
th tr ừ ị ườ ươ
. ự
Gi m thu nh p do …(ti p) ậ
ế
ả
S đ n ố ơ nguyên
T l ỷ ệ tr ng ố (%) B t ấ đ ng ộ s n ả S đ n ố ơ nguyên b tr ng ỏ ố
S đ n ố ơ nguyên có khách thuê
A 28 26 2 7.1 %
B 44 41 3 6.8 %
C 22 20 2 9.1 %
T ng thu nh p th c t
ự ế
ổ
ậ
Ví d :ụ
$ 60,000 ổ ề
T ng thu nh p ti m ậ năng
do - $ 6,000 ỗ ừ
Tr đi thua l ố
phòng tr ng và thanh toán dây d aư (9% + 1%)
T ng thu nh p th c t $54,000 ự ế ậ ổ
Các chi phí v n hành (duy tu, b o d ng và ả ưỡ ậ
Là nh ng chi phí duy tu, b o d
ữ
ả
ế
ấ ộ
ấ ộ ể ấ ộ
ả
ữ ng.
ng và ả ưỡ qu n lý liên quan đ n b t đ ng s n nh m ằ ả b o đ m b t đ ng s n có th duy trì đi u ề ả ả ả ki n c nh tranh v i nh ng b t đ ng s n ệ ạ ng t t ự ươ ồ
ớ trên th tr ị ườ G m chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p ự ế
ế
qu n lý). ả
ữ
ậ
ự ế ả
- Thu b t đ ng s n ả ế ấ ộ - B o hi m nhà c a ử ể ả Chi phí gián ti p: là nh ng chi phí ph i tr thay đ i tùy
ữ
ổ có khách thuê b t đ ng s n. Ví d : ụ ấ ộ
ả ả ả
ộ
ướ ệ i m, đi u hòa nhi ề
c, gas, d n v sinh, ọ ệ t đ ệ ộ
ế thu c vào t l ỷ ệ - Chi phí qu n lýả - Chi phí mua ngoài: đi n, n - Chi phí s ưở ấ - D n v sinh, duy tu ọ ệ - Trang chi, tân trang
Các chi phí v n hành Chi phí tr c ti p: là nh ng chi phí c đ nh ph i tr b t ả ả ấ ố ị k b t đ ng s n có khách thuê hay không. Bao g m: ồ ể ấ ộ
Các chi phí v n hành BĐS ậ
ế ự
ẩ
ị ụ ủ
ộ ắ ạ ữ ữ ổ ờ ề
ề ầ ụ
t b trong b p, phòng t m, phòng ế ắ
gi Chi phí thay th d phòng: là nh ng chi phí chu n b cho thay th đ nh kỳ nh ng b ph n, ậ ế ị h ng m c c a công trình có tu i đ i ng n h n ạ ơ tu i đ i c a b n thân tòa nhà. Nhi u h ng m c ụ ổ ờ ủ ả có th ph i thay th nhi u l n. Ví d : ả ế ể i mái, - L p l ợ ạ i sàn, - Lát l ạ - S n trong, ngoài, ơ - Thay th thi ế ị ế t…ặ
ng
Th ng kê đi u tra th tr ề
ị ườ
ố
Chi phí v n hành BĐS ậ
Chi phí T l (%) ỷ ệ
B t đ ng ấ ộ s n ả
T ng thu ổ nh p th c ậ ự ế t
A $ 26,460 $ 57,600 35%
B $ 32,314 $ 95,040 34%
C $ 21,384 $ 59,400 36%
D
Chi phí duy tu = $54,000 x 0.34 = $ 18,360
cho thuê BĐS ừ
(NOI)
ụ
Thu nh p ròng t ậ Ví d minh h a ọ
25,000m2 x $ 9.0 = $ 225,000 ậ
T ng thu nh p ti m năng ổ ề
5% = - $11,250
T l ỷ ệ ệ tr ng, n dây d a ợ ố di n tích ư
= $ 213,750 ậ
T ng thu nh p ổ th c t ự ế
ả
ả ử
$33,000 $4,500 $30,000 $12,000 $22,000 $1,250
Chi phí Thu b t đ ng s n ế ấ ộ B o hi m ể S a ch a ữ Duy tu c, v sinh Đi n n ệ ệ ướ D phòng thay mái nhà ự
$800 ớ ỗ
$ 104,050 - $104,050
ự ổ
cho thuê BĐS (NOI) $109,700 D phòng làm m i bãi đ xe T ng chi phí Thu nh p ròng t ậ ừ
T su t v n hóa R
ỷ ấ ố
ỷ
ấ
ư
ố
ụ
ế
ẩ
ẩ
T su t v n hóa đóng vai trò nh m t ộ chi c đòn b y có tác d ng b y thu nh p ậ thành m t giá tr ị ộ
ộ
ữ
ấ
ề ấ
ấ ề
ấ
ế
ế ng đ t ể ừ c tính t
ị ườ ướ
ộ ố ề
Đây là m t trong nh ng v n đ quan tr ng nh t, gây tranh cãi nhi u nh t, và ít ọ đ c p đ n nh t trong khi đ nh giá b t ấ ề ậ ị đ ng s n. Quá trình quy t đ nh m t t ộ ỷ ị ả ộ đó quy đ i su t v n hóa th tr ổ ấ ố b t đ ng các thu nh p ròng ậ ừ ấ ộ s n trong t ng lai thành m t s ti n hi n ệ ươ ả i (hi n giá). t ệ ạ
T su t v n hóa R
ỷ ấ ố
Value ($)
NOI
R cao
R th pấ
Quá trình chuy n đ i thu nh p thành giá tr ị
ể ổ
ậ
Quá trình chuy n đ i thu nh p thành giá tr ể ổ ậ ị
ộ
ậ
ấ
ị
R càng th p, giá tr tính cho m t $1 thu nh p càng cao
Thu nh pậ T su t ỷ ấ Giá tr ị
H s ệ ố ngh ch đ o ả ị
$1.0 1% 100 $100
$1.0 2% 50 $50
$1.0 4% 25 $25
$1.0 8% 12.5 $12.5
$1.0 16% 6.25 $6.25
T su t v n hóa R
ỷ ấ ố
ỷ
ộ ự
ấ ố
ỷ
ừ
M t s tăng t su t v n hóa t ừ 2% lên 4% (tăng 100%) đã h th p ạ ấ giá tr v n hóa t $100 xu ng còn ố ừ ị ố $50 (gi m 50%). ả su t c l Ng i, m t s gi m t ấ ộ ự ả ượ ạ 4% xu ng 2% thì giá v n hóa t ố ừ ố $50 lên $100 tr v n hóa đã tăng t ị ố (tăng 100%).
B c 2: tìm R? ướ
ng t
m c giá bán ng ị ườ ả
ự ừ ứ ự trên th tr ủ ấ ộ cho giá bán c a b t đ ng s n đó. ả
ả ươ
ấ
chi phí duy tu trên thu nh p ậ
v tu i đ i kinh t i c a công còn l - T ủ ấ ộ ự : ng t v h s s d ng đ t, ự ề ệ ố ử ụ v t l ự ề ỷ ệ , ự ế ự ề ổ ờ ạ ủ ế
Cách 1: T su t v n hóa rút ra t ỷ ấ ố ả t c a các b t đ ng s n ươ ấ ộ ủ chia thu nh p kinh doanh ròng c a b t đ ng s n ậ ng t t ươ B t đ ng s n t ấ ộ ng t - T ươ ng t - T ươ ròng th c t ng t ươ trình.
tìm R? cách 1
v i b t ả ươ ấ ộ
Ví d : có 3 b t đ ng s n t đ ng s n c n đ nh giá, có t l ị ộ ụ ả ầ ng t ự ớ ấ v n hóa chung ỷ ệ ố
nh sau: ư
Giá
Giao d chị cho thuê Thu nh p ậ ròng T l v n ỷ ệ ố hóa chung
$42,000 $350,000 12.0% A
B $33,000 $279,660 11.8%
C $37,510 $310,000 12.1%
Tìm R? cách 2 căn c vàoứ
ố c đông
t tr ng v n vay ngân hàng ỷ ọ và v n huy đ ng t ộ
ừ ổ
ố
ỷ ọ
ầ ố
ủ
c đông và ph n v n vay ngân hàng vào t ỷ
Căn c vào t tr ng đóng góp c a ph n v n huy ứ đ ng t ầ ố ừ ổ ộ su t v n hóa chung ấ ố
M x RM + (1-M) x RE = R0
M: t
tr ng v n vay ngân hàng trong t ng s v n đ u t
vào BĐS
ỷ ọ
ố ố
ầ ư
ổ
ố
(1-M): t
tr ng v n huy đ ng t
c đông
ỷ ọ
ộ
ố
ừ ổ
RM: Lãi su t vay v n ngân hàng
ấ
ố
RE: Lãi su t huy đ ng v n t
c đông.
ố ừ ổ
ấ
ộ
M t d án đ u t
ổ
ổ
ộ
Ví dụ b t đ ng s n theo đó ộ ự ả ầ ư ấ ộ l t v n vay ngân hàng chi m 75% t ng ỷ ệ ố ế ả Ngân hàng cho vay giá tr b t đ ng s n. ị ấ ộ v i lãi su t 10.9%/năm. T l lãi tr v n ả ố ỷ ệ ấ ớ ỷ ấ 0 su t R huy đ ng c đông là 13%. Tìm t
Gi
i: ả
M x RM + (1-M) x RE = R0 0.75 x 0.109 + 0.25 x 0.13 = 0.11428 hay 11.428%
ế
ắ
ấ
ặ
ổ ộ ộ ố ỷ ệ
ể ị ấ
ầ
ộ
ố
v n, giám sát đ u t
ữ
Tìm R? cách 3 t ng c ng c a m t s t l T l ỷ ệ ủ
ầ ư ả ổ ấ ộ
khó khăn trong chuy n đ i b t đ ng s n ể thành ti n m t ề
ặ
sau ủ an toàn: lãi su t Trái phi u Chính ấ ph 10 năm ho c lãi su t vay ng n h n ạ ngân hàng T l r i ro có th b m t m t ph n v n ỷ ệ ủ đ u t ầ ư T l t ỷ ệ ư ấ T l m t tính thanh kho n: do nh ng ỷ ệ ấ ả
2 nh
ng
ượ
ủ
ể
c đi m c a ph ươ pháp v n hóa tr c ti p ự ế
ố
Không ph n ánh đ
ượ
ữ
ổ
c nh ng thay đ i b t đ ng s n
ả
ậ ừ ấ ộ
ả c a dòng thu nh p t ủ trong t
ươ Không s d ng đ
ng lai ử ụ
ấ
ớ
ủ
ả
ầ
c khi công trình ượ trên đ t là m i xây vì thu nh p ròng ậ trong năm đ u tiên c a b t đ ng s n ấ ộ này có kh năng mang giá tr âm và ị không n đ nh qua các năm.
ả ổ ị
Ph
ng pháp chi
ấ
ươ
t kh u dòng ti n ề
thi ả ế ươ
ng pháp DCF d a trên gi ộ
ả ằ ậ ậ ừ
t là giá tr ị i ị ệ ạ tài s n trong ả ng lai. Quá trình c ng giá tr hi n t i c a ị ệ ạ ủ ộ ng lai và giá tr còn l i ị ạ ươ phân tich g i là ầ ư ọ
ế Quy đ i dòng ti n d ki n thu đ
ế (DCF) Ph ự c a m t tài s n b ng v i t ng giá tr hi n t ớ ổ ủ c a dòng thu nh p nh n t ủ t ươ các dòng ti n trong t ề c a tài s n vào cu i kỳ đ u t ố ả ủ t kh u. dòng ti n chi ấ ề ề ự ế ổ
ượ
ươ
c trong i ng lai v giá tr hi n t ị ệ ạ ng pháp c đi m c a ph ề ủ ươ ể ượ ề ắ
t kh u: quy đ i giá tr trong t ổ ị ươ ng lai v ề
ế hi n giá nhi u năm trong t Kh c ph c 2 nh ụ v n hóa tr c ti p ự ế ố Chi ấ ệ
ị ờ
Giá tr th i gian c a ti n ủ ề (th i gian là ti n b c) ạ
ề
ờ
03 y u t
ế ố
ỏ ề :
khách hàng quy t đ nh b ti n ra ế ị mua m t b t đ ng s n ể ộ ấ ộ
ả đ cho thuê
Giá thuê (đ l n c a dòng ti n hàng năm
ộ ớ ủ
ề
c
thu v )ề ờ
ả ướ
Th i gian có ti n (khách thuê tr tr ề hay sau, đ u kỳ hay cu i kỳ)
ố
i c a b t đ ng s n vào cu i
ạ ủ ấ ộ
ả
ố
(cho thuê).
ầ Giá tr còn l ị kỳ đ u t ầ ư
Th i giá c a ti n (hay giá tr th i gian) c a ti n là gì?
ủ ề
ủ ề
ị ờ
ờ
ủ ề
ả
Nh v y th i giá c a ti n nói m t cách đ n gi n là khi ộ khác không thay đ i thì có ti n ngay bây ổ
ờ ư ậ nh ng y u t ế ố ữ t h n là sau này m i có. Nh ng t s t gi ờ ẽ ố ơ
ư
ơ ề i sao? ạ ớ “a bird in the hand is worth two in the bush”
c s trên tay
ượ ẻ
” c h a trên mây h c vàng
Còn h n đ
ạ
anh ch l a
ờ
ị ự
ng án:
ị ừ ộ
ươ
, ho c ặ
“Thà r ng đ ằ ơ ượ ứ Anh ch v a trúng s s 10.000 USD. Bây gi ổ ố ch n m t trong 2 ph ọ ng án A: nh n $10,000 ngay bây gi ươ ng án B. nh n $10,000 sau 3 năm n a. ươ
ờ ữ
ậ ậ
Ph Ph Anh ch l a ch n ph
ng án nào?
ị ự
ươ
ọ
ế ể ị
ng lai ề ằ
ng lãi su t (option A) N u có 10.000 USD hôm nay, anh ch có th làm c a món ti n đó lên b ng tăng giá tr t ủ ị ươ vào đâu đó (ví d g i ngân hàng) đ cách đ u t ể ụ ử ầ ư h ưở ấ
FV c a 10.000 USD
ủ
Gi
ị ử
ả ử
ấ
ớ
ề ử
ế
ỏ
ố
ị
s anh/ch g i 10.000 USD vào NH v i lãi su t 10%/năm. H i giá tr món ti n g i đó đ n cu i năm th ứ hai là bao nhiêu?
Cu i năm th 1: 10.000 + 10.000 x 0.1 = 10.000 (1+0.1) =
ứ
Cu i năm th 2: 11.000 + (11.000 x 0.1) = 12.100 USD Cu i năm th 2 anh ch có 12.100 USD. G m b n ph n ầ
ứ ứ
ố
ồ
ị
ố 11.000 ố ố nh :ỏ
ố
10.000 USD g c ban đ u ầ 1.000 USD lãi trên g c cu i năm th nh t ứ ấ ố ố 1.000 USD lãi trên g c cu i năm th 2 ứ ố ố 100 USD lãi trên lãi cu i năm th 2 (1.000 x0.1) = 100
ứ
ố
USD
FV c a 10.000 USD
ủ
ng lai c a món ti n g i 10.000 USD
ề ử
ủ
ị ươ
, sau 2 năm s có 12.100 USD
ậ
ờ
ẽ
ẫ
ng án A t
t h n vì b n có ngay ti n bây gi
12.100 USD là giá tr t 12.100 USD = 10.000 x 1.1 = (10.000 x1.1) x 1.1 = 10.000 USD x 1.1 x 1.1 = 10.000 USD x 1.12 Do đó: FVt = A x (1+r)t Option A: nh n 10.000 USD bây gi Option B: sau 2 năm v n là 10.000 USD Ph ề ố ơ
và anh ch có c ơ
ạ
ờ
ươ ị h i đ có thêm món ti n là $2.100 USD = $12.100 - $10.000 ộ ể
ề
Giá tr t
ng lai
ị ươ
ầ ư ờ
FVt = $A x (1+r)t ban đ u Trong đó: A: kho n đ u t ầ ả t: kho ng th i gian ả r: lãi su t ấ
FV c a m t dòng đ u t ộ
ầ ư
ủ
FV = S
100 x(1+0.05)5 = 578 tri u đệ
(100) (100) (100 ) (100) (100) 0 1 2 3 4 5
ậ ượ
ị ệ ạ 10.000 USD nh n đ Giá tr hi n t trong t ươ
i: ẽ
c ng lai s có giá tr bao nhiêu vào ị ngày hôm nay?
ồ
Lãi su t c ng d n 10% làm gi m giá tr ị c
ả ậ
ượ
i c a 10.000 USD nh n đ ng lai nh th nào.
hi n t ệ trong t
ấ ộ ủ ạ ươ
ư ế
Giá tr hi n t i c a $10.000 (r = 10%)
ị ệ ạ ủ
Năm
chi Giá tr ị hi n t T su t ỷ ấ t kh u ấ ế ệ ạ i
1 $10.000 / 110.0% = $ 9.091
2 $ 9.091 / 110.0% = $8.264
3 / $0.8264 110.0% = $7.513
4 $7.513 / 110.0% = $6.830
5 $6.830 / 110.0% = $6.209
Giá tr hi n t i c a $10.000 (r = 10%)
ị ệ ạ ủ
Năm
chi T su t ỷ ấ t kh u ấ ế Giá tr ị ệ ạ i hi n t
6 $6.209 / 110.0% = $5.645
7 $5.645 / 110.0% = $5.132
8 $5.132 / 110.0% = $4.665
9 $4.665 / 110.0% = $4.241
/ 10 $4.241 110.0% = $3.855
Giá tr hi n t
ị ệ ạ
i (ti p) ế
1 PV = FVt ----------- = FVt x (1+r)-t (1+ r)t Trong đó: 1/(1+r)t g i là h s chi
t kh u ấ ng
ế c dùng đ quy đ i giá tr t ị ươ
ệ ố ổ
ọ ể
Các tr
ng h p : tìm Pv, FV, r, t
vì nó đ ượ lai v hi n giá ề ệ ợ ườ
FV và PV
S nămố
Lãi su t ấ
5% 0.9524 0.9070 0.8638 0.8227 0.7835 1 2 3 4 5 10% 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 15% 0.8696 0.7561 0.6575 0.5719 0.4972 20% 0.8333 0.6944 0.5787 0.4823 0.4019
PV và FV (r = 5%)
PV và FV
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
1
2
3
4
5
6
ề ề ặ
ộ
cho thuê )
Tính toán giá tr hi n t i c a m t dòng ti n đ u đ n ị ệ ạ ủ c t nh n đ ậ ượ ừ (tr vào ả
cu i kỳố
ậ
ạ
ề
ừ
ả ử ằ
ầ
s r ng b n đang nh n đ u đ n (t ặ ờ ạ i c a dòng ti n đó hàng ề
i đây ch ra s ti n 1.000 USD khi quy
ươ
ớ
Gi khách thuê nhà) 1.000 USD/năm trong th i h n 5 năm và c n tính giá tr hi n t ị ệ ạ ủ năm v i lãi su t 5.0%/năm ấ ớ S đ d ố ề ỉ ơ ồ ướ đ i v hi n giá s t ng đ ổ ề ệ ẽ ươ ti n vào cu i m i kỳ trong th i h n 5 năm. ề
ng v i bao nhiêu ờ ạ
ố
ỗ
ề ề ặ
ộ
cho thuê )
Tính toán giá tr hi n t i c a m t dòng ti n đ u đ n ị ệ ạ ủ c t nh n đ ậ ượ ừ (tr vào ả
cu i kỳố
ề ề ặ
ộ
cho thuê )
Tính toán giá tr hi n t i c a m t dòng ti n đ u đ n ị ệ ạ ủ c t nh n đ ậ ượ ừ (tr vào ả
cu i kỳố
C = dòng ti n m i kỳ ề
ỗ
c/chi tr
i = Lãi su tấ n = s l n nh n đ ố ầ
ậ ượ
ả
ề ề ặ
ộ
cho thuê )
Tính toán giá tr hi n t i c a m t dòng ti n đ u đ n ị ệ ạ ủ c t nh n đ ậ ượ ừ (tr vào ả
cu i kỳố
thì:
0
1
Khi n ¥ 1 (1+i)n Do đó
Tr thành PV = C/i (v n hóa tr c ti p)
ự ế
ở
ố
M i quan h gi a t
ố
ỷ
ệ ữ ỷ ấ ố t kh u i ấ
su t v n hóa (R) và t ế
su t chi ấ
ỷ ấ ố
ố
ề ố ữ
ỷ ấ
ờ ố
ộ ị
v n huy
T su t v n hóa tr c ti p R là trung bình ự ế quy n s gi a lãi su t i (lãi v n vay ngân ấ su t sinh l hàng) và t i v n huy đ ng t ừ c đông Y (quy n s là M (%) giá tr tài ề ố ổ s n hình thành t v n vay ngân hàng và ừ ố ả (1-M) % giá tr hình thành t ừ ố ị đ ng c đông). ổ
ộ
R = Mi + (1-M)Y
