Bài giảng Phương pháp thu nhập - Nguyễn Duy Thiện

Chia sẻ: Nguyen Hoang Hiep | Ngày: | Loại File: PPT | Số trang:66

Thêm vào BST

Báo xấu

141
lượt xem 30
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Phương pháp thu nhập do Nguyễn Duy Thiện thực hiện. Nội dung bài trình bày về phương pháp (vốn hóa) thu nhập, các nguyên lý kinh tế chi phối, hợp đồng thuê tài sản (trích Bộ luật dân sự Việt nam), hợp đồng thuê khoán tài sản,...Mời bạn đọc cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Phương pháp thu nhập - Nguyễn Duy Thiện

Phương pháp thu nhập Nguyễn duy Thiện Trưởng phòng CSTH Cục QLG-Bộ Tài chính
Phương pháp (vốn hóa) thu nhập  Là phương pháp ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển đổi/quy đổi dòng thu nhập định kỳ trong tương lai thành một số tiền vốn nhất định vào hôm nay (nghĩa là giá trị thị trường).  Thời gian khác nhau sẽ làm cho giá trị đồng tiền khác nhau đáng kể. Đồng tiền trong tay hôm nay có giá trị hơn nhiều so với cũng số tiền đó có vào tương lai vì có thể đầu tư số tiền đó vào đâu đó để kiếm lời.
Phương pháp (vốn hóa) thu nhập Có hai phương pháp quy đổi dòng thu nhập định kỳ trong tương lai thành một số tiền vốn nhất định vào hôm nay là: 1. Vốn hóa trực tíếp (quy đổi thu nhập trong 01 năm) 2. Chiết khấu dòng thu nhập (quy đổi dòng tiền dự kiến thu được trong nhiều năm trong tương lai).
Ph/Ph thu nhập  Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết rằng bất động sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu.  Giữa giá cả BĐS và thu nhập từ BĐS có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ bất động sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của bất động sản càng cao.
Dòng tiền (ròng) từ cho thuê bất động sản 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30
Giá cả BĐS = PV lợi ích thu từ BĐS trong tương lai  Nhà đầu tư mua bất động sản, thực chất là họ mua dòng thu nhập từ tương lai.  Họ bỏ tiền ra hôm nay để mua quyền có được dòng thu nhập trong tương lai.  Sẵn sàng trả bao nhiêu tiền hôm nay để có được quyền nhận những đồng tiền thu nhập trong tương lai.  Giá trị bất động sản, trong một số trường hợp được định nghĩa là giá trị hiện tại của những lợi ích trong tương lai có được từ sở hữu bất động sản đó.
Các nguyên lý kinh tế chi phối 1. Nguyên lý kỳ vọng: giá trị được tạo ra bởi những kỳ vọng về những lợi ích sẽ nhận được trong tương lai. 2. Nguyên lý thay đổi: tương lai là một điều gì đó không chắc chắn = những rủi ro thu nhập, chi phí và giá trị tài sản có thể thay đổi (không vững chắc). 3. Vì vậy nhà đầu tư phải quy đổi giá trị tương lai về giá trị hiện tại.
Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp) 4. Cung - cầu: tiền thuê bất động sản được quyết định bởi số lượng bất động sản cho thuê và số khách tìm thuê. Khi nhu cầu cần thuê nhà cao, cung về cho thuê thấp thì tiền thuê tăng và ngược lại. 5. Nguyên lý thay thế: Khách thuê bất động sản sẽ không trả cho một bất động sản mức giá lớn hơn số tiền mà anh ta có thể thuê được một bất động sản tương tương.
Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp) 6. Nguyên lý cân bằng: sự cân bằng hợp lý giữa các loại hình bất động sản và vị trí bất động sản tạo ra thu nhập sẽ tạo ra và duy trì giá trị bất động sản. 7. Nguyên lý tác động từ bên ngoài: có thể có tác động tích cực (dương) hoặc tiêu cực (âm). Những tiện ích của hệ thống vận tải công cộng, trường học, cửa hàng, siêu thị … sẽ góp phần làm tăng giá trị bất động sản; tỷ lệ tội phạm cao, ô nhiễm, môi trường cảnh quan xung quanh thiếu hấp dẫn… sẽ làm giảm giá trị bất động sản.
Hợp đồng thuê tài sản (trích Bộ luật dân sự Việt nam) (14/6/2005) Điều 480. Hợp đồng thuê tài sản: là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Điều 481. Giá thuê Giá thuê tài sản do các bên thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì các bên chỉ được thoả thuận về giá thuê trong phạm vi khung giá đó. Điều 482. Thời hạn thuê Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê.
Bộ luật dân sự Việt nam trích Điều 489. Trả tiền thuê Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận vềthời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
III- HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN  Điều 501. Hợp đồng thuê khoán tài sản: là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê.  Điều 502. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán: là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Giá thuê khoán tài sản Điều 504. Giá thuê khoán  Giá thuê khoán do các bên thoả thuận; nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định khi đấu thầu.
Các loại hợp đồng thuê Loại hợp đồng Đặc điểm Hợp đồng thuê Bên thuê trả một số tiền ổn định và có theo giá ổn quyền sử dụng tài sản trong một thời định kỳ nhất định. Vào cuối kỳ thuê, tài sản trả lại cho chủ sở hữu. Hợp đồng thuê Loại hình này phổ biến đối với hợp theo giá thay đồng thuê dài hạn và điều chỉnh tăng đổi tiền thuê căn cứ vào chỉ số giá tiêu dùng. Hợp đồng thuê Giá thuê tăng dần do lạm phát hoặc theo giá tăng giảm dần (bên cho thuê thanh tóan cho dần hoặc giảm bên thuê chi phí xây dựng, sửa chữa bên dần thuê đã bỏ ra
Các loại hợp đồng thuê Loại hợp đồng Đặc điểm Hợp đồng Loại hợp đồng này đòi hỏi giá trị thuê theo giá của bất động sản được đánh giá đánh giá lại lại theo giá thị trường và nhân với từng thời kỳ hệ số điều chỉnh để tính giá thuê BĐS Hợp đồng áp dụng thuê căn hộ chung cư, bất thuê theo giá động sản thương mại nhỏ lẻ; thuê tăng không áp dụng cho BĐS công từng năm nghiệp
Phân loại hợp đồng: ai chịu chi phí gì  Hợp đồng thuê trọn gói: bên đi thuê BĐS trả tiền thuê; bên cho thuê trả các chi phí phát sinh  Hợp đồng thuê trọn gói biến đổi: bên đi thuê và bên cho thuê BĐS chia nhau trả chi phí phát sinh theo thỏa thuận  Hợp đồng thuê ròng đơn: bên đi thuê BĐS trả tiền điện, điện thoại, nước, … thuế và bảo hiểm; bên cho thuê trả các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản, thuế tài sản và bảo hiểm  Hợp đồng thuê ròng đôi: bên đi thuê BĐS trả tiền điện, điện thoại, nước, … thuế và bảo hiểm; bên cho thuê trả các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản.  Hợp đồng thuê ròng ba: bên đi thuê BĐS trả tiền tất cả mọi khoản chi phí phát sinh trừ chi phí sửa chữa BĐS do bên cho thuê chịu.
Ai chịu chi phí gì Ai trả khoản chi phí nào Điện, Thuế tài Bảo Duy tu Sửa điện sản hiểm tài tài sản chữa tài thoại, sản sản nước … Hợp đồng Bên Bên cho Bên cho Bên cho Bên cho thuê trọn cho thuê thuê thuê thuê gói thuê Hợp đồng Bên đi thuê và bên cho thuê thỏa thuận thuê trọn gói biến đổi
ai chịu chi phí nào Ai trả khoản chi phí nào Điện, điện Thuế Bảo Duy tu Sửa thoại, tài hiểm tài sản chữa tài nước… sản tài sản sản Hợp đồng Bên đi thuê Bên cho thuê Bên cho Bên cho thuê ròng hoặc bên thuê thuê thuê đơn Hợp đồng Bên đi thuê Bên Bên đi Bên đi Bên đi thuê ròng đi thuê thuê thuê đôi thuê
Ai trả khoản chi phí nào Ai trả khoản chi phí nào Điện, điện Thuế Bảo Duy tu Sửa thoại, tài hiểm tài sản chữa tài nước… sản tài sản sản Hợp đồng Bên đi Bên đi thuê Bên đi Bên đi thuê ròng thuê thuê thuê ba
Giá thuê tài sản 1. Giá thuê theo thị trường (market rent): là thu nhập từ tiền thuê của tài sản có khả năng được cho thuê trên thị trường công khai. Đó có thể là mức giá thuê hiện hành đã được ký kết (giao dịch thành công) hoặc đang được dạm hỏi tại thời điểm định giá. Giá thuê thị trường còn được gọi là giá thuê kinh tế.  Giá thuê theo thị trường khác với giá thuê hợp đồng vì giá thị trường thể hiện số tiền mà tài sản đòi hỏi, không cần biết đến hợp đồng thuê.