PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ
(Phương pháp đầu tư, phương pháp
thu nhập)
1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp
Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai
thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và
giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng
năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể
được tìm ra.
Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập
được bán cho người mua với mục đích đầu tư.
2. Các nguyên tắc ứng dụng
Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc Cung cầu
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc ngoại ứng
3. Các lợi ích cần định giá
Các lợi ích trong BĐS:
- Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông
- Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay
- Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê
Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình,
chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh.
Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư
Các loại ích tương lai:
- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
- Tổng thu nhập hiệu quả(EGI) = PGI – thất thu tiền thuê
- Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động
- Luồng tiền trước thuế (EBT) = NOI – công nợ
- Luồng tiền sau thuế (EAT) = EBT – thuế
- Tiền thu hồi (giá trị thanh lý)
4. Tỷ lệ vốn hoá
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá
•Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS và giá trị
vốn tương ứng của BĐS.
-Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ
kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị
của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá
trị chung của BĐS. Ro = NOI/Giá BĐS
- Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng
về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có. Nó được sử dụng để vốn hoá luồng
tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có. Re = EBT / VTC
=> Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có thể cao
hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị và
thanh toán tiền vay dự kiến.