Bài kiểm tra: Thị trường bất động sản

Ễ Ị THƯ NGỜ

Ọ Ớ

Ế

H VÀ TÊN SINH VIÊN:NGUY N TH L P KTNN&PTNT KHOA :BĐS&KINH T TÀI NGUYÊN MÃ SINH VIÊN:CQ482918

BÀI KI M TRA MÔN:TH Ể Ị TRƯ NG B Ờ ẤT Đ NG S N Ộ Ả

ất đ ng s n là th ộ ả ị trư ng hàng hoá o? cho ví d ờ ả ụ

Bài làm: Câu 1) Vì sao nói thị trư ng bờ minh ho .ạ

ị ộ ấ ồ ạ ,th tr ả ớ ự ả ậ ể ủ ề ộ ộ ạ ể ế ố ệ ổ đ nh xã h i và thúc ị ờ ệ ự ệ ả ờ đư c nh c ư i mua và ng ợ ờ i l n nhau ị đ xác ể đ nh s l ị ị i lâu dài ờ ổ đ nh và t n t B t ấ đ ng s n là nh ng tài s n v t ch t không th di d i n ể ữ đư cợ ấ đ ng s n ngày càng ế ị ư ng b t Cùng v i s phát tri n c a n n kinh t ả ộ ờ ậ ấ đ ng s n ả đã tr thành m t b ph n hình thành và phát tri n.Ngày nay th tr ị ư ng b t ở ộ ờ ể ữ đóng qu c dân,nó có nh ng không th thi u trong các lo i th tr ị ư ng c a n n kinh t ế ờ ủ ề ế đ t nấ ư c trong th i gian đ y n n kinh t góp đáng k vào vi c n ớ ộ ờ ể ề ẩ ề ấ đ ngộ ấ đ ng s n là t ng th các giao d ch v b t qua và trong tương lai.Th trị ư ng b t ị ể ổ ả ộ di n ra trong m t không gian và th i gian s n d a trên các quan h hàng hoá,ti n t ả ự ộ ề ệ ễ ấ đ ng s n th nh t ấ đ nh.D a theo khái ni m v th tr ắ đ n làế ư ng ờ ề ị ư ng b t ị ờ ộ ư iờ ả ạ đó nh ng ng nơi di n ra các quan h giao d ch v b t i ề ấ đ ng s n,t ữ ộ ệ ễ ụ ấ ố ư ng và giá c hàng hoá và d ch v b t bán tác đ ng qua l ả ợ ạ ẫ ộ đ ng s n ị ộ ả đư c giao d ch. ợ

t gi a hàng hoá và ể ệ đ a ị đi m giao d ch. ị ờ ộ ố ớ ị ị ả t v i hàng hoá b t ị ị ộ ả ả ị ế ợ ộ

ả ạ ỏ ẹ ậ ụ đơn sơ t ớ ể ể

ộ ch t ợ ộ đ aị ợ đ a c),cũng có th là m t i nhà riêng,t i nhà ạ ấ đ ng s n .Hi n ệ ả ộ ậ ọ ủ ất đ ng n thì m t “làn sóng” l p sàn giao ị ợ ự ớ ớ ự ất đ ng s ộ Do b t ấ đ ng s n có tính cách bi ữ ả ơi hi nệ ư ng là n đ a ị đi m giao d ch th -Đ i v i nh ng hàng hoá thông th ư ng,ờ ể ữ ấ đ ng s n thì đ i v i hàng hoá b t di n c a hàng hoá giao d ch,còn đ a ị đi m giao d ch ể ố ớ ệ ủ ị ộ ấ đ ng s n giao d ch. l Đó là do đ c ặ đi m c a hàng hoá i cách bi ủ ể ả ộ ớ ạ ệ ấ ạ đ ng giao d ch b t ờ đư c.Do v y ,ho t ố đ nh không th di d i b t ấ đ ng s n có v trí c ậ ợ ể ị ả ộ ấ đ ng s n o. Các ch này đư c ti n hành trên các ch hàng hoá b t ư ng ờ đ ng s n th ợ ộ r t ấ đa d ng ,có th là các trung tâm giao d ch l n (ch ị ể ị ố ể i thi u,cũng có th t đi m nh h p v i các v t d ng ể ạ ố ớ đ u t o nên ch giao d ch b t hàng,quán nư c,qua m ng internet…. ị ề ạ ợ ạ ị trư ng b nay cùng v i s phát tri n c a th ể ủ ộ ả ờ d ch b ế ố ấ lượng đang chờ đ i s sàng l c c a th ản đang di n ra. Y u t ễ ị trư ng trên th c t ờ ự ế.

ng bu ộ ươ ả

ộ ối đang g p rút nh p cu c. Nh ng sàn giao d ch b ộ ả ất đ ng s n ph i giao d ch qua sàn t ừ ị ất đ ngộ ị ấ đ ng s n Sài c doanh nghi p kinh doanh b ệ ậ đ i nhờ ả ữ ư sàn giao d ch b t ới đã và đang lần lư t ra ấ ợ ộ ị ị ị Đón chủ tr đầu năm 2009, nhiều đ u mầ s n theo chu n m ẩ ả Gòn(saigonhouse.com),sàn giao d ch ACB, sàn giao d ch COLDWELL BANKER MINH VI T(CBMVI) ,HANIC,VIGLACERA……. Ệ

Câu 2) Phân tích các y u tế ố tác động đ n c u b ế ầ ất đ ng s n. ộ ả

2.. Cầu BĐS:

2.1. Khái ni m:ệ

ờ ậ ẵ ề BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà ngư i tiêu dùng s n sàng ch p nh n và

t gi a c u và nhu c u v b t ờ ầ ầ ộ ề ề ấ đ ng s n là hoàn ự là s ả ể ố ủ ấ ối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị ận đư c khợ ữ ầ ệ ề ấ đ ng s n mà ả đư c b t ờ ộ ầ ộ ề ậ ấ đ ng s n khác nhau và nhu c u này c a m i cá nhân luôn luôn t ầ ộ ả ể ủ ầ ờ ỗ ủ ả ọ nhi u ng ề ở ẽ ứ ề ờ ể ở ầ ở ấ ớ ề ầ ỉ ở ằ ờ ờ ư i có nhu c u v nhà ư mong mu n khi ng ề ầ ợ ố

ả ủ ồ ờ ị ư ng bao g m s xu t hi n v nhu c u v nhà ầ đi u ki n giá c nhà ề ẵ có ể ấ đ t và kh n ấ đ t trên th tr ấ ề ả ệ ị ư ng có xu không có nhu c u s d ng thêm ăng lên,m t b ph n nh ng ng ư i ờ đã có nhà ự ấ ầ ữ ề ỗ ẽ ậ ợ ộ ộ ớ ở ụ đích đ uầ ấ đ ng s n v i m c ả ầ ộ ự ư ng c u ợ ị ư ng ngoài c u tiêu dùng xu t hi n thêm m t l c l ấ C u vầ có khả năng thanh toán đ nhể ầ ưu ý phân bi trư ng.Chúng ta c n l ả đi n hình là nhu c u v nhà đ t toàn khác nhau.Nhu c u v b t ấ ở ể ộ ầ ụ đích tiêu dùng ợ ấ đ ng s n mong mu n c a ng ả đ tho mãn các m c ư i dân có ộ ờ ề ở ữ c a mình.B t k ai cũng có nhu c u này và th m chí m t ngu i có nhu c u v s h u ầ ấ ể ủ ăng lên nhi u d ng b t ạ ở cùng v i s phát tri n c a xã h i.Tuy nhiên không ph i m i ngu i có nhu c u nhà ớ ự đ u tr thành ngu i mua nhà trên th tr ư i không có nhà t c có ị ư ng,b i l ở ờ ờ ề ư i ờ đi mua th c s nh nhu c u v nhà ở ự ự ưng không có ti n cũng không th tr thành ng ề ầ trên th r t l n nh nhà. Đi u ề đó cũng có nghĩa là nhu c u v nhà ị ưng c u v nhà ở ư i ờ đi mua nhà và s n sàng tr ti n trư ng là b ng không..Ngu i ta ch tr thành ng ả ề để ề đ lủ ư ng ti n có đư c ngôi nhà nh ợ ở ờ đ thanh toán cho giá c c a ngôi nhà dó.Nh ư v y ậ đièu ki n ệ đ xu t hi n c u v nhà ệ ầ ề ể ả ăng thanh đ t trên th tr ề ấ toán c a nh ng ng ờ ề ữ ủ hư ng t ầ ử ụ ớ b t ấ đ ng s n nh ả cơ.Như v y trên th tr ậ m i g i là c u ệ ư i có nhu c u.Trong ờ ộ ộ ưng có lư ng ti n nhàn r i s mua b t ệ ầ ờ ầ đ u tầ ư b t ấ đ ng s n ả ớ ọ ộ

ầ ữ ề ớ ầ ấ ộ t c ộ ạ t khá l n v quy ề hàng hóa BĐS có m t s cách bi ệ ớ ầu thư ng xu t hi n v i m t quy mô l n ớ ệ ờ ệ i không trên th ầ ị trư ng l ờ ạ ớ ấ ả các đối tư ng. Song c u th c t ợ ầ ớ

ở i có nhu c ế ầu nh ng không tr ạ ầ ộ ự ấ ự ế ả năng thanh toán, có những ị trư ng, có nh ững đối ờ i, nên có c u ầ m l ợ ị trư ng. Chính vì v y, c u là m t ph m trù có quan h h t s c ch t ặ ệ ế ứ ề ữ ư ầ ử ụng nh ng lư ờ ậ ả năng thanh toán và đi u ki n ho ợ ấ ẽ ớ ị trư ng. C u v ủ ề ầ ầ ộ ờ có s h i t c Gi a nhu c u tiêu dùng và c u v mô, phạm vi và đối tư ng xu t hi n. Nhu c ợ trên ph m vi r ng v i t hoàn toàn trùng kh p do có nh ng nhu c u không có kh thành c u trên th nhóm đối tư ng có nhu c ầ ợ tư ng không có nhu c u s d ầu đầu c kiơ xu t hi n trên th ệ ch v i nhu c u, kh BĐS xu t hiấ ạ ạt đ ng c a th ệ ự ộ ụ ủa các đi u ki n sau: ện trên c sơ ộ ệ ề ở

ệ ủ ầ ề ộ ạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không tho mãn b ng các ngu n l c s n có c a m - S xu t hi n c a nhu c u tiêu dùng v m t d th t ủ ự ấ ể ự ồ ự ẵ ằ ả ỗi ngư i dân. ờ

ả ả ả ả năng thanh toán cho các nhu c uầ ể ới đư c chuy n ồ ự ầ ợ - Ph i có các ngu n l ồ ực tài chính để đ m b o kh này. Ch khi có các ngu n l c tài chính cho thanh toán thì nhu c u m ỉ thành c u trên th ầ ị trư ng.ờ

ề ấ ạ ờ ơ h i cho nh ng ng ữ ộ ư i ờ đ u cầ ơ chờ -Tính ch t và b t ấ đ ng s n lên giá ả ộ đi u ki n c a th tr ị ư ng t o nên c ệ ủ i đ ki m l ờ ể ế

ự ạt đ ng c a th ộ ị trường đ nhu c u có kh ầ ủ ầ ệ ầ ờ ả năng thanh toán mới có đi uề ị trư ng. Chính ấ ự ả năng thanh toán đư c tr thành c u th c ầ ợ ể - Ph i có s ho ể ả ặp đư c cung và c u và th c s tr thành c u xu t hi n trên th ki n gệ ự ự ở ợ thị trường là môi trường đ nhu c u có kh ở ầ tế và đư c tho mãn. ả ợ

ộ làở ợ ề ấ đ ng s n có nhi u lo i khác nhau,song c u v ề đ t ấ đai và nhà ầ ầ ấ đ ng s n.C u v ả ờ ạ ả ề ị ư ng b t ầ ơ b n và ch y u c a th tr ủ ế ủ ệ ộ ấ đ t ấ đai cho công nghi p,giao thông,các công trình công c ng,d ch ề đ t ấ đai bao g mồ ị ộ C u v b t ầ lư ng c u c ả đ t ấ đai cho s n xu t, v .du l ch,c u v ấ ụ ả ầ ị ề đ t xây d ng các lo i nhà và các công trình b t ấ đ ng s n khác. ả ự ạ ộ

ự ở ầ ầ ấ kéo theo ấ và ấ đ ng s n.Do ị ư ng b t ờ ủ ế ấ đ ng s n,trong quan h th ấ đ ng s n. ệ ầ ờ ấ ữ ờ đ t ầ là c u ấ ở đó th trị ư ngờ ấ đ ng s n.Trên th ị ộ ả ư ng,còn đ t thông th ờ ấ ả Đó là c u c a nh ng ữ ầ ủ i. ạ ư i buôn bán b t đ t và nhà ấ ọ ở đ ể đ u tầ ư tr c l ệ ả ạ và làm giá nhà C u v nhà ở ề xu t hi n r ng rãi nh t và sôi ệ ộ ị ư ng sôi nhà đ t là th tr ờ ấ trư ng b t ả ộ t o c a nh ng ng xu t hi n c u gi ả ạ ủ nhà đ u tầ ư buôn bán b t ấ đ ng s n,h mua ả ộ có th gây ra c t o nhu c u v nhà làm tăng gi ể ở ề ầ ờ đi m nh t i th i đ t tấ ăng lên t nhà ạ ở ,C u v nhà đó là đ t ấ đai đ xây d ng nhà ở ề ể đ ng nh t trên th tr ả ộ ờ ấ ộ đ ng nh t và ch y u trong th tr ị ư ng b t ấ ộ ệ ương m i,ngoài c u nhà ầ ộ ụ ợ Đi u ề đó ăng th ng thêm quan h cung c u ầ ẳ ấ đ nhị ể

2.2. Các y u t ế ố ảnh hưởng đ n cế ầu BĐS:

ng v dân s và các nhu c u phát tri n: tăng trư a. Sự ở ề ể ầ ố

ố ở ọ ợ ố làm tăng m i nhu c u c a xã h ợ ầu BĐS là một đại lư ng t lỷ ệ tăng dân số c hơ ậ ộ ọ và nhà ph thu c r t l n vào các bi n s c càng cao s gây ra nh ẽ ộ ấ ớ ở ụ ề nhà ội và theo đó c u vầ ầ ủ dân s thu n v i y u t l ệ t ố, đ c bi ặ ớ ế ố ỷ ệ ề ầu BĐS. Đ coộ ững đ t bi n v c ế ế ố: quy mô gia đình, Tăng trư ng dân s là nhân t đất tăng lên. Lư ng c khi t ề đ t giãn c a c u v ủ ầ ấ ở thu nh p và giá c . ả ậ

M t m i quan h thu n chi ệ ậ ộ ố ề ệ ều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo c u v di n ầ

n ph ầ ụ ệ ố ộ ổ ủ ộ ữ ỉ đ n thu ơ ế ấ ủa gia đình. Sự thay ặc

i, s ộ ấ ổ ề ủ ầ ề đình c a m t c p v ch ng ho ủ ợ ồ ở, hay nói cách ể ề ầ ạ ự thay đ i v quy ới quy mô khi đó là r t nh . Tóm l ỏ ổ ề ế ấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con ớ ề ế ệ ệ ủa ngư i cao tu i, c a nhi u th h cùng ổ ủ ớ ự thay đ i v k t c ự ệ ờ ề ầ ổi trư ng thành, s hi n di n c ớ ộ ở ẽ ạo ra đ co giãn khá l n v c u nhà ổ ầ ộ ạ . ở ề ớ ế ấu gia đình không thay đ i thì c u v ỏ ần. i nh d ệ ộ ậ ớ ập được xác đ nh là t ại và đ co giãn c a c u so v i quy mô l ủ ầ ị ậ ậ ậ ự ự ầ ố ẩm c bơ ản nh l ỏ ẩ ợ ở đ i v i thu nh p là r t nh . Khi thu nh ớ ốc đ bi n thiên c a c u ủ ầ ộ ế ấp ch a vư ư t quá m c tho ả ứ ợ đ coộ c, th c ph m thì ng th ứ ập tăng lên vư t qua m c cho ch i thi u v các v t ph ậ c a thu nh ư ỗ ở tăng nhanh i hớ ạn đói nghèo, thì t ấ ập được dành để đầu t

ớ ả ế ầu c bơ ng v i t

ạ i ậ ậ ảm đi thay vào đó là tăng c u v nhà ề ở ạ ấ ậ ề ầ ẳ có th t ở ố ổ ứ ề ổ ị ằng ph ố ớ ữ ổ ố ội. Nh vư ủ ệ ấ ầ ố ứ thi ữ ổ i hớ ạn đói nghèo, c u v nhà ế ắt đầu tăng nhanh theo m t hàm phi tuy n i thi u v i t ng qu nhà hi n có. Khi m c thu nh ầ ế i thi u gi ể ầ ặ ổ ầ ỹ t y u b ế ế ề ể ề ứ ể ầ ống nh mư ột đư ng th ng, không co giãn so ngươ i thi u ể ứ ử ụ ệ ố ị rư ng là hi u s ờ ập tăng lên qua ộ i thi u. Khi thu nh p ti p ế t ậ ở ố cao c ở ề ầ ầ ớ ấp ầ ầ

cũ ổ ấ i h n c n thi ế ớ ạ ầ ứ ứ ở ng thay đ i r t nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ợ ậ ạ ộ còn ở ỗ t. M i ề ồ ại dư i hình th c hi n v t và hình th c giá tr . Các hình ột ngôi nhà đư c xây thêm ị ớn h n so v ơ ệ ớ i v i nhau, ch ng h n m ẳ ạ ớ ấ ẽ ị ợ ới ngôi nhà đó ặc đư c c i t o, nâng c p s có giá tr l ợ ả ạ ử ụ ả ột căn h ộ ở ủ ộ ờ ị ộ vào th i kỳ “s t nóng” thì giá c a chúng có “đóng băng”, giá vào th i kỳ ị ủa hàng hoá BĐS còn tuỳ thu c vào giá c trên th ố ở ửa đ t, mấ ầ ư ng; còn ờ ớ ờ

ấp đôi, g p ba l n so v i lúc bình th ố ạ ệp và tăng mức độ thu hút đầu t ư ệ ề BĐS nói chung. Ngoài ra, các d án gi bên ngoài ả i ẽ làm tăng m c c u v ể ị ả ạ ổ ng v tích nhà ở và đ t ấ ở tăng theo. Tuy nhiên h s co giãn này không ch ự thay đ i c a quy mô, mà còn tuỳ thu c vào k t c u c thu c vào s ộ đ i v quy mô gi a m ột gia đình đ c thân và m t gia ộ ặ ộ ổ ề khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng k v c u nhà khác đ co giãn c a c u so v mô g n li n v i s ắ bư c sang tu s ng chung v.v..) s t ố Khi quy mô gia đình ti p tế ục tăng lên v i k t c ở ẽ thay đ i ch m l s di n tích nhà ổ Đ co giãn c a c u nhà so v i thu nh ở ủ ầ so v i tớ ốc độ thay đ i c a thu nh p. Khi thu nh p còn th ổ ủ mãn nhu c u t ư ươ ề ể giãn c a c u nhà ố ớ ủ ầ l gi ỷ ệ ủ và chi m m t t tr ng l n. ớ ộ ỷ ọ ế b. Thu nh p cậ ủ a dân c :ư ỗi ngư i dân. Do t y u không th thi u v i m n thi là nhu c Nhu c u v nhà ờ ế ế ể ề ầ ở ớ ốc độ tăng c a thu nh p khi ng ể ẽ tăng lên t t v y, c u v nhà i thi u s ậ ủ ứ ươ ở ố ề ầ ậ nươ g th c và th c ph ề ầu l ộ ẩm. Đ n m t i h n v c m c thu nh ập đã vư t quá m c gi ự ớ ạ ế ự ứ ợ ứ t ế ục tăng, c u v nhà ể ẽ tăng ch m l i thi u s gi u thu nh p ti p t i hớ ạn cao h n, nơ ở ố ầ ậ ế cao c ấp. Trong giai đo n thu và th m chí gi ề nh p th p, nhu c u v nhà ờ với thay đ i m c thu nh p. T ng nhu c u v nhà ể được xác đ nh b ở ậ trình tuy n tính gi a t ng s dân (ho c t ng s h ) nhân v i m c s d ng t ố ộ ế y, t ng c u có th xu t hi n trên th t trung bình c a xã h ể ổ ậ gi a t ng nhu c u t ớ ổ ệ gi ở ần khi đã đ n m c bão hoà v nhu c u nhà và ch m dậ ế ếu có xu hư ng gi m d n và c u v nhà t y tục tăng thêm, nhu c u nhà thi ả tăng lên. c. Giá c tiêu dùng: ả nhà Thặng d tiêu dùng v ề ư ậm khi quy mô tiêu dùng đã vư t quá gi thấp và tăng lên r t chấ một hàng hoá BĐS đ u t n t thức này luôn luôn tác đ ng qua l di n tích s d ng ho ệ tr ng thái cũ. Tuy nhiên, giá tr c ở ạ trư ng. Cũng m t th ờ th cao g ấ ể ấp h n lúc b ình thư ng.ờ i h xu ng, nhi u khi còn th l ơ ề ạ ạ d. K ho ch phát tri n kinh t -xã h i c a Chính ph : ủ ộ ủ ế ể ế Vi c phát tri n m nh các khu công nghi ạ vào các đô th cũng s ứ ầ to các khu nhà chu t d c theo các kênh r ch cũng s ộ ọ Việc tăng nhanh tốc độ đô th hoá là m t y u t ự ẽ làm tăng m c c u v ề BĐS. ứ ầ cung cũ ộ ế ố ừa tác động đ n c y u t ế ả ế ố ị

h t ng t ại các đô th hi n h u ho c t ị ệ ữ u vầ ự ả ạo c sơ ề BĐS, đ ng th i cũng ặ ại các ờ ồ ứ ầ ề BĐS. ệ ị ớ ự ở ạ ầ ể tác động nhanh chóng làm tăng m c c u v ề BĐS. ợ ậ ấ ặ ẽ làm tăng m c c u v ứ ầ ệ ị ững ngư i có thu ờ ề BĐS. ản lý BĐS. Ngoài ra, các ề ị ự ế ản lý BĐS cũng có thể tác đ ng tr c ti p ộ

i quy mô và ế ỏ ớ ấ ủ ầ ển đổi c cơ uấ v.v.. nh cư Vi c th c hi n các d án c i t ệ khu đô th m i có th có thể làm tăng m c cung v ứ Các chính sách h tr c a Chính ph v tín d ng, ho c tr giá cho nh ủ ề ụ ỗ ợ ủ cũng s i quy t v ế ấn đ nhà nh p th p trong vi c gi ề ả ở Ngoài ra, các quy đ nh v quy n và nghĩa v c ụ ủa ngư i quờ ề ề ụ ủa ngư i quờ quy đ nh v quy n và nghĩa v c ề ột cách sôi đ ng.ộ làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay v n hành m ậ khác Ngoài ra, còn ph i kả ể đ n m t s y u t ảnh hư ng không nh t ở ộ ố ế ố tính ch t c a c u v ề BDDS đó là trình đ phát tri n s n xu t, s chuy ấ ự ể ả ộ khu v c và qu c t n n kinh t ự ế ộ ề ế, tác đ ng c a quá trình h i nh p kinh t ủ ậ ộ ố ế

ng pháp xác đ ươ nh c ị ầu BĐS:

2.3. Ph thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, khi cã sù c©n b»ng gi÷a cung vµ  cÇu, ta cã ®êng biÓu diÔn quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ ®¬n vÞ bÊt  ®éng s¶n víi sè lîng cÇu trong ®¬n vÞ thêi gian nh trong  h×nh vÏ 1, øng víi gi¸ ®¬n vÞ Po ta cã sè lîng cÇu Qo. Khi  gÝa c¶ t¨ng th× sè lîng cÇu l¹i biÕn ®æi ngîc l¹i, tøc lµ  gi¶m ®i.

P ®¬n vÞ Gi¸ c¶  B§S

Po D1

D

O Qo Q1 Q

Sè lîng cÇu trong  ®¬n vÞ thêi gian

H×nh 1 : ¶nh hëng cña ®iÒu kiÖn gi¸ c¶ ®èi víi cÇu

§êng biÓu diÔn ®ã ®îc h×nh thµnh víi gi¶ thiÕt lµ tÊt  c¶ c¸c nh©n tè kh¸c ®Òu kh«ng thay ®æi, trõ gi¸ c¶ P vµ sè  lîng Q

nhu c u s h u và s d ng các lo i b t ừ ị ạ ấ đ ngộ nhu Bên c u b t ộ ầ s n trong xã hôi.Nhu c u b t ả ấ đ ng s n ầ ả đư c xác ợ ộ đ nh t ấ đ ng s n trên th tr ả ầ ở ữ ử ụ ị ư ng có khi khôngxu t phát t ờ ừ ấ

m ạ ậ ấ ủa BĐS mà l ữ ể ệ ở ệc vi ầ ở ữu BĐS bi u hi n ừ ục tiêu kinh doanh BĐS ụ như mua nhà không phải đ ể ở ể ủ ở ữ ầ ở ữu BĐS, nhu c u s d ặc mua hàng hóa BĐS đã đư cợ ủ ế ầ ử ụng BĐS ch y u ầ ấ ủa BĐS, ch ng h n s d ệ ạ ập BĐS m i hoớ ớ ậ ạ ử ụng đ t ruấ ộng để ẳ ể t ph ầ ử ụng BĐS không nh t thi ờ ử ụng văn phòng để làm địa đi m giao d ể ải đ ng th ồ ấ ế ầ ử ụng BĐS, ngư i s d ịch... ời là ờ ử ụng ứ ờ ở ữu BĐS. Cũng không hiếm nhừ ững ngư i s h ệc thuê BĐS t ứ ử ụ ế ị a sư ện người thuê trư c chớ ạ ờ ứ ạ ế ố ạ ố ề ệ ệ c u s d ng ph n v t ch t c i là xu t phát t ầ ấ ầ ử ụ (thí dụ xây nhà đ bán), ho c tích tr tài chính (thí d ể ặ mà là đ thay th ti n g i vào ngân hàng). Nhu c u s h ế ề ử ngư i ch s h u ti n hành vi c t o l ế ờ t o l p, xây d ng s n. Khác v i nhu c u s h ẵ ự ạ ậ l i là nhu c u s d ng ph n v t ch t c ạ ầ ử ụ tr ng tr t, s d ọ ử ụng đ t ấ ở đ xây nhà, s d ồ Do đặc điểm này, ngư i có nhu c u s d ngư i s h ờ ở ữu BĐS. Trên th c tự ế, để đáp ng nhu c u s d thư ng th c hi n vi ệ ự ờ trư ng h ờ ử ụng BĐS đi thuê lại BĐS, t c là thuê t ợp ngư i s d ừ người đã đi thuê với ờ ời gian thuê BĐS. Việc xác đ nh nhu d ng h t th đi u ki ề cầu BĐS trong th i kỳ ng n h n, trung h n, dài h n là r t ph c t p do ph thu c vào ắ ạ ổn định nh : tư không nhi u y u t mang các hoạt đ ng s n xu t nông nghi p, công nghi p; s m mang c ấ ả ộ ực dân c có kh l khu v kinh doanh BĐS; t ỷ ệ ấ ụ ộ lỷ ệ tăng dân s ; yêu c u c i thi n nhà ở ự ở , s m ầ ả ủa các ngành ự ở ệ ả năng thanh toán. ư

ị ợp xác đ nh sai nhu c ị ế ạ ế m c thái quá; ho ầu BĐS do d báo không ự ự ế n so v i th c t ơ ớ ề hàng hoá t o v ả ạ ạ u) lo i ớn h n cơ ể ị i th c t ứ ầu khi xác đ nh th ầ ự ế ẽ ẫn s d ị ắ i hi u qu chung c a n n kinh t . Trên th c tự ế đã xảy ra không ít trư ng h ờ chính xác các y u tế ố này, trong khi đó có khi m c cứ ầu xác đ nh cao h ầ ớn h n cung) gi s dẽ ẫn đ n tình tr ng ho c là gây khan hi m (c u l ặ ơ ặc là gây d thư BĐS đ cung b kích lên a (cung l ừ ở ứ hàng hoá này trên thị trư ng. M c c ấp h n so v ơ ờ đ n vi c các nhà kinh doanh c t gi ế ệ khan hi m trên th ế ị trư ng, gây tác h i t ảm đầu t ạ ớ ớ tư o lạ ập hàng hoá BĐS, gây ra tình tr ngạ ệ ủ ề ế ả ờ