Hoàn thiện chính sách thuế đối với bất động sản ở Việt Nam
- Đơn v ch tr: Vụ Chính sách thuế
- Ch nhim nhim vụ: ThS. Đỗ Th Thanh Hương
- Năm giao nhim vụ: 2022 M( s): BTC/ĐT/2022-35
1. Tính cấp thiết c"a vấn đ# nghiên c%u
H th)ng chính sách thuế hin hành liên quan đến bất động sản (BĐS) đ( cơ bản bao quát các hoạt
động liên quan đến vic xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng; trong quá trnh sử dụng và khi chuyển
nhượng BĐS. Các sắc thuế thu hàng năm, trong quá trnh sử dụng BĐS gồm thuế sử dụng đất nông
nghip (SDĐNN), thuế sử dụng đất phi nông nghip (SDĐPNN), hin chỉ thu đ)i với đất, chưa thu đ)i
với nhà và các công trnh xây dựng. Qua đánh giá cho thấy, thuế thu hằng năm, trong quá trnh sử
dụng BĐS ở Vit Nam chỉ chiếm khoảng 0,036% GDP. Thời gian qua, Đảng và Nhà nước đ( luôn
quan tâm đến vic hoàn thin h th)ng chính sách thuế đồng bộ, th)ng nhất, công bằng, hiu quả,
phù hợp với thể chế kinh tế th trường đnh hướng x( hội ch nghĩa và thông l qu)c tế. Kinh nghim
ca các nước trên thế giới cho thấy, thuế đ)i với BĐS bao gồm nhiều loại thuế và các khoản thu có
liên quan đến BĐS, trong đó thuế BĐS sắc thuế quan trọng nhất, ra đời từ rất sớm, xuất phát từ thuế
đất và đ)i tượng chu thuế ngày càng được mở rộng khi nền kinh tế - x( hội (KT-XH) ngày càng phát
triển. Nguồn thu từ thuế BĐS ca các nước, đặc bit là thu từ sử dụng đất là nguồn thu ch yếu ca
ngân sách nhà nước (NSNN). Bên cạnh đó, với tnh hnh phát triển KT-XH hin nay và trong thời gian
tới, th trường BĐS được kỳ vọng phát triển ổn đnh và bền vững khi h th)ng pháp luật liên quan đến
đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư đang được hoàn thin trong
giai đoạn 2021 - 2030... Do đó, để đảm bảo tính th)ng nhất, đồng bộ ca h th)ng pháp luật đòi hỏi
cần phải rà soát, hoàn thin các quy đnh về thuế đ)i với BĐS cho phù hợp. Chính v vậy, để thực
hin mục tiêu cơ cấu lại NSNN theo ch trương ca Đảng và Nhà nước, một trong những yêu cầu đặt
ra là phải đổi mới, hoàn thin thể chế, trong đó có cải cách chính sách thuế nhằm điều chỉnh kp thời
các hoạt động kinh tế đảm bảo phù hợp với đnh hướng phát triển KT-XH và b)i cảnh hội nhập kinh tế
qu)c tế, đảm bảo chính sách thuế đ)i với BĐS là một trong những nguồn thu ổn đnh cho NSNN, phù
hợp với thông l qu)c tế. Do đó, vic nghiên cứu đề tài: “Hoàn thin chính sách thuế đ)i với bất động
sản ở Vit Nam” có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.
2. M(c tiêu nghiên c%u
Đề tài nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thin chính sách thuế đ)i với BĐS tại Vit Nam, đảm bảo
phù hợp với thông l qu)c tế và thực tiễn Vit Nam.
3. Đối tư,ng và ph-m vi nghiên c%u
- Đ)i tượng nghiên cứu: Chính sách thuế đ)i với BĐS.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực trạng chính sách thuế đ)i với BĐS, trong đó tập trung vào
các chính sách thu hằng năm trong quá trnh sử dụng đất ở Vit Nam, đồng thời nghiên cứu kinh nghim
các nước trong giai đoạn 2011 - 2021; giải pháp và lộ trnh thực hin trong giai đoạn 2021 - 2030.
4. Kết quả nghiên c%u
(1) Đề tài đ( nghiên cứu một s) vấn đề chung về chính sách thuế đ)i với BĐS. Theo đó, thuế đ)i với
BĐS là tên gọi chung ca các sắc thuế đánh vào quyền sở hữu, quyền sử dụng và chuyển nhượng
BĐS. Sắc thuế đ)i với BĐS phổ biến nhất là thuế tài sản, hay còn gọi là thuế BĐS. Thuế BĐS là tên
1
gọi chung chỉ các sắc thuế đánh vào giá tr BĐS, ví dụ như: Thuế đăng ký BĐS (l phí trước bạ), thuế
thừa kế, thuế quà biếu, thuế nhà, đất, thuế tài sản, thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng BĐS…
Thuế đ)i với BĐS có đặc điểm: Là loại thuế dựa trên quan điểm đánh thuế theo lợi ích, theo đó những
người được hưởng lợi ích nhiều th phải nộp thuế nhiều hơn; mang tính chất là khoản thu bổ sung
ca thuế đánh vào thu nhập; là một trong những bin pháp can thip ca Nhà nước trong vic giải
quyết sự không công bằng về phân ph)i tài sản giữa các tầng lớp dân cư; là sắc thuế phục vụ yêu
cầu điều chỉnh m)i quan h hợp lý giữa tiêu dùng, đầu cơ và tiết kim ca các ch thể trong nền kinh
tế. Thuế BĐS có vai trò là nguồn thu quan trọng và ổn đnh ca NSNN; góp phần đảm bảo công bằng
x( hội và đảm bảo sự bnh đẳng trong vic phân chia gánh nặng thuế; là công cụ quản lý hữu hiu
ca nhà nước đ)i với BĐS trong vic quản lý vic kê khai, kiểm kê, th)ng kê và đăng ký quyền sở
hữu BĐS ca tổ chức, cá nhân; giúp điều tiết th trường BĐS; điều chỉnh m)i quan h giữa thu nhập -
tiêu dùng - đầu tư - tiết kim ca các tác nhân trong nền kinh tế; giúp khuyến khích phát triển kinh tế
trong khu vực và đất nước. Dựa trên quá trnh hnh thành, đăng ký, sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng
BĐS, các chính sách thuế điều chỉnh các hoạt động này được quy đnh theo các các hnh thức đánh
thuế như sau: Thuế đăng ký BĐS; thuế đánh trong quá trnh sử dụng BĐS; thuế thu nhập đ)i với hoạt
động chuyển nhượng BĐS.
(2) Đề tài đ( nghiên cứu kinh nghim ca một s) nước về chính sách thuế đ)i với BĐS, xu hướng cải
cách và hoàn thin chính sách thuế đ)i với BĐS ca các nước trên thế giới; các hnh thức đánh thuế
đ)i với BĐS (đánh thuế BĐS đ)i với đất bỏ không, đất chưa được đưa vào sử dụng; đánh thuế BĐS
đ)i với nhà thứ hai). Từ đó, đề tài rút ra một s) bài học cho Vit Nam. Theo đó, Vit Nam có thể
nghiên cứu mở rộng cơ sở thuế đ)i với nhà và công trnh xây dựng do hầu hết các qu)c gia đều đánh
thuế đ)i với cả công trnh xây dựng; Vit Nam nên quy đnh giá tính thuế BĐS theo giá tr nhà, đất tính
thuế để đảm bảo giá tính thuế BĐS cơ bản sát với giá th trường phù hợp với xu hướng chung trên
thế giới. Để phù hợp với điều kin thực tế ca các đa phương, cần cân nhắc tăng cường thẩm quyền
cho đa phương trong vic xác đnh thuế suất nhằm đạt được hiu quả ca chính sách. Về mức thuế
suất: Cần điều chỉnh mức thuế suất đ)i với đất cho phù hợp với thông l qu)c tế, phát huy hiu quả
vic sử dụng biểu thuế lũy tiến, khắc phục hạn chế ca chính sách thuế sử dụng đất hin hành; (ii)
Quy đnh thuế suất đ)i với nhà nhằm đảm bảo sử dụng nhà tiết kim, hiu quả; rà soát các chính
sách ưu đ(i đ)i với đất đai hin hành và quy đnh pháp luật có liên quan đến nhà để quy đnh một s)
trường hợp miễn, giảm thuế phù hợp; nghiên cứu quy đnh về kê khai, nộp thuế BĐS cụ thể tại Luật;
đồng thời tăng cường pháp luật về thanh tra, kiểm tra thuế BĐS nhằm tăng cường hiu quả thu thuế
BĐS; xem xét đánh thuế chuyển nhượng BĐS nhằm có mức độ điều tiết hợp lý, đồng thời tránh tnh
trạng đầu cơ, bóng bóng BĐS.
(3) Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đ)i với BĐS ở Vit Nam; đề tài đ( chỉ ra
kết quả đạt được và các tác động ca chính sách thuế đ)i với BĐS đến KT-XH, người dân và doanh
nghip: (i) Kết quả chung: Vic thực hin pháp luật thuế đ)i với BĐS đ( góp phần tạo nguồn thu ổn
đnh, hợp lý từ BĐS cho NSNN; chính sách thuế đ)i với BĐS góp phần phát triển th trường BĐS hoạt
động lành mạnh, hiu quả hơn; chính sách thuế đ)i với BĐS góp phần tăng cường quản lý nhà nước
đ)i với BĐS, nâng cao hiu suất sử dụng đất và khai thác hiu quả nguồn lực tiềm năng từ đất đai,
BĐS…; (ii) Kết quả cụ thể ca các chính sách thuế đ)i với BĐS: Luật Thuế thu nhập doanh nghip s)
32/2013/QH13 cũng đ( bổ sung quy đnh thu nhập ca doanh nghip từ thực hin dự án đầu tư - kinh
doanh nhà ở x( hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đ)i với các đ)i tượng quy đnh tại Điều 53, Luật
2
Nhà ở năm 2005 (nay là Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014) được áp dụng mức thuế suất ưu đ(i 10%
trong su)t thời gian thực hin dự án nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, khuyến khích đầu tư kinh
doanh nhà ở x( hội, tạo cơ hội cho người dân có nhu cầu về nhà ở; vic đơn giản hóa về xác đnh s)
thuế TNCN phải nộp cũng như th tục nộp thuế đảm bảo được yếu t) đơn giản về chính sách; chính
sách thuế SDĐPNN đ( đi vào thực hin từ năm 2012 và đạt được nhiều kết quả, đảm bảo tính công
bằng giữa các vùng miền, giữa đô thvà nông thôn. Từ năm 2001 đến nay, chính sách thuế SDĐNN
chỉ thay đổi về quy đnh ưu đ(i thuế để thực hin ch trương, chính sách ca Đảng và Nhà nước về
nông nghip, nông dân, nông thôn; khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư vào nông nghip, nông
dân, nông thôn, góp phần cải thin đời s)ng nông dân.
Bên cạnh các kết quả đạt được, đề tài cũng chỉ ra một s) hạn chế về mặt chính sách, quản lý thuế đ)i
với BĐS: (i) Đ)i với chính sách thuế thu nhập đ)i với chuyển nhượng BĐS: Giá dùng để xác đnh giá
chuyển nhượng BĐS hay doanh thu từ chuyển nhượng BĐS dựa vào giá chuyển nhượng thực tế
theo hợp đồng chuyển nhượng, nhưng không được thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do y ban nhân
dân tỉnh, thành ph) trực thuộc Trung ương quy đnh. Tuy vậy, trên thực tế hin nay, giá đất do y ban
nhân dân cấp tỉnh quy đnh thường thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế giao dch trên th trường. Do
vậy, trên th trường giao dch nhà đất vẫn tồn tại nhiều trường hợp người nộp thuế thực hin khai báo
giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá giao dch thực tế, chỉ ngang hoặc cao
hơn một ít so với giá do y ban nhân dân cấp tỉnh quy đnh. Mục đích ca vic này nhằm tr)n tránh
nghĩa vụ thuế cho cả hai bên; Luật Thuế thu nhập cá nhân chưa đánh thuế lũy tiến đ)i với thu nhập từ
chuyển nhượng BĐS và cũng chưa phân bit mức độ điều tiết theo thời gian nắm giữ BĐS, dẫn đến
tnh trạng đầu cơ và “bong bóng” th trường BĐS và gây thất thu cho NSNN. Din miễn thuế thu nhập
cá nhân (TNCN) đ)i với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (trong đó phần ch yếu là quyền sử dụng
đất) còn khá rộng và không áp dụng ngưỡng thu nhập để miễn thuế, nên không đảm bảo công bằng
trong điều tiết và thu hẹp cơ sở thuế TNCN; (ii) Đ)i với chính sách thuế SDĐPNN: Chưa bao quát
nguồn thu; khả năng điều tiết ca thuế thấp, phạm vi miễn, giảm thuế còn rộng và một s) quy đnh
còn chưa phù hợp với pháp luật có liên quan; (iii) Đ)i với chính sách thuế SDĐNN: Một s) quy đnh
không còn phù hợp với điều kin KT-XH ca Vit Nam, như cách xác đnh thuế lạc hậu, giá tr thu
được thấp (thuế SDĐNN được tính bằng thóc, thu bằng tiền, trong một vài trường hợp đặc bit, thuế
có thể thu bằng thóc), phần lớn nội dung hin đ( không còn được áp dụng trên thực tế do thi hành
chính sách miễn thuế SDĐNN cho toàn bộ din tích đất nông nghip đến hết ngày 31/12/2025.
Nguyên nhân ca các hạn chế trên là do hoạt động chuyển nhượng BĐS trên thực tế xuất hin nhiều
th đoạn, như chuyển nhượng BĐS với giá thể hin trên hợp đồng không đúng với giá thực tế để nộp
thuế thấp…; chính sách về thuế sử dụng đất quá thấp nên nhiều chthể đầu cơ về đất đai dẫn đến
tnh trạng l(ng phí nguồn tài nguyên đất đai. Với tnh hnh phát triển KT-XH hin nay th mức thuế
suất 0,03% được đánh giá là thấp, không phù hợp, dẫn đến thực trạng nhiều din tích đất được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn bỏ hoang thời gian dài, không đưa vào sử dụng... Sự
ph)i hợp giữa các cơ quan đa phương trong quá trnh tổ chức thực hin chính sách thuế SDĐPNN
chưa cao; còn thiếu h th)ng cơ sở dữ liu thông tin về đất đai…
(4) Đề tài đề xuất xây dựng chính sách thuế đ)i với BĐS ở Vit Nam gắn với các yêu cầu phát triển
KT-XH giai đoạn 2021 - 2030, theo đó để thực hin ch trương ca Đảng và Nhà nước, cần xây dựng
Luật Thuế BĐS thay thế cho Luật Thuế SDĐPNN, Luật Thuế SDĐNN với các nội dung chính sách cụ
thể như sau: (i) Luật Thuế BĐS cần thiết quy đnh về các nội dung: Đ)i tượng chu thuế; đ)i tượng
3
không chu thuế; người nộp thuế; căn cứ tính thuế; giá tính thuế; thuế suất; nguyên tắc miễn, giảm
thuế; miễn thuế; giảm thuế; đăng ký, khai, tính và nộp thuế; hiu lực thi hành; hướng dẫn thi hành; (ii)
Có thể nghiên cứu sử dụng tên gọi ca sắc thuế là thuế BĐS để phù hợp với ch trương ca Đảng và
Nhà nước tại Chiến lược cải cách h th)ng thuế đến năm 2030; (iii) Đ)i tượng áp dụng ca chính
sách thuế BĐS là: Người nộp thuế là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS; (iv) Cơ
quan quản lý thuế, cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân khác có liên quan; (v) Quy đnh đ)i tượng
chu thuế phải đảm bảo mục tiêu: Phù hợp, th)ng nhất với pháp luật đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp
luật về xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành về phân loại đất, nhà; đảm bảo tính rõ ràng,
minh bạch, khả thi ca chính sách; (vi) Kế thừa quy đnh về đ)i tượng không chu thuế đ)i với đất phi
nông nghip và rà soát đảm bảo phù hợp với pháp luật đất đai; để phù hợp với pháp luật về đất đai,
đảm bảo đúng bản chất ca sắc thuế, đề ngh căn cứ tính thuế BĐS là giá tính thuế và thuế suất (giá
tính thuế được xác đnh bằng din tích BĐS tính thuế và giá ca 1m2 BĐS tính thuế); (vi) Nghiên cứu
quy đnh miễn, giảm thuế BĐS bao gồm các nội dung về nguyên tắc miễn, giảm thuế; các trường hợp
miễn, giảm thuế.
5. Thông tin nghiệm thu và lưu trữ
- Nghim thu: Đề tài đ( được Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghim thu thông qua (Quyết đnh s)
2033/QĐ-BTC ngày 22/9/2023 ca Bộ Tài chính về vic thành lập Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghim
thu nhim vụ KHCN cấp Bộ năm 2022).
- Lưu trữ: Đề tài được đóng quyển, lưu trữ tại thư vin Vin Chiến lược và Chính sách tài chính./.
4