10 điều cần biết về Bản Thẩm định
Giá Bất Động sản Thương Mại
Bản thẩm định bất động sản thương mại thực sự rất phức tạp, nó là nguồn tài liệu
buộc người có trách nhiệm phải thực hiện theo và là nguồn để cung cấp cho những
thẩm định viên.Sau đây là những điều bạn cần biết về nó.
Quy hoạch đấu thầu bất động sản
Những chủ doanh nhân nhỏ có rất nhiều cơ hội để lĩnh hội kiến thức khi họ thâm
nhập vào chủ thể của thế giới bất động sản thương mại. Đặc biệt là trong thị trường
ngày nay.
Song song với khái niệm để có được một bản thẩm định trên một mảnh tài sản thì
có một quá trình hơi khác một chút ít so việc thẩm định cho quy hoạch đất đai nhà
ở. Theo ông Scott Everett, người sáng lập và là chủ tịch của hiệp hội cho vay tối
cao, người cho vay thế chấp tại Dallas nói: thương mại bất động sản khác rất nhiều
so với quy hoạch đất đai nhà ở, trên thực tế thì bản thẩm định thương mại là mang
tính chủ quan nhiều hơn so với thực tế. "Phần lớn giá trị sinh ra từ một tòa nhà
thương mại dựa trên mức giá cho thuê lấy được từ người thuê nhà so với chi phí
phải bỏ ra. Các tài sản cơ bản là quan trọng, nhưng không đồng nghĩa với giá trị tài
sản quy hoạch đất đai nhà ở."
Nói cách khác, nếu bạn đang tìm kiếm để có được một bản thẩm định được thực
hiện trên tài sản thương mại bất động sản thì nguyên nhân có lẽ bởi vì bạn muốn
mua hoặc bán hoặc thậm chí bởi vì bạn muốn thiết lập một giá trị hợp đồng thuê
nhà hoặc nộp thuế tài sản khiếu nại. Có thể đây là một chút khó khăn trong lượng
kiến thức mà bạn phải đi đường vòng khi bạn bắt tay vào làm. Inc nhà điều hành
Darren Dahl hỏi Douglas McKnight ( một cựu chiến binh thương mại, thẩm định
bất động sản 22 năm trong nghề và là giám đốc điều hành tại Định giá CapStruc ở
Malvern, Bang Pennsylvania) về những quan điểm của ông trong thế giới thương
mại bất động sản. Sau đây danh sách gồm 10 vấn đề hàng đầu mà McKnight cho
rằng bạn cầnbiết về định giá bất động sản thương mại
1. Thanh tra chỉ là một phần nhỏ của quá trình thẩm định
Tùy thuộc vào kích thước và độ phức tạp của tài sản được thẩm định, nó có thể mất
ít hơn một giờ đến vài giờ để kiểm tra tài sản. Một số khách hàng nhận thức bước
này như là toàn bộ quá trình, nhưng sự thật nó chỉ là khởi đầu. Giám định viên
nghiên cứu các tài sản sở hữu công và hồ sơ quy hoạch, điều tra nhân khẩu học và
thông tin lối sống, hình thành bản giá so sánh, chi phí thay thế, và cho thuê. Sau đó
họ phân tích thông tin này vì nó liên quan đến giá trị của tài sản. Cuối cùng, họ viết
một báo cáo về những phát hiện của họ. Việc kiểm tra chỉ là khởi đầu của một quá
trình thẩm định có thể mất vài ngày hoặc thậm chí cả tuần.
2. Không cố để xuyên tạc sự thật
Giám định viên là những người hết sức khôn ngoan. Họ sẽ tìm cách để xác minh
bất cứ điều gì bạn nói với họ từ các nguồn khác. McKnight nói rằng ông thường
đặt câu hỏi mà ông đã biết rõ câu trả lời chỉ để kiểm chứng độ tin cậy của những
người đưa tài sản cho ông ta thẩm định. Giám định viên luôn luôn suy nghĩ về cách
họ sẽ bảo vệ ý kiến của họ nếu những ý kiến này đã từng được đưa ra tòa, thậm chí
các vấn đề xuất hiện không giống như trong kiện tụng. Nếu bạn xuyên tạc bất cứ
điều gì, các giám định viên sẽ giảm giá độ tin cậy của bất cứ điều gì khác mà bạn
nói.
3. Không che giấu thông tin
Có thể bạn sẽ được yêu cầu cung cấp một hóa đơn thuế bất động sản, một tập hợp
các bản vẽ của các tài sản, báo cáo thu nhập, và những thứ khác. Bạn có thể không
biết lý do tại sao một giám định viên lại yêu cầu bạn làm như thế nhưng tốt nhất là
bạn nên cung cấp cho họ bất cứ điều gì bạn có thể. Giám định viên sẽ không quan
tâm quá mức để đào sâu công việc của họ, nhưng họ thực sự cần một số thông tin
chắc chắn và một khi bạn càng cung cấp nhiều thông tin cho họ hơn thì họ có thể
hoàn thành nhiệm vụ một cách nhanh chóng hơn. Nếu bạn tranh cãi về ý kiến thẩm
định giá trị và cung cấp thêm một số thông tin bổ sung mà trước đó không được
cung cấp ngay từ khi bắt đầu, thì bạn đã lãng phí thời gian quý báu.
4. Giám định viên phải tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực của Đạo đức
Giám định viên phải tuân theo các tiêu chuẩn thống nhất về các bước thẩm định
chuyên nghiệp. Trong đó, ngoài những thứ khác, đòi hỏi họ phải cung cấp một ý
kiến khách quan. Việc không tuân thủ điều này có thể dẫn đến hậu quả là hành
động kỷ luật của nhà nước, bao gồm cả việc thu hồi giấy chứng nhận của một giám
định viên. Nếu một giám định viên từ chối làm điều gì đó mà bạn yêu cầu, nó có lẽ
là vì họ phải tuân thủ các nghĩa vụ đạo đức nghề nghiệp.
5. Khách hàng là một phần hợp pháp trong đơn đặt hàng bản thẩm định
Nếu thẩm định liên quan đến lĩnh vực tài chính, thì người cho vay là khách hàng.
Giám định viên có nghĩa vụ bảo mật thông tin cho khách hàng, vì vậy nếu bạn là
khách hàng vay hoặc đóng bất cứ một vai trò nào khác, các giám định viên không
thể tiết lộ báo cáo thẩm định hoặc bất kỳ thông tin bí mật nào cho bạn. Nếu bạn đặt
hàng một bản thẩm định như là một phần của một kháng cáo thuế bất động sản và
sợ rằng giá trị thẩm định có thể cao hơn giá trị đánh giá, bạn có thể yên tâm rằng
các thẩm định viên sẽ không công bố kết quả cho Ban thuế bất động sản mà không
được phép của bạn.
6. Xác định những người sử dụng
Hãy chắc chắn rằng các giám định viên biết được người có quyền sử dụng báo cáo.
Nếu bạn đang tìm kiếm để mua một tài sản, có nghĩa là bạn có ý định chia sẻ sự
thẩm định với người bán, người cho vay của bạn (mặc dù họ có sự đánh giá riêng
của họ) và có thể cả với ban khiếu nại thuế bất động sản tại địa phương. Những
người này sẽ được xác định trong báo cáo thẩm định và chỉ họ mới được phép sử
dụng báo cáo.
7. Có ba loại báo cáo thẩm định
Báo cáo sử dụng hạn chế là một kiểu ngắn gọn và đắt nhất nhưng chỉ có thể được
sử dụng bởi khách hàng. Chi phí có thể khác nhau dựa vào kích cỡ của tài sản cũng
như là phạm vi của bản thẩm định, nhưng giá khởi điểm tốt cho bản báo cáo giới
hạn có lẻ là từ 2000$ cho đến 2,500$. Bản báo cáo tóm lược là bản để tóm tắt các
dữ liệu và các bản phân tích .Nó được sử dụng bởi bất cứ người dùng nào nhằm
hướng tới giá cả và con số có thể lên tới 3000$. Bản báo cáo khép kín chứa đựng
tất cả các chi tiết của dữ liệu và bản phân tích nhưng hiếm khi nó được yêu cầu.
Nếu bạn tìm đến các nhà thẩm định và nói rằng bạn có ý định sử dụng một bản báo
cáo tài sản thì họ sẽ hướng dẫn cho bạn các loại báo cáo nào bạn cần nên dùng.
8. Các loại báo cáo được phân loại nhờ vào lượng thông tin của công việc
thẩm định
Lượng công việc thẩm định liên quan đến kết luận cuối cùng là không phụ thuộc
vào kiểu thẩm định. Với bản báo cáo sử dụng giới hạn hay tóm lược thì người giám
định sẽ hình thành nên một lượng thông tin khá lớn cái. Và nó được giữ lại trong
tập tài liệu thẩm định chứ không được bao gồm trong bản báo cáo. Với lí do này,
sự khác nhau trong chi phí giữa các bản báo cáo khác nhau chính là ít hơn số lượng
thông tin được chứa đựng trong bản báo cáo mà đáng lẻ nó nên chỉ ra.
9. Xem xét thời điểm thẩm định
Vài năm trước đây, McKnight đã thực hiện một cuộc thẩm định tại một câu lạc bộ
đêm. Những ngày cuối tuần sau khi kiểm tra tài sản, đã có ai đó bị bắn trong câu