Hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản

Hogt dong cho vay the chdp bdng BCS: Lirong tang, chdt co tang?

ThS. NGO THj PHlfaNG THAO

Trw&ng Dai hoc Kinh te qudc dan

Cho vay the chdp hang BDS la nghiep vu pho hien cua cdc NHTM tren the gidi vd d Viet Nam hien nay. Ty le cho vay the chdp BDS cua cdc NHTM Viet Nam dang cd xu hudng tdng len vd chie'm ty trong khd ldn trong tong du nty cho vay. Tuy nhien, thj trudng BDS a nuoc ta dang phdt trien vd Id mot thi truang khd nhtiy cdm, chju su riii ro khd lan. Vdn de quan tdm ddt ra hien nay Id di ciing vdi su gia tdng mqnh me ve sd luang, cdn thiet phdi cd cdc gidi phdp dengdy cdng ndng cao chdt lugng hoqt ddng cho vay the chdp hdng BDS.

Thwc trqng cho vay the chdp bdng BDS

55% tdng du np, ttong do tdng du np cho vay true tiip vao BDS khoing 115 nghin ty ddng, chiim khoing 9,5%. Ty le cho vay t hi chap BDS ciia cic ngan hang vao khoang 500 nghin ty ddng. Cho vay cdthe chap BDS dang tap ttung ehii yeu d khdi cae NHTMCP va ngoai qudc doanh.

dmiie dudd 5%, trong khi tdng du no tin dung chung tang hon 18%. Cac khoin eho vay BDS chii y iu tap trung d cae thanh phd Ion nhu Tp. HCM 60%; Ha Npi 17%. Trong cho vay BDS, cho vay xay nha de ban chiem 9% tdng du np cho vay BDS, eon lai la vay xay dung khu do thi - khu cdng nghiep, khu c hi xuat, xay dung ea sd ha tang phue vu sin xuat kinh doanh, mua nha, siia nhl.

Bang

TY LE DLT UO CHO VAY THE CHAP BOS CUA MOT SO NHTM (%)

Trong nam 2008, cae NHTM cho vay linh vue BDS chiim 11,4% va d in 6 thang d iu nam 2009 ty trpng nay eon khoing 9,5%. Vi tdc dp tang, cho vay trong linh vue BDS 6 thing d iu nam 2009 chi Miie dp cho vay ttong linh vue BDS giiia eae ngan hang ciing khle nhau. Khdi elc

1

''

Ngan hang

Thay dol (+/-)

2009

2008

1. NHNN va PTNT

28,07

6,19

21,88

2.

VietinBank

30,5

35,6 H I' 3B'5 75,5

70,6

5,1 4,5 ji "^'^ J

5,5 ™

I 4. - Vietcombank 1= • ' 5. Techcombank

96,3

90,8

i 6. ACB

95

4,9

90,1

Cle NHTMCP dang ngay cang chii trpng d in cho vay the chap bang BDS. Ty le du ttu cho vay t hi chap BDS trong 2 nam qua ciia cac NHTM dang co xu hudng tang len va chiem ty ttpng khi Ion trong tdng du no cho vay. Thap nhit nhu Ngan hing NN&PTNT thi ty le nay cQng la 28% nam 2009, tang 6,2% so vdd nam 2008. Cao nhat nhu NHTMCP Dai Tin, chiem gin 100% tdng du np (98% nam 2008 va 99% nam 2009). Viec md rpng cho vay t hi chap blng BDS dang trd thanh mpt xu the dupe eae NHTM chii y khai thae. Qua khao sat boat ddng eho vay gin day nhat Clia Cong ty Tii ehinh qudc ti va Hiep hpi Ngan hang Viet Nam cho thay 93% cle NHTM d iu mudn nhan BDS lam tai san the chap eho cae khoin vay Clia minh.

S H H Hi

(Nguon:

mp 99,1 hoat dpng tin dung cua cac NHTt\A )

Bao

cao

Hien nay eho vay the chap Clia eae NHTM chiem khoang

pHI?^' ''^'" fll 1

Tai chinh THANG :

51

1

I T H | T R ! ' ' " ' M ^ T A I C H I NH

Ky han cho vay ciia cac NHTM:

NHTM nha nudc la 7,8% so vdd tdng du np Clia khdi NHNN, khdi cac khoang 19%. Rieng NHTMCP NHTMCP Dai Tin ed ty trpng len toi 30% tdng du np.

Cdc nhdn td dnh hwdng den chdt Iwong cho vay the chdp bdng BDS

ngan hing cho ring vdd tdng lupng vdn vay eiia doanh nghiep ed t hi chap blng BDS ttong toan he thdng ngan hang len tod 400- 500 nghin ty ddng nhu hien nay thi chi cin 1/3 trong sd dd khong tra dupc np eo the se d in d in nhung kho khan thiic nhat dinh ciia cac thach NHTM.

Xac dmh gia trj tai san the chap:

Cac quy dinh ciia Nha nw&c ve BDS the chap:

Cae quy dinh ciia Nha nuac vi BDS t hi chap la ca sd phap ly blo dim cho cl ngudd vay va eac ngan hang vdd tu each la ngudd cho vay. Do la nhung luat va quy dinh dudd luat da dupe Qudc hdi, Nha nudc, Chinh phii va eac Bp ban hanh huong d in thi hanh. Luat Dat dai 2003, Luat Kinh doanh BDS va eae nghi dinh ciia Chinh phii, eac thong tu Clia cac Bp co lien quan hudng din thi hanh da tao hanh lang phap ly cho tai sin BDS (ke cl dat dai) ttd thanh tai sin the chap khi vay d ngan hang. Cac giay td vi nha dat dupe eae ngan hang tin nhiem bdi dp an toan cao. Khoang 40% tdng sd tin dung ciia eae NHTM thudc loai nay. O nong thon quyin sii dung dit ma tinh hpp phap eiia no la giay chiing nhan quyin sii dung dat da tao dieu kien eho nguoi dan dupc vay vdn ngan hang mpt lupng tiin Ion de giii quyet nhiing v in di co ban nhu xay dung, siia ehua nha Clia, hpp ddng lao dpng nuoc ngoai va nhung nhu ciu khac. Tai san BDS t hi chap thudng la mpt khdi lupng Ion va ngudd vay cin vay sd tiin ldn vod thod ban thudng la dai han hoac ttung ban. Mpt thue te phd biin tiuoc day ctia cac NHTM la chii tipng vao eho vay ngln han de giam thiiu riii ro cho hoat dpng ngan hang. Cimg voi su phat tiien eiia nin kinh ti, nhu cau vdn trung va dai ban ngay cang tang len, ben eanh do quy mo vdn Clia cae NHTM cung tang din din din hoat dpng cho vay tiung va dai ban dupe eae NHTM quan tam va dap ling kip thod. Trong ea cau ky ban eho vay thi cho vay tiung, dai ban chiem 74%, cho vay ngln han chiim 26%. Trong linh vuc eho vay the chap blng BDS, nhu ciu vay vdn thuong la phue vu viec xay siia nha Clia, mua n hl dat, nhiing nhu ciu nay doi hdi phai ed lupng von Ion so voi thu nhap thuong xuyen Clia da sd dan cu. Chinh vi vay, nhu ciu hoan tra vdn vay trong mpt khoing thod gian dai la hpp ly. Tuy nhien, viec tang ty trpng cho vay tiung va dai ban cdng lam tang nii ro tiong boat ddng cho vay eiia cac NHTM. Cac khoan cho vay dai han thuong tir 20 - 30 nam ttong khi ngudn vdn huy ddng eiia cac NHTM ky ban tdi da ehi 1110 -15 nam. Vi vay mat can ddi ky ban, lai suit eung la nhung riii ro tiem an trong boat dpng cho vay the chap blng BDS.

Hoat dong cua thf trw&ng BDS:

Gidi phdp ndng cao chdt Iwong cho vay the chdp bdng BDS

Tao moi trw&ng phap ly dong bo va thuan lyi cho hoat dong cho vay:

trudng tren thi

THANG 6/2010 Tai chinh

Ddi voi tai san la gia tti quyin sii dung dat thi mpt trong nhiing lo ngai Clia ngudd di vay la viec xlc dinh gia tti quyin sir dung dat eiia eac NHTM. Thuc te hien nay la de xac dinh gia tti quyin sii dung dat the chip, cae ngan hang thuong thuc hien theo 2 hudng: Thii nhit la lay gia dat Nha nuoc quy dinh nhan voi he sd diiu chinh; Thii hai la lay trung binh cdng ciia gia dat Nha nuac quy dinh ddi vol manh dat do vol gia dat ciia cac minh dit tuong tu da dupc chao ban tien thi tiuong. Trudng hcrp thii nhat neu ngan hang tinh toan dupe mpt he sd diiu chinh chuan xac thi kit qui dinh gia cd dd tin tudng cao. Tuy nhien, hien nay cac ngan hang thuong ehi mang tinh chat ap dat he sd nay mpt each ed dinh ehii chua dinh gia mpt each CO can Cli khoa hpc va viec ap dat nay thuong lam cho gii tri ciia minh dat cin dinh gia co gia tri thip hem rat nhiiu so voi gia thi tiuong thue ti. Vi du gia dat d vi tti phd Trang Tiin- Ha Npi theo khung gia nha nuoc nam 2009 la 81.000.000 ddng/m^, ngan hang thuong ap dung he sd 2 cho khu vuc nay se cho kit qua la 162.000.000 ddng, nhung tten thuc ti gii thi ttudng eo thi len tod 300-400 trieu d d n g / ml Truong hpp thii hai ciing cho ta kit qua cudi cung thap hon nhiiu so voi thuc ti. Ciing vod vi du tten, n iu lly ttung binh cdng giua miic gia ciia nha nuac la 81.000.000 ddng/m^ va gia chao ban la 300.000.000ddng/m2 thi se cho ta miic gia de xac dinh gia tri t hi chap la 190.500.000 d d n g / ml Thi truong BDS d nuac ta dang phat triin va la mpt thi tiuong kha nhay elm, va cung chiu su riii ro kha Ion, co anh hudng rat Ion den ngudn til np ciia ngudd vay ddi vdi BDS t hi chap. Khi thi truong nha, dat trim ling se gay kho khan eho khach hang ddng thoi Inh hudng den viee thu hdi np gdc cua ngan hang. Ben canh do, tinh hinh kinh te ciing anh hudng din thu nhap ciia nguoi vay va anh hudng d in kha nang til np ciia khach hang. De boat dpng ciia ngan hang noi ehung va boat dpng eho vay the chap blng BDS noi rieng dupe hieu qua, NHNN cung nhu Chinh phii cin som hoan thien cae van ban phap quy vi boat dpng ngan hang noi ehung va cho vay the chip BDS ndi rieng; Rut ngln thdd gian ban hanh cac van b in huong d in thi Nhiiu chuyen gia trong nganh

52

hanh Luat, Nghi dinh ciia Chinh phii de cac ngan hang khong roi vao tinh tiang chd dpi do thieu van ban huong d in eu the.

nhung van di vi dinh gia BDS, quan ly va xii ly BDS the chap eho phii hpp vod yeu ciu ciia thuc te. Dinh ky kiem tia tai sin the chip. It nhat 3 thang/lin va phai cd su giam sat Clia kiem tia npi bp. Truong hpp gia BDS bien dpng hen tuc thi phii cd su danh gia lien tuc, yeu elu khaeh hang bd sung tai san d im blo va tra np truac ban tuong iing vdi gia tri tai sin d im bao bi giim sut do danh gia lai va trich lap du phong riii ro dly dii. trinh dp chuyen mdn cao. Ngan hang cung cin phii quy dinh eu the mpt sd chi tieu diiu ehinh mpt each thdng nhat nhlm han e hi yeu td chii quan ciia ngudd dinh gia eung nhu tranh dupe su thong ddng giiia nhan vien dinh gia voi khach hang. Ddi vod dinh gii nha (tai sin tien dat) blng phuong phap chi phi rat phiic tap doi hdi phii eo kien thiie vi ky thuat xay dung nen Ngan hang Cling cin c6 quy dinh ro vi viec xae dinh gia tri con lai ciia nha, cong trinh tten dat.

Nha nuac eUng eln nghien ciiu va ban hanh mpt dao luat rieng vi the chip tai sin noi chung va t hi chap BDS noi rieng. Trong do, quy dinh cu thi ve, thii tuc, trinh tu, quyin va trach nhiem eiia cae ben cd lien quan khi thuc hien the chap BDS tai cac NHTM de vay vdn ciing nhu cae thii tuc, tiach nhiem eiia cac ben khi thuc hien phat mai tai san thi chap de thu hdi np. Luat vi thi chip tai sin ban hanh se la can eii phap ly quan tipng de eac ben thuc hien quyin va nghia vu ciia minh, ddng thdd ciing la ca sd phap ly di thue hien cac nghia vu khi phii xii ly tai san dam bao np vay. Tir do dim bao an toan vdn cho cac NHTM trong viec cho vay va thu hdi np. Ngoai ra, eae ngan hang cin quy dinh chat ehe quy trinh riit vdn vay di dim blo la khach hang sii dung vdn vay diing mue dich va yeu ciu trong hd so xin vay; Ban hanh eac m lu hpp ddng giao dich, m iu bieu kiem tra chuan trong boat ddng cho vay CO the chap blng BDS de phong tranh cae riii ro phat sinh trong qua trinh eho vay va khi giii chap eac khoan vay.

Hoan thien quy trinh cho vay the chap bang BDS:

Hoan thien cong tac djnh gia BDS the chap:

Ngoai viec xac dinh ty le chit lupng cdn lai ciia nha thi viec xac dinh don gia nha cung dong vai tro quan trpng khong kem. Ddi voi nhiing BDS t hi chap, gia tti ciia no mang tinh chat thdd ky, bi Inh hudng manh me ciia nhiing biin dpng thi truong trong mpt thod ky dai lam tang chi phi de tao ra mdt BDS t hi chap mod. Do do, khi tinh don gia ciia nha va cong trinh tten dat eln tinh toan them ca ty le lam phat va nhung du bao vi bien dpng gia el lien quan den chi phi xay trinh khi su dung dung cong phuong phap chi phi trong dinh gia BDS.

Mpi boat dpng cho vay t hi chap blng BDS tai cac ngan hang se dupe tiin hanh giao dich theo hinh thuc "mpt Clia". Tiie la viec lam thii tue hd so giay td vay vdn va cae thii tuc de the chap diu do phong quan he khach hang giii quyit. Phong quan he khach hang se chiu trach nhiem tiep nhan hd sa, chuyen den eae phong ban chiie nang de giii quyit va sau dd cd trach nhiem thong bao cho khach hang biit nhu ciu vay vdn Clia khieh hang cd dupe thue hien hay khong.

Ngoai ra, ngan hang eung nen ap dung cac phuong phap dinh gia khae di dat hieu qui cao hon. Cac phucmg phap dinh gia khong chi bo hep d hai phucmg phap nhu hien nay la so sanh va chi phi. Tiiy theo timg loai khaeh hang va loai hinh BDS t hi chap ma van dung eae phuong phap dinh gia cho thich hpp nhu phuong phap vdn hoa, phuong phap lpi nhuan, phucmg phap thang du.

Thiic day nhanh viec xay dung don gia dat thi truong co y nghia rat Ion trong viec dinh gia BDS, tao diiu kien thuan lpi di dang trong viee xac dinh gia ca ma khong mat cong tim kiem thong tin, khio sat cae BDS xung quanh, riit ngln thoi gian giii quyit mpt hd so vay vdn, tiit kiem thoi gian va chi phi.

Cac ngan hang cin tang eudng su phdi hpp, tae nghiep giua eac bp phan va sip xep hpp ly eac bp phan CO lien quan trong boat dpng eho vay nhu quan he giua phong tin dung, phdng ki toan va phong ngan quy; Chirc nang quyet dinh cho vay cin tach biet vdd tham dinh tin dung; chue nang tham dinh tin dung eln tieh biet voi dinh gia tai san dam blo de dam blo tinh khach quan va giam ap lire cong viec cho bp phan tin dung. Cin quy dinh ro Hien nay eae ngan hang thuong ap dung mpt sd phucmg phap dinh gia ehii yiu nhu so sinh va chi phi de xae dinh gia tri the chap. Ddi voi phucmg phap dinh gia so sanh, day la mpt phucmg phap dan gian, di thue hien nen dupc h lu bet cac ngan hang thucmg mai ap dung cho mpi loai hinh BDS. Tuy nhien, phucmg phap nay cung cd nhung diim yiu nhat dinh nhu thong tin thi truong thieu chinh xae; kinh nghiem va tiinh dp chuyen mon ciia ngudd dinh gia khong cao... Nhu vay, cin xay dung ngan hang thong tin thi tiuong BDS, tao ngudn thong tin dang tin cay va co dp chinh xac cao. Cae eong ty dia dc ciia cae NHTM nhu ACB, Sacomreal... elc san giao dich BDS, trung tam giao dich BDS cd su quan ly chat che ciia Nha nudc diu la nhung co sd tin cay cho ngan hang thdng tin nay. Nhan vien dinh gia phii dupe dao tao nghiep vu va sau sat thuc te khi eo mpt giao dich BDS the chap vai ddi diiu tia khao sat nghiem tiie va ed

• Xem tiep tr. 61

Tai chinh THANG 6/2010

53

• Tiep theo tr. 53

Dao tao dqi ngu can bo djnh gia: tmh

Dinb gia BDS la mpt nghiep vu khoa hpc vi xac dinb gia tri BDS. Bdd vay, dp chinh xac ciia cong viec phu thupc mpt p h in rat 16n vao trinh dp va nang luc eiia ddi ngu can bp dinh gia.

hpp thu hiit FPI va quin ly dong vdn nay mpt each hieu qui, khong thu hiit FPI vdd mpi gia. Khi thu hiit FPI, Trung Qudc da toan nhung giai phap quan ly phii hpp; kit hpp chat che viec thu hiit FPI voi chinh saeh kinh te vi mo ciia Chinh phii, dac biet la chinh sach quan ly ngoai hdi va tiin te; co nhiing giii phap quin ly, ban ehe tdi da nhung tac ddng tieu cue ciia dong vdn nay vdd su phat trien kinh te ciia dat nuoc.

Tuy nhien, Trung Qudc vin phai ddi mat voi nhiiu vin di dang quan tam. Theo do, eac giii phap thu hut FPI mac dii da dat dupe nhung thanh tuu nhat dinh song so vdd tiim luc va khi nang thu hut ciia Trung Qudc kit qui dat dupc v in edn rit khiem tdt, ehua tuong xung vdd tiim nang hien co. Cu the: vong mdt ngay, chi sd ehung khoan tren Sd giao dich Thuang Hai mit 8,8%, miie sut giam ky luc trong vdng 10 nam qua, uoc tinh tuang duong khoin 100 ty USD. Cimg vdd su sut giam TTCK Trung Qudc, hang loat thi trudng khae tren the gioi nhu: My, Anh, Phap, Nhat, Han Qudc, Singapore... eiing bi Inh hudng theo. Day la bai hpc quan trpng cho nhiing nha hoach dinh chinh saeh ciia Trung Qudc trong viec thiit lap cae bien phap kiem soat vdn. Su kien tren cGng cho thay su nhay elm ciia dong vdn FPI ddi vdd cae ehinh saeh lien quan d in TTCK. Ddng thdi cho thay cac bien phap kiem soat vdn true tiep (bien phap hanh ehinh) khong eon phu hpp, thay vao do la cae bien phap kiem soat vdn gian tiip (kiem soat dua tren thi trudng).

Tiiu nhdt, vin tdn tai nhiiu ban che ddi vod NDTNN, he thdng phap luat lien quan d in dong vdn nay vin eon nhiiu so hd, thieu sot, ein tiip tuc hoan thien.

Dinh gia tai sin bao dam noi chung va dinh gia BDS t hi chip noi rieng rit khd khan phiic tap, khong phai chi don gian la xac dinh gia tti hien tai ciia BDS t hi chap ma edn phii tinh den gia tti tuong lai eua BDS nen ddi hdi nguoi dinh gia phii cd kinh nghiem, chuyen mon sau vi linh vuc dinh gia. Rat nhiiu NHTM hien nay, eae nhan vien tin dung deu phii lam kiem el cong tae dinh gia tai sin d im blo, h lu bet diu khong dupe dao tao ehinh quy vi dinh gia. Chinh vi vay, cae ngan hang cin phii tang cuong nang eao trinh dp chuyen mon dinh gia cho nban vien blng each tao diiu kien cap chi phi eii nhan vien, can bd tham gia eac khoa dao tao nghiep vu dinb gia tai san, dinh gia BDS, tham dinh eae du an... thi va lam thii tuc lay chiing chi hanh nghi dinh gia BDS tao ea sd phap ly eho viec dinh gia. Ngan hang eiing eo the mdd eac chuyen gia tiong linh vuc dinh gia tai sin, dinh gia BDS vi giang day bdi duong nang eao chuyen mon dinh gia eho nhan vien dinh gia. $

cua mgt so NHTI^ 2008-2009

2. Bao cao hoat dong tin dung cac NI-ITM

giai doan 2005-2009

3. Bao cao NHNN 4. Qui trinh djnh gia tai sin dim bio ngan

hing ACB, Techcombank

Thu hai, NDTNN tiiam gia TTCK vin chii yeu la NDT nhd le trong khi do NDT td chuc chiem ty ttpng kha it. Cong tic quan ly ciia Chinh pbii vin chua theo kip su phat ttien Clia dong vdn nay. Thii tuong Trung Qudc On Gia Blo ciing thira nhan, vin edn tdn tai nhiiu bien phap hanh ehinh ttong viec thu hiit va quin ly ddng vdn nay. Ty ttpng vdn FPI trong tdng ngudn vdn d iu tu xa bdi ciia Trung Qudc vin con rat thap. Tdi lieu tham khdo: 1. Bao cao kit qui hoat dong kinh doanh

5. Dinh gia tii sin dim bio vay von ngan hing trong dieu kien hoi nhap, Pham Thanh Binh 2007 6. Luat dat dai 2003 7. Nghi djnh 181/2004/ND- CP ngay

29/10/2004 hu&ng din thi hanh Luat dat dai

Viec Viet Nam gia nhap WTO va su phat trien manh me ciia TTCK trong nuoc nhiing nam qua la cam kit d iy hiia hen ciia dong vdn FPI vao nudc ta. Viee thu hiit ngudn vdn nay co mdt y nghia rat quan trpng trong su nghiep cong nghiep hoa, hien dai boa dat nude trong nhiing nam tod. La qudc gia nuoc ling giing co nhiiu net tuong ddng vi diiu kien chinh tri, van boa va the che kinh te xa hdi, Viet Nam va Trung Qudc co nhung diem tuong ddng trong viec hinh thanh, quin ly va phat trien TTCK, d iu dang diing ttuoc rihiing van di lien quan den viec hpi nhap kinh ti qudc ti trong linh vuc tai chinh. Chinh vi vay, nhiing kinh nghiem Clia Trung Qudc trong thu hiit va quan ly dong vdn FPI la nhiing bai bpc bd ieh eho Viet Nam trong viec thu hiit va quan ly co hieu qua ^ ngudn vdn nay.

8. Tai lieu bao cao hoi thio "Hoan thien phap luat ve giao dich dim bio nham tang cir&ng ca hoi tiep can tin diing tai Viet Nam" ngay 27/6/2007, Cong ty Tii chinh Qudc te va Hiep hoi Ngan hing

Tai lieu tham khdo: 1. Theo Lane and tVlilesi - Ferretti 2006 2. Theo so lieu duac CSRC cong bo tren trang web: http://www.csrc.gov.cn 3. Bao cao phat then thi tru&ng chung

khoan Trung Quoc nam 2008, tac gii Lizhangzhe.

Thuba, van nan tin ddn v in la van di Ion, chua the giii quyit va gay ra khong it he luy cho TTCK Trung Qudc. Su kien ngay 27/2/2007, dupe gpi la "ngay thii ba den tdi" eiia TTCK Trung Qudc, khi tin ddn vi viee Chinh phii se danh thue 20% len Ipd tiie ehiing khoan. Tin ddn nay ngay lap tuc tae dpng d in TTCK Trung Qudc va eac TTCK khac tren the gidd. NDT trong nuac va NDTNN nhanh chong ban thao cd phieu de riit vdn khdi TTCK. Chi trong

Tai Chinh THANG 6/2010

61