Luận văn tốt nghiệp Quản lý đất đai: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

SINH VIÊN THỰC HIỆN VÕ THỊ KHÁNH BĂNG MSSV: 13D850103014 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - KHÓA 8

2017

TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH 52850103

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN

THÀNH PHỐ CẦN THƠ

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN LA THANH TOÀN

SINH VIÊN THỰC HIỆN VÕ THỊ KHÁNH BĂNG MSSV: 13D850103014 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI K8

2017

LỜI CẢM TẠ

Qua thời gian học tập và thực hiện đề tài đến nay, Luận văn tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý Thầy cô trường Đại Học Tây Đô đã giúp em hoàn thành khóa học một cách tốt đẹp.

Em xin cảm ơn:

Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Sinh học Ứng dụng cùng tất

cả quý Thầy cô đã tạo điều kiện thuận lợi cho em học tập và rèn luyện thật tốt.

Cố vấn học tập Thầy Mai Linh Cảnh và quý Thầy cô Bộ môn Quản lý đất đai đã hết lòng quan tâm, chỉ dạy và truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm sống vô cùng quý báu.

Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy La Thanh Toàn đã

tận tình hướng dẫn và cho em những lời khuyên bổ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài này.

Con xin cảm ơn gia đình đã nuôi dạy con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất

cho con học tập. Đã quan tâm và không ngừng động viên con cố gắng hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này.

Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Lãnh đạo, các anh chị trong phòng Tài nguyên

và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận Ô Môn đã cung cấp tài liệu, số liệu và giúp đỡ em trong quá trình xử lý thông tin.

Mặc dù đã nỗ lực cố gắng hoàn thiện Luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và

năng lực, nhưng do điều kiện về vật chất và thời gian còn hạn chế nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy cô và các bạn.

Xin chân thành cảm ơn!

Võ Thị Khánh Băng

TÓM TẮT

Đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn quận Ô Môn Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu sự chênh lệch giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại địa bàn quận Ô Môn, đồng thời xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở nơi đây để phục vụ cho công tác định giá đất, qua đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn. Đề tài thực hiện bằng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp và phân tích tổng hợp để thu thập số liệu trên địa bàn nghiên cứu. Xử lý số liệu bằng phương pháp thống kê, so sánh để tìm ra tỷ lệ chênh lệch giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở.

Qua kết quả khảo sát cho thấy: Khung giá đất ở đô thị do Nhà nước ban hành tại quận Ô Môn so với giá đất thực tế trên thị trường có sự chênh lệch khá cao, vị trí 1 luôn là vị trí có giá cao nhất tại mỗi tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định là 1,4 đến 3,3 lần. Các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất ở là yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi và cơ sở hạ tầng, hai yếu tố hình dạng và diện tích chưa được chú trọng. Mặc khác, yếu tố tâm lý cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vì theo tâm lý của người Việt Nam nói chung là tâm lý đám đông và nóng vội, khi giá đất lên cao thì người ta thường đổ xô đi mua vì lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua nên vì vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn.

Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất phù hợp với mức thu nhập của người dân, nhưng đối với giá trên thị trường thì chênh lệch khá cao. Điều này càng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình. Từ đó, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước.

: Yếu tố ản ưởng, giá đất ở, quận Ô Môn.

DANH SÁCH BẢNG

Tên Bảng Trang Bảng

Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính năm 2016 Khung giá đất ở đô thị Giá đất ở tại khu vực trung tâm Giá đất ở tại khu vực ven trung tâm Số liệu đăng ký biến động phân theo đơn vị phường năm 2016 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế Dự báo dân số và nguồn lao động của quận Ô Môn đến năm 2020 Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực trung tâm Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực ven trung tâm 16 20 27 30 31 36 37 38 39 42

2.1 2.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

iii

DANH SÁCH HÌNH

Hình Tên Hình Trang

2.1 2.2 2.3 2.4 3.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 Bản đồ hành chính quận Ô Môn Biểu đồ cơ cấu đất nông nghiệp Biểu đồ cơ cấu đất phi nông nghiệp Biểu đồ cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng Sơ đồ các bước thực hiện nghiên cứu Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực trung tâm Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực ven trung tâm Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực trung tâm Mức độ quan tâm của người dân Mức độ không quan tâm của người dân Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực ven trung tâm Mức độ quan tâm của người dân Mức độ không quan tâm của người dân 15 22 22 23 25 33 34 40 41 42 43 43 44

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nguyên văn

- BĐS - ĐBSCL - ĐVT - GCNQSDĐ - GDP - TN&MT - THCS - THPT - TTYTDP - UBND Bất động sản Đồng bằng sông Cửu Long Đơn vị tính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tổng sản phẩm nội địa Tài nguyên và Môi trường Trung học cơ sở Trung học phổ thông Trung tâm Y tế dự phòng Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

Trang LỜI CẢM TẠ .................................................................................................................. i TÓM TẮT ..................................................................................................................... ii DANH SÁCH BẢNG ................................................................................................... iii DANH SÁCH HÌNH ..................................................................................................... iv DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... iv CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU .......................................................................................... 1 1.1 Đặt vấn đề ............................................................................................................. 1 1.2 Mục tiêu đề tài ....................................................................................................... 1 1.3 Nội dung đề tài ...................................................................................................... 2 1.4 Ý nghĩa đề tài ........................................................................................................ 2

CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 3 2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 3 2.1.1 Đất ở đô thị .................................................................................................... 3 2.1.2 Thị trường nhà đất ......................................................................................... 3 2.1.3 Giá đất ............................................................................................................ 5 2.1.4 Các loại giá đất .............................................................................................. 6 2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất ........................................................................... 7 2.1.5 Phương pháp xác định giá đất ........................................................................ 7 2.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................................................. 8 2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu ................................................................. 10 2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới ............................................... 10 2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam .............................................. 11 2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan ......................................................... 12 2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu ................................................................................. 14 2.4.1 Điều kiện tự nhiên quận Ô Môn .................................................................. 14 2.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội quận Ô Môn ....................................................... 16 2.4.3 Tình hình quản lý đất đai tại quận Ô Môn ................................................... 19 2.4.4 Hiện trạng sử dụng đất tại quận Ô Môn năm 2016...................................... 20

CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 24 3.1 Đối tượng ............................................................................................................ 24 3.2 Phạm vi ................................................................................................................ 24 3.3 Phương pháp........................................................................................................ 24 3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................................... 24 3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................................... 24 3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu ........................................................................... 24 3.3.4 Phương pháp so sánh ................................................................................... 25

3.3.5 Sơ đồ các bước thực hiện ............................................................................. 25 3.4 Phương tiện ......................................................................................................... 26 3.4.1 Dữ liệu không gian ...................................................................................... 26 3.4.2 Các văn bản, chính sách của nhà nước ........................................................ 26

CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................. 27 4.1 Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại quận Ô Môn .................................................... 27 4.1.1 Quá trình hình thành giá đất ở tại quận Ô Môn ........................................... 27 4.1.2 Giá đất ở tại địa bàn quận Ô Môn ................................................................ 27 4.1.3 Đánh giá sự chênh lệch giá thị trường và giá nhà nước tại quận Ô Môn .... 33

4.2 Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng nhất cho từng khu vực ................................................................................................... 34 4.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn .................................. 25 4.2.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở cho từng khu vực ................................................................................................................................. 39 4.3 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn. .............................................................................................. 45 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT ................................................................. 47 5.1 Kết luận ............................................................................................................... 47 5.2 Đề xuất ................................................................................................................ 48

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 49 PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 50

vii

CHƢƠNG 1

GIỚI THIỆU

1.1 Đặt vấn đề

Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Song song đó thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng cũng tăng nhanh, đặc biệt là trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm. Cần Thơ là thành phố loại I trực thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), vì thế Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội làm cho nền kinh tế phát triển và sôi động bậc nhất ở trong khu vực này.

Như các loại hàng hóa khác tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau. Đối với mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mối quan tâm về đất đai cũng khác nhau. Việc tìm hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ trở thành căn cứ cho quá trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất ở phù hợp đặc biệt là giá thị trường hiện nay.

Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy, quận Cái Răng, quận Thốt Nốt và quận Ô Môn. Trong đó quận Ô Môn là quận đang có sự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và đang trên đà phát triển. Các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất đai và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Bên cạnh đó, thị trường nhà đất ở Ô Môn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ, nên việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là rất quan trọng và cần thiết. Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công tác định giá đất ở mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương.

Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “Xác địn các yếu tố ản

ưởng đến giá đất ở trên đị bàn quận Ô Môn, àn p ố Cần ơ” được thực hiện.

1.2 Mục tiêu đề tài

Tìm hiểu giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại

địa bàn quận Ô Môn, qua đó so sánh tỷ lệ chênh lệch.

Khảo sát và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn.

Xác định được yếu tố ảnh hưởng nào là quan trọng nhất.

Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước

về giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn và toàn thành phố Cần Thơ.

1.3 Nội dung đề tài

Nghiên cứu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về giá đất ở.

So sánh giá đất ở ngoài thị trường với giá đất ở do Ủy ban nhân dân (UBND)

thành phố ban hành năm 2015.

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, các phương pháp, nguyên tắc xác

định giá đất.

Đưa ra đề xuất, kiến nghị mang tính khả thi.

1.4 Ý nghĩa đề tài

Công tác định giá đất là trách nghiệm của các cơ quan nhà nước. Việc nghiên cứu, tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là rất cần thiết để tìm ra những nguyên nhân gây bất cập trong việc định giá đất và đề xuất những giải pháp khắc phục từ đó đánh giá được sự chênh lệnh về giá đất giữa giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thực tế trên thị trường, giúp cho các nhà quản lý có cơ sở để dự báo xu hướng biến động giá đất trong tương lai và định hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố.

CHƢƠNG 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

2.1.1 Đất ở đô thị

Theo Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định: Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép. Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định. Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào. Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản xuất. Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các công trình công cộng. Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng.

2.1.2 Thị trƣờng nhà đất

2.1.2.1 Khái niệm

Theo Vũ Thị Thu Trang, 2014: Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.

Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.

2.1.2.2 Đặc điểm

a. Không có thị trƣờng trung tâm

Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả cho thị trường này.

b. Thị trƣờng nhà đất mang tính khu vực và địa phƣơng sâu sắc

Nhà đất có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện

tự nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu nhà đất ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, nhà đất còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà đất.

c. Thị trƣờng nhà đất thực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích

chứa đựng trong bất động sản

Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

d. Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng không hoàn hảo

Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá.

e. Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch. Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị

trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định hơn và an toàn hơn.

2.1.3 Giá đất

2.1.3.1 Khái niệm

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền

sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.

2.1.3.2 Đặc điểm của giá đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hoá thông thường

khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt.

- Giá đất không chỉ được biểu hiện trực tiếp mà nó còn còn được thể hiện qua hình thức thuê và hình thành giá thuê đất quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được.

- Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính khác biệt rất lớn nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần. Hơn nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế.

- Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu

cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thay đổi và có giới hạn. Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều so với giá cả hàng hoá thông thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất.

Có một số lý do khiến giá đất luôn có xu thế tăng cao:

Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng.

Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợi

nhuận xã hội giảm.

Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả

hàng hoá thông thường do thị trường đất đai là không hoàn thiện.

2.1.4 Các loại giá đất

2.1.4.1 Giá chuẩn

Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường. Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất chính phủ quy định giá tối thiểu và giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.

Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so với giá thị trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp.

2.1.4.2 Giá thị trƣờng

Là loại giá đất luôn luôn biến động cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận. Giá thị trường được xác định qua điều tra trên cơ sở của bốn yếu tố:

ứ n ất, là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua.

ứ i, là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục đích sử dụng

đặc biệt.

ứ b , là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường.

ứ tư, là tác động của môi trường sống và xã hội.

2.1.4.3 Giá bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm.

2.1.4.4 Giá thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường của thửa đất. Phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.

2.1.4.5 Giá cho thuê

Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất trong suốt thời gian thuê đất. Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.

2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất

Theo Điều 112 Luật đất đai 2013, Việc thực hiện định giá đất phải được tiến hành theo các nguyên tắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trực tiếp tới giá thị trường. Cụ thể các nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp lý và triệt để như sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

- Theo thời điểm định giá

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2.1.6 Phƣơng pháp xác định giá đất

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định về giá đất thì giá đất được xác định bằng năm phương pháp:

2.1.6.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích các mức giá đất của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2.1.6.2 Phƣơng pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất

bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS.

2.1.6.3 Phƣơng pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm xác định giá đất của loại tiền gửi (VNĐ) kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

2.1.6.4 Phƣơng pháp thặng dƣ

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.

2.1.6.5 Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

2.1.7 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở

Có bốn nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất ở. Mỗi yếu tố đều ảnh hưởng với một mức độ khác nhau cho từng đối tượng khác nhau, nhìn chung đây là các nhóm yếu tố chính làm cho giá đất luôn biến động trên thị trường.

2.1.7.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định mua đất của người dân có nhu cầu, từ đó làm biến động giá cả đất đai trên thị trường. Có bảy yếu tố tự nhiên chính ảnh hưởng tới giá đất đó là:

- Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất ở càng lớn. Những căn nhà, khu đất nằm ở trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những căn nhà, khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những nhà, đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những nhà, đất nằm ở các vị trí khác (vị trí tuyệt đối).

- Kích thƣớc, hình thể, diện tích nhà hoặc thửa đất: Một kích thước và diện tích nhà hoặc thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân trong vùng.

- Địa hình: Địa hình nơi đất ở tọa lạc cao hay thấp hơn so với các vùng lân cận

đều có tác động đến giá cả.

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài: Nếu là hai căn nhà có giá xây dựng như nhau, căn nhà nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu của người mua thì sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại.

- Tình trạng môi trƣờng: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả đất ở.

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro cao của tự nhiên: Những khu đất ở nằm trong những vùng thường hay bị các sự cố thiên tai (Bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho giá cả thấp hơn và ngược lại.

2.1.7.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng sinh lợi: Mức thu nhập hàng năm từ đất ở mang lại có ảnh hưởng đến giá cả. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc. Hệ thống càng tiện nghi đầy đủ và chất lượng tốt thì giá trị của đất ở càng cao.

- Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng: Bao gồm tính hữu dụng của BĐS, nhu

cầu của loại BĐS đó trên thị trường.

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên khi giao dịch trên thị trường giá đất bị ảnh hưởng bới các yếu tố liên quan đến kinh tế. Các đặc trưng về đất đai liên quan tới kinh tế hay nói cách khác là khả năng phát triển, sinh ra lợi nhuận từ đất đai được xem xét một cách triệt để nhất.

2.1.7.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thị trƣờng nhà đất

- Tình trạng pháp lý: Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,

giấy phép xây dựng hiện có.

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với nhà đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.

2.1.7.4 Yếu tố tâm lý

Yếu tố tâm lý không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng.

2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định, tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất.

2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật, Trung Quốc đã có đạt được những thành công đáng kể trong công tác định giá đất. Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm 1990. Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập. Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tình hình thị trường. Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua, người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng tính giá thị trường của tài sản để thực hiện đền bù, tính thuế.

2.2.1.2 Định giá đất ở Singapore

Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS. Giá đất được xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống. Hệ thống cơ quan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơ quan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính.

2.2.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và ustralia. Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường.

Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS

được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.

2.2.1.4 Định giá đất ở Australia

Giá đất thị trường tại ustralia tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường. Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định. Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ. Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác. Mặt khác, giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá. Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân.

2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do sự chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạch hóa về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế, hoạt động định giá chủ yếu là thụ động. Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bước đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó.

Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi bổ sung. Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất, bảng giá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tư vấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì có mức giá như nhau. Khung giá đất được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất theo vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách nhiệm thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có biến động thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003. Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành.

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan

Định giá đất là một công tác quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đất đai. Giá đất chính là cầu nối giữa bộ máy quản lý nhà nước và người dân. Nên sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất luôn được quan tâm nghiên cứu. Trong số đó có thể kể tới một số công trình có tính chất thực tiễn, phù hợp với các chính sách pháp luật về đất đai.

Theo hai tác giả Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân (2010) đã nghiên cứu đề tài: “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn thành phố Cần Thơ”. Trong đề tài đã xác định và chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố qua đó đề xuất các giải phấp định giá đất hợp lý.

Trong tờ báo Phát triển Kinh tế, số 254, tháng 12 năm 2011, tác giả Lê Khương Ninh đã có bài bàn luận: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở ĐBSCL”. Tác giả cung cấp thông tin thực tế về giá đất vùng ven ở ĐBSCL đối với ba loại đất chính: Đất thổ cư, đất vườn và đất ruộng. Tác giả đã chỉ ra rằng với tốc độ thị hóa nhanh chóng như hiện nay, giá đất ở vùng ven đô thị có xu hướng tăng lên không ngừng. Do đó, đất ở đây phải được định đúng với giá trị của nó. Nhưng thực tế cho thấy giá cả mà Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên đã làm xuất hiện các hiện tượng lệch lạc trên thị trường đất đai. Bài viết với các thông tin xác thực được đưa ra nhằm mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở vùng ven đô thị ĐBSCL để giúp cơ quan chức năng quản lý thị trường đất đai ở đây hiệu quả hơn.

Tác giả Nguyễn Tiến Dũng (2011) khi bàn về giá đất cũng có đề án: “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường BĐS ở Việt Nam”. Với nghiên cứu của mình, tác giả đã làm rõ mục đích và sự cần thiết phải định giá đất tại Việt Nam. Trong cơ chế thị trường hiện nay, đặc biệt là thời kỳ thị trường BĐS phát

triển mạnh, đất đai trở thành một loại hàng hóa được tìm kiếm nhiều nhất. Chính vì vậy, giá đất hay nói cách khác là giá trị quyền sử dụng đất được quan tâm đặc biệt. Cũng trong đề án này, tác giả đã tìm hiểu và nhận định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là một trong những cơ sở để tiến hành công tác định giá đất. Nhận thức rõ khả năng cũng như mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tới giá BĐS góp phần làm hoàn thiện hơn việc điều tra và tổ chức định giá đất, từ đó đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS.

Ở mỗi địa bàn nghiên cứu khác nhau thì số lượng các yếu tố và việc xác định yếu tố ảnh hưởng rõ rệt nhất tới giá đất khác nhau. Tác giả Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Vũ Kiên (2013) nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong đó tập trung đi sâu hơn vào yếu tố vị trí của thửa đất trong đề tài: “Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”. Khác với các đề tài khác, trong nghiên cứu của mình hai tác giả đã phân tích có chiều sâu và chỉ tập trung ở một yếu tố. Đề tài đã làm rõ cách phân loại vị trí các thửa đất tại thị xã Bắc Ninh. Hai tác giả đã chỉ rõ vị trí có tác động tới thị hiếu cũng như nhu cầu mua, sử dụng đất của người dân tại địa phương. Nhân tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu là về vị trí kinh tế, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các khu tập trung đông dân cư.

Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là một vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của các tác giả. Các tác giả đều nghiên cứu và đi sâu chỉ rõ được các yếu tố làm ảnh hưởng biến động về giá cả đất đai. Từ đó, các tác giả đã đề xuất được những giải pháp thực tế nhằm ổn định giá đất, đảm bảo sự vận hành và phát triển của thị trường BĐS. Một vấn đề đặt ra cần được giải quyết nữa mà trong các đề tài chưa đề cập đó là mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới các nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng đất là khác nhau. Với mỗi nhóm đối tượng, với điều kiện thu nhập khác nhau đặc trưng nghề nghiệp khác nhau họ sẽ có những yêu cầu khác nhau khi lựa chọn đất đai, đặc biệt là đất ở. Nên cách tiếp cận giá đất từ các nhóm đối tượng là một hướng đi mới, nhằm tạo ra một cái nhìn đa chiều hơn về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu

2.4.1 Điều kiện tự nhiên quận Ô Môn

2.4.1.1 Vị trí địa lý

Quận Ô Môn nằm ở phía Tây Bắc của trung tâm thành phố Cần Thơ, cách trung tâm thành phố khoảng 21 km. Quận có 7 đơn vị hành chính (7 phường) là Thới Long, Thới n, Phước Thới, Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Thới Hoà, Long Hưng, với tổng diện tích tự nhiên 13.193,43 ha, dân số toàn quận là 138.553 người mật độ dân số là 1.050 người/km².

Tọa độ địa lý: 105°33’26"-105°42’22" kinh độ Đông và 10°02’37"-10°12’14"

vĩ độ Bắc.

Ranh giới:

- Phía Bắc giáp quận Thốt Nốt và tỉnh Đồng Tháp

- Phía Nam giáp quận Bình Thủy và huyện Phong Điền

- Phía Đông giáp với sông Hậu có ranh giới ngăn cách với các tỉnh Đồng Tháp

và Vĩnh Long

- Phía Tây giáp huyện Cờ Đỏ và huyện Thới Lai

Quận Ô Môn có vị trí như là quận ven của khu vực nội thành thành phố Cần Thơ, là cửa ngõ giao lưu giữa các quận nội thành với các huyện ngoại thành phía Tây (Thốt Nốt, Cờ Đỏ) hướng về trục thành phố Cần Thơ đi Long Xuyên, Rạch Giá. Ngoài ra quận Ô Môn còn là cửa ngõ ra sông Hậu của tuyến Ô Môn – Thị Đội.

Quận Ô Môn được xem như địa bàn dân cư mở rộng của khu vực nội thành, là một trong những vùng cung ứng lương thực – thực phẩm của khu vực nội thị. Với tầm nhìn dài hạn, nhờ vào lợi thế là quận nội thành có chiều dài tiếp giáp với sông Hậu lớn nhất (15,4 km) và cự ly hợp lí so với khu vực trung tâm nội thành quận Ô Môn là địa bàn trọng điểm phát triển các khu công nghiệp, hình thành tổ hợp đô thị công nghiệp với nhiều hình thái phong phú, đa dạng, là một trong những quận trọng điểm góp vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của thành phố Cần Thơ.

Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận Ô Môn

(Nguồn: P òng N & M quận Ô Môn, năm 2017)

2.4.1.2 Địa hình, thổ nhƣỡng

a. Địa hình

Có độ dốc cao phổ biến từ 0,5 - 1,5m so với mực nước biển, với độ cao trung bình khoảng 1 - 2m dốc từ đất giồng ven sông Hậu và sông Cần Thơ thấp dần về phía nội đồng tức là phía đông bắn sang phía tây nam, bị chia cắt bởi hệ thống mạng lưới sông, kênh, rạch khá chằng chịt. Do đó, quận có nhiều thuận lợi cho phát triển công nghiệp, dịch vụ vận tải thủy và sản xuất nông nghiệp.

Do địa hình thấp nên vẫn còn tình trạng ngập lụt trên địa bàn quận vào các đợt

triều cường của những tháng cao điểm trong mùa mưa.

b. Thổ nhƣỡng

Trên địa bàn quận Ô Môn có hai nhóm đất chính: nhóm đất phù sa (chiếm 99%

diện tích tự nhiên) và nhóm đất phèn (chiếm 1% diện tích tự nhiên).

Đất có thành phần cơ giới nặng, mùn và đạm từ khá đến giàu, Lân và Kali trung bình, ít hoặc không có độc tố, có ưu thế trong thâm canh lúa và có thể lên liếp để phát triển kinh tế vườn, các loại cây trồng cạn.

2.4.1.3 Khí hậu

Quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, ít bão, quanh năm nóng ẩm, không có mùa lạnh. Một số chỉ tiêu về khí hậu, thời tiết của quận Ô Môn được thể hiện chi tiết qua Bảng sau:

Bảng 2.1 Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương

Tiêu chí Đặc điểm

1. Chế độ nhiệt

- Nhiệt độ trung bình trong năm 27,8 0C - Nhiệt độ thấp nhất (tháng 1): 19,5 0C - Nhiệt độ cao nhất (tháng 5): 36 0C

Lượng mưa trung bình trong năm: 1.498,1 mm/năm 2. Chế độ mưa

tập trung vào tháng 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 cao nhất là tháng 6

- Độ ẩm trung bình năm đạt 79,25%

3. Ẩm độ không khí, số giờ nắng - Độ ẩm trung bình tháng cao nhất: 84% (tháng 9)

- Độ ẩm trung bình tháng thấp nhất: 74% (tháng 4)

- Mùa mưa (tháng 5 đến tháng 11): số giờ nắng trung bình mỗi tháng 202 – 276,3 giờ, trong đó tháng 6 số giờ nắng thấp nhất

(Nguồn: Niên giám t ống ê đất đ i năm 2015, P òng N&MT quận Ô Môn, năm 2017)

Chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nên có lợi thế về nền nhiệt độ chế

độ bức xạ nhiệt, chế độ nắng cao và ổn định theo hai mùa trong năm.

- Mùa hè (tháng 12 đến tháng 4 năm sau): trung bình số giờ nắng mỗi tháng là 227,8 - 306 giờ, trong đó số giờ nắng nhiều nhất là tháng 3, 4

2.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội quận Ô Môn

2.4.2.1 Tốc độ tăng trƣởng kinh tế

Năm 2016, dù đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức nhưng với tinh thần đoàn kết, thống nhất xây dựng các chương trình, hành động, giải pháp sát đúng của Đảng bộ, chính quyền nên tình hình kinh tế địa phương ngày càng phát triển. Trong đó, kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao với tổng giá trị sản xuất (giá so sánh 2010) là 18.322 tỷ đồng (kế hoạch 17.541 tỷ đồng), tăng 12,1% so với năm 2015.

Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng. GDP bình quân đầu người đạt 56 triệu đồng, tăng 21,2% (tương đương tăng 9,82 triệu đồng) so với năm 2015. Về lĩnh vực thương mại, dịch vụ cũng phát triển mạnh theo hướng đa dạng hóa các loại hình.

Hiện nay, tổng số cơ sở thương mại và dịch vụ trên địa bàn quận là 974 cơ sở với khoảng 13,365 lao động. Tình hình lưu chuyển hàng hóa trên thị trường khá sôi

động. Công tác bình ổn giá thị trường được chỉ đạo thực hiện tốt, chỉ số giá cả hàng hóa tiêu dùng ổn định, thường xuyên tổ chức, kiểm tra thị trường, nhắc nhở các cơ sở mua bán thực hiện tốt việc công khai niêm yết giá cả hàng hóa, góp phần bình ổn giá.

2.4.2.2 Dân số và nguồn nhân lực

a. Dân số

Theo số liệu của phòng thống kê quận Ô Môn năm 2016 dân số toàn quận hiện nay khoảng 138.553 người (trong đó nam là 69.288 người, nữ là 69.265 người, các dân tộc thiểu số chiếm 5,32% dân số, tín đồ các tôn giáo chiếm 34,45% dân số) dân số tập trung khá đông trong ngành phi nông nghiệp.

b. Nguồn nhân lực

Quận Ô Môn luôn thực hiện tốt công tác giới thiệu việc làm cho người lao động, đẩy mạnh xã hội hóa đào tạo nghề với các loại hình đào tạo đa dạng phong phú phù hợp với điều kiện và nhu cầu thực tế sản xuất của quận. Năm 2016 quận mở 12 lớp dạy nghề ngắn hạn, giải quyết việc làm cho 7.089 lao động (trong đó có 16 lao động đi làm việc nước ngoài).

Nguồn lao động dồi dào nhưng tình trạng không có việc hoặc thiếu việc đối với thanh niên, sinh viên mới ra trường cần được tập trung giải quyết. Lực lượng cán bộ kỹ thuật còn ít so với yêu cầu, thiếu cán bộ khoa học ở các ngành kinh tế và kỹ thuật như: xây dựng, công nghiệp chế biến, nông nghiệp; chất lượng nguồn lao động chưa cao và không đồng đều gây ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố.

Hiện nay sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành đang diễn ra mạnh theo hướng tỷ trọng công nghiệp, thương mại - dịch vụ là điều kiện thuận lợi để khai thác nguồn nhân lực này.

c. Thu nhập và mức sống

Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đời sống của người dân không ngừng được cải thiện. Thu nhập bình quân đầu người năm 2016 là 56 triệu đồng/người/năm, tỷ lệ hộ nghèo theo tiêu chí mới giảm rõ rệt đạt 5,17% so với kế hoạch là 5,3%.

Đời sống dân cư làm việc trong các ngành thương nghiệp, xây dựng, giao thông vận tải có mức thu nhập ổn định, riêng đời sống dân cư ngành nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản mặc dù trong những năm gần đây đã có bước phát triển lớn nhưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

2.4.2.3 Giáo dục đào tạo

Toàn quận Ô Môn hiện có 42 điểm trường (4 trường THPT, 5 trường THCS, 19 trường tiểu học và 14 trường mầm non). Năm 2016, quận có 24 trường được công nhận đạt chuẩn quốc gia, đạt 150% kế hoạch, chia ra các cấp học như sau: THPT 3/4

trường, THCS 4/5 trường, tiểu học 10/19 trường, mầm non 7/14 trường. Trong đó có 2 trường đạt chuẩn quốc gia mức độ 2 là Tiểu học Trần Hưng Đạo và Mầm non Hướng Dương. Hiện Trường Tiểu học Nguyễn Hiền và Trường Mầm non Thới Long, quận đề nghị thành phố tái công nhận và nâng lên mức độ 2.

Việc xây dựng trường đạt chuẩn quốc gia tạo chuyển biến lớn trong nhận thức của đội ngũ cán bộ, giáo viên, phụ huynh và học sinh. Cơ sở vật chất, trang thiết bị dạy và học của trường thay đổi căn bản theo hướng chuẩn hóa, là điều kiện nâng cao chất lượng dạy - học. Theo ông Nguyễn Văn Trãi, thời gian tới, ngành Giáo dục và đào tạo quận tiếp tục củng cố, hoàn thiện, chuẩn hóa đội ngũ giáo viên, đảm bảo 100% giáo viên các cấp đạt trình độ đại học; đảm bảo cán bộ, giáo viên bố trí đủ từng lớp cấp học (hiện nay, một số trường mầm non còn thiếu giáo viên); tiếp tục đẩy mạnh công tác xây dựng, mở rộng trường lớp, đảm bảo yêu cầu trường đạt chuẩn quốc gia.

2.4.2.4 Giao thông

a. Giao thông đƣờng bộ: mạng lưới giao thông bộ phát triển nhanh, đặc biệt là

hệ thống giao thông đô thị. Cụ thể:

- Quốc lộ: có 02 tuyến. Trong đó, quốc lộ 91 đoạn qua địa bàn quận dài hơn 18,4 km chia làm 02 đoạn: đoạn từ giáp ranh quận Bình Thủy đến km 14 có lộ giới 40m và đoạn từ km 14 đến hết ranh quận Ô Môn có lộ giới là 80m, mặt đường rộng 12m, thảm bê tông nhựa; Quốc lộ 91B (đường Nguyễn Văn Linh), đoạn qua địa bàn quận khoảng 2,5 km, mặt 12m, nền đường 24m, lộ giới 80m thảm bê tông nhựa.

- Đường tỉn : có 06 tuyến với chiều dài khoảng 26 km, mặt đường đều được

thảm bê tông nhựa, mặt đường rộng từ 5,5m – 9m, có lộ giới từ 24m – 35m.

- Đường đô t ị và gi o t ông nội p ường: có tổng chiều dài khoảng 181 km, lộ

giới từ 4m – 80m được phân bố tương đối đồng đều trên địa bàn quận.

b. Giao thông đƣờng thủy

Quận có hệ thống giao thông thủy thuận lợi với các tuyến chính như sông Hậu sông Ô Môn, sông Bằng Tăng, kết hợp với nhiều tuyến kênh, rạch vừa và nhỏ khác được phân bố tương đối đều trên địa bàn nên tạo thành hệ thống giao thông đường thủy dày đặc, đáp ứng tốt nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa của nhân dân. Quận có 01 bến tàu chính trên sông Ô Môn tại phường Châu Văn Liêm, cảng chuyên dùng của công ty trách nhiệm hữu hạn nhiệt điện Cần Thơ, đảm bảo tàu có trọng tải 500 DWT ra vào, công suất 300 nghìn tấn/năm.

2.4.2.5 Văn hóa, thể dục thể thao

Thời gian qua, quận đã tổ chức nhiều hoạt động văn hóa – thể thao chào mừng các ngày lễ trọng đại, kỷ niệm, sự kiện của đất nước đã phục vụ tốt nhiệm vụ chính trị của địa phương và nhu cầu vui chơi, giải trí của nhân dân, góp phần đẩy lùi các tệ nạn

xã hội, bảo vệ bản sắc văn hóa dân tộc tại địa phương. Đến nay, số khu vực đạt chuẩn khu vực văn hóa là 100%; 6/7 phường đạt chuẩn phường văn hóa; phong trào “ oàn dân đoàn ết xây dựng đời sống văn ” được phát triển rộng khắp. Về cơ sở vật chất, có trung tâm văn hóa – thể thao – du lịch (giai đoạn 1); công viên Châu Văn Liêm; 06/07 nhà văn hóa phường; 01 đài truyền thanh; 12 sân bóng đá, 05 sân bóng rổ, 12 sân bóng chuyền, 01 sân tennis.

2.4.3 Tình hình quản lý đất đai tại quận Ô Môn

2.4.3.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất

Để đáp ứng tình hình phát triển kinh tế - xã hội, trong thời gian qua Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ và UBND thành phố luôn kịp thời ban hành các quyết định, công văn kèm theo các văn bản pháp luật của Chính phủ gửi về UBND và địa chính các phường sớm nhất để triển khai thực hiện tốt các chủ trương đã đưa ra. Cụ thể các văn bản được UBND thành phố bàn hành sau khi luật đất đai năm 2013 có hiệu lực như:

- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 về việc ban hành bảng

giá các loại đất định kỳ 05 năm trên địa bàn quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ năm 2015 – 2019.

- Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 26/2/2016 về việc điều chỉnh, bổ

sung mức giá các loại đất định kỳ 05 năm (2015 – 2019).

- Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày 13/11/2014 của UBND thành phố Cần Thơ về việc bàn hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiếc về phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Công văn số 07/HĐND-TT ngày 05/01/2016 của Thường trực Hội đồng nhân

dân thành phố về việc điều chỉnh, bổ sung mức giá các loại đất định kỳ 05 năm (2015 – 2019).

Ngoài ra còn tổ chức vận động nhân dân học Luật Đất đai, nắm rõ các văn bản pháp luật có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai thông qua nhiều hình thức như: dán các quyết định, thông báo tại các bảng tin ở từng cơ quan ban nghành, bên cạnh đó thường xuyên kiểm tra việc thực hiện các quy định, nghị định đó.

2.4.3.2 Công tác quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất

Công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất của quận Ô Môn dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp thành phố là cơ sở để định hướng và bố trí sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực về nhu cầu sử dụng đất, phục vụ cơ bản cho quy hoạch tổng thể

phát triển kinh tế xã hội của khu vực. Công tác này đã được triển khai thực hiện khá tốt trên địa bàn cụ thể:

- Công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đã được UBND thành phố Cần

Thơ phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến năm 2020.

- Phòng đã triển khai hướng dẫn các phường công tác lập kế hoạch sử dụng đất

năm 2017.

- Hoàn thành công tác lập kế hoạch sử dụng đất của các phường để tổng hợp

báo cáo Sở.

- Thẩm định hồ sơ giao đất nông nông nghiệp, đất ở đô thị.

- Thẩm định hồ sơ đo đạc các dự án được phân cấp.

- Chỉ đạo, kiểm tra công tác chỉnh lý biến động đất ở của 07 phường trên địa bàn.

- Lập kế hoạch và kinh phí để hợp đồng với các đơn vị như: trung tâm kỹ thuật địa chính quận, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất tiến hành đo vẽ bản đồ đối với các phường chuyển đổi ruộng đất kết hợp cải tạo đồng ruộng, thành lập cơ sở dự liệu địa chính cho tất cả các phường và chuyển hệ tọa độ từ hệ HN-72 sang hệ VN-2000.

Với việc lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất là tài liệu cơ bản trong việc chỉ ra vị trí, quy mô, định mức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; phục vụ cho việc đầu tư xây dựng công trình; giúp cho các cấp chính quyền trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đúng và phù hợp nhất là trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lúa sang đất phi nông nghiệp.

2.4.4 Hiện trạng sử dụng đất quận Ô Môn năm 2016

2.4.4.1 Hiện trạng các loại đất năm 2016

Tổng diện tích tự nhiên của quận Ô Môn năm 2016 là 13.193,43 ha chiếm

100% diện tích tự nhiên của quận. Cụ thể ở Bảng sau:

Bảng 2.2 Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính năm 2016

Loại Đất STT

Ký hiệu Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính (ha)

13.193,43

Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính Nhóm đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp

1 1.1 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 1.1.1.1 Đất trồng lúa 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm Đất lâm nghiệp 1.2 NNP SXN CHN LUA HNK CLN LNP 9.873,90 9.716,03 6.077,39 6.023,71 53,69 3.638,64

STT Loại Đất

Ký hiệu Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính (ha)

Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất làm muối Đất nông nghiệp khác Nhóm đất phi nông nghiệp Đất ở

1.2.1 Đất rừng sản xuất 1.2.2 Đất rừng phòng hộ 1.2.3 Đất rừng đặc dụng 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.1.1 Đất ở tại nông thôn 2.1.2 Đất ở tại đô thị 2.2 Đất chuyên dùng 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 2.2.2 Đất quốc phòng 2.2.3 Đất an ninh 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông RSX RPH RDD NTS LMU NKH PNN OCT ONT ODT CDG TSC CQP CAN DSN CSK 157,16 0.70 3.319,53 722,79 722,79 992,70 8,19 11,32 1,17 71,69 303,89

nghiệp

2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng 2.3 2.4 2.5 CCC TON TIN NTD 596,44 9,29 4,82 23,81

(Nguồn: Biểu số 01- Báo cáo t uyết min ết quả t ống ê đất đ i năm 2016 - Phòng TN&MT quận

Ô Môn, năm 2017)

Đất cơ sở tôn giáo Đất cơ sở tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Nhóm đất chưa sử dụng Đất bằng chưa sử dụng Đất đồi núi chưa sử dụng Núi đá không có rừng cây 2.6 2.7 2.8 3 3.1 3.2 3.3 SON MNC PNK CSD BCS DCS NCS 1.560,64 4,87 0,60 -

2.4.4.2 Hiện trạng theo mục đích sử dụng

* Về đất nông nghiệp: có diện tích 9.873,90 ha, chiếm 74,84% tổng diện tích

tự nhiên. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp được thể hiện qua Hình sau:

Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu đất nông nghiệp

Ghi chú:

Đất NKH: Đất nông nghiệp khác

Đất NTS: Đất nuôi trồng thủy sản

Đất SXN: Đất sản xuất nông nghiệp

* Về đất phi nông nghiệp: có diện tích 3.319,53 ha, chiếm 25,16% diện tích tự

nhiên. Trong đó:

Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu đất phi nông nghiệp

Ghi chú:

Đất CDG: Đất chuyên dùng

Đất MNC: Đất có mặt nước chuyên dùng

Đất NTD: Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

Đất OCT: Đất ở

Đất PNK: Đất phi nông nghiệp khác

Đất SON: Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

Đất TIN: Đất cơ sở tín ngưỡng

Đất TON: Đất cơ sở tôn giáo

2.4.4.3 Hiện trạng đất theo đối tƣợng sử dụng và quản lý

- Hộ gia đình cá nhân trong nước: 10.613,2 ha, chiếm 80,44 % diện tích

tự nhiên.

- Tổ chức kinh tế: 469,36 ha, chiếm 3,56% diện tích tự nhiên. - Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: 64,34 ha, chiếm 0,49 % diện tích tự nhiên. - Tổ chức sự nghiệp công lập: 69,13 ha, chiếm 0,52 % diện tích tự nhiên. - Tổ chức khác: 19,36 ha, chiếm 0,15% diện tích tự nhiên. - Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo: 15,04 ha, chiếm 0,11 % diện tích

tự nhiên.

- UBND cấp xã: 936,84 ha, chiếm 7,1 % diện tích tự nhiên. - Cộng đồng dân cư và tổ chức khác:1.006,14 ha, chiếm 7,63% diện tích

tự nhiên.

Hình 2.4 Biểu đồ cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng

CHƢƠNG 3

PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tƣợng

- Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ.

- Giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ.

3.2 Phạm vi

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn 07 phường thuộc

quận Ô Môn.

+ Khu vực trung tâm (phường Châu Văn Liêm) là khu vực được coi là có điều

kiện phát triển nhất.

+ Khu vực ven quận (phường Phước Thới, Thới Long, Thới n, Trường Lạc,

Thới Hoà, Long Hưng) có điều kiện kinh tế thấp hơn so với khu vực trung tâm.

- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ 03/2017 đến 06/2017.

- Phạm vi số liệu: Các số liệu sử dụng trong đề tài được thu thập từ năm 2012

đến năm 2016.

3.3 Phƣơng pháp

3.3.1 Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Điều tra thu thập các thông tin, các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, thực

trạng phát triển kinh tế, hiện trạng sử dụng đất đến năm 2016.

- Thu thập các văn bản về chính sách đất đai, chính sách quản lý và sử dụng đất giai đoạn 2012- 2016 của thành phố Cần Thơ nói chung, quận Ô Môn nói riêng; các báo cáo liên quan đến công tác cấp giấy của địa phương.

3.3.2 Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp

Dùng bộ câu hỏi để khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở nhằm xác định yếu tố nào được người dân quan tâm nhất khi mua đất, đồng thời so sánh sự chênh lệch giữa giá đất ở theo quy định của UBND Quận và giá đất ở thực tế trên thị trường tại địa bàn 07 phường (Thới Long, Thới n, Phước Thới, Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Thới Hoà, Long Hưng) và đến tại thực địa gặp trực tiếp hộ gia đình để điều tra bằng mẫu phiếu khảo sát đã được thiết kế sẵn (120 phiếu).

3.3.3 Phƣơng pháp xử lý số liệu

- Xác định phương pháp khảo sát và chuẩn bị sẵn sàng các biểu mẫu và phiếu

khảo sát.

- Tổng hợp tất cả các phiếu khỏa sát, thống kê lại số liệu lần đầu và tiến hành

phân tích.

- Xử lý số liệu thô lập lại cho đến khi xử lý hết tất cả các phiếu khảo sát và cho

ra kết quả cụ thể.

- Dựa trên các loại số liệu đã được thu thập được, phân tích và chọn lọc các số liệu cần thiết. Sản phẩm của quá trình phân tích xử lý số liệu là hệ thống các bảng biểu, biểu đồ hợp lý phù hợp với kết quả nghiên cứu.

3.3.4 Phƣơng pháp so sánh

- Tổng hợp số liệu thu thập được.

- So sánh sự chênh lệch giữa giá thực tế trên thị trường và giá được quy định

trong Bảng giá đất hiện hành của UBND Quận.

3.3.5 Sơ đồ các bƣớc thực hiện

Hình 3.5 Sơ đồ các bước thực hiện nghiên cứu

3.4 Phƣơng tiện

Máy tính, điện thoại, USB, sách báo, tạp chí.

3.4.1 Dữ liệu không gian

Bản đồ hành chính quận Ô Môn.

3.4.2 Các văn bản, chính sách của nhà nƣớc

- Bảng giá đất ở quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ năm 2015 – 2019.

- Báo cáo thuyết minh kết quả thống kê đất đai năm 2016 của Quận.

- Niên giám thống kê năm 2015.

- Quyết định 06/2016/QĐ-UBND điều chỉnh bổ sung mức giá đất định kỳ 5

năm Cần Thơ 2015-2019.

- Quyết định số 22/2014/QĐ – UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 về việc ban

hành bảng giá đất ở tại đô thị quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ năm 2015 – 2019.

- Các tài liệu khác có liên quan.

CHƢƠNG 4

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

4.1 Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại quận Ô Môn

4.1.1 Quá trình hình thành giá đất ở tại quận Ô Môn

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các văn bản liên tiếp được ban hành, bổ sung, thay thế nhau. Cho tới nay, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành khá đầy đủ và được thực thi từ Trung ương đến địa phương.

Căn cứ vào những quy định của Nhà nước về khung giá đất ở cho các loại đô thị. Ngày 26 tháng 12 năm 2014 UBND thành phố Cần Thơ quyết định ban hành Bảng giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Ô Môn năm 2015 - 2019.

Bảng 4.3 Khung giá đất ở đô thị Đơn vị: 1000đồng/m2

STT Tên đƣờng Đoạn đƣờng Giá

Từ Đến

1 Bến Bạch Đằng 10.000 Đầu vàm Tắc Ông Thục Hết dãy phố 06 căn

2 Cách Mạng Tháng Tám Trần Quốc Toản 7.000

3 8.000 Châu Văn Liêm 4 Đinh Tiên Hoàng 10.000

5 Đường 26 tháng 3 Cổng Bệnh viện Ô Môn Cách Mạng Tháng Tám Bến Bạch Đằng Kim Đồng 14.000

6 Đường 3 tháng 2 Quốc lộ 91 Trần Hưng Đạo Quốc lộ 91 Kim Đồng Huỳnh Thị Giang 6.000

Bệnh viện Ô Môn Cầu Rạch Nhum Đường 26 tháng 3

7 Đường 30 tháng 4 8 Đường tỉnh 922 9 Huỳnh Thị Giang 10 KDC thương mại Bằng Trần Hưng Đạo Quốc lộ 91 Châu Văn Liêm Sau thâm hậu 50m Quốc Lộ 91 trở vào 5.000 4.000 7.000 4.000

Tăng 11 Kim Đồng 12 Lê Quý Đôn 13 Lê Văn Tám Đường 26 tháng 3 Trần Hưng Đạo Đường 26 tháng 3 8.000 10.000 7.000

14 Lưu Hữu Phước 15 Ngô Quyền Đường 26 tháng 3 Trần Hưng Đạo Rạch Cây Me Bến Bạch Đằng Cách Mạng Tháng Tám Châu Văn Liêm Bến Bạch Đằng 8.000 10.000

16 Nguyễn Du Lưu Hữu Phước Nguyễn Trãi 7.000

Đơn vị: 1000đồng/m2

STT Tên đƣờng Đoạn đƣờng Giá

Từ Đến

17 Nguyễn Trãi 18 Phan Đình Phùng Trần Phú Trần Quốc Toản 6.000 7.000

Đường 3 tháng 2 Cách Mạng Tháng Tám Cầu Ông Tành 4.000 Quốc Lộ 91 19 Cầu Ông Tành 4.000

20 Trần Hưng Đạo 21 Trần Quốc Toản 22 Lý Thường Kiệt 23 Trần Nguyên Hãn 24 Nguyễn Trung Trực 25 Đắc Nhẫn (đường vào Cầu Ô Môn (phía bên phải) Cầu Ô Môn (phía bên trái) Cầu Huyện đội Châu Văn Liêm Bến Bạch Đằng Bến Bạch Đằng Chợ Ô Môn Rạch Sáu Thước 13.000 8.000 4.000 4.000 8.000 1.200

Kim Đồng Đường 26 tháng 3 Đường 26 tháng 3 Đường 26 tháng 3 Đường 26 tháng 3 Quốc Lộ 91 Toàn bộ các tuyến đường 1.200

26 Trường Dân tộc Nội trú) Đường nội bộ khu Dân tộc Nội trú (trừ tuyến đường đã đặt tên)

4.000 Khu phố thương mại Thịnh Vượng 27

Trục số 1 tiếp giáp đường Trần Hưng Đạo Các trục đường còn lại Toàn bộ các tuyến đường 3.000 1.500

(Nguồn: P ụ lục VII.4 Bảng giá đất ở đô t ị quận Ô Môn năm 2015-2019, kèm theo Quyết địn

số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 củ UBND t àn p ố Cần ơ)

Qua Bảng 4.3 cho thấy, mức giá đất được quy định cho đất ở đô thị có sự chênh lệch. Mức giá cao nhất được quy định tại Đường 26 tháng 3 đoạn từ Quốc lộ 91 đến đường Kim Đồng là 14 triệu đồng/m2, mức giá quy định thấp nhất là ở hai đoạn là Đường nội bộ khu dân tộc nội trú và đường Đắc Nhẫn đoạn từ Quốc lộ 91 đến Rạch sáu trước giá 1,2 triệu đồng/m2.

Trên thực tế, giá thị trường có sự chênh lệch so với giá quy định của Nhà nước.

Ví dụ như:

Đường 26 tháng 3: (đoạn từ Quốc lộ 91 đến đường Kim Đồng) có giá trên 21 triệu đồng/m2, trong khi đó giá quy định của Nhà nước chỉ có giá 14 triệu đồng/m2 (gấp 1,5 lần).

Đường Đinh Tiên Hoàng: (đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến Bến Bạch Đằng) có giá khoảng 15 triệu đồng/m2 đến 20 triệu đồng/m2, trong khi đó quy định của Nhà nước chỉ có giá 10 triệu đồng/m2 (gấp 1,5 - 2 lần).

28 Khu tái định cư và nhà ở công nhân Khu công nghiệp Trà Nóc II

Sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước còn khá lớn, gây xáo trộn

trong xã hội và gây khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

4.1.2 Giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn

Để nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn, trong đề tài đã tiến hành điều tra các thửa đất tại các tuyến đường đại diện cho hai khu vực của quận Ô Môn bao gồm:

- Khu vực trung tâm (phường Châu Văn Liêm) bao gồm các đường như: Trần Hưng Đạo, 26 tháng 3, Ngô Quyền. Đây là những tuyến đường rộng nhất, mặt đường trải nhựa, có cơ sở hạ tầng tốt, đảm bảo điều kiện sinh hoạt cũng như kinh doanh buôn bán cho người dân. Tại các đường này, có các điểm trung tâm của thành phố như bưu điện, bến xe, chợ.

- Khu vực ven trung tâm (phường Thới Hòa, Thới Long, Long Hưng, Thới n, Phước Thới, Trường Lạc) bao gồm các tuyến đường như: Đường tỉnh 922, Thái Thị Hạnh, Quốc lộ 91. Các tuyến đường được chọn nằm cách xa so với trung tâm quận, đường chủ yếu là đổ bê tông và xấu hơn so với đường ở trung tâm. Bề mặt đường hẹp và điều kiện cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh thấp hơn ở những khu vực trung tâm.

Theo Quyết định 22/2014/QĐ – UBND của UBND thành phố Cần Thơ về việc Quy định mức giá các loại đất định kỳ 5 năm Cần Thơ 2015-2019: Đối với đất ở đô thị, mỗi tuyến đường phố đô thị được chia thành nhiều đoạn có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng khác nhau, theo mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng từng đoạn đường đó để xác định giá đất từ thấp đến cao, mỗi tuyến đường chia ra làm 4 vị trí:

+ Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh tiếp giáp đường phố

(mặt tiền), giá đất bằng 100% giá đất đoạn đường đó.

+ Vị trí 2: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố được xác định trong bảng giá đất, có điều kiện sinh hoạt thuận lợi, giá đất bằng 40% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường đó.

+ Vị trí 3: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện giao thông kém hơn vị trí 2 nhưng lưu thông ra được trục đường đã có giá (vị trí 1). Giá đất bằng 20% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường đó.

+ Vị trí 4: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của hẻm vị trí 2 và hẻm vị trí 3. Giá

đất bằng 15% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường đó.

Thông tin số liệu về BĐS trên thị trường chủ yếu được thu thập từ các nguồn như điều tra trực tiếp từ chủ sử dụng BĐS, thông tin từ cán bộ địa chính quận, phường cùng những người môi giới BĐS và các quảng cáo rao bán trên mạng internet.

4.1.2.1 Giá đất ở tại khu vực trung tâm (phƣờng Châu Văn Liêm)

Bảng 4.4 Giá đất ở tại khu vực trung tâm

Đơn vị: 1000đồng/m2

Tên đƣờng Vị trí Giá thị trƣờng Giá quy định Chênh lệch(lần)

(1) (2) (3) (4) (5)=(3)/(4)

Trần Hưng Đạo 1 13.000 1,4 18.000

2 5.200 2,3 12.000

(Kim Đồng – Cầu Huyện Đội) 3 2.600 1,9 5.000

4 1.950 2,1 4.000

Đường 26 tháng 3 1 14.000 1,5 21.000

(QL 91- Kim Đồng) 2 5.600 2,7 15.000

3 2.800 2,1 6.000

4 2.100 2,4 5.000

Ngô Quyền 1 1,8 18.000 10.000

2 4.000 2,3 9.000

(Nguồn: Số liệu điều tr t áng 5/2017)

Qua Bảng 4.4 cho thấy trên mỗi tuyến đường tại các vị trí khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Vị trí 1 luôn là vị trí có giá cao nhất tại mỗi tuyến đường. Do đây là ba tuyến đường nằm ở trung tâm quận, có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế nên có giá đất tại khu vực này luôn đạt cao nhất trong quận Ô Môn. Mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định là 1,4 đến 3,3 lần.

Ví dụ như trên tuyến đường 26 tháng 3 giá đất cao nhất là tại vị trí 1 là 21 triệu đồng/m2, do trên tuyến đường này là con đường giao thông chính của quận Ô Môn, có bến xe và có các địa điểm mua bán tấp nập nên đã đẩy mặt bằng giá đất tại tuyến đường này lên cao. Tại các vị trí 2,3,4, giá đất giảm dần lần lượt là 15 triệu đồng/m2, 6 triệu đồng/m2 và 5 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch giá thị trường so với giá quy định tại đường 26 tháng 3 cao nhất là tại vị trí 2 đạt 2,7 lần; các vị trí còn lại mức chênh lệch này trên 1,5 lần. Đối với hai đường Trần Hưng Đạo và Ngô Quyền, giá đất trên thị trường cũng tương đối cao. Đất ở tại vị trí 1 tại đường Ngô Quyền có giá 18 triệu đồng/m2, tại đường Trần Hưng Đạo có giá 18 triệu đồng/m2. Các vị trí còn lại mặc dù giá thấp hơn nhưng vẫn cao hơn so với giá được quy định.

3 2.000 3,3 6.500 (Trần Hưng Đạo – Bến Bạch Đằng) 4 1.500 2,3 3.500

4.1.2.2 Giá đất ở khu vực ven trung tâm (phƣờng Thới Hòa, Thới Long, Long Hƣng, Thới An, Phƣớc Thới, Trƣờng Lạc)

Bảng 4.5 Giá đất ở tại khu vực ven trung tâm

Đơn vị: 1000đồng/m2

Tên đƣờng Vị trí Giá thị trƣờng Giá quy định Chênh lệch(lần)

(1) (2) (3) (4) (5)=(3)/(4)

Đường tỉnh 922 1 1.200 1,7 2.000

2 480 2,5 1.200 (QL91-Cầu Giáo Dẫn) 3 240 2,3 550 Trƣờng Lạc 4 180 1,9 350

Thái Thị Hạnh 1 3.000 1,7 5.000

2 1.200 2,9 3.500 (Lộ Miễu Ông-Cầu Cây Sung) 3 600 2,5 1.500 Thới Long 4 450 2,2 1.000

QL91 1 3.000 1,5 4.500

2 1.200 2,5 3.000 (Cầu Sang Trắng 1 -2) 3 600 1,7 1.000 Phƣớc Thới 4 450 1,3 600

1 1.500 1,7 2.500

2 600 1,8 1.100 QL91 (UBND P.LH- đầu lộ NTSH bên phải) 3 300 2 600

Long Hƣng 4 225 2 450

Trần Kiết Tường 1 1.500 1,7 2.500

2 600 1,7 1.000 (Cầu Tầm Vu-Đình T. n bên phải) 3 300 2 600 Thới An 4 225 1,8 400

Trần Kiết Tường 1 2,2 2.200 1.000

2 400 2,3 900

(Cầu Ba Rích - Cầu Tầm Vu bên phải)

3 4 200 150 2,8 2,7 550 400 Thới Hòa

Qua Bảng 4.5 cho thấy, đất ở tại khu này có giá thấp hơn so với khu vực trung

(Nguồn: Số liệu điều tr t áng 5/2017)

tâm. Nguyên nhân chính là do đây là khu vực ở cách xa hơn so với trung tâm, cơ sở hạ tầng ít đảm bảo nên người dân ít có nhu cầu hơn về đất đai.

Giá thị trường ở đây có sự chênh lệch đáng kể so với giá giá Nhà nước quy định. Mức độ chênh lệch cao nhất là 2,9 lần tại vị trí 2 đường Thái Thị Hạnh. Nhưng giá đất được khảo sát tại vị trí này chỉ đạt 3,5 triệu đồng/m2, nếu so sánh với giá cả hiện nay vẫn đang thuộc mức độ khá thấp. Giá đất tại khu vực này không cao, phù hợp với những hộ gia đình có thu nhập thấp. Các mức giá tại các vị trí trên các tuyến đường trong nhóm này đều thấp, vị trí có giá cao nhất là vị trí 1 tại đường Thái Thị Hạnh đạt 5 triệu đồng/m2. Các vị trí còn lại có giá giao động từ 350 nghìn đồng/m2 tới 4,5 triệu đồng/m2 và có sự chênh lệch khá lớn so với giá quy định từ 1,3 đến 2,5 lần, do đất thì ít mà nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng cao nên giá đất có phần chênh lệch nhưng vẫn phù hợp với khả năng của những hộ có thu nhập thấp muốn mua đất tại khu vực này, đồng thời ở đây có không khí trong lành nên phù hợp cho những hộ gia đình có khả năng kinh tế quyết định mua đất.

Qua khảo sát cho thấy, giá đất thị trường có sự chênh lệch khá lớn so với giá

quy định. Nguyên nhân có sự chênh lệch nhau là do:

- Giá quy định chủ yếu áp giá cho các nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc sử dụng cho các hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng. Còn giá thị trường là hoạt động chuyển nhượng giữa các hộ gia đình với nhau, chủ yếu là giao dịch thông qua sự thỏa thuận của hai bên, do chủ nhà tự ra giá, hiếm khi nhờ đến các công ty thẩm định giá.

- Khung giá đất hiện nay không bao giờ theo kịp được diễn biến giá thực tế trên thị trường, bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều.

- Yếu tố chủ quan, tức do những người làm công tác định giá chưa đủ năng lực

và thiếu thực tế.

- Thông tin thị trường bất động sản chưa công khai, minh bạch.

- Mật độ dân số đông đúc nên nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản (nhà,

đất) là nhu cầu thật và ngày càng tăng.

- Yếu tố tâm lý cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vì theo tâm lý của người Việt Nam nói chung là tâm lý đám đông và nóng vội, khi giá đất lên cao thì người ta thường đổ xô đi mua vì lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua nên vì vậy càng đẩy giá đất tại khu vực này lên cao hơn.

- Quy hoạch và chính sách của địa phương, các chiến dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (cầu, đường, công viên, trường học) sẽ làm cho hiệu quả sử dụng đất tăng lên và do đó sẽ làm cho đất có giá cao hơn.

4.1.3 Đánh giá sự chênh lệch giá thị trƣờng và giá nhà nƣớc tại quận Ô Môn

Qua điều tra khảo sát giá đất trên địa bàn quận Ô Môn, giá đất tại đây tương đối cao, luôn biến động và có mức chênh lệch đáng kể so với giá do Nhà nước quy định, đặc biệt là vùng trung tâm của quận. Mức chênh lệch trung bình của giá cả tại đây là 2,1 lần. Tại mỗi địa điểm khác nhau thì mức chênh lệch khác nhau. Mức chênh lệch cao nhất tại tuyến đường 26 tháng 3 tại vị trí 4, giá thị trường cao hơn giá đất Nhà nước quy định tới 2,4 lần.

Đơn vị: riệu đồng/m2

Qua hình 4.6 ta thấy, mức chênh lệch giá đất ở tại các tuyến đường khu vực trung tâm là khá cao. Lý do giá đất ở thị trường cao như vậy là do các tuyến đường có mật độ dân số cao, nằm giữa khu vực khối cơ quan, doanh nghiệp, chợ, đường quốc lộ, những nơi tập trung kinh doanh các mặt hàng cao cấp và các hoạt động giao lưu mua bán nên hầu hết tất cả các vị trí đất ở đều có giá trị sinh lợi cao, cơ sở hạ tầng phát triển, thu hút nhu cầu mua đất tại đây của người dân.

Nhìn chung, sự chênh lệch giá đất thị trường so với giá quy định của Nhà nước tại khu vực ven trung tâm quận Ô Môn là có nhưng mức độ ít hơn, thể hiện ở Hình sau:

Hình 4.6 Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực trung tâm

Đơn vị: riệu đồng/m2

Các vị trí trên đường tỉnh 922 và Quốc lộ 91, giá thị trường tương đối thấp. Tại đường Thái Thị Hạnh, biến động chênh lệch giá thị trường so với giá Nhà nước quy định đạt 2,5 lần. Chênh lệch cao nhưng giá cả phù hợp với khả năng thu nhập của người dân, nên có thể chấp nhận được và một phần do đoạn đường này nằm trong khu vực xa trung tâm quận, cơ sở hạ tầng còn hạn chế nên nhu cầu mua đất để ở kết hợp với phát triển kinh tế phi nông nghiệp chưa cao, đa số là nông nghiệp. Do vậy, hiện tại đất đai tại khu vực này vẫn là nguồn cung dồi dào cho những người có nhu cầu mua đất có thu nhập trung bình hoặc thấp hoặc những người có thu nhập cao nhưng muốn sống ở khu vực có không khí trong lành và ít bị ô nhiễm.

Giá đất thị trường tại quận Ô Môn được coi là chấp nhận được đối với nhiều hộ thuộc

nhiều đối tượng khác nhau. Theo ý kiến của một số hộ dân hiện đang sinh sống tại quận Ô Môn, hiện nay nếu như không có nhu cầu buôn bán kinh doanh gì và mua đất chỉ để làm nhà ở thì giá đất như ở đây là mua được. Nhưng có người cũng tỏ rõ quan điểm là thị trường đất đai bây giờ đang bắt đầu chững lại, một phần cũng là do một số người đầu cơ đất đai khiến những người dân thực sự có nhu cầu mua đất thì lại không mua được đất.

Hình 4.7 Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực ven trung tâm

4.2 Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở, xác định yếu tố ảnh hƣởng nhất cho từng khu vực

4.2.1 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn

4.2.1.1 Các yếu tố tự nhiên

a. Vị trí của thửa đất

Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá đất càng lớn. Mỗi

thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất.

Thửa đất nằm tại trung tâm quận như: Phường Châu Văn Liêm có giá trị lớn hơn thửa đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm như ở phường Phước Thới, phường Trường Lạc.

Ví dụ: Theo Quyết Quyết định số: 22/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND thành phố Cần Thơ về việc quy định mức giá các loại đất định kỳ 05 năm 2015 - 2019:

Đường 26 tháng 3 đoạn từ Quốc lộ 91 đến đường Kim Đồng có giá:

- Vị trí 1có giá: 14 triệu đồng/m2

- Vị trí 2 có giá: 5.6 triệu đồng/m2

- Vị trí 3 có giá: 2.8 triệu đồng/m2

- Vị trí 4 có giá: 2.1 triệu đồng/m2

Trong khi đó tại đường Thái Thị Hạnh đoạn từ Lộ Miễu Ông đến cầu Cây Sung

có giá:

- Vị trí 1 có giá: 3 triệu đồng/m2

- Vị trí 2 có giá: 1.2 triệu đồng/m2

- Vị trí 3 có giá: 600 nghìn đồng/m2

- Vị trí 4 có giá: 450 nghìn đồng/m2

b. Địa hình thửa đất

Trên địa bàn quận Ô Môn, các phường đều có địa hình tương đồng với nhau chỉ có một số phường có địa hình thấp, dễ bị ngập khi mùa nước về. Nhưng do sự tác động đó của địa hình cũng đã ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất. Ở những vùng địa hình thấp sẽ có giá trị thấp hơn những vùng có vị trí bằng phẳng, kéo theo lượng giao dịch cũng tỷ lệ thuận với giá trị của đất.

Trong 07 phường của quận Ô Môn có phường Thới Long, Long Hưng và phường Thới Hòa là những phường có vị trí thấp và tình trạng ngập lụt, thường xuyên xảy ra ở khu vực đất dân cư, một số phường còn lại có địa hình cao hơn và lượng giao dịch đó được thể hiện ở Bảng sau:

Bảng 4.6 Số liệu đăng ký biến động phân theo đơn vị phường năm 2016

Đơn vị tín : rường ợp

STT Đơn vị hành chính Số lƣợng đăng ký biến động

1 Phường Châu Văn Liêm 245

2 Phường Thới Hòa 137

3 Phường Thới n 159

4 Phường Phước Thới 186

5 Phường Trường Lạc 164

6 Phường Thới Long 108

7 Phường Long Hưng 95

(Nguồn: Văn p òng Đăng ý đất đ i quận Ô Môn, năm 2017)

Qua Bảng 4.6 ta thấy: Những phường có vị trí thuận lợi, gần trung tâm quận

Ô Môn thì lượng giao dịch đăng ký biến động diễn ra rất sôi động cụ thể: ở phường Châu Văn Liêm 245 trường hợp, phường Phước Thới có 186 trường hợp và phường Trường Lạc có 164 trường hợp còn các phường còn lại có lượng đăng ký biến động ít như: phường Thới Hòa có 137 trường hợp; phường Thới n có 159 trường hợp; phường Thới Long có 108 trường hợp; phường Long Hưng có 95 trường hợp, đây là những phường có địa hình thấp, dễ bị ngập lụt.

Tổng 1.094

c. Tình trạng môi trƣờng và điều kiện thiên nhiên

Những thửa đất nằm ở những vùng hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, ngập úng) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm, vấn đề này trên địa bàn quận Ô Môn được thể hiện rất rõ cụ thể:

Ở địa bàn các phường ven trung tâm quận, từ số liệu thu thập tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Ô Môn qua các năm thì lượng giao dịch mua bán chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất chỉ từ 80-130 trường hợp/năm trong khi đó ở phường Châu Văn Liêm số trường hợp giao dịch về đất đai rất lớn từ 150-250 trường hợp. Nguyên nhân chủ yếu là do điều kiện tự nhiên, ở các phường này thường xuyên bị ngập lụt và việc đi lại cũng gặp rất nhiều khó khăn, làm cho nhu cầu về giao dịch bất động sản giảm, ít sôi động.

Các phường trung tâm thành phố có hệ thống giao thông thuận lợi, nhu cầu người dân tập trung về sinh sống cao, giá trị sinh lời lớn, gần các trung tâm giao dịch buôn bán, trụ sở như: UBND thành phố, chợ, bưu điện nên việc giao dịch diễn ra rất sôi động.

4.2.1.2 Các yếu tố kinh tế

Các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất ở. Trong nhóm các yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất ở bao gồm có 2 yếu tố đó là: Khả năng sinh lợi của thửa đất và Lãi suất ngân hàng. Mỗi yếu tố có một mức ảnh hưởng khác nhau và trên mỗi tuyến đường, khu vực khác nhau thì sự ảnh hưởng này được thể hiện không giống nhau.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Đầu tư tạo lập BĐS sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS. Khi hàng hóa BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị của người sử dụng đất được đem trao đổi, mua bán, kinh doanh, giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Thị trường tiền tệ - tín dụng là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, nên những biến động của thị trường tiền tệ - tín dụng lập tức tác động mạnh tới thị trường BĐS. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm và lãi suất cho vay ở mức cao sẽ gây khó khăn cho các nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn. Từ đó không chỉ nhà đầu tư BĐS khó triển khai dự án mà ngay cả người có nhu cầu mua cũng khó thực hiện được mong muốn.

Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không chỉ bị sức ép từ cả hai phía vốn đầu vào và tiêu thụ hàng hóa đầu ra mà còn chịu thêm áp lực về thời hạn giải chấp các khoản vay đến hạn. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.

Với mức độ phát triển của quận Ô Môn thì quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ, kéo theo là yêu cầu về quỹ đất cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp, công trình phúc lợi công cộng, nhà ở không ngừng tăng lên, làm thay đổi nhanh chóng bộ mặt của thành phố.

Bảng 4.7 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế

Đơn vị tín : riệu đồng

STT Một số chi tiêu

kinh tế Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

1 Giá trị sản xuất nông 804,106 854,624 862,700 901,164 936,092

nghiệp

2 Giá trị sản xuất lâm 2,660 1,701 2,693 2,725 2,513

nghiệp

888,992 849,705 860,753 824,357 796,791

3 Giá trị sản xuất Thủy sản

20,155 20,208 18,972 33,576 37,974

4 Giá trị sản xuất công nghiệp nhà nước

Đơn vị tín : riệu đồng

STT Một số chi tiêu kinh

tế Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

3.266,414 3.943,439 4.245,385 3.806,116 4.049,740

5 Giá trị sản xuất công nghiệp tư nhân

480,011 535,637 581,109 629,243 682,186

(Nguồn: Niên giám ống ê năm 2015- Phòng TN & MT quận Ô Môn, năm 2017)

Khi nền kinh tế địa phương phát triển thì giá trị sản xuất của các ngành kinh tế phát triển theo, chứng tỏ sự phát triển kinh tế tỷ lệ thuận với sự phát triển của thị trường nhà đất.

6 Giá trị sản xuất công nghiệp cá thể

4.2.1.3 Các yếu tố xã hội

Sự gia tăng dân số: Dân số là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường nhà đất. Vì Ô Môn là một trung tâm quận lỵ nên người dân ở nông thôn tập trung lên rất nhiều làm dân số tăng nhanh. Theo thống kê năm 2015 dân số của quận là 137.317 người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1% và tập trung chủ yếu ở phường Thới n và phường Phước Thới. Trên địa bàn quận Ô Môn luôn thực hiện đúng chủ trương chính sách của Nhà nước về chương trình kế hoạch hóa gia đình, phấn đấu giảm tỷ lệ sinh khoảng 0,6%; tăng dân số tự nhiên ổn định ở mức dưới 1% vào năm 2020 và những năm sau, nhưng theo dự báo xu thế tăng dân số trung bình tăng lên đáng kể, ước tính đến năm 2020 quy mô dân số trên địa bàn quận Ô Môn khoảng 180 nghìn người (tính cả dân số thường trú và tạm trú), lúc đó nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS trên địa bàn.

Bảng 4.8 Dự báo dân số và nguồn lao động của quận Ô Môn đến năm 2020

Đơn vị: Người

STT Chỉ tiêu Năm 2011 Năm 2013 Năm 2015 Năm 2020

1 Dân số toàn quận 131,972 134,630 137,317 180,000

(Nguồn: Niên giám ống ê năm 2015- P òng N & M quận Ô Môn, năm 2017)

Qua Bảng 4.8 cho thấy, cùng với quá trình phát triển tăng quy mô dân số, dự báo đến năm 2020 số người trong độ tuổi lao động trên địa bàn có khoảng 88,7 nghìn người. Đây là nguồn lao động dồi dào cung cấp lao động cho các ngành kinh tế nhưng là áp lực trong việc tạo công ăn việc làm cho người lao động, về nhu cầu nhà ở của người dân trên địa bàn trong khi đất đai lượng cung hàng năm rất ít.

2 Dân số trong độ tuổi lao động 83,142 84,815 86,968 88,700

4.2.2 Xác định mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở cho từng khu vực

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đã trình bày ở trên, nhưng khi mua đất ở, mỗi đối tượng sử dụng khác nhau lại có những sự quan tâm riêng. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở cũng khác nhau. Để làm sáng tỏ điều này đề tài đã thực hiện điều tra khảo sát đại diện tại 07 phường của quận Ô Môn thuộc hai khu vực là:

Khu vực trung tâm (phường Châu Văn Liêm) với tổng số lượng phiếu điều tra

được thực hiện là 30 phiếu.

Khu vực ven trung tâm (6 phường còn lại) với tổng số lượng phiếu điều tra là

90 phiếu.

Trong quá trình điều tra thực tế, người dân đã bày tỏ những quan điểm rõ ràng của mình về giá cả đất ở hiện nay, những điều mà họ quan tâm khi có nhu cầu về đất đai. Có 09 yếu tố ảnh hưởng được đem ra để so sánh đó là: vị trí thửa đất, hướng thửa đất, khả năng sinh lợi của thửa đất, an ninh trật tự, chất lượng môi trường, cơ sở hạ tầng và hướng thửa đất, hình dạng thửa đất, diện tích thửa đất và nguồn gốc của thửa đất.

4.2.2.1 Khu vực trung tâm

Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển từ đó nhu cầu sử dụng đất của

người dân nước ta nói chung và của quận Ô Môn nói riêng từ đó mà tăng cao. Năm 2016, tại khu vực trung tâm của quận Ô Môn lấy đại diện là Châu Văn Liêm có khoảng 245 hộ gia đình chuyển nhượng và chọn ra 30 hộ để tiến hành điều tra. Những hộ này đều làm kinh doanh buôn bán, dịch vụ, một số ít là công chức Nhà nước, nhân viên văn phòng hay lao động tự do.

Kết quả cho thấy, các hộ gia đình được chọn để điều tra thì thành phần lao động làm phi nông nghiệp chiếm đến 100%, độ tuổi phần lớn từ 24 đến 67 và giới tính phụ thuộc vào người được điều tra trực tiếp chủ yếu là nam giới (%).

Bảng 4.9 Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực trung tâm

STT Chỉ tiêu ĐVT Khu vực trung tâm

1 Họ và tên Hộ 30

2 Giới tính

- Nam %

75% 25% - Nữ %

3 Nghề nghiệp

- Nông nghiệp % 0

(Nguồn: Số liệu điều tr t áng 5/2017)

- Phi nông nghiệp % 100

Khi được hỏi về các yếu tố có ảnh hưởng tới giá đất ở được đưa ra, họ đều cho rằng chúng có những sự ảnh hưởng nhất định. Nhưng khi đề cập tới yếu tố có ảnh hưởng nhiều nhất, mọi người đã lựa chọn yếu tố vị trí hay khả năng sinh lợi của thửa đất. Để làm rõ hơn về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố cũng như sự lựa chọn của người dân, đề tài đã tiến hành tổng hợp và sử dụng phương pháp thống kê để tìm ra yếu tố được quan tâm nhất đối với khu vực này. Kết quả được thể hiện thông qua Hình sau:

Đơn vị: P ần trăm (%)

Qua Hình 4.8 cho thấy mức độ ảnh hưởng tới giá đất của khu vực trung tâm là

khác nhau.

Do các đối tượng thuộc khu vực này đều có tâm lý muốn kết hợp việc mua đất để ở với việc tạo mặt bằng kinh doanh nên đều rất quan tâm tới vị trí của thửa đất. Một thửa đất có vị trí đẹp, nằm ở mặt tiền trên trục đường chính thuận lợi cho việc buôn bán sẽ có giá cao hơn rất nhiều so với những vị trí còn lại. Gần đây thị trường nhà đất đang bắt đầu nóng lên, một số người dân đặc biệt là những người có điều kiện về kinh tế đã nghĩ tới việc kinh doanh BĐS hay nói cách khác là việc “mua đi, bán lại” đất đai nên khả năng sinh lợi của thửa đất là yếu tố được quan tâm nhiều và có những ảnh hưởng đến giá đất ở.

Hình 4.8 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực trung tâm

a. Mức độ quan tâm của ngƣời dân

Kết quả hình 4.9 thể hiện, yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất ở khu vực này là yếu tố vị trí thửa đất chiếm 31% và khả năng sinh lợi chiếm 26%. Các yếu tố tiếp theo ảnh hưởng tới khu vực này lần lượt là chất lượng môi trường (11%), hướng thửa đất (9%), cơ sở hạ tầng (7%), diện tích (6%), nguồn gốc và an ninh cùng chiếm 4%.

“Chị Nguyễn Thị Thu Hà sống tại đường 26 tháng 3 phường Châu Văn Liêm cho hay: Tôi kinh doanh buôn bán điện thoại, nên khi mua đất gia đình tôi quan tâm đến vị trí đầu tiên. Có vị trí thuận lợi thì mới dễ làm ăn buôn bán sau đó tôi mới quan tâm đến giá cả. Vấn đề làm ăn là vấn đề lâu dài, mình đã đầu tư thì đầu tư một lần luôn, nếu không có tiền mua thì vay mượn của người thân hoặc ngân hàng rồi trả dần cũng được. Chứ buôn bán mà mua đất trong hẻm thì làm sao có khách.”

Quan điểm của chị Hà cùng quan điểm của nhiều hộ gia đình làm kinh doanh tại khu vực này. Vị trí đất đặc biệt là các vị trí mặt tiền có mức ảnh hưởng lên tới gần 90% đến quyết định mua đất ở của người dân. Một bộ phận khác khi mua đất ở với mục đích làm nhà định cư lâu dài và phù hợp với khả năng kinh tế của họ thì yếu tố quan tâm là cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường. Đó cũng là một trong những lý do mà bốn yếu tố này cũng có mức độ ảnh hưởng tương đối tới giá đất ở tại quận Ô Môn.

Hình 4.9 Mức độ quan tâm của người dân

b. Mức độ không quan tâm của ngƣời dân

Hình 4.10 Mức độ không quan tâm của người dân

Qua hình 4.10 cho thấy, các yếu tố hình dạng, an ninh, nguồn gốc, diện tích

thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở tại khu vực này là không đáng kể.

4.2.2.2 Khu vực ven trung tâm

Khảo sát điều tra tại 06 phường ven trung tâm của quận Ô Môn. Đây chủ yếu là

những đối tượng làm nông nghiệp, công nhân hoặc buôn bán nhỏ lẻ.

Bảng 4.10 Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực ven trung tâm

STT Chỉ tiêu Khu vực ven trung tâm ĐVT

90 1 Họ và tên Hộ

2 Giới tính

73,3 - Nam %

26,7 - Nữ %

3 Nghề nghiệp

65 - Nông nghiệp %

(Nguồn: Số liệu điều tr t áng 5/2017)

Tương tự như khu vực trung tâm, sử phương pháp thống kê, kết quả điều tra yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn nhất tại khu vực này đã được tổng hợp và thể hiện trong Hình sau:

35 - Phi nông nghiệp %

Đơn vị: P ần trăm (%)

Qua Hình 4.11 cho thấy mức độ ảnh hưởng tới giá đất của khu vực ven trung

tâm là khác nhau. Cụ thể:

Hình 4.11 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực ven trung tâm

a. Mức độ quan tâm của ngƣời dân

Qua Hình 4.12 cho thấy yếu tố mà người dân quan tâm nhất khi mua đất ở khu vực này chính là vị trí và nguồn gốc thửa đất. Cũng như ở khu vực trung tâm, đất ở có vị trí đẹp, thuận lợi, có điều kiện cho việc kinh doanh, buôn bán luôn có giá cao hơn và luôn

Hình 4.12 Mức độ quan tâm của người dân

tăng lên. Mặc khác, Cơ sở hạ tầng là một nhân tố khu vực rất quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của một thửa đất. Sự phát triển và sự đồng bộ của cơ sở hạ tầng của một đô thị sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất tại đô thị đó. Những nơi có cơ sở hạ tầng phát triển và đồng bộ thì giá đất ở đó sẽ cao hơn những nơi khác có cơ sở hạ tầng còn yếu kém, đồng thời mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở những nơi phát triển cũng cao hơn những nơi có cơ sở hạ tầng chưa phát triển.

b. Mức độ không quan tâm của ngƣời dân

Kết quả Hình 4.13 thể hiện, yếu tố người dân không quan tâm nhiều khi mua

đất là diện tích, nguồn gốc và hướng của thửa đất.

Giá đất ở trên thị trường hiện nay khá cao so với khả năng chi trả của đa số người dân đặc biệt là những hộ có thu nhập trung bình hoặc thấp. Nếu giá đất ở vẫn theo xu hướng tăng như hiện nay trong khi thu nhập không được cải thiện thì rất nhiều người dù có nhu cầu nhưng vẫn không thể mua được đất.

Khi được hỏi về các yêu cầu khi mua đất, một số người thuộc khu vực này cho rằng giá cả phải chăng phù hợp là ưu tiên hằng đầu. Thông thường những hộ này thường mua đất làm nhà ở các vị trí ven trung tâm của quận. Khi được hỏi về nguồn tài chính sử dụng để mua đất, đa phần các hộ đều trả lời rằng phần chính là do thu nhập của các thành viên trong gia đình và vay mượn từ người thân.

Vì vậy, mức thu nhập của người dân có vai trò quyết định ảnh hưởng rất nhiều khiến giá đất biến động tăng hay giảm. Yếu tố vị trí và cơ sở hạ tầng của thửa đất cũng có mức ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất ở do tâm lý người dân luôn muốn tìm mua những thửa đất phù hợp để có thể đầu tư phát triển kinh tế tăng thu nhập và phù

Hình 4.13 Mức độ không quan tâm của người dân

hợp với mục đích của mình. Với mỗi khu vực khác nhau thì mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở là khác nhau.

* Yếu tố tác động đến giá đất củ mỗi u vực n ư s u:

Ở khu vực trung tâm, vị trí của thửa đất và khả năng sinh lời là hai yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá cả, vì nơi đây có điều kiện thuận lợi để có thể đầu tư kinh doanh, buôn bán, nên những hộ gia đình, cá nhân mua đất lựa chọn mối quan tâm hàng đầu là vị trí của thửa đất để phục vụ cho ý tưởng kinh doanh của mình. Mặc khác, yếu tố tâm lý cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vì theo tâm lý của người Việt Nam nói chung là tâm lý đám đông và nóng vội, khi giá đất lên cao thì người ta thường đổ xô đi mua vì lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua nên vì vậy càng đẩy giá đất tại khu vực này lên cao hơn, tạo nên hiện tượng sốt đất.

Còn ở khu vực ven trung tâm thì yếu tố quan trọng nhất là vị trí và cơ sở hạ tầng của thửa đất, vì ở khu vực này thường tập trung những hộ gia đình cá nhân làm nông nghiệp, làm công nhân hoặc làm thuê có mức thu nhập thấp nên với mức thu nhập như vậy thì họ cảm thấy khó mua được đất ở tại khu vực trung tâm, vì ở đó giá khá cao nên họ quan tâm vị trí thửa đất vì một số nhằm mục đích sinh lợi và cũng có những người mong muốn một vị trí tốt để họ an cư lâu dài. Đồng thời, cơ sở hạ tầng phát triển thì mức sống cũng được đảm bảo.

Tóm lại, yếu tố nào cũng có tác động đến giá đất ở, nhưng mức độ tác động là khác nhau. Trên thực tế, giá đất ở hiện nay trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá Nhà nước quy định. Điều này làm cho người dân có nhu cầu mua đất ở thì không đủ khả năng thanh toán và làm tăng thêm khả năng đầu cơ đất đai. Chính vì vậy, Nhà nước nên có những biện pháp thích hợp để điều chỉnh giá đất ở cũng là để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS tại quận Ô Môn.

4.3 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn

Công tác định giá đất của UBND quận Ô Môn nói chung và UBND thành phố Cần Thơ nói riêng trong thời gian qua là phù hợp với điều kiện thực tế và quy định hiện hành của Nhà nước. Mặc dù giá đất đã được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất, nhưng chưa quan tâm triệt để tới các yếu tố có ảnh hưởng chi phối đến giá đất. Vì vậy, so với giá đất được quy định, giá đất trên thị trường thường cao hơn rất nhiều. Trước thực tế đó, có những giải pháp cụ thể để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường như sau:

- Hạn chế mua bán thông qua môi giới, cò đất để đảm bảo sự chệnh lệch giữa

mức giá thị trường và giá nhà nước không quá cao.

- Phải khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

- Việc định giá đất với giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng phải đảm giá bồi

thường từ 70 – 80% của giá đất thực tế trên thị trường.

- Cần phải có những giải pháp minh bạch thông tin trong thị trường nhà đất.

- Hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký

biến động đất đai.

- Phải thực hiện công khai các quy hoạch có sử dụng đất đã được duyệt để nhân

dân biết, giám sát, kiểm tra và thực hiện.

- Cần tăng cường tính chuyên nghiệp và sự hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tư vấn giá đất và cần mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

- Bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiêp vụ cho cán bộ quản lý đất đai

và thẩm định giá.

- Có chính sách thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt

là kinh doanh nhà đất.

CHƢƠNG 5

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT

5.1 Kết luận

Từ kết quả nghiên cứu của đề tài “Xác địn các yếu tố ản ưởng đến giá đất ở trên đị bàn quận Ô Môn, t àn p ố Cần ơ” có thể đưa ra được một số kết luận như sau:

- Khung giá đất ở đô thị do Nhà nước ban hành tại quận Ô Môn so với giá đất thực tế trên thị trường có sự chênh lệch khá cao, vị trí 1 luôn là vị trí có giá cao nhất tại mỗi tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định là 1,4 đến 3,3 lần. Nguyên nhân là do:

+ Còn giá thị trường chủ yếu là giao dịch thông qua sự thỏa thuận của hai bên, do

chủ nhà tự ra giá, hiếm khi nhờ đến các công ty thẩm định giá.

+ Khung giá đất do Nhà nước ban hành hiện nay không theo kịp được diễn biến giá thực tế trên thị trường, bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều.

+ Yếu tố chủ quan, tức do những người làm công tác định giá chưa đủ năng lực

và thiếu thực tế.

+ Thông tin thị trường bất động sản chưa công khai, minh bạch.

Hậu quả không những gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước khi thu phí, lệ phí liên quan đến đất đai mà còn gây khó khăn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.

- Qua việc tìm hiểu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở quận Ô Môn cho thấy giá đất luôn luôn bị chi phối bởi nhiều yếu tố và mỗi yếu tố có mức độ ảnh hưởng khác nhau, trong đó yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi và yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhiều nhất, cụ thể:

Ở khu vực trung tâm thì vị trí và khả năng sinh lợi của thửa đất là các yếu tố tác động nhiều nhất, do khu vực này được xem là khu vực trung tâm, tập trung đông dân cư và có điều kiện thuận lợi để đầu tư kinh doanh, buôn bán. Còn ở khu vực ven trung tâm thì yếu tố được quan tâm nhất là vị trí và cơ sở hạ tầng của thửa đất. Yếu tố hình dạng và diện tích thửa đất chưa được người dân quan tâm nhiều.

- Công tác định giá đất trên địa bàn quận Ô Môn vẫn đang còn nhiều bất cập: giá quy định không sát giá thị trường, việc xác định giá thị trường dùng làm thông tin trong công tác định giá còn gặp nhiều khó khăn do giá thật chưa được quản lý, kinh phí đầu tư cho công tác điều tra thực địa, thu thập số liệu phục vụ công tác định giá còn thấp.

5.2 Đề xuất

- Triển khai các chủ trương nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã

hội trên địa bàn quận.

- Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện công

tác hỗ trợ bồi thường tái định cư.

- Thành lập “trung tâm giao dịch bất động sản” tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường, đảm bảo cho thị trường công khai, minh bạch, có sự quản lý của Nhà nước góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường.

- Điều chỉnh sự chênh lệch giá giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường sao cho phù hợp với tình hình thực tế. Đồng thời bổ sung điều chỉnh giá đất ở khi có những biến động lớn trên thị trường.

- Công khai minh bạch quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị trên các phương

tiện thông tin đại chúng để nhân dân nắm rõ.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bản đồ hành chính Quận Ô Môn.

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất.

Chính phủ, Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy

định về giá đất.

Chính phủ, Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về

phương pháp xác định giá giá đất và khung các loại đất.

Lê Khương Ninh, 2011. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở

đồng bằng sông Cửu Long, Báo Phát triển kinh tế, số 254.

Nguyễn Tiến Dũng, 2011. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất

liên hệ với thị trường bất động ở Việt Nam.

Quốc hội, Luật đất đai, 1993, NXB Chính trị quốc gia.

Quốc hội, Luật đất đai, 2003, NXB Chính trị quốc gia

Quốc hội, Luật đất đai, 2013, NXB Chính trị quốc gia.

Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, 2010. Luận văn tốt nghiệp “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ”, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên, Đại học Cần Thơ.

UBND thành phố Cần Thơ, Quyết định 06/2016/QĐ – UBND, điều chỉnh bổ

sung mức giá đất định kỳ 5 năm Cần Thơ 2015-2019.

UBND thành phố Cần Thơ, Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày 13/11/2014 của về việc bàn hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

UBND thành phố Cần Thơ, Quyết định 22/2014/QĐ – UBND, Quy định mức

giá các loại đất định kỳ 5 năm Cần Thơ 2015-2019.

UBND quận Ô Môn, Báo cáo thuyết minh tổng hợp hế hoạch sử dụng đất năm

2017 quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ.

UBND quận Ô Môn, Báo cáo thuyết minh kết quả thống kê đất đai năm 2015

quận Ô Môn.

UBND quận Ô Môn, Niên giám thống kê năm 2015.

Vũ Thị Thu Trang, 2014. Bài giảng Một số vấn đề về thị trường Bất động sản,

trên trang VOER.

PHỤ LỤC A

PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN NGƢỜI DÂN (Về giá đất ở và các yếu tố ản ưởng đến giá đất ở)

Họ tên người được phỏng vấn:…………………………………………...

Tuổi…………………………

Địa chỉ:........................................................................................................

Nghề nghiệp chính:

Công chức nhà nước Công nhân

Kinh doanh buôn bán Nhân viên văn phòng

Nông nghiệp Lao đông tay chân

Đã nghỉ hưu

1. Thu nhập/tháng ……………đồng.

So với mức bình quận chung của quận

Cao Trung bình Thấp

2. Vị trí thửa đất?

Tiếp giáp quốc lộ Tiếp giáp tỉnh lộ

Tiếp giáp xã lộ Không tiếp giáp lộ

3. Diện tích thửa đất? .............................................................................

4. Hình thể thửa đất:

Hình chữ nhật Hình bình hành Hình vuông

Hình thang xuôi Hình thang ngược Hình đa giác

Hình chữ L

5. Khi có nhu cầu mua đất để ở, bác/ anh/ chị quan tâm tới những điều gì?

STT

Những yếu tố đƣợc quan tâm

X

Vị trí của thửa đất

Hướng thửa đất

Khả năng sinh lợi của thửa đất

n ninh, trật tự

Chất lượng môi trường

Cơ sở hạ tầng, tiện nghi

Hình dạng của thửa đất

Diện tích thửa đất

Nguồn gốc của thửa đất

6. Trong đó yếu tố nào là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng tới quyết định mua đất của bác/anh/chị?

………………………………………………………………………………

7. Bác/anh/chị đã mua đất này với giá là bao nhiêu/m2?

Dưới 3 triệu đồng

Từ 3 triệu tới 5 triệu đồng

Từ 5 triệu đồng tới 8 triệu đồng

Từ 8 triệu đồng tới 10 triệu đồng

Từ 10 triệu đồng tới 13 triệu đồng

Từ 13 triệu đồng tới 15 triệu đồng

Từ 15 triệu đồng tới 20 triệu đồng

Trên 20 triệu đồng

8. Bác/anh/ chị thấy giá đất hiện nay có phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng thanh toán của mình hay chưa?

Rất phù hợp Ít phù hợp

Phù hợp Chưa phù hợp

9. Quá trình mua/bán đất của bác/anh/chị được thực hiện như thế nào và căn cứ vào đâu để 2 bên thỏa thuận giá cả?

Hai bên trực tiếp tự thỏa thuận mua bán

Mua/bán thông qua người mô giới (cò đất)

Giao dịch tại các sàn bất động sản trong thành phố

Nhờ vào sự tư vấn của địa chính phường, xã,

10. Nguồn tài chính để mua đất của gia đình là từ đâu?

Tiết kiệm thu nhập của các thành viên Vay ngân hàng

Vay từ anh em, người quen biết

11. Khi mua đất, gia đình thanh toán tiền theo hình thức nào?

Trả trực tiếp 1 lần Trả góp theo từng đợt

12. Các thông tin về kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung của Quận)

- Giao thông: Tốt Trung bình Kém

- Cấp, thoát nước: Tốt Trung bình Kém

- Thủy lợi: Tốt Trung bình Kém

- Điện: Tốt Trung bình Kém

- Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém

- Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém

13. Các thông tin về cung cấp dịch vụ (so với điều kiện chung của Quận)

- Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp:

Tốt trung bình kém

- Dịch vụ tài chính, tín dụng:

Tốt trung bình kém

- Dịch vụ thông tin liên lạc:

Tốt trung bình kém

14. Theo bác/anh/chị cần phải có những biện pháp gì để tạo ra sự phù hợp nhất trong giá đất ở hiện nay?

………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………

Cảm ơn bác/anh/chị về những ý kiến đóng góp!

Ô Môn, ngày…….t áng……..năm 2017

Ngƣời đƣợc phỏng vấn Ngƣời phỏng vấn Võ Thị Khánh Băng

PHỤ LỤC B

BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN Ô MÔN (Kèm t eo Quyết địn số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26 t áng 12 năm 2014 củ Ủy b n n ân dân t àn p ố Cần ơ)

Đơn vị tính: đồng/m2

ĐOẠN ĐƢỜNG GIÁ ĐẤT STT TÊN ĐƢỜNG TỪ ĐẾN

a) Đất ở tại đô thị

Hết dãy phố 06 căn 10.000.000 1 Bến Bạch Đằng Đầu vàm Tắc Ông Thục

2 Trần Quốc Toản 7.000.000 Cách Mạng Tháng Tám

3 Châu Văn Liêm Quốc lộ 91 8.000.000

4 Đinh Tiên Hoàng Trần Hưng Đạo Cổng Bệnh viện Ô Môn Cách Mạng Tháng Tám Bến Bạch Đằng 10.000.000

5 Đường 26 tháng 3 Quốc lộ 91 Kim Đồng 14.000.000

6 Đường 3 tháng 2 Kim Đồng Huỳnh Thị Giang 6.000.000

7 Đường 30 tháng 4 Trần Hưng Đạo Bệnh viện Ô Môn 5.000.000

8 Đường tỉnh 922 Quốc lộ 91 Cầu Rạch Nhum 4.000.000

9 Huỳnh Thị Giang Châu Văn Liêm Đường 26 tháng 3 7.000.000

10 4.000.000 KDC thương mại Bằng Tăng

11 Kim Đồng Sau thâm hậu 50m Quốc Lộ 91 trở vào Đường 26 tháng 3 Rạch Cây Me 8.000.000

12 Lê Quý Đôn Trần Hưng Đạo 10.000.000

13 Lê Văn Tám Đường 26 tháng 3 7.000.000

14 Lưu Hữu Phước Đường 26 tháng 3 Bến Bạch Đằng Cách Mạng Tháng Tám Châu Văn Liêm 8.000.000

15 Ngô Quyền Trần Hưng Đạo Bến Bạch Đằng 10.000.000

16 Nguyễn Du Lưu Hữu Phước Nguyễn Trãi 7.000.000

17 Nguyễn Trãi Đường 3 tháng 2 Trần Phú 6.000.000

18 Phan Đình Phùng Trần Quốc Toản 7.000.000 Cách Mạng Tháng Tám

Cầu Ông Tành 4.800.000 Cầu Ô Môn (phía bên phải) 19 Quốc Lộ 91

Cầu Ông Tành 4.000.000

20 Trần Hưng Đạo 21 Trần Quốc Toản 22 Lý Thường Kiệt Kim Đồng Đường 26 tháng 3 Đường 26 tháng 3 Cầu Ô Môn (phía bên trái) Cầu Huyện đội Châu Văn Liêm Bến Bạch Đằng

13.000.000 8.000.000 4.000.000

Đơn vị tín : đồng/m2

Đường 26 tháng 3 23 Trần Nguyên Hãn 24 Nguyễn Trung Trực Đường 26 tháng 3

Bến Bạch Đằng Chợ Ô Môn

4.000.000 8.000.000

Quốc Lộ 91

Rạch Sáu Thước

1.200.000

Toàn bộ các tuyến đường

Đắc Nhẫn (đường vào Trường Dân tộc Nội trú) Đường nội bộ khu Dân tộc Nội trú (trừ tuyến đường đã đặt tên)

4.000.000

Khu phố Thương mại Thịnh Vượng

3.000.000

Trục số 1 tiếp giáp đường Trần Hưng Đạo Các trục đường còn lại

1.500.000

Toàn bộ các tuyến đường

Khu tái định cư và nhà ở công nhân Khu công nghiệp Trà Nóc II

ĐOẠN ĐƢỜNG STT TÊN ĐƢỜNG GIÁ ĐẤT TỪ ĐẾN

b) Đất ở tiếp giáp các trục giao thông:

1 Cầu Ô Môn Giáp dãy phố 06 căn 3.500.000 Bến Bạch Đằng nối dài

Trần Hưng Đạo 1.700.000 Cầu Đúc ngang nhà máy Liên Hiệp 2 Bến Hoa Viên

1.200.000 Cầu Đúc ngang nhà máy Liên Hiệp Cầu đúc vào chùa Long Châu

3 Cầu Chợ 4.000.000 Chợ Thới Long

4 Chợ Phước Thới Quốc lộ 91 3.500.000

5 Chợ Thới n Hẻm nhà thương Cầu Bà Ruôi Cầu Chùa (trừ hành lang đường sông) Đình Thới n 3.000.000

6 Quốc lộ 91 2.000.000 Trương Văn Diễn (Đường tỉnh 920C)

Quốc lộ 91 1.200.000

Quốc lộ 91 800.000

Cầu Ba Rích 1.000.000 7 Trần Kiết Tường (Đường tỉnh 920B) Cầu Ba Rích 700.000

Cầu Tầm Vu 1.500.000

Cầu Tầm Vu 800.000 Nhà máy xi măng Tây Đô Cầu Ba Rích (Bên phải) Cầu Ba Rích (Bên trái) Cầu Tầm Vu (Bên phải) Cầu Tầm Vu (Bên trái) Đình Thới n (Bên phải) Đình Thới n (Bên trái)

ĐOẠN ĐƢỜNG STT TÊN ĐƢỜNG GIÁ ĐẤT TỪ ĐẾN

2.000.000 Nhà máy xi măng Tây Đô Nhà máy Nhiệt điện Ô Môn

8 Đường tỉnh 920B Đình Thới n 1.500.000 UBND phường Thới n (Bên phải)

Đình Thới n 800.000 UBND phường Thới An (Bên trái)

Quốc lộ 91 Cầu Giáo Dẫn 1.200.000

Cầu Giáo Dẫn 1.000.000 Trung tâm quy hoạch phường Trường Lạc (Bên phải)

1.000.000 Cầu Giáo Dẫn Trung tâm quy hoạch phường Trường Lạc (Bên trái) 9 Đường tỉnh 923

1.000.000 Rạch Xẻo Đế (Bên phải) Khu quy hoạch phường Trường Lạc (từ cống Bảy Hổ)

1.200.000 Rạch Xẻo Đế (Bên trái) Khu quy hoạch phường Trường Lạc (từ cống Bảy Hổ)

3.000.000 10 Hai bên chợ Ba Se Sông Tắc Ông Thục Đường tỉnh 923

1.000.000 Quốc lộ 91

1.500.000 Quốc lộ 91 Lộ Miễu Ông (Bên trái) Nhà thông tin khu vực Thới Hưng (bên phải)

11 1.000.000 Thái Thị Hạnh (Hương lộ Bằng Tăng)

3.000.000 Nhà thông tin khu vực Thới Hưng Lộ Miễu Ông

1.000.000 Cầu Cây Sung

2.500.000 Trần Hưng Đạo 12 Lê Lợi

750.000 750.000 13 Lộ chùa Từ xưởng cưa Đầu lộ chùa

3.000.000 Cầu Sang Trắng I

14 Quốc lộ 91

2.400.000 1.800.000 3.000.000 1.200.000 Cầu Sang Trắng II Chợ bến đò Đu Đủ Cầu Tắc Ông Thục Cầu Ô Môn

1.000.000 Cống Ông Tà Lộ Miễu Ông (bên phải) Cầu Cây Sung Kinh Thủy lợi Lò Gạch Hết xưởng cưa Quốc doanh (cũ) Thánh Thất Cao Đài Cầu Dì Tho (trái, phải) Cầu Sang Trắng II (Hai bên QL91) Chợ bến đò Đu Đủ Cầu Tắc Ông Thục Cầu Ông Tành Cống Ông Tà UBND phường Long Hưng (Bên phải)