HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN THỊ HUỆ
NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN,
TỈNH BẮC NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 9 85 01 03
TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ
NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2023
Công trình được hoàn thành tại:
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Quân
PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền
Phản biện 1: PGS.TS. Nguyễn Quang Học
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Phản biện 2: PGS.TS. Trần Quốc Bình
Trường Đại học Khoa học tự nhiên
Phản biện 3: TS. Nguyễn Thị Ngọc Lanh
Chuyên gia độc lập
Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Vào hồi …giờ …phút, ngày… tháng… năm 2023
Có thể tìm hiểu Luận án tại:
Thư viện Quốc gia Việt Nam
Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, giá đất được hiểu là giá trị quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm và một địa điểm cụ thể do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch liên quan đến BĐS (Quốc hội,
2013). Giá đất là một trong những căn cứ pháp lý để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai như mua bán quyền sử
dụng đất, cho thuê đất, thế chấp, góp vốn, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất,... Để
giá đất xác định được phù hợp với giá trị thị trường của đất đai thì định giá đất có ý nghĩa và
vai trò đặc biệt quan trọng. Định giá đất tốt đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giữa những
người sử dụng đất với nhau. Định giá đất tốt cũng góp phần đảm bảo thu đúng, thủ đủ ngân
sách nhà nước từ đất đai và hạn chế nảy sinh các khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi
đất (Nguyễn Hồ Phi Hà & Nguyễn Thị Hà, 2019; Phạm Phương Nam & cs., 2021).
Đến nay, trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng, các nghiên cứu chủ yếu tập
trung đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm chỉ ra mức độ tác động của các yếu tố
đến giá đất (Dirgasov & cs., 2017; Downing, 1973; Hồ Thị Lam Trà & cs., 2020; Kheir &
Portnov, 2016; Phạm Thế Trịnh & cs., 2020; Scott, 1983). Một số nghiên cứu khác đánh giá
ảnh hưởng của một yếu tố hay một nhóm yếu tố đến giá đất (Huang & Du, 2020; Mitsuta &
cs., 2012). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được phân thành các nhóm theo đặc điểm riêng
của từng yếu tố. Các nhóm yếu tố truyền thống bao gồm nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố
vị trí thửa đất; nhóm các yếu tố cá biệt; nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, môi
trường,… (Hultkrantz, 1991; Le, 2017; Pham, 2021; Ersoz & cs., 2018). Black& Hoben
(1985) nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng giá đất đột biến và nhà ở giá rẻ. Một số nghiên
cứu khác đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, làm thay
đổi giá đất, xây dựng bản đồ giá đất, hay kỹ thuật định giá đất (Mitsuta & cs., 2012; Phạm
Phương Nam & cs., 2019; Verheye, 2000).
Các nghiên cứu trên chưa đi sâu đánh giá một cách toàn diện công tác định giá đất.
Chính vì vậy, chưa rõ công tác định giá đất ở hiện nay có những thuận lợi, hạn chế gì và
nguyên nhân của các hạn chế đó. Ngoài ra, cũng chưa rõ đâu là các yếu tố ảnh hưởng đến
công tác định giá đất ở và cần có những giải pháp gì để khắc phục các hạn chế trong định
giá đất ở. Đây chính là khoảng trống nghiên cứu liên quan đến giá đất. Do vậy, thực hiện đề
tài Luận án là cần thiết nhằm trả lời các câu hỏi: Định giá đất có ưu điểm, hạn chế và
nguyên nhân gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến định giá đất? và mức độ ảnh hưởng của
chúng đến định giá đất như thế nào? Cần có những giải pháp gì để định giá đất được nhanh
chóng, đúng tiến độ, giá đất xác định đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường của đất?
2
Nghiên cứu sinh chọn thành phố Từ Sơn là địa bàn nghiên để trả lời các câu hỏi trên
do thành phố Từ Sơn là đô thị dịch vụ, công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng
nghề truyền thống. Đặc biệt trong 10 năm gần đây, Thành phố có tốc độ thị hóa và công
nghiệp hóa cao, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt và triển khai nên định giá
đất khi xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể làm cơ sở để tính tiền bồi thường về đất, các
nghĩa vụ tài chính đất đai đang là vấn đề cấp thiết mặc dù có những thuận lợi nhất định,
song theo đánh giá của UBND thành phố Từ Sơn, công tác định giá đất còn một số bất cập,
hạn chế (UBND thành phố Từ Sơn, 2022). Mặc dù vậy, cũng chưa có nghiên cứu chuyên
sâu để đánh giá một cách toàn diện khoa học, khách quan về thực trạng định giá đất để có
giải pháp phù hợp, hoàn thiện định giá đất tại Thành phố. Bên cạnh đó, phương pháp nghiên
cứu và các kết quả cũng như các đề xuất giải pháp của đề tài cũng có thể được tham khảo
khi nghiên cứu định giá đất ở tại các địa bàn khác.
1.2. MỤc đích cỦa đỀ tài
Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định
giá đất ở làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn thành
phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PhẠm vi nghiên cỨu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Thực trạng công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: (i) Biến động giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định trong bảng giá
đất do UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành; (ii) Công tác định giá đất ở cụ thể và các yếu tố ảnh
hưởng đến công tác định giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Về không gian: Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Về thời gian: Giai đoạn 2017 - 2021.
1.4. NhỮng đóng góp mỚi
- Luận án đã đánh giá được thực trạng công tác định giá đất ở, đưa ra được ưu điểm,
hạn chế và nguyên nhân của hạn chế đó, đồng thời xác định được 20 yếu tố thuộc 6 nhóm
yếu tố có ảnh hưởng đến công tác định giá ở tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh với tỷ lệ
ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%; 10,64%; 8,42% (nhóm yếu tố giá đất có tỷ
lệ ảnh hưởng lớn nhất, nhóm yếu tố thửa đất có tỷ lệ ảnh hưởng nhỏ nhất).
- Luận án đã đề xuất 5 nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở bao gồm:
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, minh bạch, công khai các loại
giá đất; Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; Kiện toàn vai trò, chức năng của các tổ chức
3
định giá đất; Xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất tự động ứng dụng trí tuệ nhân
tạo (AI); Đảm bảo đủ, kịp thời tài chính cho công tác định giá đất.
1.5. Ý nghĩa khoa hỌc và ý nghĩa thỰc tiỄn
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Luận án đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác định giá
đất trên cơ sở tham khảo các công trình nghiên cứu liên quan trên thế giới nói chung và tại
Việt Nam nói riêng.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Luận án đã chỉ ưu điểm và những hạn chế trong công tác định giá đất ở trên địa bàn
thành phố Từ Sơn và đề xuất được 5 nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất ở.
- Kết quả nghiên cứu của luận án có thể được dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà
khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến công tác định giá đất.
Ngoài ra, các giải pháp đề xuất trong Luận án có thể được tham khảo, áp dụng để hoàn thiện
công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về đất đai và đất ở
Theo New York & Geneva (1996) đất đai không chỉ là bề mặt đất, đất đai còn bao
gồm tất cả những tài nguyên thiên nhiên trên bề mặt đất như hệ thống thủy văn, rừng cây,
đỉnh núi, đại dương kể cả các yếu tố tự nhiên như nhiệt độ tự nhiên, ánh sáng mặt trời, khí
hậu, thời tiết, nước mưa... trong lòng đất gồm tất cả các nguyên tố kim loại bên dưới bề mặt
đất như vàng, dầu, sắt, than đá… Tranter (1977) cho rằng đất đai bao trùm bầu khí quyển,
đất và địa chất bên dưới, thủy văn, và thực vật trên bề mặt trái đất. Đất đai cũng bao gồm cả
những hoạt động diễn ra trên mặt đất của con người và các loài động vật trong quá khứ, hiện
tại và tương lai.
Theo Luật Đất đai (1993): “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”. Nếu
không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không có sự tồn tại
của loài người (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021). Như vậy, đất đai chính là tài nguyên
quốc gia. Đất đai không chỉ gồm diện tích bề mặt mà bao gồm toàn bộ tài nguyên bên trên
và bên dưới long đất. Đất đai là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng để phát triển đất nước.
2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Khái nim giá đất
Giá đất (Land price) được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Theo Walters (1983), giá
