Luận văn: Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng

Luận văn

Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công

ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty

đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây

Dựng

LỜI NÓI ĐẦU

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công

nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển

khu đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển

dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc

phát triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và

phát triển kinh tế đất nước.

Thực hiện chủ trương lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển

đô thị bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu tư

đồng bộ, từng bước hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm

2020 đã được phê duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy

đủ cơ sở ạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ

bản điều kiện sống của nhân dân thủ đô. Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và

đô thị- Bộ Xây Dựng hiện đang được giao làm chủ đầu tư một số dự án đầu

tư phát triển nhà ở và đô thi, có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu tư

cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức,

cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và các công trình

chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt.

Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra

là sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía

hiệu quả của hoạt động đầu tư sẽ cho chúng ta biết được hoạt động đầu tư có

đem lại những giá trị gì, đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra

đánh giá hiệu quả đầu tư còn cho phép chúng ta rút ra được những bài học

kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu tư khác và cho phép

tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộ nền kinh tế .

Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu tư, trong quá

trình thực tập tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng

tôi đã chọn đề tài “ Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển

đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng”

làm đối tượng nghiên cứu của chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nội dung của

chuyên đề xem xét tình hình đầu tư của Tổng công ty trong thời gian qua và

đánh giá chi tiết hiệu quả một dự án của Tổng công ty đã thực hiện. Trên cơ

sở đó và vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập

ở trường để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư tại

Tổng công ty trong thời gian tới.

Kết cấu của chuyên đề được chia làm 3 chương:

Chương I: Những vấn đề lý luận chung.

Chương II: Thực trạng và hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại

Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng.

Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao

hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và

đô thị.

CHƯƠNG I

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG

I. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ VÀ ĐẦU TƯ

PHÁT TRIỂN.

1. Khái niệm đầu tư.

Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về đầu tư song đều toát lên được

bản chất của nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạt

động nhằm thu về những giá trị lớn hơn trong tương lai.

Định nghĩa chung nhất về đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại

để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả

nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết

qủa đó.

Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và

trí tụê.

Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền

vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường xá, các của cải vật chất khác...), tài sản

trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật...) và nguồn nhân lực

có đủ điều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội.

2. Đầu tư phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc dân.

2.1. Khái niệm đầu tư phát triển.

Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư mà người có tiền bỏ tiền ra để tiến

hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm

tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ

yếu tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi người dân trong xã hội.

Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu

hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dưỡng đào

tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt

động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở

đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế – xã hội.

2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển.

Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu tư phát triển với các loại

hình đầu tư khác, cần phải tìm hiểu những đặc trưng cơ bản sau đây:

- Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một lượng vốn lớn và để nằm khê

đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Đây là cái giá phải trả khá lớn của

đầu tư phát triển.

- Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành

quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến

động sảy ra.

- Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các

cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm

tháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của

các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế...

- Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu

dài nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh

viễn như các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập,

Nhà thờ La Mã ở Rôma, Vạn Lý Trường Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát

của Campuchia...). Điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu tư

phát triển.

- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ

hoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa

hình tại đó có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như các hoạt

động sau này của các kết quả đầu tư.

Những đặc trưng trên đây cần được các nhà đầu tư, các nhà quản lý đầu

tư, các nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đưa ra những phương án, nội

dung lập dự án, tiến hành và quản lý đầu tư nhằm đưa ra quyết định đúng đắn,

có căn cứ để đem lại hiệu quả cao nhất.

2.3. Vai trò của hoạt động đầu tư phát triển

Mục tiêu của mọi công cuộc đầu tư là đạt được kết quả lớn hơn so với

nguồn lực đã bỏ ra. Đối với nền kinh tế, đầu tư quyết định sự tăng trưởng và

phát triển của nền sản xuất xã hội. Nó tạo ra, duy trì và phát triển các cơ sở

vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Đối với các đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu

tư là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mọi hoạt động

sản xuất kinh doanh dịch vụ. Đầu tư có vai trò vô cùng to lớn trong quá trình

phát triển của mọi quốc gia trên toàn thế giới.

2.3.1. Đầu tư vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá của nền kinh tế.

Khi cần tiến hành một hoạt động đầu tư, có một lượng tiền lớn được

huy động để đưa vào lưu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu,

vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công... làm cho tổng

cầu tăng vọt. Nhưng sự tăng vọt này chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do

các kết quả của đầu tư chưa phát huy tác dụng. Nên tổng cung của nền kinh tế

chưa có sự thay đổi. Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trường kéo theo sản

lượng cân bằng tăng lên và giá cả các đầu vào tăng lên. Đây chính là tác động

ngắn hạn của đầu tư đối với tổng cầu.

Đến khi các thành quả của đầu tư phát huy tác dụng các năng lực mới

đi vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo

sản lượng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác

dụng trong dài hạn của đầu tư.

2.3.2. Đầu tư tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.

Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu tư đối với sự

tăng cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu tư, dù

là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu

tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia.

Khi tăng đầu tư sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng

cao mức sống của dân cư và giảm các tệ nạn xã hội. Nhưng đồng thời việc

tăng đầu tư dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các

hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật tư...)

đến một mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát. Đến lượt mình lạm phát

làm sản xuất đình trệ, đời sống của người lao động gặp nhiều khó khăn do

tiền lương thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát

triển chậm lại.

Ngược lại, khi giảm đầu tư làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát,

mức sống của dân cư được đảm bảo hơn, Nhưng đồng thời giảm đầu tư khi số

lao động vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.

Vì vậy, khi đã nắm bắt được tác động hai mặt của đầu tư đến sự ổn

định nền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng đối với

mọi quốc gia, nhất là các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Sự tăng

giảm thích hợp đầu tư trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng

trưởng và phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu

chiến lược tăng trưởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng phải cần

có một cơ cấu đầu tư thích hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lược.

2.3.3. Đầu tư tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế.

Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng

trưởng kinh tế của một quốc gia trong một thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR

của một quốc gia đó. ( là hiệu quả vốn đầu tư ).

Vốn đầu tư ICOR = Mức tăng GDP

Vốn đầu tư => Mức tăng GDP

= ICOR

Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn

đầu tư. Sự gia tăng vốn đầu tư sẽ làm tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy, đầu tư tác

động mạnh mẽ đến mức tăng trưởng kinh tế.

Ở mỗi nước có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển

kinh tế, trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu tư, trình độ công nghệ, lao động

và các chính sách trong nước.

Ở các nước phát triển ICOR thường lớn hơn từ 5  7 lần do thừa vốn

thiếu lao động, vốn được sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều công nghệ

hiện đại có giá cao. Còn ở những nước chậm phát triển ICOR thường thấp từ

23 lần do thiếu vốn thừa lao động, nên phải sử dụng nhiều công nghệ kém

hiện đại với giá rẻ.

Do đó, với bất cứ quốc gia nào muốn tăng trưởng nền kinh tế điều kiện

cần thiết phải có một lượng vốn đầu tư lớn. Khi đã có tăng trưởng rồi, việc tạo

ra các tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát

triển nền kinh tế xã hội của đất nước .

2.3.4. Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh ngiệm các nước cho thấy, động lực để có thể tăng trưởng nhanh

với tốc độ mong muốn (từ 910%) của nền kinh tế là tăng cường đầu tư nhằm

tạo ra sự phát triển nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những

ngành này có thể đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vô

hạn về trí tuệ con người. Khu vực nông - lâm - ngư nghiệp cho những hạn chế

về đất đai, về khả năng sinh học, để đạt được tốc độ tăng trưởng từ 5  6% ở

ngành này là rất khó khăn.

Vì vậy, chính sách đầu tư của một quốc gia tập trung chủ đạo cho

ngành kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo

ngành nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng cao của ngành đó, là động lực thúc

đẩy tăng trưởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế.

Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân

đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát

khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài

nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn,

làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển.

Ở nước ta, vai trò của đầu tư được thể hiện rất rõ. Để thực hiện Công

nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, trong định hướng phát triển ngành và

lãnh thổ đã chỉ rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa

bàn trọng điểm.

Tập trung đầu tư những ngành công nghiệp then chốt, hướng mạnh

xuất khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo,

nhất là chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao.

Công nghiệp năng lượng nhiên liệu được ưu tiên đầu tư, đồng thời coi trọng

ngành công nghiệp tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá -

Hiện đại hoá đất nước như xi măng, sắt thép, hoá chất... Các công trình kết

cấu hạ tầng, đặc biệt là giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho

sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lưu trong nước và quốc tế được ưu tiên

đầu tư. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn

trong suốt quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so

sánh trong việc lựa chọn các địa bàn trọng điểm đầu tư, nhằm tạo động lực

thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác nhau trong cả nước. Đồng thời hỗ

trợ phát triển các vùng xa xôi hẻo lánh, điều kiện sống trong vùng cực kỳ khó

khăn. Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và năm tuyến hành

lang gắn với nó tốc độ tăng trưởng vượt trước gấp 1,5  1,7 lần tốc độ bình

quân cả nước, thu hút thêm một nửa số vốn đầu tư cả thời kỳ, đóng góp

khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội.

Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị

các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau.

Hệ thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy

mô khác nhau. Hệ thống đô thị vừa mang chức năng trung tâm tạo vùng vừa

là các hạt nhân ''ngòi nổ” có sức đột phá lớn.

2.3.5. Đầu tư với việc tăng cường khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nước.

Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá. Đầu tư là điều kiện tiên

quyết của sự phát triển và tăng cường công nghệ. Bởi vì để tiến hành công

nghiệp hoá đất nước thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc thiết bị,

các bí quyết công nghệ nhằm nâng cao năng suất- năng lực sản xuất kinh

doanh của mọi ngành.

Muốn có được công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng

các thành tựu khoa học trên thế giới qua con đường chuyển giao công nghệ

(mua công nghệ). Dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có

tiền, đồng thời với việc “bỏ ra” tiền, của, trí tuệ - đó là phải đầu tư.

Như vậy đầu tư sẽ góp phần tăng cường khả năng khoa học và công

nghệ cho quốc gia.

2.3.6. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu tư quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở.

Để tạo dựng được cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của

bất kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm

máy móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn

với sự hoạt động trong một chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuật

vừa tạo ra.

Để duy trì hoạt động bình thường cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa

chữa lớn, thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiền

đề để thực hiện. Do vậy, nói rằng đầu tư quyết định sự ra đời và phát triển của

mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh.

3. Vốn và nguồn vốn đầu tư.

Từ khái niệm đầu tư tới vai trò của đầu tư phát triển ta biết rằng muốn

tiến hành hoạt động đầu tư đều phải có vốn. Vậy vốn đầu tư là gì? Theo

nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu tư được hiểu như sau:

- Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh

doanh là tiền tiết kiệm của dân và được huy động từ các nguồn khác được đưa

vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có

và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.

Vốn đầu tư được huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nước và nguồn

nước ngoài.

3.1. Nguồn vốn trong nước bao gồm:

* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nước. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết

kiệm của Ngân sách Nhà nước.

Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau

mà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nước cao hay thấp. Đối với một quốc gia

nguồn vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của

các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý...

Nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh

nghiệp quốc doanh.

Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nước như vậy. Nước ta

do nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nước ngoài cùng với chính

sách tự cấp tự túc nhiều năm. Ngân sách Nhà nước gánh chịu tất cả, do vậy

việc đầu tư dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư

không cao. Kể từ khi các chính sách mới được áp dụng, nhất là các doanh

nghiệp Nhà nước được phép cổ phần hoá. Vốn Ngân sách Nhà nước được

tập trung đầu tư hơn vào các lĩnh vực mà ngoài Nhà nước ra không ai có

thể giám đầu tư như các công trình phúc lợi đã nói trên.

* Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nước (bao gồm doanh

nghiệp Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi

nhuận để lại không chia của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nguồn

vốn này có vai trò rất lớn đối với hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của

mọi doanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các

hoạt động đầu tư mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế vững chắc bằng

chính khả năng của mình. Ở các nước phát triển, sự lớn mạnh của nhiều Công

ty, Tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên

trường quốc tế chính bằng tiềm lực tích luỹ của họ.

Ở Việt Nam ta mới bước sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lượng các

doanh nghiệp tăng lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có

tiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp Nhà nước. Điều đó được chứng minh

là vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nước ngoài đều

chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất. Khi thực hiện một hoạt

động đầu tư mới đều phải vay mượn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất

thường đem tới thiệt hại.

Nhận thức rõ được tầm quan trọng của nguồn vốn này, Nhà nước ta đã

ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong

nước tăng tiềm lực sản xuất, từ đó tăng tích luỹ.

* Nguồn vốn huy động trong dân cư: Đó là vốn nhàn rỗi của dân cư

dưới dạng tiền tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình không đưa vào lưu thông.

Đối với những cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì

lượng tiền vốn có thể là rất lớn nếu huy động được. Nguồn vốn từ dân cư nếu

Nhà nước huy động được qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn

lớn, tạo điều kiện cho Nhà nước hỗ trợ đầu tư tới các doanh nghiệp thông qua

các kênh tín dụng.

Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân cư được đưa vào sản xuất kinh doanh

trực tiếp qua tham gia đầu tư cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch

vụ được phép huy động từ dân cư với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng...

Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính

sách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của người dân.

Hiện nay, ở nước ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân cư còn rất lớn,

nên việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút được

nếu có nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự “bỏ tiền ra”của dân cư.

3.2. Vốn huy động từ nước ngoài

Bao gồm vốn đầu tư gián tiếp và vốn đầu tư trực tiếp.

* Vốn đầu tư gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các

tổ chức phi Chính phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nhau là viện

trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay ưu đãi với thời hạn dài với lãi

suất thấp kể cả vay theo hình thức thông thường. Một hình thức phổ biến của

đầu tư gián tiếp tồn tại dưới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức

của các nước công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư gián tiếp thường lớn, cho

nên có tác dụng nhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu

phát triển kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu

tư gián tiếp thường gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng

chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả

nợ vay.

* Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp

và các cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc

tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thường

không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận

đầu tư. Tuy nhiên, với vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thì nước nhận đầu tư

không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có được công nghệ (do người đầu tư

mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu

theo con đường ngoại thương vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nước nhận đầu

tư, học tập được kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công

nghiệp nước ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên thị trường quốc tế. Nước nhận

đầu tư trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu tư đem lại với người đầu tư

theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu tư nước

ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nước nhận đầu tư.

Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nước ASEAN và NICS

Đông Á, có nước dựa chủ yếu vào vốn đầu tư gián tiếp (Hàn Quốc,

Philippine, Thái Lan, Indonesia, Malaysia), có nhiều nước lại chú trọng vốn

đầu tư trực tiếp (Singapore, Hồng Kông).

Để thu hút nhanh các nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các nước

ASEAN và NICS Đông Á đã tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư như

cung cấp cơ sở hạ tầng, dịch vụ, có luật đầu tư ưu đãi, lập các khu chế xuất

theo hướng thu hút vốn đầu tư là kỹ thuật cao và phục vụ xuất khẩu.

II. KẾT QUẢ VÀ HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ.

1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư.

1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư.

Kết quả của hoạt động đầu tư là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư

dưới dạng lợi ích cụ thể, có định lượng đạt được từ các hoạt động khác nhau

của dự án. Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm được như số sản phẩm

tiêu thụ, số tài sản cố định huy động được... Đó cũng có thể là những chỉ tiêu

phản ánh chất lượng có tính chất định tính như chất lượng sản phẩm, uy tín

của doanh nghiệp... Kết quả cần đạt được bao giờ cũng là mục tiêu của việc

thực hiện dự án.

Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư là việc định

lượng, tính toán, đo đạc những gì đạt được khi thực hiện công việc đầu tư. Có

thể được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh

giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu tư đạt được kết quả

rất lớn nhưng không có nghĩa nó đạt được hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó

cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt được nó. Nghĩa là

việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt được những gì

mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dự án.

1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư

1.2.1. Bản chất

Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu tư phản ánh trình độ

lợi dụng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu

quả người ta sử dụng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất

là sự so sánh giữa những gì đạt được và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm

khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu tư.

Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư là việc nghiên cứu,

đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư.

Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh,

nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được .

1.2.2. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư

- Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động

đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ

quan điểm của chủ đầu tư hoặc những người hưởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó

đưa ra quyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ

chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn.

- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc

cung cấp các thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn

bên ngoài dự án.

- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.

- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng

thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tương lai cho doanh nghiệp.

1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu tư.

1.3.1. Bản chất

Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-

xã hội nhận được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi

tiến hành công cuộc đầu tư. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái

mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách

tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho toàn bộ nền kinh tế.

Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực

hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này

có thể được xem xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã

hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật

chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sử dụng vào mục đích

khác trong tương lai không xa.

Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được

xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối

đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội

hoạt động đầu tư, đối với Nhà nước là xác định vị trí của đầu tư trong kế

hoạch phát triển kinh tế xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu tư đóng góp

gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân.

Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế -

xã hội của đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp

nhận và được thực hiện thuận lợi.

1.3.2. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu tư

Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng

cao càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã

hội thì không phải hoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư

đều mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích

kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết

phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân

hàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án.

Đối với Nhà nước, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu

tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để

quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh

được hiệu quả xã hội thì họ sẽ không tài trợ.

2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư

Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã

được thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) được huy động hay năng lực

sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.

2.1. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện

* Xét về mặt giá trị

Khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến

hành các hoạt động của các công cuộc đầu tư, bao gồm các chi phí cho công

tác chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt

máy móc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác

theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt.

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà

nước tài trợ, để số vốn đã chi được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện

thì các kết quả của quá trình đầu tư được tách theo phương pháp đơn giá với

+ W

công thức sau:

Iv =

xPi Qi

+ Cin

ồ

i =1

Trong đó:

Iv : Mức vốn đầu tư thực hiện

Qi: Khối lượng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn.

Pi: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lượng công việc

Cin: Phụ phí bao gồm những chi phí chưa được tính trong đơn giá dự toán. Cin được quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó và được phân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất

nước Việt Nam.

W: Lãi định mức, được Nhà nước quy định theo tỷ lêh % so với

giá thành dự toán hoặc giá trị dự toán của khối lượng công việc hoàn

thành.

- Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc.

+ Đối với những trang thiết bị cần lắp:

Iv = Giá mua + CP vận chuyển + CP bảo quản cho đến khi giao lắp

+ Đối với những trang thiết bị không cần lắp:

Iv = Giá mua + Chi phí vận chuyển đến kho và nhập kho.

* Xét về mặt hiện vật:

Vốn đầu tư xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp được chuyển

hoá thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn

máy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện được tạo ra ngay tại công trình.

2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.

Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối

tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình

xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào

hoạt động được ngay.

Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản

xuất, phục vụ của các TSCĐ đã được huy động vào sử dụng chúng để sản

xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được

ghi trong dự án đầu tư.

Các TSCĐ được huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là

các sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu tư, chúng có thể được biểu

hiện bằng tiền mặt hoặc bằng hiện vật.

Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật như số lượng các TSCĐ được huy

động, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ được huy

động, mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian...

Công thức tính giá trị TSCĐ huy động được của một dự án đầu tư:

F = Iv0 - C

Trong đó:

F: Giá trị TSCĐ được huy động.

Iv0: Vốn đầu tư đã được thực hiện của các đối tượng, hạng mục công

trình đã được huy động.

C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:

- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đưa vào

hoạt động ngay khi công trình được xây xong.

- Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất,

chuẩn bị xây dựng.

- Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ

không đủ tiêu chuẩn là TSCĐ.

2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong số vốn đầu tư đã được thực hiện.

Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ

huy động được lớn. Cũng đồng nghĩa với dự án là một dự án mang tính vững

chắc cao.

Giá trị TSCĐ đã được huy động của dự án

Hệ số huy động TSCĐ của dự án = Tổng vốn đầu tư đã được thực hiện của dự

án

2.4. Chỉ tiêu phản ánh cường độ thực hiện đầu tư và kết quả cuối cùng của đầu tư.

Iv0 iv = F

Trong đó:

iv: Vốn đầu tư thực hiện của một đơn vị TSCĐ huy động.

Iv0: Vốn đầu tư đã thực hiện

F: Giá trị TSCĐ huy động.

Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhưng phải luôn > 1 thì mới đảm bảo

cho hoạt động đầu tư ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của

đầu tư thuận lợi.

3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư.

Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu tư dựa trên

các báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty.

Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời

gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu tư đem lại rất đa dạng và

trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian.

3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.

Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để

ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn

càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn

hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt

động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình

quân năm của cả đời dự án.

Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) được tính như sau:

Wi = Oi - Ci

Trong đó:

- Oi: Doanh thu thuần

Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế.

- Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng.

Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so

sánh quy mô lãi giữa các dự án. Để tính tổng lợi nhuận các năm của cả đời dự

án, trước hết phải tính chuyển lợi nhuận thuần hàng năm về cùng một mặt

bằng thời gian ở hiện tại hoặc tương lai. Công thức tính chỉ tiêu này ở hiện tại

như sau:

Cũng như nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án

cũng thường được tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net

Present Value). Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện

tại. Nó được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

NPV: Giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án.

Lợi ích trong năm i. Bi:

Chi phí trong năm i Ci :

r : Lãi suất chiết khấu. Lãi suất được lựa chọn căn cứ vào chi

phí cơ hội của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn

hoặc nhiều thời điểm có các mức lãi suất khác nhau.

n: Số năm hoạt động của đời dự án.

Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý

một vài điểm sau:

- Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự

án loại trừ nhau. Song trong trường hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt

động không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhược điểm của nó.

- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh

hưởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.

3.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư:

Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận

thuần thu được hàng năm.Được tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình

quân của cả đời dự án.

- Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RRi)

Wipv

RRi =

Iv0

Trong đó:

+ Wipv: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại

+ Iv0: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động

RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án

- Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)

Wpv

RR =

Iv0

Trong đó:

Wpv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện

tại.

RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án. RR phải cao hơn mức lãi suất

tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích người có tiền đầu tư vào sản suất kinh

doanh.

3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư.

Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu tư cần hoạt động để có

thể thu hồi vốn đã bỏ ra.

3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần.

Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu được hàng năm

đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu.

- Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cả

đời dự án:

T = Iv0

Wpv

Chỉ tiêu này được dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu tư giữa

các dự án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi.

- Thời hạn thu hồi vốn đầu tư theo tổng lợi nhuận thuần cộng dồn:

----->  Ivo

- Tính theo phương pháp trừ dần:

IvoT - WT ----->  0.

Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên

khi nào thì thu hồi đủ vốn.

3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao.

Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao được tính vào chi

phí sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch.

Tính thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy được đầy

đủ hơn khả năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận

cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu tư phải

lựa chọn phương pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trước khi kết

thúc đời kinh tế của dự án hoặc trước khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ

thuật, lại vừa đạt mức giá thành sản phẩm không qúa cao.

Chỉ tiêu này được tính tương tự như chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi

nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tương ứng.

* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phương án đầu tư an toàn. Tương đối

dễ tính toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán được quy mô

của dự án.

* Nhược điểm: Không đánh giá được quy mô lợi ích mà dự án mang lại.

3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).

Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản

thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu tư về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm

cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu tư được coi là có hiệu

quả khi IRR  IRRđm. IRRđm có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi

nhuận định mức do Nhà nước quy định nếu vốn đầu tư do Ngân sách Nhà

nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư vào dự án

khác… Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR:

Hay:

Trong đó:

Bi: Giá trị thu nhập năm i.

Ci: Giá trị chi phí năm i.

* Ưu điểm:

- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp

nhận được và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất

mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu tư).

- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.

- Cho phép lựa chọn phương án có IRR cao nhất.

* Nhược điểm:

- Không đánh giá được quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự

án mang lại.

- Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có

nhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích

hợp để đánh giá, lựa chọn dự án.

- Việc tính IRR chỉ thực hiện được khi có ít nhất một giá trị NPV > 0.

Như vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn.

NPV luôn dương thì không thể tính được IRR.

4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

Người ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã

hội của dự án đầu tư:

4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng).

Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra

và giá trị gia tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu được từ các dự

án liên đới. Thông thường rất khó tính toán định lượng được các giá trị gia

tăng gián tiếp. Giá trị gia tăng trực tiếp có thể tính toán như sau:

GTGTTT = Lãi ròng + lương + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá.

4.2. Việc làm và thu nhập của người lao động.

- Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp

và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có

việc gián tiếp cũng rất khó khăn.

- Thu nhập của người lao động: Là tổng số lương mà toàn bộ số lao

động có việc làm từ dự án nhận được cùng các khoản trợ cấp khác.

4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nước.

Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một dự án bao gồm:

Thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng…

Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một

đồng vốn đầu tư:

M m = x 100%

Iv0

Trong đó:

m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu tư.

M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách.

Ivo : Tổng vốn đầu tư.

4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án.

Việc thực hiện dự án đầu tư có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ

quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân,

góp phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều

chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trương phát triển của Nhà nước.

Các chỉ tiêu này không thể định lượng được nhưng không thể không tính tới

chúng.

Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu

tư là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu tư.

III. KHU ĐÔ THỊ MỚI VÀ SỰ CẦN THIẾT PHÁT TRIỂN CÁC KHU ĐÔ

THỊ MỚI.

1. Khái niệm và chức năng của đô thị.

1.1. Khái niệm.

Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đại

hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá.

Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lưới các điểm dân cư đô thị và phổ cập

lối sống thành thị trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu

dài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến

chủ quan của con người, mà có quy luật khách quan riêng. Quá trình đô thị

hoá là tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng,

không làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có

sự định hướng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học,

đó là sự phát triển đô thị hoá theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát

triển các đô thị và các khu đô thị mới.

Đô thị mới là một điểm dân cư được quy hoạch và đầu tư xây dựng để

từng bước đạt được các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị như: Chức

năng, quy mô dân số, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân cư và trình

độ phát triển kết cấu hạ tầng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thành lập

theo quy định của pháp luật.

Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát

triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình

khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh được bố

trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có

ranh giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu phát

triển khách quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quy

hoạch, đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lược đặt ra trong định hướng phát

triển kinh tế xã hội của một quốc gia.

1.2. Chức năng của đô thị.

Nhìn chung đô thị có mấy chức năng sau:

1.2.1. Chức năng kinh tế.

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, chức năng kinh tế là chức năng

chủ yếu của đô thị. Sự phát triển kinh tế thị trường đã đưa đến xu hướng tập

trung sản xuất có lợi hơn phân tán. Chính yêu cầu ấy đã tập trung các loại

hình xí nghiệp thành các khu công nghiệp dịch vụ và cơ sở hạ tầng tương ứng

tạo ra thị trường ngày càng mở rộng và đa dạng hoá.

Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân cư, trước hết là thợ (công

nhân) sau đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân cư đô thị.

Tập trung sản xuất và dân cư lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trường như

một đòi hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác.

1.2.2. Chức năng xã hội.

Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với

tăng quy mô dân cư đô thị. Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại,… là những

vấn đề gắn liền với yêu cầu sinh sống của mọi người dân cần được đáp ứng

nhất là nhu cầu này ngày càng tăng tiến theo quy luật khách quan.

Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vì

không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vì

những nhu cầu có sự thay đổi như đã nói trên.

Việc thực hiện chức năng xã hội được đảm bảo thì yếu tố tăng trưởng

kinh tế đô thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị. Trên thế giới đã chứng kiến

sự tăng trưởng đô thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trưởng đô thị kéo

theo hàng loạt các dãy, khu nhà ổ chuột cùng sự ô nhiễm môi trường, sự suy

đồi về đạo đức…

1.2.3. Chức năng văn hoá.

Nhu cầu được hiểu biết xuất phát từ ý thức của loài người. Để có sự

hiểu biết, cần phải có giáo dục. Mỗi một tập hợp con người cùng với các nhu

cầu kinh tế - xã hội ngày càng tăng thì nhu cầu về giáo dục tri thức và giải trí

cũng vậy. Sự tăng lên của nhu cầu này khác nhau đối với từng tầng lớp dân

cư, từng khu vực dân cư. Ở khu vực đô thị hoá thì nhu cầu này bao giờ cũng

tăng lớn hơn cả. Việc đáp ứng nhu cầu giáo dục, vui chơi giải trí của dân cư

đô thị sao cho phù hợp và thúc đẩy các chức năng khác của đô thị là chức

năng văn hoá của đô thị.

Chức năng văn hoá của đô thị ngày càng phát triển hơn vào thời kỳ

kinh tế phồn vinh: Đảm bảo có một hệ thống trường học, du lịch, viện bảo

tàng, các trung tâm nghiên cứu khoa học phục vụ nhu cầu học tập, nghiên

cứu, vui chơi của dân cư, mức sống được nâng cao, thời gian dành cho việc

hưởng thụ văn hoá của người dân cũng được tăng lên.

1.2.4. Chức năng quản lý.

Sự phát triển của đô thị một mặt là tự phát qua tác động của cơ chế thị

trường tới nhu cầu, mặt khác chịu sự điều chỉnh do các hoạt động quản lý của

chính quyền và hoạt động của các tổ chức đoàn thể xã hội.

Chức năng quản lý đô thị được thể hiện bằng những tác động nhằm

hướng tới nguồn lực của đô thị vào mục tiêu kinh tế- xã hội, sinh thái và kiến

trúc, bảo vệ bản sắc văn hoá dân tộc, vừa nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu

chính đáng của cá nhân, đó là chức năng quản lý đô thị.

1.3. Vai trò của đô thị.

Với các chức năng trên đô thị có vai trò rất quan trọng đối với sự tăng

trưởng và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Hệ thống đô thị gồm đô thị các cấp, theo từng cấp bậc trung tâm của

các lãnh thổ quy mô khác nhau là những điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh

tế lãnh thổ vừa có vị trí trung tâm tạo vùng, vừa là những “hạt nhân” tăng

trưởng có khả năng tác động lan toả ra các vùng lãnh thổ bao quanh.

2. Đặc điểm của các dự án phát triển khu đô thị mới.

- Khu đô thị mới có quy mô tương đối lớn, phần lớn thường được phát

triển trên cơ sở đất nông nghiệp (đất ruộng canh tác, đất hồ ao, đất vườn,…),

vì vậy, điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng

rào hầu như không có. Do là đất nông nghiệp nên đất đai trong khu vực dự án

là một trong những phương tiện lao động tạo ra thu nhập hàng năm cho người

nông dân. Khi thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, nhiều hộ nông dân

có đất nằm trong khu vực dự án bị thu hồi làm ảnh hưởng một phần đến đời

sống hàng ngày của họ, nhất là đối với những hộ gia đình chỉ có nguồn thu

nhập từ sản xuất nông nghiệp mà không có nguồn nào khác. Vì vậy, việc thực

hiện dự án phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.

- Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài, thời gian

thu hồi vốn đầu tư phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan, điều kiện hạ tầng

ngoài hàng rào…

- Vốn đầu tư của dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có

của Chủ đầu tư, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công

các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học.

- Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác

nhau như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông,

nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở…nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống

nhất và toàn diện.

- Một đặc điểm rất đặc trưng của dự án phát triển khu đô thị mới là

công tác kinh doanh phải kết hợp chặt chẽ với công tác quản lý. Chủ đầu tư

các dự án phát triển khu đô thị mới thường là các doanh nghiệp nhưng ngoài

việc tổ chức triển khai dự án để mang lại hiệu quả về tài chính, cần phải quan

tâm đến vấn đề quản lý trong phạm vi khu vực dự án, đặc biệt là về mặt kiến

trúc quy hoạch…

3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới.

Từ khái nhiệm đầu tư nói chung, chúng ta hiểu đầu tư vào xây dựng đô

thị một cách cụ thể như sau:

- Đầu tư vào xây dựng đô thị là chủ đầu tư (Chính phủ hay các nhà đầu

tư tư nhân) đem một khoản tiền của mình bỏ vào xây dựng các cơ sở vật chất

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt được các

mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng

tốt hơn, đồng thời kết hợp với mục đích phát triển sản xuất và kinh doanh có

lãi. Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư xây dựng đô thị còn bao gồm cả đầu tư xây

dựng các công trình sản xuất và dịch vụ khác.

* Các đối tượng cần đầu tư xây dựng trong đô thị:

Trong quá trình hình thành đô thị có rất nhiều công trình được đầu tư

xây dựng. Các công trình trong đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi ích

công cộng, một số công trình có thể kết hợp kinh doanh như: Dịch vụ thương

mại, thể thao, văn hoá vui chơi giải trí. Các đối tượng chủ yếu cần thiết phải

đầu tư trong đô thị bên cạnh các cơ sở công nghiệp và dịch vụ có tính chất

kinh doanh là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm:

+ Hệ thống đường giao thông đô thị đối nội và đối ngoại.

+ Các phương tiện giao thông vận tải hàng hoá và hành khách.

+ Hệ thống các công trình cấp nước đô thị.

+ Hệ thống kinh doanh nước sạch

+ Hệ thống thoát nước thải.

+ Hệ thống các công trình bưu chính, viễn thông.

+ Hệ thống các công trình kỹ thuật và bảo vệ môi trường.

+ Hệ thống kho tàng, bến cảng, sân bay.

+ Các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác

Phần lớn các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật khi được đầu tư xây

dựng đều nhằm hai mục đích vừa kinh doanh vừa phục vụ cho nhu cầu phát

triển sản xuất và nâng cao đời sống sinh hoạt cho cộng đồng.

- Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm:

+ Các khu nhà ở.

+ Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp.

+ Các cơ sở giáo dục đào tạo.

+ Các công trình phục vụ hoạt động văn hoá, nghệ thuật, bảo tàng.

+ Các cơ sở y tế và vệ sinh môi trường.

+ Các khu công viên, vui chơi giải trí.

+ Cơ sở nghỉ ngơi, an dưỡng.

+ Các công trình thể dục thể thao.

+ Các cơ sở kinh doanh, dịch vụ thương mại.

+ Các công trình cơ sở hạ tầng xã hội khác.

Các cơ sở hạ tầng ở nước ta thường do Nhà nước đầu tư là chủ yếu.

Đây là những công trình phục vụ nhu cầu đời sống vật chất và văn hoá tinh

thần của nhân dân nên sử dụng mục đích đầu tư trước tiên phải đạt được là

nâng cao hiệu quả xã hội, sau mới kết hợp kinh doanh.

CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN

ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT

TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ - BỘ XÂY DỰNG

I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN

NHÀ VÀ ĐÔ THỊ – BỘ XÂY DỰNG.

Tiền thân là Ban quản lý các công trình nhà ở đường 1A (thành lập

năm 1983) trực thuộc Bộ Xây Dựng với chức năng chính là quản lý nguồn

vốn phát triển nhà. Đến tháng 10 năm 1989 Bộ Xây Dựng đã quyết định thành

lập công ty với tên gọi là “Công ty phát triển nhà và đô thị (HUD)”. Quá trình

hoạt động Công ty ngày càng trưởng thành về mọi mặt và có uy tín lớn trên cả

nước. Cùng với nhu cầu về các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đầy đủ và

nhu cầu về nhà ở của Thành phố ngày càng tăng đòi hỏi phải có một cơ quan

chuyên trách có đầy đủ năng lực cũng như thẩm quyền để đáp ứng. Ngày

2/6/2000 Bộ Xây Dựng đã ra quyết định số 08/2000/QĐ-BXD thành lập Tổng

công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị.

1. Vai trò, vị trí của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị.

1.1. Vai trò.

Trong quá trình hoạt động, Tổng công ty đã có nhiều đóng góp to lớn

cho xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở hiện nay là một nhu cầu rất bức xúc đối

với nhân dân Thủ đô. Tổng công ty đã đóng góp một lượng lớn diện tích nhà

ở vào quỹ nhà của Thành phố.

Để đáp ứng được nhu cầu giãn dân ở các trung tâm, đồng thời để tiết

kiệm đất và hạ giá bán cho phù hợp với nhu cầu của người lao động, Tổng

công ty đã và sẽ triển khai xây dựng các khu trung cư cao tầng trong các khu

đô thị mới phục vụ đối tượng là cán bộ công nhân viên chức. Vấn đề nhà ở

cho người có thu nhập thấp cũng được Tổng công ty rất quan tâm. Trong các

dự án phát triển đô thị, một tỷ lệ nhất định nhà phục vụ cho đối tựng này được

giành ra với mức giá bán được Thành phố quy định trên cơ sở đủ chi phí và

lãi tối thiểu.

Tổng công ty cũng đóng góp những khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ

thuật và xã hội đồng bộ chất lượng cao, góp phần giúp Chính phủ và Thành

phố một bước thực hiện chính sách đô thị quốc gia làm giảm sức ép ở các khu

trung tâm. Các khu đô thị mới ra đời đem lại vẻ đẹp kiến trúc đô thị đảm bảo

đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Ngoài ra, các dự án của Tổng công ty còn tạo việc làm cho hàng ngàn

lao động không chỉ trong thời gian thực hiện dự án mà còn cả khi đã đi vào

hoạt động.

Việc thực hiện và đưa vào sử dụng các khu đô thị mới còn tạo ra một

nguồn tiêu thụ lớn sản phẩm của ngành khác như xây dựng, điện nước, thông

tin liên lạc và các ngành công nghiệp dịch vụ khác tạo điều kiện cho ngành

này phát triển.

Giúp Nhà nước thu được tiền sử dụng đất, khắc phục tình trạng hiện

nay là Nhà nước bỏ tiền xây dựng cơ sở hạ tầng, còn các chủ sử dụng thu

được lợi nhuận từ việc chuyển đổi đất đô thị mà không phải trả chi phí gì.

Ngoài ra còn đóng góp đáng kể cho Ngân sách Nhà nước từ các khoản thu

nộp của chủ đầu tư, các khoản lãi vay.

1.2. Vị trí.

Bằng sự đầu tư mạnh dạn và đúng hướng cộng với sự ủng hộ to lớn của

các ngành, các cấp, Tổng công ty đã đạt được mức tăng trưởng nhanh chóng

và vững chắc sau hơn 10 năm hoạt động, một thời gian khá ngắn đối với

ngành kinh doanh phát triển nhà. Từ ban đầu thành lập với cơ sở vật chất

cũng như vốn còn thiếu thốn, đến nay Tổng công ty đã vươn lên vị trí hàng

đầu trong ngành với số vốn lên đến hơn 71 tỷ đồng, mức tăng trưởng trung

bình là 12%/năm

2. Chức năng, nhiệm vụ của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng

Tổng công ty có những chức năng nhiệm vụ chính như sau:

- Lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, công

trình kỹ thuật hạ tầng khu dân cư, khu công nghiệp.

- Khảo sát, đo đạc phục vụ lập dự án đầu tư và thiết kế công trình.

- Thiết kế, quy hoạch, lập tổng dự toán các công trình dân dụng, công

nghiệp, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu dân cư tập trung của các dự

án phát triển đô thị.

- Kinh doanh văn phòng, nhà ở, kinh doanh hạ tầng đô thị và khu công

nghiệp.

- Tổng thầu và thi công xây dựng các công trình dân dụng, công

nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp, công trình

thuỷ lợi, đường dây và trạm biến thế.

- Sản xuất và kinh doanh vật tư, vật liệu xây dựng, phụ tùng, phụ kiện

bằng kim loại.

- Khai thác và kinh doanh các dịch vụ vui chơi giải trí, dịch vụ giải

khát, trồng và kinh doanh cây cảnh, cây giống…

Trong đó, chức năng nhiệm vụ chính là lập và thực hiện các dự án đầu

tư và xây dựng các công trình nhà ở văn phòng, hạ tầng khu đô thị và khu

công nghiệp với tư cách là chủ đầu tư xây dựng.

3. Cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty.

Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng là đơn vị

chuyên ngành về đầu tư và xây dựng, phát triển nhà và các khu đô thị mới,

khu công nghiệp tập trung. Cùng một thời điểm, Tổng công ty thực hiện nhiều

dự án từ qui mô nhỏ đến qui mô lớn: diện tích hàng trăm ha, vốn đầu tư hàng

trăm tỉ đồng, thời gian thực hiện dự án từ vài năm đến hàng chục năm. Do đặc

thù sản xuất kinh doanh từng thời kỳ khác nhau tuỳ theo sự biến đổi của nền

kinh tế - xã hội cũng như yêu cầu sản xuất kinh doanh (SXKD) của Tổng

công ty, của chu kỳ hoạt động các dự án nên cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng

công ty cũng phải thay đổi thích ứng để đảm bảo hiệu quả quản lý.

Hình I: CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ

HĐ QUẢN TRỊ

CHỦ TỊCH HĐQT TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GĐ

VĂN PHÒNG

PHÒNG QL KTX LẮP

PHÒNG QLDA

PHÒNG TỔ CHỨC LĐ

LIÊN DOANH JANA

PHÒNG PHÁP CHẾ

LD. VINAPON

PHÒNG TCKẾ TOÁN

PHÒNG NC PTDA

CÁC CÔNG TY THÀNH VIÊN (8 CÔNG TY)

BQLDA. ĐỊNH CÔNG

BQLDA. LINH ĐÀM

PHÒNG THÔNG TIN

CƠ CẤU TỔ CHỨC BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

GIÁM ĐỐC

Dự kiến thực hiện

PHÓ GIÁM ĐỐC

PHÒNG QL

PHÒNG KINH TẾ KẾ HOẠCH

KỸ THUẬT - QH

PHÒNG GIẢI PHÓNG M.BẰNG

PHÒNG HÀNH CHÍNH T.HỢP

Với cơ cấu tổ chức như hiện nay, nhiệm vụ cụ thể của các cấp lãnh đạo

và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ được phân định như sau:

3.1. Tổng giám đốc.

Là người lãnh đạo cao nhất, chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước Bộ

trưởng Bộ Xây Dựng, trước Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội về toàn bộ

hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty, chỉ đạo chung mọi hoạt

động công tác của Tổng công ty, tổ chức thực hiện đường lối, chủ trương

chính sách kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nước, xây dựng các đề án chiến

lược, cơ chế chính sách, định hướng kế hoạch phát triển sản xuất kinh doanh

của Tổng công ty. Trực tiếp chỉ đạo lĩnh vực pháp luật, kinh tế tài chính, tổ

chức nhân sự, lao động tiền lương, hành chính sự nghiệp và đời sống.

3.2. Các Phó Tổng giám đốc.

Giúp Tổng giám đốc Tổng công ty chỉ đạo từng lĩnh vực công tác và

chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về lĩnh vực công tác được phân công

phụ trách, chỉ đạo các trưởng phòng, ban, Giám đốc các Công ty thành viên

triển khai nhiệm vụ thuộc lĩnh vực phụ trách. Thay mặt Tổng giám đốc và

được sử dụng quyền hạn của Tổng giám đốc để giải quyết công việc được

giao, được uỷ quyền.

Trong phạm vi quyền hạn được giao, các Phó Tổng giám đốc chủ động

xử lý công việc, phối hợp để giải quyết những công việc có liên quan đến các

Phó Tổng giám đốc khác, báo cáo Tổng giám đốc Tổng công ty những vấn đề

chưa thống nhất.

3.3. Các Công ty thành viên.

Các Công ty thành viên của Tổng công ty là các đơn vị hạch toán độc

lập hạn chế (hạch toán theo hình thức báo sổ, có tài khoản và con dấu riêng)

hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở quy mô nhỏ, xây

dựng các công trình, kinh doanh dịch vụ vui chơi giải trí… Tuỳ theo chức

năng nhiệm vụ của mình các Giám đốc Công ty thành viên chịu trách nhiệm

trước Tổng giám đốc Tổng công ty và trước pháp luật về hoạt động sản xuất

kinh doanh của Công ty mình.

3.4. Các liên doanh với các đối tác nước ngoài.

Là các liên doanh giữa Tổng công ty với các đối tác Nhật Bản trong

lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh, cho thuê nhà ở cao cấp và văn phòng

làm việc, các liên doanh này hạch toán độc lập có tài khoản và con dấu riêng.

3.5. Các phòng chức năng chuyên môn nghiệp vụ.

Là các phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Tổng công ty trong lĩnh

vực pháp chế; Tổ chức lao động; Tiền lương; Tài chính, Kế toán; Lập kế

hoạch sản xuất kinh doanh; Văn thư lưu trữ, hành chính sự nghiệp; Tìm kiếm

phát triển các dự án mới; Lập các dự án thành phần và tiểu dự án trong các dự

án lớn; Quản lý các dự án quy mô nhỏ; Quản lý tiến độ các dự án lớn; Quản lý

kỹ thuật, an toàn lao động.

Các phòng chức năng này phối hợp với nhau giúp cho các Ban quản lý

dự án, các Công ty thành viên về lĩnh vực chuyên môn mà mình phụ trách,

đồng thời quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng có quy mô nhỏ

không có Ban quản lý dự án riêng biệt. Các trưởng phòng chịu trách nhiệm

trước lãnh đạo Tổng công ty các lĩnh vực công tác được giao.

3.6. Các Ban quản lý dự án đầu tư và xây dựng.

Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Định Công - Ban quản lý dự án Khu

dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm là hai Ban quản lý dự án đầu tư và

xây dựng lớn của Tổng công ty. Mỗi ban quản lý dự án có một Giám đốc, một

Phó giám đốc và các phòng ban.

Ban quản lý dự án trực tiếp đảm nhận giải quyết công tác đền bù giải

phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục để triển khai dự án, quản lý các dự án

theo quy hoạch được duyệt. Trong khi đó, Tổng công ty thực hiện việc chỉ

đạo mang tính chiến lược, tìm kiếm những dự án mới, điều phối những vấn đề

có liên quan giữa các dự án với nhau, kiến nghị các ngành các cấp cho phép

thực hiện cơ chế chính sách chưa được quy định nhằm giải quyết tháo gỡ

những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án.

4. Tình hình quản lý nhân sự.

Tổng số cán bộ công nhân viên của đơn vị hiện nay là 165 người. Số

lao động có bằng đại học, trên đại học chiếm 84%, trong đó 56% có thâm niên

công tác từ 5 năm trở lên. Do đó Tổng công ty không phải chi phí nhiều cho

đào tạo mà vẫn có một đội ngũ cán bộ dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực

phát triển nhà và đô trị.

Do tính đặc thù của công việc, Tổng công ty không có định mức lao

động mà chủ yếu dựa theo yêu cầu về tiến độ công việc. Tuy nhiên dựa vào

kinh nghiệm quản lý mà có kế hoạch sắp xếp cũng như tuyển thêm lao động

nhằm đáp ứng nhu cầu về thời gian và chất lượng công tác.

II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TRONG THỜI

GIAN QUA.

1. Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới.

Cũng như hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong thời gian qua, quá

trình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ.

Thập kỷ 60 và 70 là thời kỳ hình thành và phát triển khá mạnh mẽ các

đô thị mới và khu đô thị mới. Ở miền Bắc thực hiện đường lối Công nghiệp

hoá xã hội chủ nghĩa, Nhà nước đã chủ trương phát triển công nghiệp nặng,

do đó tại các thành phố lớn trên cơ sở các khu công nghiệp đã hình thành

thêm nhiều khu đô thị mới như ở Hà Nội là các khu nhà ở Kim Liên (xây

dựng năm 1954), Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân…; tại Hải

Phòng là khu Vạn Mỹ; tại Thành phố Vinh là khu Quang Trung (xây dựng

năm 1960) và tại ngoại thành Hà Nội là khu đô thị mới Xuân Hoà, Xuân Mai,

Vĩnh Yên.v.v.

Cũng trong thời gian này, nhiều Thành phố mới được xây dựng như

Thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, Uông Bí, Bỉm Sơn, Hoà Bình,Chí Linh –

Phả Lại…

Ở miền Nam, dưới chế độ Mỹ – Nguỵ phần lớn các khu công nghiệp

đều tập trung ở các khu đô thị lớn như: Sài Gòn, Biên Hoà, Đà Nẵng, Cần

Thơ, Nha Trang, Huế… Cùng với nguyên nhân tăng trưởng nhanh dân số ở

các đô thị này đã tạo tiền đề hình thành các khu đô thị mới, điển hình hơn cả

là khu cư xá Thanh Đa, Sài Gòn.

Sau khi miền Nam được giải phóng, thời kỳ 1976 –1985 là thời kỳ trì

trệ của đô thị hoá Việt Nam. Với số dân thành thị cả nước là 11,36 triệu

người, chiếm gần 19% dân số cả nước. Tại các đô thị sự phát triển còn nặng

nề về cục bộ do thiếu các nguồn vốn và thiếu động lực phát triển. Từ năm

1986, sau Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI dưới sự tác động của nền

kinh tế thị trường và chính sách mở cửa, các chính sách mới về nhà đất và sự

quan tâm của Nhà nước đối với công tác đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng,

nên đô thị nước ta phát triển nhanh chóng cả về số lượng và chất lượng. Dân

số đô thị từ 11,8 triệu người năm 1986 đã tăng lên 14,6 triệu người vào năm

1995, giữ vững tỷ lệ đô thị hoá 20%. Từ năm 1995 đến nay dân số thành thị

liên tục được tăng lên. Nếu như năm 1995 tỷ lệ tăng dân số của khu vực thành

thị là 3,08% thì năm 1998 con số này là 4,58% và năm 2000 là 7,55%, số dân

thành thị năm 1998 là 16,4 triệu người, chiếm 21,3% dân số cả nước, năm

2000 là 18,8 triệu người, chiếm 23,52%. Theo định hướng quy hoạch tổng thể

phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, dân số

thành thị của nước ta năm 2010 sẽ là 30,4 triệu người, chiếm 33% dân số cả

nước và tương ứng đến năm 2020 sẽ là 46 triệu người, chiếm 45%. (chi tiết

xem bảng1)

BẢNG 1: TÌNH HÌNH DÂN SỐ Ở THÀNH THỊ VÀ TOÀN QUỐC

Thành thị Toàn quốc

Năm

Tỷ lệ tăng (%) 2.85 3.49 3.08 3.50 4.24 4.58 6.30 7.55 Tỷ lệ tăng (%) 2.37 2.12 2.03 1.92 1.82 1.83 1.85 1.83

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Dự báo 2010 Dân số (1000.người) 13,285.0 13,663.0 14,139.3 14,575.4 15,085.5 15,725.5 16,445.2 17,481.5 18,801.2 30,400.0 Cơ cấu (%) 19.43 19.52 19.78 19.99 20.30 20.78 21.34 22.27 23.52 33.00 Dân số (1000.người) 68,360.0 69,980.8 71,464.8 72,917.7 74,314.4 75,664.9 77,046.4 78,475.1 79,913.6 92,500.0

Dự báo 2020 46,000.0 45.00 102,000.0

Nguồn: Niên giám thống kê

Như vậy, dân số ở các đô thị không ngừng tăng trong thời gian qua và

trong tương lai chắc chắn sẽ tăng với rốc độ ngày càng cao. Điều này đòi hỏi

phải có chính sách phát riển đô thị cho phù hợp với tốc độ gia tăng dân số.

Thực tế trong 5 năm qua khối lượng xây dựng nhà ở tại các đô thị, nhất

là đô thị lớn đã tăng lên vượt bậc. Tại thành phố Hà Nội, mỗi năm cấp giấy phép xây dựng được 1,0 – 1,2 triệu m2 nhà, nhiều khu đô thị mới, phố mới đã được xây dựng hoặc trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên nét đặc trưng

nhất của tình hình phát triển đô thị của nước ta trong thời gian qua chủ yếu

vẫn là xây dựng tự phát cục bộ. Một số khu xây dựng mới tập trung đã hình

thành nhưng vẫn theo hình thức chia lô, giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân

hoặc cơ quan tự xây dựng nhà ở. Tình trạng xây dựng xen cấy trong các khu

phố cũ, phố cổ hiện có vốn đã quá tải về hạ tầng vẫn phổ biến. Chính vì vậy,

yêu cầu phát triển các khu đô thị mới đã được Hội nghị đô thị toàn quốc lần

thứ II họp tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 25 – 27/7/1995 khẳng định là

rất cần thiết và thực tế đã trở thành một chủ trương của Chính phủ nhằm sử

dụng giá trị to lớn của quỹ tạo vốn, cho phép thu hút tối đa các nguồn lực vào

mục đích cải tạo và phát triển đô thị phù hợp với quy luật phát triển đô thị

trong thời kỳ đẩy mạnh Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nước.

Nắm bắt được chủ trương đó, trong thời gian qua Tổng công ty Đầu tư

phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng đã có định hướng phát triển đúng

đắn. Đó là đầu tư phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo dự án đồng

bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ,

công nhân viên nhà nước, cho ngươi lao động có thu nhập trung bình và thấp.

Do đầu tư đúng hướng, Tổng công ty đã nhanh chóng đạt được những thành

qủa to lớn và có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị. Nhờ có

kinh nghiệm trong lĩnh vực này và có uy tín lớn nên Tổng công ty đã là một

trong những đơn vị được UBND Thành phố Hà Nội giao làm chủ đầu tư các

dự án phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Trong những năm gần

đây Tổng công ty đã và đang triển khai thực hiện nhiều dự án lớn có hiệu quả

như: dự án khu nhà ở Giáp Bát, dự án khu nhà ở 20 Trương Định, dự án khu

dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, dự án khu đô thị mới Định

Công…với tổng quy mô 227,5ha, tổng vốn đầu tư riêng phần hạ tầng 670 tỷ đồng và tổng diện tích sàn nhà ở và dịch vụ 90 vạn m2.

2. Nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển đô thị mới.

Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoài

nguồn vốn tự có của chủ đầu tư còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn

khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nước, vốn vay tín dụng ưu đãi, vốn vay

tín dụng thương mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn

huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan

trọng của từng nguồn vốn được xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng,

mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án. Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự

án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thường chỉ có

vốn tự có của chủ đầu tư, trong một số trường hợp được cấp vốn Ngân sách.

Nguồn vốn này thường có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư của

dự án nhưng chính là khởi điểm để chủ đầu tư triển khai những bước đầu của

dự án.

Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở Bắc

Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công cần phải có ngay lượng vốn rất lớn.

Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu tư lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nước cũng

không nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại

(1,25%/tháng) để đáp ứng. Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhưng lãi

suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên. Vì vậy Tổng công ty đã đề xuất với

các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công

trình. Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ

đầu tư chỉ có 14 tỷ đồng, tương đương 9,8% so với tổng vốn đầu tư (143,1 tỷ

đồng). Mặc dù được Nhà nước khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp

cho 28,636 tỷ đồng vốn từ Ngân sách Nhà nước (chiếm khoảng 20%) nhưng

cũng chưa thể đáp ứng đủ được nhu cầu của dự án. Tổng công ty đã chủ động

vay Ngân hàng thương mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) với lãi suất

1,25%/tháng và phát hành trái phiếu công trình qua Kho bạc Nhà nước với

mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%). Đây là dự án đầu tiên được Chính phủ cho

phép phát hành trái phiếu công trình, nguồn vốn này có nhiều ưu điểm và mức

lãi suất thấp (12%/năm) đã giúp cho Tổng công ty không những trang trải

khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao) mà còn sử dụng để xây dựng các hạng

mục công trình kỹ thuật chủ yếu là đường giao thông và thoát nước.

Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đô thị mới Định Công, vốn tự có

là 28,7 tỷ đồng (10%), vốn Ngân sách cấp 29,175 tỷ đồng (10,17%), chưa thể

đảm bảo cho dự án được tiến hành. Tổng công ty tiếp tục đề xuất và được

phép phát hành trái phiếu công trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngoài ra còn phải

vay của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).

Bảng 2

Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa

cũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là

vốn huy động từ nhân dân. Nguồn vốn này thường rất lớn, nếu huy động được

tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủ đầu tư cần có trong quá trình thực

hiện dự án. Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại

khu đô thị mới Định Công có thể thấy được tiền nằm trong túi người dân rất

dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó. Qua bước đầu huy động, dự

án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động được 50,464 tỷ

đồng, tương đương 35,3% tổng vốn đầu tư cần thiết, dự án khu đô thị mới

Định Công huy động được 58,216 tỷ đồng, tương đương 20,28%.

Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới có

quy mô lớn (vài chục ha), Tổng công ty còn thực hiện bổ xung các dự án quy

mô nhỏ (vài ha) như: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Trưng - Hà

Nội, có tổng vốn đầu tư 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Trương Định quận

Hai Bà Trưng - Hà Nội, vốn đầu tư 25,558 tỷ đồng.v.v. Các dự án này chủ

yếu được thực hiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân

sách Nhà nước cấp và một phần vốn vay. Trong đó vốn huy động từ khách

hàng rất lớn, chiếm khoảng trên 40%. Để huy động được lượng vốn lớn như

vậy là do Tổng công ty đã thấy được tầm quan trọng của việc đầu tư có trọng

điểm, xác định được mối liên hệ chặt chẽ giữa công tác đầu tư, tiếp thị và

quản lý.

Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự án phát

triển đô thị do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Đó là nguồn tiền sử dụng đất

được chậm nộp cho Nhà nước, mà được tạm thời giữ lại để tái đầu tư. Khi lập

dự án khả thi xây dựng các khu đô thị mới như dự án khu dịch vụ tổng hợp và

nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề xuất

được chậm nộp tiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này như là

vốn Ngân sách để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng xã hội.

Nguồn vốn này tạo điều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đô thị

mới.

Ngoài các nguồn vốn nêu trên, Tổng công ty còn kêu gọi các nguồn

vốn từ các nhà đầu tư khác dưới hình thức liên doanh, liên kết, cho thuê mặt

bằng xây dựng các công trình chuyên ngành trong các khu đô thị mới,… như

dự án xây dựng công trình căn hộ văn phòng V-Tower, Công trình căn hộ cao

cấp JANA, (chi tiết trong bảng 3)

BẢNG 3:

CƠ CẤU NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN LIÊN

DOANH VỚI NƯỚC NGOÀI

Vốn của Tổng công Vốn bên nước ngoài

ty Tổng VĐT Stt Tên dự án (Tr.USD) Giá trị Tỷ lệ (%) Giá trị Tỷ lệ (%)

(Tr.USD) (Tr.USD)

Công trình căn

1 hộ văn phòng 18 3.7 20.56 14.3 79.44

V- Tower

Công trình căn hộ 12 2.6 21.67 9.4 78.33 2 cao cấp JANA

Vốn góp của Tổng công ty ngoài phần góp vốn tự có, Tổng công ty góp

vốn liên doanh chủ yếu bằng vật tư, thiết bị, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng

đất… Nhờ tham gia liên doanh với nước ngoài mà Tổng công ty có thêm

được kinh nghiệm trong công tác đầu tư, đào tạo cán bộ, cơ chế quản lý…

3. Thực trạng đầu tư phát triển đô thị mới của Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng

Ra đời trong những năm Đảng và Nhà nước bắt đầu thực hiện đường

lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận

hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, lĩnh vực phát triển

đô thị và nhà ở cũng đang từng bước được xã hội hoá. Nhiều doanh nghiệp

xây dựng còn đang phân vân chưa mạnh dạn đầu tư phát triển nhà ở. Có

doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở

thấp tầng để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh

nghiệp như thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao. Còn Tổng công ty Đầu tư phát

triển nhà và đô thị đã kiên trì định hướng phát triển là đầu tư phát triển kinh

doanh nhà và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát

triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ công nhân viên nhà nước,

cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế đã chứng minh

định hướng đó của Tổng công ty là đúng đắn. Những công trình, dự án của

Tổng công ty đã nối tiếp nhau hình thành như: dự án khu nhà ở Đầm Trai-

Phương Liệt-Thanh Xuân quy mô 0,5 ha vốn đầu tư thực hiện 25 tỷ đồng với 1.300m2 sàn nhà; dự án khu nhà ở số 2 Giảng Võ có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở 16.000m2 (73 căn hộ); dự án khu nhà ở Giáp Bát, quận Hai Bà Trung - Hà Nội, có quy mô 6,6 ha, diện tích sàn nhà ở và công trình dịch vụ là 38.000m2, vốn đầu tư 37 tỷ đồng (Chỉ tính phần hạ tầng); dự án khu nhà ở 20 Trương Định có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở 13.000m2 (62 căn hộ), tổng vốn đầu tư 25,6 tỷ đồng; dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm có quy mô 184ha với 540.000m2 sàn nhà ở và công trình dịch vụ. Dự án khu đô thị mới Định Công có quy mô 35 ha, tổng vốn đầu tư 287 tỷ đồng với 300.000m2 sàn nhà ở các loại.

Trong thời gian qua ngoài việc thực hiện những dự án trên, Tổng

công ty còn tham gia thi công xây lắp các công trình dân dụng, công

nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, bưu chính viễn thông, công trình hạ tầng, công

trình đường dây và trạm biến thế điện, điện nước cho các công trình dân

dụng, công nghiệp.

3.1. Vốn đầu tư thực hiện.

Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau

và thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lượng vốn đầu tư phân

bố cho các năm không đều. Nhưng nhìn chung từ năm 1995 tới nay vốn đầu

tư thực hiện liên tục tăng qua các năm. Sự tăng trưởng của vốn đầu tư đã kích

thích sự tăng trưởng của kết quả sản xuất kinh doanh và sự chuyển dịch cơ

cấu đầu tư từ những dự án có quy mô nhỏ sang dự án có quy mô lớn của Tổng

công ty. Vốn đầu tư thực hiện trong giai đoạn này được chi tiết qua các dự án

trong bảng 4.

Bảng 4: Vốn đầu tư thực hiện trong giai đoạn 1995-2000

Qua bảng 4 ta thấy vốn đầu tư thực hiện của Tổng công ty Đầu tư Phát

triển nhà và đô thị tăng lên rất nhanh từ 58,524 tỷ đồng năm 1995 lên 304,084

tỷ đồng vào năm 2000. Tỷ lệ tăng trưởng liên tục của vốn đầu tư năm 1996 so

với năm 1995 là 116.63%, năm 1997 so với năm 1996 là 218,75%, năm 1998

so với năm 1997 là 139,8%, năm 1999/1998 là 119,8% và năm 2000/1999

là121,58%. Riêng tỷ lệ tăng trưởng của năm 1997 so với 1996 cao hơn các

năm khác là do trong năm 1997 có dự án quy mô lớn được khởi công xây

dựng (dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm). Mặc dù trong giai đoạn này (1995-

2000) là giai đoạn mà sự khủng hoảng nền kinh tế của các nước Châu Á mà

nặng nề nhất là ở các nước Đông Nam Á làm cho nền kinh tế của chúng ta

cũng phải gánh chịu nhiều tiêu cực. Nhưng Tổng công ty Đầu tư Phát triển

nhà và đô thị vẫn mạnh dạn đầu tư, tiếp tục khẳng định chiến lược đúng đắn

mà Tổng công ty đã đề ra. Nhờ vậy mà các chỉ tiêu kinh tế quan trọng như

giá trị tổng sản lượng tổng doanh thu và nộp Ngân sách Nhà nước, mức thu

nhập của cán bộ công nhân viên đều tăng bình quân hàng năm 12% trở lên và

năm nào cũng có lãi.

3.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư.

Để giúp cho quá trình phân tích thực trạng công tác đầu tư ở Tổng công

ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị chúng ta cần xem xét cơ cấu nguồn vốn đầu

tư của Tổng công ty qua bảng 5.

Bảng 5: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư

Qua biểu cơ cấu nguồn vốn đầu tư của Tổng công ty cho thấy lượng

vốn của các nguồn đều tăng qua các năm. Trong đó nguồn vốn Ngân sách

Nhà nước cấp không nhiều ( Chỉ khoảng 25%) và nguồn vốn tự có của Tổng

công ty cũng có hạn (khoảng 12%) nhưng nó có vai trò quan trọng giúp cho

chủ đầu tư thực hiện những bước đầu của dự án được thuận lợi. Để có đwợc

đủ vốn cho các dự án Tổng công ty phải vay ngân hàng (vay tín dụng ưu đãi

và vay vốn tín dụng thương mại), ngoài ra Tổng công ty đã có đề xuất với các

Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình.

hai dự án đầu tiên được phép phát hành trái phiếu là dự án khu nhà ở Bắc

Linh Đàm và dự án khu đô thị mới Định Công với tổng mức vốn 80 tỷ đồng.

Điều quan trọng là nhờ uy tín rộng rãi mà Tổng công ty đã huy động được

lượng vốn lớn trong nhân dân (chiếm khoảng 38% tổng vốn đầu tư). Nguồn

vốn này có ưu điểm là lãi suất thấp (trung bình 10%) nên đã góp phần tạo

điều kiện thuận lợi cho Tổng công ty triển khai thực hiện các hạng mục công

trình của dự án.

3.3. Thành phần vốn đầu tư thực hiện.

Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị là một doanh nghiệp

thuộc ngành xây dựng luôn coi trọng uy tín và chất lượng công trình xây

dựng. Chính vì vậy trong cơ cấu nội dung vốn đầu tư thực hiện, có những đặc

điểm nổi bật: lượng vốn đầu tư được tập trung chủ yếu cho phần hạ tầng kỹ

thuật và nhà ở, ngoài ra công tác đền bù giải phóng mặt bằng cũng được Tổng

công ty rất coi trọng. Cho nên những dự án mà Tổng công ty đã thực hiện

khâu đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện tương đối thuận lợi, phần hạ

tầng kỹ thuật và nhà ở xây dựng xong được tiêu thụ rất nhanh. Cơ cấu vốn

được thể hiện cụ thể trong bảng 6.

Bảng 6: Thành phần tính vốn đầu tư thực hiện.

Như vậy trong cơ cấu thành phần vốn đầu tư thì phần dành cho xây

dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất, gần 44%. Sở dĩ như

vậy là vì việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và nhà ở là những hạng mục chủ yếu

trong các dự án phát triển đô thị và đây cũng là lĩnh vực kinh doanh chính của

Tổng công ty, hơn nữa Tổng công ty luôn coi việc đảm bảo chất lượng hàng

đầu. Để tiến hành khởi công xây dựng được thuận lợi, Tổng công ty đã phải

chi một lượng tiền lớn chiếm 23,46% tổng vốn đầu tư cho công tác đền bù

giải phóng mặt bằng. Tổng công ty xác định rằng đây là công đoạn phức tạp

nhất trong quá trình thực hiện đầu tư nên phải có biện pháp thích hợp kết hợp

đồng bộ giữa chính quyền địa phương với Tổng công ty sao cho người dân

được đền bù thoả đáng.

Ở các dự án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phần hạ tầng xã hội

cũng được Tổng công ty quan tâm đầu tư như trường học, nhà trẻ, bệnh viện,

khu công viên cây xanh… Phần này chỉ chiếm khoảng 13% vốn đầu tư nhưng

nếu được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh thì nó sẽ giúp cho việc kinh doanh phần

hạ tầng kỹ thuật và nhà ở được thuận lợi hơn.

Tóm lại, trong thời gian qua tình hình thực hiện đầu tư theo chiều

hướng tích cực và thu được những thành quả rất khả quan. Để hoạt động sản

xuất kinh doanh của Tổng công ty liên tục gặt hái được những thành công hơn

nữa thì cần phải đẩy mạnh việc đầu tư có trọng tâm, trọng điểm và đúng

hướng.

4. Hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị.

Từ khi thành lập cho đến nay Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô

thị là một trong những doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao.

Các chỉ tiêu kinh tế quan trọng như giá trị tổng sản lượng, tổng doanh thu và

nộp Ngân sách Nhà nước, thu nhập của Cán bộ công nhân viên đều tăng hàng

năm từ 12% trở lên và năm nào cũng có lãi. Trong năm 2000 vừa qua, Tổng

công ty đạt 75,5% tỷ đồng giá trị sản xuất xây lắp và tổng doanh thu đạt

350,36 tỷ đồng, nộp Ngân sách Nhà nước 12 tỷ đồng, hoàn thành và đưa

vào sử dụng 70.000m2 sàn nhà, là đơn vị dẫn đầu thành phố Hà Nội về lĩnh vực phát triển nhà ở.

Việc đánh giá hiệu quả đầu tư sẽ rút ra được những bài học bổ ích

trong quá trình quản lý đầu tư giúp cho hoạt động đầu tư ngày càng đạt

hiệu quả cao hơn. Đây là việc làm cần thiết đối với Chủ đầu tư nói chung

và đối với Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị nói riêng. Hiệu quả

đầu tư có liên quan chặt chẽ tới hiệu quả sản xuất xã hội bởi bất cứ hoạt

động đầu tư nào nẩy sinh thì trước tiên phải xem xét lợi ích của nó cho

cộng đồng và cho xã hội. Nâng cao hiệu qủa đầu tư không chỉ phụ thuộc

vào số lượng, chất lượng của sản phẩm xây dựng cơ bản mà còn phụ thuộc

rất nhiều vào việc tổ chức quản lý khai thác và sử dụng các sản phẩm đó tốt

thì chắc chắn hiệu quả đầu tư đạt được sẽ là không nhỏ.

Vấn đề nghiên cứu hiệu quả kinh tế đầu tư có ý nghĩa quan trọng và

thiết thực, mục tiêu chủ yếu của các hoạt động đầu tư chính là hiệu quả

kinh tế. Kết quả đầu tư sẽ rất đa dạng nên phương pháp đánh giá hiệu quả

kinh tế trong những trường hợp khác nhau tuỳ thuộc vào nội dung, mức độ

và phạm vi của các kết quả đó. Muốn đánh giá hiệu quả đầu tư một cách

chính xác và hoàn chỉnh ta phải dùng một hệ thống các chỉ tiêu, hệ thống

các chỉ tiêu này sẽ phản ánh một cách toàn diện và đầy đủ nhất tình hình

hiệu quả đầu tư.

Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị là một doanh nghiệp

Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Sản phẩm của Tổng công ty

là những dự án được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh. Vì vậy chỉ có thể đánh

giá hiệu quả đầu tư chung của Tổng công ty thông qua một số chỉ tiêu sau:

Bảng 7: Hiệu quả đầu tư chung.

Nhìn chung các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của Tổng công

ty đều có xu hướng tăng. Giá trị sản xuất không ngừng gia tăng hàng năm

từ 34.065 triệu đồng năm 1995 tăng lên 75.510 triệu đồng vào năm 2000,

và đặc biệt mức tăng của năm 1997 so với năm 1996 là cao nhất:

73.071/40.470 tương đương 180,6%. Trong khi đó tốc độ của các năm khác

là tương đối đều (khoảng 108%). Điều đó hoàn toàn hợp lý với quy mô

hoạt động ngày càng mở rộng của Tổng công ty. Giá trị sản lượng gia tăng

cho nên doanh thu hàng năm của Tổng công ty cũng tăng lên rất nhanh.

Sản phẩm sản xuất ra được nhiều và tiêu thụ nhanh, nhất là từ năm 1999 và

năm 2000, doanh thu tăng vọt so với giai đoạn trước: Doanh thu 1999/1998

tăng 212,4%, năm 2000/1999 tăng 134,3% trong khi giai đoạn 1995-1998

chỉ tăng bình quân 136,3%. Sở dĩ đạt được kết quả như vậy là do một bộ

phận vốn đầu tư giai đoạn trước nhưng đến thời kỳ 1999-2000 mới phát

huy tác dụng. Do đặc điểm của việc đầu tư phát triển đô thi mới liên quan

đến nhiều lĩnh vực khác nhau, thời gian thực hiện lâu nên lượng vốn đầu tư

bị nằm khê đọng là rất lớn và đầu tư thời kỳ này thì phải thời gian lâu sau

mới phát huy hiệu quả.

Doanh thu tăng lên, tức là doanh nghiệp hoạt động ngày càng có hiệu

quả thu nhập ngày càng tăng, gia tăng nguồn tích luỹ và lại tiếp tục đầu tư

mới. Từ đó hiệu quả kinh tế xã hội cũng được quan tâm hơn, thể hiện qua

chỉ tiêu giá trị nộp Ngân sách Nhà nước và thu nhập bình quân của Cán bộ

công nhân viên liên tục tăng. Giá trị sản lượng nộp Ngân sách Nhà nước

tăng nhanh từ năm 1995 với 2.428 triệu đồng lên 12.319 triệu đồng vào

năm 2000. Thu nhập bình quân của cán bộ công nhân viên năm 1995 chỉ

có 700 ngàn đồng thì đến năm 2000 đã tăng lên 1,76 triệu đồng. Điều này

càng không ngừng khuyến khích cán bộ công nhân viên nhiệt tình làm việc

và nâng cao uy tín với các cơ quan quản lý Nhà nước. Trong thời gian này đã đầu tư xây dựng và bàn giao được hơn 30 vạn m2 sàn nhà ở và công trình dịch vụ, góp phần làm tăng quỹ nhà ở cho Thành phố Hà nội.

Mặc dù xét về mặt tuyệt đối thì các chỉ tiêu trên đạt hiệu quả tương

đối cao. Nhưng nếu so sánh về mặt tương đối với vốn đầu tư thực hiện thì

lại có xu hướng giảm ngoại trừ chỉ tiêu doanh thu/vốn đầu tư và lợi nhuận

ròng/Vốn đầu tư. Chỉ tiêu doanh thu/vốn đầu tư (đặc biệt trong hai năm

1999 và 2000 bằng 74,52 và 82,33%) là do bộ phận lớn vốn đầu tư thực

hiện ở thờo kỳ trước ngày càng nhiều mà chưa thể phát huy tác dụng ngay

phải chờ tới những năm sau.

Nói chung, việc nghiên cứu hiệu quả kinh tế của hoạt động đầu tư là

việc quan trọng, là một nội dung của kế hoạch đầu tư cho nên cần phải

nghiên cứu, đánh giá đầy đủ. Nâng cao hiệu quả đầu tư là tiền đề cho sự

phát triển của Tổng công ty nói riêng và toàn bộ ngành kinh tế nói chung

cũng như sự phát triển của toàn xã hội.

Ngoài ra để minh chứng cho hiệu quả của hoạt động đầu tư, xin được

đánh giá hiệu quả của một dự án cụ thể của Tổng công ty đã thực hiện. Đó

là dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Đây là dự án thành phần (đợt I) được

khởi công xây dựng vào tháng 1 năm 1997. Đến nay các hệ thống cơ sở hạ

tầng kỹ thuật đã hoàn thành. Hiện nay đã chuyển giao được 100% hạ tầng

cho khách hàng để xây dựng nhà ở (biệt thự, thấp tầng liền kề) trong đó có

nhà chung cư 9 tầng đã được xây dựng và đưa vào sử dụng.

III. HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN KHU NHÀ Ở BẮC LINH ĐÀM.

1. Khái quát tình hình thực hiện đầu tư của dự án.

1.1. Mục tiêu và cơ sở pháp lý thực hiện dự án.

1.1.1. Mục tiêu của dự án.

- Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng Thủ đô theo

các dự án phát triển đô thị Hà Nội theo điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô

Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

- Triệt để khai thác và phát huy các ưu thế về vị trí, cảnh quan, đất đai,

văn hoá truyền thống khu vực hồ Linh Đàm để hình thành tại đây một khu ở

và dịch vụ tổng hợp về văn hoá, du lịch, nghỉ ngơi, dịch vụ thương mại nhằm

thoả mãn nhu cầu vật chất, tinh thần ngày càng tăng của nhân dân Thủ đô, tạo

thêm động lực phát triển và thực hiện quy hoạch xây dựng Thủ đô.

- Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng

cao giá trị sử dụng đất, tạo môi trường hấp dẫn đầu tư, nhanh chóng xây dựng

và khai thác các công trình để thu hồi vốn.

- Tạo thêm việc làm cho người lao động, đặc biệt là cho nhân dân khu

vực thực hiện dự án và khu vực lân cận.

- Tạo lập mô hình đầu tư xây dựng, thống nhất quản lý và khai thác

mọi nguồn vốn đầu tư, tạo sự phối hợp đồng bộ, gọn sạch.

1.1.2. Cơ sở pháp lý.

Việc thực hiện dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm được dựa trên các văn

bản pháp lý sau:

- Quyết định số 3519/QĐ - UB ngày 12/09/1997 của UBND TP Hà nội

về khung giá các loại đất trên địa bàn TP Hà nội.

- Quyết định của UBND TP Hà nội v/v ban hành Quy định thực hiện

Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại

khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hà nội.

- Quyết định số 1357/QĐ - TC của Bộ Tài chính về giá cho thuê đất

trên địa bàn TP Hà nội.

- Thông tư số 09 BKH/VPTĐ ngày 21/09/1996 của Bộ Kế hoạch và

Đầu tư hướng dẫn lập, thẩm định dự án đầu tư và quyết định đầu tư.

- Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà nội đến năm 2020 đã được Chính phủ

phê duyệt.

- Công văn số 1146/BXD/ĐT ngày 08/09/1993 của Bộ Xây Dựng về

việc lập dự án xây dựng khu vực hồ Linh đàm.

- Văn bản số 896/UB – BXD ngày 19/05/1994 của UBND TP Hà nội

và Bộ Xây Dựng phê duyệt dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ

Linh đàm và xin giao đất để thực hiện dự án.

- Quyết định số 992/QĐ - UB ngày 18/05/1994 của Chủ tịch UBND TP

Hà nội duyệt thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dịch vụ tổng hợp và

nhà ở hồ Linh đàm.

- Quyết định số 304/TTg ngày 08/06/1994 của Thủ tướng Chính phủ về

việc giao đất cho Công ty Phát triển nhà và đô thị để thực hiện dự án khu hồ

Linh đàm.

- Công văn số 891/KT ngày 12/6/1995 của Công ty Kinh doanh nước

sạch Hà nội trả lời v/v cung cấp nước cho dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà

ở hồ Linh đàm.

- Công văn số 653/TĐ ngày 13/2/1996 của Tổng công ty Điện lực Việt

nam v/v duyệt phương án cấp điện cho Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ

Linh đàm.

- Các văn bản khác của Nhà nước về quản lý đất đai, quản lý đô thị

hiện hành.

1.2. Mô tả khái quát dự án.

- Tên dự án: dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm là dự án thành phần đợt I

của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm - Huyện Thanh Trì -

Hà Nội.

- Chủ đầu tư: Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị - Bộ

Xây Dựng.

Địa chỉ trụ sở: Số 21 - Phố Kim Đồng - Giáp Bát - Hai Bà Trưng

- Hà Nội.

- Phương thức đầu tư: dự án được thực hiện theo phương thức dự án

đồng bộ, việc cấp giấy phép xây dựng trong khu vực được thực hiện như sau:

+ Các công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, thương mại, các công

trình công cộng, các công trình kỹ thuật đầu mối, các công trình đặt tại các vị

trí quan trọng về quy hoạch có tính chất bộ mặt của khu vực thì phải làm thủ

tục xin giấy phép xây dựng.

+ Các công trình nhà ở thấp tầng (dưới 3 tầng) được miễn giấy phép

xây dựng

+ Các công trình khác được miễn giấy phép xây dựng nhưng phải

tuân thủ quy hoạch đã duyệt.

- Tổng vốn đầu tư: 143,1 tỷ đồng.

Trong đó:

+ Vốn cho đền bù giải phóng mặt bằng : 33,3 tỷ đồng.

+ Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và nhà ở : 67,58 tỷ đồng.

+ Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội : 20,3 tỷ đồng.

+ Vốn cho phục vụ dự án và chi phí khác : 21,92 tỷ đồng.

- Thời gian thực hiện từ tháng 1/1997 đến tháng 12/2000.

- Vị trí giới hạn: Khu đất mà Công ty đo đạc địa chính đã cắm mốc

(gọi tắt là khu đất đợt I) nằm trong bán đảo Linh Đàm, thuộc dự án khu dịch

vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, là nửa phía Bắc của khu vực bán đảo,

hoàn toàn là đất ruộng và hồ với diện tích là 24ha có giới hạn theo hướng sau:

+ Phía Bắc giáp với đất ruộng của xã Đại Kim.

+ Phía Đông giáp với phần mặt nước hồ Linh Đàm, thuộc xã

Hoàng Liệt.

+ Phía Nam giáp với nửa còn lại của bán đảo Linh Đàm - xã

Hoàng Liệt.

+ Phía Tây giáp với phần mặt nước hồ Linh Đàm thuộc xã Đại

Kim.

1.3. Tình hình thực hiện đầu tư của dự án.

1.3.1. Đầu tư xây dựng các công trình.

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật: Do Chủ đầu tư dự án tổ chức thực

hiện bằng mọi nguồn vốn và được phép thu hồi vốn theo phương thức kinh

doanh mặt bằng hạ tầng. Chủ đầu tư dự án bàn giao không bồi hoàn các công

trình hạ tầng kỹ thuật cho thành phố sử dụng khai thác khi kết thúc dự án.

- Các công trình công cộng: Chủ đầu tư dự án tổ chức xây dựng bằng

tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà Chủ đầu tư dự án được phép chậm nộp và

bàn giao cho các ngành chức năng của thành phố quản lý khai thác khi hoàn

thành.

- Các công trình theo cơ chế kinh doanh được thực hiện theo hai hình

thức: Chủ đầu tư dự án bỏ vốn xây dựng và kinh doanh khai thác hoặc Chủ

đầu tư dự án chuyển giao mặt bằng hạ tầng để Chủ đầu tư khác bỏ vốn thực

hiện xây dựng công trình trên cơ sở tuân thủ quy hoạch, kiến trúc và các quy

định hiện hành của Nhà nước.

1.3.2. Tiến độ thực hiện dự án.

Dự án được tiến hành khởi công xây dựng vào tháng 1/1997 và kết thúc

vào cuối năm 2000. Tiến độ thực hiện các công việc chính thể hiện qua bảng

BẢNG 8

Ở đây tiến độ khởi công xây dựng các công việc được sắp xếp theo thứ

tự thời gian tăng dần. Các công việc đều được tiến hành khởi công ngay sau

khi thực hiện giải phóng mặt bằng xong. Riêng việc thi công đường các loại

được xây dựng trước để phục vụ việc vận chuyển nguyên vật liệu cho dự án.

Công tác đền bù giải phóng mặt bằng được tiến hành rất nhanh chóng

là do Tổng công ty đã biết kết hợp với chính quyền địa phương tổ chức đền

bù cho nhân dân hợp lý và tạo điều kiện chuyển nghề cho người dân bị thu

hồi đất vì thế đã không làm chậm tiến độ thi công của dự án và góp phần tạo

điều kiện cho dự án hoàn thành đúng kế hoạch.

Các công việc được sắp xếp theo một kế hoạch thời gian rất khoa học,

đảm bảo cho các công việc được thực hiện đồng bộ mà vẫn không gây tình

trạng khi thì nhàn rỗi, khi thì quá dồn dập. Góp phần cho việc quản lý dự án

được thuận lợi và hiệu quả thực hiện đầu tư sẽ cao hơn.

1.3.3. Nguồn vốn đầu tư và kế hoạch phân bổ vốn cho từng năm.

a) Nguồn vốn cho dự án

Vốn đầu tư của dự án được huy động từ nhiều nguồn khác nhau:

- Nguồn vốn do Ngân sách Nhà nước cấp: Đây là dự án thành phần đợt

I của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được Nhà nước giao

cho Tổng công ty xây dựng. Hơn nữa là một doanh nghiệp Nhà nước nên các

dự án của Tổng công ty thực hiện đều được Nhà nước cấp một phần vốn Ngân

sách. Tuy nhiên do Ngân sách Nhà nước có hạn và còn phải chi phí cho nhiều

việc khác nên vốn cấp cho Chủ đầu tư cũng không nhiều, mà Chủ đầu tư phải

tự huy động thêm để đảm bảo cho dự án. Ở đây vốn Ngân sách nhà nước cấp

chỉ được 28.636 triệu đồng bằng 20,21% tổng vốn đầu tư. Tuy không nhiều

nhưng nó có vai trò rất quan trọng đối với dự án, giúp cho Chủ đầu tư nhanh

chóng giải quyết dứt điểm những công việc ban đầu của dự án trong khi các

nguồn vốn khác chưa kịp huy động được.

- Vốn tự có của Chủ đầu tư: Nếu so với tổng vốn đầu tư của dự án thì

vốn tự có là tương đối thấp, nhưng vì đây là một dự án lớn đòi hỏi lượng vốn

rất lớn. Nếu bắt Chủ đầu tư phải có vốn đối ứng lớn thì chắc chắn dự án sẽ

không thể được thực hiện. Điều quan trọng là ở chỗ Chủ đầu tư phải biết huy

động thêm được vốn để đảm bảo cho dự án được thực hiện thành công.

- Vốn huy động từ khách hàng: Tổng công ty đã huy động được phần

lớn vốn góp trước của mọi tổ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế

có nhu cầu về nhà ở, đất ở, đất xây dựng các công trình chuyên dụng ngay từ

khi triển khai dự án để thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Do có uy tín

lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị và có biện pháp vận động thích hợp

nên đã huy động được 50.464 triệu đồng chiếm tỉ trọng khoảng 35,26%.

Nguồn vốn này có ưu điểm là lãi suất thấp (tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân

hàng 11%) nên giảm bớt được một khoản chi phí trả lãi vay cho Tổng công

ty.

- Nguồn vốn vay: Tổng công ty đã phải vay Ngân hàng 20 tỷ đồng với

lãi suất tín dụng thương mại (1,25%/tháng) trong thời hạn 2,5 năm kể từ tháng

1/1997 đến tháng 6/1999.

Ngoài ra Tổng công ty có tổ chức phát hành trái phiếu công trình qua

kho bạc Nhà nước 30 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).

b) Kế hoạch phân bổ vốn.

Trong dự án có rất nhiều công việc phải làm nhưng được phân ra

thành những hạng mục chính sau:

- Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Thực hiện công việc này rất

phức tạp, liên quan đến nhiều tài sản trong khu đất nên khó tính toán chính

xác lượng vốn cần thiết, nhưng cũng cần lượng vốn rất lớn ngay từ ban

đầu khoảng 33.300 triệu đồng bằng 23,27%. Trong đó bao gồm các công tác

đền bù sau:

+ Đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp.

+ Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề.

+ Đền bù công tôn tạo và thiệt hại hoa màu.

+ Đền bù di chuyển mồ mả

+ Đền bù, phá dỡ di chuyển vật kiến trúc.

+ Đền bù cây cối .

+ Hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng cho địa phương và chuyển dịch

cơ cấu kinh tế hộ gia đình.

+ Đền bù khác.

- Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nhà ở: Đây là phần việc chính

của dự án và chiếm phần lớn lượng vốn đầu tư (khoảng 40,23% tổng vốn

đầu tư tương đương 57.580 triệu đồng). Phần này bao gồm các hạng mục

công trình cụ thể như sau:

+ San nền.

+ Hệ thống thoát nước mưa.

+ Hệ thống thoát nước bẩn.

+ Hệ thống cấp nước.

+ Hệ thống cấp điện.

+ Xây dựng nhà chung cư.

+ Cây xanh.

- Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội: Ngoài các công trình thuộc về

hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình nhà ở, biệt thự…dự án còn có các

công trình hạ tầng xã hội như: Như nhà trẻ, trường học, trụ sở hành chính

cấp phường, công trình công cộng và văn hoá tổng hợp… Để thực hiện

những hạng mục này cần phải có lượng vốn chiếm khoảng 14,19%, bằng

20,3 tỷ đồng.

- Ngoài ra còn có phần vốn cho việc phục vụ dự án và một số chi phí

khác chiếm khoảng 15,32% hay bằng 21,92 tỷ đồng. Các chi phí cho việc

phục vụ dự án bao gồm:

+ Chi phí chuẩn bị đầu tư, khảo sát thiết kế...

+ Chi phí quản lý, tiếp thị, quản cáo…

+ Chi phí duy tu bảo dưỡng.

+ Chi phí dự phòng.

+ Chi phí khác.

Việc phân bổ vốn đầu tư cho từng năm dược dựa trên cơ sở phân bổ

chi phí theo đặc điểm và tiến độ thi công đối với từng hạng mục công trình.

Riêng phần vốn cho phục vụ dự án dược dựa trên tính toán và kinh nghiệm

phân bổ cho từng năm với các hệ số như sau:

1997 1998 1999 2000 Năm

0,085 0,367 0,315 0,233 Hệ số

Chi tiết việc phân bổ vốn thể hiện qua bảng 9

Bảng9

2. Hiệu quả đầu tư của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm.

* Xét về mặt hiện vật.

Dự án hoàn thành đã có được kết quả rất lớn, đóng góp cho thành

phố một khu đô thị mới đồng bộ cả về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội. Để thấy rõ hơn về kết quả hoạt động đầu tư đạt được ta cần xem xét

năng lực phục vụ tăng thêm trực tiếp của dự án thông qua bảng 10.

* Xét về mặt giá trị được thể hiện qua một số chỉ tiêu sau:

- Tài sản cố định huy động (F): ở đây chi phí phục vụ dự án không

được tính vào giá trị tài sản cố định huy động vì phần chi phí này không

làm tăng giá trị tài sản cố định.

F = Ivo - C

F = 143.100 - 21.920 = 121.180 triệu đồng

- Hệ số huy độngTSCĐ của dự án (k).

F 121.180 k = = = 0,847 143.100 Iv0

Như vậy cứ 1 đồng vốn bỏ ra thì có 0,847 đồng giá trị TSCĐ được

huy động vào nền kinh tế.

- Vốn đầu tư thực hiện của một đơn vị tài sản cố định huy động (iv):

143.100 Iv0 = = 1.181 iv = F 121.180

Cho biết để tạo ra 1 đồng giá trị TSCĐ thì phải đầu tư 1,181 đồng

vốn.

Chỉ tiêu kết quả mới chỉ phản ánh được mặt lượng. Muốn nghiên cứu

về mặt chất của quá trình đầu tư ta cần phải xem xét đánh giá hiệu quả đầu

tư của dự án.

Bảng10

2.1. Hiệu quả tài chính.

Đánh giá hiệu quả tài chính sẽ cho biết những lợi ích trực tiếp của dự

án đem lại cho Chủ đầu tư. Các chỉ tiêu chính phản ánh hiểu quả tài chính

của dự án bao gồm: Thu nhập thuần (NPV), hệ số hoàn vốn nội hệ (IRR),

thời hạn thu hồi vốn đầu tư (T), tỷ suất sinh lời vốn đầu tư (RR)… Để tính

toán các chỉ tiêu này ta dựa vào lãi suất trung bình của các nguồn vốn đầu

tư. Đối với vốn Ngân sách Nhà nước, lãi suất được tính bằng tỷ suất thu

trên vốn được Nhà nước quy định là 6%/năm. Vốn tự có của Tổng công ty

cũng được tính bằng 6%/năm, vì đây là doanh nghiệp Nhà nước nên vốn tự

có của doanh nghiệp cũng được coi nhưlà vốn Ngân sách. Lãi suất vốn vay

tín dụng thương mại là 15%/năm, lãi suất phát hành trái phiếu là 12%/năm.

Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng thì lãi suất được tính bằng lãi

suất tiền gửi Ngân hàng 11%/năm.

Vậy lãi suất bình quân:

r = 0,2x6%+0,098x6%+0,353x11%+0,14x15%+0,21x12%=10,3%

- Chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV)

Tr.đ

Dự án hoàn thành sẽ đem lại cho Tổng công ty một khoản thu nhập

thuần ( tính theo giá trị năm 1997) là 13.975 triệu đồng, tức là dự án hoạt

động có lãi.

- Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)

Theo kết quả tính toán trong bảng 11, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR =

30,61%, cao hơn tỷ suất chiết khấu hằng năm (10,3%), nếu cộng thêm vào

suất chiết khấu với mức lạm phát 4-5% thì IRR vẫn lớn hơn. Như vậy dự

án có hiệu quả về mặt tài chính và đáng giá đầu tư.

- Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn (T): Được tính theo phương pháp

cộng dồn. Các khoản lợi nhuận thuần hàng năm được quy về cùng một mặt

bằng hiện tại năm 1997. Theo bảng 11, dự án thực hiện đến năm thứ 4 thì

thu hồi đủ vốn và có lãi 12.992 triệu đồng, hay sau 3 năm dự án còn phải

hoạt động thêm 3 tháng nữa thì mới thu hồi đủ vốn. Vậy kết quả là: T = 3

năm 3 tháng nhỏ hơn thời gian thực hiện dự án. Tức là khi hoàn thành dự

án đã thu hồi đủ vốn và có lãi.

- Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư của cả đời dự án (RR).

Nghĩa là, cứ 100 đồng vốn đầu tư thì tạo ra được 11,36 đồng lãi. Kết

quả như vậy là thấp, nhưng vì đây là dự án phát triển đô thị mang tính lợi

ích xã hội cao nên mức sinh lời của vốn không cao.

Bảng11

2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội.

Dự án hoàn thành đã đem lại cho quốc gia nói chung và Thành phố

Hà Nội nói riêng hiệu quả kinh tế - xã hội rất lớn, có ý nghĩa to lớn đối với

chiến lược quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020. Dự án đã đóng góp

vào Ngân sách Nhà nước thêm 48.250 triệu đồng thông bằng việc thu thuế

(thúe giá trị gia tăng: 9.969 triệu đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp: 12.370

triệu đồng) và tiền sử dụng đất, thuê đất: 25.911 triệu đồng. Cung cấp cho

Thành phố một khu đô thị mới đồng bộ với giá trị hệ thống kết cấu hạ tầng là 65 tỷ đồng và đóng góp cho Thành phố 138.000 m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng được chỗ ở cho hơn 360 hộ gia đình, góp phần tích cực vào

chương trình phát triển nhà ở quốc gia và chương trình giãn dân của Thủ

đô Hà Nội. Tạo công ăn việc làm cho hơn 1000 công nhân, lao động phổ

thông làm việc ttrực tiếp và gián tiếp trong dự án, với thu nhập trung bình

khoảng 800 ngàn đồng.

Tăng cường được kết cấu cơ sở hạ tầng của thành phố, tạo ra một

khu vực dân cư đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo

vẻ đẹp kiến trúc đô thị có đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật,

nâng cao điều kiện sống của nhân dân trong khu vực.

Huy động vốn đầu tư từ nhiều nguồn nhưng được quản lý thống nhất

tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn, góp phần đưa việc phát triển

đô thị của Hà Nội vào nề nếp, trật tự, đảm bảo thực hiện mô hình mới về

phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hoá thủ đô Hà Nội.

Nâng cao năng lực thực hiện quản lý các dự án phát triển đô thị của

đội ngũ cán bộ công nhân viên của Tổng công ty tạo cơ sở vững chắc để

triển khai đầu tư và xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ khu vực hồ Linh Đàm.

CHƯƠNG III

NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP

TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN

ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT

TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ

I. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC THỰC HIỆN

ĐẦU TƯ

Trong những năm qua việc thực hiện đầu tư phát triển các khu đô thị

mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị đã gặp được rất nhiều

thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhưng bên cạnh đó cũng còn

không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có

giải pháp tháo gỡ, cụ thể một số thuận lợi và khó khăn như sau:

1. Thuận lợi.

Được sự quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ, hợp tác của các ngành, các cấp từ

Trung ương đến địa phương có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh

của Tổng công ty như: Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND Thành

phố Hà Nội, Bộ Kế hoạch đầu tư, Bộ Tài chính,… UBND các quận, huyện…

để Tổng công ty hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình.

- Có được sự lãnh đạo sáng suốt, đúng đắn của Đảng uỷ, Ban lãnh đạo

Tổng công ty…

- Có đội ngũ cán bộ đã kinh qua thực tế, kinh nghiệm và năng lực ngày

càng được củng cố và nâng cao, có được sự đoàn kết thống nhất đồng lòng

trong toàn bộ Tổng công ty từ Tổng Giám đốc xuống đến nhân viên, có tinh

thần tự giác, năng động, sáng tạo, có trình độ năng lực có tinh thần trách

nhiệm cao trong công việc, nghiêm chỉnh chấp hành mọi chủ trương đường

lối của Đảng và Nhà nước.

- Trải qua việc thực hiện các dự án, Tổng công ty đã đúc rút được quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (vài nghìn m2) đến quy mô lớn (hàng trăm ha) đúc kết được những bài học kinh nghiệm quý báu trong triển khai

thực hiện dự án về phát triển nhà ở và đô thị mới. Đồng thời Tổng công ty đã

xác định được vị thế của mình trong thị trường kinh doanh và phát triển nhà

trong địa bàn Thành phố Hà Nội.

- Tiềm lực tài chính của Tổng công ty lớn, có khả năng huy động từ

nhiều nguồn vốn khác nhau với số lượng lớn.

- Nhận được sự động viên khích lệ của bạn bè, đồng nghiệp, sự quan

tâm ủng hộ của quần chúng nhân dân trong khu vực dự án.

2. Khó khăn.

- Khó khăn chính là công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp,

nó liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều hộ dân, nhiều vấn đề nảy sinh

trong công tác này. Giá cả đền bù theo chính sách thấp, nhất là những nơi có

diện tích đất bị thu hồi lớn, các hộ sản xuất nông nghiệp không còn đất sản

xuất hoặc còn rất ít, khó khăn trong việc di chuyển mồ mả nằm trong khu vực

dự án đã kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đồng thời cơ chế chính sách đền

bù giải phóng mặt bằng chưa ổn định, chưa thống nhất.

- Một loạt các chi phí phân bổ vào hạ tầng nhà cao tầng như: đền bù

giải phóng mặt bằng, chi phí các loại thuế như thuế giá trị gia tăng, các khoản

thu về tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất … đã làm tăng giá trị đầu vào của 1m2 diện tích sử dụng căn hộ, khiến việc tiêu thụ bị chậm.

- Một số dự án Tổng của công ty việc chi phí đầu tư xây dựng các hạng

mục công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào dự án như cấp điện, cấp nước,

thoát nước,… dùng vào mục đích chung sử dụng vốn chịu lãi suất để đầu tư,

vốn xây dựng nhà chung cư cũng vay với lãi suất còn cao nên giá thành còn

cao, chưa đáp ứng yêu cầu của người mua.

- Trong thời gian vừa qua theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng việc

phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán thay đổi nên hồ sơ di chuyển

lại mất nhiều thời gian, gây chậm trễ cho việc khởi công một số hạng mục

công trình trong kế hoạch thực hiện.

- Công tác tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm còn chưa ngang tầm với đòi hỏi

của cơ chế thị trường hiện nay, việc tiêu thụ sản phẩm khó khăn do đó việc

thu hồi vốn bị chậm, vốn đầu tư bị đọng lại trong khi nhu cầu về vốn lại lớn.

- Lực lượng cán bộ quản lý dự án còn trẻ, chưa kiên quyết với một số

trường hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi công cũng như mỹ

quan chung.

- Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài, thời gian

thu hồi vốn đầu tư phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như địa điểm, cảnh

quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào.

- Vốn đầu tư của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự

có của chủ đầu tư, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công

các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học.

- Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác

nhau như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông,

nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở… nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống

nhất và toàn diện.

- Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng công ty liên

quan đến quỹ đất của các khu đô thị đặc biệt là của Thành phố Hà Nội. Quỹ

đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dự án mới.

3. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động của Tổng công ty.

Từ những kết quả đã đạt được trong thời gian qua. Tổng công ty đã

rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án phát

triển khu đô thị mới từ đó có những định hướng đầu tư phù hợp cho thời

gian tới. Những bài học kinh nghiệm đó là:

- Bài học thứ nhất rút ra được là trong công tác đền bù giải phóng

mặt bằng. Ngay trong quá trình lập và trình duyệt đề án quy hoạch chi tiết,

Tổng công ty chủ động tiếp xúc với các địa phương mà dự án có liên quan

để phối hợp lập phương án đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Xác định

được rằng việc lập và thoả thuận phương án đền bù giải phóng mặt bằng là

cả một quá trình khó khăn lâu dài, Tổng công ty đề ra phương châm “sống

giữa lòng dân”, bám sát và nắm bắt diễn biến tư tưởng của người dân để có

những giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến

thực tế, Tổng công ty đã vận dụng những quy định của Nhà nước và thành

phố để đề xuất nhiều hình thức hỗ trợ thực hiện đền bù giải phóng mặt

bằng. Đây là một điều rất quan trọng và đã được chứng minh qua một dự

án giai đoạn 1 của tuyến đường bao quanh hồ Linh Đàm, dự án bán đảo

Linh Đàm và đặc biệt thể hiện qua dự án khu đô thị mới Định Công. Ngoài

ra Tổng công ty còn phải luôn luôn quán triệt tư tưởng mềm dẻo, linh hoạt,

bám sát mặt bằng và giữ được sự hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích

của người dân thì việc đền bù giải phóng mặt bằng mới có kết quả tốt đẹp.

- Bài học thứ hai mà Tổng công ty đúc rút được từ các dự án phát

triển khu đô thị mới phải có phương thức tổ chức triển khai dự án một cách

hợp lý. Với một lượng vốn khổng lồ cần phải có ngay để thực hiện việc đền

bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng nếu không có

phương thức triển khai khoa học và tạo ra tính hấp dẫn thì sẽ gặp rất nhiều

khó về mặt tài chính. Từ kinh nghiệm những dự án quy mô nhỏ ở lân cận

trung tâm đã thực hiện, khi triển khai các dự án quy mô lớn, ngay từ khi

nhận bàn giao đất, Tổng công ty khẩn trương tổ chức thi công xây dựng

toàn bộ mạng giao thông trong khu vực để tạo thành từng ô đất theo quy

hoạch, đồng thời triển khai công tác tiếp thị và thu hút vốn đầu tư. Bởi vậy

khi các tuyến đường đã hình thành, khách hàng muốn đầu tư xây dựng nhà

ở trong khu vực dự án không những chỉ được xem từng ô đất trên bản vẽ

quy hoạch mà còn có thể đến tận nơi để khảo sát tìm hiểu và lựa chọn vị trí

đất phù hợp với nguyện vọng. Vì thế, mặc dù mới được khởi công vào cuối

tháng 9/1999 nhưng đến nay khu đô thị mới Định Công khoảng 80% mặt

bằng hạ tầng đã có khách đến ký hợp đồng và góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở.

Do việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào các

yếu tố nguồn vốn, mặt bằng, hạ tầng ngoài hàng rào hoặc mức độ khai thác

dự án. Nguồi vốn đầu tư đa dạng, không tập trung mặt bằng xây dựng có

nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai, tài sản và mồ mả của nhân

dân địa phương ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình, các hạng

mục công trình được xây dựng đan xen với các chuyên ngành khác nhau.

Nghiên cứu kỹ đặc điểm này và căn cứ vào năng lực của mình Tổng công

ty đã chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ

cho phép thực hiện thí điểm việc tự thi công các công trình hạ tầng và nhà

ở trong các khu đô thị mới do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Đây là một đề

xuất rất quan trọng, đến nay đã khẳng định được tính đúng đắn của mình.

Cơ chế tự thi công xây dựng trong khu đô thị mới giúp cho việc điều chỉnh

tiến độ thi công xây dựng từng công trình hoặc từng hạng công trình (phù

hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho Tổng công ty chủ động cân đối

nguồn vốn để đầu tư có trọng điểm tránh bị chồng chéo, tràn lan làm giảm

hiệu quả đầu tư, đảm bảo cho việc đầu tư được thực hiện theo một quá trình

khép kín với sự quản lý thống nhất và đảm bảo tiến độ chung của dự án.

Một trong những yếu tố quan trọng đem lại kết quả thiết thực cho

việc thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới là công tác quản lý và dịch

vụ đô thị. Công tác quản lý trong một khu đô thị mới rất đa dạng, bao gồm

quản lý sử dụng đất đai, quản lý kỹ thuật xây dựng và chất lượng công

trình, quản lý việc vận hành các công trình hạ tầng, quản lý việc thi công

xây dựng công trình của khách hàng về mặt kiến trúc quy hoạch. Tuy nhiên

để đảm bảo thực hiện xây dựng khu đô thị mới theo đúng nội dung của dự

án được duyệt, cần phải kết hợp công tác quản lý với việc tạo ra và cung

cấp các loại dịch vụ đô thị để hình thành các khu dân cư mới. Để thực hiện

mục tiêu này, Tổng công ty đã thành lập Công ty dịch vụ tổng hợp và vui

chơi giải trí với chức năng chính là tổ chức và cung cấp các loại hình dịch

vụ như trồng cây bóng mát, cây cảnh, phục vụ nhu cầu vui chơi, thể thao

(dịch vụ câu cá, bóng bàn, tennis, bể bơi, thể dục thể hình...) câu lạc bộ

phục vụ ăn uống, giải khát... Với các hoạt động của mình theo định hướng

coi trọng công tác phục vụ, Công ty đã góp phần làm cho khu vực hồ Linh

Đàm xanh, sạch, đẹp bước đầu đã hình thành một điểm dân cư hấp dẫn tại

khu vực dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Hiện nay Xí nghiệp đang triển

khai các hoạt động của mình tại khu đô thị mới Định Công và mở rộng ra

các dự án khác của Tổng công ty.

- Bài học thứ ba: Là cần phải quan tâm một cách đúng mức đến các

công trình hạ tầng ngoài hàng rào có liên quan đến khu vực dự án. Ngay

trươc khi nhận bàn giao đất từ nhân dân và địa phương, Tổng công ty đã

chủ động tìm hiểu những khó khăn liên quan đến mạng lưới giao thông dẫn

vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện và cấp nước sinh hoạt để giải quyết

kịp thời. Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới

Định Công đều nằm trong những vị trí không thuận lợi về giao thông, điều

kiện kỹ thuật ngoài hàng rào rất nghèo nàn. Khi tổ chức khởi công khu nhà

ở Bắc Linh Đàm, Tổng công ty đã xúc tiến lập dự án và thoả thuận đền bù,

giải phóng mặt bằng để thực hiện giai đoạn 1 của tuyến đường bao quanh

hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với

chiều dài gần 1km. Khu đô thị mới Định Công nằm gọn trong khu vực

ruộng nông nghiệp canh tác của thôn Hạ (xã Định Công), giao thông ra

vào rất khó khăn, nguồn nước của thành phố không đáp ứng được việc cấp

nước sinh hoạt cho dự án. Cuối năm 1996, khi việc đền bù giải phóng mặt

bằng còn đang khó khăn, bế tắc, Tổng công ty vẫn quyết định đầu tư cải tạo

mở rộng tuyến đường hiện có từ quốc lộ 1A và xây dựng tuyến đường Hải

Âu dẫn từ đường Trường Chinh vào khu vực dự án. Vì vậy khi toàn bộ mặt

bằng dự án đã được giải phóng, các tuyến đường trên không những đã tạo

điều kiện thuận lợi cho việc thi công san nền mà còn còn trở thành những

tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn góp

phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt bằng hạ tầng. Và khi đối mặt với khó

khăn về cấp nước, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng và các

cơ quan quản lý chuyên ngành để đầu tư xây dựng một trạm xử lý nước

sạch đủ cung cấp nước cho toàn bộ khu vực trong giai đoạn nguồn nước

của thành phố còn chưa đáp ứng được.

Như vậy có thể nói để thực hiện tốt các dự án phát triển khu đô thị

mới cần phải có một định hướng về các giải pháp cho tất cả các giai đoạn

từ lập đề án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đền bù

giải phóng mặt bằng đến việc triển khai xây dựng và quản lý quá trình thực

hiện dự án. Các giải pháp này liên kết phối hợp chặt chẽ với nhau để phục

vụ cho một kết quả cuối cùng là hình thành và phát triển các khu dân cư đô

thị mới theo quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt.

II. ĐỊNH HƯỚNG CHUNG CỦA TỔNG CÔNG TY TRONG THỜI GIAN

TỚI

Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây Dựng về việc đẩy mạnh công tác phát

triển nhà và đô thị, và xây dựng một tổ chức kinh doanh mạnh trong lĩnh vực

này trong những năm từ 2000 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt

động theo định hướng đã được Tổng công ty thực hiện có hiệu quả trong thời

gian qua là đầu tư phát triển, kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở theo mô hình

các dự án đầu tư đồng bộ, tăng cường quy mô tổ chức của Tổng công ty kể cả

về bộ máy tổ chức, con người, vốn đầu tư và cung cách quản lý, tiếp tục mở

rộng kinh doanh theo chiều sâu tại Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tại các

tỉnh phía Bắc.

Tiếp tục thực hiện tốt các dự án được giao như dự án Khu dịch vụ tổng

hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu Công nghiệp Ô

Cách, Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, dự án phát triển khu đô thị mới

Mỹ Đình II - Từ Liêm - Hà Nội, xin thêm các dự án phát triển đô thị mới khu

vực phía Tây, Tây bắc Thành phố Hà Nội. Chuẩn bị điều kiện để tham gia

thực hiện các dự án lớn hơn trong các khu đô thị mới Bắc sông Hồng (Hà

Nội). Hướng hoạt động của mình ra các tỉnh phía Bắc như chuỗi đô thị Miếu

Môn - Hoà Lạc (Sơn Tây), Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Ninh,

Ninh Bình, Thanh Hoá…

Phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng

15%/năm và riêng năm 2001 phấn đấu đạt các chỉ tiêu kinh tế tài chính cụ thể

như sau:

- Vốn sản xuất kinh doanh : 399 tỷ đồng

- Doanh thu : 450 tỷ đồng

- Nộp Ngân sách : 20 tỷ đồng

- Hoàn thành đưa vào sử dụng 8 vạn m2 sàn nhà ở các loại.

Để đạt được các chỉ tiêu trên, trong năm 2001 Tổng công ty cần phải thực

hiện các công việc sau:

 Đối với dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm:

- Phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội.

- Đầu tư xây dựng hàng loạt các nhà chung cư cao tầng.

- Hoàn chỉnh các khu công viên cây xanh...

 Dự án khu đô thị mới Định Công:

- Hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

- Phấn đấu hoàn thành 70% khối lượng nhà ở thấ tầng và tiếp tục đầu tư

xây dựng 2 chung cư cao tầng khác.

- Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội.

 Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình II:

- Hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng dự án.

- Tiến hành thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.

- Khởi công xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO

HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG

TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ - BỘ XÂY DỰNG

Những kết quả của hoạt động đầu tư tại Tổng công ty Đầu tư Phát

triển nhà và đô thị đạt được trong thời gian qua đã khẳng định được mục

tiêu và chiến lược của Tổng công ty đã và đang thực hiện.

Trong những năm tiếp theo, nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất

lớn, nhiều dự án có quy mô lớn được triển khai. Từ trước tới nay, cơ chế

đầu tư các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho”. Theo

xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường thì cơ chế “xin-cho” sẽ

không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu tư xây dựng các dự án sẽ

thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện,

đồng thời thực hiện tốt phương châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả

các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã

được duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với

Tổng công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao

hiệu quả công tác đầu tư thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các

điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm 2001

và mục tiêu chiến lược đến năm 2010 của Tổng công ty.

Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng

cao hiệu quả của đầu tư phát triển đô thị mới trong thời gian tới:

1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại.

Thực tế cho thấy, hiện nay điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã

trở nên quá tải không đáp ứng được với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố

đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại như giao thông,

các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước mưa

và nước bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng xã hội khác như nhà

trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí, văn

hoá thể thao, cây xanh.v.v. đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất

lượng ngày càng cao của nhân dân. Các dự án khu đô thị mới Định Công,

Linh Đàm đã và đang được đầu tư hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui

chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hấp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự

đi vào cuộc sống, được các ngành, các cấp đánh giá cao và được đông đảo

nhân dân chấp nhận, không ngừng tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại

mà môi trường cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực

cũng được cải thiện rõ rệt.

2. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài.

Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều

loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạ

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử

dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây

dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các

dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp

tầng do tập quán và lối sống của người dân đô thị Việ Nam. Trong điều

kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng

các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hướng chủ yếu

của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý

giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị

mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với

xu hướng phát triển sau này.

3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng.

Nhà ở là một trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô

thị mới, được xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống

của người dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hướng phát triển

của đô thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở

cao tầng và thấp tầng. Xét về hiệu quả thì nhà ở cao tầng có nhiều ưu điểm

hơn như: Hiệu quả sử dụng đất cao, là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch

đô thị, đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng đồng, tính xã hội

cao và đặc biệt là giá thành các căn hộ chung cư thấp hơn nên có thể đáp

ứng được nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân cư, trong đó có những

người có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá

bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của người Việt Nam như giải quyết vấn

đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã các

căn hộ phù hợp và đặc biệt là thực hiện quản lý cung cấp các dịch vụ hàng

ngày cho những người dân đến định cư tại các khu nhà cao tầng. Tính đến

nay, Tổng công ty đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1 chung cư 9 tầng tại

khu nhà ở Bắc Linh Đàm với 144 căn hộ đã tiêu thụ hết, đang xây 2 chung

cư 9-12 tầng tại khu đô thị mới Định Công và 1 chung cư 9 tầng tại khu

nhà ở Bắc Linh Đàm đã được khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua hết.

Trong kế hoạch phát triển từ 2001-2005 Tổng công ty đề ra mục tiêu xây

dựng hàng loạt các chung cu cao tầng tại các dự án được giao với chỉ tiêu mỗi năm hoàn thành đưa vào sử dụng từ 7- 8 vạn m2 nhà ở để nhanh chóng phủ kín các dự án theo quy hoạch được duyệt.

4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải được xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc.

Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay hầu hết được xây dựng trên cơ

sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành nơi thường có những công

trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu

đô thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công

trình kiến trúc hiện đại phù hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, nâng

cao giá trị của của những di tích lịch sử hoặc công trình kiến trúc cổ trong

khu vực. Đây là yếu tố rất quan trọng đối với những khu đô thị mới nằm

trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá

lâu đời như hồ Linh Đàm. Các công trình di tích trong khu vực hồ Linh

Đàm như chùa Tứ Kỳ, chùa Linh Đàm, miếu Gàn, Đình làng Đại Từ được

nghiên cứu xem xét như là một thành phần trong tổng thể của dự án khu

dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và được tôn tạo góp phần tăng

thêm các ưu thế về cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hóa truyền thống khu

vực.

5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư.

Vốn đầu tư là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho các

chủ đầu tư vì các dự án phát triển khu đô thị mới thường đòi hỏi lượng vốn

đầu tư lớn. Thực tế cho thấy ngoài các nguồn vốn vay Nhà nước (ưu đãi),

vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, vốn phát hành trái phiếu,

cổ phiếu…thì vốn huy động từ nhân dân là rất lớn chiếm khoảng 40%

lượng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động được nguồn vốn

này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự

án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn này thì có thể đảm bảo thực

hiện có hiệu quả các dự án. Có thể thấy được ý nghĩa của vấn đề là ở chỗ:

Thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về

quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác

kích thích tiêu dùng trong nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình thực

hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân

cư. Với một quy trình đầu tư hợp lý, mang lại lòng tin cho nhân dân, tại các

dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định

Công, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị đã huy động được tối

đa nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ

và phát triển nhà theo đúng quy hoạch được duyệt.

6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới.

Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá

trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới cũng là một yếu tố hết sức

quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận

hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị

mới có rất nhiều chuyên ngành như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp

điện, nhà ở.v.v. với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự

phối hợp thực hiện và tham gia đầu tư của các ngành, các cấp, trong đó sự

phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng.

Với các bài học kinh nghiệm mà Tổng công ty đã đúc rút được qua

việc thực hiện dự án, có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình

các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là

hướng đi đúng đắn trong điều kiện phát triển của nước ta hiện nay. Nó đòi

hỏi những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu tư xây

dựng đồng bộ hiện đại theo xu hướng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi

trọng và phát huy những bản sắc văn hoá, truyền thống dân tộc.

7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác

động ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận

đền bù giải phóng mặt bằng. Xác định được vấn đề này Tổng công ty cần phải

tập trung nhân lực, trí lực vào công việc này.

Về mặt bản chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải

quyết các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên

quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội như: quyền sở hữu

cá nhân, việc làm, môi trường sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các

nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận

trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn

thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau:

- Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phương án tiền khả

thi các dự án có đền bù giải phóng mặt bằng: các mức đánh giá, các cuộc

khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm,…

phải được xem xét một cách kỹ lưỡng thông qua các Hội đồng chuyên gia.

Nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này; Chuẩn

bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Vấn đề

chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng phải di

chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả đền bù giải phóng mặt bằng;

Các phương án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định cư mới, đào

tạo chuyển nghề tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi phải là một phần

bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của Thành phố

phê duyệt.

- Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích các cơ sở

thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh

dịch vụ có giá đất cao, tổ chức đấu thầu, thương lượng, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đối với các đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho

các cơ sở di chuyển; Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo

sớm kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, các hộ này định hướng lại trong

công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi

dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này trong các

chương trình việc làm của Tổng công ty.

- Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, lôi cuốn cộng đồng tham

gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng: quán triệt nguyên tắc công khai

hoá và dân chủ hoá các phương án đền bù đền bù giải phóng mặt bằng để mọi

đối tượng có liên quan đến đều biết, thống nhất tránh so bì thắc mắc và tiêu

cực; Tiến hành các điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng

vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng

thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân;

Phát huy vai trò của các Hội trong công tác vận động quần chúng như Hội

phụ nữ, Hội cựu chiến binh… của các địa phương có đất bị thu hồi. Thực hiện

phương châm "Sống giữa lòng dân" bám sát và nắm vững tư tưởng của người

dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn

biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nước và Thành phố để đề

xuất các hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.

Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ

đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ

năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi

công đúng chất lượng, đúng yêu cầu kỹ thuật, không bị phá bỏ làm lại,…

đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công

trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều

phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng được

quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm

tiến độ, tập trung nguồn lực cho các công việc ưu tiên,…

8. Tăng cường công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình.

Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng,

nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường thì vấn đề này càng

trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc

lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải được lập chính xác, có

căn cứ. Đồng thời việc thẩm định dự toán cũng phải là người có trình độ năng

lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo đúng quy định của Nhà

nước ban hành, chống thất thoát, lãng phí.

Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cũng là một hình thức làm giảm giá

thành. Thông qua đấu thầu, các nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy

động mọi khả năng, tiềm tàng, áp dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, phương

pháp quản lý khoa học để giảm giá thành, đảm bảo tính cạnh tranh. Thông

qua đấu thầu, có những gói thầu có thể giảm hàng chục phần trăm giá thành

so với dự toán ban đầu. Như vậy, chủ đầu tư đã thành công trong việc quản lý

giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu. Tuy nhiên, việc xét chọn thầu phải

cần chú ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ trách tình trạng giảm giá thành làm

giảm theo chất lượng và tăng thời gian thi công công trình. Ngoài ra, trong ký

kết hợp đồng và giám sát thi công phải chú ý tránh tình trạng khối lượng công

việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng.

9. Một số giải pháp từ các cơ quan quản lý Nhà nước.

- Cần phải đơn giản hoá các thủ tục đầu tư. Vấn đề đơn giản thủ tục đầu

tư không phải là soạn thảo văn bản mới mà là tổ chức công việc tốt hơn. Với

nhận thức về sự tồn tại của mỗi cơ quan nằm trong hệ thống tổ chức Nhà

nước, trước hết là nhằm hỗ trợ, phục vụ rồi sau đó mới là thực hiện kiểm tra

việc thi hành pháp luật.

- Trong định hướng phát triển, Nhà nước cần xác định rõ phát triển nhà

ở và đô thị là lĩnh vực quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu quy hoạch tổng thể

của Nhà nước, nâng cao mức sống cho nhân dân về lĩnh vực nhà ở, nghỉ ngơi,

vui chơi, môi trường sinh thái… Trong những năm qua vốn đầu tư cho lĩnh

vực này còn hạn chế ảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình đô thị hoá phục vụ

công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Vậy Nhà nước cần ưu tiên hơn nữa

vốn và công nghệ cho lĩnh vực phát triển này tạo bộ mặt đô thị khang trang,

tăng vị thế của đất nước.

- Các Dự án phát triển khu đô thị mới có một yếu tố quan trọng đó là

tính vùng. Các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội của một khu đô

thị mới phải phù hợp với mạng lưới hạ tầng cuả Thành phố nói chung và của

khu vực xung quanh nói riêng. Hơn nữa, khi kết thúc Dự án, toàn bộ hạng

mục công trình này được bàn giao không bồi hoàn cho Thành phố, các cấp có

thẩm quyền cần chỉ đạo các cơ quan quản lý chức năng chuyên ngành phối

hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trong quá trình thực hiện Dự án để tạo điều kiện

thuận lợi cho việc làm các thủ tục có liên quan đến nhà ở, đất đai và công tác

bàn giao sau này. Đặc biệt cần có giải pháp thực hiện giao quyền sử dụng đất

cho các hộ dân đóng góp đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở trong điều kiện Dự

án chưa được phủ kín toàn bộ theo qui hoạch.

- Để tạo điều kiện phát triển các khu đô thị mới đồng bộ và nhanh

chóng theo qui hoạch chung, Nhà nước và Thành phố cần quan tâm đầu tư

phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, đặc biệt là các tuyến

đường giao thông chính. Đồng thời nhằm tạo sự hấp dẫn của dự án, góp

phần đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ và nâng cao giá trị sử dụng của các công trình

trong dự án. Đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào Dự án này

(như cấp điện, cấp nước, thoát nước, đường giao thông,…) Nhà nước cần cấp

đủ và kịp thời nguồn vốn ngân sách cho chủ đầu tư Dự án theo qui hoạch và

Dự án đã được duyệt (hiện nay, nguồn vốn này là vốn do chủ đầu tư tự đi

vay).

- Đối với các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, trụ sở

chính quyền cấp Phường trong khu vực Dự án: Khi công trình nhà ở và công

trình công cộng được xây dựng trong khu đô thị mới, cần phải có các công

trình hạ tầng xã hội để phục vụ. Các công trình này là một trong những yếu tố

quan trọng để thu hút dân cư trong các khu vực trung tâm Thành phố. Phần

vốn đầu tư cho các công trình này là phần tiền sử dụng đất chủ đầu tư được

chậm nộp, phần tiền này thường không đủ để xây dựng các công trình hạ tầng

xã hội. Nhà nước và Thành phố nên bổ xung phần còn thiếu bằng nguồn vốn

ngân sách.

- Về công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Ngoài các khoản kinh phí

đền bù và hỗ trợ theo qui định của Nhà nước và Thành phố, cho phép chủ đầu

tư được căn cứ vào hiệu quả của Dự án để áp dụng hỗ trợ chuyển đổi nghề

nghiệp, cơ cấu kinh tế cho các địa phương và cho những hộ dân có đất canh

tác bị thu hồi để thực hiện các Dự án phát triển các khu đô thị mới; Chính phủ

cần có sự điều chỉnh giá đền bù cho phù hợp hơn nữa; Lập cơ quan Thành

phố chuyên trách với các tổ công tác cần thiết cho việc giải phóng mặt bằng

trên toàn Thành phố. Cơ quan này có trách nhiệm thống nhất và trực tiếp

giúp, hướng dẫn và triển khai các dự án giải phóng mặt bằng, từ khâu khảo sát

thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho đến khi hoàn tất yêu cầu

giải phóng mặt bằng của Dự án; Gắn kết trách nhiệm giải phóng mặt bằng với

nhiệm vụ chung cuả các quận huyện, phân cấp rõ trách nhiệm các cơ quan

chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý; Xúc tiến qui hoạch chi tiết các

quận, huyện, xã, phường; Chủ động và kiên quyết phòng ngừa "nhảy dù" lấn

chiếm đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhân và gây mất trật tự, cảnh

quan đô thị, mất sự tôn nghiêm của pháp luật; Cho phép các cơ sở phải di

chuyển vay vốn với lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư

công nghệ, xây dựng cơ sở kỹ thuật hạ tầng mới. Đối với các công nhân của

các cơ sở di chuyển, có thể hỗ trợ tài chính theo cách phù hợp thời gian

chuyển đổi; Có chế độ miễn giảm các loại thuế vài năm đầu cho các cơ sở di

chuyển (có thể từ 3 đến 5 năm); Cho vay tín dụng ưu đãi để các hộ di chuyển

xây nhà mới và thế chấp bằng chính ngôi nhà mới này; Tạo niềm tin của quần

chúng đối với chủ trương và chính sách của Nhà nước thông qua giải quyết

dứt điểm những khiếu nại của nhân dân, kiên trì xử lý nghiêm minh các

trường hợp lợi dụng chính sách của Nhà nước để trây ỳ trục lợi, thông tin

rộng rãi chủ trương chính sách, các vấn đề cá nhân, các địa chỉ, điện thoại liên

quan đến công tác và quá trình giải phóng mặt bằng trên các kênh và phương

tiện thông tin đại chúng của Thành phố, quận, huyện, phường, xã.

IV. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án phát triển đô

thị nói chung và phát triển khu đô thị mới nói riêng. Tổng công ty Đầu tư

Phát triển nhà và đô thị xin nêu một số kiến nghị như sau:

- Chính phủ nghiên cứu và ban hành Nghị định về khu đô thị mới,

tạo thành hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thị được thực hiện

đúng theo hướng và đạt được mục tiêu đề ra.

- Nhà nước cần có chính sách giúp các chủ đầu tư nhằm triển khai

đồng bộ các dự án như bố trí vốn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã

hội, các công trình nhà ở cao tầng, xác định quy trình, trách nhiệm của các

cơ quan có liên quan trong việc tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội từ các chủ đầu tư khi dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai

kịp thời các công trình hạ tầng đầu mối và hạ tầng ngoài hàng rào phục vụ

các khu đô thị mới.

- Với ý nghĩa quy hoạch phải đi trước một bước, các cơ quan chức

năng nhanh chóng thực hiện và phê duyệt quy hoạch chi tiết các quận,

huyện, các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch tổng thể đã được duyệt,

thông báo công khai các chủ đầu tư đăng ký thực hiện nếu được chấp thuận

sẽ lập dự án khả thi không phải thoả thuận với địa phương.

- Để thực hiện tốt việc xây dựng nhà ở cao tầng theo quy hoạch được

duyệt, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập

trung bình và thấp, Nhà nước có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư vay vốn

để đầu tư xây dựng nhà ở chung cư cao tầng hoặc cho nhân dân vay tiền

mua căn hộ chung cư theo hình thức trả góp với lãi suất đặc biệt ưu đãi, kể

cả hỗ trợ lãi suất thời gian trả vốn tối thiểu là 10 năm để những người có

thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho

chủ đầu tư mạnh dạn xây dựng các chung cư cao tầng trong các khu đô thị

mới.

KẾT LUẬN

Trên đây là những cơ sở lý luận, thực trạng và một số giải pháp

nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công

ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng. Thông qua việc nghiên

cứu đề tài này, đã giúp tôi có thêm được những kiến thức và kinh nghiệm

bổ ích về lĩnh vực đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển đô thị mới.

Qua nghiên cứu chuyên đề này, chúng ta nhận thấy việc đánh giá

hiệu quả đầu tư là rất cần thiết đối với mỗi công cuộc đầu tư. Thời kỳ đầu

mới thực hiện các dự án, Tổng công ty còn gặp không ít những khó khăn,

bất cập. Nhưng với sự mạnh dạn và đầu tư đúng hướng vào các dự án phát

triển đồng bộ khu đô thị mới nên trong hơn 10 năm qua đã đạt được những

kết qủa đáng kể. Các dự án Tổng công ty đã và đang thực hiện đều đạt

được mục tiêu đề ra: nhanh chóng, chất lượng, chi phí hợp lý. Tổng công

ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị luôn là một đơn vị hàng đầu trong lĩnh

vực phát triển các dự án khu đô thị mới. Tuy nhiên, để tiếp tục đạt được

hiệu quả cao hơn thì Tổng công ty cần nỗ lực hơn nữa trong công tác của

mình và có những giải pháp phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã

hội của Thủ đô, đồng thời có phải có sự chỉ đạo, giúp đỡ của các cơ quan

Nhà nước có liên quan bằng các giải pháp cụ thể, đúng đắn và hiện thực.

Với những tiềm năng của mình, bằng các giải pháp thích hợp, tương

lai Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị sẽ vẫn là một doanh nghiệp

hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị, giữ một vai trò

quan trọng trong việc túc đẩy quá trình hoàn chỉng quy hoạch Thủ đô đến

năm 2020 và hoàn thành sự nghiệp Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất

nước.

Qua thời gian thực tập tốt nghiệp với quá trình tìm hiểu và vận dụng

những kiến thức lý luận đã học vào thực tiễn của Tổng công ty, trong

chuyên đề này đã đưa ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hơn nữa

hiệu quả đầu tư tại Tổng công ty. Những giải pháp đó chỉ là bước đầu, do

thời gian tiếp cận đề tài ngắn ngủi và do những hạn chế về mặt kiến thức

của mình, chắc chắn việc đánh giá hiệu quả và những giải pháp đưa ra còn

nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo

và các cô chú cán bộ ở Tổng công ty.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

1. Giáo trình Kinh tế Đầu tư - Trường ĐHKTQD

NXB Giáo dục – 1998

Chủ biên: PGS, PTS Nguyễn Ngọc Mai.

2. Giáo trình Lập và quản lý dự án Đầu tư - Trường ĐHKTQD

NXB Thống kê - 2000

Chủ biên: TS Nguyễn Bạch Nguyệt

3. Sách: Chương trình khung tổ chức thực hiện định hướng quy hoạch tổng

thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020.

NXB Xây dựng

4. Sách: Một số vấn đề cơ bản về kinh tế đầu tư, quy hoạch và quản lý cơ sở

hạ tầng đô thị.

NXB Xây dựng.

5. Sách: đô thị hoá và các chính sách phát triển đô thị trong Công nghiệp hóa

– Hiện đại hoá ở Việt Nam

NXB Chính trị quốc gia – 1996

6. Sách: Đô thị và quản lý đô thị ở Hà Nội.

NXB Chính trị quốc gia - 2000

Chủ biên: GS. TS Nguyễn Đình Hương

7. Hội thảo “quy hoạch và phát triển đô thị mới Việt Nam thế kỷ 21”

8. Tạp chí xây dựng số: 9/1999; 6+8/2000; 1+2/2001

9. Tạp chí cộng sản số: 13/2000; 2/2001

10. Tạp chí thị trường giá cả số: 8+10/2000

12. Một số báo cáo tiến độ triển khai các dự án khu đô thị mới và kinh nghiệm phát triển khu đô thị mới của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng.

11. Thời báo kinh tế số: 20/2001

MỤC LỤC

........................................................................................................... 1 Lời nói đầu Chương I: Những vấn đề lý luận chung ................................................................. 4 I. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư và đầu tư phát triển. .............................. 4 1. Khái niệm đầu tư............................................................................................. 4 2. Đầu tư phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc dân. ....... 4 2.1. Khái niệm đầu tư phát triển. ........................................................................ 4 2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển. ....................................... 5 2.3. Vai trò của hoạt động đầu tư phát triển ....................................................... 6

2.3.1. Đầu tư vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng

hoá của nền kinh tế. ................................................................................ 6 2.3.2. Đầu tư tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế. ..................................... 6 2.3.3. Đầu tư tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế. ............................ 7 2.3.4. Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. .................................... 8 2.3.5. Đầu tư với việc tăng cường khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật

của đất nước. ........................................................................................ 10

2.3.6. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu tư quyết định

sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở. ........................................ 10 3. Vốn và nguồn vốn đầu tư. ............................................................................. 10 3.1. Nguồn vốn tron0g nước bao gồm: ............................................................. 11 3.2. Vốn huy động từ nước ngoài ..................................................................... 12 II. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư. ...................................................... 14 1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư. ........................................ 14 1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư. ............. 14 1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư .............. 14 1.2.1. Bản chất ................................................................................................ 14 1.2.2. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư ............ 15 1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu tư. .... 15 1.3.1. Bản chất ............................................................................................... 15 1.3.2. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu tư .... 16 2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư ...................................... 16 2.1. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện............................................................... 16 2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm. ........... 18 2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong số vốn đầu

tư đã được thực hiện. ................................................................................ 19

2.4. Chỉ tiêu phản ánh cường độ thực hiện đầu tư và kết quả cuối cùng của

đầu tư. ...................................................................................................... 19 3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư. ......................... 20 3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần. ............................................ 20 3.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư: ............................................................. 21 3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư. ......................................................... 22 3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần. ............................................. 22 3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao. ............... 23 3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR). ....................................................... 23

4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. ............................... 25 4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng). ............................... 25 4.2. Việc làm và thu nhập của người lao động. .................................................. 25 4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nước. ................................................... 25 4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án. ...................... 26 III. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới. ........................... 26 1. Khái niệm và chức năng của đô thị. .............................................................. 26 1.1. Khái niệm. ................................................................................................ 26 1.2. Chức năng của đô thị. ............................................................................... 27 1.2.1. Chức năng kinh tế. ................................................................................ 27 1.2.2. Chức năng xã hội. ................................................................................. 27 1.2.3. Chức năng văn hoá. .............................................................................. 28 1.2.4. Chức năng quản lý. ............................................................................... 28 1.3. Vai trò của đô thị. ..................................................................................... 29 2. Đặc điểm của các dự án phát triển khu đô thị mới. ........................................ 29 3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới. .................................................... 30

Chương II: Thực trạng và hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng

công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng .............................. 33

I. Giới thiệu chung về Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây

Dựng. .............................................................................................................. 33 1. Vai trò, vị trí của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. .................... 33 1.1. Vai trò. ..................................................................................................... 33 1.2. Vị trí. ........................................................................................................ 34

2. Chức năng, nhiệm vụ của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị -

Bộ Xây Dựng ................................................................................................ 35 3. Cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty. ..................................................... 35 3.1. Tổng giám đốc. ......................................................................................... 37 3.2. Các Phó Tổng giám đốc. ........................................................................... 37 3.3. Các Công ty thành viên. ............................................................................ 37 3.4. Các liên doanh với các đối tác nước ngoài. ............................................... 38 3.5. Các phòng chức năng chuyên môn nghiệp vụ. .......................................... 38 3.6. Các Ban quản lý dự án đầu tư và xây dựng. .............................................. 38 4. Tình hình quản lý nhân sự. ............................................................................ 39 II. Thực trạng đầu tư phát triển đô thị mới trong thời gian qua. ............................. 39 1. Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới. ............................... 39 2. Nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển đô thị mới. ................................. 42 3. Thực trạng đầu tư phát triển đô thị mới của Tổng công ty Đầu tư Phát triển

nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng ........................................................................ 46 3.1. Vốn đầu tư thực hiện. .............................................................................. 47 3.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư. ......................................................................... 49 3.3. Thành phần vốn đầu tư thực hiện. ............................................................. 51

4. Hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà

và đô thị. ....................................................................................................... 53 III. Hiệu quả đầu tư của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. ...................................... 57 1. Khái quát tình hình thực hiện đầu tư của dự án. ............................................... 57 1.1. Mục tiêu và cơ sở pháp lý thực hiện dự án. ............................................. 57 1.1.1. Mục tiêu của dự án. ............................................................................... 57

1.1.2. Cơ sở pháp lý. ...................................................................................... 58 1.2. Mô tả khái quát dự án. .............................................................................. 59 1.3. Tình hình thực hiện đầu tư của dự án. ......................................................... 60 1.3.1. Đầu tư xây dựng các công trình. ........................................................... 60 1.3.2. Tiến độ thực hiện dự án. ....................................................................... 61 1.3.3. Nguồn vốn đầu tư và kế hoạch phân bổ vốn cho từng năm. .................. 63 2. Hiệu quả đầu tư của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. ...................................... 68 2.1. Hiệu quả tài chính. ..................................................................................... 71 2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội. ............................................................................ 74

Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị .................................................................................................. 75 I. Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện đầu tư ................................ 75 1. Thuận lợi. ..................................................................................................... 75 2. Khó khăn. ..................................................................................................... 76 3. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động của Tổng

công ty. ......................................................................................................... 77 II. Định hướng chung của Tổng công ty trong thời gian tới.................................. 81 III. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng ............................................................................................................... 82

1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải được thực hiện

đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. ............... 83

2. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài. .................................................................................................. 84

3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống

đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng. ................. 84

4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải được xây dựng kết hợp giữa tính

hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. .......................... 85

5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần

phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư. ...................................... 86

6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành.

trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới. .............................. 86 7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. ................................................ 87 8. Tăng cường công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình. ........................ 89 9. Một số giải pháp từ các cơ quan quản lý Nhà nước. ...................................... 89 IV. Một số kiến nghị ............................................................................................. 91 Kết luận ......................................................................................................... 93 Danh mục tài liệu tham khảo. ............................................................................... 95

Luận văn: Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng

Luận văn

Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công

ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty

đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây

Dựng

LỜI NÓI ĐẦU

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG

Iv =

ồ

THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN

ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT

TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ - BỘ XÂY DỰNG

HĐ QUẢN TRỊ

CHỦ TỊCH HĐQT TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GĐ

PHÓ TỔNG GĐ

VĂN PHÒNG

PHÒNG QL KTX LẮP

PHÒNG QLDA

PHÒNG TỔ CHỨC LĐ

LIÊN DOANH JANA

PHÒNG PHÁP CHẾ

LD. VINAPON

PHÒNG TCKẾ TOÁN

PHÒNG NC PTDA

CÁC CÔNG TY THÀNH VIÊN (8 CÔNG TY)

BQLDA. ĐỊNH CÔNG

BQLDA. LINH ĐÀM

PHÒNG THÔNG TIN

CƠ CẤU TỔ CHỨC BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁM ĐỐC

PHÒNG QL

PHÒNG KINH TẾ KẾ HOẠCH

KỸ THUẬT - QH

PHÒNG GIẢI PHÓNG M.BẰNG

PHÒNG HÀNH CHÍNH T.HỢP

CƠ CẤU NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN LIÊN

DOANH VỚI NƯỚC NGOÀI

NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP

TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN

ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT

TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

MỤC LỤC

Chương II: Thực trạng và hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng

công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng .............................. 33

Có thể bạn quan tâm

Bài giảng Kinh doanh quốc tế - Chu Thị Kim Loan

Bài giảng Tài chính nhà quản trị: Chương 8 - Đánh giá hiệu quả sử dụng vốn đầu tư

Tiểu luận Kinh tế chính trị Mác-Lênin: Bản chất và vai trò của các công ty xuyên quốc gia

Mẫu Hợp đồng liên doanh

Tác động của đầu tư nước ngoài tới sự phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2018 - 2022

Luận án Tiến sĩ: Các yếu tố ảnh hưởng tới quy mô vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực nông nghiệp ở Việt Nam

Đề án Thạc sĩ: Thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Quỹ Đổi mới công nghệ quốc gia thuộc Bộ Khoa học và Công nghệ

Đề án Thạc sĩ: Quản lý thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hải Dương

Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Huy động và sử dụng vốn đầu tư của ngân hàng cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

Bài giảng Kinh tế phát triển - Chương 5: Nguồn vốn và phát triển kinh tế

Mẫu Báo cáo Quyết toán công trình

Luật số: 58/2024/QH15

Quyết định số 315/QĐ-TTg năm 2025

Quyết định số 864/QĐ-TTg năm 2025

Tác động của doanh nghiệp FDI đến nhu cầu sử dụng lao động không có kỹ năng ở Việt Nam

Mẫu Sổ theo dõi chi tiết vốn đầu tư của chủ sở hữu

Hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp (theo Thông tư số 200/2014/TT-BTC) - Tài khoản 441: Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản

Tài khoản kế toán hành chính sự nghiệp (Thông tư 24/2024/TT-BTC) - Tài khoản 007: Dự toán thu hồi vốn đầu tư

Tài khoản kế toán hành chính sự nghiệp (Thông tư 24/2024/TT-BTC) - Tài khoản 010: Nguồn kinh phí đã hình thành tài sản kết cấu hạ tầng

Nghị định số 64/2025/NĐ-CP

Tài liêu mới

Bài tập lớn: Phân tích, làm rõ mối quan hệ giữa các biến số kinh tế vĩ mô đối với lạm phát tại Việt Nam giai đoạn 2000-2019

Bài tập lớn: Thực trạng hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam hiện nay

Bài tập lớn: Vai trò nhà nước trong việc đảm bảo hài hòa các lợi ích kinh tế ở Việt Nam

Bài tập lớn: Logistics cảng biển

Bài tiểu luận: Thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan hành chính nhà nước. Liên hệ thực tiễn tại một Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Bài tập lớn: Văn hóa đàm phán quốc tế Liên Bang Nga và giải pháp thích nghi cho Việt Nam

Báo cáo thực tập: Giao khoán bảo vệ rừng theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn áp dụng tại Ban Quản lý Rừng phòng hộ Núi Cậu Dầu Tiếng

Đồ án môn học: Xây dựng quy trình công nghệ may sản phẩm. Nghiên cứu xây dựng quy trình may sản phẩm cho mã hàng 32131N

Đồ án môn học: Nghiên cứu các phương thức thanh toán điện tử của Công ty Shopee