1
TOÁN TÀI CHÍNH ỨNG DỤNG TRONG
THẨM ĐỊNH GIÁ
(The College of Estate Management 2004)
Nội dung
1. Giới thiệu
2. Giá trị hiện tại
Giải thích khái niệm
Giá trị hiện tại và bất động sản
Nhận xét
Thới gian và lãi suất
Tiền lãi và tiền vốn
3. Giá trị tương lai của lợi tức thuê
4. Giá trị hiện tại của $1 hàng năm và Suất sinh lợi
5. Hoàn lại và hoàn trả lợi tức
6. Công thức kép
7. Suất sinh lợi, tỷ suất đôi
8. Khoản trả hàng năm và khoản trả tiền vay
Tính khoản vốn còn lại và ảnh hưởng thay đổi lãi suất
Bảng tính tiền cho vay
9. Lợi tức và tiền lãi nhỏ hơn kỳ hạn năm
9.1 Tỷ lệ hàng năm hay lãi suất thực
10. Suất sinh lợi của tài sản và thẩm định giá
Suất sinh lợi (YP) tính theo quý trả sau
Suất sinh lợi (YP) trả trước
Suất sinh lợi (YP) tính theo quý trả trước
11. Tóm tắt
12. Tính dòng tiền chiết khấu
Giá trị tương lai và giá trị hiện tại
2
Các bươc cơ bản để tính dòng tiền chiết khấu
Bảng tính dòng tiền chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu
Những chỉ số chính của dòng tiền chiết khấu
So sánh NPV và IRR
Dự án hỗ tương và phân tích tăng trưởng
3
1. Giới thiệu
Tiền thuê vả vốn hoá hay tỷ suất chiết khấu là hai biến số quan trọng để tính
toán giá trị thị trường của tài sản dựa trên thu nhập. Ước tính được các biến số
này là nghệ thuật của thẩm định giá. Dù rằng ngành thẩm định giá cho rằng “
thẩm định giá là một nghệ thuật chứ không phải là một khoa học” thì vẫn liên
quan nhiều đến kỹ thuật để tính toán giá trị, không chỉ dừng lại ở khái niệm.
Khi tài sản tạo ra một khoản tiền thuê với nhiều mục đích vẫn được xem như
có thu nhập vĩnh viễn, và quá trình vốn hoá tiền thuê hoàn toàn không khó khăn.
Tuy nhiên, cũng có nhiều khoản lợi tức phức tạp trên thị trường bao gồm việc
hoàn trả lợi tức khi tiền thuê hiện tại không tương ứng với tiền thuê trên thị
trường, lợi tức trong thời hạn ngắn hơn kết hợp với quyền thuê,... những nhu cầu
này có nhiều phức tạp trong tính toán số học. Do vậy cần thiết tách rời giá trị tài
sản và giải thích thế nào là lợi tức hàng năm, thế nào là lợi tức hoãn lại để có thể
vốn hoá. Điều này thuận tiện cho việc nắm bắt các loại chì số tài chính khác nhau
như khoản phải trả hàng năm, tiền vay và dòng tiền chiết khấu.
Dòng tiền chiết khấu cung cấp nền tảng cho việc chuyển đổi cách tính toán
từ thu nhập vĩnh viễn (vốn hoá trực tiếp) sang các loại lợi tức khác nhau, tính
toán cho dự án thuê và khấu hao.
Sau khi hoc xong chương này, bạn sẽ sẽ đối diện với một trong những khó
khăn tiềm ẩn của định giá tài sản là các cách tính toán đều dựa trên cơ sở số học
rất cần sự chính xác, có thể phản ánh đúng đắn thời gian tính lợi tức (tính theo
quý trả trước hay tính theo năm trả sau v.v...) ngược lại với đầu vào số liệu để
tính toán – tiền thuê, chi tiêu và suất sinh lợi – là những vấn đề ước tính ít chính
xác. Sự không chính xác trong các ước tính có khuynh hướng đi đến kết quả hoài
nghi người thực hiện liên quan đến việc chắc lọc số liệu và tính toán. Tại sao cần
sự chính xác trong việc tinh toán tiền thuê phải trả? Tự bản thân tiền thuê và suất
sinh lợi là mục tiêu ước tính?
4
Lập luận đưa ra ở đây nhằm giúp thẩm định viên phải hiểu các điểm chính
của số học trước khi quyết định có quan trọng hay không quan trọng trong các
tình huống thẩm định.
Thường sẽ có những điểm không chắc chắn như các thông tin so sánh, điều
kiện hiện tại và điều kiện tương lai của thị trường, các số liệu đầu vào đặc biệt
của tài sản thẩm định. Những nhập liệu không chắc chắn này sẽ dẫn đến kết quả
thẩm định giá không chắc chắn. Với lý do này, RICs hiện đang tìm cách đo
lường thế nào là không chắc chắn. Nó sẽ cung cấp một số nhận định về “Sự
không chắc chắn trong thẩm định giá” trong sách đỏ “Tiêu chuẩn thẩm định giá
của RICs” ở mục GN5.
5
2. Giá trị hiện tại
Khái niệm
Đầu tư vào đất đai thường thu được lợi tức trong tương lai, thu nhập này liệu
có bao gồm lợi tức tương lai, vốn tương lai, hay cả hai. Ví dụ: đất thường có thu
nhập từ tiền thuê trong một số năm, tiếp đó là cơ hội bán hay phát triển và thu
được vốn. Giá trị hiện tại là giá trị hôm nay của những thu nhập trong tương lai
Điểm cơ bản để tính toán giá trị hiện tại nhận được trong tương lai là ít hơn
hiện tại. Đồng tiền nhận được trong tương lai chắc chắn ít hơn đồng tiền hiện tại.
Điều này giúp hiểu về giá trị hiện tại và giá trị tương lai, đặc biệt là trong tính
toán tài chính. Mối liên quan giữa giá trị hiện tại và giá trị tương lai tuỳ thuộc
vào lãi suất kép.
Nếu tôi có $100 bây giờ, thì giá trị hiện tại của nó là $100
Số tiền đó trong một năm sẽ có giá trị cao hơn nếu được gởi vào ngân
hàng để lấy lãi.
Sau 1 năm, $100 với lãi suất 10% sẽ thành $110.
Sau hai năm, sẽ tăng trưởng thành $110 x 110 = $121
Quá trình nay được tính theo lãi kép, có thễ diễn tả bằng công thức toán cho
$1.
Giá trị tương lai của $1 = (1+i)n
Trong đó: i: lãi suất được tính bằng số thập phân
n: số năm hay kỳ tính lãi
Giá trị tương lai của $1 trong 5 năm với lãi suất 8% bằng:
(1+0,08)5 = $ 1.46933
Công thức (1+i)n được tính trong bảng tính Parry, Bowcock hay Rose là
“Amount of $1. Đó là công thức tính lãi kép cho $1, và cũng là công thức cơ bản
cho các phép toán khác thường sử dụng trong thẩm định giá.