Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 2

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:28

Thêm vào BST

Báo xấu

3
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá - Chương 2: Cơ sở giá trị của thẩm định giá, cung cấp cho người học những kiến thức như một số khái niệm về giá trị, thị trường, giá cả, chi phí, thu nhập; giá trị thị trường; giá trị phi thị trường. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 2

L/O/G/O CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ TĐGVN 02 + 03 (Ban hành kèm theo Quyết định số 158 / 2014/QĐ-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
Nội dung 1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM 1.1. Giá trị 1.2. Thị trường. 1.3. Giá cả 1.4. Chi phí 1.5. Thu nhập 2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG 3. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG
Một số khái niệm Chi phí Thị trường Giá trị
1.1. Giá trị Tiếp cận từ phía cung: theo các học thuyết coi lao động là nguồn gốc của giá trị • Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hóa nhằm thỏa mãn nhu cầu con người • Giá trị trao đổi là quan hệ tỷ lệ về lượng mà giá trị sử dụng này đổi lấy giá trị sử dụng kia. • Hai hàng hóa khác nhau có thể trao đổi khi giữa chúng có một cơ sở chung: đó là lao động. Tiếp cận từ phía cầu theo học thuyết hữu dụng cận biên • Giá trị của hàng hóa được xác định bởi yếu tố chủ quan là tính hữu dụng (cầu) do hàng hóa đem lại hơn là yếu tố khách quan (chi phí sản xuất _ cung). • Khi tiêu dùng sản phẩm tăng lên thì tổng hữu dụng tăng lên nhưng mức hữu dụng biên giảm. • Giá trị của hàng hóa được quyết định bởi mức hữu dụng cận biên, tức là phụ thuộc vào hữu dụng chủ quan và sự khan hiếm của hàng hóa.
1.1. Giá trị Trong hoạt động thẩm định giá: “Giá trị của tài sản được biểu hiện bằng tiền về những quyền và lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể tại một thời điểm, địa điểm nhất định.”
Đặc điểm của giá trị Giá trị của tài sản được xác định bằng tiền và có thể thay đổi theo thời điểm, địa điểm nhất định Giá trị của tài sản được duy trì bởi bốn điều kiện cơ bản gồm: tính hữu ích, nhu cầu, tính khan hiếm và khả năng chuyển giao (tính thanh khoản) Giá trị có thể mang tính chủ quan hoặc khách quan:
1. Giá trị Tính chủ quan thể hiện ở chỗ cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc vào Tính chủ quan khả năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và có thể khai thác lợi ích, Giá trị mang công dụng với những mức độ khác tính chủ quan nhau. Do vậy, giá trị tài sản có thể và tính khách được đánh giá khác nhau theo từng quan đối tượng sử dụng. Tính khách quan của giá trị tài sản Tính thể hiện sự đánh giá chung của số khách đông chứ không phải là ý kiến của quan từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản
1. Giá trị Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường). Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường
1.2. Thị trường Thị trường là một môi trường trong đó người mua và người bán gặp gỡ nhau để tiến hành mua bán, trao đổi hàng hóa: số lượng, giá cả,… Trong thời đại ngày nay, cần quan tâm đến hoạt động kinh tế diễn ra trong thị trường hơn là vị trí địa lý / địa điểm xảy ra giao dịch. Khái niệm thị trường chỉ ra rằng trong thị trường có một tập hợp các điều kiện và thỏa thuận thông qua đó người mua và người bán tiến hành trao đổi hàng hóa với nhau. Việc trao đổi này diễn ra trong những điều kiện cụ thể, thông qua những ràng buộc nhất định mà người tham gia phải tuân thủ. Có những rang buộc mà mọi người trong thị trường đều phải tuân thủ, nhưng cũng có những điều kiện riêng chỉ liên quan đến những nhóm thị trường cụ thể.
1.2. Thị trường Một cách đầy đủ, có thể hiểu thị trường là một quá trình mà thông qua đó các quyết định của các tổ chức, đơn vị kinh tế về tiêu dùng các mặt hàng nào, các quyết định của các doanh nghiệp về sản xuất cái gì, sản xuất như thế nào và quyết định của người lao động về việc làm là bao lâu, làm việc cho ai đều được quyết định bằng giá cả. Thị trường là trung tâm của hoạt động kinh tế. Trên thị trường, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả hàng hóa. Khái niệm thị trường chỉ ra rằng hàng hoá và dịch vụ có thể được trao đổi giữa người bán và người mua mà không có bất kỳ sự hạn chế nào trong hoạt động cuả mình.
1.3. Giá cả Với tư cách là một phạm trù kinh tế khách quan, có thể hiểu: • giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa3, P •giá cả là sự biểu hiện bằng tiền giá (S) trị xã hội của một hàng hóa nhất định4, •giá cả biểu thị một cách tổng hợp các mối quan hệ trong nền kinh tế5. •Mối quan hệ giữa giá cả và giá trị là mối quan hệ giữa hình thức và nội dung. Trong mối quan hệ này giá cả vừa chịu sự chi phối của giá trị, vừa chịu sự chi phối của các mối quan (D) hệ khác, do đó giá cả có thể tách rời giá trị. Q
1.3. Giá cả  Giá cả phản ánh mối quan hệ lợi ích giữa người mua và người bán  Giá cả biểu hiện sự thừa nhận của thị trường về giá trị của hàng hóa thông qua người mua  Giá cả thị trường được hình thành và vận động chịu sự chi phối của quy luật kinh tế thị trường gồm: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung cầu.  Quy luật cung cầu làm giá cả tách rời giá trị: khi cung lớn hơn cầu thì giá giảm, khi cung nhỏ hơn cầu thì giá tang. Tuy nhiên, giới hạn trên là nhu cầu có khả năng thanh toán của người mua, giới hạn dưới là chi phí sản xuất.  Giá cả trên thị trường trong nước không chỉ phản ánh quan hệ kinh tế ở trong nước mà còn chịu tác động của khu vực và quốc tế.
1.3. Giá cả Đặc điểm của giá cả Giá cả là TĐG cần Là một Giá cả thay biểu hiện cân nhắc kỹ thực tế lịch đổi mọi lúc bằng tiền lưỡng trước sử, nó có do tác động của giá trị. khi xem giá thể được của các yếu Nhưng giá cả như là công khai tố: sức mua cả của hang chỉ dẫn của hoặc được của đồng hóa có thể giá trị. giữ bí mật. tiền, những thay đổi về liên quan kỹ thuật đến giá trị công nghệ hoặc không.
1.3. Chi phí  Chi phí là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá.  Đối với người mua, chi phí là mức giá được trả cho hàng hoá đó.  Đối với người bán, chi phí là những hao phí vật tư, lao động, chi phí giám sát, quản lý,... để tạo ra hoặc sản xuất ra sự hữu ích của hàng hóa.  Khi quá trình sản xuất hoàn tất thì chi phí của hàng hóa trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc.
1.3. Chi phí  Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản, là cơ sở của giá trị.  Trong một số điều kiện, chi phí có thể là cách tiếp cận phù hợp để xác định giá trị của tài sản.  Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi tài sản đó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, chi phí phát sinh phải là những chi phí hợp lý và được thị trường hoặc xã hội thừa nhận (chi phí xã hội cần thiết). Bởi vì trong thực tế có những chi phí không góp phần tạo nên giá trị của tài sản, như chi phí hao tốn do thời gian thi công kéo dài không cần thiết, chi phí hao tốn do sai sót trong thiết kế hoặc thi công.
1.3. Chi phí Tình huống
1.4. Thu nhập  Thu nhập là số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản sau khi trừ đi các chi phí liên quan đến việc đầu tư hoặc khai thác tài sản đó.  Tùy theo đối tượng tài sản, thu nhập có thể được biết đến với tên gọi: tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức, tiền lãi,…  Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại
CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ • Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 02: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. • Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 03 : Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. 1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản 2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản
1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán Người mua sẵn sàng bán, trong một giao dịch sẵn sàng khách quan, độc lập, có đủ thông tin, mua các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc Mức giá ước tính của TSTĐ tại thời điểm, địa điểm TĐG Người Giao dịch bán sẵn mua bán sàng bán
Giao dịch tài sản là phổ biến, có đông người mua bán Mức giá có khả năng xảy ra cao nhất Số tiền ước tính lớn nhất mà tài sản có thể bán trên thị trường cạnh tranh Tài sản được tiếp thị trong thời gian hợp lý, trên thị trường công khai Các khoản thanh toán, chi trả được thực hiện bằng tiền mặt hoặc vật ngang giá tương đương với những điều kiện, phương thức thanh toán phổ biến trên thị trường, tại thời điểm thẩm định giá Bên mua và bên bán hành động tin cậy, có kiến thức cơ bản về tài sản và thị trường tài sản, giá cả không bị ảnh hưởng bởi hành đồng thái quá hoặc phi pháp Những dữ liệu trên thị trường diễn ra trong điều kiện bình thường Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh