TIỂU LUẬN: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK

TIỂU LUẬN:

Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay

mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK

LỜI MỞ ĐẦU

Có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp hiện là một giấc mơ khá xa với các

gia đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Nhu cầu ngày một

nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc bị lũng đoạn, giá bị đẩy lên cao

chóng mặt.

Tuy nhiên, theo quy luật thị trường, có cầu ắt có cung. Nắm bắt nhu cầu người

dân, các ngân hàng bắt đầu khai thác dịch vụ cho vay mua nhà trả góp. Từ năm 2005,

một số ngân hàng đã đưa ra thị trường sản phẩm này trong đó có Ngân hàng thương

mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK.

Cho vay mua nhà trả góp không chỉ là nghiệp vụ làm đa dạng hoá hoạt động,

mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng mà nó còn góp phần nâng cao chất lượng

cuộc sống cho người dân, giúp đất nước ngày càng phồn thịnh hơn.

Chuyên đề : “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân

hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK” sẽ cung cấp một số thông tin

xung quanh vấn đề cho vay mua nhà trả góp và đề xuất các giải pháp phát triển hoạt

động này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK.

Bài viết này gồm 3 chương:

Chương I: Tổng quan về cho vay mua nhà trả góp của NHTM

Chương II: Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Nhà

Hà Nội (HABUBANK)

Chương III: Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại HABUBANK

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ

TRẢ GÓP CỦA NHTM

1.1 Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại (NHTM)

1.1.1. Khái niệm NHTM

Để đưa ra một khái niệm về NHTM, người ta thường phải dựa vào tính chất mục

đích hoạt động của nó trên thị trường tài chính và đôi khi còn kết hợp tính chất, mục

đích và đối tượng hoạt động.

Luật ngân hàng của Pháp năm 1941 định nghĩa: “Ngân hàng được coi là những xí

nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức ký

thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dùng cho chính họ vào các nghiệp vụ chiết

khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính”. Hay như Luật ngân hàng của Ấn Độ 1950, được

bổ sung 1959 đã nêu: “Ngân hàng là cơ sở nhận các khoản tiền ký thác để cho vay hay

tài trợ, đầu tư”. Những định nghĩa đại loại như vậy là căn cứ vào tính chất và mục đích

hoạt động.

Một loạt định nghĩa khác lại căn cứ vào sự kết hợp với đối tượng hoạt động. Ví

dụ như Luật ngân hàng của Đan Mạch năm 1930 định nghĩa: “Những nhà băng thiết

yếu gồm các nghiệp vụ nhận tiền ký thác, buôn bán vàng bạc, hành nghề thương mại

và các giá trị địa ốc, các phương tiện tín dụng và hối phiếu, thực hiện các nghiệp vụ

chuyển ngân, đứng ra bảo hiểm…”

Mặc dù có nhiều cách thể hiện khác nhau nhưng phân tích, khai thác nội dung

của các định nghĩa đó , người ta dễ dàng nhận thấy các NHTM đều có chung một tính

chất, đó là việc nhận tiền ký thác, tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn để sử dụng vào

các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu và các dịch vụ kinh doanh khác của chính ngân

hàng.

Ở Việt Nam, trong bước chuyển đổi sang kinh tế thị trường có sự quản lý của

Nhà nước, thực hiện nhất quán chính sách kinh tế nhiều thành phần theo định hướng

xã hội chủ nghĩa, mọi người được tự do kinh doanh theo pháp luật, đựợc bảo hộ quyền

sở hữu và thu nhập hợp pháp. Các hình thức sở hữu có thể hỗn hợp, đan kết với nhau

hình thành các tổ chức kinh doanh đa dạng. Các doanh nghiệp, không phân biệt quan

hệ sở hữu đểu tự chủ kinh doanh, hợp tác và cạnh tranh với nhau, bình đẳng trước

pháp luật.

Theo hướng đó, nền kinh tế hàng hóa phát triển tất yếu sẽ tạo ra những tiền đề

cần thiết và đòi hỏi sự ra đời của nhiều loại hình ngân hàng và các tổ chức tín dụng

khác. Vì vậy, để tăng cường quản lý, hướng dẫn hoạt động của các ngân hàng và các tổ

chức tín dụng khác, tạo thuận lợi cho sự phát triển nền kinh tế đồng thời bảo vệ lợi ích

hợp pháp của các tổ chức và cá nhân. Theo điều 20 Luật các tổ chức tín dụng của Việt

Nam có nêu: “ Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của

Luật này và các quy định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch

vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng

các dịch vụ thanh toán”.

Từ định nghĩa chung đó, căn cứ vào tính chất và mục tiêu hoạt động, luật còn chỉ

rõ các loại hình ngân hàng gồm: ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân

hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng

khác.

Ngày nay, trong thế giới hiện đại, hoạt động của các tổ chức tài chính là môi giới

trên thị trường tài chính càng phát triển về số lượng và quy mô hoạt động, đa dạng và

phong phú, hoạt động đan xen lẫn nhau. Người ta phân biệt ngân hàng thương mại với

các tổ chức trung gian tài chính khác là ở chỗ NHTM là ngân hàng kinh doanh tiền

gửi, chủ yếu là tiền gửi không kỳ hạn. Chính từ hoạt động đó đã tạo cơ hội cho

NHTM có thể làm tăng bội số tiền gửi của khách hàng trong hệ thống ngân hàng của

mình. Đó là đặc trưng cơ bản để phân biệt NHTM với các ngân hàng và các tổ chức tín

dụng khác.

1.1.2. Hoạt động cho vay của NHTM

1.1.2.1. Khái niệm

Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải

hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định.

1.1.2.2. Các hình thức cho vay của NHTM

+ Cho vay thấu chi

Thấu chi là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi

trội (vượt) trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn nhất định và trong

khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi.

Để được thấu chi, khách hàng phải làm đơn xin ngân hàng hạn mức thấu chi và

thời gian thấu chi (có thể phải trả phí cam kết cho ngân hàng). Trong quá trình hoạt

động, khách hàng có thể ký séc, lập ủy nhiệm chi, mua thẻ séc…vượt quá số dư tiền

gửi để chi trả (song trong hạn mức thấu chi). Khi khách hàng có tiền nhập về tài khoản

tiền gửi ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi. Số lãi mà ngân hàng phải trả:

Lãi suất thấu chi x Thời gian thấu chi x Số tiền thấu chi

Các khoản chi quá hạn mức thấu chi sẽ chịu lãi suất phạt và bị đình chỉ sử dụng

hình thức này.

Thấu chi dựa trên cơ sở thu và chi của khách hàng không phù hợp về thời gian và

quy mô . Thời gian và số lượng thiếu có thể dự đoán dựa vào dự đoán ngân quỹ song

không chính xác. Do vậy, hình thức cho vay này tạo điều kiện thuận lợi cho khách

hàng trong quá trình thanh toán: Chủ động, nhanh, kịp thời.

Thấu chi là hình thức tín dụng ngắn hạn, linh hoạt, thủ tục đơn giản, phần lớn là

không có đảm bảo, có thể cấp cho cả doanh nghiệp lẫn cá nhân vài ngày trong tháng,

vài tháng trong năm dùng để trả lương, chi các khoản phải nộp, mua hàng…Hình thức

này nhìn chung chỉ sử dụng đối với các khách hàng có độ tin cậy cao, thu nhập đều

đặn và kỳ thu nhập ngắn.

+ Cho vay trực tiếp từng lần

Là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với các khách hàng

không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mức thấu

chi. Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu là chủ yếu, chỉ khi có nhu cầu thời vụ,

hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng, tức vốn từ ngân hàng chỉ tham gia

vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳ sản xuất kinh doanh.

Mỗi lần vay khách hàng phải làm đơn và trình ngân hàng phương án sử dụng vốn

vay. Ngân hàng sẽ phân tích khách hàng và ký hợp đồng cho vay, xác định quy mô

cho vay, thời hạn giải ngân, thời hạn trả nợ, lãi suất và yêu cầu đảm bảo nếu cần. Mỗi

món vay được tách biệt nhau thành các hồ sơ (khế ước nhận nợ) khác nhau.

Theo từng kỳ hạn nợ trong hợp đồng, ngân hàng sẽ thu gốc và lãi. Trong quá

trình khách hàng sử dụng tiền vay, ngân hàng sẽ kiểm soát mục đích và hiệu quả. Nếu

thấy có dấu hiệu vi phạm hợp đồng, ngân hàng sẽ thu nợ trước hạn hoặc chuyển nợ

quá hạn. Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi theo thời điểm tính lãi.

Nghiệp vụ cho vay từng lần tương đối đơn giản. Ngân hàng có thể kiểm soát từng

món vay tách biệt.

+ Cho vay theo hạn mức

Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn

mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ. Đó là số dư tối đa

tại thời điểm tính.

Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh, nhu cầu

vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng.

Trong khi khách hàng có thể thực hiện vay – trả nhiều lần, song dư nợ không

được vượt quá hạn mức tín dụng. Một số trường hợp ngân hàng quy định hạn mức

cuối kỳ. Dư nợ trong kỳ có thể lớn hơn hạn mức. Tuy nhiên, đến cuối kỳ, khách hàng

phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳ không được vượt quá hạn mức.

Mỗi lần vay khách hàng chỉ cần trình bày phương án sử dụng tiền vay, nộp các

chứng từ chứng minh đã mua hàng hoặc dịch vụ và nêu yêu cầu vay. Sau khi kiểm tra

tính chất hợp pháp và hợp lệ của chứng từ, ngân hàng sẽ phát tiền cho khách hàng.

Đây là hình thức cho vay thuận tiện cho những khách hàng vay mượn thường

xuyên, vốn vay tham gia thường xuyên vào quá trình sản xuất kinh doanh. Trong

nghiệp vụ này ngân hàng không xác định trước kỳ hạn nợ và thời hạn tín dụng. Khi

khách hàng có thu nhập, ngân hàng sẽ thu nợ, do đó tạo chủ động quản lý ngân quỹ

cho khách hàng. Tuy nhiên, do các lần vay không tách biệt thành các kỳ hạn nợ cụ thể

nên ngân hàng khó kiểm soát hiệu quả sử dụng của từng lần vay. Ngân hàng chỉ có thể

phát hiện vấn đề khi khách hàng nộp báo cáo tài chính hoặc dư nợ lâu không giảm sút.

+ Cho vay luân chuyển

Là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa. Doanh nghiệp khi mua

hàng có thể thiếu vốn. Ngân hàng có thể cho vay để mua hàng và sẽ thu nợ khi doanh

nghiệp bán hàng. Đầu năm hoặc quý, người vay phải làm đơn xin vay luân chuyển.

Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận với nhau về phương thức vay, hạn mức tín dụng,

các nguồn cung cấp hàng hóa và khả năng tiêu thụ. Hạn mức tín dụng có thể được thỏa

thuận trong một năm hoặc vài năm. Đây không phải là thời hạn hoàn trả mà là thời hạn

để ngân hàng xem xét lại mối quan hệ với khách hàng và quyết định có cho vay nữa

hay không tùy mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng cũng như tình hình tài chính

của khách hàng.

Việc cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa nên cả ngân hàng lẫn doanh

nghiệp đều phải nghiên cứu kế hoạch lưu chuyển hàng hóa để dự đoán dòng ngân quỹ

trong thời gian tới.

Người vay cam kết các khoản vay sẽ được trả cho người bán và mọi khoản thu

bán hàng đều dùng để trả vào tài khoản tiền vay trước khi được trích trả lại tài khoản

tiền gửi thanh toán của khách hàng.

Khi vay, khách hàng chỉ cần gửi đến ngân hàng các chứng từ hóa đơn nhập hàng

và số tiền cần vay. Ngân hàng cho vay và trả tiền cho người bán. Theo hình thức này,

giá trị hàng hóa mua vào (có hoát đơn, hợp pháp, hợp lệ, đúng đối tượng) đều là đối

tượng được ngân hàng cho vay. Thu nhập bán hàng đều là nguồn chi trả cho ngân

hàng. Ngân hàng sẽ cho vay theo tỷ lệ nhất định tùy theo khối lượng và chất lượng

quan hệ nợ nần của người vay. Các khoản phải thu và cả hàng hóa trong kho trở thành

vật đảm bảo cho khoản cho vay.

Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh nghiệp thương nghiệp

hoặc các doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay – trả

thường xuyên với ngân hàng.

Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng. Thủ tục vay chỉ cần thực

hiện một lần cho nhiều lần vay. Khách hàng được đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời, vì

vậy, việc thanh toán cho người cung cấp sẽ nhanh gọn.

Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiêu thụ (hàng hóa tồn đọng…) thì ngân

hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn do thời hạn của khoản vay không được

quy định rõ ràng.

+ Cho vay trả góp

Cho vay trả góp là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng

trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thỏa thuận. Cho vay trả góp thường

được áp dụng đối với các khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc

hàng lâu bền. Số tiền trả mỗi lần được tính toán sao cho phù hợp với khả năng trả nợ

(thường là từ khấu hao và thu nhập sau thuế của dự án, hoặc từ thu nhập hàng kỳ của

người tiêu dùng).

Ngân hàng thường cho vay trả góp đối với người tiêu dùng thông qua hạn mức

nhất định. Ngân hàng sẽ thanh toán cho người bán lẻ về số hàng hóa mà khách hàng đã

mua trả góp. Các cửa hàng bán lẻ nhận ngay tiền sau khi bán hàng từ phía ngân hàng

và làm đại lý thu tiền cho ngân hàng, hoặc khách hàng trả trực tiếp cho ngân hàng.

Đây là hình thức tín dụng tài trợ cho người mua (qua đó đến người bán) nhằm khuyến

khích tiêu thụ hàng hóa.

Cho vay trả góp rủi ro cao do khách hàng thường thế chấo bằng hàng hóa mua trả

góp. Khả năng trả nợ phụ thuộc vào thu nhập đều đặn của người vay. Nếu người vay

mất việc, ốm đau, thu nhập giảm sút thì khả năng thu nợ của ngân hàng cũng bị ảnh

hưởng. Chính vì rủi ro cao nên lãi suất cho vay trả góp thường là cao nhất trong khung

lãi suất cho vay của ngân hàng.

+ Cho vay gián tiếp

Phần lớn cho vay của ngân hàng là cho vay trực tiếp. Bên cạnh đó ngân hàng

cũng phát triển các hình thức cho vay gián tiếp. Đây là hình thức cho vay thông qua

các tổ chức trung gian.

Ngân hàng cho vay qua các tổ, đội, hội, nhóm như nhóm sản xuất, Hội Nông dân,

Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ…Các tổ chức này thường liên kết các thành viên theo

một mục đích riêng, song chủ yếu đều hỗ trợ lẫn nhau, bảo vệ quyền lợi cho mỗi thành

viên. Vì vậy, việc phát triển kinh tế, làm giàu, xóa đói giảm nghèo luôn được các trung

gian rất quan tâm.

Ngân hàng có thể chuyển một vài khâu của hoạt động cho vay sang các tổ chức

trung gian như: thu nợ, phát tiền vay…Tổ chức trung gian cũng có thể đứng ra tín chấp

cho các thành viên vay. Điều này rất thuận tiện khi người vay không có hoặc không đủ

tài sản thế chấp. Để bù đắp một phần chi phí của trung gian, ngân hàng trích một phần

thu nhập để lại cho trung gian.

Ngân hàng cũng có thể cho vay thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào

của quá trình sản xuất. Việc cho vay theo cách này hạn chế người vay sử dụng tiền sai

mục đích.

Cho vay gián tiếp thường áp dụng với thị trường có nhiều món vay nhỏ, người

vay phân tán, cách xa ngân hàng. Trong trường hợp như vậy, cho vay qua trung gian

có thể tiết kiệm chi phí cho vay (phân tích, giám sát, thu nợ…).

Cho vay qua trung gian đều nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí của ngân hàng. Tuy

nhiên, nó cũng bộc lộ các khiếm khuyết. Nhiều trung gian đã lợi dụng vị thế của mình

và nếu ngân hàng không kiểm soát tốt sẽ tăng lãi suất để cho vay lại, hoặc giữ lấy số

tiền của các thành viên khác cho riêng mình. Các nhà bán lẻ có thể lợi dụng để bán

hàng kém chất lượng hoặc với giá đắt cho người vay vốn.

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà trả góp

Cho vay mua nhà là một trong những hình thức cho vay tiêu dùng đang ngày

càng phát triển của ngân hàng thương mại. Cho vay tiêu dùng là khoản cho vay nhằm

tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng (bao gồm cá nhân và hộ gia đình). Đây

là một nguồn tài chính quan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ

dùng gia đình, xe cộ và những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục, y tế, du lịch…

Cho vay mua nhà trả góp là việc NHTM cho khách hàng sử dụng một số tiền của

ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở, với cam kết khách hàng trả nợ

(gồm tiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo từng kỳ hạn nhất định trong thời

hạn cho vay.

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp

* Về đối tượng vay tiền

Đối tượng vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục vụ cho

nhu cầu ở, sinh hoạt, để mở rộng diện tích kinh doanh. Thường là các gia đình có

nguồn thu nhập ổn định, từ khá đến cao. Hiện nay có rất nhiều gia đình trẻ muốn vay

tiền trả góp mua nhà. Họ thường là những lao động có chất lượng cao, tốt nghiệp đại

học trở lên, làm việc tại các doanh nghiệp nước ngoài, mức lương ổn định.

Trong những năm gần đây, do đô thị hóa mà ngày càng có nhiều dân cư chuyển

về sinh sống và làm việc tại các khu đô thị, nhu cầu về nhà để ở là rất lớn. Hơn nữa,

nền kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập của người dân ngày càng cao, nhu cầu về

điều kiện sống cũng nâng cao. Tuy nhiên, hầu hết các ngân hàng chỉ chấp nhận cho

vay tiền mua nhà trả góp đối với các khách hàng có hộ khẩu thường trú tại các địa

phương có trụ sở của của ngân hàng; có thu nhập hợp pháp, ổn định; có tài sản đảm

bảo như: bất động sản, sổ tiết kiệm, cổ phiếu, chứng từ có giá…

* Về lãi suất

Có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Trong những năm gần đây,

các ngân hàng thường sử dụng lãi suất thả nổi. Ngân hàng và khách hàng ký kết hợp

đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất năm đầu, những năm sau đó lấy một lãi

suất làm cơ sở (thường là lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau) cộng

với một mức lãi suất cố định.

* Về phương thức thanh toán

Mua nhà đòi hỏi người tiêu dùng phải có một khoản tiền lớn, thường vượt qua

khả năng tài chính hiện tại. Với cho vay mua nhà trả góp, khách hàng có thể trả gốc và

lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định trong thời hạn cho vay.

Trong đó, khách hàng phải thanh toán trước một phần giá trị của ngôi nhà cần mua. Ở

nước ta, số tiền này phổ biến là 30- 40% giá trị nhà. Nhưng hiện nay, có những ngân

hàng cho vay đến 80% – 100% giá trị nhà. Ví dụ như Ngân hàng HDB (Ngân hàng

Phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh) liên kết với Phú Mỹ Hưng thực hiện chương

trình cho vay mua nhà với giá trị khoản vay lớn nhất từ trước đến nay, có thể đến

100% giá trị căn nhà nếu người vay có thêm tài sản khác thế chấp.

Số tiền khách hàng phải trả cho Ngân hàng mỗi kỳ theo phương thức trả góp có

thể tính theo một trong các phương pháp sau:

+ Trả đều: Ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất, giá trị khoản vay, thời gian cho

vay để tính toán đưa ra số tiền cụ thể mà hàng kỳ khách hàng phải trả. Số tiền này là

cố định mà khách hàng phải thanh toán cho ngân hàng từ lần trả đầu tiên đến lần trả

cuối cùng trong thời gian cho vay.

+ Trả không đều: Tùy theo thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù

hợp với khả năng trả nợ của khách hàng mà có các hình thức thanh toán khác nhau

như: thanh toán nợ gốc từng kỳ, trả lãi hàng tháng; trả đều nhưng lãi thanh toán vào

đầu mỗi thời kỳ….

1.2.3 Quy trình cho vay mua nhà trả góp

* Quy trình cho vay thông thường

(2) (1)

Ngân hàng

Bên mua

Bên bán

(3)

(1) Người mua và người bán ký Hợp đồng mua bán nhà, trả trước một số tiền, nợ

phần còn lại

(2) Người mua đến xin vay và được chấp nhận, ngân hàng làm thủ tục, cho vay,

giải ngân, người vay trả tiền nốt cho người bán

(3) Khách hàng trả tiền cho ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng

* Quy trình cho vay mua nhà 3 bên

(1) Bên mua và bên bán cùng mở tài khoản tại ngân hàng. Bên mua nộp số tiền

chênh lệch vào tài khoản

(2) Bên mua, bên bán cùng nhân viên ngân hàng làm thủ tục mua bán nhà tại

phòng công chứng Nhà nước. Ngân hàng giữ giấy tờ hợp pháp về chủ sở hữu căn nhà.

(3) Ký Hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và bên mua

(4) Ngân hàng trả tiền cho bên bán

(5) Bên mua thanh toán dần tiền cho ngân hàng theo thỏa thuận

1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.2.4.1 Đối với ngân hàng

Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đang đứng trước

một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang có nguy cơ giảm

trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng.

Hiện nay, tình hình huy động vốn của các ngân hàng đang thuận lợi, nhiều ngân

hàng dư thừa vốn. Chi phí vốn của các ngân hàng đang tăng lên do tỷ lệ dự trữ bắt

buộc tăng. Lẽ ra các ngân hàng sẽ phải giảm lãi suất huy động hoặc tăng lãi suất cho

vay. Tuy nhiên, trên thị trường lãi suất đang diễn ra một điều nghịch lý là các NHTM

lại bước vào cuộc cạnh tranh hạ lãi suất cho vay trong khi lãi suất huy động vốn không

có dấu hiệu giảm. Điều này đang tiềm ẩn nguy cơ.

Ông Dominic Scriven, Giám đốc Quỹ Dragon Capital nhận định, trong bối cảnh

cạnh tranh khốc liệt, các Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam cũng giống như

nhiều ngân hàng khác trên thế giới, đang rơi vào tình trạng lợi nhuận trên tổng tài sản

ngày càng giảm dần, dự báo 12 tháng tới tình trạng này sẽ càng rõ rệt. Lý do là ngân

hàng nào cũng đang chú trọng quy mô và vốn hoạt động, tăng mạnh vốn chủ sở hữu,

mạng lưới hoạt động của các ngân hàng ngày càng rộng lớn đã giúp cho nguồn vốn

tiền gửi chảy vào các ngân hàng ngày càng mạnh mẽ (khoảng 2 tỷ USD/ngày). Song

hoạt động tín dụng lại không thể theo kịp tốc độ tăng trưởng vốn của các ngân hàng.

Bên cạnh cho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu, nhưng lợi nhuận thu lại sẽ

ít hơn. Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải phải đẩy mạnh hoạt động cho vay

nhiều hơn với rủi ro ít hơn, trong đó một trong những lĩnh vực ngân hàng có thể phát

triển là cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà. Theo ông Dominic Scriven, hoạt động

tín dụng nhà ở của các ngân hàng ở Anh đem lại lợi nhuận khá lớn trong tổng lợi

nhuận của các ngân hàng (chiếm khoảng 40%). Ở Việt Nam lĩnh vực này còn rất nhiều

tiềm năng mà các ngân hàng có thể khai thác…

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ mang lại cho ngân hàng một khoản lợi

nhuận không nhỏ do nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng cao. Rủi ro của hoạt

động này cũng nhiều do khoản tiền vay lớn và trong thời gian dài. Tuy nhiên những rủi

ro này sẽ được phân tán cho ngân hàng do số lượng các món vay mua nhà trả góp

tương đối lớn và tài sản đảm bảo cho khoản vay lại chính là giá trị của ngôi nhà.

Thông qua việc cho vay mua nhà trả góp, ngân hàng có thể mở rộng mối quan hệ

với các Công ty kinh doanh nhà. Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng có được một hệ

thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng.

Thêm vào đó, cho vay mua nhà trả góp tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận

với các dịch vụ ngân hàng. Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan hệ, nâng

cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt khách hàng.

1.2.4.2 Đối với khách hàng

Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà, không ít

gia đình sẽ phải mất một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào để mua được một

căn hộ khi chỉ có 20% - 30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra đối với những người muốn

mua nhà.

Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những đối tượng

có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt được ước mơ của

mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian dài, mỗi tháng họ chỉ cần

trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích lũy trả góp cho ngân hàng.

Có được ngôi nhà mơ ước, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mới yên tâm

lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã hội, để nâng cao

chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình.

1.2.4.3 Đối với nền kinh tế

Trong khi thị trường bất động sản đang đóng băng thì việc các ngân hàng tung ra

các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường bất

động sản, đẩy mạnh giao dịch.

Hiện nay, các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty

bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn

việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế -

xã hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xóa đói giảm

nghèo…

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu cầu của

mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc lợi xã hội, phát

triển nền kinh tế.

1.3 Mở rộng cho vay mua nhà trả góp của NHTM

1.3.1 Các chỉ tiêu phản ánh kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp có thể hiểu là việc ngân hàng thực

hiện những biện pháp nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn mua nhà trả góp ngày càng

gia tăng của khách hàng. Đó là sự tăng lên về quy mô, cơ cấu và tỷ trọng cho vay mua

nhà trả góp trong tổng tài sản của ngân hàng.

Để đánh giá mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp, NHTM thường sử dụng

các chỉ tiêu sau:

* Doanh số cho vay mua nhà trả góp

Doanh số cho vay là tổng số tiền mà ngân hàng đã cho vay ra trong kỳ (tính cho

ngày, tháng, quý, năm)

Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ (tính cho

ngày, tháng, quý, năm)

Doanh số cho vay mua nhà trả góp được hiểu là tổng số tiền ngân hàng cho

khách hàng vay trong kỳ theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua nhà. Đây là

chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng qua các

thời kỳ

* Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay là chỉ tiêu tích lũy qua các thời kỳ, đó là số tiền mà ngân hàng

hiện đang cho vay tính đến một thời điểm cụ thể.

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp được hiểu là số tiền mà ngân hàng hiện đang còn

cho khách hàng vay theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua mua nhà tính đến

một thời điểm cụ thể.

Ngân hàng tính lãi cho vay dựa trên dư nợ cho vay đến thời tính lãi, tức là lợi

nhuận của ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ chứ

không phải là doanh số cho vay trong kỳ đó. Vì vậy, số dư nợ càng lớn và dư nợ kỳ

sau tăng hơn so với kỳ trước là chỉ tiêu đúng nhất phản ánh mức độ mở rộng cho vay

càng cao.

Dư nợ cho Doanh số cho Dư nợ cho vay Doanh số thu nợ vay trả mua vay mua nhà trả mua nhà trả cho vay mua nhà nhà trả góp = góp trong kỳ _ + góp kỳ trước trả góp trong kỳ kỳ này

Khi dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng so với kỳ trước tức là doanh số

cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp

trong kỳ, ta có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM.

Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số mua nhà trả

góp kỳ trước và lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp thì ta có được sự mở

rộng cho vay mua nhà trả góp cả về dư nợ và doanh số cho vay.

Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ này không tăng, thậm chí còn nhỏ hơn

doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ trước, nhưng trong kỳ này doanh số thu nợ giảm

do có nhiều món nợ không thu hồi được hoặc chưa đến hạn thu hồi nợ, thì kết quả là

dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn có thể lớn hơn dư nợ cho vay mua nhà trả

góp kỳ trước. Nghĩa là trong khi doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ giảm thì

dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn tăng so với kỳ trước. Trường hợp này vẫn

là mở rộng cho vay mua nhà trả góp.

Một chỉ tiêu không thể bao quát được toàn bộ, vì thế cần xem xét kết hợp nhiều

chỉ tiêu nhằm bổ sung cho chỉ tiêu dư nợ để đánh giá được đúng nhất việc mở rộng

cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng.

* Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp có thể được tính theo công thức sau:

Dư nợ cho vay mua Giá trị trung bình của các = Số lượng khách hàng x nhà trả góp món vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng lên so với kỳ trước là do số lượng

khách hàng kỳ này cao hơn kỳ trước hoặc giá trị trung bình của các món vay mua nhà

trả góp kỳ này cao hơn kỳ trước.

Số lượng khách hàng là chỉ tiêu đánh giá mức độ mở rộng cho vay về mặt quy

mô. Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp càng nhiều nghĩa là

ngân hàng đã đáp ứng được nhu cầu cho vay mua nhà trả góp của nhiều người.

Giá trị trung bình của các món vay mua nhà nhả góp càng cao có nghĩa là số

khách hàng vay những món vay có giá trị lớn ngày càng nhiều.

Vì vậy, nếu số lượng khách hàng và giá trị trung bình của các món vay mua nhà

trả góp cùng tăng, làm dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì ta được sự mở rộng cho

vay cả về số lượng khách hàng và số tiền của mỗi món vay.

* Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh quy mô các món vay mua nhà trả góp trong

tổng số các món vay được ngân hàng giải ngân. Sự tăng trưởng của chỉ tiêu này cho ta

thấy sự mở rộng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp.

Tỷ trọng dư nợ cho Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

= vay mua nhà trả X 100%

góp Tổng dư nợ

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng phản ánh sự mở rộng hoạt động

cho vay mua nhà trả góp. Có 2 nguyên nhân dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà

trả góp tăng:

- Thứ nhất, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng lên nhiều hơn so với mức

tăng của tổng dư nợ cho vay. Điều này thể hiện chính sách mở rộng cho vay mua nhà

trả góp.

- Thứ hai, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp không tăng thậm chí còn giảm,

nhưng mức giảm của tổng dư nợ lại nhiều hơn. Trường hợp này nghĩa là trong tình

trạng thu hẹp cho vay chung của ngân hàng thì cho vay mua nhà trả góp vẫn chiếm tỷ

trọng cao. Trường hợp này vẫn được coi là mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp.

* Tốc độ tăng dư nợ cho vay mua nhà trả góp (K)

Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tương đối phản ánh

mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp nhanh hay chậm. Chỉ tiêu này được xác định

theo công thức sau:

Dư nợ cho vay kỳ này – Dư nợ cho vay kỳ trước

K = X 100%

Dư nợ cho vay kỳ trước

Trong đó, các dư nợ cho vay trên được hiểu là dư nợ cho vay mua nhà trả góp tại

NHTM.

Nếu K > 0: cho thấy dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này lớn hơn kỳ trước,

phản ánh sự mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp.

Nếu K <= 0: tức là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này nhỏ hơn hoặc bằng kỳ

trước. Nhìn chung, trong trường hợp này NHTM không mở rộng cho vay mua nhà trả

góp. Tuy nhiên, nếu tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì vẫn có sự mở

rộng cho vay mua nhà trả góp.

* Thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng

Khi nghiên cứu về thị phần cho vay mua nhà trả góp cần phải nghiên cứu thị

phần của ngân hàng để có được đánh giá bao quát. Trên cùng địa bàn hoạt động, có rất

nhiều ngân hàng cung ứng những sản phẩm dịch vụ tương tự nhau.Vì vậy, cạnh tranh

giữa các ngân hàng là điều tất yếu. Nếu một ngân hàng có sự gia tăng về dư nợ và

doanh số cho vay mua nhà trả góp, tăng trưởng dư nợ hay số lượng khách hàng, nhưng

có thể thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng đó lại không hề gia tăng, thậm

chí có thể giảm thì đó không phải là sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp hoàn toàn.

Điều này chứng tỏ tốc độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khác

diễn ra nhanh hơn.

* Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn

Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ (cả gốc và lãi) của khách hàng vay vốn đã đến

hạn thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh toán được mà

vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ, xóa nợ… sẽ bị

chuyển thành nợ quá hạn.

Dư nợ quá hạn cho vay mua nhà trả góp

Tỷ lệ nợ quá hạn = X 100%

Tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn không trực tiếp phản ánh việc mở rộng

cho vay mua nhà trả góp, nhưng đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng của

hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân

hàng phải đảm bảo mục tiêu an toàn và hiệu quả. Tuy ngân hàng xác định mục tiêu

hoạt động của mình là mở rộng cho vay nhưng không vì thế mà tiến hành mở rộng cho

vay bằng mọi giá, không thể chấp nhận nợ quá hạn đã quá cao mà vẫn tiếp tục cho

khách hàng đó vay vốn. Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế

tỷ lệ nợ quá hạn dưới một mức nào đó. Các ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn > 7% được

xem là ngân hàng có chất lượng tín dụng yếu kém. Tỷ lệ nợ quá hạn < 5% là tỷ lệ tốt

mà các ngân hàng cố gắng duy trì.

* Lợi nhuận

Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là kinh doanh đem lại lợi nhuận cao nhất có

thể. Vì vậy, bất cứ hoạt động nào của ngân hàng cũng cần phải đảm bảo mục tiêu này.

Mở rộng cho vay không phải chỉ cần gia tăng dư nợ, gia tăng số lượng khách hàng vay

vốn… mà quan trọng là phải đảm bảo khoản cho vay mang lại lợi nhuận cho ngân

hàng.

1.3.2 Nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.3.2.1 Nhóm nhân tố từ phía ngân hàng

Sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp của một ngân hàng thương mại

phụ thuộc chủ yếu vào chính bản thân ngân hàng đó. Trong đó định hướng phát triển

của ngân hàng là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả của hoạt động này.

* Chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng được coi là kim chỉ nam cho tất cả các hoạt động tín dụng

của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng. Ngân hàng

cần phải xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với định hướng phát triển của mình.

Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố như: hạn mức cho vay đối với khách hàng, lãi

suất cho vay và mức lệ phí, thời hạn tín dụng, các khoản đảm bảo, chính sách đối với

các khoản vay có vấn đề….Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay

mua nhà trả góp của ngân hàng, quyết định đến sự thu hút khách hàng, mở rộng hoạt

động cho vay mua nhà trả góp.

* Quy trình cho vay mua nhà trả góp

Quy trình tín dụng quy định các bước cần thiết từ khâu lập hồ sơ xin cấp tín dụng

đến khâu quản lý và thu hồi nợ, nhằm đảm bảo thu hồi được cả gốc và lãi của khoản

tín dụng. Nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút khách hàng. Các bước trong quy

trình tín dụng cần được kết hợp nhịp nhàng, linh hoạt, nhanh gọn, gây được cảm tình

với khách hàng mà vẫn đảm bảo nắm được diễn biến của khoản tín dụng để có những

can thiệp kịp thời đối với những rủi ro có thể xảy ra.

* Cơ sở hạ tầng, trang thiết bị và đội ngũ nhân viên ngân hàng

Đây là những nhân tố phản ánh bộ mặt của ngân hàng. Cơ sở khang trang, trang

thiết bị hiện đại phản ánh vị thế của ngân hàng và tạo cho khách hàng sự tin tưởng vào

ngân hàng.

Đội ngũ cán bộ nhân viên, đặc biệt là nhân viên tín dụng là những người trực tiếp

tiếp xúc với khách hàng. Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, phục vụ tận tình, chu

đáo sẽ gây được thiện cảm với khách hàng. Đặc biệt với đạo đức nghề nghiệp, trình độ

nghiệp vụ cao, am hiểu luật pháp, có khả năng phân tích, đánh giá năng lực khách

hàng và quản lý các khoản vay… các nhân viên tín dụng sẽ đưa ra được các quyết định

đúng đắn. Từ đó nâng cao hiệu quả trong mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp.

* Mạng lưới chi nhánh ngân hàng

Mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch, điểm giao dịch… của khách hàng là nơi

đầu tiên khách hàng đến tiếp xúc với ngân hàng. Ngân hàng có mạng lưới chi nhánh

rộng lớn sẽ dễ dàng tiếp cận hơn với nhiều đối tượng khách hàng. Và nếu ngân hàng

kết hợp với các cấp chính quyền địa phương, bộ máy công an thì ngân hàng sẽ càng dễ

dàng nắm rõ tình hình hoạt động của khách hàng, thuận lợi trong tiếp xúc khách hàng,

kiểm tra và thu nợ.

* Nguồn vốn

Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm vốn tự có và vốn huy động, trong đó chủ yếu

là vốn huy động. Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp thì ngân hàng phải

có một số lượng vốn đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Kết quả huy động

vốn ảnh hưởng đến chính sách mở rộng hay thắt chặt tín dụng của ngân hàng.

Ngoài ra cơ cấu vốn huy động cũng có ảnh hưởng đến quy mô các khoản cho vay

mua nhà trả góp. Bởi nếu nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn thì ngân hàng sẽ bị

hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Do nguồn vốn cho vay mua nhà trả

góp là vốn trung và dài hạn mà Ngân hàng Nhà nước lại có quy định tỷ lệ tối đa của

nguồn vốn ngắn hạn mà ngân hàng thương mại được sử dụng cho vay trung và dài hạn

(40%).

1.3.2.2 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng

* Khả năng tài chính của khách hàng

Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng là yếu tố quan trọng trước khi ngân

hàng quyết định cho vay. Năng lực tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng

trả nợ ngân hàng. Với những khách hàng có thu nhập khá và ổn định thì sẽ có khả

năng đáp ứng những khoản thanh toán hàng tháng, đảm bảo an toàn cho khoản vay.

* Đạo đức người vay

Đạo đức người vay thể hiện ở năng lực pháp lý và độ tín nhiệm. Đây là điều kiện

tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay. Vì ngay cả với những khách hàng có thu

nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các điều kiện đảm bảo tốt thì chưa chắc đã

có thiện chí trả nợ. Đạo đức người vay được đánh giá bằng độ tín nhiệm của khách

hàng trên cơ tính thật thà, sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết

trong việc thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng.

* Tài sản đảm bảo

Do khách hàng luôn đối mặt với rủi ro trong kinh doanh, có thể mất khả năng trả

nợ cho ngân hàng do thu nhập giảm sút mạnh. Hoặc do rủi ro đạo đức và nhiều biến cố

khác có thể gây cho ngân hàng các tổn thất lớn. Chính vì vậy, tài sản đảm bảo chính là

nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng khi nguồn thứ nhất là thu nhập không đảm bảo trả

nợ.

Đối với cho vay mua nhà trả góp, tài sản đảm bảo thường là chính căn nhà mới

hình thành từ món vay hoặc các tài sản khác có thể dùng để thế chấp. Ngân hàng cần

có các biện pháp thẩm định và quản lý tài sản đảm bảo chặt chẽ để kịp thời phát hiện

xử lý các vấn đề phát sinh như mất mát, hư hỏng, giảm giá trị, tránh bị các cá nhân cấu

kết lừa gạt ngân hàng...

1.3.2.3 Nhóm nhân tố từ bên ngoài

* Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chính sách

kinh tế của quốc gia, chu kỳ kinh doanh… Bất kỳ sự thay đổi nào của môi trường kinh

tế đều gây ra sự biến động trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - chính trị - xã hội. Và hoạt

động cho vay mua nhà trả góp cũng không nằm ngoại lệ.

Khi nền kinh tế ở thời kỳ hưng thịnh, tốc độ phát triển cao và ổn định, người dân

yên tâm về mức thu nhập của họ trong tương lai, nhu cầu tiêu dùng sẽ tăng lên, đặc

biệt là nhu cầu về một căn nhà khang trang với đầy đủ tiện nghi để ở và sinh hoạt. Do

đó hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng có cơ hội phát triển. Ngược lại, khi nền

kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, mất ổn định thì người dân chỉ muốn đảm bảo được

cuộc sống ở mức bình thường mà không nghĩ đến việc đi vay để thỏa mãn nhu cầu cao

hơn.

* Môi trường văn hóa – xã hội

Mỗi cá nhân, tổ chức đều hoạt động trong một môi trường văn hoá – xã hội nhất

định. Nó bao gồm các yếu tố như: tình hình trật tự xã hội, thói quen, tâm lý, trình độ

học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cách tiêu biểu của người dân như

niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động, thích tằn tiện và ưa hưởng thụ…) hoặc

các yếu tố về nơi ở, nơi làm việc… Tất cả những điều đó đều ảnh hưởng sâu sắc đến

thói quen và nhu cầu tiêu dùng của người dân. Thông thường, ở những nơi tập trung

đông dân cư, trình độ dân trí cao, mức thu nhập của người dân cao, ổn định thì nhu cầu

tiêu dùng lớn, hoạt động cho vay mua nhà trả góp phát triển. Còn ở nơi trình độ dân trí

thấp, chủ yếu là lao động chân tay thì đảm bảo được mức sống bình thường đã là tốt

rồi chứ không ai dám nghĩ đến chuyện đi vay để mua sắm hàng hóa nâng cao mức

sống. Do đó hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ gặp khó khăn.

* Môi trường pháp lý

Môi trường pháp lý bao gồm các luật lệ, các quy tắc và những hoạt động của các

cơ quan Nhà nước có ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Hoạt động

này cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước, Luật các tổ chức tín dụng, Luật

Dân sự và các quy định khác. Nếu các văn bản quy phạm pháp luật này không đầy đủ,

rõ ràng thì sẽ tạo ra các khe hở pháp luật gây ảnh hưởng tới lợi ích của các bên tham

gia quan hệ tín dụng. Ngược lại, nếu luật pháp quy định đồng bộ và chặt chẽ sẽ tạo

môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường giúp cho

các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói

riêng được diễn ra thông suốt và có hiệu quả.

* Các đối thủ cạnh tranh

Hiện nay, trong thời kỳ hội nhập, không chỉ có các NHTM cung cấp dịch vụ cho

vay mua nhà trả góp mà các tổ chức tài chính trung gian trong và ngoài nước khác

cũng tham gia vào lĩnh vực này như: công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm,

các quỹ tín dụng và các công ty chuyên kinh doanh bất động sản… tạo ra môi trường

cạnh tranh gay gắt. Chỉ những sản phẩm mang lại nhiều tiện lợi, phù hợp với nhu cầu

và khả năng của khách hàng mới được khách hàng đón nhận. Do đó, ngân hàng cần

tính toán và cân đối để đưa ra chính sách tín dụng hợp lý để mở rộng được hoạt động

cho vay của mình.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI NGÂN

HÀNG TMCP NHÀ HÀ NỘI (HABUBANK)

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, tên viết tắt là HABUBANK, là ngân hàng

thương mại cổ phần đầu tiên ở Việt Nam, thành lập từ năm 1989, với mục tiêu ban đầu

là hoạt động tín dụng và dịch vụ trong lĩnh vực phát triển nhà. Tiền thân của

HABUBANK là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam kết hợp với các cổ đông

bao gồm Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội và một số doanh nghiệp quốc doanh

hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, quản lý nhà và du lịch. Với số vốn điều lệ đầu tiên

là 5 tỷ đồng Việt Nam, được phép kinh doanh các sản phẩm dịch vụ ngân hàng trong

99 năm.

Tháng 10 năm 1992 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép Ngân

hàng thực hiện thêm một số hoạt động kinh doanh ngoại tệ: tiền gửi, tiết kiệm, vay và

tiếp nhận, cho vay, mua bán kiều hối, thanh toán ngoại tệ trong phạm vi lãnh thổ Việt

Nam.

Năm 1995 đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý của HABUBANK với chiến

lược kinh doanh mới, ngoài việc thực hiện các hoạt động hỗ trợ và phát triển nhà,

HABUBANK chú trọng mở rộng các hoạt động thương mại nhằm vào các đối tượng

khách hàng là doanh nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân và các tổ chức tài chính khác.

Thêm vào đó cơ cấu cổ đông đã mở rộng một cách rõ rệt với nhiều cá nhân và doanh

nghiệp tư nhân lẫn quốc doanh tham gia đầu tư đóng góp phát triển.

Tới nay, qua hơn 18 năm hoạt động, HABUBANK đã có số vốn điều lệ là 2.000

tỷ đồng với mạng lưới ngày càng mở rộng, 8 năm liên tục được Ngân hàng Nhà nước

Việt Nam xếp loại A và được công nhận là ngân hàng phát triển toàn diện với hoạt

động ổn định, an toàn và hiệu quả. HABUBANK luôn giữ vững niềm tin của khách

hàng bằng chất lượng sản phẩm dịch vụ và phong cách nhiệt tình, chuyên nghiệp của

tất cả nhân viên Ngân hàng.

Mục tiêu chiến lược

- Tối đa hoá giá trị đầu tư của các cổ đông; giữ vững tốc độ tăng trưởng lợi nhuận

và tình hình tài chính lành mạnh.

- Không ngừng nâng cao động lực làm việc và năng lực cán bộ; HABUBANK

phải luôn dẫn đầu ngành ngân hàng trong việc sáng tạo, phát triển chính sách đãi ngộ

và cơ hội thăng tiến nghề nghiệp cho cán bộ của mình.

- Duy trì sự hài lòng, trung thành và gắn bó của khách hàng với HABUBANK

; xây dựng HABUBANK thành một trong hai ngân hàng Việt Nam có chất lượng dịch

vụ tốt nhất do các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình và cá nhân lựa chọn.

- Phát triển HABUBANK thành một trong ba ngân hàng được tín nhiệm nhất

Việt Nam về: quản lý tốt nhất, môi trường làm việc tốt nhất, văn hoá doanh nghiệp chú

trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo nhất, linh hoạt nhất khi môi trường

kinh doanh thay đổi.

- Góp phần tích cực làm vững chắc thị trường tài chính trong nước.

2.1.2 Mô hình tổ chức

HABUBANK hiện có mô hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểu tính quan

liêu trong hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức. Ðặc điểm nổi bật

của mô hình HABUBANK là tập trung vào khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên

nghiệp và quản lý rủi ro hiệu quả.

Rủi ro là một phần gắn liền với mọi hoạt động kinh doanh ngân hàng. Kiểm tra

và quản lý rủi ro sao cho cân bằng được mối quan hệ rủi ro - lợi nhuận trước hết đòi

hỏi một cơ cấu tổ chức phù hợp và chính sách nhất quán trong toàn hệ thống. Do đó,

cơ cấu HABUBANK hoàn toàn được tổ chức theo chiến lược phát triển do Hội đồng

Quản trị đề ra và liên quan chặt chẽ đến quản lý rủi ro. Đồng thời tính linh hoạt và

giảm thiểu quan liêu cũng luôn được đề cao giúp Ngân hàng dễ thích ứng và thay đổi

khi môi trường kinh doanh biến chuyển.

Hiện tại, HABUBANK có 01 Hội sở và 29 chi nhánh, phòng giao dịch với sản

phẩm kinh doanh đa dạng gồm dịch vụ ngân hàng doanh nghiệp (tài trợ thương mại

quốc tế, ngoại hối, quản lý tiền mặt…), dịch vụ ngân hàng cá nhân (huy động, cho vay

tiêu dùng, mua nhà…) và các hoạt động đầu tư khác trên thị trường chứng khoán.

Hội đồng Quản trị:

 Ông Nguyễn Văn Bảng - Chủ tịch

 Ông Nguyễn Tuấn Minh - Ủy viên

 Ông Nguyễn Đường Tuấn - Ủy viên

 Bà Dương Thu Hà - Ủy viên

 Ông Đỗ Trọng Thắng - Ủy viên

Ban Điều hành:

 Bà Bùi Thị Mai - Tổng giám đốc

Tham gia HABUBANK từ năm 1995, đảm nhiệm

chức vụ Tổng giám đốc từ năm 2002, điều hành trực

tiếp mọi hoạt động của Ngân hàng

 Ông Đỗ Trọng - Phó Tổng giám đốc

Thắng Với nhiều kinh nghiệm chuyên viên kinh tế và quản lý

tài chính doanh nghiệp, được bổ nhiệm giữ chức Phó

Tổng giám đốc, phụ trách mảng kiểm tra xét duyệt tín

dụng

 Bà Nguyễn Thị - Phó Tổng giám đốc

Kim Oanh Bắt đầu công tác tại HABUBANK từ năm 1989. Từ

ngày 2/6/2003 được tín nhiệm bầu giữ chức Phó Tổng

giám đốc, phụ trách tài chính và cung ứng dịch vụ

 Bà Lê Thu Hương - Phó Tổng giám đốc

Thạc sĩ quan hệ đối ngoại, cử nhân kinh tế, Phó Tổng

giám đốc kiêm Giám đốc chi nhánh Thành phố Hồ Chí

Minh

 Bà Nguyễn Dự - Phó Tổng giám đốc

Hương Cử nhân kinh tế, phụ trách mảng Dịch vụ Ngân

hàng Cá nhân

 Bà Nguyễn Thị - Phó Tổng giám đốc

Bích Thủy Cử nhân kinh tế, phụ trách mảng Nguồn vốn – Ngoại

hối – Ngân quỹ

 Ông Nguyễn Tuấn - Phó Tổng giám đốc

Minh Cử nhân Quan hệ quốc tế và Cử nhân luật, phụ trách

mảng Pháp chế-Tuân thủ- Đẩu tư

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của HABUBANK trong những năm gần đây

(2005 – 2007)

Đối với HABUBANK, năm 2005 đã kết thúc bằng sự thành công trên mọi lĩnh

vực hoạt động kinh doanh. Năm 2005, HABUBANK là ngân hàng đầu tiên cán đích

hoàn thành kế hoạch do đại hội đồng cổ đông giao cho, được xếp vào bậc những ngân

hàng có tỷ suất lợi nhuận cao nhất với mức lợi nhuận trước thuế đạt 103 tỷ đồng, đồng

thời là năm thứ 7 liên tiếp HABUBANK được Ngân hàng Nhà nước xếp hạng A.

Năm 2006, HABUBANK đã tiến thêm một bước trong quá trình xây dựng

thương hiệu của mình. Với những thành công đạt được của năm 2006, HABUBANK

là một trong những thương hiệu uy tín của Việt Nam, được khách hàng yêu thích và

được các tổ chức trong nước và quốc tế ghi nhận. HABUBANK đang ngày càng hoàn

thiện mô hình tổ chức sự phát triển của ngân hàng một cách cân đối và hợp lý trên các

vùng miền trọng điểm. Năm 2006 là năm thứ 8 liên tiếp HABUBANK được Ngân

hàng Nhà nước xếp loại A, và lần thứ 2 liên tục nhận bằng khen của Thống đốc Ngân

hàng Nhà nước vì những thành tích đạt được. Và năm 2006, HABUBANK đã trở

thành đại diện thứ 3 trong hệ thống ngân hàng Việt Nam được tạp chí The Banker –

một tạp chí danh tiếng thế giới về lĩnh vực tài chính ngân hàng trao tặng giải thưởng

“Ngân hàng Việt Nam của năm 2006”

Ngày 29/11/2007, tại khách sạn Dorchester (London - Anh), Tạp chí tài chính nổi

tiếng thế giới The Banker đã tổ chức lễ trao giải “Bank of the year” năm 2007 cho

những Ngân hàng xuất sắc nhất của các nước trên phạm vi toàn thế giới. Giải thưởng

“Bank of the year” (Ngân hàng của năm) của Việt Nam năm 2007 đã thuộc về

HABUBANK. Đây là năm thứ hai liên tiếp HABUBANK vinh dự nhận được giải

thưởng này. The Banker (thuộc Tập đoàn Finacial Times) được đánh giá là một tạp chí

hàng đầu về tài chính ngân hàng toàn cầu và cung cấp thông tin xếp hạng các ngân

hàng. Bank of the year là giải thưởng dành riêng cho một ngân hàng xuất sắc ở một

quốc gia mà The Banker trao hàng năm. Đây là giải thưởng được coi trọng nhất trong

cộng đồng ngân hàng toàn cầu. Bên cạnh việc trả lời các câu hỏi về vốn cấp I, tổng tài

sản, lợi nhuận ròng, chỉ số ROE, tỷ lệ nợ quá hạn, The Banker đánh giá cao

HABUBANK ở những đóng góp vào sự phát triển chung của xã hội Việt Nam thông

qua các hoạt động hướng về cộng đồng. Ngoài ra, lý do khiến HABUBANK vượt qua

các ứng viên khác là kết quả kinh doanh trong 3 năm liên tục tăng trưởng tốt với các

chỉ tiêu đều tăng từ 30% đến trên 100%; đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, khả năng

thích ứng với môi trường kinh doanh hội nhập tốt.

Trong tháng 1/2008, HABUBANK cũng đã được Ngân hàng Wachovia - một

trong bốn ngân hàng lớn nhất tại Mỹ - trao tặng danh hiệu “Ngân hàng Thanh toán

Quốc tế xuất sắc” năm 2007. Với danh hiệu lần thứ 2 này từ Wachovia Bank, tổng

cộng HABUBANK đã 8 lần, từ năm 2004 đến nay, nhận được danh hiệu “Ngân hàng

Thanh toán Quốc tế xuất sắc” do các tập đoàn lớn như HSBC, Citi Group, Amercica

Express Bank, … bình chọn.

2.1.3.1 Kết quả kinh doanh

Bảng 2.1 Kết quả kinh doanh từ năm 2005 - 2007

Đơn vị: triệu đồng

Chỉ tiêu 2005 2006 2007

Tổng thu nhập 177.153 387.903 737.941

Tổng chi phí 74.056 139.856 277.186

Lợi nhuận trước thuế và sau khi

trích dự phòng 103.097 248.047 460.755

(Nguồn: Báo cáo thường niên 2005-2007 của HABUBANK)

Biểu đồ Lợi nhuận trước thuế và sau khi trích dự phòng

460.755

500000

400000

300000

248.047

200000

g n ồ đ u ệ i r T

103.097

100000

0

2005

2007

2006

Năm

Sau một năm 2006 không ngừng nỗ lực và cố gắng của tất cả các thành viên

Ngân hàng, HABUBANK đã đạt được những thắng lợi trong hoạt động kinh doanh

với những chỉ tiêu tài chính đều vượt kế hoạch từ 80% đến 250%. Lợi nhuận tăng

trưởng một cách vững chắc. Lợi nhuận trước thuế và sau khi trích dự phòng đã được

kiểm toán đạt 248,047 tỷ VNĐ, tăng 140% so với năm 2005 và vượt 45 tỷ so với kế

hoạch.

Năm 2007 tiếp tục là một năm thành công vượt bậc của HABUBANK về hiệu

quả và an toàn, là năm thứ hai trong giai đoạn 2006 - 2010 phát triển nhanh, mạnh và

toàn diện theo đúng chiến lược đã đề ra. Vị thế của HABUBANK ngày càng được

khẳng định trên thị trường với nhiều danh hiệu, giải thưởng uy tín cả trong nước và

quốc tế, giá trị cốt lõi cho cổ đông ngày càng được tăng cao và liên tục tích lũy. Lợi

nhuận trước thuế và sau khi trích dự phòng của HABUBANK là 460,755 tỷ đồng, đạt

107,37% kế hoạch, tăng gần gấp đôi so với năm 2006.

Tuy nhiên, HABUBANK còn tập trung nhiều vào hoạt động bán buôn, mạng lưới

chi nhánh còn nhỏ hẹp, do đó lợi nhuận thu được chưa lớn so với nhiều ngân hàng

trong hệ thống NH TMCP. Thực tế, đã có những ngân hàng cực kỳ thành công trong

lĩnh vực bán lẻ. Ví dụ như hai NH TMCP hàng đầu Việt Nam là ACB (hoạt động chủ

yếu trong lĩnh vực bán lẻ và dịch vụ) và ngân hàng Sacombank ( Ngân hàng bán lẻ).

Có thể thấy rõ hiệu quả của hoạt động bán lẻ khi so sánh những con số ấn tượng trong

lợi nhuận trước thuế của các ngân hàng này với HABUBANK :

Bảng 2.2 Lợi nhuận trước thuế của ACB, Sacombank, HABUBANK trong năm

2006 - 2007

Đơn vị: tỷ đồng

ACB Sacombank HABUBANK

658 543 248 2006

2.127 1.452 460 2007

+ 223% + 167 % + 85% So sánh

2007/2006

(Nguồn: Công khai báo cáo tài chính của các ngân hàng trên website:

http://habubank.com.vn , http://www.acb.com.vn, http://sacombank.com.vn)

2.1.3.2 Tăng trưởng nguồn vốn

* Tình hình huy động vốn

Bảng 2.3 Tình hình huy động vốn giai đoạn 2005 - 2007

Đơn vị: triệu đồng

Chỉ tiêu Đến Đến Đến So sánh So sánh

31/12/20 31/12/20 31/12/2 2006/20 2007/20

05 06 007 05 06

Số tiền Tỷ Số tiền Tỷ Số tiền Tỷ (%) (%)

trọn trọng trọng

g (%) (%)

(%)

Tiền gửi 50 37 31 + + 2.468.36 3.595.21 6.624.65

144,60 184,26 tiết kiệm 2 4 7

Tiền gửi 13 14 15 + + 609.908 1.371.87 2.907.59

224,93 211,94 khách hàng 8 6

Huy động 37 49 54 + + 1.806.11 4.776.24 10.742.7

236,60 224,92 liên ngân 2 51 0

hàng

+ Tổng huy 100 100 100 + 4.902.38 9.743.33 19.875.0

198,74 203.99 động 2 01 5

(Nguồn: Báo cáo thường niên 2005-2007 của HABUBANK)

Biểu đồ tổng vốn huy động

25000000

19.875.001

20000000

15000000

g n ồ đ

9.743.332

u ệ

10000000

i r T

4.902.385

5000000

0

2005

2007

2006

Năm

Trong năm 2006, mặc dù thị trường huy động vốn có sự cạnh tranh gay gắt,

nhiều ngân hàng mới được thành lập, mạng luới của các ngân hàng đuợc mở rộng kết

hợp với “chạy đua” về lãi suất. Bằng các biện pháp hữu hiệu, HABUBANK đã duy trì

tốc độ tăng trưởng nguồn huy động trong năm. Tổng vốn huy động của HABUBANK

đến 31/12/2006 đạt 9.743 tỷ VNĐ, tăng trưởng 98,74% so với năm 2005 (tương đương

4.841 tỷ đồng).

Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi

suất linh hoạt được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, HABUBANK

ngày càng thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàng dân cư và tổ chức kinh

tế. Năm 2007 tổng huy động đạt 19.875 tỷ đồng, tăng 103,99% so với năm 2006.

* Chỉ số an toàn vốn

Một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá mức an toàn của ngân hàng là tỷ trọng vốn tự

có so với tổng tài sản có rủi ro. Theo thông lệ quốc tế, tỷ trọng này tối thiểu là 8%.

Năm 2005 tỷ lệ an toàn vốn của HABUBANK là 8,89% . Tỷ lệ này năm 2006 là 14%.

Đây là chỉ số mà HABUBANK đánh giá là tối ưu trong hoạt động tài chính ở một thị

trường đang phát triển và tiềm ẩn nhiều rủi ro như Việt Nam. Đây cũng là một trong

những tiêu chí chủ chốt để ngân hàng Thế giới lựa chọn HABUBANK là một trong

những ngân hàng giải ngân cho Dự án tài chính Nông thôn II với mục đích nâng cao

hiệu quả sử dụng vốn của dự án hỗ trợ các hộ kinh doanh cá thể ở các vùng nông thôn

Việt Nam.

2.1.3.3 Sử dụng vốn

* Cho vay khách hàng

Bảng 2.4 Tổng dư nợ và cơ cấu dư nợ cho vay khách hàng từ

năm 2005-2007

Đơn vị: triệu đồng

Năm 2005 2006 2007

Tổng dư nợ 3.330.218 6.087.385 9.811.735

Dư nợ phân theo thời hạn vay

Cho vay ngắn hạn 2.297.850 4.284.910 7.074.261

Cho vay trung và dài hạn 1.032.368 1.802.475 2.737.474

Dư nợ phân theo ngành kinh tế

2.195.946 3.866.098 6.096.031 Thương mại

12.784 17.774 32.636 Nông lâm nghiệp

193.579 291.409 126.548 Sản xuất và chế biến, may mặc

375.592 718.219 289.063 Xây dựng

62.091 138.345 66.271 Vận tải và thông tin liên lạc

Các ngành khác 619.754 1.577.241 2.550.317

(Nguồn: Báo cáo thường niên 2005-2007 của HABUBANK)

Tổng dư nợ cho vay khách hàng

12000000

9.811.735

10000000

8000000

6.087.385

6000000

g n ồ đ u ệ i r T

3.330.218

4000000

2000000

0

2005

2007

2006

Năm

Năm 2006, hệ thống mạng lưới của HABUBANK đã khai trương thêm 5 điểm

giao dịch tại các vùng kinh tế trọng điểm. Song song đó, HABUBANK còn tiếp tục

phát triển, đưa ra các chính sách tín dụng với lãi suất phù hợp để đáp ứng nhu cầu

ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất. Sự thay đổi môi trường kinh

doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO chính thức đã kéo theo nhu cầu

về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế gồm các cá nhân và

doanh nghiệp. HABUBANK đã không ngừng mở rộng và phát triển dịch vụ cả về

chiều sâu, trong đó dịch vụ cho vay khách hàng là dịch vụ tạo ra nguồn thu chủ yếu

cho ngân hàng. Tính đến 31/12/2006, tổng dư nợ cho vay toàn ngân hàng là 6.087,385

tỷ đồng, tăng 82,7% so với năm 2005.

Với sự tăng trưởng liên tục của nền kinh tế trong những năm vừa qua, theo

đó nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế cũng

không ngừng tăng lên. Để đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển, với tiêu chí phục vụ

khách hàng, HABUBANK đã không ngừng mở rộng và phát triển các dịch vụ cả về

chiều rộng và chiều sâu. Tổng dư nợ cho vay năm 2007 đạt 9.811,735 tỷ đồng, tăng

trưởng 61,18% so với năm 2006.

* Hoạt động đầu tư

+ Đầu tư vào thị trường Liên ngân hàng và thị trường mở

Năm 2005 HABUBANK tiếp tục đẩy mạnh hoạt động trên thị trường liên ngân

hàng trong các lĩnh vực đầu tư vốn và kinh doanh tiền tệ. HABUBANK luôn được

đánh giá là một trong những ngân hàng có uy tín và có tính thanh khoản tốt nhất trên

thị trường. Việc tạo thanh khoản tốt một phần lớn nhờ vào sự phân bổ và sử dụng

nguồn vốn có được một cách hiệu quả hơn năm 2004.

Năm 2006 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ của HABUBANK trên thị trường

Liên ngân hàng. Doanh số giao dịch trên thị trường liên ngân hàng tăng 3,2 lần so với

năm 2005, đạt 139.086 tỷ đồng, tương đương 526 tỷ đồng/ngày. Ngoài ra,

HABUBANK cũng tăng cường hoạt động đầu tư và kinh doanh giấy tờ có giá nhằm đa

dạng hoá danh mục đầu tư. Kết quả thu lãi tiền gửi năm 2006 của ngân hàng đạt

422,56 tỷ đồng, tăng gần 5 lần so với 2005 và thu từ tham gia thị trường tiền tệ đạt

114,6 tỷ đồng, tăng gần 2 lần so với năm 2005.

+ Đầu tư vào thị trường chứng khoán

HABUBANK đã đa dạng hóa danh mục đầu tư chứng khoán. Năm 2005 số dư

đầu tư vào chứng khoán các loại là 856,8 tỷ đồng, tăng 2,9 lần so với 2004. Năm 2005,

nguồn vốn đã mang lại cho Ngân hàng thu lãi thuần đầu tư chứng khoán hơn 53 tỷ

VNĐ, tăng hơn 200% so với 2004.

Trong năm 2006, công ty chứng khoán HABUBANK đã hoàn thiện các dịch vụ

và sản phẩm của mình và đã được Ủy ban chứng khoán Nhà nước cho phép hoạt động.

Mặc dù đây là năm đầu tiên đi vào hoạt động nhưng Công ty chứng khoán

HABUBANK đã kinh doanh có hiệu quả cao. Lợi nhuận trước thuế năm 2006 của

HABUBANK SECURITIES là 18,4 tỷ đồng.

+ Kinh doanh ngoại tệ

Hoạt động kinh doanh ngoại tệ của HABUBANK được chính thức đưa vào hoạt

động kể từ tháng 01/1999 với sự ra đời của Phòng Nguồn vốn và Kinh doanh ngoại

hối. Xác định tầm quan trọng của của nghiệp vụ này, từ nhiều năm trước, Ban lãnh đạo

của ngân hàng đã đầu tư thích đáng về nhân sự cũng như trang bị những phương tiện,

thiết bị hiện đại như mạng giao dịch Reuters Dealing 3000, màn hình cung cấp uy tín

của Reuters, đường Internet tốc độ cao để đảm bảo chất lượng hoạt động. Với uy tín

hoạt động trên thị trường, kinh doanh an toàn và hiệu quả, đến nay, hạn mức giao dịch

của HABUBANK ngày càng được các tập đoàn tài chính toàn cầu nâng cao, từ 1 triệu

USD năm 2004 đến 5 triệu USD/ngày năm 2005 mỗi ngân hàng. Điều này đã hỗ trợ

HABUBANK mở rộng và nâng cao hiệu quả kinh doanh ngoại hối của ngân hàng

trong thời gian vừa qua. Năm 2005, lợi nhuận từ kinh doanh ngoại tệ đạt 3,56 tỷ VNĐ.

Tổng doanh số mua bán các ngoại tệ đạt 1,94 tỷ USD, tăng 16,5% so với năm 2004.

Doanh số kinh doanh ngoại tệ năm 2006 đạt 3,634 tỷ USD, tăng 2 lần so với năm

2005. Lợi nhuận thuần từ kinh doanh ngoại tệ đạt 1,17% kế hoạch.

2.1.3.4 Dịch vụ ngân hàng

+ Bảo lãnh

Hoạt động bảo lãnh của Ngân hàng tăng trưởng đều qua các năm. Thu nhập từ

hoạt động bảo lãnh của Ngân hàng năm 2005 đạt 6,98 tỷ đồng, tăng 154% so với 2004.

Tổng doanh số bảo lãnh năm 2006 đạt 966,5 tỷ đồng, tăng 72,28% (tương đương

405,5 tỷ) so với năm 2005. Thu nhập từ hoạt động bảo lãnh năm 2006 đạt 11,8 tỷ

VNĐ, tăng 69% so với 2005.

+ Thanh toán quốc tế

Dịch vụ thanh toán quốc tế tại HABUBANK được đánh giá là có chất lượng cao

với tỷ lệ điện chuẩn được xử lý tự động đạt trên 98%, phương thức thực hiện nhanh

chóng, linh hoạt, không có sai sót, nhầm lẫn, đem lại sự hài lòng cho khách hàng.

Trong năm 2005, HABUBANK đã được trao tặng các giải thưởng về quản lý tiền tệ và

thanh toán toàn cầu của Citigroup, HSBC và Union Bank of California. Mặc dù doanh

số hoạt động năm 2005 giảm nhẹ so với năm 2004 nhưng thu phí đạt 8,582 tỷ đồng,

tăng 27% so với năm 2004. Giá trị giao dịch thanh toán qua hệ thống của

HABUBANK trong năm 2005 đạt 151 triệu USD.

Năm 2006 cũng là năm HABUBANK đạt được giải thưởng về chất lượng thanh

toán quốc tế xuất sắc do Citigroup trao tặng tháng 4/2006 giành cho ngân hàng có tỷ lệ

điện tự động từ 98% trở lên. Thực hiện quyết tâm đẩy mạnh dịch vụ Thanh toán của

Hội đồng quản trị, toàn ngân hàng đã đạt được những kết quả hết sức khả quan: hoàn

thành vượt mức kế hoạch doanh số Thanh toán quốc tế và thu phí dịch vụ thanh toán

được Hội đồng quản trị đề ra, đồng thời nâng cao chất lượng hiệu quả của hoạt động.

Doanh số Thanh toán quốc tế năm 2006 đạt 349,22 triệu USD, đạt 149% so với kết

hoạch đầu năm, tăng 131% so với cùng kỳ năm 2005.

2.2 Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại HABUBANK

2.2.1 Những quy định chung về cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK

2.2.1.1 Đối tượng cho vay

Khách hàng có thể vay tiền tại HABUBANK để mua nhà ở, đất ở, căn hộ mua

mới của các Công ty kinh doanh nhà.

2.2.1.2 Đối tượng áp dụng

Chương trình cho vay mua nhà trả góp áp dụng cho tất cả các cá nhân (hoặc các

cặp vợ chồng) có nhu cầu mua nhà để ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại các tỉnh,

thành phố nơi HABUBANK có trụ sở giao dịch như: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh,

Hà Tây, Vĩnh Phúc, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương.

2.2.1.3 Các điều kiện tín dụng

* Thời hạn cho vay tối đa: 15 năm.

* Ân hạn trả gốc tối đa: 06 tháng.

* Lãi suất cho vay mua nhà trả góp được áp dụng là lãi suất trung dài hạn của

Ngân hàng tại từng thời điểm và thời gian điều chỉnh lãi suất ấn định vào ngày 01/01

và 01/07 hàng năm.

* Mức cho vay: Ngân hàng có thể cho khách hàng vay số tiền tối đa 70% trị giá

nhà/đất mua mới ghi trong Hợp đồng mua bán .

* Tài sản đảm bảo cho món vay là nhà đất/căn hộ hình thành từ vốn vay của

HABUBANK do khách hàng mua mới từ Công ty kinh doanh nhà và/hoặc các tài sản

thế chấp cầm cố khác và/hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

* Tiền lãi trả hàng tháng, tiền gốc được trả hàng tháng/quý tùy vào nguồn thu của

khách hàng. Thời gian trả gốc vay chia làm 4 giai đoạn và có 3 phương thức để khách

hàng lựa chọn:

- Giai đoạn thứ nhất khách hàng trả 15% số tiền vay; giai đoạn thứ hai khách

hàng trả 25% số tiền vay; giai đoạn thứ 3 và thứ 4 khách hàng trả nốt 30% tổng số tiền

vay còn lại.

- Khách hàng có thể trả nợ với số tiền bằng nhau trong cả 4 giai đoạn.

- Trả theo quy tắc từ cao đến thấp (30% ; 30% ; 25% ; 25%) tùy theo khả năng tài

chính của từng khách hàng.

2.2.1.4 Điều kiện đối với bên vay vốn

* Có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự: khách hàng phải là công dân

trên 18 tuổi, không bị hạn chế năng lực pháp luật và hành vi dân sự.

* Thu nhập hợp pháp, ổn định, đủ khả năng trả nợ: ví dụ như đối với các cặp vợ

chồng trẻ, phải là những người tốt nghiệp đại học, cao đẳng, có nghề nghiệp và thu

nhập ổn định trung bình 1 tháng tối thiểu 2,5 triệu đồng/ người và 6 triệu đồng cho cả

hai vợ chồng, thực hiện việc trả thu nhập (cả vợ/chồng) qua tài khoản mở tại ngân

hàng HABUBANK.

* Có vốn tự có tối thiểu 30% trị giá nhà đất/căn hộ mua mới.

* Có đơn đề nghị xin vay vốn để mua nhà: Nêu rõ mục đích sử dụng nhà, nguồn

trả nợ, kế hoạch trả nợ và cam kết về tài sản đảm bảo (phụ lục 1).

2.2.1.5 Các hồ sơ chính

+ Hồ sơ pháp lý:

* Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân:

- Nếu khách hàng chưa đăng ký kết hôn: Chứng nhận độc thân của phường xã

nơi cư trú.

- Nếu khách hàng đã kết hôn: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản sao, cán bộ

phát triển kinh doanh sẽ đối chiếu lại với bản chính) hoặc sổ hộ khẩu nếu có ghi rõ

quan hệ vợ chồng, trong một số trường hợp có thể dùng giấy khai sinh của con.

- Nếu khách hàng đã ly hôn: Giấy chứng nhận thuận tình ly hôn của Tòa án Nhân

dân (bản sao, cán bộ phát triển kinh doanh sẽ đối chiếu lại với bản chính)

* Hộ khẩu: Bản sao hộ khẩu thường trú.

* Chứng minh nhân dân: Chứng minh nhân dân của khách hàng (gồm cả hai vợ

chồng, trường hợp khách hàng đã đăng ký kết hôn).

+ Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn:

Để xem xét việc khách hàng có sử dụng tiền vay đúng vào mục đích mua nhà đất

để ở hay không, HABUBANK cần được cung cấp các giấy tờ sau:

* Thông báo của cơ quan bán nhà về việc chấp thuận bán nhà và nộp tiền ứng

trước.

* Sơ đồ mặt bằng của nhà đất/căn hộ.

* Hợp đồng mua bán nhà giữa khách hàng và Công ty kinh doanh nhà

* Phiếu thu tiền của Công ty kinh doanh nhà đối với khách hàng.

+ Hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ

Để chứng minh nguồn thu nhập của mình là hợp pháp, ổn định, đủ khả năng trả

nợ, khách hàng cần cung cấp cho HABUBANK các giấy tờ sau:

* Quyết định bổ nhiệm chức vụ ghi rõ mức lương của khách hàng.

* Hợp đồng cho thuê động sản và bất động sản (đối với khách hàng có động sản

và bất động sản cho thuê).

* Giấy phép đăng ký kinh doanh, sổ bán hàng (đối với hộ kinh doanh cá thể).

* Giấy chứng nhận, xác nhận sở hữu cổ phiếu của các Công ty, tổ chức (đối với

khách hàng có thu nhập từ cổ phiếu và các giấy tờ có giá khác).

* V.v…

+ Hồ sơ tài sản đảm bảo:

* Biên bản thống nhất việc thế chấp tài sản đảm bảo của các thành viên đồng sở

hữu tài sản đảm bảo (phụ lục2,3,4,5,6)

* Các giấy tờ chứng minh các nghĩa vụ đã thực hiện của khách hàng đối với bên

bán nhà liên quan đến việc thực hiện Hợp đồng mua bán nhà (phiếu thu tiền…)

* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: khách hàng sẽ cam kết

để Công ty kinh doanh nhà bàn giao trực tiếp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

đất/căn hộ cho HABUBANK).

2.2.1.6 Nội dung hợp tác giữa Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội và Công ty kinh doanh

nhà

Giữa Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội và Công ty kinh doanh nhà có một thỏa

thuận hợp tác cung cấp dịch vụ bán nhà trả góp (phụ lục 7)

Nội dung hợp tác:

+ Điều khoản chung:

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội và Công ty kinh doanh nhà cùng hợp tác trong

việc cung cấp dịch vụ bán nhà trả góp với các điều kiện tín dụng như quy định tại mục

2.2.1.3

+ Trách nhiệm của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội

* Chịu trách nhiệm thẩm định khách hàng và đưa ra quyết định cho vay.

* Thông báo cho khách hàng các thủ tục vay vốn và hoàn tất các thủ tục ký hợp

đồng thế chấp tài sản đảm bảo và đăng ký giao dịch đảm bảo.

* Thông báo cho khách hàng, Công ty kinh doanh nhà về quyết định đồng ý hay

từ chối cho vay.

* Khi nhận được giấy đề nghị chuyển tiền của Công ty kinh doanh nhà, Ngân

hàng HABUBANK sẽ chuyển tiền thanh toán tiền mua nhà đất/căn hộ theo yêu cầu

của Công ty kinh doanh nhà.

+ Trách nhiệm của Công ty kinh doanh nhà

* Giới thiệu khách, cung cấp các thông tin ban đầu về khách hàng cho Ngân hàng

TMCP Nhà Hà Nội.

* Để được Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội chuyển tiền thanh toán tiền mua nhà

đất/căn hộ cho khách hàng, Công ty kinh doanh nhà phải gửi cho Ngân hàng TMCP

Nhà Hà Nội 01 giấy đề nghị chuyển tiền.

* Công ty kinh doanh nhà có trách nhiệm nộp thuế trước bạ cho nhà đất/căn hộ

cho Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội tài trợ vốn, làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đối với nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở

hữu căn hộ đối với nhà căn hộ để giao trực tiếp cho Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội

2.2.1.7 Quy định về điều khoản bảo hiểm

Hiện tại HABUBANK đã ký kết hợp đồng hợp tác cùng Công ty Prevoir. Theo

đó, tất cả các khách hàng cá nhân khi tham gia vào chương trình cho vay mua nhà trả

góp đều được Công ty Prevoir bảo hiểm khoản vay này (giá trị bảo hiểm tối đa là 800

triệu đồng/ khoản vay). Công ty Prevoir sẽ chịu trách nhiệm trả nợ thay cho khách

hàng trong trường hợp khách hàng không may qua đời hoặc bị mất khả năng lao động.

2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK

2.2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu

+ Các công việc khi tiếp nhận yêu cầu:

* Thẩm định các điều kiện tín dụng

* Báo cáo với trưởng bộ phận

* Thông báo với khách hàng trình tự các công việc sẽ tiến hành

- Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu

- Bước 2: Trình duyệt vay

- Bước 3: HABUBANK thông báo quyết định cho vay

- Bước 4: Yêu cầu khách hàng ký vào Hợp đồng thế chấp nhà đất hình thành từ

vốn vay

- Bước 5: Giải ngân theo tiến độ trong hợp đồng mua bán nhà

- Bước 6: Ngân hàng nhận bàn giao sổ đỏ

- Bước 7: Ngân hàng, khách hàng đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản thế chấp tại

cơ quan có thẩm quyền

* Hướng dẫn khách hàng hoàn thành bộ hồ sơ vay

- Chuẩn bị hồ sơ pháp lý

- Chuẩn bị hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn

- Chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ

- Chuẩn bị hồ sơ tài sản đảm bảo

- Hoàn thiện giấy tờ nghiệp vụ

- Hướng dẫn khách hàng viết đơn xin vay vốn (phụ lục 1)

- Yêu cầu khách hàng ký cam kết: Sử dụng vốn vay đúng mục đích, cam kết để

Công ty kinh doanh nhà chuyển thẳng sổ đỏ cho Ngân hàng, cam kết đăng ký giao

dịch đảm bảo tài sản thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền và chịu các chi phí liên quan,

cam kết trả gốc lãi đúng hạn

* Kiểm tra bộ hồ sơ vay (cán bộ phát triển kinh doanh kiểm tra đối chiếu bản gốc

với các bản sao)

* Đi thăm khách hàng/tài sản đảm bảo

+ Bộ hồ sơ tiếp nhận yêu cầu

- 02 bộ copy giấy tờ pháp lý (cán bộ phát triển kinh doanh lưu 01 bộ, 01 bộ dùng

khi đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc công chứng Hợp đồng thế chấp)

- Các giấy tờ chứng minh nguồn trả nợ

- Các giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn

- 01 Cam kết của khách hàng (phụ lục 8)

- Biên bản họp thống nhất việc thế chấp tài sản đảm bảo của các thành viên đồng

sở tài sản đảm bảo (phụ lục2)

- 03 đơn xin vay kiêm khế ước nhận nợ (phụ lục 9)

- 02 Hợp đồng tín dụng (phụ lục 10)

2.2.2.2 Xử lý yêu cầu

+ Thẩm định khách hàng

* Thẩm định về con người (uy tín, quan hệ, tư cách đạo đức, gia đình…)

* Thẩm định mục đích sử dụng nhà

* Thẩm định nguồn trả nợ (tính hợp pháp, ổn định…)

+ Định giá tài sản đảm bảo

Căn cứ định giá: Giá mua bán ghi trong hợp đồng mua bán với Công ty kinh

doanh nhà

+ Lập tờ trình duyệt vay

* Thông tin chung về khách hàng

* Yêu cầu của khách hàng

* Nguồn trả nợ

* Tài sản đảm bảo

* Đánh giá của cán bộ phát triển kinh doanh

* Đề nghị cho vay

2.2.2.3 Cho vay

+ Các công việc trước khi giải ngân

* Thông báo quyết định cho vay của HABUBANK yêu cầu Công ty kinh doanh

nhà gửi cho HABUBANK các giấy tờ xác nhận việc hoàn thành các nghĩa vụ của

khách hàng và chuyển sổ đỏ cho Ngân hàng ngay khi làm xong thủ tục cấp sổ đỏ.

* Kiểm tra sự hoàn thiện của bộ hồ sơ vay vốn và yêu cầu khách hàng ký vào

Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay.

* Thông báo cho phòng nguồn vốn thời điểm và phương thức khách hàng rút vốn

vay.

+ Giải ngân

* Làm thủ tục cho khách hàng ký nhận nợ

* In lịch trả nợ và giao cho khách hàng 01 bản

* Hình thức giải ngân: chuyển khoản

+ Các công việc sau khi giải ngân

* Theo dõi việc làm sổ đỏ của Công ty kinh doanh nhà và nhận bàn giao sổ đỏ

* Cùng khách hàng ký Hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ

quan có thẩm quyền

2.2.2.4 Theo dõi sau khi cho vay

+ Kiểm tra mục đích sử dụng nhà

+ Đôn đốc thu nợ

2.2.2.5 Xử lý khoản vay có vấn để

+ Các khoản vay nhận biết đầu tiên

* Chậm trả lãi hoặc trả lãi không đều

* Chậm trả gốc hoặc trả gốc không đều

* Xin gia hạn vay, xin vay thêm

* V.v..

+ Phản ứng của cán bộ phát triển kinh doanh

* Báo cáo

* Tìm hiểu nguyên nhân tại sao?

* Đề xuất cách giải quyết

2.2.3 Kết quả của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK mới bắt đầu được triển

khai từ năm 2005. Tuy nhiên, hoạt động này cũng đã đạt được những kết quả nhất

định:

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Đơn vị: triệu đồng

Chỉ tiêu 2005 2006 2007

Cho vay mua nhà trả góp 136.862 162.103 207.425

(Nguồn: Báo cáo cho vay tiêu dùng cá nhân và cho vay đầu tư nhà ở của

HABUBANK trong năm 2005 – 2007)

Biểu đồ dư nợ cho vay mua nhà trả góp

250000

207.425

200000

162.103

136.862

150000

100000

g n ồ đ u ệ i r T

50000

0

2005

2007

2006

Năm

Mặc dù thị trường bất động sản “đóng băng” trong 2 năm 2005 và 2006, cùng với

sự cạnh tranh gay gắt của các ngân hàng thương mại và các công ty kinh doanh bất

động sản cũng cho vay mua nhà trả góp, doanh số cho vay mua nhà trả góp của

HABUBANK vẫn không ngừng tăng lên:

+ Dư nợ cho vay mua nhà trả góp năm 2006 là 162,103 tỷ VNĐ, tăng 18,44% so

với năm 2005.

+ Năm 2007, dư nợ cho vay mua nhà trả góp đạt 207,425 tỷ VNĐ, tăng 27,96%

so với 2006.

2.3 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK

So với các ngân hàng khác cùng cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà trả góp thì

doanh số cho vay của HABUBANK còn khá nhỏ bé. Nguyên nhân chủ yếu là do chính

sách cho vay thận trọng của Ngân hàng, thể hiện ở các điểm sau:

Thứ nhất, cũng như phần lớn các ngân hàng khác, HABUBANK chỉ cho vay đối

với các cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại các địa phuơng mà

HABUBANK có trụ sở giao dịch. Điều này đã làm hạn chế việc cung cấp dịch vụ cho

một số lượng vô cùng lớn các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua nhà và đủ khả

năng trả nợ nhưng không có hộ khẩu cùng địa bàn với Ngân hàng.

Thứ hai, mặc dù năm 2007, HABUBANK đã tung ra sản phẩm “An cư nhà mới

cùng HABUBANK” với thời gian cho vay kéo dài 15 năm, lớn hơn rất nhiều so với

thời hạn trước đó là 7 năm. Nhưng so với các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của

các ngân hàng khác cùng thời kỳ thì đây chưa phải là một thời gian hấp dẫn. Ví dụ như

ABBank với sản phẩm YOUhouse plus, khách hàng có thể vay trả góp trong 20 năm,

thời gian ân hạn trả nợ gốc là 3 năm. Mekong Bank, Techcombank, VCB-TTZ,

Indoniva, Sacombank… cũng đã cho vay đến 20 năm. Đặc biệt, HSBC gần đây đã

nâng thời gian tài trợ đến 25 năm và Ngân hàng thương mại cổ phần Phát Triển Nhà

Thành phố Hồ Chí Minh (HDB) liên kết với Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cho

vay mua nhà đến 30 năm. Đây là thời hạn dài nhất từ trước đến nay.

Thứ ba, theo quy định, khách hàng đến với HABUBANK chỉ được vay tối đa

70% giá trị của nhà. Đây mới chỉ là mức trung bình so với mặt bằng các sản phẩm cho

vay mua nhà trả góp khác. Trong khi HSBC đã cho vay đến 80 % giá trị nhà. HDB có

thể cung cấp cho khách hàng khoản vay có thể là 100% nếu có thêm tài sản thế chấp…

Doanh số cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK thấp còn do HABUBANK

luôn tập trung vào Ngân hàng đầu tư và Ngân hàng bán buôn. Do đó, đối tượng khách

hàng chủ yếu của HABUBANK là doanh nghiệp (phần lớn là các doanh nghiệp lớn và

vừa). Hoạt động bán lẻ vì thế chưa thực sự phát triển, mà cụ thể là hoạt động cho vay

mua nhà trả góp giành cho các cá nhân, hộ gia đình chưa lớn.

Ở đây, có thể so sánh, chi phí quản lý hồ sơ cho vay của một khách hàng cá nhân

tương đương với chi phí quản lý hồ sơ cho vay của một khách hàng doanh nghiệp. Tuy

nhiên, giá trị nhiều khoản giao dịch của khách hàng cá nhân cộng lại mới bằng giá trị

một khoản giao dịch của khách hàng doanh nghiệp. Nhưng lãi suất cho vay của khách

hàng cá nhân thì cao hơn lãi suất cho vay của khách hàng doanh nghiệp. Và thực tế,

cho vay khách hàng doanh nghiệp và nhất là các doanh nghiệp lớn có mối quan hệ

thân thiết với ngân hàng thì các khoản vay thường là cho vay tín chấp. Do đó rủi ro với

các khoản vay của các doanh nghiệp cao hơn của các cá nhân. Vì vậy, muốn phân tán

rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận thì HABUBANK nên chú ý hơn vào hoạt động bán lẻ

của ngân hàng.

Có thể thấy rõ hiệu quả hoạt động của bán lẻ khi so sánh những con số ấn tượng

trong lợi nhuận trước thuế của ACB, Sacombank với HABUBANK trong 2 năm 2006

và 2007 (bảng 2.2). Hoạt động bán lẻ nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp

nói riêng hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi nhuận cho Ngân hàng. Vì cho vay mua nhà trả

góp xuất phát từ nhu cầu thực tế mua nhà để ở, để nâng cao chất lượng cuộc sống.

Cùng với sự phát triển của đất nước thì nhu cầu này ngày càng tăng. Đặc biệt, cho vay

mua nhà trả góp tương đối an toàn do luôn có tài sản đảm bảo là 70%.

Chính sách cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK nhìn chung vẫn cao hơn

so với khả năng tài chính của đại bộ phận dân chúng. Do HABUBANK chưa chú trọng

đến hoạt động bán lẻ cùng với sự thận trọng của ngân hàng nên tầng lớp có thu nhập ở

mức trung bình vẫn còn khó có thể tiếp cận được với sản phẩm này của Ngân hàng.

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI

HABUBANK

3.1 Triển vọng mở rộng cho vay mua nhà trả góp

Từ trước đến nay, nhiều người quan niệm sai lầm là chỉ có người nghèo mới mua

hàng trả góp. Tuy nhiên, theo kết quả nghiên cứu thị trường mới nhất thì khuynh

hướng này đã thay đổi và ngay cả những người có thu nhập cao cũng tham gia dịch vụ

trả góp. Mua hàng dùng trước, trả tiền sau là xu hướng tiêu dùng đã được nhiều nước

trên thế giới ưa chuộng. Khi xã hội phát triển, mức thu nhập của người dân ổn định thì

việc mua hàng trả góp mang ý nghĩa là mọi người đều bình đẳng trong việc thụ hưởng

cuộc sống, chưa kể trả góp còn mang yếu tố tích cực là kích thích tiêu dùng, góp phần

tăng trưởng kinh tế.

Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam luôn tăng trưởng ở mức cao,

thu nhập của người dân tăng cao. Theo khảo sát của một ngân hàng cho biết, trong 10

người sống ở đô thị có tới 3 người có nhu cầu vay tiền mua nhà, đất mà chưa tìm được

nguồn vốn. Những người này nếu tính đầy đủ các khoản thu nhập hoàn toàn có khả

năng trả nợ ngân hàng trong vòng 10 năm sau khi vay.

Theo số liệu thống kê của Vụ kiến trúc Quy hoạch Xây dựng (Bộ xây dựng), tốc

độ đô thị hóa của Việt Nam tăng mạnh, tỉ lệ đô thị hóa năm 2005 là 23,6%, năm 2006

là 25,8%, dự báo năm 2010 sẽ tăng lên 33% và đến năm 2025 sẽ đạt đến 45%.

Diện tích đất đô thị cũng sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào

năm 2020. Từ đó cho thấy, nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị là vô cùng lớn. Tính

trung bình, mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà ở thì mới đạt 20

m2/người tại đô thị vào năm 2020, còn thấp xa so với con số 100m2/người của các

nước phát triển.

Tại TP HCM còn khoảng 300 ngàn người đang sống trong các căn nhà ổ chuột,

còn tại Hà Nội thì 2/3 số dân hiện đang sống ở mức mỗi người 3m2. Đó là chưa nói dự

kiến vào năm 2025, dân số đô thị sẽ tăng lên mức 46 triệu người, gấp đôi mức hiện

nay. Vì thế, nhu cầu về nhà ở sẽ còn lớn hơn nhiều.

Vào thời điểm chuyển giao từ năm 2006 sang năm 2007, trên các mặt báo thường

có dòng chữ lớn: “Liệu thị trường bất động sản 2007 có ấm lên không? ”. Quả thật trải

qua hai năm 2005 và 2006 “đóng băng” , thì cả những nhà đầu tư và nhiều khách hàng

đến với thị trường bất động sản cũng mong ngóng có sự khởi sắc cho thị trường này

khi năm mới 2007 đến.

Người bán và người mua bất động sản có đầy đủ lí do để tin vào một thị trường

nhà đất sang năm mới sẽ sôi động hơn. Niềm tin đó là kết quả từ những sự kiện như:

Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới, Hoa Kỳ thông qua Quy chế bình

thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam, Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam

cũng cho thấy khả năng thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam năm 2007 là rất lớn.

Thị trường Bất động sản theo đó cũng sẽ thu hút thêm nhiều nguồn vốn từ nước ngoài.

Không chỉ vậy, năm 2006, thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng tiền lãi

lớn cho nhiều nhà đầu tư. Đã không ít nhà đầu tư chứng khoán muốn chuyển khoản

tiền mạo hiểm của mình sang đầu cơ nhà đất tích trữ. Các chính sách “mở” cho phép

Việt Kiều về mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần củng cố cho niềm tin đó.

Thật vậy, Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2007 nổi bật với không khí

giao dịch sôi động và đến quý II/2007 thì Thị trường Bất động sản sốt thực sự. Giá

nhà đất tăng đến chóng mặt, có nơi tăng hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và

thậm chí là 100% giá thật. Các vụ giao dịch mua nhà tăng giá trị từ dưới 3 tỷ đồng lên

tới 5 - 6 tỷ đồng. Nhưng người mua vẫn tiếp tục đổ xô mua, phần nào là do tâm lý sợ

rằng không mua bây giờ mai còn tăng nữa. Chỗ này giá tăng thì chỗ khác giá cũng

phải tăng theo. Và người mua vẫn chi trả được thì giá vẫn cứ tăng và mức giá nhà đất,

căn hộ chưng cư cao cấp tăng vọt.

Các khoản đầu tư vào bất động sản luôn là số tiền lớn. Bởi vậy, các ngân hàng

thương mại không muốn bỏ lỡ vũng trũng màu mỡ này. Liên tiếp các chương trình tín

dụng được chào mời. Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp tại

các dự án căn hộ cao cấp khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Sacombank kết với Công

ty Tài chính Quốc tế IFC triển khai khoản vay 500 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu cho

vay mua, xây nhà mới. ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho

vay trả góp mua nhà, đất có thời hạn 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và

80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Techcombank công bố tài trợ khách hàng vay

tiền mua căn hộ cao cấp thuộc dự án Sky Gardern 3 đồng thời giới thiệu gói dịch vụ

tín dụng về nhà ở, trang thiết bị gia đình và xe ô tô. HDBank cho vay đến 100% giá trị

căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định

mua. HABUBANK triển khai chương trình mua nhà đất trả góp dành cho cá nhân mua

nhà ở và có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn hình thành, phát triển với những

động thái phức tạp, đầy kịch tính, bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan xen do những cơn

sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều

chiều đến đời sống kinh tế - xã hội ở không ít địa phương, cả thành thị, lẫn nông thôn.

Tuy nhiên, về tổng thể và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường có

nhiều tiềm năng phát triển và đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của

các thể chế thị trường Việt Nam. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản Việt

Nam gắn liền với sự dồi dào của những nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất

xen kẽ, hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản (các công sở hoặc đất đã giao

nhưng quá hạn mức hoặc sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quả, hay không

triển khai, khai thác đúng thời hạn quy định).

Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ

số sử dụng đất trên cơ sở tăng năng suất, tận dụng không gian (xây nhà cao tầng), phát

triển kết cấu hạ tầng (nhất là đường giao thông) và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa.

Ngoài ra, tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc

hoàn thiện chính sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất động

sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh doanh của người sở hữu

quyền sử dụng đất, chính sách mở cửa thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị

trường bất động sản trong nước, cũng như liên quan đến việc thay đổi chế độ hộ khẩu

và đăng ký nhà đất (sổ đỏ...), quá trình sửa chữa, xây dựng các khu chung cư ở các

thành phố, đô thị lớn.

Triển vọng về thị trường bất động sản đồng nghĩa với triển vọng phát triển của

thị trường nhà ở. Đặc biệt, sự tăng nhanh chóng về nhu cầu và khả năng thanh toán của

người dân về nhà ở do quá trình đô thị hóa, cải thiện thu nhập và yêu cầu nâng cao

chất lượng cuộc sống hứa hẹn một sự phát triển ngày càng sôi động trong hoạt động

cho vay mua nhà trả góp.

3.2 Định hướng phát triển của HABUBANK trong thời gian tới

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã ra đời và bắt đầu hoạt động từ 2/1/1989. Cùng

với tinh thần đoàn kết, trách nhiệm của các thế hệ Hội đồng quản trị, Ban điều hành và

các cán bộ nhân viên, HABUBANK đã dần khẳng định hướng đi bằng vị thế của mình

cả ở trong nước và quốc tế. Nhìn lại chặng đường 19 năm qua, các lớp thế hệ

HABUBANK hoàn toàn có thể tự hào khi mỗi người trong số họ đã góp phần làm nên

thành công và diện mạo cho thương hiệu HABUBANK hôm nay. Ngọn lửa về niềm

say mê, tận tâm với nghề, về sự sáng tạo không ngừng trong công việc là những viên

gạch vững chắc xây dựng nên nền móng của một ngôi nhà mang đậm bản sắc văn hóa

HABUBANK.

Đang ở tuổi căng sức sống và tràn đầy nhiệt huyết với mong muốn góp sức mình

vào sự phồn thịnh của xã hội và sự phát triển của nền kinh tế nước nhà, liên tục trong

nhiều năm qua, HABUBANK đã đạt được thành công trên mọi phương diện. Đến nay

thương hiệu HABUBANK đã có một chỗ đứng nhất định trên thị trường và với các

khách hàng. Tuy nhiên, nhìn chung HABUBANK vẫn không phải là một ngân hàng

thực sự nổi bật, nhất là về mạng lưới hoạt động. HABUBANK đã đi từng bước đi

chậm rãi và vững chắc, với chất lượng luôn song song cùng số lượng. HABUBANK

không có mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch lên đến con số hàng trăm nhưng điểm

giao dịch nào của HABUBANK cũng hoạt động ổn định, hiệu quả - điều đó được

khẳng định bằng các kết quả kinh doanh hàng năm của toàn Ngân hàng. Năm 2007 là

năm thứ 2 liên tiếp HABUBANK là đại diện duy nhất trong hệ thống ngân hàng Việt

Nam vinh dự được tạp chí The Banker (thuộc tập đoàn Finacial Times - Anh) trao tặng

danh hiệu Bank of the year – Vietnam. Đây là một giải thưởng lấy tiêu chí tăng trưởng,

ổn định và hiệu quả quản lý làm thước đo đánh giá chứ không dựa vào quy mô về vốn

và mạng lưới. Điều đó càng chứng tỏ hướng đi mà HABUBANK lựa chọn là đúng

đắn.

Định hướng của HABUBANK trong tương lai sẽ trở thành một Ngân hàng Đầu

tư. Với những đồng vốn huy động từ khách hàng, vốn góp cổ đông, từ phát hành trái

phiếu và đi vay liên ngân hàng,… HABUBANK sẽ sử dụng để cho vay, đầu tư tài

chính, mua sắm tài sản cố định… Trong đó cho vay sẽ tăng về số tuyệt đối nhưng

giảm về số tương đối (%) trong sử dụng nguồn vốn (phát triển bán buôn và mở rộng

bán lẻ). Còn hoạt động đầu tư tài chính sẽ tăng cả về số tuyệt đối và số tương đối.

Năm 2008, HABUBANK đề ra kế hoạch cho các chỉ tiêu cơ bản gồm: tổng tài

sản đạt 30.000 tỷ đồng, vốn điều lệ tối thiểu 3.000 tỷ đồng, tổng huy động đạt 24.000

tỷ đồng, tổng dư nợ đạt 12.200 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 650 tỷ đồng, duy trì

tỷ lệ nợ quá hạn thấp hơn 2% đảm bảo cho Ngân hàng hoạt động an toàn và ổn định.

Với chiến lược kinh doanh đúng đắn và đúng lúc của HABUBANK là “Lấy ngân

hàng làm trọng tâm, phát triển và mở rộng các mảng kinh doanh tài chính mới một

cách linh hoạt về hình thức tổ chức nhằm thu hút khách hàng mới, phục vụ tốt hơn

khách hàng hiện tại, gia tăng giá trị đầu tư cho các cổ đông”, HABUBANK đã sẵn

sàng cho năm 2008 trước những khó khăn khi Chính phủ thắt chặt các chính sách tiền

tệ để giảm lạm phát và sự cạnh tranh trong ngành tài chính ngân hàng ngày càng trở

nên khốc liệt.

3.3 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp

3.3.1. Nhóm giải pháp liên quan đến sản phẩm

Cải tiến một số đặc tính cũ của sản phẩm để tạo ra sản phẩm mới của Ngân hàng.

Bổ sung đặc tính mới dựa trên đặc điểm của sản phẩm cũ. Vì vậy, cùng với việc hoàn

thiện sản phẩm, các ngân hàng rất chú trọng việc phát triển sản phẩm mới.

* Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm

Ví dụ như phong cách đón tiếp, phục vụ khi khách hàng đến với Ngân hàng, hoặc

là khách hàng được tặng quà, được tham dự các chương trình bốc thăm dự thưởng,

phần thưởng là các món quà thực sự có giá trị và ý nghĩa như: xe hơi, học bổng du

học, các chuyến du lịch…để thu hút khách hàng. Thường khách hàng đến gửi tiền

ngân hàng mới được tham gia các chương trình khuyến mại, nhưng ngân hàng là đơn

vị kinh doanh tiền tệ thì cả khách hàng đến gửi tiền và khách hàng vay tiền đều tạo ra

lợi nhuận cho ngân hàng. Vì thế ngân hàng không nên phân biệt đối xử đối với khách

hàng vay tiền, cần có các chương trình khuyến mại để thu hút thêm lượng khách hàng.

* Thay đổi các yếu tố trong chính sách cho vay mua nhà

Quy định mức lãi suất cho vay, thời hạn tối đa cho vay, số tiền được vay trên giá

trị đảm bảo… do Hội đồng quản trị quyết định tùy theo từng thời kỳ. Xác định dựa

trên cân nhắc giữa mục tiêu của Ngân hàng, các nguồn lực hiện có như: nguồn vốn,

khả năng huy động, mạng lưới, công nghệ…và các dự báo để đưa ra các chiến lược

cho Ngân hàng.

+ Tăng tỷ trọng cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo. Hiện nay, mức cho vay của

HABUBANK là tối đa 70% giá trị nhà/đất mua mới ghi trong Hợp đồng mua bán. Đây

là mức cho vay khá an toàn. Tuy nhiên trong điều kiện thị trường có sự cạnh tranh gay

gắt giữa các ngân hàng, có những ngân hàng cho vay đến 90%, thậm chí là 100% giá

trị tài sản đảm bảo thì mức cho vay của HABUBANK còn kém hấp dẫn đối với khách

hàng. Trong điều kiện thị trường bất động sản có chiều hướng gia tăng, giá trị bất động

sản không giảm theo thời gian và tài sản dễ bán thì nên tăng tỷ trọng cho vay trên giá

trị tài sản đảm bảo để thu hút khách hàng.

+ Tăng thời gian cho vay mua nhà : Thời gian cho vay mua nhà trả góp của

HABUBANK hiện nay dài nhất là 15 năm. Trong khi đó mua nhà 20 – 30 năm đã rất

phổ biến ở các nước trên thế giới và hiện tại ở Việt Nam cũng đã có một số ngân hàng

cho vay với thời hạn như vậy. Ở nước ta, những người có thu nhập trung bình chiếm

đa số bộ phận dân cư. Tiền gốc trả trong thời gian dài thì số tiền gốc trả hàng kỳ sẽ

nhỏ đi giúp cho những người có thu nhập trung bình đủ khả năng vay tiền của ngân

hàng, làm tăng số lượng khách hàng của ngân hàng.

+ Linh hoạt chấp nhận hồ sơ vay tiền: Việc chứng minh thu nhập của khách hàng

là khó chính xác vì trong cơ chế tài chính doanh nghiệp ở nước ta hiện nay, khi mà thu

nhập ngoài lương của người lao động thường cao hơn lương thì việc chứng minh

nguồn tài chính của khách hàng là vô cùng khó khăn. Ví dụ như trên sổ sách có những

người chỉ nhận được lương cơ bản theo ngạch, bậc theo quy định, trong khi thu nhập

bên ngoài từ làm thêm, nhuận bút, phụ cấp, hoa hồng quảng cáo…rất lớn, song khó có

thể chứng minh thu nhập hàng tháng của họ đáp ứng tiêu chuẩn “thu nhập khá trở lên”.

Do đó, ngân hàng nên linh động trong việc cho vay với những khách hàng có đủ khả

năng về tài chính nhưng lại khó chứng minh nguồn tài chính của mình.

+ Ngân hàng có thể xóa bỏ yêu cầu người vay có cùng hộ khẩu thường trú với

ngân hàng mới được vay tiền đối với một số khách hàng có thông tin tốt, có tình hình

tài chính lành mạnh, thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ cho ngân hàng. Hình thức

này đang được một số ngân hàng ở Thành phố Hồ Chí Minh triển khai và rất được

hưởng ứng.

+ Cải tiến chất lượng dịch vụ: Thủ tục đơn giản, nhanh gọn, cán bộ tín dụng làm

việc chuyên nghiệp, nhiệt tình, vui vẻ, tạo cho khách hàng sự thoải mái khi đến giao

dịch với Ngân hàng. Điều đó giúp Ngân hàng nâng cao hình ảnh, uy tín và tạo niềm tin

đối với khách hàng, duy trì các khách hàng truyền thống cho Ngân hàng.

* Kết hợp sản phẩm cho vay mua nhà với các sản phẩm khác của Ngân hàng

như: dịch vụ tiền gửi, dịch vụ thanh toán, trả lương qua Ngân hàng… Từ đó không chỉ

thúc đẩy khách hàng vay tiền mua nhà mà còn khuyến khích khách hàng sử dụng các

dịch vụ khác của Ngân hàng. Ví dụ, khách hàng có tài khoản giao dịch mở tại Ngân

hàng, các hoạt động trả lương, thanh toán chi phí đều sử dụng thông qua tài khoản của

Ngân hàng, số dư trong tài khoản hàng tháng đều tăng lên là một yếu tố Ngân hàng

xem xét để xét duyệt cho vay, đưa ra những ưu đãi về lãi suất cho vay mua nhà trả góp

đối với khách hàng.

Ngân hàng cũng có thể cho vay đối với những khách hàng là nhân viên của công

ty có sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của Ngân hàng và khách hàng này được

sự bảo lãnh của công ty nếu đến hạn không trả được công ty sẽ đứng ra thanh toán hộ.

* Tăng cường sự hợp tác với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty bảo

hiểm

Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp, HABUBANK cần tiếp tục hợp

tác với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty bảo hiểm. Điều này giúp hạn chế rủi ro

cho hoạt động tín dụng. Trong trường hợp khách hàng gặp tai nạn làm giảm khả năng

tạo thu nhập thì Công ty bảo hiểm sẽ thay khách hàng thanh toán tiền vay cho Ngân

hàng. Mặt khác, với Công ty kinh doanh nhà nhiều kinh nghiệm và uy tín, trong

trường hợp xảy ra những sự cố dẫn đến khách hàng mất khả năng trả góp cho Ngân

hàng, Công ty sẽ phối hợp với Ngân hàng cùng giải quyết để bảo toàn vốn .

3.3.2 Chính sách phân phối

* Mở rộng chi nhánh hoạt động của Ngân hàng

Trong điều kiện hiện nay, khi mà khách hàng chủ yếu vẫn đến giao dịch trực tiếp

tại Ngân hàng và Ngân hàng quy định chỉ cho vay đối với những khách hàng có hộ

khẩu thường trú cùng địa bàn hoạt động của Ngân hàng, thì mở rộng mạng lưới của

Ngân hàng sẽ làm tăng số lượng khách hàng đủ điều kiện vay vốn của Ngân hàng, thị

trường hoạt động của Ngân hàng được mở rộng. Hơn nữa, mạng lưới chi nhánh của

HABUBANK hiện có vẫn còn rất khiêm tốn bên cạnh các Ngân hàng khác trong khối

ngân hàng thương mại cổ phần. Do đó, mở rộng thêm chi nhánh là điều nên làm.

Hiện tại HABUBANK mới có 29 điểm giao dịch, tập trung chủ yếu ở các thành

phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Tây, Vĩnh Phúc, Đà Nẵng, Thành

phố Hồ Chí Minh, Bình Dương. Đây là những thành phố tập trung đông dân cư, tốc độ

phát triển nhanh, thu nhập trung bình của người dân cao nhưng mật độ chi nhánh của

các ngân hàng cũng dày đặc, dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt. Trong tương lai,

HABUBANK nên mở thêm chi nhánh ở một số tỉnh như: Hải Dương, Hưng Yên, Hà

Nam… là những thành phố tiếp giáp Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh. Đây cũng là

những thành phố có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế trong tương lai.

* Mở rộng thị trường

Ngoài việc mở rộng thị trường bằng hình thức thành lập các chi nhánh mới thì

Ngân hàng có thể thu thập, tìm kiếm thông tin về các khách hàng tiềm năng, có thể là

nhân viên ở các công ty có mối quan hệ với Ngân hàng. Từ đó tăng cường công tác

tiếp thị đối với nhóm khách hàng này như: thường xuyên gửi thông tin về

HABUBANK và dịch vụ mua nhà trả góp của Ngân hàng, gửi thiệp chúc mừng cho

khách hàng vào những dịp lễ tết…Để thu hút khách hàng tiềm năng sử dụng dịch vụ.

Hợp tác với các chủ dự án để tìm kiếm khách hàng ngay từ gốc, Ngân hàng có thể

tham gia cùng các công ty kinh doanh nhà trong những dự án xây dựng khu dân cư…

3.3.3 Chính sách giao tiếp - khuyếch trương

Để duy trì sự hài lòng, gắn bó của khách hàng với HABUBANK, đưa hình ảnh

HABUBANK đến với mọi người dân và doanh nghiệp, giúp khách hàng hiểu rõ ràng

và đầy đủ các hoạt động của Ngân hàng, thì Ngân hàng cần chú trọng đến hoạt động

giao tiếp – khuyếch trương.

- Hiện nay với website : http://habubank.com.vn , khách hàng có thể tìm hiểu

một số thông tin cơ bản về các hoạt động và sản phẩm của HABUBANK . Tuy nhiên,

website này còn đơn giản, chưa đáp ứng được nhu cầu thông tin của khách hàng.

Trang web nên mở rộng thêm các mục cung cấp thông tin chi tiết về các dự án, tòa nhà

mà HABUBANK liên kết cho vay, các Công ty kinh doanh nhà mà Ngân hàng liên kết

cùng, giá cả nhà đất tại một số khu vực… để khách hàng tham khảo.

Ngoài ra, website có thể mở thêm mục vấn tin tài khoản của khách hàng vay tiền

mua nhà để họ có thể theo dõi được tình hình trả nợ của mình, biết được số tiền hiện

có trên tài khoản, chi tiết về gốc – lãi đã trả và sắp tới phải trả…Tạo sự chủ động cho

khách hàng trong việc thanh toán tiền cho Ngân hàng.

- Thông qua các phiên tiện thông tin đại chúng như: đài truyền hình, đài tiếng

nói, báo chí, Internet, panô, ap phích…để mọi người dân có thể biết đến

HABUBANK, tạo dựng hình ảnh và khuyếch trương uy tín đối với khách hàng.

- Hàng năm, HABUBANK cũng đã có các hoạt động hướng về cộng đồng như:

HABUBANK hưởng ứng các đợt quyên góp vì người nghèo, hỗ trợ các gia đình có

hoàn cảnh khó khăn, gặp thiên tai bão lụt, tài trợ cho các chương trình giáo dục – đào

tạo, y tế… Những hành động, nghĩa cử cao đẹp này vừa mang lại lợi ích cho cộng

đồng vừa tạo dựng cho HABUBANK một hình ảnh thân thiện, tạo niềm tin đối với

khách hàng của HABUBANK.

- Hiện nay, HABUBANK cũng đã có đồng phục riêng cho nhân viên của Ngân

hàng. Quy định chặt chẽ vấn đề mặc đồng phục để tạo phong thái chuyên nghiệp cho

nhân viên Ngân hàng. Ngoài ra, có thể in logo của HABUBANK lên đồng phục, mũ

bảo hiểm, áo mưa, đồ dùng và các món quà mà HABUBANK có thể tặng cho nhân

viên và khách hàng của Ngân hàng để tạo sự thân thiết, quen thuộc của thương hiệu

HABUBANK đối với mọi người dân.

3.3.4 Các giải pháp khác

* Tăng nguồn vốn

Vốn tự có của ngân hàng là vốn thuộc sở hữu riêng có của các ngân hàng. Bộ

phận này đóng góp một phần đáng kể vào vốn trong hoạt động kinh doanh của các

ngân hàng thương mại, đồng thời góp phần nâng cao vị thế của ngân hàng thương mại

trên thương trường. Ngân hàng Nhà nước quy định các ngân hàng thương mại chỉ

được phép huy động tối đa 800% - 1000% so với vốn tự có. Do vậy tăng vốn tự có là

cơ sở để tăng vốn huy động, nhằm tăng cường năng lực tài chính, mở rộng mạng lưới

hoạt động, đầu tư cơ sở hạ tầng, công nghệ, tăng thêm nguồn vốn tài trợ cho hoạt

động cho vay mua nhà trả góp.

Việc tăng vốn là yêu cầu tất yếu trong bối cảnh hội nhập WTO, nhất là khi thị

trường tài chính tiền tệ đã có những dấu hiệu cạnh tranh khốc liệt. Năm 2007,

HABUBANK đã tăng vốn điều lệ lên 2000 tỷ đồng. Điều này minh chứng cho sự phát

triển ổn định, hiệu quả của HABUBANK khi vốn điều lệ tăng gấp đôi so với năm

2006.

Bà Bùi Thị Mai - Tổng giám đốc HABUBANK cho biết: “Mục tiêu gần nhất

trong năm 2008 của HABUBANK là tiếp tục củng cố năng lực tài chính thông qua việc

tăng vốn điều lệ, mở rộng mạng lưới, đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ. HABUBANK

phấn đấu nâng vốn điều lệ lên 5.000 tỷ đồng vào năm 2010 để tăng cường khả năng

cạnh tranh. Cũng trong năm 2008, HABUBANK sẽ có kế hoạch niêm yết trên thị

trường chứng khoán”.

* Đầu tư cho công nghệ thông tin

Công nghệ thông tin là yếu tố cực kỳ quan trọng đối với các ngân hàng trong giai

đoạn hội nhập như hiện nay, khi mà xu hướng toàn cầu hóa, các giao dịch được thực

hiện hầu như hoàn toàn phụ thuộc vào hệ thống máy tính điện tử. Hệ thống thông tin

phải đảm bảo thông suốt, ổn định, an toàn, bảo mật.

* Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ

Một trong những yếu tố quyết định đến việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp là

việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ. Nếu cán bộ nhân viên có trình độ nghiệp vụ

cao thì hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng

mới được mở rộng hiệu quả. Nếu cán bộ nhân viên có trình độ nghiệp vụ không cao sẽ

đưa ra các quyết định cho vay không chính xác, dẫn đến mở rộng cho vay mua nhà trả

góp sẽ đi kèm với việc gia tăng tỷ lệ nợ quá hạn do các khoản nợ có vấn đề tăng. Điều

này gây rủi ro cho Ngân hàng, thậm chí làm Ngân hàng bị thua lỗ. Như vậy việc mở

rộng cho vay mua nhà trả góp sẽ không có hiệu quả.

Ngoài ra, thái độ phục vụ của cán bộ nhân viên Ngân hàng sẽ để lại ấn tượng cho

khách hàng về hình ảnh Ngân hàng và chất lượng dịch vụ mà Ngân hàng cung cấp.

Do vậy, cần có những khóa huấn luyện, đào tạo, bồi dưỡng thường kỳ để nâng

cao nghiệp vụ chuyên môn, cập nhật các kiến thức mới, giúp nhân viên có ý thức trách

nhiệm trong thái độ làm việc của mình cũng như có cách ứng xử giao tiếp thân thiện

đối với khách hàng.

Bên cạnh đó, cần đưa ra các chế độ đãi ngộ phù hợp và tạo điều kiện cho nhân

viên có cơ hội thăng tiến, tạo động lực làm việc và lòng trung thành, sự gắn bó đối với

Ngân hàng. Bởi hiện nay, các ngân hàng rất chú trọng trong việc thu hút nguồn nhân

lực có chất lượng cao bằng các mức lương cạnh tranh. Khi một cán bộ tín dụng ra đi,

họ sẽ kéo theo một số lượng đáng kể khách hàng của ngân hàng đi theo. Điều này sẽ

gây ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng do mất đi một số lượng lớn các khách

hàng quen thuộc và các mối quan hệ có thể mở rộng khách hàng tiềm năng. Vì vậy,

HABUBANK cần thường xuyên tiến hành các cuộc thăm dò ý kiến của nhân viên về:

mong muốn, nguyện vọng, đề xuất và định hướng trong tương lai của họ đối với Ngân

hàng…

* Đầu tư cho cơ sở hạ tầng

Xây dựng trụ sở, văn phòng khang trang, hiện đại hóa các trang thiết bị (máy

tính, máy điều hòa nhiệt độ, bàn làm việc, ghế ngồi, báo chí….) phục vụ cho công việc

của các cán bộ nhân viên Ngân hàng và các khách hàng đến giao dịch để tạo sự thoải

mái cho khách hàng và tăng hiệu quả làm việc cho cán bộ nhân viên. Quan trọng hơn

là nâng cao hình ảnh, niềm tin, vị thế của Ngân hàng trong con mắt khách hàng.

3.4 Kiến nghị

3.4.1 Ngân hàng Nhà nước đưa ra các cảnh báo

Các ngân hàng đang ồ ạt đẩy mạnh cho vay mua nhà với những điều kiện tín

dụng “dễ dàng” khiến có những liên tưởng đến kịch bản khủng hoảng tín dụng nhà ở

vừa diễn ra ở Mỹ gần đây.

Sau một thời gian đẩy mạnh huy động vốn, lượng vốn các ngân hàng huy động

được hiện nay đang trong tình trạng dư thừa. Trong khi đó, với chỉ thị 03 của ngân

hàng Nhà nước về kiểm soát cho vay chứng khoán xuống dưới 3%, các ngân hàng khó

“đổ” vốn vào thị trường chứng khoán. Do đó, vốn được “bơm” vào thị trường bất động

sản.

Hàng loạt các chương trình cho vay mua nhà được các ngân hàng triển khai trong

thời gian gần đây, bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở thông thường còn là nhu cầu

kinh doanh, đầu cơ. Nhiều ngân hàng đã trở lại phương thức cho vay tính lãi suất theo

dư nợ ban đầu thay vì dư nợ giảm dần. Lãi suất thực theo dư nợ ban đầu có thể lớn gấp

đôi dư nợ giảm dần hoặc hơn nữa, tuỳ theo thời gian vay. Trong số khách hàng vay

tiền ngân hàng giải quyết chỗ ở thì cũng có không ít khách hàng vay đầu cơ bất động

sản. Một phó tổng giám đốc ngân hàng cổ phần lo ngại khi giá nhà đất ở mức cao mà

các ngân hàng đổ xô cho vay với hạn mức cao sẽ gặp nhiều rủi ro. Đối với người dân

vay mua để ở thì không lo nhưng giới đầu cơ vay để mua vài căn thì cần báo động.

Kịch bản khủng hoảng tín dụng của các ngân hàng ở Mỹ vừa qua đã gặp phải là bài

học mà các ngân hàng Việt Nam cần xem xét. Do đó Ngân hàng Nhà nước cần đưa ra

những cảnh báo về lĩnh vực cho vay bất động sản này.

Với chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thể hiện rõ quan điểm

kìm hãm dòng tín dụng đổ vào bất động sản. Khả năng một hạn mức dư nợ tín dụng

dành cho các khoản vay bất động sản được áp dụng tại các ngân hàng thương mại

(tương tự như mức với vay chứng khoán) đang được cân nhắc. Bên cạnh đó, công tác

rà soát, kiểm tra tín dụng bất động sản cũng được khuyến cáo cần được thực hiện liên

tục tại các NHTM. Các chính sách thuế liên quan tới giao dịch và đăng ký quyền sở

hữu đất, nhà ở cần được xem xét như những công cụ có thể sử dụng trong thời gian

tới nhằm bình ổn tăng trưởng trên thị trường bất động sản.

Những qui định cho vay chặt chẽ hơn sẽ giúp cải thiện đáng kể chất lượng tín

dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại. Nhờ đó, không chỉ các ngân hàng

tránh được nguy cơ rủi ro tín dụng mà chính người tiêu dùng cũng không bị mắc kẹt

trong giữa các cam kết thanh toán với chủ đầu tư và năng lực tìm kiếm nguồn tài trợ

tài chính.

Khả năng hạ thấp lãi suất tín dụng bất động sản như một công cụ phòng ngừa rủi

ro trên thị trường bất động sản đáng phải cân nhắc. Giảm lãi suất có thể mang lại tác

động kép. Với các nhà đầu tư bất động sản, mức lãi suất thấp làm giảm chi phí đầu tư,

nhờ vậy, giá bán tài sản được điều chỉnh xuống. Với người có nhu cầu, chi phí huy

động vốn thấp tạo cơ hội lớn hơn để được sử dụng hay sở hữu bất động sản. Kết hợp

của hai tác động này được kỳ vọng sẽ tạo tính thanh khoản cao hơn cho các giao dịch

bất động sản. Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định

mức lãi suất thấp hợp lý, đảm bảo hoạt động hiệu quả của thị trường bất động sản nói

chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng.

3.4.2 Nhà nước triển khai xây dựng thêm các khu chung cư giá rẻ

Nhà nước hiện nay vẫn còn có đất để xây các khu chung cư, từ chung cư cao cấp

cho đến chung cư giá rẻ, trong đó một số cho trả góp để những người thu nhập thấp có

thể mua được.

Thực tế trong thời gian qua, dù diện tích nhà ở hàng năm của các thành phố tăng

lên đáng kể, nhưng phần lớn diện tích xây dựng mới là những dự án nhà ở cho đối

tượng thu nhập cao. Việc xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp hiện đang gặp

rất nhiều khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất là những đối tượng thu nhập thấp hầu

như không có khả năng mua được căn nhà trả góp dành cho mình. Ví dụ ở Thành phố

Hồ Chí Minh, giá một căn hộ với diện tích trên 30m2 được bán với giá thấp nhất là

180 triệu đồng/căn, người mua trả trước 30%, số tiền còn lại sẽ được ngân sách thành

phố hỗ trợ cho vay trong vòng 10 năm với lãi suất 0,55%/tháng. Dù vậy, đến nay chỉ

có 10 người đầu tiên được vay tối đa 200 triệu đồng/người từ Quỹ phát triển nhà ở

TP.HCM. Tính ra trong năm đầu tiên, người mua phải trả cả vốn lẫn lãi ít nhất là 2

triệu đồng/tháng. Như vậy, người mua nhà phải có thu nhập từ 4,5 đến 5 triệu

đồng/tháng mới có khả năng trả góp. Đây là điều rất khó khăn và số lượng cán bộ công

nhân viên có được thu nhập đủ để mua nhà trả góp rất ít. Đó là chưa kể một thực trạng

là phần lớn những khu căn hộ chung cư xây dựng cho người thu nhập thấp khi mới bắt

đầu khởi công xây dựng thì hầu như đã có người đăng ký mua mà hầu hết là những

người không có nhu cầu nhà ở thật sự, họ chủ yếu mua để bán lại kiếm lời và đẩy giá

căn hộ cao lên hàng trăm triệu đồng/căn.

Nhà nước nên có cơ chế thích hợp, giành quỹ đất cho những người có thu nhập

thấp, đồng thời có những chính sách ưu đãi khuyến khích các công ty mua nhà kết hợp

với ngân hàng thương mại xây dựng các dự án nhà ở và cho những người có thu nhập

thấp được vay trả góp.

3.4.3 Hoàn thiện môi trường pháp lý

Nhà nước cũng như các cơ quan pháp luật cần thống nhất sửa đổi những hạn chế

của một số luật liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà trả góp như: luật đất đai, luật

dân sự, văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ, giải quyết việc nhập hộ khẩu cho những người

có đủ điều kiện… Có như vậy mới tránh được các khúc mắc và tranh chấp trong quá

trình thẩm định cho vay của ngân hàng, góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý ở

nước ta.

Sớm ban hành luật tín dụng đối với hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và

mua nhà trả góp nói riêng. Các nước phát triển trên thế giới đều đã xây dựng hệ thống

Luật tín dụng tiêu dùng chặt chẽ và khoa học. Đây là điều kiện thuận lợi để hoạt động

tín dụng tiêu dùng ở các nước này phát triển nhanh chóng.

Cải cách thủ tục hành chính ở các cơ quan Nhà nước sao cho nhanh gọn, đơn

giản, hạn chế sai sót. Đặc biệt cần dứt khoát với nạn quan liêu, tham nhũng, tiêu cực

trong các cơ quan này để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và ngân hàng nhanh

chóng hoàn thành thủ tục cho vay.

3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin

Trong những năm gần đây, công nghệ thông tin ở nước ta phát triển rất nhanh

chóng, đã có hệ thống thông tin liên ngân hàng. Tuy nhiên, mạng thông tin này dữ liệu

vẫn còn nghèo nàn, đôi khi không thể truy nhập được. Để nâng cao chất lượng hoạt

động của hệ thống ngân hàng trong nước theo kịp với các ngân hàng nước ngoài, Nhà

nước cần chú trọng hiện đại hóa hệ thống công nghệ thông tin của ngân hàng. Hệ

thống công nghệ thông tin tốt sẽ giúp các ngân hàng trao đổi thông tin với nhau, cập

nhật được sự thay đổi tiến bộ của các ngân hàng trên thế giới và đặc biệt theo dõi được

các thông tin quan trọng về khách hàng của mình, từ đó có những biện pháp can thiệp

kịp thời, hạn chế rủi ro cho ngân hàng.

KẾT LUẬN

Dịch vụ mua nhà trả góp do các ngân hàng và công ty địa ốc thực hiện đã mở ra

cơ hội giúp những người dân chưa có đủ điều kiện mua nhà có được cuộc sống sung

túc hơn, tạo cho họ sự yên tâm công tác, lao động làm ra của cải vật chất nuôi sống

bản thân và phát triển xã hội.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội, Báo cáo thường niên 2005, 2006,

2007.

2. Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội, Báo cáo cho vay tiêu dùng cá nhân

và cho vay đầu tư nhà ở năm 2005, 2006, 2007.

3. Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội, Quy trình tín dụng, Quy trình cho

vay mua nhà trả góp.

4. TS. Tô Ngọc Hưng, Giáo Trình Nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng, NXB Thống

kê, tr 13 – 15.

5. PGS.TS. Phan Thị Thu Hà, Giáo trình Ngân hàng thương mại, NXB Đại học

Kinh tế Quốc dân, tr 98 – 105.

6. Bùi Thị Huyền, Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay trả góp mua ô tô của NH

TMCP Ngoài quốc doanh VPBank, Luận văn tốt nghiệp, Đại học Kinh tế Quốc

dân.

7. Nguyễn Lệ Uyên, Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại NH TMCP

Ngoài quốc doanh VPBank, Luận văn tốt nghiệp, Đại học Kinh tế Quốc dân.

8. Các website: http://habubank.com.vn, http://www.acb.com.vn,

http://sacombank.com.vn và một số bài báo trên các website khác.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP CỦA NHTM

............................................................................................................................... 3

1.1 Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại (NHTM) ......................... 3

1.1.1. Khái niệm NHTM ................................................................................. 3

1.1.2. Hoạt động cho vay của NHTM ............................................................. 5

1.1.2.1. Khái niệm ..................................................................................... 5

1.1.2.2. Các hình thức cho vay của NHTM ................................................ 5

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp ........................................................ 10

1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà trả góp ..................................................... 10

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp ...................................... 10

1.2.3 Quy trình cho vay mua nhà trả góp ...................................................... 11

1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp .................................... 12

1.2.4.1 Đối với ngân hàng....................................................................... 12

1.2.4.2 Đối với khách hàng ..................................................................... 13

1.2.4.3 Đối với nền kinh tế ...................................................................... 14

1.3 Mở rộng cho vay mua nhà trả góp của NHTM ....................................... 14

1.3.1 Các chỉ tiêu phản ánh kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp

..................................................................................................................... 14

1.3.2 Nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp19

1.3.2.1 Nhóm nhân tố từ phía ngân hàng ................................................ 19

1.3.2.2 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng ............................................... 20

1.3.2.3 Nhóm nhân tố từ bên ngoài ......................................................... 21

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI NGÂN

HÀNG TMCP NHÀ HÀ NỘI (HABUBANK) ................................................... 23

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội ............................... 23

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển ........................................................... 23

2.1.2 Mô hình tổ chức ................................................................................... 24

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của HABUBANK trong những năm gần

đây (2005 – 2007)......................................................................................... 26

2.1.3.1 Kết quả kinh doanh ..................................................................... 28

2.1.3.2 Tăng trưởng nguồn vốn ............................................................... 29

2.1.3.3 Sử dụng vốn ................................................................................ 32

2.1.3.4 Dịch vụ ngân hàng ...................................................................... 35

2.2 Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại HABUBANK .......................... 36

2.2.1 Những quy định chung về cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK 36

2.2.1.1 Đối tượng cho vay ....................................................................... 36

2.2.1.2 Đối tượng áp dụng ...................................................................... 36

2.2.1.3 Các điều kiện tín dụng................................................................. 36

2.2.1.4 Điều kiện đối với bên vay vốn ..................................................... 37

2.2.1.5 Các hồ sơ chính .......................................................................... 37

2.2.1.6 Nội dung hợp tác giữa Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội và Công ty

kinh doanh nhà ....................................................................................... 39

2.2.1.7 Quy định về điều khoản bảo hiểm ................................................ 40

2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK ......................... 40

2.2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu ....................................................................... 40

2.2.2.2 Xử lý yêu cầu .............................................................................. 41

2.2.2.3 Cho vay ....................................................................................... 42

2.2.2.4 Theo dõi sau khi cho vay ............................................................. 42

2.2.2.5 Xử lý khoản vay có vấn để ........................................................... 42

2.2.3 Kết quả của hoạt động cho vay mua nhà trả góp .................................. 43

2.3 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK ........... 44

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI

HABUBANK ....................................................................................................... 46

3.1 Triển vọng mở rộng cho vay mua nhà trả góp ........................................ 46

3.2 Định hướng phát triển của HABUBANK trong thời gian tới ................ 49

3.3 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp .......................................... 50

3.3.1. Nhóm giải pháp liên quan đến sản phẩm ............................................. 50

3.3.2 Chính sách phân phối ........................................................................... 53

3.3.3 Chính sách giao tiếp - khuyếch trương ................................................. 54

3.3.4 Các giải pháp khác ............................................................................... 55

3.4 Kiến nghị ................................................................................................... 57

3.4.1 Ngân hàng Nhà nước đưa ra các cảnh báo ............................................ 57

3.4.2 Nhà nước triển khai xây dựng thêm các khu chung cư giá rẻ ................ 58

3.4.3 Hoàn thiện môi trường pháp lý ............................................................ 59

3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin ................................................................ 60

KẾT LUẬN ......................................................................................................... 61

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1 Kết quả kinh doanh từ năm 2005 - 2007 ................................................ 28

Bảng 2.2 Lợi nhuận trước thuế của ACB, Sacombank, HABUBANK trong năm 2006 -

2007 ...................................................................................................................... 29

Bảng 2.3 Tình hình huy động vốn giai đoạn 2005 - 2007 ..................................... 29

Bảng 2.4 Tổng dư nợ và cơ cấu dư nợ cho vay khách hàng từ năm 2005-2007..... 32

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay mua nhà trả góp .............................................................. 43

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Đơn xin vay vốn

Phụ lục 2: Biên bản họp các thành viên đồng sở hữu tài sản đảm bảo

Phụ lục 3: Hợp đồng thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Phụ lục 4: Hợp đồng thế chấp để vay vốn ngân hàng

Phụ lục 5: Biên bản định giá tài sản thế chấp

Phụ lục 6: Giấy biên nhận hồ sơ tài sản thế chấp

Phụ lục 7: Biên bản thỏa thuận

Phụ lục 8: Bản cam kết

Phụ lục 9: Đơn xin vay vốn kiêm khế ước nhận nợ

Phụ lục 10: Hợp đồng tín dụng