Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Ạ Ọ

Ộ

Ố Đ I H C QU C GIA HÀ N I

KHOA LU TẬ

***

Ậ

BÀI T P NHÓM

Ị ƯỜ

Ậ

Ề

Ấ Ộ

Ả

MÔN: PHÁP LU T V TH TR

NG B T Đ NG S N

ủ ề Ch đ :

Ề Ị

Ụ

Ậ

Ệ

HOÀN THI N PHÁP LU T V D CH V SÀN GIAO

Ả

Ị

Ấ Ộ D CH B T Đ NG S N

Nhóm 6:

ị

ọ

ễ ễ ễ ễ

ạ

ị ươ

ng (Nhóm

14061552 14060013 14061555 14061515 14060147 14061549 14061521

1. Nguy n Th Thanh Tú 2. Nguy n Xuân Đình 3. Nguy n Ng c Ánh 4. Nguy n Khánh Linh ị 5. Đoàn Th Thanh Mai ị ễ 6. Ph m Th Di m Thi ễ 7. Nguy n Th Ph ng) tr

ưở SĐT: 0969029236 Email: nguyenphuong260996@gmail.com

ộ

Hà N i, Tháng 04 2017

Ụ Ụ M C L C

Ụ Ừ Ế Ắ DANH M C T VI T T T

ấ ộ

ả B t đ ng s n ả ấ ộ ng b t đ ng s n ấ ộ ị ườ Th tr ị ả

ấ ộ ậ ả BĐS TTBĐS SGDKDBĐS LKDBĐS Sàn giao d ch kinh doanh b t đ ng s n Lu t Kinh doanh b t đ ng s n

M Đ UỞ Ầ

ề ặ ấ 1. Đ t v n đ

ị ử ụ ấ ộ ả ả ạ ộ ớ ị B t đ ng s n là m t lo i tài s n có giá tr và giá tr s d ng l n. Nó cũng là

ạ ặ ộ ệ ị ườ ệ ị ườ ấ ộ m t lo i hàng hoá đ c bi ộ t trên m t th tr ặ ng đ c bi t Th tr ả ng b t đ ng s n.

ị ườ ấ ộ ị ườ ớ ị ườ ố ứ Th tr ả ng b t đ ng s n cùng v i th tr ng v n, th tr ữ ộ ng s c lao đ ng là nh ng

ự ế ủ ả ấ ầ ọ ứ ế ố y u t “đ u vào” quan tr ng c a quá trình s n xu t. Th c t ệ đã ch ng minh, vi c

ị ườ ủ ể ấ ộ ả ả ưở ắ ị phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n nh h ế ự ư ng sâu s c đ n s h ng th nh hay

ộ ề ủ ế ẽ ị ườ ấ ộ ả ở suy vong c a m t n n kinh t . Vì l đó, th tr ộ ng b t đ ng s n đã tr thành m t

ị ườ ạ ả ượ ế ớ ầ ữ trong nh ng th tr ng nh y c m và đ c quan tâm hàng đ u trên th gi ạ i. T i

ệ ế ộ ủ ề ậ ị ườ Vi t Nam, theo xu th h i nh p c a n n kinh t ế ị ườ th tr ng, th tr ng quy n s ề ử

ượ ướ ể ế ậ ấ ụ d ng đ t đã đ c Nhà n ề ủ c quan tâm và th ch hóa thành pháp lu t; quy n c a

ườ ử ụ ấ ượ ừ ị ườ ẩ ấ ộ ả ng i s d ng đ t đ ở ộ c m r ng, t đó, thúc đ y th tr ng b t đ ng s n phát

ị ườ ể ấ ộ ủ ả ướ ượ tri n nhanh chóng. Th tr ng B t đ ng s n c a n c ta đ c đánh giá là th ị

ườ ể ầ ư ề ỏ ạ tr ng ti m năng, là “m vàng” đ đ u t và khai thác. Tuy nhiên, bên c nh đó th ị

ườ ứ ớ ứ ề ặ ẩ ệ ế ự ự ủ ạ tr ng còn n ch a nhi u thách th c l n, đ c bi t là s thi u s minh b ch c a th ị

ườ ầ ạ ượ ỏ ầ ể tr ị ng. Hàng lo t các giao d ch ng m đã và đang v ủ t ra kh i t m ki m soát c a

ướ ị ườ ế ấ ộ Nhà n c. Đây là nguyên nhân khi n cho th tr ng B t đ ng s n ả ở ướ n ậ c ta ch m

ơ ố ả ế ắ ữ ể ế ạ phát tri n và có đôi khi lâm vào tình tr ng b t c. Nh ng “c n s t o” khi n cho th ị

ườ ở ị ườ ặ ẫ ớ ự tr ng tr nên quá “nóng” ho c đôi khi th tr ạ ng quá “l nh” d n t i s “đóng

ướ ự ề ả ầ ạ ờ ị băng”. Tr ấ ộ c th c tr ng đó, sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i đã góp ph n đi u ti ế t

ị ườ ả ị ầ ư ộ ấ ộ các giao d ch b t đ ng s n trên th tr ng. Các nhà đ u t đã có m t kênh thông tin

ấ ộ ỉ ỏ ữ ể ả ả ị chính xác và h u ích đ tham kh o. Sàn giao d ch b t đ ng s n không ch th a mãn

ậ ợ ạ ự ệ ệ ị ơ c n khát thông tin mà còn t o thu n l ấ ộ i cho vi c th c hi n các giao d ch b t đ ng

ệ ả ộ ả s n m t cách nhanh chóng, hi u qu .

ự ế ấ ộ ả ả ơ ị Trong th c t , sàn giao d ch b t đ ng s n không ph i là c quan nhà n ướ c,

ự ủ ệ ướ ự ứ ệ ứ không th c hi n ch c năng c a nhà n c, cũng không th c hi n ch c năng kinh

ấ ộ ấ ộ ả ả ị ượ doanh b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n là các t ổ ứ ư ch c t nhân, đ c thành

ụ ấ ộ ể ả ằ ị ướ ớ ụ ợ ậ l p đ kinh doanh các d ch v b t đ ng s n nh m h ng t i m c đích l ậ i nhu n.

ể ể ậ ợ ướ ợ ủ ị V y, làm sao đ có th dung hòa l ủ i ích c a nhà n c và l i ích c a sàn giao d ch

ề ặ ủ ệ ả ả ấ ướ ố ớ ị ấ ộ b t đ ng s n? V n đ đ t ra là vi c qu n lý c a Nhà n c đ i v i sàn giao d ch

ề ả ả ế ị ườ ể ủ ướ ấ ộ b t đ ng s n. Kh năng đi u ti t và ki m soát th tr ng c a Nhà n ạ c có đ t

ẽ ể ệ ạ ộ ủ ệ ầ ả ộ ị hi u qu cao hay không s th hi n m t ph n qua ho t đ ng c a các sàn giao d ch

ả ấ ộ b t đ ng s n.

ờ ể ỗ ợ ậ ề ị ụ ả ị ấ ộ Pháp lu t v d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i đ h tr kinh doanh

ị ườ ấ ộ ả ầ ả ấ ộ b t đ ng s n và th tr ạ ộ ơ ở ể ng b t đ ng s n. Đó là c s đ góp ph n giúp ho t đ ng

ấ ộ ễ ả ơ ị ể ễ trên sàn giao d ch b t đ ng s n di n ra d dàng và nhanh chóng h n. Sau đây, ti u

ứ ụ ế ậ ậ ị ị lu n đi nghiên c u, phân tích các quy đ nh pháp lu t liên quan đ n d ch v sàn giao

ả ấ ộ ị d ch b t đ ng s n.

ụ ứ 2. M c tiêu nghiên c u

ụ ủ ứ ệ ề ằ ỏ ữ ấ M c đích c a vi c nghiên c u đ tài này là nh m làm sáng t nh ng v n đ ề

ự ễ ấ ộ ề ị ụ ả ậ ị mang tính lý lu n và th c ti n v d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n trên th tr ị ườ ng

ớ ự ủ ể ả ế ầ ộ ấ ộ b t đ ng s n và vai trò c a nó v i s phát tri n kinh t xã h i, góp ph n hoàn

ậ ề ị ả ự ụ ệ ệ ậ ị ấ thi n pháp lu t, nâng cao hi u qu th c thi pháp lu t v d ch v sàn giao d ch b t

ả ộ đ ng s n.

ố ượ ứ ạ 3. Đ i t ng, ph m vi nghiên c u

ể ậ ậ ạ ộ ố ộ Trong ph m vi bài ti u lu n, nhóm chúng em t p trung làm rõ m t s n i

dung sau:

ệ ị ứ ụ ớ ấ ộ ả ị Nghiên c u các quan h d ch v môi gi i b t đ ng s n trên sàn giao d ch

ấ ộ ả ở ệ ậ ủ ị kinh doanh b t đ ng s n Vi t Nam; phân tích các quy đ nh pháp lu t c a Vi ệ t

ụ ế ị ớ ấ ộ ớ ấ ộ ả Nam có liên quan đ n d ch v môi gi ả i b t đ ng s n và môi gi i b t đ ng s n trên

ả ề ộ ố ả ấ ụ ể ằ SGDBĐS. Thông qua đó, tác gi đ xu t m t s gi ầ i pháp c th nh m góp ph n

ậ ề ị ụ ệ ị ớ ấ ộ hoàn thi n các quy đ nh pháp lu t v d ch v môi gi ả i b t đ ng s n trên sàn giao

ị d ch.

ươ ứ 4. Ph ng pháp nghiên c u

ậ ử ụ ậ ủ ứ ể ệ ế ọ Ti u lu n s d ng phép bi n ch ng duy v t c a tri t h c Mác Lênin làm

ươ ứ ệ ậ ơ ở c s ph ứ ng pháp lu n cho vi c nghiên c u. Ngoài ra, trong quá trình nghiên c u,

ả ử ụ ộ ố ươ tác gi s d ng m t s ph ng pháp sau:

ươ ả ậ ậ Ph ậ ng pháp thu th p thông tin: thu th p các văn b n pháp lu t và các tài

ấ ộ ụ ệ ế ậ ả ị ị ề ự li u liên quan đ n d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n; thu th p thông tin v th c

ạ ộ ấ ộ ễ ả ị ti n ho t đ ng sàn giao d ch b t đ ng s n.

ươ ơ ở ữ ổ ợ Ph ậ ng pháp phân tích, t ng h p: Trên c s nh ng thông tin thu th p

ượ ả ẽ ổ ư ữ ứ ể ậ ợ đ c, tác gi s t ng h p đ nghiên c u, phân tích và đ a ra nh ng nh n xét, đánh

ấ ộ ủ ự ụ ề ạ ậ ị ị ị ả giá v các quy đ nh c a pháp lu t, th c tr ng d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n.

ậ ề ị ụ ị ị ấ Theo đó, phân tích, đánh giá các quy đ nh pháp lu t v d ch v sàn giao d ch b t

ậ ả ả ộ đ ng s n 2014 và các văn b n pháp lu t có liên quan.

ố ụ ủ ể ậ 5. B c c c a ti u lu n

ờ ụ ụ ụ ệ ế ậ ả ầ Ngoài l i nói đ u, k t lu n, m c l c, danh m c tài li u tham kh o, danh

ể ậ ồ ươ ượ ố ụ ư m c t ụ ừ ế ắ vi t t t, ti u lu n bao g m 03 (ba) ch ng đ c b c c nh sau:

ƯƠ Ề Ị Ữ Ụ Ấ Ề Ị CH Ậ NG I: NH NG V N Đ LÝ LU N V D CH V SÀN GIAO D CH

Ộ Ộ Ụ Ấ Ả Ậ Ấ Ả Ị Ị B T Đ NG S N VÀ PHÁP LU T D CH V SÀN GIAO D CH B T Đ NG S N

ƯƠ Ự Ị Ự Ậ Ạ Ạ CH Ộ NG II: PHÁP LU T TH C Đ NH VÀ TH C TR NG HO T Đ NG

Ộ Ụ Ấ Ả Ị Ị D CH V SÀN GIAO D CH B T Đ NG S N

ƯƠ Ả Ụ Ậ Ệ Ị CH NG III. GI I PHÁP HOÀN THI N PHÁP LU T D CH V SÀN

Ộ Ả Ị Ấ GIAO D CH B T Đ NG S N

ủ ề Ề Ị Ụ Ậ Ệ Ị Ấ Ch đ “HOÀN THI N PHÁP LU T V D CH V SÀN GIAO D CH B T

ộ ấ ứ ạ Ộ Ả ề ỏ ườ ứ ề ầ Đ NG S N” là m t v n đ ph c t p, nó đòi h i ng i nghiên c u đ tài c n có

ả ề ứ ự ế ậ ậ ộ ạ ộ ễ ki n th c sâu r ng c v lý lu n th c ti n trong quá trình thành l p và ho t đ ng

ắ ượ ả ắ ị ữ ữ ấ ấ ộ ủ c a sàn giao d ch b t đ ng s n, n m b t đ ề ố c nh ng v n đ c t lõi, nh ng t n t ồ ạ i

ướ ể ừ ắ ả ề ấ ả ả ế và v ặ ng m c còn g p ph i, đ t đó đ xu t gi i pháp gi i quy t. Là sinh viên

ứ ể ế ế ớ ạ ứ ậ ớ ố v i v n ki n th c hi u bi t có gi i h n vì v y, trong quá trình nghiên c u ch đ ủ ề

ữ ế ế ể ế ỏ ấ chúng em không th tránh kh i có nh ng thi u sót, khi m khuy t. Chúng em r t

ậ ượ ự ủ ế ả mong nh n đ ạ c s đóng góp ý ki n đánh giá, phê bình c a gi ng viên và các b n

ể ệ ể ậ sinh viên đ hoàn thi n ti u lu n.

ƯƠ Ề Ị Ữ Ụ Ấ Ậ Ề Ị CH NG I: NH NG V N Đ LÝ LU N V D CH V SÀN GIAO D CH

Ấ Ộ Ụ Ả Ậ Ị Ấ Ộ Ị B T Đ NG S N VÀ PHÁP LU T D CH V SÀN GIAO D CH B T Đ NG

S NẢ

ấ ộ ụ ề ả ấ ị ị ị 1.1. Khái quát v sàn giao d ch b t đ ng s n. và d ch v sàn giao d ch b t

ộ ả đ ng s n

ấ ộ ấ ộ ụ ệ ả ị ị ị 1.1.1. Khái ni m sàn giao d ch b t đ ng s n và d ch v sàn giao d ch b t đ ng

s nả

ấ ộ ủ ả ả ạ ộ ọ ỗ ố B t đ ng s n là m t lo i tài s n có vai trò vô cùng quan tr ng c a m i qu c

ầ ố ủ ộ ườ ể ủ ề ả ự gia. Nó là thành ph n s ng c a xã h i loài ng ấ i. S phát tri n c a n n s n xu t

ế ị ườ ơ ề ả ấ hàng hóa theo c ch th tr ấ ộ ng cũng đã kéo theo n n s n xu t hàng hóa b t đ ng

ể ừ ị ườ ấ ộ ả ạ ả s n phát tri n, t đó hình thành nên th tr ng b t đ ng s n. Tuy nhiên, lo i hàng

ờ ượ ặ ự ệ ẽ ơ hóa BĐS có đ c tính không di d i đ ệ c, do đó, n i bán s không có s hi n di n

ị ườ ế ạ ủ c a hàng hóa. Bên c nh đó, TTBĐS là th tr ả ng không hoàn h o, thi u thông tin,

ể ậ ườ ườ ể ễ ổ ộ vì v y, đ ng i bán và ng i mua có th d dàng trao đ i mua bán BĐS, m t th ị

ườ ờ ọ ị tr ng mua bán BĐS ra đ i, g i là sàn giao d ch BĐS.

ể ệ ằ ướ ệ ầ ị Có th nói r ng, vi c Nhà n c quy đ nh yêu c u các doanh nghi p kinh

ở ữ ự ủ ệ ề ả ộ doanh BĐS ph i th c hi n bán, cho thuê các BĐS thu c quy n s h u c a mình

ộ ướ ị ạ ộ ặ qua sàn giao d ch BĐS là m t b c ngo t trong ho t đ ng kinh doanh BĐS ở ướ c n

ề ề ổ ố ừ ta. Đi u này đã làm thay đ i cách bán hàng truy n th ng có t ụ hàng ch c năm nay

ệ ầ ậ ớ ậ ủ c a các doanh nghi p này. Cùng v i yêu c u trên thì pháp lu t cho phép thành l p

ấ ộ ữ ể ả ộ ị các sàn giao d ch b t đ ng s n đ bán, cho thuê BĐS cũng là m t trong nh ng quy

ỏ ớ ộ ớ ị ườ ạ ộ ầ ư ị đ nh m i, các tác đ ng không nh t i th tr ng BĐS và ho t đ ng đ u t , kinh

ư ậ ị ớ ạ ả doanh lo i tài s n có giá tr l n nh v y.

ướ ấ ộ ủ ệ ậ Tr ả c khi có Lu t kinh doanh b t đ ng s n, vi c bán, cho thuê BĐS c a các

ỉ ự ệ ệ ệ ố doanh nghi p kinh doanh BĐS ch th c hi n thông qua các m i quan h quan bi ế t,

ệ ặ ạ ố ầ quan h ngo i giao trong làm ăn, các đ i tác kinh doanh ho c thông qua các nhà đ u

ớ ấ ổ ự ề ạ ơ c , các nhà môi gi i BĐS. Th c tr ng này gây ra nhi u b t n cho TTBĐS, đây là

ị ườ ể ạ ạ nguyên nhân làm cho th tr ng này phát tri n không minh b ch, không lành m nh,

ấ ợ ữ ườ ự ự ề ầ ở làm tăng giá BĐS b t h p lý, nh ng ng i có nhu c u th c s v nhà không có

ự ự ề ầ ở ơ ộ ế ậ ạ ớ ở ớ nhu c u th c s v nhà không có c h i ti p c n v i các lo i nhà v i giá tr ị

ự ủ ả ả ả ả ề ầ ớ th c c a nó mà ph i tr i qua nhi u t ng l p trung gian, ph i tr thêm m t l ộ ượ ng

ề ươ ố ớ ữ ti n t ng đ i l n cho nh ng ng ườ ầ ơ i đ u c .

ể ệ ậ ộ ị Vi c thành l p các sàn giao d ch BĐS đ bán, cho thuê BĐS là m t trong

ữ ả ầ ế ể ạ ế ố ị nh ng gi ọ i pháp quan tr ng và c n thi t đ h n ch t ầ i đa các giao d ch ng m,

ị ườ ể ệ ạ ơ ứ không chính th c làm cho th tr ng BĐS phát tri n minh b ch h n, vi c mua bán

ẽ ượ ữ ệ ề ể ạ ườ BĐS s đ c công khái hóa, t o đi u ki n đ nh ng ng ầ i có nhu c u có th d ể ễ

ế ậ ượ dàng ti p c n đ c nhà ở .

ụ ể ề ấ ộ ữ ả ậ ị Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 đã có nh ng quy đ nh c th v sàn

ủ ộ ậ ụ ể ấ ộ ề ả ả ị ả giao d ch b t đ ng s n, c th là kho n 6, đi u 3 c a b lu t này đã gi i thích v ề

ấ ộ ấ ộ ủ ệ ị ị ả ả khái ni m c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Theo đó, sàn giao d ch b t đ ng s n

ượ ễ ề ể ơ ị ượ “n i di n ra các giao d ch v mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho đ ể c hi u là

ạ ấ ộ ơ ặ ị thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n ỡ ữ ả 1”. Sàn giao d ch BĐS chính là n i g p g gi a

ườ ữ ườ ụ ấ ườ ề ị ụ ầ ng i mua và bán, gi a ng ị i cung c p d ch v và ng i có yêu c u v d ch v có

ự ế ệ ơ ả ớ liên quan đ n kinh doanh BĐS. S khác bi ữ t c b n so v i nh ng sàn mua bán khác

ở ự ệ ỗ ơ ủ ệ ị chính là ồ ch n i đó không có s hi n di n c a hàng hóa BĐS giao d ch, đ ng

ờ ấ ả ữ ứ ạ ụ ế ị th i, t t c nh ng d ch v liên quan đ n mua bán BĐS trên sàn cũng ph c t p và đa

ứ ạ ủ ệ ố ụ ả ơ ị ạ d ng h n, do tính ph c t p c a h th ng d ch v BĐS… Sàn mua bán ph i là mô

ạ ộ ợ ở ổ ợ ị ủ ụ ả ấ ầ hình ho t đ ng t ng h p, đó ph i cung c p đ y đ và khép kín m i d ch v liên

ấ ộ

ề

ả

ậ

ả

1 Kho n 6, Đi u 3 Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ữ ụ ế ế ệ ả ơ ị quan đ n BĐS, h n th , đó ph i là nh ng d ch v mang tính chuyên nghi p và khép

ấ ữ ơ ả ệ ạ ẩ ả ả ệ kín, ph i là n i b o đ m tính minh b ch, chu n xác, r t h u hi u cho công vi c

ề ả ế ủ ướ ế ủ ầ ạ ồ ờ qu n lý và đi u ti t c a nhà n c, đ ng th i cũng góp ph n h n ch r i ro cho

ườ ạ ộ ế ng i dân khi tham gia vào các ho t đ ng mua bán liên quan đ n BĐS.

ấ ộ ứ ủ ả ị 1.1.2. Ch c năng, vai trò c a sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ứ ủ ả ị Ch c năng c a sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ả ị ượ ụ ậ ớ Sàn giao d ch b t đ ng s n đ c thành l p v i m c đích là trung gian h tr ỗ ợ

ị ườ ấ ộ ị ườ ư ầ ả ổ th tr ng b t đ ng s n, góp ph n đ a th tr ng vào “khuôn kh ”. Đ đ t đ ể ạ ượ c

ấ ộ ệ ố ụ ự ả ầ ị ứ m c đích đó, sàn giao d ch b t đ ng s n c n th c hi n t ủ ế t ba ch c năng ch y u:

ổ ứ ấ ộ ứ ả ị ứ (1) Ch c năng t ch c kinh doanh B t đ ng s n, (2) Ch c năng kinh doanh d ch v ụ

ỗ ợ ị ườ ấ ộ ứ ả ấ ộ ả B t đ ng s n và (3) Ch c năng h tr th tr ng b t đ ng s n.

ứ ấ ộ ơ ổ ả ị ứ ấ , sàn giao d ch b t đ ng s n là n i t ấ ộ ch c kinh doanh b t đ ng Th nh t

ấ ộ ả ượ ả ị ự ệ ị ả s n. Giao d ch kinh doanh b t đ ng s n ph i đ ấ c th c hi n trên sàn giao d ch b t

ầ ư ả ể ư ả ượ ạ ậ ộ đ ng s n. Các nhà đ u t ấ ộ có th đ a B t đ ng s n đã đ c t o l p lên sàn giao

ổ ớ ấ ộ ể ế ằ ả ợ ậ ị d ch b t đ ng s n đ trao đ i v i nhau nh m tìm ki m l ể i nhu n đ tái đ u t ầ ư .

ườ ườ ấ ộ ể ặ ầ ị Ng i bán, ng ả i mua có nhu c u có th g p nhau qua sàn giao d ch b t đ ng s n.

ấ ộ ễ ầ ẩ ả ị ị ậ Sàn giao d ch b t đ ng s n góp ph n thúc đ y giao d ch di n ra nhanh chóng, thu n

ườ ị ườ ộ ả ẽ ả ấ ộ ợ l i và an toàn. Thông th ị ng, m t giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n s tr i qua

2. Khi ti n hành giao d ch trên

ướ ự ị ể ế ị ba b c: đàm phán ki m tra th c đ a đăng ký pháp lý

ả ẽ ả ấ ộ ự ể ệ ệ ờ ị ủ ụ sàn giao d ch b t đ ng s n s gi m thi u th i gian cho vi c th c hi n các th t c

ả ả ấ ộ ấ ộ ư ả ả ầ ả ị trên. B t đ ng s n khi đ a lên sàn giao d ch b t đ ng s n ph i đ m b o đ y đ ủ

ề ệ ề ế ậ ị ườ ầ ư các đi u ki n theo quy đ nh v pháp lu t. Vì th , ng i mua, Nhà đ u t ể có th yên

ẽ ở ữ ề ả ố ườ ể ỏ ố tâm v kh i tài s n mà mình s s h u. Ng i bán có th tránh kh i m i lo mua

ạ ộ ủ ế ệ ắ ạ ư ẻ r , bán đ t. Bên c nh vi c trung gian cho các ho t đ ng kinh doanh ch y u nh :

ể ượ ấ ộ ả ị mua bán, chuy n nh ấ ộ ng, cho thuê hàng hóa b t đ ng s n; sàn giao d ch b t đ ng

ả ị ươ ấ ộ ệ ả ả ỉ ể ả s n còn là đ a ch đ qu ng bá các th ẩ ng hi u, các s n ph m b t đ ng s n s ẽ

ươ ầ ư ớ ủ ị hình thành trong t ữ ng lai c a nh ng nhà đ u t ế l n, có danh ti ng. Sàn giao d ch

2 Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội

ầ ư ế ả ầ ồ ờ ị ố ể ấ ộ b t đ ng s n là c u n i đ liên k t các nhà đ u t ấ . Đ ng th i, sàn giao d ch b t

ế ệ ả ộ đ ng s n còn đóng vai trò là trung gian trong vi c liên doanh, liên k t, tìm ra h ướ ng

ệ ả ả ầ ư ữ ằ ứ ệ ớ ầ ư đ u t có hi u qu ; các gi i pháp đ u t h u hi u nh m ng phó v i th tr ị ườ ng

ủ ế ả ầ ộ ấ ộ b t đ ng s n đ y bi n đ ng và r i ro.

ấ ộ ự ứ ệ ả ị ị , sàn giao d ch b t đ ng s n th c hi n ch c năng kinh doanh d ch v ụ Th haiứ

ụ ấ ộ ỗ ợ ụ ụ ả ằ ả ị ị ấ ộ b t đ ng s n. Các d ch v b t đ ng s n là các d ch v nh m m c đích h tr cho

ể ủ ị ườ ấ ộ ả ồ ớ ả ị ự s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n; bao g m: môi gi i, đ nh giá, qu ng cáo,

ệ ử ụ ấ ộ ụ ả ả ị ư ấ t v n, qu n ký b t đ ng s n… Thông qua vi c s d ng các d ch v , Nhà đ u t ầ ư ,

ườ ườ ề ấ ộ ừ ẽ ả ộ ng i mua, ng i bán s có m t kênh thông tin chính xác v b t đ ng s n. T đó,

ế ị ầ ư ể ệ ủ ụ ề ệ ặ có th quy t đ nh vi c đ u t , mua ho c bán. Các th t c v vi c đăng ký pháp lý

ẽ ượ ỡ ự ệ ệ ị cũng s đ c giúp đ th c hi n nhanh chóng, chính xác. Vi c kinh doanh d ch v ụ

ả ẽ ạ ấ ộ ủ ế ả ồ ị ệ ấ ộ b t đ ng s n trên sàn giao d ch b t đ ng s n s t o ra ngu n thu ch y u cho vi c

ạ ộ ủ ả ố ị ị ổ ứ t ụ ấ ộ ấ ộ ch c, ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Trong s các d ch v b t đ ng

ượ ấ ộ ễ ả ạ ấ ị ả s n đ ố ế c cung c p trên sàn giao d ch b t đ ng s n thì lo i hình di n ra ph bi n,

ườ ế ớ ư ấ ấ ộ ả th ng xuyên và chi m t ỷ ệ l cao là: môi gi ả v n và qu ng cáo b t đ ng s n. i, t

ạ ộ ễ ươ ễ ể ề ạ ố ờ Các ho t đ ng khác di n ra còn t ố ng đ i m nh t. Đây cũng là đi u d hi u đ i

ụ ớ ấ ộ ả ở ư ẻ ấ ộ ị ị ớ v i m t mô hình cung c p d ch v m i m nh sàn giao d ch b t đ ng s n Vi ệ t

ướ ấ ộ ả ờ ị ườ ớ Nam. Tr c khi sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i ng i ta đã quá quen v i khái

ệ ườ ớ ấ ộ ả ấ ộ ni m ng i môi gi ạ i b t đ ng s n hay “cò đ t, cò nhà”. Đ i ngũ “cò” này ho t

ẩ ự ấ ị ủ ệ ể ầ ổ ộ đ ng khá sôi n i và góp ph n nh t đ nh trong vi c thúc đ y s phát tri n c a th ị

ườ ấ ộ ạ ộ ỏ ẻ ả ế ổ ứ tr ng b t đ ng s n. Tuy nhiên, ho t đ ng nh l , thi u tính t ch c,… nên có đôi

ơ ố ầ ạ ữ ọ ả ạ ị ườ lúc h cũng góp ph n t o ra nh ng “c n s t” gi t o trên th tr ộ ố ng, m t s “cò”

ấ ừ ả ệ ạ ớ ườ ườ có tính ch t l a đ o còn gây thi t h i l n cho ng i mua, ng ệ i bán... Công vi c

ủ ế ủ ớ ế ớ ư ấ ả ch y u c a các nhà môi gi i này là tìm ki m, gi ệ i thi u, t ề ấ v n, qu ng cáo v b t

ườ ườ ầ ư ưở ả ộ đ ng s n cho ng i mua, ng i bán, nhà đ u t và h ồ ng hoa h ng. Th tr ị ườ ng

ả ở ệ ế ề ạ ố ấ ộ b t đ ng s n Vi t Nam v n thi u minh b ch, thông tin đa chi u nên đây là th ị

ườ ạ ộ ề ề ộ ị tr ng ti m năng cho đ i ngũ này ho t đ ng. Sau này, khi các quy đ nh v sàn giao

ấ ộ ờ ướ ế ặ ả ấ ả ị d ch b t đ ng s n ra đ i, Nhà n c si ạ t ch t qu n lý, các “cò nhà, cò đ t” ho t

ỏ ẻ ở ế ấ ả ơ ế ệ ề ị ộ đ ng nh l ấ ộ tr nên thi u hi u qu h n. Vì th , r t nhi u sàn giao d ch b t đ ng

ượ ậ ạ ộ ụ ứ ữ ằ ợ ỉ ả s n đ c l p ra ch nh m m c đích h p th c hóa nh ng ho t đ ng môi gi ớ ư i, t

ủ ễ ả ố ớ ấ v n, qu ng cáo v n đã di n ra lâu nay c a các nhà môi gi ạ i. Bên c nh đó, ng ườ i

ấ ộ ử ụ ư ụ ị ị ả dân cũng ch a có thói quen s d ng các d ch v trên sàn giao d ch b t đ ng s n.

ệ ọ ỉ ơ ư ướ ế ả ầ ố ị ấ ộ Vi c h tìm đ n sàn giao d ch b t đ ng s n ch đ n thu n gi ng nh tr c kia h ọ

ế ấ ớ ẽ ế ự ấ ủ ằ ị tìm đ n v i các “cò nhà, cò đ t”. Có l vì th , s m t cân b ng c a các d ch v ụ

ấ ộ ị ổ ế ệ ươ trên sàn giao d ch b t đ ng s n ả ở ướ n c ta hi n nay khá ph bi n. Trong t ng lai,

ể ủ ề ớ ự ế ườ ẽ cùng v i s phát tri n c a n n kinh t ọ , hy v ng ng ử ụ i dân s có thói quen s d ng

ấ ộ ấ ị ụ ị ự ả ạ ằ ấ ả ị các d ch v đ nh giá, đ u giá, qu n lý b t đ ng s n; t o ra s cân b ng nh t đ nh

ạ ộ ấ ộ ụ ủ ả ở ấ ị ị ệ trong ho t đ ng cung c p d ch v c a sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam.

ấ ộ ự ứ ệ ị ỗ ợ ị ườ ng ả Th baứ , sàn giao d ch b t đ ng s n th c hi n ch c năng h tr th tr

ị ườ ả ấ ộ ị ườ ộ ả ấ ộ b t đ ng s n. Th tr ả ng b t đ ng s n là m t th tr ng không hoàn h o và r t d ấ ễ

ị ườ ế ệ ộ ị ẳ ả bi n đ ng. Vi c giao d ch trên th tr ấ ộ ị ng không h n là giao d ch b n thân b t đ ng

ề ợ ứ ự ấ ộ ả ị ả s n mà là giao d ch các quy n và l i ích ch a đ ng trong b t đ ng s n đó. Vì tính

ệ ủ ấ ộ ự ệ ệ ả ị ấ ặ ch t đ c bi ể ễ t c a b t đ ng s n nên vi c th c hi n giao d ch cũng không th di n

ế ể ỗ ợ ư ự ạ ị ra nhanh chóng nh giao d ch các lo i hàng hóa khác. Vì th , đ h tr cho s phát

ể ủ ị ườ ả ủ ấ ộ ị ườ ụ ắ ả tri n c a th tr ng b t đ ng s n, kh c ph c tính không hoàn h o c a th tr ng,

ả ộ ị ả ợ ị ấ ộ sàn giao d ch b t đ ng s n là m t gi ấ i pháp h p lý. Thông qua sàn giao d ch b t

ướ ể ế ả ượ ị ườ ấ ộ ả ả ộ đ ng s n, Nhà n c có th gián ti p qu n lý đ c th tr ng b t đ ng s n; có

ố ớ ữ ử ữ ệ ợ ườ ữ ạ ợ ị nh ng bi n pháp x lý thích h p đ i v i nh ng tr ng h p vi ph m; có nh ng đ nh

ướ ờ ố ớ ừ ạ ạ ị h ng và chính sách k p th i đ i v i t ng giai đo n. Qua đó, giúp minh b ch hóa

ị ườ ầ ủ ộ ấ ộ ứ ậ ả ế ị th tr ng b t đ ng s n, đáp ng yêu c u c a h i nh p kinh t ấ . Sàn giao d ch b t

ự ự ố ề ủ ể ị ườ ả ầ ậ ộ đ ng s n th c s là cây c u tin c y n i li n các ch th trên th tr ấ ộ ng b t đ ng

s n. ả

ấ ộ ủ ả ị Vai trò c a sàn giao d ch b t đ ng s n

ị ườ ấ ộ ị ườ ả ẽ ớ ự ự ạ Th tr ng b t đ ng s n là th tr ộ ng có s tác đ ng m nh m t i s tăng tr ưở ng

ế ố ị ườ ủ ể ộ ị kinh t ự , t c đ đô th hóa, s phát tri n c a th tr ầ ư ng tài chính, thu hút đ u t …

ị ườ ớ ệ ề ả ầ ọ ế ộ V i m t th tr ư ậ ng có t m quan tr ng nh v y, vi c qu n lý và đi u ti t th tr ị ườ ng

ộ ấ ấ ộ ề ầ ầ ả ị là m t v n đ c n quan tâm hàng đ u. Sàn giao d ch b t đ ng s n là m t y u t ộ ế ố

ị ườ ầ ằ ấ ộ ề ượ ể ệ góp ph n cân b ng cho th tr ả ng b t đ ng s n. Đi u đó đ c th hi n qua các vai

ấ ộ ủ ả ị trò c a sàn giao d ch b t đ ng s n.

ấ ộ ả ấ ị ướ ế , sàn giao d ch b t đ ng s n có vai trò cung c p thông tin. Thông Tr c h t

ị ườ ố ấ ấ ộ ữ ề ạ ả tin trên th tr ữ ng B t đ ng s n v n r t đa d ng. Đó là nh ng thông tin v nh ng

ữ ữ ệ ả ả ươ ữ ả tài s n hi n h u; nh ng tài s n hình thành trong t ng lai; nh ng gi i pháp t ố ư i u

ứ ầ ư ệ ệ ự ứ ỗ ợ ệ ả ợ ọ cho vi c l a ch n hình th c đ u t hi u qu , h p lý; các hình th c h tr hi u qu ả

ộ ấ ạ ộ ể ế ụ ề ể ậ cho ho t đ ng kinh doanh... Đ có th ti p c n thông tin ph thu c r t nhi u vào

ồ ự ả ườ ủ ủ ể kh năng tài chính và ngu n l c con ng i c a các ch th . Thông tin trên th ị

ườ ự ủ ệ ế ấ ồ ớ tr ng khan hi m và song hành v i nó là s xu t hi n c a các ngu n thông tin

ộ ố ố ượ ữ ự ể ệ ứ “không chính th c”. M t s đ i t ệ ng đã có nh ng bi u hi n tiêu c c trong vi c

ế ể ử ụ ể ế ậ ượ ti p c n và s d ng các thông tin này. Vì th , đ có th xác minh đ c tính chân

ự ủ ề ướ ư ị th c c a thông tin là đi u khó khăn. Tr ấ ộ c đây, khi ch a có sàn giao d ch b t đ ng

ị ườ ấ ộ ả ườ ế ậ ớ ủ ể ả s n, các ch th trên th tr ng b t đ ng s n th ng khó ti p c n v i các thông tin

ị ườ ả ủ ế ầ ủ ấ ộ c a b t đ ng s n. Thông tin trên th tr ệ ng thi u chính xác và không đ y đ . Vi c

ấ ộ ệ ấ ả ở ơ ế đánh giá b t đ ng s n tr nên r t khó khăn và càng khó khăn h n trong vi c quy t

ụ ượ ắ ả ờ ị ị ế ạ ấ ộ ị đ nh giao d ch. Sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i đã kh c ph c đ c h n ch này.

ấ ộ ả ượ ậ ậ ầ ủ ị ờ Thông tin b t đ ng s n trên sàn đ ồ c c p nh t đ y đ , k p th i, chính xác; đ ng

ườ ượ ầ ư ể ọ ỹ ườ ể ờ th i, th ng xuyên đ c sàng l c k càng đ Nhà đ u t và ng i mua có th an

ầ ư ả ụ ằ ặ ớ tâm tham kh o đ u t ử ụ ho c mua nh m m c đích s d ng. V i vai trò này, sàn giao

ấ ộ ẽ ớ ạ ả ộ ướ ị d ch b t đ ng s n đã có tác đ ng m nh m t ủ ể i các ch th : Nhà n c, Nhà đ u t ầ ư ,

ườ ị ườ ấ ộ ả ng i mua, và th tr ng b t đ ng s n.

ố ớ ướ ề ấ ộ ả ượ ư ị Đ i v i Nhà n c, khi thông tin v b t đ ng s n đ c đ a lên sàn giao d ch

ả ị ượ ấ ộ ự ệ ị ấ ộ b t đ ng s n và các giao d ch đ c th c hi n trên sàn giao d ch b t đ ng s n s ả ẽ

ướ ị ườ ế ả ấ ộ ả ị giúp Nhà n c gián ti p qu n lý th tr ầ ữ ng b t đ ng s n. Nh ng giao d ch ng m,

ấ ướ ẽ ị ạ ế ộ ố gây th t thu cho Ngân sách nhà n c s b h n ch m t cách t i đa. Thông tin v ề

ạ ộ ị ườ ủ ấ ộ ả ườ ượ ậ ậ ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n th ng xuyên đ c c p nh t trên sàn giao

ủ ự ế ấ ộ ị ườ ữ ả ầ ộ ố ơ ị d ch b t đ ng s n. Nh ng m m m ng c a s bi n đ ng th tr ố ng, các c n s t

ẽ ớ ạ ượ ộ ộ ừ ướ ẽ ữ “nóng” “l nh”…s s m đ c b c l . T đó, Nhà n c s có nh ng chính sách,

ờ ố ớ ừ ị ườ ủ ể ạ ậ ợ ị pháp lu t thích h p, k p th i đ i v i t ng giai đo n phát tri n c a th tr ấ ng b t

ả ộ đ ng s n.

ố ớ ầ ư ườ ệ ế ậ ượ Đ i v i Nhà đ u t , ng i mua, vi c ti p c n đ c các thông tin chính xác

ế ị ầ ư ệ ắ ọ ị ẽ s giúp h có quy t đ nh đúng đ n trong vi c đ u t , giao d ch. Khi tham gia th ị

ườ ấ ộ ị ườ ả ầ ư ả ườ tr ng b t đ ng s n th tr ng không hoàn h o, Nhà đ u t và ng i mua th ườ ng

ề ủ ặ ớ ả ố ấ ộ ị ớ ế ả ả ỉ ầ ph i đ i m t v i nhi u r i ro. B t đ ng s n là tài s n có giá tr l n, vì th ch c n

ộ ự ể ầ ọ ệ ạ ầ ư ế ọ m t l a ch n sai l m cũng có th gây thi t h i nghiêm tr ng đ n Nhà đ u t và

ườ ề ấ ộ ấ ẫ ớ ng ả ế ủ i mua. Nguyên nhân l n nh t d n đ n r i ro đó là thông tin v b t đ ng s n

ờ ở ấ ộ ễ ế ả ạ ị nhi u lo n, thi u chính xác. Sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i tr thành kênh thông

ề ạ ề ề ệ ạ ườ ể ắ ầ tin đa d ng và nhi u chi u t o đi u ki n cho ng ắ i có nhu c u có th n m b t

ượ ọ ẽ ừ ễ ả ộ đ ấ ề ấ c thông tin m t cách d dàng. T đó, h s có thông tin hoàn h o nh t v b t

ụ ể ả ọ ợ ớ ầ ế ự ộ đ ng s n đ so sánh, đánh giá, và đi đ n l a ch n thích h p v i m c đích, nhu c u

ủ c a mình.

ố ớ ị ườ ề ấ ộ ấ ộ ả ả ượ Đ i v i th tr ng b t đ ng s n: thông tin v b t đ ng s n đ c công khai

ả ẽ ạ ấ ộ ữ ủ ế ế ầ ộ ị trên sàn giao d ch b t đ ng s n s h n ch nh ng bi n đ ng, “thăng tr m” c a th ị

ườ ố ượ ả ẽ ượ ấ ộ ầ ấ ị ế ố ạ tr ng. S l ng và t n su t các giao d ch b t đ ng s n s đ c h n ch t i đa,

ị ườ ự ề ả ổ ấ ộ ả ạ t o ra s bình n v giá c trên th tr ng. B t đ ng s n sau khi mua đi, bán l ạ ẽ i s

ự ả ưở ạ ị ườ ề ữ ị ẩ b đ y giá lên cao, t o ra s o t ả ng v giá c trên th tr ng. Nh ng nhà đ u t ầ ư

ụ ế ầ ơ ờ ụ ạ ự ế ẩ ớ v i m c đích đ u c , ki m l i liên t c t o ra s khan hi m hàng hóa, đ y giá c ả

ị ườ ấ ưở ị ườ ị ườ ở ữ th tr ng lên ng t ng ng. Th tr ng tr thành th tr ơ ng bong bóng, nh ng c n

ế ườ ầ ư ờ ấ ộ ố ấ s t đ t gi ả ạ ạ t o l i càng khi n ng i mua lao vào đ u t ế , ki m l ả i. B t đ ng s n

ạ ự ự ạ ị ẩ ơ ị ố v n dĩ giá tr đã cao nay l i càng b đ y lên cao h n, th c s t o ra khó khăn, rào

ữ ườ ế ố ớ ả ớ c n l n v i nh ng ng ả i mua có kh năng kinh t không cao. Cu i cùng, ng ườ i

ưở ợ ớ ư ầ ấ ơ ạ ị ườ ở h ng l i l n nh t là các nhà đ u c , nh ng l ế i khi n th tr ấ ổ ng tr nên b t n

ụ ạ ệ ủ ể ẩ ớ ị đ nh và khó khăn trong vi c khôi ph c l ị ẩ i. V i vòng lu n qu n này, ch th ch u

ệ ạ ớ ấ ẽ ườ ị ườ ấ ộ ự ệ ả thi t h i l n nh t s là ng i mua và th tr ng b t đ ng s n. Khi th c hi n giao

ả ế ủ ể ấ ộ ế ả ộ ị ị d ch qua sàn giao d ch b t đ ng s n, các ch th ph i ti n hành n p thu , giá mua

ư ể ệ ố ặ ớ ự ủ ẽ ệ ớ ữ và giá bán s có s chênh l ch l n, ch a k vi c đ i m t v i các r i ro nên nh ng

ầ ơ ụ ợ ờ ơ ẽ ả ị ườ ể ố ượ đ i t ng đ u c , tr c l i mang tính th i c s gi m đáng k . Th tr ấ ộ ng b t đ ng

ể ạ ơ ả ẽ ượ s n s đ c phát tri n lành m nh h n.

ề ấ ộ ả ủ ể ấ ấ ị ấ ộ Có th th y, vai trò cung c p thông tin v b t đ ng s n c a sàn giao d ch b t đ ng

ứ ả ế ọ ị ưở ạ ả s n chi m v trí quan tr ng và có s c nh h ng m nh m t ẽ ớ ấ ả i t t c các ch th ủ ể

ị ườ ấ ộ ả trên th tr ng b t đ ng s n.

ụ ỗ ợ ấ ộ ả ấ ị ị , sàn giao d ch b t đ ng s n có vai trò cung c p d ch v h tr cho Th haiứ

ị ườ ậ ơ ả ủ ấ ộ ị ườ ả ộ th tr ữ ng b t đ ng s n. M t trong nh ng quy lu t c b n c a th tr ầ ng là có c u

ắ ẽ ự ế ề ấ ộ ị ườ ầ ả thì t s có cung. Trong th c t , nhu c u v b t đ ng s n trên th tr ệ ng hi n nay

ị ườ ế ự ẽ ể ạ ấ ớ r t l n. Vì th , th tr ạ ng phát tri n m nh m , đa d ng, kéo theo s hình thành và

ể ộ ự ấ ộ ủ ụ ư ả ị phát tri n m t cách t phát c a các d ch v kinh doanh b t đ ng s n nh : môi gi ớ i,

ư ấ ấ ộ ữ ụ ả ả ị ị đ nh giá, t ư v n, qu ng cáo b t đ ng s n... Tuy nhiên, nh ng d ch v này ch a

ượ ự ắ ủ ấ ộ ậ ả ậ ộ đ c s nhìn nh n đúng đ n c a xã h i. Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ấ ộ ụ ả ậ ộ ị đã ghi nh n các d ch v kinh doanh b t đ ng s n trên. Qua đó, xã h i đã có cái nhìn

ố ớ ể ả ự ệ ệ ả ạ ơ ị ị ụ thích đáng h n đ i v i lo i hình d ch v này. Đ đ m b o vi c th c hi n d ch v ụ

ộ ổ ứ ấ ộ ậ ị ị m t cách quy mô, có t ả ậ ch c, lu t đã quy đ nh thành l p sàn giao d ch b t đ ng s n.

ỗ ợ ị ườ ứ ớ ấ ộ ấ ộ ả ả V i ch c năng h tr th tr ấ ị ng b t đ ng s n, sàn giao d ch b t đ ng s n cung c p

ụ ấ ộ ể ạ ậ ợ ệ ề ả ị ự ệ ệ các d ch v b t đ ng s n đ t o đi u ki n thu n l i cho vi c th c hi n các giao

ụ ụ ọ ấ ộ ấ ộ ả ả ị ị ị d ch b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n ph c v tr n gói các khâu d ch v t ụ ừ

ấ ộ ế ế ả ị ị ị khi tìm ki m, xác đ nh, ti n hành giao d ch và đăng ký b t đ ng s n. Sàn giao d ch

ệ ậ ả ế ớ ủ ể ư ố ấ ộ b t đ ng s n có m i quan h m t thi t v i các ch th có liên quan nh Ngân

ấ ộ ứ ả ạ ơ ế hàng, kho b c, c quan đăng ký b t đ ng s n, văn phòng công ch ng… Khi ti n

ị ạ ấ ộ ả ị ườ ườ hành các giao d ch t i sàn giao d ch b t đ ng s n, ng i mua và ng i bán s ẽ

ớ ơ ứ ế ề ề ạ ố ờ ộ ử không tiêu t n quá nhi u th i gian, ti n b c và công s c. V i c ch “m t c a”,

ẽ ượ ị ị ườ ế ấ ộ các giao d ch s đ c ti n hành nhanh chóng và chính xác. Th tr ả ng b t đ ng s n

ấ ộ ừ ụ ể ả ị không ng ng phát tri n, d ch v kinh doanh b t đ ng s n cũng càng ngày càng tr ở

ủ ể ị ườ ệ ơ ọ ả ể ự nên chuyên nghi p h n. Các ch th tham gia th tr ẩ ng có th l a ch n s n ph m

ụ ề ề ệ ệ ấ ạ ị d ch v do nhi u doanh nghi p khác nhau cung c p. Trong đi u ki n c nh tranh

ấ ộ ề ự ỉ ạ ẽ ả ạ ị m nh m , các sàn giao d ch b t đ ng s n không ch c nh tranh v s phong phú, đa

ủ ừ ả ạ ị ấ ụ ạ d ng c a hàng hóa, các lo i hình d ch v ; mà còn ph i không ng ng nâng cao ch t

ụ ụ ệ ả ạ ớ ị ị ượ l ng các lo i hình d ch v ; đi kèm v i nó là vi c gi m giá thành d ch v và phong

ầ ậ ụ ư ụ ệ cách ph c v chuyên nghi p nh ng không kém ph n t n tình, chu đáo. Thông qua

ả ẽ ấ ộ ụ ấ ả ẩ ạ ị ị các s n ph m d ch v đa d ng, sàn giao d ch b t đ ng s n s cung c p cho các ch ủ

ấ ộ ế ố ầ ữ ể ả ế ộ th kinh doanh b t đ ng s n nh ng y u t c n thi t m t cách nhanh nh t đ h ấ ể ọ

ầ ư ế ấ ả c m th y an toàn khi ti n hành đ u t .

ấ ộ ự ả ả ả ơ ị ẩ Th baứ , sàn giao d ch b t đ ng s n là n i qu ng bá các d án, các s n ph m

ị ườ ầ ư ố ớ ệ ả ấ ộ b t đ ng s n trên th tr ng. Các nhà đ u t khi mu n gi ả ề ự i thi u v d án, s n

ấ ộ ể ư ủ ả ẩ ả ẩ ị ạ ph m c a mình, có th đ a thông tin s n ph m lên sàn giao d ch b t đ ng s n. T i

ụ ỗ ợ ệ ị ả ẽ ế ả ẩ ị ớ ữ đây, s có các d ch v h tr vi c qu ng cáo, ti p th s n ph m t i nh ng ch th ủ ể

ự ầ ượ ế ế ộ ớ ộ ậ ơ có nhu c u. Qua đó, các d án đ c bi t đ n r ng rãi h n. V i đ tin c y cao, sàn

ả ẽ ấ ộ ữ ị ướ ấ ị ộ ớ ầ giao d ch b t đ ng s n s có nh ng b c tác đ ng nh t đ nh t i nhu c u và tâm lý

ầ ư ườ ầ ư ặ ị ủ c a nhà đ u t , ng i mua. Các nhà đ u t ấ ộ g p nhau trên sàn giao d ch b t đ ng

ế ị ầ ư ố ớ ự ả ổ ả s n, cùng trao đ i, tham kh o thông tin và quy t đ nh đ u t ữ đ i v i nh ng d án

ế ố ầ ả ả ở ị ế ể ỗ ợ ị ấ ộ kh thi. Sàn giao d ch b t đ ng s n đã tr thành y u t c n thi t đ h tr và đ nh

ướ ầ ư ệ ắ ắ ậ ị h ng cho Nhà đ u t ữ trong vi c phân tích, đánh giá, nh n đ nh và n m b t nh ng

ị ườ ấ ộ ả ơ ộ c h i khi tham gia vào th tr ng b t đ ng s n.

ủ ể ự ạ ữ ụ ấ ạ ị ớ Th tứ ư, t o ra s c nh tranh gi a các ch th cung c p d ch v công v i

ụ ư ề ủ ộ ộ ử ế ễ ạ ầ ạ ị d ch v t ậ , góp ph n h n ch tình tr ng sách nhi u, c a quy n c a m t b ph n

ướ ự ụ ấ ị ể ộ cán b Nhà n c trong lĩnh v c cung c p d ch v công ầ 3. Đ góp ph n h tr th ỗ ợ ị

ườ ấ ộ ả ướ ộ ố ổ ứ ị ụ ư ể tr ng b t đ ng s n, Nhà n c đã tri n khai m t s t ch c d ch v công nh : văn

ề ử ụ ấ ổ ứ ỹ ấ ể phòng đăng ký quy n s d ng đ t, t ch c phát tri n qu đ t, các t ổ ứ ư ấ v n ch c t

ứ ộ ứ ụ ư ứ ấ ị ượ khác… Tuy nhiên, m c đ cung ng d ch v còn th p, ch a đáp ng đ ầ c nhu c u

ị ườ ề ố ượ ự ế ế ộ ộ ủ c a th tr ng. Nguyên nhân tr c ti p là do đ i ngũ cán b còn thi u v s l ng,

ư ượ ề ộ ố ạ ả ộ ế y u v chuyên môn, ch a đ c đào t o chính quy, bài b n, m t s cán b còn t ỏ ra

ụ ế ệ ệ ề ấ ị thi u thi n chí trong vi c cung c p d ch v , gây khó khăn, phi n hà cho ng ườ ử i s

ệ ự ọ ổ ứ ụ ư ở ụ ế ị ị ụ d ng d ch v . Vì th , vi c l a ch n t ấ ch c cung c p d ch v t ổ ế tr nên ph bi n

ấ ộ ộ ổ ứ ụ ư ớ ả ị ị ơ h n. Sàn giao d ch b t đ ng s n là m t t ấ ch c cung c p d ch v t ụ . V i m c đích

ụ ụ ụ ợ ấ ộ ả ậ ị ườ ph c v và m c tiêu l i nhu n, sàn giao d ch b t đ ng s n đã th ng xuyên có s ự

ớ ể ị ế ứ ủ ầ ườ ừ ạ ổ đ i m i đ đáp ng nhu c u và th hi u c a ng ự ạ i dân. T đây, t o ra s c nh

ấ ộ ữ ả ạ ớ ị ổ ứ ấ ị tranh lành m nh gi a sàn giao d ch b t đ ng s n v i các t ch c cung c p d ch v ụ

ả ố ớ ạ ộ ự ạ ủ ệ ạ ị ấ công. S c nh tranh này t o ra hi u qu đ i v i ho t đ ng c a sàn giao d ch b t

ặ ả ả ớ ổ ứ ụ ị ộ đ ng s n và giúp gi m b t gánh n ng cho các t ch c d ch v công. Tuy sàn giao

ạ ộ ấ ộ ể ướ ớ ụ ợ ế ố ậ ả ị d ch b t đ ng s n ho t đ ng đ h ng t i m c tiêu l ư i nhu n nh ng vì y u t đó

ấ ộ ể ấ ả ớ ị ượ ữ ụ ị mà sàn giao d ch b t đ ng s n m i có th cung c p đ ấ c nh ng d ch v có ch t

ủ ể ị ườ ệ ả ể ự ọ ượ l ng và hi u qu cao. Khi các ch th tham gia th tr ơ ng có th l a ch n n i

ắ ơ ự ạ ụ ấ ở ị ổ ứ ị cung c p d ch v thì s c nh tranh càng tr nên gay g t h n. Các t ch c d ch v ụ

3TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội. [ tr.169]

ơ ộ ể ẽ ễ ườ ạ ạ công s không còn c h i đ sách nhi u ng i dân. Bên c nh đó, tình tr ng quan

ộ ộ ệ ủ ậ ộ ị ổ ứ ấ ị liêu, hách d ch, trì tr c a m t b ph n cán b trong các t ch c cung c p d ch v ụ

ẽ ượ ủ ụ ế ầ ạ công cũng s đ ệ ả c h n ch . Qua đó, góp ph n c i cách th t c hành chính hi n

nay ở ướ n c ta.

ấ ộ ả ạ ị , sàn giao d ch b t đ ng s n giúp minh b ch, công khai hóa th ị Th nămứ

ườ ấ ộ ị ườ ẩ ả ệ ể ả ộ tr ng B t đ ng s n, thúc đ y th tr ng phát tri n sôi đ ng, có hi u qu , chính

ự ế ạ ơ ấ ộ ạ ộ ả quy và lành m nh h n. Trong th c t ị ho t đ ng, sàn giao d ch b t đ ng s n đã th ể

ệ ế ế ủ ố ớ ị ườ ấ ộ ự ả ệ hi n vai trò thi t y u c a mình đ i v i th tr ng b t đ ng s n. S nhi t tình trong

ụ ấ ộ ấ ộ ủ ệ ả ả ấ ị ị ạ vi c cung c p các d ch v b t đ ng s n c a sàn giao d ch b t đ ng s n đã t o

ủ ể ố ớ ị ườ ề ệ ạ ườ ni m tin đ i v i các ch th tham gia th tr ng. Bên c nh đó, vi c th ng xuyên

ấ ượ ị ớ ả ạ nâng cao ch t l ụ ẽ ng d ch v s thu hút gi ấ ộ i kinh doanh b t đ ng s n, t o ra s ự

ố ớ ị ườ ầ ấ ộ ế ượ ả ạ ờ ữ “kích c u” đ i v i th tr ồ ng b t đ ng s n. Đ ng th i, h n ch đ c nh ng giao

ị ườ ế ồ ố ị ị ị d ch “ngoài lu ng”, giao d ch “đen”, giao d ch “tr n thu ” trên th tr ng. Đây là

ị ườ ạ ọ ấ ộ ề ả ế ố y u t ệ quan tr ng trong vi c minh b ch hóa th tr ng b t đ ng s n. V vĩ mô, sàn

ấ ộ ể ả ầ ị ế ộ ạ ổ giao d ch b t đ ng s n góp ph n phát tri n kinh t ấ ự xã h i, t o ra s bình n nh t

ị ườ ị đ nh trên th tr ng.

ủ ể ể ấ ấ ộ ả ộ ị ị ụ ấ Có th th y, sàn giao d ch b t đ ng s n là m t ch th kinh doanh d ch v b t

ả ượ ị ạ ấ ộ ự ả ậ ộ đ ng s n, đ c quy đ nh t ờ ủ i Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014. S ra đ i c a

ấ ộ ạ ả ị ướ ệ ẽ ế ạ ộ sàn giao d ch b t đ ng s n đã t o ra b c ti n m nh m trong vi c tác đ ng vào

ị ườ ấ ộ ấ ả ả ỉ ị ị th tr ấ ộ ng b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n không ch cung c p d ch v ụ

ụ ụ ị ườ ơ ở ể ướ ế ả ph c v th tr ng mà thông qua đó còn là c s đ Nhà n c ti n hành qu n lý th ị

ườ ấ ộ ừ ả ế ượ ế ắ ữ ệ ả tr ả ng b t đ ng s n. T đó, gi i quy t đ c nh ng b t c trong vi c qu n lý th ị

ườ ấ ộ tr ả ng b t đ ng s n phi chính quy.

ấ ộ ủ ị ụ ả ị ụ 1.1.3. M c đích c a d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n

ế ề ả ộ ộ ờ Th tr ầ ị ườ BĐS trong m t th i gian dài tr i qua nhi u bi n đ ng thăng tr m, ng

ượ ự ể ủ ướ ộ v t xa s ki m soát c a Nhà n c. Theo đó, giá ả ế BĐS tăng đ t bi n, không ph n

ự ế ầ ả ị ườ ự ầ ạ ơ ầ ánh nhu c u th c t . Th c tr ng đ u c , kích c u o… làm th tr ạ ng lũng đo n

ườ ở ộ ớ ề ượ ầ ả và th ỉ ậ ng ch t p trung m t gi i có ti n. Chúng v ớ t xa kh năng và t m v i

ườ ườ ữ ủ c a nh ng ng i dân th ng.

ự ủ ả ạ ỏ ướ ư ặ ế ậ Bên c nh đó, s buông l ng qu n lý c a Nhà n c ho c ch a thi ộ t l p m t

ộ ơ ủ ế ạ ả ầ ợ ị hành lang pháp lý đ y đ , m t c ch qu n lý phù h p nên tình tr ng giao d ch

ầ ơ ướ ề ế ẩ ng m, mua bán trao tay, không qua c quan nhà n c có th m quy n chi m t ỷ ệ l

ấ ồ ừ ủ ả ấ ạ ế ớ l n. Đây là nguyên nhân c a tình tr ng tranh ch p, b t đ ng x y ra… T đó, khi n

ị ườ ể ừ ở ơ ị ườ cho th tr ể ng tr nên khó ki m soát h n. K t ế năm 1993 đ n nay, th tr ấ ng b t

ả ủ ệ ầ ố ấ ứ ầ ả ộ đ ng s n c a Vi t Nam đã tr i qua 3 l n s t đ t và 3 l n đóng băng. Căn c vào s ự

ị ườ ủ ế ộ ể ạ bi n đ ng c a th tr ng trong 20 năm qua chúng ta có th t m chia thành 6 giai

ơ ố ạ ạ ạ đo n: c n s t năm 19931994, giai đo n đóng băng năm 19951999, giai đo n bùng

ạ ố ộ ạ ấ ạ ổ n năm 20012002, giai đo n ngu i l nh năm 20022006, giai đo n s t nhà đ t năm

ạ ồ ụ ừ ả ạ 20072010, giai đo n s i s t t năm 2008 và suy gi m m nh năm 2011. M i b ỗ ướ c

ị ườ ủ ầ ườ ề ắ ớ thăng tr m c a th tr ng th ố ế ố ng g n li n v i các bi n c vĩ mô và chính sách đ i

ự ế ớ ơ ố ượ ớ ấ ộ v i b t đ ng s n ả 4. Trên th c t , có t i h n 70% s l ấ ộ ị ng các giao d ch b t đ ng

ị ườ ượ ấ ộ ế ị ả s n trên th tr ng không đ c ti n hành qua sàn giao d ch b t đ ng s n ả 5. Nhi uề

ấ ộ ệ ế ấ ả ố ị ể giao d ch kinh doanh b t đ ng s n có bi u hi n tr n thu , gây th t thu cho ngân

ướ ừ ệ ể ấ ả sách nhà n ế c. T đó, các tranh ch p và khi u ki n n y sinh do chuy n nh ượ ng

ị ườ ấ ộ ạ ả ở ỗ trao tay, th tr ng b t đ ng s n tr nên h n lo n.

ư ộ ầ ấ ế ế ướ ầ Nh m t nhu c u t t y u khách quan, đã đ n lúc Nhà n ể ả c c n ph i ki m

ậ ự ứ ề ệ ằ ờ soát chúng b ng nhi u hình th c và bi n pháp khác nhau. Ghi nh n s ra đ i và

ạ ộ ấ ộ ủ ữ ứ ộ ị ệ ả ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n là m t trong nh ng cách th c và bi n

ể ả ụ ế ạ ớ pháp đ gi i quy t tình tr ng trên v i m c đích:

(cid:0) Là th ch trung gian đ ế

ể ượ ạ ộ ậ ậ ằ c pháp lu t ghi nh n, ho t đ ng nh m h tr ỗ ợ

ủ ể ị ườ ượ ậ ợ ễ ậ các ch th tham gia th tr ng đ c thu n l ự ệ i, d dàng trong vi c xác l p và th c

ấ ộ ệ ả ộ ơ ị ị hi n các giao d ch. Sàn giao d ch b t đ ng s n là m t sân ch i chung mang tính

ệ ầ ả ướ ớ ự ệ ổ ứ chuyên nghi p. Thông qua đó, gi m d n và h ng t i s tri u tiêu các t ch c, cá

ổ ự ề ị ườ ể ạ ặ nhân hành ngh trôi n i, t phát đ lũng đo n ho c thao túng th tr ng.

(cid:0) Cùng v i các th ch trung gian khác, sàn giao d ch b t đ ng s n t ng ả ừ

ấ ộ ể ế ớ ị

ạ

ị ườ

ấ ộ

ủ

ầ

ả

ỳ

i các chu k thăng tr m c a th tr

ng b t đ ng s n”, đăng ngày 15/02/2012 lúc 22:00

4 Di u Vy, “Nhìn l ệ trên : http://thongtinduan.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=5471:nhinlicacchukthngtrmca thtrngbs&catid=8:chinhsachphaply&Itemid=7

ậ ề

ấ ộ

ệ

ồ

ả ở

ị

ệ

t Nam,

ạ ọ

ố

ộ

5 TS Doãn H ng Nhung (2009), Hoàn thi n pháp lu t v sàn giao d ch kinh doanh b t đ ng s n NXB Đ i h c Qu c gia Hà N i, Hà N i. trang 73

ướ ư ị ườ ạ ộ ỹ ạ ướ ự ể ủ b c đ a th tr ng vào ho t đ ng theo qu đ o chung d i s ki m soát c a Nhà

ướ ị ườ ế ạ ạ ầ ị ị ạ n c; h n ch các giao d ch ng m; t o đà ch th tr ng minh b ch, công khai hóa.

ỉ ể ệ ừ ủ ướ ệ ả T đó, không ch th hi n và nâng cao vai trò c a Nhà n c trong vi c qu n lý th ị

ườ ấ ộ ế ả ậ ả ướ tr ng b t đ ng s n mà còn t n thu các kho n thu vào ngân sách Nhà n c.

(cid:0) S ra đ i c a sàn giao d ch

ờ ủ ự ướ ớ ệ ị ướ ị BĐS cũng h ng t i vi c đ nh h ng cho các

ầ ư ẳ ạ ơ nhà đ u t kinh doanh ệ BĐS văn minh và chuyên nghi p h n; c nh tranh bình đ ng,

ạ ơ ướ ữ ể ạ ằ lành m nh và an toàn h n. Đây là b c nh m t o đà phát tri n cho nh ng doanh

ự ự ự ừ ệ ướ ạ ỏ ữ ọ nghi p th c s có năng l c và t ng b ệ c thanh l c, lo i b nh ng doanh nghi p

ả ế y u kém, không có kh năng.

(cid:0) S ra đ i c a sàn giao d ch b t đ ng s n là m t đòi h i t

ấ ộ ờ ủ ỏ ấ ế ự ả ộ ị t y u khách

ớ ướ ế ớ ủ ố ự ế ợ quan, phù h p v i xu h ng chung c a các qu c gia trên th gi i. Th c t ấ cho th y

ị ườ ố ấ ộ ả ộ ấ ỳ b t k qu c gia nào có th tr ể ng b t đ ng s n phát tri n sôi đ ng cũng không th ể

ượ ự ỗ ợ ủ ể ế ỗ ợ ầ ố ớ ế thi u đ ợ c s h tr c a các th ch h tr trung gian v i vai trò là c u n i, là s i

ế ầ ị dây liên k t và “kéo g n” các nhà đ u t ầ ư ạ ớ l ấ i v i nhau trong đó sàn giao d ch b t

ữ ả ầ ộ ố ộ đ ng s n là m t trong nh ng c u n i đó.

ể ấ ạ ằ ầ ờ Có th th y, sàn giao d ch ứ ị BĐS ra đ i nh m đáp ng nhu c u minh b ch hóa

ầ ướ ệ ả th tr ị ườ BĐS; Góp ph n giúp Nhà n ng c trong vi c qu n lý th tr ị ườ BĐS; Giúp ng

ầ ư ườ ậ ợ ơ ệ ế ầ ị nhà đ u t ữ và nh ng ng i có nhu c u giao d ch thu n l ậ i h n trong vi c ti p c n

ầ ư ự ệ ầ ả ố ị ị thông tin, đ u t ấ ữ và th c hi n giao d ch; Gi m nh ng giao d ch “ng m” v n dĩ r t

ả ượ ầ ơ ấ ộ ữ ả ạ khó qu n lý, tránh đ c tình tr ng “đ u c b t đ ng s n” gây nh ng sóng gió trong

ị ườ ấ ộ ả th tr ng b t đ ng s n.

ấ ộ ụ ề ả ị ậ ị 1.2. Khái quát chung v pháp lu t d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ậ ị ụ ệ ả ị 1.2.1. Khái ni m pháp lu t d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n

ị ườ ớ ề ộ Dù hình thành mu n so v i các th tr ng khác trong n n kinh t ế ị ườ ng th tr

ị ườ ấ ộ ả ở ệ ượ ị ườ song th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam đ c đánh giá là th tr ể ng phát tri n

ứ ạ ư ế ể ấ ấ ấ ộ nhanh nh t, sôi đ ng nh t nh ng cũng ph c t p nh t. Theo đó, các th ch trung

ạ ộ ị ườ ờ ạ ộ ấ ộ ả gian ra đ i và ho t đ ng trong th tr ủ ng b t đ ng s n trong đó có ho t đ ng c a

ấ ộ ớ ố ả ộ ỏ ị ứ ể sàn giao d ch b t đ ng s n cũng phát tri n v i t c đ lan t a khá nhanh và ph c

ị ườ ả ạ ề ấ ầ ớ ự ị ướ ể ả ạ t p. C hai lo i th tr ng này đ u r t c n t i s đ nh h ng, qu n lý và ki m soát

ướ ạ ậ ủ c a Nhà n c thông qua các quy ph m pháp lu t.

ị ườ ề ế ậ ớ ỉ ấ ộ N u so sánh v i pháp lu t đi u ch nh th tr ậ ả ng b t đ ng s n thì pháp lu t

ị ườ ủ ề ỉ ụ ấ ộ ị ị ạ ộ đi u ch nh ho t đ ng c a các th tr ả ng d ch v b t đ ng s n, trong đó có d ch v ụ

ấ ộ ự ệ ậ ả ơ ộ ị sàn giao d ch b t đ ng s n hình thành mu n h n. S ghi nh n vi c hình thành và

ự ả ủ ể ạ ướ ớ ồ ạ ủ t n t i c a lo i hình này, có s qu n lý và ki m soát c a nhà n ỉ ắ ầ c m i ch b t đ u

ấ ộ ờ ủ ự ậ ả ừ t năm 2006 khi có s ra đ i c a Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006, cùng

ủ ủ ố ị ị ị ớ v i đó là: Ngh đ nh s 153/2007/NĐCP ngày 15/10/2007 c a Chính ph , quy đ nh

ế ướ ấ ộ ậ ả ẫ chi ti t và h ng d n thi hành Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006; Thông t ư

ự ủ ộ ướ ệ ẫ ố s 13/2008/TTBXD ngày 21/05/2008 c a B xây d ng, h ộ ự ng d n th c hi n m t

ủ ủ ủ ố ị ị ố ộ s n i dung c a Ngh đ nh s 153/2007/NĐCP ngày 15/10/2007 c a Chính ph , quy

ế ướ ấ ộ ậ ả ẫ ị đ nh chi ti t và h ng d n thi hành Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006; Bên

ộ ố ư ấ ậ ả ị ị ạ c nh đó, còn m t s văn b n có liên quan nh : Lu t Đ t đai năm 2003, Ngh đ nh

ủ ướ ủ ậ ẫ ấ 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 c a Chính ph h ng d n thi hành Lu t Đ t đai

ậ ở ị ị năm 2003; Lu t Nhà ủ năm 2005, Ngh đ nh 71/2010/NĐCP ngày 23/06/2010, c a

ủ ị ế ướ ậ ẫ ở Chính ph quy đ nh chi ti t và h ng d n thi hành Lu t Nhà ;…

ả ờ ượ ế ổ ệ Theo th i gian các văn b n trên đ c thay th b sung, hoàn thi n có th k ể ể

ấ ộ ư ả ậ ị ị ị ế đ n nh Lu t kinh doanh b t đ ng s n 2014, Ngh đ nh 76/2015/NĐCP quy đ nh

ế ộ ố ề ậ ấ ấ ộ ủ ả ậ chi ti ậ t m t s đi u c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n, Lu t đ t đai 2013, Lu t

ở ố ớ ự ậ ả ờ Nhà 2014,… . Các văn b n pháp lu t này ra đ i là s tuyên cáo chung đ i v i các

ạ ớ ả ư ấ ấ ộ ả ổ ị lo i hình môi gi i, qu ng cáo, t v n, đ nh giá… b t đ ng s n trôi n i trên th ị

ườ ộ ố ạ ậ ự ạ ộ ứ ừ ủ ị tr ng. Qua đó, đã chính th c th a nh n s ho t đ ng c a m t s lo i hình d ch

ị ườ ộ ợ ượ ậ ả ệ ụ v trung gian trên th tr ng m t cách h p pháp, đ ậ c pháp lu t b o v . Pháp lu t

ơ ấ ổ ả ả ị ị ứ ặ ấ ộ quy đ nh sàn giao d ch b t đ ng s n ph i có c c u t ạ ộ ẽ ch c ch t ch , ho t đ ng

ổ ủ ậ trong khuôn kh c a pháp lu t.

ề ậ ặ ộ ỉ ị ấ M c dù hình thành khá mu n song pháp lu t đi u ch nh sàn giao d ch b t

ụ ấ ộ ầ ư ạ ộ ạ ộ ả ả ộ ị ộ đ ng s n đã góp ph n đ a các ho t đ ng d ch v b t đ ng s n ho t đ ng m t cách

ổ ứ ơ ở ể ậ ổ ứ chính quy, có t ch c, có “thân ph n” rõ ràng. Đây là c s đ các t ch c, cá nhân

ạ ộ ơ ộ ự ể ề ệ ộ ạ ho t đ ng trong lĩnh v c này có c h i và đi u ki n phát tri n, nhân r ng và t o

ươ ổ ự ủ ụ ệ ị ể th ề ng hi u riêng c a mình đi u mà các d ch v trôi n i, t phát không th có

đ c.ượ

ấ ộ ề ề ả ậ ồ ộ ỉ ị Pháp lu t đi u ch nh sàn giao d ch b t đ ng s n bao g m nhi u n i dung,

ề ề ạ ỉ ở ữ ứ ạ ộ nhi u nhóm quy ph m đi u ch nh nh ng khía c nh khác nhau và m c đ khác

ể ệ ự ắ ủ ữ ệ ạ ướ nhau. Có nh ng nhóm quy ph m th hi n s can thi p sâu s c c a Nhà n c, chi

ế ớ ố ấ ộ ạ ộ ủ ả ị ự ph i tr c ti p t i quá trình ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n; song có

ể ệ ự ị ữ ướ ề ạ ạ nh ng nhóm quy ph m th hi n s đ nh h ạ ủ ộ ng, t o quy n ch đ ng và linh ho t

ổ ứ ạ ộ ấ ộ ủ ả ị trong quá trình t ch c và ho t đ ng kinh doanh c a sàn giao d ch b t đ ng s n.

ể ể ề ề ậ ị ỉ ấ ộ Thông qua đó, có th hi u: Pháp lu t đi u ch nh v sàn giao d ch b t đ ng

ể ậ ạ ổ ướ ề ỉ ả s n là t ng th các quy ph m pháp lu t do Nhà n ằ c ban hành nh m đi u ch nh

ổ ứ ạ ộ ấ ộ ủ ả ị quá trình hình thành, t ch c và ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n trên th ị

ườ ấ ộ ả tr ng b t đ ng s n.

ấ ộ ậ ị ơ ấ ụ ả ị 1.2.2. C c u pháp lu t d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n

ề ổ ứ ủ ệ ả ậ ị Các văn b n pháp lu t hi n hành quy đ nh v t ạ ộ ch c và ho t đ ng c a sàn

ị ượ ệ ở ể ự ề ộ giao d ch BĐS đ c bi u hi n nhi u n i dung khác nhau, song t u chung l ạ i

ề ơ ả ủ ữ ề ấ ạ ồ ỉ chúng g m các nhóm quy ph m đi u ch nh nh ng v n đ c b n sau đây c a sàn

ấ ộ ả ị giao d ch b t đ ng s n:

ề ề ủ ệ ạ ị , nhóm quy ph m quy đ nh v đi u ki n c a sàn giao d ch ị BĐS h pợ M t làộ

ủ ế ề ậ ế ư ạ ủ ể ớ ệ ề pháp. Nhóm quy ph m này ch y u đ c p đ n t cách ch th v i đi u ki n nào;

ủ ụ ự ệ ả ạ ơ ướ ề ẩ tiêu chí ra sao và ph i th c hi n th t c gì t i c quan Nhà n c có th m quy n thì

ớ ượ ượ ướ ậ ự ồ ạ ợ ừ ủ m i đ c đ c Nhà n c th a nh n s t n t i h p pháp c a sàn giao d ch ị BĐS.

ồ ạ ủ ự ạ ờ ị Đây là nhóm quy ph m xác đ nh s ra đ i và t n t i c a sàn giao d ch ị BĐS; cũng là

ướ ư ể ể ả ướ ả ề ệ ơ ở ể c s đ Nhà n c qu n lý, ki m soát cũng nh đ Nhà n c b o v quy n và l ợ i

ạ ộ ợ ích h p pháp trong quá trình ho t đ ng.

ữ ề ấ ạ ị ắ ề Hai là, nhóm quy ph m quy đ nh v nh ng v n đ mang tính nguyên t c

ổ ứ ạ ộ ấ ộ ủ ả ị trong quá trình t ch c ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Đây là nhóm quy

ể ệ ủ ạ ướ ệ ầ ị ph m th hi n ý chí c a Nhà n ấ ộ c trong vi c yêu c u các sàn giao d ch b t đ ng

ượ ạ ộ ỉ ụ ấ ị ữ ậ ả ả s n khi đ c thành l p ph i ho t đ ng theo nh ng tôn ch m c đích nh t đ nh đ ể

ả ợ ướ ị ườ ủ ả đ m b o hài hòa l ủ i ích c a Nhà n ủ ể c, c a các ch th tham gia th tr ủ ng và c a

ấ ộ ạ ả ị ướ ạ ộ chính sàn giao d ch b t đ ng s n. Nhóm quy ph m này h ủ ng cho ho t đ ng c a

ấ ộ ủ ậ ạ ả ị ị sàn giao d ch b t đ ng s n tuân th đúng pháp lu t, không vi ph m các quy đ nh

ướ ạ ộ ủ ủ c a Nhà n c trong quá trình ho t đ ng c a mình.

ạ ộ ủ ề ạ ị ị ấ ạ Ba là, nhóm quy ph m quy đ nh v ph m vi ho t đ ng c a sàn giao d ch b t

ụ ể ể ệ ạ ạ ả ằ ộ ạ ộ đ ng s n. Theo đó, b ng các quy ph m c th th hi n ph m vi, n i dung ho t

ạ ộ ấ ộ ủ ữ ả ồ ị ộ đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n bao g m nh ng ho t đ ng nào? Gi ớ ạ ủ i h n c a

ụ ể ạ ộ ậ ị ấ các ho t đ ng đó ra sao? Hay nói c th là: pháp lu t cho phép sàn giao d ch b t

ả ượ ạ ộ ự ụ ữ ệ ị ộ đ ng s n đ c th c hi n nh ng ho t đ ng kinh doanh d ch v gì trên th tr ị ườ ng

ữ ữ ề ệ ầ ả ớ ộ ạ ấ ộ b t đ ng s n v i nh ng yêu c u, nh ng đi u ki n ràng bu c gì. Nhóm quy ph m

ầ ế ể ị ướ ạ ộ ủ này là c n thi t khách quan đ đ nh h ng cho ho t đ ng kinh doanh c a sàn giao

ế ạ ấ ộ ừ ự ệ ả ề ị d ch b t đ ng s n. Theo đó tùy t ng đi u ki n năng l c và th m nh, cũng nh ư

ờ ẽ ự ấ ộ ụ ủ ả ỗ ọ ị m c đích c a m i sàn giao d ch b t đ ng s n khi ra đ i s l a ch n cho mình

ụ ữ ạ ợ ợ ị nh ng lo i hình kinh doanh d ch v nào cho phù h p và có l ấ i nh t.

ụ ủ ề ề ạ ị , nhóm quy ph m quy đ nh v quy n và nghĩa v c a các ch th ủ ể B n làố

ủ ể ấ ộ ả ỗ ị ạ ị tham gia sàn giao d ch b t đ ng s n. M i ch th tham gia t ấ i sàn giao d ch b t

ụ ề ả ớ ợ ộ đ ng s n v i m c đích khác nhau và theo đó quy n và l i ích đ ượ ưở c h ng t ừ ỗ m i

ụ ề ề ề ậ ậ ạ ố ị ỉ lo i hình d ch v cũng không gi ng nhau. Vì v y, pháp lu t đi u ch nh v quy n và

ụ ủ ằ ướ ướ ế ạ ự ẳ nghĩa v c a các bên nh m h ế ng đ n tr ọ c h t t o ra s bình đ ng và tôn tr ng

ấ ộ ụ ẫ ủ ề ị ả ủ ể quy n và nghĩa v l n nhau c a các ch th tham gia sàn giao d ch b t đ ng s n.

ụ ằ ợ ủ ể ợ ữ Đó cũng chính là m c đích nh m hài hòa hóa l i ích gi a các ch th , l i ích Nhà

ướ ủ ặ ộ ệ ằ ạ ộ n c và c a toàn xã h i. Đ c bi t, nhóm quy ph m này nh m ràng bu c trách

ơ ở ể ủ ệ ị ướ ả ế nhi m c a các bên tham gia giao d ch và là c s đ Nhà n c gi ữ i quy t nh ng

ế ấ ấ ả tranh ch p, b t bình n u x y ra.

ố ớ ạ ạ ị ị ề ử Năm là, nhóm quy ph m quy đ nh v x lý vi ph m đ i v i các sàn giao d ch

ế ứ ầ ạ ộ ạ ậ ế ừ ho t đ ng trái pháp lu t. Đây là nhóm quy ph m h t s c c n thi ụ t, v a có tác d ng

ừ ừ ụ ế ế ạ ị ấ ngăn ng a các hành vi sai ph m, v a có tác d ng “ch tài” n u sàn giao d ch b t

ả ổ ứ ạ ộ ứ ạ ậ ớ ộ đ ng s n trong quá trình t ộ ch c, ho t đ ng trái v i pháp lu t và đ o đ c xã h i.

ằ ị ướ ị ạ Thông qua nhóm quy ph m này cũng nh m đ nh h ấ ng cho các sàn giao d ch b t

ứ ấ ậ ặ ả ọ ị ỉ ộ đ ng s n ý th c tôn tr ng và nghiêm ch nh ch p hành pháp lu t. M t khác, đ nh

ướ ấ ộ ệ ả ơ ị h ạ ộ ng cho sàn giao d ch b t đ ng s n ho t đ ng ngày càng chuyên nghi p h n, phù

ế ớ ủ ế ớ ợ h p v i xu th chung c a th gi i.

ụ ể ơ ư ậ ẽ ạ ớ V i cách phân lo i nh v y, chúng ta s có cái nhìn rõ ràng và c th h n v ề

ấ ộ ề ả ậ ạ ị ỉ các quy ph m pháp lu t đi u ch nh sàn giao d ch b t đ ng s n.

ể ấ ị ủ ể ộ ị Có th th y, sàn giao d ch BĐS là m t ch th kinh doanh d ch v ụ BĐS

ượ ậ ướ ạ ộ ủ ầ ậ đ c pháp lu t n c ta ghi nh n. Ho t đ ng c a sàn giao d ch ị BĐS góp ph n minh

ị ườ ể ủ ẩ ự ấ ộ ị ườ ả ạ b ch hóa th tr ng b t đ ng s n, thúc đ y s phát tri n c a th tr ng. Đây chính

ướ ị ườ ế ệ ả ụ ể là công c đ Nhà n c thông qua đó ti n hành vi c qu n lý th tr ấ ộ ng b t đ ng

ặ ệ ố ớ ị ườ ấ ộ ứ ạ ả ầ ả s n; đ c bi t, đ i v i th tr ế ể ng b t đ ng s n phát tri n ph c t p và đ y bi n

ư ở ệ ấ ộ ề ề ậ ậ ị ộ đ ng nh Vi ả ỉ t Nam. Vì v y, pháp lu t đi u ch nh v sàn giao d ch b t đ ng s n

ề ầ ấ ượ ấ ộ ừ ả ị là v n đ c n đ ể c quan tâm thích đáng. T đó, đ sàn giao d ch b t đ ng s n có

ể ể ệ ượ ụ ủ ứ ệ th th hi n đ c đúng vai trò, ch c năng, nhi m v c a nó.

ấ ộ ậ ị ụ ủ ả ị ị 1.2.3. V trí, vai trò c a pháp lu t d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ụ ữ ề ả ị ị ỉ ị Nh ng quy đ nh đi u ch nh d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n trên sàn giao

ấ ầ ế ị d ch là r t c n thi ở t, b i vì:

ể ủ ự ự ự ẽ ứ ấ , s phát tri n c a th tr ộ ị ườ BĐS s tác đ ng tích c c vào s tăng ng Th nh t

ưở ấ ướ ủ ị ườ ế ệ ạ ộ tr ng c a đ t n c, n u th tr ng ả ẽ ả BĐS ho t đ ng không hi u qu s nh

ưở ố ế ưở ế ườ h ng không t t đ n tăng tr ng kinh t , gây tâm lý hoang mang cho ng i dân và

ọ ự ổ ị ườ ự ể ậ ộ ố ị đe d a s n đ nh xã h i. Vì v y, mu n xây d ng và phát tri n th tr ấ ộ ng b t đ ng

ỹ ạ ủ ả ướ ạ ộ ị ườ ủ ấ ộ ả s n theo qu đ o qu n lý c a Nhà n c thì ho t đ ng c a th tr ả ng b t đ ng s n

ạ ộ ả ượ ị ự ậ ụ nói chung, ho t đ ng d ch v SGDBĐS nói riêng ph i đ ộ c v n hành d a trên m t

ị ườ ạ ấ ộ ả ố ệ khung pháp lý hoàn thi n. Bên c nh đó, th tr ng b t đ ng s n có m i quan h ệ

ế ớ ị ườ ủ ề ầ ế ư ị ườ ậ m t thi t v i các th tr ng thành ph n c a n n kinh t nh th tr ố ng v n, th ị

ườ ị ườ ệ ọ ể ổ ứ ộ ị tr ng khoa h c công ngh , th tr ủ ự ng s c lao đ ng… S phát tri n n đ nh c a

ị ườ ả ẽ ề ặ ấ ộ ề ị ế th tr ng b t đ ng s n s có ý nghĩa nhi u v m t chính tr , kinh t ộ , xã h i, còn

ị ườ ấ ộ ệ ẽ ấ ớ ề ữ ả ộ khi th tr ng b t đ ng s n trì tr s gây ra nh ng tác đ ng x u t i n n kinh t ế .

ị ườ ấ ộ ả ặ ộ ượ Th tr ng b t đ ng s n m c dù hình thành mu n xong đ c đánh giá là th tr ị ườ ng

ể ề ấ ấ ộ ể ế phát tri n nhanh nh t, sôi đ ng nh t trong n n kinh t ế ị ườ th tr ng. Các th ch trung

ị ườ ấ ộ ớ ứ ớ ố ể ả ộ ủ gian c a th tr ỏ ng b t đ ng s n cũng phát tri n v i t c đ nhanh v i s c lan t a

ị ườ ể ế ấ ộ ư ủ ả ậ ớ l n, vì v y th tr ề ấ ng b t đ ng s n cũng nh các th ch trung gian c a nó đ u r t

ướ ủ ả ướ ầ ự ị c n s đ nh h ể ng, qu n lý và ki m soát c a Nhà n ạ c thông qua các quy ph m

ạ ộ ủ ụ ậ ị ị pháp lu t. Theo đó, ho t đ ng c a SGDBĐS nói chung và d ch v sàn giao d ch nói

ả ượ ụ ể ậ ị riêng ph i đ c pháp lu t quy đ nh c th .

ạ ộ ứ ạ ạ , ho t đ ng kinh doanh ố BĐS là lo i hình kinh doanh ph c t p do đ i Th haiứ

ạ ộ ố ị ề ị ị ớ ủ ượ t ả ng c a ho t đ ng kinh doanh này là tài s n có giá tr l n, c đ nh v v trí, mang

ệ ế ể ầ ư ệ ả tính cá bi t và khan hi m… Đ kinh doanh BĐS có hi u qu thì nhà đ u t ả ph i

ị ườ ế ề ủ ế ạ ể am hi u th tr ể ng, hi u bi t v quy ho ch, ki n trúc, phong th y… Ngoài ra th ị

ườ ấ ộ ị ườ ả ố ủ ả tr ng b t đ ng s n là th tr ụ ị ự ng không hoàn h o, ch u s chi ph i c a phong t c,

ầ ư ườ ộ ề ặ ậ t p quán, tâm lý xã h i… nên nhà đ u t th ng g p nhi u khó khăn trong kinh

ế ổ ứ ậ ọ ị ở doanh BĐS. Chính vì v y, h tìm đ n t ch c trung gian sàn giao d ch, mà đó h ọ

ượ ữ ớ ệ ư ấ ỗ ợ ể ọ ạ ượ đ c nh ng nhà môi gi i chuyên nghi p t v n, h tr đ h đ t đ ụ c m c đích

ấ ộ ủ ệ ậ ị ị ả kinh doanh BĐS. Theo quy đ nh c a pháp lu t hi n hành, giao d ch b t đ ng s n

ả ượ ế ạ ầ ị ị ph i đ ấ c ti n hành thông qua sàn giao d ch, bên c nh đó, nhu c u giao d ch b t

ề ị ụ ầ ả ị ộ đ ng s n thông qua sàn ngày càng tăng kéo theo nhu c u v d ch v sàn giao d ch

ể ị ườ ậ ả ấ ộ ể ổ ầ ả ị ấ ộ b t đ ng s n. Chính vì v y, đ th tr ả ng b t đ ng s n phát tri n n đ nh c n ph i

ạ ộ ủ ụ ề ị ị có khung pháp lý quy đ nh v ho t đ ng c a sàn nói chung và d ch v trên sàn nói

riêng.

ự ể ệ ể ầ ơ Th baứ , đ phát tri n SGDBĐS chuyên nghi p h n, c n xây d ng khung

ụ ệ ị ạ ộ pháp lý hoàn thi n cho ho t đ ng d ch v trên SGDBĐS.

ư ậ ự ụ ề ệ ỉ ị ớ Nh v y, vi c xây d ng khung pháp lý đi u ch nh d ch v môi gi i trên

ấ ầ ế SGDBĐS ở ướ n c ta là r t c n thi t.

ƯƠ Ự Ự Ậ Ạ Ị CH Ạ Ộ NG II: PHÁP LU T TH C Đ NH VÀ TH C TR NG HO T Đ NG

Ấ Ộ Ụ Ả Ị Ị D CH V SÀN GIAO D CH B T Đ NG S N

ấ ộ ệ ề ả ậ ị 2.1. Đi u ki n thành l p sàn giao d ch b t đ ng s n

ộ ị ị ỉ ươ ớ ố Sàn giao d ch BĐS là m t đ a ch bán hàng t ạ ộ ng đ i m i trong ho t đ ng

ở ệ ạ ượ ườ kinh doanh BĐS Vi t Nam, t i đó hàng hóa BĐS đ c bán ra th ng có giá tr ị

ủ ữ ệ ề ậ ặ ả ờ ồ ị cao, đ ng th i ph i tuân th nh ng đi u ki n nghiêm ng t do pháp lu t quy đ nh

ạ ộ ả ượ ễ ể ả đ đ m b o ho t đ ng mua bán, cho thuê BĐS đ ạ c di n ra công khai, minh b ch

ạ ệ ả ố ị ượ và mang l i hi u qu . Do đó, các sàn giao d ch BĐS mu n đ ạ c hình thành và ho t

ị ườ ị ạ ệ ả ả ầ ộ đ ng trên th tr ng giao d ch BĐS mang l ứ i hi u qu thì đ u tiên là ph i đáp ng

ậ ề ề ủ ệ ậ ị ị ừ ầ ủ đ y đ các quy đ nh c a pháp lu t v đi u ki n thành l p sàn giao d ch BĐS, t đó

ạ ộ ệ ể ạ ơ ở t o c s pháp lý đ sàn ho t đ ng chuyên nghi p.

ấ ộ ề ề ệ ả ậ ị Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 đã quy đ nh rõ v đi u ki n thành

ệ ề ị ụ ể ậ l p sàn giao d ch BĐS, c th có ba đi u ki n sau đây:

ứ ổ ứ ả ị ị ấ t Th nh t, ụ ch c, cá nhân kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS ph i thành

ụ ụ ạ ộ ể ệ ể ệ ậ ậ l p doanh nghi p. Đ có th thành l p doanh nghi p ph c v cho ho t đ ng kinh

ổ ứ ứ ả ướ ế ề ệ doanh BĐS thì t ch c, cá nhân đó ph i đáp ng tr c h t là các đi u ki n dành

ổ ứ ị ạ ề riêng cho t ch c, cá nhân kinh doanh BĐS quy đ nh t ậ i Đi u 10, Lu t Kinh doanh

ứ ậ ả ả ổ ấ ộ b t đ ng s n năm 2014. T ch c, cá nhân kinh doanh BĐS ph i thành l p doanh

ệ ệ ặ ợ ọ ố ị nghi p ho c h p tác xã (sau đây g i chung là doanh nghi p) và có v n pháp đ nh

6 M c v n pháp đ nh này đ

ượ ấ ơ ỷ ồ ứ ố ị ượ không đ c th p h n 20 t đ ng. ị c xác đ nh căn c ứ

ố ố ề ệ ủ ệ ệ ợ ợ vào s v n đi u l c a doanh nghi p, h p tác xã. Doanh nghi p, h p tác xã không

ề ứ ố ủ ụ ả ậ ị ườ ph i làm th t c đăng ký xác nh n v m c v n pháp đ nh. ừ 7 Tr các tr ợ ng h p sau

ấ ộ ệ ả ả ậ thì không ph i thành l p doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n:

ổ ứ ể ộ ượ ộ M t là, t ch c, h gia đình, cá nhân bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê

8 Tuy nhiên, các t

ỏ ườ ổ ứ ộ mua BĐS quy mô nh , không th ng xuyên. ch c, h gia đình, cá

ủ ế ậ ẫ ả ộ ị nhân này v n ph i kê khai n p thu theo quy đ nh c a pháp lu t.

ổ ụ ứ ị ị ạ ươ Hai là, t ch c, cá nhân kinh doanh d ch v BĐS quy đ nh t i ch ng IV

ậ ả ấ ộ Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014.

ứ ụ ệ ả ị ị Th hai, ấ doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS ph i có ít nh t

ườ ứ ề ỉ ớ ấ ộ ả ườ ề ả 02 ng i có ch ng ch hành ngh môi gi i b t đ ng s n; ng i qu n lý, đi u hành

ấ ộ ứ ề ả ị ỉ ớ ả sàn giao d ch b t đ ng s n ph i có ch ng ch hành ngh môi gi i BĐS. Đây là quan

ạ ộ ấ ủ ể ậ ạ ộ đi m rõ nh t c a pháp lu t khi nói ho t đ ng kinh doanh BĐS là ho t đ ng kinh

ấ ộ

ề

ả

ậ

6 Kho n 1, Đi u 10, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ề

ị

ế

ộ ố ề ủ t thi hành m t s đi u c a

ố ấ ộ

ả

ậ

7 Đi u 4, Ngh đ nh s 76/2015/NĐCP ban hành ngày 10/09/2015 quy đ nh chi ti ị Lu t Kinh doanh b t đ ng s n.

ể

ị

ế

t thi hành

ả ộ ố ề ủ

ố ấ ộ

ả

ậ

8 Đi m a, Kho n 1, Đi u 3 Ngh đ nh s 76/2015/NĐCP ban hành ngày 10/09/2015 quy đ nh chi ti ề m t s đi u c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n.

ể

ị

ế

t thi hành

ả ộ ố ề ủ

ố ấ ộ

ậ

ả

9 Đi m b, Kho n 1, Đi u 3 Ngh đ nh s 76/2015/NĐCP ban hành ngày 10/09/2015 quy đ nh chi ti ề m t s đi u c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n.

ạ ộ ề ạ ả ầ ố ị ệ doanh có đi u ki n. Ho t đ ng t ư i sàn không yêu c u ph i có v n pháp đ nh, nh ng

ạ ộ ạ ộ ủ ế ớ ậ ị do ho t đ ng trong sàn ch y u là ho t đ ng môi gi i BĐS nên pháp lu t quy đ nh

ả ấ ộ ườ ứ ỉ ớ ắ b t bu c ph i có ít nh t 02 ng i có ch ng ch môi gi i BĐS.

ạ ộ ả ị ị ứ Th ba, ỉ ơ ở ậ ế sàn giao d ch BĐS ph i có quy ch ho t đ ng, tên, đ a ch , c s v t

ạ ộ ứ ấ ậ ầ ỹ ch t, k thu t đáp ng yêu c u ho t đ ng.

ủ ề ế ạ ộ ị ạ ộ M t là, v quy ch ho t đ ng c a sàn. Theo quy đ nh t i thông t ư số

ơ ả ủ ế ộ ồ ữ 13/2008/TTBXD ngày 21/05/2008 thì n i dung c b n c a quy ch bao g m nh ng

ứ ụ ủ ề ề ệ ề ạ ị ị ấ v n đ : quy đ nh chung v ch c năng, nhi m v , quy n h n c a sàn giao d ch

ề ổ ứ ộ ạ ộ ủ ậ ộ ị BĐS; v t ch c b máy và ho t đ ng c a các b ph n trong sàn giao d ch BĐS;

ề ố ế ộ ủ ệ ả ị ề v ch đ qu n lý tài chính c a sàn giao d ch BĐS; v m i quan h khách hàng

ủ ề ề ệ ạ ị ượ ư ị trong khi giao d ch; v các lo i và đi u ki n c a BĐS đ c đ a vào giao d ch...

ạ ộ ủ ệ ế ả ả ầ ả ể Vi c yêu c u ph i có quy ch này là đ ho t đ ng c a sàn b o đ m đúng quy

ệ ạ ơ ở ể ơ ướ trình, tránh gây thi t h i cho khách hàng và là c s đ c quan Nhà n ể c ki m

ạ ộ ủ ị soát ho t đ ng c a sàn giao d ch BĐS.

ỉ ụ ể ế ả ị ị ổ ề ị Hai là, sàn giao d ch BĐS ph i có tên, đ a ch c th . N u thay đ i v đ a

ể ả ị ớ ơ ươ đi m giao d ch thì ph i thông báo t ả i c quan qu n lý Nhà n ướ ạ ị c t i đ a ph ng và

ị ế ể ạ ữ ề ệ ế ộ khách hàng đang giao d ch bi t. Đây là m t trong nh ng đi u ki n đ h n ch tình

ủ ặ ạ ạ ổ ị ệ tr ng kinh doanh không n đ nh ho c kinh doanh không lành m nh c a sàn, vi c

ụ ể ể ể ổ ọ ị ệ ạ chuy n đ a đi m, thay đ i tên g i liên t c có th gây thi t h i cho khách hàng nên

ể ắ ữ ủ ề ệ ệ ắ ả ầ c n ph i có nh ng đi u ki n kh t khe đ g n trách nhi m c a sàn trong kinh

doanh BĐS.

ề ơ ở ậ ớ ộ ạ ộ ủ ậ ấ ợ ỹ Ba là, v c s v t ch t, k thu t phù h p v i n i dung ho t đ ng c a sàn

ơ ở ậ ấ ủ ị ượ ơ ở ỹ ệ ố ể ậ ồ giao d ch. C s v t ch t c a sàn đ c hi u g m c s k thu t (h th ng các

ế ị ế ệ ố ạ ộ ụ ụ ủ ư máy móc, thi t b ph c v cho ho t đ ng c a sàn nh bàn gh , h th ng máy

ơ ở ậ ạ ộ ủ ể ấ ị ị ụ ở tính...) và c s v t ch t (đ a đi m, tr s , ho t đ ng c a sàn). Theo quy đ nh t ạ i

ơ ở ậ ấ ủ ị thông t ư s ố 13/2008/TTBXD ngày 21/05/2008 thì c s v t ch t c a sàn giao d ch

ể ự ử ụ ứ ư ệ ệ ả ả ầ BĐS ph i đáp ng các yêu c u nh : sàn ph i có di n tích s d ng đ th c hi n các

2, n u đăng ký thêm các d ch v

ụ ị ớ ố ể ế ị ị giao d ch và d ch v môi gi i BĐS t i thi u là 50 m ụ

ố ử ụ ỗ ị ụ ể ệ ả ằ ổ b sung khác thì t i thi u m i d ch v này ph i có di n tích s d ng b ng 20 m

ờ ả ả ế ị ạ ộ ớ ộ ợ ồ đ ng th i đ m b o có trang thi t b phù h p v i n i dung ho t đ ng.

ắ ổ ứ ạ ộ ấ ộ ủ ả ị 2.2. Nguyên t c t ch c và ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n

ơ ở ữ ể ệ ắ ộ ố ị ấ Nguyên t c là nh ng quy đ nh đ làm c s cho các m i quan h xã h i. B t

ạ ộ ắ ổ ứ ấ ị ự ữ ề ỳ ộ k m t ho t đ ng nào cũng đ u d a trên nh ng nguyên t c t ch c nh t đ nh. Đ ể

ấ ộ ạ ộ ể ế ả ầ ả ứ ị có th ti n hành ho t đ ng, sàn giao d ch b t đ ng s n cũng c n ph i đáp ng

ấ ị ữ ướ ị ạ ề ậ ắ nh ng nguyên t c nh t đ nh. Tr c đây Theo quy đ nh t i Đi u 56, Lu t kinh

ấ ộ ấ ộ ả ả ị doanh b t đ ng s n năm 2006, sàn giao d ch b t đ ng s n có 5 nguyên t c t ắ ổ ứ ch c

ạ ộ ơ ả và ho t đ ng c b n.

ộ ổ ấ ộ ứ ả ổ ứ M t là, t ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n, t ch c, cá nhân kinh

ụ ấ ộ ả ị ượ ậ ặ doanh d ch v b t đ ng s n đ c thành l p SGDBĐS ho c thuê SGDBĐS c a t ủ ổ

ể ụ ụ ạ ộ ấ ộ ứ ả ch c, cá nhân khác đ ph c v cho ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n.

ườ ệ ợ ợ ả Hai là, SGDBĐS ph i là pháp nhân. Tr ng h p doanh nghi p, h p tác xã

ấ ộ ả ậ ả ị ư kinh doanh b t đ ng s n thành l p SGDBĐS thì sàn giao d ch đó ph i có t cách

ặ ử ụ ư ủ ệ ợ pháp nhân ho c s d ng t cách pháp nhân c a doanh nghi p, h p tác xã kinh

ấ ộ ạ ộ ể ả doanh b t đ ng s n đ ho t đ ng.

ạ ộ ủ ủ ả ạ Ba là, Ho t đ ng c a SGDBĐS ph i công khai, minh b ch và tuân th pháp

lu t. ậ

ấ ộ ệ ả ố ợ B n là, SGDBĐS, doanh nghi p, h p tác xã kinh doanh b t đ ng s n thành

ạ ộ ủ ề ả ị ệ ậ l p SGDBĐS ph i ch u trách nhi m v ho t đ ng c a SGDBĐS.

ể ệ ả ả ị ề ệ ỉ Năm là, SGDBĐS ph i có tên, đ a ch , bi n hi u và ph i thông báo v vi c

ươ ệ ạ ướ ạ ộ ả ậ thành l p trên ph ng ti n thông tin đ i chúng; tr c khi ho t đ ng ph i thông báo

ướ ề ạ ị ẩ ươ ớ ơ v i c quan nhà n c có th m quy n t i đ a ph ng.

ắ ổ ị ứ LKDBĐS năm 2014 không quy đ nh riêng nguyên t c t ạ ộ ch c và ho t đ ng

ạ ộ ơ ở ủ ắ ủ c a SGDBĐS, theo đó SGDBĐS ho t đ ng trên c s tuân th nguyên t c kinh

ấ ộ ả ị ạ ư ề ẳ ướ ậ doanh b t đ ng s n quy đ nh t i Đi u 4, nh sau: Bình đ ng tr c pháp lu t; T ự

ề ả ậ ọ ợ ủ ợ ơ ở do tho thu n trên c s tôn tr ng quy n và l i ích h p pháp c a các bên thông qua

ấ ộ ủ ư ả ậ ồ ị ợ h p đ ng, không trái quy đ nh c a pháp lu t; B t đ ng s n đ a vào kinh doanh

ủ ề ấ ộ ủ ệ ậ ả ả ị ả ph i có đ đi u ki n theo quy đ nh c a Lu t này; Kinh doanh b t đ ng s n ph i

ự ủ ả ạ ị ạ trung th c, công khai, minh b ch. Bên c nh đó, SGDBĐS ph i tuân th quy đ nh t ạ i

ổ ứ ề ề ề ồ ệ Đi u 69 LKDBĐS năm 2014 v đi u ki n kinh doanh, bao g m: T ch c, cá nhân

ụ ệ ệ ậ ả ị kinh doanh d ch v SGDBĐS ph i thành l p doanh nghi p; Doanh nghi p kinh

ụ ấ ả ị ườ ứ ề ỉ doanh d ch v SGDBĐS ph i có ít nh t 02 ng i có ch ng ch hành ngh môi gi ớ i

ả ườ ứ ề ả ả ỉ ấ ộ b t đ ng s n; ng i qu n lý, đi u hành SGDBĐS ph i có ch ng ch hành ngh ề

ớ ấ ộ ạ ộ ế ả ả ị môi gi ỉ ơ ở ậ i b t đ ng s n; SGDBĐS ph i có quy ch ho t đ ng, tên, đ a ch , c s v t

ạ ộ ứ ấ ậ ầ ỹ ch t, k thu t đáp ng yêu c u ho t đ ng.

ề ơ ả ệ ổ ứ ề ạ ắ ị ề V c b n, quy đ nh v nguyên t c, đi u ki n t ch c, ho t đông SGDBĐS

ữ ộ ơ ấ ạ ễ ể ậ ẫ v n gi n i dung cũ, tuy nhiên các nhà làm lu t đã c c u l ọ i d hi u và khoa h c

ộ ố ể ử ổ ổ ớ ớ ơ h n, s a đ i, b sung m t s đi m m i so v i LKDBĐS năm 2006. Theo LKDBĐS

ổ ứ ấ ộ ả ổ ứ năm 2006, t ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n, t ch c, cá nhân kinh doanh

ụ ấ ộ ả ượ ủ ổ ứ ậ ặ ị d ch v b t đ ng s n đ c thành l p SGDBĐS ho c thuê SGDBĐS c a t ch c, cá

ụ ụ ả ủ ạ ộ ấ ộ ể nhân khác đ ph c v cho ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n c a mình. SGDBĐS

ộ ậ ể ệ ậ ả ớ ph i là pháp nhân, có th là pháp nhân đ c l p v i doanh nghi p thành l p ra sàn

ấ ư ể ộ ạ ộ ủ ể ệ ụ cũng có th ph thu c (l y t cách pháp nhân c a doanh nghi p đ ho t đ ng).

ứ ơ ướ ẫ ụ ể ề ấ ề Tuy nhiên, c quan ch c năng không h ề ng d n c th v v n đ này, theo Đi u

ụ ở ừ ả ừ ự ậ ộ ộ ả 74 B Lu t Dân s năm 2015 thì m t pháp nhân ph i v a có tr s , v a có tài s n,

ơ ấ ổ ứ ẽ ượ ể ề ừ v a có c c u t ặ ch c ch t ch và đ ạ ộ c quy n nhân danh pháp nhân đ ho t đ ng

ế ề ệ ậ ộ ọ ế n u thi u m t trong các đi u ki n thì không g i là pháp nhân, còn theo Lu t Doanh

ủ ệ ệ ể ấ ả ề nghi p thì pháp nhân ph i có đ các đi u ki n trên và có con d u đ nhân danh

ủ ư ề ệ ọ pháp nhân. SGDBĐS g i là pháp nhân, có đ các đi u ki n nh ng không đ ượ ơ c c

ạ ộ ề ể ẩ ấ ấ ở ị quan có th m quy n c p con d u đ nhân danh ho t đ ng b i sàn giao d ch không

ệ ố ệ ệ ậ ằ n m trong h th ng các doanh nghi p theo Lu t Doanh nghi p mà sàn là do doanh

ệ ậ ượ ể ể ơ ị ị nghi p thành l p ra, đ c coi là “n i, đ a đi m” đ giao d ch hàng hoá ụ ắ 10. Kh c ph c

ữ ề ể ẫ ị nh ng đi m mâu thu n trong quy đ nh SGDBĐS là pháp nhân, Đi u 69 LKDBĐS

ỏ ị ỉ ị ổ ứ năm 2014 b quy đ nh SGDBĐS là pháp nhân, ch quy đ nh cá nhân, t ch c kinh

ụ ư ệ ả ị ủ ậ doanh d ch v SGDBĐS thì ph i thành l p doanh nghi p. T cách pháp nhân c a

ẽ ượ ị ấ ớ ự ệ ề ố ị sàn giao d ch s đ c th c hi n th ng nh t v i các quy đ nh v pháp nhân trong B ộ

ễ

ụ ấ ộ

ậ ề

ế

ị

ả ở

ệ

t Nam, NXB T pháp,

10 Nguy n Quang Tuy n (2012), Pháp lu t v kinh doanh d ch v b t đ ng s n Hà N i.ộ [tr157]

ự ệ ậ ậ Lu t Dân s năm 2015, Lu t Doanh nghi p năm 2014.

ế ấ ị ườ ứ ỉ N u LKDBĐS năm 2006 quy đ nh ít nh t có 02 ng i có ch ng ch môi gi ớ i

ụ ị ế ả ấ ị ườ ứ ỉ ị và n u kinh doanh d ch v đ nh giá ph i có ít nh t 02 ng i có ch ng ch đ nh giá

ễ ề ơ ỉ ị thì LKDBĐS năm 2014, SGDBĐS ch là n i di n ra các giao d ch v mua bán,

ượ ạ ấ ộ ả ể chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ế i, cho thuê mua b t đ ng s n mà không ti n

ụ ấ ộ ạ ộ ệ ị ị ả hành các ho t đ ng d ch v b t đ ng s n khác nên doanh nghi p kinh doanh d ch

ấ ỉ ườ ứ ề ỉ ớ ả ụ v SGDBĐS ch ph i có ít nh t 02 ng i có ch ng ch hành ngh môi gi ồ i. Đ ng

ổ ờ ị ườ ứ ề ả ả ỉ th i, b sung quy đ nh ng i qu n lý, đi u hành SGDBĐS ph i có ch ng ch hành

ề ớ ấ ộ ả ngh môi gi i b t đ ng s n.

ổ ứ ụ ả ị ạ Bên c nh đó, t ậ ch c, cá nhân kinh doanh d ch v SGDBĐS ph i thành l p

ệ ị ạ ệ ủ ổ ứ ề ề ề ả doanh nghi p và theo quy đ nh t i kho n 1 Đi u 10 v Đi u ki n c a t ch c, cá

ấ ộ ấ ộ ệ ả ả ả ố nhân kinh doanh b t đ ng s n, doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n ph i có v n

ị ượ ấ ơ ỷ ồ ế ớ ố ị pháp đ nh không đ c th p h n 20 t đ ng, đ i chi u v i quy đ nh này thì doanh

ụ ệ ả ố ị ị ướ ỷ ồ nghi p kinh doanh d ch v SGDBĐS ph i có v n pháp đ nh không d i 20 t đ ng.

ỉ ơ ở ậ ạ ộ ế ấ ả ị Ngoài ra, SGDBĐS ph i có quy ch ho t đ ng, tên, đ a ch , c s v t ch t, k ỹ

ạ ộ ứ ậ ầ thu t đáp ng yêu c u ho t đ ng.

ạ ộ ấ ộ ủ ộ ả ị 2.3. N i dung ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n

ề ự ệ ữ ấ ộ ậ ả 2.3.1. Khái quát v s khác bi t gi a Lu t kinh doanh b t đ ng s n 2014 và

ấ ộ ạ ộ ề ộ ủ ả ậ Lu t kinh doanh b t đ ng s n 2006 v n i dung ho t đ ng c a sàn giao

ả ị ấ ộ d ch b t đ ng s n

ị ườ ấ ộ ị ườ ả ư ạ ề ẩ Th tr ng b t đ ng s n là th tr ể ng phát tri n nh ng l ề i ti m n nhi u

ị ườ ế ả ộ ầ ự ỗ ợ ủ ấ ộ ả ệ bi n đ ng. Vi c qu n lý th tr ng b t đ ng s n c n s h tr c a các SGDBĐS.

ụ ấ ộ ụ ụ ủ ể ể ả ấ ị SGDBĐS là ch th cung c p các d ch v b t đ ng s n đ ph c v cho th tr ị ườ ng

ả ướ ủ ộ ị ượ ậ ạ ấ ộ b t đ ng s n. Tr c đây, các n i dung c a sàn giao d ch đ c ghi nh n t ề i Đi u

ấ ộ ậ ả ồ ị ể 58 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2006 bao g m: Giao d ch, mua bán, chuy n

ượ ấ ộ ả ớ ấ ộ ả nh ng, thuê, thuê mua b t đ ng s n; Môi gi ấ ộ ị i b t đ ng s n; Đ nh giá b t đ ng

ấ ộ ấ ộ ấ ộ ư ấ ấ ả ả ả ả ả ả s n; T v n b t đ ng s n; Qu ng cáo b t đ ng s n; Đ u giá b t đ ng s n; Qu n

ấ ộ ả lý b t đ ng s n.

ướ Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 đã đ ượ ơ ấ ạ c c c u l i theo h ng SGDBĐS là

ễ ượ ạ ị ơ n i di n ra các giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê

ể 29

ấ ộ ự ụ ệ ả ị ớ ế mua b t đ ng s n mà không th c hi n các d ch v môi gi i khác. N u LKDBĐS

ệ ụ ấ ộ ạ ộ ả ộ ộ ị năm 2006 li t kê các n i dung thu c ho t đ ng kinh doanh d ch v b t đ ng s n thì

ị ướ ệ ụ ể ạ ộ LKDBĐS năm 2014 quy đ nh theo h ng li t kê các ho t đ ng c th mà SGDBĐS

ượ ự ế ệ ệ ồ ộ ị đ ể c ti n hành bao g m: M t là, Th c hi n vi c giao d ch mua bán, chuy n

ượ ạ ấ ộ ứ ả ổ nh ng, cho thuê, cho thuê l ệ i, cho thuê mua b t đ ng s n. Hai là, T ch c vi c

ể ượ ấ ộ ả ớ ệ bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê mua b t đ ng s n; gi ế i thi u, niêm y t,

ề ấ ộ ả ầ ấ cung c p công khai thông tin v b t đ ng s n cho các bên tham gia có nhu c u giao

ấ ờ ề ấ ộ ủ ề ể ệ ả ả ả ượ ị d ch; ki m tra gi y t v b t đ ng s n b o đ m đ đi u ki n đ ị c giao d ch; làm

ế ợ ổ ồ ể trung gian cho các bên trao đ i, đàm phán và ký k t h p đ ng mua bán, chuy n

ượ ạ ấ ộ ả nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n.

ậ ề ậ ề ể ả ợ ớ ư ạ Đ phù h p v i pháp lu t v giá và pháp lu t v qu ng cáo, cũng nh h n

ữ ế ả ạ ắ ồ ậ ch tình tr ng trùng l p, ch ng chéo gi a LKDBĐS năm 2014 và các văn b n lu t

ụ ấ ộ ả ị ị ị khác, LKDBĐS năm 2014 quy đ nh kinh doanh d ch v b t đ ng s n không có d ch

ấ ộ ụ ả ả ồ ị ỉ ị ụ ấ v đ u giá, đ nh giá và qu ng cáo b t đ ng s n mà ch bao g m: D ch v môi gi ớ i

ụ ư ấ ấ ộ ụ ả ả ả ị ị ị ụ ấ ộ b t đ ng s n, d ch v SGDBĐS, d ch v t v n b t đ ng s n và d ch v qu n lý

ấ ộ ụ ị ả ả ỏ ị ầ ấ ộ b t đ ng s n. Nguyên nhân là do d ch v đ nh giá b t đ ng s n đòi h i yêu c u

ị ườ ả ạ ớ ắ ượ ắ ạ chuyên môn, kh năng nh y bén v i th tr ng n m b t đ ầ c quy ho ch, nhu c u,

ị ườ ủ ầ ư ạ ộ ườ ả ế ủ xu th c a th tr ng. Là ho t đ ng giúp ch đ u t ữ , nh ng ng i có tài s n xác

ượ ị ủ ấ ộ ụ ụ ụ ể ề ả ị đ nh đ c giá tr c a b t đ ng s n đ ph c v cho nhi u m c đích khác nhau. Đây

ạ ộ ặ ệ ướ là ho t đ ng kinh doanh đ c bi t, tr ạ ộ c khi có LKDBĐS năm 2006 thì ho t đ ng

ả ượ ạ ộ ủ ọ ấ ộ ị đ nh giá b t đ ng s n đ c g i là ho t đ ng kinh doanh nói chung c a các công ty

ứ ư ả ị ượ ị có ch c năng đ nh giá tài s n, nh ng không đ ụ ấ c coi là kinh doanh d ch v b t

ả ượ ự ệ ả ộ ộ đ ng s n. Các doanh nghi p tham gia lĩnh v c này ph i đ c B Tài chính công

ẻ ẩ ạ ộ ề ả ậ ị ị nh n và các cá nhân ho t đ ng đ nh giá ph i có th th m đ nh viên v giá do B ộ

ấ ộ ệ ả ấ ị ượ ự ệ Tài chính c p; vi c đ nh giá b t đ ng s n cũng đ ư ệ ố c th c hi n gi ng nh vi c

ể ự ụ ệ ệ ả ị ị đ nh giá tài s n nói chung. Đ th c hi n d ch v này thì các doanh nghi p có th ể

ụ ị ấ ả ậ ặ ộ ộ ị ậ đăng ký kinh doanh d ch v đ nh giá b t đ ng s n đ c l p ho c thành l p

ụ ị ự ệ ố ị ị ị ấ ộ SGDBĐS. Theo quy đ nh, sàn giao d ch mu n th c hi n d ch v đ nh giá b t đ ng

ả ấ ườ ứ ẩ ơ ỉ ị ả s n thì ph i có ít nh t 2 ng ề i có ch ng ch đ nh giá do c quan có th m quy n

ụ ẩ ấ ộ ụ ị ự ả ấ ị ị ị ấ c p. Tuy nhiên, d ch v đ nh giá b t đ ng s n th c ch t là d ch v th m đ nh giá

ạ ậ ề ố ượ ấ ộ ậ ả ị ị quy đ nh t i pháp lu t v giá mà đ i t ng đ nh giá là b t đ ng s n, vì v y nguyên

ạ ộ ả ượ ụ ế ị ự ệ ị ắ t c, các ho t đ ng liên quan đ n d ch v này ph i đ c th c hi n theo quy đ nh

ậ ề ể ả ộ ớ ấ ả ố ồ ủ c a pháp lu t v giá đ đ m b o tính chuyên ngành, th ng nh t và đ ng b v i các

ả ậ văn b n pháp lu t có liên quan.

ấ ượ ư ệ ấ ự ệ ả ố Đ u giá BĐS đ c th c hi n gi ng nh vi c đ u giá các tài s n khác, doanh

ụ ấ ệ ả ị ườ ẻ ấ nghi p kinh doanh d ch v đ u giá ph i có ng i có Th đ u giá viên do B T ộ ư

ệ ấ ậ ị ượ ạ ộ pháp c p. Pháp lu t hi n nay quy đ nh, SGDBĐS đ ệ ấ c ho t đ ng đ u giá và vi c

ủ ự ủ ấ ậ ả ị ượ ấ đ u giá ph i tuân th quy đ nh c a pháp lu t dân s . Đ u giá BĐS đ ể c hi u là

ệ ể ượ ể ọ ấ ộ ả ườ ườ vi c bán, chuy n nh ng b t đ ng s n công khai đ ch n ng i mua, ng ậ i nh n

ượ ấ ộ ủ ụ ấ ả ấ ả ả ể chuy n nh ng b t đ ng s n tr giá cao nh t theo th t c đ u giá tài s n. Khác

ụ ấ ộ ứ ả ậ ấ ị ị ớ v i các hình th c cung c p d ch v b t đ ng s n khác, pháp lu t không quy đ nh

ủ ể ụ ấ ụ ủ ề ị ự ỏ quy n và nghĩa v c a các ch th tham gia d ch v đ u giá, các bên t ậ th a thu n

ụ ấ ứ ụ ề ấ ộ ị ợ ề v hình th c, n i dung đ u giá, quy n, nghĩa v và giá d ch v đ u giá trong h p

ụ ủ ị ị ị ị ồ đ ng d ch v . Tuy nhiên do quy đ nh c a Ngh đ nh 17/2010/NĐCP ngày 04/3/2010

ố ớ ủ ề ả ấ ị ủ c a Chính ph v bán đ u giá tài s n thì không có quy đ nh đ i v i cá nhân kinh

ấ ộ ụ ấ ả ỉ ị ổ ứ ấ doanh d ch v đ u giá b t đ ng s n mà ch có t ệ ch c bán đ u giá chuyên nghi p,

ấ ộ ạ ộ ề ấ ự ệ ả ả ắ nguyên t c, ho t đ ng v đ u giá b t đ ng s n ph i th c hi n theo pháp lu t v ậ ề

giá.

ấ ộ ụ ả ả ị ượ ụ ị D ch v qu ng cáo b t đ ng s n đ ấ ộ c coi là d ch v kinh doanh b t đ ng

ộ ậ ụ ự ể ặ ị ả s n, d ch v này có th đăng ký đ c l p ho c do SGDBĐS th c hi n ệ 11. Theo đó,

ấ ộ ả ả ượ ự ệ ươ qu ng cáo b t đ ng s n đ c th c hi n thông qua SGDBĐS, trên ph ệ ng ti n

ặ ạ ươ ệ ơ thông tin đ i chúng ho c các ph ị ng ti n khác. Sàn giao d ch chính là n i các ch ủ

ủ ể ể ế ả ẩ ả ả ấ ộ th kinh doanh qu ng cáo s n ph m b t đ ng s n c a mình, là đi m đ n cho c ả

ị ườ ầ ấ ộ ứ ả ả khách hàng cung và c u trên th tr ng b t đ ng s n, là hình th c qu ng bá riêng

ệ ấ ộ ấ ộ ả ả ẩ ả ả ượ ệ ự ự bi t các s n ph m b t đ ng s n. Qu ng cáo b t đ ng s n đ c th c hi n d a trên

ậ ủ ứ ề ề ả ộ ụ ủ ự ỏ s th a thu n c a các bên v hình th c, n i dung qu ng cáo, quy n, nghĩa v c a

ụ ấ ộ

ậ ề

ế

ả ở

ị

ệ

t Nam, NXB T pháp,

ộ

11 Nguy n Quang Tuy n (2012), Pháp lu t v kinh doanh d ch v b t đ ng s n ễ Hà N i, trang 168

ấ ộ ụ ự ả ả ả ị ấ các bên và giá d ch v qu ng cáo. Tuy nhiên, qu ng cáo b t đ ng s n th c ch t

ạ ộ ụ ả ị ượ ị ạ cũng là các ho t đ ng d ch v qu ng cáo đ c quy đ nh t ả ậ ề i pháp lu t v qu ng

cáo.

ư ậ ế ớ ị ị ị ụ ấ Nh v y, theo quy đ nh m i, sàn giao d ch không ti n hành các d ch v đ u

ụ ả ị ị ổ ứ giá, đ nh giá và qu ng cáo BĐS mà các d ch v này do các t ệ ch c chuyên nghi p

ệ ự ế ệ ạ ự ti n hành. Ngày 01/7/2015, LKDBĐS năm 2014 có hi u l c thì bên c nh vi c tr c

ự ể ệ ế ượ ạ ị ti p th c hi n giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê

ế ụ ự ụ ệ ệ ổ ứ ứ mua BĐS, SGDBĐS ti p t c th c hi n nhi m v là t ch c trung gian đ ng ra t ổ

ứ ệ ể ượ ớ ệ ế ấ ch c vi c mua bán, chuy n nh ng; gi i thi u, niêm y t, cung c p công khai thông

ề ấ ộ ể ế ầ ả ị tin v b t đ ng s n cho các bên tham gia có nhu c u giao d ch; ti n hành ki m tra

ấ ờ ề ấ ộ ủ ề ệ ả ả ả ượ ị gi y t v b t đ ng s n b o đ m đ đi u ki n đ c giao d ch giúp các bên tham

ế ợ ổ ồ ị gia giao d ch; làm trung gian cho các bên trao đ i, đàm phán và ký k t h p đ ng mua

ể ượ ạ ả bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ấ ộ i, cho thuê mua b t đ ng s n. Nói cách

ượ ạ ộ ớ ấ ộ ả khác, sàn đ c ho t đ ng môi gi ị i trong các giao d ch b t đ ng s n.

Trong khi LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung gian bán hàng, cho

ự ệ ề ớ ư thuê hàng hóa BĐS, SGDBĐS cũng có quy n th c hi n môi gi i BĐS nh các

ườ ợ ớ ể ưở tr ng h p môi gi i khác đ h ng thù lao. Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 không

ề ị quy đ nh đi u này.

ớ ự ị ườ ừ ủ ể ị V i s phát tri n không ng ng c a th tr ng BĐS, sàn giao d ch BĐS ở

ệ ư ộ ấ ế ủ ề Vi t Nam đã hình thành nh m t t t y u khách quan. Ti m năng và quy mô c a th ị

ườ ở ệ ấ ớ ự ệ ệ ệ ị tr ng BĐS Vi t Nam còn r t l n. Vi c cho phép doanh nghi p th c hi n d ch

ế ượ ớ ợ ị ể ẽ ụ v sàn giao d ch BĐS v i mô hình phù h p, chi n l ợ c phát tri n h p lý s thúc

ị ườ ở ộ ế ầ ố ẩ đ y th tr ng, kích thích nhu c u, m r ng kênh phân ph i, gián ti p hình thành và

ị ủ ấ ộ ậ ợ ề ệ ạ ả làm tăng giá tr c a b t đ ng s n. Qua đó t o đi u ki n thu n l ầ i cho các nhà đ u

ồ ố ầ ư ả ả ả ả ắ ư ấ ộ t ờ b t đ ng s n rút ng n th i gian thu h i v n, tái đ u t ệ , b o đ m hi u qu kinh

ầ ư ẫ ườ ế t ấ , tăng uy tín và tính h p d n cho nhà đ u t , ng i tiêu dùng có c h i đ ơ ộ ượ c

ụ ố ơ ụ ư ư ữ ầ ờ ph c v t t h n. Tuy có th i gian hình thành ch a lâu nh ng nh ng năm g n đây

ấ ộ ả ở ị ệ ữ ướ ể ẽ ạ sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam đã có nh ng b c phát tri n m nh m , huy

ượ ề ố ướ ầ ư ướ ố ộ đ ng đ ồ c nhi u ngu n v n trong n c, v n đ u t n ạ ậ c ngoài tham gia t o l p

ấ ế ữ ể ố ớ ủ ơ ở ậ c s v t ch t cho các ngành kinh t phát tri n; nh ng thành t m i c a th tr ị ườ ng

ư ệ ố ổ ụ ỗ ợ ị ườ ứ ị nh h th ng SGDBĐS, các t ch c d ch v h tr th tr ư ng nh môi gi ớ ấ i b t

ả ư ấ ấ ộ ấ ộ ầ ả ả ả ượ ộ đ ng s n, t v n b t đ ng s n, qu n lý b t đ ng s n... đang d n đ c hình thành

ạ ộ và đi vào ho t đ ng.

ự ệ ể ệ ị ượ 2.3.2. Th c hi n vi c giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê

ấ ộ ả ạ l i, cho thuê mua b t đ ng s n

ấ ộ ề ậ ả ả sàn giao Theo kho n 6, Đi u 3 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014,

ấ ộ ề ể ễ ả ơ ị ượ ị d ch b t đ ng s n là n i di n ra các giao d ch v mua bán, chuy n nh ng, cho

ạ ấ ộ ể ự ệ ề thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n ả . Đ th c hi n vai trò trên, Đi u 70

ấ ộ ạ ộ ủ ậ ả ộ ị Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 quy đ nh n i dung ho t đ ng c a sàn giao

ư ị d ch BĐS nh sau:

ự ệ ệ ể ượ ộ M t là, ị th c hi n vi c giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê

ấ ộ ả ạ l i, cho thuê mua b t đ ng s n.

ổ ứ ệ ể ượ ạ Hai là, t ch c vi c bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê

ấ ộ ả ớ ế ệ ấ mua b t đ ng s n; gi ề ấ ộ i thi u, niêm y t, cung c p công khai thông tin v b t đ ng

ấ ờ ề ấ ộ ể ầ ị ả s n cho các bên tham gia có nhu c u giao d ch; ki m tra gi y t ả v b t đ ng s n

ủ ề ệ ả ượ ổ ị ả b o đ m đ đi u ki n đ c giao d ch; làm trung gian cho các bên trao đ i, đàm

ế ợ ể ượ ạ ồ phán và ký k t h p đ ng mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê

ả ấ ộ mua b t đ ng s n.

ể ậ ị ổ ụ ứ ị Đ thành l p sàn giao d ch BĐS, t ch c, cá nhân kinh doanh d ch v sàn

ể ấ ế ị ả ậ ớ ị ệ giao d ch BĐS ph i thành l p doanh nghi p. Có th th y khác v i ch đ nh sàn giao

ấ ộ ả ậ ị ị d ch BĐS trong Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2006, sàn giao d ch BĐS trong

ấ ộ ậ ả ư ữ Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 không mang t cách pháp nhân n a mà

ả ử ụ ử ụ ư ụ ủ ệ ị ph i s d ng s d ng t cách pháp nhân c a doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn

ạ ộ ư ậ ự ệ ệ ể ị ị ể giao d ch BĐS đ ho t đ ng. Nh v y, vi c th c hi n giao d ch mua bán, chuy n

ượ ạ ẽ ị nh ng, cho thuê, cho thuê l ự i, cho thuê mua BĐS s do sàn giao d ch BĐS th c

ệ ướ ư ệ hi n d i t ủ cách pháp nhân c a doanh nghi p.

ủ ể ẽ ệ ể ị ượ Doanh nghi p s là ch th trong giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho

ạ ị ườ ứ ả ị thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS trên th tr ng ch không ph i sàn giao d ch

ẽ ổ ự ệ ệ ị ứ BĐS. Sau khi th c hi n các giao d ch mua BĐS, doanh nghi p s t ch c bán,

ượ ạ ị ể chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao d ch

ủ ủ ệ ị ặ BĐS c a chính doanh nghi p mình ho c tham gia vào sàn giao d ch c a doanh

ể ự ệ ệ ự ế nghi p khác. Ngoài ra, doanh nghi p có th t mình tr c ti p tham gia vào các giao

ậ ầ ị ấ ộ ị d ch trên mà không c n thông qua sàn giao d ch nào do Lu t Kinh doanh b t đ ng

ắ ả ỏ ộ ị ị ả s n năm 2014 đã b quy đ nh b t bu c giao d ch BĐS ph i thông qua sàn. Tuy

ụ ệ ị ị ườ ẽ nhiên, các doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS th ng s rao bán,

ượ ạ ể chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS ngay trên chính sàn giao

ạ ộ ủ ủ ể ệ ả ị d ch BĐS c a mình đ nâng cao hi u qu ho t đ ng c a sàn. Đây cũng chính là

ấ ộ ả ậ ộ ỏ ị m t trong các nguyên nhân Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 b quy đ nh

ả ượ ộ ị ự ệ ị ắ b t bu c các giao d ch BĐS ph i đ ở c th c hi n thông qua sàn giao d ch BĐS b i

ư ậ ị ườ ẽ ự ộ ệ ả ả nh v y, th tr ng s t ạ ộ đ ng đào th i các sàn ho t đ ng không hi u qu , không

ự ệ ể ị ượ th c hi n các giao d ch mua bán, chuy n nh ng, thuê, thuê mua BĐS mà ch ỉ

ưở ạ ộ ớ ư ấ ữ ẽ ị h ng phí qua các ho t đ ng môi gi ả v n,… Nh ng sàn giao d ch đó s ph i i, t

ị ườ ử ề ể ế ự ộ t đ ng đóng c a do th tr ng BĐS ngày càng có nhi u bi n chuy n.

ể ị ượ Khi tham gia vào các giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê

ệ ệ ả ạ l i, cho thuê mua BĐS, doanh nghi p và các bên trong quan h này ph i thi ế ậ t l p

ạ ợ ệ ợ ồ ồ ượ ẫ ạ ề ữ quan h h p đ ng. Nh ng lo i h p đ ng này đ ị c quy đ nh m u t ề i Đi u 6, Đi u

ố ị ị ị ế ủ 7 Ngh đ nh s 76/2015/NĐCP quy đ nh chi ti ậ ộ ố ề t thi hành m t s đi u c a Lu t

ấ ộ ả ợ ồ ồ Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014, bao g m các h p đ ng sau:

ự ẵ ợ ồ ộ M t là, h p đ ng mua bán nhà, công trình xây d ng có s n, hình thành trong

ươ t ng lai.

ự ẵ ồ ợ Hai là, h p đ ng cho thuê nhà, công trình xây d ng có s n, hình thành trong

ươ t ng lai.

ự ẵ ợ ồ Ba là, h p đ ng thuê mua nhà, công trình xây d ng có s n, hình thành trong

ươ t ng lai.

ố ể ồ ợ ượ ạ ấ B n là, h p đ ng chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ề ử ụ i quy n s d ng đ t.

ứ ệ ế ệ ề ồ ợ ể ự V hình th c, vi c giao k t và th c hi n h p đ ng mua bán, chuy n

ượ ạ ị nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS trên sàn giao d ch BĐS tuân th ủ

ậ ấ ủ ậ ị ở theo quy đ nh c a Lu t đ t đai năm 2013, Lu t Nhà ậ năm 2014, Lu t Kinh doanh

ộ ậ ả ị ị ự ấ ộ b t đ ng s n năm 2014, B lu t Dân s năm 2015 cùng các ngh đ nh, thông t ư

ướ ẫ ự ề ậ ỏ h ề ộ ng d n thi hành. V n i dung, các bên t ề ớ do th a thu n v i nhau v các đi u

ả ả ờ ẫ ủ ả ả ợ ồ ồ ị kho n trong h p đ ng, đ ng th i v n ph i đ m b o tuân th các quy đ nh trong các

ả ậ văn b n lu t nói trên.

ể ả ủ ạ ả ượ ư ị Đ đ m b o tính công khai, minh b ch c a các BĐS đ c đ a vào giao d ch,

ệ ề ả ạ doanh nghi p ph i công khai thông tin v các BĐS đó t i trang thông tin đi n t ệ ử

ệ ặ ệ ạ ự ệ ế ị ủ c a doanh nghi p và đ c bi t là t ệ i sàn giao d ch BĐS n u doanh nghi p th c hi n

ể ị ượ ạ giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS qua

12.

ặ ủ ủ ệ ị sàn giao d ch BĐS c a mình ho c c a doanh nghi p khác

ổ ứ ể ệ ượ ạ 2.3.3. T ch c vi c mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê

ả ấ ộ mua b t đ ng s n

ượ ợ ặ ư ệ ệ ị Sàn giao d ch BĐS đ c ví nh “ch đ c bi ợ t” hay “ch chuyên bi t” đ t ể ổ

ứ ủ ủ ủ ề ề ị ướ ch c các giao d ch v BĐS theo y quy n c a ch BĐS. Tr ậ c khi Lu t Kinh

ệ ự ấ ộ ả ổ ứ doanh b t đ ng s n năm 2014 có hi u l c, các t ấ ch c, cá nhân kinh doanh b t

ả ả ị ộ đ ng s n ph i bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao d ch BĐS. Tuy

ệ ề ề ậ ắ nhiên, theo pháp lu t hi n hành v kinh doanh BĐS thì đây không còn là đi u b t

ộ ữ ề ấ ừ ự ễ ủ ạ ộ bu c n a. Đi u này xu t phát t th c ti n c a ho t đ ng mua bán, thuê, thuê mua

ố ượ ị ị BĐS thông qua sàn giao d ch BĐS: S l ế ng các giao d ch đăng ký qua sàn chi m

ộ ỉ ệ ấ ủ ấ ờ ể ủ ỏ ị m t t l r t nh do ch BĐS không có đ gi y t đ tham gia giao d ch trên sàn;

ứ ế ả ị ị các giao d ch mua bán BĐS có giá tr cao thì m c thu ph i đóng là không nh ỏ

ế ị ườ ướ ữ khi n các giao d ch này th ng có xu h ng “trao tay”;… ấ ậ ồ 13 Vì nh ng b t c p t n

ạ ộ ồ ạ ả ị ườ ủ ị ỉ ạ t i không ch trong ho t đ ng c a sàn giao d ch mà t n t i c trên th tr ng cũng

ấ ộ ư ề ả ậ ấ nh trong v n đ pháp lí, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 không còn quy

ắ ộ ị ị ị đ nh b t bu c các giao d ch bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS qua sàn giao d ch BĐS

ể ả ề ạ ả ỉ ủ ế ữ n a mà đi u này ch còn mang tính khuy n khích đ đ m b o tính minh b ch c a

ấ ộ

ề

ả

ậ

12 Xem thêm Đi u 6 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ấ ộ

ệ

ị

ả ở ệ

t Nam

, PGS. TS. Doãn

ạ ọ

ủ

ố

ộ

ồ

13 Xem thêm Hoàn thi n pháp lu t v sàn giao d ch kinh doanh b t đ ng s n ậ ề H ng Nhung (ch biên), NXB Đ i h c Qu c gia Hà N i, 2009, trang 72, 73

ị ườ th tr ng BĐS.

ự ệ ể ệ ớ ị ượ Khác v i th c hi n vi c giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho

ạ ệ ổ ứ ể ệ ượ thuê l i, cho thuê mua BĐS nêu trên, vi c t ch c vi c bán, chuy n nh ng, cho

ạ ủ ộ ị thuê, cho thuê l ạ ộ i, cho thuê mua BĐS là m t ho t đ ng khác c a sàn giao d ch BĐS.

ể ổ ứ ệ ị ổ ứ Sàn giao d ch BĐS có th t ch c cho các cá nhân, doanh nghi p, t ch c khác tham

ậ ị ổ ứ ị gia vào các giao d ch kinh doanh BĐS hay th m chí t ố ớ ch c các giao d ch đ i v i

ủ ủ ệ ị ổ BĐS c a doanh nghi p trên sàn giao d ch BĐS c a mình. Các cá nhân, t ch c s ứ ở

ể ượ ạ ầ ữ h u BĐS và có nhu c u mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê

ể ự ổ ứ ự ệ ệ ả ị mua BĐS đó có th t mình t ch c vi c th c hi n các giao d ch đó cho b n thân.

ổ ứ ả ố ề ẽ ể Tuy nhiên, cá nhân, t ế ờ ch c đó s ph i t n nhi u th i gian và chi phí đ tìm ki m

ụ ị ớ ụ ư ấ ụ ệ ả ị ố đ i tác, d ch v môi gi i, d ch v t v n pháp lý, công c qu ng cáo,… Vi c tham

ọ ế ẽ ị ượ ờ gia vào sàn giao d ch BĐS s giúp h ti ệ t ki m đ ứ ự c th i gian, chi phí và s c l c

ị ườ ư ị ụ ấ ị ở b i các sàn giao d ch th ụ ng cung c p luôn các d ch v đi kèm nh d ch v môi gi ớ i

ụ ị ụ ư ấ ụ ả ị ị ị ị BĐS, d ch v đ nh giá BĐS, d ch v t v n BĐS, d ch v qu ng cáo BĐS, d ch v ụ

ụ ả ị ấ đ u giá BĐS hay d ch v qu n lí BĐS.

ể ấ ợ ố ượ ả ị Có th nói sàn giao d ch BĐS cung c p các l i ích cho c 2 đ i t ng: các

ủ ầ ư ủ ổ ứ ầ ạ ch đ u t , ch BĐS và các cá nhân, t ch c có nhu c u mua, thuê, thuê l i, thuê

ủ ầ ư ố ớ ủ ự ủ ề ọ mua BĐS. Đ i v i các ch đ u t , ch d án, ch BĐS, h có nhi u c h i đ ơ ộ ể

ế ậ ề ầ ự ề ạ ồ ừ ti p c n ngu n thông tin v khách hàng, s phong phú, đa d ng v c u BĐS, t đó

ượ ươ ệ ả ị ự xây d ng đ c các ch ng trình bán hàng hi u qu . Thêm vào đó, các sàn giao d ch

ủ ể ị ữ ế ệ ả ố ớ BĐS cũng là kênh qu ng cáo, ti p th h u hi u cho các ch th này. Còn đ i v i

ổ ứ ầ ạ ọ các cá nhân, t ch c có nhu c u mua, thuê, thuê l ơ ộ i, thuê mua BĐS, h có c h i

ư ế ậ ế ậ ạ ượ ộ ti p c n các BĐS phong phú, đa d ng cũng nh ti p c n đ c đ i ngũ chuyên viên

ớ ư ấ ể ừ ệ ự ọ ượ ả ẩ môi gi i, t v n chuyên nghi p đ t đó l a ch n ra đ ợ c s n ph m thích h p

ấ ớ nh t v i mình.

ủ ầ ư ủ ự ệ ổ ứ Các ch đ u t , ch d án BĐS, các doanh nghi p, t ch c, cá nhân là ch ủ

ề ả ị BĐS khi tham gia vào sàn giao d ch BĐS ph i công khai thông tin v BĐS mà mình

ạ ạ ậ ị ư đ a vào kinh doanh t ấ i sàn giao d ch BĐS đó. Vào giai đo n Lu t Kinh doanh b t

ụ ấ ộ

ậ ề

ả ở

ị

ệ

ễ

ế t Nam, PGS. TS. Nguy n Quang Tuy n

ủ

14 Xem thêm Pháp lu t v kinh doanh d ch v b t đ ng s n (ch biên), NXB T pháp, 2012, trang 152, 153

ệ ự ả ẫ ị ị ộ đ ng s n năm 2006 v n còn hi u l c, các giao d ch BĐS qua sàn giao d ch BĐS

ả ượ ậ ị ự ệ ấ ờ ị ph i đ ắ c th c hi n theo các quy t c lu t đ nh do lúc b y gi , các giao d ch BĐS

ả ượ ự ư ệ ậ ị ộ ắ b t bu c ph i đ c th c hi n qua sàn giao d ch BĐS. Nh ng pháp lu t kinh doanh

ệ ả ỏ ị ự ủ ụ ị ấ ộ b t đ ng s n hi n hành đã b quy đ nh này nên trình t , th t c giao d ch BĐS qua

ượ ự ự ủ ệ ệ ợ ồ ị sàn giao d ch BĐS đ c th c hi n d a trên h p đ ng c a doanh nghi p kinh doanh

ụ ị ổ ứ ị ị d ch v sàn giao d ch BĐS và các cá nhân, t ch c tham gia sàn giao d ch kinh doanh

ể ạ ự ả ẫ ợ ồ BĐS đó. Tuy nhiên, các bên v n có th so n th o h p đ ng d a trên Thông t ư ố s

ướ ề ẫ ị ị 13/2008/TTBXD15, trong đó có h ng d n v giao d ch BĐS qua sàn giao d ch BĐS

ư ề ầ ả ị ể nh sau: Sàn giao d ch BĐS ph i công khai các thông tin v BĐS c n bán, chuy n

ượ ạ ạ ị ế nh ng, cho thuê, cho thuê l i, thuê mua t ể i sàn giao d ch đ khách hàng bi t và

ờ ạ ế ề ị ị đăng ký giao d ch. Khi h t th i h n công khai các thông tin v BĐS, sàn giao d ch

ượ ề ẽ ổ ỷ ứ ệ ể ượ BĐS đ c u quy n s t ch c vi c bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ạ i,

ườ ạ ợ ộ ừ thuê mua BĐS đã công khai. Tr ng h p cùng m t lo i BĐS mà có t hai khách

ệ ự ự ệ ả ả ở ị ọ ấ ộ hàng đăng ký tr lên thì sàn giao d ch b t đ ng s n ph i th c hi n vi c l a ch n

ươ ệ ặ ọ ứ ố ặ ấ ướ khách hàng theo ph ng th c b c thăm ho c đ u giá. Vi c đ t c c tr ể c khi tri n

ặ ấ ấ ộ ậ ả ả ố ị khai b c thăm ho c đ u giá b t đ ng s n do các bên tho thu n. Sàn giao d ch BĐS

ủ ệ ệ ậ có trách nhi m xác nh n BĐS c a cá nhân, doanh nghi p kinh doanh BĐS đ ượ c

ủ ị ị giao d ch theo đúng quy đ nh c a pháp lu t. ậ 16

ạ ộ ự ệ ớ ị Quy trình th c hi n các ho t đ ng khi khách hàng t i sàn giao d ch th ườ ng

ượ ự ệ ướ ượ ế ậ đ c th c hi n theo các b c sau: (1) Khách hàng đ c ti p c n các thông tin chi

ế ề ể ấ ạ ti t v các lo i BĐS mà sàn cung c p; (2) Sau khi tìm hi u thông tin, khách hàng có

ể ặ ế ễ ậ ặ ộ ạ ể ầ ả th g p B ph n ti p khách ho c các nhân viên L tân t i qu y đ ph n ánh v ề

ầ ủ ế ễ ẽ ể ặ ầ ậ ộ nhu c u c a mình; (3) B ph n ti p khách ho c qu y L tân s chuy n thông tin,

ầ ủ ầ ủ ậ ộ yêu c u c a khách hàng cho b ph n chuyên viên phân tích các nhu c u c a khách

ụ ể ụ ự ề hàng c th ; (4) Sau khi phân tích, chuyên viên ph trách v lĩnh v c mà khách hàng

ạ ộ ẽ ự ế ệ ể ầ ớ ồ yêu c u s tr c ti p làm vi c v i khách hàng (ho t đ ng này có th bao g m t ư

ư ố

ề ướ

ủ

ệ

ố

ị

s 13/2008/TTBXD v h

ủ

ẫ ủ

ự ị

ướ

ẫ

ng d n th c hi n m t s n i dung c a Ngh đ nh s 153/2007/NĐ ấ ậ ng d n thi hành Lu t Kinh doanh b t

ộ ố ộ ế t và h

15 Thông t CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 c a Chính ph quy đ nh chi ti ả ộ đ ng s n

ư ố

16 Xem thêm Thông t

s 13/2008/TTBXD

ộ ố ạ ự ị ư ọ ự ấ v n m t s lo i BĐS cho khách hàng l a ch n, đ a khách hàng đi th c đ a, h tr ỗ ợ

ả ồ ươ ế ợ khách hàng đàm phán giá c , kí k t h p đ ng,… (5) Sau khi hoàn thành th ụ ng v ,

ườ ư ợ ượ khách hàng thanh toán chi phí cho sàn; tr ng h p khách hàng ch a tìm đ c BĐS

ư ế ầ ầ ẫ ế ụ đúng nhu c u nh ng v n yêu c u sàn ti p t c tìm ki m BĐS đúng tiêu chí thì khi có

ẽ ạ ợ thông tin phù h p, sàn s báo l i cho khách hàng.

ớ ề ấ ộ ế ệ ấ ả 2.3.4. Gi i thi u, niêm y t, cung c p công khai thông tin v b t đ ng s n cho

ầ ị các bên tham gia có nhu c u giao d ch

ể ị ổ ả ệ ứ ể ệ ượ Đ sàn giao d ch BĐS t ch c có hi u qu vi c mua bán, chuy n nh ng,

ạ ạ ộ ớ ế ệ cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS, ho t đ ng gi ấ i thi u, niêm y t, cung c p

ế ề ể công khai thông tin v BĐS là không th thi u.

ầ ạ Khi khách hàng có nhu c u mua, thuê, thuê l i hay thuê mua BĐS, sàn giao

ả ớ ề ệ ị d ch BĐS ph i gi i thi u thông tin v BĐS cho khách hàng, trong đó có các thông

ạ ấ ộ ấ ộ ơ ả ả ả ị ủ ấ tin c b n sau: (1) Lo i b t đ ng s n; (2) V trí b t đ ng s n; (3) Quy mô c a b t

ử ụ ấ ượ ể ả ấ ặ ủ ộ đ ng s n; (4) Đ c đi m, tính ch t, công năng s d ng, ch t l ấ ộ ng c a b t đ ng

ử ụ ề ừ ụ ệ ầ ạ ố ử ụ ả s n; thông tin v t ng lo i m c đích s d ng và ph n di n tích s d ng chung đ i

ử ụ ụ ả ỗ ợ ư ồ ề ớ ấ ộ v i b t đ ng s n là tòa nhà h n h p nhi u m c đích s d ng, nhà chung c . Đ ng

ậ ả ờ ị ế ế th i, sàn giao d ch ph i công khai các thông tin liên quan m t thi t đ n BĐS mà có

ể ả ướ ề ợ ế ụ ủ ư ề th nh h ng đ n quy n l i và nghĩa v c a khách hàng nh : thông tin v quy

ạ ầ ự ụ ế ạ ạ ị ho ch có liên quan đ n BĐS; th c tr ng các công trình h t ng, d ch v liên quan

ồ ơ ấ ờ ề ở ữ ự ề ề ế đ n BĐS; h s , gi y t v quy n s h u nhà, công trình xây d ng, quy n s ử

ấ ờ ấ ầ ư ệ ự ạ ụ d ng đ t và gi y t ế có liên quan đ n vi c đ u t xây d ng BĐS; các h n ch v ế ề

ề ử ụ ở ữ ể ề ế ượ quy n s h u, quy n s d ng BĐS (n u có); giá bán, chuy n nh ng, cho thuê,

ạ cho thuê l i, cho thuê mua BĐS;…

ấ ộ ề ề ề ậ ị ủ ả Đi u 71 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 quy đ nh v quy n c a

ụ ư ệ ị ị doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS nh sau:

ồ ơ ề ầ ượ ư M t làộ ấ , yêu c u khách hàng cung c p h s , thông tin v BĐS đ c đ a lên

sàn.

ấ ộ

ệ

ị

ả ở ệ

t Nam

, PGS. TS. Doãn

ạ ọ

ủ

ộ

ố

ồ

17 Xem thêm Hoàn thi n pháp lu t v sàn giao d ch kinh doanh b t đ ng s n ậ ề H ng Nhung (ch biên), NXB Đ i h c Qu c gia Hà N i, 2009, trang 66, 67

ừ ố ư ệ ư ủ ề Hai là, t ch i đ a lên sàn các BĐS không đ đi u ki n đ a vào kinh doanh.

ượ ụ ủ ị ượ ư Ba là, đ c thu phí d ch v c a khách hàng có BĐS đ c đ a lên sàn giao

ị d ch.

ầ ồ ườ ệ ạ ỗ ủ B n làố , yêu c u khách hàng b i th ng thi t h i do l i c a khách hàng gây

ra.

ề ợ ồ Năm là, các quy n khác trong h p đ ng.

ư ậ ổ ứ ủ ở ữ ả Nh v y, các cá nhân, t ch c là ch s h u BĐS ph i công khai thông tin

ủ ừ ế ể ả ị ủ c a b n thân và c a BĐS cho sàn giao d ch BĐS đ sàn niêm y t. T đó, doanh

ụ ế ệ ẽ ị ị nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS s xem xét có niêm y t các thông tin

ể ừ ố ư ủ ệ ị này lên sàn giao d ch c a mình không. Doanh nghi p có th t ch i đ a lên sàn các

ủ ề ủ ệ ề BĐS không đ đi u ki n, có nghĩa là không công khai đ các thông tin theo Đi u 6

ấ ộ ư ề ậ ả Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 v công khai thông tin BĐS đ a vào kinh

ượ ở ậ ứ ế doanh.18 Các thông tin đ c niêm y t là các thông tin chính th c, b i v y, các cá

ổ ứ ề ệ ả ị nhân, t ch c công khai thông tin ph i ch u trách nhi m v các thông tin mà mình đã

ườ ủ ệ ệ ấ ợ ổ ứ ấ cung c p. Tr ng h p vi c cung c p thông tin sai l ch c a cá nhân, t ch c gây ra

ệ ạ ụ ệ ị ị thi ệ t h i cho doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS thì doanh nghi p

ồ ườ ế ả ợ ồ ợ ồ ề đó có quy n đòi b i th ề ng theo h p đ ng (n u có đi u kho n này trong h p đ ng)

ặ ầ ồ ườ ợ ồ ho c yêu c u b i th ng ngoài h p đ ng.

ề ủ ổ ứ ề ề ả ị V quy n c a t ch c, cá nhân tham gia sàn giao d ch BĐS, kho n 1 Đi u 73

ấ ộ ư ậ ị ả Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 quy đ nh nh sau:

ụ ệ ầ ộ ị ị M t là, yêu c u doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS cung

ồ ơ ề ấ c p h s , thông tin v BĐS.

ụ ệ ồ ợ ớ ị ị Hai là, ký h p đ ng v i doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS

ể ượ ạ ể đ mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS.

ụ ệ ầ ị ị ồ Ba là, yêu c u doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS b i

ườ ệ ạ ỗ ủ th ng thi t h i do l ị i c a sàn giao d ch BĐS gây ra.

ề ố ồ ợ B n là, các quy n khác trong h p đ ng.

ượ ề ấ ầ ư ậ Nh v y, ng ượ ạ c l i, khi đ ồ ơ c yêu c u cung c p h s , thông tin v BĐS,

ấ ộ

ề

ả

ậ

18 Xem thêm Đi u 6 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 v công khai thông tin BĐS đ a vào kinh doanh

ụ ủ ệ ầ ả ấ ị ị doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS ph i cung c p đ y đ các

ầ ườ ữ ầ ợ thông tin mà bên kia yêu c u. Tr ng h p có nh ng thông tin mà bên yêu c u không

ữ ả ưở ự ế ế ề ỏ ế h i đ n mà nh ng thông tin đó nh h ụ ủ ng tr c ti p đ n quy n và nghĩa v c a

ườ ề ử ụ ề ở ữ ế ề ụ ầ ạ ng i yêu c u (ví d : các h n ch v quy n s h u, quy n s d ng BĐS; thông

ệ ề ế ạ tin v quy ho ch có liên quan đ n BĐS;…) mà doanh nghi p không thông báo cho

ọ ị ệ ế ầ ẫ ệ ạ ả ồ ẫ bên yêu c u, d n đ n vi c h b thi ệ t h i thì doanh nghi p v n ph i b i th ườ ng

ụ ụ ệ ấ ầ ọ ị ủ cho h do doanh nghi p kinh doanh d ch v BĐS có nghĩa v cung c p đ y đ ,

ự ồ ơ ề ấ ộ ề ồ ơ ệ ị ả trung th c h s , thông tin v b t đ ng s n và ch u trách nhi m v h s , thông tin

ệ ế ớ ế ệ do mình cung c pấ 19. N u vi c gi ấ i thi u, niêm y t, cung c p công khai thông tin sai

ủ ề ệ ầ ị ệ l ch v BĐS cho các bên tham gia có nhu c u giao d ch c a doanh nghi p kinh

ụ ị ị ệ ạ doanh d ch v sàn giao d ch BĐS gây ra thi ầ t h i cho các bên tham gia có nhu c u

ả ồ ệ ị ườ ủ ể giao d ch thì doanh nghi p ph i b i th ng cho các ch th đó.

ề ượ ở ư ế ầ ấ Tuy nhiên v n đ pháp lí đ ặ c đ t ra đây là n u bên có BĐS c n đ a vào

ạ ự ế ệ ẫ ấ kinh doanh l i cung c p thông tin không trung th c, d n đ n vi c gây ra thi ệ ạ t h i

ạ ầ cho bên có nhu c u mua, thuê, thuê l i, thuê mua BĐS thì bên có BĐS hay doanh

ả ồ ụ ẽ ệ ị ị ườ ệ ạ nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS s ph i b i th ng thi t h i? Trong

ườ ệ ữ ệ ầ ợ tr ng h p này c n xem xét chính xác quan h gi a ba bên: doanh nghi p kinh

ầ ư ụ ị ị doanh d ch v sàn giao d ch BĐS, bên có BĐS c n đ a vào kinh doanh và bên bên có

ầ ạ ệ ệ nhu c u mua, thuê, thuê l i, thuê mua BĐS. Vi c xem xét các quan h này trong

ườ ợ ụ ể ẽ ơ ở ể ả ụ ủ ừ ế ề ừ t ng tr ng h p c th s là c s đ gi i quy t quy n và nghĩa v c a t ng bên.

ớ ế ệ ấ ạ ộ Ho t đ ng gi ề ấ ộ i thi u, niêm y t, cung c p công khai thông tin v b t đ ng

ị ườ ầ ầ ị ả s n cho các bên tham gia có nhu c u giao d ch góp ph n giúp th tr ấ ộ ng b t đ ng

ở ọ ế ố ề ạ ạ ượ ả s n tr nên minh b ch, lành m nh khi m i y u t đ u đ c công khai rõ ràng,

ạ ả ỉ ậ ự ẩ ượ ớ ệ ớ trung th c. Không ch v y, các lo i s n ph m đ c gi i thi u v i các thông tin

ủ ừ ầ ờ ị ầ ư ườ chính xác, k p th i và đ y đ , t đó giúp các nhà đ u t ữ , nh ng ng ầ i có nhu c u

ượ ủ ệ ạ ầ ạ ề v BĐS tránh đ c các r i ro và thi t h i, góp ph n làm lành m nh hóa th tr ị ườ ng

ấ ộ

ề

ậ

ả

19 Xem thêm Đi u 72 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ụ ấ ộ

ậ ề

ả ở

ệ

ễ

ế t Nam, PGS. TS. Nguy n Quang Tuy n

ủ

20 Xem thêm Pháp lu t v kinh doanh d ch v b t đ ng s n ị (ch biên), NXB T pháp, 2012, trang 152

BĐS.20

ấ ờ ề ấ ộ ủ ề ệ ượ ể ả 2.3.5. Ki m tra gi y t ả ả v b t đ ng s n b o đ m đ đi u ki n đ c giao

d chị

ủ ề ệ ượ ộ ả ộ ụ ị ế ố M t BĐS đ đi u ki n đ c giao d ch ph i h i t hai y u t sau:

ứ ạ ượ ư ị Th nh t, ộ ấ BĐS đó thu c lo i BĐS đ c đ a vào kinh doanh theo quy đ nh

ủ ự ẵ ậ ồ ổ ủ c a pháp lu t, bao g m: (1) Nhà, công trình xây d ng có s n c a các t ứ ch c, cá

ự ươ ổ nhân; (2) Nhà, công trình xây d ng hình thành trong t ủ ng lai c a các t ứ ch c, cá

ự ả ượ ơ ướ nhân; (3) Nhà, công trình xây d ng là tài s n công đ c c quan nhà n ẩ c có th m

ạ ấ ượ ư ề ể ượ quy n cho phép đ a vào kinh doanh; (4) Các lo i đ t đ c phép chuy n nh ng,

ạ ề ử ụ ậ ề ấ ủ ấ ị cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai.

ủ ầ ư ủ ở ữ ủ ự ườ ứ Th hai, ch đ u t , ch d án, ch s h u BĐS, ng ề ử ụ i có quy n s d ng

ả ả ủ ủ ệ ề ả ấ đ t ph i đ m b o BĐS c a mình có đ các đi u ki n sau:

ố ớ ư ự Đ i v i nhà, công trình xây d ng đ a vào kinh doanh: (1) Có đăng ký quy nề

ớ ấ ứ ự ề ề ậ ấ ắ ề ở ữ s h u nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t trong gi y ch ng nh n v quy n

ố ớ ầ ư ự ự ẵ ấ ử ụ s d ng đ t. Đ i v i nhà, công trình xây d ng có s n trong d án đ u t kinh

ề ử ụ ỉ ầ ứ ề ấ ấ ị ậ doanh BĐS thì ch c n có gi y ch ng nh n v quy n s d ng đ t theo quy đ nh

ề ử ụ ậ ề ấ ề ấ ấ ủ c a pháp lu t v đ t đai; (2) Không có tranh ch p v quy n s d ng đ t, quy n s ề ở

ể ả ự ề ả ắ ị ớ ấ ữ h u nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t; (3) Không b kê biên đ b o đ m thi

hành án.

ạ ấ ượ ố ớ ề ử ụ Đ i v i các lo i đ t đ c phép kinh doanh quy n s d ng đ t: ấ (1) Có gi yấ

ậ ề ấ ử ụ ứ ủ ề ề ấ ậ ị ch ng nh n v quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai; (2)

ề ử ụ ề ử ụ ề ấ ấ ấ ị Không có tranh ch p v quy n s d ng đ t; (3) Quy n s d ng đ t không b kê

ờ ạ ử ụ ể ả ấ 22 ả biên đ b o đ m thi hành án; (4) Trong th i h n s d ng đ t.

ấ ờ ố ớ ẵ ủ ự ể 2.3.5.1. Ki m tra gi y t đ i v i nhà, công trình xây d ng có s n c a các t ổ ứ ch c,

ấ ộ

ề

ậ

ả

21 Xem thêm Đi u 5 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ấ ộ

ề

ả

ậ

22 Xem thêm Đi u 9 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

cá nhân

ể ượ ự ự ệ ẵ ớ ị Đ đ ề ặ c th c hi n giao d ch v i nhà, công trình xây d ng có s n, v m t

ấ ờ ổ ả ả ủ ứ ả ẵ gi y t , các cá nhân, t ch c ph i đ m b o BĐS có s n c a mình có đăng ký

ề ở ữ ớ ấ ứ ự ề ậ ấ ắ quy n s h u nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t trong gi y ch ng nh n v ề

ề ử ụ ở ữ ả ủ ề ệ ế ắ ấ ớ quy n s d ng đ t. K t qu c a vi c đăng ký s h u nhà, công trình g n li n v i

ở ữ ứ ề ấ ấ ậ ở ề ử ụ ấ đ t là gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà ả và tài s n khác

ệ ề ở ệ ứ ư ạ ẫ ấ ớ ấ ắ g n li n v i đ t. Hi n nay Vi ậ t Nam v n đang l u hành ba lo i gi y ch ng nh n

ề ử ụ ề ở ữ ứ ứ ấ ậ ấ ậ ấ sau: Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t; Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà ở ;

ề ử ụ ề ở ữ ứ ấ ấ ậ ở ắ ả Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà ề và tài s n khác g n li n

ố ớ ấ ở ở ừ ớ ấ v i đ t. Tuy nhiên đ i v i BĐS là đ t và nhà đăng kí t ở ngày 10/12/2009 tr đi

ỉ ượ ấ ề ở ữ ứ ấ ấ ậ ở thì ch đ ề ử ụ c c p Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà và tài

ề ử ụ ớ ấ ứ ề ấ ậ ấ ấ ắ ứ ả s n khác g n li n v i đ t. Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và Gi y ch ng

ề ở ữ ậ ở ỏ ổ ỏ ứ ấ ậ nh n quy n s h u nhà ề ử ụ có màu đ (s đ ), còn Gi y ch ng nh n quy n s d ng

ở ổ ồ ề ắ ả ồ ề ở ữ ấ đ t, quy n s h u nhà ớ ấ và tài s n khác g n li n v i đ t có màu h ng (s h ng).

ố ớ ấ ở ớ ấ ượ ề ả ắ ừ Đ i v i đ t đai, nhà , tài s n g n li n v i đ t đ c đăng kí t ngày 5/72014 thì s ẽ

23, còn đ t đai,

ổ ồ ự ệ ệ ấ ư ố ấ th c hi n vi c c p s h ng theo Thông t s 23/2014/TTBTNMT

ở ề ắ ấ ả ớ ượ ư ố nhà , tài s n g n li n v i đ t đ c đăng kí theo Thông t s 17/2009/TT

ế ụ ự ệ ư ệ ượ ự BTNMT24 thì ti p t c th c hi n theo thông t này. Vi c đăng ký đ c th c hi n t ệ ạ i

ặ ấ ặ ấ Văn phòng đăng ký đ t đai ho c Chi nhánh Văn phòng đăng ký đ t đai ho c Văn

ề ử ụ ư ấ ậ ố ớ ơ phòng đăng ký quy n s d ng đ t (đ i v i n i ch a thành l p Văn phòng đăng ký

25.

ấ đ t đai)

ố ớ ầ ư ự ẵ ự Đ i v i nhà, công trình xây d ng có s n trong d án đ u t kinh doanh BĐS

ề ử ụ ỉ ầ ứ ủ ề ấ ấ ậ ị ậ thì ch c n có gi y ch ng nh n v quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t

ề ử ụ

ề ở ữ

ề ấ

ư ố

ậ

ấ

ị

s 23/2014/TTBTNMT quy đ nh v gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà

ở

ệ ự

ề

ả

ắ

23 Thông t ớ ấ và tài s n khác g n li n v i đ t có hi u l c thi hành k t

ứ ể ừ ngày 05 tháng 7 năm 2014

ề ử ụ

ề ở ữ

ề ấ

ư ố

ậ

ị

s 17/2009/TTBTNMT quy đ nh v gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà

ở

ệ ự

ề

ả

ắ

24 Thông t ớ ấ và tài s n khác g n li n v i đ t có hi u l c thi hành k t

ứ ấ ể ừ ngày 10 tháng 12 năm 2009

ề

ị

ế

ậ

ấ ộ ố ề ủ t thi hành m t s đi u c a Lu t Đ t

25 Xem thêm Đi u 5 Ngh đ nh s 43/2014/NĐCP v quy đ nh chi ti ố đai năm 2013

ấ ơ ả ượ ấ ứ ự ả ề ấ v đ t đai, t c là m nh đ t n i có công trình xây d ng ph i đ ứ ấ c c p Gi y ch ng

ề ử ụ ở ữ ề ậ ở ề ả ắ ấ nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà ớ ấ và tài s n khác g n li n v i đ t.

ứ ấ ậ ả ạ ế ề Gi y ch ng nh n ph i ghi rõ lo i công trình và thông tin chi ti t v công trình nh ư

ờ ạ ở ữ ứ ở ữ ụ ự ệ ạ h ng m c công trình, di n tích xây d ng, hình th c s h u, th i h n s h u công

trình,…

ụ ệ ả ị ị B n thân doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS mà có BĐS

ả ả ủ ủ ả ư đ a vào kinh doanh thông qua sàn c a mình cũng ph i đ m b o BĐS c a mình có

ả ưở ỏ ế ự ệ ị ủ ấ ờ ợ đ gi y t ề h p pháp. Đi u này nh h ệ ng không nh đ n vi c th c hi n giao d ch

ổ ứ ể ượ ạ và t ch c mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ủ i, cho thuê mua BĐS c a

ủ ệ doanh nghi p thông qua sàn BĐS c a mình.

ấ ờ ố ớ ự ể ẵ Khi ki m tra gi y t đ i v i nhà, công trình xây d ng có s n, các chuyên

ả ể ủ ể ị ưỡ ộ viên c a sàn giao d ch BĐS ph i đ ý ki m tra kĩ l ứ ng xem hình th c và n i dung

ậ ề ấ ấ ớ ứ ứ ấ ậ ấ ậ ố ủ c a Gi y ch ng nh n có th ng nh t v i pháp lu t v c p Gi y ch ng nh n vào

ể ờ ượ ệ ầ ế ở ệ th i đi m BĐS đó đ c đăng ký không. Vi c này là c n thi ố t b i vi c đăng kí đ i

ượ ề ề ả ạ ậ ở ỉ ớ v i BĐS đ ả c đi u ch nh b i nhi u văn b n quy ph m pháp lu t và các văn b n

ườ ượ ậ ả ẽ ề ậ ậ ổ ỗ này th ng xuyên đ ả c c p nh t, thay đ i. Vì v y, m i văn b n s có đi u kho n

ắ ố ủ ụ ể ế ể ạ chuy n ti p đ không gây ra tình tr ng th t c hành chính r c r i, nhiêu khê cho

ổ ứ ư ứ ậ ấ ậ các cá nhân, t ề ch c. Nh ng cũng chính vì v y mà Gi y ch ng nh n cũng có nhi u

ấ ờ ể ả ậ ả ạ ậ ầ ẩ ị lo i, v y nên c n xem xét c n th n các gi y t đ đ m b o các giao d ch qua sàn

ượ ủ ễ ậ ấ ị kinh doanh BĐS đ c di n ra theo đúng quy đ nh c a pháp lu t. Con d u c a c ủ ơ

ứ ữ ủ ề ậ ẩ ấ ấ ườ quan có th m quy n c p Gi y ch ng nh n hay ch kí c a ng ặ i thay m t cũng

ể ể ậ ậ ả ủ ầ ượ c n đ c ki m tra đ xác nh n tính th t gi c a gi y t ấ ờ .

ấ ờ ố ớ ự ể 2.3.5.2. Ki m tra gi y t đ i v i nhà, công trình xây d ng hình thành trong t ươ ng

ổ ứ ủ lai c a các t ch c, cá nhân

ấ ộ ề ả ả ậ ị ề Kho n 1 Đi u 55 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 quy đ nh đi u

ề ấ ờ ủ ệ ươ ượ ư ki n v gi y t c a BĐS hình thành trong t ng lai đ c đ a vào kinh doanh nh ư

ấ ờ ề ề ử ụ ồ ơ ự ấ ế ế ả sau: có gi y t v quy n s d ng đ t, h s d án, thi ẽ t k b n v thi công đã

ượ ấ ố ớ ườ ự ề ệ ấ ẩ đ c c p có th m quy n phê duy t, Gi y phép xây d ng đ i v i tr ả ợ ng h p ph i

ấ ờ ề ự ự ệ ệ ấ có Gi y phép xây d ng, gi y t v nghi m thu vi c hoàn thành xây d ng c s h ơ ở ạ

ậ ươ ộ ự ứ ườ ư ợ ỹ ầ t ng k thu t t ế ng ng theo ti n đ d án; tr ng h p là nhà chung c , tòa nhà

ể ở ụ ợ ươ ả ả ỗ h n h p có m c đích đ hình thành trong t ệ ng lai thì ph i có biên b n nghi m

ủ ầ thu đã hoàn thành xong ph n móng c a tòa nhà đó.

ấ ờ ấ ờ ỉ ể ậ Tuy nhiên các gi y t trên ch là các gi y t dùng đ xác nh n BĐS hình

ươ ủ ề ể ư ữ ệ thành trong t ng lai đó đã đ đi u ki n đ đ a vào kinh doanh. Nh ng gi y t ấ ờ

ư ồ ơ ự ế ế ả ẽ ượ ự ệ nh h s d án, thi t k b n v thi công đã đ ấ c phê duy t, Gi y phép xây d ng,

ố ớ ụ ệ ơ ị ị … có ý nghĩa đ i v i doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS h n là

ố ượ ị ươ ố ớ đ i v i các giao d ch mà đ i t ng là các BĐS hình thành trong t ệ ng lai này. Vi c

ươ ủ ổ ứ ị BĐS hình thành trong t ng lai c a các cá nhân, t ch c tham gia sàn giao d ch BĐS

ủ ệ ặ ượ ủ ề ư ệ ậ ho c c a chính doanh nghi p đó đ c xác nh n đã đ đi u ki n đ a vào kinh

ự ẽ ệ ượ ổ ứ ự ệ ợ ị doanh s giúp các giao d ch th c hi n qua sàn đ ch c và th c hi n h p pháp, c t

ệ ả bài b n và chuyên nghi p.

ể ự ệ ị ươ ố ớ Đ th c hi n giao d ch đ i v i BĐS hình thành trong t ng lai, các cá nhân,

ấ ờ ề ề ử ụ ấ ờ ề ấ ả kinh doanh BĐS này ph i có gi y t v quy n s d ng đ t. Gi y t v quy n s ề ử

ề ử ụ ệ ậ ấ ấ ạ ấ ứ ụ d ng đ t hi n nay có hai lo i: Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t (s đ ) đ ổ ỏ ượ c

ướ ề ử ụ ứ ấ ấ ấ c p tr ề ở ữ ậ c ngày 10/12/2009 và Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u

ở ớ ấ ượ ấ ừ ề ả ổ ồ nhà ắ và tài s n khác g n li n v i đ t đ c c p t ngày 10/12/2009 (s h ng). Nh ư

ấ ờ ố ớ ự ệ ể ậ v y, vi c ki m tra gi y t đ i v i nhà, công trình xây d ng hình thành trong t ươ ng

ổ ứ ươ ự ư ố ớ ự ủ lai c a các t ch c, cá nhân cũng t ng t nh đ i v i nhà, công trình xây d ng có

ề ấ ờ ề ề ệ ậ ả ầ ơ ỉ ơ ẵ s n, th m chí có ph n đ n gi n h n khi ch có đi u ki n v gi y t v quy n s ề ử

ấ ụ d ng đ t.

ấ ờ ố ớ ạ ấ ượ ể 2.3.5.3. Ki m tra gi y t đ i v i các lo i đ t đ ề ử ụ c phép kinh doanh quy n s d ng

đ tấ

ườ ấ ộ ả ậ ợ Trong tr ng h p này, Lu t Kinh doanh B t đ ng s n năm 2014 cũng ch ỉ

ề ặ ấ ờ ề ị ề ử ụ ứ ề ậ ấ ệ quy đ nh đi u ki n v m t gi y t ấ là có gi y ch ng nh n v quy n s d ng đ t

ậ ề ấ ố ớ ư ậ ủ ự ệ ị theo quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai. Nh v y, đ i v i quá trình th c hi n giao

ố ượ ề ử ụ ệ ể ị ị d ch qua sàn giao d ch BĐS mà đ i t ấ ấ ng là quy n s d ng đ t, vi c ki m tra gi y

ươ ự ư ố ớ ườ ố ượ ợ ờ t cũng t ng t nh đ i v i tr ng h p đ i t ự ng là nhà, công trình xây d ng

ươ hình thành trong t ng.

ự ạ ướ ủ ế ượ ư T u chung l i, tr c khi niêm y t thông tin thông tin c a BĐS đ c đ a vào

ả ế ủ ể ị kinh doanh, các chuyên viên c a sàn giao d ch BĐS ph i ti n hành ki m tra, xác

ấ ờ ủ ủ ề ự ệ ạ ượ ừ ị th c các lo i gi y t c a BĐS đ đi u ki n đ c giao d ch. Không d ng l ạ ở i đó,

ự ệ ể ế ầ ị ạ ầ ữ ấ ờ khi ti n hành th c hi n giao d ch, c n ki m tra l i l n n a các gi y t ậ ậ đó, c p nh t

ầ ộ ế ể ố ế ạ ớ ấ ờ ế ế các n i dung c n thi t liên quan đ n BĐS đ đ i chi u l i v i gi y t , ti n hành

ậ ạ ớ ủ ầ ư ủ ự ổ ứ xác nh n l i v i ch đ u t , ch d án, các t ở ữ ch c, cá nhân s h u BĐS hay có

ề ử ụ ấ ể ượ ư ậ quy n s d ng đ t đ có đ ấ ề c thông tin chính xác nh t v BĐS đó. Nh v y thì

ớ ư ấ ủ ể ế ớ ị nhân viên môi gi ậ i và nh n viên t v n c a sàn giao d ch BĐS m i có th ti n hành

ớ ư ấ ủ ề ệ ạ ả ấ môi gi i và t v n hi u qu nh t cho khách hàng v tình tr ng c a BĐS.

ạ ộ ấ ờ ề ấ ộ ủ ể ả ả ả 2.3.5.4. Vai trò c a ho t đ ng ki m tra gi y t ủ ề v b t đ ng s n b o đ m đ đi u

ệ ượ ị ki n đ c giao d ch

ấ ờ ề ủ ề ứ ệ ệ ả ả ượ Th nh t, ể ấ vi c ki m tra gi y t v BĐS b o đ m đ đi u ki n đ c giao

ỗ ợ ệ ệ ị ổ ứ ể ệ ượ ự ị d ch h tr vi c th c hi n giao d ch và t ch c vi c mua bán, chuy n nh ng, cho

ạ ủ ụ ệ ị thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS c a doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao

ả ơ ệ ị d ch BĐS hi u qu h n.

ụ ề ệ ị ị ứ Th hai, ạ v phía doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch BĐS, ho t

ụ ủ ệ ầ ị ộ đ ng này góp ph n nâng cao uy tín c a doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao

ị d ch BĐS đó.

ủ ề ả ướ ấ ờ ề ệ ứ Th ba, v phía qu n lí c a Nhà n ể c, vi c ki m tra gi y t v BĐS đ ượ c

ơ ướ ề ẩ ả ầ ư đ a vào kinh doanh góp ph n giúp các c quan nhà n ề c có th m quy n v qu n lí

ượ ị ườ ị ể ấ đ t đai ki m soát đ ạ c tình tr ng th tr ủ ng BĐS thông qua sàn giao d ch BĐS c a

các doanh nghi p.ệ

ế ợ ồ ổ 2.3.6. Làm trung gian cho các bên trao đ i, đàm phán và ký k t h p đ ng mua

ể ượ ạ ấ ộ bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua bán b t đ ng

s nả

ể ằ ụ ị ớ ấ ộ ứ Chúng ta hi u r ng đây chính là d ch v môi gi ả i b t đ ng s n căn c theo

ạ ề ấ ả ậ ả ị đ nh nghĩa t i Kho n 2 Đi u 3 Lu t kinh doanh b t đông s n năm 2014:

ớ ấ ộ ệ ệ ả “Môi gi i b t đ ng s n là vi c làm trung gian cho các bên trong vi c mua

ể ượ ạ ấ ộ ả bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n”.

ụ ủ ế ộ ị ị ơ ả ủ ấ ứ Đây là m t d ch v ch y u, c b n c a b t c sàn giao d ch BĐS nào. Môi

ớ ấ ộ ả ượ ủ ầ ị ụ ươ gi i b t đ ng s n đ c quy đ nh khá đ y đ , chi ti ế ạ t t i M c 2, Ch ậ ng IV Lu t

ấ ộ ả ớ ấ ộ ả ở ượ ể kinh doanh B t đ ng s n năm 2014. Môi gi i b t đ ng s n đây đ c hi u là làm

ấ ộ ệ ả ồ ợ trung gian trong vi c đàm phán, ký h p đ ng kinh doanh b t đ ng s n và đ ượ c

ưở ồ ợ ồ ộ ớ ấ ộ ả ị h ng thù lao, hoa h ng theo h p đ ng m i gi ấ i b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t

ơ ế ố ả ườ ầ ư ườ ộ đ ng s n là n i k t n i ng i mua, nhà đ u t và ng i bán. Thông qua đó, h s ọ ẽ

ể ự ấ ộ ế ệ ớ ờ ị ễ d dàng tìm đ n v i nhau. Th i gian đ th c hi n giao d ch b t đ ng s n s đ ả ẽ ượ c

ự ế ế ệ ậ ề ầ ti n hành nhanh chóng, thu n ti n. Trong th c t , nhu c u v môi gi ớ ấ ộ i b t đ ng

ệ ổ ứ ế ớ ấ ộ ả ủ s n c a các doanh nghi p, t ch c, cá nhân khá cao. Vì th , môi gi ả i b t đ ng s n

ụ ổ ế ấ ộ ụ ủ ả ấ ị ị ị là d ch v ph bi n nh t trong các d ch v c a sàn giao d ch b t đ ng s n.

ụ ộ ớ ấ ộ ả ượ ị ủ ị N i dung c a d ch v môi gi i b t đ ng s n cũng đ c quy đ nh c th t ụ ể ạ i

ề ả ậ ồ ấ ộ Đi u 63, Lu t kinh doanh B t đ ng s n năm 2014, bao g m:

ứ ứ ủ ế ề ệ ể ấ ố Th nh t, tìm ki m đ i tác đáp ng các đi u ki n c a khách hàng đ tham

ứ ợ ồ ớ ớ ệ gia đàm phán, ký h p đ ng. V i ch c năng là trung gian, là bên gi i thi u và cung

ạ ộ ủ ế ủ ệ ồ ấ c p ngu n hàng cho khách hàng thì đây là ho t đ ng ch y u c a vi c môi gi ớ i

ẽ ự ể ặ ệ ế ố ỡ ị ổ ớ ệ BĐS. Sàn giao d ch BĐS s th c hi n vi c tìm ki m đ i tác đ g p g , trao đ i v i

ủ ụ ệ ượ ự ệ khách hàng c a mình. Nhi m v này đ ộ c th c hi n m t cách thu n l ậ ợ ở ệ i b i h

ấ ộ ủ ề ẩ ả ầ ả ố ị th ng thông tin đ y đ v các s n ph m b t đ ng s n trên sàn giao d ch BĐS. K ẻ

ườ ẽ ự ộ ấ ộ ể ế ả ị bán, ng i mua s t ặ đ ng tìm đ n các sàn giao d ch b t đ ng s n đ bày bán ho c

ệ ự ề ả ữ ể ề ệ ẩ ọ ợ ườ tìm hi u v s n ph m. Vi c l a ch n các đi u ki n phù h p gi a ng i mua và

ườ ẽ ở ự ế ơ ạ ộ ứ ớ ng ễ i bán s tr nên d dàng h n. Th c t đã ch ng minh, ho t đ ng môi gi i qua

ấ ộ ố ớ ự ệ ạ ả ạ ị ả sàn giao d ch b t đ ng s n đ t hi u qu khá cao, t o ra s hài lòng đ i v i khách

ữ ợ ủ ể ấ ộ ự ế ả ớ hàng. V i nh ng l ọ i th trên, các ch th kinh doanh b t đ ng s n nên l a ch n

ả ị ự ế ố ộ ấ ộ sàn giao d ch b t đ ng s n thay vì t mình tìm ki m đ i tác. Đây là đ ng tác ti ế t

ứ ệ ằ ờ ướ ớ ả ứ ữ ề ẩ ki m th i gian, công s c và nh m h ng t ệ i s n ph m đáp ng nh ng đi u ki n

ố ọ mà h mong mu n.

ứ ủ ệ ề ệ ệ ạ ế ể ự Th hai, đ i di n theo y quy n đ th c hi n các công vi c liên quan đ n

ủ ụ ể ượ ạ các th t c mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ấ ộ i, cho thuê mua b t đ ng

ạ ộ ươ ạ ả s n. Trong quá trình ho t đ ng kinh doanh th ả ng m i, không ph i lúc nào các ch ủ

ể ả ể ể ả ặ ờ ế ộ th kinh doanh cũng có th đ m b o th i gian ho c hi u bi ệ t m t cách toàn di n

ệ ủ ữ ự ệ ế ề ầ ộ ề v nh ng n i dung mà mình c n th c hi n. Vì th , vi c y quy n cho các t ổ ứ ch c,

ự ự ầ ự ữ ệ ệ ề cá nhân có chuyên môn th c hi n nh ng công vi c đó là đi u th c s c n thi ế t.

ị ườ ứ ạ ầ Qua đó, đáp ng nhu c u kinh doanh ngày càng đa d ng trên th tr ệ ng. Vi c cho

ớ ạ ể ự ủ ệ ề ệ ệ phép nhà môi gi ế i đ i di n theo y quy n đ th c hi n các công vi c liên quan đ n

ấ ộ ạ ộ ạ ộ ở ộ ả ả ủ ự ự ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n th c s đã m r ng kh năng ho t đ ng c a

ỉ ầ ự ủ ủ ủ ề ề ớ ọ h . Theo đó, ch c n có s y quy n c a bên y quy n, nhà môi gi i có th t ể ự

ặ ọ ự ệ ể ượ ệ mình thay m t h th c hi n vi c mua bán, chuy n nh ấ ng, thuê, thuê mua b t

ấ ộ ả ả ướ ự ủ ề ủ ủ ể ị ộ đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n, d i s y quy n c a các ch th tham gia

ấ ộ ẽ ả ệ ố ự ả ả ị ạ ộ ữ trên sàn giao d ch b t đ ng s n s đ m b o th c hi n t t nh ng ho t đ ng này.

ớ ơ ấ ổ ứ ẽ ộ ặ ộ V i c c u t ch c ch t ch , đ i ngũ nhân viên có trình đ chuyên môn, sàn giao

ầ ủ ấ ộ ứ ệ ả ơ ộ ủ ể ủ ị d ch b t đ ng s n là n i đáp ng m t cách toàn di n các nhu c u c a ch th y

quy n.ề

ỗ ợ ứ ệ ấ ợ Th ba, cung c p thông tin, h tr cho các bên trong vi c đàm phán, ký h p

ể ượ ạ ấ ộ ồ đ ng mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ả i, thuê mua b t đ ng s n.

ề ấ ộ ị ườ ả ề Thông tin v b t đ ng s n trên th tr ể ng luôn là thông tin đa chi u, khó ki m

ượ ứ ộ ủ ể ị ườ ỳ ọ ứ ch ng đ c m c đ chính xác. Các ch th tham gia th tr ng, luôn k v ng s ẽ

ượ ả ố ủ ấ ộ ư ả ả ẩ ả tìm đ c s n ph m b t đ ng s n nh mong mu n c a mình: đ m b o các y u t ế ố

ử ụ ụ ạ ợ ớ ớ ọ ợ pháp lý, phù h p v i quy ho ch, phù h p v i m c đích s d ng… và quan tr ng

ế ọ ể ấ ả ợ ớ ọ ố ủ nh t là phù h p v i kh năng tài chính c a h . Vì th , h mong mu n có th có

ượ ề ấ ộ ữ ể ể ấ ả ộ đ ế c thông tin v b t đ ng s n m t cách chính xác nh t, đ có th có nh ng quy t

ầ ư ệ ắ ị đ nh đúng đ n trong vi c mua, đ u t ả . Tuy nhiên, không ph i lúc nào các ch th ủ ể

ể ự ể ượ ủ ứ ầ cũng có th t mình tìm hi u đ c đ y đ các thông tin trên. Lúc này, ch c năng

ấ ộ ả ơ ị ủ c a các nhà môi gi ớ ẽ ượ i s đ c phát huy. Sàn giao d ch b t đ ng s n là n i các thông

ấ ộ ề ả ẩ ả ượ ủ ầ ộ tin v s n ph m b t đ ng s n đ c công khai m t cách đ y đ . Thông qua sàn

ủ ể ấ ộ ẽ ượ ả ị ị ấ giao d ch b t đ ng s n, ch th tham gia giao d ch s đ c cung c p thông tin toàn

ọ ẽ ượ ệ ờ ỗ ợ ệ ồ di n, chính xác. Đ ng th i, h s đ ế ợ c h tr trong vi c đàm phán, ký k t h p

ủ ụ ự ệ ị ồ đ ng, th c hi n các th t c đăng ký pháp lý sau khi giao d ch.

ậ ề ị ướ ệ Pháp lu t v kinh doanh BĐS cũng đ nh h ả ng cho vi c tr thù lao và hoa

ủ ể ự ụ ệ ị ớ ệ ưở ồ h ng cho các ch th th c hi n d ch v môi gi i BĐS. Vi c h ng thù lao, hoa

ụ ự ệ ề ị ươ ẽ ượ ề ấ ỏ ồ h ng khi th c hi n d ch v là đi u đ ng nhiên. V n đ này s đ ậ c th a thu n

ể ả ụ ứ ả ồ ợ ộ ồ ị trong h p đ ng d ch v . Tuy nhiên, đ đ m b o m c thù lao và hoa h ng m t cách

ấ ộ ề ề ả ậ ợ h p lý, Đi u 64, Đi u 65, Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 cũng đã có

ướ ẫ ụ ể ủ ệ ậ ỏ ữ nh ng h ng d n c th . Thù lao c a vi c môi gi ớ ượ i đ ậ c th a thu n và ghi nh n

ụ ồ ợ ị ớ ấ ộ ụ ả ộ trong h p đ ng d ch v . Thù lao môi gi ế i b t đ ng s n không ph thu c vào k t

ả ủ ủ ị ị ớ ị qu c a giao d ch hay giá c a giao d ch. Nhà môi gi ụ ủ ệ i đã hoàn thi n d ch v c a

ẽ ượ ệ ượ ệ ả ụ ị mình thì s đ c tr thù lao cho vi c đó. Vi c l ị ủ ng hóa giá tr c a d ch v môi

ớ ấ ộ ệ ư ấ ủ ụ ả ộ ờ ị gi ộ i b t đ ng s n ph thu c vào: đ khó c a vi c t ự v n giao d ch, th i gian th c

ể ự ụ ệ ể ệ ỏ ị ớ ấ ộ ả hi n, chi phí b ra đ có th th c hi n…. D ch v môi gi ằ i b t đ ng s n nh m

ườ ườ ỗ ợ ọ ế ớ ị ư đ a ng i mua, ng i bán đ n v i nhau và h tr h trong quá trình giao d ch.

ườ ớ ả ườ ấ ộ ế ị ự ệ ị Ng i môi gi i không ph i là ng ả i quy t đ nh th c hi n giao d ch b t đ ng s n.

ế ị ứ ụ ẽ ế ố ộ Quy t đ nh cu i cùng s ph thu c vào khách hàng và bên th ba. Vì th , ng ườ i

ả ủ ấ ớ ế ệ ề ả môi gi ớ ươ i đ ề ng nhiên không ph i có trách nhi m v i k t qu c a v n đ mà quy n

ế ị ộ ề ọ quy t đ nh không thu c v h .

ớ ớ ụ ế ả ộ Khác v i thù lao môi gi ồ i, hoa h ng môi gi ớ ạ i l i ph thu c vào k t qu và

ấ ộ ị ủ ả ồ ị ớ ượ ỏ giá tr c a giao d ch b t đ ng s n. Hoa h ng môi gi i cũng đ c th a thu n c th ậ ụ ể

ụ ồ ợ ị ớ ấ ộ ả ượ ồ ợ ỉ ị trong h p đ ng d ch v môi gi i. Ch khi h p đ ng giao d ch b t đ ng s n đ c ký

ụ ớ ượ ưở ị ứ ưở ồ ấ ế k t thì bên cung c p d ch v m i đ c h ồ ng hoa h ng. M c h ng hoa h ng s ẽ

ượ ị ợ ể ầ ồ ượ đ c tính theo t ỷ ệ l ph n trăm trên giá tr h p đ ng mua bán, chuy n nh ng, thuê,

ấ ộ ặ ỷ ệ ả ấ ộ ữ ệ ả thuê mua b t đ ng s n ho c t l chênh l ch gi a giá bán b t đ ng s n và giá do

ớ ư ộ ố ề ự ỏ ậ ặ nhà môi gi ợ ấ ị i đ a ra ho c là m t s ti n nh t đ nh theo s th a thu n trong h p

ớ ấ ộ ủ ể ấ ộ ả ả ộ ị ồ đ ng môi gi i b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n là m t ch th kinh doanh

ướ ớ ụ ợ ự ụ ế ệ ậ ị ằ nh m h ng t i m c đích l i nhu n. Vì th , th c hi n d ch v môi gi ớ ấ ộ i b t đ ng

ấ ộ ậ ợ ỉ ạ ả ị ả s n, sàn giao d ch b t đ ng s n không ch t o thu n l ủ ể i cho các ch th kinh doanh

ướ ớ ụ ủ ồ ị ả ấ ộ b t đ ng s n mà còn h ng t i thù lao và hoa h ng cho d ch v c a mình. Đó là

ạ ộ ủ ự ậ ả ị ế ố ể ả y u t ấ ộ đ đ m b o duy trì và v n hành s ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng

s n. ả

ấ ộ ự ụ ệ ả ị ị ớ ấ ộ Sàn giao d ch b t đ ng s n khi th c hi n d ch v môi gi ả i b t đ ng s n

ụ ủ ổ ứ ả ả ủ ự ề ệ ả ầ cũng ph i đ m b o th c hi n đ y đ các quy n và nghĩa v c a t ch c, cá nhân

ớ ấ ộ ả ị ạ ề ề ậ môi gi i b t đ ng s n theo quy đ nh t ấ i Đi u 66, Đi u 67, Lu t kinh doanh b t

ụ ể ữ ữ ụ ệ ề ả ả ớ ự ộ đ ng s n năm 2014. V i nh ng quy n năng c th và nh ng nhi m v ph i th c

ấ ộ ụ ủ ự ệ ệ ả ị ị ưở hi n sàn giao d ch b t đ ng s n th c hi n d ch v c a mình và h ộ ng thù lao m t

ứ cách x ng đáng.

ủ ể ạ ộ ụ ủ ề ị 2.4. Quy n và nghĩa v c a các ch th tham gia ho t đ ng trên sàn giao d ch

ấ ộ ả b t đ ng s n

ạ ộ ấ ộ ự ậ ự ể ả ị Sàn giao d ch b t đ ng s n có th ho t đ ng là d a trên s v n hành c a b ủ ộ

ủ ả ổ ứ ử ụ ị ị máy qu n lý, c a nhân viên và các t ch c, cá nhân tham gia giao d ch, s d ng d ch

ủ ể ấ ộ ả ỗ ị ố ớ ụ v trên sàn giao d ch b t đ ng s n. Đ i v i m i ch th , khi tham gia vào b t c ấ ứ

ạ ộ ấ ị ữ ệ ề ề ậ ho t đ ng nào cũng đ u có nh ng quy n và trách nhi m nh t đ nh. Pháp lu t kinh

ụ ể ủ ể ấ ộ ụ ủ ề ả ị doanh b t đ ng s n đã quy đ nh c th quy n và nghĩa v c a các ch th tham gia

ạ ộ ấ ộ ơ ở ể ị ị ả ho t đ ng trên sàn giao d ch b t đ ng s n. Đây là c s pháp lý đ sàn giao d ch

ả ổ ụ ộ ứ ề ả ấ ị ấ ộ b t đ ng s n t ch c đi u hành, qu n lý và cung c p d ch v m t cách chuyên

ệ ấ nghi p nh t.

ụ ủ ụ ệ ề ị ị 2.4.1 Quy n và nghĩa v c a doanh nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch

ấ ộ ả b t đ ng s n

ấ ộ ư ả ậ ủ ể ụ ể ủ Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2006 ch a chia 2 ch th c th c a

ấ ộ ụ ệ ả ị ị ổ kinh doanh d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n là doanh nghi p và các t ứ ch c cá

ụ ủ ữ ề ề ể ề ậ ị nhân, v y nên có th nói nh ng đi u quy đ nh v quy n và nghĩa v c a doanh

ấ ộ ớ ủ ụ ể ệ ả ộ ị ị ậ nghi p kinh doanh d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n là m t đi m m i c a lu t

Kinh doanh BĐS năm 2014.

ấ ộ ữ ả ậ ậ ấ ị Nh n th y, Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 đã có nh ng quy đ nh

ầ ế ề ụ ủ ề ệ ị ủ khá đ y đ và chi ti t v quy n và nghĩa v c a doanh nghi p kinh doanh d ch v ụ

ấ ộ ể ọ ấ ị ữ ề ậ ả ọ sàn giao b t đ ng s n. Pháp lu t trao cho h nh ng quy n năng nh t đ nh đ h có

ể ự ệ ố ủ ữ ậ ấ ộ ồ th th c hi n t ờ t nh t vai trò c a mình. Đ ng th i, pháp lu t ràng bu c nh ng trách

ố ớ ọ ể ạ ề ả ể ạ ự ệ ề ằ ứ nhi m đ i v i h đ t o ra s cân b ng, đ t o ti n đ đ m trách vai trò và ch c

ủ ọ năng c a h .

ụ ủ ổ ứ ề ị 2.4.2. Quy n và nghĩa v c a t ấ ộ ch c, cá nhân tham gia sàn giao d ch b t đ ng

s nả

ổ ứ ấ ộ ị Các t ả ị ch c, cá nhân khi tham gia giao d ch trên sàn giao d ch b t đ ng s n

ụ ữ ề ề ậ ấ ộ ấ ị cũng có nh ng quy n và nghĩa v nh t đ nh. Đi u 73, Lu t kinh doanh b t đ ng

ụ ủ ổ ề ị ứ ụ ể ề ả s n năm 2014 đã quy đ nh c th v các quy n và nghĩa v c a t ch c, cá nhân

ấ ộ ả ị ị tham gia giao d ch trên sàn giao d ch b t đ ng s n.

ủ ể ấ ộ ả ị ị ề Các ch th khi tham gia giao d ch trên sàn giao d ch b t đ ng s n có quy n:

ấ ộ ế ệ ầ ả ầ ấ Yêu c u cung c p thông tin, tài li u có liên quan đ n b t đ ng s n; Yêu c u cung

ụ ề ấ ộ ấ ộ ầ ả ả ồ ị ị ấ c p các d ch v v b t đ ng s n; Yêu c u sàn giao d ch b t đ ng s n b i th ườ ng

ệ ạ ỗ ủ ả ả ấ ộ ả ồ ờ ị thi t h i do l ả i c a sàn giao d ch b t đ ng s n gây ra;… Đ ng th i, ph i đ m b o

ấ ộ ụ ự ủ ệ ế ả ị ạ ộ các nghĩa v : Th c hi n quy ch ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n; Tr ả

ấ ộ ụ ề ả ồ ị ị ườ ệ ạ ỗ ủ ti n d ch v cho sàn giao d ch b t đ ng s n; B i th ng thi t h i do l i c a mình

gây ra;…

ướ ớ ả ề ợ ổ ứ ị Các quy đ nh trên h ng t ệ i b o v quy n l i cho các t ch c, cá nhân khi

ạ ả ị ị ị ấ ộ tham gia giao d ch trên sàn giao d ch b t đ ng s n. Bên c nh đó, quy đ nh trách

ệ ổ ứ ụ ệ ằ ả ả ấ ị ủ nhi m c a các t ế ch c, các nhân nh m đ m b o cho vi c cung c p d ch v và ti n

ấ ộ ả ượ ị ị ậ ợ hành giao d ch trên sàn giao d ch b t đ ng s n đ c thu n l i.

ạ ộ ấ ộ ử ụ ạ ả ị ị 2.5. X lý vi ph m trong ho t đ ng d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n

ự ế ạ ộ ự ả ộ ị Trong th c t ủ ấ ộ ho t đ ng, sàn giao d ch b t đ ng s n do s tác đ ng c a

ế ố ề ệ ể ạ ỏ ợ nhi u y u t nên không th tránh kh i vi c sai ph m. Đôi khi vì l ậ i nhu n tr ướ c

ấ ộ ộ ố ấ ạ ấ ậ ắ ị ế ả m t mà m t s sàn giao d ch b t đ ng s n đã b t ch p vi ph m pháp lu t. Vì th ,

ấ ộ ứ ủ ế ệ ế ả ạ ạ ị ể đ đáp ng vi c h n ch vi ph m c a sàn giao d ch b t đ ng s n, các ch tài x ử

ạ ạ ượ ố ớ ử ề ế ạ ạ ị ph t vi ph m đã đ ấ c đ ra. Ch tài x ph t vi ph m đ i v i sàn giao d ch b t

ả ượ ồ ị ị ị ộ đ ng s n đ c quy đ nh trong Ngh đ nh 121/2013/NĐ CP bao g m các hành vi vi

ậ ề ạ ộ ủ ủ ậ ạ ị ị ấ ph m các quy đ nh c a pháp lu t v thành l p và ho t đ ng c a sàn giao d ch b t

ố ớ ừ ả ẽ ấ ộ ủ ạ ả ị ộ đ ng s n. Đ i v i t ng hành vi vi ph m c a sàn giao d ch b t đ ng s n s có ch ế

ụ ể ụ ợ tài áp d ng phù h p. C th :

ấ ộ ề ạ ứ ề ạ ấ ị ả T i Đi u 35, Th nh t, vi ph m quy đ nh v kinh doanh b t đ ng s n.

ề ạ ị ị ị ừ ồ Ngh đ nh 121/2013/NĐ CP có quy đ nh: Ph t ti n t ế 50.000.000 đ ng đ n

ố ớ ồ ộ 60.000.000 đ ng đ i v i m t trong các hành vi sau đây:

ể ượ ệ ả ộ a) Bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thu c di n ph i giao

ấ ộ ấ ộ ả ị ị ả ị d ch qua sàn giao d ch b t đ ng s n mà không thông qua sàn giao d ch b t đ ng s n

ị theo quy đ nh;

ấ ộ ư ự ứ ệ ả b) Không có ch c năng kinh doanh b t đ ng s n nh ng th c hi n mua bán,

ượ ạ ấ ộ ả ể chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n;

ể ượ ạ ấ ộ c) Bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ả i, cho thuê mua b t đ ng s n

ự ủ ụ ị không đúng trình t , th t c quy đ nh;

ấ ộ ả ậ ặ ậ ị ự d) Không xác nh n ho c xác nh n sai quy đ nh các b t đ ng s n đã th c

ể ệ ị ượ hi n giao d ch mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê mua thông qua sàn giao

ị d ch BĐS;

ể ố ị ị đ) Xác đ nh v n pháp đ nh đ đăng ký kinh doanh BĐS không đúng theo quy

ị đ nh;

ủ ấ ờ ầ ấ ặ ấ e) Không cung c p ho c cung c p không chính xác, đ y đ gi y t và các

ế ể ả ượ ấ ộ thông tin liên quan đ n b t đ ng s n bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i,ạ

ấ ộ ả ạ ệ ị ị ự cho thuê mua cho khách hàng th c hi n giao d ch b t đ ng s n t ấ i sàn giao d ch b t

ả ị ộ đ ng s n theo quy đ nh;

ặ ử ế ơ g) Không g iử danh sách ho c g i danh sách không chính xác đ n c quan có

ề ẩ ậ ẩ ở th m quy n đ ể xác nh n danh sách ng ườ ượ i đ ả c phân chia s n ph m nhà theo quy

ị đ nh;

ủ ầ ư ự ố ượ ả ộ ả h) Ch đ u t ấ ộ d án kinh doanh b t đ ng s n thu c đ i t ng ph i báo cáo

ư ự ề ệ ặ ị nh ng không th c hi n báo cáo ho c báo cáo không đúng quy đ nh v tình hình

ầ ư ể ấ ộ ự ự ả tri n khai đ u t xây d ng và kinh doanh d án b t đ ng s n;

ề ấ ộ ả ị i) Không công khai thông tin v b t đ ng s n theo quy đ nh;

ầ ư ự ị ớ ự ể ố ủ ở ữ k) Kê khai v n ch s h u đ đăng ký đ u t d án khu đô th m i, d án

ở ự ầ ư ạ ầ ệ ậ ỹ ể phát tri n nhà , d án đ u t h t ng k thu t khu công nghi p không đúng quy

ị đ nh.

ạ ề ừ ố ớ ế ồ ồ 2. Ph t ti n t 60.000.000 đ ng đ n 70.000.000 đ ng đ i v i hành vi kinh

ủ ề ấ ộ ệ ặ ả ượ ư doanh b t đ ng s n không đ đi u ki n ho c không đ c phép đ a vào kinh doanh

ị theo quy đ nh.

ạ ề ừ ố ớ ế ồ ồ ộ 3. Ph t ti n t 100.000.000 đ ng đ n 150.000.000 đ ng đ i v i m t trong

các hành vi sau đây:

ứ ứ ề ặ ạ ố ộ ị ề a) Vi ph m quy đ nh v huy đ ng v n ho c mua bán theo hình th c ng ti n

ướ ầ ư ố ớ ự ự ể ở ự tr c trong đ u t xây d ng đ i v i d án phát tri n nhà ấ , d án kinh doanh b t

ả ộ đ ng s n;

ề ể ạ ượ ấ ộ ự ả ị b) Vi ph m quy đ nh v chuy n nh ng d án kinh doanh b t đ ng s n.

ứ ử ạ ổ ướ ề ử ụ ứ ậ 4. Hình th c x ph t b sung: T ấ c quy n s d ng gi y ch ng nh n đăng

ạ ộ ấ ộ ả ừ ề ế ký kinh doanh v ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n t ố 6 tháng đ n 12 tháng đ i

ị ạ ế ể ề ể ả ả ớ v i hành vi quy đ nh t i Đi m a và Đi m c Kho n 1, Kho n 2 Đi u này n u tái

ph m.ạ

ụ ậ ệ ả ắ 5. Bi n pháp kh c ph c h u qu :

ặ ả ủ ầ ấ ộ a) Bu c cung c p thông tin đ y đ ho c c i chính thông tin không chính xác

ộ ử ề ế ẩ ặ ị ơ ho c bu c g i danh sách đ n c quan có th m quy n đ i v i ố ớ hành vi quy đ nh t ạ i

ể ể ề ả Đi m e, Đi m g Kho n 1 Đi u này;

ộ ạ ố ợ ấ ợ ượ ự ệ ộ b) Bu c n p l i b t h p pháp có đ i s l ạ c do th c hi n hành vi vi ph m

ị ạ ề ả hành chính quy đ nh t i Kho n 3 Đi u này.

ạ ộ ứ ề ạ ậ ị ị ấ Th hai, vi ph m quy đ nh v thành l p và ho t đ ng sàn giao d ch b t

ả ộ đ ng s n

ố ớ ế ồ ồ ộ 1. Ph t ti n t ạ ề ừ 50.000.000 đ ng đ n 60.000.000 đ ng đ i v i m t trong các

hành vi sau đây:

ấ ộ ề ả ạ ị ị ậ a) Vi ph m quy đ nh v thành l p sàn giao d ch b t đ ng s n;

ạ ộ ề ị ủ ể ạ ị ị ặ b) Vi ph m quy đ nh v đ a đi m ho t đ ng c a sàn giao d ch BĐS ho c

ổ ị ơ ỉ ị ướ thay đ i đ a ch giao d ch mà không thông báo cho c quan nhà n ề ẩ c có th m quy n

ị theo quy đ nh;

ầ ủ ề ạ ộ ủ ặ ị c) Không báo cáo ho c báo cáo không đ y đ v ho t đ ng c a sàn giao d ch

ả ơ ướ ẩ ị ấ ộ b t đ ng s n cho c quan nhà n ề c có th m quy n theo quy đ nh;

ớ ở ạ ộ ạ ộ ự ế d) Ho t đ ng không đúng quy ch ho t đ ng đã đăng ký v i S Xây d ng.

ạ ề ừ ố ớ ế ộ ồ ồ 2. Ph t ti n t 60.000.000 đ ng đ n 70.000.000 đ ng đ i v i m t trong các

hành vi sau đây:

ả ấ ộ ả ạ ế ị a) Qu ng cáo, công b ố thông tin liên quan đ n giao d ch b t đ ng s n t i sàn

ấ ộ ả ị ươ ệ giao d ch b t đ ng s n và trên các ph ạ ng ti n thông tin đ i chúng khi ch a đ ư ượ c

ủ ở ữ ấ ộ ả ủ ự ệ ề ị ch s h u b t đ ng s n y quy n th c hi n giao d ch;

ế ề ấ ộ ả ượ b) Không niêm y t, công b ố thông tin v b t đ ng s n đ ị c giao d ch mua

ể ượ ạ ạ bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua t ấ ộ ị i sàn giao d ch b t đ ng

ầ ủ ế ặ ố ị ả s n ho c niêm y t, công b thông tin không đ y đ theo quy đ nh;

ự ự ệ ề ệ ặ ị ố c) Không th c hi n ho c th c hi n không đúng các quy đ nh v phòng ch ng

ấ ộ ả ị ử ề r a ti n trong kinh doanh b t đ ng s n theo quy đ nh;

ự ể ệ ị ượ d) Th c hi n giao d ch mua bán, chuy n nh ấ ng, cho thuê, cho thuê mua b t

ấ ộ ả ả ị ự ủ ụ ị ộ đ ng s n qua sàn giao d ch b t đ ng s n không đúng trình t , th t c quy đ nh

ư ủ ề ấ ộ ấ ộ ệ ặ ả ị ị ả ho c khi b t đ ng s n ch a đ đi u ki n giao d ch qua sàn giao d ch b t đ ng s n

ị theo quy đ nh.

ạ ổ ạ ộ ử ụ ứ ỉ ị 3. Hình th c x ph t b sung: Đình ch ho t đ ng kinh doanh d ch v sàn

ấ ộ ả ừ ị ố ớ ế ị ạ giao d ch b t đ ng s n t 12 tháng đ n 24 tháng đ i v i hành vi quy đ nh t ả i Kho n

ị ị ề ề ế ạ ả 1 và Kho n 2 Đi u này n u tái ph m (Đi u 32, Ngh đ nh 23/2009/NĐ CP).

ồ ưỡ ứ ị ứ ế ạ Th ba, vi ph m quy đ nh v ạ ề đào t o, b i d ự ng ki n th c trong lĩnh v c

ở ấ ộ ề ị ị nhà , kinh doanh b t đ ng s n ả . Đi u 37, Ngh đ nh 121/2013/NĐ CP đã quy

ị đ nh:

ạ ề ừ ố ớ ế ồ ồ ộ 1. Ph t ti n t 30.000.000 đ ng đ n 40.000.000 đ ng đ i v i m t trong các

hành vi sau đây:

ứ ậ ạ ấ ấ ạ a) Đào t o, c p gi y ch ng nh n hoàn thành khóa đào t o không đúng quy

ị đ nh;

ệ ạ ơ ướ ề ẩ b) Không báo cáo vi c đào t o cho c quan nhà n c có th m quy n theo

ị quy đ nh.

ạ ề ừ ố ớ ế ồ ộ ồ 2. Ph t ti n t 50.000.000 đ ng đ n 60.000.000 đ ng đ i v i m t trong các

hành vi sau đây:

ự ự ệ ể ệ ặ ạ ả ọ a) Th c hi n qu ng cáo, đăng tuy n h c viên ho c th c hi n đào t o mà

ư ượ ự ạ ộ ch a đ c B Xây d ng cho phép đào t o;

ự ứ ệ ậ ấ ạ ấ b) Không th c hi n đào t o mà c p gi y ch ng nh n đã hoàn thành khóa đào

t o.ạ

ứ ử ạ ổ ướ ề ử ụ ấ 3. Hình th c x ph t b sung: T c quy n s d ng gi y phép đào t o t ạ ừ 6

ế ị ạ ể ề ố ớ tháng đ n 12 tháng đ i v i hành vi quy đ nh t ả i Đi m b Kho n 2 Đi u này.

ụ ậ ệ ả ắ 4. Bi n pháp kh c ph c h u qu :

ố ớ ế ả ạ ậ ị ạ a) Không công nh n k t qu đào t o đ i v i hành vi quy đ nh t ể i Đi m a

ứ ộ ể ạ ả ả ề Kho n 1, Đi m b Kho n 2 Đi u này tùy theo m c đ vi ph m;

ứ ủ ậ ấ ấ ặ ồ b) Thu h i ho c tuyên h y các gi y ch ng nh n đã c p;

ố ớ ả ọ ộ ị ạ ọ c) Bu c hoàn tr h c phí cho h c viên đ i v i hành vi quy đ nh t ể i Đi m a

ứ ộ ể ạ ả ả ề Kho n 1 và Đi m b Kho n 2 Đi u này tùy theo m c đ vi ph m.

ứ ư ụ ấ ộ ề ả ạ ị ị Th t , vi ph m quy đ nh kinh doanh d ch v b t đ ng s n (Đi u 38,

ị ị Ngh đ nh 121/2013/NĐ CP)

ạ ề ừ ố ớ ế ộ ồ ồ 1. Ph t ti n t 10.000.000 đ ng đ n 15.000.000 đ ng đ i v i m t trong các

hành vi sau đây:

ề ớ ộ ậ ư ứ ị a) Hành ngh môi gi i đ c l p, đ nh giá BĐS nh ng không có ch ng ch ỉ

ấ ộ ề ề ả ả ị ị hành ngh theo quy đ nh; qu n lý, đi u hành sàn giao d ch b t đ ng s n mà không

ồ ưỡ ứ ạ ấ ậ ứ ế ề ả có gi y ch ng nh n hoàn thành khóa đào t o, b i d ng ki n th c v qu n lý,

ấ ộ ư ệ ề ả ậ ả ị ự đi u hành sàn giao d ch b t đ ng s n; th c hi n qu n lý v n hành nhà chung c mà

ồ ưỡ ứ ạ ấ ậ không có gi y ch ng nh n hoàn thành khóa đào t o, b i d ệ ng chuyên môn, nghi p

ậ ư ụ ả v qu n lý v n hành nhà chung c ;

ượ ượ ữ ử ứ ặ ẩ ỉ b) T y xóa, s a ch a, cho m n, cho thuê ho c thuê, m n ch ng ch hành

ề ớ ụ ấ ộ ấ ộ ể ả ả ị ị ngh môi gi ặ i, đ nh giá b t đ ng s n đ kinh doanh d ch v b t đ ng s n ho c

ấ ộ ứ ề ả ặ ấ ấ ả ậ ị ứ gi y ch ng nh n qu n lý, đi u hành sàn giao d ch b t đ ng s n ho c gi y ch ng

ồ ưỡ ậ ạ ứ ụ ế ệ nh n hoàn thành khóa đào t o, b i d ả ng ki n th c chuyên môn, nghi p v qu n

ậ ư lý v n hành nhà chung c ;

ạ ộ ề ạ ớ ấ ộ ị ắ c) Vi ph m nguyên t c ho t đ ng v môi gi ấ ả i b t đ ng s n, đ nh giá b t

ả ộ đ ng s n.

ề ừ ạ ố ớ ế ồ ồ 2. Ph t ti n t 30.000.000 đ ng đ n 40.000.000 đ ng đ i v i hành vi s ử

ớ ấ ộ ứ ả ả ị ụ d ng nhân viên môi gi ấ ộ i b t đ ng s n, đ nh giá b t đ ng s n không có ch ng ch ỉ

ặ ử ụ ề ườ ố ượ ả ấ ị hành ngh theo quy đ nh ho c s d ng ng ộ i thu c đ i t ứ ng ph i có gi y ch ng

ồ ưỡ ậ ạ ụ ứ ế ệ nh n hoàn thành khóa đào t o, b i d ả ng ki n th c chuyên môn, nghi p v qu n

ư ư ứ ấ ậ ậ ị lý v n hành nhà chung c mà ch a có gi y ch ng nh n theo quy đ nh.

ạ ề ừ ố ớ ế ồ ồ 3. Ph t ti n t 40.000.000 đ ng đ n 60.000.000 đ ng đ i v i hành vi không

ứ ỉ ớ ứ ả ỉ ị ị ủ ố ườ đ s ng i có ch ng ch môi gi ấ ộ i, ch ng ch đ nh giá b t đ ng s n theo quy đ nh.

ạ ề ừ ố ớ ế ồ ồ ộ 4. Ph t ti n t 60.000.000 đ ng đ n 70.000.000 đ ng đ i v i m t trong các

hành vi sau đây:

ụ ấ ộ ả ị ị a) Kinh doanh d ch v b t đ ng s n không đúng quy đ nh;

ụ ấ ộ ư ề ả ị ẫ b) Không đăng ký ngành ngh kinh doanh d ch v b t đ ng s n nh ng v n

ụ ấ ộ ạ ộ ả ị ho t đ ng kinh doanh d ch v b t đ ng s n.

ứ ử ạ ổ 5. Hình th c x ph t b sung:

ướ ề ử ụ ứ ề ỉ ớ ấ ộ ị a) T c quy n s d ng ch ng ch hành ngh môi gi ả i b t đ ng s n, đ nh giá

ả ừ ố ớ ế ị ạ ể ể ấ ộ b t đ ng s n t 6 tháng đ n 12 tháng đ i v i hành vi quy đ nh t i Đi m b, Đi m c

ề ả Kho n 1 Đi u này;

ạ ộ ấ ộ ả ừ ỉ ế b) Đình ch ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n t ố 6 tháng đ n 12 tháng đ i

ị ạ ể ề ớ v i hành vi quy đ nh t ả i Đi m a Kho n 4 Đi u này.

ứ ử ư ậ ử ẹ ạ ấ ạ ớ ứ Nh v y, hình th c x ph t: hình th c nh nh t là x ph t hành chính v i

ạ ừ ứ ứ ế ặ ấ ướ m c ph t t 10.000.000 đ n 20.000.000 và hình th c n ng nh t là t ề c quy n x ử

ờ ủ ự ệ ấ ị ị ấ ộ ụ d ng gi y phép kinh doanh. Vi c quy đ nh cho s ra đ i c a sàn giao d ch b t đ ng

ấ ộ ả ậ ừ ư ử ế ả ở s n Lu t Kinh doanh b t đ ng s n đã có t ạ năm 2006, nh ng các ch tài x ph t

ớ ượ ế ề ứ ớ ợ ạ ớ thì đ n năm 2009 m i đ ị c ban hành. V i quy đ nh v m c ph t so v i l ậ i nhu n

ấ ộ ạ ượ ả ị ự ự ư ạ ấ mà các sàn giao d ch b t đ ng s n đ t đ c khi vi ph m th c s là “ch a th m vào

ạ ủ ử ế ạ ị ị ướ đâu”. Bên c nh đó, ch tài x ph t c a Ngh đ nh 23/2009/NĐCP tr c đây và

ụ ể ư ư ấ ị ị Ngh đ nh 121/2013/NĐCP còn r t chung chung, ch a c th rõ ràng, ch a đ ủ

ắ ể ấ ộ ậ ị ả nghiêm kh c đ mang tính răn đe... Chính vì v y, khi các sàn giao d ch b t đ ng s n

ể ử ạ ơ ở ụ ủ ậ ạ ị ư vi ph m thì khó áp d ng c s pháp lí đ x ph t. Các quy đ nh c a pháp lu t ch a

ể ớ ữ ủ ủ ế ậ ị ấ ộ th v i tay đ n nh ng th thu t trong kinh doanh c a các sàn giao d ch b t đ ng

ủ ả ỉ ị ướ ố ớ ệ ố ả s n, ch mang tính đ nh khung. Công tác qu n lí c a nhà n c đ i v i h th ng các

ấ ộ ư ả ị ạ ị ườ ệ ấ ộ sàn giao d ch b t đ ng s n ch a mang l ả i hi u qu cho th tr ả ng b t đ ng s n.

ấ ế ặ ề ả ế ủ ướ ề ầ V n đ c n thi t đ t ra cho công tác qu n lí và đi u ti t c a Nhà n ả c là ph i

ủ ệ ậ ặ ị ệ ử nhanh chóng hoàn thi n các quy đ nh c a pháp lu t, đ c bi ạ ế t là các ch tài x ph t

ả ừ ụ ể ừ ạ ộ ố ớ ủ ữ ạ ph i v a c th , v a mang tính răn đe đ i v i nh ng ho t đ ng sai ph m c a các

ấ ộ ả ị sàn giao d ch b t đ ng s n.

ậ ề ơ ấ ứ ữ ổ ứ ủ ị Nghiên c u nh ng quy đ nh pháp lu t v c c u, t ạ ộ ch c, ho t đ ng c a sàn

ấ ộ ể ả ị ượ ụ ể ề ộ ổ giao d ch b t đ ng s n đ có đ c cái nhìn t ng quát và c th v m t ch th ủ ể

ị ườ ụ ấ ớ ị ấ ộ ả cung c p d ch v còn khá m i trên th tr ng b t đ ng s n. Qua đó, giúp chúng ta

ấ ộ ế ậ ề ơ ể ả ắ ơ ồ ị ờ ủ hi u sâu s c h n v c ch v n hành c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Đ ng th i,

ượ ự ụ ễ ậ ậ ỉ phân tích và đánh giá đ ệ c th c ti n pháp lu t và vi c áp d ng pháp lu t, ch ra

ề ể ể ữ ủ ữ ề ế ế ạ ạ nh ng h n ch và nguyên nhân c a nh ng h n ch đó. Đây là ti n đ đ tri n khai

ả ệ ề ậ ờ ớ ự các gi i pháp hoàn thi n v pháp lu t trong th i gian t ể i, đóng góp vào s phát tri n

ị ườ ả ộ ị ấ ộ ạ ấ ộ ủ c a các sàn giao d ch b t đ ng s n, vào m t th tr ả ng b t đ ng s n minh b ch,

ươ công khai trong t ng lai.

ấ ộ ự ự ụ ạ ả ị ậ ị 2.6. Th c tr ng th c thi pháp lu t d ch v sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ệ ề ả ậ ờ ộ ị ị Pháp lu t quy đ nh v sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i khá mu n và vi c áp

ậ ạ ủ ế ơ ộ ị ụ d ng pháp lu t l ấ ộ ạ ộ i càng mu n h n. Vì th , ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng

ự ế ả ư ữ ự ự ệ ườ ỳ ọ ả s n trong th c t không th c s hi u qu nh nh ng gì ng i ta k v ng. Sàn giao

ấ ộ ư ả ố ề ế ị ườ ủ ườ ị d ch b t đ ng s n ch a làm t t vai trò đi u ti t th tr ng c a mình. Ng i dân

ế ạ ớ ị ệ ẫ v n đang trong giai đo n làm quen v i vi c giao d ch và tìm ki m thông tin trên sàn

ấ ộ ấ ộ ư ạ ả ả ị ị ượ giao d ch b t đ ng s n. Các sàn giao d ch b t đ ng s n ch a t o đ ề c ni m tin

ủ ể ử ụ ắ ị ụ ữ v ng ch c cho các ch th s d ng d ch v .

ế ấ ậ ậ ề ữ ụ ấ ạ ị 2.6.1. Nh ng h n ch , b t c p trong áp d ng pháp lu t v sàn giao d ch b t

ộ ả đ ng s n

ạ ộ ấ ộ ủ ế ả ạ ị 2.6.1.1. H n ch trong ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ả ị ượ ạ ộ ơ ở ậ ị Sàn giao d ch b t đ ng s n đ c thành l p và ho t đ ng trên c s quy đ nh

ậ ề ấ ộ ấ ộ ề ị ả ả ủ c a Pháp lu t v kinh doanh b t đ ng s n. Đã có nhi u sàn giao d ch b t đ ng s n

ệ ố ự ứ ạ ệ ả ế ầ th c hi n t ủ t ch c năng c a mình, đem l i hi u qu kinh t ề cao và góp ph n đi u

ế ị ườ ấ ộ ự ạ ẫ ả ộ ồ ti t th tr ấ ng b t đ ng s n. Tuy nhiên, m t th c tr ng đáng bu n là v n còn r t

ạ ộ ấ ộ ữ ề ệ ề ả ị ả nhi u nh ng sàn giao d ch b t đ ng s n ho t đ ng kém hi u qu . Đi u này th ể

ấ ượ ệ ấ ộ ủ ả ị ị hi n thông qua ch t l ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n giao d ch, thông tin cung

ấ ộ ấ ộ ả ả ị ị ấ c p trên sàn giao d ch b t đ ng s n, hàng hóa trên sàn giao d ch b t đ ng s n, s ố

ị ượ l ng giao d ch…

ấ ượ ộ ấ ộ ủ ả ấ ị M t là, ch t l ng c a các sàn giao d ch b t đ ng s n còn th p

ế ự ờ ủ ứ ờ ị ấ Th i gian qua, chúng ta đã ch ng ki n s ra đ i c a các sàn giao d ch b t

ấ ộ ư ư ả ấ ọ ơ ố ị ả ộ đ ng s n nh “n m m c sau c n m a”. Con s 1000 sàn giao d ch b t đ ng s n

ự ự ữ ế ế ố ố ườ ớ ố (th ng kê đ n gi a năm 2012) th c s là con s khi n ng i ta yên tâm v i t c đ ộ

ể ủ ấ ộ ể ừ ả ị ượ ứ phát tri n c a các sàn giao d ch b t đ ng s n k t khi đ ậ c chính th c công nh n

ấ ượ ư ặ ậ ấ ộ ủ ả năm 2006. Nh ng khi nhìn nh n m t ch t l ị ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n thì

ự ự ế ố ấ ượ ạ ấ ộ ủ ả th c s là y u t đáng lo ng i. Ch t l ệ ị ng c a các sàn giao d ch b t đ ng s n hi n

ườ ư ỷ ệ ề ặ ố ượ ớ ự ị nay d ng nh t l ngh ch v i s gia tăng v m t s l ủ ố ng. Theo th ng kê c a

ự ệ ả ộ ở ơ ị ị ấ S Xây d ng Hà N i, hi n nay trên đ a bàn có kho ng h n 500 sàn giao d ch b t

ả ừ ở ạ ớ ấ ộ ộ đ ng s n. Tuy nhiên, t năm 2011 tr l i đây có t ả ị i 122 sàn giao d ch b t đ ng s n

ạ ộ ừ ả ị ị ấ ộ ng ng ho t đ ng và 200 sàn giao d ch b t đ ng s n không có giao d ch thành công.

ấ ộ ạ ộ ừ ữ ả ị ị ấ ộ 122 sàn giao d ch b t đ ng s n ng ng ho t đ ng là nh ng sàn giao d ch b t đ ng

26. Có thể

ượ ồ ạ ị ỉ ẫ ả s n không tìm đ c đ a ch , không t n t i dù đăng ký kinh doanh v n còn

ấ ộ ấ ả ị ượ ậ ộ ư ồ ờ th y, sàn giao d ch b t đ ng s n đ c l p ra m t cách ồ ạ t nh ng đ ng th i cũng

ế ể ườ ư ườ ớ ự ố ạ ị b ch t y u hàng lo t. D ng nh “ng i ta” không quan tâm t ế i s “s ng, ch t”

ầ ậ ấ ộ ỉ ơ ủ ả ị ị ấ ộ sau này c a sàn giao d ch b t đ ng s n mà ch đ n thu n l p sàn giao d ch b t đ ng

ủ ể ộ ậ ả ờ ướ ữ ả s n ra đ tranh th “ch p gi t” nh ng kho n l i tr ắ c m t.

ị ườ ấ ộ ừ ế ả ố ộ Th tr ng b t đ ng s n v n bi n đ ng không ng ng nên mu n t n t ố ồ ạ i

ượ ấ ộ ả ả ả ả ị ượ ấ ượ ủ đ c các sàn giao d ch b t đ ng s n ph i đ m b o đ c ch t l ng c a mình.

ể ạ ế ủ ị ườ ệ ủ ầ ư ậ ệ Hi n nay, đ ch y theo xu th c a th tr ng, các doanh nghi p, ch đ u t l p ra

ấ ộ ữ ủ ả ẩ ả ằ ị ế sàn giao d ch b t đ ng s n nh m bán chính nh ng s n ph m c a mình. Sau khi k t

ấ ộ ị ỏ ự ả ấ ị ị ề thúc d án thì sàn giao d ch b t đ ng s n giao d ch b b không. Cũng có r t nhi u

ấ ộ ả ị ượ ể ướ ớ ụ sàn giao d ch b t đ ng s n đ ậ c thành l p đ h ng t i m c đích kinh doanh

ể ồ ạ ượ ư ướ ự ầ ủ ị ườ ự ế nh ng không th t n t i đ c tr c s xoay v n c a th tr ng. Th c t ấ , có r t ít

ụ ấ ộ ấ ộ ủ ả ả ị ị ầ sàn giao d ch b t đ ng s n kinh doanh đ y đ các d ch v b t đ ng s n: môi gi ớ i,

ấ ộ

ả

ằ

ị

26 Hoàng Lan (2012), “Sàn giao d ch b t đ ng s n ph i báo cáo h ng tháng”, http://vnexpress.net, ngày 05/07/2012.

ư ấ ấ ộ ế ầ ả ả ị ị đ nh giá, t ấ ả v n, qu n lý, qu ng cáo b t đ ng s n… H u h t, các sàn giao d ch b t

ả ượ ủ ế ụ ậ ị ớ ấ ộ ả ộ đ ng s n đ c thành l p ch y u kinh doanh d ch v môi gi i b t đ ng s n và l ề

ấ ấ ớ ướ ủ ố l i kinh doanh cũng không khác m y so v i “cò đ t” tr c đây. Tác phong c a các

ấ ộ ấ ượ ế ệ ả ị ị sàn giao d ch b t đ ng s n còn thi u chuyên nghi p. Ch t l ấ ụ ng d ch v cung c p

ấ ộ ư ố ề ả ị ườ ư ể ẫ trên nhi u sàn giao d ch b t đ ng s n còn ch a t t. Ng i dân v n ch a th tin

ấ ộ ấ ộ ế ả ả ị ị dùng và ti n hành các giao d ch b t đ ng s n trên sàn giao d ch b t đ ng s n.

ư ế ấ ộ ấ ượ ả ậ ị ố V y sàn giao d ch b t đ ng s n nh th nào thì có ch t l ng t ộ t? B Xây

ấ ộ ề ả ẩ ị ướ ự d ng cũng đã đ ra tiêu chí “sàn giao d ch b t đ ng s n chu n” làm th ố c đo đ i

ấ ượ ấ ộ ủ ộ ị ị ớ v i ch t l ấ ả ng c a các sàn giao d ch b t đ ng s n. Theo đó, m t sàn giao d ch b t

ả ượ ấ ộ ứ ủ ả ẩ ị ộ đ ng s n đ ầ c coi là sàn giao d ch b t đ ng s n chu n khi đáp ng đ các yêu c u

ệ ả ậ ị ạ ặ sau: ph i thành l p doanh nghi p ho c đăng ký kinh doanh theo quy đ nh t ề i đi u

ạ ộ ấ ộ ậ ả ị 69 lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014; ho t đ ng có uy tín trên đ a bàn; trung

ấ ộ ỏ ơ ệ ả ặ ị ị tâm giao d ch (ho c sàn giao d ch b t đ ng s n), có di n tích không nh h n 50m2

ướ ủ ệ ạ ấ ẩ ừ t ng b c hoàn thi n theo chu n chung c a m ng; có ít nh t hai thành viên chính

ứ ủ ứ ơ ị ỉ ớ ấ ộ ụ ụ ả th c c a đ n v có ch ng ch môi gi i b t đ ng s n; có trang web ph c v kinh

ụ ị ớ ấ ộ ả ườ ư ả ợ doanh d ch v môi gi i b t đ ng s n. Tr ng h p ch a có trang web thì ph i cam

ể ấ ể ị ị ấ ế ậ k t l p trong vòng sáu tháng. Có th th y, tiêu chí đ xác đ nh sàn giao d ch b t

ấ ộ ả ả ẩ ả ị ả ư ộ đ ng s n chu n không ph i quá cao. Nh ng không ph i sàn giao d ch b t đ ng s n

ứ ượ ủ ế ẫ ớ nào cũng đáp ng đ c các tiêu chí trên. Đây là nguyên nhân ch y u d n t ệ i vi c

ấ ộ ị ườ ủ ế ả ấ ạ ị ấ ộ “bi n m t” c a hàng lo i sàn giao d ch b t đ ng s n khi th tr ả ng b t đ ng s n

ị ườ ấ ộ ả ầ ắ ở ơ “đóng băng”. Khi th tr ng b t đ ng s n tr nên tr m l ng h n cũng có nghĩa các

ấ ộ ề ế ạ ẫ ả ặ ị sàn giao d ch b t đ ng s n đ u g p khó khăn. Tình tr ng này kéo dài d n đ n hàng

ầ ư ạ ấ ộ ủ ế ả ị lo t nhà đ u t ấ ộ “ch t chìm” theo b t đ ng s n c a mình, sàn giao d ch b t đ ng

ạ ộ ả ắ ử ừ ặ ậ ả ậ ả s n ph i c t gi m quy mô, th m chí đóng c a ng ng ho t đ ng. M c dù v y, sàn

ự ự ấ ượ ấ ộ ạ ộ ả ị ể ồ ạ ượ ẫ giao d ch b t đ ng s n ho t đ ng th c s ch t l ng v n có th t n t i đ c trên

ị ườ ấ ộ ự ề ệ ạ ị th tr ạ ả ng. Nhi u sàn giao d ch b t đ ng s n đã th c hi n đa d ng hóa các ho t

ể ự ủ ị ứ ấ ồ ờ ộ đ ng c a sàn giao d ch BĐS đ t tìm cách c u l y mình. Đ ng th i, ch t l ấ ượ ng

ế ố ạ ầ ư ụ ẽ ị ị d ch v trên sàn giao d ch BĐS s là y u t c nh tranh thu hút nhà đ u t .

ấ ị ỗ ự ữ ệ ậ ấ Nh n th y, dù đã có nh ng n l c nh t đ nh trong vi c nâng cao ch t l ấ ượ ng

ấ ộ ạ ộ ả ở ủ ị ệ ặ ằ ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam. Song, m t b ng chung thì

ấ ượ ấ ộ ạ ộ ủ ệ ấ ị ch t l ư ả ng c a các sàn giao d ch b t đ ng s n hi n nay còn th p, ho t đ ng ch a

ự ự ệ ấ ộ ộ ố ệ ế ả ả ị th c s hi u qu , thi u chuyên nghi p; m t s sàn giao d ch b t đ ng s n còn vi

ừ ủ ừ ề ậ ạ ậ ổ ị ph m các quy đ nh c a pháp lu t, v a “đá bóng” v a “th i còi”, th m chí nhi u sàn

ệ ừ ả ấ ộ ự ế ả ấ ị giao d ch b t đ ng s n còn có d u hi u l a đ o. Đây là th c t ề ấ ồ đáng bu n v ch t

ạ ộ ủ ệ ằ ạ ọ ượ l ng c a sàn trong giai đo n hi n nay. Hy v ng r ng, trong quá trình ho t đ ng,

ị ườ ẽ ự ấ ộ ấ ượ ữ ả ả th tr ng s t ị đào th i nh ng sàn giao d ch b t đ ng s n kém ch t l ng theo

ị ườ ậ ủ quy lu t c a th tr ng.

ấ ộ ả ị Hai là, thông tin trên sàn giao d ch b t đ ng s n còn thi u. ế Thông tin trên thị

ườ ấ ộ ự ế ế ả ố tr ế ề ng b t đ ng s n v n là thông tin đa chi u, thi u tính xác th c. Vì th , khi ti p

ấ ộ ủ ả ườ ậ c n các thông tin chính xác c a b t đ ng s n, ng i mua, nhà đ u t ầ ư ẽ ặ ấ s g p r t

ấ ộ ữ ể ề ả ầ ờ ị ả nhi u khó khăn. Sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i góp ph n gi m thi u nh ng khó

ủ ệ ả ẩ ấ ị ấ ộ khăn này. Vi c cung c p thông tin c a các s n ph m trên sàn giao d ch b t đ ng

ượ ỗ ợ ấ ề ở ươ ệ ạ ệ ả s n hi n nay đ c h tr r t nhi u b i các ph ng ti n thông tin đ i chúng, b i s ở ự

ữ ế ề ả ơ ở ị ị ấ liên k t gi a các đ n v truy n thông hay b i chính b n thân các sàn giao d ch b t

ế ợ ệ ứ ầ ư ự ệ ả ả ả ẩ ộ đ ng s n. Vi c qu ng bá s n ph m, k t h p hi u ng các d án đ u t hoàn toàn

ể ự ệ ố ấ ộ ư ả ị có th th c hi n t ả t trên sàn giao d ch b t đ ng s n. Nh ng không ph i sàn giao

ấ ộ ể ả ố ị d ch b t đ ng s n nào cũng có th làm t ả t công tác này. Kh năng khai thác khoa

ả ư ư ạ ấ ộ ệ ủ ệ ả ố ị ọ h c công ngh c a sàn giao d ch b t đ ng s n ch a đ t hi u qu nh mong mu n.

ấ ộ ả ậ ố ị Thông tin trên sàn giao d ch b t đ ng s n là thông tin chính th ng, đáng tin c y và

ượ ọ ướ ầ ư ế ườ ế đã đ c sàng l c tr ớ c khi đ n v i nhà đ u t , ng ự ư i mua. Th nh ng, trong th c

ề ườ ư ỉ ế ề ị ế t , đi u này d ấ ộ ng nh ch là lý thuy t. Thông tin trên nhi u sàn giao d ch b t đ ng

ủ ế ầ ế ư ự ự ứ ượ ủ ả s n không đ y đ , thi u chi ti t, ch a th c s đáp ng đ ầ c nhu c u c a th ị

ườ ộ ố ả ắ ị ượ tr ấ ộ ng. M t s sàn giao d ch b t đ ng s n còn không n m đ c thông tin chính xác

ư ế ẫ ả ạ ủ ấ ộ c a b t đ ng s n đ a vào kinh doanh. Đây là nguyên nhân d n đ n tính minh b ch

ấ ộ ị ừ ệ ấ trên sàn giao d ch b t đ ng s n ả ở ướ n c ta không cao. T vi c cung c p thông tin

ầ ủ ấ ộ ủ ế ề ạ ả ẫ ớ ị không đ y đ đã d n đ n nhi u sai ph m c a sàn giao d ch b t đ ng s n. M i đây,

ự ồ ộ ộ ụ đoàn thanh tra liên ngành bao g m Thanh tra B Xây d ng, C46 B Công an, C c

ị ườ ả ấ ộ ấ ộ ả ị Qu n lí nhà th tr ả ng b t đ ng s n, đã thanh tra 61 sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ả ạ ộ ị ị ộ trên đ a bàn Hà N i. Sau khi thanh tra, 25 sàn giao d ch b t đ ng s n t i Hà N i đã

ấ ộ ị ử ẹ ệ ả ạ ấ ạ ồ ị ị ử b x ph t. Sàn giao d ch b t đ ng s n b x ph t nh nh t là 60 tri u đ ng, cao

ề ơ ả ệ ệ ả ấ ồ ỉ ị ấ nh t là 250 tri u đ ng. Hi n nay, v c b n ch có kho ng 15% sàn giao d ch b t

ạ ộ ả ố ớ ơ ấ ộ ả ị ộ đ ng s n ho t đ ng t t, còn có t i h n 50% các sàn giao d ch b t đ ng s n có vi

ạ ạ ướ ư ế ự ầ ạ ơ ph m ít và còn l ạ i là vi ph m n ng ặ 27. Tr ế c th c tr ng nh th này, c n h n h t

ủ ệ ướ ủ ệ ả ị ự s can thi p c a Nhà n ấ ạ ộ c trong vi c qu n lý ho t đ ng c a sàn giao d ch b t

ả ộ đ ng s n.

ấ ộ ế ả ộ ộ ị Ba là, đ i ngũ cán b trên sàn giao d ch b t đ ng s n còn thi u chuyên

ệ ệ ệ ệ nghi p.ệ Khái ni m “chuyên nghi p” trong công vi c, tác phong “công nghi p” trong

ạ ộ ả ấ ạ ố ớ ư ế ho t đ ng s n xu t, kinh doanh không còn xa l i đ i v i chúng ta. Th nh ng,

ế ệ ạ ề ấ ườ ộ “bi ự t” và th c hi n l i là hai v n đ hoàn toàn khác nhau. Ng i lao đ ng ở ướ c n

ể ạ ế ố ắ ệ ả ộ ệ ta đã và đang c g ng hoàn thi n b n thân đ đ t đ n trình đ “chuyên nghi p”.

ấ ộ ả ậ ộ ộ ị ấ Đ i ngũ cán b , nhân viên trên sàn giao d ch b t đ ng s n cũng v y. Đã có r t

ố ớ ấ ộ ề ế ả ạ ả ị nhi u sàn giao d ch b t đ ng s n ti n hành đào t o bài b n đ i v i nhân viên; các

ấ ộ ả ộ ộ ị ỉ cán b trên sàn giao d ch b t đ ng s n không ch có trình đ chuyên môn mà còn

ồ ạ ệ ạ ạ ề ị ư dày d n kinh nghi m. Nh ng, bên c nh đó còn t n t ấ i quá nhi u sàn giao d ch b t

ớ ộ ạ ộ ế ệ ậ ả ộ đ ng s n v i đ i ngũ nhân viên ho t đ ng “thi u chuyên nghi p”. Đây là h u qu ả

ấ ượ ệ ỏ ấ ộ ả ộ ị ủ c a vi c buông l ng ch t l ng sàn giao d ch b t đ ng s n. Đ i ngũ nhân viên ch ỉ

ứ ề ề ệ ề ả ả ỉ ệ ầ c n đ m b o có ch ng ch hành ngh , không kèm theo đi u ki n v kinh nghi m,

ự ượ ớ ơ ứ ế ể ạ năng l c chuyên môn cũng không đ ấ c ki m ch ng. V i c ch đào t o và c p

ư ệ ể ả ấ ượ ứ ả ỉ ầ ch ng ch tràn lan nh hi n nay thì làm sao có th đ m b o ch t l ng đ u ra. Vì

ấ ượ ế ề ế ẫ th , ch t l ế ễ ể ng nhân viên y u cũng là đi u d hi u. Đây là nguyên nhân d n đ n

ấ ượ ấ ễ ể ấ ộ ụ ế ả ị ị ch t l ng d ch v trên sàn giao d ch b t đ ng s n. Vì th , cũng r t d hi u khi

ủ ầ ư ắ ầ ướ ấ ộ ả ị khách hàng và các ch đ u t “l c đ u” tr c sàn giao d ch b t đ ng s n.

ố ượ ố ấ ộ ả ị ị B n là, s l ng giao d ch qua sàn giao d ch b t đ ng s n còn ít. Sàn giao

ấ ộ ấ ộ ễ ả ấ ả ơ ị ị ị d ch b t đ ng s n là n i di n ra các giao d ch b t đ ng s n, cung c p các d ch v ụ

ị ườ ạ ả ấ ộ ư ả ầ ấ ộ b t đ ng s n, góp ph n minh b ch hóa th tr ạ ộ ng b t đ ng s n. Nh ng ho t đ ng

ấ ộ ả ở ị ệ ị ắ ờ ủ c a sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam trong th i gian qua luôn b g n mác

ị ườ ấ ộ ụ ủ ả ạ ố “kém minh b ch”. Theo th ng kê c a C c Qu n lý nhà và Th tr ả ng b t đ ng s n,

ộ ừ ầ ả ướ ế ớ ự B Xây d ng, tính t đ u năm 2009 đ n tháng 9/2009, c n ả ỉ c m i ch có kho ng

ố

ấ ộ

ẽ ử

ả

ạ

ộ

ị

http://www.baoxaydung.com.vn ,

27 T Anh (2011), “S x ph t 25 Sàn giao d ch b t đ ng s n Hà N i”, ngày 21/01/2011.

ấ ộ ế ả ấ ị ị ả 3.679 phiên giao d ch nhà đ t thông qua sàn giao d ch b t đ ng s n, chi m kho ng

ố ượ ị ườ ị ắ 1520% s l ng giao d ch trên th tr ự ng. Trong đó, khu v c phía B c (ch y u ủ ế ở

ủ ế ở ự ộ ị ồ Hà n i) là 327 giao d ch, khu v c phía Nam (ch y u TP H Chí Minh) là 3.352

ị ạ ị ự ấ ộ ị giao d ch. Còn l i, 80% giao d ch t do không qua sàn giao d ch b t đ ng s n ả 28.

ườ ư ạ ẫ ượ ấ ộ ế ả ị Ng i dân v n ch a t o đ c thói quen ti n hành giao d ch b t đ ng s n trên sàn

ấ ộ ạ ả ớ ị ướ ấ ượ giao d ch b t đ ng s n. Thêm vào đó, v i tâm lý “e ng i” tr c ch t l ủ ng c a các

ấ ộ ầ ư ả ị ạ sàn giao d ch b t đ ng s n nên nhà đ u t ế ử ụ và khách hàng cũng h n ch s d ng

ủ ầ ư ấ ộ ụ ủ ả ặ ị ị d ch v c a sàn giao d ch b t đ ng s n. M t khác, các ch đ u t luôn tìm cách

ấ ộ ể ạ ế ả ị ị tránh né các giao d ch qua sàn giao d ch b t đ ng s n đ h n ch chi phí, gia tăng

ị ườ ậ ấ ộ ả ườ ế ộ ờ ợ l i nhu n. Th tr ng b t đ ng s n th ầ ng xuyên bi n đ ng và trong th i gian g n

ư ữ ẻ ạ ộ đây có v nh ch ng l i cũng tác đ ng không nh t ỏ ớ ố ượ i s l ị ng giao d ch trên sàn

ấ ộ ố ượ ệ ả ị ị ị giao d ch b t đ ng s n. Hi n nay, s l ấ ộ ng giao d ch qua sàn giao d ch b t đ ng

ầ ượ ả ư ả ư ệ ả ẫ ơ ượ ả s n cũng ph n nào đ c c i thi n h n nh ng v n ch a đ m b o đ c tính minh

ị ườ ạ b ch cho th tr ng.

ế ả ạ ướ ố ớ ị 2.6.1.2. H n ch trong công tác qu n lý nhà n ấ ộ c đ i v i sàn giao d ch b t đ ng

s n ả

ấ ộ ủ ữ ế ạ ạ ị ả ạ ộ Bên c nh nh ng h n ch trong ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n

ề ậ ế ả ầ ạ ướ ố ớ ế cũng c n đ c p đ n h n ch trong công tác qu n lý nhà n c đ i v i sàn giao

ấ ộ ế ố ế ị ớ ướ ả ị d ch b t đ ng s n. Đây là y u t có tính quy t đ nh t i khuynh h ể ng phát tri n

ấ ộ ị ệ ạ ủ c a sàn giao d ch b t đ ng s n ả ở ướ n c ta trong giai đo n hi n nay.

ầ ủ ị ườ ứ ấ ộ ả ổ ứ ị Đáp ng nhu c u c a th tr ng b t đ ng s n, các t ch c kinh doanh d ch

ả ờ ướ ấ ộ ả ậ ị ụ ấ ộ v b t đ ng s n đã ra đ i. Nhà n c đã công nh n “sàn giao d ch b t đ ng s n” là

ụ ấ ộ ả ạ ộ ị ượ ể ỗ ợ ị ườ ậ m t lo i hình d ch v b t đ ng s n, đ c thành l p đ h tr cho th tr ấ ng b t

ộ ệ ố ệ ề ậ ậ ả ỉ ộ đ ng s n. Kèm theo đó là m t h th ng pháp lu t đi u ch nh vi c thành l p, t ổ

ạ ộ ệ ố ứ ủ ả ị ậ ấ ộ ch c và ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t

ồ ạ ế ộ ồ ấ ậ ủ ề ả ướ còn thi u đ ng b và t n t ự i nhi u b t c p. S qu n lý c a Nhà n ố ớ c đ i v i các

ươ

ấ

ả

ớ

ộ

ị

ườ

ạ

ng kém lành m nh”,

28 Lan H ng , “Giao d ch qua sàn b t đ ng s n th a th t, th tr http://www.baomoi.com vào 8h00 ngày 16/12/ 2012.

ự ự ặ ấ ộ ư ị ẽ ả sàn giao d ch b t đ ng s n ch a th c s ch t ch .

ướ ế ề ệ ố ề ậ ậ ộ ỉ Tr c h t, nhìn nh n m t cách khách quan v h th ng pháp lu t đi u ch nh

ấ ộ ấ ộ ả ạ ả ộ ị ị ị ụ ấ sàn giao d ch b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n m t lo i hình d ch v b t

ự ả ừ ấ ướ ề ấ ộ đ ng s n th c ch t đã manh nha t r t lâu d ứ i nhi u hình th c khác nhau. Tuy

ấ ộ ế ậ ả ớ ờ ứ nhiên, mãi đ n năm 2006 khi Lu t kinh doanh b t đ ng s n ra đ i m i chính th c

ượ ạ ộ ừ ứ ế ể ậ ớ đ ộ c th a nh n. Đ n năm 2008 m i chính th c đi vào tri n khai ho t đ ng r ng

ề ấ ề ả ậ ờ ộ ỉ ướ ề rãi. Pháp lu t đi u ch nh v v n đ này ra đ i khá mu n, các văn b n h ẫ ng d n

ủ ế ề ậ ơ ộ ộ ồ ỉ ộ thi hành còn mu n h n. N i dung đi u ch nh c a pháp lu t còn thi u đ ng b ,

ề ỗ ổ ụ ệ ệ ạ ả ậ nhi u l ủ h ng, vi c áp d ng pháp lu t cũng không đ t hi u qu cao. Vai trò c a

ướ ư ượ ố ớ ự ự ệ Nhà n ả c trong qu n lý ch a đ c th c hi n sát sao. S quan tâm đ i v i sàn giao

ầ ượ ở ẽ ệ ạ ọ ơ ự ế ị d ch BĐS c n đ c chú tr ng h n trong giai đo n hi n nay. B i l , th c t đáng

ạ ộ ủ ề ầ ồ ờ ồ ị bu n v ho t đ ng c a sàn giao d ch BĐS trong th i gian g n đây là h i chuông

ố ớ ị ườ ề ả c nh báo đ i v i th tr ng BĐS nói riêng và n n kinh t ế ủ ấ ướ c a đ t n c nói chung.

ậ ố ớ ấ ộ ủ ữ ả ị ị ề Nh ng quy đ nh c a pháp lu t đ i v i sàn giao d ch b t đ ng s n còn nhi u

ề ư ư ứ ượ ự ế ạ ộ ệ ợ ấ v n đ ch a phù h p, ch a đáp ng đ ầ c nhu c u th c t ho t đ ng. Hi n nay, đ ể

ể ậ ượ ấ ộ ệ ả ị ổ ứ ầ có th thành l p đ c sàn giao d ch b t đ ng s n, doanh nghi p, t ả ch c c n đ m

ộ ố ề ấ ị ữ ệ ệ ề ượ ả b o nh ng đi u ki n nh t đ nh. Tuy nhiên, m t s đi u ki n đ c đánh giá là còn

ỉ ầ ẻ ệ ộ ị ớ ấ ộ ỏ l ng l o. M t là, vi c quy đ nh ch c n có 02 (hai) nhân viên môi gi ả i b t đ ng s n

ậ ượ ể ạ ộ ấ ộ ế ả ị ị là có th thành l p đ ấ c sàn giao d ch b t đ ng s n. N u có ho t đ ng đ nh giá b t

ấ ộ ứ ả ả ị ỉ ộ đ ng s n thì có thêm 02 (hai) nhân viên có ch ng ch đ nh giá b t đ ng s n. Quy

ư ậ ể ả ệ ả ượ ấ ộ ạ ộ ủ ị ị đ nh nh v y li u có th đ m b o đ ả c ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n

ề ứ ề ệ ấ ộ ự ế ủ ả ấ ị trong th c t ? V n đ th hai, v di n tích c a sàn giao d ch b t đ ng s n, quy

ố ớ ấ ộ ể ả ả ượ ệ ả ị ị đ nh 50m2 đ i v i sàn giao d ch b t đ ng s n li u có th đ m b o đ ạ ộ c ho t đ ng

ự ế ệ ử ạ ấ ộ ứ ạ ị trong th c t ả ố ớ . Th ba, vi c x ph t vi ph m đ i v i các sàn giao d ch b t đ ng s n

ả ẵ ấ ộ ề ẹ ế ạ ạ ị vi ph m còn nh tay. Vì th , nhi u sàn giao d ch b t đ ng s n s n sàng vi ph m và

ở ẽ ớ ợ ứ ạ ượ ẳ ạ ạ ộ n p ph t. B i l ạ , m c ph t so v i l ậ i nhu n đ t đ ấ c khi vi ph m “ch ng th m

vào đâu”.

ế ấ ả ướ ố ớ ấ ộ ả ề Ti p theo, v n đ qu n lý nhà n ị c đ i v i sàn giao d ch b t đ ng s n. Sàn

ấ ộ ụ ủ ự ả ấ ị ướ ệ ả giao d ch b t đ ng s n th c ch t là công c c a Nhà n c trong vi c qu n lý sàn

ấ ộ ả ị ướ ự ế ệ ả giao d ch b t đ ng s n. Nhà n c không tr c ti p tham gia vào vi c qu n lý t ổ

ạ ộ ấ ộ ứ ư ữ ủ ệ ẫ ả ị ch c, ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n nh ng v n có nh ng bi n pháp

ấ ị ệ ướ ỏ ị giám sát nh t đ nh. Tuy nhiên, vi c Nhà n ấ c buông l ng các sàn giao d ch b t

ư ệ ệ ả ả ố ủ ự ộ đ ng s n nh hi n nay không ph i là bi n pháp t ể t cho s phát tri n c a các sàn

ấ ộ ấ ộ ạ ộ ơ ở ả ả ị ị giao d ch b t đ ng s n. Các sàn giao d ch b t đ ng s n ho t đ ng trên c s pháp

ậ ề ấ ộ ự ươ ả ị ườ ấ ộ lu t v kinh doanh b t đ ng s n và s t ủ ng tác c a th tr ả ng b t đ ng s n.

ể ể ể ả ỏ ị ị ấ ộ Buông l ng đ các sàn giao d ch b t đ ng s n có th phát tri n theo đ nh h ướ ng

ị ườ ộ ươ ị ườ ế ị ủ c a th tr ng cũng là m t ph ng án hay n u th tr ể ổ ng phát tri n n đ nh. Th ế

ị ườ ư ấ ộ ụ ế ả ả ộ ố nh ng, th tr ng b t đ ng s n v n không hoàn h o, liên t c bi n đ ng và đôi khi

ủ ề ế ệ ạ ố ướ ị còn t o ra nhi u cú s c. Vì th , trách nhi m c a Nhà n ệ c trong vi c đ nh h ướ ng

ấ ộ ấ ầ ể ả ả ị ế phát tri n chung và qu n lý sàn giao d ch b t đ ng s n là r t c n thi t.

ệ ướ ư ả ả ị Hi n nay, Nhà n ấ ộ c qu n lý sàn giao d ch b t đ ng s n ch a sát sao nên

ậ ở ổ ế ấ ộ ệ ả ấ ị ạ vi c các sàn giao d ch b t đ ng s n vi ph m pháp lu t tr nên r t ph bi n. Công

ạ ộ ấ ộ ấ ượ ả ị tác xác minh các sàn giao d ch b t đ ng s n ho t đ ng kém ch t l ạ ừ ng, ng ng ho t

ấ ộ ề ấ ậ ả ị ị ạ ộ đ ng, sàn giao d ch b t đ ng s n vi ph m còn ch m. Có r t nhi u sàn giao d ch

ồ ạ ị ầ ư ủ ể ẫ BĐS không còn t n t i nh ng v n còn hi n th đ y đ trên đăng ký kinh doanh.

ề ệ ạ ộ ự ủ ầ ộ ị G n đây, B xây d ng đã có công văn quy đ nh v vi c báo cáo ho t đ ng c a các

ằ ợ ị ị ầ sàn giao d ch BĐS vào ngày 25 hàng tháng. Đây là quy đ nh h p lý, nh m góp ph n

ể ượ ạ ộ ủ ị ị ki m soát đ ự c ho t đ ng c a các sàn giao d ch BĐS trên đ a bàn. Tuy nhiên, th c

ư ế ự ệ ầ ờ ớ hi n nh th nào thì còn c n có s theo dõi trong th i gian t i.

ử ư ề ệ ệ ạ ạ ấ ạ ố Phát hi n vi ph m đã là v n đ khó khăn nh ng vi c x ph t vi ph m đ i

ư ả ả ả ị ượ ấ ộ ớ v i các sàn giao d ch b t đ ng s n ch a đ m b o đ ự c ý nghĩa răn đe. Trong th c

ấ ộ ạ ộ ư ể ả ị ượ ế t , ho t đ ng ki m tra, giám sát các sàn giao d ch b t đ ng s n ch a đ c chú

ậ ở ệ ế ả ạ ọ ị ấ ộ tr ng. Vì th , vi c các sàn giao d ch b t đ ng s n vi ph m pháp lu t tr nên ph ổ

ử ạ ế ụ ẹ ẫ ế ễ ế ế ạ bi n. Ch tài x ph t còn nh d n đ n vi ph m ti p t c tái di n.

ấ ộ ả ị ượ ư ấ ậ Sàn giao d ch b t đ ng s n đ ề ấ ạ c thành l p hàng lo t nh ng v n đ c p

ấ ộ ạ ộ ế ệ ả ả ơ ị phép ho t đ ng cho sàn giao d ch b t đ ng s n thì không đ n gi n. Vi c ti n hành

ủ ụ ẩ ừ ơ ậ th t c này còn ch m, nhiêu khê và đôi khi còn đùn đ y t c quan này sang c ơ

ấ ộ ệ ả ả ị quan khác. Vi c này gây khó khăn cho các sàn giao d ch b t đ ng s n khi ph i ch ờ

ấ ộ ạ ộ ư ể ấ ị ấ ả ợ đ i gi y phép. Sàn giao d ch b t đ ng s n không th ho t đ ng vì ch a có gi y

ạ ộ ấ ị ơ ở ữ ủ ả ẫ ả ả phép nh ng v n ph i chi tr các kho n nh t đ nh cho c s ho t đ ng c a mình.

ề ơ ả ế ề ạ ậ ấ ị ấ ộ ư Nh n th y, tuy còn nhi u h n ch , nh ng v c b n, sàn giao d ch b t đ ng

ự ớ ề ộ ị ườ ấ ộ ả ị ả s n đã có nhi u tác đ ng tích c c t i th tr ng. Sàn giao d ch b t đ ng s n giúp th ị

ườ ề ả ấ ộ ẩ ặ ả ơ ệ ả ẩ tr ng b t đ ng s n có nhi u s n ph m phong phú h n. Đ c bi t, s n ph m đ ượ c

ư ở ấ ộ ả ị ướ ấ ộ ế tr ng bày sàn giao d ch b t đ ng s n thì tr ả ị c h t sàn giao d ch b t đ ng s n

ủ ả ể ẩ ả ườ ơ cũng đã ph i ki m tra tính pháp lý c a s n ph m, nên ng i dân yên tâm h n khi

ự ể ệ ả ẩ ị ầ mua s n ph m. Tuy nhiên, đ các sàn giao d ch BĐS th c hi n đúng vai trò là c u

ầ ư ữ ệ ệ ả ị ố n i gi a doanh nghi p và nhà đ u t thì các doanh nghi p ph i xác đ nh đúng vai

ế ượ ủ ị ị ủ ồ ờ trò, v trí c a sàn giao d ch trong chi n l c kinh doanh c a mình. Đ ng th i, các c ơ

ướ ố ớ ữ ầ ả quan qu n lý nhà n ạ ệ c cũng c n có nh ng hoàn thi n khung chính sách đ i v i lo i

ờ ỗ ợ ạ ộ ằ ồ ị hình ho t đ ng này, đ ng th i h tr cho các sàn giao d ch BĐS nh m nâng cao tính

ư ủ ệ ạ ị chuyên nghi p cũng nh tính minh b ch c a các sàn giao d ch BĐS.

ồ ạ ủ ữ 2.6.2. Nguyên nhân c a nh ng t n t ấ ậ i và b t c p trên

ướ ủ ự ấ ạ ầ ị Tr c th c tr ng trên, c n xác đ nh chính xác nguyên nhân c a v n đ đ ề ể

ả ạ ộ ấ ượ ả ợ ị tìm ra gi ấ ộ i pháp h p lý. Sàn giao d ch b t đ ng s n ho t đ ng kém ch t l ng,

ứ ượ ị ườ ủ ầ ủ ướ không đáp ng đ c nhu c u c a th tr ả ng, vai trò qu n lý c a Nhà n ư c ch a

ượ ể ệ ế ố ẫ ư ự ề ế ạ ấ đ c th hi n rõ nét. Có r t nhi u y u t ớ d n đ n th c tr ng trên nh : tính m i

ụ ạ ạ ị ệ ệ ố ụ ệ ủ c a lo i hình d ch v t i Vi ậ ậ t Nam, h th ng pháp lu t, vi c áp d ng pháp lu t,

ủ ả ướ ứ ủ ấ ộ ả ị công tác qu n lý c a nhà n c, ý th c c a các sàn giao d ch b t đ ng s n…

ố ớ ị ườ ứ ả ị ệ ẫ Th nh t ấ ộ ấ , sàn giao d ch b t đ ng s n đ i v i th tr ng Vi t Nam v n còn

ẻ ướ ườ ẫ ớ ị ớ khá m i m . Tr c đây, ng ấ ộ ế i dân v n quen v i cách ti n hành giao d ch b t đ ng

ấ ộ ử ụ ờ ế ế ả ả ả s n mà không ph i nh đ n các trung gian b t đ ng s n. N u có s d ng trung

ờ ớ ự ỡ ủ ệ ậ ả ỉ gian cũng ch là nh t ỏ ấ ộ i s giúp đ c a các “cò” b t đ ng s n. Vì v y, vi c đòi h i

ụ ỗ ợ ủ ậ ứ ể ị ị ấ ớ chúng ta ngay l p t c có th làm quen v i các d ch v h tr c a sàn giao d ch b t

ấ ộ ử ụ ư ệ ả ả ả ộ ị ộ đ ng s n, s d ng sàn giao d ch b t đ ng s n m t cách có hi u qu cao nh các

ớ ắ ầ ề ạ ố ẽ ấ qu c gia khác là đi u khó khăn. Bên c nh đó, cái gì khi m i b t đ u cũng s v p

ư ườ ữ ả ạ ướ ượ ấ ộ ả ở ị ở ph i nh ng tr ng i ch a l ng tr c đ c. Sàn giao d ch b t đ ng s n Vi ệ t

ữ ế ế ể ầ ạ ẫ ạ Nam v n đang trong giai đo n đ u phát tri n, vì th , nh ng h n ch là không th ể

ể ả ể ề ấ ọ ỏ ộ ố tránh kh i. V n đ quan tr ng là làm sao đ gi m thi u m t cách t ế ữ i đa nh ng y u

ể ủ ẩ ự ể ầ ộ ị kém trên đ góp ph n thúc đ y s phát tri n c a sàn giao d ch BĐS m t cách toàn

di n.ệ

ự ự ợ ệ ố ư ư ậ ở ứ Th hai , h th ng pháp lu t ch a th c s h p lý. Nh đã trình bày trên,

ấ ộ ề ả ặ ạ ậ ờ ộ ị ỉ pháp lu t đi u ch nh sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i khá mu n. M c dù đã t o ra

ấ ộ ả ở ự ủ ể ị ệ khung pháp lý cho s phát tri n c a sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam trong

ư ệ ả ờ ượ ư ợ ị th i gian qua, nh ng hi u qu không đ ậ c nh mong đ i. Các quy đ nh pháp lu t

ứ ụ ệ ề ặ ị còn mang n ng tính hình th c, khó khăn trong vi c áp d ng. Nhi u quy đ nh còn

ự ầ ư ơ ữ ạ ộ ữ ế ế ậ ầ thi u, còn y u. C n có nh ng s đ u t ể ừ h n n a trong ho t đ ng l p pháp đ t ng

ướ ế ớ ậ ề ụ ệ b c ti n t ậ ự i hoàn thi n pháp lu t v lĩnh v c này. Công tác áp d ng pháp lu t

ự ế ấ ậ ự ệ ệ ề ể ậ trong th c t ế cũng còn nhi u b t c p. Vi c tri n khai th c hi n pháp lu t còn thi u

ự ừ ướ ổ ứ ộ ồ ự ỗ ợ s h tr tích c c t ơ phía các c quan Nhà n c, các t ờ ch c xã h i… Đ ng th i,

ế ệ ạ ộ ữ ư ủ ể ả ả ơ ệ ch a có nh ng c ch hi u qu trong vi c qu n lý, ki m soát ho t đ ng c a các

ệ ấ ị ị ạ ộ sàn giao d ch BĐS. Vi c c p phép ho t đ ng cho các sàn giao d ch BĐS khá d ễ

ư ể ậ ạ ượ ệ ố ự ướ dàng nh ng công tác h u ki m l i không đ c th c hi n t t. Nhà n c đang th ể

ệ ự ạ ộ ủ ả ỏ ị hi n s “buông l ng” qu n lý ho t đ ng c a các sàn giao d ch BĐS. Đây là lý do

ế ề ị ượ ả ổ ị ườ ề ị khi n nhi u sàn giao d ch BĐS đ c “th n i” trên th tr ng, nhi u sàn giao d ch

ử ừ ề ả ậ ạ ị ạ BĐS vi ph m pháp lu t và nhi u sàn giao d ch BĐS ph i đóng c a ng ng ho t

ả ộ đ ng vì không có kh năng…

ủ ể ấ ộ ư ề ả ị Th baứ ầ , nhi u ch th kinh doanh sàn giao d ch b t đ ng s n ch a có t m

ố ớ ứ ệ ề ế ấ nhìn vĩ mô đ i v i hình th c kinh doanh này. R t nhi u doanh nghi p khi ti n hành

ấ ộ ụ ả ậ ỉ ị ướ ắ thành l p sàn giao d ch b t đ ng s n ch vì các m c đích tr c m t mà không nghĩ

ươ ấ ộ ộ ố ả ị ượ ế đ n ph ng án dài lâu. M t s sàn giao d ch b t đ ng s n đ ậ c thành l p ra ch ỉ

ạ ộ ụ ớ ỏ ẻ ế ầ ớ v i m c đích nâng ho t đ ng môi gi i nh l ơ lên t m cao h n. Vì th , khi th ị

ườ ạ ộ ử ừ ệ ể ề ế ộ tr ỏ ng bi n đ ng thì vi c đóng c a, ng ng ho t đ ng là đi u không th tránh kh i.

ấ ộ ộ ố ả ị ượ ậ ỉ ể ẩ ả M t s sàn giao d ch b t đ ng s n khác đ ủ c l p ra ch đ bán s n ph m c a

ế ự ấ ộ ả ả ẩ ạ chính mình, thi u s đang d ng hóa s n ph m b t đ ng s n. Sau khi hoàn thành d ự

ấ ộ ế ả ủ ệ ả ẩ ị án, bán h t s n ph m c a doanh nghi p mình thì sàn giao d ch b t đ ng s n cũng

ể ấ ự ệ ầ ợ ị ỏ b không. Có th th y, vi c h p th c hóa các giao d ch ng m thông qua sàn giao

ổ ế ấ ộ ụ ễ ả ợ ậ ị d ch b t đ ng s n cũng di n ra khá ph bi n. Vì m c đích l i nhu n mà đa s ố

ổ ằ ấ ộ ệ ệ ẵ ả ạ doanh nghi p b t đ ng s n hi n nay s n sàng đánh đ i b ng các hành vi vi ph m

ư ế ể ấ ậ ủ ề ấ ị ấ ộ ạ nh th này. Có th th y, v n đ vi ph m pháp lu t c a sàn giao d ch b t đ ng

ấ ả ừ ệ ể ế ả s n không ph i lúc nào cũng xu t phát t ế vi c thi u hi u bi ậ t pháp lu t. Nguyên

ứ ợ ấ ớ ậ ổ ồ ấ ộ ả ị nhân l n nh t chính là m c l i nhu n kh ng l mà sàn giao d ch b t đ ng s n có

ể ạ ượ ạ ố ớ ậ ạ th đ t đ c khi vi ph m pháp lu t. Thêm vào đó, hình ph t đ i v i các hành vi vi

ấ ả ủ ứ ư ẩ ạ ạ ớ ỉ ứ ph m m i ch mang tính ch t c nh cáo, ch a đ s c đ y lùi vi ph m. Khi ý th c

ự ắ ấ ộ ậ ủ ả ấ ị ặ ch p hành pháp lu t c a các sàn giao d ch b t đ ng s n không cao thì s th t ch t

ả ướ ế ố ầ ế ủ qu n lý c a Nhà n c là y u t c n thi t.

ệ ổ ứ ả ủ ị 2.7. Kinh nghi m t ấ ộ ch c sàn giao d ch b t đ ng s n c a Singapore

ổ ứ ủ 2.7.1. Mô hình t ch c SGDBĐS c a Singapore

ổ ủ ứ ở ấ ấ ả Qua mô hình t ch c SGD BĐS c a Singapore trên cho th y: t t c các

ủ ề ượ ộ ệ ố ả ậ SGD BĐS c a Singapore đ u đ ố c qu n lí theo m t h th ng t p trung và th ng

ặ ướ ự ể ộ ơ ủ ả ấ ơ ị nh t, đ t d ấ ộ i s ki m soát c a m t c quan – c qu n lí sàn giao d ch b t đ ng

ẽ ấ ậ ợ ề ề ệ ế ủ ả s n. Đi u này s r t thu n l ả i cho vi c qu n lí và đi u ti ơ t c a các c quan nhà

ướ ố ớ ố ớ ề ọ ị n c đ i v i các SGD và đ i v i TT BĐS. M i giao d ch BĐS đ u ph i đ ả ượ ư c đ a

ẽ ượ ị ệ ị lên trên sàn. Thông tin giao d ch trên sàn s đ c sàn giao d ch có trách nhi m báo

ề ơ ủ ả ướ ướ ẽ ắ ự cáo v c quan qu n lí c a nhà n c nên nhà n ạ ế c s n m tr c ti p tình hình ho t

ị ườ ữ ủ ủ ộ ộ đ ng c a các SGD và nh ng thông tin c a th tr ng BĐS m t cách nhanh chóng và

ậ ậ c p nh t.

ổ ứ ả ị ở Nhìn vào mô hình t ệ ố ch c và qu n lí h th ng các sàn giao d ch trên cho

ấ ượ ự ự ự ủ th y TT BĐS c a Singapore đ c chia làm ba khu v c: khu v c công, khu v c BĐS

ự ư t nhân; khu v c BĐS cho thuê.

ự ấ ộ ự ả ướ ộ * Khu v c b t đ ng s n công c ng: Khu v c BĐS này do nhà n ả c qu n lí

ể ả ơ ị ướ ề và ki m soát. Các giao d ch BĐS đ u ph i thông qua c quan nhà nhà n c. Cho dù

ệ ủ ơ ứ ấ ơ ấ ề ẩ ẫ ủ ộ là mua bán s c p hay th c p thì v n th c th m quy n xét duy t c a c quan c a

ướ ướ ẽ ế ị ươ ố ượ ứ ị ơ c quan nhà n c. Nhà n c s quy t đ nh ph ng th c giao d ch, đ i t ng giao

ớ ự ể ẽ ặ ươ ứ ị d ch. V i s ki m soát ch t ch theo ph ủ ơ ng th c này c a c quan nhà n ướ ẽ c s

ặ ượ ệ ượ ầ ơ ị ườ ạ ngăn ch n đ c hi n t ng đ u c làm lũng đo n th tr ng.

ả ư ị ườ ự ự ấ ộ * Khu v c b t đ ng s n t nhân: Đây là khu v c th tr ng do các cá nhân t ự

ể ạ ậ ị ườ ứ ự ị ầ ư đ u t xây d ng đ t o l p HH BĐS cung ng trên th tr ng. Các giao d ch BĐS

ề ặ ự ề ậ ậ ả ị ủ c a khu v c này đ u ph i thông qua xác nh n v m t pháp lí và xác nh n giao d ch

ở trên sàn.

ự ấ ộ ấ ộ ự ả ả * Khu v c b t đ ng s n cho thuê: Đây là khu v c có hàng hoá b t đ ng s n

ư ẫ ả ậ ả ớ ị ủ c a các cá nhân đ ượ ự c t do tho thu n giao d ch v i nhau nh ng v n ph i qua sàn

ể ả ủ ụ ệ ế ả ị ể đ hoàn thi n th t c pháp lí khi giao d ch k t thúc, đ b o đ m tính pháp lí cho

BĐS.

ớ ổ ứ ư ủ ấ ả V i cách t ọ ch c và qu n lí TT BĐS c a Singapore nh trên cho th y m i

ạ ộ ị ườ ề ề ả ị ho t đ ng giao d ch BĐS đ u ph i qua sàn. Đi u này đã làm cho th tr ng BĐS

ệ ượ ạ ở ầ ị ủ c a Singapore tr lên minh b ch, không còn có hi n t ng giao d ch ng m trên th ị

ườ ờ ồ ướ ắ ượ ệ ố ể ắ tr ng. Đ ng th i nhà n c ki m soát và n m b t đ ệ c h th ng thông tin do vi c

ữ ạ ữ ệ ị ư l u tr l ồ ơ ủ i d li u, thông tin h s c a các sàn giao d ch.

ệ ệ 2.7.2. Kinh nghi m rút ra cho Vi t Nam

ủ ệ ẻ ặ ệ ị Th tr ị ườ BĐS c a Vi ng t Nam còn non tr , đ c bi t là mô hình sàn giao d ch

ẻ ấ ớ ướ ẫ ậ ả BĐS còn r t m i m . Nhà n c v n còn lúng túng trong công tác qu n lí vì v y mà

ị ườ ự ả ư ả ị năng l c qu n lí th tr ệ ố ng BĐS cũng nh qu n lí h th ng các sàn giao d ch BĐS

ấ ế ề ầ ả ặ ơ ướ còn r t y u. Đi u đó đ t ra yêu c u là các c qu n lí nhà n ọ ậ c nên h c t p, tham

ủ ả ả ướ ế ớ ệ kh o công tác qu n lí c a các n c khác trên th gi ự i và rút kinh nghi m khi th c

ệ ệ ả hi n công vi c qu n lí.

ứ ủ ườ Sau khi xem xét và nghiên c u mô hình SGD BĐS c a Singapore, ng i vi ế t

ộ ố ế ề ả ậ ế ề ệ có m t s k t lu n rút kinh nghi m cho công tác qu n lí và đi u ti t v SGD BĐS

ệ ư ủ c a Vi t Nam nh sau:

ứ ề ả ậ ơ ướ ứ ượ ả * V nh n th c: Các c quan qu n lí nhà n ậ c ph i nh n th c đ c vai trò

ố ớ ơ ố ớ ả ị ướ ủ c a sàn giao d ch BĐS đ i v i TT BĐS và đ i v i c quan qu n lí nhà n c trong

ề ệ ả ế ị ườ ể ừ ự ả vi c qu n lí và đi u ti t th tr ng BĐS. Đ t đó có s quan tâm và qu n lí t ố t

ố ớ ệ ố ị ơ h n đ i v i h th ng các sán giao d ch BĐS.

ệ ề ổ ứ ả ả ớ * V kinh nghi m t ủ ệ ch c và qu n lí: V i hi u qu mà SGD BĐS c a

ạ ị ườ ứ ằ ổ Singapore mang l i cho th tr ng BĐS đã ch ng minh r ng: mô hình t ứ ch c và

ệ ố ế ậ ắ ả ấ ợ ượ ở qu n lí h th ng các sàn là r t đúng đ n và h p lí. K t lu n đ c rút ra đây là:

ể ả ị ấ ả ạ ộ ị sàn giao d ch BĐS ph i ki m soát t t c các ho t đ ng giao d ch BĐS trên th ị

ườ ấ ả ố ị ượ ướ ậ tr ng. T t c các giao d ch BĐS mu n đ c nhà n c công nh n tính pháp lí thì

ậ ủ ả ị ị ph i giao d ch qua sàn và có xác nh n c a sàn giao d ch.

ị ườ ề ấ ồ ơ ọ * V ngu n thông tin: Sàn là n i cung c p m i thông tin trên th tr ộ ng m t

ủ ể ặ ọ ệ ủ ả ơ ướ cách chính xác cho m i ch th , đ c bi t là c qu n lí c a nhà n ả ể ả c. Đ b o đ m

ị ườ ấ ơ tính chính xác thông tin trên th tr ng do các sàn cung c p thì các c quan nhà n ướ c

ườ ể ượ ả ph i th ng xuyên ki m tra giám sát các thông tin đ ế c niêm y t trên sàn.

ề ơ ế ướ ầ ữ ự ệ ạ * V c ch chính sách: Nhà n ề c c n th c hi n nh ng chính sách t o đi u

ề ặ ệ ể ượ ạ ộ ư ủ ụ ki n v m t th t c đ các sàn đ c nhanh chóng đ a vào ho t đ ng trên th ị

ườ ự ẩ ờ ồ ợ ị tr ớ ng. Đ ng th i nhanh chóng xây d ng mô hình sàn giao d ch chu n phù h p v i

ự ế ủ ề ệ ể ệ ố ệ đi u ki n th c t c a Vi t Nam, đ h th ng các sàn này nhanh chóng mang l ạ i

29.

ị

Ộ

Ấ

Ị

ƯỚ Ố Ớ

Ữ ự

Ộ Ả

ưở

Ủ

i th

Ấ ẫ

ứ

29 Văn Th Anh, “SÀN GIAO D CH B T Đ NG S N – M T TRONG NH NG N I DUNG QU N LÝ Ả Ả Ộ C Đ I V I TH TR C A NHÀ N ng “sinh viên ọ nghiên c u khoa h c năm 2009”, ng

Ộ ả NG B T Đ NG S N”, công trình d thi gi ầ ng d n TS Tr n Quang Anh.

Ị ƯỜ ườ ướ i h

ệ ả hi u qu cho TT BĐS

ƯƠ Ả Ậ Ị Ụ Ệ CH NG III. GI I PHÁP HOÀN THI N PHÁP LU T D CH V SÀN GIAO

Ả Ị Ấ Ộ D CH B T Đ NG S N

ứ ứ ủ ữ ạ Trong ph m vi nghiên c u c a mình, căn c trên nh ng phân tích trên, tác

ả ư ộ ố ả ể ầ ả ấ gi đ a ra m t s gi ệ i pháp mang tính ch t tham kh o đ góp ph n hoàn thi n

ậ ề ấ ộ ả ở ị ệ pháp lu t v sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam.

ậ ủ ộ ộ ế ậ ượ ầ ườ Pháp lu t là m t b ph n c a ki n trúc th ng t ng và th ế ng có xu th đi

ể ủ ơ ở ạ ầ ự ế ể ệ ỏ ộ theo s phát tri n c a c s h t ng. Vì th , không th tránh kh i vi c xã h i phát

ế ố ể ườ ữ ế ẫ ữ sinh nh ng y u t ậ mà pháp lu t không th l ng tr ướ ượ c đ ạ c, d n đ n nh ng h n

ự ế ế ậ ị ậ ề ấ ộ ị ch khi pháp lu t không theo k p th c t ả . Pháp lu t v sàn giao d ch b t đ ng s n

ậ ở ệ ư cũng v y. Tuy sàn giao d ch ớ ị BĐS m i hình thành Vi ữ t Nam nh ng đã có nh ng

ướ ứ ạ ươ ể ớ ự ị ườ ứ ủ ể b c phát tri n khá ph c t p t ng ng v i s phát tri n c a th tr ng BĐS.

ể ườ ư ậ ướ ế ượ ế ố ữ ứ ạ Pháp lu t ch a th l ng tr c h t đ c nh ng y u t ph c t p này và còn có

ữ ề ệ ế ề ạ ầ ỉ ph n h n ch trong vi c đi u ch nh sàn giao d ch ấ ị BĐS. Sau đây là nh ng đ xu t

ủ ề ậ ả ỉ ể đ nâng cao tính kh thi c a pháp lu t đi u ch nh sàn giao d ch ị BĐS.

ứ ấ ấ ộ ự ẩ ả ị Th nh t, xây d ng tiêu chí sàn giao d ch b t đ ng s n chu n

ể ừ ượ ậ ớ ư ộ ộ ị K t khi đ c thành l p t i nay, ch a có m t tiêu chí hay m t quy đ nh c ụ

ề ế ố ể ẩ ủ ậ th nào v y u t chu n c a sàn giao d ch ị BĐS. Sàn giao d chị ạ BĐS thành l p, ho t

ư ệ ổ ộ ộ đ ng m t cách ồ ạ t, nh ng không phân bi t n i đâu là sàn giao d ch ị BĐS chu n,ẩ

ộ ố ự ẩ ộ ị sàn giao d ch ị BĐS không chu n. B xây d ng cũng đã xác đ nh m t s tiêu chí cho

ủ ả ậ ạ ộ ự s thành l p và ho t đ ng c a sàn giao d ch ị BĐS. Tuy nhiên, đây không ph i là tiêu

ữ ề ể ệ ẩ ẳ ị chí đ kh ng đ nh sàn giao d ch ị BĐS chu n hay không. Nh ng đi u ki n này ch đ ỉ ể

ả ủ ề ấ ộ ạ ộ ể ệ ậ ộ ị công nh n m t sàn giao d ch b t đ ng s n đ đi u ki n đ ho t đ ng ch ch a h ứ ư ề

ớ ấ ượ ấ ộ ủ ả nói t i ch t l ị ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n.

ự ế ấ ộ ố ượ Trong th c t ị , các sàn giao d ch b t đ ng s n ả ở ướ n c ta s l ớ ng khá l n,

ấ ượ ụ ư ế ự ạ ộ ả liên t c có xu th tăng lên, nh ng ch t l ủ ả ng thì không đ m b o. S ho t đ ng c a

ấ ộ ấ ộ ả ả ỗ ị ị ạ các sàn giao d ch b t đ ng s n còn “bát nháo”, m i sàn giao d ch b t đ ng s n ho t 69

ư ậ ủ ế ể ộ ờ ớ ể ướ ớ ộ đ ng m t ki u, không có quy c . Nh v y, đ n bao gi m i có th h ng t i tính

ụ ệ ị ỉ ớ ạ chuyên nghi p khi kinh doanh lo i hình d ch v này. Ch quan tâm t i các y u t ế ố ề v

ư ủ ấ ộ ấ ủ ả ị ướ ầ ơ ở ậ c s v t ch t c a sàn giao d ch b t đ ng s n là ch a đ ; Nhà n c c n song song

ấ ượ ệ ẩ ủ ộ ấ ượ thúc đ y vi c nâng cao ch t l ng c a đ i ngũ nhân viên, nâng cao ch t l ị ng d ch

ấ ộ ế ầ ỉ ố ự ẩ ả ị ụ ủ v c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Vì th , c n xây d ng ch s chu n (thông tin v ề

ề ặ ấ ộ ủ ạ ả ị ả giá c , thông tin v m t hàng, ch ng lo i…) và tiêu chí sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ượ ể ẩ ị ủ ả ị ể chu n đ có th xác đ nh ch t l ấ ộ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Mô hình sàn

ẩ ẽ ấ ộ ả ị ướ ự ụ ẩ giao d ch b t đ ng s n chu n s là th c đo, chu n m c áp d ng trong th c t ự ế ừ . T

ẩ ự ấ ộ ủ ệ ể ề ả ạ ị ộ đó, t o đi u ki n thúc đ y s phát tri n c a các sàn giao d ch b t đ ng s n m t

ị ướ ẩ ẽ ầ ấ ộ ề ả ị cách có đ nh h ả ng. Các tiêu chí v sàn giao d ch b t đ ng s n chu n s c n ph i

ụ ể ớ ộ ấ ộ ủ ả ị quan tâm m t cách c th t i quy mô c a sàn giao d ch b t đ ng s n, s l ố ượ ng

ỉ ơ ố ượ ầ ố ư ể nhân viên (không ch đ n thu n là quy mô, s l ng nhân viên t i thi u nh quy

ấ ượ ủ ệ ậ ọ ơ ườ ứ ị đ nh c a pháp lu t hi n nay); quan tr ng h n là ch t l ủ ng c a ng ầ i đ ng đ u

ấ ộ ấ ộ ả ả ộ ị ị sàn giao d ch b t đ ng s n, đ i ngũ nhân viên trên sàn giao d ch b t đ ng s n (đây

ế ố ế ị ớ ấ ộ ệ ị ị ẽ s là y u t mang tính quy t đ nh t ả i vi c xác đ nh sàn giao d ch b t đ ng s n

ẩ chu n)…

ứ ườ ấ ộ ả ị Th hai, tăng c ng tính pháp lý cho sàn giao d ch b t đ ng s n

ị ượ ị ườ ậ ằ ạ Sàn giao d ch BĐS đ c thành l p nh m minh b ch hóa th tr ng BĐS,

ậ ợ ấ ạ ệ ế ị cung c p thông tin chính xác, t o thu n l ấ i cho vi c ti n hành các giao d ch b t

ấ ộ ả ở ả ị ệ ư ẫ ộ đ ng s n. Tuy nhiên, các sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam v n ch a làm t ố t

ấ ộ ứ ủ ư ả ả ả ượ ị ch c năng c a mình. Sàn giao d ch b t đ ng s n ch a đ m b o đ c tính minh

ể ạ ị ườ ự ề ạ ạ b ch v thông tin trên sàn thì sao có th t o ra s minh b ch trên th tr ệ ng. Vi c

ấ ộ ế ả ả ẩ ị ừ ti n hành giao d ch các s n ph m b t đ ng s n theo chu trình khép kín t khâu cung

ớ ấ ộ ộ ố ủ ả ị ấ c p thông tin t i bán hàng c a m t s sàn giao d ch b t đ ng s n đã đi ng ượ ạ c l i

ấ ộ ạ ộ ủ ế ệ ả ắ ị nguyên t c ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Vì th , vi c nâng cao tính

ầ ứ ấ ộ ả ộ ị ế pháp lý cho sàn giao d ch b t đ ng s n là m t nhu c u b c thi t.

ể ả ể ả ậ ầ ị ấ Vì v y, c n sát sao trong công tác ki m tra đ đ m b o các sàn giao d ch b t

ủ ế ả ả ấ ầ ộ đ ng s n ph i cung c p đ y đ , chính xác và niêm y t công khai các thông tin liên

ủ ự ế ở ả ủ ề ặ ợ ồ quan đ n tính pháp lý c a d án nhà . H p đ ng ho c văn b n y quy n bán, cho

ở ả ở ậ ủ ấ thuê nhà , b ng giá bán, giá cho thuê nhà có đóng d u xác nh n c a ch đ u t ủ ầ ư

ự ệ ầ ả ậ ỹ và biên b n nghi m thu k thu t đã xây d ng xong ph n móng. Ngoài ra, sàn giao

ấ ộ ỉ ượ ổ ả ứ ở ơ ở ợ ị d ch b t đ ng s n ch đ c t ch c bán nhà ả ủ ồ trên c s h p đ ng, văn b n y

ệ ề ớ ở ủ ầ ư quy n đã ký v i doanh nghi p có nhà và sau khi ch đ u t ự đã xây d ng xong

ữ ề ầ ấ ượ ị ị ph n móng. Đây là nh ng v n đ đã đ ị c quy đ nh trong Ngh đ nh 71/2010/NĐCP

ướ ẫ ậ ở h ng d n Lu t Nhà .

ả ẽ ị ế ạ ộ ấ ộ ư ậ ủ ị Nh v y, ho t đ ng c a các sàn giao d ch b t đ ng s n s b si ặ ơ t ch t h n,

ấ ộ ạ ộ ữ ụ ể ả ị ậ ẽ ị nh ng sàn giao d ch b t đ ng s n nào ho t đ ng theo ki u ch p gi t s b th ị

ườ ả tr ng đào th i.

ứ ự ố ệ ả ấ Th ba, th c hi n th ng nh t trong công tác qu n lý nhà n ướ ố ớ c đ i v i

ấ ộ ả ị sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ụ ể ị ướ ị ườ ả ả Sàn giao d ch b t đ ng s n là công c đ Nhà n c qu n lý th tr ấ ng b t

ể ự ấ ộ ứ ể ệ ả ị ủ ả ộ đ ng s n. Đ sàn giao d ch b t đ ng s n có th th c hi n đúng ch c năng c a

ủ ầ ả ướ ệ ả ự mình thì c n có s qu n lý c a Nhà n c. Tuy nhiên, hi n nay công tác qu n lý

ướ ố ớ ấ ộ ấ ậ ề ả ị Nhà n c đ i v i sàn giao d ch b t đ ng s n còn nhi u b t c p.

ệ ả ơ ị ướ ố ớ ị Theo quy đ nh hi n hành, c quan qu n lý Nhà n c đ i v i sàn giao d ch

ả ở ươ ự ụ ả ả ơ ộ ấ ộ b t đ ng s n Trung ị ng là C c qu n lý nhà B Xây d ng, c quan qu n lý đ a

ươ ư ế ự ữ ệ ấ ả ở ưở ph ng là S xây d ng. Vi c phân c p qu n lý nh th nh ng t ẽ ạ ng s t o ra s ự

ậ ợ ứ ạ ư ướ ợ h p lý và thu n l i nh ng th c t ự ế ạ ở l i tr nên nhiêu khê, ph c t p. Tr ế c khi ti n

ả ử ồ ơ ạ ộ ấ ộ ồ ị ả hành ho t đ ng, sàn giao d ch b t đ ng s n ph i g i h s bao g m đăng ký kinh

ạ ộ ề ở ự ế ị ươ ự ở ị doanh và quy ch ho t đ ng v S Xây d ng đ a ph ng. S Xây d ng đ a ph ươ ng

ể ố ự ư ệ ả ấ ộ ẽ s có trách nhi m báo cáo B Xây d ng đ th ng nh t qu n lý và đ a lên website

ấ ộ ả ạ ị ệ ủ c a M ng các sàn giao d ch b t đ ng s n Vi ỉ ấ t Nam. Quá trình này không ch m t

ứ ạ ả ủ ủ ụ ể ề ậ ờ ở ơ nhi u th i gian mà th t c ki m tra cũng tr nên ph c t p h n. H u qu c a nó

ệ ậ ố ố ớ đ i v i các doanh nghi p, cá nhân mu n thành l p sàn giao d ch ị BĐS s t o ra tâm ẽ ạ

ạ ế ố ớ ủ ụ ướ ệ ả ắ lý ng i ti n hành các th t c hành chính; đ i v i Nhà n ắ c vi c qu n lý, n m b t

ự ế ủ ủ ề ậ ị ẽ ặ thông tin c a các sàn giao d ch cũng s g p nhi u khó khăn. S ti p c n c a các

ớ ướ ự ệ ả ơ sàn giao d ch ị BĐS v i Nhà n c luôn ph i th c hi n qua các c quan trung gian.

ư ậ ừ ừ ế ả ả ả ả ộ ề ờ Nh v y, v a không đ m b o ti n đ v th i gian v a không đ m b o tính chính

ủ xác c a thông tin.

ể ấ ộ ử ự ế ả ầ ơ Có th th y, c n xây d ng c ch “m t c a” trong công tác qu n lý Nhà

ướ ố ớ ấ ộ ả ướ ệ n ị c đ i v i các sàn giao d ch b t đ ng s n. Nhà n ắ c nên cân nh c vi c thành

ấ ộ ộ ơ ự ả ả ộ ị ề ậ l p m t c quan chuyên trách qu n lý v sàn giao d ch b t đ ng s n tr c thu c B ộ

ọ ấ ự ề ẽ ả ơ ớ ệ ổ ứ Xây d ng. Đây s là c quan qu n lý m i v n đ liên quan t i vi c t ạ ch c và ho t

ấ ộ ư ậ ẽ ả ủ ả ả ị ượ ệ ế ộ đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Nh v y, s đ m b o đ ậ c vi c ti p c n

ữ ộ ướ ớ ấ ộ ủ ụ ả ị ự ế m t cách tr c ti p gi a Nhà n c v i các sàn giao d ch b t đ ng s n. Th t c hành

ẽ ượ ả ả ẽ ặ ề ị chính s đ ấ ộ c c i cách, các sàn giao d ch b t đ ng s n s g p nhi u thu n l ậ ợ ơ i h n

ủ ụ ế ậ ổ ướ ẽ ự ả trong khâu ti n hành th t c thành l p, thay đ i… Nhà n ế c s tr c ti p qu n lý

ấ ộ ả ị ườ ể ế các sàn giao d ch b t đ ng s n, th ng xuyên ki m tra, giám sát và ti n hành x ử

ạ ạ ả ph t khi có vi ph m x y ra.

ứ ư ề ử ạ ố ớ ế ạ ị ỉ Th t , đi u ch nh ch tài x ph t vi ph m đ i v i sàn giao d ch BĐS,

ậ ơ ạ ộ ể ể ủ ị thành l p c quan chuyên ngành đ ki m tra ho t đ ng c a các sàn giao d ch

ả ấ ộ b t đ ng s n

ộ ấ ạ ộ ứ ề ệ ạ ố ố M t v n đ khá nh c nh i hi n nay đó là tình tr ng ho t đ ng “nh n nháo”

ậ ở ổ ế ấ ộ ạ ả ị ủ c a các sàn giao d ch b t đ ng s n. Vi ph m pháp lu t tr nên ph bi n và không

ừ ở ấ ộ ơ ả ả ị ng ng tăng lên các sàn giao d ch b t đ ng s n. Nguyên nhân c b n là do Nhà

ướ ạ ủ ứ ố ớ ư ử ữ ủ ế ạ n c ch a có nh ng ch tài x ph t đ s c răn đe đ i v i các vi ph m c a sàn

ấ ộ ư ữ ế ẹ ệ ạ ả ị ả ử giao d ch b t đ ng s n. Nh ng ch tài x ph t hi n nay còn quá nh , ch a đ m

ặ ượ ứ ệ ạ ạ ớ ỉ ả b o ngăn ch n đ ấ c vi ph m. M c ph t cao nh t hi n nay cũng m i ch lên t ớ i

ạ ổ ộ ố ả ợ ồ ớ ậ 70.000.000 đ ng và m t s hình ph t b sung. So v i kho n l i nhu n mà các sàn

ấ ộ ể ả ị ượ ứ ấ ẳ ạ giao d ch b t đ ng s n có th thu đ c thì m c ph t này ch ng th m vào đâu.

ử ế ể ạ ỏ Thêm vào đó, công tác ki m tra, giám sát và ti n hành x ph t cũng vô cùng l ng

ụ ể ạ ộ ủ ữ ệ ị ẻ l o. Không có nh ng quy đ nh c th trong vi c rà soát ho t đ ng c a các sàn giao

ộ ị ườ ư ơ ị d ch trên đ a bàn m t cách th ng xuyên. Cũng ch a có c quan chuyên trách đ ể

ự ự ệ ệ ề ệ ở ồ ư ả th c hi n vi c này. S xây d ng khi ph i ôm đ m quá nhi u công vi c cũng ch a

ử ệ ệ ế ể ầ sát sao trong vi c ti n hành công tác này. G n đây, vi c ki m tra và x lý các sàn

ả ị ượ ư ữ ạ ớ ọ ơ ấ ộ giao d ch b t đ ng s n đã đ ệ c chú tr ng h n. Nh ng so v i nh ng vi ph m hi n

ố ỏ ể ẫ ỉ ư nay thì v n ch nh “mu i b b ”.

ề ậ ở ư ề ế ả ơ ị Nh đã đ c p trên, n u có c quan chuyên trách qu n lý v sàn giao d ch

ộ ơ ụ ậ ự ệ ệ ả ể ấ ộ b t đ ng s n thì cũng nên có m t c quan chuyên th c hi n nhi m v h u ki m

ạ ộ ấ ộ ệ ả ấ ị ị ố ớ đ i v i các sàn giao d ch b t đ ng s n. Ch u trách nhi n c p phép ho t đ ng cho

ấ ộ ệ ả ả ị ị ạ ộ các sàn giao d ch b t đ ng s n thì cũng ph i ch u trách nhi m giám sát ho t đ ng

ấ ộ ẽ ườ ả ơ ị ủ c a các sàn giao d ch b t đ ng s n. C quan này s th ể ế ng xuyên ti n hành ki m

ố ớ ấ ộ ử ệ ả ạ ạ ị ế tra, phát hi n và x lý vi ph m đ i v i các sàn giao d ch b t đ ng s n vi ph m. K t

ạ ộ ử ử ệ ế ạ ạ ạ ớ ợ h p v i vi c nâng cao ch tài x ph t, ho t đ ng x ph t vi ph m hành chính s ẽ

ừ ủ ữ ệ ầ ặ ạ ả ơ ạ đ t hi u qu cao h n. T đó, góp ph n ngăn ch n nh ng vi ph m c a các sàn giao

ấ ộ ả ươ ị d ch b t đ ng s n trong t ng lai.

ơ ế ấ ộ ứ ả ị ế ữ Th năm, ban hành c ch liên k t gi a các sàn giao d ch b t đ ng s n

ấ ộ ạ ộ ỏ ẻ ệ ả ị Các sàn giao d ch b t đ ng s n hi n nay ho t đ ng còn nh l , manh mún,

ế ớ ự ư ạ ấ m nh ai n y làm, ch a có s liên k t v i các sàn giao d ch ị BĐS khác. Đôi khi còn

ự ạ ữ ế ạ ệ ạ có s c nh tranh thi u lành m nh gi a các sàn giao d ch ị BĐS, gây thi ả t h i cho b n

ữ ế ế ả thân sàn giao d ch ế ơ ị BĐS và c khách hàng. Vì th , c ch liên k t gi a các sàn giao

ấ ầ ế ị BĐS là r t c n thi d ch t.

ự ế ể ướ ớ ụ ị Trong th c t , đ h ng t ấ ộ i m c đích liên thông các sàn giao d ch b t đ ng

ấ ộ ự ạ ả ầ ộ ị ả s n, B Xây d ng đã yêu c u các sàn giao d ch b t đ ng s n tham gia m ng các sàn

ấ ộ ấ ộ ả ạ ả ị ị giao d ch b t đ ng s n. Ngày 16/4/2011, m ng các sàn giao d ch b t đ ng s n Vi ệ t

ạ ộ ế ế ể ạ ạ ổ ờ Nam đã t ng k t ho t đ ng năm 2010 và tri n khai k ho ch năm 2011. T i th i

ả ướ ể ư ơ ớ ị đi m đó, c n c có 750 sàn giao d ch ỉ ị BĐS nh ng m i ch có 209 đ n v tham gia

ự ắ ạ m ng sàn giao d ch ị BĐS, trong đó khu v c phía Nam có 99 thành viên, phía B c là

ấ ộ ề ả ạ ị ệ 103 và mi n Trung là 7. M ng các sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam thu hút

ượ ầ ệ ượ ườ ậ ả ớ đ c g n 4 tri u l t ng ề ầ i truy c p, tăng kho ng 1.4 l n so v i năm 2009. Nhi u

ề ị ườ ấ ộ ậ ủ ả ướ thông tin v th tr ng b t đ ng s n, chính sách pháp lu t c a Nhà n c đ ượ c

ườ ặ ệ ề nhi u ng ậ i truy c p. Đ c bi ề t các thông tin v các sàn giao d ch ị BĐS đã đăng ký

ủ ề ạ ộ ườ ượ ậ ậ ạ ệ và đ đi u ki n ho t đ ng th ng xuyên đ ẫ c c p nh t. Tuy nhiên m ng v n

ư ượ ế ớ ư ư ượ ệ ch a làm đ c vi c liên k t v i các sàn giao d ch ị BĐS, ch a đ a đ ữ c nh ng con

ể ể ị ố ụ ể ề s c th v giao d ch trong ngày, trong tháng, trong quý đ khách hàng có th truy

ẽ

ả

ấ

ộ

ị

30 DiaOcOnline.vn Theo Báo Xây D ng (2011), “Các sàn giao d ch b t đ ng s n s liên thông”, ự http://www.diaoconline.vn, ngày 19/04/2011.

c pậ 30.

ướ ụ ể ữ ự ạ ầ ơ ị Tr ệ c th c tr ng đó, c n có nh ng quy đ nh c th , rõ ràng h n trong vi c

ệ ơ ế ấ ộ ự ữ ự ế ế ả ị ả th c hi n c ch liên k t gi a các sàn giao d ch b t đ ng s n. S liên k t này ph i

ơ ở ự ỏ ấ ộ ữ ả ậ ị ự d a trên c s s th a thu n gi a các sàn giao d ch b t đ ng s n, trong khuôn kh ổ

ủ ả ướ ị ự s qu n lý c a Nhà n ấ ộ c. Thông qua đó, thông tin trên các sàn giao d ch b t đ ng

ẽ ề ấ ọ ộ ố ả ẽ ượ s n s đ c sàng l c m t cách rõ ràng, th ng nh t và chính xác. Đây s là ti n đ ề

ệ ố ấ ộ ự ể ả ộ ị cho s phát tri n sàn giao d ch b t đ ng s n m t cách có h th ng, nâng cao tính

ả ủ ệ ệ chuyên nghi p và hi u qu c a sàn giao d ch ị BĐS.

ứ ườ ạ ộ ủ ể Th sáu, tăng c ng công tác thanh tra, ki m tra ho t đ ng c a các sàn

ấ ộ ả ị giao d ch b t đ ng s n.

ấ ộ ệ ả ị ượ ậ ồ ạ Sàn giao d ch b t đ ng s n hi n nay đ ộ c l p ra m t cách “ ư t” nh ng

ổ ế ạ ộ ư ệ ạ ậ ả ho t đ ng còn ch a hi u qu , vi ph m pháp lu t cũng khá ph bi n. Tuy nhiên,

ự ế ử ệ ệ ạ ậ ậ ầ vi c phát hi n, x lý vi ph m trong th c t ử còn khá ch m. Vì v y, c n x lý

ạ ộ ố ớ ế ạ ả ọ ỉ nghiêm minh n u có sai ph m x y ra; thanh l c và đình ch ho t đ ng đ i v i các

ạ ộ ự ế ị ả ơ ở c s , các sàn giao d ch không còn kh năng và không ho t đ ng trên th c t ồ . Đ ng

ờ ề ự ạ ộ ủ ạ ậ ậ ờ ị ị th i, luôn c p nh t thông tin k p th i v th c tr ng ho t đ ng c a các sàn giao d ch

ứ ủ ậ ợ ự ể ả ổ ộ ấ ộ b t đ ng s n trên c ng thông tin chính th c c a B xây d ng đ thu n l ệ i cho vi c

ắ ắ theo dõi và n m b t sát sao.

ấ ộ ẫ ả ớ ộ ị Sàn giao d ch b t đ ng s n v n là m t mô hình còn khá m i m ẻ ở ướ n c ta.

ấ ị ữ ế ệ ể ề ế ấ ạ ỏ Vì th , vi c còn nh ng h n ch nh t đ nh là đi u không th tránh kh i. V n đ ề

ể ề ế ế ạ ậ ọ ả ữ quan tr ng là dám nhìn nh n nh ng h n ch , thi u sót đ đ ra gi ắ i pháp kh c

ụ ữ ế ạ ờ ớ ị ượ ữ ỉ ả ấ ph c k p th i. V i nh ng h n ch đã đ c ch ra, nh ng gi ề i pháp đ xu t góp

ướ ớ ậ ề ấ ộ ư ệ ệ ả ị ầ ph n h ng t i vi c hoàn thi n pháp lu t v sàn giao d ch b t đ ng s n nh trên;

ấ ộ ả ằ ọ ươ ể ẽ ị Hy v ng r ng, sàn giao d ch b t đ ng s n trong t ạ ng lai s phát tri n lành m nh

ể ệ ộ ố ụ ề ấ ế ị ườ ơ h n, th hi n m t cách t t nh t vai trò là công c đi u ti t th tr ấ ộ ng b t đ ng

ị ườ ạ ầ ấ ộ ả ả s n, góp ph n minh b ch hóa th tr ng b t đ ng s n.

Ậ Ế K T LU N

ạ ộ ủ ế ấ ộ ả ể Ho t đ ng c a các th ch trung gian, h tr ỗ ợ ị ườ th tr ng b t đ ng s n nói

ế ố ụ ả ộ ị ị ọ chung và d ch v sàn giao d ch đ ng s n nói riêng là y u t ầ quan tr ng góp ph n

ị ườ ủ ạ ấ ộ ờ ủ ự ạ ả nâng cao tính minh b ch c a th tr ng b t đ ng s n. S ra đ i c a lo i hình kinh

ủ ể ạ ộ ỗ ợ ụ ủ ự ộ ị doanh d ch v này có tác đ ng h tr tích c c cho ho t đ ng c a các ch th kinh

ờ ạ ấ ộ ả ạ doanh b t đ ng s n. LKDBĐS năm 2014 ra đ i, t o hành lang pháp lý cho ho t

ụ ụ ắ ầ ị ượ ữ ế ộ đ ng d ch v SGDBĐS, đã ph n nào kh c ph c đ ạ c nh ng y u kém trong ho t

ị ướ ạ ộ ụ ể ị ộ đ ng SGDBĐS, đ nh h ng cho ho t đ ng d ch v trên SGDBĐS phát tri n lành

ạ m nh.

ị ườ ể ầ ệ ờ Sau g n 20 năm ra đ i và phát tri n th tr ng BĐS Vi ữ t Nam đã có nh ng

ề ớ ế ố đóng góp to l n cho n n kinh t qu c dân. Tuy nhiên TT BĐS còn nhi u t n t ề ồ ạ i,

ệ ượ ể ề ị ườ ầ ị đi n hình là hi n t ng giao d ch ng m, các thông tin v th tr ng không đ ượ c

ể ạ ạ công khai làm cho TT BĐS phát tri n không minh b ch và không lành m nh. Vì

ầ ấ ế ự ệ ệ ả ậ v y, yêu c u c p thi ạ t là ph i th c hi n các bi n pháp làm cho TT BĐS lành m nh

và minh b ch.ạ

ả ụ ồ ạ ủ ị ườ ể ữ ị ộ M t gi ắ i pháp đ kh c ph c t n t i c a th tr ủ ng đó là nh ng quy đ nh c a

ậ ạ ơ ở ự ị ờ ủ pháp lu t t o c s pháp lí cho s ra đ i c a các sàn giao d ch BĐS. Tuy nhiên qua

ự ế ạ ộ ủ ệ ệ ấ ạ ấ th c t ề cho th y hi n tr ng ho t đ ng c a các SGD BĐS hi n nay còn r t nhi u

ậ ợ ụ ẽ ở ủ ậ ể ạ ộ ề ấ ậ b t c p, có nhi u hành vi lách lu t, l i d ng k h c a pháp lu t đ ho t đ ng.

ạ ộ ệ ượ ẩ ở ộ Các SGD ho t đ ng không theo m t quy trình chu n. S dĩ có hi n t ng này là do

ế ướ ư ệ ệ ẫ cho đ n nay nhà n ả ả c v n ch a có bi n pháp qu n lí các SGD BĐS hi u qu .

ữ ự ạ ườ ế ướ Chính nh ng th c tr ng trên mà ng i vi ớ t m i có h ạ ộ ứ ề ng nghiên c u v ho t đ ng

ả ướ ố ớ ụ ề ậ ủ qu n lí c a nhà n ơ ả c đ i v i các SGD BĐS. Đ tài t p trung vào m c tiêu c b n

ạ ộ ủ ệ ề ấ ạ ươ ả là: Phân tích hi n tr ng ho t đ ng c a các SGD BĐS và đ xu t ph ng án qu n lí

ướ ố ớ ể ệ ả ọ ệ ủ c a nha n c đ i v i các SGD BĐS hi u qu và khoa h c, đ TT BĐS Vi t Nam

ạ ộ ướ ạ ộ ả ổ có m t m ng l ệ i các SGD BĐS ho t đ ng hi u qu trong khuôn kh pháp lí.

ề ặ ề ề ậ ỏ ữ ề ấ V m t lí lu n, đ tài đ tài làm sáng t ề ơ ả nh ng v n đ c b n v BĐS, TT

ơ ả ữ ề ộ BĐS, nh ng n i dung c b n v SGD BĐS.

ề ặ ạ ộ ự ự ề ễ ạ ả V m t th c ti n: Đ tài phân tích th c tr ng ho t đ ng qu n lí nhà n ướ c

ạ ộ ự ủ ạ ố ớ đ i v i các SGD BĐS thông qua th c tr ng ho t đ ng c a các SGD BĐS. và đúc rút

ệ ổ ứ ủ ướ ả kinh nghi m t ch c và qu n lí SGD BĐS c a n c ngoài.

ơ ở ứ ự ề ạ ấ ậ ươ Trên c s lí lu n và th c tr ng nghiên c u, chúng có đ xu t ph ng án

ả ướ ố ớ ộ ố ế ồ ủ qu n lí c a nhà n ị ể ệ ờ c đ i v i các SGD BĐS đ ng th i có m t s ki n ngh đ vi c

ả ượ ả ơ ệ qu n lí các SGD BĐS đ c hi u qu h n.

ứ ứ ề ệ ậ ắ ơ ố ớ Qua vi c nghiên c u đ tài, chúng em đã có nh n th c sâu s c h n đ i v i

ộ ố ụ ề ấ ả ể ầ ị ị d ch v SGDBĐS và đ xu t m t s gi i pháp góp ph n phát tri n d ch v ụ

ị ườ ạ ư ệ ấ ộ ả SGDBĐS trong giai đo n th tr ng b t đ ng s n “đóng băng” nh hi n nay. Năm

ị ườ ế ể ề ấ ầ 2015, th tr ị ườ BĐS đã có nhi u bi n chuy n, th tr ng ng đang “ m d n” lên, các

ề ể ị ướ ự ế ầ ị giao d ch đang phát tri n theo chi u h ớ ng gia tăng; nhu c u giao d ch tr c ti p v i

ủ ầ ư ủ ồ ạ ớ ị ch đ u t ẫ c a khách hàng v n song song t n t i v i giao d ch trên SGDBĐS. Theo

ụ ị ớ ụ ẽ ọ ị đó, d ch v môi gi ữ i trên SGDBĐS đã, đang và s luôn là d ch v quan tr ng, h u

ể ủ ẩ ự ích thúc đ y s phát tri n c a th tr ị ườ BĐS. ng

Ụ Ả Ệ DANH M C TÀI LI U THAM KH O

1) Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014

ấ ộ ậ ả

2) Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006

ấ ộ ậ ả

3) Ngh đ nh s 76/2015/NĐCP ban hành ngày 10/09/2015 quy đ nh chi ti

ị ị ố ị ế t thi hành

ộ ố ề ủ ấ ộ ả ậ m t s đi u c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n.

4) Ngh đ nh 121/2013/NĐ CP bao g m các hành vi vi ph m các quy đ nh c a pháp

ị ị ủ ạ ồ ị

ậ ề ạ ộ ấ ộ ủ ả ậ ị lu t v thành l p và ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n.

5) Thông t

ư ố ề ướ ộ ố ộ ự ệ ẫ s 13/2008/TTBXD v h ủ ng d n th c hi n m t s n i dung c a

ị ị ủ ủ ố ị Ngh đ nh s 153/2007/NĐCP ngày 15 tháng 10 năm 2007 c a Chính ph quy đ nh

ế ướ ấ ộ ả ậ ẫ chi ti t và h ng d n thi hành Lu t Kinh doanh b t đ ng s n

6) TS Doãn H ng Nhung (2009), Hoàn thi n pháp lu t v sàn giao d ch kinh doanh

ậ ề ệ ồ ị

ả ở ệ ạ ọ ộ ố ộ ấ ộ b t đ ng s n Vi t Nam, NXB Đ i h c Qu c gia Hà N i, Hà N i.

7) TS Nguy n Quang Tuy n, TS Tr n Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp lu t v

ế ễ ầ ậ ề

ấ ộ ư ả ộ Kinh doanh b t đ ng s n, NXB T pháp, Hà N i.

8) Nguy n Quang Tuy n (2012), Pháp lu t v kinh doanh d ch v b t đ ng s n

ụ ấ ộ ậ ề ế ễ ị ả ở

ệ Vi ộ ư t Nam, NXB T pháp, Hà N i

Ộ Ộ Ấ Ả Ị ị Ữ 9) Văn Th Anh, “SÀN GIAO D CH B T Đ NG S N – M T TRONG NH NG

Ộ Ủ Ả ƯỚ Ố Ớ Ị ƯỜ Ấ N I DUNG QU N LÝ C A NHÀ N C Đ I V I TH TR Ộ NG B T Đ NG

Ả ự ả ưở ọ S N”, công trình d thi gi i th ứ ng “sinh viên nghiên c u khoa h c năm 2009”,

ẫ ng ườ ướ i h ầ ng d n TS Tr n Quang Anh.

10) Nguy n Th Nhung (2010), Pháp lu t v c c u t

ậ ề ơ ấ ổ ễ ị ứ ủ ạ ộ ch c và ho t đ ng c a sàn

ấ ộ ả ạ ị ệ ậ ố ệ ế giao d ch B t đ ng s n t i Vi t Nam”, Khóa lu n t t nghi p, Khoa Kinh t ạ , Đ i

ộ ậ ọ h c Lu t Hà N i.

ậ ề ị ụ ễ ể ị ớ ấ ộ ả ệ 11) Nguy n Th Hi n, “Hoàn thi n pháp lu t v d ch v môi gi i b t đ ng s n trên

ấ ộ ả ở ị ệ ậ ọ ạ ậ sàn giao d ch kinh doanh b t đ ng s n Vi t Nam”, Lu n văn th c sĩ lu t h c năm

ẫ ồ 2015, ng ườ ướ i h ng d n PGS.TS Doãn H ng Nhung.

ề ạ ả ấ ồ ấ ộ 12) H Quang Huy (2011), “Đăng ký b t đ ng s n và v n đ minh b ch hóa thông

ấ ộ ủ ề ạ ả tin v tình tr ng pháp lý c a b t đ ng s n”, đăng trên http://moj.gov.vn vào ngày

21/10/2011.

ấ ộ ế ầ ả ị ả 13) Thúy Ngân/Info TV (2012), “Yêu c u báo cáo k t qu giao d ch b t đ ng s n

qua sàn”, http://vov.vn, ngày 04/07/2012.

14) Trung Kiên (2012), Báo cáo giao d ch qua sàn giao d ch b t đ ng s n: M t b

ấ ộ ả ị ị ộ ướ c

ế ti n m i, ớ http://tinnhanhchungkhoan.vn , (ngày 24/7/2012).

15) Hoàng Lan (2013), Không th b m c th tr

ể ặ ỏ ị ườ ấ ộ ả ng b t đ ng s n,

http://www.vnexpress , (ngày 02/4/2013).

16) Di u Vy, “Nhìn l

ệ ạ ị ườ ủ ầ ỳ ấ ộ ả i các chu k thăng tr m c a th tr ng b t đ ng s n”, đăng

ngày 15/02/2012 lúc 22:00 trên :

http://thongtinduan.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=5471:nhin

licacchukthngtrmcathtrngbs&catid=8:chinhsachphaply&Itemid=7

ớ ả ả ậ ị ệ ấ ộ 17) Bùi Hoà (2014), Lu t kinh doanh b t đ ng s n 2014 – quy đ nh m i b o v

ề ợ ủ ườ ấ ộ ả ươ quy n l i c a ng i mua, thuê mua b t đ ng s n hình thành trong t ng lai,

http://www.vuanhlaw.com.vn , (ngày 17/12/2014).

18) Ng c Mai (2014), Giao d ch qua sàn b t đ ng s n: Không qu n đ

ấ ộ ả ượ ả ọ ị ỏ c thì b ,

http://www.tienphong.vn , (ngày 19/6/2014).

19) Kim Ngân (2014), Giao d ch b t đ ng s n qua sàn: C n b sung thêm quy

ấ ộ ả ầ ổ ị

ể ả ặ ị đ nh đ qu n lý ch t ch , ẽ http://congan.com.vn , (ngày 11/3/2014).

20) Tr n Cao Th c – Ph m Minh Hoàng (2014), VPLS Trí & c ng s , “Chính

ự ứ ầ ạ ộ

ố ớ ấ ộ ả ị sách đ i v i sàn giao d ch b t đ ng s n”, http://www.diaocvietnam.org.vn ,

(ngày 14/5/2014).

Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Chủ đề:

Báo cáo thực tập kinh tế quản lý

Báo cáo thực tập quản lý đất đai

Ạ Ọ

Ộ

Ố Đ I H C QU C GIA HÀ N I

KHOA LU TẬ

Ậ

BÀI T P NHÓM

Ị ƯỜ

Ậ

Ề

Ấ Ộ

Ả

MÔN: PHÁP LU T V TH TR

NG B T Đ NG S N

ủ ề Ch đ :

Ề Ị

Ụ

Ậ

Ệ

HOÀN THI N PHÁP LU T V D CH V SÀN GIAO

Ả

Ị

Ấ Ộ D CH B T Đ NG S N

Nhóm 6:

ị

ọ

ễ ễ ễ ễ

ạ

ị ươ

ng (Nhóm

14061552 14060013 14061555 14061515 14060147 14061549 14061521

1. Nguy n Th Thanh Tú 2. Nguy n Xuân Đình 3. Nguy n Ng c Ánh 4. Nguy n Khánh Linh ị 5. Đoàn Th Thanh Mai ị ễ 6. Ph m Th Di m Thi ễ 7. Nguy n Th Ph ng) tr

ưở SĐT: 0969029236 Email: nguyenphuong260996@gmail.com

ộ

Tài liệu liên quan

Khóa luận tốt nghiệp: Thực trạng giáo dục ý thức bảo vệ môi trường ở một số trường Tiểu học của huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoàn thiện quản lý Quỹ Hỗ trợ nông dân của tỉnh Sơn La

Tiểu luận môn Định giá tài sản: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

Khóa luận tốt nghiệp: Giải pháp phát triển bền vững cây quýt trên địa bàn xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn

Khóa luận tốt nghiệp: Tìm hiểu chức năng, nhiệm vụ của cán bộ khuyến nông, tại xã Huổi Lèng – Mường Chà – Điện Biên

Khóa luận tốt nghiệp: Tìm hiểu việc sử dụng kiến thức bản địa của đồng bào dân tộc Thái trong sản xuất nông nghiệp nhằm thích ứng với biến đổi khí hậu tại xã Thành Sơn, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa

Khóa luận tốt nghiệp: Tìm hiểu hoạt động chuyên môn của cán bộ xây dựng nông thôn mới xã Thịnh Đức, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Khóa luận tốt nghiệp: Nghiên cứu sự tham gia của người dân trong quá trình triển khai xây dựng các tiêu chí cơ sở hạ tầng theo bộ tiêu chí nông thôn mới tại xã Sà Dề Phìn, huyện Sìn Hồ, Tỉnh Lai Châu

Khóa luận tốt nghiệp: Nghiên cứu hiệu quả kinh tế một số mô hình trồng cây lâm sản ngoài gỗ dược liệu tại huyện Xín Mần tỉnh Hà Giang

Tiểu luận môn Quản lý khai thác mặt đất: Khai thác sân đỗ và sân bay

Tài liêu mới

Khóa luận tốt nghiệp: Kế toán bán hàng và xác định kết quả kinh doanh tại Công ty TNHH Sunkey Tech Việt Nam

Khóa luận tốt nghiệp: Sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt đầu từ cuối năm 2007 đến các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt Nam

Bài tập lớn: Phân tích, làm rõ mối quan hệ giữa các biến số kinh tế vĩ mô đối với lạm phát tại Việt Nam giai đoạn 2000-2019

Bài tập lớn: Thực trạng hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam hiện nay

Bài tập lớn: Vai trò nhà nước trong việc đảm bảo hài hòa các lợi ích kinh tế ở Việt Nam

Bài tập lớn: Logistics cảng biển

Bài tiểu luận: Thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan hành chính nhà nước. Liên hệ thực tiễn tại một Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Bài tập lớn: Văn hóa đàm phán quốc tế Liên Bang Nga và giải pháp thích nghi cho Việt Nam

Báo cáo thực tập: Giao khoán bảo vệ rừng theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn áp dụng tại Ban Quản lý Rừng phòng hộ Núi Cậu Dầu Tiếng

Đồ án môn học: Xây dựng quy trình công nghệ may sản phẩm. Nghiên cứu xây dựng quy trình may sản phẩm cho mã hàng 32131N

Đồ án môn học: Nghiên cứu các phương thức thanh toán điện tử của Công ty Shopee

Đồ án môn học: Tổ chức chuyến đi cho tàu Vinaline Hải Phòng Công ty cổ phần vận tải biển Vinaship theo hợp đồng vận chuyển chuyến

Bài tiểu luận: Thống kê ứng dụng

Bài tập lớn: Nghiên cứu, phân tích từ khóa và viết bài chuẩn SEO theo chủ đề: Thể thao và giải trí

Bài tiểu luận: Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai năm 2024 của huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ