Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

-------------

HOÀNG ANH DŨNG

PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN

HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN

HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH: LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa: QH-2013-L

Hà Nội, 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

-------------

HOÀNG ANH DŨNG

PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN

HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH: LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa: QH-2013-L

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội, 2017

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là khóa luận tốt nghiệp của chính bản thân tôi, khóa luận

được PGS.TS Doãn Hồng Nhung hướng dẫn khoa học. Các số liệu, trích dẫn, ví dụ đảm

bảo đúng sự thật. Nếu có gì sai tôi xin chịu trách nhiệm.

TÁC GIẢ KHÓA LUẬN

Hoàng Anh Dũng

Bảng ký hiệu viết tắt

Bộ luật dân sự BLDS

Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng LBVQLNTD

Mục lục

Lời cam đoan ............................................................................................................................. 1

Bảng ký hiệu viết tắt ................................................................................................................. 2

Mục lục ...................................................................................................................................... 3

MỞ ĐẦU .................................................................................................................................... 5

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ............................ 9

1.1 Khái niệm hợp đồng ....................................................................................................... 9

1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu ..................................................................................... 10

1.3 Đặc trưng và bản chất pháp lý của hợp đồng theo mẫu............................................ 14

1.3.1 Đặc trưng về sự thỏa thuận ...................................................................................... 14

1.3.2 Đặc trưng bất cân xứng giữa các bên trong hợp đồng theo mẫu .............................. 15

1.3.3 Sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng ............................................................ 18

1.4 Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ............................................... 19

1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư và căn hộ chung cư ................................ 19

1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ........................................................................ 20

1.5 Vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu ............................................... 23

1.6 Quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới ............................................................ 25

1.6.1 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Québec, Canada ............................................................................................................................... 25

1.6.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Liên minh châu Âu (EU) .................................................................................................................... 27

1.6.3 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Hàn Quốc ........................................................................................................................................... 28

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM ...... 33

2.1 Các quy định chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................... 33

2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng .......................................................................................... 33

2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng ...................................................................................... 36

2.1.3 Nội dung hợp đồng và trình tự thủ tục, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư38

2.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ........................................................................................................... 42

2.2.1 Hạn chế bất cân xứng thông tin ............................................................................... 43

2.2.2 Hạn chế rủi ro từ điều khoản lạm dụng .................................................................... 51

2.2.3 Giải thích hợp đồng theo mẫu và phương thức giải quyết tranh chấp ..................... 55

2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ................................................................................................... 57

2.3.1 Kết quả đạt được ...................................................................................................... 57

2.3.2 Những khó khăn còn tồn tại ..................................................................................... 58

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT TẠI VIỆT NAM......................................................................... 62

3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư .......................................................................................................................... 62

3.1.1 Xuất phát từ nhu cầu thực tế đời sống ...................................................................... 62

3.1.2 Yêu cầu của hội nhập quốc tế................................................................................... 63

3.1.3 Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, đúng hướng ..................................... 65

3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ........................................................................................ 66

3.3 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ................................................................................ 68

3.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư .................................................................................................. 68

3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ......................................................................... 71

KẾT LUẬN ............................................................................................................................. 73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 74

PHỤ LỤC ................................................................................................................................ 81

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Hợp đồng là công cụ chủ yếu nhằm xác lập quan hệ giữa các cá nhân, tổ chức

trong đời sống hàng ngày và là một chế định điển hình, quan trọng trong pháp luật nói

chung và pháp luật dân sự nói riêng. Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, vai trò

của hợp đồng ngày càng được nâng cao, là cơ sở cho nhiều mối quan hệ trong xã hội.

Trong thực tế, các giao dịch dân sự, thương mại, tiêu dùng rất đa dạng, phong

phú và cũng sử dụng nhiều hình thức hợp đồng nhất. Do đó để giảm bớt thời gian, giảm

chi phí cho mỗi giao dịch, nhiều doanh nghiệp cung cấp hàng hóa dịch vụ đã sử dụng

các loại hợp đồng được soạn sẵn thành mẫu nhất định từ trước và áp dụng hàng loạt.

Những hợp đồng như vậy được gọi là hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập. Loại

hợp đồng này được sử dụng ở nhiều lĩnh vực như mua bán căn hộ chung cư, bảo hiểm,

dịch vụ cung cấp điện nước, tín dụng, viễn thông… là những lĩnh vực sản xuất kinh

doanh có số lượng khách hàng lớn, ổn định, đặc biệt những lĩnh vực mà nhà sản xuất

mang tính độc quyền. Đối với loại hợp đồng này, khi người tiêu dùng muốn có được

hàng hóa, muốn sử dụng dịch vụ thì họ buộc phải đồng ý và ký kết các hợp đồng đã

được mặc định sẵn. Họ vẫn có quyền đọc nhưng sẽ không có hoặc rất ít thời gian để tìm

hiểu rõ hoặc không được giải thích rõ về nội dung hợp đồng nên thường không nhận

biết được những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình thực hiện hợp đồng. Thậm chí,

nếu người tiêu dùng muốn thương lượng để sửa đổi, bổ sung một vài nội dung hợp đồng

thì sẽ khó có thể được doanh nghiệp đồng ý với lý do đó là quy định áp dụng chung cho

tất cả khách hàng.

Giao dịch mua bán căn hộ chung cư cũng là một lĩnh vực mà hợp đồng theo mẫu

được bên bán là chủ đầu tư áp dụng. Bất động sản nói chung, căn hộ chung cư nói riêng

là loại tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa, vai trò quan trọng trong đời sống sinh hoạt. Ở

các thành phố, đô thị lớn, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, người dân di chuyển

nhiều về các thành phố, diện tích đất bị thu hẹp thì các khu nhà chung cư là những giải

pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là cơ

sở quan trọng nhất trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, với vị thế và

khả năng của mình, chủ đầu tư trong các dự án nhà chung cư có thể đưa ra các điều

khoản có lợi cho mình và gây bất lợi cho người mua căn hộ trong các hợp đồng theo

mẫu được chủ đầu tư soạn sẵn từ trước. Do đó, người mua căn hộ khi giao kết hợp đồng

theo mẫu mua bán căn hộ chung cư nếu không tìm hiểu kỹ hợp đồng sẽ khó tránh được

những rủi ro tiềm tàng, hơn nữa căn hộ chung cư lại có giá trị lớn, sẽ gây thiệt hại không

nhỏ cho người mua. Pháp luật hiện nay có một số quy định nhằm kiểm soát hợp đồng

theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm thiết lập lại vị thế bình đằng giữa

các bên, bảo vệ quyền lợi cho bên yếu thế hơn. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại cần

khắc phục và hoàn thiện. Do đó, sinh viên chọn đề tài “Pháp luật về giao kết và thực

hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” để thực hiện

khóa luận tốt nghiệp nhằm nghiên cứu cụ thể, hệ thống các quy định pháp luật về giao

kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, đánh giá thực tiễn

áp dụng pháp luật và kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực

thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung

cư tại Việt Nam.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong lĩnh vực khoa học pháp lý, chế định hợp đồng được rất nhiều nhà khoa

học, luật gia triển khai nghiên cứu ở nhiều khía cạnh, nhiều nội dung. Đối với vấn đề

hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư có một số tác giả nghiên cứu dưới

nhiều nội dung như: Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về hạn chế rủi ro cho người

tiêu dùng trong hợp đồng theo mẫu” do PGS.TS Doãn Hồng Nhung chủ biên, xuất bản

năm 2013; cuốn “Giáo trình Luật hợp đồng – phần chung” của PGS.TS Ngô Huy Cương

xuất bản năm 2013; bài viết “Điều kiện thương mại chung và nguyên tắc tự do khế ước”

của PGS.TS Nguyễn Như Phát đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 06 năm

2003; một số luận văn thạc sĩ như “Pháp luật về hợp đồng dân sự theo mẫu trên thế giới

– Những kinh nghiệm đối với Việt Nam” năm 2011 của Nguyễn Thị Ngọc Anh (Khoa

Luật – ĐHQGHN), “Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong hợp đông gia

nhập” năm 2010 của Lò Thùy Linh (Khoa Luật – ĐHQGHN), “Hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” năm 2014 của Hoàng Thị Oanh (Khoa Luật –

ĐHQGHN)…Khóa luận đã kế thừa và tiếp thu những tri thức khoa học của các nhà khoa

học, trên cơ sở đó tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu và cập nhập những thông tin, những

quy định pháp luật mới.

2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các vấn đề lý luận và thực trạng quy định

của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư, thực tiễn áp dụng pháp luật.

Khóa luận nghiên cứu chủ yếu các quy định của Bộ luật dân sự, Luật Bảo vệ

quyền lợi người tiêu dùng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản

hướng dẫn thi hành của Việt Nam về hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư tại Việt Nam; tập trung làm nổi bật, đặc trưng, bản chất của hợp đồng theo

mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Khóa luận

chỉ tập trung nghiên cứu hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư dự án, giữa

hai chủ thể là cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng.

3. Mục đích nghiên cứu

Mục đích của khóa luận là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, pháp luật thực định

về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư của Việt

Nam, so sánh với quy định của một số quốc gia trên thế giới. Trên cơ sở đó, phân tích,

đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp

luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn

hộ chung cư.

4. Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng phép duy vật biện chứng làm phương pháp luận, sử dụng các

phương pháp nghiên cứu phân tích các vấn đề lý luận và quy phạm luật thực định để

làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế; phương pháp so sánh các quy định của pháp

luật Việt Nam với quy định của một số quốc gia trên thế giới, so sánh quy định pháp

luật cũ và mới của Việt Nam; phương pháp thống kê, tổng hợp dựa trên các số liệu cụ

thể để đưa ra các đánh giá.

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Về mặt lý luận, khóa luận là kết quả nghiên cứu có tính tương đối hệ thống về

các quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán

căn hộ chung cư. Khóa luận đưa ra các vấn đề lý luận như hợp đồng, hợp đồng theo

mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các vấn đề liên quan, tham khảo kinh

nghiệm của một số quốc gia trên thế giới quy định về hợp đồng theo mẫu, bảo vệ quyền

lợi người tiêu dùng để làm cơ sở cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp

luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư.

Về thực tiễn, khóa luận đã đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về

giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, bảo vệ quyền

lợi người tiêu dùng, định hướng hoàn thiện và kiến nghị một số giải pháp để khắc phục

các bất cập còn tồn tại, nâng cao tính khả thi, tính minh bạch và hiệu quả thực thi pháp

luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư tại Việt Nam.

6. Kết cấu của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, khóa luận

được chia làm ba chương, trong đó:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo

mẫu trong mua bán căn hộ chung cư

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu

trong mua bán căn hộ chung cư

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu

trong mua bán căn hộ chung cư và nâng cao hiệu quả thực thi tại Việt Nam

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT

VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN

HỘ CHUNG CƯ

1.1 Khái niệm hợp đồng

Hiện nay, trong khoa học pháp lý có nhiều định nghĩa về hợp đồng. Hợp đồng có

thể có những tên gọi khác như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước… Trong Từ điển

luật học Deluxe Black’s Law đưa ra hai định nghĩa về hợp đồng. Theo định nghĩa thứ

nhất, “Hợp đồng là một thỏa thuận giữa hai hay nhiều người tạo lập một nghĩa vụ làm

hoặc không làm một việc cụ thể”; theo định nghĩa thứ hai, “hợp đồng là một lời hứa

hoặc tập hợp của những sự hứa hẹn mà với sự vi phạm chúng, pháp luật đưa ra một chế

tài, hoặc với sự thực hiện chúng, pháp luật, trong một số phương diện, thừa nhận như là

một nghĩa vụ.” [60, 322]

Bộ luật Dân sự (BLDS) Pháp năm 1804 đưa ra định nghĩa hợp đồng tại điều 1101:

“Hợp đồng là sự thỏa thuận theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều

người khác chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một việc nào đó.” [28, 306]

BLDS Việt Nam năm 2015 định nghĩa hợp đồng tại điều 385: “Hợp đồng là sự

thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân

sự.” (định nghĩa này đã lược bỏ từ “dân sự” trong “hợp đồng dân sự” so với định nghĩa

tại BLDS năm 2005). Một định nghĩa khác: “Hợp đồng là sự thỏa thuận tự nguyện của

hai hoặc nhiều bên được thi hành theo pháp luật như là một thỏa thuận có tính ràng buộc

pháp lý” [64].

Các định nghĩa hợp đồng đều thể hiện những đặc trưng: một là sự trao đổi và

thống nhất giữa các ý chí hay sự thỏa thuận;

Hai là việc tạo lập nên một hậu quả pháp lý [18, 12]. Việc tạo lập nên một hậu

quả pháp lý là điều kiện đủ bởi theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, sự ưng thuận của các chủ thể

về một chủ đích không phải lúc nào cũng phát sinh ra một khế ước hay nghĩa vụ mang

tính ràng buộc pháp lý. Ví dụ như cung cấp các sự giúp đỡ vô thường (prestaiton de

service gratuit) như giúp đẩy xe, cho đi nhờ,…, tuy có sự ưng thuận giữa hai người để

giúp đỡ nhau đẩy một chiếc xe hơi hỏng máy hay ưng thuận cho đi nhờ… nhưng không

được coi là khế ước [26, 58-60]. Do đó sự xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa

vụ, hay hậu quả pháp lý là điều kiện đủ của hợp đồng.

Như vậy hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều người nhằm xác lập, thay

đổi hay chấm dứt quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Nền tảng của hợp đồng chính là sự

tự do ý chí, thống nhất ý chí, sự ưng thuận được xem là cực kỳ quan trọng, là nguyên

tắc cơ bản, không thể thiếu để hình thành nên các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Các bên

được tự do tham gia vào các quan hệ hợp đồng và có quyền tự do trong việc quyết định

nội dung hợp đồng. Thông thường, để có thể tạo lập một hợp đồng và đi đến giao kết thì

cần một quá trình đàm phán, thương lượng nhằm giúp các bên thống nhất ý chí cũng

như được biết, hiểu được toàn bộ nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên, có một loại hợp

đồng, mặc dù có thể coi là có sự gặp gỡ giữa các ý chí về mặt lý thuyết, nhưng chỉ thể

hiện ở việc chấp nhận các điều khoản của hợp đồng mà không có quá trình đàm phán và

quyết định của các bên. Đây là hình thức giao kết đặc trưng của hợp đồng theo mẫu hay

hợp đồng gia nhập.

1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu

Như đã trình bày, thông thường hợp đồng sẽ được hình thành trên cơ sở kết quả

của các cuộc đàm phán, thương lượng giữa các bên tham gia giao kết. Tuy nhiên, theo

xu hướng phát triển, các chủ thể muốn rút ngắn thời gian soạn thảo hợp đồng, thúc đẩy

nhanh việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Hợp đồng theo mẫu ra đời. Các loại hợp

đồng theo mẫu tiêu biểu có thể kể đến như hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng cung cấp dịch

vụ truyền hình, điện nước, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… Hiện nay có nhiều

định nghĩa và tên gọi khác nhau đối với hợp đồng theo mẫu. Một số quan niệm cho rằng

đây là hợp đồng theo mẫu, tức là các điều khoản, điều kiện của hợp đồng được soạn sẵn

theo một khuôn mẫu, nhấn mạnh yếu tố hình thức hợp đồng và yếu tố áp dụng, cụ thể là

áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau.

Ví dụ như Pháp luật Hàn Quốc khi định nghĩa về hợp đồng mẫu quy định rằng các điều

kiện và điều khoản chung của loại hợp đồng này được một bên trong hợp đồng chuẩn bị

từ trước theo một mẫu riêng biệt (specific form) nhằm mục đích giao kết với nhiều đối

tác khác nhau, bất kể tên gọi, thể loại hay phạm vi của chúng”[55, khoản 1 điều 2].

Bộ luật dân sự Québec năm 1991 lại gọi tên hợp đồng này là hợp đồng gia nhập

và đưa ra định nghĩa: “Hợp đồng gia nhập (a contract of adhesion) là hợp đồng mà các

quy định chủ yếu được áp đặt hoặc chuẩn bị bởi một trong các bên theo ý chí hoặc chỉ

dẫn của họ, và các quy định đó không được tự do thương lượng. Bất kỳ một hợp đồng

nào không phải hợp đồng gia nhập phải có sự thỏa thuận giữa các bên”[56, điều 1379].

Học giả Clayton P.Gillette của trường Luật New York đưa ra khái niệm “Hợp

đồng theo mẫu, đôi khi được gọi là hợp đồng soạn sẵn hay hợp đồng gia nhập, là loại

hợp đồng được đưa ra cho một bên để chấp nhận (acceptance) hoặc từ chối (rejection)

mà không có sự thương lượng bổ sung nào đáng kể. Một hợp đồng theo mẫu có thể được

soạn thảo bởi chính bên đưa ra nó hoặc một bên thứ ba, ví dụ như một hiệp hội thương

mại”[57, 181].

Cách định nghĩa của Bộ luật dân sự Quebec và của học giả Clayton chú trọng đến

cách soạn thảo và phương thức giao kết hợp đồng, thể hiện qua tính chất “gia nhập” của

bên không soạn thảo nội dung hợp đồng. Theo đó hợp đồng sẽ do một bên, thông thường

là bên có năng lực tài chính lớn hơn, thông tin đầy đủ hơn so với bên còn lại, tự mình

hoặc thuê các đội ngũ chuyên gia soạn thảo các điều khoản, hay nói cách khác là quyết

định mọi nội dung của hợp đồng. Bên còn lại chỉ trả lời chấp nhận hoặc không chấp

nhận (take it or leave it) với nội dung hợp đồng mà gần như không có sự thương lượng,

sửa đổi nào đáng kể.

Từ điển luật học Deluxe Black’s Law đưa ra định nghĩa hợp đồng gia nhập dành

cho người tiêu dùng cũng trên cơ sở nguyên tắc chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó (take it or

leave it): “Hợp đồng gia nhập là mẫu hợp đồng tiêu chuẩn hóa được cung cấp cho người

tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ trên cơ sở chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó mà không có khả

năng hay cơ hội thực tế để thương lượng, và người tiêu dùng không thể đạt được các sản

phẩm và dịch vụ như mong muốn ngoại trừ việc đồng ý với mẫu hợp đồng”[60, 40].

Giáo sư Vũ Văn Mẫu căn cứ vào điều kiện nội dung của sự kết ước để chia khế

ước thành hai cặp: “khế ước hiệp ý và khế ước gia nhập”; “khế ước cá nhân và khế ước

cộng đồng”. Đối với khế ước gia nhập, ông cho rằng bên gia nhập đã mất sự tự do thương

thuyết và phải chấp nhận các điều kiện của đối phương [26, 67-69]. Như vậy có thể thấy,

nguyên tắc “take it or leave it” (chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó) là nguyên tắc cơ bản của

hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập. Nguyên tắc này còn thể hiện rõ ràng hơn

đối với những loại hàng hóa và dịch vụ cần thiết, quan trọng đối với người tiêu dùng

(như tài sản thuê hoặc vật phẩm cẩn thiết) mà họ cảm thấy rằng không còn sự lựa chọn

nào khác ngoài việc chấp nhận các điều khoản [65].

Học giả John J. A. Burke đưa ra một định nghĩa khá khác biệt, tuy nhiên vẫn nhấn

mạnh đến sự bị động của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng hay là người tiêu

dùng, chỉ có thể “chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó”: “Hợp đồng theo mẫu là một bản kê khai

(record) được thiết lập từ trước của các điều khoản pháp lý, được sử dụng bởi một thực

thể kinh doanh hay công ty, trong các giao dịch với khách hàng. Bản kê khai ghi rõ các

điều khoản pháp lý điều chỉnh mối quan hệ giữa công ty và bên còn lại. Công ty yêu cầu

bên kia chấp nhận nó mà không sửa đổi và không mong muốn bên kia biết hoặc hiểu

các điều khoản của nó.”[62, 3]

BLDS năm 2015 của Việt Nam định nghĩa hợp đồng theo mẫu tại khoản 1 điều

405: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo

mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý, nếu bên được đề nghị trả lời chấp

nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa

ra”. Định nghĩa của BLDS năm 2015 không khác gì định nghĩa của BLDS năm 2005

(khoản 1 điều 407) mà theo PGS.TS Ngô Huy Cương, cách định nghĩa này không đề

cập đến tính chất “gia nhập” của bên không thiết lập các điều kiện của hợp đồng, có

nghĩa là không nêu tính chất “đại chúng” của các điều kiện mẫu [18, 203]. Có thể thấy

rằng, định nghĩa của hai bộ luật dường như nhấn mạnh đến quá trình đề nghị và chấp

nhận giao kết hợp đồng, không thật sự nhấn mạnh đến hình thức riêng biệt của hợp đồng

như định nghĩa của pháp luật Hàn Quốc hay tính chất “gia nhập” của bên không soạn

thảo nội dung hợp đồng.

BLDS năm 2015 cũng đưa ra một định nghĩa về Điều kiện giao dịch chung, theo

đó, khoản 1 điều 406 quy định: “Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn

định do một bên công bố để áp dụng chung cho các bên được họ đề nghị giao kết hợp

đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các

điều khoản này”. Có lẽ, việc lần đầu quy định khái niệm điều kiện giao dịch chung trong

BLDS xuất phát từ quy định trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (LBVQLNTD)

năm 2010, khi mà LBVQLNTD năm 2010 của Việt Nam cũng đưa ra định nghĩa về điều

kiện giao dịch chung, song song với định nghĩa về hợp đồng theo mẫu, trong phạm vi

giữa người kinh doanh, cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng. Theo đó, khoản

6 điều 5 LBVQLNTD năm 2010 quy định “Điều kiện giao dịch chung là những quy

định, quy tắc bán hàng, cung ứng dịch vụ do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa,

dịch vụ công bố và áp dụng đối với người tiêu dùng”, khoản 5 điều 5 quy định: “Hợp

đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhận kinh doanh hàng hóa dịch vụ soạn thảo

để giao dịch với người tiêu dùng”.

Theo PGS.TS Nguyễn Như Phát, điều kiện giao dịch chung có ba đặc điểm: một

là những quy định, quy tắc, điều kiện do thương nhân đơn phương ban hành; hai là được

áp dụng chủ yếu cho người tiêu dùng; và ba là điều kiện giao dịch chung áp dụng cho

nhiều người tiêu dùng và sử dụng nhiều lần. Theo ông, hợp đồng mẫu là một trong

những hình thức thiết lập đa dạng của Điều kiện giao dịch chung mà pháp luật cần quan

tâm, theo đó hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do thương nhân đơn phương soạn thảo để

giao dịch với nhiều người tiêu dùng. Do đó, với tính cách là một loại hình điều kiện giao

dịch chung, toàn bộ nội dung hợp đồng được thương nhân soạn trước và người tiêu dùng

chỉ còn biết “chấp nhận” [35]. Có thể thấy sự khác biệt giữa Điều kiện giao dịch chung

và Hợp đồng theo mẫu là các điều kiện giao dịch chung, thông thường không nằm ngay

trong bản hợp đồng, nó có thể được quy định trong các văn bản riêng miễn là được bên

cung cấp dịch vụ công bố công khai [27].

Mặc dù có những quan niệm, định nghĩa khác nhau về hợp đồng theo mẫu, nhưng

tựu chung lại có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà các điều

khoản chỉ do một bên soạn thảo từ trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không

chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để giao

kết với nhiều đối tác khác nhau.

1.3 Đặc trưng và bản chất pháp lý của hợp đồng theo mẫu

1.3.1 Đặc trưng về sự thỏa thuận

Như đã trình bày, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm xác

lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Hợp đồng theo mẫu trước hết là một loại hợp

đồng, do đó mang các đặc điểm của hợp đồng nói chung. Tuy nhiên, là một loại hợp

đồng đặc thù, nó mang những đặc trưng khác biệt với những hợp đồng nói chung.

Đặc điểm đầu tiên để phân biệt giữa hợp đồng theo mẫu với các loại hợp đồng

khác là sự thỏa thuận trong hợp đồng theo mẫu đã bị triệt tiêu quá trình đàm phán,

thương lượng. Để phân tích rõ hơn, ta xem xét hai yếu tố: tự do ý chí và sự ưng thuận.

Thứ nhất, về tự do ý chí. Như đã trình bày, tự do ý chí là nguyên tắc cơ bản, nền

tảng của hợp đồng. Theo nguyên tắc này, các bên được tự do giao kết hợp đồng theo ý

chí của mình. Thông qua việc biểu lộ ý chí mong muốn trao đổi nghĩa vụ và nhận lấy

quyền lợi, sự thống nhất về ý chí phát sinh ra hậu quả pháp lý của hợp đồng [21, 11].

Tự do ý chí có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhằm biến các dự định hoặc kế hoạch

trở thành hiện thực [18, 25]. Tuy nhiên tự do ý chí cũng có những giới hạn nhất định.

Điều 3 BLDS năm 2015 của Việt Nam quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực

hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết,

thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo

đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn

trọng…Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự không được xâm

phạm đến lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người

khác”. Như vậy, những hạn chế của tự do ý chí là không vi phạm điều cấm của luật,

không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên

thứ ba, nhưng là những sự hạn chế cần thiết vì đời sống chung cộng đồng.

Thứ hai là sự ưng thuận. Diễn đạt theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, sự ưng thuận bao

gồm hai yếu tố là “sự đề ước” và “sự ưng nhận”. Sự ưng thuận là thỏa hợp của hai ý chí

ấy [26, 92]. Nói như thuật ngữ hiện tại thì có sự tương đồng với “đề nghị” và “chấp 14

nhận”. Nghĩa là, thông thường một bên trong giao dịch sẽ đưa ra ý chí, bên còn lại được

tiếp xúc với ý chí, nếu có sự gặp gỡ giữa các ý chí thì một thỏa thuận được xem là tồn

tại [18, 222]. Nói cách khác, ý chí là nguyên liệu, sự ưng thuận là quá trình chế biến

nguyên liệu đó để có thể tạo ra một thỏa thuận, một hợp đồng (mặc dù sự ưng thuận này

có thể không tạo ra hợp đồng, do sự thống nhất ý chí có thể tạo ra một thỏa thuận khác)

[32, 17-18]. Tóm lại, để hình thành hợp đồng phải có sự gặp gỡ giữa các ý chí, muốn

thế thì sự trao đổi, hiểu rõ giữa các bên là rất quan trọng, các bên càng bình đẳng trong

giao dịch, càng hiểu rõ về nhau thì sản phẩm tạo ra sẽ càng hoàn thiện hơn, hợp đồng

được giao kết sẽ càng giảm thiểu rủi ro và tranh chấp phát sinh.

Tự do ý chí và sự ưng thuận là những vấn đề cốt lõi khi nghiên cứu hợp đồng.

Tuy nhiên đối với hợp đồng theo mẫu, quá trình đàm phán, thương lượng đã không diễn

ra, bởi hợp đồng do một bên soạn thảo từ trước và đưa ra, bên còn lại phải chấp nhận

hoặc không chấp nhận tất cả các điều khoản trong hợp đồng. Tức là sự ưng thuận đã

diễn ra không hoàn chỉnh mà gần như chỉ mang tính chất lý thuyết. Ý chí của các bên

vẫn được thể hiện, song quá trình tương tác giữa các ý chí đó để hai bên đồng ý đến ràng

buộc đã không tồn tại mà quá trình ưng thuận chỉ mang tính thời điểm [32, 19].

1.3.2 Đặc trưng bất cân xứng giữa các bên trong hợp đồng theo mẫu

LBVQLNTD năm 2010 của Việt Nam đưa ra định nghĩa hợp đồng theo mẫu

trong phạm vi mối quan hệ giữa người kinh doanh hàng hóa, cung cấp dịch vụ với khách

hàng là người tiêu dùng. Như vậy dưới góc độ của LBVQLNTD, hợp đồng theo mẫu

được sử dụng trong các giao dịch giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng. Hiện nay,

hợp đồng theo mẫu được sử dụng trong nhiều loại giao dịch, tuy nhiên, trong khuôn khổ

khóa luận này, sinh viên chỉ tập trung nghiên cứu mối quan hệ giữa nhà kinh doanh hàng

hóa, dịch vụ và đối tượng khách hàng là người tiêu dùng. Theo đó, một bên chủ thể

trong hợp đồng theo mẫu là cá nhân, tổ chức kinh doanh, những người tham gia giao

dịch với mục đích sinh lợi và coi đó là nghề nghiệp của mình, hay bên soạn thảo nội

dung hợp đồng. Bên còn lại của hợp đồng là người tiêu dùng, hay bên không soạn thảo

nội dung hợp đồng, bên gia nhập. LBVQLNTD năm 2010 định nghĩa “người tiêu dùng

là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân,

gia đình, tổ chức”(khoản 1 điều 3). Người tiêu dùng ở đây để chỉ những cá nhân mua

hàng hóa, dịch vụ chỉ để phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng sinh hoạt cá nhân (như mua nhà

chung cư để ở) mà không nhằm mục đích kinh doanh, sinh lợi. Do đó, các bên chủ thể

trong hợp đồng theo mẫu có những sự bất cân xứng.

Thứ nhất, sự bất cân xứng về vị thế

Khi xem xét vị thế giữa các bên trong quan hệ hợp đồng, cần phải nhắc đến

nguyên tắc bình đẳng, công bằng trong giao kết hợp đồng. Nếu như tự do ý chí là nền

tảng, cơ sở của việc kết lập hợp đồng, thì tự do ý chí phải đảm bảo công bằng và bình

đẳng. Do đó, nhà nước cần can thiệp và các quan hệ hợp đồng thông qua việc ban hành

các quy định pháp luật nhằm bảo đảm tự do trong giao kết hợp đồng cũng như sự công

bằng (những hạn chế của tự do ý chí). Trong các hợp đồng thông thường có yếu tố

thương lượng, trên lý thuyết, sự thương lượng thường hình dung ra vị trí bình đẳng giữa

các bên trong hợp đồng, cùng nhau thiết lập “luật chơi chung”, “đôi bên cùng có lợi”.

Tuy nhiên, trong thực tiễn, nguyên tắc bình đẳng khó được đảm bảo trọn vẹn, các bên

ký kết hợp đồng thường không ngang bằng nhau mà luôn tồn tại một bên mạnh hơn và

một bên yếu hơn về kinh tế, về khả năng đàm phán giao kết hợp đồng, hiểu biết pháp

luật...Trong giao dịch giữa một bên là cá nhân người tiêu dùng, một bên là nhà kinh

doanh thì sự chênh lệch này lại càng rõ ràng. Với vị thế, khả năng của mình, nhà kinh

doanh dễ áp đặt các điều khoản có lợi cho mình hoặc phân chia lợi ích không công bằng,

ràng buộc người tiêu dùng vào những trách nhiệm họ không mong muốn, chịu thiệt.

Thứ hai, sự bất cân xứng về thông tin

Bất cân xứng về thông tin (the asymmetry of information hoặc asymmetric

information) là một thuật ngữ trong kinh tế học, thể hiện tình trạng trong một giao dịch,

một bên có thông tin đầy đủ hơn và tốt hơn so với (các) bên còn lại [20]. Điều này có

thể ảnh hưởng đến sự lựa chọn, quyết định của cả người mua và người bán mà thông

thường, bên có thông tin đầy đủ hơn là phía người bán. Dưới góc độ kinh tế, việc không

nắm được các thông tin đầy đủ, xác thực sẽ khiến người mua trả giá thấp hơn so với giá

trị thực của hàng hóa, khiến người bán không còn động lực sản xuất hàng hóa có giá trị

và có xu hướng sản xuất hàng hóa có chất lượng trung bình hoặc các nhà sản xuất hàng

hóa chất lượng tốt sẽ rút lui khỏi thị trường. Hệ quả là trên thị trường chỉ còn lại những

sản phẩm có giá trị thấp, hàng hóa tốt bị loại bỏ, thị trường sụp đổ. Dưới góc độ pháp

lý, việc một bên ký kết hợp đồng không có đủ thông tin cần thiết, đầy đủ sẽ làm giảm

khả năng thương lượng giao kết hợp đồng, dễ bị bên còn lại áp đặt, đem lại những rủi

ro tiềm tàng.

Thông tin là sức mạnh vì thông tin định hướng hành vi con người [31, 40]. Ví dụ

như một thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể làm khuynh đảo thị trường nhà đất,

hay các thông tin về chính sách kinh tế vĩ mô, tiền tệ, lãi suất… có thể ảnh hưởng mạnh

mẽ đến thị trường chứng khoán, định hướng đầu tư trên thị trường. Đối với quan hệ hợp

đồng, nhờ các thông tin được cung cấp, các bên hiểu biết lẫn nhau, đánh giá được các

cơ hội, lợi ích cũng như rủi ro. Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng

thường là những người bị thiếu thông tin so với nhà kinh doanh, có thể là thông tin về

hàng hóa, dịch vụ hoặc thông tin về nhà kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đó. Nguyên nhân

của sự thiếu thông tin này:

Một là, có thể do thiếu vắng quá trình đàm phán, thương lượng hoặc có thể do

các yếu tố khách quan [32, 28] vì là bên sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ, nhà kinh

doanh hiểu rõ nhất về sản phẩm của mình, và cùng với sự chuyên nghiệp, khả năng tài

chính của mình, nhà kinh doanh nắm được nhiều thông tin hơn hẳn, đồng thời có khả

năng vận dụng chúng một cách hiệu quả hơn so với người tiêu dùng, bởi họ thường chỉ

nhìn thấy lợi ích mà sản phẩm đem lại do nhà kinh doanh cung cấp mà không thấy được

những rủi ro tiềm tàng có thể xảy ra trong quá trình sử dụng sản phẩm. Do đó, “cán cân”

lợi ích và thế mạnh nghiêng về phía nhà kinh doanh, đẩy người tiêu dùng vào thế bất lợi

hơn. [25, 28]

Hai là, hợp đồng theo mẫu thường không được người tiêu dùng đọc một cách cẩn

thận, chi tiết bởi nhiều lý do, ví dụ như hợp đồng chứa các thuật ngữ pháp lý phức tạp,

được trình bày dài dòng, cần có thời gian dài để đọc và nghiên cứu; hoặc hình thức trình

bày in cỡ chữ nhỏ (như các điều khoản về sử dụng phần mềm); nhiều trường hợp do tâm

lý của người tiêu dùng là chỉ quan tâm đến những yếu tố chính như giá cả, chất lượng

và số lượng, nên khi được nhà kinh doanh giải thích các yếu tố đó, họ đã yên tâm và

không đọc kỹ các nội dung khác. Tuy nhiên, dù có đọc, hiểu được nội dung các điều

khoản thì người tiêu dùng cũng không có khả năng thương lượng do buộc phải chấp

nhận toàn bộ các điều khoản đó nếu muốn sử dụng hàng hóa, dịch vụ. Những nguyên

nhân trên đều là những lý do khiến cho người tiêu dùng rất ít khi đọc kỹ các điều khoản

mặc dù có thể nhiều người đã ý thức được sự thiếu thông tin sẽ khiến việc giao kết hợp

đồng có tính rủi ro cao.

1.3.3 Sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng

Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà các điều khoản chỉ do một bên soạn thảo từ

trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp

đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để giao kết với nhiều đối tác khác nhau.

Bản chất của hợp đồng theo mẫu là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng, do

một bên chuẩn bị từ trước nhằm mục đích sử dụng để giao kết với nhiều người. Xuất

phát từ tính lặp đi lặp lại của các giao dịch cùng loại, hợp đồng theo mẫu là một đòi hỏi

tất yếu của một nền kinh tế phát triển nhằm tiêu chuẩn hóa và thống nhất các điều khoản

chung của hợp đồng trong các giao dịch, tăng khả năng cạnh tranh của các nhà cung cấp

dịch vụ [25, 27]. Các bên sẽ không phải lặp đi lặp lại công việc soạn thảo hợp đồng, tiết

kiệm được thời gian và chi phí, công sức bỏ ra cho việc thương lượng. Một ví dụ đã

được PGS.TS Nguyễn Như Phát nhắc đến trong công trình nghiên cứu về “Điều kiện

thương mại chung và nguyên tắc tự do khế ước”, đó là việc bưu điện đòi hỏi các khách

hàng thay đổi số điện thoại đang sử dụng theo yêu cầu của bưu điện [18, 202-203]. Vấn

đề đặt ra là có cần thiết hay không việc bưu điện phải ngồi lại với từng khách hàng, từng

thuê bao để thương lượng, đàm phán về các điều khoản, dịch vụ của hợp đồng mới. Bưu

điện có lẽ không thể cung cấp dịch vụ cho mỗi chủ thuê bao với mỗi điều kiện khác

nhau, nếu vậy sẽ có nguy cơ lên đến hàng triệu dịch vụ, tăng chi phí giá dịch vụ lên cực

kỳ lớn. Hợp đồng theo mẫu, các điều khoản chung được tiêu chuẩn hóa rõ ràng tỏ ra hữu

ích trong trường hợp này. Còn nếu do độc quyền cung cấp dịch vụ viễn thông mà bưu

điện muốn thay đổi dịch vụ như thế nào cũng được thì vấn đề nằm ở chỗ cần thiết phải

có sự cạnh tranh trong cung cấp dịch vụ và các sự kiểm soát về mặt pháp lý đối với các

điều kiện thương mại chung. [18, 203]

1.4 Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư

1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư và căn hộ chung cư

Ở Việt Nam, nhắc đến chung cư, có thể hiểu là một tòa nhà cao tầng, bên trong

là các căn hộ khép kín với nhiều kích cỡ, giá thành khác nhau, dùng vào mục đích để ở

là chính. Chung cư thường xuất hiện ở các thành phố lớn, sự tập trung đông dân cư do

quá trình đô thị hóa đã làm tăng nhu cầu về nhà ở. Việc xây dựng nhà chung cư là cần

thiết để tiết kiệm diện tích, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đối với nhiều tầng lớp khác nhau.

Chung cư được coi như giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao

động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà

nước…) trong điều kiện gia tăng dân số cơ học khiến giá đất ngày càng trở nên đắt đỏ

[33, 13]. Theo khoản 3 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có 2 tầng

trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, có cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở

hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung có các hộ gia đình, cá nhân,

tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được

xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá,

nhân, gia đình, tổ chức bao gồm “phần diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích ban

công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công

nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và hệ thống trang thiết bị sử dụng

riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.”[41,

khoản 1, điều 100].

Tóm lại, có thể hiểu nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng

trong một khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần

quyền sở hữu [34, 6]. Chủ sở hữu nhà chung cư khác với chủ sở hữu tài sản thông thường

khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bởi việc sở hữu chung trong nhà chung cư.

Chủ sở hữu không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong

sở hữu chung mà cả các quy định về sự hạn chế quyền định đoạt chính căn hộ thuộc sở

hữu riêng của mình ví dụ như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay

đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng, hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển

nhượng căn hộ thì phải thông báo trước cho tập thể sở hữu chung và có điều khoản ràng

buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy định hiện hành của chung cư [33, 19].

Không giống như nhà ở thông thường, chủ sở hữu nhà có toàn quyền quyết định

trong việc quản lý nhà ở của mình. Đa số nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nên việc

quản lý nhà chung cư trở nên khó khăn, phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp hơn rất nhiều.

Việc quản lý nhà chung cư trong quá trình sử dụng do Ban quản trị nhà chung cư và

doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư đảm nhận. Tuy nhiên, mặc dù Ban quản

trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng

nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư

bầu ra nhưng giữa Ban quản trị nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn có

những tranh chấp xung quanh vấn đề quản lý nhà chung cư (ví dụ như phí dịch vụ, bảo

trì nhà...)

Căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn nhưng chủ sở hữu lại bị giới hạn

quyền sở hữu so với chủ sở hữu của các tài sản khác nên nhà chung cư và căn hộ chung

cư ngoài những đặc điểm của nhà ở nói chung còn mang các đặc điểm riêng biệt.

1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trong các giao dịch mua bán thì hợp đồng là nền tảng và quan trọng nhất của quá

trình mua bán bởi đây là căn cứ phát sinh các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, chưa có khái niệm riêng,

nhưng có thể định nghĩa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các

bên, bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên

mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của

pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng mang những đặc điểm chung của hợp

đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Do là một dạng của Hợp đồng mua

bán tài sản nên Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc và điều

kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS. Hợp đồng phải được xây dựng

trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực. Đối tượng của loại

hợp đồng này là căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và đòi hỏi phải

đăng ký quyền sở hữu thông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,

do đó theo quy định hiện hành thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm

hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng.

Thứ nhất, về phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Một là, căn cứ vào hiện trạng vật chất của căn hộ chung cư mà căn hộ chung cư

được phân chia thành hai loại là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [33, 22], từ đó cũng hình thành nên hai loại hợp

đồng tương ứng với các đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư dự án và căn hộ

chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Căn hộ chung cư dự án là chung cư chưa được hình thành trên thực tế, đang hình

thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở. Căn hộ chưng cư chưa được hình thành trên thực tế mới chỉ tồn tại trong dự án

xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt, mới chỉ được thể hiện trên

bản vẽ với diện tích thiết kế, căn hộ, hoặc căn hộ đang được triển khai xây dựng nhưng

chưa hoàn thành, chưa thể đưa vào khai thác sử dụng. Đây được coi là tài sản hình thành

trong tương lai và đi kèm với nó là những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như

điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư

kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh.

Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những

chung cư đã được xây xong, đã có thể dùng vào mục đích chính là để ở và đã được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu.

Hai là, căn cứ vào chủ thể giao kết và thực hiện hợp đồng có thể phân chia hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư thành hai loại, loại thứ nhất là hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư giữa chủ đầu tư và các cá nhân, tổ chức; loại thứ hai là hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nhau.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nhau có đối

tượng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bởi đây là

điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực, chứng minh quyền sở hữu căn hộ của bên

bán (không phải chủ đầu tư dự án nhà ở). Đối với những căn hộ đã có Giấy chứng nhận

sở hữu nhà ở, khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ sở hữu căn hộ chỉ cần

thực hiện các bước rất đơn giản như ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (hợp đồng

phải được công chứng) và thực hiện theo đúng nghĩa vụ của hợp đồng. Loại hợp đồng

này thường ít xảy ra những tranh chấp liên quan đến đặc trưng của căn hộ chung cư.

Điều cần quan tâm khi thực hiện loại hợp đồng này là phải chú ý đến đối tượng là căn

hộ chung cư phải thỏa mãn những điều kiện như: không có tranh chấp về quyền sở hữu

căn hộ chung cư; căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành

quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là

cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự).

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức có đối

tượng là căn hộ chung cư dự án như trình bày. Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu loại

hợp đồng này bởi tính chất hợp đồng theo mẫu của nó.

Thứ hai, về sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư

Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là chủ đầu tư dự án nhà chung

cư và cá nhân, tổ chức. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư phải thỏa mãn các điều kiện theo

quy định của pháp luật. Cụ thể là doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo

quy định của pháp luật Việt Nam; có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và có

vốn ký quỹ đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư; có chức năng kinh

doanh bất động sản [41, điều 21]. Nói cách khác, một bên trong hợp đồng là thương

nhân, lấy việc kinh doanh bất động sản làm nghề nghiệp. Bên còn lại là các cá nhân, tổ

chức có nhu cầu về nhà ở chung cư, tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư không vì mục đích sinh lợi mà vì mục đích tiêu dùng. Hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư thường do chủ đầu tư soạn thảo sẵn từ trước, nhằm giao kết với người mua

nhà nhiều lần. Như đã trình bày tại phần trước, trong quan hệ hợp đồng theo mẫu nói

chung vị thế của nhà kinh doanh và người tiêu dùng có một sự bất cân xứng hay chênh

lệch rõ ràng. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, với vị thế, tiềm lực, khả năng

của mình, chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng theo mẫu thường có một đội ngũ chuyên

gia tư vấn pháp luật hùng hậu như luật sư hay cả một phòng ban pháp chế để thảo ra

từng điều khoản. Người mua căn hộ với mục tiêu đơn giản là đáp ứng nhu cầu sinh hoạt,

thường có một tiếng nói rất nhỏ bé, đơn lẻ khi đứng trước chủ đầu tư hay nhà kinh doanh.

Chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng có thể lồng các quy định, điều kiện có lợi cho mình

về tiến độ thanh toán, phạt hợp đồng, quy định về thời hạn bàn giao, nghĩa vụ của chủ

đầu tư khi bàn giao căn hộ… Nếu người mua căn hộ không tìm hiểu kỹ, không được tư

vẫn kỹ càng từ người có trình độ, chuyên môn, am hiểu pháp luật thì dễ gặp rủi ro, chịu

thiệt thòi khi phát sinh tranh chấp.

1.5 Vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu

Một trong các đặc điểm của hợp đồng theo mẫu là quá trình thương lượng và thảo

luận nội dung hợp đồng giữa các bên bị triệt tiêu, chỉ có giai đoạn chấp nhận hoặc từ

chối toàn bộ hợp đồng, do đó các giao dịch thông qua hợp đồng theo mẫu sẽ giảm thiểu

thời gian và chi phí giao dịch cho các nhà kinh doanh. Quá trình đàm phán, thương

lượng nội dung hợp đồng luôn chiếm một lượng thời gian nhất định (lớn hay nhỏ lại tùy

thuộc vào loại giao dịch). Trong kinh doanh, các nhà kinh doanh luôn buôn bán một số

loại hình dịch vụ, hàng hóa nhất định với các dịch vụ kèm theo như vận chuyển, bảo

hành là không đổi đối với khách hàng. Nghĩa là, họ tham gia giao dịch mua bán với hàng

trăm, hàng nghìn đối tượng khách hàng với chỉ một loại hàng hóa, dịch vụ với cùng một

chính sách đi kèm. Do đó, xuất phát từ mục tiêu quan trọng nhất là có lợi nhuận, nếu

như giảm thiểu được khoảng thời gian và chi phí cho việc thương lượng với hàng trăm,

hàng ngàn giao dịch mà vẫn thu được việc ký kết thành công hợp đồng thì luôn là sự lựa

chọn của nhà kinh doanh.

Đối với người tiêu dùng, mục đích chính và quan trọng nhất là mua được hàng

hóa, được hưởng các dịch vụ như mong muốn càng sớm càng tốt để phục vụ nhu cầu

của đời sống. Do đó, thay vì luôn phải dành thời gian để thỏa thuận từng điều khoản với

nhà kinh doanh, một việc mà đa số họ cho rằng là không cần thiết và có thể quá sức do

không phải ai cũng am hiểu pháp luật để đàm phán, thì một hợp đồng được nhà kinh

doanh soạn sẵn sẽ được lựa chọn, người tiêu dùng chỉ việc đọc và ký vào và có thể sử

dụng sản phẩm. Mặc dù, việc nghiên cứu kỹ hợp đồng là cần thiết trong bất kỳ trường

hợp nào, nhằm tránh các rủi ro và tranh chấp phát sinh cũng như các điều khoản bất lợi,

nhưng thực tế hầu như không thực hiện được bởi các lý do vừa nêu và còn vì lợi ích ở

đây là nhanh gọn, thuận tiện và mục đích cuối cùng là sử dụng hàng hóa, dịch vụ.

Ngoài ra, một lợi ích của các loại hợp đồng mẫu có thể được đề cập đến đó là

việc tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng làm tăng sự cạnh tranh giữa các doanh

nghiệp, các nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ, bởi một hợp đồng đã được tiêu chuẩn hóa

sẽ làm cho việc so sánh sản phẩm của các doanh nghiệp dễ dàng hơn. Ví dụ khi các điều

khoản khác của giao dịch đều giống nhau như các điều khoản thanh toán và nghĩa vụ

theo hợp đồng, việc đánh giá tầm quan trọng của giá cả và chất lượng sẽ trở nên dễ dàng

hơn [63, 333].

Hợp đồng theo mẫu đã và đang ngày càng phổ biến trong đời sống xã hội, pháp

lý. Theo học giả John J. A. Burke, trong nền kinh tế tiên tiến, hợp đồng theo mẫu chiếm

tới hơn 99% trong tất cả các loại hợp đồng thương mại và tiêu dùng trong chuyển giao

hàng hóa, dịch vụ và phần mềm [62, 4].

Xét về nội dung và lĩnh vực điều chỉnh, hợp đồng theo mẫu có một số dạng phổ

biến đó là hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng tín dụng, hợp đồng cung cấp điện nước, hợp

đồng cung cấp dịch vụ viễn thông/internet, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp

đồng thuê nhà, các điều khoản mua, sử dụng phần mềm, chương trình tin học...[1, 17].

Xét về hình thức, hợp đồng theo mẫu là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng, do

đó hình thức phù hợp nhất là văn bản. Khái niệm văn bản bao gồm cả điện tín và telex,

cũng như các cách thức truyền thông khác dưới dạng văn bản lưu giữ các thông tin và

có thể tái tạo dưới dạng hữu hình [53]. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều nước trên

thế giới không coi trọng vấn đề hình thức của loại hợp đồng theo mẫu bởi bất kể chúng

có hình thức gì thì nội dung các điều khoản của hợp đồng mới liên quan đến quyền và

lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng. Vì vậy, quy định liên quan đến việc kiểm

tra nội dung các điều khoản và việc áp dụng này trên thực tế được coi trọng hơn [25,

26].

1.6 Quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới

Trên thế giới, hợp đồng theo mẫu (hay hợp đồng gia nhập, hợp đồng soạn sẵn) là

một hình thức của các điều kiện giao dịch chung hay điều kiện thương mại chung mà

các doanh nghiệp thường sử dụng để giao kết với các khách hàng của mình. Điều kiện

giao dịch chung được hiểu là những điều kiện hợp đồng, quy tắc bán hàng, chính sách

khách hàng và các vấn đề khác có liên quan do một bên (thường là doanh nghiệp) soạn

thảo sẵn để áp dụng cho tất cả các bên (thường là người tiêu dùng) tham gia giao dịch

với mình. Các điều kiện giao dịch chung không nhất thiết phải nằm trong hợp đồng mà

đôi khi chỉ là những chính sách của doanh nghiệp đã được niêm yết hoặc công bố công

khai. Còn hợp đồng theo mẫu là một dạng của điều kiện giao dịch chung trong đó bao

gồm những điều khoản liên quan đến đối tượng của từng giao dịch cụ thể nhưng doanh

nghiệp tự soạn thảo và đưa ra cho khách hàng, khách hàng chỉ trả lời chấp nhận hoặc

không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng. Pháp luật ở nhiểu quốc gia quy định khá

rõ ràng về các điều kiện giao dịch chung và hợp đồng theo mẫu, không chỉ dừng lại ở

định nghĩa mà còn các các cơ chế kiểm soát sự lạm dụng cũng như bảo vệ quyền lợi cho

người tiêu dùng, bên yếu thế hơn.

1.6.1 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của

Québec, Canada

Khác với hầu hết các bang của Canada có hệ thống pháp luật thuộc dòng common

law, hệ thống pháp luật của bang Québec lại thuộc civil law. Tuy nhiên, nhìn chung, các

hệ thống pháp luật đều tuân thủ các nguyên tắc về hợp đồng là một hợp đồng được ký

kết hợp pháp sẽ có giá trị ràng buộc giữa các bên, các bên có quyền tự do giao kết hợp

đồng và chỉ có những hạn chế với quyền tự do hợp đồng là theo luật định và theo truyền

thống đạo đức xã hội. Trên thực tế, pháp luật Canada xác định loại hợp đồng theo mẫu

là hợp đồng tiêu dùng và mỗi một bang tại Canada đều có các biện pháp pháp lý riêng

nhằm bảo vệ người tiêu dùng khỏi các điều khoản không công bằng. Tại bang Québec,

vấn đề hợp đồng theo mẫu được điều chỉnh bởi cả BLDS và Luật bảo vệ người tiêu

dùng, nhưng chủ yếu là Luật bảo vệ người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Luật bảo vệ người tiêu dùng của Quebec quy định một cách chi tiết các vấn đề liên quan

đến hợp đồng tiêu dùng [1, 31]. Quan điểm của nhà làm luật Québec là bảo vệ người

tiêu dùng thông qua chế định hợp đồng. Do đó, các chế định trong Luật bảo vệ người

tiêu dùng của Québec đều liên quan đến chế định hợp đồng. Điều 2 quy định: “Đạo luật

này áp dụng cho mọi hợp đồng hàng hóa, dịch vụ được ký kết giữa người tiêu dùng

(consumer) và thương nhân (merchant) trong quá trình kinh doanh của mình” [58].

Chương 1 của Luật này là các quy định chung liên quan đến việc bảo vệ người

tiêu dùng thông qua hợp đồng mua bán hàng hóa, cung cấp và sử dụng dịch vụ. Điều 8

của Luật này quy định: “Người tiêu dùng có thể đề nghị tuyên bố vô hiệu một hợp đồng

hoặc đề nghị giảm nghĩa vụ của mình nếu trong hợp đồng thể hiện rõ sự không cân xứng

giữa phần nghĩa vụ tương ứng của các bên mà phần lớn thuộc về người tiêu dùng hoặc

nếu nghĩa vụ của người tiêu dùng là quá nhiều, không hợp lý”. Nghĩa là một hợp đồng

có thể bị tuyên vô hiệu nếu nó chứa điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng. Quy

định này thể hiện rằng các hợp đồng chứa đựng các điều khoản gây bất lợi không đương

nhiên vô hiệu mà cần có yêu cầu của người tiêu dùng, khuyến khích sự chủ động của họ

quan tâm đến lợi ích của chính mình. Tuy nhiên, Luật cũng quy định các trường hợp

hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng chứa các điều khoản mang tính chất giải

phóng nghĩa vụ của thương nhân khỏi hậu quả hành vi của mình hoặc thương nhân đơn

phương quyết định rằng người tiêu dùng không thực hiện một trong các nghĩa vụ của

người tiêu dùng (điều 10, 11). Trong trường hợp này, kể cả khi điều khoản bất lợi trong

hợp đồng chưa gây thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như người tiêu dùng không đề

nghị hủy bỏ hoặc tuyên vô hiệu hợp đồng thì hợp đồng vẫn đương nhiên bị vô hiệu.

Về giải thích hợp đồng, Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec cũng đưa ra các

quy định về ngôn ngữ trong hợp đồng, đưa ra nguyên tắc giải thích các điều khoản mập

mờ, không rõ nghĩa: “Trong trường hợp có những điều khoản bị nghi ngờ hoặc mơ hồ,

hợp đồng sẽ được giải thích theo hướng có lợi cho người tiêu dùng” (điều 17).

Về ký kết hợp đồng, Điều 27 quy định: “Theo quy định tại điều 29, thương nhân

phải ký vào hợp đồng bằng văn bản đã được điền đầy đủ, cung cấp cho người tiêu dùng

một khoảng thời gian đủ để nhận thức về các điều khoản hợp đồng và phạm vi của nó

trước khi ký kết”. Đây có thể coi là một quy định quan trọng, bởi người tiêu dùng nhiều

khi lâm vào thế bị động trong giao kết hợp đồng với thương nhân, họ không có đủ thời

gian và cơ hội để có thể xem lại hợp đồng một cách kỹ càng. Quy định trách nhiệm của

thương nhân trong việc tạo điều kiện cho người tiêu dùng được đọc và hiểu hợp đồng

trong một khoảng thời gian hợp lý đã khắc phục được tình trạng trên. Việc giao hợp

đồng cho người tiêu dùng không chỉ là một nghĩa vụ của thương nhân mà nó còn là căn

cứ để xác định sự ràng buộc về mặt pháp lý của người tiêu dùng theo hợp đồng, bởi vì

theo quy định tại Điều 33 của Luật thì: “Người tiêu dùng chỉ bắt buộc phải hoàn thành

nghĩa vụ của mình kể từ thời điểm người tiêu dùng nắm trong tay một bản của hợp

đồng”.

Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng của Québec cũng quy định tại chương 3

các điều khoản liên quan tới các dạng hợp đồng nhất định như: bảo hành, hợp đồng do

thương nhân bán hàng lưu động ký kết, hợp đồng tín dụng, hợp đồng cho thuê hàng hóa

dài hạn, hợp đồng về ô tô và mô tô,…

1.6.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Liên

minh châu Âu (EU)

Liên minh châu Âu (EU) ban hành nhiều Chỉ thị liên quan đến người tiêu dùng

nhằm khuyến cáo các nước thành viên đảm bảo thực hiện các quy định pháp luật của

mình như Chỉ thị 85/374/EEC về trách nhiệm sản xuất đối với sản phẩm khuyết tật; Chỉ

thị số 90/314/EEC về dịch vụ du lịch trọn gói; Chỉ thị số 1999/44/EC về việc bán hàng

hóa tiêu dùng…trong đó quan trọng nhất phải kể đến Chỉ thị số 93/13/EEC ngày

05/04/1993 của Ủy ban Châu Âu về các điều khoản không công bằng trong các hợp

đồng tiêu dùng, được coi là một trong những đạo luật quan trọng nhất về kiểm soát tính

công bằng của các điều khoản mẫu [27]. Đây là thành quả nỗ lực của Uỷ ban châu Âu

nhằm điều chỉnh toàn bộ các hợp đồng tiêu dùng để đảm bảo yêu cầu bảo vệ người tiêu

dùng bằng việc yêu cầu tất cả các nước thành viên phải loại bỏ các điều khoản bất công

được sử dụng cho hợp đồng. Chỉ thị gồm 11 điều khoản và một phục lục kèm theo. Theo

đó, cơ chế đánh giá về tính không công bằng của các điều khoản mẫu được quy định tại

Điều 3 và 4 của Chỉ thị. Trọng tâm của Chỉ thị này là Điều 3 về thiết lập một điều khoản

chung, sau đó được làm rõ bởi danh mục các điều khoản được coi là không công bằng

tại phụ lục kèm theo, điều 4 đưa ra cách đánh giá một điều khoản bất công. Điều 3 Chỉ

thị quy định: “Một điều khoản hợp đồng không được trực tiếp thương lượng sẽ được coi

là bất công nếu, trái với yêu cầu của sự thiện chí, nó gây ra một sự mất cân bằng đáng

kể về quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh theo hợp đồng, gây thiệt hại cho người

tiêu dùng. Một điều khoản được coi là không trực tiếp thương lượng khi nó được soạn

thảo từ trước và do đó người tiêu dùng không thể ảnh hưởng đến bản chất của thuật

ngữ, đặc biệt là trong hợp đồng tiêu chuẩn đã được dựng sẵn từ trước”[59].

Như vậy thì quy định về kiểm soát tính không công bằng chỉ giới hạn trong các

điều khoản không được trực tiếp thương lượng (not individually negotiated) của hợp

đồng tiêu dùng. Theo điều 3 thì tiêu chí đánh giá tính công bằng bao gồm ba yếu tố: sự

bất cân xứng đáng kể đối với quyền và nghĩa vụ của các bên; đi ngược lại với yêu cầu

về sự thiện chí và gây bất lợi cho người tiêu dùng. Dù quy định này có sự linh hoạt giúp

thích nghi với đời sống xã hội, tuy nhiên các quy định pháp luật vẫn phải đảm bảo tính

xác định, không chung chung, do đó Phụ lục về danh mục các điều khoản được coi là

bất công được ban hành kèm theo đã góp phần làm rõ. Đáng chú ý là, điều 3 Chỉ thị quy

định rằng danh mục này là các điều khoản chỉ dẫn và không đầy đủ các điều khoản có

thể được coi là bất công. Điều đó có nghĩa là một điều khoản hợp đồng nếu trùng với

danh mục này không mặc nhiên được coi là không công bằng.

1.6.3 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Hàn

Quốc

Hàn Quốc là một trong số ít quốc gia ban hành một đạo luật riêng về hợp đồng

theo mẫu hay hợp đồng gia nhập (adhesion contract), ban hành ngày 31/12/1986, sau

nhiều lần sửa đổi, lần gần nhất là vào 28/05/2013, được gọi tên là đạo luật quy định về

các điều khoản và điều kiện (Act on the Regulation of Terms and Conditions). Điều 1

của đạo luật quy định rằng: “Mục đích của Đạo luật này là thiết lập trật tự hợp lý trong

các giao dịch kinh doanh, do đó để bảo vệ người tiêu dùng và thúc đẩy sự cải thiện cân

bằng cuộc sống của người dân bằng cách ngăn cản các thương nhân chuẩn bị các điều

khoản và điều kiện không công bằng và sử dụng chúng trong các giao dịch kinh doanh

bằng cách lợi dụng sự bất cân xứng trong vị thế thương lượng để quy định các điều

khoản và điều kiện bất công”[55]. Đây có thể coi là mục đích tối thượng của các nhà

làm luật trong quá trình xây dựng đạo luật.

Ngoài việc định nghĩa về hợp đồng theo mẫu như đã trình bày ở phần trước, Đạo

luật trên của Hàn Quốc còn quy định về nghĩa vụ của nhà kinh doanh phải cung cấp các

điều khoản và điều kiện của hợp đồng bằng tiếng Hàn, sử dụng các điều khoản đã được

chuẩn hóa có hệ thống để khách hàng có thể dễ dàng hiểu chi tiết về các điều khoản và

điều kiện, nêu rõ các chi tiết quan trọng bằng dấu hiệu, màu sắc, in đậm, chữ lớn…để

khách hàng có thể dễ dàng nhận ra chúng [55, khoản 1 điều 3]. Bên cạnh đó, một quy

định khá quan trọng, và tương tự như quy định của Luật bảo vệ người tiêu dùng của

Québec, rằng: “khi ký kết hợp đồng, nhà kinh doanh sẽ thông báo rõ cho khách hàng

các chi tiết về các điều khoản và điều kiện liên quan theo cách thức thông thường đối

với loại hợp đồng được đề cập, và theo yêu cầu của khách hàng, giao một bản sao của

các điều khoản và điều kiện cho khách hàng để giúp khách hàng hiểu về chúng”[55,

khoản 2 điều 3].

Cũng giống như quy định của các quốc gia khác, Đạo luật quy định về các điều

khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc cũng quy định rằng các điều khoản và điều

kiện của hợp đồng được xây dựng theo nguyên tắc thiện chí và tin cậy, không được hiểu

khác đi với từng người tiêu dùng khác nhau và nếu ý nghĩa của các điều khoản và điều

kiện không rõ ràng thì sẽ được hiểu theo hướng có lợi cho người tiêu dùng. [55, điều 5].

Theo đó điều 6 về nguyên tắc chung cũng khẳng định lại rằng bất kỳ một điều khoản

nào trái với nguyên tắc thiện chí và tin cậy sẽ vô hiệu; đồng thời, điều 7 về các điều

khoản miễn trừ đưa ra các điều khoản và điều kiện liên quan đến trách nhiệm của các

bên ký kết thuộc các trường hợp sau sẽ bị vô hiệu:

Một là, cho phép doanh nghiệp được miễn trừ khỏi trách nhiệm đối với những

hành vi cố ý vi phạm hoặc những sơ suất quá lớn của doanh nghiệp hoặc các đại lý, đại

diện, nhân viên của doanh nghiệp đó;

Hai là, hạn chế một cách vô lý phạm vi và mức độ bồi thường thiệt hại của doanh

nghiệp hoặc chuyển rủi ro mà doanh nghiệp phải gánh chịu cho người tiêu dùng;

Ba là, loại trừ hoặc hạn chế một cách vô lý nghĩa vụ bảo hành của doanh nghiệp,

thắt chặt các yêu cầu mà người tiêu dùng phải đáp ứng để thực hiện quyền bảo hành của

họ, hoặc nếu doanh nghiệp liệt kê những sự kiện phát sinh của hợp đồng hoặc trình bày

về đặc tính, diễn biến... của sự kiện, nhưng ngoại trừ hoặc hạn chế nghĩa vụ bảo hành

trong các sự kiện đó.

Các điều khoản trong đó định sẵn khoản bồi thường thiệt hại quá lớn và vô lý đối

với người tiêu dùng cũng sẽ vô hiệu (Điều 8).

Điều 9 về hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng, theo đó bất kỳ điều khoản nào như loại

trừ hoặc hạn chế quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng của người tiêu dùng cho phép

bên soạn thảo được quyền hủy hoặc chấm dứt hợp đồng khiến khách hàng chịu bất lợi

mà không cần có lý do chính đáng; để giảm bớt các yêu cầu của bên soạn thảo thực hiện

quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng theo các quy định của pháp luật khiến khách

hàng gặp bất lợi mà không cần có lý do chính đáng; buộc khách hàng phải bồi thường

quá nhiều nếu họ hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng, hoặc đưa ra lý do bất hợp lý để khách

hàng từ bỏ yêu cầu đòi bồi thường; giảm bớt nghĩa vụ bồi thường hoặc trách nhiệm của

bên soạn thảo khi xảy ra sự kiện hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính

đáng; cho phép gia hạn thời hạn thực hiện hợp đồng một cách bất hợp lý kiến khách

hàng phải gặp những bất lợi không hợp lý trong quan hệ vay nợ liên tục thì những điều

khoản này sẽ không có hiệu lực. Các điều khoản thực hiện nghĩa vụ bị vô hiệu được quy

định trong điều 10 của Đạo luật, đó là trường hợp “cho phép doanh nghiệp được quyền

đơn phương xác định hoặc thay đổi nội dung việc thực hiện nghĩa vụ; hoặc cho phép

doanh nghiệp đơn phương hoãn việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc cho phép bên

thứ ba được thực hiện nghĩa vụ thay cho doanh nghiệp, trừ trường hợp có lý do chính

đáng” .

Ngoài ra, đạo luật cũng dự liệu thêm rất nhiều các điều khoản hợp đồng vô hiệu

khác như điều khoản quy định về việc biểu lộ ý định của người tiêu dùng (điều 12); điều

khoản áp đặt cho người đại diện của người tiêu dùng nghĩa vụ thực hiện hợp đồng thay

trong trường hợp người tiêu dùng không thực hiện nghĩa vụ của mình (điều 13); điều

khoản cấm khởi kiện hoặc yêu cầu người tiêu dùng phải chấp thuận một tòa án định sẵn

hoặc áp đặt trách nhiệm chứng minh cho người tiêu dùng khi người tiêu dùng muốn khởi

kiện (điều 14). Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu vi phạm các quy định nói trên, các

điều khoản có liên quan sẽ không có hiệu lực nhưng những phần còn lại của hợp đồng

vẫn có giá trị thực thi; chỉ khi không thể đạt được mục đích của hợp đồng hoặc hợp đồng

gây bất lợi một cách vô lý cho một bên thì hợp đồng sẽ vô hiệu hoàn toàn (điều 16) [55].

Không chỉ đưa ra các trường hợp vô hiệu của hợp đồng gia nhập và các điều khoản trong

hợp đồng theo mẫu, Đạo luật về các điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc

còn cho phép Ủy ban Công bằng Thương mại Hàn Quốc được quyền yêu cầu các doanh

nghiệp phải sửa chữa hoặc hủy bỏ các điều khoản vi phạm trong những trường hợp quy

định tại Điều 17 như các doanh nghiệp được coi là có vị thế thống lĩnh thị trường hay

doanh nghiệp đã lạm dụng vị thế của mình trong quá trình ký kết hợp đồng…

Đạo luật còn quy định rất cụ thể các chế tài và hình thức áp dụng chế tài xử lý

đối với các hành vi vi phạm pháp luật về hợp đồng gia nhập. Theo đó, bất kỳ tổ chức,

cá nhân nào vi phạm quy định của Luật đều có thể bị xử phạt tiền và thậm chí là phạt tù.

Các mức phạt đưa ra cũng rất nghiêm khắc. Luật quy định rằng: Bất kỳ ai khi vi phạm

quy định pháp luật, cố ý lợi dụng vị thế của mình để ép buộc người tiêu dùng phải giao

kết hợp đồng hoặc vi phạm vị trí thống lĩnh thị trường, hoặc không cho người tiêu dùng

đủ thời gian để xem xét hợp đồng.... thì đều có thể bị phạt tù đến hai năm hoặc bị phạt

tiền tới 100.000.000 Won. Thậm chí, doanh nghiệp còn phải chịu trách nhiệm liên đới

cho những hành vi vi phạm do người đại diện hay cán bộ, nhân viên của mình gây ra.

[55, điều 32].

Có thể thấy Hàn Quốc có một khung pháp lý toàn diện về hợp đồng mẫu nói riêng

và bảo vệ người tiêu dùng nói chung. Trên cơ sở đó, người tiêu dùng sẽ tránh được nhiều

rủi ro trong giao dịch với nhà kinh doanh.

Kết luận chương 1

Như vậy, chương 1 của khóa luận đã khái quát những vấn đề lý luận chung về

giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư, phân tích các

khái niệm về hợp đồng theo mẫu, làm rõ sự tương đồng và khác biệt giữa các khái niệm

hợp đồng theo mẫu, hợp đồng gia nhập, đưa ra đặc trưng, bản chất pháp lý của hợp đồng 31

theo mẫu, khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, vai trò của giao

kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu. Thông qua việc tìm hiểu các quy định về hợp đồng

theo mẫu trên thế giới khóa luận đã khái quát một số mô hình pháp luật về hợp đồng

theo mẫu ở một số quốc gia nhằm rút ra những kinh nghiệp cho Việt Nam. Các vấn đề

lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung

cư sẽ là nền tảng để nghiên cứu cho các chương tiếp theo.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC

HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM

2.1 Các quy định chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Do đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản đặc biệt, có giá

trị lớn và không chuyển quyền sở hữu hoàn toàn nên loại hợp đồng này chịu sự điều

chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư

và tổ chức, cá nhân mà đối tượng hợp đồng là căn hộ chung cư dự án, căn hộ chung cư

dự án là chưng cư chưa được hình thành trên thực tế hoặc đã được hình thành nhưng

chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Căn hộ chung cư chưa được hình

thành trên thực tế mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã

được phê duyệt, mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích thiết kế, căn hộ, hoặc

căn hộ đang được hình thành, chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng. Đây được coi là tài

sản hình thành trong tương lai và đi kèm với nó là những quy chế pháp lý riêng biệt để

điều chỉnh việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán.

2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng

Chủ thể của giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo BLDS và giao

dịch mua bán căn hộ chung cư nói riêng bao gồm bên bán và bên mua. Trong giao dịch

mua bán căn hộ chung cư dự án, chủ thể tham gia chủ yếu hiện nay là cá nhân và doanh

nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

dự án thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật quy

định.

Thứ nhất, bên bán căn hộ

Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án, thì bên bán là chủ đầu tư xây

dựng dự án nhà chung cư. Điều 21 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện để làm chủ

đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại:

Một là, doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của

pháp luật Việt Nam.

Hai là, có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và

có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Ba là, có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

Mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án theo khoản 2 điều 42 Luật Đầu tư năm

2014 là từ 1% đến 3% tùy thuộc và tính chất, quy mô, tiến độ của từng dự án cụ thể.

Theo điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân

kinh doanh bất động sản phải có các yếu tố sau:

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc

hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp

hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua

bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp

nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.

Tóm lại, bên bán trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án là chủ đầu tư

“đủ điều kiện” kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Một là, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thành lập hợp pháp. Tuy nhiên, kinh doanh

nhà ở nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi phải được tổ chức hết sức

chặt chẽ, có khả năng tài chính mạnh, nên thực tế các hợp tác xã kinh doanh nhà ở nói

chung chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần

kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở, trong đó phổ biến là công ty cổ phần, công ty

trách nhiệm hữu hạn [8, 39].

Hai là, phải có chức năng kinh doanh bất động sản (thể hiện qua giấy chứng nhận

đăng ký doanh nghiệp) và năng lực tài chính theo quy định.

Khoản 1 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định kinh doanh

bất động sản là: “Việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển 34

nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực

hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn

bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Doanh nghiệp muốn

kinh doanh nhà ở thì phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản trong giấy chứng

nhận đăng ký doanh nghiệp.

Về năng lực tài chính, doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định không thấp hơn

20 tỷ đồng (trước đây theo quy định cũ là 6 tỷ đồng). Bên cạnh đó, điều 14 Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm điều kiện chủ đầu tư được nhà nước giao đất, cho

thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là các chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của họ

không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc

ta và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20

héc ta trở lên.

Thứ hai, bên mua căn hộ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

Một là, bên mua là tổ chức

Đối với tổ chức trong nước : phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào

nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập (khoản 3 điều 119 Luật Nhà ở năm 2014)

Đối với tổ chức nước ngoài : phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam, nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch

vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh

doanh bất động sản (khoản 3 điều 119 Luật nhà ở năm 2014).

Tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở Việt Nam gồm tổ chức nước

ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và phải có Giấy chứng nhận đầu

tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định; Doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư

nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và phải có

Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt

Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp [41, điều 150,160].

Hai là, bên mua là cá nhân

Cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao

dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký

thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (điểm a khoản 2 điều 119 Luật Nhà ở năm

2014).

Cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải có đủ

năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật

Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và không

bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao

dịch (điểm b khoản 2 điều 119 Luật nhà ở năm 2014). Cá nhân nước ngoài, người Việt

Nam định cư ở ngước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: cá nhân

nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận

đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định; cá nhân nước ngoài được

phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ

ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (khoản 1 điều 159 và khoản 1, khoản 3

điều 160 Luật Nhà ở năm 2014).

Ngoài ra, do tính chất của căn hộ chung cư là một loại tài sản có giá trị lớn, liên

quan đến quyền cư trú nên pháp luật còn quy định về giới hạn số lượng căn hộ chung cư

trong một nhà chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Theo đó, tổ chức,

cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà

chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính

cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân

nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và

không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này [13, khoản 3 điều

76].

2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng

Như đã trình bày ở trên, căn hộ chung cư dự án chưa hình thành là loại tài sản

hình thành trong tương lai, nên pháp luật có quy định điều chỉnh riêng biệt. Cụ thể,

khoản 1 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của bất

động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: “Có giấy tờ về quyền sử

dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,

Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm

thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương

lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động

sản năm 2006 đưa ra điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai đưa vào kinh doanh là cần có “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây

dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình

thành trong tương lai” (điểm e khoản 1 điều 7), tức là không có biên bản nghiệm thu

hoàn thành xong phần móng. Quy định như thế là không chặt chẽ, dễ xảy ra rủi ro khi

chủ đầu tư “bán vô tội vạ”, có thể nhanh chậm tiến độ tùy lúc, thậm chí có thể xảy ra

hiện tượng dự án “treo”, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua.

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành Luật Nhà ở năm 2005 đã khắc phục bất cập trên, nhưng lại quy định đối với

trường hợp huy động vốn của chủ đầu tư thông qua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai: “…chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã

có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà

ở…”(điểm đ khoản 3 điều 9). Vậy xây dựng xong phần móng nghĩa là như thế nào?

Trước đây, tại điểm đ khoản 3 điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: “Việc xây

dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp)

quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng

(bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất

của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về

xây dựng”

Hiện nay Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở năm 2014 đã ra đời thay thế cho Nghị định

số 71/2010/NĐ-CP tuy nhiên hiện tại cả Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số

99/2015/NĐ-CP không có quy định cụ thể xây dựng xong phần móng là như thế nào.

2.1.3 Nội dung hợp đồng và trình tự thủ tục, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư

Thứ nhất, về nội dung

Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, căn hộ chung cư nói riêng được

quy định cụ thể trong Luật nhà ở năm 2014, theo đó, điều 121 quy định hợp đồng về nhà

ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung: Họ tên

của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch

và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó, đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê

mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện

tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng

của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế

đã được phê duyệt ban đầu; giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa

thuận về giá, trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy

định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; thời hạn và phương thức thanh

toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng

mua bán nhà ở; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê

mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho

mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; quyền, nghĩa vụ và cam

kết của các bên; các thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng,

năm ký kết hợp đồng; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng

dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Điều luật đã quy định rõ rằng đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn

hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử

dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của

phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã

được phê duyệt ban đầu. Đồng thời trong hợp đồng phải ghi nhận rõ ràng điều khoản về

thời hạn và phương thức thanh toán, tránh trường hợp chủ đầu tư dẫn chiếu điều khoản

sang phụ lục hợp đồng.

Giá mua bán do các bên thỏa thuận theo giá thị trường, trường hợp Nhà nước có

quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Thông thường, hình thức

thanh toán là tiền mặt hoặc qua chuyển khoản, các bên được quyền tự do thỏa thuận

miễn là đảm bảo tuân thủ quy định thanh toán của pháp luật. Đối với mua bán căn hộ

chung cư hình thành trong tương lai, theo điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 việc thanh toán sẽ được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp

đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá

70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì bên bán

không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi được cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Về sử dụng tiền thanh toán, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách

hàng theo đúng mục đích cam kết. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn

vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu

tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo

quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc

chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng

trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường

(nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử

phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp

luật [13, khoản 4 điều 19]. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng các doanh nghiệp sử

dụng vốn huy động từ dự án này để đầu tư phát triển dự án khác. Việc làm này của các

chủ đầu tư có thể dẫn đến hậu quả xấu là dự án nhà ở mà người mua đang đóng tiền để

chủ đầu tư xây dựng có thể bị thiếu vốn do số vốn được huy động trực tiếp cho dự án đó

bị chia sẻ ra các dự án khác hoặc mục đích khác mà chủ đầu tư đó thực hiện. Việc thiếu

vốn cho dự án có thể dẫn tới chậm tiến độ, giảm chất lượng công trình nhà ở…mà người

phải chịu thiệt thòi lớn nhất chính là người mua nhà.

Thứ hai, về trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng

Các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đối với căn hộ chung

cư thuộc loại hình thành trong tương lai, theo quy định của Luật kinh doanh bất động

sản năm 2014, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực

hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà

ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Phạm vi, nội dung và phí bảo lãnh theo

thỏa thuận nhưng phải lập thành hợp đồng và chủ đầu tư phải gửi cho người mua nhà,

thuê mua nhà một bản sao hợp đồng bảo lãnh trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê

mua. Trước khi bán hoặc cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu

tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở

có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật

Kinh doanh bất động sản để Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê,

thuê mua [13, điểm b khoản 2 điều 19]. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được

hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ và có văn bản trả lời chủ

đầu tư. Đây là quy định mới so với Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, nhằm bảo

vệ quyền lợi cho người mua nhà, tránh tình trạng chủ đầu tư tham gia huy động vốn góp

của người dân, sau đó không chịu trách nhiệm về việc hoàn thành dự án, hoặc không

tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng cam kết cũng như không có khả năng tài chính để

thanh toán lại và đền bù cho người mua. Tuy nhiên, quy định vẫn có những bất cập nhất

định:

Một là, làm phát sinh chi phí bảo lãnh tính trên giá trị sản phẩm nhà ở mà chủ

đầu tư phải trả cho ngân hàng, tạo gánh nặng tài chính lên cho người mua, trực tiếp làm

tăng giá bất động sản.

Hai là, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại

xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay do trước khi bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về

việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải chờ đợi cơ quan quản lý nhà ở

cấp tỉnh trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày rồi mới được phép giao dịch. Chưa

kể khoảng thời gian 15 ngày có thể là quá ngắn để Sở Xây dựng có thể thẩm định một

cách chính xác tính pháp lý của dự án.

Thứ ba, quan hệ bảo lãnh là quan hệ ba bên, phải có bên nhận bảo lãnh hay bên

thụ hưởng bảo lãnh, tức là người mua nhà. Nghĩa là muốn ngân hàng bảo lãnh thì cần

phải có Hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và người mua làm căn cứ bảo lãnh, xác

định nghĩa vụ của chủ đầu tư để cấp bảo lãnh. Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản

năm 2014 yêu cầu trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng về nghĩa vụ tài chính. Nhằm tháo gỡ vướng

mắc này, Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN

ngày 25/06/2015 về bảo lãnh ngân hàng. Căn cứ theo điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-

NHNN và bảng giải đáp từ phía Ngân hàng nhà nước [30] thì các ngân hàng thương mại

thực hiện việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy

trình sau đây:

Một là, chủ đầu tư và ngân hàng ký Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong đó quy định

rõ: ngân hàng thương mại cam kết thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư bán, cho thuê mua

nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện để ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh cho

nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà là Hợp đồng mua, thuê mua

nhà ở hình thành trong tương lai phải có nội dung về nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn

trả số tiền ứng trước cho người mua, thuê mua nhà khi vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà

đã cam kết;

Hai là, khi chủ đầu tư nhận được yêu cầu mua, thuê mua nhà cụ thể của từng

khách hàng thì sẽ ký hợp đồng mua, thuê mua nhà;

Cuối cùng, trên cơ sở thỏa thuận cấp bảo lãnh, hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã

ký với khách hàng, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh (dưới hình thức

thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh) cho bên nhận bảo lãnh là người mua, thuê mua

nhà.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải lập thành văn bản và phải thực hiện

công chứng, chứng thực hợp đồng. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 1 Điều

122 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công

chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 lại quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm cả hợp đồng mua bán,

thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng,

chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Quy định thiếu thống nhất về hình thức

hợp đồng giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ gây

khó cho việc thực thi pháp luật trên thực tế, nhất là trong bối cảnh các bên tham gia giao

dịch bất động sản vẫn còn hạn chế về kiến thức pháp luật, về mối quan hệ giữa giữa luật

chung và luật riêng.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư là kể từ thời điểm bên mua

nhận bàn giao căn hộ hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền nhà [41, điều 12].

Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy

chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự

nguyện làm thủ tục đề nghị Cấp giấy chứng nhận.

2.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua

bán căn hộ chung cư

Mặc dù hợp đồng theo mẫu có sự thủ tiêu việc thương lượng, đàm phán hợp đồng

và thiếu bình đẳng, nhưng nó cũng là một loại hợp đồng đứng bên cạnh loại hợp đồng

thương lượng, có hiệu lực ràng buộc với các bên. Hơn nữa, không thể phủ nhận các vai

trò của hợp đồng theo mẫu. Do đó, cần có một quy chế pháp lý đặc biệt để điều chỉnh

nó. Đối với dạng hợp đồng này, nhà làm luật thường can thiệp sâu hơn nhằm bảo vệ

người yếu thế trong quan hệ hợp đồng, hạn chế tác hại của độc quyền và bảo đảm cho

việc cung cấp các dịch vụ công cộng [18, 204]. Nói cách khác, trong hợp đồng theo mẫu,

ngoài ý chí được thể hiện trong các điều khoản hợp đồng của nhà kinh doanh, ngoài sự

chấp nhận toàn bộ ý chí đó của người tiêu dùng còn có sự tham gia của các nhà làm luật

thông qua chính sách pháp luật. Mặc dù, như đã trình bày ở phần trước, sự can thiệp này

là yếu tố hạn chế tự do ý chí, song sự hạn chế này là cần thiết, tác động đến ý chí của

bên mạnh hơn, nhằm bảo vệ bên yếu thế hơn. Sự hỗ trợ của nhà nước đối với người tiêu

dùng là cần thiết. Tuy nhiên, mục tiêu của sự can thiệp này là cân bằng lợi ích, không

phải là chỉ bảo vệ hoàn toàn người tiêu dùng. Vị trí của Nhà nước là đứng giữa, hài hòa

lợi ích của các bên, cân bằng lợi ích giữa các bên trong hợp đồng. Pháp luật là công cụ

cơ bản và hữu hiệu nhất của Nhà nước nhằm thực hiện mục tiêu này. Trong đó pháp luật

về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng là rõ nét nhất, quy định những nguyên tắc chung

của hợp đồng theo mẫu trong các giao dịch giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng. Bên

cạnh đó, BLDS năm 2015 có một điều khoản minh thị về hợp đồng theo mẫu cùng quy

định về điều kiện giao dịch chung. Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư

cũng được quy định trong nhiều loại văn bản pháp luật như Luật nhà ở, Luật kinh doanh

bất động sản…

2.2.1 Hạn chế bất cân xứng thông tin

Như đã tình bày ở chương 1, bất cân xứng về thông tin là một trong những đặc

điểm của quan hệ hợp đồng theo mẫu. Khả năng tiếp cận thông tin không công bằng

giữa người tiêu dùng và nhà kinh doanh là nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro lớn cho

người tiêu dùng khi giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu. Đặc biệt khi các nhà sản

xuất, cung ứng dịch vụ hàng hóa luôn tìm cách quản lý thông tin có lợi nhất cho mình.

LBVQLNTD năm 2010 đã xác định quyền được thông tin là một trong những

quyền cơ bản của người tiêu dùng, theo đó người tiêu dùng “Được cung cấp thông tin

chính xác, đầy đủ về tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch

hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài

liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người

tiêu dùng đã mua, sử dụng” (Khoản 2 điều 8). Đồng thời, nhấn mạnh vai trò của quyền

được thông tin trên, LBVQLNTD tiếp tục quy định các hành vi cung cấp thông tin bị

cấm, quy định về nghĩa vụ phải cung cấp thông tin cho người tiêu dùng trước khi giao

kết hợp đồng theo mẫu cũng như nghĩa vụ bảo mật các thông tin của người tiêu dùng.

Thứ nhất, các hành vi cung cấp thông tin bị cấm. Khoản 1 Điều 10 LBVQLNTD

năm 2010 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lừa dối hoặc gây

nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo hoặc che giấu, cung cấp

thông tin không đầy đủ, sai lệch, không chính xác về một trong các nội dung sau đây:

Một là, hàng hóa, dịch vụ mà tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung

cấp;

Hai là, uy tín, khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp hàng hóa, dịch vụ của tổ

chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ;

Ba là, nội dung, đặc điểm giao dịch giữa người tiêu dùng với tổ chức, cá nhân

kinh doanh hàng hóa, dịch vụ

Thứ hai, về bảo mật thông tin của người tiêu dùng, Điều 6 LBVQLNTD năm

2010 về bảo vệ thông tin của người tiêu dùng quy định: “Người tiêu dùng được bảo đảm

an toàn, bí mật thông tin của mình khi tham gia giao dịch, sử dụng hàng hóa, dịch vụ,

trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu”; trong trường hợp thu thập,

sử dụng, chuyển giao thông tin của người tiêu dùng thì tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng

hóa, dịch vụ có trách nhiệm:

Một là, thông báo rõ ràng, công khai trước khi thực hiện với người tiêu dùng về

mục đích hoạt động thu thập, sử dụng thông tin của người tiêu dùng;

Hai là, sử dụng thông tin phù hợp với mục đích đã thông báo với người tiêu dùng

và phải được người tiêu dùng đồng ý;

Ba là, bảo đảm an toàn, chính xác, đầy đủ khi thu thập, sử dụng, chuyển giao

thông tin của người tiêu dùng;

Bốn là, tự mình hoặc có biện pháp để người tiêu dùng cập nhật, điều chỉnh thông

tin khi phát hiện thấy thông tin đó không chính xác;

Năm là, chỉ được chuyển giao thông tin của người tiêu dùng cho bên thứ ba khi

có sự đồng ý của người tiêu dùng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bảo mật thông tin của khách hàng là một trong những nghĩa vụ của nhà kinh

doanh, đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sức cạnh tranh của doanh nghiệp

trên thị trường [32, 89]. Việc bị rò rỉ thông tin có thể gây bất lợi cho cả doanh nghiệp và

người tiêu dùng. Phía doanh nghiệp đối thủ có thể lợi dụng thông tin bị rò rỉ để chiếm

lợi thế kinh doanh, lôi kéo khách hàng. Đối với người tiêu dùng, thông tin cá nhân nếu

không được bảo đảm an toàn, bí mật dễ dẫn đến các thông tin này bị sử dụng vào các

mục dịch không lành mạnh, thậm chí phi pháp, gây phiền phức cho người tiêu dùng.

Việc pháp luật nhấn mạnh nghĩa vụ trên nhằm hạn chế sự xâm hại đến quyền được bảo

mật thông tin của người tiêu dùng, các tổ chức, cá nhân kinh doanh không được sử dụng

thông tin khách hàng nhằm thu lợi trái pháp luật, gây rủi ro cho người tiêu dùng. Các

hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức kinh doanh nếu gây thiệt hại sẽ phải chịu trách

nhiệm bồi thường theo quy định của BLDS năm 2015 và chịu các chế tài được quy định

tại Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 của Chính phủ về xử phạt hành

chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ

quyền lợi người tiêu dùng (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 124/2015/NĐ-CP

ngày 19/11/2015). Theo đó, các hành vi vi phạm về thông tin với người tiêu dùng có thể

bị xử phạt hành chính lên tới 50.000.000 đồng.

Điều 6 LBVQLNTD năm 2010 còn có quy định thể hiện vai trò chủ động của nhà kinh

doanh trong việc tự mình hoặc tạo điều kiện cho khách hàng của mình trong việc điều

chỉnh thông tin, hạn chế những rủi ro đơn giản trong giao kết hợp đồng như sai họ tên,

số điện thoại, địa chỉ, số chứng minh nhân dân, số tài khoản ngân hàng,…Những nhầm

lẫn này mặc dù đơn giản, nhưng hoàn toàn có thể phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng đến

quyền lợi và cuộc sống của người tiêu dùng.

Trong bất kỳ một giao dịch nào như mua bán hàng hóa hay cung ứng và sử dụng

dịch vụ, nghĩa vụ cung cấp thông tin của các bên giữ vị trí vô cùng quan trọng. Nhờ các

thông tin được cung cấp mà các bên có thể đánh giá được tiềm năng, cơ hội hay rủi ro,

thách thức. Nghĩa vụ cung cấp thông tin cũng giúp bảo vệ sự công bằng và lợi ích chính

đáng của các bên tham gia giao dịch. Quyền được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác

trước khi quyết định mua hàng hóa hoặc sử dụng dịch vụ là một trong nhưng quyền cơ

bản của người tiêu dùng. Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, quá trình đàm phán, thương

lượng bị triệt tiêu, người tiêu dùng chỉ có thể trả lời “chấp nhận” hoặc “không chấp

nhận” toàn bộ nội dung của hợp đồng mà không được đánh giá một cách kỹ lưỡng, toàn

diện. Do đó, quyền được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác của người tiêu dùng dễ

bị xâm phạm. Nhiều khi, việc cung cấp thông tin một cách đầy đủ, chính xác của nhà

kinh doanh còn tùy thuộc vào sự thiện chí của họ trong giao dịch, do đó, pháp luật đặt

ra một số quy định và chế tài nhằm ràng buộc nhà kinh doanh, hạn chế sự xâm phạm

đến quyền lợi của người tiêu dùng. LBVQLNTD năm 2010 khẳng định nghĩa vụ cung

cấp thông tin của cá nhân, tổ chức kinh doanh hàng hóa dịch vụ đối với người tiêu dùng

khi giao kết hợp đồng theo mẫu, cụ thể khoản 6 điều 12 quy định cá nhân, tổ chức có

nghĩa vụ “Thông báo chính xác, đầy đủ cho người tiêu dùng về hợp đồng theo mẫu, điều

kiện giao dịch chung trước khi giao dịch”. Trường hợp tổ chức, các nhân kinh doanh

hàng hóa, dịch vụ cung cấp thông tin cho người tiêu dùng thông qua bên thứ ba thì bên

thứ ba cũng phải có trách nhiệm bảo đảm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về hàng

hóa dịch vụ; yêu cầu cá nhân, tổ chức kinh doanh hàng hóa dịch vụ cung cấp chứng cứ

chứng minh tính chính xác đầy đủ của thông tin về hàng hóa; chịu trách nhiệm lên đới

về việc cung cấp thông tin không chính xác, trừ trường hợp chứng minh đã thực hiện tất

cả các biện pháp theo quy định của pháp luật để kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của

thông tin về hàng hóa, dịch vụ.

Nhằm hạn chế tối đa rủi ro trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, người

tiêu dùng phải có thời gian để đọc, tìm hiểu, nắm được nội dung hợp đồng. Về vấn đề

này, BLDS năm 2015 ngay từ định nghĩa hợp đồng theo mẫu đã thể hiện rằng, bên đưa

ra hợp đồng theo mẫu phải trao cho bên kia một “thời gian hợp lý” để cân nhắc trả lời.

LBVQLNTD năm 2010 cũng khẳng định điều này: “Khi giao kết hợp đồng theo mẫu,

tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu

dùng nghiên cứu hợp đồng” (khoản 1 điều 17). Bên cạnh đó, BLDS năm 2015 còn quy

định tại khoản 1 điều 405 là “hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề

nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng”. Tương tự, khoản 2 điều 406

BLDS năm 2015 quy định “Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập

giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập

giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó”. Cách tiếp cận này về “thời gian hợp lý”

về cơ bản đã đi theo xu hướng chung của quốc tế, ví dụ như quy định ở điều 3 Đạo luật

về quy định của các điều khoản và điều kiện của Hàn Quốc hay điều 27 Luật bảo vệ

người tiêu dùng của Québec, Canada bản cập nhật vào ngày 01/12/2016 đã trích dẫn ở

chương 1, rằng thương nhân phải cung cấp cho người tiêu dùng một khoảng thời gian

đủ để nhận thức về các điều khoản hợp đồng và phạm vi của nó trước khi ký kết.

Khoản 2 Điều 305 BLDS Đức quy định ba điều kiện cần được đáp ứng để các

điều khoản kinh doanh mẫu trở thành một phần của hợp đồng: một là, bên đưa ra điều

khoản mẫu cần phải công khai lưu ý bên còn lại về sự tồn tại của điều khoản mẫu; hai

là, bên đưa ra điều khoản mẫu cần phải tính đến bất kỳ hạn chế về mặt thể chất nào của

bên kia mà bên đưa ra điều khoản mẫu có thể nhận thức được có thể ảnh hưởng đến cơ

hội xem xét nội dung của điều khoản mẫu, và ba là, bên còn lại phải chấp nhận trước

rằng các điều khoản mẫu cụ thể sẽ điều chỉnh một loại giao dịch pháp lý nhất định [61].

Quy định của BLDS Đức so với BLDS năm 2015 của Việt Nam dường như quy định

minh bạch và chi tiết hơn về nghĩa vụ của bên đưa ra điều khoản mẫu đối với bên còn

lại, buộc người sử dụng điều khoản mẫu không chỉ tạo ra cho bên còn lại một “thời gian

hợp lý” để nhận biết sự tồn tại của điều khoản đó mà còn phải có những nghĩa vụ tích

cực hơn trong việc xem xét cả hoàn cảnh của bên còn lại, mục đích chính là trao cho họ

một “cơ hội hợp lý” để hiểu biết và đánh giá về nội dung của điều khoản đó [27].

Bên cạnh những quy định mang tính nguyên tắc áp dụng chung cho nhiều lĩnh

vực ghi nhận trong BLDS và LBVQLNTD thì tùy từng lĩnh vực đặc thù mà pháp luật

chuyên ngành có điều chỉnh riêng. Đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động

sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng, pháp luật cũng có một số quy định nhằm

hạn chế sự bất cân xứng thông tin. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tại

điều 6 về trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh của

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo đó, các hình thức công khai thông tin bao

gồm:

Một là, tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

Hai là, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động

sản;

Ba là, tại sàn giao dịch bất động sản đối với tường hợp kinh doanh qua sàn giao

dịch bất động sản.

Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại, vị trí bất động sản; thông tin

về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; đặc điểm, tính

chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản, thông tin về từng loại mục đích

sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều

mục đích sử dụng, nhà chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan

đến bất động sản; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử

dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo

lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với

việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các hạn chế về quyền sở hữu,

quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê mua bất động sản.

Khoản 5 điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định chủ đầu tư phải công khai

trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở của Ban quản lý dự án của mình các nội dung

cơ bản của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bảo gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng,

quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số

lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội

dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, khoản 1 điều 19 LBVQLNTD năm 2010 còn quy định “Tổ chức,

cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do

Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch

chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu

dùng”.

Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tự

mình hoặc theo đề nghị của người tiêu dùng, yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng

hóa, dịch vụ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong

trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi

của người tiêu dùng. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg

ngày 13/01/2012 về việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký

hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, hiện nay đã được sửa đổi, bổ sung bởi

Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015 của Thủ tướng Chính phủ. Theo đó,

các loại hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao

dịch chung bao gồm:

 cung cấp điện sinh hoạt;

 cung cấp nước sinh hoạt; truyền hình trả tiền;

 dịch vụ điện thoại cố định mặt đất;

 dịch vụ thông tin di động mặt đất (hình thức thanh toán: trả sau);

 dịch vụ truy nhập internet;

 vận chuyển hành khách đường hàng không;

 vận chuyển hành khách đường sắt;

 mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư

chung cấp;

 phát hành thẻ ghi nợ nội địa, mở và sử dụng dịch vụ tài khoản thanh toán (áp

dụng cho khách hàng, cá nhân), vay vốn cá nhân (nhằm mục đích tiêu dùng);

 bảo hiểm nhân thọ

Từ quy định trên, có thể thấy các loại hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng

theo mẫu, điều kiện giao dịch chung gồm dịch vụ điện nước sinh hoạt; dịch vụ viễn

thông, internet, vận chuyển hàng không và đường sắt, tín dụng, bảo hiểm, mua bán căn

hộ chung cư và dịch vụ sinh hoạt đi kèm. Thủ tục đăng ký công khai này được coi là cơ

chế bảo đảm tính công khai, hợp pháp, lành mạnh của hợp đồng theo mẫu và điều kiện

giao dịch chung. Một số doanh nghiệp cho rằng, việc buộc phải đăng ký hợp đồng theo

mẫu, điều kiện giao dịch chung trước khi được phép giao kết hợp đồng thể hiện phương

thức “tiền kiểm” của cơ quan nhà nước [1,72]. Do đó họ cho rằng thủ tục này giống như

sự hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp một cách bất hợp lý. Tuy nhiên,

quy định này chủ yếu nhằm mục đích công khai hóa đối với hợp đồng theo mẫu và điều

kiện giao dịch chung, bởi theo quy định trên, chỉ những tổ chức, cá nhân kinh doanh

hàng hóa dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng ban hành

mới phải đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung. Sự đăng ký là cần thiết để

đảm bảo tính công khai và trên cơ sở tự mình phát hiện hoặc khiếu nại của người tiêu

dùng, cơ quan quản lý Nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng yêu cầu tổ chức, cá nhân

kinh doanh hàng hoá, dịch vụ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao

dịch chung trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung

vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng. Ngoài ra, đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện

giao dịch chung còn góp phần nâng cao hình ảnh, thương hiệu tốt đẹp cho các doanh

nghiệp, giúp các doanh nghiệp khẳng định được vai trò cũng như uy tín của mình, tạo

được lòng tin của người tiêu dùng.

Theo quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, trước

khi áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để giao kết với người mua, chủ đầu tư

phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng tại trung ương và

địa phương. Điều 14 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành LBVQLNTD quy định chậm nhất 20 ngày làm việc

kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm ra

thông báo về việc chấp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung và

gửi cho tổ chức, cá nhân kinh doanh. Trong trường hợp không chấp nhận đăng ký hợp

đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi

văn bản trả lời cho tổ chức, cá nhân kinh doanh trong đó nói rõ lý do không chấp nhận.

Hiện nay, Bộ Công thương là cơ quan quản lý nhà nước việc bảo vệ quyền lợi người

tiêu dùng ở trung ương, Cục Quản lý cạnh tranh là cơ quan giúp Bộ trưởng Bộ Công

thương thực hiện quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh tại địa phương là cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu

dùng ở địa phương. Sở Công Thương là cơ quan giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh thực hiện quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tại địa phương. Tất

cả các hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư và dịch vụ quản lý căn hộ chung

cư áp dụng với người tiêu dùng trên phạm vi hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

trở lên đều phải đăng ký với Cục Quản lý cạnh tranh. Những hợp đồng theo mẫu áp

dụng với người tiêu dùng trong phạm vi một tỉnh/thành thì phải đăng ký với Sở Công

thương của tỉnh/thành đó [3].

Quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung nhằm mục

đích cơ quan quản lý nhà nước sẽ rà soát, loại bỏ các điểu khoản lạm dụng, gây ảnh

hưởng đến quyền lợi người tiêu dùng như cho phép bên bán thay đổi giá trong thời hạn

bàn giao căn hộ, hạn chế loại trừ quyền khiếu nại khởi kiện của người tiêu dùng…, và

do đó, công khai cho người tiêu dùng biết, nắm được nội dung của hợp đồng theo mẫu

trong mua bán căn hộ chung cư. Do đó, một trong các điều kiện để mẫu hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư được áp dụng là phải được Cục Quản lý cạnh tranh hoặc Sở Công

thương phê duyệt.

2.2.2 Hạn chế rủi ro từ điều khoản lạm dụng

Do hợp đồng theo mẫu được một bên soạn sẵn nên trong hợp đồng thường có

những điều khoản có lợi cho bên soạn thảo, hay gài cắm những điều khoản bất lợi đối

với bên kia. Các điều khoản này được gọi là điều khoản lạm dụng (abusive terms) hay

các điều khoản không công bằng (unfair terms). BLDS Québec định nghĩ sự lạm dụng

là bất kỳ điều khoản nào gây thiệt hại quá mức và vô lý đối với người tiêu dùng, trái với

các chuẩn mực thông thường, đặc biệt là các điều khoản là điều khoản loại bỏ các nghĩa

vụ cốt lõi phát sinh từ các quy tắc thông thường [56, điều 1437].

Các điều khoản lạm dụng có thể là điều khoản loại trừ quyền khiếu nại, khiếu

kiện của khách hàng, ví dụ như điều khoản trong hợp đồng mua ô tôt từ một công ty

chuyên bán ô tô đã qua sử dụng tại Việt Nam. Trong hợp đồng mẫu mà công ty đưa ra,

có điều khoản về giải quyết tranh chấp như sau: “Mọi tranh chấp giữa các bên đều được

giải quyết thông qua thương lượng hòa giải. Các bên không khởi kiện ra tòa án, hay

khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền” [54].

Trên thế giới, vấn đề kiểm soát điều khoản lạm dụng đã được quan tâm từ lâu.

Từ cuối những năm 1970, Đức và Anh đã ban hành các quy định về kiểm soát các điều

kiện thương mại chung và những điều khoản không công bằng với người tiêu dùng như

Luật về kiểm soát các điều kiện thương mại chung năm 1977 của Đức (năm 2002 được

chuyển hóa toàn bộ vào BLDS Đức); Luật về các điều khoản hợp đồng không công bằng

năm 1977 của Anh, hay Chỉ thị số 93/13/EEC ngày 05/04/1993 của Ủy ban Châu Âu về

các điều khoản không công bằng trong hợp đồng với người tiêu dùng.

Ở Việt Nam, trước khi LBVQLNTD năm 2010 ra đời, việc kiểm soát các điều

khoản bất công hay điều khoản lạm dụng được nhắc tới trong BLDS năm 2005. Khoản

3 điều 407 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều

khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại

bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường

hợp có thỏa thuận khác”. BLDS năm 2015 cũng kế thừa và quy định thêm về điều kiện

giao dịch chung: “Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễn trách

nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền

lợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực trừ trường hợp có thỏa

thuận khác”. Quy định của hai BLDS giới hạn sự kiểm soát đối với một số điều khoản

mẫu, theo đó bất cứ điều khoản mang tính loại trừ trách nhiệm nào (miễn trách nhiệm

của bên đưa ra hợp đồng, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi bên kia) đều vô hiệu,

nhưng sự vô hiệu này sẽ bị loại bỏ nếu có thỏa thuận khác. Nói cách khác, ghi nhận “trừ

trường hợp có thỏa thuận khác” đã tự vô hiệu hóa chính công cụ mà pháp luật đặt ra để

bảo vệ bên yếu thế hơn trong hợp đồng mẫu [50, 63]. Mặc dù, có lẽ việc ghi nhận “trừ

trường hợp có thỏa thuận khác” nhằm tôn trọng ý chí, thỏa thuận của các bên như trong

các quy định khác của BLDS, tuy nhiên, hợp đồng theo mẫu là loại hợp đồng mà sự

thương lượng, đàm phán đã bị triệt tiêu, sự thỏa thuận hầu như chỉ mang tính chất lý

thuyết. Hơn nữa các điều khoản mang tính loại trừ trách nhiệm là trái với nguyên tắc

công bằng, thiện chí trong giao kết và thực hiện hợp đồng. Do đó, cụm từ “trừ trường

hợp có thỏa thuận khác” cần thiết phải được xem xét lại.

LBVQLNTD năm 2010 được xây dựng nhằm bảo vệ người tiêu dùng, chống lại

các điều khoản bất công được áp dụng bởi phía doanh nghiệp, đã liệt kê tại điều 16 chín

loại điều khoản mẫu sẽ đương nhiên không có hiệu lực nếu áp dụng với người tiêu dùng,

đó là: Loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đối với

người tiêu dùng theo quy định của pháp luật; Hạn chế, loại trừ quyền khiếu nại, khởi

kiện của người tiêu dùng; Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đơn

phương thay đổi điều kiện của hợp đồng đã thỏa thuận trước với người tiêu dùng hoặc

quy tắc, quy định bán hàng, cung ứng dịch vụ áp dụng đối với người tiêu dùng khi mua,

sử dụng hàng hóa, dịch vụ không được thể hiện cụ thể trong hợp đồng; Cho phép tổ

chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đơn phương xác định người tiêu dùng không

thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ; Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa,

dịch vụ quy định hoặc thay đổi giá tại thời điểm giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ; Cho

phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ giải thích hợp đồng trong trường

hợp điều khoản của hợp đồng được hiểu khác nhau; Loại trừ trách nhiệm của tổ chức,

cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trong trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh

hàng hóa, dịch vụ bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thông qua bên thứ ba; Bắt buộc người

tiêu dùng phải tuân thủ các nghĩa vụ ngay cả khi tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa,

dịch vụ không hoàn thành nghĩa vụ của mình; Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh

hàng hóa, dịch vụ chuyển giao quyền, nghĩa vụ cho bên thứ ba mà không được người

tiêu dùng đồng ý.

BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 và LBVQLNTD năm 2010 đưa ra danh mục

một hay một số điều khoản mẫu được coi là đương nhiên vô hiệu. Việc ban hành các

quy định rõ ràng dưới dạng một danh mục chi tiết sẽ mang lại một số lợi ích như giảm

chi phí tiếp cận cho người tiêu dùng hay giúp người ban hành điều khoản mẫu có thể tự

kiểm soát tính công bằng của các điều khoản do mình đưa ra. Những quy định này rất

có ích trong việc thúc đẩy một cơ chế ngăn chặn việc áp dụng các điều khoản lạm dụng

mà không cần đợi có sự can thiệp của toà án hay cơ quan hành chính. Tuy nhiên, cần

thiết nên quy định một điều khoản chung nhằm thiết lập một chuẩn mực về tính công

bằng trong pháp luật hợp đồng Việt Nam, cũng như đảm bảo tính linh hoạt của cơ chế

kiểm soát trước sự thay đổi nhanh chóng của đời sống kinh tế - xã hội [27]. BLDS Đức

quy định theo hướng đưa ra một điều khoản chung, trong đó đưa ra các tiêu chí khái

quát đánh giá tính công bằng (Điều 307) và danh mục các điều khoản bị coi là vô hiệu

(Điều 308) và danh mục các điều khoản đương nhiên vô hiệu (Điều 309).

Ngoài các quy định điều chỉnh chung của BLDS và LBVQLNTD, trong kinh

doanh bất động sản, cụ thể là trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, pháp luật cũng

có quy định nhằm điều chỉnh riêng. Quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu trong mua

bán căn hộ chung cư như đã trình bày ở trên là một ví dụ, nhằm kiểm soát, loại bỏ các

điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng. Các doanh nghiệp nếu không chấp hành sẽ

phải chịu chế tài xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 185/2013/NĐ-CP

ngày 15/11/2013 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong hoạt động thương mại, sản

xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (được sửa đổi,

bổ sung bởi Nghị định số 124/2015/NĐ-CP ngày 19/11/2015). Theo đó, hành vi vi phạm

về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung có thể bị xử phạt lên đến

50.000.000 đồng, thậm chí mức phạt sẽ gấp hai lần trong trường hợp hành vi vi phạm

được thực hiện trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên.

Trước đây, theo quy định của các văn bản: Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng

dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

Nhà ở năm 2005; Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-

BXD (hiện nay các văn bản này đều đã hết hiệu lực) thì các giao dịch về nhà ở phải

được lập thành văn bản và phải tuân thủ các hợp đồng và nội dung nội dung của hợp

đồng về nhà ở quy định tại các mẫu hợp đồng trong phụ lục ban hành kèm theo các

thông tư này. Nói cách khác, các hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, mua bán căn hộ

chung cư nói riêng phải tuân thủ theo một mẫu duy nhất, khoản 2 điều 2 Thông tư số

03/2014/TT-BXD còn quy định các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại

giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban

hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và

không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Quy định “tuân thủ và theo

đúng hợp đồng mẫu” không rõ ràng là như thế nào nên trên thực tế, khi thực hiện đăng

ký hợp đồng mẫu với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư thường bị yêu cầu

sửa sao cho từng câu, từng chữ, thứ tự từng điều khoản cũng phải đúng theo hợp đồng

mẫu trong Thông tư số 03/2014/TT-BXD. Vì thế, hợp đồng của chủ đầu tư dù đã tuân

thủ các nguyên tắc xác lập trong hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng về nội dung, tuy nhiên,

vẫn bị từ chối đăng ký chỉ vì thứ tự điều khoản có thay đổi hoặc không đúng với từng

chữ của hợp đồng mẫu. Thậm chí theo như mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư

số 03 thì Tòa án là cơ quan duy nhất có quyền giải quyết tranh chấp giữa hai bên nếu

hai bên không thể giải quyết thông qua thương lượng, loại bỏ các hình thức giải quyết

tranh chấp khác như Trọng tài thương mại hay hòa giải. Do đó việc Bộ Xây dựng quy

định giao dịch mua bán căn hộ chung cư phải “tuân thủ đúng hợp đồng theo mẫu” mà

không có sự giải thích rõ ràng đã khiến việc áp dụng trong thực tế gây nhiều phiền toái,

khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Hiện nay, sau khi Luật Nhà ở năm 2014 ra đời, được hướng dẫn bởi Nghị định

số 99/2015/NĐ-CP, thì Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số

99/2015/NĐ-CP đã thay thế cho cả Thông tư số 16/2010/TT-BXD và Thông tư số

03/2014/TT-BXD, và không có quy định buộc các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư phải tuân thủ theo mẫu hợp đồng ban hành kèm theo. Mẫu hợp đồng mua bán

nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai được ban hành kèm theo

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều

của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, và điều 7 của Nghị định này quy định một

cách rõ ràng rằng mẫu hợp đồng chỉ có tính chất tham khảo:

“Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị

định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng”

2.2.3 Giải thích hợp đồng theo mẫu và phương thức giải quyết tranh chấp

Trong thực tế khi buộc phải giải thích hợp đồng bởi sự mập mờ hoặc không rõ

ràng của một hoặc một số điều khoản nào đó, nhất là khi mà sự thương lượng hoặc sự

bình đẳng giữa các bên trong hợp đồng bị thiếu vằng, xu hướng chung của các quốc gia

là bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế hơn trong hợp đồng theo mẫu. Ví dụ Đạo luật quy

định về các điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc quy định tại điều 5: “Các

điều khoản và điều kiện sẽ được hiểu một cách không thiên vị theo nguyên tắc tin cậy

và thiện chí, và không được hiểu một cách khác biệt phụ thuộc vào khách hàng. Nếu ý

nghĩa của các điều khoản và điều kiện không rõ ràng, thì sẽ được hiểu theo hướng có

lợi cho khách hàng”[55]. Điều 2 của đạo luật này định nghĩa “khách hàng” (customer)

là một bên của hợp đồng và đã được đề nghị các điều khoản và điều kiện hợp đồng từ

một nhà kinh doanh như là nội dung của hợp đồng. BLDS năm 2015 giữ nguyên tinh

thần của BLDS năm 2005 về giải thích hợp đồng theo mẫu, cụ thể khoản 2 điều 405 quy

định: “Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp

đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó”, và bổ sung thêm quy định

tương tự đối với điều khoản giao dịch chung. Như vậy pháp luật Việt Nam cũng quy

định khi giải thích hợp đồng theo mẫu phải nghiêng về hướng có lợi cho bên yếu thế

hơn. Tuy nhiên, quy định như vậy cũng cần phải lưu ý thêm rằng việc giải thích phải

dựa trên nguyên tắc thiện chí, trung thực và chỉ nhằm bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế

chứ không nhằm gây bất lợi cho bên nào [18, 206].

Trong quan hệ mua bán, cung ứng dịch vụ giữa nhà kinh doanh và người tiêu

dùng, thường có sự đối lập về lợi ích. Người tiêu dùng mong muốn dùng số tiền ít nhất

để mua hàng hóa, dịch vụ với chất lượng tốt nhất, còn nhà kinh doanh luôn cố gắng tìm

mọi cách nhằm tối đa hóa lợi nhuận thu được. Tranh chấp phát sinh khi có sự xung đột

về lợi ích giữa hai bên quan hệ hợp đồng đòi hỏi phải có phương thức giải quyết tranh

chấp. Hiện nay có bốn phương thức giải quyết tranh chấp là: thương lượng, hòa giải,

trọng tài và Tòa án.

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp giữa hai bên người tiêu dùng

và tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, không có sự can thiệp của bên thứ

ba, theo đó người tiêu dùng có quyền gửi yêu cầu đến tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng

hóa, dịch vụ để thương lượng khi cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm

phạm; tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có trách nhiệm tiếp nhận, tiến

hành thương lượng với người tiêu dùng trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể

từ ngày nhận được yêu cầu. Việc thực thi kết quả thương lượng phụ thuộc vào sự thiện

chí và tự nguyện của các bên, do đó mặc dù là phương thức tiết kiệm chi phí, thời gian

nhưng lại không thực sự hiệu quả.

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua bên thứ ba là cá nhân

hoặc tổ chức do hai bên tranh chấp lựa chọn, trên cơ sở nguyên tắc khách quan, trung

thực, thiện chí, không được ép buộc, lừa dối. Trường hợp một bên không tự nguyện thực

hiện thì bên kia có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của

pháp luật.

Trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên tranh chấp lựa chọn

một trung tâm trọng tài để giải quyết tranh chấp khi tranh chấp xảy ra, và điều khoản

lựa chọn trọng tài phải được quy định rõ trong hợp đồng. Điều 38 LBVQLNTD năm

2010 có quy định rằng Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải thông báo

về điều khoản trọng tài trước khi giao kết hợp đồng và được người tiêu dùng chấp thuận.

Trường hợp điều khoản trọng tài do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đưa

vào hợp đồng theo mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung thì khi xảy ra thanh chấp, người

tiêu dùng là cá nhân có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác. Điều

luật đã quy định nghĩa vụ thông báo của nhà kinh doanh về điều khoản trọng tài cũng

như bảo vệ người tiêu dùng trước sự áp đặt điều khoản trọng tài nếu không được người

tiêu dùng đồng ý của nhà kinh doanh.

Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng

dân sự, trên cơ sở đơn khởi kiện của một bên. Mặc dù có nhược điểm là tốn nhiều thời

gian và chi phí, tuy nhiên phương thức này được coi là có hiệu quả hơn hẳn bởi trình tự

tố tụng chặt chẽ, phán quyết của Tòa án có hiệu lực pháp lý ràng buộc các bên buộc phải

tuân thủ.

2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu

trong mua bán căn hộ chung cư

2.3.1 Kết quả đạt được

Sự phát triển của kinh tế Việt Nam thời gian gần đây cùng với việc hội nhập sâu

rộng vào kinh tế khu vực và trên thế giới đã dẫn đến hệ quả là số lượng hợp đồng theo

mẫu được giao kết và thực hiện giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng ngày càng

nhiều, nhất là sau khi nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề này ra đời như

LBVQLNTD năm 2010; Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LBVQLNTD; Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg

ngày 13/01/2012 của Thủ tướng Chính phủ về ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ

thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung; Thông tư số

10/2013/TT-BCT ngày 30/05/2013 của Bộ Công thương về ban hành mẫu đơn đăng ký

hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày

20/08/2015 sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ,

Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 về xử phạt hành chính trong hoạt động

thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Theo báo cáo tóm tắt tại Hội nghị Tổng kết công tác bảo vệ quyền lợi người tiêu

dùng giai đoạn 2011 – 2015, số lượng hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao

dịch chung mà Cục quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương) tiếp nhận và xử lý vào năm

2012 – năm đầu tiên thực hiện quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch

chung chỉ là 110 hồ sơ, thì con số này đã tăng lên 755 hồ sơ vào năm 2015 [15]. Sự gia

tăng về số lượng các hồ sơ đăng ký một mặt cho thấy ý thức của doanh nghiệp trong

việc thực hiện các quy định bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, mặt khác, việc xử lý các

hồ sơ đăng ký theo quy định của Luật sẽ góp phần đảm bảo sự cân bằng trong mối quan

hệ giữa người tiêu dùng và các tổ chức kinh doanh, từ đó, giảm thiểu các tranh chấp

phát sinh. Trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, theo trang web chính thức của Cục

quản lý cạnh tranh - Bộ Công thương, tính đến nay đã có gần 250 hợp đồng theo mẫu

trong mua bán căn hộ chung cư được đăng ký [17].

2.3.2 Những khó khăn còn tồn tại

Bên cạnh các kết quả đạt được, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về gia

kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư còn một số khó

khăn, tồn tại.

Các quy định về giải quyết tranh chấp giữa người tiêu dùng và tổ chức cá nhân

kinh doanh chưa hoàn thiện. Hòa giải là phương thức quan trọng được sử dụng trong

công tác giải quyết khiếu nại của người tiêu dùng, tuy nhiên, các quy định của

LBVQLNTD năm 2010 về tổ chức đơn vị hòa giải chưa được thực thi trong thực tế, dẫn

tới công tác hòa giải tranh chấp của người tiêu dùng chưa thực sự phát huy hết hiệu quả

[16].

Trong thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, bất cân xứng thông tin

luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người tiêu dùng. Bên soạn thảo hợp đồng có thể đưa ra

những thông tin có lợi cho họ, mặt tốt của hàng hóa, dịch vụ hay thậm chí các thông tin

sai lệch về sản phẩm, dự án nhà ở, công trình xây dựng, quảng cáo không đúng sự thật

nhằm lôi kéo người tiêu dùng cả tin.

Năm 2012 nổi lên vụ bê bối tại Dự án Trung tâm Thương mại – Chung cư cao

tầng Hesco – Megastar (Dự án Hesco), được thực hiện bởi Hợp đồng hợp tác đầu tư

giữa Công ty cổ phần bất động sản Megastar (Công ty Megastar) và Công ty cổ phần

thiết bị Thủy lợi nằm trên đường Nguyễn Trãi – Hà Nội được khởi công vào tháng

12/2009, dự án này được Công ty Hạ Long độc quyền phân phối.

Để móc được hầu bao của khách hàng, Công ty Megastar đã đưa ra hình thức “ưu tiên

mua nhà hình thành trong tương lai của dự án” khiến nhiều nhà đầu tư rót tiền cho công

ty Megastar. Để có thể thuyết phục khách hàng góp vốn, chủ đầu tư và công ty phân

phối đã đưa ra Báo cáo số 145/BC-KHĐT ngày 8/2/2010 của Sở Kế hoạch và Đầu tư về

việc nghiên cứu, đề xuất phương án đề nghị được tiếp tục triển khai dự án của một số

nhà đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó có đề xuất Ủy ban nhân dân thành

phố xem xét, chấp thuận nhưng là chấp thuận đưa dự án này vào danh mục các dự án đề

xuất tiếp tục triển khai đợt 2 của công tác rà soát các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư trên

địa bàn Hà Nội mở rộng, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. Sau đó, Uỷ

ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có văn bản số 818/VP-XD ngày 25/2/2010 đồng ý

về nguyên tắc với đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại văn bản trên. Rất nhiều nhà

đầu tư đã nhầm lẫn khi đọc các văn bản này hiểu nhầm rằng dự án đã được Uỷ ban nhân

dân thành phố Hà Nội chấp thuận cho phép xây dựng, trong khi thực tế phải đợi xem

xét rà soát đợt 2 mới biết có được phép triển khai hay không. Tinh vi hơn, chủ đầu tư

Megastar đã đi trước một bước khi ký các hợp đồng cung cấp điện, nước, phòng cháy

chữa cháy… để rồi đưa vào tập hồ sơ pháp lý cho nhà đầu tư như thể dự án đã được

chấp thuận và ung dung xây dựng một dự án hoàn hảo trong mơ. Từ cuối năm 2009 đến

cuối năm 2012, khách hàng nộp nhiều tiền vào dự án lên đến 55%, ít cũng 30%, 25%

đều mất ăn, mất ngủ vì dự án vẫn là bãi đất hoang trồng cỏ [7] [22]. Cho đến tận năm

2015, dự án vẫn chỉ là một bãi đất hoang, cỏ mọc hơn đầu người.

Về đăng ký hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, mặc dù quy định

bắt buộc các hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư phải được đăng ký,

nhưng không vì thế mà chấm dứt hoàn toàn tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán,

thậm chí, tại một số dự án, dù chủ đầu tư đã đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan có thẩm

quyền, nhưng tranh chấp vẫn cứ xảy ra, đơn cử như tại Dự án Hyundai HillState của

Công ty TNHH Hyundai RNC Hà Tây năm 2014. Khi đo, một số khách hàng của Dự án

Hyundai HillState phản ánh, hợp đồng mua bán mà họ ký kết với chủ đầu tư dự án này

có nhiều điều nhập nhèm liên quan đến người ký và người đại diện, các điều khoản phạt

vi phạm hợp đồng... Cụ thể, tại trang 3 của Hợp đồng mua bán có ghi người đại diện

cho bên bán là ông Jung Pi Taek, Tổng giám đốc Công ty, nhưng tại trang cuối cùng

(trang 40), thì người ký lại là ông Seo Duk Yeol, Giám đốc kinh doanh và bán hàng.

Tuy nhiên, tại trang 3, không có bất kỳ thông tin nào nói rằng ông Seo được ông Jung

ủy quyền ký hợp đồng mua bán này [51].

Ngoài ra, chủ đầu tư Dự án Hyundai Hillstate còn đưa thêm nhiều điều khoản có

lợi khác trong hợp đồng, như khách hàng phải nhận bàn giao nhà sau 2 tuần kể từ khi

ký kết hợp đồng mua bán và chủ đầu tư bắt đầu tính phí dịch vụ bất kể căn hộ đang hoàn

thiện thế nào. Điều 4 về phí quản lý lại ngụ ý cho phép chủ đầu tư có thể đơn phương

tăng giá phí dịch vụ quản lý vượt giá trần do Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy

định: “hai Bên thừa nhận và đồng ý rằng Phí Quản Lý Hàng Tháng sẽ được điều chỉnh

để không cao hơn mức trần của phí quản lý do Cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam

ban hành, trừ trường hợp hai Bên có thỏa thuận khác”. Tuy nhiên, việc quy định như

thế nào là thỏa thuận khác, thỏa thuận như thế nào, quyết định thỏa thuận ra sao thì lại

không được đưa ra. Như vậy, có thể hiểu rằng, mọi vấn đề phát sinh và diễn biến thế

nào sẽ phụ thuộc vào chủ đầu tư hoặc ban quản trị. Đặc biệt, nội dung về phạt vi phạm

hợp đồng, trong khi tại Điều 9 liệt kê ra hàng loạt trách nhiệm của bên mua, thì tại Điều

10, chỉ quy định trách nhiệm của bên bán nếu không thực hiện sẽ bị phạt là bàn giao

không đúng hạn. Tuy nhiên, khi khách hàng kiến nghị, chủ đầu tư cho rằng, đây là hợp

đồng mẫu, đã đăng ký với cơ quan nhà nước, nên khó thay đổi [51]. Chủ đầu tư trả lời

như thế là trái với quy định pháp luật bởi dù đã đăng ký hợp đồng theo mẫu nhưng Cơ

quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tự mình hoặc

theo đề nghị của người tiêu dùng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp

đồng theo mẫu, trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu vi phạm quyền lợi của

người tiêu dùng.

Như vậy có thể thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, một số thương nhân vẫn

vi phạm các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua

bán căn hộ chung cư. Nguyên nhân chủ quan có thể do một số thương nhân chưa hiểu

đúng, hoặc chưa đầy đủ các quy định pháp luật về công bố thông tin, đăng ký hợp đồng

theo mẫu, từ đó có những hành vi vi phạm, không đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều

kiện giao dịch chung. Bên cạnh đó, không loại trừ trường hợp thương nhân cố tình vi

phạm các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán

căn hộ chung cư, công bố các thông tin sai lệch, không đúng sự thật hoặc không đăng

ký hợp đồng theo mẫu nhằm mục đích mang lại lợi thế tối đa cho mình, đẩy người tiêu

dùng vào vị trí bất lợi. Một trong những nguyên nhân nữa dẫn đến hiệu quả giao kết và

thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư chưa cao là do công tác

phổ biến, tuyên truyền pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền chưa được tiến hành

thường xuyên, liên tục dẫn đến việc cả thương nhân và người tiêu dùng không nắm được

các quyền và nghĩa vụ của mình, thương nhân không đăng ký hợp đồng theo mẫu mà

vẫn sử dụng giao kết với người tiêu dùng, còn người tiêu dùng gặp nhiêu rủi ro khi giao

kết và thực hiện hợp đồng. Nguyên nhân này về cơ bản có lẽ do nguồn kinh phí còn eo

hẹp, hạn chế.

Kết luận chương 2

Khóa luận đã trình bày và phân tích thực trạng các quy định pháp luật về giao kết

và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư, làm rõ các quy định về

nghĩa vụ công khai thông tin của doanh nghiệp, các quy định về kiểm soát các điều

khoản bất công, lạm dụng trong hợp đồng theo mẫu, so sánh với quy định của một số

quốc gia trên thế giới. Trên cơ sở đó đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao kết

và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư, những kết quả đạt được

cũng như những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của của những khó khăn đó, từ đó

làm nền tảng cho chương tiếp theo để kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam.

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC

HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ

VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT TẠI VIỆT

NAM

3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán

căn hộ chung cư

3.1.1 Xuất phát từ nhu cầu thực tế đời sống

Có người đã từng nói, con người ta muốn sống trước tiên phải “ăn”, sau đó “mặc”,

và tiếp theo là “ở”. Phải ăn để sống, điều đó tất nhiên. Người ta cũng không thể không

mặc gì ra ngoài, hoặc thực tế hơn, là tránh gió tránh rét hay thỏa mãn nhu cầu thẩm mỹ.

Sau đó, con người ta cũng cần có một chốn “chui ra chui vào”, một chốn đi về. Hiện

nay, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn, nhất là tại các đô thị, thành phố lớn như

thành phố Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh. Mỗi năm có hàng ngàn sinh viên tốt

nghiệp từ các trường đại học và ở lại thành phố tìm việc làm; những người đến tuổi lập

gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở riêng; diện tích nhà ở chật, kinh tế gia đình

ngày càng được cải thiện, có đủ năng lực tài chính để mua một ngôi nhà có diện tích lớn

hơn hoặc điều kiện tốt hơn; hộ gia đình nhiều thế hệ chung sống trong một nhà ở…[33,

6].

Dân cư tập trung nhiều ở các đô thị lớn, thành phố lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh

khiến nhu cầu về nhà ở tăng. Theo Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt

Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, dân số đô thị sẽ khoảng 44 triệu người

vào năm 2020, chiếm 45% dân số đô thị cả nước; năm 2025, dân số đô thị khoảng 52

triệu người, chiếm 50% dân số đô thị cả nước [45]. Về chất lượng đô thị, mục tiêu đến

năm 2020 diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 29 m2/người; tỷ lệ nhà kiên cố đạt 75% [48].

Về tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà

Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) phấn đấu đến năm 2020 sẽ đạt 90%; đô thị loại I, II,

III đạt lần lượt 60%, 40% và 30% tổng quỹ nhà ở [46]. Các số liệu trên cho thấy, số

lượng về nhà ở sẽ tăng lên đáng kể trong thời gian tới.

Nhu cầu “an cư lạc nghiệp” tăng lên nhanh chóng cũng là cơ hội để các doanh

nghiệp bất động sản ra đời. Với chính sách khá mở cho việc đầu tư xây dựng và phát

triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh

trong lĩnh vực này. Theo số liệu mới công bố của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ

Kế hoạch và Đầu tư), số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới

trong ba tháng đầu năm 2017 lên tới 927 doanh nghiệp, tăng 55% so với cùng kỳ [24].

Về cung cầu căn hộ chung cư của hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh,

theo số liệu từ báo cáo nghiên cứu của Công ty nghiên cứu và tư vấn Jones Lang LaSalle

Việt Nam (JLL Việt Nam) quý 1 năm 2017 [23], thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có

khoảng 67000 căn hộ và 3900 biệt thự đang trong giai đoạn triển khai chưa hoàn thành,

trong đó lượng mở bán căn hộ là 8565 căn, hoạt động mở bán sôi nổi ở nhiều quận,

huyện. Lượng cầu cũng cao khi lượng bán căn hộ đạt 8140 căn, các căn có giá bán từ

1200 USD/m2 chiếm gần 58% và các căn dự kiến bàn giao trong năm 2017 chiếm

khoảng 26%. Tại Hà Nội, nguồn cung tăng so với quý 4/2016, hiện có 115000 căn hộ

chưa hoàn thành, lượng mở bán mới đạt 9174 căn, trong đó số lượng căn hộ có giá từ

1800 USD/m2 chiếm 37%. Tổng lượng bán đạt 8172 căn, trong đó phân khúc Bình dân

– Trung cấp chiếm khoảng 70% tổng lượng bán. Xu hướng hiện nay cho thấy, thị trường

bất động sản năm 2017 sẽ tập trung vào các giao dịch gồm những sản phẩm thuộc phân

khúc nhà ở có giá bán từ 1 - 1,5 tỷ đồng. Trước nguy cơ bội thực dòng sản phẩm cao

cấp, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển hướng đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm nhà

ở giá trung bình, các giao dịch về dòng sản phẩm này sẽ tăng mạnh trong thời gian tới,

do đó, sự điều chỉnh kịp thời của chính sách, pháp luật là rất cần thiết.

3.1.2 Yêu cầu của hội nhập quốc tế

Hội nhập quốc tế được hiểu như là quá trình các nước tiến hành các hoạt động

tăng cường sự gắn kết họ với nhau dựa trên sự chia sẻ về lợi ích, mục tiêu, giá trị, nguồn

lực, quyền lực (thẩm quyền định đoạt chính sách) và tuân thủ các luật chơi chung trong

khuôn khổ các định chế hoặc tổ chức quốc tế. Khác với hợp tác quốc tế (hành vi các chủ

thể quốc tế đáp ứng lợi ích hay nguyện vọng của nhau, không chống đối nhau), hội nhập

quốc tế vượt lên trên sự hợp tác quốc tế thông thường, đòi hỏi sự chia sẻ và tính kỷ luật

cao của các chủ thể tham gia [52]. Hội nhập quốc tế diễn ra trên nhiều lĩnh vực như kinh

tế, chính trị, an ninh – quốc phòng, văn hóa, xã hội… Hội nhập quốc tế là một quá trình

tất yếu, các cá nhân muốn tồn tại và phát triển phải có quan hệ và liên kết với nhau tạo

thành cộng đồng. Nhiều cộng đồng liên kết với nhau tạo thành xã hội và các quốc gia,

dân tộc. Các quốc gia lại liên kết với nhau tạo thành những chủ thể quốc tế lớn hơn và

hình thành hệ thống trên thế giới.

Việc gia nhập Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) vào tháng 7/1995

là sự kiện mở đầu cho tiến trình hội nhập quốc tế nói chung và hội nhập kinh tế quốc tế

nói riêng của Việt Nam và việc chính thức trở thành thành viên của Tổ chức Thương

mại Thế giới (WTO) năm 2007 đã đánh dấu bước hội nhập toàn diện của Việt Nam với

nền kinh tế thế giới. Tính đến nay, Việt Nam đã và đang tham gia 16 Hiệp định thương

mại tự do (FTA) với các quốc gia là đối tác thương mại lớn của Việt Nam (Nhật Bản,

Trung Quốc, EU,…) đồng thời cũng tiến hành đàm phán và gia nhập các Hiệp định kinh

tế đa phương như cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) và vừa chính thức kết thúc quá

trình đàm phán Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Mục tiêu của các Hiệp

định thương mại này nhằm dỡ bỏ hàng rào thuế quan, thúc đẩy việc lưu thông hàng hoá,

dịch vụ và đầu tư giữa các quốc gia, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp Việt Nam tìm

kiếm và mở rộng thị trường mới, từ đó thúc đẩy việc phát triển kinh tế của các quốc gia.

Việc Việt Nam ngày càng ký nhiều Hiệp định thương mại song phương và đa phương

nói trên đã có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản và nhu cầu về

nhà ở tại Việt Nam:

Thứ nhất, việc ký kết các Hiệp định tự do sẽ giúp cho việc thu hút nhiều đầu tư

nước ngoài vào Việt Nam. Ví dụ như TPP là hiệp định thương mại xuyên Thái Bình

Dương, gắn kết các quốc gia có sự chênh lệch về trình độ phát triển kinh tế, có sự khác

biệt về thể chế chính trị, không tương đồng về văn hóa, ngôn ngữ, không cận kề về vị

trí địa lý nhưng sẽ mang lại lợi ích lớn nhất cho các bên thành viên tham gia Hiệp định

thể hiện ở việc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hướng về các quốc gia này,

hạn chế không cho các quốc gia ngoài TPP được hưởng lợi thông qua việc thiết kế bộ

quy tắc xuất xứ. Theo bộ quy tắc này, bắt buộc một số nhóm hàng trọng điểm phải sử

dụng một phần hoặc toàn bộ nguyên liệu có xuất xứ trong khối, qua đó giúp nâng cao

hàm lượng chế biến có xuất xứ từ các nước thành viên của TPP trong thành phẩm xuất

khẩu, nâng cao giá trị gia tăng ở lại với quốc gia sản xuất, xuất khẩu hàng hóa trong TPP

[2]. Do đó, để được hưởng các ưu đãi về xuất xứ hàng hoá, nhiều công ty và tập đoàn

có thể dịch chuyển nhà máy và cơ sở sản xuất từ các quốc gia không nằm trong Hiệp

định TPP sang Việt Nam, vì vậy, nhu cầu thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với các

nhà xưởng, đất trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp tăng lên, điều này có

thể sẽ thúc đẩy việc tăng trưởng và phát triển bất động sản của khu công nghiệp. Bên

cạnh đó, mở cửa thị trường bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhiều nhà đầu

tư nước ngoài với kinh nghiệm, vốn và nhân lực có thể thâu tóm và mua lại các dự án

bất động sản Việt Nam đang thiếu vốn với giá thấp, gây áp lực mạnh đối với nhà đầu tư

trong nước.

Thứ hai, việc dịch chuyển lao động chất lượng cao từ các quốc gia có nhiều đầu

tư nước ngoài vào Việt Nam và đặc biệt, khi Việt Nam thực hiện cam kết về mở cửa thị

trường lao động một số ngành nhất định khi thực hiện các mục tiêu của Cộng đồng kinh

tế ASEAN (AEC) thì một người lao động từ khu vực ASEAN cũng có thể dễ dàng vào

Việt Nam làm việc, điều này cũng có thể thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tăng cao, thị trường

bất động sản đối với nhà ở cao cấp để bán và cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng cũng

có cơ hội phát triển. Thêm vào đó, với việc Luật Nhà ở năm 2014 đã cho phép người

nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cầu về nhà ở trong bối cảnh hội nhập được

kỳ vọng sẽ tăng lên nhiều từ khối ngoại, đòi hỏi nguồn cung dồi dào và sự điều chỉnh

kịp thời của chính sách và pháp luật.

3.1.3 Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, đúng hướng

Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt, có vai trò quan trọng trong nền

kinh tế quốc dân do có liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô,

tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế. Tỷ trọng bất động sản thông thường chiếm

tới 40% tổng của cải xã hội ở mỗi quốc gia; các hoạt động liên quan đến bất động sản

chiếm 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. [19]

Thị trường bất động sản còn có liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị

trường tài chính tiền tệ, thị trường lao động, thị trường xây dựng – vật liệu xây dựng…

Chính vì vậy, khi thị trường này hoạt động không hiệu quả sẽ tác động không nhỏ tới

nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế. Hiện tượng “đóng băng” đã ảnh hưởng tới nhiều ngành

nghề sản xuất như ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản hay các ngành nghề khác

như trang trí nội thất, vật liệu xây dựng, các ngành tư vấn lập, quản lý dự án… Đồng

thời, khi tính thanh khoản của thị trường bất động sản yếu cũng làm gia tăng tỷ lệ nợ

xấu trong hệ thống ngân hàng, gây mất ổn định cho hệ thống ngân hàng nói riêng và sức

khỏe nền kinh tế nói chung.

Bên cạnh đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng nhất chiếm tỷ trọng lớn,

đồng thời là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà

đất thường bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường bất động sản khác và

ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị

trường nhà ở, bình ổn giá thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập

của người dân là một trong những nhiệm vụ quan trọng của nhà làm luật và chính sách.

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào

quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư

cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững

theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Một trong những giải pháp hàng

đầu để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đúng hướng là hoàn thiện chính sách,

pháp luật, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng, tạo

ra cơ chế bảo vệ quyền lợi cho người dân, các bên yếu thế trong quan hệ kinh tế, hợp

đồng, hạn chế rủi ro, tranh chấp phát sinh nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động

sản minh bạch, lành mạnh và bền vững.

3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu

trong mua bán căn hộ chung cư

Thứ nhất, pháp luật cần được hoàn thiện theo hướng bảo vệ tốt quyền lợi hợp

pháp cho người tiêu dùng, bên yếu thế trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu,

đồng thời đảm bảo được lợi ích kinh tế của bên kinh doanh hàng hóa dịch vụ. Mặc dù

lợi ích của doanh nghiệp và người tiêu dùng không thống nhất với nhau nhưng doanh

nghiệp nếu muốn tồn tại lâu dài vẫn cần phải có sự ủng hộ của khách hàng, muốn vậy

thì doanh nghiệp cần phải biết đảm bảo căn bản sự hài hòa lợi ích của mình và người

tiêu dùng. Do đó, pháp luật cần tạo cơ sở pháp lý vững chắc bảo đảm sự bình đẳng thật

sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Việc xác lập quan hệ hợp đồng theo mẫu cần minh bạch, công bằng, hiệu quả.

Thứ hai, đối với các giao dịch mua bán căn hộ chung cư, hiện nay, pháp luật Việt

Nam có nhiều văn bản cùng điều chỉnh như BLDS, LBVQLNTD, Luật Nhà ở, Luật

Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô

thị, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật trọng tài thương mại và những văn bản hướng dẫn thi

hành…Việc có nhiều văn bản cùng điều chỉnh sẽ dẫn đến tình trạng thừa thiếu, chồng

chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn trong cách hiểu, áp dụng, giải quyết tranh chấp, đặc biệt

đối với những người không am hiểu pháp luật (ví dụ như quy định về thời điểm có hiệu

lực của hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực giữa Luật Nhà ở năm 2014

và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Do đó, cần phải có sự hoàn thiện, điều

chỉnh hệ thống văn bản pháp luật sao cho việc áp dụng được dễ dàng, nhanh chóng. Một

ví dụ cụ thể đó là trong BLDS năm 2015 mới có hiệu lực, mục 7 về hợp đồng về quyền

sử dụng đất quy định theo hướng không cụ thể mà chỉ định hướng chung và nội dung cụ

thể BLDS năm 2015 đã nhường lại cho pháp luật về đất đai điều chỉnh, tránh sự chồng

chéo, mâu thuẫn như của BLDS năm 2005.

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung

cư cần đặt trong bối cảnh hoàn thiện các chính sách, cơ chế bảo đảm thuận lợi cho việc

giao kết và thực hiện hợp đồng. Các chính sách, cơ chế được xây dựng cần bảo đảm

những ưu điểm của giao kết hợp đồng theo mẫu như tiện lợi, nhanh chóng, có tính tiêu

chuẩn hóa cao, do đó không nên gây khó khăn khi thực hiện cho doanh nghiệp như đơn

giản hóa các thủ tục hành chính. Ngoài ra, các chính sách kinh tế vĩ mô cũng có những

ảnh hưởng nhất định đến giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán chung cư như các

chính sách, chiến lược về quy hoạch đô thị, định hướng phát triển thị trường bất động

sản hay cả những chính sách về tín dụng…

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung

cư cần gắn với hoàn thiện các giải pháp tổ chức thực hiện. Các giải pháp tổ chức thực

hiện bảo gồm các biện pháp nâng cao năng lực, hiểu biết pháp luật của người tiêu dùng,

nâng cao ý thức trách nhiệm đối với xã hội của doanh nghiệp và nâng cao năng lực quản

lý của các cơ quan nhà nước.

3.3 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo

mẫu trong mua bán căn hộ chung cư

3.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu

trong mua bán căn hộ chung cư

Thứ nhất về nghĩa vụ công khai thông tin

Hiện nay, BLDS năm 2015 quy định trong định nghĩa hợp đồng theo mẫu là bên

đưa ra hợp đồng theo mẫu phải dành cho bên kia một thời gian hợp lý để trả lời và quy

định thêm rằng hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung phải công khai để bên

được đề nghị biết hoặc phải biết. LBVQLNTD năm 2010 cũng khẳng định khi giao kết

hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian

hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng. Các nhà làm luật Việt Nam không giải

thích về khoảng “thời gian hợp lý” hay đưa ra một thời hạn tối thiểu như quy định của

một số quốc gia (ví dụ như điều 11.1 Luật bảo vệ người tiêu dùng Đài Loan quy định

trước khi các doanh nghiệp kinh doanh dự định chuẩn bị một hợp đồng theo mẫu với

người tiêu dùng, phải để cho người tiêu dùng có một thời hạn hợp lý, không dưới 30

ngày để họ xem xét lại nội dung của tất cả các Điều khoản và Điều kiện). Cách quy định

không áp đặt thời gian phải cung cấp thông tin trước khi giao kết có thể xuất phát từ

thực tiễn các quan hệ giao dịch dân sự rất đa dạng, phong phú, mỗi lĩnh vực lại có những

đặc thù, đòi hỏi riêng nên nếu áp dụng chung một mốc thời gian sẽ gây khó khăn cho

doanh nghiệp [32, 132]. Điều đó thể hiện sự dung hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và

người tiêu dùng, rằng mục đích chính là bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng, nhưng

xuất phát từ thực tiễn, pháp luật cũng không thể phủ nhận hoàn toàn vai trò của doanh

nghiệp. Luật bảo vệ người tiêu dùng Québec cũng không đưa ra mức thời hạn cụ thể

nhưng quy định rằng trước khi giao kết hợp đồng thì người tiêu dùng phải có một khoảng

thời gian đủ để nhận thức được các điều khoản của hợp đồng cũng như phạm vi, mục

tiêu của nó trước khi chính thức ký kết.

Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có các quy

định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại

trang thông tin điện tử của chủ đầu tư, trụ sở Ban Quản lý dự án. Tuy nhiên, việc công

khai thông tin dự án do chính chủ đầu tư thực hiện có thể dẫn đến việc thông tin không

chính xác hoặc thiếu, nên thiết nghĩ, do tính chất quan trọng, cần thiết của việc nắm bắt

thông tin đối với người mua nhà, cơ quan nhà nước, cụ thể là Sở Xây dựng cũng cần

phải công khai thông tin về dự án trên địa bàn quản lý. Sở Xây dựng có thể thiết lập một

cổng thông tin cung cấp các thông tin về các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn,

vừa để quản lý, vừa để người mua nhà cũng như các nhà đầu tư có thêm một kênh thông

tin chính thức để tiếp nhận, so sánh, từ đó bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình.

Thứ hai, về các điều khoản lạm dụng trong hợp đồng theo mẫu

Nhìn chung, về nội dung, quy định các điều khoản lạm dụng hay bất công trong

hợp đồng theo mẫu là vô hiệu của pháp luật Việt Nam là phù hợp với pháp luật nhiều

nước trên thế giới. Tuy nhiên một số bất cập vẫn tồn tại. BLDS năm 2005 và năm 2015

quy định các điều khoản loại trừ trách nhiệm (miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp

đồng, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi bên kia) đều vô hiệu, nhưng sự vô hiệu

này sẽ bị loại bỏ nếu có thỏa thuận khác. Do đó, về cơ bản, điều khoản bất hợp lý kia sẽ

không bao giờ bị coi là vô hiệu bởi thực tế người tiêu dùng, hay bên không soạn thảo

hợp đồng hầu như đều chấp nhận hoặc buộc phải chấp nhận vô điều kiện toàn bộ nội

dung của hợp đồng, kể cả các điều khoản hạn chế quyền lợi, tăng trách nhiệm của họ.

Hơn nữa, như đã trình bày, họ cũng không có thời gian hoặc không muốn đọc hoặc

không đủ trình độ để hiểu được tất cả các điều khoản đó. Việc này dẫn đến các điều

khoản mặc dù rất bất hợp lý cho người được đề nghị nhưng vẫn có hiệu lực bởi chính

người được đề nghị đã tự ký kết vào hợp đồng tự ràng buộc mình với các quy định của

hợp đồng đó. Nói cách khác thì cụm từ “trừ khi có thỏa thuận khác” đã tự vô hiệu hóa

sự bảo vệ đối với người tiêu dùng. Do đó, cần phải bỏ đi cụm từ này, nhưng nếu muốn

giữ lại nhằm đảm bảo sự tôn trọng tự do ý chí khi giao kết hợp đồng theo ý muốn của

nhà làm luật thì có thể sửa lại là “trừ khi bên soạn thảo chứng minh được rằng bên kia

đã biết và chấp nhận điều đó trước khi giao kết”. Nghĩa là phải chứng minh được sau

khi phát hiện có các điều khoản bất công trong hợp đồng mà người tiêu dùng vẫn chấp

nhận và chịu rủi ro phát sinh từ các điều khoản đó.

BLDS năm 2015 và LBVQLNTD năm 2010 của Việt Nam quy định theo hướng

liệt kê các trường hợp điều khoản không có hiệu lực. Việc liệt kê có thể có lợi ích như

giảm chi phí tiếp cận cho người tiêu dùng hay giúp người ban hành điều khoản mẫu có

thể tự kiểm soát tính công bằng của các điều khoản do mình đưa ra nhưng sẽ khó có thể

tồn tại lâu dài bởi theo thời gian các điều khoản bất công sẽ xuất hiện nhiều hơn hoặc

phức tạp hơn. Do đó, cần thiết nên xây dựng một quy định về điều khoản lạm dụng hay

bất công có tính khái quát, chuẩn mực chung, sau đó mới đi vào cụ thể để mặc dù theo

thời gian, các điều khoản bất công mới xuất hiện nhưng Tòa án hoàn toàn có thể dựa

vào chuẩn mực chung đó để đưa ra phán quyết giải quyết tranh chấp phát sinh. Đạo luật

về điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc hay BLDS Đức cũng quy định theo

hướng này.

Thứ ba, hoàn thiện cơ chế đăng ký, kiểm soát hợp đồng theo mẫu

Nhờ kiểm soát được các quy định trong hợp đồng theo mẫu, các cơ quan nhà

nước đã hạn chế được phần nào các điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng, đảm bảo

tính hợp pháp, hợp lý và lành mạnh của nội dung các hợp đồng theo mẫu; đối với người

tiêu dùng sẽ có điều kiện dễ dàng tham khảo thông tin hơn, để cân nhắc và quyết định

giao kết hợp đồng. Sự hiệu quả của quy định này đòi hỏi việc thẩm định, xét duyệt, kiểm

tra hợp đồng mẫu phải được thực hiện một cách nghiêm túc bởi một đội ngũ có năng

lực. Việc khuyến khích các doanh nghiệp chủ động, tự nguyện đăng ký hợp đồng theo

mẫu cũng rất cần thiết, nhất là vận động các doanh nghiệp thuộc các tập đoàn kinh tế

lớn đi đầu. Bên cạnh đó cũng cần phải đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, xử phạt

hành chính đối với các doanh nghiệp không thực hiện đúng các quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong tương lai xa hơn, ngoài việc quy định bắt buộc các doanh nghiệp thuộc

một số lĩnh vực nhất định phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, pháp luật có thể quy định

bất kỳ doanh nghiệp nào, thuộc bất kỳ lĩnh vực nào ngoài các lĩnh vực bắt buộc đều có

thể đăng ký. Đăng ký hợp đồng mẫu khi đó không chỉ là nghĩa vụ mà còn là quyền, là

lợi ích khi hợp đồng theo mẫu đã qua kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm

quyền, sẽ trở thành một đảm bảo cho năng lực, trách nhiệm, uy tín của doanh nghiệp.

3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp

đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư

Thứ nhất, tăng cường hiệu quả công tác tuyên truyền pháp luật

Đối với người tiêu dùng, rủi ro, tranh chấp xảy ra nhiều một phần là do người

tiêu dùng chưa biết được những quyền lợi của mình, nếu có thì cũng không biết cách

bảo vệ khi những quyền ấy bị xâm phạm. Vấn đề tuyên truyền về pháp luật là rất quan

trọng để người tiêu dùng có thể biết được các quyền lợi và nghĩa vụ của mình, trong đó

có phát hiện, khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét lại hợp đồng theo

mẫu hoặc yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với các điều khoản lạm dụng. Phổ biến pháp

luật có thể thông qua phương tiện thông tin đại chúng, báo chí, đài phát thanh và truyền

hình; các cổng thông tin điện tử của Tỉnh, huyện, website của sở, ban, ngành, lựa chọn

các chuyên để để tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đến người tiêu dùng và các

tổ chức, cá nhân kinh doanh, sản xuất hàng hóa, dịch vụ. Có thể sử dụng cả băng rôn,

biểu ngữ hoặc các clip ngắn trên truyền hình nhằm tuyên truyền hay các buổi mít tinh

ngoài trời…

Đối với các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ trong các lĩnh vực

có sử dụng hợp đồng theo mẫu nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói

riêng, phổ biến tuyên truyền pháp luật về hợp đồng theo mẫu giúp họ có thể nắm được

những vấn đề về bảo vệ người tiêu dùng, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật khi

soạn thảo và công khai các điều khoản trong hợp đồng theo mẫu áp dụng với số đông

người tiêu dùng. Đồng thời nâng cao nhận thức của doanh nghiệp về ý nghĩa của vấn đề

bảo vệ người tiêu dùng đối với chính công việc kinh doanh của họ, để họ thấy được lợi

ích từ đó là nâng cao uy tín, thu hút người tiêu dùng chấp nhận tham gia giao dịch.

Các cơ quan chuyên môn của Bộ Công thương, Bộ Xây dựng, Hội Bảo vệ quyền

lợi người tiêu dùng Việt Nam, Hiệp hội bât động sản Việt Nam tổ chức các cuộc hội

thảo, hội nghị phổ biến luật, tuy nhiên để tăng tính hiệu quả của công tác tuyên truyền,

phổ biến pháp luật, cần phải quan tâm, nâng cao đến chất lượng của các hoạt động này.

Thực tế nhiều cuộc hội thảo diễn ra mang tính phong trào, gây lãng phí thời gian, chi

phí, công sức. Hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam

có thể xuất bản các tạp chí, sách báo chuyên ngành để cung cấp thông tin cần thiết cho

các mục tiêu hoạt động.

Thứ hai, nâng cao trình độ, khả năng chuyên môn của đội ngũ cán bộ làm

công tác bảo vệ người tiêu dùng

Nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ nhà nước nói chung, bảo vệ

người tiêu dùng nói riêng, phải làm cho họ nhận biết rõ được ý nghĩa, tầm quan trọng

trong công việc của mình, đủ tâm huyết nhiệt tình để thực hiện công tác, không để các

doanh nghiệp “xấu” lôi kéo, lợi dụng. Bên cạnh đó, tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp

vụ, nâng cao hiểu biết về pháp luật, tập huấn kỹ năng tư vấn, trợ giúp người tiêu dùng;

bổ sung nguồn nhân lực có chuyên môn cao, nhiều sáng kiến, sáng tạo; biểu dương,

khen thưởng các cán bộ, nhân viên có thành tích xuất sắc trong công tác bảo vệ người

tiêu dùng.

Kết luận chương 3

Trong xu thế phát triển của kinh tế xã hội, các quan hệ xã hội diễn ra ngày càng

đa dạng, phong phú, sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật để điều chỉnh là điều tất yếu.

Đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản nói chung, căn hộ chung cư

nói riêng, một tài sản có giá trị, vai trò lớn lại thì việc hoàn thiện pháp luật điều chỉnh

lĩnh vực này lại càng cấp thiết. Chương 3 của khóa luận đã phân tích sự cần thiết phải

hoàn thiện pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn

hộ chung cư tại Việt Nam, định hướng hoàn thiện cũng như đưa ra một số giải pháp

nhằm khắc phục, hạn chế những khó khăn, tồn tại trong quy định pháp luật hiện hành

cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi tại Việt Nam.

KẾT LUẬN

Hợp đồng theo mẫu đã và đang tồn tại trong đời sống kinh tế - xã hội. Cũng giống

như các hợp đồng khác thì về nguyên tắc hợp đồng theo mẫu cũng phải được thiết lập

dựa trên cơ sở thỏa thuận, công bằng, thiện chí và trung thực. Khi đã ký kết thì các chủ

thể có trách nhiệm thực hiện các nội dung của hợp đồng trên tinh thần tận tâm, thiện chí.

Tuy nhiên, hợp đồng theo mẫu hay điều kiệu giao dịch chung lại được sử dụng chủ yếu

trong lĩnh vực tiêu dùng, lĩnh vực mà người tiêu dùng chỉ cần hiểu sơ qua về sản phẩm

hàng hóa dịch vụ rồi mặc nhiên chấp thuận hoặc ký kết vào hợp đồng theo mẫu do phía

nhà kinh doanh soạn sẵn. Mua bán căn hộ chung cư cũng là một lĩnh vực mà hợp đồng

theo mẫu được sử dụng chủ yếu. Với nhu cầu nhà ở ngày càng cao thì những tranh chấp

phát sinh từ hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư càng nhiều. Tình trạng

chủ đầu tư lạm dụng vị thế của mình để vi phạm các quy định của pháp luật, gây bất lợi

cho người mua căn hộ vẫn diễn ra. Mặc dù pháp luật đã quy định về giao kết và thực

hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư phải như thế nào, về đăng ký

hợp đồng, nội dung hợp đồng bao gồm những điều khoản gì…nhưng phía chủ đầu tư

thường không áp dụng đầy đủ hoặc đi theo hướng có lợi cho mình, và thiệt thòi và rủi

ro luôn thuộc về phía người mua căn hộ, bên yếu thế hơn. Việc pháp luật liên quan đến

nhà chung cư nằm rải rác ở các luật và văn bản khác nhau nên việc áp dụng cũng trở

nên khó khăn hơn, nhất là đối với người tiêu dùng nói chung, người mua căn hộ nói

riêng. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung

cư nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung là yêu cầu bức thiết nhằm bảo vệ quyền

lợi người tiêu dùng, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các giao dịch mua bán căn hộ chung

cư và giao dịch dân sự nói chung được hiệu quả.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu tiếng Việt

1. Nguyễn Thị Ngọc Anh (2011), Pháp luật về hợp đồng dân sự theo mẫu trên thế

giới – Những kinh nghiệm đối với Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa

Luật (ĐHQGHN), Hà Nội.

2. Báomới.com, “Quy tắc xuất xứ - yếu tố then chốt để hưởng ưu đãi từ TPP”,

http://www.baomoi.com/quy-tac-xuat-xu-yeu-to-then-chot-de-huong-uu-dai-tu-

tpp/c/19199097.epi đăng ngày 23/04/2016 truy cập ngày 10/03/2017.

3. Bộ Công thương (2013), Thông tư số 10/2013/TT-BCT ngày 30/05/2013 về ban

hành mẫu đơn đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.

4. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định

cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-

CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

Nhà ở.

5. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn

thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày

20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều

của Luật Nhà ở.

6. Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21

của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng quy định

cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-

CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

Nhà ở.

7. Cafef.vn, “Dự án Hesco Văn Quán chủ đầu tư lừa khách hàng”,

http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/du-an-hesco-van-quan-chu-dau-tu-lua-khach-hang-

201211240547284.chn đăng ngày 24/11/2012, truy cập ngày 15/03/2017

8. Ngô Quang Cháng (2011), Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương

lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật (ĐHQGHN), Hà Nội.

9. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi

tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở.

10. Chính phủ (2011), Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

11. Chính phủ (2013), Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 quy định xử

phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng

giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

12. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi

tiết thi hành một số điều Luật Đất đai.

13. Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở.

14. Chính phủ (2015), Nghị định số 124/2015/NĐ-CP ngày 19/11/2015 sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 quy định

xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng

giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

15. Cục quản lý cạnh tranh - Bộ Công thương, “Báo cáo tóm tắt Hội nghị tổng kết

công tác bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giai đoạn 2011 – 2015” ngày

07/01/2016 http://www.vca.gov.vn/chitietbvntd.aspx?ID=3260&Cate_ID=503

truy cập ngày 10/04/2017

16. Cục quản lý cạnh tranh – Bộ Công thương, “Hội nghị tổng kết công tác bảo vệ

quyền lợi người tiêu dùng tại Việt Nam giai đoạn 2011 – 2015”

http://www.vca.gov.vn/NewsDetail.aspx?ID=3156&CateID=304 truy cập ngày

10/04/2017

17. Cục Quản lý cạnh tranh - Bộ Công thương,

http://www.vca.gov.vn/HopDongMau.aspx?lg=1&Cate_ID=453&lhh=25&pag

e=1 truy cập ngày 15/03/2017

18. Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật hợp đồng – Phần chung, NXB

ĐHQGHN, Hà Nội.

19. Nguyễn Mạnh Cường, Đại học Công nghiệp Hà Nội, “Giải pháp gỡ khó cho thị

trường bất động sản Việt Nam hiện nay”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-

chinh/bat-dong-san/giai-phap-go-kho-cho-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-

hien-nay-45982.html đăng ngày 06/03/2014, truy cập ngày 10/04/2017

20. Huỳnh Thế Du (2015), Bài giảng kinh tế học vi mô dành cho chính sách công,

“Bài 26 – Thông tin bất cân xứng”.

21. Nguyễn Trọng Điệp, Cao Thị Hồng Giang (2016), “Những giới hạn của tự do ý

chí và vấn đề bảo vệ người tiêu dùng theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Tạp chí

Khoa học ĐHQGHN: Luật học, 32 (2), 11-15.

22. Giaoduc.net, “Gian nan đường đòi tiền của khách hàng mua nhà Hesco Văn

Quán”,

http://giaoduc.net.vn/Kinh-te/Bat-dong-san/Gian-nan-duong-doi-tien-cua-

khach-mua-nha-Hesco-Van-Quan-post87820.gd , đăng ngày 17/09/2012, truy

cập ngày 15/03/2017

23. Jones Lang LaSalle Việt Nam (2017), Báo cáo nghiên cứu thị trường- Tóm tắt

thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2017 ngày 28/03/2017

24. Khánh Linh, “Ngày càng nhiều doanh nghiệp đổ tiền kinh doanh bất động sản”,

http://vietnambiz.vn/ngay-cang-nhieu-doanh-nghiep-do-tien-kinh-doanh-bat-

dong-san-17488.html đăng ngày 27/03/2017, truy cập ngày 10/04/2017

25. Lò Thùy Linh (2010), Pháp luật Việt Nam về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

trong hợp đồng gia nhập, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa luật (ĐHQGHN), Hà

Nội.

26. Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam Dân luật lược khảo, Quyển II: Khế ước và Nghĩa

vụ, Bộ Quốc gia giáo dục xuất bản, Sài Gòn.

27. Đỗ Giang Nam, Khoa Luật – ĐHQGHN, “Bình luận về các quy định liên quan

đến hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung trong Dự thảo Bộ luật

Dân sự (sửa đổi)”,

http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Det

ail.aspx?ItemID=588&TabIndex=3&TaiLieuID=1967

28. Nhà Pháp luật Việt – Pháp (1998), Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa Pháp, NXB

Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

29. Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày

25/06/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng.

30. Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2015), Bảng giải đáp Thông tư 07/2015/TT-

NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng,

http://www.sbv.gov.vn/ đăng ngày 04/12/2015, truy cập ngày 20/03/2017

31. Phạm Duy Nghĩa (2003), “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản lý rủi ro

trong pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 28 (5), 38-

32. Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Hạnh Diệp, Nguyễn Viết Minh, Tạ Thu Thảo

(2013), Pháp luật về hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng trong hợp đồng theo

mẫu, NXB Tư pháp, Hà Nội.

33. Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật về quản lý chung

cư ở Việt Nam, NXB Xây dựng, Hà Nội.

34. Hoàng Thị Oanh (2014), Hợp đồng mua bán căn hộ chưng cư theo pháp luật

Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật (ĐHQGHN), Hà Nội.

35. Nguyễn Như Phát, “Một số vấn đề lý luận xung quanh Luật bảo vệ quyền lợi

người tiêu dùng”,

http://www.vca.gov.vn/NewsDetail.aspx?ID=1289&CateID=80 truy cập ngày

06/04/2017.

36. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở số 56/2005/QH11, Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005.

37. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11, Quốc hội nước CHXHCN

Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/06/2005.

38. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, Quốc hội

nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/06/2006.

39. Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng số 59/2010/QH12, Quốc

hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày

17/11/2010.

40. Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13, Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013.

41. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014.

42. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Quốc hội

nước CHXHCN Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014.

43. Quốc hội (2014), Luật Đầu tư số 67/2014/QH13, Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 26/11/2014.

44. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Quốc hội nước CHXHCN

Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015.

45. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07/04/2009 của

về Phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô

thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050.

46. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 về

Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến

năm 2030

47. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012

về việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng

theo mẫu, điều kiện giao dịch chung

48. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 1659/QĐ-TTg ngày 07/11/2012 của

về Phê duyệt chương tình phát triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012-2020.

49. Thủ tướng Chính phủ (2015), Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015

về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của

Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu

phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.

50. Nguyễn Anh Thư (2014), “Đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến

nguyên tắc thiện chí trong Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005”, Tạp chí Khoa

học ĐHQGHN: Luật học, 30 (3), 61-72.

51. tinnhanhchungkhoan.vn, “Khách hàng tố chủ đầu tư dự án Huyndai Hillstate

nhập nhèm”,

http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/khach-hang-to-chu-dau-tu-du-an-

hyundai-hillstate-nhap-nhem-104207.html đăng ngày 07/10/2014 truy cập ngày

15/03/2017

52. Phạm Quốc Trụ, Học viện Ngoại giao, “Hội nhập quốc tế: Một số vấn đề lý

luận và thực tiễn”, http://nghiencuubiendong.vn/toan-cau-hoa-hoi-nhap-kinh-

te/2014-hoi-nhap-quoc-te-mot-so-van-de-ly-luan-va-thuc-tien truy cập ngày

16/04/2017

53. Viện thống nhất tư pháp quốc tế Roma – Italia (1999), Những nguyên tắc hợp

đồng thương mại quốc tế, Bản dịch của Lê Nết, NXB TP.Hồ Chí Minh

54. Vietq.vn, “Tranh chấp khi mua ô tô, người tiêu dùng được khởi kiện”,

http://vietq.vn/tranh-chap-khi-mua-o-to-nguoi-tieu-dung-duoc-khoi-kien-

d18908.html , đăng ngày 12/08/2012, truy cập ngày 15/03/2017

Tài liệu tiếng Anh:

55. Act on Regulaiton of Terms and Conditions, Enacted by Act No.3922, December

31, 1986. Last amended by Act No.11840, May 28, 2013

https://elaw.klri.re.kr/eng_service/lawView.do?lang=ENG&hseq=30151

accessed on March 15th, 2017 .

56. Civil Code of Québec 1991,

http://legisquebec.gouv.qc.ca/en/showdoc/cs/CCQ-1991 accessed on March

15th, 2017 .

57. Clayton P.Gillette (2009), Standard form contracts, New York University Law

and Economics Working Papers.

58. Consumer Protection Act of Québec, Canada, updated to 1 December 2016

http://legisquebec.gouv.qc.ca/en/showdoc/cs/P-40.1 accessed on March 15th,

2017 .

59. Council Directive 93/13/EEC of 5 April 1993 on unfair terms in consumer

contracts,

http://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX:31993L0013

accessed on March 15th, 2017

60. Deluxe Black’s Law Dictionary, West Publishing Co, 1990.

61. German Civil Code, promulgated in 2002, last amended in 2013

https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.html#p0910

accessed on March 15th, 2017.

62. John J. A. Burke (2000), Contract as Commodity: A Nonfcition Approach,, 24

Seton Hall Legislative Journal

63. Mark R. Patterson (2010), Standardization of Standard-Form Contracts:

Competition and Contract Implications, William & Mary Law Review, 52 (2),

327-414.

64. Wikipedia, the free encyclopedia, Contract,

https://en.wikipedia.org/wiki/Contract , accessed on February 21st, 2017.

accessed on March 15th, 2017

65. Wikipedia, the free encyclopedia, Standard form contract,

https://en.wikipedia.org/wiki/Standard_form_contract accessed on February

21st, 2017.

PHỤ LỤC

Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của công ty TNHH HYUNDAI

RNC HÀ TÂY đăng ký ngày 04/10/2013

HỢP ĐỒNG MUA BÁN

CĂN HỘ

Số __________ /SPA-HDRNC

Giữa

CÔNG TY TNHH HYUNDAI RNC HÀ TÂY

Và

[●]

CĂN CỨ PHÁP LÝ:

Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005;

Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/06/2005;

Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn;

Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 và các văn bản hướng dẫn;

Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và các quy định pháp luật khác có liên quan;

Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/ 2005;

Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12, ngày 03 tháng 06 năm 2008 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Nghị định 51/2009/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 19/2008/QH12về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng về quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (“Thông tư 16/2010/TT-BXD”);

Thông tư 37/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ Nhà Chung cư (“Thông tư 37/2009/TT-BXD”);

Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây Dựng ngày 28 tháng 5 năm 2008 về Quản lý và Sử dụng Nhà Chung Cư (“Quyết Định 08/2008/QĐ-BXD”);

Các quy định pháp luật có liên quan của Việt Nam;

Giấy chứng nhận đầu tư số 011043000675 do Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội cấp ngày 18/12/2009 và các sửa đổi (“Giấy Chứng Nhận Đầu Tư”); Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được Ủy ban Nhân dân tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt tại Quyết định 1512/QĐ-UBND ngày 21/08/2007; Công văn Số 4159/QHKT-P4 của Sở Quy Hoạch và Kiến trúc Hà Nội chấp nhận Quy hoạch Tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc sơ bộngày 15 tháng 12 năm 2010.

Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ này (“Hợp Đồng”) được lập và ký vào ngày____________, _______ (“Ngày phát sinh hiệu lực”) tại [thành phố Hà Nội] bởi và giữa các bên sau đây:

CÔNG TY TNHH HYUNDAI RNC HÀ TÂY

Trụ sở chính:

Phường Hà Cầu, quận Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam

Điện thoại:

(84-4) 3553 7123 / 3553 7124

Fax: (84-4) 3553 7125

Giấy chứng nhận đầu tưsố: 011043000675 được Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội cấp

lần đầu ngày 18/12/2009và các chứng nhận sửa đổi

Mã số thuế:

0500571442

Tài khoản số:

[---------]

Đại diện theo pháp luật:

[------]

Chức vụ: Tổng Giám đốc

Hộ chiếu số:

[-----]

(Sau đây gọi là “Bên Bán”)

Và

ÔNG/ BÀ/TỔ CHỨC: _____________________________________________________

Ngày sinh/Ngày thành lập: ____________________________________________

Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu/Giấy chứng nhận đầu tư/đăng ký kinh doanhsố: __

Ngày cấp: ___________________________ Nơi cấp: ____________________

Nơi đăng ký hộ khẩuthường trú/trụ sở chính: ___ __________________________

Người được ủy quyền (trường hợp Bên Mua là tổ chức): _____________________

Chức danh: _________________________________________________________

Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu của Đại diện: _____________________________

Ngày cấp:____________________________ Nơi cấp: ______________________

Địa chỉ liên hệ: ______________________________________________________

Điện thoại: _________________________________________________________

Tài khoản số: _______________________________________________________

Đồng sở hữu (nếu có): ________________________________________________

ÔNG/ BÀ/TỔ CHỨC: _______________________________________________

Mối quan hệ: ________________________________________________________

Ngày sinh/Ngày thành lập: ____________________________________________

Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu/Giấy chứng nhận đầu tư/đăng ký kinh doanh số: _

Ngày cấp: _____________________________ Nơi cấp:

Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú/trụ sở chính: _____________________________

Người được ủy quyền (trường hợp đồng sở hữu là tổ chức): ___________________

Chức danh: _________________________________________________________

Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu của Đại diện: _____________________________

Ngày cấp:

Nơi cấp: ______________________

Địa chỉ liên hệ: ______________________________________________________

Điện thoại: _________________________________________________________

Tài khoản số: _______________________________________________________

(Sau đây gọi là “Bên Mua”)

Trong trường hợp Bên Mua gồm có hơn một (01) cá nhân hoặc tổ chức, tất cả các tham chiếu đến Bên Mua trong Hợp Đồng này sẽ có nghĩa đến từng người trong số đó và toàn bộ nghĩa vụ và trách nhiệm của Bên Mua theo đây là liên đới và riêng, và Bên Bán sẽ không có nghĩa vụ quyết định người nào hoặc tổ chức nào có nghĩa vụ gì đối với Bên Bán nhưng có quyền yêu cầu riêng rẽ đối với từng người trong số họ. Để thuận tiện, cá nhân hoặc tổ chức trong Bên Mua sẽ ủy quyền cho một (01) người làm đại diện của Bên Mua (sau đây gọi là “Người Đại Diện theo Ủy Quyền”) để giao dịch và ký kết các nghĩa vụ ràng buộc với Bên Bán liên quan đến Căn Hộ. Tất cả các hành vi của Người Đại Diện Theo Ủy Quyền này sẽ ràng buộc Bên Mua và Bên Bán không cần phải đạt được bất kỳ sự chấp thuận riêng rẽ nào của từng chủ thể trong Bên Mua. Tuy nhiên, không ảnh hưởng đến sự ủy quyền này, tất cả các tài liệu yêu cầu có chữ ký của các chủ thể trong Bên Mua phải được ký bởi từng cá nhân và Người được ủy quyền của tổ chức trong Bên Mua. Thỏa thuận giữa các Chủ Sở hữu về tỷ lệ sở hữu, nghĩa vụ của họ đối với nhau và đối với Bên Bán, Người được ủy quyền và các nội dung khác được quy định tại Phụ lục 3.

(Từng Bên Bán và Bên Mua sau đây gọi riêng là “Bên” và được gọi chung là “Các Bên”)

XÉT RẰNG

Bên Bán theo Giấy Chứng Nhận Đầu Tư là chủ đầu tư của Dự án Khu Nhà ở và Trung Tâm Thương Mạiđặt tại khu đất có diện tích khoảng 46.767m2 tại phường Hà Cầu, quận Hà Đông,Hà Nội, Việt Nam.Bên Bán là Chủ Sở hữu của Căn Hộ (như được xác định dưới đây) vào ngày ký Hợp Đồng này;

Bên Bán mong muốn bán và Bên Mua mong muốn mua Căn Hộ trong Khu Nhà ở theo

các điều khoản và điều kiện của Hợp Đồng này.

NAY, DO ĐÓ, Hai Bên nhất trí ký kết Hợp Đồng này với các điều khoản và điều kiện sau đây:

ĐIỀU 1.

ĐỊNH NGHĨA VÀ DIỄN GIẢI

1.1

Các thuật ngữ và từ ngữ sau đây sẽ có ý nghĩa như sau:

“Hợp Đồng” hoặc “Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ” có nghĩa là hợp đồng mua bán căn hộ này và toàn bộ các phụ lục kèm theo cũng như các sửa đổi, bổ sung bằng văn bản được lập và được ký kết bởi Các Bên tham gia hợp đồng tại từng thời điểm;

“Căn Hộ” có nghĩa là một căn hộ trong Nhà Chung Cư thuộc Khu Chung cư với mô tả chi tiết và các thông số kỹ thuật như được quy định tại Phụ Lục 1 của Hợp Đồng này;

“Nhà Chung Cư” có nghĩa là một tòa nhà chung cư nơi Căn Hộ tọa lạc được xác định trong Phụ lục 1 Hợp Đồng này;

“Khu Chung Cư” có nghĩa là năm (05) tòa nhà chung cư tọa lạc trên Khu Đất;

“Giá Mua Căn Hộ” bao gồm Giá Trị Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất, Giá TrịCăn Hộ, thuế giá trị gia tăng (“GTGT”) tính trên Giá Trị Căn Hộ, và Quỹ Bảo trì,được quy định tại Phần A, Phụ lục 1, Hợp Đồng này;

“GiáCăn Hộ” bao gồm Giá Trị Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất và Giá TrịCăn Hộ (chưa bao gồm thuế GTGT);

“Giá Trị Căn Hộ” nghĩa là giá mua theo thỏa thuận như được quy định tại Phần A, Phụ Lục 1, Hợp Đồng này không bao gồm Giá Trị Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất, Quỹ Bảo trì, thuế GTGT và tất cả các khoản thuế, phí, lệ phí, chi phí và phí tổn liên quan đến Hợp Đồng này, việc mua Căn Hộ, chuyển quyền sở hữu Căn Hộ cho Bên Mua hoặc nội dung khác sẽ thuộc trách nhiệm của Bên Mua;

“Người Nhận Chuyển Nhượng” là một bên trong Văn bản chuyển giao như quy định tại Điều 16.3 và Phụ Lục 6 đính kèm Hợp Đồng này và được chuyển giao các quyền và nghĩa vụ của Bên Mua được quy định sau đây trong Hợp đồng này;

“Người Được Ủy Quyền” có nghĩa là người đại diện theo pháp luật của Bên Mua trong trường hợp Bên Mua là tổ chức hoặc là người đại diện của Bên Mua để giao dịch và ký kết các nghĩa vụ ràng buộc với Bên Bán liên quan đến Căn Hộ;

“Sửa chữa Tài Sản” có nghĩa là sửa chữa tài sản như được xác định tại Phụ Lục 5;

“Phần Sở hữu chung của Khu Chung Cư” có nghĩa là diện tích không thuộc Phần Sở Hữu Riêng của Bên Mua hay của bất kỳ một căn hộ nào khác, không thuộc Phần Sở Hữu Riêng của Bên Bán, bao gồm các hạng mục sau: không gian, 85

hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh); và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở. Để tránh nhầm lẫn, những hạng mục sau đây không được coi là thuộc Phần Sở Hữu Chung:

Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Bán và Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Mua;

ii) Diện tích và trang thiết bị tại tầng hầm thuộc Dự Án (ngoại trừ các phần diện tích dùng để làm chỗ để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh);

iii) và bất kỳ hạng mục nào do Bên Bán hoặc nhà đầu tư thứ cấp của Bên Bán đầu tư theo Dự Án mà được xác định trong Dự Án là không thuộc Phần Sở Hữu Chung.

“Ngày Bàn Giao Dự Kiến” có nghĩa là ngày [---]tháng [---]năm [---];

m. “Khoản đặt cọc” có nghĩa là số tiền người mua phải trả cho người bán để đảm bảo thực hiện đầy đủ hợp đồng phù hợp với tiến độ thanh toán trong Phụ Lục 2 của Hợp đồng này.

“Diện Tích Sàn” hoặc “Phần Sở hữu riêng của Bên Mua” có nghĩalà diện tích sàn của Căn Hộ như được xác định tại Phần A, Phụ Lục 1, Hợp Đồng này;

“Ngày Bàn Giao”là một ngày cụ thể hoặc một khoảng thời gian mà theo đó Căn Hộ được hoặc xem như được hoàn thành theo quy định của Hợp Đồng và được hoặc xem như được Bên Bán bàn giao cho Bên Mua theo quy định tại Thông Báo Bàn Giao hoặc các văn bản điều chỉnh của Thông Báo Bàn Giao phù hợp với quy định tại Điều 12 của Hợp Đồng này;

“Thông Báo Bàn Giao” có nghĩa là thông báo bằng văn bản được Bên Bán gửi đến Bên Mua như quy định tại Điều 12 Hợp Đồng này thông báo về Ngày Bàn Giao;

“Nội Quy” có nghĩa là nội quy quản lý và sử dụng Khu Chung Cư do Bên Bán ban hành tại thời điểm ký Hợp Đồng này và đính kèm tại Phụ Lục 6, Hợp Đồng này để quản lý, và vận hành Khu Chung Cư sau khi hoàn thành bàn giao theo quy định của luật pháp Việt Nam;

“Giấy Chứng Nhận Đầu Tư” có nghĩa là giấy chứng nhận đầu tư số 011043000675 do Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội cấp lần đầu cho Bên Bán ngày 18/12/2009 và các giấy chứng nhận đầu tư sửa đổi, bổ sung sau đó;

“Lãi Suất Chậm Trả”có nghĩa lãi suất phạt do chậm thanh toán hoặc chậm bàn giao Căn Hộ theo Hợp Đồng này, tính bằng 0.05 %/ngày (Bằng chữ: không phẩy không năm phần trăm một ngày);

“Luật Nhà Ở” có nghĩa là Luật Nhà ở do Quốc hội Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2006 và bất kỳ sự sửa đổi, bổ sung có hiệu lực tại từng thời điểm;

“Quỹ Bảo Trì” có nghĩa là quỹ dành để bảo trì Phần Sở hữu chung của Khu Chung Cư;

“Ban Quản Trị” có nghĩa là ban quản trị theo quy định của Quyết Định 08/2008/QĐ-BXD, do các Cư Dân sống trong Khu Chung Cư bầu chọn tại Hội Nghị lần thứ nhất, như quy định tại ChươngVI của Nội Quy;

“Công ty Quản lý” là đơn vị ký Hợp Đồng Khung với Bên Bán (trước khi Ban Quản Trị được thành lập) hoặc với Ban Quản Trị để cung cấp Dịch vụ Quản lý cho Cư Dân của các căn hộ trong Khu Chung Cư phù hợp với các điều khoản và điều kiện theo đó;

“Dịch vụ Quản lý” có nghĩa là các dịch vụ quản lý và vận hành Phần Sở hữu chung của Khu Chung Cư, như được quy định tại Điều 3, Chương II, Thông tư 37/2009/TT-BXD, và được quy định chi tiết tại Hợp Đồng Khung được ký kết bởi Bên Bán (trước khi thành lập Ban Quản Trị) hoặc Ban Quản Trị và Công ty Quản lý;

“Hợp Đồng Khung” có nghĩa là hợp đồng được ký giữa Bên Bán (trước khi Ban Quản Trị được thành lập) hoặc Ban Quản trị với Công ty Quản lý để cung cấp Dịch vụ Quản lý

“Hội Nghị” có nghĩa là cuộc họp của Cư Dân được tổ chức theo các quy định của Nội Quy và quy định pháp luật có liên quan của Việt Nam;

aa. “Biên Bản Bàn Giao” có nghĩa là văn bản được kí bởi Bên Bán và Bên Mua về việc bàn giao Căn Hộ. Mẫu của Biên Bản Bàn Giao được quy định tại Phụ Lục 4 đính kèm Hợp Đồng này.

bb. “Phí Quản Lý Hàng Tháng” có nghĩa là các khoản phí và chi phí hàng tháng mà các Cư Dân phải thanh toán cho Công ty Quản lý đối với các Dịch vụ Quản lý như được quy định tại Hợp Đồng này và Nội Quy;

cc. “Chủ Sở hữu” có nghĩa là tổ chức hoặc cá nhân sở hữu hợp pháp một căn hộ

trong Khu Chung Cư;

dd. “Số Tiền Trước Bàn Giao” có nghĩa là khoản tiền còn lại phải trả trong Giá mua Căn hộ cộng thêm các chi phí phát sinh khác được xác định trước hoặc vào Ngày Bàn giao theo quy định tại Hợp Đồng này;

ee. “Phần Sở hữu riêng của Bên Mua” có nghĩa là phần diện tích của Căn Hộ thuộc

sở hữu riêng của Bên Mua được quy định cụ thể tại Điều 2 của Hợp Đồng này;

ff.

“Phần Sở hữu riêng của Bên Bán” có nghĩa là các công trình, tiện ích và khu vực do Bên Bán sở hữu, bao gồm các khu vực như được xác định tại Phần D của Phụ Lục 1 đính kèm Hợp Đồng này, nằm trong Khu Đất, không bao gồm Phần Sở hữu chung của Khu Chung Cư và Phần Sở hữu riêng của Bên Mua;

gg. “Dự Án” có nghĩa là Dự án Khu Nhà ở và Trung Tâm Thương Mại tại phường Hà Cầu, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội do Bên Bán làm chủ đầu tư theo Giấy Chứng Nhận Đầu Tư;

hh. “Cư Dân” có nghĩa là Chủ Sở hữu và/hoặc Người Sử dụng sống trongvà sử dụngKhu Chung Cư và đăng ký tạm trú hoặc thường trú theo quy định của pháp luật và Nội Quy;

ii.

“Người Sử dụng” có nghĩa là tổ chức hoặc cá nhân đang sử dụng hợp pháp Phần Sở hữu riêng của Khu Chung Cư ngắn hạn hoặc dài hạn dưới bất kỳ hình thức nào, bao gồm ít nhất các tổ chức và cá nhân dưới đây:

Thành viên gia đình hoặc người giúp việc (nếu có) của Chủ Sở hữu; và/hoặc

Khách/khách mời/người thuê/người thuê lại, bao gồm nhà thầu và/hoặc nhân viên của nhà thầu của Chủ Sở hữu; và/hoặc

Bất kỳ người nào được Chủ Sở hữu cho phép lưu lại, sinh sống hoặc sử dụng, bảo trì hoặc sửa chữa căn hộ của Chủ Sở hữu dưới bất kỳ hình thức nào ngắn hạn hay dài hạn;

jj.

“Giá Trị Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất” có nghĩa là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất, được tính dựa trên giá đất (“Giá Đất”) là [_____________] VND/m2 như được quy định tại Điều 3 của Hợp Đồng này;

kk. “Thời Hạn Bảo Hành” có nghĩa là thời hạn bảo hành như quy định tại Điều 13.1

Hợp Đồng này.

1.2

Diễn giải

a. Các đầu mục của Hợp Đồng này chỉ để tiện tham khảo và không ảnh hưởng đến

cấu trúc, ý nghĩa của Hợp Đồng này và/hoặc các tài liệu đính kèm;

Trong Hợp Đồng này, mọi tham chiếu đến bất kỳ điều khoản hoặc phụ lục nào sẽ bao gồm tất cả các văn bản, văn kiện, hoặc thỏa thuận được ban hành hoặc ký để sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế các điều khoản hoặc phụ lục đó;

c. Các tham chiếu đến một người hoặc một bên thứ ba sẽ được hiểu là các tham chiếu đến một cá nhân hoặc một tổ chức được thành lập dưới bất cứ hình thức nào cũng như những người thừa kế hoặc những người thay thế các cá nhân và tổ chức đó;

d. Các tham chiếu đến bất cứ tài liệu hay văn bản pháp lý nào sẽ bao gồm cả các bản sửa đổi và/hoặc bổ sung của tài liệu, văn bản đó kể từ sau ngày ký Hợp Đồng.

ĐIỀU 2.

ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG

Bên Bán cam kết xây dựng để bán và Bên Mua đồng ý mua một Căn Hộ được mô tả tương đối và có những đặc điểm kỹ thuật như được nêu tại Phụ Lục 1 đính kèm Hợp Đồng này, cụ thể như sau :

Căn hộ số [-----------]

Tầng thứ [-----------]

Nhà Chung Cư số [---------------] và địa chỉ của Nhà Chung Cư: [-------------------]

Diện tích sàn hoặc Phần Sở hữu riêng của Bên Mua[-------------------------]

Năm xây dựng [-------------]

Diện tích sàn Căn Hộ được đo bằng cách tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của Căn Hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia hai căn hộ/ Căn Hộ và hành lang, cầu thang thoát hiểm hoặc phòng kỹ thuật của tòa nhà hoặc công trình, và ‘tường bao ngoài’ là tường ngăn chia Căn Hộ và mặt ngoài của tòa nhà hoặc công trình) theo quy định tại Thông Tư 16/2010/TT- BXD của Bộ Xây Dựng, ngày 1 tháng 9 năm 2010. Diện tích sàn Căn Hộ bao gồm cả diện tích ban công và lôgia kèm theo Căn Hộ, cột, và tường xây trong phạm vi Căn Hộ.

ĐIỀU 3.

GIÁ MUA CĂN HỘ

3.1

Giá Mua Căn Hộ : [--------------] VND

Giá Mua Căn Hộ bao gồm :

Giá Trị Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất : [------------] VND được tính dựa trên giá đất (“Giá Đất”) là [---------] VND/1m2

GiáTrị Căn Hộ : [------------] VND

Thuế GTGT (10% của Giá Trị Căn Hộ) : [-------] VND

Quỹ Bảo Trì (2% Giá Trị Căn Hộ (chưa bao gồm thuế GTGT) và Giá Trị Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất) : [--------] VND

Bên Mua thanh toán Giá Mua Căn Hộ cho Bên Bán theo tiến độ thanh toán quy định tại Phụ Lục 2 của Hợp Đồng này.

3.2

Bên Mua phải nộp vào Quỹ Bảo Trì của Nhà Chung Cư một khoản tiền theo quy định của Luật Nhà Ở, hiện tại là hai phần trăm (2%) của Giá Căn Hộ. Quỹ Bảo Trì phải được nộp đầy đủ vào ngày đến hạn của đợt thanh toán cuối cùng của Giá Mua Căn Hộ theo quy định tại Phụ Lục 2 Hợp Đồng này.

Quỹ Bảo Trì sẽ được gửi vào một tài khoản riêng và dùng để thanh toán cho các hạng mục nêu tại Phụ Lục 5 Hợp Đồng này, bao gồm các chi phí bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất, lắp đặt hoặc xây dựng lại tiện ích hạ tầng cơ sở hoặc các công việc khác vì lợi ích chung của Cư Dân trong Khu Chung Cư, như bảo trì giá trị thẩm mỹ chung hoặc nâng cao chất lượng cuộc sống của Cư Dân trong Khu Chung Cư.

Quỹ Bảo Trì được sử dụng để chi trả cho Sửa chữa Tài Sản. Trường hợp có bất kỳ khoản tiền nào khác được yêu cầu chi trả thêm cho Sửa chữa Tài Sản, Bên Mua đồng ý đóng góp thêm trên cơ sở chia theo tỷ lệ dựa trên kích thước của Căn Hộ, với điều kiện là một văn bản thông báo phải được Bên Bán gửi trước cho Bên Mua.

3.3

Giá Mua Căn Hộ sẽ không bao gồm các khoản sau đây:

- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, nhà và tài sản gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu”), lệ phí trước bạ, phí và các chi phí có liên quan theo các quy định và luật pháp của Việt Nam áp dụng đối với Căn Hộ. Các khoản phí, lệ phí và chi phí nêu trên sẽ do Bên Mua chi trả.

- Chi phí cho việc kết nối và lắp đặt thiết bị cung cấp các dịch vụ cho Căn Hộ, như là dịch vụ cung cấp gas, dịch vụ viễn thông, truyền hình và các dịch vụ khác do Bên Mua sử dụng riêng cho Căn Hộ. Các chi phí này do Bên Mua thanh toán trực tiếp cho các đơn vị cung cấp dịch vụ.

- Phí Quản Lý Hàng Tháng sẽ do Bên Mua đóng cho Công ty Quản lýsau Ngày Bàn

Giao.

- Bất kỳ chi phí nào khác liên quan đến Hợp Đồng mà Bên Bán không có nghĩa vụ

thanh toán theo quy định của pháp luậtvà Hợp Đồng này (nếu có).

ĐIỀU 4.

PHÍ QUẢN LÝ

4.1

Trừ khi có quy định khác bởi luật pháp Việt Nam, Bên Mua phải đóng Phí Quản Lý Hàng Tháng theo Hợp Đồng này, Hợp Đồng Khung và Nội Quy cho mục đích quản lý và vận hành Khu Chung Cư. Phí Quản Lý Hàng Tháng không bao gồm phí dịch vụ phụ trội cho việc sử dụng các tiện nghi như phí giữ xe, phí sử dụng bể bơi, phí sử dụng sân tennis và các loại phí tương tự khác.

4.2

Phí Quản Lý Hàng Tháng được Bên Bán tính toán và thông báo cho tháng đầu tiên tính từ ngày bàn giao. Vào ngày kí Biên Bản Bàn Giao, Bên Bán sẽ thu khoản Phí Quản Lý Hàng Tháng này. Sau đó, Phí Quản Lý Hàng Tháng sẽ được tính toán và thu hàng tháng, phù hợp với Nội Quy. Phí Quản Lý Hàng Tháng có thể thay đổi theo quy định và pháp luật của Việt Nam và có tính đến các điều kiện thị trường. Để tránh nhầm lẫn, trong trường hợp Cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam ban hành mức trần đối với phí quản lý được thu, khi đó hai Bên thừa nhận và đồng ý rằng Phí Quản Lý Hàng Tháng sẽ được điều chỉnh để không cao hơn mức trần của phí quản lý do Cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam ban hành, trừ trường hợp hai Bên có thỏa thuận khác.

4.3

Bên Mua sẽ nỗ lực hết sức để thanh toán Phí Quản Lý Hàng Tháng đúng hạn, và đồng ý trả tiền lãi nếu có chậm trễ theo quy định của Nội Quy.

ĐIỀU 5.

PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Toàn bộ việc thanh toán theo Hợp Đồng này đều thực hiện bằng Đồng Việt Nam. Bên Mua phải thanh toán bằng chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng của Bên Bán như đã đề cập ở trên hoặc một tài khoản nào khác do Bên Bán thông báo bằng văn bản tại mỗi thời điểm thanh toán.

Khi có bất kỳ khoản tiền nào mà Bên Mua phải thanh toán theo Hợp Đồng này bằng chuyển khoản, việc thanh toán chỉ được xem là Bên Bán đã nhận được sau khi số tiền gửi đã được ghi nhận vào tài khoản ngân hàng của Bên Bán như được đề cập ở trên. Toàn bộ phí ngân hàng, gửi tiền và các loại phí phải trả khác liên quan đến việc thanh toán này sẽ do một mình Bên Mua chi trả, và Bên Mua đảm bảo rằng Bên Bán sẽ nhận đầy đủ các khoản tiền của bất kỳ số tiền nào mà Bên Mua có nghĩa vụ phải thanh toán theo Hợp Đồng này trừ trường hợp Bên Bán không nhận được các khoản tiền trên do lỗi của ngân hàng.

Bên Mua sẽ thanh toán Giá Mua Căn Hộ cho Bên Bán theo như Phụ Lục 2 đính kèm Hợp Đồng này

ĐIỀU 6.

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN

6.1 Theo Hợp Đồng này, Bên Bán có các quyền sau:

6.1.1 Bên Bán được yêu cầu thanh toán và nhận mọi khoản thanh toán từ Bên Mua theo Hợp

Đồng này và Nội Quy Khu Căn Hộ;

6.1.2 Trong thời gian bảo hành, Bên Bán có quyền tiếp cận Căn Hộ để kiểm tra, kiểm soát việc sử dụng Căn Hộ khi phát hiện có sai sót trong quá trình sử dụng được thông báo bởi Bên Mua và/hoặc Công Ty Quản Lý hoặc bất kỳ bên thứ ba nào với điều kiện là Bên Mua sẽ được báo trước và không từ chối một cách bất hợp lý;

6.1.3 Bên Bán có quyền yêu cầu Bên Mua nộp đầy đủ các giấy tờ, các loại thuế, phí và lệ phí để làm thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua theo quy định của pháp luật và theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp Bên Mua tự nguyện làm thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận);

6.1.4 Bên Bán có quyền ngừng hoặc yêu cầu các nhà cung cấp dịch vụ ngừng cung cấp điện, nước, gas và các dịch vụ tiện ích khác nếu Chủ Sở Hữu hoặc Người Sử Dụng vi phạm Quy chế quản lý nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Nội Quy Khu Căn Hộ đính kèm Hợp Đồng này với điều kiện Bên Bán phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất ba (03) ngày cho Chủ Sở Hữu hoặc Người Sử Dụng;

6.1.5 Bên Bán được toàn quyền sở hữu, quản lý, khai thác, kinh doanh và các quyền định đoạt hợp pháp khác theo quy định của pháp luật đối với Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Bán và các hạng mục khác không thuộc Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Mua và Phần Sở Hữu Chung;

6.1.6 Bên Bán được quyền thực hiện các biện pháp xử lý tài sản đảm bảo theo quy định của pháp luật và các thỏa thuận được ký giữa Bên Bán, Bên Mua và ngân hàng trong trường hợp Bên Mua ký hợp đồng tín dụng thế chấp Hợp Đồng này mà vi phạm hợp đồng tín dụng với ngân hàng (nếu có);

6.1.7 Bên Bán được quyền bàn giao Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu của Căn Hộ cho ngân hàng trong trường hợp Bên Mua thế chấp Hợp Đồng này cho ngân hàng và chưa hoàn tất thanh toán cho ngân hàng (nếu có);

6.1.8 Trong quá trình thực hiện Hợp Đồng này, Bên Mua đảm bảo và cam kết không xảy ra bất kỳ tranh chấp của bên thứ ba đối với Bên Mua làm thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của Bên Bán hoặc làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của Dự Án;

6.1.9 Bên Bán có quyền yêu cầu Bên Mua thực hiện đúng và đầy đủ các quy định tại Hợp

Đồng này.

6.2

Theo Hợp Đồng này, Bên Bán có các nghĩa vụ sau:

6.2.1 Đầu tư, xây dựng và hoàn thiện Căn Hộ cùng các tiện ích sử dụng theo đúng thiết kế và yêu cầu về chất lượng đã được phê duyệt, theo đúng các quy định của Hợp Đồng này;

6.2.2 Tổ chức hệ thống quản lý, kiểm tra và giám sát việc xây dựng và hoàn thiện Căn Hộ để đảm bảo chất lượng xây dựng, kỹ thuật và mỹ thuật theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành;

6.2.3 Hướng dẫn Bên Mua về việc sử dụng Căn Hộ khi bàn giao đưa vào sử dụng;

6.2.4 Bàn giao Căn Hộ đã được hoàn thiện chậm nhất vào Ngày Bàn Giao và sau khi đã nhận

đầy đủ các khoản tiền thanh toán theo như quy định của Hợp Đồng này;

6.2.5 Tùy thuộc vào quyết định của mình, theo đề nghị của Bên Mua, Bên Bán có thể hỗ trợ cho Bên Mua hoàn thành thủ tục vay ngân hàng để Bên Mua có thể thanh toán đầy đủ các đợt thanh toán theo quy định tại Hợp Đồng này;

6.2.6 Thực hiện trách nhiệm bảo hành Căn Hộ theo quy định của Hợp Đồng này;

6.2.7 Nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến việc mua bán Căn Hộ

theo quy định của pháp luật;

6.2.8 Có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu đối với Căn Hộ cho Bên Mua (trừ trường hợp Bên Mua tự nguyện làm thủ tục xin cấp Sổ Đỏ) và bàn giao cho Bên Mua các giấy tờ có liên quan đến Căn Hộ;

6.2.9 Có trách nhiệm tổ chức Hội Nghị Nhà Chung Cư lần đầu để thành lập Ban Quản Trị; thực hiện các nhiệm vụ của Ban Quản Trị khi nhà chung cư chưa thành lập được Ban Quản Trị theo quy định tại Nội Quy Khu Căn Hộ;

6.2.10 Bên bán có quyền bổ sung và thay đổi vật liệu, vật tư trang bị cho Căn hộ với điều kiện những vật liệu thay thế cho các vật liệu quy định tại Phụ Lục 1 Hợp đồng này có chất lượng và tiêu chuẩn tương đương hay tốt hơn.

6.2.11 Thực hiện các nghĩa vụ khác nêu tại Hợp Đồng này hoặc theo quy định của pháp luật

có hiệu lực tại từng thời điểm.

ĐIỀU 7.

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN MUA

7.1.

Theo Hợp Đồng này, Bên Mua có các quyền sau:

7.1.1 Vào ngày ký Hợp Đồng này, Bên Mua có quyền kiểm tra và xác nhận diện tích Căn Hộ như quy định trong bản vẽ đính kèm liên quan đến Căn Hộ tại Phụ Lục 1, Hợp Đồng này;

7.1.2 Yêu cầu Bên Bán làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận Quyền Sử Dụng Đất ở ổn định lâu dài cho Bên Mua; cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu đối với Căn Hộ cho Bên Mua và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến Căn Hộ theo Điều 16.7 Nghị định 71/2010/NĐ-CP;

7.1.3 Sau khi nhận bàn giao, được quyền tự do sử dụng, quản lý và định đoạt Căn Hộ phù hợp với quy định tại Hợp Đồng này, Nội Quy và quy định của pháp luật hiện hành; 7.1.4 Sử dụng các dịch vụ được cung cấp bởi nhà cung cấp dịch vụ cơ bản trực tiếp hoặc

thông qua Công ty Quản lý sau Ngày Bàn Giao;

7.1.5 Yêu cầu Bên Bán tổ chức Hội Nghị Khu Chung Cư đầu tiên để thành lập Ban Quản Trị.

7.2.

Theo Hợp Đồng này, Bên Mua có các nghĩa vụ sau:

7.2.1 Nhận bàn giao Căn Hộ vào Ngày Bàn Giao.

7.2.2 Thanh toán đầy đủ và đúng hạn cho Bên Bán theo các điều khoản và điều kiện quy định

tại Điều 5 và Phụ Lục 2 của Hợp Đồng này;

7.2.3 Thanh toán các khoản thuế, phí, lệ phí và chi phí khác theo quy định tại Điều 11 của

Hợp Đồng này;

7.2.4 Kể từ Ngày Bàn Giao thực tế hoặc Ngày Bàn Giao theo thông báo của Bên Bán (trong những trường hợp nêu tại Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này), Bên Mua phải thanh toán Phí Quản Lý Hàng Tháng cho Công ty Quản lý theo quy định tại Hợp Đồng này và Nội Quy (kể cả trường hợp Bên Mua không cư trú tại Căn Hộ). Ngoài ra, Bên Mua có trách nhiệm trực tiếp thanh toán các khoản phí, chi phí và lệ phí đối với các dịch vụ khác sử dụng riêng cho Căn Hộ của mình cho các đơn vị cung cấp dịch vụ bao gồm các chi phí như tiền điện, tiền nước, tiền gas, phí truyền hình cáp, vệ tinh (nếu có), chi phí viễn thông, thông tin liên lạc, chi phí gửi xe ô tô, xe máy, xe đạp và các chi phí liên quan khác (nếu có).

7.2.5 Đối với các dịch vụ liên quan đến Căn Hộ mà do một đơn vị cung cấp riêng cho Bên Mua khác với các dịch vụ được cung cấp bởi đơn vị cung cấp duy nhất cho toàn bộ Nhà Chung Cư,dù đơn vị cung cấp dịch vụ được yêu cầu riêng đó cũng là đơn vị cung cấp duy nhất cho toàn bộ Nhà Chung Cư hay không, Bên Mua phải trực tiếp ký hợp đồng

dịch vụ riêng với đơn vị cung cấp dịch vụ đối với các dịch vụ yêu cầu riêng và trực tiếp thanh toán phí dịch vụ cho đơn vị cung cấp dịch vụ. Bên Mua đảm bảo và cam kết rằng việc lắp đặt, hoặc sử dụng các dịch vụ mà việc sử dụng đó không gây ảnh hưởng bất lợi cho việc quản lý và vận hành Khu Chung Cư hoặc các căn hộ khác. Trong mọi trường hợp, Bên Mua phải thông báo trước cho Công ty Quản lý để đảm bảo việc lắp đặt dịch vụ không ảnh hưởng tới việc quản lý và sinh hoạt của Khu Chung cư và các căn hộ khác;

7.2.6 Tôn trọng và cho phép Bên Bán và/hoặc Công ty Quản lý tiếp cận vào bên trong Căn Hộ để sửa chữa các sự cố liên quan đến Nhà Chung Cư và/hoặc Căn Hộ, bảo hành, xây dựng, đảm bảo phòng chống cháy nổ, cho các mục đích và quyền hợp pháp khác của Bên Bán và/hoặc Công ty Quản lý theo quy định trong Nội Quy;

7.2.7 Hợp tác với Bên Bán, Công ty Quản lý, hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc ngừng cung cấp điện nước, gas và các dịch vụ khác theo quyết định của Bên Bán hoặc Công ty Quản lý hoặc tuân thủ bất kỳ yêu cầu nào về việc ngừng sử dụng nếu Bên Mua vi phạm bất kỳ điều khoản nào của Nội Quy.

7.2.8 Bên Mua cam kết chỉ sử dụng Căn Hộ cho mục đích để ở. Tuy nhiên, khi có ý định thay đổi mục đích sử dụng Căn Hộ, Bên Mua phải thông báo cho Bên Bán hoặc Công ty Quản lý bằng văn bản để Bên Bán hoặc Công ty Quản lý xem xét và nhận được chấp thuận sự thay đổi này bằng văn bản từ Bên Bán hoặc Công ty Quản lý trước khi thay đổi mục đích sử dụng. Bên Bán hoặc Công ty Quản lý có quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận yêu cầu của Bên Mua theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và Nội Quy. Ngoài ra, Bên Bán và/hoặc Công ty Quản Lý có quyền yêu cầu Bên Mua thanh toán thêm một khoản tiền phí dịch vụ hàng tháng (được Công ty Quản lý tính và thu một cách hợp lý phù hợp với quy định pháp luật) sau khi chấp thuận.

7.2.9 Vào hoặc sau Ngày Bàn Giao, Bên Mua không được thay đổi kiến trúc và kết cấu bên trong Căn Hộ (bao gồm việc xây dựng tường ngăn trên mặt sàn, phá dỡ, di chuyển các trang thiết bị, hệ thống kỹ thuật gắn với Phần Sở hữu chung v.v.); Bên Mua không được đặt các biển quảng cáo hoặc biển hiệu ở phía mặt ngoài của Căn Hộ; mở rộng diện tích Căn Hộ, hoặc tác động/can thiệp dưới bất kỳ hình thức nào làm ảnh hưởng đến kiến trúc tổng thể của Nhà Chung Cư và/hoặc mặt ngoài của Căn Hộ. Nếu Bên Mua muốn sửa chữa nhỏ, thì trước đó Bên Mua phải có đơn đề nghị bằng văn bản gửi cho Công ty Quản lý hoặc Bên Bán và phải nhận được sự chấp thuận bằng văn bản như quy định tại Nội Quy.

7.2.10 Tuân thủ và thực hiện các quy định của Nội Quy và các điều khoản của Hợp Đồng này.

ĐIỀU 8.

CAM KẾT VÀ ĐẢM BẢO

8.1

Bên Bán đảm bảo rằng Căn Hộ thuộc quyền sở hữu của Bên Bán và không bị cấm giao dịch theo pháp luật Việt Nam, và Bên Bán có quyền bán Căn Hộ theo quy định của pháp luật;

8.2

Bên Mua công nhận và đảm bảo rằng mình được quyền mua Căn Hộ theo quy định của luật pháp Việt Nam. Bên Mua đã đọc toàn bộ, hiểu rõ toàn bộ nội dung của Hợp Đồng này, và tự nguyện ký kết và không hủy ngang Hợp Đồng này trừ các trường hợp chấm dứt theo quy định tại Hợp Đồng này và pháp luật hiện hành.

ĐIỀU 9.

VI PHẠM CỦA BÊN MUA

9.1

Không ảnh hưởng đến các quyền và nghĩa vụ khác của Bên Bán theo Hợp Đồng này và luật pháp của Việt Nam, Bên Mua vào bất kỳ lúc nào cũng phải đảm bảo, bồi thường cho Bên Bán và các bên có liên quan khác toàn bộ thiệt hại, tổn thất, hoặc các yêu cầu chống lại mà Bên Bán và/hoặc các bên liên quan khác phải chịu theo quy định của pháp luật do bất kỳ vi phạm nào của Bên Mua đối với Hợp Đồng này.

Ngoài ra, trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa Bên Mua và bất kỳ bên thứ ba nào khác về việc sử dụng và/hoặc sở hữu Căn Hộ, liên quan hoặc không liên quan đến Hợp Đồng này và không xảy ra do lỗi của Bên Bán, nếu tranh chấp này gây ra thiệt hại cho Bên Bán thì Bên Bán được bồi thường.

9.2

Không ảnh hưởng đến các quyền và nghĩa vụ khác của Bên Bán theo Hợp Đồng này và luật pháp của Việt Nam, nếu Bên Mua không thực hiện nghĩa vụ theo Hợp Đồng này bao gồm nghĩa vụ thanh toán hoặc thanh toán đầy đủ bất kỳ khoản tiền nào phải trả cho Bên Bán vào ngày đến hạn được quy định theo Hợp Đồng này (“Ngày Đến Hạn”), Bên Mua phải trả lãi trên khoản tiền quá hạn (“Lãi Chậm Trả”) tính từ Ngày Đến Hạn cho đến ngày Bên Bán nhận được số tiền quá hạn, theo mức Lãi Suất Chậm Trả, trong đó, khoản phạt tiền lãi mà Bên Mua phải trả cho Bên Bán trong bất kỳ trường hợp trễ hạn thanh toán nào sẽ không vượt quá tám phần trăm (8%) giá trị của phần chậm thanh toán này.

9.3

Trong vòng 30 ngày kể từ Ngày Đến Hạn, Bên Bán sẽ gửi cho Bên Mua 03 (ba) thông báo bằng văn bản để thông báo cho Bên Mua về nghĩa vụ thanh toán của Bên Mua, ngày gia hạn thanh toán và Lãi Chậm Trả áp dụng trên khoản chậm thanh toán của Bên Mua theo quy định tại Điều 9.2. Hết thời hạn 30 ngày trên, nếu Bên Mua không thanh toán đầy đủ tiền nợ gốc và khoản lãi phát sinh cho Bên Bán, Bên Bán có quyền gửi thông báo bằng văn bản cho Bên Mua về việc chấm dứt Hợp đồng này và Hợp Đồng sẽ tự động chấm dứt sau 05 (năm) ngày kể từ ngày Bên Bán gửi thông báo về việc chấm dứt Hợp Đồng mà không cần được sự đồng ý của Bên Mua và Điều 9.5 dưới đây sẽ được áp dụng.

9.4 Nếu Hợp Đồng bị chấm dứt theo Điều 9.3 nêu trên trong trường hợp sau khi Bên Bán bàn giao Căn Hộ theo quy định tại Điều 12 của Hợp Đồng này cho Bên Mua, Bên Mua phải chuyển khỏi Căn Hộ và bàn giao lại Căn Hộ cho Bên Bán theo đúng hiện trạng tại thời điểm Bên Bán bàn giao cho Bên Mua trong vòng 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày Bên Bán gửi thông báo về việc chấm dứt Hợp Đồng.

Trường hợp Bên Mua không bàn giao lại Căn Hộ cho Bên Bán theo đúng quy định tại Hợp Đồng này, sau khi hết thời hạn 45 (bốn mươi lăm) ngày nêu trên, Bên Bán có toàn quyền thực hiện các biện pháp cần thiết bao gồm cả ngừng cung cấp điện, nước và Dịch vụ quản lý; vào Căn Hộ và chuyển toàn bộ tài sản của Bên Mua ra ngoài phạm vi Căn Hộ nhằm thu hồi lại Căn Hộ thuộc quyền sở hữu của Bên Bán; sửa chữa và khôi phục Căn Hộ theo đúng hiện trạng tại thời điểm Bên Bán bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua. Bên Mua phải thanh toán cho Bên Bán toàn bộ chi phí, phí tổn thực tế liên quan tới việc cưỡng chế Bên Mua ra khỏi phạm vi Căn Hộ và khôi phục lại hiện trạng Căn Hộ.1

9.5 Không ảnh hưởng đến các quyền và nghĩa vụ khác của Bên Bán theo Hợp Đồng này và luật pháp Việt Nam, nếu Bên Mua vi phạm bất kỳ nghĩa vụ thanh toán nào theo Hợp Đồng này hoặc nghĩa vụ nhận bàn giao Căn Hộ vào Ngày Bàn Giao, Bên Bán sẽ gửi cho Bên Mua văn bản thông báo để chấm dứt Hợp Đồng. Trên cơ sở chấm dứt Hợp Đồng:

9.5.1 Bên Bán có quyền giao kết hợp đồng mua bán khác hoặc bất kỳ thỏa thuận nào khác với giá hợp đồng mới, hoặc theo một cách thức khác nhằm bán hoặc định đoạt Căn Hộ. Tổng số tiền Bên Mua đã nộp cho đến ngày chấm dứt Hợp Đồng này sẽ được trả lại cho Bên Mua theo quy định tại Điều 9.5.2 dưới đây.

9.5.2 Bên Bán sẽ trả lại tổng số tiền Bên Mua đã nộp khi thỏa mãn các điều kiện sau

đây:

(a) Bên Bán đã nhận được đầy đủ các khoản thanh toán từ Bên Mua Mới theo Hợp Đồng Mới. Tuy nhiên, trong vòng chín mươi (90) ngày kể từ ngày Bên Bán gửi cho Bên Mua văn bản thông báo để chấm dứt Hợp Đồng theo quy định tại Điều 9.5 của Hợp Đồng này, bất kể Bên Bán có giao kết hợp đồng mua bán khác với Bên Mua Mới hay không, Bên Bán sẽ trả lại Bên Mua Số Tiền Hoàn Trả theo quy định tại Điều 9.5.2 (b) của Hợp Đồng này.

(b) Bên Bán sẽ trả lại Bên Mua khoản tiền (“Số Tiền Hoàn Trả”) là khoản chênh lệch giữa tổng số tiền đã nộp của Bên Mua theo Hợp Đồng này cho đến ngày chấm dứt Hợp Đồng và tổng số tiền bao gồm: (i) khoản phạt vi phạm Hợp Đồng tương đương 8% Giá Mua Căn Hộ; (ii) Lãi Chậm Trả, các khoản bồi thường thiệt hại phát sinh do sự vi phạm Hợp Đồng của Bên Mua theo quy định của pháp luật; (iii) Thuế và các lệ phí do nhà nước áp dụng mà Bên Bán phải chịu theo quy định của Hợp Đồng này; (iv) toàn bộ

Điều 9.4 áp dụng với Khách hàng thanh toán 30% được nhận bàn giao nhà.

chi phí, phí tổn thực tế liên quan tới việc cưỡng chế Bên Mua ra khỏi phạm vi Căn Hộ và khôi phục lại hiện trạng Căn Hộ theo quy định tại Điều 9.4 của Hợp Đồng (nếu có).2

(c) Bên Bán sẽ trả cho Bên Mua Số Tiền Hoàn Trả không bao gồm tiền lãi hoặc bất kỳ khoản tiền bồi thường khác trong vòng 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo về việc xác định Số Tiền Hoàn Trả cho Bên Mua theo tài khoản sau của Bên Mua: - Chủ tài khoản: _______________________________________ - Tài khoản số: ________________________________________ Tại Ngân Hàng:______________________________________ ___________________________________________________ ___________________________________________________

(d)

Không ảnh hưởng đến các quy định đưa ra tại mục (a), (b) và (c) của Điều 9.5.2, nếu tổng số tiền Bên Mua nộp cho Bên Bán theo Hợp đồng này tính đến ngày chấm dứt Hợp Đồng ít hơn tổng số tiền quy định tại các tiểu mục (i), (ii), (iii), (iv) của mục (b) nói trên, Bên Mua sẽ phải chịu trách nhiệm nộp số tiền còn thiếu cho Bên Bán trong vòng 30 ngày kể từ ngày Bên Bán gửi cho Bên Mua thông báo về việc xác định số tiền còn thiếu và sẽ phát sinh Số Tiền Hoàn Trả.

9.5.3 Khoản Đặt Cọc của Bên Mua sẽ được giữ lại và thuộc về Bên Bán.

VI PHẠM CỦA BÊN BÁN

ĐIỀU 10.

10.1 Bên Bán sẽ bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua không chậm hơn [---] ngày sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến. Trường hợp Bên Bán không bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua trong vòng [---] ngày sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến, Bên Bán phải trả cho Bên Mua một khoản tiền phạt vi phạm Hợp Đồng với mức Lãi Suất Chậm Trả tính trên tổng số tiền Bên Mua đã trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng này trong khoảng thời gian từ ngày thứ [---]sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến cho đến Ngày Bàn Giao, trừ khi việc chậm trễ bàn giao Căn Hộ có nguyên nhân là do sự vi phạm Hợp Đồng (bao gồm cả sự vi phạm nghĩa vụ thanh toán của Bên Mua theo đây) hoặc Sự Kiện Bất Khả Kháng, thì trong những trường hợp đó Bên Bán sẽ không phải trả bất kỳ khoản phạt nào. Tiền lãi phạt mà Bên Bán phải trả cho Bên Mua không vượt quá tám phần trăm (8 %) tổng số tiền Bên Mua đã trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng này. Bên Mua đồng ý rằng Bên Mua sẽ không có quyền chấm dứt Hợp Đồng này và nhận bất kỳ khoản thanh toán thêm nào khác ngoài khoản như quy định tại Điều 10.1 này do việc Bên Bán không bàn giao Căn Hộ trong vòng [---] ngày sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến;

Điều 9.5.2 (b) (iv) áp dụng cho khách hàng thanh toán 30% được nhận bàn giao nhà.

10.2 Trường hợp Bên Bán không bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua sau [---] ngày kể từ Ngày Bàn Giao Dự Kiến, trừ khi việc không bàn giao này do nguyên nhân vi phạm Hợp Đồng (bao gồm nghĩa vụ thanh toán của Bên Mua trong Hợp Đồng này), hoặc Sự Kiện Bất Khả Kháng, Bên Mua sẽ có quyền hoặc là (i) tiếp tục Hợp Đồng với một Ngày Bàn Giao mới được xác định bởi Bên Bán, hoặc (ii) chấm dứt Hợp Đồng này và yêu cầu Bên Bán:

10.2.1 Hoàn trả cho Bên Mua toàn bộ các khoản thanh toán mà Bên Mua đã chuyển

cho Bên Bán theo Hợp Đồng này; và

10.2.2. Khoản phạt vi phạm Hợp Đồng tương đương với (8%) tổng số tiền Bên Mua đã

trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng này;

10.2.3. Lãi Chậm Bàn Giao với mức Lãi Suất Chậm Trả tính trên tổng số tiền Bên Mua đã trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng này trong khoảng thời gian từ ngày sau ngày kết thúc thời hạn [---] ngày quy định tại Điều 10.1 nêu trên đến Ngày Bàn Giao thực tế hoặc Ngày Bàn Giao theo thông báo của Bên Bán (trong những trường hợp nêu tại Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này) hoặc ngày chấm dứt Hợp Đồng này, tùy thuộc ngày nào đến trước. Tiền lãi phạt mà Bên Bán phải trả cho Bên Mua không vượt quá tám phần trăm (8%) tổng số tiền Bên Mua đã trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng này.

Trong trường hợp Bên Mua yêu cầu trả lãi phạt theo quy định tại Điều 10.1 nêu trên và sau đó chấm dứt Hợp Đồng theo Điều 10.2 này, khoản tiền lãi phạt mà Bên Mua đã nhận từ Bên Bán theo như Điều 10.1 trên sẽ được khấu trừ vào các khoản tiền khác mà Bên Bán trả cho Bên Mua theo Điều 10.2 này. Sau khi hoàn tất thanh toán như đã đề cập, Hợp Đồng này sẽ đương nhiên chấm dứt mà không có thêm bất kỳ trách nhiệm nào đối với bất kỳ Bên nào.

ĐIỀU 11.

THUẾ VÀ CÁC KHOẢN PHÍ

11.1 Bên Mua có trách nhiệm nộp các khoản thuế và phí liên quan đến Căn Hộ bao gồm lệ phí trước bạ, phí công chứng, và các khoản phí và chi phí khác mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và/hoặc các tổ chức có liên quan thu phù hợp với các quy định của luật pháp Việt Nam như phí đo đạc và cấp hồ sơ kỹ thuật căn hộ, phí thẩm định và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (trong đó tổng các khoản phí và chi phí khác không vượt quá [----]);

11.2 Bên Mua theo đây ủy quyền cho Bên Bán nhân danh Bên Mua nộp các khoản thuế và phí và Bên Mua sẽ hoàn trả lại cho Bên Bán theo yêu cầu của Bên Bán dựa trên các chứng từ thực tế.

ĐIỀU 12.

GIAO NHẬN CĂN HỘ

12.1 Ngày Bàn Giao sẽ vào khoảng ngày [---] tháng [---] năm 2013. Tuy nhiên, Ngày Bàn Giao, theo quyết định của Bên Bán phù hợp với tiến độ xây dựng và các yếu tố khách quan, sẽ là một ngày khác nhưng sẽ không chậm hơn [---] ngày sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến trong bất cứ trường hợp nào, ngoại trừ trường hợp Sự Kiện Bất Khả Kháng và với điều kiện là Bên Mua hoàn thành nghĩa vụ quy định tại Điều 12.4, Hợp Đồng này.

12.2 Bên Bán sẽ gửi Thông Báo Bàn Giao, ít nhất mười bốn (14) ngày trước Ngày Bàn Giao, trong đó nêu cụ thể như Ngày Bàn Giao theo đó vào ngày này Bên Mua được yêu cầu nhận bàn giao Căn Hộ trên thực tế; Số Tiền Trả Trước Bàn Giao mà Bên Mua phải nộp trước Ngày Bàn Giao bao gồm khoản tiền phải nộp và đến hạn mà Bên Mua phải trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng này (nếu có).

12.3 Trong giới hạn quy định tại Điều 12.1 của Hợp Đồng này, Ngày Bàn Giao có thể được điều chỉnh theo quyết định của Bên Bán hoặc theo thỏa thuận khác bằng văn bản của Các Bên. Trong trường hợp điều chỉnh Ngày Bàn Giao theo quyết định của Bên Bán thì Bên Bán sẽ gửi Thông Báo về việc điều chỉnh Ngày Bàn Giao, ít nhất mười bốn (14) ngày trước Ngày Bàn Giao mới.

12.4 Trước Ngày Bàn Giao, Bên Mua phải nộp Số Tiền Trước Bàn Giao cho Bên Bán. Việc Bên Bán Bàn Giao Căn Hộ cho Bên Mua chỉ được thực hiện dựa trên và tùy thuộc vào sự thanh toán đầy đủ Số Tiền Trước Bàn Giao của Bên Mua theo Điều 12.2 Hợp Đồng này. Khi việc thanh toán được thực hiện chuyển khoản qua ngân hàng, sau khi số tiền chuyển khoản được ghi nhận không hủy ngang vào tài khoản có liên quan của Bên Bán, Bên Bán sẽ thông báo cho Bên Mua về việc nhận tiền nói trên và bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua trong ngày làm việc tiếp theo.

12.5 Tại thời điểm bàn giao Căn Hộ, nếu Bên Mua phát hiện Căn Hộ có khiếm khuyết, sai sót so với mô tả tại Hợp Đồng, Bên Mua có quyền ghi rõ các yêu cầu sửa chữa, khắc phục những điểm không phù hợp vào Biên Bản Bàn Giao. Bên Bán có trách nhiệm khắc phục các khiếm khuyết, sai sót này trong thời hạn 15 ngày (chậm nhất cũng không quá 30 ngày) kể từ ngày ký Biên Bản Bàn Giao. Để tránh nhầm lẫn hoặc phát sinh tranh chấp, Các Bên thống nhất rằng việc sửa chữa mọi khiếm khuyết, sai sót, hư hỏng (nếu có) đối với Căn Hộ tại thời điểm bàn giao sẽ được áp dụng theo quy định về bảo hành Căn Hộ.

Trường hợp Bên Bán không đồng ý với các yêu cầu sửa chữa, khắc phục của Bên Mua do không phù hợp với thông số kỹ thuật của Căn Hộ như mô tả tại Phụ lục 1, thì trong thời hạn ba mươi (30) ngày kể từ ngày nhận được ý kiến không đồng ý bằng văn bản của Bên Bán kèm theo các căn cứ, Bên Mua phải gửi thông báo khiếu nại tới Bên Bán nêu rõ các cơ sở để yêu cầu sửa chữa và Các Bên sẽ cùng xem xét, khắc phục. Tranh chấp phát sinh sẽ được giải quyết theo quy định tại Hợp Đồng này.

12.6 Trong những trường hợp sau:

Bên Mua không có mặt tại địa điểm bàn giao trong thời hạn bàn giao nêu tại Thông Báo Bàn Giao, trừ trường hợp: sự chậm trễ hoặc vắng mặt do nguyên nhân bất khả kháng theo quy định trong Hợp đồng, và Bên Mua có lý do hợp lý và được Bên Bán chấp thuận, hoặc

ii) Bên Mua không ký và/hoặc không ghi rõ các yêu cầu sửa chữa, khắc phục

(nếu có) vào Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ.

thì Bên Mua đồng ý rằng Bên Mua mặc nhiên chấp nhận hoàn toàn Căn Hộ và đã nhận bàn giao Căn Hộ kể từ Ngày Bàn Giao nêu tại Thông Báo Bàn Giao.

iii) Nếu xảy ra các sự kiện bất khả kháng, hoặc Bên Mua có lý do hợp lý dẫn tới việc chậm trễ thời điểm nhận bàn giao Căn hộ, Bên Mua phải thông báo cho Bên Bán trước 24 giờ đồng hồ. Nếu vì lý do sức khỏe do tai nạn nghiêm trọng, phải cấp cứu, thì Bên Mua hoặc đại diện theo ủy quyền hợp pháp của Bên Mua phải thông báo bằng văn bản kèm theo căn cứ về lý do chậm trễ cho bên Bán trong thời hạn 48 giờ đồng hồ kể từ thời điểm bàn giao Căn hộ theo Thông báo Bàn Giao.

12.7 Việc bàn giao thực tế Căn Hộ sẽ được lập thành Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ theo mẫu của Bên Bán quy định tại Phụ Lục 4 Hợp Đồng này với điều kiện là Bên Mua phải xuất trình cho Bên Bán bản gốc các biên nhận thanh toán hợp pháp do Bên Bán hoặc ngân hàng của Bên Bán quy định tại Hợp Đồng này phát hành xác nhận rằng Bên Mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán trước bàn giao theo Hợp Đồng này.

12.8 Kể từ Ngày Bàn Giao thực tế hoặc Ngày Bàn Giao theo thông báo của Bên Bán (trong những trường hợp nêu tại Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này), Bên Mua tiếp nhận toàn bộ nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý của Người Sử dụng của Căn Hộ (bao gồm việc nộp Quỹ Bảo Trì, Phí Quản Lý Hàng Tháng, và mọi khoản thuế và phí liên quan đến Căn Hộ), bất kể trên thực tế Bên Mua đã sử dụng hoặc sinh sống trong Căn Hộ hay chưa hoặc dù là quyền sở hữu của Căn Hộ và các quyền khác theo đó đã chuyển qua cho Bên Mua hay chưa. Trước khi bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua theo Điều 12, Bên Mua không có quyền vào hoặc chiếm giữ hoặc sử dụng Căn Hộ mà không có văn bản đồng ý trước của Bên Bán; và

12.9 Phù hợp quy định tại Điều 12.5 Hợp Đồng này, Bên Mua đồng ý không từ chối nhận bàn giao Căn Hộ vì lý do hoặc viện cớ về bất kỳ khiếm khuyết nào trong Căn Hộ, Phần Sở hữu chung của Khu Chung Cư, hoặc bất kỳ khu vực nào khác hoặc bất kỳ sự không tuân theo các điều khoản của Hợp Đồng này, các sai sót liên quan hoặc sự không tuân theo sẽ được giải quyết phù hợp với Điều 12.11 hoặc Điều 13.1 (tương ứng). Bên cạnh các khiếm khuyết đó, Căn Hộ phải đáp ứng các điều kiện cần thiết để Bên Mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường trong Căn Hộ nhận bàn giao từ Bên Bán. Các Bên đồng ý rằng trong Thời Hạn Bảo Hành, các quyền của Bên Mua theo Điều 12.11 và 13.1 sẽ là nghĩa vụ của Bên Bán trongviệc sửa chữa bất kỳ sai sót/khiếm khuyết (ngoại trừ các sai sót/khiếm khuyết xảy ra trong các trường hợp quy định tại Điều 13.2) trong Căn

100

Hộ và Phần Sở hữu chung của Khu Chung Cư và toàn bộ sự không tuân theo nêu trên đối với các điều khoản của Hợp Đồng này. Quyền sở hữu của Căn Hộ vẫn sẽ thuộc về Bên Bán cho đến khi (i) Bên Mua thanh toán đầy đủ Giá Mua Căn Hộ và các khoản phải trả theo Hợp Đồng này và (ii) các Bên ký Biên Bản Bàn Giao hoặc Ngày Bàn Giao (trong những trường hợp nêu tại Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này) theo quy định của Hợp Đồng này.

12.10 Trong trường hợp Bên Mua không thanh toán đầy đủ bất kỳ khoản tiền đến hạn nào vào Ngày Đến Hạn dự kiến theo Hợp Đồng này, Bên Bán có quyền tự mình điều chỉnh Ngày Bàn Giao mà không cần có sự đồng ý của Bên Mua, không bị hạn chế bởi các quy định về Ngày Bàn Giao tại Điều 12.1 và Điều 12.3 của Hợp Đồng này. Bên Bán sẽ gửi cho Bên Mua một văn bản thông báo về sự điều chỉnh đó trong vòng mười bốn (14) ngày sau khi quyết định điều chỉnh Ngày Bàn Giao. Bên Mua phải trả mọi khoản chi phí, phí tổn và thiệt hại thực tế có liên quan phát sinh do sự điều chỉnh Ngày Bàn Giao này. Tuy nhiên, Bên Mua có quyền thực hiện việc nhận bàn giao khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo Hợp Đồng, bất kể Ngày Bàn Giao điều chỉnh theo quy định tại Điều này sau ngày Bên Mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo Hợp Đồng.

12.11 Diện Tích Sàn được bàn giao

Sau khi việc đo đạc thực tế được thực hiện theo quy định của Thông tư 16/2010/TT- BXD để cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu của Căn Hộ, Bên Bán và Bên Mua sẽ đối chiếu Diện Tích Sàn của Căn Hộ theo Hợp Đồng và kết quả đo đạc của cơ quan Nhà nước hoặc kết quả đo đạc được cơ quan Nhà Nước xác nhận.

Theo kết quả đo đạc của cơ quan Nhà nước, nếu diện tích sàn bàn giao thực tế có sự chênh lệch với Diện Tích Sàn được nêu trong Phần A Phụ Lục 1 của Hợp Đồng này một con số nằm trong khoảng ± 1 % Diện Tích Sàn, Các Bên xem như đã chấp nhận sự chênh lệch này mà không yêu cầu điều chỉnh Giá Mua Căn Hộ (“Diện Tích Sàn Sai Lệch Cho Phép”). Nếu diện tích sàn bàn giao thực tế sai lệch vượt quá phạm vi cho phép của Diện Tích Sàn Sai Lệch Cho Phép nghĩa là diện tích sàn bàn giao thực tế có sự chênh lệch với Diện Tích Sàn vượt quá ± 1 % Diện Tích Sàn, Các Bên sẽ cùng thỏa thuận cách xử lý trong phụ lục Hợp Đồng hoặc giải quyết theo quy định pháp luật. Nếu Các Bên thống nhất điều chỉnh Giá Mua Căn Hộ, phần chênh lệch mà Bên Bán phải hoàn trả cho Bên Mua nếu diện tích sàn bàn giao thực tế nhỏ hơn Diện Tích Sàn hoặc Bên Mua phải trả thêm cho Bên Bán nếu diện tích sàn bàn giao thực tế lớn hơn Diện Tích Sàn (“Phần Chênh Lệch”) được xác định như sau:

Phần Chênh Lệch = | Diện tích sàn bàn giao thực tế - Diện Tích Sàn Sai Lệch Cho Phép |/ Diện Tích Sàn x Giá Mua Căn Hộ

Khoản chênh lệch (nếu có) sẽ được các Bên thanh toán cho nhau trong vòng 07 (bảy) ngày kể từ ngày các Bên ký Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ.

101

ĐIỀU 13.

BẢO HÀNH

Bên Bán sẽ bảo hành Căn Hộ như sau:

13.1 Bên Bán có trách nhiệm bảo hành Căn Hộ theo đúng quy định tại Điều 46 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Luật Bảo vệ Quyền lợi Người tiêu dùng; Thời hạn bảo hành được tính từ ngày ký Biên Bản Bàn Giao hoặc Ngày Bàn Giao.

13.2 Các Bên cùng đồng ý và xác nhận thêm rằng Bên Bán sẽ không có nghĩa vụ bảo hành

đối với bất kỳ hư hỏng, khiếm khuyết hoặc thiệt hại nào:

(i)

Là hậu quả của sự hao mòn tự nhiên và do Bên Mua sử dụng sai hoặc tự ý sửa chữa thay đổi; và/hoặc

(ii)

Do lỗi của Bên Mua hay bất kỳ Bên Mua hoặc Người Sử Dụng hoặc bất kỳ một bên thứ ba nào khác gây ra, kể cả những hư hỏng do các thiết bị và/hoặc tài sản của Bên Mua hay bất kỳ Người Sử Dụng, hoặc bất kỳ một bên thứ ba nào khác gây ra; và/hoặc

(iii) Do Sự Kiện Bất Khả Kháng như được nêu tại Điều 18 của Hợp Đồng này;

và/hoặc

(iv) Các trường hợp không thuộc trách nhiệm bảo hành của Bên Bán theo quy định pháp luật, như là những phần/bộ phận và thiết bị của Căn Hộ do Bên Mua và bất kỳ Người Sử Dụng tự lắp đặt, thực hiện và/hoặc sửa chữa;

13.3 Ngay khi phát hiện ra bất kỳ khiếm khuyết, hư hỏng nào là đối tượng được bảo hành theo quy định của Điều này, Bên Mua và/hoặc bất kỳ Người Sử Dụng có nghĩa vụ phải:

(i)

Ngay lập tức thông báo bằng văn bản thông qua hình thức gửi trực tiếp hoặc thông qua hình thức gửi thư bảo đảm cho Bên Bán về các khiếm khuyết, hư hỏng đó chậm nhất là trong thời hạn 14 ngày kể từ ngày phát hiện ra khiếm khuyết, hư hỏng, và

(ii)

Áp dụng các biện pháp cần thiết và hợp lý nhằm hạn chế tối đa hậu quả của khiếm khuyết, hư hỏng đó. Nếu Bên Mua và/hoặc bất kỳ Người Sử Dụng không thực hiện mọi nỗ lực nhằm hạn chế các thiệt hại hoặc không tuân thủ điều kiện bảo hành thì Bên Mua và/hoặc bất kỳ Người Sử Dụng phải gánh chịu, toàn bộ hay một phần tùy theo mức độ vi phạm, chi phí sửa chữa, thay thế hoặc khắc phục khiếm khuyết, hư hỏng và các thiệt hại phát sinh.

13.4 Bên Bán sẽ thực hiện việc bảo hành theo qui định của pháp luật. Trong trường hợp xẩy ra hư hỏng có thể sửa chữa khắc phục được trong phạm vi công nghệ kỹ thuật và thực tế cho phép, Bên Bán sẽ thực hiện sửa chữa hạng mục hư hỏng đó bằng vật liệu và/hoặc thiết bị mới cùng loại hay chất lượng tương đương đang có trên thị trường. Bên Bán và Bên Mua có thể có thỏa thuận để Bên Mua tự thực hiện việc sửa chữa các hư hỏng.

102

Bên Bán có trách nhiệm khắc phục các hư hỏng, khiếm khuyết trong thời hạn không quá 15 ngày (chậm nhất cũng không quá 30 ngày) kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Mua. Nếu Bên Bán chậm bảo hành so với thời hạn quy định này mà gây thiệt hại cho Bên Mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.

13.5 Các Bên cùng đồng ý và xác nhận rằng bất kỳ công việc bảo hành, sửa chữa nào đối với Căn Hộ sẽ chỉ được thực hiện bởi Bên Bán hoặc bên được Bên Bán ủy quyền hoặc cho phép. Bên Bán không có trách nhiệm hoàn trả chi phí bảo hành trong trường hợp Bên Mua tự ý hoặc nhờ người khác khắc phục khiếm khuyết trong mọi trường hợp;

13.6 Bên Mua và bất kỳ Người Sử Dụng phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên của Bên Bán hay người của những công ty chuyên nghiệp do Bên Bán chỉ định được phép vào Căn Hộ và cho phép họ đưa vào khu vực Căn Hộ những máy móc, trang thiết bị cần thiết để thực hiện việc bảo hành nói trên. Khi thực hiện việc bảo hành này, nhân viên của Bên Bán hay những công ty chuyên nghiệp do Bên Bán chỉ định phải hạn chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho Bên Mua và/hoặc cho các tài sản của Bên Mua trong hoặc liên quan đến Căn Hộ.

QUYỀN SỞ HỮU

ĐIỀU 14.

Bên Bán sẽ chuyển quyền sở hữu Căn Hộ sang cho Bên Mua theo các quy định dưới đây:

14.1 Sau Ngày Bàn Giao hoặc ngày ký Biên Bản Bàn Giao, Căn Hộ vẫn thuộc sở hữu của Bên Bán; Bên Bán bảo lưu quyền sở hữu đối với Căn Hộ cho đến khi Bên Mua đáp ứng điều kiện Bên Mua hoàn thành nghĩa vụ theo Hợp Đồng bao gồm cả nghĩa vụ thanh toán đầy đủ toàn bộ các khoản tiền theo quy định tại Điều 3, Điều 4 và Điều 5 của Hợp Đồng này, các khoản thuế, phí, lệ phí và các chi phí khác theo quy định của pháp luật của Việt Nam có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu của Bên Mua đối với Căn Hộ.3

14.2 Theo quy định của pháp luật Việt Nam, Bên Mua, bằng Hợp Đồng này, đồng ý không hủy ngang và vô điều kiện rằng, chỉ khi và sau khi (i) Bên Mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo Hợp Đồng nàyvà (ii) Bên Mua đã ký Biên Bản Bàn Giao đối với Căn Hộ hoặc vào Ngày Bàn Giao theo thông báo của Bên Bán (trong những trường hợp nêu tại Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này) , Bên Mua sẽ có đầy đủ quyền sở hữu đối với Căn Hộ và không có bất kỳ quyền sở hữu riêng nào đối với bất kỳ phần nào của diện tích chung, bao gồm Phần Sở hữu chung của Khu Chung Cư và Phần Sở hữu riêng của Bên Bán.

Điều 14.1 áp dụng với khách hàng thanh toán 30% được nhận bàn giao nhà

103

14.3 Các Bên bằng Hợp Đồng này, đồng ý rằng toàn bộ Phần Sở hữu riêng của Bên Bán thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên Bán và do Bên Bán toàn quyền sử dụng và định đoạt theo ý chí của Bên Bán.

14.4 Bên Mua có nghĩa vụ cung cấp các hồ sơ, giấy tờ cần thiết cho Bên Bán để Bên Bán

hoàn thành thủ tục pháp lý xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua.

ĐIỀU 15.

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU

15.1 Trừ khi có yêu cầu khác của Bên Mua, Bên Bán sẽ nỗ lực để xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua trong thời hạn sớm nhất có thể kể từ ngày Bên Mua hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán theo Hợp Đồng, với điều kiện là:

15.1.1 Bên Mua đã ký Biên Bản Bàn Giao;

15.1.2 Bên Mua trong phạm vi của mình phối hợp với Bên Bán bằng cách có mặt tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi được yêu cầu, cung cấp các giấy tờ, tài liệu và thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật và/hoặc yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu về việc công chứng hoặc xác nhận Hợp Đồng này tại một văn phòng công chứng (nếu có yêu cầu) và cơ quan có liên quan khác để được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu;

15.1.3 Bên Mua sẽ chịu và thanh toán tất cả các khoản phí, lệ phí hoặc thuế phải nộp khác đúng hạn cho Nhà nước Việt Nam phát sinh liên quan đến việc xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua. Bên Mua có nghĩa vụ thanh toán cho Bên Bán tất cả (i) các khoản chi phí phát sinh theo quy định pháp luật và theo yêu cầu của của cơ quan có thẩm quyền,và (ii) các chi phí thực tế hợp pháp khác trên cơ sở thỏa thuận với Bên Mua, trong quá trình tiến hành các thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận Sở Hữu và trước khi nhận Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu.

15.1.4 Bên Mua thừa nhận rằng việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua là thẩm quyền duy nhất của cơ quan có thẩm quyền của thành phố Hà Nội, thời hạn để xem xét và cấp giấy là phụ thuộc vào cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, Bên Bán sẽ nỗ lực hết sức để thúc đẩy việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu dưới tên Bên Mua trong thời gian sớm nhất.

15.2 Trong trường hợp Bên Mua là người nước ngoài được phép sở hữu một căn hộ theo luật hiện hành của Việt Nam (“Bên Mua Nước Ngoài”), thời hạn sở hữu Căn Hộ sẽ căn cứ vào các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam (“Thời Hạn Sở Hữu Của Người Nước Ngoài”).

104

15.2.1 Trường hợp có sự thay đổi luật pháp hoặc giải thích hoặc áp dụng liên quan đến hạn chế quyền sở hữu căn hộ của Bên Mua Nước Ngoài, Bên Bán sẽ không có trách nhiệm và nghĩa vụ đối với quyền sở hữu của Căn Hộ của Bên Mua Nước Ngoài.

15.2.2 Bên Bán đồng ý rằng trong suốt thời hạn của Hợp Đồng này, nếu có sự thay đổi luật pháp hoặc giải thích hoặc áp dụng cho phép Bên Mua Nước Ngoài sở hữu Căn Hộ trong thời hạn dài hơn hoặc vĩnh viễn, Bên Mua Nước Ngoài sẽ có quyền đối với lợi ích đó với điều kiện là Bên Mua Nước Ngoài (i) nộp cho Bên Bán toàn bộ hồ sơ có liên quan chứng minh quyền sở hữu của Bên Mua đối với Căn Hộ; và (ii) nộp mọi khoản thuế, nghĩa vụ, lệ phí, phí tổn và chi phí liên quan đến sự chuyển đổi này (nếu có).

ĐIỀU 16.

CHUYỂN NHƯỢNG

16.1 Bằng việc ký kết Hợp Đồng này, với điều kiện phù hợp quy định pháp luật, và Bên Bán đảm bảo Bên thứ ba tiếp nhận đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Bên Bán và đảm bảo các quyền của Bên Mua theo Hợp đồng này, thì: Bên Mua đồng ý rằng Bên Bán được quyền, vào bất kỳ thời điểm nào, chuyển nhượng, chuyển giao phù hợp quy định pháp luật các quyền hoặc sử dụng bất kỳ quyền nào của Bên Bán quy định trong Hợp Đồng này như một biện pháp đảm bảo cho Bên thứ ba, với điều kiện là việc chuyển nhượng, chuyển giao hoặc biện pháp đảm bảo đó không ảnh hưởng bất lợi đến các quyền và lợi ích của Bên Mua theo Hợp Đồng này cũng như không làm phát sinh thêm bất kỳ nghĩa vụ hay trách nhiệm nào cho Bên Mua liên quan đến Hợp Đồng này.

16.2 Bên Mua có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển giao, thế chấp, cho hoặc tặng Căn Hộ hoặc các giao dịch khác theo quy định của pháp luật Việt Nam sau khi Bên Mua được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu đối với Căn Hộ.

16.3 Trước ngày ký Biên Bản Bàn Giao, Bên Mua có thể chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Hợp Đồng này cho bất kỳ bên thứ ba nào khác (“Việc Chuyền Nhượng”) theo đúng quy định của pháp luật, và với điều kiện là các quy định sau được áp dụng:

16.3.1 Căn Hộ không có bất kỳ tranh chấp, thế chấp, trở ngại hay việc cho thuê nào và Việc Chuyển nhượng không bị cấm bởi luật pháp của Việt Nam;

16.3.2 Bên Mua và Người Nhận Chuyển Nhượng dự kiến sẽ ký kết một thỏa thuận theo mẫu quy định tại Phụ lục 14 ban hành kèm theo Thông tư 16/2010/TT- BXD (“Văn Bản Chuyển Nhượng”) và Bên Bán xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng, theo đó các quyền và nghĩa vụ của Bên Mua sẽ được chuyển giao cho Người Nhận Chuyển Nhượng dự kiến theo quy định của Hợp Đồng này, và toàn bộ mối quan hệ hợp đồng giữa Bên Bán và Bên Mua sẽ chấm dứt đồng thời mối quan hệ giữa Bên Nhận Chuyển Nhượng và Bên Bán sẽ phát

105

sinh hiệu lực;

16.3.3 Căn cứ vào Văn Bản Chuyển Nhượng đã được Bên Bán xác nhận, Người Nhận Chuyển Nhượng dự kiến sẽ thụ hưởng tất cả quyền và nghĩa vụ của Bên Mua, bao gồm cả nghĩa vụ đối với các khoản lãi, nợ quá hạn và khi đó sẽ được xem như là Bên Mua theo quy định tại Hợp Đồng này. Để tránh bất kỳ sự nghi ngờ nào, Bên Bán sẽ không chịu trách nhiệm hoàn trả cho cả Bên Mua hoặc Người Nhận Chuyển Nhượng dự kiến bất kỳ khoản tiền nào liên quan đến các khoản thanh toán mà Bên Bán giữ lại;

16.3.4 Trường hợp Căn Hộ được tài trợ vốn, Bên Mua phải xuất trình văn bản đồng

ý của người tài trợ đối với Việc Chuyển Nhượng nói trên cho Bên Bán.

16.3.5 Việc Chuyển Nhượng chỉ có hiệu lực sau khi Biên Bản Chuyển Nhượng được công chứng bởi phòng công chứng và xác nhận bởi Bên Bán theo quy định của luật pháp Việt Nam.

16.4 Bên Mua sẽ được giải phóng khỏi các nghĩa vụ tương ứng của mình theo Hợp Đồng này sau khi Việc Chuyển Nhượng có hiệu lực; với điều kiện là Bên Mua và (Những) Người Nhận Chuyển Nhượng phải tuân thủ đầy đủ các quy định của Điều này.

ĐIỀU 17.

XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHỎ ĐỐI VỚI CĂN HỘ

17.1 Trước Ngày Bàn Giao Thực Tế, Bên Mua không được yêu cầu thay đổi bất cứ hạng mục nào của Căn Hộ, bao gồm cả việc thay đổi loại vật liệu của Căn Hộ và/hoặc hoàn thiện Căn Hộ theo quy định của Hợp Đồng này. Bên Bán có quyền từ chối mọi yêu cầu nêu trên của Bên Mua (nếu có).

17.2 Sau Ngày Bàn Giao Thực Tế, Bên Mua cam kết tuân thủ các quy định liên quan đến việc sửa chữa nhỏ đối với Căn Hộ như được quy định tại Điều 17này và Nội Quy.

17.3 Trong mọi trường hợp Bên Mua không được thay đổi Căn Hộ và/hoặc diện tích Căn Hộ, kết cấu chính của Căn Hộ theo như thiết kế được cấp thẩm quyền phê duyệt.

17.4 Bên Mua cam kết đảm bảo rằng những Người Sử dụng thực tế Căn Hộ của Bên Mua sẽ phải tuyệt đối tuân thủ các quy định về xây dựng và sửa chữa nhỏ đối với Căn Hộ phù hợp với quy định của Hợp Đồng này và Nội Quy.

17.5 Bên Mua, hoặc bất kỳ người nào được Bên Mua thuê hay cho phép, có thể tiến hành sửa

chữa hoặc cải tạo Căn Hộ, với các điều kiện như sau:

Việc sửa chữa hoặc cải tạo này được sự chấp thuận trước bằng văn bản của Bên Bán;

ii)

iii)

Việc sửa chữa hoặc cải tạo này không làm thay đổi kết cấu và mặt bên ngoài của Căn Hộ so với tình trạng của Căn Hộ vào Ngày Bàn Giao Thực Tế; Không được lập các tấm chắn cố định có thể gây cản trở đến các hoạt động thông

106

iv)

thường hàng ngày của Cư Dân trong Khu Chung Cư; Phải tuân thủ các quy định của Nội Quy và các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam trong suốt quá trình thi công bất kỳ hạng mục nào liên quan đến Căn Hộ, bao gồm các hoạt động xây dựng, cải tạo, trang trí, sửa chữa hoặc bảo trì.

ĐIỀU 18.

SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG

18.1 Sự kiện bất khả kháng có nghĩa là tất cả các sự kiện xẩy ra một cách khách quan, vượt quá khả năng kiểm soát của Các Bên và là những sự kiện không thể thấy trước, không thể khắc phục được, phát sinh sau khi ký kết Hợp Đồng này, cản trở việc thực hiện một phần hay toàn bộ Hợp Đồng của bất kỳ Bên nào như động đất; bão; lũ lụt; hỏa hoạn; chiến tranh; sự thay đổi, sửa đổi và bổ sung chính sách và quy định pháp luật của cơ quan nhà nước;các hành động của chính phủ hay của cơ quan nhà nước xảy ra không phải do lỗi của Bên Bán; dịch bệnh; bạo loạn dân sự; đình công (“Sự Kiện Bất Khả Kháng”).

18.2 Khi Sự Kiện Bất Khả Kháng xảy ra, nghĩa vụ theo Hợp Đồng của một Bên bị ảnh hưởng thực tế bởi sự kiện đó sẽ được tạm hoãn trong suốt khoảng thời gian bị ảnh hưởng và thời hạn thực hiện những nghĩa vụ này sẽ được gia hạn, mà không bị phạt, một khoảng thời gian bằng với thời gian tạm hoãn nói trên; tuy nhiên, với điều kiện là nếu Sự Kiện Bất Khả Kháng kéo dài hơn thời hạn được xác định trong thỏa thuận giữa các Bên, mặc dù Bên bị ảnh hưởng đã cố gắng hết sức để vượt qua hay loại bỏ Sự Kiện Bất Khả Kháng đó, thì Hợp Đồng có thể được chấm dứt bởi bất kỳ Bên nào.

18.3 Bên bị ảnh hưởng bởi Sự Kiện Bất Khả Kháng phải nhanh chóng thông báo bằng văn bản cho Bên kia biết trong vòng mười lăm (15) ngày kể từ ngày phát sinh Sự Kiện Bất Khả Kháng và phải cung cấp đầy đủ các bằng chứng về sự việc đã xảy ra và thời hạn ước tính đối với Sự Kiện Bất Khả Kháng đó. Bên bị ảnh hưởng bởi Sự Kiện Bất Khả Kháng cũng phải đồng thời nỗ lực hết mình để vượt qua hoặc loại bỏ Sự Kiện Bất Khả Kháng càng nhanh càng tốt.

CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG

ĐIỀU 19.

Hợp Đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

19.1 Các Bên đồng ý chấm dứt Hợp Đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, Các Bên sẽ

thỏa thuận điều kiện và thời điểm chấm dứt.

19.2 Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng này nếu trong trường hợp Sự Kiện Bất Khả Kháng kéo dài hơn thời hạn quy định bởi Các Bên như Điều 18.2 Hợp Đồng này và theo đánh giá của mình Sự Kiện Bất Khả Kháng không thể khắc phục được.

107

19.3 Các Bên theo đây đồng ý rằng Bên Mua sẽ không được đơn phương chấm dứt Hợp Đồng này vì bất kỳ lý do gì mà không có sự đồng ý trước bằng văn bản của Bên Bán, trừ trường hợp Bên Bán vi phạm Hợp Đồng này theo quy định Điều 10 của Hợp Đồng này.

Trong bất kỳ trường hợp nào, vì lý do nào đó Bên Mua không tiếp tục thực hiện Hợp Đồng này và/hoặc không thực hiện được nghĩa vụ của Bên Mua trong Hợp Đồng này trừ trường hợp do lỗi của Bên Bán, Bên Bán không có nghĩa vụ phải hoàn trả lại các khoản tiền đã nhận từ Bên Mua, trừ trường hợp quy định tại Điều 9 và Điều 10 của Hợp Đồng này và/hoặc các thỏa thuận khác bằng văn bản ký giữa Bên Bán và Bên Mua.

19.4 Ngoài những trường hợp như quy định tại Điều 9, Bên Bán có thể đơn phương chấm

dứt Hợp Đồng này trong các trường hợp sau đây:

a) Trường hợp Giấy Chứng Nhận Đầu Tư bị thu hồi do quyết định của cơ quan Nhà

nước; hoặc

b) Việc xây dựng bị hủy bỏ do Sự Kiện Bất Khả Kháng;

Trong các trường hợp này, Bên Bán ngay lập tức thông báo cho Bên Mua và sẽ hoàn trả cho Bên Mua toàn bộ số tiền mà Bên Mua đã thanh toán hoặc ứng trước liên quan đến Giá Mua Căn Hộ theo Hợp Đồng này.

ĐIỀU 20.

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

20.1 Các Bên phải cố gắng hết sức giải quyết các tranh chấp, bất đồng hay khiếu nại phát sinh từ hay liên quan đến Hợp Đồng này cũng như việc vi phạm, chấm dứt hay tính hiệu lực của Hợp Đồng (“Tranh chấp”) thông qua thương lượng.

20.2 Nếu bất kỳ Bên nào xem xét, vào bất kỳ thời điểm nào khi và sau khi xảy ra Tranh chấp, rằng không thể giải quyết Tranh Chấp thông qua thương lượng, Bên đó có thể gửi thông báo cho Bên kia biết về Tranh chấp, trong đó nêu vắn tắt nội dung Tranh chấp. Nếu Tranh chấp không thể tiếp tục giải quyết được bằng thương lượng trong vòng ba mươi (30) ngày kể từ ngày gửi thông báo về Tranh chấp thì Tranh chấp đó sẽ được giải quyết tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) bên cạnh Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, theo Quy tắc Tố tụng Trọng tài và Hội đồng Trọng tài được thành lập bởi ba (03) trọng tài viên. Phán quyết của Trọng tài là quyết định giải quyết tranh chấp cuối cùng.

20.3 Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, các Bên sẽ vẫn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của họ theo quy định tại Hợp Đồng này, bao gồm nghĩa vụ thanh toán của Bên Mua cho đến khi các Bên đạt được một thỏa thuận chung hoặc Hội đồng Trọng tài ra quyết định cuối cùng để giải quyết Tranh chấp này.

ĐIỀU 21.

CÁC QUY ĐỊNH KHÁC

108

21.1 Sự bảo mật

Mỗi Bên đồng ý giữ bí mật và bảo mật đối với tất cả các thông tin về Bên kia đã có được từ Hợp Đồng này, bao gồm cả sự tồn tại và các điều khoản của Hợp Đồng này; với điều kiện là những hạn chế trên sẽ không áp dụng đối với các thông tin mà: (a) phổ biến hoặc trở nên phổ biến đối với công chúng; (b) được công bố với người khác bởi chủ sở hữu thông tin đó mà không có bất kỳ sự giới hạn nào về sự bảo mật; (c) đã hoặc được biết đối với người tiếp nhận mà không vi phạm điều này hoặc bất cứ nghĩa vụ nào về việc bảo mật; (d) tự phát một cách độc lập bởi người tiếp nhận; (e) theo yêu cầu của Luật áp dụng phải công khai hoặc theo yêu cầu của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoặc (f) được tiết lộ cho các cố vấn của bất kỳ Bên nào hoặc đối với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đạt được những mục đích theo Hợp Đồng này.

21.2 Sự công nhận

Sự không thực hiện bất kỳ quyền hay biện pháp nào theo đây của Bên Bán vào bất kỳ thời điểm nào sẽ không dẫn đến sự từ bỏ quyền hay biện pháp đó vào bất kỳ thời điểm nào sau đó.

21.3 Luật điều chỉnh

Hợp Đồng này được điều chỉnh bởi và giải thích phù hợp với pháp luật Việt Nam.

21.4 Vô hiệu

Sự vô hiệu hoặc không thể thực hiện được của bất kỳ điều khoản nào của Hợp Đồng này sẽ không làm ảnh hưởng đến hiệu lực hay khả năng thực hiện của bất kỳ điều khoản nào khác của Hợp Đồng này và điều khoản vô hiệu hoặc không thể thi hành đó được xem là bị huỷ bỏ.

21.5 Thông báo

Bất kỳ thông báo hay sự truyền đạtnào khác được yêu cầu hoặc cho phép đưa ra theo Hợp Đồng này đều phải bằng văn bản và phải được chuyển đến dưới dạng thư bảo đảm cho Các Bên liên quan theo địa chỉ như sau:

Đối với Bên Bán:

Địa chỉ:

phòng 1101, tầng 11, toà nhà Viglacera, số 1, Láng Hoà Lạc, Mễ Trì,Từ Liêm, Hà Nội

Điện thoại: (84 – 4) 3553 - 7123

Fax:

(84 – 4) 3553 - 7125

Người nhận:

Đối với Bên Mua:

Địa chỉ: ____________________________________________________________

109

Điện thoại: _________________________________________________________

Fax: _______________________________________________________________

Người nhận: ________________________________________________________

Hoặc đến bất kỳ địa chỉ nào khác được thông báo bằng văn bản bởi một hoặc Các Bên vào từng thời điểm.

Các thông báo hay sự truyền đạt bằng văn bản nêu trên sẽ được thông báo hay truyền đạt phụ trợ bằng email và tin nhắn SMS vào ngày gửi văn bản.

Bất kỳ thông báo hay sự truyền đạt nào sẽ được xem là đã được chuyển giao vào ngày gửi email, tin nhắn SMS hoặc ngày ngày gửi thông báo theo dấu bưu điện.

21.6 Các Phụ Lục

Các Phụ Lục của Hợp Đồng này là những phần không thể tách rời của Hợp Đồng này.Các Phụ Lục có thể được điều chỉnh, sửa đổi trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản của các Bên.

21.7 Ngôn ngữ

Hợp Đồngđược lập bằngtiếng Việt

21.8 Toàn bộ Hợp Đồng

Các điều khoản của Hợp Đồng này cấu thành toàn bộ thỏa thuận giữa Các Bên và thay thế tất cả các thỏa thuận, tuyên bố, thông báo trước đó, dù là bằng miệng hay bằng văn bản, giữa Các Bên về các vấn đề liên quan đến Hợp Đồng này.