VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
VÕ VĂN TÁM
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM
2013 TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
Hồ Chí Minh, năm 2021
VÕ VĂN TÁM NGÀNH LUẬT KINH TẾ KHÓA X
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
VÕ VĂM TÁM
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM
2013 TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH
Hà Nội, năm 2021
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn được Nhà nước xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực thiết yếu và quan trọng phát triển đất nước trong mọi giai đoạn. Từ
khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một
chế độ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân. Kế thừa tinh thần tại Hiến pháp năm
1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53)
[37]. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) đã thể chế hoá chính sách
đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng
thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử
dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi đôi với bảo vệ môi trường [37].
Quyền sử dụng đất của người dân là một loại quyền về tài sản đặc biệt
phát sinh trong quan hệ sử dụng đất đã được pháp luật ghi nhận. Hiện nay, về
mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013. Chuyển quyền sử
dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức
chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến. Trong
giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách
quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự
2
do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở
và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động
đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước.
Bình Tân là địa phương mới ven của Thành phố Hồ Chí Minh được thành
lập theo quy định tại Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm
2003 của Chính phủ. Với vị trí chiến lược nằm án ngữ cửa ngõ phía Tây Thành
phố Hồ Chí Minh, tiếp nối với đồng bằng sông Cửu Long theo tuyến quốc lộ 1
A. Khi mới thành lập, quận có những thuận lợi và khó khăn thách thức đan xen,
bên cạnh những thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển thì vẫn tồn tại nhiều
khó khăn như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội còn nhiều yếu kém, phát triển
chưa đồng bộ, kinh tế phát triển chưa vững chắc, sức cạnh tranh thấp, trật tự an
toàn xã hội diễn biến phức tạp… Trước tình hình trên, Đảng bộ, chính quyền
và Nhân dân quận Bình Tân đã nỗ lực, quyết tâm đề ra nhiều giải pháp chỉ đạo
khắc phục khó khăn, tập trung quán triệt các Nghị quyết của Trung ương,
Chương trình, Kế hoạch của Thành phố [59]. Hoạt động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế nói riêng trên địa bàn quận Bình Tân cũng gặp những khó khăn vướng mắc
liên quan đến thủ tục, cơ sở pháp lý của hoạt động chuyển nhượng. Từ những
lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình
Tân, thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy
có nhiều tác giả đã phân tích ở góc độ về hợp đồng dân sự, hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:
3
Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình Luật đất đai của Trường
Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2013 [56]; Giáo
trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân
xuất bản năm 2016 [55]; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân sự về QSDĐ vô hiệu
pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh
Hằng do Nxb Thông tin và truyền thông xuất bản năm 2011; Hoàng Thế Liên
(chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2), Nxb Chính trị quốc
gia, Hà Nội 2009 [28]…
Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp
luật về chuyển nhượng QSDĐ” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa
luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn
Hoài Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012;
Luận văn “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả
Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận
án tiến sĩ “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của
tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm
2010; Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có luận văn thạc sĩ “Hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam” của
tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2016…
Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp
chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004; Phạm Hoàng
Giang với “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do giao kết
hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, tạp chí nhà nước và pháp luật số
10/2006…
