Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Cho thuê đất theo Luật đất đai 2013 từ thực tiễn tỉnh Bình Thuận

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

KIỀU KIM PHƯỢNG LOAN

CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

TỪ THỰC TIỄN TỈNH BÌNH THUẬN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

KIỀU KIM PHƯỢNG LOAN

CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

TỪ THỰC TIỄN TỈNH BÌNH THUẬN

Ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

Hà Nội, năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu

trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Kết quả

nghiên cứu của luận văn không có sự trùng lặp với bất kỳ công trình nào đã được

công bố.

Tác giả

Kiều Kim Phượng Loan

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ......................................................................................................................

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CHO THUÊ

ĐẤT .............................................................................................................................

1.1. Một số vấn đề lý luận về cho thuê đất. ...........................................................

1.1.1. Khái niệm đặc điểm về cho thuê đất. ..........................................................

1.1.2. Phân loại các hình thức cho thuê đất. .........................................................

1.1.3. Vai trò của pháp luật cho thuê đất. .............................................................

1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật cho thuê đất. ..............................

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật cho thuê đất. ...................................

1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất. ................................

1.2.3. Quá trình hình thành, phát triển pháp luật cho thuê đất. ...........................

1.3. Pháp luật về cho thuê đất của một số nước trên thế giới. ..................................

1.3.1.Pháp luật cho thuê đất của Trung Quốc. ......................................................

1.3.2. Pháp luật cho thuê đất của Mỹ. ...................................................................

1.3.3. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam về hoàn thiện pháp luật cho thuê đất

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH BÌNH THUẬN

2.1. Thực trạng pháp luật về cho thuê đất. ...........................................................

2.1.1. Quy định pháp luật về điều kiện chủ thể. ....................................................

2.1.2. Đối tượng được cho thuê đất. .....................................................................

2.1.3. Căn cứ cho thuê đất....................................................................................

2.1.4. Thẩm quyền cho thuê đất. ...........................................................................

2.1.5. Thời hạn cho thuê đất. .................................................................................

2.1.6. Các hình thức cho thuê đất. ........................................................................

2.1.7. Trình tự thủ tục cho thuê đất. ......................................................................

2.1.8. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất.....

2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận. .................

2.2.1. Khái quát về tỉnh Bình Thuận. .....................................................................

2.2.2. Khái quát về tình hình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình thuận. ..............

2.2.3. Thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất. ..................................................

2.2.4. Đánh giá hoạt động pháp luật cho thuê đất tại Bình Thuận. ......................

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐAI

3.1. Định hướng, hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đai. ................................

3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật

về cho thuê đất .........................................................................................................

3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất. ....................................

3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật cho thuê đất. .........

KẾT LUẬN ..................................................................................................................

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB : Giải phóng mặt bằng

NSDĐ: Người sử dụng đất

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

SHTD: Sở hữu toàn dân

SHNN: Sở hữu nhà nước

BT&GPMB : Bồi thường và giải phóng mặt bằng

UBND : Ủy ban nhân dân

XHCN: Xã hội Chủ nghĩa

TN&MT : Tài nguyên và Môi trường

BVMT : Bảo vệ môi trường

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam nước ta đang trong quá trình hội nhập phát triển kinh tế trong đó đất đai

đóng vai trò không nhỏ góp phần thúc đẩy quá trình phát triển. Vì lẽ đó, pháp luật về đất

đai đang được xây dựng, cải tổ ngày một hoàn thiện qua thời gian, như năm 1987 Nhà

nước ban hành Luật đất đai đầu tiên của nước ta, tính cho đến nay, Luật đất đai đã có

nhiều đợt sửa đổi bổ sung qua các thời kỳ năm 1993, 1998, 2001, 2003 và mới đây nhất

là Luật đất đai 2013. Có thể khẳng định rằng, chính sách pháp luật đất đai đang ngày

càng góp phần không nhỏ trong công cuộc khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài

chính tiềm năng từ tài nguyên này thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển

của nền kinh tế quốc dân.

Dù đạt được những thành quả nhất định trong quá trình áp dụng pháp luật đất đai

hiện nay nhưng pháp luật đất đai trong đó có pháp luật cho thuê đất còn bộc lộ một số

những hạn chế nhất định. Khảo sát cho thấy ở hầu hết các địa phương thì việc cho thuê

đất so với nhu cầu sử dụng đất thực sự đang dẫn tới lãng phí tài nguyên đất; chính sách

giá đất còn chưa phù hợp với điều kiện nền kinh tế làm gia tăng chi phí đầu vào của các

dự án, phát sinh tham ô, tham nhũng từ đất đai. Hơn thế khi Luật đất đai 2013 có hiệu

lực trong thực tiễn cũng đã nảy sinh nhiều bất cập do sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ

quan thực thi, còn trông chờ vào văn bản hướng dẫn.

Cùng với hoạt động giao đất thì cho thuê đất là một trong các phương thức

chuyển giao đất từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước

là đại diện chủ sơ hữu một cách cơ bản nhất. (Điều 54, Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai

2013).

Nếu so sánh với phương thức giao đất thì cho thuê đất có phạm vi rộng lớn hơn,

bao trùm hơn xét cả khía cạnh mục đích sử dụng đất, loại hạng đất cho thuê và chủ thể

được quyền tiếp cận đất thuê. Mặt khác, tiếp cận đất đai thông qua phương thức thuê đất

thể hiện được tính linh hoạt và chủ động được về mặt tài chính trên cơ sở năng lực và ý

định đầu tư khi Nhà nước cho phép lựa chọn thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền

hàng năm – điều mà phương thức giao đất không có được.

Vì điều đó mà trên thực tế, thuê đất là một phương thức được đại đa số người sử

dụng đất trong nước và nước ngoài lựa chọn khi tiếp cận đất đai cho các mục đích sử

dụng của mình. Và đây cũng chính là phương thức mà chính quyền địa phương cấp tỉnh

và cấp huyện lựa chọn khi trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất.

Tỉnh Bình Thuận là tỉnh duyên hải cực Nam trung bộ, trong những năm gần đây

có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, với sự phát triển năng động của nền kinh tế, với môi

trường đầu tư rộng mở nên hàng năm đã thu hút được lượng lớn các nhà đầu tư trong

nước và nước ngoài đổ dồn về tỉnh để thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án

đầu tư trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Nghiên cứu từ các tổng hợp về tình hình quản lý

và sử dụng đất thực tế hàng năm của tỉnh, cũng như từ quan sát thực tiễn trên thị trường

cho thấy, cho thuê đất là hình thức phổ biến mà tỉnh Bình Thuận áp dụng đối với chủ thể

sử dụng đất cho mục đích kinh doanh trong thời gian qua, đặc biệt là từ khi Luật Đất đai

2013 có hiệu lực.

Tuy nhiên, cho thuê đất để thực hiện các hoạt động đầu tư trên địa bàn tỉnh trong

thời gian qua cũng đã và đang bộ lộ nhiều hạn chế, bất cập. Sự sai phạm từ phía cơ quan

quản lý nhà nước về đất đai khi cho thuê đất trái thẩm quyền, vi phạm quy trình và thủ

tục xét duyệt, không chấp hành đúng quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt, có nhiều dấu

hiệu của “lợi ích nhóm”. Từ phía người thuê đất, nhiều trường hợp đất thuê không được

đưa vào sử dụng đúng tiến độ; tự ý chuyển đổi mục đích đất thuê; thực hiện các giao

dịch trên đất thuê khi chưa đủ điều kiện; chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá

trình thuê đất…

Tất cả các bất cập nêu trên rất cần thiết phải được nghiên cứu nhằm tìm ra những

nguyên nhân của thực trạng đó, để từ đó có những đề xuất về giải pháp khắc phục nhằm

nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng cường tính pháp chế trong lĩnh vực cho thuê đất nói

riêng và trong lĩnh vực đất đai nói chung. Đó là lý do em chọn đề tài: “Cho thuê đất theo

Luật đất đai 2013 từ thực tiễn tỉnh Bình Thuận”

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, vấn đề cho thuê đất đã thu hút được nhiều quan tâm của nhiều tác giả

nghiên cứu ở những phương diện khác nhau. Có thể kể tên một số công trình tiêu biểu

như:

Đề tài cấp bộ do Ths. Đào Trung Chính làm chủ nhiệm (2008), có nêu vấn đề về

pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản. Bằng sự nghiên cứu công phu,

đề tài đã cung cấp nguồn thông tin có giá trị về việc phân loại thị trường bất động sản sơ

cấp và thứ cấp, trong đó, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất thuộc thị trường bất động sản sơ cấp do Nhà nước quản lý, trở thành một bên

trong các quan hệ pháp luật. Thông qua những luận chứng, luận cứ cụ thể, đề tài đã đề

xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là kiến

nghị bắt buộc phải thể hiện vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn

dân về đất đai.

Cũng là đề tài cấp bộ của Ths. Vũ Đình Chuyên về chính sách giao đất, cho thuê

đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất. Thông qua kết quả khảo sát ở các khu công

nghiệp tại 5 tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên do Tổng cục

Quản lý đất đai tổ chức năm 2011, đề tài đã làm rõ thực trạng vướng mắc trong việc tổ

chức thực hiện giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, từ đó đề

xuất các nội dung cần hoàn thiện.

Và đề tài của ThS. Nguyễn Thị Dung làm chủ nhiệm, đề tài cấp cơ sở Viện

Nghiên cứu Lập pháp năm 2012 liên quan đến giao đất, cho thuê đất ở nước. Trên cơ sở

các kết quả phân tích, đánh giá hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp

luật về giao đất, cho thuê đất, đề tài đã đề xuất, kiến nghị những giải pháp sửa đổi, bổ

sung Luật đất đai, giải quyết những vấn đề có tính lịch sử từ thực tiễn giao đất và cho

thuê đất trong giai đoạn vừa qua. Bên cạnh đó, đề tài cũng đã đề xuất nghiên cứu sửa đổi

một số quy định có liên quan trong Luật xây dựng, Luật đầu tư để tạo sự thống nhất với

Luật đất đai sửa đổi.

Đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất,

giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm góp phần cải cách thủ tục

hành chính" do Nguyễn Xuân Trọng làm chủ nhiệm, hoàn thiện vào tháng 12 năm 2012

tại Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai, đã đánh giá quy định về thu hồi đất, giao đất, cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, làm rõ tính thống nhất, kế thừa và nguyên nhân

trực tiếp hình thành các thủ tục hành chính thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất.

Đề tài của ThS. Đinh Ngọc Hà làm chủ biên về đánh giá thực trạng sử dụng đất

đầu tư để đề xuất các giải pháp đảm bảo hài hòa lợi ích người có đất bị thu hồi, nhà đầu

tư và Nhà nước. Đề tài đã đề cập tình trạng thu hồi đất phục vụ các khu công nghiệp,

công nghệ cao, khu chế xuất, khu kinh tế đã làm diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp,

trong đó có đất trồng lúa năng suất cao phần nào ảnh hưởng đến đời sống của người

nông dân với hoàn cảnh thiếu tư liệu sản xuất, không có việc làm; tình trạng di dịch lao

động từ các vùng nông thôn nơi có đất bị thu hồi đến các đô thị lớn có xu hướng ngày

càng nhiều và không thể kiểm soát.

Và một số bài viết trên các tạp chí như: “Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất”

của tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 5/2009; bài viết:“Cần

điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài

nguyên và Môi trường, số 15/2011; “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của

tác giả Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học – Đặc san 11 năm 2014. “Bất cập trong

các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của Luật đất đai năm 2013”, của tác giả

Đặng Anh Quân, Tạp chí Nhà nước và pháp luật – số 5 năm 2016.

Tuy nhiên, rất hiếm đề tài, công trình khoa học nào tập trung nghiên cứu, đánh

giá độc lập các quy định về cho thuê đất gắn với tình hình thực tế thực hiện tại các địa

phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tác động, ảnh hưởng của việc cho

thuê đất đối với yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó, tác giả khi nghiên cứu đề

tài mong rằng trên cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai sẽ giúp cho nền

kinh tế ổn định hơn trước thị trường biến động của đất đai.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về đất đai là một vấn đề có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối

tượng điều chỉnh đa dạng. Tuy nhiên trong khuôn khổ có hạn của một luận văn thạc sĩ

luật, tác giả chỉ tập trung đi sâu vào tìm hiểu các quy định hiện hành về cho thuê đất.

Phạm vi về nội dung luận văn đi sâu vào nghiên cứu, phân tích quy định về cho

thuê đất được quy định tại Luật đất đai 2013 cùng các văn bản có liên quan bao gồm các

vấn đề: Căn cứ, điều kiện cho thuê đất, thời hạn cho thuê, thẩm quyền cho thuê, quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất…

Phạm vi về không gian luận văn chỉ nghiên cứu vấn đề áp dụng pháp luật cho

thuê đất trên phạm vi của tỉnh Bình Thuận.

Phạm vi về thời gian luân văn sẽ đi sâu nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật

cho thuê đất trong khoảng thời gian từ 2013 đến nay.

4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu pháp luật cho thuê đất nhằm mục đích trao đổi giữa các cơ

quan, tổ chức có liên quan và những người quan tâm đến vấn đề này. Đồng thời, tôi cũng

mong muốn góp một phần nhỏ trong việc tuyên truyền pháp luật và hình thành ở mọi

người sự quan tâm thích đáng đối với một vấn đề có tính phổ biến trong xã hội.

Nhận diện được những nội dung cơ bản của pháp luật về cho thuê đất; nhận thấy

được những tác động tích cực và hạn chế của hệ thống pháp luật về cho thuê đất trong

quá trình triển khai trên thực tế và đặc biệt là những hệ lụy phát sinh trên thực tế. Trên

cơ sở đó có những đề xuất nhằm khắc phục những bất cập và nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật về vấn đề này trên thực tế; thông qua đó, nhằm tăng cường pháp chế trong lĩnh

vực cho thuê đất.

Nhiệm vụ nghiên cứu

Thứ nhất, nhằm tìm hiểu một số vấn đề về hệ thống hóa lại các văn bản quy phạm

pháp luật có liên quan đến cho thuê đất để có cái nhìn tổng hợp, khách quan, đồng thời

nâng cao sự hiểu biết của bản thân về đề tài nghiên cứu.

Thứ hai, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình

Thuận tìm ra những hạn chế về mặt pháp luật cũng như vướng mắc thực tiễn trong quá

trình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Thứ ba, nghiên cứu đề tài này để tìm ra nguyên nhân của những vướng mắc, bất

cập về mặt pháp luật và thực tiễn. Từ đó đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả áp

dụng pháp luật cho thuê đất góp phần gắn kết lý luận vào thực tiễn cuộc sống.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng xã hội, pháp luật như mặt

gương phản chiếu, xã hội là cơ sở thực tiễn. Vì vậy, để phù hợp với sự phát triển của

kinh tế, văn hóa, xã hội thì các qui định của pháp luật phải mang tính khả thi cao, sẽ cho

xã hội ổn định và phát triển.

Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng một số phương pháp như sau:

+ Phương pháp phân tích, được sử dụng gần như xuyên suốt. Thông qua

phương pháp này tác giả muốn làm rõ những quy định cụ thể liên quan đến việc cho thuê

đất.

+ Phương pháp tổng hợp tương tự như phương pháp phân tích khi sử dụng gần

như toàn bộ. Trên cơ sở các phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này để đưa

ra những nhận định, kiến nghị, hoặc bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp

luật về đất đai hiện hành, đặc biệt lĩnh vực cho thuê đất.

+ Phương pháp thống kê được thực hiện trong quá trình khảo sát thực tiễn hoặc

áp dụng pháp luật, với các số liệu cụ thể giải quyết các vấn đề cho thuê đất trên địa bàn

tỉnh Bình Thuận. Tìm mối liên hệ giữa thực tiễn và các qui định của pháp luật áp dụng

có phù hợp hay không? Nguyên nhân? Từ đó xem xét nội dung qui định của pháp luật

cho thuê đất với thực tiễn của đời sống xã hội nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của

pháp luật về vấn đề này.

6. Những đóng góp mới của đề tài nghiên cứu

 Làm rõ hơn cơ sở lý luận tiền đề về cho thuê đất và sự cần thiết khách quan điều

chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cho thuê đất; nhận diện được các yếu tố tác động

và ảnh hưởng, chi phối tới pháp luật về cho thuê đất.

 Làm rõ hơn pháp luật về cho thuê đất, đặc biệt trong mối quan hệ với vấn đề quy

hoạch, vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vấn đề quy trình, thủ tục tiếp cận đất

đai…

 Nhận diện những vấn đề nổi bật trong lĩnh vực cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận

trên cơ sở đánh giá toàn diện cả khía cạnh lý luận và thực tiễn thực thi.

 Những đề xuất về giải pháp hoàn thiện pháp luật được cập nhật gắn với những chủ

trương và chính sách, pháp luật đất đai được dự liệu phải sửa đổi trong thời gian tới.

7. Kết cấu luận văn

Gồm Phần mở đầu, các danh mục tài liệu tham khảo, sau đó là ba chương trọng

tâm:

Chương 1: Lý luận về cho thuê đất và pháp luật cho thuê đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật cho thuê đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về

cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận

Chương 3: Định hướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu

quả áp dụng pháp luật cho thuê đất

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CHO THUÊ ĐẤT

1.1. Một số vấn đề lý luận về cho thuê đất

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về cho thuê đất

Khi nói đến pháp luật đất đai, thuê là một giao dịch khá phổ biến. Tại Việt Nam

pháp luật đất đai quy định toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó thuê đất được

hiểu là thuê quyền sử dụng đất. Khái niệm về thuê quyền sử dụng đất được quy định

trong Luật Đất đai năm 1993 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có

quyền cho thuê quyền sử dụng đất”1. Như vậy quyền này sẽ được hiểu là thực hiện trong

thời hạn được giao đất và phải sử dụng đúng mục đích.Còn việc cho thuê quyền sử dụng

đất là rất hạn chế, người sử dụng đất chỉ được thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để

nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, trồng cây hàng năm, cá nhân sử dụng do hoàn cảnh

gia đình khó khăn, neo đơn, hoặc chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định thiếu

sức lao động, thời hạn không được vượt quá 3 năm. Và trường hợp đặc biệt, thời hạn cho

thuê đất có thể kéo dài hơn do Chính phủ quy định. Sau đó, Luật sửa đổi, bổ sung được

ban hành và mở rộng phạm vi một số điều của Luật Đất đai năm 1998, về đối tượng thuê

quyền sử dụng đất như sau:

 Thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn ít nhất là 5 năm. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án hoặc người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích theo đơn xin thuê đất.  Thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng được xây dựng trên đất đó của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

1 Điều 3 Luật Đất đai 1993.

 Hoặc thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Phải thực hiện theo dự án và đúng mục đích. Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 tiếp tục mở rộng phạm vi và quy định cụ thể hơn về việc thuê quyền sử dụng đất, đến Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế cho các quy định pháp luật trên, người sử dụng đất được quyền: Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cho thuê quyền sử dụng đất và kết cấu hạ tầng

đã được xây dựng gắn liền với đất, công trình kiến trúc. Luật Đất đai năm 2013 ra đời quy định khái niệm về thuê đất như sau: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.2 Phương thức thuê đất bao gồm: thuê đất trả tiền hàng năm và phương thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê3 nhằm đảm bảo quyền lựa chọn một cách chủ động và linh hoạt cách thức trả tiền sử dụng đất cho phù hợp với năng lực tài chính và mục đích đầu tư của mỗi chủ thể thuê đất.

Do đó theo pháp luật đất đai Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê đất và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất, không phải là một loại thuê tài sản như bình thường. Cùng với việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. sẽ giúp cho việc xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình đẳng về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất.

Như vậy, có thể hiểu: Cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước

sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải trả tiền thuê

đất cho Nhà nước trong thời gian thuê.

Có thể nhận diện bản chất của hoạt động cho thuê đất qua những đặc điểm sau

đây:

* Thứ nhất, về giá trị pháp lý của hoạt động cho thuê đất.

Điểm chung của hình thức Nhà nước cho thuê đất và các hình thức Nhà nước giao

đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được xác định đều là cơ sở pháp lí làm phát

sinh quyền sử dụng đất của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, giữa các hình

thức này, hoạt động cho thuê đất có các đặc điểm riêng sau:

(i) Hoạt động Nhà nước cho thuê đất được thực hiện thông qua Hợp đồng; trong

khi hoạt động Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện thông

qua một Quyết định hành chính.

(ii) Quyền sử dụng đất trong hình thức cho thuê đất phát sinh dựa trên cơ chế thỏa

thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên (Nhà nước- tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu

2 Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

3 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013.

cầu thuê đất). Ngược lại, quyền sử dụng đất trong hình thức giao đất, công nhận quyền

sử dụng đất phát sinh phụ thuộc chủ yếu vào ý chí chủ quan của Nhà nước với tư cách là

đại diện chủ sở hữu đất đai.

(iii) Quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong hoạt động thuê đất thể

hiện tính bình đẳng, mang yếu tố quy luật của thị trường hơn khi so sánh với quan hệ

này trong hoạt động giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.

* Thứ hai, về quan hệ chủ thể.

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, hoạt động cho thuê đất

của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, mặc dù là Hợp đồng, song do

Nhà nước vừa là vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai vừa là tổ chức chính trị quyền lực,

nên ở một mức độ nhất định vẫn mang nặng tính quyền lực Nhà nước.

Đặc điểm này khiến hoạt động cho thuê đất khác biệt so với hoạt động cho thuê

lại quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất (người được Nhà nước cho thuê đất sử

dụng ổn định, lâu dài) với người khác (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); do ở hoạt động

cho thuê lại quyền sử dụng đất, tính tự do, bình đẳng và thỏa thuận ý chí được thể hiện

rất đậm nét.

* Thứ ba, về đối tượng của hoạt động cho thuê đất.

Đối tượng của hoạt động này là đất đai thuộc sở hữu toàn dân không thuộc bên

cho thuê là Nhà nước. Bởi vậy, hoạt động cho thuê đất này phải tuân thủ chặt chẽ các

quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê

đất; đặc biệt là tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ quy hoạch và kế

hoạch sử dụng đất. Nếu không căn cứ vào các quy định này, hoạt động cho thuê đất tất

yếu sẽ dẫn tới việc lạm dụng, tùy tiện, thiếu tầm nhìn trong quản lý và khai thác tài

nguyên đất đai, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới lợi ích của xã hội.

* Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính của hoạt động cho thuê đất.

Về nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước là thuộc về người thuê đất. Đây là một

trong những điểm khác biệt của hoạt động cho thuê đất và hoạt động giao đất của Nhà

nước, bởi trong hoạt động giao đất, có những trường hợp đặc biệt mà đối tượng sử dụng

đất không phải nộp tiền sử dụng đất, ví dụ như trường hợp giao đất sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,… (Điều 54 Luật Đất đai

năm 2013).

1.1.2. Phân loại các hình thức cho thuê đất

Hình thức cho thuê đất ở nhà nước Việt Nam được coi là một trong các hình thức

phân bổ đất đai. Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên

khái niệm thuê và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất.

Theo pháp luật đất đai hiện hành, thuê đất có 2 hình thức thuê đất trả tiền hàng

năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê4:

a) Thuê đất trả tiền thuê hằng năm:

Thuê đất trả tiền hàng năm là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước

sang cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các

lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp

đồng thuê đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất năm một cho

Nhà nước trên cơ sở giá đất Nhà nước được xác định tại thời điểm trả tiền thuê hàng

năm.

Các nhà đầu tư không cần chuẩn bị ngay một khoản tài chính lớn để thực hiện

nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê. Do đó, nhà đầu tư

có thể sử dụng khoản tiền thuê đất còn lại để phục vụ vào các hoạt động kinh doanh

khác. Nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho

cả thời gian thuê. Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có

thể thuận lợi trong việc dừng thực hiện dự án án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ

khoản tiền thuê đất đã đóng. Điều này cho thấy, tính cơ động và linh hoạt của phương

thức trả tiền thuê đất hàng năm ở chỗ: nhà đầu tư có thể chủ động tham gia sâu hay rút

lui khỏi thị trường trên cơ sở năng lực, chủ đích đầu tư của mình và diễn biến của thị

trường một cách dễ dàng hơn. Với hình thức này cũng được đại đa số các doanh nghiệp

nhỏ và vừa ở Việt nam lựa chọn khi năng lực tài chính chưa thực sự dồi dào, kinh doanh

ban đầu còn bở ngỡ, họ thận trọng phương thức trả tiền hàng năm để đầu tư ban đầu

4 Điều 56 Luật Đất đai 2013.

nhằm thăm dò thị trường, thử nghiệm đầu tư và phù hợp về vốn. Trong quá trình đầu tư,

nếu họ nắm bắt tốt thị trường, hoạt động đầu tư kinh doanh có lãi, nhà đầu tư muốn gắn

bó lâu dài với mục đích đầu tư của mình và năng lực tài chính đủ mạnh thì họ có thể

chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền một lần

cho toàn bộ thời gian thuê trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất. Phương thức

thuê đất trả tiền hàng năm cũng rất phù hợp với mô hình kinh doanh nhỏ của hộ gia đình,

cá nhân, đặc biệt là kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp mang tính chất mùa vụ, khả

năng tài chính hạn chế, tình hình kinh doanh phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tự nhiên, khí

hậu, thiên tai, bão lũ, hạn hán …

Tuy nhiên, với phương thức trả tiền thuê đất hàng năm, nhà đầu tư phải đóng tiền

thuê đất hằng năm theo giá đất được công bố và điều chỉnh hàng năm. Thực tế cho thấy,

với giá đất thị trường luôn có sự biến động và tăng trong nhiều năm qua, Nhà nước

buộc phải điều chỉnh để giá đất của Nhà nước có sự phù hợp hơn với sự biến động của

giá đất trên thị trường nên giá đất trong suốt hơn 20 năm qua, kể từ Luật Đất đai 1993 ra

đời điều chỉnh các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường cho đến Luật Đất đai hiện

hành thì giá đất Nhà nước quy định luôn tăng mà không giảm. Theo đó, với phương thức

thuê đất trả tiền hàng năm nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

theo đơn giá tăng đó mà không có sự ổn định tương đối, trừ khi giá đất UBND cấp tỉnh

ban hành ổn định trong thời hạn 05 năm và trong 05 năm đó không có sự biến động giá

đất trên thị trường, theo đó, chính quyền cấp tỉnh cũng không điều chỉnh giá đất hàng

năm. Đây là điều mà bản thân người thuê đất không có quyền lựa chọn và chủ động, mà

hoàn toàn phụ thuộc vào sự điều chỉnh của Nhà nước để thực hiện việc trả tiền thuê đất.

Ở một khía cạnh khác, nghiên cứu quyền của chủ thể thuê đất cho thấy, nếu thuê đất trả

tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất đúng mục đích, đầu tư vật tư,

công sức, tiền vốn để được hưởng hoa lợi, lợi tức đã tạo ra trên đất đó và chỉ được thực

hiện các giao dịch về tài sản đã đầu tư trên đất nhưng không được thực hiện các giao

dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất.

b) Trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê:

Thuê đất trả tiền một lần là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang

cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực

nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê

đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước

tương ứng với toàn bộ thời gian thuê đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng thuê đất.

Với phương thức thuê đất trả tiền một lần, nhà đầu tư không phải chịu tác động từ

biến động về giá đất. Nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về đất như chuyển

nhượng, góp vốn, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất… khi đáp ứng các điều kiện

luật định. Bên cạnh đó thì có các nhược điểm như: Số tiền nhà đầu tư phải đóng cho cả

thời gian thuê là rất lớn, có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến

việc thực hiện dự án đầu tư. Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà

đầu tư có thể thiệt hại khoản tiền đã đóng cho thời gian thuê đất còn lại chưa được sử

dụng.

Với hai phương thức thuê đất nêu trên, mỗi phương thức có thể có những lợi thế

và những bất lợi riêng khác nhau. Tùy thuộc vào khả năng và năng lực tài chính, mục

đích đầu tư và chiến lược đầu tư để người sử dụng đất lựa chọn phương thức thực hiện

nghĩa vụ tài chính nào cho phù hợp nhất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cũng cần

phải khẳng định rằng, sự lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền

một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì thời hạn sử dụng đất của nhà đầu tư vẫn được Nhà

nước đảm bảo tối đa là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70.5 Không đồng nghĩa rằng, thuê

đất trả tiền hàng năm nghĩa là quyền thuê đất chỉ là năm một. Hai phương thức thuê đất

đó chỉ khác nhau về cách thức trả tiền mà thôi. Mặt khác, sự lựa chọn trả tiền một lần

hay trả tiền cho toàn bộ thời gian thuê không chỉ đặt ra ở thời điểm người sử dụng đất

thuê đất của Nhà nước, mà người sử dụng đất có thể thay đổi phương thức trả tiền thuê

này trong quá trình sử dụng đất sao cho thuận lợi nhất với việc sử dụng đất của mình.

Có thể khẳng định rằng, việc đưa ra hai phương thức trả tiền thuê đất hàng năm

và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê6 và cho phép người sử dụng đất

được lựa chọn một trong 2 phương thức trả tiền thuê đất được áp dụng bình đẳng cho tất

5 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

6 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013.

cả các chủ thể sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài7

khi thuê đất là một quy định tiến bộ, linh hoạt, đảm bảo quyền tự do, bình đẳng và sự

hợp lý để người sử dụng đất có cơ hội được tiếp cận đất đai một cách hiệu quả nhất.

1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cho thuê đất

Cho thuê đất hiện đang là một phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ

Nhà nước sang cho người sử dụng đất phổ biến nhất trong thực tiễn bởi tính linh hoạt và

tạo cơ chế mở cho người sử dụng đất được quyền lựa chọn mục đích đầu tư đa dạng.

Hoạt động này có ý nghĩa vô cùng lớn xét ở nhiều phương diện khác nhau:

* Đối với bên cho thuê đất (Nhà nước)

Thứ nhất, cho thuê đất tức là phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về

đất đai của Nhà nước.

Không chỉ Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều nhận thức về đất

đai không như những tài sản thông thường khác mà mang các đặc điểm đặc thù riêng,

được thể hiện trên góc độ quản lí Nhà nước. Hơn thế, nhu cầu sử dụng đất đai đang ngày

càng tăng nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế, xã hội; tuy nhiên, đất đai không phải

một nguồn tài nguyên vô hạn và không thể tự tái tạo. Bởi vậy, việc quản lí và sử dụng

đất đai một cách khoa học, tiết kiệm và hiệu quả đối với sự phát triển của đất nước đang

trở thành một vấn đề cấp thiết và có ý nghĩa to lớn. Trong quản lí và sử dụng đất, có thể

nói cho thuê đất là hình thức phổ biến nhất.

Ở nước ta, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước thống nhất quản lí,

Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng mà người sử dụng đất được giao đất hoặc cho thuê

đất. Vì vậy, Nhà nước đảm bảo và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử

dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất khi thuê.

Thứ hai, cho thuê đất là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo sử dụng đất

đúng mục đích, ổn định, tiết kiệm và có hiệu quả; giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ

đất cho thuê; góp phần đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế- xã hội bền vững.

Cụ thể, Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung

7 Điều 172 Luật Đất đai 2013.

ương Đảng Khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lí, sử dụng đúng mục

đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được

giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế- xã hội; đồng thời có chế tài

đồng bộ, cụ thể để xử lí nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích,….”. Hoạt động cho thuê đất

sẽ góp phần thực hiện hóa quyền quản lí đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những

vi phạm pháp luật trong nội dung quản lí Nhà nước về đất đai.

* Đối với bên nhận thuê đất (người sử dụng đất)

Trong hoạt động cho thuê đất, người sử dụng đất là nhà đầu tư được Nhà nước

cho thuê đất. Người sử dụng đất thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh có hiệu quả

nhằm tăng khả năng sinh lợi từ đất, người sử dụng đất phải cải tạo và bồi bổ đất. Ngoài

ra, hoạt động cho thuê đất còn giúp cân đối mức cung và cầu về đất đai để thực hiện dự

án đầu tư. Cụ thể, những người có quyền sử dụng đất sẽ thu được lợi lớn hơn nếu như

đất đó phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình. Từ đó, việc cho thuê đất cũng có ý nghĩa

quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng nhằm xây dựng các khu công nghiệp, khu

chế xuất hay các dự án trọng điểm của nhà đầu tư.

Đặc biệt, việc nhà đầu tư trở thành chủ thể của quan hệ cho thuê đất tức là nhà

đầu tư sẽ được hưởng các quyền quy định trong pháp luật đất đai và sẽ có cơ hội được

bình đẳng hơn trong việc tiếp cận với tài nguyên đất đai so với hình thức giao đất.

Từ những phân tích trên, có thể thấy, việc cho thuê đất có một ý nghĩa bao trùm

trong đời sống chính trị, kinh tế- xã hội; đặc biệt là đã góp phần đáp ứng nhu cầu đa

dạng của nhà đầu tư; đảm bảo lợi ích hài hòa, cân đối giữa Nhà nước (bên cho thuê) và

nhà đầu tư (bên thuê); tạo niềm tin tưởng giữa các bên trong quan hệ pháp luật về thuê

đất.

1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật cho thuê đất

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật cho thuê đất

Xã hội hiện nay, các quan hệ đều có những quy phạm điều chỉnh. Nhà nước điều

chỉnh các quan hệ xã hội bằng quy phạm pháp luật hoặc bằng các quy phạm xã hội khác.

Pháp luật về đất đai là công cụ mà Nhà nước dùng để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát

sinh trong lĩnh vực đất đai, trong đó có quan hệ về cho thuê đất. Như vậy, pháp luật về

cho thuê đất là một bộ phận của Luật Đất đai và Luật Dân sự. Trong mối quan hệ cho

thuê và bên thuê đất bao gồm hai mối quan hệ cơ bản đó là những người sử dụng đất với

nhau hoặc giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Nhà nước tham gia với vai trò là chủ sở

hữu và là cơ quan quản lý trong lĩnh vực đất đai, thông qua việc chứng nhận quyền sử

dụng đất, cho thuê đất, giao đất. Hình thức cho thuê đất được nghiên cứu dưới nhiều góc

độ khác nhau: pháp lý, tài chính, kinh tế. Pháp luật cho thuê đất được hiểu theo nhiều

nghĩa:

Nghĩa rộng, nói đến pháp luật đất đai về cho thuê đất là tổng hợp các quy phạm

pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực liên quan đến đất đai.

Tại đất nước Trung Hoa, pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất chủ yếu là

Luật Quản lý đất đai. Theo đó sẽ chấp nhận quan hệ cho thuê là một hình thức bảo vệ

nguồn tài nguyên đất đai như tài sản quốc gia thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản

lý, sử dụng hình thức cho tư nhân và tập thể thuê với những quyền lợi cũng như trách

nhiệm hợp pháp nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức sản xuất sử dụng đất hợp lý. Theo

thống kê, hơn 96% đất nông nghiệp ở Trung Quốc hiện nay được sử dụng dưới hình thức

cho thuê.8

Theo pháp luật Đài Loan, Nhà nước áp dụng hai hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu

Nhà nước và Sở hữu tư nhân. Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao đất đai cho những

người có nhu cầu sử dụng đất bằng ba phương thức: (i) Nhà nước bán cho tổ chức, cá

nhân; (ii) Nhà nước cho thuê đất; và (iii) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân mua đất.9 Đối

với hình thức cho thuê đất, Nhà nước Đài Loan tiến hành xây dựng các khu công nghiệp,

khu chế xuất, khu công nghệ cao; sau đó sẽ cho các doanh nghiệp trong nước và doanh

nghiệp nước ngoài thuê sử dụng vào mục đích đầu tư kinh doanh. Hình thức này nhằm

khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức tiến hành đầu tư sản xuất, tiết

kiện thời gian, kinh phí cho doanh nghiệp và đạt hiệu quả kinh tế cao.

Theo pháp luật Thụy Điển, Nhà nước cho phép áp dụng hình thức thuê đất vĩnh

8 Nguyễn Trọng Tuấn, Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới và vấn đề đối với Việt Nam, Tạp chí Châu Mĩ ngày nay- Số 3, tr. 11

9 Đặng Võ, Kinh nghiệm quốc tế về quản lý giá đất, Tạp chí Tài chính- Số 10 – 2012, tr.26

viễn. Hình thức này cho phép người sử dụng đất được hưởng các quyền như đối với hình

thức sở hữu tuyệt đối, tuy nhiên, người sử dụng đất phải trả một số khoản phí hàng năm

(3.5% giá trị của phần đất cho thuê).

Còn ở Việt Nam, cho thuê đất cũng là một quá trình phát sinh các quan hệ khác

nhau: giữa Nhà nước với người sử dụng đất, những người sử dụng đất với nhau trong

quan hệ cho thuê, cho thuê lại.

Như vậy, pháp luật cho thuê đất theo nghĩa rộng là một chế định pháp luật gồm

các quy phạm pháp luật nằm trong các văn bản luật hướng dẫn cụ thể như: Hiến pháp,

Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư… Bên cạnh đó còn được hướng dẫn và

quy định trong các văn bản: Nghị Quyết, Thông tư, Thông tư liên tịch…

Về nghĩa hẹp, pháp luật cho thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp luật thể hiện

dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban

hành quy định các hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất bằng

một hợp đồng cho thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê và

các vấn đề khác liên quan đến các chính sách việc cho thuê đất.

Tóm lại, pháp luật cho thuê đất sẽ chỉ ra rằng Nhà nước là người đại diện chủ sở

hữu toàn dân về đất đai, còn người thuê đất sẽ sử dụng, quản lý và khai thác hiệu quả.

Tuy nhiên, người đại diện chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất, người sử

dụng đất đóng vai trò chủ yếu trong việc khai thác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ cho

lợi ích cho đất nước và hơn hết là nhu cầu lợi ích cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp.

Về định nghĩa quan hệ cho thuê đất quy định tại Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai

2013 được xây dựng với mục đích phân biệt giữa hoạt động cho thuê đất và giao đất của

Nhà nước. Mặc dù vậy, định nghĩa nêu trên đã bỏ qua một nội dung quan trọng mang

yếu tố quyết định trong hoạt động cho thuê đất đó là quyết định cho thuê đất của UBND

và dễ làm người đọc hiểu nhầm rằng quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng

đất mang tính dân sự, thương mại. Do vậy, định nghĩa quan hệ này là không chính xác vì

hoạt động cho thuê đất trên vẫn mang tính hành chính mặc dù nó được xác lập mang tính

dân sự, thương mại. Theo thực tiễn áp dụng dựa trên quy định pháp luật và dựa trên cơ

sở hồ sơ xin thuê đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đồng ý cho thuê đất sẽ ra

quyết định cho thuê đất, cơ quan tài nguyên môi trường giúp việc cho UBND cùng cấp

sẽ ký hợp đồng cho thuê đất với người sử dụng đất. Có thể thấy rằng, khi Ủy ban nhân

dân ban hành quyết định cho thuê đất, chính là phái sinh từ quyết định hành chính.

Hợp đồng cho thuê đất này cũng không với bản chất là hợp đồng dân sự mà nó

mang dấu ấn của hợp đồng hành chính nhiều hơn bởi hợp đồng thuê đất giữa người sử

dụng đất với Nhà nước không mang tính chất là hợp đồng song vụ, xác lập với tính cách

là quyền của bên này ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại như trong hợp đồng dân

sự mà chúng chỉ biểu hiện những quyền được hưởng và nghĩa vụ phải thực hiện với Nhà

nước của người đi thuê đất được xác lập rõ trong hợp đồng; không có bóng dáng nghĩa

vụ của Nhà nước được xác lập trong hợp đồng này. Thực tế nữa là, khi thiết lập hợp

đồng thuê đất, loại trừ duy nhất quyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm

hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê của người sử dụng đất khi làm

hồ sơ thuê đất, còn lại các quyền và nghĩa vụ khác được xác định trên cơ sở ý chí của cơ

quan có thẩm quyền và dựa trên cơ sở pháp luật, chứ người sử dụng đất không được

quyền thỏa thuận. Yếu tố tự do ý chí, tự do hợp đồng trong nguyên tắc xác lập và thực

hiện hợp đồng trong dân sự hoàn toàn không được áp dụng trong trường hợp này. Theo

đó, đất đi thuê với diện tích bao nhiêu, sử dụng cho mục đích gì, thời hạn dài hay ngắn…

hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của cơ quan thực hiện vai trò chủ sở hữu và cơ quan quản

lý nhà nước về đất đai. Điều này cũng dễ dàng lý giải vì sao, việc không thực hiện hoặc

thực hiện không đúng các nghĩa vụ của người thuê đất thì có cơ chế “chế tài” khá rõ và

áp dụng rất dễ dàng; bởi chúng đã được xác định rất rõ trong hợp đồng. Song ngược lại,

việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng trách nhiệm và nghĩa vụ của người cho

thuê đất lại rất khó để áp dụng các biện pháp chế tài nếu căn cứ vào các điều khoản trong

hợp đồng thuê đất. Chẳng hạn, việc chậm thực hiện các thủ tục hành chính về thuê đất,

chậm giải phóng mặt bằng để bàn giao đất thuê cho người thuê đất …thường rất khó có

cơ sở để xác định trách nhiệm pháp lý đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo

đó, bất lợi và sự lệ thuộc vào Nhà nước luôn thuộc về người thuê đất.

Từ những phân tích trên, cho ta thấy đặc điểm cụ thể của pháp luật cho thuê đất

như sau:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý. Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước làm phát sinh

quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua hợp đồng. Quyền sử dụng đất phát

sinh dựa trên cơ sở những điều khoản về quyền và nghĩa vụ đối với bên thuê đất được

xác định trên cơ sở mục đích đất thuê, thời hạn thuê và phương thức trả tiền thuê, cùng

với những ưu đãi hoặc hạn chế theo quy định của pháp luật… được xác định rõ trong

hợp đồng.

Thứ hai, về quan hệ chủ thể. Hoạt động cho thuê của Nhà nước phát sinh giữa

Nhà nước và các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù hoạt

động cho thuê đất là hợp đồng, song do Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu đất

đai vừa là tổ chức quyền lực chính trị, nên ở một góc độ nhất định, hoạt động cho thuê

đất vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước. Thể hiện sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ

của Nhà nước và tham gia của nhiều cơ quan trước khi bên thuê ký hợp đồng thuê đất

với cơ quan tài nguyên môi trường cấp tỉnh hoặc cấp huyện. Chẳng hạn, trước khi ký

hợp đồng thuê đất, phải có quyết định cho thuê của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện10 (cơ

quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất); hay việc quyết định đơn giá đất thuê thì cần

có ý kiến của cơ quan tài chính, nếu các dự án đầu tư thì phải có ý kiến của Sở kế hoạch

đầu tư. Bên thuê đất bao gồm nhiều thành phần khác nhau như cá nhân, tổ chức, hộ gia

đình; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất, do đó dẫn đến việc không còn

đối trọng nhất định với bên cho thuê là Nhà nước.

Thứ ba, về đối tượng của quan hệ thuê đất là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,

không phải mọi loại quyền sử dụng đất đều là đối tượng cho thuê. Nghiên cứu các quy

định của pháp luật đất đai hiện hành cho thấy, đối với loại đất sử dụng không vì mục

đích kinh doanh, đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông

nghiệp sử dụng trong hạn mức, đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc

kết hợp bán với cho thuê, đất ở của hộ gia đình, đất kinh doanh hạ tầng nghĩa trang,

nghĩa địa thì không phải là đối tượng trong quan hệ cho thuê. Quyền sử dụng đất này

thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc giao có thu tiền.11 Quyền

10 Điều 59 Luật Đất đai 2013.

11 Xem các Điều 34, Điều 35 Luật Đất đai 2013.

sử dụng đất là đối tượng trong quan hệ cho thuê được xác định theo phương thức loại

trừ, đó là tất cả các mục đích kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp mà không thuộc

trường hợp kinh doanh nhà ở, hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa của nhà đầu tư trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài, kể cả quyền sử dụng đất cho mục đích xây dựng trụ sở cơ

quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự tại Việt Nam.12

Thứ tư, thuê đất được thực hiện do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo trình

tự, thủ tục hành chính. Cơ quan hành chính nhà nước bằng các quyết định mang tính

quyền lực của mình nhằm thay đổi hay chấm dứt hoặc xác lập một quan hệ pháp luật đất

đai: quyết định cho thuê đất, quyết định giao đất, quyết định xử phạt vi phạm hành chính

trong quản lý và sử dụng đất đai.

1.2.2. Vai trò của pháp luật cho thuê đất

Như chúng ta đã biết, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của con người, có vai

trò quan trọng đối với các mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, vì thế pháp luật về

cho thuê đất luôn được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước. Pháp luật về cho thuê đất

được thực hiện theo chủ trương của Đảng, chính sách và pháp luật Nhà nước đặc biệt

trong thời kỳ hội nhập. Các chủ trương, chính sách ấy được thể chế hóa bằng pháp luật,

trong đó có pháp luật về cho thuê đất.

Hoạt động cho thuê đất là một trong những các thức phổ biến để Nhà nước thực

hiện việc phân bổ quỹ đất đai cho người có nhu cầu sử dụng đất nói chung và để thực

hiện các mục đích đầu tư, kinh doanh nói riêng. Trong thực tế, đang ngày càng chủ yếu

các chủ thể sử dụng đất được tiếp cận đất đai bằng phương thức này bởi tính đa dạng của

mục đích sử dụng đất, bởi phương thức linh hoạt khi trả tiền thuê đất và sự ứng biến linh

hoạt trong quá trình sử dụng đất. Nhằm đáp ứng sự kỳ vọng đối với các chủ thể thuê đất

thì việc điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước bằng pháp luật là vô cùng cần

thiết bởi những lý do sau:

Thứ nhất, về mặt lý luận, pháp luật được coi là “công cụ” có những đặc trưng cơ

bản mà các biện pháp quản lý khác không có được đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc,

12 Khoản 1 và khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013.

tính cưỡng chế và tính thích ứng. Vì vậy, pháp luật trở thành công cụ hiệu quả nhất để

quản lý xã hội bao gồm cả hoạt động cho thuê đất để thực hiện các hoạt động kinh

doanh.

Thứ hai, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước xuất phát từ quan điểm, chủ

trương, đường lối của Đảng về củng cố và hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

trong điều kiện kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.

Pháp luật đất đai là sự thể chế hoá quan điểm, chủ trương của Đảng về lĩnh vực đất đai.

Do đó, hoạt động cho thuê đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các

lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội phải tuân thủ và thực hiện theo đúng quy định

của pháp luật.

Thứ ba, pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước thông qua cơ

chế tác động đến những hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ thuê đất. Chính sách

pháp luật đất đai còn quy định cách thức, thẩm quyền, thủ tục giao đất, cho thuê đất…

Đây là phần nội dung, các phần việc đầu tiên, chủ yếu để doanh nghiệp có đất đai làm

mặt bằng sản xuất, kinh doanh hoặc sử dụng vào sản xuất kinh doanh nông, lâm nghiệp,

nuôi trông thủy sản…Thông qua các quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, chủ thể,

đối tượng, trình tự, thủ tục và thẩm quyền ấy, người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ sẽ là

cơ sở để Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất trên thực tế cho người sử dụng đất

thuê nhằm tạo điều kiện và cơ hội cho người sử dụng đất phát triển kinh tế, do đó họ

phải tuân thủ, thực hiện những quy định về trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định.

Ngược lại, đối với những trường hợp có hành vi vi phạm các quy định pháp luật đất đai

sẽ bị ngăn chặn và xử lý. Từ đó, xác lập một trật tự thuê đất đất ổn định, tôn trọng quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, song phải phù hợp lợi ích của Nhà nước và vì

lợi ích chung của xã hội.

Với những lợi thế của pháp luật nói chung và pháp luật về cho thuê đất nói riêng,

có thể nhận diện rõ vai trò của pháp luật cho thuê đất ở những phương diện chủ yếu sau:

Một là, sự điểu chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cho thuê đất sẽ xây dựng

nên một môi trường pháp lý công bằng, bình đằng, minh bạch và hợp lý cho các chủ thể

thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh. Việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai

trên thế giới là các chính sách có ảnh hưởng đầu tiên đến hoạt động sản xuất kinh doanh

của doanh nghiệp, nhất là các nước đang chuyển đổi từ nền kinh tế vận hành theo cơ chế

kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường.

Hai là, với xu hướng toàn cầu hóa thì pháp luật về cho thuê đất cũng phù hợp.

Việc mở cửa nền kinh tế của các quốc gia mang tính đa dạng hóa, trong các quan hệ kinh

tế đối ngoại trên nguyên tắc giữ vững độc lập, bình đẳng, cùng có lợi, phát huy mọi mặt

các nguồn lực bên trong và thu hút các nguồn lực bên ngoài.

Do vậy, pháp luật cho thuê đất có vai trò hết sức quan trọng, nó có tác động trực

tiếp thông qua việc cho người nước ngoài thuê đất, thúc đẩy hợp tác, hội nhập kinh tế

quốc tế tại Việt Nam. Tạo được hành lang pháp lý với các quy định cụ thể về thủ tục cho

thuê đất đối với người nước ngoài.

Ba là, pháp luật cho thuê đất góp phần thúc đẩy, khuyến khích các nhà đầu tư,

cũng như ổn định chi phí đầu vào của các doanh nghiệp. Nhà nước thông qua các công

cụ thuế như: thuế đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập từ kinh doanh đất đai, lệ phí sử

dụng đất, tiền thuê đất… nhằm điều tiết, tăng, giảm hoặc ổn định trong thời gian dài và

coi đây như một đòn bẩy kinh tế, khuyến khích đầu tư. Khoản thu của các loại thuế vào

đất đai mặc dù chiếm phần nhỏ nhưng nếu hợp lý sẽ có ý nghĩa lớn trong sản xuất kinh

doanh của doanh nghiệp.

Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp khi sử dụng đất: thực hiện việc nhận chuyển

nhượng, thu hồi đất, hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp (bồi thường, tái định cư cho

những trường hợp bị thu hồi đất).

Bốn là, pháp luật cho thuê đất góp phần quản lý chặt chẽ đất đai, tăng nguồn thu

cho ngân sách nhà nước, thông qua đó, cũng thúc đẩy sự phát triển chung của đất nước,

nộp thuế vào ngân sách nhà nước, ngoài ra còn góp phần vào việc khai thác, bảo vệ đất

đai hợp lý. Pháp luật về cho thuê đất đã quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của cá

nhân, tổ chức, cơ quan khi thuê đất của nhà nước, có các chế tài quy định tại Luật Đất

đai.

1.2.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất

Có nhiều ngành luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất ngoài Luật Đất đai: Luật

Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Mỗi Bộ luật ban hành đều có nhiệm vụ và mục

đích khác nhau. Do vậy, nếu có sự không thống nhất giữa các Bộ luật cũng như các Nghị

định, Thông tư hướng dẫn (điều không tránh khỏi) dẫn đến sự chồng chéo trong luật.

Những quy phạm pháp luật nằm trong đạo luật chuyên biệt không mâu thuẫn với những

quy phạm cùng tính chất nằm trong bộ luật khác thì không ảnh hưởng, nếu không thống

nhất mà thậm chí có điều mâu thuẫn lẫn nhau sẽ ảnh hưởng đến tính hiệu quả thực thi.

 Luật Đất đai quy định về hình thức cho thuê, điều kiện thuê, các quyền của

người sử dụng đất (NSDĐ), trình tự thủ tục, quy trình thực hiện việc cho thuê;

 Bộ luật Dân sự lại quy định và các điều kiện của hợp đồng cho thuê đất, hợp

đồng thuê khoán tài sản trong đó có đất đai, cho thuê lại quyền sử dụng đất…

Trong Luật Đất đai, hầu hết những quy phạm pháp luật mang tính chất thi hành,

trong khi đó thì Bộ Luật Dân sự lại điều chỉnh các quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất

bằng các quy phạm pháp luật mang tính dân sự. Đây chính là yếu tố ảnh hưởng đến

chồng chéo, mâu thuẫn, không đồng nhất giữa hai quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh

chung một đối tượng đó là đất đai.

Dưới khía cạnh của Luật Doanh nghiệp thì các quy phạm điều chỉnh tư cách chủ

thể được cho thuê đất như: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp

tư nhân, công ty hợp danh hay hợp tác xã thuê, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

… thuê đất để đầu tư kinh doanh; ai là người đại diện trước pháp luật để ký hợp đồng

thuê đất và các thủ tục hành chính bắt buộc khác trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền

khi thuê đất.

Dưới khía cạnh của Luật Đầu tư cũng có nhiều quy phạm điều chỉnh có liên quan

đến quyền của nhà đầu tư trong hoạt động thuê đất để đầu tư kinh doanh. Ngay từ khi

đăng ký thành lập doanh nghiệp, đăng ký ngành nghề kinh doanh (đặc biệt là kinh doanh

bất động sản là loại hình kinh doanh có điều kiện) thì doanh nghiệp thuê đất đã phải tuân

thủ các quy định về đăng ký kinh doanh. Mặt khác, các hình thức đầu tư khi thuê đất

(trực tiếp hay gián tiếp); các quyền của nhà đầu tư và các ưu đãi, miễn trừ nếu có trong

quá trình thuê đất cũng được áp dụng theo pháp luật về đầu tư.

Có thể khẳng định rằng, dù còn có những quy định bất tương thích, chưa phù hợp

giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành (tác giả sẽ chỉ rõ trong chương 2 của

luận văn này), song một cách tổng quan, chúng ta đã có một hệ thống pháp luật tương

đối toàn diện, điều chỉnh đầy đủ quan hệ cho thuê đất ngay từ khi chủ thể thuê đất hình 29

thành tư cách chủ thể, đến việc đáp ứng các điều kiện, nguyên tắc, quy trình, thủ tục để

tiếp cận việc thuê đất, cũng như quyền và nghĩa vụ của người thuê đất; các cơ chế và

biện pháp pháp lý để giải quyết những vấn đề phát sinh đều đã được pháp luật điều

chỉnh… tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ thể thuê đất thực hiện.

1.3. Pháp luật về cho thuê đất của một số nước trên thế giới và những bài học

kinh nghiệm cho Việt Nam

1.3.1. Pháp luật về cho thuê đất của một số quốc gia trên thế giới

1.3.1.1. Pháp luật cho thuê đất của Trung Quốc

Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình thái

xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ người

năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất đai toàn

quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7%

diện tích đất canh tác toàn thế giới. Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm

nổi bật [36]:

Thứ nhất, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất,

chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai

cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư

nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho

hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể. Điều 10 Hiến

pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc

thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai

thành thị thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do

pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể.

Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá

nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất

được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử

dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 – 70 năm). "Đạo luật tạm thời về

bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban

hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng

sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao (thông

thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giao đất).

Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất.

Thứ hai, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước

có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và

trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị,

Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch

có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các

công trình xây dựng của thành phố.

Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của

cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành.

Thứ ba về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu

dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng

đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước

coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng

nhu cầu về vốn để phát triển.13

1.3.1.2. Pháp luật về đất đai của Đài Loan14

Từ năm 1949, cải cách đất đai của Đài Loan bắt đầu thực hiện để đảm bảo người

nông dân trực canh có đất sản xuất, xác định chủ sở hữu cụ thể trên từng thửa đất, tránh

tình trạng để đất vô chủ, nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất đai. Bảo đảm quyền lợi

chính đáng của chủ sở hữu đất, đồng thời thực hiện bình quân địa quyền để giải quyết

việc phân chia giữa quyền lợi công hữu (của chung xã hội) với quyền lợi tư hữu (của

13 https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/KINH-NGHIEM-QUAN-LY-DAT-DAI-CUA-MOT-SO-NUOC-TREN-THE- GIOI-2505/

14 Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc, 8/2002 phục vụ sửa đổi Luật Đất đai 1993 (sau đó đựoc Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2003)

riêng cá nhân) theo nguyên tắc quyền lợi công hữu phải do Nhà nước hưởng và được sử

dụng vào mục đích chung của xã hội. Nội dung này có nhiều điểm giống với chủ trương

“người cày có ruộng” trong chính sách đất đai của Việt Nam, đặc biệt là các vấn đề sau:

(1) Giai đoạn 1 - Cải cách đất đai ở nông thôn

Trước năm 1949, Đài Loan là thuộc địa của thực dân Anh. Vì vậy, chính quyền

đã đưa ra Chương trình cải cách đất đai được thực hiện bằng biện pháp hoà bình, với

mục tiêu tối cao là phải thực hiện “đất cho người có quyền sở hữu” và được chia thành

các phần như giảm tiền thuê đất của địa chủ cho tá điền; bán đất nông nghiệp công cho

nông dân, Chính phủ không giao hoàn toàn đất nông nghiệp cho nông dân mà bán.15 Đây

là điểm khác cơ bản so với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất cho nông dân

sản xuất nông nghiệp của Việt Nam; buộc địa chủ bán đất nông nghiệp cho Nhà nước để

bán lại cho nông dân: Chính phủ đã bắt buộc những người có đất nông nghiệp không

trực tiếp sử dụng mà cho người khác thuê (trừ những trường hợp được Chính phủ cho

phép thuê) phải bán lại cho Nhà nước để Nhà nước bán lại cho chính người nông dân

làm thuê đất.16

(2) Giai đoạn 2 - Bình quân địa quyền

Sau cải cách đất nông nghiệp và do phát triển kinh tế, tăng dân số, đã có sự gia

tăng mạnh nhu cầu về đất đô thị. Do hạn chế cung đất đô thị nên giá trị đất liên tục tăng.

Vì vậy, đã gây ra tình trạng đầu cơ đất và làm cho việc sử dụng đất đô thị không bình

thường. Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ đã đề ra chương trình bình quân địa

quyền. Bình quân địa quyền không phải là bình quân sở hữu mà là bình quân quyền lợi

giữa công hữu và tư hữu trên cơ sở giá trị đất. Cơ sở lý luận của chính sách này xuất

phát từ quá trình hình thành giá trị đất bao gồm 2 yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất

đó và do con người đầu tư, cải tạo mà làm tăng giá trị đất. Tuy nhiên, thực tế khó phân

15 Bán với giá tương đương 2,5 lần sản lượng trung bình hàng năm của vụ chính, nông dân được trả góp dần trong 10 năm và không phải trả tiền lãi. Nông dân có thể trả hết một lần sớm hơn nếu họ muốn. Trường hợp sau 10 năm không trả xong, thì được kéo dài thêm 10 năm nữa. Kết quả đã có 13.900 ha đất nông nghiệp công đã được bán cho 286.700 hộ gia đình nông dân.

16 Chủ đất được trả 70% tiền bán đất dưới hình thức trái phiếu đất, được quy ra gạo hoặc khoai lang với lãi suất 4% một năm. Số còn lại 30% được trả bằng chứng khoán của các ngành công nghiệp do Chính phủ sở hữu.

biệt được giá trị tăng lên của thửa đất đâu là do tự nhiên, đâu là do đầu tư, cải tạo. Theo

lý luận của ông Tôn Trung Sơn thì không nên phân biệt hai yếu tố trên mà theo quan

điểm người chủ sở hữu đất khai báo giá trị thửa đất của mình khi được Chính phủ thừa

nhận thì giá trị thửa đất đó thuộc về chủ sở hữu đất. Trong quá trình mua bán đất, trừ

phần giá trị ban đầu, còn phần chênh lệch giá trị, Chính phủ thu thuế giá trị gia tăng về

đất, nguồn thu này đầu tư xây dựng các công trình công cộng, công ích và xã hội. Kết

quả là Nhà nước thu được tiền từ sự gia tăng giá trị đất, làm cho việc sử dụng đất đạt

hiệu quả tối ưu, tiết kiệm và ngăn chặn được tình trạng đầu cơ đất đai. Đây là nội dung

cần tham khảo đối với chủ trương Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết hợp lý nguồn thu

từ đất đai cho các đối tượng lợi ích: Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư đang

thực hiện ở Việt Nam.

1.3.1.3. Pháp luật cho thuê đất của Mỹ [36]

Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô

thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây

dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả

năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến

từng thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ sớm được hoàn

thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn

định. Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các

quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và

khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất

chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định

này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy

được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử

dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật

đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà

nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết

định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô

thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các

tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền

thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù

công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ

cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.17

1.3.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam về hoàn thiện pháp luật cho thuê đất

Qua nghiên cứu về pháp luật của Trung Quốc hay Đài Loan và Mỹ, có thể nhận

thấy một số điểm gợi mở cho Việt Nam đối với quy định về cho thuê đất là:

Thứ nhất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đây là nội dung có ở hầu hết các

nước. Tuy nhiên, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng

đất thì pháp luật đất đai cần: Quy định rõ vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

“phân bổ quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực” và là căn cứ để Nhà nước thu hồi đất, giao

đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; Quy định

cụ thể căn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp

nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý của mỗi cấp; bổ sung và lồng ghép nội dung quy hoạch

sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã hội vào quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia để

tăng tính liên kết giữa các tỉnh, liên kết vùng; lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất

chi tiết ở cấp xã vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm nâng cao chất lượng và rút

ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy định trách

nhiệm thẩm định để trình duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh thẩm quyền

phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh từ Chính phủ sang Thủ tướng

Chính phủ, của cấp huyện từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt và cải cách thủ tục hành chính; Bổ sung quy

định về tổ chức hoạt động tư vấn quy hoạch sử dụng đất nhằm chuyên nghiệp hóa việc

lập quy hoạch, nâng cao chất lượng và tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất; Bổ sung

quy định về chế độ báo cáo định kỳ việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của

17 https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/KINH-NGHIEM-QUAN-LY-DAT-DAI-CUA-MOT-SO-NUOC-TREN-THE- GIOI-2505/

Ủy ban nhân dân các cấp, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Bổ sung quy định cụ thể về kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất.

Thứ hai, về thời hạn cho thuê đất: Luật Đất đai cần căn cứ theo quy hoạch, kế

hoạch và có quy định cho thuê đất theo hướng dài hạn. Cần ghi nhận mở rộng hơn quyền

của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm trên cơ sở kiểm soát chặt chẽ để thu thuế từ việc

thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất thuê để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà

nước, chứ không bằng cách đưa ra các quy định cấm đoán thực hiện giao dịch về đất

thuê trả tiền hàng năm như hiện nay của pháp luật Việt Nam.

Thứ ba, hạn chế sự can thiệp sâu bằng cơ chế hành chính xin- cho từ Nhà nước

trong quy trình tiếp cận đất thuê để giảm áp lực và chi phí cho nhà đầu tư, tăng cơ hội

tiếp cận đất đai để thực hiện các hoạt động kinh doanh.

Xuất phát từ những nội dung trên, việc sửa đổi Luật đất đai của nước ta trong thời

gian tới cần có sự nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất như:

Thời gian giao đất, cho thuê đất đối với từng chủ thể và loại đất nhất định; quy định rõ

hơn về nội dung giao đất, cho thuê đất và quyền sử dụng đất đối với trường hợp là cá

nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam....

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Cho thuê đất là một mảng quan trọng và có ảnh hưởng rộng lớn tới các vấn đề

chính trị, kinh tế, xã hội của một đất nước và cũng ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của

nhân dân.

Thời điểm hiện nay, hầu hết các nước trên toàn thế giới cũng đều chú trọng đến

lĩnh vực cho thuê đất và coi đó là một trong những hình thức để Nhà nước phân bổ

nguồn đất đai vốn có nhằm quản lý, sử dụng một cách có hiệu quả cao nhất để thúc đẩy

phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.

Việt Nam ta thì hình thức cho thuê đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2013

cùng các văn bản hướng dẫn thi hành với việc đất đai là nguồn tài sản đặc biệt của đất

nước, do Nhà nước nắm giữ, quản lý với vai trò là chủ sở hữu. Pháp luật về cho thuê đất

là một trong những vấn đề thu hút được sự quan tâm lớn của các nhà nghiên cứu, không

chỉ của giới luật học mà còn nhiều ngành khác của nước ta.

Thời gian vừa qua, một số công trình nghiên cứu cũng như các bài viết trong

nước cũng có liên quan đến nội dung đề tài: các công trình nghiên cứu của ngành tài

nguyên môi trường, địa chính, kinh tế, các công trình nghiên cứu của luật học về vấn đề

cho thuê đất nhưng vẫn chưa lột tả cụ thể về tính chất cho thuê theo đúng quy định pháp

luật để người sử dụng đất có thể tìm hiểu quy trình cũng như những hướng dẫn để thực

hiện theo đúng quy định pháp luật đã ban hành.

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH BÌNH THUẬN

2.1 Thực trạng pháp luật về cho thuê đất

2.1.1. Quy định pháp luật về điều kiện chủ thể

Xác lập địa vị pháp lý của các bên với những nghĩa vụ và quyền phù hợp với mối

tương quan các chủ thể khác trong nền kinh tế.

Trong khái niệm tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất là

“những đối tượng được Nhà nước giao đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê

đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Điều 5 cũng quy định 7 chủ thể được Nhà nước cho

thuê đất, bao gồm: (i) tổ chức trong nước; (ii) hộ gia dình, cá nhân trong nước; (iii) cộng

đồng dân cư; (iv) cơ sở tôn giáo; (v) tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; (vi)

người Việt Nam định cư ở nước ngoài; (vii) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Điểm đ, Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai quy định cụ thể hơn với các trường hợp tổ chức

kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trong đó, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế

khác theo quy định của pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Tại Khoản 3, Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014, nhà đầu tư là cá nhân, tổ chức thực

hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh đối với các ngành nghề pháp luật không cấm và phải

chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư và các quy định khác có liên quan.

Từ các quy định của Luật Đất đai và Luật Đầu tư nêu trên, có thể thấy, chủ thể

của quan hệ pháp luật cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là bất kỳ tổ chức, cá nhân,

hộ gia đình, cộng đồng dân cư thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, có nhu cầu sử

dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đất đai hiện hành vẫn

chưa có những quy định cụ thể, rõ ràng về việc cộng đồng dân cư xin cho thuê đất để

thực hiện dự án đầu tư do không có nhiều trường hợp trên thực tế.

Đặc biệt, đối với những chủ thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, pháp luật đất

đai hiện hành đã bổ sung thêm quy định về các điều kiện đặc thù và cụ thể tại: (i) Khoản

3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013; (ii) Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15

tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của

Luật Đất đai số 45/2013/QH13; (iii) Mục 11 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06

tháng 01 năm 2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết

thi hành Luật đất đai.

Những điều kiện này được đánh giá là các quy định “tiền kiểm” nhằm kiểm soát

chặt chẽ việc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu của Nghị quyết số 19-

NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương Khoá XI về tiếp tục đổi mới

chính sách, pháp luật đất đai trong thời kì đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo

nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện

đại. Có thể thấy, đây là một điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013, khi Luật Đất đai

năm 2003 chỉ quy định về các căn cứ cho thuê đất chứ không đề cập đến điều kiện đặt ra

với chủ thể xin thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Hạn chế này của Luật Đất đai năm

2003 đã dẫn đến nhiều bất cập trên thực tế, khi một số chủ dự án đầu tư đã được cho

thuê đất nhưng không sử dụng đất được thuê hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng

phí quỹ đất đai. Sự sửa đổi, bổ sung này của Luật Đất đai năm 2013 có ý nghĩa nhằm

kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê đất cũng như xác định chính xác đối tượng có nhu cầu

và có đủ điều kiện thuê đất.

Theo đó, chủ thể xin thuê đất phải thỏa mãn các yêu cầu sau:

* Thứ nhất, chủ thể thuê đất có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất

theo tiến độ của dự án đầu tư.

Theo Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, chủ thể thuê đất cần đáp ứng hai

điều kiện để chứng minh năng lực tài chính của mình, cụ thể là: (i) Có vốn thuộc sở hữu

của mình … trở lên; (ii) Có khả năng huy động vốn … nước ngoài và các tổ chức, cá

nhân khác.

Suy ra rằng, khi xác định vốn của chủ đầu tư và khả năng huy động vốn chính là

năng lực tài chính của chủ đầu tư. Có thể nói, nguồn vốn của chủ đầu tư là một trong

những yếu tố quan trọng nhất để lựa chọn chủ dự án đầu tư. Việc xác định năng lực của

chủ đầu tư bằng vốn góp vì ngay từ ban đầu khi thực hiện, phát triển các dự án thường

cần nguồn vốn lớn, như dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế,

việc thực hiện dự án chỉ dựa vào duy nhất vốn đầu tư gần như là không thể mà nhà đầu

tư cần phải huy động nguồn vốn lớn từ tổ chức tín dụng và từ các nguồn khác. Do đó,

chủ đầu tư có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng mà pháp luật Việt Nam công nhận.

* Thứ hai, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư

Chế định ký quỹ xuất hiện nhiều trong các lĩnh vực pháp lí khác nhau, đặc biệt là

lĩnh vực đầu tư. Theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015, ký quỹ được hiểu là: “là việc

bên có nghĩa vụ …bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ”. Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014

quy định cụ thể hơn: “Nhà đầu tư phải …mục đích sử dụng đất”.

Ý nghĩa của quy định về ký quỹ này là nhằm bảo đảm chủ thể thuê đất để thực

hiện dự án đầu tư sẽ thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, nếu không thì Nhà nước có thể

yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại (nếu có) do việc

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của chủ thể thuê đất gây ra. Việc

ký quỹ đã và đang có ảnh hưởng rất lớn đến pháp luật về cho thuê đất giúp dự án đầu tư

sử dụng đất thuê một cách đúng mục đích, có hiệu quả.

Tuy nhiên, không phải mọi dự án được Nhà nước cho thuê đất đều phải thực hiện

ký quỹ. Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính

Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư quy định nhà

đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư, trừ 5 trường hợp cụ thể sau:

(i) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả

thời gian thuê;

(ii) Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đấu thầu;

(iii) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chủ đầu tư huy động vốn

theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ

trương đầu tư; trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã

hoàn thành việc góp vốn

(iv) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử

dụng đất khác;

(v) Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu công nghệ cao

được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dự án

đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế.

Ngoài ra, hoạt động ký quỹ còn có những vấn đề cụ thể sau:

+ Về hình thức kỹ quỹ: Việc ký quỹ theo quy định được thực hiện dựa trên cơ sở

thỏa thuận bằng văn bản giữa Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư.

+ Về thời điểm ký quỹ:

Với dự án đầu tư phải quyết định chủ trương đầu tư: thời điểm ký quỹ là sau khi

dự án được quyết định chủ trương đầu tư, nhưng phải trước thời điểm cho thuê đất.

Với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư: thời điểm ký

quỹ là thời điểm Nhà nước tiến hành hoạt động cho thuê đất.

Các vấn đề như mức ký quỹ, ngân hàng ký quỹ được quy định cụ thể tại Điều 27

Nghị định số 118/2015/NĐ-CP.

* Thứ ba, việc không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai chủ thể thuê đất

đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư khác.

Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định 2 căn cứ để xác định

chủ thể được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư đáp ứng yêu cầu này, cụ thể

như sau: (i) nếu là dự án đầu tư cùng một địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương) thì dựa trên kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai được lưu trữ tại Sở Tài

nguyên và Môi trường; (ii) nếu là dự án đầu tư khác địa phương thì dựa trên nội dung

công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất

đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất

đai.

Có thể thấy, việc chủ đầu tư thực hiện dự án không có bất kỳ vi phạm pháp luật

đất đai nào đối với dự án đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê

không bị vi phạm bởi các chủ đầu tư; kể cả dự án đó đang được thực hiện tại địa phương

có dự án hay địa phương khác khi được xác định. Quy định này có ý nghĩa quan trọng

trong việc chủ đầu tư cân nhắc việc đầu tư vào dự án hoặc lựa chọn được chủ đầu tư tốt

nhất thực hiện dự án.

Ba điều kiện trên được áp dụng với những dự án có sử dụng đất thông thường.

Khoản 1 và Khoản 2 Điều 58 quy định thêm 2 trường hợp dự án sử dụng đất đặc biệt, cụ

thể như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp nhà đầu tư khi thực hiện dự án có sử dụng đất trồng

lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và dự án không thuộc trường hợp được Quốc

hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; nhà đầu tư chỉ được

thuê đất khi có một trong hai văn bản sau: (i) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính

phủ …rừng đặc dụng trở lên; (ii) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân … rừng đặc dụng.

Thứ hai, trong trường hợp nhà đầu tư khi thực hiện dự án có sử dụng đất tại đảo

và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển; nhà đầu tư chỉ được thuê đất khi được sự

chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

Mục đích của việc quy định về điều kiện thuê đất cho hai trường hợp cụ thể như

trên là để nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất

rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi

trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Về thời điểm thẩm định các điều kiện trên, theo Khoản 4 Điều 14 Nghị định số

43/2014/NĐ-CP, hoạt động thẩm định này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định

nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án

đầu tư, lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật

về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông

qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp đấu giá

quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu

giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định ba điều kiện để đánh giá chủ thể khi

xin thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Có nhiều ý kiến cho rằng việc bổ sung quy định về

các điều kiện này là đi ngược lại với xu hướng sửa đổi pháp luật về đầu tư (không kiểm

soát đầu vào mà kiểm soát quá trình thực hiện dự án, tức là “hậu kiểm”18). Tuy nhiên,

trong giai đoạn hiện nay, có thể thấy quy định này là hoàn toàn cần thiết nhằm khắc

phục tình trạng khi các địa phương cho thuê đất mà không xác định được nhà đầu tư

kém năng lực, không nhận biết được trường hợp một nhà đầu tư nhưng xin thuê đất để

thực hiện nhiều dự án đầu tư khác nhau dẫn đến việc bỏ hoang đất, không sử dụng đất

đúng mục đích hoặc tiến độ sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; gây

lãng phí nghiêm trọng nguồn tài nguyên đất.

Tuy nhiên, không phải tất cả dự án đầu tư khi xin Nhà nước cho thuê đất đều phải

thỏa mãn các yêu cầu trên. Theo Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ có

3 nhóm dự án phải áp dụng các điều kiện này, cụ thể là:

(i) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho

thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

(ii) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

(iii) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

2.1.2. Đối tượng được cho thuê đất

Như đã phân tích ở trên, việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho

đối tượng có nhu cầu sử dụng đất là hoạt động cho thuê đất của Nhà nước. Như vậy,

hoạt động cho thuê đất của Nhà nước trong phạm vi nghiên cứu của bài luận có sự khác

biệt rất lớn so với hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đặc

biệt, đối tượng trong quan hệ thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền sử

dụng đất; trong khi đó, đối tượng trong quan hệ thuê đất của Nhà nước là đất đai. Tính

chất của quan hệ cho thuê đất của Nhà nước luôn phức tạp bởi tính đặc thù về mặt chủ

thể và đối tượng của quan hệ này.

Cụ thể, với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và chủ thể thuê đất nói chung và nhà

18 Nguyễn Xuân Trọng, (2014), Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Tạp chí Luật học số 11/2014- Đặc san về Luật Đất đai năm 2013, tr. 74

đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư nói riêng, đối tượng của quan hệ này là một diện tích

đất nhất định mà Nhà nước giao cho các chủ thể thuê đất sử dụng. Trên những diện tích

đất đó, Nhà nước xác định mục đích sử dụng, phạm vi và thời gian sử dụng. Nhà đầu tư

khi được Nhà nước cho thuê đất sẽ được quyền khai thác nhằm thực hiện dự án đầu tư

và hưởng những lợi ích vật chất từ quá trình khai thác đó theo quy định của pháp luật đất

đai hiện hành.

Cũng như các loại tài sản khác, đất đai theo pháp luật Việt Nam được coi như một

loại hàng hóa- quyền sử dụng tài sản. Tuy nhiên, theo Điều 54 Hiến pháp năm 2013, đất

đai là một loại tài sản đặc biệt “….thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý". Bởi vậy, pháp luật chỉ cho phép trong giới hạn rằng: người

sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất và được coi là quyền sử dụng tài sản đặc

biệt.

Từ những phân tích trên, có thể thấy đối tượng trong quan hệ thuê đất để thực

hiện dự án đầu tư khá phức tạp và cần phân biệt rõ đối tượng này với đối tượng trong

quan hệ thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

2.1.3. Căn cứ cho thuê đất

Nhằm đảm bảo sự thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước thì Luật Đất Đai 2013

quy định căn cứ đầu tiên để giao đất chính là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Kế hoạch sử dụng đất bao gồm kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, kế hoạch sử dụng đất

cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch

sử dụng đất an ninh. Theo đó, kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, kỳ kế hoạch sử

dụng đất cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc

phòng, kỳ kế hoạch sử dụng đất an ninh là 5 (năm) năm; kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp

huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh được lập hàng năm. So với LĐĐ 2003 thì

căn cứ giao đất theo quy định của LĐĐ 2013 là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp

huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thay vì quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất năm năm theo LĐĐ 2003. Việc thay đổi này nhằm mục đích “khắc phục

tình trạng giao đất, . .. lãng phí tài nguyên đất”19. Kế hoạch sử dụng đất được lập căn cứ

vào quy hoạch sử dụng đất hay nói cách khác, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với

quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Vấn đề là việc lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo chất lượng, khả thi, dựa trên những tính toán

về các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, phát

triển bền vững.

Nếu xét ở khía cạnh của quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý nhà

nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nói riêng, thì kế hoạch sử dụng đất hàng

năm của cấp huyện sẽ đảm bảo hoạt động phân bổ, điều chỉnh đất đai cho các mục đích

kinh doanh có hiệu quả hơn, tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất sẽ cao hơn. Bởi, kế

hoạch sử dụng đất hàng năm được lập dựa trên chỉ tiêu, định mức và nhu cầu sử dụng

đất trực tiếp của năm đó. Trên cơ sở nhu cầu tổng thể của kế hoạch sử dụng đất 05 năm

sẽ được phân bổ hàng năm và kế hoạch sử dụng đất hàng năm được xây dựng dựa vào

nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất trực tiếp

trong năm đó; đồng thời căn cứ vào tình hình quỹ đất của địa phương được chuyển lại

của kế hoạch sử dụng đất năm trước đó, quỹ đất thực có của năm hiện tại và đặc biệt là

khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phúc đáp các nhu cầu sử dụng đất của các

ngành, các lĩnh vực và nhu cầu khác nhau của các chủ thể sử dụng đất trong địa bàn của

huyện. Như vậy, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được lập là sự hiện thực

hóa một cách trực tiếp nhất, khách quan nhất, kịp thời nhất các nhu cầu sử dụng đất thực

tế. Theo đó, tính khả thi sẽ cao hơn.

Ở một khía cạnh khác, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được lập,

làm cơ sở cho hoạt động cho thuê đất sẽ đảm bảo được tính kỷ luật, kỷ cương và nguyên

tắc trong phân bổ và điều chỉnh đất đai. Theo đó, kế hoạch sử dụng đất hàng năm được

thể hiện nhu cầu sử dụng đất của tất cả các ngành, các lĩnh vực và được lập chi tiết đến

19 Tổng cục quản lý đất đai, Thể chế hóa nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013, http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Quy-hoach-su-dung-dat/The-che-hoa-noi-dung-quy-hoach-ke-hoach- su-dung-dat-trong-Luat-Dat-dai-nam-2013-504.html, truy cập ngày 5/4/2017.

từng đơn vị xã, phường, thị trấn và kế hoạch này khi đã được phê duyệt thì không được

sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh như quy hoạch sử dụng đất 10 năm hay kế hoạch sử dụng

đất 05 năm .20 Vì vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất không thể

tùy tiện trong việc sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh theo ý chí chủ quan của mình hay chủ

đích của nhà đầu tư để giao đất, cho thuê đất. Đây cũng là một trong những cơ sở nhằm

phòng ngừa và ngăn chặn có hiệu quả sự quan liêu, tùy tiện, các biểu hiện của tình trạng

cục bộ, lợi ích nhóm trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, hướng tới quyền tự do, bình

đẳng trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư của các doanh nghiệp

thuộc mọi thành phần kinh tế.

Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư, các cơ quan chức

năng vẫn gặp những rào cản khi triển khai phải đảm bảo căn cứ này, đặc biệt là các tỉnh,

thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh, các tỉnh, thành phố lớn như: thành phố Hồ Chí

Minh, thành phố Hà Nội, thành phố Đà nẵng và tỉnh Bình Thuận cũng ở trong tình trạng

đối mặt này.

Cụ thể: các tỉnh, thành phố đang ở thời kỳ chuyển dịch mạnh của cơ cấu kinh tế,

thực hiện mạnh công nghiệp hóa và đô thị hóa nên thay đổi và điều chỉnh mạnh quy

hoạch xây dựng đô thị (các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và 1/500). Trong khi đó,

quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch 05 năm đầu kỳ và 05 năm cuối kỳ lại

không thay đổi nên dẫn đến sự bất tương thích. Dẫn đến tình trạng một khu đất có 02

chức năng. Đây là rào cản, gây khó khăn, vướng mắc trong việc xét duyệt các dự án đầu

tư, không biết lấy chuẩn mực nào phê duyệt.

Căn cứ thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất:

Căn cứ này được đưa ra nhằm đảm bảo chủ đầu tư, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

cho các mục đích kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp – người sử dụng đất, thực sự

có nhu cầu sử dụng đất, tránh tình trạng “xí phần” khi thuê đất để chiếm chỗ nhưng chưa

có nhu cầu sử dụng, gây lãng phí và bất công xã hội.21 Căn cứ này đòi hỏi chủ đầu tư,

20 Điều 46 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà không quy định quyền điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

21 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức, tr. 91.

các chủ thể sử dụng đất khi muốn được nhà nước cho thuê đất phải có hồ sơ thể hiện nhu

cầu sử dụng đất, có đơn xin thuê đất. Nhu cầu sử dụng đất sử dụng đất đó phải phù hợp

với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Chủ thể xin giao đất phải chứng minh nhu

cầu sử dụng đất của mình thông qua bản thuyết minh dự án và được thẩm định bởi cơ

quan giải quyết thủ tục giao đất là cơ quan tài nguyên và môi trường.

Tuy vậy, đối với nhu cầu sử dụng đất hiện nay, Luật Đất đai chưa có quy định cụ

thể mang tính định lượng nào để xác định chủ đầu tư có thật sự có nhu cầu sử dụng đất

hay không? Vì thế căn cứ này vẫn chỉ dừng lại ở tính hình thức, quá chung chung, nhất

là trong việc thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Đây có thể coi là một

lỗ hổng trong pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án nói chung dẫn đến tình trạng

đầu cơ đất, găm đất gây lãng phí tài nguyên đất và tham nhũng đất. Vì vậy, vấn đề đặt ra

là phải xây dựng các tiêu chí làm căn cứ để thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu

tư nhằm hạn chế tình trạng tham nhũng, thiếu minh bạch này.

Thực tế cho thấy, không nhà đầu tư nào khi xin thuê đất mà không thể hiện nhu

cầu cần thiết phải có đất để thực hiện ý đồ đầu tư. Song cần đất bao nhiêu? Quy mô sử

dụng đất có tương thích với tính chất và mục đích đầu tư? Có phù hợp với thực lực tài

chính và năng lực đầu tư của chủ thể đó hay không? Thời gian qua, không ít các doanh

nghiệp nhận đất song dự án mới chỉ triển khai đến giai đoạn nộp tiền thuê đất cho nhà

nước, giải phóng xong mặt bằng đã không thể tiếp tục đầu tư dự án do không thể huy

động được nguồn vốn; cùng với sự yếu kém về năng lực và kinh nghiệm thương trường

mà khâu thẩm định hồ sơ dự án không được chú trọng xem xét, rà soát ... đã làm cho dự

án bị bỏ không giữa chừng; một số nhà đầu tư tìm cách bán non dự án, cho thuê, góp vốn

trá hình khi đất và dự án đầu tư chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch trên thị

trường. Bởi vậy, căn cứ mà Luật Đất đai 2013 nêu trên tưởng chừng như đơn giản, theo

đó, chỉ cần thể hiện nhu cầu sử dụng đất của mình trong đơn hoặc trong dự án đầu tư,

song đặt trong bối cảnh, đất đai có xu hướng ngày càng khan hiếm, quỹ đất sạch để có

thể sẵn sàng có thể cho các nhà đầu tư tiếp cận ngày càng thu hẹp dần... thì việc cân nhắc

nhu cầu của nhà đầu tư nào thực sự sử dụng đất có hiệu quả lại là vấn đề không hề đơn

giản. Theo đó, bên cạnh việc xem xét năng lực tài chính, mục đích đầu tư thì việc xem

xét mục đích đầu tư, khả năng vận hành dự án, kinh nghiệm thương trường... là những

vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc nghiên cứu hồ sơ, xem xét khi cho thuê đất để

thực hiện các dự án nói chung và dự án xây dựng nhà ở nói riêng.

2.1.4. Thẩm quyền cho thuê đất

Sau nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai (LĐĐ), quy định về các cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất cũng có những thay đổi đáng chú ý. Liên

quan đến vấn đề này, có thể thấy so với LĐĐ năm 1993, (sửa đổi năm 1998, 2001),

LĐĐ 2003 có nhiều điểm khác biệt. Theo quy định tại Điều 37 LĐĐ 2003, thẩm quyền

giao đất, cho thuê đất thuộc về UBND các cấp. LĐĐ 2003 đã bỏ hẳn thẩm quyền của Ủy

ban thường vụ Quốc hội trong việc thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ về việc

giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối; thẩm quyền của Chính phủ trong việc

thông qua kế hoạch hàng năm của UBND cấp tỉnh và bỏ thẩm quyền của Chính phủ

trong việc giao đất, cho thuê đất.

Ngoài ra, LĐĐ năm 2003 đã nới lỏng hạn mức giao đất của UBND các cấp. VD:

theo quy định trước đây của LĐĐ 1993, trường hợp giao nhiều hơn 1 héc ta đất nông

nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị dùng vào mục đích khác (không phải

mục đích công) thì sẽ do Chính phủ quyết định, nếu ít hơn 1 héc ta thì mới do UBND

tỉnh quyết định. Theo quy định của LĐĐ 2003, đối với đất nông nghiệp, UBND có thể

giao đất với đúng hạn mức giao đất tối đa được pháp LĐĐ quy định. Thẩm quyền của

các cơ quan Nhà nước được quy định tại LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013 hầu như không có

khác biệt lớn như sau:

 UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất đối với các chủ thể là:

+ Tổ chức trong nước;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,;

+ Cơ sở tôn giáo theo đúng hình thức sử dụng đất được phép của các chủ thể này.

 UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất đối với các chủ thể là:

+ Hộ gia đình, cá nhân;

+ Cộng đồng dân cư theo hình thức sử dụng đất được phép của các chủ thể này.

Nhằm mục đích bảo vệ quỹ đất nông nghiệp đang giảm với tốc độ rất nhanh hiện

nay, LĐĐ 2013 đã bổ sung quy định sau: Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương

mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND

cấp tỉnh trước khi quyết định.

 UBND xã, phường, thị trấn: cho thuê đất vào mục đích công ích của xã,

phường, thị trấn .

2.1.5. Thời hạn cho thuê đất

Theo Điều 144 BLDS năm 2015, thời hạn là “một khoảng thời gian được xác

định từ thời điểm này đến thời điểm khác”. Theo Từ điển Luật học, thời hạn sử dụng đất

là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu, sử

dụng toàn bộ hoặc một diện tích đất nhất định được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận

quyền sử dụng đất của người khác. Thời hạn sử dụng đất bao gồm: (i) thời hạn giao đất,

(ii) thời hạn cho thuê đất, và (iii) thời hạn sử dụng đất còn lại sau khi nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.

Ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm khẳng định rõ ràng ranh

giới giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công tác

quản lý về đất đai cũng như tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất, đặc biệt là các

nhà đầu tư, để họ yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu quả. Ngoài ra, việc quy định

rõ ràng thời hạn nhà đầu tư được sử dụng đất thuê còn giúp họ lập kế hoạch đầu tư đúng

đắn nhằm thu được nguồn lợi cao nhất từ tài nguyên đất, là cơ hội cho người sử dụng đất

vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để đầu tư sản xuất, kinh doanh.

Nghĩa vụ tài chính của hình thức cho thuê đất và hình thức giao đất có những

điểm khác biệt lớn, bởi vậy, thời hạn sử dụng đất của hai hoạt động này cũng khác nhau.

Cụ thể, đối với hoạt động giao đất, có hai loại thời gian sử dụng là không xác định thời

hạn (Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “Đất sử dụng ổn định lâu dài”)

và đất sử dụng với thời gian giới hạn số năm nhất định. Trong khi đó, hoạt động cho

thuê đất của Nhà nước chỉ có một loại thời gian sử dụng duy nhất là xác định thời hạn,

không có trường hợp được sử dụng vĩnh viễn, bởi thuê đất vốn được thực hiện theo nhu

cầu và khả năng tài chính của người sử dụng. Nhà nước không thể đơn phương ấn định

số năm sử dụng cụ thể giống như hình thức giao đất cho hình thức cho thuê đất, bởi nhu

cầu sử dụng đất của chủ thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư rất đa dạng và phức tạp.

Trong quan hệ cho thuê đất, bên thuê đất có nhu cầu sử dụng đất và phải đảm bảo nhu

cầu đó bằng nghĩa vụ tài chính trong suốt thời gian thuê. Vì thế, Nhà nước đảm bảo cho

mọi chủ thể có nhu cầu sử dụng đất có cơ hội thuê đất cũng như đảm bảo thực hiện việc

điều phối đất đai bằng cách đặt ra giới hạn trên thời gian cho phép bên thuê đất sử dụng

đất thuê. Trong khoảng thời gian mà pháp luật giới hạn, bên thuê đất có quyền tự do lựa

chọn số năm sử dụng đất mà họ mong muốn.

Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về chế độ sử dụng đất có thời hạn. Cụ

thể, thời hạn sử dụng đất được xác định theo các trường hợp sau:

* Thứ nhất, đối với các hộ gia đình, cá nhân, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp là

không quá 50 năm, Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất, hi hết thời hạn thuê đất nếu

hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu.

* Thứ hai, đối với tổ chức thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thời hạn sẽ không

được quá 50 năm khi các dự án đầu tư tại Việt Nam cần được xem xét, quyết định trên

cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất.

Đặc biệt, các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng việc thu hồi vốn chậm, mà cần thời

hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án đầu tư nhằm kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho

thuê hoặc để cho thuê thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn

của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định

lâu dài.

Theo Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, thời hạn cho thuê đất được tính

từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên,

quy định về thời hạn không có nghĩa sau khi hết thời hạn, chủ đầu tư phải trả lại đất cho

Nhà nước mà Nhà nước có quy định về việc gia hạn hoạt động cho thuê đất. Cụ thể,

Khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định trước khi hết thời hạn thuê

theo quy định như trên 06 (sáu) tháng, nếu trường hợp người sử dụng đất vẫn có nhu cầu

tiếp tục sử dụng diện tích đất đó mà trong quá trình sử dụng đất luôn chấp hành đúng

pháp luật về đất đai cũng như việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã

được xét duyệt thì được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Như vậy, việc quy định cụ thể

thời hạn cho thuê đất không làm ảnh hưởng đến quyền của Nhà nước với tư cách người

đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý về đất đai; đồng thời cũng không gây thiệt hại

tới lợi ích trước mắt và lâu dài của người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Đặc biệt, đối với các chủ thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, trong trường hợp

điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nhà đầu tư nộp

hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc

điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chịu trách nhiệm

trong việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất, sau đó, Ủy ban nhân dân cùng cấp sẽ quyết

định gia hạn quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với chủ thể thuê đất. Đối với

những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên

và Môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy

định.

Tuy nhiên, đối với hoạt động thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, có hai trường

hợp cần lưu ý:

* Thứ nhất, trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều

chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với

việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

* Thứ hai, trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn

hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động

của dự án.

Có thể nói, nhìn chung, so với Luật Đất đai năm 2003, những quy định về thời

hạn cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013 không có nhiều điểm khác biệt, tuy nhiên

có một quy định đã được sửa đổi và mang nhiều ý nghĩa tích cực. Cụ thể, Khoản 1 Điều

63 Luật Đất đai năm 2003 quy định thời hạn sử dụng đất thuê cho hai trường hợp như

(i) Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất làm muối …không quá hai

mươi năm.

(ii) Thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, … không quá năm mươi năm.

Theo Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng 9 năm 2012 của Bộ Tài nguyên

và môi trường về tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai năm 2003 và định hướng sửa

đổi Luật đất đai, việc quy định thời hạn nêu trên đã dẫn đến những hạn chế trong việc

tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô lớn và

chưa tạo được động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp.

Như vậy, so với các quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013

có quy định điều chỉnh thời hạn giao đất, cho thuê đất trong hạn mức sử dụng đất cho hộ

gia đình, cá nhân lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp để khuyến khích

các chủ thể thực hiện dự án đầu tư sử dụng loại đất này và tạo tâm lý yên tâm khi đầu tư

sản xuất.

2.1.6. Quy định pháp luật về hình thức; trình tự, thủ tục cho thuê đất

2.1.6.1. Về hình thức thuê đất

Thông qua hợp đồng thuê đất, Nhà nước cho người sử dụng đất thuê đất dựa trên

cơ sở từ một quyết định về cho thuê của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Về nguyên

tắc thì các bên trong hợp đồng tự do thỏa thuận, ý chí, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ.

Tuy nhiên, tại Việt Nam do đất đai được quy định sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhât quản lý nên trình tự, thủ tục thuê đất không diễn ra như các hợp đồng dân sự khác

mà theo một trình tự, thủ tục nhất định khác dựa vào từng lại đất thuê, các căn cứ và điều

kiện cho thuê đất. Trình tự và thủ tục cho thuê đất được quy định cụ thể tại Thông tư số

30/2014/TTBTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013, trong đó

quy định về hồ sơ, tài liệu xin thuê đất, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất.

2.1.6.2. Quy định về thủ tục cho thuê đất

Thủ tục cho thuê đất được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

các cơ quan có chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai và đăng ký kinh

doanh. Thông qua việc quy định về thủ tục cho thuê đất và thông qua việc thực hiện thủ

tục này, Nhà nước kiểm soát giao dịch này một cách phù hợp.

Tại Điều 3, Điều 4 Thông tư 30/2014/TTBTNMT quy định về hồ sơ giao đất,

cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất:

 Đối với trường hợp hồ sơ … Trung ương. Cụ thể đối với trường hợp thuê đất:

1. Người xin thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:

a) Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư

30/2014/TT-BTNMT;

b) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản

thuyết minh dự án đầu tư.

c) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất quy

định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật

Đất đai đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét

duyệt dự án: i) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án

đầu tư; ii) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; iii) Không vi phạm quy định

của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho

thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

d) Trích lục bản đồ địa chính.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa

chính theo yêu cầu của người xin thuê đất.

2. Người xin thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà

nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường

hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:

a) Giấy tờ quy định: Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; bản Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo

địa chính thửa đất.

b) Bản sao của bản thuyết minh dự án đầu tư;

c) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu

tư xây dựng công trình.

3. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây

gọi là cấp tỉnh) quyết định cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định như trên.

Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ vào

những mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc

Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư cần phải có văn bản chấp thuận cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội

đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản

1 Điều 58 của Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã,

phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết

định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản

của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của

Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất quy

định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối

với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải

cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công

trình;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết

định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư 30/2014.

 Đối với trường hợp Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá

quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy

ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, người thuê đất thực hiện các

thủ tục sau:

1. Nộp 01 bộ hồ sơ các giấy tờ: Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành

kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; bản Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc

trích đo địa chính thửa đất.

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây

gọi là cấp huyện) quyết định cho thuê đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định: Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; bản Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo

địa chính thửa đất;

b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất quy

định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết

định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.22

2.1.7. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất

Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều

166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận...

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

…

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp

pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng

độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong

lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

…

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng

đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

a) Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất:

Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có

các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 179 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

22 Điều 3, Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất;

 Bán tài sản mà tài sản đó thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người

mua tài sản đó lại tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

 Người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản thì được Nhà nước cho thuê

đất tiếp tục theo mục đích đã được xác định khi thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất thuê;

 Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của

pháp luật về dân sự;

 Việc thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê xác định

tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam, tại tổ chức kinh tế

khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

 Trường hợp góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê

trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh thì người nhận góp vốn bằng tài sản được

Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất

trong các trường hợp khác được quy định như sau:

i) Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 3 Điều 179 Luật

đất đai năm 2013 như sau:

 Đối với việc thuê đất hoặc thuê lại đất khi trả tiền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông

nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng

đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công

nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận

thừa kế… ;

 Đối với việc thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm cũng có quyền và

nghĩa vụ như đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất

hàng năm.

ii) Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được

miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp

không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 4 Điều 179

Luật đất đai năm 2013).

iii) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân không thuộc trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu

chế xuất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự (Khoản 5 Điều

179 Luật đất đai năm 2013).

iv) Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không

thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì có các quyền

và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 180 Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất;

 Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,

được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển

nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như đối với hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

 Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có

quyền và nghĩa vụ như đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền

thuê đất hàng năm.

b) Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức

 Các quyền đối với hình thức thuê đất trả tiền một lần được quy định tại Điều

174 Luật đất đai 2013 như sau:

+ Việc chuyển nhượng …theo quy định của pháp luật.

+ Một số quyền khác quy định tại Khoản 4 Điều này và Điều 166 của LĐĐ 2013.

 Các quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

Tại Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền của tổ chức thuê đất trả

tiền thuê đất hàng năm bao gồm:

"1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu

tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức

tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu … được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận

góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác

định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối

với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây

dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế

xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các

quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”

 Sự khác biệt về quyền giữa bên thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trả tiền thuê

một lần cho cả thời gian thuê:

Quyền gắn liền với nghĩa vụ, quyền càng lớn thì tương ứng với nó là nghĩa vụ

cũng không nhỏ. Dựa trên nguyên tắc này, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

– Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không được

quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà chỉ

được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất.

– Bên cạnh các quyền đối với tài sản hợp pháp của mình trên đất, đối với đất trả

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng,

tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

c) Về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất sử

dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ:

 Quyền và nghĩa vụ theo quy định chung: được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao

động, kết quả đầu tư trên đất; sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng

quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công

trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên

quan; thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy

định của pháp luật...

 Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của chính mình gắn liền với đất thuê tại các

tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho

thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

 Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện

theo quy định;

 Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Nhà nước Việt Nam cho Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất thu tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử

dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

 Quyền và nghĩa vụ chung theo quy định;

 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất trong thời hạn sử dụng đất;

 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất , tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

 Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất;

 Góp vốn bằng, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, quyền sử dụng

đất.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà

đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền và nghĩa

vụ sau đây:

 Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển

nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy

định pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền

và nghĩa vụ theo quy định tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

 Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập do nhận

chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối

theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

đó có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất của tổ chức kinh tế đó.

Ví dụ: Công ty A được Nhà nước giao 10.000 m2 đất xây dựng nhà xưởng sản

xuất kinh doanh, thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ 01/01/2005 đến ngày

31/12/2005. Công ty A đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tháng 5

năm 2009, Công ty A không có khả năng tiếp tục đầu tư nên chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho Công ty B. Công ty B có

nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã giao cho Công ty A; được hưởng

quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đối với loại đất giao có thu tiền sử dụng đất

giống như Công ty A trong thời hạn sử dụng đất còn lại (đến 31 tháng 12 năm 2055).

2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận

2.2.1. Khái quát về tỉnh Bình Thuận và tình hình cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình

Thuận

* Về điều kiện tự nhiên của tỉnh Bình Thuận

Bình Thuận là một tỉnh thuộc vùng duyên hải cực Nam Trung Bộ liền kề với

vùng kinh tế trọng điểm thuộc khu vực phía Nam.

 Phía BắcĐông Bắc giáp tỉnh Ninh Thuận.

 Phía Tây Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng.

 Phía ĐôngĐông Nam giáp biển Đông.

 Phía Tây giáp tỉnh Đồng Nai.

 Phía Tây Nam giáp tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

Diện tích tự nhiên vào khoảng 7.992 km2 dân số vào khoảng 1,2 triệu người, với

các dân tộc: Kinh, Hoa, Chăm... sống rất hòa thuận với nhau. Tỉnh Bình Thuận có 10

đơn vị hành chính bao gồm: 01 thành phố, 01 thị xã và 08 huyện, trong đó thành phố

Phan Thiết là trung tâm văn hóachính trịkinh tếxã hội của tỉnh.

Bình Thuận có đồi núi, đồng bằng và vùng ven biển, có hơn 192 km chiều dài bờ

biển chia bờ biển thành những đoạn lõm, vòm tạo nên những bãi tắm đẹp như Mũi Né,

Hòn Rơm, Cổ Thạch... Ngoài khơi biển Bình Thuận có huyện đảo Phú Quý diện tích tự

nhiên rộng 16,5 km2, là cầu nối quan trọng giữa đất liền với quần đảo Trường Sa.

Bình Thuận có khí hậu nhiệt đới nóng và khô, ít chịu ảnh hưởng của gió mùa

Đông Bắc. Nhiệt độ trung bình khoảng 2627oC, lượng mưa trung bình hàng năm từ 800

đến 1.150mm.

Hạ tầng cơ sở giao thông của Bình Thuận tương đối hoàn chỉnh, là lợi thế rất lớn

để thu hút khách du lịch và vốn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào các lĩnh vực

du lịch và công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Bình Thuận cách thành phố Hồ Chí Minh

200km, cách Bà RịaVũng Tàu 120 km có các tuyến quốc lộ 1A, quốc lộ 55, quốc lộ 28,

đường sắt BắcNam đi qua, đó là thế mạnh để phát triển kinh tế và du lịch.

Thiên nhiên ưu đãi cho Bình Thuận nguồn tài nguyên phong phú và đa dạng để

phát triển ngành kinh tế biển, nônglâm nghiệp, công nghiệp chế biến, đặc biệt là phát

triển ngành du lịch, thế mạnh vượt trội của tỉnh Bình Thuận.

* Về tình hình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận

Về lập, điều chỉnh, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

 Đối với cấp tỉnh: Đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức thẩm định

(ngày 22/3/2017) và Bộ có Thông báo số 71/TBBTNMT ngày 14 tháng 4 năm 2017.

Hiện nay, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận đang chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện hồ sơ

điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối

(20162020) của Tỉnh, trình Chính phủ phê duyệt theo quy định pháp luật về đất đai.

 Đối với cấp huyện: Hiện nay, 10/10 huyện, thành phố, thị xã đang triển khai

đang hoàn thiện phương án Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế

hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ cuối (2016-2020) của cấp huyện trình cấp có thẩm quyền

thẩm định và phê duyệt.

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tỉnh Bình Thuận đã thành lập

Văn phòng Đăng ký đất đai. Đến nay, toàn tỉnh Bình Thuận đã cấp được 412.077 nghìn

giấy chứng nhận với tổng diện tích 696.569 ha, đạt 95% diện tích cần cấp.

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Tính đến ngày 10 tháng 5 năm 2017, Sở Tài

nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận đang trình Ủy ban nhân dân Tỉnh báo cáo về kết

quả thống kê đất đai năm 2016 của tỉnh và mới gửi file số Dự thảo báo cáo về Tổng cục

(chậm so với quy định 3 tháng), trong đó: Tổng diện tích tự nhiên: 335.534 ha, cụ thể

các loại đất như sau:

 Đất nông nghiệp: 279.304 ha chiếm 83,24% tổng diện tích tự nhiên

 Đất phi nông nghiệp: 30.473 ha chiếm 9,08%tổng diện tích tự nhiên

 Đất chưa sử dụng: 25.757 ha chiếm 7,68 % tổng diện tích tự nhiên

Công tác thanh tra, kiểm tra:

 Tổng cục Quản lý đất đai đã tiếp nhận, xử lý 01 trường hợp thông tin phản ánh

đủ cơ sở và đã có văn bản gửi địa phương yêu cầu rà soát, kiểm tra, giải quyết các

trường hợp phản ánh tới đường dây nóng của Tổng cục. Ngày 13 tháng 3 năm 2017, Bộ

Tài nguyên và Môi trường tiếp tục có Công văn số 1073/BTNMTTCQLĐĐ đôn đốc

các địa phương kiểm tra, xem xét giải quyết các trường hợp phản ánh và báo cáo kết quả

giải quyết về Bộ.

 Ngày 16 tháng 3 năm 2017, UBND thành phố Phan Thiết đã có Công văn số

1071/UBNDTH chỉ đạo Chủ tịch UBND phường Phú Trinh thụ lý giải quyết đơn của

bà Phạm Thị Lan (địa chỉ: khu phố 5, phường Phú Trinh, thành phố Phan Thiết, tỉnh

Bình Thuận) nhưng đến nay vẫn chưa có báo cáo kết quả giải quyết.

Đề nghị UBND tỉnh Bình Thuận đôn đốc, chỉ đạo cơ quan chuyên môn rà soát,

kiểm tra, giải quyết dứt điểm 01 trường hợp thông tin phản ánh qua đường dây nóng

chưa được giải quyết; gửi báo cáo về Tổng cục Quản lý đất đai theo quy định.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị thực hiện chế độ báo cáo kết quả thực hiện

dự án tổng thể hàng năm theo yêu cầu của Bộ, đồng thời chủ động bố trí đủ kinh phí từ

ngân sách địa phương, bảo đảm dành tối thiểu 10% tổng số thu từ tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất để thực hiện Dự án tổng thể. Đây là cơ sở quan trọng để Tổng cục Quản lý đất

đai trình Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính xem xét trình Thủ tướng Chính

phủ tiếp tục hỗ trợ các địa phương một phần chênh lệch giữa số nhu cầu chi và phần yêu

cầu địa phương bố trí từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, để hoàn thành cơ bản

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ địa chính, trích đo địa chính có

tọa độ theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 ngày 23 tháng 11 năm 2012 của Quốc hội.

 Dự án Đo đạc, lập bản đồ địa chính, cắm mốc ranh giới sử dụng đất và cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông, lâm trường:

Tổng nhu cầu kinh phí thực hiện dự án trên địa bàn tỉnh Bình Thuận là 5,491 tỷ

đồng (ngân sách TW dự kiến hỗ trợ 3,844 tỷ đồng, ngân sách địa phương tự cân đối

1,648 triệu đồng). Năm 2015, ngân sách TW đã hỗ trợ 890 triệu đồng, năm 2016 TW đã

hỗ trợ cho tỉnh 2,954 tỷ đồng. Năm 20152016, địa phương chưa cân đối kinh phí từ

ngân sách địa phương để thực hiện. Vì vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị tỉnh

cân đối đủ ngân sách của địa phương để đảm bảo hoàn thành tiến độ thực hiện dự án

theo yêu cầu.23

2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận

2.2.2.1. Những kết quả đạt được

Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, nhiều văn bản của Chính phủ, Bộ, ngành

có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai, hướng dẫn thi hành, trong đó các Nghị

định, Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các Bộ, ngành liên quan: Bộ Tư

pháp, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng … hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai năm 2013.

23 Tình hình quản lý sử dụng đất đai của tỉnh Bình Thuận, trang thông tin quản lý nhà nước về TNMT địa phương http://chuyentrang.monre.gov.vn/tnmt/thong-bao/ket-qua-hoat-dong/cac-tinh-nam-trung-bo-va-tay- nguyen/binh-thuan/dat-dai/tinh-hinh-quan-ly-su-dung-dat-dai-cua-tinh-binh-thuan.html

Hầu hết các văn bản này là cơ sở pháp lý điều chỉnh quan hệ về đất đai, đó là quan hệ

cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Ủy bân nhân dân tỉnh Bình Thuận đã

ban hành các văn bản nhằm thi hành pháp luật cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận như sau:

 Quyết định số 59/2014/QĐUBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận ban hành quy định về bảng giá các loại đất trên địa bản tỉnh Bình Thuận áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019;

 Quyết định số 06/2016/QĐUBND ngày 04 tháng 02 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận ban hành Quy định về việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận;

 Quyết định số 05/2018/QĐUBND ngày 25 tháng 01 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định ban hành kèm theo quyết định số 08/2015/QĐ-UBND ngày 02 tháng 3 năm 2015 của ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận;

 Quyết định số 53/2018/QĐUBND ngày 27 tháng 12 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận;  Quyết định 06/2019/QĐUBND ngày 14 tháng 02 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh bình thuận năm 2019;

 Quyết định số 2474/QĐ-UBND ngày 26 tháng 9 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung xây dựng khu vực ven biển Tân Thành cùng với việc công bố quy hoạch sử dụng đất đến năm 2040 của khu vực Kê Gà, xã Tân Thành, huyện Hàm Thuận Nam; Trong những năm qua, UBND tỉnh Bình Thuận và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận là hai cơ quan với vai trò chính trong việc ban hành các văn bản để tổ chức thi hành pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cho thuê đất nói riêng trên địa bàn tỉnh để thực hiện việc phân bổ và quản lý đất đai. Về sứ mệnh này, nhìn chung chính quyền cấp tỉnh đã hoàn thành nhiệm vụ xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đất đai theo đúng nhiệm vụ được Trung ương giao cho địa phương cụ thể hóa. Tổ chức tuyên truyền hiệu quả pháp luật về đất đai bằng nhiều hình thức khác nhau, tạo điều kiện để đưa Luật Đất đai vào cuộc sống. Nhìn chung các nhu cầu của các tổ chức, cá nhân về sử dụng đất thuê được chính quyền cấp tỉnh đáp ứng về cơ bản, phúc đáp mong muốn về việc sử dụng đất thuê cho các mục đích khác nhau của đời sống kinh tế, xã hội.

2.2.2.2. Những hạn chế, bất cập và vướng mắc

Nhìn một cách tổng thể, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận được thực hiện

thường xuyên, liên tục nhằm đáp ứng các nhu cầu thuê đất sử dụng cho các mục đích

khác nhau. Tuy nhiên, hoạt động này thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất

cập, nhất là hoạt động cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Có thể nhận diện qua

những biểu hiện sau đây:

* Sai phạm có hệ thống trong chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất

thực hiện các dự án đầu tư

- Thứ nhất, thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất không dựa trên kế hoạch sử

dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt để giao đất, cho thuê đất và công

nhận quyền sử dụng đất là sai phạm phổ biến.

Kết luận thanh tra số 1696/KL-UBND ngày 16/5/2019 về Công tác quản lý Nhà

nước về quản lý đất đai, quy hoạch đô thị tại địa bàn thành phố Phan Thiết cho thấy:

UBND thành phố Phan Thiết từ đầu năm 2016 đến tháng 9 năm 2018 có quyết định cho

139 thửa đất với tổng diện tích 176.815,8 m2 (năm 2016 diện tích 49.341,5 m2, năm

2017 diện tích 73.008,5 m2, năm 2018 diện tích 54.465,8 m2) chuyển mục đích sử dụng

đất từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm sang đất ở nông thôn trên địa

bàn xã Tiến Lợi, xã Thiện Nghiệp, xã Phong Nẫm không đúng quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất hàng năm đã được UBND tỉnh phê duyệt, làm trái các quy định của Nhà nước

về quản lý đất đai (Điều 52 Luật Đất đai năm 2013).

Cùng với đó, Sở Tài nguyên và Môi trường khi cho tách thửa đất ở nông thôn

không kiểm tra việc UBND thành phố Phan Thiết cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nông thôn, nên không phát hiện việc UBND thành phố

Phan Thiết cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nông thôn

trái quy định, dẫn đến các hộ gia đình, cá nhân lợi dụng việc cơ quan có thẩm quyền cho

tách thửa đất ở trên diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định; phân lô

nền đất, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn (nền đất ở) rất

nhiều trên địa bàn các xã: Thiện Nghiệp, Phong Nẫm, Tiến Lợi. Các cá nhân chuyển

nhượng đất ở nộp tiền sử dụng đất thấp hơn so với quy định, gây thiệt hại cho ngân sách

nhà nước.

Đặc biệt, trường hợp của ông Phạm Hòa Trung ở Khu phố 6, phường Đức Long,

thành phố Phan Thiết, mặc dù ngày 12/2/2018, UBND thành phố Phan Thiết có văn bản

xác định vị trí lô đất xin tách thửa của ông Trung nằm trong quy hoạch trồng cây công

nghiệp, tạm thời chưa thống nhất cho tách thửa. Nhưng chỉ sau một ngày (ngày 13

tháng 02 năm 2018), Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn ký cho tách 11 thửa đất ở với

diện tích 9.783,5 m2 và đến tháng 3 năm 2018, Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục ký

cho tách thành 90 thửa đất ở (mỗi thửa 100 m2 trở lên) trên diện tích chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nông thôn trái quy định, tạo điều kiện để ông

Trung chuyển nhượng, cho thuê hết các thửa đất ở nông thôn.

Các hộ gia đình, cá nhân được cho tách thửa trái quy định, phân lô bán nền đất

thu lợi bất chính, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Giải trình về vấn đề này, ông Hồ Lâm, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường

tỉnh Bình Thuận cho biết: Việc cho phép hộ gia đình, cá nhân hợp thửa, tách thửa không

đúng quy định nêu trên có nguyên nhân khách quan.

Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh được thành

lập và tiếp nhận hệ thống Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (trước đây trực thuộc

Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện) trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường,

do đó hệ thống tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở phân bố rộng

trên toàn tỉnh (mỗi huyện có một Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) nên việc quản

lý, chỉ đạo, điều hành trực tiếp của Sở gặp nhiều hạn chế, khó khăn.

Hơn nữa, việc làm trái các quy định pháp luật nêu trên là sai phạm có hệ thống

của các cơ quan có liên quan trong việc tham mưu cho chuyển mục đích sử dụng đất,

xác định vị trí thửa đất, phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai,

tính nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất; tách thửa đất ở nông thôn.24

Thứ hai, định giá trị của đất đối với doanh nghiệp khi cổ phần hóa để thực hiện

việc cho thuê trái pháp luật, gây thất thoát lớn cho nguồn thu

Kết quả kiểm toán tại Bình Thuận cho thấy, một số đơn vị cổ phần hóa không

thực hiện được nghĩa vụ tài chính do địa phương chậm làm các trình tự, thủ tục xác định

nghĩa vụ với ngân sách nhà nước, gây lãng phí lớn nguồn tài nguyên đất và huy động

24 https://bnews.vn/thuc-hien-luat-dat-dai-2013-nhin-tu-binh-thuan-bai-cuoi-kien-nghi-sua-doi-luat/126522.html

nguồn thu cho ngân sách địa phương không kịp thời.

Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận chưa phối hợp với các đơn

vị thuê đất để hoàn thiện các thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, đăng ký cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất; chậm thực hiện ký hợp đồng

thuê đất khi đã có quyết định cho thuê đất của UBND tỉnh.

Trao đổi về vấn đề này, lãnh đạo tỉnh Bình Thuận cho biết, lợi ích chưa được bảo

đảm tương xứng giữa người dân bị thu hồi đất và Nhà nước; dẫn đến nguồn lực về đất

đai chưa được phát huy để trở thành nội lực quan trọng giúp phát triển nhà nước. Cùng

với việc sử dụng đất hiệu quả thấp, còn lãng phí; tham nhũng, tiêu cực lớn; thị trường

bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, không ổn định, giao dịch không tuân thủ theo

pháp luật; tình hình tranh chấp, tố cáo, khiếu nại, về đất đai còn phức tạp.

Nguyên nhân ban đầu là nguồn gốc đa dạng, phong phú; pháp luật đất đai chưa rõ

phù hợp thực tiễn, chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; chính sách và thể chế

còn chuyển biến chậm.

Công tác, giáo dục, tuyên truyền pháp luật về đất đai còn chưa tốt. Ngoài ra, ý

thức, trách nhiệm của một số cán bộ và nhân dân còn kém.

Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp, công tác thanh

tra, giám sát, kiểm tra, xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm. Bộ máy, năng lực đội

ngũ cán bộ về quản lý đất đai và còn nhiều hạn chế.

Điển hình như vụ việc Công ty Du lịch Bình Thuận trước khi chuyển sang Công

ty cổ phần đã được UBND tỉnh xác định giá trị lợi thế về địa lý để xác định giá trị doanh

nghiệp của 4 khu đất.

Theo đó, UBND tỉnh đã thuê Công ty thẩm định giá để xác định giá trị doanh

nghiệp trước khi cổ phần hóa, tuy nhiên còn thiếu xác định giá trị lợi thế về vị trí địa lý

của khu đất Cơ sở giặt ủi tại xã Tiến Lợi, thành phố Phan Thiết với diện tích 2.780 m2,

dẫn đến khả năng xác định không đúng giá trị doanh nghiệp trước khi cổ phần hóa.

Đặc biệt, các doanh nghiệp cổ phần hóa trước năm 2007, Sở Tài nguyên và Môi

trường Bình Thuận đều không kiểm tra thực tế và trình UBND cấp tỉnh, không rà soát

hiện trạng sử dụng đất chuyển hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất khi chuyển từ Công ty nhà nước thành Công ty cổ phần theo quy định.25

Cụ thể, kết quả kiểm toán cho thấy, Công ty Du lịch Bình Thuận trước khi chuyển

sang công ty cổ phần đã được UBND tỉnh xác định giá trị lợi thế về địa lý để xác định

giá trị doanh nghiệp của 4 khu đất.

Theo đó, UBND tỉnh đã thuê công ty thẩm định giá để xác định giá trị doanh

nghiệp trước khi cổ phần hóa, tuy nhiên còn xác định thiếu giá trị lợi thế về vị trí địa lý

của khu đất cơ sở giặt ủi tại xã Tiến Lợi, TP Phan Thiết với diện tích 2.780 m2 dẫn đến

khả năng xác định không đúng giá trị doanh nghiệp trước khi cổ phần hóa.

Bên cạnh đó, việc thu hồi, giao đất thuộc quỹ đất nông nghiệp 5% để xây dựng

nhà ở xã hội cũng chưa phù hợp quy định.

Cụ thể, Công ty CP xây dựng và kinh doanh nhà Bình Thuận được UBND tỉnh

Bình Thuận giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội với diện

tích 3.773,5 m2, trong đó 1.816,6 m2 đất thuộc quỹ đất 5% do UBND phường Phú Tài

quản lý nhưng UBND tỉnh giao cho công ty để xây dựng dự án nhà ở xã hội là không

đúng quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 quy định, báo cáo nêu rõ.

Thêm nữa, năm 2017, Công ty CP Muối Vĩnh Hảo được UBND tỉnh Bình Thuận

quyết định gia hạn thời gian thuê đất là 50 năm theo quy định, tuy nhiên sau khi được

gia hạn thì Sở Tài nguyên và Môi trường không xác lập và luân chuyển hồ sơ sang cơ

quan thuế để xác định đơn giá thuê đất, tiền thuê đất gây ảnh hưởng đến nguồn thu ngân

sách Nhà nước.

Sở Tài nguyên và Môi trường cũng chưa xác lập hồ sơ giao đất đối với các diện

tích công ty TNHH MTV Công trình giao thông Bình Thuận quản lý và sử dụng giai

đoạn 2010-2014 để xác định tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đáng nói, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận còn tham mưu cho

UBND tỉnh xác nhận công ty thuộc đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất thuộc

giai đoạn 2010-2014, điều này hoàn toàn không đúng quy định tại Điều 33 Luật Đất đai

25 https://bnews.vn/thuc-hien-luat-dat-dai-2013-nhin-tu-binh-thuan-bai-1-van-lang-phi-tai-nguyen/126294.html

năm 2003.

Theo báo cáo của Kiểm toán Nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình

Thuận cũng chưa hướng dẫn cho Công ty CP du lịch Núi Tà Cú rà soát hiện trạng quỹ

đất do công ty đang quản lý sử dụng, không kiểm tra thực tế và và trình UBND Tỉnh

quyết định xử lý dẫn đến tình trạng đơn vị quản lý sử dụng và tên pháp nhân tại quyết

định thuê đất và hợp đồng thuê đất khác nhau, đồng thời ảnh hưởng đến việc thực hiện

nghĩa vụ đối với ngân sách Nhà nước.26

Ngoài ra, công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai, quản lý trật tự

xây dựng trên địa bàn còn bị buông lỏng, việc xử lý các vi phạm trong sử dụng đất đai,

trật tự xây dựng chưa nghiêm.

Nhiều điểm dân cư tạo mới trên địa bàn 3 xã Thiện Nghiệp, Tiến Lợi, Phong Nẫm

đã xây dựng đường bê tông rộng 45m trên đất nông nghiệp nối từ đường của xã vào

điểm dân cư tạo mới và nối với các tuyến đường nội bộ điểm dân cư tạo mới trái phép,

không đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, không phù hợp quy hoạch xây dựng

nông thôn mới ở các xã, nhưng UBND thành phố Phan Thiết, UBND các xã không kiểm

tra, xử lý các vi phạm theo quy định.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Thực tiễn trong áp dụng pháp luật về thuê đất còn một số vướng mắc, hạn chế: so

với chiến lược khai thác và khả năng tài chính là chưa thật phù hợp, chính sách tài chính

về đất đai đối với sử dụng đất của các doanh nghiệp chưa được bình đẳng giữa doanh

nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp tư nhận chuyển

nhượng, thuê đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân khác (trong cùng loại hình sản xuấtkinh doanh, nếu dự án thuộc phạm vi Nhà

nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất mà thuộc đối tượng được giảm, miễn tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất thì chi phí về đất thấp hơn trong trường hợp nhà đầu tư nhận

26 https://dantri.com.vn/bat-dong-san/binh-thuan-hang-loat-sai-pham-trong-su-dung-dat-gay-that-thoat-ngan- sach-nha-nuoc-20190503012320041.htm

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất; vì họ không được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất và không được giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Nguyên nhân chính

là do thiếu tính đồng bộ về quy định cho thuê đất, các văn bản còn nhiều nội dung mâu

thuẫn nhau. Các địa phương áp dụng quy định pháp luật về thuê đất còn chưa giống

nhau. Do Luật Đất đai năm 2003 chưa có tiêu chí rõ ràng để xác định mức độ nhu cầu sử

dụng đất của doanh nghiệp dẫn đến việc giao, cho thuê còn tuỳ tiện, tình trạng sử dụng

đất dư thừa, lãng phí ở một số doanh nghiệp. Nhu cầu được thuê đất, giao đất từ Nhà

nước của các doanh nghiệp là rất lớn, trrong khi quỹ đất Nhà nước có thể cho thuê thì có

hạn. Vì thế, việc xây dựng rõ ràng các tiêu chí để xác định mức độ nhu cầu sử dụng đất

thực sự của các doanh nghiệp, đất đai được cho thuê đến đúng doanh nghiệp, từ đó khai

thác có hiệu quả quỹ đất đai.

Việc phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng việc cho thuê đất ở tỉnh Bình Thuận

nói riêng và ở Việt Nam nói chung trong thời gian qua và tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến

thực trạng đó là cơ sở cho Chương 3 dưới đây của luận văn kiến nghị các giải pháp hoàn

thiện pháp luật cho thuê đất.

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật cho thuê đất

Để pháp luật cho thuê đất thực sự phù hợp, có tính thích ứng cao và đáp ứng

được các nhu cầu và đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống thì sự cần thiết phải hoàn thiện hệ

thống pháp luật. Tuy nhiên, hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất phải có những định

hướng rõ ràng, phù hợp mới có thể khắc phục được những hạn chế bất cập đã được chỉ

ra, đồng thời, sự sửa đổi đó phải có sự thay đổi về chất, thích ứng và thực thi có hiệu quả

trên thực tế. Theo đó, hoàn thiện pháp luật cần có định hướng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, phải phù hợp với đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai

trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế. Trong thời

gian qua, Đảng và Nhà nước ta đang dần chú trọng tới phát triển bền vững, bảo đảm vệ

sinh, môi trường; bảo vệ đất đai, chống lại các hiện tượng biến đổi khí hậu. Do đó, nằm

trong định hướng quản lý chung của đất nước, các quy định về quyền của tổ chức trong

nước được Nhà nước cho thuê đất cũng cần phải bảo đảm theo đúng các định hướng của

Nhà nước. Các quyền của người sử dụng đất cần gắn liền với nghĩa vụ của họ đối với

nhà nước.

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XII có nêu: “tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp

luật…ngăn ngừa đầu cơ, lãng phí”.27

Trên cơ sở đó, Luật Đất đai trong thời gian tới cần phải hoàn thiện theo xu hướng

nêu trên, theo đó, đảm bảo sự vận hành thông suốt của thị trường, sử dụng có hiệu quả

đất đai thì pháp luật cho thuê đất cần phải hướng tới việc mở rộng các quyền cho người

thuê đất hơn là hướng ngăn cấm. Quy định cụ thể, rõ ràng hơn về căn cứ và điều kiện

cho thuê đất để việc thẩm định hồ sơ cho thuê đất được rõ ràng, chính xác, chỉ cho thuê

27 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Đảng Cộng sản Việt Nam, Sđd, tr.110.

đất đối với chủ thể nào thực sự có năng lực và có nhu cầu để đất đai được khai thác có

hiệu quả, chống lãng phí, dự án được đầu tư đúng tiến độ. Đây cũng là sự cần thiết để

hạn chế, ngăn ngừa tình trạng tham nhũng, lợi ích nhóm.

Thứ hai, cần có những quy định mở rộng đối với quyền của tổ chức thuê đất, bảo

đảm phù hợp với cơ chế thị trường tăng cường sự thương lượng và thỏa thuận giữa tổ

chức có nhu cầu sử dụng đất và nhà nước. Ví dụ như, pháp luật cần có những quy định

cụ thể nội dung, hình thức về hợp đồng cho thuê đất. Hiện nay, theo các quy định hiện

hành, Luật đất đai năm 2013 không có những quy định cụ thể về nội dung, hình thức của

hợp đồng thuê đất. Trên thực tế, hợp đồng thuê đất thường được các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền lập trên các nội dung có sẵn theo quy định của pháp luật. Điều này khiến

về nội dung hợp đồng cho thuê đất thường có nội dung gần giống với quyết định giao

đất. Điều này là một hạn chế cản trợ sự linh hoạt trong quản lý điều hành đất đai của

Nhà nước, cũng như bỏ qua cơ hội để ràng buộc trách nhiệm đối với các chủ thể sử dụng

đất, đặc biệt hình thức cho thuê đất được áp dụng chủ yếu đối với các tổ chức kinh tế -

một chủ thể chuyên biệt có khả năng sử dụng đất phục vụ có khả năng gây ảnh hưởng

nghiêm trọng tới môi trường và tiềm năng phát triển của đất đai. Bên cạnh đó, trong một

cơ chế thị trường, với định hướng xây dựng một Chính phủ hành động, kiến tạo và phục

vụ, bản thân các cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần có một cơ sở hành lang pháp lý

phù hợp, tiến bộ và linh hoạt hơn để tham gia thỏa thuận, ký kết hợp đồng thuê đất đối

với các tổ chức sử dụng đất thay vì áp dụng các hình thức hành chính quen thuộc. Đây

cũng là quyền lợi của các chủ đầu tư khi thực hiện ký kết hợp đồng thuê đất, được phép

thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ của mình ngoài các quy định của pháp luật.

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật cho thuê đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với

hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực khác có liên quan như: Luật Doanh

nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Hành chính và pháp luật khác có liên quan. Theo đó, cần phải

rà soát tổng thể pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan để nhận diện rõ hơn

những bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn để từ đó có sự sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh

tổng thể, hướng tới một hệ thống pháp luật về cho thuê đất toàn diện, đồng bộ, thống

nhất và phù hợp.

Thứ tư, phù hợp với xu thế chung của thế giới. Theo đó, cần thiết phải hướng tới

xoá bỏ sự đối xử bất bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài vốn

còn tồn tại trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành. Đây cũng là để đảm bảo những

cam kết quốc tế mà Việt Nam đã tham gia và ký kết. Việc thực hiện các cam kết từ phía

Việt Nam nhằm xóa bỏ các rào cản phân biệt trong đầu tư không những cải thiện môi

trường đầu tư trong nước, thu hút thêm những khoản đầu tư từ các nhà đầu tư nước

ngoài vào Việt Nam, mà còn đem lại cơ hội cho đầu tư ra nước ngoài cho các nhà đầu tư

Việt Nam. Bởi thông qua việc thực hiện các cam kết quốc tế, Việt Nam sẽ được các

quốc gia, đối tác nước ngoài thực hiện phần cam kết của mình đối với Việt Nam theo

nguyên tắc có đi có lại, dành các ưu đãi và đối xử bình đẳng với nhà đầu tư Việt Nam

khi thực hiện đầu tư tại các quốc gia này. Một quốc gia muốn cải thiện môi trường đầu

tư thì việc đầu tiên là phải tạo ra một hành lang pháp lý phù hợp, thông thoáng để thu hút

đầu tư. Việc có một khung pháp lý thích hợp sẽ tạo nền tảng làm cơ sở giúp Nhà nước

thực hiện các chính sách ưu đãi và bảo đảm đầu tư đối với người nước ngoài; đồng thời

tạo niềm tin bước đầu cho nhà đầu tư nước ngoài khi vào Việt Nam.

3.2. Yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất

Hoàn thiện là khâu quan trọng tiếp theo trong quá trình xây dựng pháp luật nhằm

nâng cao tính hiệu quả và thực thi pháp luật. Pháp luật về cho thuê đất có hoàn thiện hay

không cần phải dựa vào tiêu chí về mặt pháp lý để đối chiếu với tính chất, đặc điểm của

từng quan hệ pháp luật trong từng giai đoạn, tính khách quan, chủ quan, ưu, nhược điểm

và vướng mắc, bất cập của pháp luật. Pháp luật về cho thuê đất cần đáp ứng các yêu cầu

sau để được coi là hoàn thiện:

Pháp luật về cho thuê đất phải phù hợp với đường lối của Đảng, pháp luật của

Nhà nước; điều kiện kinh tế thị trường trong bối cảnh hội nhập. Pháp luật phải mang tính

phù hợp về cho thuê đất nhằm thể hiện sự tương quan giữa trình độ của pháp luật về cho

thuê đất với sự phát triển của điều kiện kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội ở mỗi thời kỳ

phát triển cũng như hệ thống pháp luật nói chung.

Pháp luật về đất đai phải đưa ra những quy định để việc nắm giữ quyền sử dụng

đất như là sở hữu một loại tài sản. Khi xử lý vấn đề này, trước hết phải tuân thủ và tôn

trọng các nguyên tắc của kinh tế thị trưởng, để không làm mất đi thuộc tính vốn có của

kinh tế thị trường. Trong thời gian tới, Nhà nước cần tách bạch rành mạch giữa quản lý

hành chính về đất đai với chức năng quản lý kinh doanh về đất đai.

Pháp luật về thuê đất phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, không chỉ chặt chẽ

về nội dung mà còn chặt chẽ hình thức. Nội dung được quy định với văn phong, ngữ

nghĩa trong sáng, rõ ràng, dễ hiểu, đó cũng thể hiện tính minh bạch của pháp Đối với

pháp luật về thuê đất, tính minh bạch phải bảo đảm cho các quan hệ thuê đất được bình

đẳng , bảo đảm về quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thuê, bảo đảm quyền được

tiếp cận thông tin về đất đai, giám sát hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất

đai. Thời gian vừa qua, các văn bản về đất đai đã được công khai trên phương tiện thông

tin đại chúng. Tuy nhiên, thông qua công tác tuyên truyền, phổ biết, giáo dục pháp luật

về cho thuê đất vẫn chưa đáp ứng được với đặc điểm trình độ dân trí ở nước ta.

Nhà nước trao quyền về sở hữu đất đai cho người dân. Theo cương lĩnh năm 2011

của Đảng “công hữu … như năm 1991” là không còn nữa, từ đó mở ra hướng mới để

xây dựng lộ trình sở hữu tư nhân về đất đai. Quyền của người dân về đất đai không khác

mấy so với quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở các nước trên thế giới. Nhà nước thực hiện

quyền quy hoạch và cưỡng chế thực hiện quy hoạch, chuyển mục đích và giới hạn quyền

sử dụng đất, quyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất. Như vậy cho thấy sự không rõ ràng

giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng dẫn đến việc thực thi pháp luật không được chính

xác. Về pháp lý, chúng ta không nói quyền mua bán đất mà chỉ là quyền sử dụng và

chuyển nhượng nhưng trên thực tế thì việc mua bán vẫn diễn ra bình

3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật

cho thuê đất

3.3.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất

Nhiều nghiên cứu đã đưa ra những vấn đề hạn chế trong giao đất, cho thuê đất và

đề xuất các giải pháp để hoàn thiện nhưng chưa đi sâu và đưa ra những hạn chế của pháp

luật về cho thuê đất, một số giải pháp khác nhau và trái ngược nhau hoàn toàn. Chứng

tỏ một điều, việc nghiên cứu một cách toàn diện, tổng quát cả về lý luận cũng như thực

tiễn áp dụng trong thời gian qua trên cơ sở, quan điểm, đường lối của Đảng về chính

sách cho thuê đất trong điều kiện kinh tế thì trường nói riêng và trong điều kiện hội nhập

kinh tế quốc tế nói chung là hết sức quan trọng và cần thiết.

Bên cạnh đó, cần thực hiện các bước nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê đất sau:

 Thứ nhất, rà soát, hoàn thiện các quy phạm pháp luật về cho thuê đất theo

nguyên tắc văn bản cấp dưới không trái với văn bản cấp trên. Do vậy, khi Luật Đất đai

2013 được ban hành đảm bảo các văn bản hướng dẫn thi hành luật cũng sẽ thay đổi theo

nên cần phải rà soát, tập hợp các văn bản theo tiêu chí như: thẩm quyền ban hành, thẩm

quyền các cơ quan quản lý nhà nước hoặc theo lĩnh vực khác nhau (tài nguyên, môi

trường, thuê đất, giao đất…) nhằm xem xét hiệu lực của các văn bản để thay thế và bãi

bỏ cho phù hợp với bộ luật mới ban hành. Phải xây dựng hệ thống danh mục văn bản

quy phạm pháp luật về cho thuê đất đã hết hiệu lực và còn hiệu lực nhằm tạo điều kiện

thuận lợi cho việc xây dựng và thực thi pháp luật.

Quy mô diện tích đối với mỗi loại lĩnh vực được xây dựng dựa trên các căn cứ,

tiêu chí cho thuê đất. Hiện nay cho thấy, tình trạng sử dụng dư thừa đất, sai mục đích

đất, đầu cơ đất; cho thuê đất nhiều năm vẫn chưa đưa vào sử dụng gây lãng phí lớn và

tiêu cực cho dư luận xã hội. Trong giai đoạn này, quỹ đất Nhà nước có thể giao, cho thuê

có hạn và nhu cầu được cho thuê đất của Nhà nước từ doanh nghiệp rất lớn. Nhằm đảm

bảo cho diện tích đất đai cho đúng đối tượng thuê có nhu cầu và khả năng thực sự, đảm

bảo sự bình đẳng giữa các đối tượng thuê nên cần quy định các tiêu chí cho thuê hợp lý.

 Thứ hai, Nhà nước cần quy định, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách giá đất

và thẩm định giá đất phù hợp. Theo quy định hiện hành, giá đất được sử dụng trong

vòng 05 năm làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Từ những quy định trên dẫn đến chính sách giá đất hiện nay chưa phù hợp với bản chất

kinh tế, xã hội giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong mối quan hệ về đất đai.

+ Bên cạnh đó khung giá đất, giá cho thuê chưa phù hợp với thời hạn sử dụng của

mỗi loại đất và thực tế hình thành giá đất như: một số loại đất có thời hạn sử dụng lâu

dài nhưng cùng chung một khung giá đất, đơn giá thuê đất với đất sử dụng có thời hạn

như đất nông, lâm nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng đất là 50

năm; đất nông, lâm nghiệp giao cho tổ chức kinh tế có thời hạn sử dụng đất 50 năm và

có thể kéo dài hơn thời hạn nhưng cũng không được quá 70 năm; trong khi đó, đất rừng

phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng có thời hạn

ổn định lâu dài lại cùng chung giá đất với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu

năm, đất rừng sản xuất… Thực tế cho thấy rằng, việc hình thành giá đất phụ thuộc vào 74

nhiều yếu tố, ngay cùng một phường, xã, thị trấn giá đất phi nông nghiệp sử dụng vào

sản xuất, kinh doanh thường thấp hơn đất ở.

+ Nhà nước ban hành văn bản thống nhất về phương pháp, cách thức xác định

quy mô giao đất, cho thuê đất đối.

+ Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện chính sách giá đất cho Nhà nước theo quy định

phù hợp với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử

dụng đất. Thực hiện định giá đất tại thời điểm nhà nước cho thuê đất đảm bảo minh

bạch, khách quan, trung lập theo đúng quy định pháp luật.

 Thứ ba, mở rộng quy định về quyền của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm.

Cho phép tổ chức trong nước thuê đất trả tiền hàng năm được quyền bán tài sản

gắn liền với đất khi chưa hoàn thành xây dựng. Như ở trên đã phân tích, việc bán tài sản

gắn liền với đất không phải mục đích chính của giao dịch mà việc người nhận tài sản

được phép tiếp tục thuê đất mới là mục tiêu quan trọng của các giao dịch. Bản thân

người mua có thể không hướng tới việc sử dụng tài sản mà hướng tới quyền sử dụng đất,

bên cạnh đó việc xây dựng tài sản có thể không phù hợp với mong muốn và nhu cầu của

người mua. Do đó, nếu bắt buộc phải đáp ứng điều kiện phải hoàn thành xây dựng tài

sản sẽ gây cản trở tới quyền tự do thương lượng, thỏa thuận của các bên, đồng thời gây

khó khăn cho các bên khi tham gia giao dịch do tài sản sẽ có giá trị lớn hơn hoặc người

mua sẽ mất chi phí lớn để phá dỡ nếu không phù hợp với yêu cầu của mình…

 Thứ tư, cần có quy định mở cho phép thỏa thuận các quyền và nghĩa vụ của chủ

sử dụng đất khi thuê đất. Hiện nay, Luật đất đai năm 2013 đã có quy định " Tổ chức kinh

tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài

khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy

định của pháp luật về dân sự." (Khoản 1 Điều 175). Như vậy có thể thấy, Luật đất đai đã

dần có những quy định về việc cho phép người tham gia thuê đất được phép thương

lượng theo tinh thần của pháp luật về dân sự. Tuy nhiên, phạm vi thỏa thuận còn rất hạn

chế. Theo tác giả, để bảo đảm yếu tố thị trường mà yếu tố tiêu biểu thể hiện bản chất thị

trường là hình thức thuê đất, do đó, cần có những quy định mở về việc thỏa thuận trong

các nội dung về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê đất giữa người sử dụng đất và

nhà nước.

- Thứ năm, cấp thiết sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong Luật Đất đai chưa

phù hợp

Từ thực tiễn các sai phạm của tỉnh Bình Thuận như đã đề cập ở trên trong quản lý

nhà nước về đất đai nên sự cần thiết phải sửa đổi một số chế định mà chúng là nguyên

nhân cho những sai phạm này. Cụ thể:

+ Sửa đổi, bổ sung Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 về căn cứ để giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Vì nội dung tại Điều này chưa đủ chi

tiết khi xử lý giao đất, cho thuê đất đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng ổn

định, công nhận quyền sử dụng đất…

+ Đối với việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa linh hoạt qua các

loại đất nông nghiệp khác thì Điều 58 Luật Đất đai 2013 nên sửa đổi, bổ sung việc

chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích đất phi nông nghiệp đã có trong

quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện được duyệt thì không phải xin ý kiến của Thủ

tướng Chính phủ (tăng thẩm quyền quyết định của địa phương, giảm cơ chế xin cho).

+ Nên bỏ nội dung điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại khoản 3 Điều này, bởi các

điều kiện này đã được ràng buộc trong dự án đầu tư, việc đặt ra điều kiện này nhưng

thành phần hồ sơ giao đất, cho thuê đất hiện nay theo hướng tinh gọn, cải cách thủ tục

hành chính cho chủ đầu tư, gây khó khăn và vướng mắc trong việc tham mưu giải quyết

hồ sơ đất đai cho các dự án đã được chấp thuận đầu tư.

+ Sửa đổi khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng, bồi thường bằng

tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.

Trường hợp có điều kiện về quỹ đất thì được xem xét để bồi thường bằng việc

giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nguyên nhân là do hiện nay quỹ

đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở tại các địa phương rất hạn chế nên việc bồi

thường về đất được thực hiện chủ yếu bằng tiền; việc bồi thường bằng đất như thế nào

Luật cũng chưa quy định rõ.

+ Sửa đổi khoản 1 Điều 124 Luật Đất đai năm 2013 bởi hiện nay đất trồng cây

hàng năm khác (không phải đất trồng lúa) có cơ chế sử dụng và mục đích sử dụng đất

khá tương đồng với đất trồng cây lâu năm, người dân trong quá trình canh tác chuyển

đổi qua lại, canh tác đan xen giữa hai loại đất này (theo quy định hiện hành không phải

đăng ký và xin phép chuyển mục đích sử dụng đất).

Do đó, việc quy định hạn mức đất trồng cây hàng năm khác không quá 2 ha là

khá thấp so với hạn mức giao đất trồng cây lâu năm (10 ha). Người dân có ý kiến, kiến

nghị rất nhiều trong việc công nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, Sở cũng kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành Trung ương hỗ trợ,

giúp đỡ tư vấn, đặc biệc là tư vấn nước ngoài về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch

phát triển đô thị theo hướng hiện đại, gắn với phát triển đô thị biển; tạo điều kiện thuận

lợi kêu gọi các nhà đầu tư quốc tế và trong nước có đủ tiềm lực kinh tế mạnh đầu tư vào

thị trường bất động sản, nhằm thúc đẩy phát triển đô thị nói chung, cũng như lợi thế du

lịch biển trên địa bàn tỉnh Bình Thuận.

3.3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật cho thuê đất

 Cần tăng cường công tác tập huấn, tuyên truyền chính sách pháp luật liên quan

trong lĩnh vực quản lý đất đai đặc biệt Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy

định chi tiết thi hành Luật Đất đai được Chính phủ ban hành.

 Tập trung chỉ đạo để hoàn thành công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của

tỉnh đến năm 2025 và lập kế hoạch sử dụng đất năm (20202025) của cấp tỉnh và các

huyện, thành phố, thị xã.

 Đẩy mạnh hoạt động đấu giá đất từ các khu đất thu hồi để tăng thu ngân sách.

Tập trung phát triển quỹ đất “sạch” tại các khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát

triển đô thị nhằm tăng giá trị đất, tăng thu cho ngân sách tỉnh, thành phố.

 Tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai,

nghiên cứu lồng ghép, giảm thời gian các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai ở địa

phương để tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Tăng cường sự phối hợp liên

ngành giữa các cơ quan đơn vị trong việc sử dụng đất của các tổ chức trong nước, đặc

biệt là ngành tài nguyên và môi trường, ngành công thương và ngành tài chính. Bởi lẽ,

đa phần các quyền của người sử dụng đất có liên quan đến các hoạt động đăng ký giao

dịch bảo đảm, ký kết hợp đồng giao dịch, bên cạnh đó, muốn thực hiện các quyền này,

chủ sử dụng đất cũng phải bảo đảm chấp hành nghiêm các nghĩa vụ đối với nhà nước,

đặc biệt là nghĩa vụ tài chính.

 Tập trung triển khai xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại và liên

thông với cơ quan thuế để phục vụ công tác quản lý Nhà nước và phục vụ nhu cầu của

người sử dụng đất. Tập trung chỉ đạo xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai và liên thông với

cơ quan thuế để giảm thủ tục hành chính.

 Tập trung triển khai thực hiện để hoàn thành việc rà soát đo đạc, cắm mốc giới,

cấp giấy chứng nhận cho các công ty nông, lâm nghiệp theo Nghị quyết của Quốc hội và

các Chỉ thị số của Thủ tướng Chính phủ.

 Tập trung chỉ đạo hướng dẫn xử lý tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong

công tác bồi thường, GPMB tại các địa phương; Kiểm tra công tác thực hiện Bảng giá

đất năm 2020, công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn; rà soát, bổ sung, điều chỉnh

Bảng giá đất năm cũ.

 Đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quan tâm, xem xét, sớm phê duyệt kết

quả thống kê đất đai năm 2020 và gửi kết quả về Tổng cục theo quy định.

 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai, tập

trung giải quyết các đơn thư khiếu nại, tố cáo; hoàn thiện việc xây dựng hệ thông theo

dõi, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của Luật Đất đai.

 Chỉ đạo cơ quan chuyên môn thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo gửi về Bộ

Tài nguyên và Môi trường đúng thời hạn.

- Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về quyền và nghĩa vụ về

thuê đất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Vấn đề hoàn thiện pháp luật cho thuê đất giữa người sử dụng đất và Nhà nước

trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay là một một vấn đề quan

trọng. Vì thế, trước khi có những giải pháp hoàn thiện cụ thể, cần phải có hướng chủ yếu

cho việc hoàn thiện này.

Việc hoàn thiện pháp luật về thuê đất nhằm góp phần làm cho đất đai được sử

dụng có hiệu quả hơn, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê, để đáp

ứng yêu cầu của quá trình xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng

XHCN, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh quốc gia. Hoàn

thiện pháp luật về thuê đất cần phải phù hợp với việc tăng cường hiệu quả công tác quản

lý và sử dụng đất đai và yêu cầu của kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế. Từ những

phương hướng nêu ra, tác giả đã đề xuất các giải pháp cơ bản cho việc hoàn thiện pháp

luật về thuê đất trong thời gian tới:

Nhóm giải pháp hoàn thiện theo trình tự: Tiến hành rà soát, hoàn thiện các quy

phạm pháp luật về thuê đất; Xây dựng các tiêu chí cho thuê đất ở từng mức quy mô diện

tích đối với mỗi nghề hoạt động, loại lĩnh vực, địa bàn hoạt động, định mức lao động,

quy mô vốn đầu tư; thẩm định giá đất và chính sách giá đất là do Nhà nước quy định.

Nhóm giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật: việc thi hành Luật Đất đai năm 2013

cần được phải xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; Đẩy mạnh

phổ biến pháp luật, tuyên truyền về luật đất đai; đẩy mạnh cải cách hành chính trong

quản lý đất đai; Thực hiện nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng, quy hoạch sử dụng

đất các cấp dài hạn; Nâng cao hiệu quả cho cho thuê đất; Tăng cường thanh tra việc giao

đất,cho thuê đất, công tác kiểm tra, đối với doanh nghiệp.

KẾT LUẬN LUẬN VĂN

Việc quản lý đất đai vẫn còn những vấn đề nổi cộm trong công tác quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; thanh tra, kiểm tra quản lý, sử

dụng đất đai; chính sách đền bù, bảo đảm sinh kế cho những đối tượng thuộc diện thu

hồi đất; thậm chí còn do một số quan chức nhà nước đã lợi dụng quyền lực công phục vụ

cho mục tiêu riêng của cá nhân, của gia đình, của nhóm lợi ích, cũng như cơ chế phân

chia lợi ích từ đất chưa công bằng giữa các nhóm lợi ích khác nhau, giữa người sử dụng

đất và Nhà nước... Việc thông qua Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai 2013 là một

bước tiến quan trọng trong nhận thức của Đảng, Nhà nước ta đối với nguồn tài nguyên

quý giá này. Tuy nhiên, để chính sách, pháp luật đất đai thực sự đi vào cuộc sống, giải

quyết được những vướng mắc, bức xúc, bất cập liên quan đến đất đai, qua đó nâng cao

hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, vấn đề đang đặt ra không chỉ với các ban, bộ, ngành

chức năng, mà của cả hệ thống chính trị là sự lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện tốt việc tuyên

truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật về đất đai, tổ chức rà soát, sửa đổi, bổ sung hoặc ban

hành mới các nghị định, thông tư nhằm cụ thể hoá chính sách, pháp luật về đất đai, bảo

đảm phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện thực tế của đất nước, đồng thời đề

xuất những kiến nghị, giải pháp để tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật đất đai có

hiệu quả trong thời gian tới./.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. TS. Chu Văn Thỉnh (chủ nhiệm 2000), Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính

sách đất đai và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Viện Nghiên cứu Địa chính, Tổng cục Địa

chính;

2. PGS. TS. Nguyễn Văn Thạo (chủ nhiệm 2005), Thực trạng vấn đề sở hữu và phương

hướng giải quyết ở nước ta hiện nay;

3. Trần Tú Cường (LA 2007), Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai

trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội;

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Hội thảo tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính

sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư”, Hà Nội, tháng 7 năm 2011;

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất

đai”;

6. Nguyễn Đình Bồng (2007) "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình

thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam( 2007)", Bộ Tài nguyên và Môi

trường;

7. Nguyễn Đình Bồng. “Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có yếu tố nước

ngoài theo quy định của pháp Luật Đất đai”. Hội thảo khoa học tư vấn sửa đổi Luật Đất

đai, Hội Khoa học đất Việt Nam, 2011;

8. Hà Quý Rỉnh (2005), Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất

đai ở Việt Nam ;

9. Đào Trung Chính (2008) " Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ

thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản" Vụ đất đai, Bộ Tài

nguyên và Môi trường;

10. Trần Kim Chung, “Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Hội thảo” Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Hà Nội,

2011;

11. Vũ Đình Chuyên (2007) " Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng việc thực hiện chính

sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất, chủ nhiệm đề tài",

Viện Nghiên cứu địa chính;

12. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI,

Nxb Sự thật, Hà Nội;

13. Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII,

Nxb Sự thật, Hà Nội. Nguyễn Thị Dung “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta –

Thực trạng và giải pháp hoàn thiện”, đề tài cấp cơ sở Viện Nghiên cứu Lập pháp năm

2012;

14. Hiến pháp năm 2013 (sửa đổi);

15. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam các năm 1946, 1959, 1980 và

1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001);

16. Nguyễn Thị Thu Hiền, “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh

nghiệp Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, năm 2012;

17. Nguyễn Đình Hòa, “Các đặc trưng của CNXH qua cương lĩnh 1991 và 2011 của

Đảng Cộng sản Việt Nam”;

18. Hội khoa học về đất, “Hội thảo về sửa đổi Luật Đất đai”, Nxb Nông nghiệp, năm

2012;

19. Hội khoa học về đất, “Lý luận về địa chính hiện đại”, Nxb Nông nghiêp, năm 2011;

20. Trần Quang Huy (2003), “Khái quát về hệ thống pháp Luật Đất đai ở Việt Nam”,

Cải cách pháp luật và cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hội thảo khoa

học quốc tế tại Hà Nội từ ngày 25, 26-12, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật;

21. Trần Quang Huy (2004), “Các vấn đề pháp lý về tài chính, đất đai và giá đất”, Tạp

chí Luật học (12);

22. Trần Quang Huy (2008), “Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật

học (12);

23. Lê Khanh Khuyến. BTN & MT “Điều tra, khảo sát nghiên cứu, đánh giá hiệu quả

của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng”, Tổng cục địa chính, Hà Nội năm 2000;

24. Lê Khanh Khuyến (2008) " Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của

việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho

thuê gắn với xây dựng có sở hạ tầng, Bộ Tài nguyên và Môi trường”

25. Luật Đất đai năm 1987.

26. Nguyễn Thị Thu Hiền, “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh

nghiệp Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, năm 2012.

27. Nguyễn Khánh Ly, “Pháp luật về thuê đất ở Việt nam hiện nay”, Luật án Tiến sĩ

Luật học, năm 2016;

28. Luật Đất đai năm 1993;

29. Luật Đất đai năm 2003;

30. Luật Đất đai năm 2013;

31. Luật đầu tư năm 2005;

32. Luật doanh nghiệp năm 2005 (sửa đổi năm 2009);

33. http://chuyentrang.monre.gov.vn/tnmt/thong-bao/ket-qua-hoat-dong/cac-tinh-nam-

trung-bo-va-tay-nguyen/binh-thuan/dat-dai/tinh-hinh-quan-ly-su-dung-dat-dai-cua-tinh-

binh-thuan.html

34. Nguyễn Minh Tuấn “Luận bàn về sự công bằng”, http://tiasang.com.vn ngày 04

tháng 9 năm 2013;

35. https://bnews.vn/thuc-hien-luat-dat-dai-2013-nhin-tu-binh-thuan-bai-cuoi-kien-nghi-

sua-doi-luat/126522.html;

36. https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/KINH-NGHIEM-QUAN-LY-DAT-DAI-

CUA-MOT-SO-NUOC-TREN-THE-GIOI-2505/

37. Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai;

38. Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về

giá đất;

39. Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

40. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 19/10/2004 về thi hành Luật Đất đai;

41. Nghị định số 188/2004-NĐ-CP Nghị định vềHướng dẫn thực hiện Nghị định số

188/2004/NĐ-CP;

42. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 4-12-2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng

đất;

43.Quyết định số 1851/QĐ-TTg ngày 14 tháng 10 năm 2013 về việc bổ sung đối tượng

và điều kiện giảm tiền thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất mà phải điều

chỉnh đơn giá thuê đất theo Nghị định số 121/2010/NĐCP ngày 30 tháng 12 năm 2010

của chính phủ có hiệu lực thi hành;

44. Quyết định số 2174/QĐTTg ngày 12 tháng 11 năm 2013 về việc phê duyệt đề án

khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế -

xã hội giai đoạn 2013 – 2020;

45. Nguyễn Văn Sửu, “Đổi mới chính sách đất đai từ lý thuyết đến thực tiễn”, Nxb

Chính trị Quốc gia, năm 2010;

46. Thông tư 30/2014/TTBTNMT NGÀY 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu

hồi đất;

47. Thông tư số 114/2004TTBTC về phương pháp xác định giá đất và khung giá các

loại đất;

48. Thông tư số 120/2005NĐBTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số

142/2005/NĐCP;

49. Thông tư số 28/2014/TTBTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

50. Thông tư số 29/2014/TTBTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết việc

lập, điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất;

Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Cho thuê đất theo Luật đất đai 2013 từ thực tiễn tỉnh Bình Thuận

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

KIỀU KIM PHƯỢNG LOAN

CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

TỪ THỰC TIỄN TỈNH BÌNH THUẬN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

KIỀU KIM PHƯỢNG LOAN

CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

TỪ THỰC TIỄN TỈNH BÌNH THUẬN

Ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

Hà Nội, năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu

trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Kết quả

nghiên cứu của luận văn không có sự trùng lặp với bất kỳ công trình nào đã được

công bố.

Tác giả

Kiều Kim Phượng Loan

MỤC LỤC

ĐẤT .............................................................................................................................

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB : Giải phóng mặt bằng

NSDĐ: Người sử dụng đất

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

SHTD: Sở hữu toàn dân

SHNN: Sở hữu nhà nước

BT&GPMB : Bồi thường và giải phóng mặt bằng

UBND : Ủy ban nhân dân

XHCN: Xã hội Chủ nghĩa

TN&MT : Tài nguyên và Môi trường

BVMT : Bảo vệ môi trường

LỜI MỞ ĐẦU

Có thể bạn quan tâm

Luận văn Thạc sĩ: Chế tạo và nghiên cứu tính chất điện, từ của vật liệu multiferroic Ba₀.₇Ca₀.₃TiO₃/ NiFe₂O₄

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu vật liệu biến hóa dạng chuỗi một chiều chế tạo từ kim loại đồng trên đế FR-4 hoạt động tại tần số MHz ứng dụng trong truyền năng lượng không dây

Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá khả năng tác động tới môi trường biển của việc xả nước thải từ sự cố nhà máy điện hạt nhân Fukushima sử dụng công cụ ERICA

Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng mô hình đầu dò nơtron và gamma sử dụng nhấp nháy EJ-276 ghép nối với mảng nhân quang silicon

Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá khả năng ảnh hưởng của bức xạ ion hóa đến sức khỏe cư dân khu vực mỏ đất hiếm Đông Pao, xã Bản Hon, huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

Luận văn Thạc sĩ: Sử dụng phương pháp nhiễu xạ neutron khảo sát cấu trúc tinh thể và pha trật tự từ trong vật liệu Pr2FeCrO6

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu phân lập, xác định cấu trúc và hoạt tính ức chế NO của các hợp chất thứ cấp từ chủng vi nấm biển Aspergillus sp. CL251

Luận văn Thạc sĩ: Phân tích một số hợp chất bisphenol thôi nhiễm từ bao bì nhựa lên một số mẫu thực phẩm nền tinh bột

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và đánh giá hoạt tính kháng khuẩn, kháng nấm của loài hoa mộc (Osmanthus fragrans (Thunb.) Lour.) ở Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và đánh giá tác dụng kháng viêm của loài côi Turpinia montana (Blume) Kurz

Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đặc trưng tính chất vật liệu composite có cấu trúc nano chitosan–cyclodextrin/TiO₂–Ag

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu chế tạo và khảo sát một số tính chất của màng phủ trên cơ sở nhựa epoxy gốc nước và khung cơ kim - ZIF

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp một số dẫn xuất napthoquinone chứa nguyên tố flo bằng phản ứng đa thành phần

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu điều chế vật liệu Bioglass và tổ hợp lai với polymer ALG-F127 định hướng ứng dụng trong điều trị nội nha

Luận văn Thạc sĩ: Khảo sát thành phần hóa học và hoạt tính ức chế enzyme α-glucosidase trên một số hợp chất phân lập từ thịt quả bình bát nước (Annona glabra L.).

Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đánh giá hoạt tính chống ung thư của hợp chất lai chứa khung tetrahydro-β-carboline và imidazo[1,5-a]pyridine

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp một số dẫn xuất của benzazole

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu chiết tách lignin từ vỏ sầu riêng Ri6 (Durio zibethinus Murr.) và tổng hợp vật liệu biocomposite định hướng ứng dụng trong bảo quản sau thu hoạch

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hạt nano bạc phủ acid hyaluronic mang doxorubicin định hướng ứng dụng trong điều trị ung thư

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và hoạt tính kháng viêm của loài rau dừa nước (Ludwigia adscendens)

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hệ điều khiển góc Pitch tua bin gió trong điều kiện có nhiễu tác động

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hóa học lipid của hai loài san hô thủy tức Millepora dichotoma và Millepora platyphylla ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu kiểm soát phân phối công suất kéo trên cầu chủ động của ô tô con bằng ABS

Luận án Tiến sĩ: Ứng dụng phản ứng Domino vào tổng hợp các dẫn xuất Podophyllotoxin, Pyrimidine và đánh giá hoạt tính sinh học của các chất tổng hợp được

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và một số hoạt tính sinh học của cây chùm ngây (Moringa oleifera)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và ứng dụng ức chế ăn mòn cho thép của cao chiết xuất từ cây Lộc vừng thuộc họ Lecythidaceae

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu