VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------
NGUYỄN THỊ YẾN
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI
NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
Hà Nội, năm 2021
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------
NGUYỄN THỊ YẾN
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI
NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. DƯƠNG ĐỨC CHÍNH
Hà Nội, năm 2021
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với một đất nước hơn 70% dân số sống bằng nghề nông nghiệp, trong quá
trình hình thành và phát triển của Việt Nam nông nghiệp đã trở thành ngành kinh tế
có vị trí hết sức quan trọng. Từ một nước nông nghiệp nghèo nàn, lạc hậu trong
những năm qua nông nghiệp Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực đi từ nền
kinh tế tự cung, tự cấp sang nền kinh tế hàng hóa gắn với thị trường, đẩy mạnh quá
trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trước thềm phát triển nền kinh tế như
vậy nhu cầu đặt ra về tư liệu sản xuất cụ thể là đất đai được xem là cơ sở đầu tiên và
quan trọng nhất.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thiếu và không thể thay thế
được nhất là đối với một nước mà ngành kinh tế nông nghiệp chiếm tỉ trọng lớn như
Việt Nam. Nói về tầm quan trọng của đất, Các Mác viết: “Đất là một phòng thí
nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định
cư, là nền tảng của tập thể”. Nói về vai trò của đất đối với sản xuất, Các Mác khẳng
định: “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị
tiêu thụ, lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ”. Ph.Ăngghen
cũng từng nói: “hãy dành cho người nông dân tất cả thời gian cần thiết để suy nghĩ
trên luống cày cá thể của mình”. Với ý nghĩa đó, trong từng thời kỳ lịch sử chế định
quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nước ta luôn được chú trọng và quan tâm hàng
đầu. Từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung vào
năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)
và Luật đất đai năm 2013 cùng sự ra đời của một số Bộ luật, Luật khác có nội dung
điều chỉnh đến quan hệ đất đai như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 luôn được quan tâm, bổ sung và hoàn
thiện. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh nhiều bất cập với nhiều
nguyên nhân khác nhau từ cơ chế quản lý nhà nước cho đến việc tuân thủ, thực hiện
các quy định pháp luật của người sử dụng đất. Đặc biệt là những vấn đề liên quan
đến quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất.
2
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nói là hình thức giao dịch dân sự
phổ biến nhất hiện nay. Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình giao dịch này đã đưa
đất đai trở thành loại hàng hóa thịnh hành trong nền kinh tế thị trường. Đất đai
không còn là tư liệu để sản xuất ra của cải, vật chất mà đã trở thành lĩnh vực đầu tư
phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ, khu dân cư. Tuy nhiên, chính điều đó đã tạo ra sự
biến động đáng kể về đất đai, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý và ảnh
hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Với siêu lợi nhuận từ việc đầu
tư đất đai mang lại, người sử dụng đất đã bắt đầu với những “tính toán” để giảm bớt
chi phí phát sinh, các thủ tục rườm rà hay để trốn tránh việc thực hiện các nghĩa vụ
về tài chính. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã “biến tướng” thành nhiều hình
thức khác nhau thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác, hợp đồng nguyên tác,
hợp đồng ủy quyền, … đã phá vỡ hành lang pháp lý điều tiết quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách đầy đủ, toàn diện và có hệ thống về
các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng để tìm ra những hạn chế, bất cập trên cơ
sở đó đưa ra những định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế áp dụng pháp
luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bức thiết hiện
nay. Đó cũng là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh
Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu và thực hiện Luận văn Thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản
và được thực hiện phổ biến nhất hiện nay. Do đó, nghiên cứu về quyền chuyển
nhượng không phải là một đề tài mới, mà trong thời gian qua ở nước ta đã có một số
tác giả, nhà khoa học với nhiều công trình nghiên cứu như:
- Giáo trình Luật đất đai, tác giả Lưu Quốc Thái, Nxb Hồng Đức - Hội Luật
gia Việt Nam, 2012. Giáo trình nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đai
như chế độ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các hoạt động
đảm bảo việc chấp hành pháp luật đất đai;