Một số vấn đề về thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Sở Trí Tu | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:16

Thêm vào BST

Báo xấu

49
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Một số vấn đề về thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" đưa ra các giải pháp để thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, cần thiết hoàn thiện thể chế và chính sách, cụ thể là các vấn đề như: Minh bạch thị trường, cung cấp nguồn vốn dài hạn, Luật đăng ký BĐS và thuế BĐS,... Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Một số vấn đề về thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỂ CHẾ, CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ThS.NCS. Nguyễn Thanh Lân Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Bài viết trình bày diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam và phân tích một số nội dung li n quan đến thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian từ năm 2011 – nay. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta phát triển tương đối trầm lắng với hai xu hướng trái chiều nhưng đến nay thị trường đã ổn định và bước sang giai đoạn phát triển mới. Có nhiều nguy n nhân và t c động của tình trạng tr n, trong đó có những nguyên nhân và tác động từ thể chế, chính sách của Nhà nước. Tuy vậy, để thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, cần thiết hoàn thiện thể chế và chính sách, cụ thể là các vấn đề như: Minh bạch thị trường, cung cấp nguồn vốn dài hạn, Luật đăng ký BĐS và thuế BĐS,… Từ khóa: Bất động sản; chính sách; thể chế; thị trường bất động sản; phát triển thị trường. 1. Đặt vấn đề Thị trường bất động sản (BĐS) đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, với giá trị tài sản của thị trường chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia (Đinh Văn Ân, 2011). Thị trường BĐS tác động vào hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế, chính trị của người dân. Đồng thời, đây cũng là thị trường đặc biệt và liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và hàng hóa dịch vụ. Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ góp phần tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường có vai trò quan trọng và là bộ phận trọng yếu cấu thành nên hệ thống thị trường đồng bộ, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. 255
Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả và phát triển bền vững cần nhiều yếu tố, trong đó, thể chế và chính sách của Nhà nước đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong việc điều tiết và phát triển. Trong những năm qua, thị trường BĐS ở nước ta đã dần phát triển cả về phạm vi, quy mô, cấp độ và đã đóng góp đáng kể cho sự tăng trưởng kinh tế của đất nước. Thị trường BĐS Việt Nam đã thu hút được lượng vốn đầu tư lớn góp phần chỉnh trang đô thị, cải thiện nhu cầu về nhà ở cho nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường từng bước được hoàn thiện. Tuy vậy, bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta cũng bộc lộ một số hạn chế như: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trường thiếu minh bạch, thị trường có lúc bất ổn và trải qua nhiều biến động, quy mô thị trường vẫn còn khá khiêm tốn trong tương quan với các nước trong khu vực và các nước phát triển trên thế giới,… Bài viết này tập trung đánh giá diễn biến thị trường BĐS và phân tích một số nội dung thể chế, chính sách đã ban hành nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam thời gian vừa qua (tập trung vào giai đoạn từ năm 2011 – nay); Qua đó, đề xuất một số định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách cho thời gian tới. 2. Diễn biến thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian qua (từ 2011 đến nay) Ở Việt Nam, kể từ khi bước vào quá trình đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), hệ thống các thị trường dần được hình thành, phát triển và tự khẳng định tầm quan trọng trong nền kinh tế - trong đó có thị trường BĐS. Tuy nhiên, có thể nói thị trường BĐS ở nước ta chính thức được “khai sinh” kể từ năm 1993 cùng với sự ra đời của Luật Đất đai - khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS mà sơ khai là thị trường quyền sử dụng đất (Phạm Quang Trung và cộng sự, 2014). Trong hơn 20 năm qua, theo đánh giá của nhiều nhà nghiên cứu thì thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua các cơn sốt và đóng băng. Cơn sốt thứ nhất diễn ra năm 1993-1994 do sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và đóng băng lần thứ nhất trong những năm 1995-1999 do có Nghị định số 18/CP ngày 13/2/1995 của Chính phủ và Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ cùng với sự tác động của Khủng hoảng châu Á năm 1997. Cơn sốt thứ hai diễn 256
ra năm 2001-2002 do có chủ trương cho Việt kiều mua nhà cùng với việc ban hành giá đất mới của Nhà nước và đóng băng lần thứ hai trong những năm 2002-2006 do tác động của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thực hiện. Cơn sốt thứ ba diễn ra năm 2007-2008 nhờ sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sự phát triển của thị trường chứng khoán và sự ra đời của Luật Kinh doanh Bất động sản và đóng băng lần thứ ba trong giai đoạn 2009-2014 do tác động của chính sách tiền tệ và kiểm soát tín dụng chặt chẽ, Nghị định 71/NĐ-CP ngày 23/06/2010, Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009, Nghị quyết 11/NQ-CP và do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới (Đinh Văn Ân, 2011; Nguyễn Thanh Lân, 2013). Trong giai đoạn 2014 đến nay, thị trường BĐS bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển mới và dần ổn định hơn (Đặng Hùng Võ, 2015; Hoàng Văn Cường, 2015; Bộ Xây dựng, 2015). Chúng ta có thể sơ đồ hóa và quan sát được một vài diễn biến chính của thị trường BĐS Việt Nam gắn liền với tăng trưởng kinh tế qua các năm như hình dưới đây. Hình 1: Tổng quan về diễn biến thị trƣờng BĐS Việt Nam Giai đoạn 2006-2007: 10.0 - Thị trƣờng đạt đỉnh 9.5 - Đầu cơ chiếm lĩnh 9.3 Giai đoạn 2004-2005: Giai đoạn 2014 -nay: - Sản phẩm cao cấp 9.0 8.8 Thị trƣờng Tập trung - Tồn kho BĐS giảm 8.7 - Cấm bán đất nền 8.50 - Giao dịch tăng, thanh - Thị trƣờng căn hộ 8.4 khoản cải thiện 8.1 8.2 8.2 8.0 - Dự án XD mới 7.8 - Dòng tiền trở lại thị trƣờng GĐ 1994 - 1995: - Thị trƣờng sơ khai; 7.3 7.0 7.1 - Giao dịch QSD đất 6.8 6.9 6.68 6.40 6.24 6.21 6.0 5.8 5.8 5.98 5.66 5.40 5.42 5.25 GDP 5.0 5.0 % 4.8 Giai đoạn 2009-2010: Giai đoạn 2011-2013: Thị trƣờng suy thoái Ngƣời đầu cơ rút lui - Tồn kho BĐS tăng mạnh, 4.0 Giai đoạn 1998 - 1999: thắt chặt tín dụng Thị trƣờng đóng bằng do ảnh - Chia nhỏ, hạ cấp sản hƣởng của khủng hoàng kinh tế phẩm căn hộ 3.0 - Phát triển nhà ở xã hội 2.0 1.0 0.0 Nguồn: Tổng hợp dựa theo Hoàng Văn Cường (2015) và số liệu của GSO các năm Qua hình trên có thể thấy rằng, trong giai đoạn 2011 – nay, diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam trải qua hai xu hướng trái ngược khá rõ nét là giai đoạn 2011 - 2013 và giai đoạn 2014 – nay. Cụ thể từng giai đoạn như sau: 257
Trong giai đoạn 2011–2013: Ngay từ đầu năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa hiệu quả đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị trường. Thị trường bất động sản trầm lắng, tồn kho bất động sản tăng cao. Trong năm 2011, sụt giảm là tâm điểm của thị trường BĐS. Theo đà suy giảm của năm 2010, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục trầm lắng và đi vào tình trạng khó khăn. Ở tất cả các phân khúc, thị trường BĐS chứng kiến sự giảm mạnh về giá, tính thanh khoản kém (trừ phân khúc nhà ở giá rẻ và chung cư dành cho người thu nhập thấp). Cung hàng hóa BĐS được gia tăng trên thị trường, trong khi áp lực cầu giảm. Tình trạng thiếu vốn xuất hiện hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các chủ đầu tư thực hiện nhiều động thái để tồn tại. Các doanh nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh BĐS đã thóai vốn khỏi lĩnh vực đầu tư BĐS. Lượng vốn FDI vào BĐS sụt giảm mạnh trong vòng 05 năm gần đây. Sang năm 2012, thị trường BĐS không khả quan hơn so với năm 2011, mặc dù có nhiều thông tin tích cực hỗ trợ thị trường BĐS. Trong năm 2012, gánh nặng về hàng tồn kho và nợ xấu BĐS làm cho thị trường trầm lắng, giá BĐS vẫn giảm sâu, tâm lý người mua vẫn chờ đợi giá giảm nữa, hệ quả là rất nhiều doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, giải thể và xuất hiện lượng hàng tồn kho BĐS lớn trên thị trường. Cụ thể, năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động, trong tổng số 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS bị thua lỗ (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2012). Trong khi đó, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai địa phương có tình hình thị trường BĐS rất khó khăn. Tổng hợp chưa đầy đủ từ 50 địa phương về tồn kho cho thấy kết quả giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng (Bộ Xây dựng, 2012). Bên cạnh vấn đề hàng tồn kho, nợ xấu BĐS trong các tổ chức tín dụng cũng tăng cao trong năm 2012. Nợ xấu BĐS tại Việt Nam căn nguyên từ việc thị trường này phát triển quá nóng trong giai đoạn trước, các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính trong đầu tư BĐS, dựa quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng. 258
Sang năm 2013, thị trường BĐS đón nhận những tác động tích cực về chính sách tháo gỡ khó khăn. Tình hình thị trường BĐS đã có một số tín hiệu tích cực ở một số phân khúc thị trường. Tuy nhiên, đến cuối năm 2013, tình hình thị trường BĐS vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, có mấy điểm nổi lên như sau: (i) Tồn kho BĐS vẫn gia tăng: tính đến cuối năm 2013 tồn kho BĐS tăng hơn 20% so với cuối năm 2012. Về căn hộ, hàng tồn kho tăng thêm gần 34.000 căn hộ, đất nền tăng thêm 3%, tương đương 1.000.000m2. Ước tổng giá trị hàng tồn kho khoảng hơn 111.900 tỷ đồng. Cơ cấu tồn kho BĐS phân theo giá trị tại tháng 12/2013, thấy rằng, giá trị tồn kho ở phân khúc đất nền nhà ở có tỷ trọng cao nhất chiếm 36,94%, phân khúc căn hộ chung cư chiếm 30,94%, phân khúc nhà thấp tầng chiếm 25,56% và phân khúc đất nền thương mại chiếm 6,56% (Bộ Xây dựng, 2013); (ii) Doanh nghiệp kinh doanh BĐS khó tiếp cận vốn: các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và xây dựng liên tục báo lỗ, tài chính của doanh nghiệp gặp khó khăn và không còn tài sản bảo đảm; (iii) Xu hướng giảm giá BĐS vẫn là chủ đạo: giá căn hộ vẫn tiếp tục giảm do lượng tồn kho còn rất lớn, biệt thự, liền kề là phân khúc thị trường BĐS ảm đạm nhất, giá chào bán vẫn giảm mạnh. Giá BĐS trong năm 2013 đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, hầu hết các dự án đã giảm từ 10% - 30% so với cuối năm 2011, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006; (iv) Gói hỗ trợ 30.000 tỷ chưa phát huy được tác dụng do tiến độ giải ngân quá chậm. Tính đến 31/12/2013, tổng số tiền cho vay đạt 1.881,4 tỷ đồng, trong đó, tổng dư nợ giải ngân cho 1.765 khách hàng ước đạt khoảng 758,7 tỷ đồng, chiếm khoảng 2,52% tổng gói tín dụng 30.000 tỷ (Ngân hàng Nhà nước, 2013); (v) Hoạt động sáp nhập và mua lại (M&A) trong lĩnh vực BĐS tiếp tục có xu hướng tăng, tập trung vào các dự án nhà ở, trung tâm thương mại và khách sạn (Nguyễn Thị Hải Yến và cộng sự; Nguyễn Thanh Lân, 2015). Có thể đánh giá rằng, trong giai đoạn 2011-2013, thị trường BĐS trải qua rất nhiều khó khăn và bất lợi. Thị trường BĐS chứng kiến sự suy giảm về 259
lượng giao dịch, giá giao dịch, luồng tiền vận hành vào thị trường và sự gia tăng về lượng hàng tồn kho BĐS. Trong giai đoạn 2014 – nay: Bước sang năm 2014, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều dư địa để phát triển và thị trường ghi nhận được những dấu hiệu phục hồi. Sau giai đoạn thị trường khó khăn, điều chỉnh, đến thời điểm này cho thấy nền kinh tế đã tích đủ một số nguồn lực cho sự tăng trưởng. Thêm vào đó, năm 2014, thị trường BĐS được nhiều các chính sách Nhà nước hướng đến; cùng với những nỗ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng của các chủ đầu tư. Diễn biến thị trường cho thấy nhiều sự cải thiện như là: (i) Số lượng dự án BĐS được triển khai tăng, đã làm tăng tổng cung BĐS của toàn thị trường lên đến 375 triệu m2 nhà ở. Lượng giao dịch BĐS trên thị trường tăng ở các phân khúc nhà ở (giá thấp, trung bình và giá cao). Tổng số giao dịch BĐS nhà ở của cả nước trong năm 2014 thành công khoảng 21.700 giao dịch. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có số lượng giao dịch thành công tăng cao nhất, đạt giá trị lần lượt tăng 50% và 30% so với năm 2013; (ii) Hàng tồn kho căn hộ trên thị trường BĐS đã giảm liên tục trong năm 2014; (iii) Giá sản phẩm giao dịch không tiếp tục đà giảm, bước đầu có sự ổn định hơn. Mặt bằng giá nhà ở tương đối ổn định, không tiếp tục giảm. Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm trên 30% thì trong năm 2014 giá đã ổn định và không giảm tiếp. Một số dự án có vị trí tốt, đã hoặc sắp hoàn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ từ 1-2% so với năm 2013. Cơ cấu hàng hóa BĐS đã có những chuyển biến và điều chỉnh hợp lý; (iv) Nguồn vốn vào thị trường BĐS có cải thiện. Dư nợ tín dụng BĐS tăng đáng kể đạt khoảng hơn 14% và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. FDI vào BĐS tăng gấp 03 lần so với năm 2013. Gói tín dụng 30.000 tỷ được đẩy nhanh hơn, tính đến 31/12/2014 số tiền đã giải ngân là 4.882 tỷ đồng đạt 16,27%. Sang năm 2015, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi tích cực, thể hiện qua các yếu tố: (1) Giá cả ổn định - một số dự án tại khu vực có hạ tầng đầy đủ, triển khai đúng tiến độ giá chào bán tăng nhẹ từ 2-5% so với cùng kỳ năm 2014; (2) Thanh khoản trên toàn thị trường tăng; (3) Cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh hợp lý, hướng tới người thu nhập trung bình và thấp; (4) Tồn 260
kho BĐS liên tục giảm, tính đến ngày 20/11/2015, lượng tồn kho BĐS của cả nước còn 53.245 tỷ đồng. Như vậy, con số này nếu so với quý I/2013, đã giảm 75.303 tỷ đồng, giảm 41.213 tỷ đồng so với tháng 12/2013 và so với thời điểm 20/10/2015 đã giảm 3.041 tỷ đồng; (5) Các nguồn vốn vận hành vào thị trường tiếp tục gia tăng, cụ thể: Tính đến 30/09/2015, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS của cả nước đạt 358.156 tỷ đồng, tăng 1,36% so với thời điểm 31/08/2015 và tăng 14,6% so với thời điểm 31/12/2014. Sau đó, đến 31/10/2015 đã tăng 16,65% so với thời điểm 31/12/2014. Tính cả năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014; Tốc độ giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng tiếp tục tăng mạnh, tính đến hết tháng 12/2015 đã cam kết cho vay 26.999 tỷ đồng (đạt 90%) và đã giải ngân là 17.711 tỷ đồng (đạt 59%) đối với 60 dự án và gần 40.037 hộ gia đình, cá nhân 26 (tăng gần 3,0 lần so với tháng 12/2014). Có thể khẳng định, trong năm 2015 thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn, trầm lắng và trong trạng thái phục hồi với nhiều dấu hiệu khởi sắc. Bước sang năm 2016, thị trường BĐS Việt Nam phát triển tương đối ổn định do yếu tố vĩ mô thuận lợi từ cuối 2015. Tuy nhiên, trong những tháng đầu năm 2016, động thái kiểm soát tín dụng từ phía cơ quan quản lý nhà nước đã được động đến cầu BĐS (khả năng thanh toán và chi trả của người mua BĐS), làm giảm nhu cầu đầu tư vào BĐS. Từ tháng 5/2016, Thông tư 06/2016/TT-NHNN đã thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN về điều chỉnh tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, trong lĩnh vực BĐS từ 60% xuống 50%. Theo đó, dư địa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn chỉ còn khoảng 15%, điều này tác động giảm đáng kể đến nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường BĐS trong những cuối năm. Về giá bất động sản, có tăng nhẹ tuy nhiên không xuất hiện hiện tượng tăng giá đột biến. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán tăng nhẹ đối với một số dự án nhà ở tại phân khúc căn hộ trung và cao cấp, đặc biệt tại những dự án đã hoàn thiện hạ tầng. Giá bán duy trì khá ổn định, không có nhiều biến động là nhóm phân khúc nhà liền kề, biệt thự; chỉ có phân khúc đất nền khu vực ven đô giá tăng nhẹ khoảng 1,3%. 261
Về tồn kho BĐS: Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS tiếp tục giảm, nhưng tốc độ đã chậm lại, lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Tính đến 20/10/2016, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 32.709 tỷ đồng. So với tháng 12/2015, tồn kho BĐS giảm 18.180 tỷ đồng (giảm 35,72%) và giảm 918 tỷ đồng so với thời điểm 20/9/2016. Gần đây nhất, tính đến hết tháng 11/2016, lượng tồn kho BĐS còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng tương đương 37,43% so với tháng 12/2015, đồng thời giảm 867 tỷ đồng so với thời điểm 20/10/2016 (Bộ Xây dựng, 2016). Hình 2: Diễn biến tồn kho BĐS ở Việt Nam giai đoạn 2015 – T10/2016 Nguồn: Tổng hợp theo Bộ Xây dựng và VNREA, 2016. Gần đây nhất, kết quả tổng hợp mới nhất của Bộ Xây dựng (2017) cho thấy tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 29.573 tỷ đồng. Theo đó, giá trị tồn kho BĐS giảm 98.975 tỷ đồng, tương ứng 76,99% so với quý 1/2013. Như vậy, sau gần 4 năm kể từ thời đỉnh điểm tồn kho vào quý 1/2013, thị trường BĐS đã giải quyết được hơn 3/4 lượng tồn kho. Về lượng giao dịch: Số lượng giao dịch thành công tập trung tại những dự án nhà ở căn hộ chung cư trung và cao cấp và giao dịch đất nền tại các khu vực vùng ven đô. Trong tháng 10/2016, lượng giao dịch BĐS ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đạt lần lượt là 1.300 và 1.255. 262
Hình 3: Lƣợng giao dịch BĐS ở Hà Nội và TP.HCM Nguồn: Bộ Xây dựng và VNREA, 2016. Trong năm 2016, cơ cấu cung cầu hàng hóa BĐS có sự điều chỉnh nhưng số lượng cung các sản phẩm BĐS giá thấp còn thiếu hụt. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Tây và phía Nam thành phố tăng do quỹ đất khu vực này còn nhiều, nhiều dự án tiếp tục được triển khai mở bán. Tại TP. Hồ Chí Minh cơ cấu cung cầu thị trường cũng khá tương đồng, với phần lớn các dự án được mở bán vẫn nằm ở phân khúc trung cấp và cao cấp và nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ ít (Bộ Xây dựng, 2016). Một điểm đáng chú ý trong năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng có nhiều dự án được mở bán mới hoặc tiếp tục mở bán. Trong đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng miền Trung và miền Nam là thị trường có nhiều dự án được triển khai. Như vậy, trong giai đoạn 2014–2016, thị trường BĐS đã phục hồi và có nhiều cải thiện, phát triển. Tuy nhiên, trong ngắn hạn và trung hạn, xu thế thị trường BĐS tăng trưởng có dấu hiệu chững lại và xuất hiện một số yếu tố rủi ro tiềm ẩn như là: Nguồn vốn vào thị trường BĐS khó đoán định; Cơ cấu hàng hóa BĐS lệch pha – thiên lệch về phía BĐS cao cấp và thiếu hụt sản phẩm BĐS có giá bán thấp; Xuất hiện số lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ gây nhiễu thị trường,… 263
3. Thể chế, chính sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam những năm gần đây (giai đoạn 2011 – nay) Tại mục này bài viết sẽ trình bày khái quát một số nội dung về thể chế, chính sách có tác động đến đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2011 – nay. Các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản trong giai đoạn này có thể được phân chia ra làm hai loại khi xem xét về hiệu ứng chính sách đối với thị trường BĐS, đó là: Các chính sách tác động trong ngắn hạn và những chính sách liên quan đến sự phát triển thị trường BĐS trong dài hạn. Cụ thể: Đối với những chính s ch t c động trong ngắn hạn: Đây là “can thiệp” trong từng bối cảnh diễn biến thị trường BĐS và tình hình của nền kinh tế. Do đó, các chính sách này thường tác động thông qua điều tiết nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng và đầu tư công đối với thị trường BĐS. Ví dụ, tác động chính sách này được thể hiện rõ tại các quy định của Nghị quyết 11/2011/NQ-CP và Thông tư 01/2011/TT-NHNN về tiếp tục hạn chế tín dụng cho lĩnh vực BĐS nhằm mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế. Đây là một khó khăn đối với thị trường BĐS Việt Nam và hệ quả các chính sách đã làm cho thị trường BĐS suy giảm. Tiếp đó, nhằm mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong đó có gói tín dụng hỗ trợ ưu đãi 30.000 tỷ đồng; Quốc hội đã điều chỉnh giảm thuế GTGT xuống còn 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 10% đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 kể từ ngày 1/7/2013; Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 16/2013/TT-BTC ngày 8/2/2013 hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu Ngân sách Nhà nước theo Nghị quyết số 02/NQ-CP; Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT- BXD ngày 08/3/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ và Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng được vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của 264
Chính phủ,… Về cơ bản, các chính sách hỗ trợ đã phát huy tác dụng giúp thị trường bước qua thời kỳ trầm lắng và khó khăn, qua đó các chính sách hỗ trợ cũng tác động khá tích cực trong quá trình tái cơ cấu sản phẩm BĐS và thị trường BĐS,… Như vậy, các chính sách mang hiệu ứng ngắn hạn đã có tác động quan trọng trong việc điều tiết thị trường BĐS khi thị trường nóng sốt hay trầm lắng, qua đó giúp cho thị trường giảm đà phát triển hay vượt qua thời kỳ khó khăn, từng bước ổn định, tăng trưởng. Đối với những thể chế, chính s ch có t c động dài hạn đến thị trường BĐS: Đáng chú ý, trong giai đoạn vừa qua, ở Việt Nam, các đạo luật quan trọng tác động lớn đến thị trường bất động sản (BĐS) như: Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014, chính thức có hiệu lực và từng bước dần được cụ thể trong thực tiễn cuộc sống. Các Luật trên tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, liên quan trực tiếp đến lĩnh vực BĐS, các Luật này có thể điểm lại thành 04 nhóm vấn đề như sau: (i) Một là, các quy định liên quan đến tạo lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS và đầu tư xây dựng BĐS; (ii) Hai là, các quy định liên quan đến sở hữu BĐS; (iii) Ba là, các quy định liên quan đến giao dịch BĐS; (iv) Bốn là, các quy định liên quan đến huy động vốn đầu tư BĐS. Ngoài ra, khi xem xét các quy định pháp luật và chính sách tác động vào các nhóm vấn đề nêu trên, cần đặt trong mối quan hệ tương hỗ giữa các luật và sự tác động qua lại. Về cơ bản, những điểm mới quan trọng của luật pháp và chính sách tác động đến thị trường BĐS Việt Nam liên quan đến các vấn đề trên như sau: (1) Về vấn đề tạo lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS và đầu tư xây dựng BĐS: Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Đầu tư 2014 đã có nhiều đã sửa đổi, bổ sung những quy định mới đảm bảo quyền tự do kinh doanh tất cả các ngành nghề mà pháp luật không cấm và quy định rõ ràng các ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo đó, các tổ chức tham gia đầu tư kinh doanh trong thị trường BĐS thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện, cụ thể: (i) Kinh doanh BĐS và (ii) Kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã chuẩn hóa và đưa ra yêu cầu cao hơn. Các tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định 265
tối thiểu là 20 tỷ đồng, quy định trước đây mức vốn này là 6 tỷ đồng; Chủ đầu tư dự án BĐS phải có vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai,... Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, các quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 là khá chặt chẽ trong cấp chứng chỉ hành nghề môi giới và sàn giao dịch BĐS. Có thể thấy rằng, các quy định cụ thể về đăng ký kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân như trên sẽ tăng cường tính minh bạch và chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS. Liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn thực hiện đã chi tiết hóa các nội dung liên quan đến tất cả các khâu trong quá trình đầu tư xây dựng. Đặc biệt, Luật Xây dựng 2014 đã thống nhất quản lý nhà nước về trật tự xây dựng thông qua việc cấp giấy phép xây dựng, bảo đảm công khai, minh bạch. (2) Về vấn đề sở hữu BĐS: Đây là một nội dung thay đổi căn bản so với các quy định của pháp luật ở giai đoạn trước, với những quy định mới và “mở” hơn về quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó, các pháp luật liên quan đến sở hữu và kinh doanh BĐS tại Việt Nam của các chủ thể có yếu tố nước ngoài được quy định: i) Mở rộng quy định về sở hữu các loại nhà ở tại Việt Nam: Các tổ chức, cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có quyền mua, thuê mua, nhận, tặng, cho, nhận thừa kế không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư và không quá 250 căn nhà riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề trong một đơn vị hành chính cấp phường; Thời hạn sở hữu là 50 năm và được gia hạn tiếp khi hết hạn và có nhu cầu,... Như vậy, những quy định mới về sở hữu nhà ở trên đây đã mở rộng hơn về đối tượng sở hữu, quyền và loại nhà ở được sở hữu so với nội dung quy định trước đây (theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008) chỉ cho phép mua nhà chung cư tại dự án nhà ở thương mại, phục vụ mục đích để ở và đối tượng được mua thì “hẹp” hơn; ii) Các cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật để bán, cho thuê, 266
cho thuê mua. Thêm vào đó, các cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền tham gia kinh doanh BĐS khác ngoài nhà ở như đầu tư xây dựng công trình làm văn phòng, trụ sở; cơ sở sản xuất kinh doanh và dịch vụ; thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại căn cứ vào hình thức sử dụng đất cụ thể; iii) Ngoài ra, các quy định của Luật Đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan đến việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất dần mở rộng hơn (gầy đây nhất là Nghị định 01/2017/NĐ-CP) sẽ giúp cho việc gia tăng cung hàng hóa BĐS chính quy ra thị trường. (3) Về vấn đề giao dịch BĐS: Luật Kinh doanh BĐS 2014 có nhiều quy định liên quan đến nội dung về giao dịch BĐS. Trong đó, có các vấn đề nổi bật như: - Bỏ quy định bắt buộc giao dịch (mua, bán, cho thuê) BĐS phải qua sàn giao dịch; Việc giao dịch BĐS do các bên thỏa thuận theo quy định về pháp luật; - Hoàn thiện các quy định pháp luật về giao dịch BĐS hình thành trong tương lai: Quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, bảo lãnh ngân hàng; việc thanh toán trong giao dịch liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai – người mua nhà chỉ mức nộp tiền dưới 70% khi chưa nhận nhà; Chủ đầu tư thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng. Đáng chú ý, các chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tín dụng ở Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Thêm vào đó, Luật mới bổ sung quy định, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Với việc hợp thức hóa và chuẩn hóa hình thức giao dịch BĐS này góp phần đảm bảo lợi ích người mua, thuê mua BĐS, hạn chế các rủi ro khi “mua nhà trên giấy”; - Quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS: Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS khi đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu, nội dung, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan đến dự án. Đây là điểm mới sẽ kỳ vọng thúc đẩy hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS. Quy định này được đánh giá là 267
tiến bộ hơn so với quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2006 – chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư BĐS là một trong các loại sau: dự án nhà ở, dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp và dự án khu đô thị mới. (4) Về vấn đề huy động vốn đầu tư BĐS: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014 có một số quy định liên quan đến vấn đề huy động vốn đầu tư BĐS. Trong đó, quy định việc huy động vốn và cho vay để thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội sẽ thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội; Quy định giao dịch và thế chấp BĐS hình thành trong tương lai là một giải pháp tốt để huy động vốn đầu tư BĐS. Ngoài ra, việc huy động vốn trong dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP theo hướng thuận lợi và chủ động cho chủ đầu tư BĐS. Tuy vậy, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có trách nhiệm “hậu kiểm” việc huy động vốn và ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai,… Như vậy, có thể thấy rằng, khung thể chế phát triển thị trường BĐS Việt Nam ngày càng được hoàn thiện. Ngoài ra, hệ thống các chính sách phát triển thị trường BĐS đã góp phần quan trọng vào việc quản lý, phát triển thị trường. 4. Một số trao đổi và khuyến nghị nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam thời gian tới Qua phân tích phía trên, có thể thấy rằng, thể chế và chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam ngày càng được hoàn thiện. Tuy vậy, vẫn còn những tồn tại nhược điểm trong hệ thống thể chế, chính sách thị trường BĐS, nổi lên rõ nét nhất đó là: (i) Vấn đề cấp vốn dài hạn cho cho thị trường BĐS chưa được giải quyết trong khi phần lớn vốn cho thị trường BĐS vẫn được cấp từ kênh tín dụng ngân hàng, mặc dù chúng ta đã có một số quy định cho việc hình thình quỹ đầu tư BĐS; chưa có thêm các quy định cho hình thành các công cụ tài chính BĐS khác (ví dụ như quỹ tài chính BĐS, hệ thống thế chấp thứ cấp,...); (ii) Tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam vẫn thấp mặc dù có được cải thiện (rơi vào nhóm bán minh bạch/ trung bình theo xếp hạng trong GRETI 2016); nguyên nhân: Do chưa hình thành được hệ thống chỉ số đo lường và phản ánh biến động thị trường, mặc dù cơ quan chủ quản (Bộ Xây dựng) đã ban hành chính sách và thử nghiệm xây dựng các chỉ 268
số thị trường nhưng không hiệu quả; Thêm vào đó, đầu tư BĐS còn mang yếu tố tâm lý, bầy đàn và theo phong trào mà phần lớn nguyên nhân là do các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, xây dựng, đất đai,… thiếu công khai và phân tán; (iii) Vấn đề đăng ký tài sản (trong đó có đăng ký BĐS) còn chưa được ban hành là ảnh hưởng đến cung cầu và giao dịch BĐS trên thị trường, khiến cho các chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu là các chi phí phi chính quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tư và phát triển BĐS; (iv) Thuế sở hữu BĐS chưa được áp dụng ở Việt Nam cũng là nguyên nhân khiến cho hoạt động “đầu cơ” trong thị trường BĐS còn lớn và hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai kém và gây ra thất thu cho ngân sách từ các nguồn thu từ thuế đất đai và BĐS; (v) Vấn đề hiệu lực và hiệu quả trong thực thi thể chế, chính sách thị trường BĐS còn thấp, trong khi các chính sách lại thay đổi nhanh và khó dự báo, đôi khi các văn bản hướng dẫn giữa các luật còn “vênh” nhau. Trong thời gian tới, để phát triển của thị trường BĐS nước ta, tác giả cho rằng cần phải tập trung giải quyết và thực hiện một số vấn đề sau đây: - Cần đảm bảo các nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS thông qua việc đẩy nhanh quá trình hoạch định và thực thi các chính sách, quy định liên quan đến phát triển các quỹ đầu BĐS, quỹ tiết kiệm BĐS, trái phiếu BĐS và việc tái thế chấp các khoản vay BĐS. Bên cạnh đó, để phát triển hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS cần thiết rà soát và hoàn thiện pháp lý liên quan đến hoạt động này. Hiện tại, các quy định liên quan đến M&A về BĐS mới chỉ quy định đến chuyển nhượng dự án. Trong khi đó, pháp luật và M&A nói chung tương đối phân tán ở các đạo luật như: Luật Cạnh tranh, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và Luật Chứng khoán; Nên chăng xem xét ban hành nghị định về hoạt động M&A?; - Cải thiện tính minh bạch của thị trường BĐS thông qua xây dựng và hoàn thiện các chỉ số đo lường và đánh giá thị trường BĐS; đồng thời đẩy nhanh quá trình ban hành Luật Quy hoạch để thống nhất các loại quy hoạch; - Nghiên cứu và xem xét ban hành Luật Đăng ký Bất động sản cho phù hợp với bối cảnh, với hình hành hệ thống đăng ký BĐS hợp nhất trong đó nội dung liên quan đến đăng ký giá đất – giá BĐS cần thực hiện triệt để mới có thể giải quyết các vấn đề phái sinh trong quản lý và giao dịch liên quan đến đất đai và BĐS; 269
- Nghiên cứu ban hành và triển khai Luật Thuế bất động sản nhằm đánh thuế sở hữu BĐS thứ 2 nhằm hạn chế đầu cơ và huy động hiệu quả các nguồn lực đất đai, BĐS; - Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS nhằm đảm bảo và phát huy được vai trò động lực trong kiến tạo và hành động của cơ quan quản lý. Tài liệu tham khảo 1. Bộ Xây dựng, Báo cáo tổng kết thị trường BĐS Việt Nam qua c c năm từ 2013 đến 2016. 2. Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 3. Đặng Hùng Võ (2015), Thị trường bất động sản 2014 đã vượt đáy và triển vọng năm 2015, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số tháng 2-2015, trang 28-32. 4. Hoàng Văn Cường (2016), Quan hệ giá cả - Đầu tư vào dự báo thị trường bất động sản, Tạp chí Kinh tế và Phát triển, số 226, tháng 04 năm 2016, tr. 17-21 5. Hoàng Văn Cường và các cộng sự (2016), Bản thảo Báo cáo đề tài khoa học “Nghiên cứu phương ph p và quy trình tính chỉ số giá bất động sản ở Hà Nội”, Hà Nội. 6. Nguyễn Thanh Lân (2013), “Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2011-2013 và một số khuyến nghị trong thời gian tới”, Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc tế “Nhìn lại nửa chặng đường phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011-2015 và những điều chỉnh chiến lược”, Hà Nội. 7. Nguyễn Thanh Lân (2015), Hoạt động mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam – Nhìn từ các thương vụ điển hình, Tạp chí Kinh tế xây dựng, số 02/2016, trang 28-35. 8. Nguyễn Thị Hải Yến và các cộng sự (2013), “Thị trường bất động sản 2013”, Báo cáo đề tài khoa học cơ sở trọng điểm cấp trường, Đại học Kinh tế Quốc dân 9. Phạm Quang Trung, Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân (2014), “Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và một số giải pháp phát triển”, Kỷ yếu hội thảo: Kinh doanh bất động sản - Cơ hội và thách thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi, Hà Nội. 10. Vũ Thị Minh, Nguyễn Thanh Lân (2015), Những làn gió mới đang thổi vào thị trường bất động sản, Đặc san Báo Đầu tư “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2015”, trang 54-55. 11. VNREA, Báo cáo tổng kết thị trường BĐS Việt Nam c c năm 2007–2016. 270