1
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
LÊ VĂN THỂ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở,
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI, năm 2020
2
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
LÊ VĂN THỂ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở,
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số : 838.01.07
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI, năm 2020
3
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Điều 54 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Đất đai là tài nguyên đặc biệt
của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”, với nhận thức mới
trên thì đất đai ngoài vai trò là tư liệu sản xuất, là nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước thì nó còn có vai trò như là lực lượng sản xuất, làm cơ sở nền
tảng về nhân vật lực, tạo ra của cải vật chất, sản phẩm xã hội mang tính tích
cực cho sự phát triển đất nước. Cũng từ nguồn lực đất đai đã tạo nên những
giá trị lợi thuận rất lớn và theo đó là sự xuất hiện của thị trường bất động sản,
nguồn lực tuy có hạn này nhưng đòi hỏi cần có sự quản lý của nhà nước, đặc
biệt là việc xác lập các quyền liên quan về đất đai, đảm bảo cho việc khai thai,
sử dụng có hiệu quả tốt nhất.
Đất nước từ khi thành lập (2/9/1945), nhà nước luôn coi trọng nhiệm vụ
quản lý nhà nước về đất đai, vấn đề sở hữu đất đai được ghi nhận từ bản Hiến
pháp năm 1946. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, cơ quan thực
hiện dịch vụ công ngày càng được hoàn thiện và đáp ứng yêu cầu cải cách
hành chính của Quốc hội và Chính phủ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất
đai cũng được cải thiện theo hướng công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian,
chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng bộc lộ
những hạn chế và những bất cập nhất định. Bộ máy cấp giấy quyền sử dụng
đất mặc dù ngày càng được hoàn thiện nhưng lại thường xuyên thay đổi, nhân
sự thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có những
biến động và không ổn định. Theo khảo sát, những hạn chế của cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân đầu tiên là do những bất cập của
thể chế, cơ chế và chính sách, pháp luật của nhà nước. Nhìn chung, các quy
phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu tính đồng bộ,
4
nhiều mặt không rõ ràng, thống nhất, còn nhiều chồng chéo, tính ổn định
không cao, thường xuyên thay đổi,... Những điều này đã ảnh hưởng rất lớn
đến chất lượng, cũng như tiến độ của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, ảnh hưởng đến tâm lý của các chủ thể liên quan.
Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù đã
được thực hiện một cách công khai, minh bạch từ giai đoạn xây dựng, ban
hành đến thực hiện nhưng thực chất hiệu quả của hoạt động này không cao.
Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường, cùng với quá trình công
nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, đất đai đã trở thành loại hàng hóa vô
cùng đặc biệt, một tài sản có giá trị rất lớn đối với tất cả mọi người. Bảo vệ
quyền sử dụng đất là trách nhiệm của Nhà nước, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã trở thành một trong những biện pháp hữu hiệu để Nhà nước
bảo vệ lợi ích chính đáng của chủ sử dụng đất, xác định quyền và nghĩa vụ
của các bên liên quan, tạo hành lang cho các chủ thể khác phải tôn trọng chủ
sử dụng đất; những thông tin về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ
cung cấp cho các nhà đầu tư biết được chính xác về thửa đất và ngân hàng có
thông tin đảm bảo cho việc vay vốn tránh được rủi ro, tranh chấp không đáng
có, góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Chính vì những lý do nêu trên, tác giả đã chọn vấn đề: “Pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền
với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hội
An, tỉnh Quảng Nam” để nghiên cứu làm luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Đất đai là lĩnh vực mang tính thời sự, thu hút nhiều sự quan tâm, chú ý
của nhiều độc giả, các chuyên gia, các nhà đầu tư. Những năm gần đây, cùng
với sự ra đời và phát triển của pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai đã được
nhiều công trình tiếp cận, nghiên cứu, có thể kể đến một số công trình tiêu
biểu sau: Đinh Việt Anh, Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng và đề xuất các giải
5
pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2008; Trương Ngọc Bích, So sánh điểm tương đồng và khác biệt
về quản lý và sử dụng đất đai giữa Trung Quốc và Việt Nam theo pháp luật
Việt Nam hiện hành, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2006; Lê văn Bình, Pháp
luật về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện
Nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật, 2002; Phan Thế Bỉnh, Nghiên cứu bất
động sản nhà nước ở thành thị Trung Quốc, Đại học nông nghiệp Hoa Trung,
2005; Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010), Nxb.
Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2012; Nguyễn Thị Cam, Chế định quyền
sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội, 1997; Nguyễn Minh Đoan, Vai trò của Pháp luật trong đời
sống xã hội, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009; Nguyễn Thị Dung, Quản
lý Nhà nước về đất đai thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội, 1998; Phạm Thị Kim Hiền, Đăng ký bất động
sản – Thực tiễn và phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ của, Cao học
Việt Pháp khóa, 2001; Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp luật đất đai mà
doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm, Tạp chí
Luật học số 11/2009, v.v.
Một số vấn đề được rút ra từ các công trình khoa học nghiên cứu trên
đây: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giấy CNQSDĐ;
Hai là, phân tích lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy
CNQSD đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và đưa ra kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v.
Những giá trị kể trên, tác giả thừa nhận và vận dụng như là kiến thức cơ
bản trong thực hiện luận văn của mình.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
