Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ VĂN THỂ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2020

1

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ VĂN THỂ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số

: 838.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2020

2

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Điều 54 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Đất đai là tài nguyên đặc biệt

của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”, với nhận thức mới

trên thì đất đai ngoài vai trò là tư liệu sản xuất, là nguồn lực quan trọng phát

triển đất nước thì nó còn có vai trò như là lực lượng sản xuất, làm cơ sở nền

tảng về nhân vật lực, tạo ra của cải vật chất, sản phẩm xã hội mang tính tích

cực cho sự phát triển đất nước. Cũng từ nguồn lực đất đai đã tạo nên những

giá trị lợi thuận rất lớn và theo đó là sự xuất hiện của thị trường bất động sản,

nguồn lực tuy có hạn này nhưng đòi hỏi cần có sự quản lý của nhà nước, đặc

biệt là việc xác lập các quyền liên quan về đất đai, đảm bảo cho việc khai thai,

sử dụng có hiệu quả tốt nhất.

Đất nước từ khi thành lập (2/9/1945), nhà nước luôn coi trọng nhiệm vụ

quản lý nhà nước về đất đai, vấn đề sở hữu đất đai được ghi nhận từ bản Hiến

pháp năm 1946. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, cơ quan thực

hiện dịch vụ công ngày càng được hoàn thiện và đáp ứng yêu cầu cải cách

hành chính của Quốc hội và Chính phủ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất

đai cũng được cải thiện theo hướng công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian,

chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng bộc lộ

những hạn chế và những bất cập nhất định. Bộ máy cấp giấy quyền sử dụng

đất mặc dù ngày càng được hoàn thiện nhưng lại thường xuyên thay đổi, nhân

sự thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có những

biến động và không ổn định. Theo khảo sát, những hạn chế của cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân đầu tiên là do những bất cập của

thể chế, cơ chế và chính sách, pháp luật của nhà nước. Nhìn chung, các quy

phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu tính đồng bộ,

3

nhiều mặt không rõ ràng, thống nhất, còn nhiều chồng chéo, tính ổn định

không cao, thường xuyên thay đổi,... Những điều này đã ảnh hưởng rất lớn

đến chất lượng, cũng như tiến độ của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, ảnh hưởng đến tâm lý của các chủ thể liên quan.

Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù đã

được thực hiện một cách công khai, minh bạch từ giai đoạn xây dựng, ban

hành đến thực hiện nhưng thực chất hiệu quả của hoạt động này không cao.

Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường, cùng với quá trình công

nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, đất đai đã trở thành loại hàng hóa vô

cùng đặc biệt, một tài sản có giá trị rất lớn đối với tất cả mọi người. Bảo vệ

quyền sử dụng đất là trách nhiệm của Nhà nước, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã trở thành một trong những biện pháp hữu hiệu để Nhà nước

bảo vệ lợi ích chính đáng của chủ sử dụng đất, xác định quyền và nghĩa vụ

của các bên liên quan, tạo hành lang cho các chủ thể khác phải tôn trọng chủ

sử dụng đất; những thông tin về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ

cung cấp cho các nhà đầu tư biết được chính xác về thửa đất và ngân hàng có

thông tin đảm bảo cho việc vay vốn tránh được rủi ro, tranh chấp không đáng

có, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Chính vì những lý do nêu trên, tác giả đã chọn vấn đề: “Pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền

với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hội

An, tỉnh Quảng Nam” để nghiên cứu làm luận văn thạc sĩ luật học của mình.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đất đai là lĩnh vực mang tính thời sự, thu hút nhiều sự quan tâm, chú ý

của nhiều độc giả, các chuyên gia, các nhà đầu tư. Những năm gần đây, cùng

với sự ra đời và phát triển của pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai đã được

nhiều công trình tiếp cận, nghiên cứu, có thể kể đến một số công trình tiêu

biểu sau: Đinh Việt Anh, Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng và đề xuất các giải

4

pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký

quyền sử dụng đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và

Môi trường, 2008; Trương Ngọc Bích, So sánh điểm tương đồng và khác biệt

về quản lý và sử dụng đất đai giữa Trung Quốc và Việt Nam theo pháp luật

Việt Nam hiện hành, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2006; Lê văn Bình, Pháp

luật về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện

Nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật, 2002; Phan Thế Bỉnh, Nghiên cứu bất

động sản nhà nước ở thành thị Trung Quốc, Đại học nông nghiệp Hoa Trung,

2005; Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010), Nxb.

Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2012; Nguyễn Thị Cam, Chế định quyền

sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại

học Luật Hà Nội, 1997; Nguyễn Minh Đoan, Vai trò của Pháp luật trong đời

sống xã hội, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009; Nguyễn Thị Dung, Quản

lý Nhà nước về đất đai thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học,

Trường Đại học Luật Hà Nội, 1998; Phạm Thị Kim Hiền, Đăng ký bất động

sản – Thực tiễn và phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ của, Cao học

Việt Pháp khóa, 2001; Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp luật đất đai mà

doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm, Tạp chí

Luật học số 11/2009, v.v.

Một số vấn đề được rút ra từ các công trình khoa học nghiên cứu trên

đây: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giấy CNQSDĐ;

Hai là, phân tích lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy

CNQSD đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và đưa ra kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v.

Những giá trị kể trên, tác giả thừa nhận và vận dụng như là kiến thức cơ

bản trong thực hiện luận văn của mình.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

5

3.1. Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện nhằm hệ thống hóa những vấn đề lý luận

về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,

tài sản gắn liền với đất; xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện

pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,

tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam; qua

đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích nghiên cứu, tác giả đề ra các nhiệm vụ

nghiên cứu sau đây:

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất: Khái niệm,

đặc điểm, ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ sở, khái niệm,

đặc điểm, cơ cấu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

kinh nghiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận

quyền sở hữu đất đai của một số quốc gia trên thế giới.

- Xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với

đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam nhằm chỉ ra thực tiễn thi

hành pháp luật; kết quả; hạn chế và nguyên nhân của các hạn chế đó.

- Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao

hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh

Quảng Nam.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

6

Đối tượng nghiên cứu của đề tài được thực hiện trên 3 phương diện: Lý

luận, thực tiễn và giải pháp của quá trình và kết quả thực hiện pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền

với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu của đề tài là thành phố Hội An, tỉnh

Quảng Nam, với 9 phường và 4 xã trên địa bàn.

Phạm vi thời gian nghiên cứu của đề tài được xác định trong thời gian

từ năm 2016 đến năm 2018.

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1. Cơ sở lý luận

Cơ sở lý luận trong nghiên cứu được sử dụng là phương pháp luận duy

vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin và tư tưởng

Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, tác giả còn dựa trên các quan điểm của Đảng,

chính sách, pháp luật của nhà nước về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội

chủ nghĩa.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

Trong luận văn của mình, tác giả đã sử dụng linh hoạt một số phương

pháp nghiên cứu cho 3 chương, cụ thể như sau: Phương pháp phân tích tổng

hợp, so sánh đối chiếu, diễn dịch quy nạp, phương pháp quan sát khoa học,

nghiên cứu tài liệu thứ cấp, phương pháp tham vấn chuyên gia,...

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

6.1. Ý nghĩa lý luận

Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung nguồn tư liệu hữu

ích về các vấn đề lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, tạo ra những gợi mở

cho những hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.

6.2. Ý nghĩa thực tiễn

7

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo

cho các hoạt động nghiên cứu, giảng dạy, học tập ở các cơ sở đào tạo, cho

chuyên gia và cho những người làm công tác chuyên môn liên quan về vấn đề

này.

7. Kết cấu của luận văn

Luận văn được thiết kế truyền thống có cấu trúc 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và thực tiễn áp dụng

tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam.

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng

cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hội An, tỉnh

Quảng Nam.

8

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1. Một số vấn đề cơ bản về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

- Khái niệm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là sổ đỏ, sổ

hồng), là một thuật ngữ khá thông dụng, được sử dụng nhiều kể từ khi Luật

Đất đai năm 1993 được ban hành. Khái niệm này có sự khác nhau theo từng

thời kỳ, Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng

đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”; đến năm

2013 thì khái niệm này có bổ sung thêm, theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai

2013 quy định: “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Từ các quy định trên, trong phạm vi luận văn tác giả xây dựng khái

niệm này như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích để

công nhận quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp”.

- Đặc điểm:

Một là, Là một loại giấy tờ được quy định bởi pháp luật (do cơ quan

nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi

cả nước - hiện nay do Bộ Tài nguyên và môi trường) cấp cho đối tượng sử

9

dụng đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, Là sản phẩm “đầu ra“, cái đích cuối cùng của các thao tác

nghiệp vụ, của các quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo

sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính,... Đây là công việc không hề đơn

giản, được thực hiện qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mang tính chất phức

tạp.

Thứ ba, Là một biểu hiện của quyền lực nhà nước trong việc thực hiện

quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Chỉ có các cơ quan nhà nước được nhà

nước giao mới có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện

nay là UBND cấp Tỉnh và UBND cấp Huyện) và việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất này phải theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Thứ tư, Là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang

tính pháp lý và tính chuyên môn nghiệp vụ. Tính pháp lý thể hiện ở việc cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ các quy định của

pháp luật, như về thẩm quyền, đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, nguyên

tắc,... Tính chuyên môn nghiệp vụ thể hiện trong việc thẩm tra, xác minh hồ

sơ, quá trình, nguồn gốc sử dụng đất, xác minh định mức, quy trình kỹ thuật.

Tính chuyên môn nghiệp vụ này được thể hiện dưới dạng Thông tư, Quyết

định của Bộ Tài nguyên và Môi trường để áp dụng thống nhất tất cả các địa

phương trên toàn quốc.

- Vai trò:

Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về

đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử

dụng đất của họ.

Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết

định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các

giao dịch dân sự về đất đai.

Giấy CNQSDĐ không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa

10

vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi

GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.

Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên

toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu

được nguồn tài chính lớn hơn nữa.

GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển

kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư

trên mảnh đất của mình.

- Ý nghĩa:

Đối với nhà nước: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa

thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ

chức và công dân. Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao

dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công

khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.

- Cơ sở cấp GCNQSDĐ:

Thứ nhất, trong thời kỳ nền kinh tế quan liêu bao cấp, thực hiện cơ chế

quản lý nhà nước bởi sự tập trung, kế hoạch hóa cao, đất đai chỉ được xem là

một phúc lợi xã hội, không thừa nhận giá trị. Nhà nước với chức năng của

mình, thay mặt xã hội thực hiện việc phân phối đất đai đảm bảo các nhu cầu

sử dụng khác nhau của con người, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán,

chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Quan hệ đất đai chỉ đóng khung ở

mối quan hệ theo “chiều dọc“ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, theo đó

nhà nước sẽ cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân và khi tổ

chức, cá nhân không có nhu cầu sử dụng đất thì trả lại đất cho Nhà nước,

quyền sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản chưa được công nhận chính

thức.

Kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, để giải phóng

sức lao động trong nông nghiệp, nhà nước thực hiện việc giao và cho thuê đất

11

đối với người sử dụng đất nhằm mang tính ổn định và lâu dài. Người sử dụng

đất được phép chuyển nhượng trong thời hạn được nhà nước giao và cho thuê,

quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền về tài sản, mặt khác để người sử

dụng đất được yên tâm, gắn bó hơn với mảnh đất của mình thì Nhà nước phải

đảm bảo về mặt pháp lý là thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho người sử dụng đất.

Thứ hai, Ở nước ta, đất đai được xác lập như là hình thức “sở hữu kép”,

thứ nhất về mặt chính trị - pháp lý thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu; thứ hai về mặt thực tiễn thì người sử dụng đất sở

hữu quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất với tư cách là

một quyền về tài sản, nhà nước phải bảo đảm về mặt pháp lý thông qua việc

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể Điều 26, Luật đất đai 2013

quy định: - Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của

người sử dụng đất; - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều

kiện theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, Theo tinh thần Hiến pháp 2013 thì “Quyền sử dụng đất của tổ

chức, cá nhân được pháp luật bảo hội”. Cụ thể hóa, Luật Đất đai 2013 quy

định về bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trong đó, có việc

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thể thức:

Nội dung và hình thức cụ thể của GCNQSDĐ được thể hiện theo mẫu

ban hành kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường.

1.2. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1. Cơ sở xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất

Thứ nhất, do tầm quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

12

căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập mối quan hệ đất đai giữa Nhà nước và cá

nhân, tổ chức sử dụng đất.

Thứ hai, có thể thấy rằng hiện nay đất đai là một trong những lĩnh vực

nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ dẫn đến hiện tượng tiêu cực, trong đó việc

cấp GCNQSDĐ thuộc nhóm nguy cơ nguy hiểm hàng đầu. Trước tình hình đó

việc phòng ngừa, đấu tranh chống lại các tiêu cực đòi hỏi phải có một chế tài

pháp lý đủ mạnh, đủ sức răn đe thông qua việc xây dựng ban hành các quy

định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình

thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước về đất đai. Muốn rạch

ròi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần thiết phải xây

dựng pháp luật về cấp GCNQSDĐ.

Thứ tư, lý do chính khiến thị trường bất động sản ở nước ta có tính

công khai, minh bạch thấp phần lớn là do tiến độ thực hiện cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất chậm. Tình trạng này còn phổ biến ở nhiều địa

phương, dẫn đến chúng ta chưa hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ cho mọi

đối tượng sử dụng đất. Nguyên nhân chính là sự thiếu đồng bộ, thiếu tính hệ

thống của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, ngoài ra sự mâu thuẫn, chồng chéo,

thiếu cụ thể, rõ ràng, không còn phù hợp của các quy phạm so với thực tiễn.

Từ vấn đề này yêu cầu đòi hỏi cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật, việ

hoàn thiện này cần phải thông qua việc sửa đổi, bổ sung, xây dựng ban hành

mới các quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp

ứng cho công tác thực tiễn.

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất

“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần của

pháp luật Đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnh các

QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy

13

chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Từ khái niệm này, ta có thể thấy rằng pháp luật về cấp GCNQSDĐ có

một số đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, thuộc nhóm pháp luật công và nhóm quan hệ xã hội. Nhóm

pháp luật công là bao gồm các QPPL do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

ban hành nhằm điều chỉnh các QHXH, nhóm quan hệ xã hội là Nhà nước và

Người sử dụng đất trong việc cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nhóm quan hệ xã hội thể hiện sự bất

bình đẳng giữa các bên, tính quyền lực và phục tùng được thể hiện rõ nét, một

bên trong quan hệ này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành mệnh

lệnh, có quyền thẩm tra, xem xét việc cấp GCNQSDĐ, thể hiện ý chí chủ

quan của cơ quan nhà nước và bên kia là người sử dụng đất có nghĩa vụ thực

hiện quyền lực đó, thể hiện trong việc tuân thủ theo các quy định của nhà

nước về hồ sơ, thủ tục cấp GCNQSDĐ.

Thứ hai, thể hiện tính quy định nội dung giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và quy định về hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các quy định về nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm

quy định chung về đối tượng, điều kiện, căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền cấp

GCNQSDĐ và quy định cụ thể về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

Các quy định về hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao

gồm quy định về mẫu đơn xin cấp, hồ sơ cấp xin giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất; quy định về xét duyệt hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ, về trình tự ghi các

thông tin, sửa chữa các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và

quy định về trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

Thứ ba, mang tính pháp lý và tính kỹ thuật nghiệp vụ. Tính pháp lý thể

hiện ở việc thực hiện đúng quy định về thể thức, đối tượng, trình tự, thủ tục,

thời gian, thẩm quyền giải quyết của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp

14

luật năm 2015. Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện định mức, phương pháp đo

đạc, vẽ bản đồ, lập bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa, in ấn mẫu giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trong giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất,...

Thứ tư, là công vụ để Nhà nước thực hiện công việc quản lý về đất đai,

theo đó nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩm quyền, cấp bừa bãi

không đúng đối tượng,...

1.2.3. Cơ cấu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

Thứ nhất, nhóm các QPPL về nội dung và hình thức cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Thẩm quyền, đối tượng, nguyên tắc, nội

dung, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về trình tự, thủ tục

đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận; về đính chính, chỉnh sửa,

thu hồi giấy chứng nhận; về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp giấy

chứng nhận,...

Thứ hai, nhóm các QPPL về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi

phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm các quy

định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo, của người bị khiếu nại,

tố cáo; quy định người giải quyết khiếu nại, tố cáo; quy định về hành vi vi

phạm và chế tài xử lý đối với hành vi đó trong việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất.

1.3. Kinh nghiệm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất của một số quốc gia và một số vấn đề đặt ra cho Việt Nam

Ở các nước theo chế độ TBCN luôn tồn tại hai hình thức sở hữu về đất

đai, đó là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân (như Anh, Đức, Canada, Ý, Mỹ,

Nhật Bản, Pháp,...). Ở các nước theo chế độ XHCN trước đây, bao gồm:

Đông Âu, Liên Xô, Trung Quốc, Cu Ba, Bắc Triều Tiên, Việt Nam, Lào tồn

15

tại hình thức sở hữu duy nhất, đó là sở hữu toàn dân về đất đại. Sau khi Liên

Xô, Đông Âu sụp đổ, các nước trong khối Đông Âu và Liên bang Xô Viết đã

đi theo con đường TBCN, chuyển hình thức sở hữu từ toàn dân sang của tư

nhân và nhà nước về đất đai. Hiện nay, 5 quốc gia (Trung Quốc, CuBa, Bắc

Triều Tiên, Lào, Việt Nam) theo chế độ XHCN thì chỉ có Việt Nam, Lào vẫn

duy trì hình thức sở hữu đất đai quốc gia là sở hữu toàn dân.

Như vậy, mặc dù có công nhận hình thức sở hữu đất đai như thế nào đi

chăng nữa thì vấn đề về đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất luôn được các quốc gia đặc biệt quan tâm và chú ý. Việt

Nam trên cơ sở quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại

diện sở hữu và thống nhất quản lý”, luôn muốn học hỏi kinh nghiệm của các

nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu của

thực tiễn đổi mới đất nước, cũng như cho quá trình hội nhập quốc tế.

1.3.1. Kinh nghiệm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất của một số quốc gia

- Kinh nghiệm của Vương quốc Anh:

Trước đây, hệ thống đăng ký đất đai của Vương quốc Anh là hệ thống

đăng ký được tổ chức theo một thể thống nhất, gồm có văn phòng chính đặt

tại thủ đô Luân Đôn và 14 văn phòng địa hạt được phân bổ đồng đều trên toàn

bộ lãnh thổ quốc gia, hoạt động đăng ký đất đai chủ yếu dựa theo khu vực, bất

động sản thuộc cấp quản lý khu vực nào thì đăng ký tại khu vực đó. Từ khi

Luật đăng ký đất đai mới được ban hành (sửa đổi, bổ sung năm 2002) thì mọi

hoạt động đăng ký đất đai phần lớn đều bằng hình thức đăng ký điện tử, dựa

trên hệ thống mạng máy tính kết nối trực tiếp máy chủ có mã hóa, bảo mật

thông tin. Qua đó người dân có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức đăng ký đất

đai, đó là đăng ký trực tuyến hoặc đăng ký trực tiếp đến tại văn phòng đăng

ký đất đai.

Từ vấn đề này, có thể thấy nếu như Việt Nam lựa chọn xây dựng hệ

16

thống đăng ký đất đai theo hình thức đăng ký chủ yếu bằng điện tử thì hoàn

toàn có thể lựa chọn học hỏi nước Anh, đảm bảo cho việc quản lý đất đai

được cập nhật thường xuyên, thống nhất; xử lý kịp thời, chính xác công việc,

giảm tải thủ tục hành chính cho người đăng ký.

- Kinh nghiệm của nước Úc:

Từ năm 1990, việc quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã

chuyển sang dạng số, theo đó bản chính được lưu trữ trong hệ thống dữ liệu

quốc gia và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu đất đai dựa trên cơ sở bản

chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể chủ động trong việc kiểm

tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất kỳ ai, tại nơi nào khi mình

quan tâm. Ưu điểm vượt trội của hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận

đất đai thể hiện ở việc: Dữ liệu giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước,

hệ thống đăng ký đơn giản, cập nhật, tra cứu thông tin dễ dàng, thuận tiện,

giấy chứng nhận được trình bày đơn giản, dễ hiểu; Trang thông tin dữ liệu

đăng ký được mã hóa là tài liệu duy nhất của hồ sơ đăng ký, đảm bảo các

quyền lợi, dự phòng cho biến động lâu dài.

- Kinh nghiệm của nước Scotland:

Hệ thống đăng ký giao dịch đất đai được triển khai rất sớm từ năm 1617

theo một đạo luật của Thượng viện. Hệ thống này được gọi là hệ thống đăng ký

chứng thư nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các giao dịch đất đai và

đảm bảo tính công khai, minh bạch của các giao dịch. Theo quy định pháp luật,

trình tự đăng ký được thực hiện như sau: 1) Đăng ký thông tin khai báo; 2) Lập

biên bản và đăng ký vào sổ biên bản; 3) Lập hồ sơ gốc; 4) Bổ sung thông tin vào

bảng tra cứu; 5) Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ đóng dấu

chính quyền ở từng trang rồi trao lại cho người nộp hồ sơ. Ngoài ra, theo quy

định bất kỳ công dân nào cũng có quyền tra cứu sổ đăng ký để lấy thông tin và

chính quyền có nghĩa vụ cung cấp thông tin đó một cách kịp thời, đầy đủ cho

người dân. Sổ biên bản và các hồ sơ gốc được gửi tới văn phòng đăng ký để

17

công chứng viên thực hiện công việc tra cứu dữ liệu và nhập hồ sơ lưu trữ. [Bộ

Tài Nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp

luật đất đai]

1.3.2. Một số vấn đề đặt ra cho Việt Nam

Trước yêu cầu của sự nghiệp CNH – HĐH đất nước, cũng như quá

trình hội nhập sâu rộng kinh tế quốc tế, đòi hỏi Việt Nam cần có sự đổi mới

trong cách quản lý, điều hành của nhà nước, trong đó có vấn đề về đất đai. Từ

kinh nghiệm của các quốc gia tiên tiến trên thế giới trong quản lý nhà nước về

đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây được xem là một

kênh tham khảo có giá trị mang tính kế thừa rất tốt. Trên cơ sở đó, chúng ta

có thể lựa chọn một mô hình quản lý nhà nước phù hợp với điều kiện tình

hình của đất nước, cần tập trung thống nhất cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng

nhận, tránh sự chồng chéo thẩm quyền, thủ tục đơn giản, dễ dàng đối với mọi

tượng người dân . Vấn đề lựa chọn mô hình quản lý đòi hỏi phải có một sự

đánh giá kỹ lưỡng của cả toàn bộ hệ thống chính trị, huy động mọi nguồn lực

xã hội tham gia xây dựng mô hình quản lý, đồng thời trong cách lãnh đạo,

quản lý cần thay đổi tư duy quản lý nhà nước, nâng cao năng lực cho đội ngũ

cán bộ, công chức đáp ứng yêu cầu công việc, tạo niềm tin lớn cho các doanh

nghiệp, các nhà đầu tư.

Tiểu kết Chương 1

Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể kết luận một số nội dung như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn

liền với đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để

công nhận quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp.

Đây là một loại giấy tờ được quy định bởi pháp luật cấp cho đối tượng

sử dụng đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Là một

18

biểu hiện của quyền lực nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở

hữu về đất đai. Là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang

tính pháp lý và tính chuyên môn nghiệp vụ.

- Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần của

pháp luật đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnh các

QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là phương thức để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, theo

đó nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩm quyền, cấp bừa bãi

không đúng đối tượng.

- Từ việc xem xét pháp luật của một số quốc gia điển hình về đăng ký

đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể thấy đây là điều hết

sức cần thiết để chúng ta có thể lựa chọn một mô hình pháp luật phù hợp đặc

điểm, tình hình của đất nước, đảm bảo tốt nhất cho sự quản lý nhà nước về đất

đai, phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời cũng bảo vệ các quyền và lợi ích hợp

pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu hội nhập

quốc tế của đất nước.

19

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI

SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI

THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM

2.1. Khái quát về thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

2.1.1. Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hội An cách thành phố Đà Nẵng 30 km theo đường Tỉnh lộ

607 về phía Bắc và đường ven biển về phía Tây, cách trung tâm hành chính

của tỉnh Quảng Nam là 60 km.

Tọa độ địa lý : từ 15015’26’’ đến 15055’15’’ vĩ độ Bắc

Và từ 108017’08” đến 108023’10’’ kinh độ Đông.

Hình 2.1. Vị trí vùng nghiên cứu

THÀNH PHỐ HỘI AN

VIỆT NAM

Quảng Nam

20

Thành phố Hội An có địa giới hành chính phía Bắc, phía Tây giáp thị

xã Điện Bàn; phía Đông giáp biển Đông; phía Nam giáp huyện Duy Xuyên.

Diện tích tự nhiên là 61,7125 km2, trong đó, 9 phường chiếm diện tích

26,9308 km2 và 4 xã diện tích 34,4217 km2.

Địa hình, địa mạo: Nhìn chung, địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống

Đông Nam; toàn bộ Thành phố có 2 dạng địa hình: địa hình đồng bằng và địa

hình hải đảo (xã đảo Tân Hiệp).

Khí hậu: Chế độ khí hậu thành phố Hội An có đặc điểm của kiểu khí

hậu nhiệt đới ven biển miền Trung, mang nét chuyển tiếp giữa 2 vùng khí hậu

khác biệt là miền Bắc và miền Nam, thể hiện hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa

mưa. Mùa khô kéo dài trong 8 tháng (từ tháng 2 đến tháng 9), mùa mưa từ

tháng 10 đến tháng 1 năm sau. Đây cũng là vùng hạ lưu của các hệ thống sông

lớn nên thường xuyên bị lũ lụt vào mùa mưa. Nhiệt độ trung bình trong năm

là 25,6 0C, lượng mưa trung bình năm là 2066 mm, độ ẩm không khí trung

bình năm là 82%. Số giờ chiếu nắng trung bình hàng năm 2158 giờ, còn chế

độ gió thì có hai mùa khá rõ, mùa mưa trùng với gió mùa Đông Bắc, mùa khô

trùng với gió mùa Tây Nam. Ngoài ra, trong năm còn chịu ảnh hưởng của gió

Đông Nam khá mát, dễ chịu xen giữa các đợt gió Đông Bắc cũng như gió Tây

Nam.

Hội An nằm ở cửa biển giống Đà Nẵng nhưng xung quanh là đồng

bằng châu thổ sông Thu Bồn nên vào mùa hè nhiệt độ thấp hơn Đà Nẵng.

Mùa khô kéo dài, mực nước sông Hội An xuống thấp, nước mặn xâm nhập

sâu nên ảnh hưởng đến nguồn nước cung cấp cho người dân. Mùa mưa kéo

dài 4 tháng, nước sông dâng cao gây ngập lụt nhiều khu vực của Hội An.

Thủy văn: Thành phố Hội An chịu ảnh hưởng chính về chế độ thuỷ văn

sông Thu Bồn. Hạ lưu sông Thu Bồn, đoạn qua Hội An gọi là sông Hội An.

Ngoài ra, khu vực thành phố còn có nhánh sông Đế Võng chảy qua.

- Sông Thu Bồn có diện tích lưu vực 10.590 km2 với tổng lưu lượng

21

19,9 tỷ m3/năm, đoạn chảy qua thành phố Hội An là 8,5 km, rộng 200 m, diện

tích lưu vực là 3.510 km2, lưu lượng nước bình quân là 232 m3/giây, lưu

lượng lũ bình quân là 5.430 m3/giây, mực nước bình quân mùa lũ là 2,48 m và

mực nước ứng với lưu lượng kiệt là 0,19 m.

- Sông Đế Võng: đoạn chảy qua thành phố trên 7 km, chiều rộng từ 80

đến 100 m, biên độ triều chênh lệch không đáng kể khoảng 0,5 m, dòng chảy

tương đối điều hoà nhưng do lưu tốc nhỏ là nguyên nhân gây bồi cạn trong

sông.

- Thuỷ triều: biển Hội An chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ triều của vùng

biển Trung Trung Bộ, mỗi ngày thuỷ triều lên xuống 2 lần (bán nhật triều).

Biên độ dao động của triều trung bình là 0,6 m. Về mùa khô, do nước sông

xuống thấp, nước biển thâm nhập sâu vào lục địa gây mặn ảnh hưởng lớn cho

vấn đề dân sinh, kinh tế.

2.1.2. Tài nguyên thiên nhiên

- Tài nguyên đất: Theo kết quả điều tra, thành phố gồm có 5 nhóm đất

chính:

Nhóm đất cát: được hình thành do kết quả lắng đọng trầm tích từ

thượng nguồn sông Thu Bồn, có diện tích 1705,11 ha chiếm 27,63% tổng

diện tích tự nhiên của thành phố, bao gồm 2 loại: đất cồn cát trắng vàng và đất

cát biển. Phân bố chủ yếu ở xã Tân Hiệp, xã Cẩm Hà, phường Cẩm Phô,

phường Sơn Phong, phường Cẩm An và phường Minh An.

Nhóm đất mặn: được hình thành do quá trình bồi lắng sản phẩm bị rửa

trôi từ thượng nguồn kết hợp với xác sinh vật ven biển, có diện tích 1793,36

ha chiếm 29,06% tổng diện tích tự nhiên của thành phố. Phân bố chủ yếu ở xã

Cẩm Thanh, xã Cẩm Hà, xã Cẩm Kim, phường Cẩm Châu.

Nhóm đất phù sa: được hình thành do bồi đắp phù sa của hệ thống sông

Thu Bồn, có diện tích 854,72 ha chiếm 13,85% tổng diện tích tự nhiên của

thành phố, bao gồm 3 loại: đất phù sa được bồi hằng năm, đất phù sa không

22

được bồi hằng năm. Phân bố chủ yếu ở xã Tân Hiệp, xã Cẩm Hà, xã Cẩm

Thanh, xã Cẩm Kim, phường Cẩm Phô, phường Sơn Phong, phường Cẩm

Châu và phường Minh An.

Nhóm đất dốc tụ: được hình thành do quá trình rửa trôi xói mòn đất đồi

núi và tích tụ lại khu vực thấp, có diện tích 14,81 ha chiếm 0,24% tổng diện

tích tự nhiên của thành phố, phân bố chủ yếu ở chân núi Cù Lao Chàm thuộc

xã Tân Hiệp.

Nhóm đất xám phát triển trên đá mácma axit: được hình thành trên sản

phẩm phong hóa của đá granit giàu thạch anh, có diện tích 1803,24 ha chiếm

29,22% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, phân bố chủ yếu ở xã Tân

Hiệp.

- Tài nguyên nước:

Nước mặt: có các sông Thu Bồn, sông Cổ Cò, Sông Đế Võng trong đó

sông Thu Bồn là một trong những nguồn cung cấp nước quan trọng với lưu

lượng tới hàng tỷ mét khối nước mỗi năm.

Nước ngầm: Vùng ven sông có nước ngầm mạch nông và thường bị

nhiễm mặn. Các vùng cách xa biển thường có nước ngầm mạch sâu, không bị

nhiễm mặn và không ảnh hưởng đến nền móng công trình xây dựng đến độ

sâu  10 m.

- Tài nguyên rừng: Quần đảo Cù Lao Chàm với hệ sinh thái rừng có

gần 600 ha rừng đặc dụng nguyên sinh. Trong đất liền, rừng chủ yếu là cây

trồng chắn gió bão ven biển và một số loại cây trồng lấy gỗ, lấy củi, như tre,

dừa nước, đào,...

- Tài nguyên nhân văn: 1) Di sản văn hóa phi vật thể: Lễ hội Bài chòi,

Cầu Ngư, Cầu Bông, lễ rước Long Chu của các làng Cẩm Phổ, Hội An, Tân

Hiệp; Làng mộc Kim Bồng, gốm Thanh Hà, Làng yến Thanh Hà, Làng rau

Trà Quế,... 2) Di sản văn hóa vật thể: Hiện có 1.429 di tích, danh thắng, trong

đó có 1.329 di tích kiến trúc nghệ thuật: nhà ở, cầu cống, chợ, đình, chùa, lăng

23

miếu, hội quản, nhà thờ tộc, mộ.

2.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội

Trong những năm qua nền kinh tế của Hội An tăng trưởng ở mức cao

và khá toàn diện. Tổng sản phẩm nội địa GDP (theo giá hiện hành) của thành

phố tăng bình quân hàng năm 14,53%, năm 2019 ước đạt hơn 2156 tỉ đồng.

- Thương mại, du lịch, dịch vụ:

Dịch vụ-Du lịch-Thương mại giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu kinh tế

của thành phố, chiếm 59,70% tỉ trọng GDP của thành phố, trong đó dịch vụ

tăng 14,38%, du lịch tăng 33,96%, thương mại tăng 22,09% so với năm 2018.

Giá trị sản xuất (GO) toàn ngành năm 2019 đạt gần 2.583 tỉ đồng, tăng hơn

470 tỉ đồng so với năm 2018.

- Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng:

CN – TTCN - XD của thành phố chủ yếu trên các lĩnh vực: sản xuất,

chế biến gỗ lâm sản, hàng lương thực thực phẩm, hàng tiêu dùng, dệt may,

sợi. Năm 2019 GDP toàn ngành chiếm tỉ trọng 25,31%, trong đó CN-TTCN

tăng 6,20%, xây dựng tăng 19,10%. Giá trị sản xuất (GO) toàn ngành năm

2019 đạt 1.683,3 tỉ đồng, tăng hơn 196 tỉ đồng so với năm 2018

- Nông, ngư nghiệp:

Ngư nghiệp - Nông nghiệp chủ yếu phát triển ở vùng ngoại ô, vùng

nông thôn của thành phố. GPD chung toàn ngành tiếp tục giảm tỉ trọng theo

chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố năm 2019 chiếm 14,99% giảm

2,09% so với năm 2018.

Nông nghiệp 14,99%

Dịch vụ 57,90%

Công nghiệp 25,31%

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu các ngành kinh tế của Hội An năm 2019 (Nguồn: [ ])

24

- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập:

Tổng dân số thành phố Hội An tính đến cuối năm 2019 là 90.494 người; mật độ dân số trung bình đạt là 1.466 người/km2, trong đó khu vực nội thị có mật độ dân số trung bình khá cao 2.589 người/km2, đặc biệt là phường Minh An (khu vực phố cổ) mật độ dân số lên tới 10.201 người/km2. Trong khi đó khu vực nông thôn mật độ dân số chỉ đạt 603 người/km2, điển hình là xã đảo Tân Hiệp (Cù Lao Chàm) chỉ có 157 người/km2. Tỷ lệ tăng tự nhiên là

0,733%, số hộ nghèo 660 hộ chiếm 3,35%.Thu nhập bình quân đầu người

(GDP/ người) là 24,458 triệu đồng.

Dân số Diện tích tự nhiên Mật độ dân số TT Xã, phường (người) (km2) (người/km2)

Tổng số 90.494 61,7125 1.466

Phường nội thị 69.723 26,9308 I 2.589

1 Minh An 6.633 0,6502 10.201

2 Tân An 9.307 1,3937 6.678

3 Cẩm Phô 10.098 1,1803 8.555

4 Thanh Hà 11.291 6,4062 1.763

5 Sơn Phong 4.616 0,7438 6.206

6 5,7035 Cẩm Châu 10.573 1.854

7 Cẩm An 5.415 3,1481 1.720

8 Cửa Đại 5.540 3,1556 1.756

9 Cẩm Nam 6.250 4,5494 1.374

II Các xã 20.771 603 34,4217

1 Cẩm Hà 6.864 6,1320 1.119

25

2 Cẩm Kim 3.972 4,2041 945

3 Cẩm Thanh 7.502 8,5943 873

4 Tân Hiệp 2.433 15,4913 157

Bảng 4.1 Dân số, đất đai theo xã, phường của Hội An năm 2019

Về lao động, năm 2019 tổng số người trong độ tuổi đang làm việc

57.641 người, trong đó nữ lao động có 29.530 người, chiếm 51,23%. Các địa

phương có nguồn lao động dồi dào là Thanh Hà, Cẩm Châu, Cẩm Phô, Tân

An. Tổng số lao động và số lao động nữ của các xã, phường thuộc thành phố

Hội An được thể hiện qua biểu đồ 4.2

Biểu đồ 4.2 Lao động theo xã, phường của Hội An năm 2019, nguồn [ ]

- Thực trạng phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn và cơ sở hạ tầng:

Hội An trở thành khu đô thị sinh thái, văn hóa và du lịch. Tổng diện

tích tự nhiên của Thành phố là 6.171,25 ha, trong đó các phường nội thị có

diện tích là 2.693,08 ha và các xã có diện tích là 3.478,17 ha.

Khu dân cư nông thôn: gồm các khu dân cư đã ổn định và mới được

phát triển trên các địa phương xã Cẩm Thanh, xã Cẩm Hà, xã Cẩm Kim, xã

đảo Tân Hiệp, trong đó đặc biệt có khu bảo tồn làng quê truyền thống của xã

Cẩm Thanh gắn với khu bảo tồn vùng ngập nước của cửa sông Thu Bồn với

26

kiểu kiến trúc ưu tiên phát triển là nhà vườn, nhà biệt thự và nhà 3 gian truyền

thống và Cù lao Chàm nơi vừa được UNESCO công nhận là khu dự trữ sinh

quyển thế giới vào năm 2009.

2.2. Thực trạng quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

2.2.1. Quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

Thứ nhất, GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người

sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã,

phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp GCNQSDĐ chung cho các thửa

đất đó. Căn cứ vào quy định này thì mỗi thửa đất sẽ được cấp riêng một

GCNQSDĐ. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong

quản lý đất đai nắm bắt được chủ sử dụng của từng thửa đất. Việc cấp một

giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp của một cá nhân, hộ

gia đình – khi họ có yêu cầu – giúp tiết kiệm chi phí tiền bạc cho người dân

và góp phần cải cách hành chính về đất đai.

Thứ hai, trường hợp thửa đất có nhiều người chung QSDĐ thì

GCNQSDĐ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất

và cấp cho mỗi người một GCNQSDĐ; trường hợp các chủ sử dụng đất, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCNQSDĐ và trao cho người đại diện.

Đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2013. Trước đây, Luật Đất đai

năm 2003 quy định cấp một giấy chứng nhận cho nhiều người chung quyền

sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc khó xử lý khi nảy sinh tình huống khi

GCN chung cho nhiều người sử dụng đất bị mất hoặc bị thất lạc thì việc xác

định lại quyền sử dụng hợp pháp của từng thành viên đối với thửa đất gặp rất

nhiều khó khăn, trở ngại; đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp đất đai giữa các

thành viên.

Thứ ba, NSDĐ nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài

27

chính theo quy định của pháp luật. Quy định này đảm bảo cho việc thực hiện

đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và góp phần tăng nguồn thu

cho ngân sách nhà nước từ đất đai. Tuy nhiên, điều này là một thách thức đối

với những NSDĐ có khó khăn về tài chính và không đủ khả năng thực hiện

nghĩa vụ tài chính khi xin cấp GCNQSDĐ. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai quy

định trường hợp NSDĐ không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài

chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất

trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có

thẩm quyền cấp.

Thứ tư, trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng

thì GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, trừ trường hợp vợ,

chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Quy định này nhằm bảo đảm quyền

bình đẳng về tài sản, đảm bảo quyền lợi của cả vợ và chồng. Nguyên tắc này

giúp vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong chiếm hữu, sử dụng,

định đoạt đối với tài sản chung là đất đai. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài

sản chung của vợ, chồng mà GCNQSDĐ đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc

chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

nếu vợ chồng có yêu cầu.

Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc

thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm

2013 hoặc GCNQSDĐ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay

đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì cấp hoặc cấp đổi

GCNQSDĐ đối với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích

chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh

giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đo đạc

28

thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện

tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy

định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013. Pháp luật quy định nguyên tắc

này nhằm phòng ngừa đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất

trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với phần diện tích

chênh lệch nếu xác định diện tích nhiều hơn do khai hoang hoặc nhận chuyển

quyền của người sử dụng đất trước đo, đất đã được sử dụng ổn định và không

có tranh chấp. Đồng thời nếu phát hiện việc diện tích nhiều hơn là do lấn,

chiếm thì phải xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn

liền với đất được cấp theo từng thửa đất.

Căn cứ vào quy định này về cơ bản thì mỗi thửa đất sẽ được cấp riêng

một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên nếu người sử dụng đất có

yêu cầu thì nhiều thửa đất nông nghiệp cũng được cấp một giấy chứng nhận

chung cho các thửa đất, điều này sẽ tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý nhà

nước về đất đai biết được chủ sở hữu của từng thửa đất, cũng như giúp tiết

kiệm chi phí tiền bạc cho người dân và góp phần cải cách hành chính về đất

đai.

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở

hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận phải ghi

đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng

nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một

giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Trước đây, trong trường hợp này thì chỉ cấp một giấy chứng nhận cho

nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đây là quy định

mới của Luật Đất đai năm 2013, với quy định này dẫn đến việc khó xử lý khi

phát sinh tình huống khi giấy chứng nhận chung cho nhiều người sử dụng đất

29

bị mất, thất lạc thì việc xác định lại quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp

của từng thành viên đối với thửa đất của mình gặp rất nhiều khó khăn, đặc

biệt khi có tranh chấp giữa các thành viên.

- Người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Với quy định này sẽ đảm bảo cho việc thực hiện đúng, đầy đủ các quy

định về nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, góp phần tăng doanh thu

cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế một số người sử dụng đất

thực sự khó khăn, không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính gây khó

khăn, lúng túng cho cán bộ cơ quan nhà nước trong giải quyết công việc. Đây

được xem như là một thách thức đối với cơ quan nhà nước để có hướng giải

quyết hiệu quả nhất, đạt được mục tiêu “tất cả người sử dụng đất phải được

cấp giấy chứng nhận sử dụng đất”.

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì

phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ

và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Quy định này đảm bảo tốt nhất cho quyền lợi của cả vợ và chồng, tuân

thủ nguyên tắc bình đẳng về tài sản, theo đó vợ và chồng có quyền, nghĩa vụ

ngang nhau trong sử dụng và chiếm hữu đối với tài sản chung là đất đai, nhà

ở.

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc

giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so

với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có

tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy

chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Ngoài ra cũng để phát hiện việc diện tích nhiều hơn do vi phạm lấn

chiếm thì phải bị xử lý theo quy định của pháp luật, bắt trả lại phần đất đã bị

30

lấn chiếm.

2.2.2. Quy định về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất

Theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất gồm những đối

tượng sau:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân

dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính

trị - xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy

định pháp luật về dân sự.

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt sinh sống trên cùng

địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương

tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh

đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của

tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức

năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ

chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại

diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật

về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100%

vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà

nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp

luật về đầu tư.

2.2.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với

31

hộ gia đình, cá nhân

a) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử

dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất [Điều 100, Luật Đất đai 2013]

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các

loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng

đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10

năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách

đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng

lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước

ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản

gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền

với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác

nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở

thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ

cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

theo quy định của Chính phủ.

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ

32

quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm

theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên

quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ

tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có

tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định

của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản

công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải

thực hiện theo quy định của pháp luật.

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi

hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định

của pháp luật.

b) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà

không có giấy tờ về quyền sử dụng đất [Điều 101 Luật Đất đai 2013]

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực

thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ

khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,

vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân

dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có

33

tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định

tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban

nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm

dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với

nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ hơn các trường hợp

người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đã bỏ quy định điều kiện phải có

xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng không có tranh chấp, điều này sẽ

hạn chế hiện tượng nhũng nhiễu, tiêu cự khi xét cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, giảm thiểu thủ tục phiền hà cho người dân. Còn đối với quy phải

có tên trong sổ địa chính được lập trước 15.10.1993 thì Điều 18, Nghị định

43/2014 ngày 15.5.2014 của Chính Phủ đã cụ thể thêm những loại giấy tờ

khác làm căn cứ xác nhận hộ gia đình, cá nhận sử dụng đất ổn định lâu dài để

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và không phải nộp tiền sử dụng đất, từ

vấn đề này sẽ giúp cho việc giải quyết những vấn đề liên quan đến kiện tụng,

tranh chấp về đất đai được giải quyết nhanh chóng, tránh hiện tượng không

đồng nhất trong việc giải quyết vấn đề cấp giấy chứng nhận trong các cơ quan

chuyên trách.

Cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về

quyền sử dụng đất. Nghị định 43/2014 ra đời đã giải quyết được vấn đề này,

đây được xem là một điểm mới là đã xác định những trường hợp không có

34

giấy tờ đất, đang sử dụng đất có nhà ở, công trình khác trong thời gian từ

15.10.1990 đến trước 1.7.2004 nhưng được xác không vi phạm pháp luật đất

đai, có trong liệt kê cụ thể về các trường hợp được công nhận đất ở

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng đã phát sinh thêm nhiều

trường hợp gây ra không ít khó khăn cho cơ quan chức năng, chưa đáp ứng

được nhu cầu thực tiễn: 1) Chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

tuy đã sử dụng đất nhiều năm, ổn định do chuyển nhượng viết tay, do xây

dựng trên đất nông nghiệp không phù hợp quy hoạch sau ngày 1.7.2004; đất

lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép không phù hợp quy hoạch; giao

đất trái thẩm quyền; vi phạm pháp luật đất đai trong các dự án phát triển nhà,

chung cư,... 2) Việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình quy định chưa rõ

ràng là trường hợp nào là cấp cho cá nhân và trường hợp nào là cấp cho hộ

gia đình, dẫn đến thực tế đã không thể phân biệt khi nào thì cấp cho cá nhân

trong hộ gia đình và khi nào thì cấp cho hộ gia đình. 3) Việc không quy định

rõ tên các thành viên gia đình từ 15 tuổi trở lên nên không thể xác định được

tình trạng hộ gia đình là những ai được quyền tham gia vào các giao dịch đất

đai, như ký hợp đồng chuyển nhượng hay thế chấp ngân hàng,...

2.2.4. Quy định về cấp GCNQSDĐ cho cộng đồng dân cư sử dụng đất

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về

quyền sử dụng đất [Khoản 5, Điều 100 Luất Đất đai 2013].

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của

Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có

đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.2.5. Quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

35

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [Điều 105, Luật Đất đai 2013].

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn

giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại

giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và

môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở

gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây

dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn

liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan

tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Nhằm mục đích đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

trên cơ sở quản lý thống nhất, khoa học, đảm bảo việc phân cấp quản lý nhà

nước về đất đai, cũng như đáp ứng nhu cầu thực tiễn hiện nay, việc nên bỏquy

định điều kiện việc Ủy ban nhân dân, cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài

nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bổ sung quy định giao

cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp có thẩm quyền cấp cấp đổi,

cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận.

36

2.2.6. Quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 195, Luật Đất

đai 2013 trên tinh thần công khai, minh bạch, đơn giản. Tại Điều 197, Luật

Đất đai 2013 quy định về thực hiện thủ tục hành chính, theo đó xác định rõ

trách nhiệm, quyền hạn đối với các chủ thể, bao gồm Bộ, ngành; UBND các

cấp; Cơ quan có thẩm quyền giải quyết; Người sử dụng đất và người khác có

liên quan.

Nghị định 43/2014 của Chính Phủ đã cụ thể hóa các quy định bằng

các nội dung như sau:

Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất

đai

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất,

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với

trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối

với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký

đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là

Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ

chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án

đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ

đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ

37

sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp

nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn

liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm

việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến

Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ

thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp

nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không

là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

tại khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay.

5. Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như

sau:

a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm

việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b

Khoản này;

b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục

hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài

chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau

khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa

vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được

văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận

38

hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện

giải quyết.

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải

phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;

cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là

không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư

xây dựng là không quá 30 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

là không quá 20 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường

hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập

tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và

chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp

39

được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

khi hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế

thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản

gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa

chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa

vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng

ký là không quá 15 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả

tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang

hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không

quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá

10 ngày;

m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài

sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;

n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất là không quá 03 ngày làm việc;

o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,

Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày;

trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ

là không quá 50 ngày;

40

q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,

Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30

ngày.

3. Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải

quyết tranh chấp đất đai:

a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;

b) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy

ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;

c) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;

d) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ

Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;

đ) Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, Quyết

định công nhận hòa giải thành là không quá 30 ngày.

4. Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ

ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực

hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với

trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian

tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn

người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều

kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục

quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.

Điều 62. Trách nhiệm quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự,

thủ tục hành chính về đất đai

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành

phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định

41

này.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải

quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị

có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo

cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không

quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục quy định tại Nghị định này.

Với những quy định trên đây, góp phần giải quyết được những tồn tại,

bất cập khi thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất của trước đây, ngăn chặn đẩy lùi hiện tượng tiêu cực xã hội, các hiện

tượng nhũng nhiễu, tham ô, cửa quyền gây phiền hà cho nhân dân trong quá

trình hướng dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận. Vấn đề công khai, minh bạch

các thủ tục hành chính liên quan về đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho người

dân dễ dàng tiếp cận các thủ tục và thực hiện thủ tục, cũng như tạo ra cơ chế

cho người dân tham gia vào hoạt động quản lý nhà nước, đó là hoạt động

giám sát việc thực hiện các quy định pháp luật của cơ quan nhà nước và cán

bộ thực hiện công việc cấp giấy chứng nhận.

Liên quan đến vấn đề này, trên thực tế vẫn còn một số hạn chế sau: Về

tên gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thực sự hợp lý, quá dài dòng;

nội dung bên trong giấy chứng nhận còn thiếu chi tiết, không ghi thông tin về

quyền sở hữu nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất nên không phù hợp với

nội dung, tên gọi mẫu giấy chứng nhận hiện hành; việc tách quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất là không phù hợp vì quyền sở hữu tài

sản cũng được xem như là một tài sản gắn liền với đất;

2.2.7. Quy định về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Quy định về tiền sử dụng đất:

- Đối tượng nộp tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng

đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu

42

dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

thuộc đối tượng nộp tiền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo

quy định Điều 6, Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của

Chính phủ.

- Căn cứ tính tiền sử dụng đất: Căn cứ Điều Nghị định 45/2014 quy

định căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất và

giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Giá đất theo Bảng giá đất do UBND tỉnh quy

định.

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy

chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước

ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định

tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng

khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất

không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định

của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu

được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền

sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất

ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công

nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất

theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại

thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở,

nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

43

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử

dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị

định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai,

nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp

50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở

theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện

tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm

c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền

sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở,

nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử

dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm

b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126

Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền.

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy

chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15

tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ

quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử

dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22

Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất

đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải

nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong

hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích

44

đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá

đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có

quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở,

nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử

dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm

b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126

Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng

đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định

của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng

nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100%

tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích

đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở

(nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b,

Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận

quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở,

nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử

dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại

Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh

doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3

Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng

45

đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy

chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao

không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để

được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử

dụng đất.

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ

ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy

tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như

sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng

mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng

đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn

mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy

đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính

sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện

thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định

công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi

được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10

năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở

46

đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá

đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử

dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất

theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo

giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời

điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50%

tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất

quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích

vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c

Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền

sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất

nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử

dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì

phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo

giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có

quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy

chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao

không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004

đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy

chứng nhận.

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc

đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7

47

năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 nhưng nay phù hợp với quy

hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy

chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai thì phải nộp

100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3

Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng

đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở,

nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử

dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại

Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh

doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3

Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng

đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Quy định về lệ phí trước bạ:

- Đối tượng nộp lệ phí trước bạ bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

khi đăng ký quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất nói trên phải nộp lệ phí trước

bạ khi đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, pháp luật

còn quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ.

- Căn cứ xác định lệ phí trước bạ là giá trị trước bạ và tỷ lệ % lệ phí

trước bạ theo quy định, theo đó giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do

UBND tỉnh quy định, mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%/giá trị đất.

- Mức thu tối đa không vượt quá 500 triều đồng cho một tài sản đăng

ký.

c) Quy định về lệ phí địa chính:

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản gắn liền với đất:

48

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa

không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận

do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền

sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức

thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000

đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác

nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1

lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không

quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác:

Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các

quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành

phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

+ Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất

(không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa

không quá 100.000 đồng/giấy.

Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác

nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không

quá 50.000 đồng/lần cấp.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1

lần.

49

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không

quá 30.000 đồng/1 lần.

+ Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận

quyền sở hữu công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP

ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi

hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận.

+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông

thôn.

2.2.8. Quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo về cấp giấy chứng

nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối tượng khiếu nại, tố cáo là các hành vi hành chính, quyết định hành

chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, khiếu nại về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công

chức theo thủ tục luật định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền

xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính trong cấp GCNQSDĐ

khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm

quyền, lợi pháp của mình.

Thứ hai, tố cáo về cấp GCNQSDĐ là việc công dân tố cáo với cơ quan

nhà nước có thẩm quyền, cá nhân có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp

luật trong cấp GCNQSDĐ của tổ chức, cá nhân.

Thứ ba, giải quyết khiếu nai, tố cáo trong cấp GCNQSDĐ là việc cơ

quan có thẩm quyền xem xét, xác minh, kết luận và ra quyết định về tính đúng

đắn của các quyết định hành chính trong việc cấp GCNQSDĐ có khiếu nại, tố

cáo của người sử dụng đất về quyết định hành chính đó.

50

Trên thực tế các khiếu nại và tố cáo trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ

thường bao gồm một số dạng cơ bản như: khiếu nại về cấp sai đối tượng sử

dụng đất, sai mục đích sử dụng đất, thực hiện quy trình cấp GCNQSDĐ

không đúng theo quy định của pháp luật, cấp GCNQSDĐ sai thẩm quyền, tố

cáo về vấn đề thái độ, trách nhiệm, ý thức đạo đức làm việc của các cá nhân,

tổ chức, cơ quan trong quản lý đất đai nói chung và trong cấp GCNQSDĐ nói

riêng, đặc biệt là hiện tượng nhũng nhiễu, vòi vĩnh của một bộ phận cán bộ

thoái hóa, biến chất,...

2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở thành phố Hội

An, tỉnh Quảng Nam

2.3.1. Thực trạng quỹ đất và công tác đăng ký, thống kê đất đai của

thành phố Hội An

- Thực trạng quỹ đất:

Thành phố Hội An là thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Nam có diện

tích tự nhiên khoảng 6.354,9 ha, hầu hết đã được giao để sử dụng là 5.980 ha

sử dụng, chiếm 94,10%, chỉ còn 374,9ha chiếm 5,9% đất chưa sử dụng.

Bảng 2.1. Thực trạng sử dụng quỹ đất của thành phố Hội An năm 2018

Stt Tên loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

Tổng diện tích 6.354,9 100

Đất nông nghiệp I 2.612,1 41,1

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 1.211,4 19,1

Đất trồng cây hàng năm 958,2 15,1

Đất trồng lúa 494,0 7,8

Đất trồng cỏ

Đất cây hàng năm khác 464,2 7,3

51

Stt Tên loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

Đất trồng cây lâu năm 253,2 4,0

1.2 Đất lâm nghiệp có rừng 1.205,6 19,0

Đất rừng sản xuất 4,1 0,1

Đất rừng phòng hộ 133,4 2,1

Đất rừng đặc dụng 1.068,1 16,8

1.3 Đất nuôi trồng thủy sản 195,1 3,1

1.4 Đất làm muối

1.5 Đất nông nghiệp khác

II Đất phi nông nghiệp 3.367,9 53,0

Đất ở 819,8 12,9

Đất ở tại đô thị 534,7 8,4

Đất ở tại nông thôn 285,1 4,5

Đất chuyên dùng 1.260,5 19,8

1,4 Đất trụ sở cơ quan, công trình 86,0

sự nghiệp

266,9 4,2 Đất quốc phòng, an ninh

375,4 5,9 Đất sản xuất, kinh doanh phi

nông nghiệp

532,3 8,4 Đất có mục đích công cộng

26,5 0,4 Đất tôn giáo, tín ngưỡng

168,7 2,7 Đất nghĩa trang, nghĩa địa

Đất sông suối và mặt nước 1.091,8 17,2

chuyên dùng

0,6 00 Đất phi nông nghiệp khác

374,9 5,9 III Đất chưa sử dụng

270,4 4,3 Đất bằng chưa sử dụng

104,6 1,7 Đất đồi núi chưa sử dụng

52

Stt Tên loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

Núi đá không có rừng cây

Nguồn: Niên giám thống kê năm 2018

Năm 2018, thành phố Hội An hiện có 2612,1ha diện tích đất nông

nghiệp chiếm 41,1% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó, diện tích đất sản

xuất nông nghiệp là 1211,4 ha nhiều hơn diện tích đất lâm nghiệp có rừng là

5,8 ha chiếm 19,1% tổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố.

Đất phi nông nghiệp có diện tích 3367,9 ha, chiếm 53% tổng diện tích

tự nhiên bao gồm các loại đất sau: a) Đất ở đô thị 534,7 ha, chiếm 8,4% tổng

diện tích tự nhiên; b) Đất ở tại nông thôn 285,1 ha, chiếm 4,5% tổng diện tích

tự nhiên; c) Đất chuyên dùng 1260,5 ha chiếm 19,8% tổng diện tích tự nhiên.

Trong đó: Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp có diện tích 86 ha, chiếm

1,4% tổng diện tích tự nhiên; Đất quốc phòng, an ninh 266,9 ha, chiếm 4,2%

tổng diện tích tự nhiên; Đất có mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp 375,4 ha chiếm 5,9% tổng diện tích tự nhiên; Đất có mục đích công

cộng chiếm diện tích lớn nhất trong tổng diện tích đất chuyên dùng, diện tích

đất sử dụng vào mục đích công cộng là 532,3 ha, chiếm 8,4% tổng diện tích

tự nhiên; d) Đất tôn giáo, tín ngưỡng 26,5 ha, chiếm 0,4% tổng diện tích tự

nhiên; e) Đất nghĩa trang, nghĩa địa 168,7 ha, chiếm 2,7% tổng diện tích tự

nhiên; g) Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 1091,8 ha, chiếm 17,2%

tổng diện tích tự nhiên

-Tình hình biến động đất đai:

Giai đoạn 2016-2018, ở thành phố Hội An diện tích đất sử dụng vào

mục đích phi nông nghiệp nhiều hơn đất nông nghiệp. Đất chưa sử dụng còn

374,9 ha, chiếm 5,9% tổng diện tích tự nhiên. Sự biến động về diện tích của

từng loại đất ở thành phố Hội An, giai đoạn 2016-2018 được thể hiện cụ thể

trong bảng sau:

Bảng 2.2. Tình hình biến động đất đai

53

Diện tích đất Diện tích đất Tăng

(+) STT Loại đất năm 2016 năm 2018

(ha) (ha) (ha)

0 Tổng diện tích tự nhiên 6.354,90 6.354,90

1 Đất nông nghiệp 2.645,10 2.612,10 -33,00

2 Đất phi nông nghiệp 3333,50 3.367,90 +34,40

3 Đất chưa sử dụng 376,30 374,90 -1,40

Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Hội An năm 2016-2018

Kết quả trên cho thấy, tình hình biến động đất đai tại Hội An do biến

động về mục đích sử dụng đất, ngoài ra quá trình đô thị hóa nông thôn ở đây

đã tác động mạnh mẽ đến sự biến động đất đai do vấn đề chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, chia tách thửa đất hộ gia đình, tặng cho, thừa quyền sử

dụng đất, các dự án nhà ở, dự án du lịch phát triển nở rộ.

2.3.2. Thực trạng xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât tại

thành phố Hội An

Đến nay, thành phố Hội An đã thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Nam nên thuận

lợi trong công tác giải quyết các vấn đề về đất đai. Việc tiếp nhận, trả hồ sơ

đất đai tại thành phố Hội An thực hiện theo quy định cơ chế “một cửa”.

Theo quy định thành phố, tại bộ phận “một cửa” sẽ phân công ít nhất

một cán bộ có chuyên môn trong lĩnh vực đất đai để thực hiện các công việc

liên quan đến hồ sơ, giấy tờ, giải quyết các thủ tục hành chính, đảm bảo các

công việc tại đây đều được xử lý theo đúng quy định pháp luật, cũng như theo

Hướng dẫn số 737/HD-UBND ngày 14.3.2017 của thành phố. Ở các cơ quan

hành chính xã, phường, vấn đề niêm yết công khai các thủ tục hành chính,

cũng như các quy định của pháp luật mới liên quan đến đất đai luôn được lãnh

đạo UBND thành phố quan tâm, chỉ đạo sát sao. Việc rõ ràng trong các thủ

tục hành chính liên quan đến đất đai để nhân dân có thể theo dõi và nắm bắt

54

kịp thời. Việc lưu trữ, quản lý, theo dõi hồ sơ, ghi chép sổ sách tiếp nhận

được thực hiện đúng theo quy định lưu trữ phục vụ cho công tác quản lý nhà

nước, cũng như cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các loại đất trên địa bàn thành phố

Hội An giai đoạn 2016 - 2018 đạt kết quả là đã kê khai đăng ký và cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được 12.938 giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất / 365,52 ha.

- Về kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp tính từ tháng 01/2016 đến

tháng 12/2018.

Việc thực hiện cấp GCNQSDĐ đối với nhóm đất nông nghiệp trên địa

bàn thành phố còn chậm, 13/13 xã, phường có tỷ lệ cấp GCNQSDĐ chưa cao.

Trong tổng số 24,797 ha đất thì mới cấp được 638 GCNQSDĐ cho người sử

dụng đất. Trước đòi hỏi đó, đảm bảo cho mọi người dân sử dụng đất trên địa

bàn đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất yêu cầu đòi hỏi sự vào

cuộc của cả hệ thống, đặc biệt vai trò lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành của lãnh

đạo thành phố, đồng thời nâng cao nhận thức của bộ phận chuyên môn để có

thể đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất cho người dân toàn

thành phố đang có đất sử dụng (Phụ lục 4)

- Về kết quả GCNQSDĐ ở khu vực đô thị và khu vực nông thôn tính từ

tháng 01/2016 đến tháng 12/2018

Từ tháng 01/2016 -12/2018, việc cấp GCNQSDĐ đối với đất ở tại khu

vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn thành phố cấp được 12.295

GCNQSDĐ / 340,72 ha trong đó:

a/ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở tại khu vực

nông thôn là 4374 GCNQSDĐ/ 152,5298 ha;

b/Cấp giấy CNQSDĐ đối với đất ở tại khu vực đô thị là 7921

GCNQSDĐ/188,1917 ha (Chi tiết theo phụ lục số 3 đính kèm)

2.3.3. Đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng

55

nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hội An

* Về những kết quả đạt được:

Tính đến nay, toàn thành phố Hội An đã kê khai đăng ký và cấp được

67.439 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/1.564,58 ha, đạt tỷ lệ 95,75% so

với tổng diện tích các loại đất cần cấp GCNQSDĐ theo hiện trạng sử dụng

đất.

Với kết quả trên, cho thấy đây thực sự là một cố gắng vượt bậc của cả

hệ thống chính trị, của các cấp ngành thành phố Hội An. Với cách làm mang

tính đột phá, tạo sự đồng thuận, thay đổi nhận thức của người dân, đổi mới

phong cách làm việc của đội ngũ cán bộ, Hội An đã đẩy nhanh được công tác

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chỉ đạo, tổ chức triển khai Luật

đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo ra động lực quan trọng,

thúc đẩy công tác quản lý, thi hành luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất của thành phố từng bước ngày càng đi vào nề nếp, ổn định hơn. Thường

xuyên thực hiện công tác tập huấn, tổ chức quán triệt về chuyên môn, nghiệp

vụ nhằm nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ quản lý đất đai, tháo gỡ được

những khó khăn, vướng mắc trong thực tế, đồng thời tham mưu UBND thành

phố trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong những năm qua, công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh

vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai một cách đồng

bộ, toàn diện trên nhiều nội dung theo hướng đơn giản hóa, thủ tục hồ sơ dễ

làm, dễ tiếp cận, thời gian thực hiện, giải quyết thủ tục được rút gọn, cơ chế

“một cửa” liên thông được mở rộng cả về số lượng đơn vị cung ứng, các thủ

tục hành chính tạo điều kiện rất thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các

quyền của luật định. Việc rà soát, bãi bỏ những thủ tục đất đai, hồ sơ không

cần thiết, các quy trình được hướng dẫn rõ ràng, công khai hóa tại các trụ sở

làm việc, triển khai việc ứng dụng công nghệ thông tin, phần mềm điện tử

56

trực tuyến trong việc thực hiện thủ tục hành chính cộng thêm thái độ phục vụ

của đội ngũ cán bộ góp phần hạn chế phiền hà cho người dân, giải quyết các

thủ tục cho người dân được kịp thời.

Ngoài ra, công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo trên địa bàn thành phố

trong những năm qua luôn được chính quyền quan tâm, lưu ý. Tình trạng

khiếu nại, tố cáo có xu hướng giảm dần, việc vi phạm pháp luật đất đai, lấn

chiếm đất đai phần lớn đã được hạn chế nhiều, ý thức trách nhiệm của người

dân tăng lên rõ rệt góp phần tích cực trong việc giải quyết các vấn đề tồn

đọng trong nhiều năm qua trên địa bàn thành phố, đặc biệt vấn đề về tranh

chấp đất đai, tạo điều kiện thuận lợi đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho người dân thành phố Hội An.

Nhìn chung, trên địa bàn thành phố Hội An việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai

và các văn bản hướng dẫn thi hành luật; cải cách thủ tục hành chính được

thực hiện ở nhiều khâu, nhiều công đoạn, đã có nhiều kinh nghiệm tốt hơn

trong việc giải quyết công việc, đơn giản hóa các thủ tục hành chính, rút ngắn

nhiều hơn được thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người

dân.

* Những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân của nó:

Bên cạnh các kết quả đạt được trong việc thực thi pháp luật về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hội An vẫn còn

tồn tại những khó khăn, vướng mắc sau đây:

1. Bất cập từ quy định của pháp luật:

Do đối tượng quản lý đất đai được quy định khá nhiều văn bản do

các cơ quan xây dựng khác nhau dẫn đến sự chồng chéo, không thống nhất,

làm cho công tác áp dụng pháp luật của các cơ quan quản lý đất đai khó khăn,

lúng túng và việc thực hiện pháp luật người dân khó khăn, không hiểu. Một số

văn bản được sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa có sự

57

tổng kết, đánh giá toàn diện thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng

thiếu ổn định, chưa phù hợp, khả năng áp dụng trong thực tế thấp là nguyên

nhân gây nên sự so sánh, khiếu kiện trong nhân dân.

Ngoài ra, công tác kiểm tra việc ban hành các quy định của địa

phương chưa được thực hiện thường xuyên, vẫn còn tình trạng ban hành văn

bản áp dụng không đảm bảo tính thống nhất và văn bản chưa kịp thời điều

này ảnh hưởng không ít đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Bất cập trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật

Việc tiến hành tổ chức kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận lần

đầu và tiến độ giải quyết việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các thửa

đất theo quyết định của UBND tỉnh Quảng Nam còn chậm so với yêu cầu đề

ra. Ngoài ra, số lượng tồn đọng giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất còn nhiều, việc cấp giấy chứng nhận trong thời gian qua

còn xảy ra nhiều sai phạm. Cụ thể bất cập trong quá trình thực hiện pháp luật

được thể hiện như sau:

- Về cấp giấy chứng nhận cho hộ cho đình, cá nhân đang sử dụng

đất:

Trên địa bàn vẫn còn một số diện tích tương đối lớn của hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, do chủ trương, định hướng phát triển đô thị cho nên trong

những năm qua, xảy ra tình trạng đất nông nghiệp được chuyển nhượng, mua

bán bất hợp pháp, việc tự chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, xây dựng

bất hợp trên đất nông nghiệp, việc không yên tâm sản xuất để hoang hóa đất

nông nghiệp chờ nhà nước thu hồi đất lấy tiền đền bù, gây thiệt hại đáng kể

cho nhà nước.

Ngoài ra, vẫn còn một diện tích không nhỏ đất đai không có nguồn

gốc rõ ràng là nguyên nhân do tình trạng buông lõng quản lý đất đai trước

đây; tình trạng vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, như lấn chiếm,

58

chuyển mục đích sử dụng trái phép, không sử dụng hoặc sử dụng không hết

phần đất được giao, không hiệu quả là khá phổ biến; việc giải quyết các vụ

việc vi phạm kéo dài nhiều năm qua chưa được xử lý dứt điểm là khó khăn

cho tiến trình thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

thành phố.

- Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận:

Các sai phạm trong trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, sai phạm

về thời gian giải quyết, trao trả giấy chứng nhận còn diễn ra.

Việc chấp hành các quy định vẫn chưa nghiêm, như yêu cầu nộp

thêm nhiều loại giấy tờ trái quy định, khi tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra,

hướng dẫn đầy đủ làm người dân phải đi tới lui nhiều lần, thời gian thực hiện

thủ tục còn kéo dài mà không thông báo lý do, quá trình xử lý công việc chỉ

mới dừng lại ở việc mang tình thế cấp bách, thiếu giải pháp toàn diện để có

thể giải quyết mọi gốc rễ của nguyên nhân sâu xa nên kết quả, hiệu quả không

cao.

Mặt khác, việc thiếu tính đồng bộ trong việc rà soát, sửa đổi, bổ

sung thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như việc cải

thủ tục hành chính và cải cách thể chế, cơ chế chính sách; nâng cao năng lực

quản lý và đổi mới phương thức, lề lối làm việc; đổi mới tổ chức bộ máy, điều

chỉnh sự phân công, phân cấp,...

- Về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất:

Trong giai đoạn chuyển tiếp từ mô hình Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất “hai cấp” (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) sang mô hình Văn phòng đăng

ký đất đai “một cấp” (Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh) theo quy định của

Luật đất đai năm 2013, Văn phòng đang từng bước hoàn thiện nên còn hạn

chế về nhân lực, trang thiết bị, cơ sở vật chất chưa thực sự đáp ứng nhu cầu

59

công việc.

- Về xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai:

Hiện nay, hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính của thành phố còn

chưa theo kịp với sự biến động của quyền sử dụng đất trong những năm qua.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính triển khai còn chậm, thiếu

đồng bộ, phân tán, sự kết nối chưa thực sự chặt chẽ giữa các cơ quan liên

quan do chưa cập nhật đầy đủ thông tin cơ sở dữ liệu đất đai, chưa đáp ứng

yêu cầu quản lý nhà nước và yêu cầu thị trường bất động sản.

- Về tài chính đất đai:

Quy định nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất trên địa bàn thành phố còn khá cao, một số bộ phận không có khả

năng tài chính, xảy ra hiện tượng cơ quan nhà nước đã hoàn thành giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất nhưng người dân không đến nhận vì lý do thuế, phí

quá cao so với họ.

- Về năng lực, trình độ của cán bộ, công chức còn hạn chế:

Tình trạng này do nhiều nguyên nhân chi phối, do hệ thống giáo

dục, đào tạo chuyên môn về đất đai còn quá ít, chủ yếu nằm rải rác trên các

thành phố lớn; do yếu tố chủ quan trong tuyển dụng cán bộ không được đào

tạo chuyên sâu phụ trách công tác quản lý đất đai; do công tác đào tạo, nâng

cao trình độ cho cán bộ, công chức quản lý đất đai chưa thực sự được chú

trọng đầu tư; công tác tập huấn, triển khai nội dung công tác còn mang nặng

tính hình thức, chưa thực sự rõ ràng, cách truyền đạt báo cáo viên còn nhiều

hạn chế.

Ngoài ra, thái độ tinh thần một số cán bộ, công chức vẫn còn chưa

tốt, còn thờ ơ trước công việc được giao, hiện tượng nhũng nhiễu, gây áp lựu,

phiền hà, vòi vĩnh người dân vẫn còn gây ra dư luận không tốt cho cơ quan

công quyền địa phương.

- Về ban hành và tổ chức các văn bản pháp luật về quản lý và sử

60

dụng đất:

Trên thực tế đôi khi còn chậm, thiếu đồng bộ trong việc ban hành

văn bản hướng dẫn thi hành luật ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, vai trò việc kiểm tra thi hành pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử đất chưa được thực hiện thường xuyên, liên

tục, do đó các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất chưa được phát hiện và xử

lý kịp

- Về ý thức người sử dụng đất chưa cao:

Một số người dân chưa hiểu rõ được tầm quan trọng của giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước đã làm xong các thủ tục

cấp giấy chứng quyền sử dụng đất nhưng do người dân quan niệm lấy về

cũng không để làm gì nên không đến lấy, cho rằng có hay không có thì đất

cũng thuộc mình do mình đang sử dụng.

Tiểu kết Chương 2

Đô thị hóa nông thôn đã giúp cho Hội An dần biến đổi thành một

thành phố phát triển theo đúng nghĩa tên gọi, việc nhiều dự án được đầu tư tại

đây làm thay đổi bộ mặt thành phố, nhiều làng quê nghèo đã trở thành những

khu đô thi kiểu mới, thị trường bất động sản trở nên rất sôi động, giá đất ở đây

không ngừng nâng cao, chính vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất là vấn đề rất cần thiết và quan trọng. Tuy nhiên, quá trình cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất ở đây đã gặp không ít những khó khăn vì trong một

thời gian dài công tác quản lý nhà nước về đất đai không được chú trọng,

buông lõng trong quản lý, vấn đề quản lý đất đai ngày càng trở nên phức tạp.

Thời gian qua, với sự nổ lực của mình Đảng bộ và chính quyền thành phố Hội

An đã rất chú trọng, tích cực trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, góp phần quan trọng đưa hoạt động quản lý và sử dụng đất đai của

thành phố đi vào quy chuẩn, nề nếp. Tuy nhiên trong quá trình thi hành pháp

61

luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bộc lộ những hạn chế, bất

cập, phát sinh những vụ việc tiêu cự, tranh chấp đất đai, gây bức xúc trong

quần chúng. Trên cơ sở đánh giá những hạn chế, bất cập, tác giả đưa ra các

giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất. Các giải pháp này được đưa vào chương 3.

CHƯƠNG 3

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI

HÀNH PHÁP LUẬT TẠI THÀNH PHỐ HỘI AN

62

3.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hội

An

Trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hội An, tác giả đưa ra một số

quan điểm cơ bản sau:

Một là, Hoàn thiện quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cần đặt trong mối quan hệ đồng bộ, thống nhất với các chế

định pháp luật khác trong Luật đất đai. Việc tách rời với các chế định khác

của pháp luật đất đai thì sẽ không đạt hiệu quả mong muốn khi thi hành trên

thực tế do thiếu sự liên quan, tương thích giữa các chế định pháp luật này.

Hai là, hoàn thiện quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện hệ thống

chính sách và pháp luật có liên quan, như Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật

Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,... Bởi lẽ, trên thực

tế đất đai luôn gắn liền và là tiền đề vật chất để hình thành các bất động sản

khác như nhà ở, công trình xây dựng v.v. Các giao dịch về chuyển nhượng

quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng luôn gắn liền với

việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở

hữu, quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng có liên quan mật thiết, ảnh

hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành

pháp luật về cấp giấy chứng nhận tại thành phố Hội An

3.2.1. Giải pháp về hoàn thiện pháp luật

Thứ nhất, sửa đổi quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa

đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp

tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng

63

nhận chung cho các thửa đất đó” , theo tác giả nên bỏ “đó” thay vào là cụm từ

“đối với những thửa đất liền kề hoặc gần nhau trong cùng một thôn, ấp” là

phù hợp, dễ hiểu.

Thứ hai, về tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất, hiện nay đã được quy định thống nhất

đầy đủ. Chẳng hạn như tên gọi là “Giấy chứng nhận bất động sản”, vì rằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói

chung đều là bất động sản.

Thứ ba, về đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất, tuy đã có những bổ sung tích

cực trong Luật Đất đai 2013, xong cần quy định rõ thêm trường hợp cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cho hộ gia đình, khi nào thì cấp cho hộ gia đình, khi nào thì cấp cho cá

nhân trong hộ gia đình.

Thứ tư, về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần xây dựng cụ thể những giấy tờ

nào là căn cứ đủ điều kiện cấp; xây dựng một bộ tiêu chí để kiểm tra tính hợp

pháp của các giấy tờ là căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ năm, về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các văn bản pháp luật về

đất đai nói chung và về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng cần quy định cụ

thể về trình tự, thủ tục, thẩm định, xét duyệt đề cương và dự toán kinh phí để

lập Quy hoạch sử dụng đất.

Thứ sáu, về thời hạn trong đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần được quy

định thống nhất thời gian niêm yết thông báo tại trụ sở UBND cấp xã hoặc

64

trên các phương tiện thông tin đại chúng đối với trường hợp đề nghị cấp lại

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất do mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là bao lâu.

Thứ bảy, về nghĩa vụ tài chính khi được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần cho phép

người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, vì trên thực

tế có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất mới có thể giao dịch hợp pháp và từ đó có tiền để thực hiện

nghĩa vụ tài chính này.

3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

Một là, tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền:

Cần cải tiến phương thức điều hành, quản lý, việc thực hiện phap luật

bằng kế hoạch và chỉ đạo việc kiểm tra thực hiện. Giao một số nhiệm vụ, giải

pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận để các xã, phường trên

địa bàn có cơ sở dữ liệu và nâng cao tinh thần trách nhiệm. Cần chỉ đạo các

đơn vị tăng cường công tác kiểm tra, rà soát việc sử dụng đất đến từng hộ,

từng loại đất, nguồn gốc sử dụng đất,... Rà soát, sửa đổi quy định của tỉnh liên

quan đến thủ tục cấp giấy chứng nhận cho phù hợp quy định mới. Tổ chức tập

huấn, triển khai thực hiện các quy định mới đến toàn thể lãnh đạo, công chức

thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hai là, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính:

Thực hiện những giải pháp phải đảm bảo về tài chính, cơ sở vật chất,

điều kiện kỹ thuật để phục vụ cho hoạt động thực hiện thủ tục hành chính.

Cần công khai trong giải quyết các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên cổng thông tin điện tử của UBND các cấp, cơ quan

Tài nguyên và Môi trường và bộ phận “một cửa”. Cần có sự phối hợp giữa

65

các cơ quan có thẩm quyền qua từng khâu bằng việc xây dựng hệ thống thông

tin giữa các cơ quan để rút ngắn thời gian, nhanh chóng. Xây dựng quy chế

kiểm tra việc tiếp nhận, giải quyết công việc của cán bộ, công chức.

Ba là, nâng cao năng lực trình độ chuyên môn, đạo đức công vụ của

đội ngũ cán bộ, công chức

Bốn là, nâng cao ý thức pháp luật của người dân

Cần tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật về đất đai bằng nhiều

kênh thông tin để năm rõ chủ trương và thực hiện.

Tăng cường phổ biến pháp luật qua các phương tiện thông tin đại

chúng nhằm nâng cao hiểu biết của người dân trong việc thực hiện quyền và

nghĩa vụ của mình.

Cần huy động lực lượng đông đảo quần chúng nhân dân trong việc

phát hiện, tố giác những hành vi tiêu cực trong công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất.

Năm là, tăng cường thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm

Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật đất

đai trong việc cấp giấy chứng nhận để kịp thời phát hiện, khắc phục những sai

phạm.

Tiểu kết Chương 3

Trước thực trạng cấp GCNQSDĐ và những vấn đề mà người dân gặp

phải khi làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, việc hoàn thiện pháp luật và hệ

thống chính sách liên quan tới công tác cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam là rất cần

thiết. Từ việc nghiên cứu trên cho thấy:

1. Nhà nước cần xây dựng các văn bản luật, nghị định, thông tư về cấp

GCNQSD một cách thống nhất, đồng bộ; bãi bỏ các quy định bất hợp lý; xác

lập trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ công khai minh bạch và đơn giản hóa tạo

thuận lợi cho người sử dụng đất xin cấp GCNQSDĐ.

66

2. Hoạt động cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng, góp phần

tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất đai. Do vậy, muốn nâng cao hiệu

quả thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải

thực hiện các giải pháp một cách đồng bộ, thống nhất: Một là, tăng cường sự

lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền; Hai là, đẩy mạnh cải cách thủ

tục hành chính; Ba là, nâng cao năng lực trình độ chuyên môn, đạo đức công

vụ của đội ngũ cán bộ, công chức; Bốn là, nâng cao ý thức pháp luật của

người dân; Năm là, tăng cường thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm

67

KẾT LUẬN

Thành phố Hội An là thành phố thuộc tỉnh Quảng Nam, có vị trí hết

sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cũng

như của tỉnh Quảng Nam. Trong thời gian qua, công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hội An đã đạt được những kết quả

đáng kể, tuy nhiên trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế do một thời

gian dài buông lõng quản lý đất đai của chính quyền địa phương, tình trạng vi

phạm pháp luật đất đai vẫn còn tương đối phổ biến. Dưới góc độ nghiên cứu

của mình, từ những vấn đề lý luận chung của pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất và việc đánh giá công tác thi hành pháp luật trên thực

tế địa phương Hội An, tác giả đã đưa ra được quan điểm và giải pháp nhằm

nâng cao hiệu quả trong việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho cán bộ, công chức thực hiện công tác chuyên môn

trong lĩnh vực này. Tác giả mong rằng, đây có thể là một trong những đóng

góp trong việc nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho nước ta, đồng thời từ đây cũng mở ra nhiều hướng nghiên cứu

cho công tác này trong thời gian sắp đến.

68