Quản lý đất đai tại việt nam hiện nay nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của nguồn lực tự nhiên

LỜI MỞ ĐẦU

1/ Tính cấp thiết của đề tài

Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế xã hội gồm: Đất đai, lao

động, vốn, công nghệ thì đất đai là loại tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên

ban tặng cho loài người. Đất đai gắn liền với mọi hoạt động, đời sống kinh tế,

văn hoá - xã hội của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì

thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nhu cầu bức thiết về an cư lập nghiệp, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các

khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất

đai còn là cơ sở để phát triển hệ sinh thái môi trường, dung hoà sự sống của con

người và sinh vật. Đất đai có vai trò hết sức quan trọng, là vấn đề sống còn của

mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.

Để khẳng định vai trò to lớn của đất đai, từ xưa nhân dân ta có câu “ Tấc

đất tấc vàng”, và Mác cũng khẳng định “Lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh

ra của cải vật chất”…Chính vì vậy, Fidecraxte Rô có nêu “Người ta có thể cho

máu của mình chứ không bao giờ cho nhau đất”.

Có thể nói, đất là vấn đề xuyên suốt thời đại, tất cả các nhà nước dù xây

dựng Nhà nước theo hình thức nào đều coi trọng việc quản lý đất đai. Riêng ở

nước ta, để có nguồn vốn đất đai như ngày nay cha ông ta phải đổ biết bao xương

máu qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước để giữ lấy từng tấc đất thiêng

liêng của Tổ quốc.

Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên luôn đòi hỏi chúng ta phải có

biện pháp tổ chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm

nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao

phục vụ đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện

nay với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá -

hiện đại hoá đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạnh mẽ và

những phát sinh trong quá trình quản lý diễn ra phức tạp, với việc dân số gia tăng

dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong khi đó đất đai chỉ có giới hạn

về số lượng cũng như chất lượng. Khi nước ta bước vào nền kinh tế thị trường,

thì sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu,

thường xuyên của cuộc sống xã hội. Năm 1993 khi luật đất đai đã xác lập 5

quyền của người sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất

thì hàng loạt vấn đề về giao dich quyền sử dụng đất diễn ra một cách phức tạp

như: đầu cơ đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái

phép, giao dịch đất không có các giấy tờ hợp lệ, giao dịch ngầm, trao tay…dẫn

đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai. Trong khi quản lý nhà nước về đất đai

còn yếu kém.

Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau:

- Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này

không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả

trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn

đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với

đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời

gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ

thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được

thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương Việc sử dụng công nghệ

thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự

kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như

để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau

không thể thực hiện được.

- Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật

buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất) mới được thực

hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn ra quá chậm. Hạn

chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận mà còn

có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế

khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử

dụng đất.Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất “được” cơ quan thuế chấp

nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp giấy chứng nhận

không phải là chuyện dễ dàng. Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành

chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người dụng đất đã làm làm cho các

giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất. Đây

chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm

kiểm soát của Nhà nước.

Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được

các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của

người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai

được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng

đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử

dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường

các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh

đất đai.

Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách,

văn bản pháp luật nhằm thực hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thống nhất quản lý”. Vì thế, đất đai được thống nhất quản lý từ trung ương đến

địa phương trên từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Để làm được điều đó, đòi

hỏi Nhà nước ta đầu tư đúng mức cho công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ

quản lý, tuyên truyền pháp luật đến từng người dân, quản lý đất đai theo quy

hoạch, kế hoạch, giao đất đúng mục đích, đúng đối tượng, ổn định và lâu dài, để

người dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, góp phần nâng cao năng suất lao

động cho người dân và xã hội.

Xuất phát từ thực trạng trên cùng với những kiến thức đã học, được sự phân

công của khoa Thương mại – Du lịch trường đại học kinh tế Đà Nẵng và được sự

đồng ý của phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản ký chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại

địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng”.

2/ Mục đích và yêu cầu

* Mục đích

- Thông qua nghiên cứu đề tài để đánh giá đúng thực trạng công tác cải

cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai cũng như công tác thanh tra, kiểm

tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với các hoạt động chuyển quyền

sử dụng đất của địa phương.

- Trên cơ sở đó tìm ra được những nguyên nhân tồn tại và đề xuất kiến nghị

với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác

quản lý chuyển quyền sử dụng đất.

* Yêu cầu

- Nắm vững các nội dung quản lý Nhà nước về hoạt động chuyển quyền sử

dụng đất.

- Những số liệu điều tra phải đảm bảo đầy đủ phản ánh trung thực và khách

quan.

- Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế cuả

địa phương.

3/ Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn thăm dò, khảo sát thực tế

- Phương pháp phân tích, tổng hợp trên cơ sở số liệu và tài liệu thu thập

được.

4/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu

- Chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị giữa các hộ gia đình, cá nhân

- Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến hoạt động chuyển

quyền sử dụng đất ở đô thị

* Phạm vi nghiên cứu

- Chuyển quyền sử dụng đối với đất ở

- Thời gian nghiên cứu từ ngày 01/01/2008 đến 04/05/2008

5/ Kết cấu của chuyên đề

Chuyên đề gồm các chương:

 Chương I: Một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng

đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

 Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị

và công tác quản lý trên địa bàn quận Thanh Khê

 Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công

tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận

Thanh Khê

 Phần kết luận

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền

sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp

luật về đất đai.

1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất

và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển

quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định

trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai .

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển

giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được

chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.

* Cho thuê quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê

chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải

sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

* Thế chấp quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế

chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông

thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế

chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở.

* Thừa kế quyền sử dụng đất

Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo

di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật

về đất đai.

1.1.3. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng

đất

* Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ

khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về

đất đai.

+ Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển

quyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại.

+ Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất

chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy

hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử

dụng đúng mục đích.

* Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

+ Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến

hành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với

chuyển nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương.

+ Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận

thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được

lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn

bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Giá

chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.

+ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

1.2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở

đô thị

1.2.1. Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn

Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy

hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản

xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an

ninh, và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày

17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã,

những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị.

Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị

thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên,

trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của

dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức.

Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ

tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu

sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang

gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về

địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính

những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai

các đô thị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cập

nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý:

* Xác định địa giới hành chính

Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính.

Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện

thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa

giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả

nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản

lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy

định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập

hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện

việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính

trong phạm vi địa phương.

* Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính

Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:

- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị

hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có)

- Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành

chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính.

- Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính

- Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường

địa giới hành chính

- Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính

- Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính

- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính

- Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính

- Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới

Quản lý hồ sơ địa giới hành chính:

Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó,

Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường

Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp

xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ

Nội vụ xác nhận

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành chính trên

thực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân

dân cấp trên trực tiếp

* Lập và quản lý bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có

liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền xác nhận.

Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ

địa chính trong phạm vi cả nước

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo

sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính địa phương

Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai của

tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận

(Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử

dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:

Là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trên cơ sở

này, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất

lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo

đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa

phương.

Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến

địa phương. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà

nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc

toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất

nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương.

Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai

và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng.

Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của

các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục

đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó.

Phân hạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện

dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử

dụng…

Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban

hành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống

nhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trình

thực hiện cũng được thống nhất.

Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng

đất:

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đất

đai quy định tại điều 53 Luật đất đai

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ

địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.

Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này

trên phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

* Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai.

Đăng kí đất đai

Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước

về đất đai. Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm

được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế, các ngành kinh

tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai. Đăng

kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lý

nhà nước về đất đai.

Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất

đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

+ Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất

+ Khi chuyển mục đích sử dụng đất

+ Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền

sử dụng đất.

Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý hồ sơ địa chính

của địa phương mình. Hồ sơ địa chính bao gồm:

+ Bản đồ địa chính

+ Sổ địa chính

+ Sổ mục kê đất đai

+ Sổ theo dõi biến động đất đai

Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận

quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối

với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từng

thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên

một người hay nhiều người.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với

quyền sử dụng đất ở.

Thống kê, kiểm kê đất đai

Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã,

phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai được

tiến hành 5 năm một lần.

Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa

phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài

nguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ.

* Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị

trường bất động sản.

Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai

được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi

mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đất

đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm

ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội.

* Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tại

chương IV luật đất đai. Thông qua đó Nhà nước thực hiện quản lý, giám sát việc

thực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ổn định và nề nếp.

1.2.2. Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử

dụng đất ở đô thị.

Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống

các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ

chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật. Nhà

nước đã ban hành một hệ thống văn bản như: nghị định, nghị quyết, chỉ thị, thông

tư…Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được những

mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc

ban hành các văn bản quy phạm pháp luật với những quy định, quy chế là nhằm

điều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực

hiện đúng pháp luật.

Nhà nước đã công nhận tính chất hàng hoá và giá trị của đất. Chính điều

này đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôi

động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên mảnh đất được

giao. Kinh tế hàng hoá ngày càng phát triển theo xu hướng phát triển của đất

nước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thị

trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó. Vì thế

công tác quản lý được thể hiện thông qua hệ thống các văn bản:

- Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp được cấp giấy

chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất

trong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan quản lý đất đai, trình tự thực hiện

các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến

động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.

- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban

thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày

01/07/1991 và nghị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của

Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày

01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

- Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

Theo khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ

ban hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử

dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo

thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay,

ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ

sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê

như sau:

Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được

quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng

quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây

dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh

tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo

dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét

phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng

đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó.

Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các

dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, trường

hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải

hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân.

- Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất,

nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển

quyền sử dụng đất.

- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày

1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế...) không được giao dịch,

thế chấp. Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở

hữu nhà).

- Luật kinh doanh bất động sản

- Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung

giá các loại đất. Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển

quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất.

- Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh

vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông

tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng.

Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, trách

nhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đối

với nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộ

gia đình, cộng đồng dân cư (đất nhà thờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức

sử dụng đất.

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn

bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên

Môi trường về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất.

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có

quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.

Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo

các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được

đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những

người đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó),

khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng

đất:

Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định

của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà

nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong

trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng

đất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi,

ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột

với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà

nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể

thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách

nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đời

sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận

của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thì

được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm. Số

thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có

thể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi

nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất mới.

1.2.3. Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị

cho các đối tượng

Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo

các hoạt động được thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho

công tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính. Quy trình quản lý sẽ

tập trung ở các khâu:

* Xác nhận tình trạng pháp lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị

trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất.

Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thể đã qua nhiều chủ, hiện

trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. Do đó, mục đích của việc xác

nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyền

sử dụng đất của chủ sử dụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất đó có được thực

hiện giao dịch hay không.

* Chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nhà nước (Uỷ ban

nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó

các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định

của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các

bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy

định của pháp luật về đất đai. Do đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển quyền

của công chứng nhà nước la để bảo vệ quyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp của

hợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai và quyền được giao dịch của

các bên.

* Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế quận, huyện (1% thuế trước

bạ và 4% thuế chuyển quyền).

Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quy

trình thực hiện đăng kí biến động đất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà

nước.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyền

sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơi

có đất chuyển quyền sử dụng. Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất

tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử

dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Người nộp thuế chuyển

quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích,

vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khi

làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan

đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế. Cơ quan nhà nước có thẩm

quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng

đất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ.

* Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng

thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyền sử dụng nhà đất.

Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứng

thực của cơ quan quản lý về đất đai. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận

mới, trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của

giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê

dài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tên

chủ quyền sở hữu nhà, xưởng đó. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay

đổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định

60).

1.2.4. Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên

quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị

Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét

các vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện

định kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo).

Nội dung của công tác thanh tra:

- Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền

- Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật

đất đai.

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu

thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai

thường xảy ra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là:

- Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng

thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng uỷ quyền trong các

giao dịch về nhà.

- Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong ly

hôn, thừa kế.

- Tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranh

chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất…

Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp

về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. Uỷ ban nhân dân có

thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất

không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cụ thể:

Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các

tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các

tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh

chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ

chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân:

Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người

sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh

chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh

chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện

hành.

Chương 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH

KHÊ

2.1. Giới thiệu sơ lược về quận Thanh Khê

2.1.1. Điều kiện tự nhiên

+ Vị trí địa lí, địa hình

Thanh khê là một trong 6 quận của thành phố Đà Nẵng, có diện tích

9,28km2, phía bắc giáp vịnh Đà nẵng với 4,28km bờ biển, phía đông nam giáp

quận Hải Châu, phía tây giáp huyện Hoà Vang – Liên Chiểu - Cẩm Lệ. Nhìn

chung địa hình quận Thanh Khê tương đối bằng phẳng, cao ở phía nam thấp dần

về phía bắc, vùng trung tâm quận tồn tại 1 số vùng trũng và 1 số hồ điều tiết

Quận Thanh Khê có 10 đơn vị hành chính phường gồm: Xuân Hà,Thanh

Khê Đông, Thanh Khê Tây, An Khê, Chính gián, Thạc Gián,Tân Chính,Tam

Thuận, Vĩnh Trung, Hoà Khê.

Quận Thanh Khê là một trong những quận trung tâm của thành phố, là đầu

mối giao thông xét về cả 3 mặt đường bộ, đường sắt, đường hàng không, nhìn

rộng hơn thì Thanh Khê ở vào trung độ của cả nước nằm ở trên trục giao thông

Băc – Nam về đường bộ (quốc lộ 1A), đường sắt và đường hàng không.

+ Đặc điểm khí hậu thời tiết

* Nhiệt độ

Quận Thanh Khê nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyển tiếp đan

xen giữa khí hậu miền bắc - miền nam nên có một mùa mưa và một mùa khô.

Thỉnh thoảng có đợt rét mùa đông, nhưng không rét đậm và kéo dài.

Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,60C, mùa khô từ tháng 01 đến tháng 07 và

mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 12. Tuy nhiên do ảnh hưởng của gió mùa Đông

Bắc nên nhiệt độ trong các tháng 11, 12, 01, 02, 03 xuống rất thấp, có khi nhiệt

xuống thấp 15,10C, các tháng 06, 07, 08 là những tháng nắng nóng, có ngày nhiệt

độ từ 340C đến 380C, có khi tăng lên 400C.

* Lượng mưa

Mùa mưa bắt đầu từ tháng 09 đến tháng 12. Mưa tập trung cao nhất vào các

tháng 10, 11 trong năm. Thời điểm này thường xảy ra ngập úng, sạt lửa, hư hỏng

đường xá cản trở giao thông và sản xuất. Lượng mưa trung bình hàng năm

1.747mm, cao nhất 3.307mm, thấp nhất 1.400mm.

Một số yếu tố khí tượng của Quận Thanh Khê

Bảng 1

STT Chỉ tiêu Giá trị Đ.vị tính

I Nhiệt độ

1. Nhiệt độ trung bình trong năm 26,6

0C

2. Nhiệt độ cao nhất trong năm 38

0C

3. Nhiệt độ thấp nhất trong năm 15,1

0C

II Mưa

1. Lượng mưa trung bình trong năm 1.747 mm

2. Lượng mưa cao nhất trong năm 3.307 mm

3. Số ngày mưa trung bình trong năm 147 ngày

% III Độ ẩm tương đối trung bình trong năm 86

* Địa chất thuỷ văn

Phần lớn diện tích đất của quận Thanh Khê là đất cát pha sét , nguồn gốc

phù sa biển khả năng chịu tải của nền đất rất thuận lợi cho việc xây dựng công

trình. Địa bàn quận Thanh Khê chỉ có một con sông duy nhất là sông Phú Lộc và

một số hồ điều tiết. Song lòng sông Phú Lộc nhỏ, nước ứ đọng dẫn đến ô nhiễm

nguồn nước.

+ Tài nguyên đất

Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2006

Đất ở Đất chuyên dùng Đất nông nghiệp Đất chưa sử dụng

(ha) (ha) (ha) (ha)

420.80 385.5 18.03 24.21

Qua bảng trên ta thấy đất sử dụng vào mục đích ở và chuyên dùng chiếm tỷ

trọng lớn so với đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cho ta thấy rằng quận

Thanh Khê là một trong những quận có tốc độ phát triển đô thị mạnh góp phần

vào sự phát triển chung của thành phố.

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

+ Tình hình phát triển kinh tế các ngành

* Ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

Trong điều kiện quy hoạch chưa ổn định nhưng công nghiệp – tiểu thủ công

nghiệp trên địa bàn vẫn giữ nhịp độ khá tốt. Sản phẩm tạo ra đa dạng nhiều mặt

hàng có chất lượng cao, mẫu mã đẹp đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng.

* Ngành dịch vụ - thương mại

Hoạt động dịch vụ - thương mại có bước phát triển đáp ứng ngày một tốt

hơn nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân, văn minh thương mại được chú

trọng. Sự phát triển đô thị hoá hình thành các tuyến phố mới, các loại hình dịch

vụ như: ngân hàng, bưu chính viễn thông, siêu thị, khách sạn v.v…phát triển

tương đối đa dạng, phong phú.

* Ngành nông nghiệp

Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng dẫn tới diện tích đất canh tác giảm mạnh,

tác động đáng kể đến sản xuất thuần nông, song với chủ trương chuyển đổi ngành

nghề tạo điều kiện cho một bộ phận nông dân năng động chuyển sang hướng

nuôi cá cảnh, trồng nắm, cây cảnh. Tuy ngành nông nghiệp giảm mạnh nhưng

chủ trương phát triển ngành thuỷ sản được quan tâm và hỗ trợ tạo điều kiện cho

ngư dân đầu tư nâng cấp chủ yếu bằng hình thức cải tạo tàu thuyền cũ, kết hợp và

đóng thuyền mới đưa số tàu thuyền có công suất lớn hơn 60 mã lực đạt tỷ lệ ngày

càng cao, thực hiện tốt hơn chương trình đánh bắt xa bờ.

+ Tình hình phát triển dân số, lao động việc làm và mức sống

* Dân số

- Mật độ dân số

Theo số liệu thống kê năm 2005 dân số quận Thanh Khê là 163.678 người,

chủ yếu là dân thành thị. Mật độ dân số bình quân 17.647 người/km2. Bên cạnh

đó mật độ bình quân giữa các phường trong quận tương đối chênh lệch, phường

đông dân nhất là 43.332 người, thấp nhất là 8.107 người.

Phân bố dân cư quận Thanh Khê năm 2005

Bảng 2

STT Đơn vị hành chính Dân số trung bình Mật độ dân số

(người) (người/km2)

01 Phường An Khê 17.126 8.107

02 Phường Hoà Khê 12.466 8.862

03 Phường Thanh Khê Tây 13.177 11.072

04 Phường Thanh Khê Đông 11.625 14.106

05 Phường Xuân Hà 17.971 21.651

06 Phường Tam Thuận 18.725 37.450

07 Phường Vĩnh Trung 18.379 35.344

08 Phường Tân Chính 16.033 43.332

09 Phường Thạc Gián 18.392 23.579

10 Phường Chính Gián 19.786 26.737

(Nguồn: Niên giám thống kê quận Thanh Khê năm 2005)

- Tỷ lệ phát triển dân số

Năm 2005 tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên của quận là 12.29% trong đó tỷ lệ

sinh 15.58%, tỷ lệ chết 3.29%. Nhìn chung các phường trong toàn quận có mật

độ dân số cao, trong những năm đến với chính sách vĩ mô và định hướng phát

triển không gian đô thị các khu dân cư nội thị được hình thành sự dịch chuyển

dân cư từ các phường trung tâm ra các địa phương ven đo cũng như khu vực

ngoại thành làm giảm bớt mật độ tập trung dân cư.

* Lao động và việc làm

Dân số quận Thanh Khê năm 2005 là 163.678 người, trong đó dân số trong

độ tuổi lao động là 97.060 người, chiếm 59% dân số. Tổng số lao động làm việc

trong các ngành nghề kinh tế là 69.200 người, phân bố trong các ngành nông ,

lâm, thuỷ sản là 2.190 chiếm 3%, ngành công nghiệp, xây dựng là 17.646 chiếm

25.5% và ngành thương mại dịch vụ là 49.364 chiếm 71.33%.

Nhìn chung nguồn lao động ở Thanh Khê dồi dào, là điều kiện thuận lợi để

quận phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, lực lượng lao

động có trình độ chuyên môn kỹ thuật còn thấp. Do vậy, trong tương lai cần có

chương trình kế hoạch cụ thể về đào tạo hướng nghiệp, dạy nghề, đảm bảo đầu

vào, đầu ramới có thể đáp ứng được nhu cầu lao động phát triển kinh tế xã hội –

khoa học kỹ thuật.

+ Cơ sở vật chất kỹ thuật

* Giao thông

Quận Thanh Khê là cửa ngõ của thành phố, loại hình giao thông khá phong

phú và đa dạng, vừa có hàng không, đường sắt và đường bộ thuận tiện cho việc

đi lại vận chuyển hàng hoá.

Hàng không: Quận Thanh Khê nằm tiếp giáp với sân bay Đà Nẵng về phía

Tây Bắc. Đây là sân bay cấp I hỗn hợp quân sự, chiếm diện tích 1100 ha với ba

đường băng bằng bê tông nhựa, có khả năng chịu tải 14000 kg/m2. Trong đó sân

bay hàng không quốc tế chiếm diện tích 11,7 ha. Đó chính là một lợi thế của

quận xét về mặt giao thông.

Đường thuỷ: Thanh Khê có chiều dài bờ biển 4,287 km trải dài trên 4

phường: Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây, Xuân Hà, Tam Thuận. Đây là cửa

ngõ có thể thông thương ra biển Đông và Thái Bình Dương. Thanh Khê hiện

không có cảng, chỉ có các bến cá với quy mô không lớn và không tập trung.

Đường sắt: Hiện tại trên địa bàn quận có ga Đà Nẵng, toàn bộ diện tích sử

dụng là 24 ha, đây là ga cụt thực hiện 3 chức năng: vận chuyển hành khách, vận

chuyển hàng hoá và chức năng kỹ thuật. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc di

chuyển hàng hoá cũng như việc lưu thông của dân cư từ các tỉnh khác vào trung

tâm thành phố.

Đường bộ: Quốc lộ 1A chạy qua địa phận Thanh Khê từ ngã ba Huế đến

hết địa bàn phường An Khê. Tuyến đường Điện Biên Phủ - Lý Thái Tổ - Hùng

Vương chạy suốt trung tâm từ ngã ba Huế đến ngã tư Hùng Vương – Ông Ích

Khiêm. Có thể nói đây là huyết mạch giao thông của quận.

Trong những năm gần đây các trục đường chính trên địa bàn quận đã được

nâng cấp mở rộng và mở mới các đường như: Nguyễn Văn Linh, Lê Đình Lý,

Nguyễn Tất Thành. Ngoài ra, trong những năm qua địa bàn quận là một trong

những quận nằm trong diện quy hoạch chỉnh trang đô thị nên mạng lưới giao

thông trong địa bàn dân cư được bố trí rất thuận lợi cho việc đi lại, làm ăn của

nhân dân.

+ Công trình xây dựng

* Hệ thống cấp nước

Địa bàn quận Thanh Khê được cấp nước tập trung từ hai nguồn nước của

hai nhà máy do công ty cấp nước thành phố Đà Nẵng quản lý, đó là nhà máy

nước Cầu Đỏ và nhà máy nước sạch sân bay. Trong thời gian qua, do nhu cầu

nước sạch trong dân cư nên thành phố đã đầu tư cải tạo các đường ống dẫn nước

và thực hiện chương trình nước sạch đến địa bàn dân cư. Song, hiện nay trên địa

bàn quận, số địa bàn dân cư chưa được sử dụng nước sạch rải rác ở các phường

như: An Khê, Thanh Khê Tây, Thạc Gián.

* Hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước của quận nói riêng và của

thành phố nói chung, nếu đánh giá từ năm 2002 trở về trước thì hệ thống thoát

nước không đủ năng lực, nhiều khu vực chưa có hệ thống thoát nước, hệ thống

mương cống thu gom kém, việc đấu nối các hệ thống chưa đồng bộ, mương thoát

nước nhỏ không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật dẫn đến hiện tượng ngập úng ở nhiều

nơi vào mùa mưa. Nước thải công nghiệp của nhà máy nhựa, nhà máy đông lạnh,

nước thải của bệnh viện quận, trạm xá và các cơ sở sản xuất của tư nhân không

được xử lý mà trực tiếp ra hệ thống thoát nước chung của thành phố và của quận

dẫn đến ô nhiễm nguồn nước.

Ngày 02/04/2004, Uỷ ban nhân dân thành phố được sự đồng ý của chính

phủ, đã phê duyệt công trình mở rộng dự án thoát nước và vệ sinh thành phố,

nhằm giải quyết ngập úng, thoát nước mưa và thu gom nước thải cho các khu vực

quận Thanh Khê, Hải Châu, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn.

* Hệ thống lưới điện: Nguồn điện cung cấp cho quận là lưới điện quốc gia

500KV thông qua 2 trạm biến áp (500/200KV-450MVA; 200/110KV-125MVA).

Trạm Xuân Hà gồm hai biến áp 2*25MVA – 11035/6KV. Tổng số trạm biến áp

tiêu thụ 130 trạm gồm 02 cấp điện áp phân phối trọng áp là 6KV và 15KV.

Bên cạnh đó, lưới điẹn chiếu sáng đô thị ngoài việc tập trung ở các tuyến

đường chính, đường phụ, còn tập trung ở các tuyến đường kiệt, hẻm mà trong

thời gian qua quận đã đầu tư trang bị theo phương thức Nhà nước và nhân dân

cùng làm.

* Hệ thống thông tin liên lạc: Cùng với xu thế chung của bưu điện thành

phố, bưu điện quận Thanh Khê đang trên đà phát triển mạnh cả về số lượng lẫn

chất lượng.

+ Tình hình văn hoá xã hội

Trong những năm qua, văn hoá xã hội được Đảng, chính quyền tập trung

chỉ đạo và chủ động hơn, phấn đấu tạo cân đối với tăng trưởng kinh tế, thực hiện

công bằng xã hội.

* Công tác giáo dục đào tạo

Trong tương quan chung, giáo dục đào tạo của quận đã có bước phát triển

rõ nét, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ dạy và học được tăng cường, chất lượng ở

các ngành học, bậc học đều được nâng lên. Thực hiện chính sách xã hội hoá giáo

dục, toàn dân chăm lo sự nghiệp giáo dục, duy trì kết quả phổ cập giáo dục chống

mù chữ. Việc chuẩn hoá đội ngũ giáo viên được coi trọng, từng bước đáp ứng đòi

hỏi của ngành và yêu cầu của xã hội.

Theo số liệu niên giám thống kê quận Thanh Khê năm học 2005 – 2006

- Số lớp học bậc mầm non quốc lập: 74 lớp với 1.806 cháu và 133 cô giáo

- Số lớp học bậc mầm non tư thục: 224 lớp với 4.604 cháu với 345 cô giáo.

- Bậc tiểu học được phân đều cho từng phường với tổng số là 16 trường với

347 lớp với 12.565 học sinh và 479 giáo viên. Hàng năm tỷ lệ đỗ tốt nghiệp

100%.

- Bậc trung học cơ sở: có 10 trường với 278 lớp với 11.668 học sinh và 544

giáo viên.

- Bậc trung học phổ thông: 2 trường – 1 trường công lập, 1 trường tư thục

với 93 lớp có 4.821 học sinh và 194 giáo viên.

Nhìn chung, chất lượng dạy và học ở các trường ngày càng được nâng lên,

mạng lưới trường lớp được sắp xếp hợp lý hơn, sự phối hợp giữa ngành giáo dục

với Hội khuyến học, Hội từ thiện, Uỷ ban dân số - gia đình và trẻ em tạo điều

kiện thuận lợi cho nhiều học sinh diện chính sách, học sinh nghèo, học sinh mồ

côi vượt khó đến trường.

* Công tác y tế

Công tác bảo vệ chăm sóc sức khoẻ nhân dân có nhiều chuyển biến tích

cực, công tác phòng chống dịch bệnh được triển khai đạt hiệu quả, không để lây

lan trên địa bàn diện rộng, hoàn thành các chỉ tiêu, giảm tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổi

suy dinh dưỡng. Cơ sở vật chất và các trang thiết bị của mạng lưới y tế được

quan tâm và đầu tư đúng mức, đảm bảo chất lượng khám chữa bệnh nhân dân

trong quận, đội ngũ cán bộ y tế phường đạt chuẩn quốc gia.

* Công tác văn hoá thể thao

Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dụng đời sống văn hoá ở khu dân cư”

có một số kết quả đáng khích lệ, việc xây dựng gia đình văn hoá, cơ quan văn

hoá, khu dân cư văn hoá đều đạt chỉ tiêu về số lượng mục tiêu. Xây dựng thành

phố năm không được triển khai sâu rộng, tạo chuyển biến tích cực trên địa bàn

quận.

* Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội gây áp lực đối với

đất đai

Là một quận trọng tâm của thành phố, quận Thanh Khê có những bước phát

triển rõ nét cả về kinh tế - văn hoá – xã hội, cùng với sự phát triển xây dụng các

khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, sự phát triển của các ngành công nghiệp,

tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại và sự phát triển dân số, tất cả những

vấn đề trên đã tạo ra sức ép lớn đối với việc đáp ứng nhu cầu đất đai trên địa bàn

quận.

Căn cứ vào điều kiện tự nhiên của quận, việc bố trí đất đai để phát triển các

ngành các lĩnh vực, xây dựng cơ sở hạ tầng, hầu hết lấy vào đất nông nghiệp dẫn

đến đất dành cho sản xuất nông nghiệp không còn, bên cạnh đó, việc chuyển đổi

ngành nghề chưa đáp ứng kịp thời tạo ra lao động dư thừa trong ngành sản xuất

nông nghiệp.

Do đó, đáp ứng nhu cầu việc làm, phân công lao động xã hội, cũng gây sức

ép lớn trong quá trình sử dụng đất đai và trật tự an toàn xã hội. Mặt khác, công

tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ, kế hoạch sử dụng đất hàng năm

còn bị động cũng là những vấn đề tạo ra áp lực đất và quá trình sử dụng đất trên

địa bàn quận trong thời gian qua. Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất

đai đối với các cấp, các ngành rất nặng nề và phức tạp.

2.2. Thực trạng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê

2.2.1. Tình hình chung

Biến động đất đai trên địa bàn quận 2005 - 2007

Bảng 3

Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh (Tăng+,

giảm-)

Diện Tỷ Diện Tỷ Diện Tỷ 06/05 07/06

tích trọng tích trọng tích trọng

(ha) (%) (ha) (%) (ha) (%)

Tổng 920.34 100 930.03 100 927.49 100 +9.69 -2.54

diện tích

đất trên

địa bàn

quận:

1. Đất 731.08 79.44 759.32 81.64 885.24 95.44 +28.24 +125.92

phi nông

nghiệp

1.1. Đất 311.80 33.88 347.19 37.33 457.06 49.28 +35.39 +109.87

ở đô thị

1.2. Đất 419.28 45.56 412.13 44.31 385.5 41.56 -7.15 -26.63

chuyên

dùng

1.3. Đất 6.04 0.66 6.74 0.72 6.74 0.73 +0.7 0

tôn giáo

tín

ngưỡng

1.4. Đất 9.99 1.09 8.61 0.93 4.55 0.49 -1.38 -4.06

nghĩa

trang

nghĩa địa

1.5. Đất 4.73 0.51 8.05 0.87 31.38 3.38 +3.32 +23.33

sông suối

và mặt

nước

chuyên

dùng

2 .Đất 137.42 14.93 123.77 13.31 18.03 1.94 -13.65 -105.74

nông

nghiệp

3 .Đất 51.84 5.63 47.21 5.08 24.21 2.61 -4.63 -23

chưa sử

dụng

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Nhận xét: Qua bảng 3 cho thấy xu thế biến động đất ở đô thị liên tục tăng,

cụ thể:

+ Năm 2006 tăng so với năm 2005 là 35.39 ha, tức là tăng 3.45 %

+ Năm 2007 tăng so với năm 2006 là 109.87 ha, tức là tăng 11.95 %

Nguyên nhân đất ở đô thị tăng là do quận Thanh Khê đã đẩy mạnh công tác

đô thị hoá, xây dựng, phát triển các khu dân cư, phát triển hạ tầng đồng bộ nhằm

đảm bảo giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân trên địa bàn, đạt mục tiêu phát

triển kinh tế xã hội cho giai đoạn 2005-2010 như Nghị quyết quận uỷ đề ra và

đây chính là xu thế phát triển chung của thành phố Đà Nẵng để trở thành trung

tâm thương mại của miền Trung.

2.2.2. Cơ cấu đất ở đô thị phân theo đơn vị hành chính phường trên địa

bàn quận.

Bảng 4

Chỉ tiêu Diện tích (ha) Tỷ trọng (%)

Tổng diện tích đất ở đô thị: 420.80 100

1. Phường An Khê 105.14 24.98

2. Phường Xuân Hà 88.58 21.05

3. Phường Tam Thuận 41.70 7.97

4. Phường Thanh Khê Đông 33.54 7.85

5. Phường Thanh Khê Tây 33.03 7.84

6. Phường Thạc Gián 28.51 6.75

7. Phường Chính Gián 26.94 6.40

8. Phường Tân Chính 22.14 5.26

9. Phường Vĩnh Trung 21.09 5.01

10. Phường Hoà Khê 20.13 4.78

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Nhận xét:

Qua bảng 4 ta thấy đất ở đô thị ở các phường không đồng đều, có sự chênh

lệch lớn giữa các phường An Khê, Thanh Khê Tây ( là hai phường có sự tập

trung đất ở cao) so với các phường còn lại, trong đó phường Tân Chính có diện

tích đất ở đô thị thấp nhất.

Đối với phường An Khê là phường có diện tích đất lớn nhất bao gồm: đất

nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu, đất ở. Do quá trình đô thị hoá, quy hoạch

phát triển các khu dân cư, tái định cư; đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu

dần chuyển sang đất ở nên diện tích đất ở tại đây gia tăng hằng năm.

Đối với phường Thanh Khê Tây tách ra từ phường Thanh Lộc Đán trước

đây, đất đai chủ yếu: đất nông nghiệp, đất ở thì đất nông nghiệp nay cũng dần

chuyển sang đất ở. Đặc biệt, khi đường Nguyễn Tất Thành hình thành nên thì

diện tích đất nông nghiệp càng bị thu hẹp. Tuy nhiên, chủ trương của quận cũng

như thành phố sẽ giữ lại một phần diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo nguồn

cung lương thực và cây hoa màu cho địa phương.

Các phường còn lại hầu hết đều là đất ở chủ yếu. Nhìn chung, điều kiện

sống tại các phường tương đối tốt. Đường phố hầu hết đều được tráng nhựa; các

khu phố văn hoá, xanh, sạch đẹp; bệnh viện, trường học, ga tàu, siêu thị, công

viên cây xanh, các cơ sở sản xuất kinh doanh đều được quy hoạch đều khắp,

thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân.

2.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận thời gian qua.

2.3.1. Tình hình thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở thời

gian qua.

Bảng 5

Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh

Số hồ % Số hồ % Số hồ % 06/05 07/06

sơ sơ sơ

Tổng số hồ sơ 2168 100 2214 100 2667 100 46 453

đăng ký chuyển

quyền sử dụng

đất:

Phường An Khê 407 18.77 414 18.69 459 17.21 7 45

Phường Thanh 391 18.03 397 17.93 442 16.57 6 45

Khê Tây

Phường Xuân Hà 294 13.56 299 13.50 344 12.89 5 45

Phường Hoà Khê 200 9.22 205 9.25 260 9.75 5 55

Phường Thanh 199 9.17 200 9.03 245 9.18 1 45

Khê Đông

Phường Thạc Gián 190 8.76 195 8.80 236 8.84 5 41

Phường Chính 181 8.34 187 8.44 249 9.33 6 62

Gián

Phường Vĩnh 164 7.56 168 7.59 217 8.13 4 49

Trung

Phường Tam 128 5.90 132 5.96 178 6.67 50 46

Thuận

Phường Tân 57 2.62 60 2.71 80 2.99 23 20

Chính

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Nhận xét:

Năm 2005 – 2006, tình hình đăng ký giao dịch nhà đất trở nên im ắng do thị

trường bất động sản đóng băng, hơn nữa Phòng Tài nguyên Môi trường quận

chưa chính thức thành lập, chỉ giữ vai trò tham mưu cho quận cũng như Sở Tài

nguyên Môi trường, nên công tác quản lý, giải quyết việc đăng ký giao dịch gặp

nhiều khó khăn như: về cán bộ chuyên trách, phải xử lý qua nhiều cấp gây mất

thời gian. Đối với hồ sơ mới, do dừng lại một thời gian khá dài trước khi thực

hiện Luật đất đai mới nên nhu cầu về đăng ký giao dịch đất đai ít biến động.

Năm 2007, tình hình đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tăng cao,

lượng hồ sơ đăng ký không ngừng tăng, đặc biệt vào những tháng cuối năm

2007, cụ thể khu vực đường Điện Biên Phủ, Nguyễn Tất Thành, phường An Khê,

Thanh Khê Tây là những nơi diễn ra chuyển quyền sử dụng đất nhiều nhất.

Nguyên nhân:

+ Đối với phường An Khê là phường có diện tích lớn nhất trên địa bàn

quận, ngoài đất ở còn có đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu Nhưng do quy

hoạch phát triển các khu dân cư cũng như tốc độ đô thị hoá cao nên đất nông

nghiệp và đất trồng cây hoa màu dần chuyển thành đất ở, làm diện tích cũng như

quỹ đất ở tăng. Do đó, tình hình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại đây cao

nhất chủ yếu là các hộ tái định cư, các hộ mới từ nơi khác đến (cả trong và ngoài

nước).

+ Đối với phường Thanh Khê Tây, từ khi đường Nguyễn Tất Thành hình

thành nên thì quỹ đất cũng tăng lên: đất dự án, đất ở, đất sản xuất kinh doanh.

Môi trường đẹp, gần biển, trong tương lai hình thành các khu resort, du lịch biển,

nên nhu cầu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng như lượng hồ sơ đăng ký

chuyển quyền sử dụng đất khu vực này cũng tăng cao.

+ Kể từ khi Uỷ ban nhân dân quận thực hiện cơ chế “một cửa liên thông”,

thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký nhanh hơn, công khai thủ tục hành chính nhiều

hơn, có bài bản (trong đó có quy trình chỉnh lý biến động) nên đáp ứng nhu cầu

búc xúc của người dân tốt hơn.

2.4. Thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa

phương

2.4.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức quản lý đất đai quân Thanh Khê

Tháng 01/2005, theo cơ chế phân cấp của ngành địa chính, phòng Tài

nguyên Môi trường được thành lập theo quyết định số 01/2005/QĐUB ngày

24/01/2005 với chức năng nhiệm vụ tham mưu uỷ ban nhân dân quận quản lý

nhà nước về đất đai theo các nội dung mà luật quy định.

Là một cơ quan hành chính, phòng Tài nguyên Môi trường có 08 cán bộ

công nhân viên trong đó có 01 trưởng phòng và 07 chuyên viên. Về trình độ

chuyên môn, 01 kỹ sư ngành địa chính, 01 trung cấp ngành địa chính, 01 kỹ sư

môi trường còn lại là kỹ sư và cử nhân các ngành khác. Đội ngũ cán bộ địa chính

cấp phường gồm 10 người, trong đó về trình độ chuyên môn hầu hết 10 cán bộ

chức danh địa chính không qua đào tạo ngành chuyên môn quản lý đất đai.

Ngoài ra để thực hiện công tác nghiệp vụ trực tiếp giúp cho phòng tài

nguyên môi trường, văn phòng đăng kí đất đai được thành lập để trực tiếp thực

hiện những công việc sự vụ như đo vẽ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

hồ sơ thế chấp, hồ sơ đăng kí quyền sử dụng đất…Với đội ngũ cán bộ là 17

người bao gồm: 01 giám đốc, 01 phó giám đốc, 15 cán bộ giúp việc. Trình độ

chuyên môn có 04 người đang học đại học quản lý đất đai, còn lại học các ngành

chuyên môn khác.

* Hệ thống tổ chức

Đây là hệ thống tổ chức trực tuyến với việc cấp trên chỉ đạo, quản lý từ trên

xuống và chức năng đối với các bộ phận chuyên môn cấp dưới.

* Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận

- Uỷ ban nhân dân quận

Chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế của phòng Tài nguyên Môi trường

quận.

- Phòng Tài nguyên Môi trường quận

Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê là cơ quan chuyên môn

thuộc Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

được quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2003/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15

tháng 07 năm 2003 của Bộ Tài nguyên Môi truờng và Bộ Nội vụ và quyết định

số 01/2005/QĐ-UB ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Uỷ ban nhân dân quận

Thanh Khê.

Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê chịu sự quản lý và chỉ đạo

trực tiếp của Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, đồng thời chịu sự chỉ đạo, hướng

dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà

Nẵng.

Phạm vi giải quyết công việc

+ Dự thảo và trình Uỷ ban nhân dân quận ký ban hành các văn bản hướng

dẫn thực hiện các quy định pháp luật về quản lý Tài nguyên và Môi trường.

+ Trực tiếp tham mưu Uỷ ban nhân dân quận đối với quy hoạch, kế hoạch

về tài nguyên và môi trường và tổ chức thực hiện sau khi được xét duyệt.

+ Giúp Uỷ ban nhân dân quận tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất trình Uỷ ban nhân dân thành phố xét duyệt (theo kỳ quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất) và tổ chức kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất sau khi được xét duyệt.

+ Thẩm định và trình Uỷ ban nhân dân quận xét duyệt quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất các phường, kiểm tra việc thực hiện sau khi được xét duỵêt.

+ Trình Uỷ ban nhân dân quận quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi

đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân

dân cấp quận và tổ chức thực hiện.

+ Quản lý và theo dõi sự biến động về đất đai, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu

về đất đai và bản đồ phù hợp với hiện trạng sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở

Tài nguyên Môi trường.

+ Tổ chức thực hiện và hướng dẫn, kiểm tra việc thống kê, kiểm kê, đăng kí

đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

+ Hướng dẫn và kiểm tra việc sử dụng, bảo vệ tài nguyên đất, tài nguyên

khoáng sản, tài nguyên nước, bảo vệ môi trường, phòng chống, khắc phục suy

thoái, ô nhiễm, sự cố môi trường, hậu quả thiên tai.

+ Lập báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai và hiện trạng môi trường theo định

kỳ, thu thập, quản lý lưu trữ tư liệu về tài nguyên và môi trường

+ Chủ trì hoặc phối hợp với các cơ quan liên quan trong việc kiểm tra và

thanh tra việc thi hành pháp luật, giúp Uỷ ban nhân dân quận giải quyết các tranh

chấp, khiếu nại tố cáo về tài nguyên và môi trường, về nhà ở trên đất theo quy

định của pháp luật.

+ Thực hiện công tác quản lý Nhà nước, các lĩnh vực liên quan đến việc xác

lập quyền sở hữu nhà của hộ gia đình, cá nhân, Uỷ ban nhân dân quận nhận

chuyển giao từ Sở Tài nguyên và Môi trường.

+ Chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ đối với Văn

phòng Đăng kí quyền sử dụng đất.

+ Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, thông tin về tài nguyên và

môi trường theo quy định pháp luật.

+ Báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng, 1 năm và đột xuất tình hình thực hiện

nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Uỷ ban nhân dân quận và Sở

Tài nguyên Môi trường.

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Uỷ ban nhân dân quận phân công.

+ Quản lý cán bộ công chức-viên chức, hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn,

nghiệp vụ đối với cán bộ địa chính phường. Tham gia với Sở Tài nguyên Môi

trường trong việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ công chức-viên chức làm

công tác quản lý tài nguyên và môi trường và cán bộ địa chính phường.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thuộc phòng

Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có

thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất

biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, có tư cách pháp nhân, có con

dấu riêng và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và Ngân hàng theo quy

định của pháp luật.

Chức năng, nhiệm vụ

+ Giúp trưởng phòng Tài nguyên Môi trường quận làm đầu mối thực hiện

các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất khi thực hiện

các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

+ Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả

các thửa thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp quận theo trích sao hồ sơ địa

chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành phố

gửi tới, hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao

hồ sơ địa chính của Uỷ ban nhân dân các phường thuộc quận.

+ Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với

người sử dụng đất.

+ Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy

tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.

+ Tổ chức việc điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất, trích đo địa

chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

cấp quận và phường.

+ Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa

chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu

cầu của cộng đồng.

+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, thực hiện các

dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, điều tra khảo sát, đánh giá, phân

hạng, đo đạc, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính.

+ Báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng, 1 năm và đột xuất về tình hình thực

hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho phòng Tài nguyên Môi

trường.

+ Quản lý viên chức, người lao động, tài sản thuộc Văn phòng theo quy

định của pháp luật và của Uỷ ban nhân dân quận giao.

- Bộ phận hành chính tổng hợp

+ Thực hiện các nhiệm vụ về công tác tổ chức, giải quyết các chế độ chính

sách về lao động, tiền lương theo quy định của Nhà nước.

+ Thực hiện công tác tài chính kế toán, công tác hành chính, xây dựng quy

trình, nội quy, quy chế hoạt động của cơ quan , thu phí và lệ phí.

+ Xây dựng kế hoạch công tác của văn phòng, định hướng chiến lược phát

triển, kiểm tra giám sát việc thực hiện kế hoạch.

+ Tổng hợp tình hình các hoạt động của văn phòng để báo cáo thực hiện

công tác thi đua khen thưởng.

+ Kiểm tra hướng dẫn, tiếp nhận và phân loại hồ sơ của cá nhân có yêu cầu

thực hiện các quỳen theo Luật định thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân quận.

+ Chuyển hồ sơ cho các bộ phận có trách nhiệm thụ lý, theo dõi tiến độ giải

quyết hồ sơ theo trình tự các bước công việc.

+ Quan hệ với các cơ quan có liên quan (Sở tài nguyên Môi trường, Sở xây

dựng, Cục thuế, Sở Tài chính, Trung tâm đo đạc bản đồ, Văn phòng Uỷ ban nhân

dân quận, phòng Tài chính-kế hoạch, Quản lý đô thị, chi cục thuế, kho bạc) để

giải quyết công việc.

+ Giao trả hồ sơ.

+ Thực hiện công tác tư vấn pháp luật về đất đai cho công dân.

+ Tham gia các nhiệm vụ khác khi có yêu cầu.

- Bộ phận Kỹ thuât và ngoại nghiệp

+ Tổ chức việc điều tra, khảo sát đánh giá, phân hạng đất, kiểm kê đất đai

và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

+ Kiểm tra sự thống nhất số liệu giữa các loại hồ sơ bao gồm: Hồ sơ do

người sử dụng đất cung cấp, hồ sơ gốc đang quản lý và số liệu thực địa.

+ Thực hiện và kiểm tra việc tách, nhập thửa đất, biến động đất đai.

+ Kiểm tra, nghiệm thu kết quả đo đạc bản đồ của các đơn vị có chức năng

đo đạc bản đồ trước khi đưa vào sử dụng.

- Bộ phận xử lý số liệu

+ Thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký quyền sử dụng đất đối với

cá nhân theo quy định của Luật đất đai.

+ Tiếp nhận và quản lý hồ sơ địa chính dạng số.

+ Hệ thống hoá bản đồ toàn quận và chỉnh lý biên tập theo các hệ thống tiêu

chuẩn dữ liệu

+ Cập nhật biến động trên bản đồ địa chính và hồ sơ đăng ký đất đai, chỉnh

lý bản đồ và cấp trích lục bản đồ.

+ Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số

+ Thu thập, ứng dụng những tiến bộ mới như: Công nghệ thông tin, viễn

thám, viễn thông, tin học, phân tích hệ thống, hệ thống thông tin địa lý GIS…để

áp dụng và phục vụ cho công tác quản lý và lưu trữ thông tin ngành.

- Bộ phận Lưu trữ và khai thác thông tin

+ Tiếp nhận, thu thập, phân loại, sắp xếp bảo quản tư liệu địa chính và các

hồ sơ tư liệu khác.

+ Cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ và hồ sơ địa chính

dạng giấy.

+ Trích lục, trích sao hồ sơ địa chính.

2.4.2. Thực trạng công tác ban hành và áp dụng các quy định, quy chế,

chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị.

Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống

các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cơ sở tổ

chức thi hành. Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra

những mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý.

Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực

thi hành từ ngày 01/07/2004, đến ngày 29/10/2004 chính phủ ban hành Nghị định

181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Trên cơ sở các văn bản

chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Thanh

Khê đã tổ chức triển khai và chỉ đạo Phòng Tài nguyên Môi trường, Uỷ ban nhân

dân các phường căn cứ vào chức năng và nhiệm vụ của mình để thực hiện tốt các

chủ trương chính sách đất đai, các văn bản về công tác thanh tra, kiểm tra đối với

việc quản lý sử dụng đất, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.

Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật về đất đai cũng như liên quan đến hoạt

động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị cơ bản được áp dụng thuộc quận bao

gồm:

- Luật đất đai 2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về

đất đai. Trong đó có quy định kể từ ngày 01/01/2008, giấy trắng văn tự mua bán,

thừa kế…không được giao dịch, thế chấp, muốn giao dịch phải có sổ đỏ.

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP của chính phủ về phương pháp xác định gía

đất và khung giá các loại đất.

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

Nhìn chung công tác triển khai, áp dụng, tuyên truyền các quy định pháp

luật về đất đai trong dân tương đối tốt, các quy định, quy chế luôn được công

khai, hướng dẫn, niêm yết trên các bảng ghi đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất. Bên cạnh việc tổ chức thực hiện tốt các văn bản của nhà nước, quận đã

tổ chức cho cán bộ học tập nâng cao trình độ nghiệp vụ, phổ biến luật đất đai và

các văn bản hướng dẫn thi hành luật cho cán bộ, nhân dân.

Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng các quy định trên có nảy sinh một số

vướng mắc:

+ Theo nghị định 84/2007/NĐ-CP kể từ ngày 01/01/2008 các loại giấy tờ

không phải sổ đỏ thì không được chuyển quyền sử dụng đất, nhưng do điều kiện

lịch sử nên từ trước đến nay người dân sử dụng đất hợp pháp được cấp nhiều loại

giấy chứng nhận, người dân thì chưa hiểu rõ gây khó khăn trong quá trình giải

quyết, chẳng hạn như khi có nhu cầu giao dịch người dân mới đi chuyển đổi giấy

tờ nhà đất; trong khi đó, nhà nước lại muốn thống nhất một loại giấy tờ nhà đất

cho dễ quản lý. Về lâu dài, nếu chưa giải quyết ổn thỏa, những hộ đang sở hữu

giấy trắng sẽ chịu thiệt mà ngay cả đến ngân hàng cũng gặp rắc rối vì tồn đọng số

hồ sơ giấy trắng đã giao dịch trước đây.

+ Đất có giấy tờ nhưng đã chuyển nhượng cho người khác một phần nên

còn lại không đủ diện tích so với hạn mức đất ở, có lấn thêm để hình thành thửa

đất hiện nay có nhà ở sau ngày 18/12/1980, nhưng trước ngày 15/10/1993. Nay

giải quyết công nhận phần đất có giấy tờ còn lại công nhận là đất ở, cộng phần

đất lấn được công nhận theo hạn mức (diện tích có giấy tờ là đất ở + diện tích

hạn mức đất ở) hoặc gộp phần đất có giấy tờ với phần đất lấn để công nhận đủ

theo hạn mức đất ở theo khoản 4 hoặc 5 Điều 87 Luật Đất đai.

+ Khó khăn trong việc xác định tình trạng pháp lý của thửa đất do đất đã

qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu.

+ Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và có một số

vướng mắc chưa được tháo gỡ cũng làm cho một bộ phận người sử dụng đất ít

thiết tha với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến khi cần chuyển

nhượng thì lại không đủ thủ tục để thông qua cơ quan Nhà nước.

+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng, người mua sẽ được cấp giấy chứng

nhận mới chứ không cập nhật trên giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

và QSDĐ) hoặc giấy đỏ. Trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được

ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về

đất và cho ông B thuê dài hạn (10, 20 năm), khi ông B xây nhà thì ông B sẽ

đứng tên chủ quyền sở hữu nhà. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay

đổi kiến trúc, cấu trúc (nhà một trệt xây lên bốn lầu), chủ nhà phải làm thủ tục

làm lại giấy chứng nhận QSDĐ, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để

được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong NĐ mới thay

thế NĐ 60).

Nếu thực hiện như trên, hình dung người dân sẽ rất vất vả và cơ quan quản

lý nhà nước sẽ gặp không ít khó khăn. Cấp quận, huyện vốn đang rất thiếu và yếu

về nhân sự sẽ phải đảm đương luôn việc quản lý cả hai lĩnh vực hết sức phức tạp.

2.4.3. Thực trạng công tác thực hiện quy trình đăng kí chuyển quyền

sử dụng đất.

2.4.3.1. Quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hiện nay

Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê

(Nguồn: Phòng tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Phân tích sơ đồ:

Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (Hộ gia đình, cá nhân)

chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại công chứng nhà nước hoặc

Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất, sau đó nộp hồ sơ tại văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày

nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,

trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế; chỉnh lý giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận Trong thời hạn

không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính do Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến, cơ quan thuế có trách nhiệm thông

báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về mức nghĩa vụ tài chính mà bên

chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện.

Cơ quan công chứng

Hộ gia đình, cá nhân Kho bạc quận Thanh Khê

- Thông báo nộp tiền - Trao GCN - Trả hồ sơ Hồ sơ đăng ký

Số liệu địa chính

Chi cục thuế quận Thanh Khê VP đăng ký QSD đất quận

Loại, mức nghĩa vụ tài chính

1. Nếu phải cấp GCN - Thẩm tra hồ sơ - Công khai hồ sơ - Trích lục trích đo 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất - Lập tờ trình

1. Nếu phải cấp GCN - GCN - Hồ sơ 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng - Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Nếu phải cấp Phòng tài nguyên quận

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về

nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng để nộp tiền vào Kho bạc nhà nước

theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp hồ sơ đăng ký cần phải cấp mới giấy chứng nhận hoặc

kèm chuyển mục đích sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trình

Phòng Tài nguyên, Phòng Tài nguyên có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Uỷ

ban nhân dân quận quyết định.

2.4.3.2. Thực trạng thực hiện quy trình trong quản lý chuyển

quyền sử dụng đất thuộc quận.

Năm 2006, điểm nổi bật trong công tác cải cách hành chính ở quận Thanh

Khê là thực hiện thí điểm thành công cơ chế “một cửa liên thông” trong tiếp nhận

và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai, sự liên thông từ cấp phường đến quận

cơ bản thuận lợi, sự phối hợp giữa các cơ quan Tư pháp, Công chứng chứng

thực, Ngân hàng, Thi hành án, Chi cục thuế quận, Kho bạc quận trong việc triển

khai quy trình, thực hiện các quy định về đăng kí biến động đất đai tại địa

phương tương đối tốt, không xảy ra sai phạm, không gây mất nhiều thời gian

cũng như đáp ứng được nhu cầu của nhân dân, thái độ phục vụ nhân dân của cán

bộ công chức tốt hơn; công khai các thủ tục hành chính nhiều hơn, có bài bản

hơn (trong đó có quy trình đăng ký chỉnh lý biến động đất đai

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên việc tiếp nhận và giải

quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai theo cơ chế “một cửa ” tại quận vẫn còn có

những hạn chế, thiếu sót như: sử dụng biểu mẫu chưa phù hợp, thu thừa một số

loại thủ tục, xác định thời gian hẹn trả hồ sơ chưa thống nhất và chưa đúng quy

định, một số hồ sơ giải quyết trả kết quả chưa đúng hẹn và một số khác được tiếp

nhận trong thời gian đầu khi triển khai thực hiện đề án “một cửa” tại quận giải

quyết còn chậm so với thời gian theo quy định. Ngoài ra công tác đăng ký đất đai

nhìn chung còn mang nặng tính thủ công và chưa thiết lập thành hệ thống để qua

đó có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất.

Nguyên nhân của tình trạng trên, trước hết là do nhận thức pháp luật về đất

đai chưa đồng bộ, đầy đủ và thống nhất, thiếu sự kết hợp chặt chẽ giữa các bộ

phận chuyên môn của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận với nhau và

giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận với một số cơ quan, đơn vị có

liên quan, thiếu biện pháp kiểm tra giám sát thường xuyên để kịp thời đánh giá

rút kinh nghiệm trong tổ chức thực hiện.

Nhìn chung, công tác quản lý và thực hiện theo quy trình đăng ký chuyển

quyền sử dụng đất ở quận đã có nhiều bước cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trong

tương lai cần thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai không còn mang nặng tính

thủ công để có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất, tạo sự

kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan với nhau, tiếp tục cải cách thủ tục

hành chính cũng như thời gian giải quyết hồ sơ để không gây mất thời gian đi lại

của nhân dân.

2.4.4. Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp,

khiếu nại tố cáo liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.

2.4.4.1. Công tác thanh tra, kiểm tra chuyển quyền sử dụng đất

Công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là

một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai được coi là

một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi mà ngày càng

một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gia khá dài thị trường đất đai nằm ngoài

tầm kiểm soát của Nhà nước; lúc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt trở thành giá ảo

làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội. Hơn nữa làm tốt

công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng

quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ,

buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với

các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai.

Đây là một công tác mới mẻ mà hiện nay thành phố đang dò dẫm từng bước

thử nghiệm, về phía quận Thanh Khê vấn đề này chưa được thực hiện do cơ chế

phân cấp. Từ năm 1997, sau khi quận thành lập, công tác thanh tra, kiểm tra đối

với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được coi trọng, với chức năng thẩm

quyền của mình, quận thường xuyên tổ chức đoàn thanh tra, bao gồm các ngành

liên quan, hữu quan như Thanh tra Nhà nước, Phòng quản lý đô thị, Đội quy tắc

để tiến hành thanh tra, kiểm tra đối với các sai phạm về đất đai như:

-Thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất như

chuyển nhượng đất bất hợp pháp, xây dựng trái phép, lấn chiếm đất đai, sử dụng

đất sai mục đích sau chuyển nhượng…

- Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của Uỷ ban nhân dân các cấp,

các hợp tác xã.

Ngoài ra quân còn phối hợp với đoàn thanh tra ngành địa chính thành phố

tổ chức thanh tra, kiểm tra các tổ chức đơn vị, cơ quan đóng trên địa bàn quận.

Kết quả cụ thể được thể hiện ở bảng:

Tình hình vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê

(1997-2006)

Bảng 6

STT Tên Sử dụng sai mục Lấn chiếm đất Chuyển nhượng

phường đích đai trái thẩm quyền

Số Diện tích Số Diện tích Số Diện tích

hộ (m2) hộ (m2) hộ (m2)

01 An Khê 38 4.500 10 1.500 77

02 50 6.500 25 4.000 32 5.600 Thanh Khê

Tây

03 Thạc Gián 16 1.200 6.000

04 Chính Gián 20 3.000

05 Tân Chính 25 1.500

06 Xuân Hà 40 5.000

Tổng cộng 88 11.000 136 16.200 109 11.600

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Nhận xét:

Chuyển nhượng trái thẩm quyền là 109 hộ trong đó 77 hộ gồm 11000m2

do hợp tác xã hai phường An Khê, Thanh Khê Tây tự ý chuyển nhượng cho

người dân diện tích đất nông nghiệp để làm nhà ở. Trên cơ sở kết luận đoàn

thanh tra quận xử lý ra quyết định cảnh cáo. Thu hồi toàn bộ số tiền ban chủ

nhiệm hợp tác xã đã thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, đồng

thời tiến hành kiểm điểm ban chủ nhiệm hợp tác xã. Còn những hộ đã xây dựng

công trình nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng, quận báo cáo về thành phố xin

được giao quyền sử dụng đất cho các hộ có thu tiền sử dụng đất theo quy định.

32 hộ còn lại là những hộ tái định cư thuộc chung cư khối 6 (Phú Lộc) thuộc

phường Thanh Khê Tây đã tự ý chuyển nhượng sai quy định bằng viết giấy trao

tay. Đây là những hộ được thành phố bố trí lại chỗ ở trong khu chung cư nhưng

lại không ở mà bỏ trống rồi sang nhượng hoặc cho thuê lại mà không được phép

của cơ quan có thẩm quyền.

Nguyên nhân dẫn đến sai phạm trên do cán bộ địa chính các phường còn

hạn chế trong công tác chuyên môn, các ngành liên quan của quận chưa thường

xuyên kiểm tra đôn đốc việc quản lý và sử dụng đất đai của cấp phường. Hơn

nữa cán bộ thanh tra thuộc phòng Tài nguyên quận quá ít về số lượng (3 người

chuyên trách về thanh tra đất đai).

2.4.4.2. Thực trạng công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan

đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận.

Giải quyết khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong việc quản lý và sử

dụng đất đai nói chung và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một

biện pháp để lập lại kỷ cương.

Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng của giá đất là sự tăng lên

của các vụ tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo các hành vi vi phạm trong quản lý các

hoạt động liên quan đến đất đai trở nên sôi động và phức tạp. Trước tình hình đó,

một mặt quận đã tăng cường việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai, mặt

khác đã phối hợp với các ngành chuyên môn cấp trên mở lớp tập huấn cho cán bộ

nhất là cán bộ địa chính phường, nhờ vậy phần lớn các vụ việc dần dần được giải

quyết hoà giải ở cấp phường.

Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, đất đai liên quan đến

hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê từ năm

1997 – 2006

Bảng 7

STT Năm Tổng Số đơn thuộc thẩm quyền Số đơn Số đơn Số

không đã giải đơn số Tổng Tố Khiếu Tranh quyết thuộc còn đơn số cáo nại chấp

thư thẩm tồn

quyền đọng

01 1997 54 48 0 06 42 06 46 02

02 1998 48 40 0 03 37 08 37 03

03 1999 45 34 01 05 28 11 28 06

04 2000 58 49 04 07 38 09 44 05

05 2001 66 50 01 12 37 16 47 03

06 2002 43 38 02 05 31 05 37 01

07 2003 73 61 0 04 57 12 55 06

08 2004 49 45 01 07 37 04 42 03

09 2005 52 52 01 08 43 0 51 01

10 2006 79 79 0 12 67 0 78 01

31 Tổng cộng 567 496 10 69 417 71 465

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Từ năm 1997 đến nay, quận đã tiếp nhận 567 đơn thư trong đó tổng số đơn

tranh chấp chiếm đại đa số. Tình hình vi phạm nổi bật ở một số trường hợp:

Nhiều chủ thể tham gia tranh chấp nhà, đất (cá nhân, hộ gia đình…) trong đó có

những chủ thể không cùng cư rú ở một địa phương mà ở nhiều địa phương khác

nhau; tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà; hợp đồng tặng cho nhà.

Với phương châm nâng cao công tác hoà giải, do đó các vụ việc tranh chấp

đất đai được giải quyết thấu tình đạt lý, dứt điểm, không để tồn đọng hồ sơ,

không có đơn vượt cấp, và báo cáo Uỷ ban nhân dân quận đề xuất hướng giải

quyết theo đúng pháp luật.

2.5. Nhận xét chung về thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng

đất ở đô thị.

Qua số liệu từng năm nhìn chung công tác giải quyết đơn thư của quận

được giải quyết kịp thời dứt điểm, đầu tiên phải được đặt ra là cán bộ phòng quản

lý đô thị, phòng tài nguyên môi trường hiện nay được phân công đảm nhiệm đã

nỗ lực hết mình cùng với sự am hiểu về quy định của pháp luật, với kinh nghiệm

nhiều năm trải nghiệm nên trực tiếp tổ chức hoà giải thành công nhiều vụ việc.

Thông qua việc giải quyết các vụ tranh chấp, quận đã góp phần quan trọng bảo

vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền lợi của Nhà nước, quyền, lợi ích

hợp pháp của người sở hữu nhà, sử dụng đất hợp pháp; góp phần ổn định trật tự,

an toàn xã hội, phát triển kinh tế của thành phố nói chung và quận Thanh Khê nói

riêng.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp đường lối giải quyết các tranh chấp còn

khác nhau, chưa bảo đảm nguyên tắc áp dụng thống nhất pháp luật, nhiều vụ phải

xử đi xử lại nhiều lần, nên chưa bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của công

dân, chưa được dư luận xã hội đồng tình. Nguyên nhân của tình trạng trên bao

gồm:

- Một bộ phận đội ngũ cán bộ xét xử còn hạn chế về năng lực.

- Pháp luật đất đai của nước ta thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định

cụ thể, văn bản dưới luật rất nhiều nhưng tản mạn, còn chồng chéo, mâu thuẫn

nhau.

- Việc quản lý hồ sơ về nhà, đất của các cơ quan chức năng rất lỏng lẻo,

thiếu chính xác, có trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ.

- Bộ luật dân sự quy định về vấn đề quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

đai chưa phù hợp với thực tiễn hoặc không thống nhất với các ngành luật khác,

có vấn đề phát sinh tranh chấp mà vẫn không có điều luật điều chỉnh (ví dụ: vấn

đề cầm cố nh, đất hoặc bán quyền thuê nhà, đất…)

- Các cơ quan có trách nhiệm ở trung ương chậm ban hành các văn bản

hướng dẫn thi hành luật đất đai, chậm sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn

phù hợp, gây khó khăn cho các địa phương áp dụng pháp luật khi xét xử.

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN

THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ

THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ

3.1. Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động

chuyển quyền sử dụng đất ở tại địa phương.

Thị trường đất đai ở nước ta còn nhiều khuyết tật, về cả lý luận và thực tiễn

triển khai. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống

tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với

người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới

chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện

để xây dựng hệ thống quản lý, công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ

thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công

tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, tính khả thi chưa cao,

chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu

quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém,

chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật

mới về đất đai. Để tháo gỡ những khó khăn trên, cần thực hiện các giải pháp chủ

yếu sau:

- Cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về

đất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận

thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nối thông suốt về dữ

liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát

được việc tích tụ đất đai của các chủ thât sử dụng đất, làm cơ sở cho việc hạn chế

đầu cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở

việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết

của thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất). Ngoài ra, việc thực hiện

nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất

đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn

chặn hành vi đầu cơ đất đai.

- Các thông tin về đất đai và thông tin bất động sản cần phải được minh

bạch và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất, một cách kịp thời. . Để làm được điều này

cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó,

thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng

hơn. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp,

góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động

sản, từ đó hành vi đầu cơ sẽ không còn có “đất” để tồn tại.

- Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng (Thuế, địa chính, xây

dựng, Uỷ ban nhân dân xã, phường) trong việc quản lý đất đai. Kiểm tra, giám

sát các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua việc kiểm tra lập

sổ bộ thuế nhà đất hàng năm; thông qua việc cấp giấy phép xây dựng để kịp thời

phát hiện các trường hợp vi phạm và có biện pháp xử lý phù hợp. Tăng cường

quản lý việc xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với đất đô thị, đất trên các trục đường

giao thông chính, buộc các đối tượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

mới được cấp giấy phép xây dựng. Có sự gắn kết hơn nữa giữa quyền lợi và trách

nhiệm của chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế, trong đó có thuế

chuyển quyền sử dụng đất. Đẩy nhanh việc thực hiện chủ trương uỷ nhiệm thu

cho các xã, phường. Ngoài ra, Nhà nước nên cho xây dựng tỷ lệ trích phù hợp

một bộ phận thuế chuyển quyền sử dụng đất để hỗ trợ cho chính quyền địa

phương trong việc quản lý thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Quy định về mặt

luật pháp để xử lý nghiêm khắc các trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất dưới hình thức viết giấy trao tay. Các trường hợp mua, bán,

chuyển nhượng nhà đất trái pháp luật nếu được phát hiện phải có sự phân định rõ

ràng trách nhiệm của các bên có liên quan và có biện pháp xử lý thích hợp. Hoàn

thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức điều tiết trên thu

nhập ròng từ việc chuyển nhượng. Từ đó sẽ buộc các đối tượng nộp thuế phải lưu

giữ các hoá đơn, chứng từ hợp pháp (có công chứng của Nhà nước) liên quan đến

việc chuyển nhượng. Nếu không lưu giữ, thì phải nộp mức thuế cao hơn. Tuy

nhiên để thực hiện được, trước mắt, cần quy định giá tính thuế phù hợp hơn với

giá chuyển nhượng trên thị trường. Cần xây dựng các trung tâm thẩm định giá

độc lập, với đội ngũ cán bộ chuyên môn nghiệp vụ giỏi, cung cấp đầy đủ các

thông tin cần thiết cho công tác quản lý thu thuế. Hiện nay, các lĩnh vực khác

như: tư pháp, dân sự chưa được hoàn thiện để người dân có thể yên tâm đóng

thuế và được Nhà nước bảo hộ về tài sản. Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện Luật

thuế chuyển quyền sử dụng đất, cần phải sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan

như Luật đất đai, Luật thuế trước bạ... để tạo ra các giải pháp đồng bộ trong việc

quản lý đất đai.

- Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm

chủ động đáp ứng nhu cầu đất cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ

sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các nhu cầu khác trong quá trình công nghiệp hóa,

hiện đại hóa đất nước. Tức là bảo đảm quan hệ cung-cầu về đất, không để mất

cân đối về cung-cầu, cung không đáp ứng cầu, dẫn tới tăng giá đất.

- Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản

lý nhà nước về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện,

ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác

dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để

làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người sử dụng

đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu

cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực

hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví

dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này đã quy định

thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai

đã tích tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật,

thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất

đai và thu thuế đối với bất động sản. Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện

của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí

và quyết tâm thực sự.

- Thực hiện tổ công tác tuyên truyền bằng nhiều hình thức nhằm phổ biến

sâu rộng Luật đất đai và các chủ trương chính sách liên quan đến đất đai.

- Do biến động lớn ở các khu dân cư mới và chỉnh trang đô thị nên phối hợp

với các cơ quan chức năng của ngành đo đạc, để đo đạc lại bản đồ địa chính.

- Phải tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất

đai hiện đại. Trong hệ thống này, từng thửa đất đều phải được xác định giá đất

qua mỗi lần đăng ký, và như vậy sẽ kiểm soát được chênh lệch về thu nhập từ

chuyển quyền sử dụng đất để áp dụng chính sách thuế. Trong Luật Đất đai (sửa

đổi), việc đăng ký đất đai được coi như là một thủ tục bắt buộc đối với mọi đối

tượng sử dụng đất.

- Đơn giản hoá thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cũng như đăng ký kê khai biến động nhưng đảm bảo tính pháp lý theo

quy định.

- Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp,

mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp

luật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và

người sử dụng đất.

- Đẩy mạnh công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Tạo chuyển biến mạnh mẽ, rõ rệt về giải quyết đơn thư tranh chấp, khiếu

nại, tố cáo về đất đai với yêu cầu phải giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng

và giải quyết kịp thời đơn thư phát sinh theo đúng quy định của pháp luật.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp phải trực tiếp chỉ đạo công tác giải quyết

tranh chấp, khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật, khắc phục có hiệu quả

tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư; coi trọng việc

tổ chức đối thoại giữa người có đơn thư với cơ quan hoặc người có quyết định

hành chính hoặc hành vi hành chính bị khiếu nại.

Đối với những đơn thư đã được các cơ quan hành chính hoặc Tòa án nhân

dân giải quyết đúng pháp luật, phù hợp với thực tế mà người khiếu nại vẫn không

chấp hành và có hành vi kích động, gây mất trật tự công cộng thì cần áp dụng các

biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm hoàn thiện công tác tiếp dân,

hướng dẫn đầy đủ, cụ thể về pháp luật cho người có đơn thư hoặc đến trình bày,

khiếu nại, tố cáo tại nơi tiếp công dân; công bố công khai số điện thoại, số fax,

hòm thư, địa chỉ thư điện tử để tiếp nhận các phát hiện, kiến nghị của công dân.

- Tăng cường trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc giải

quyết khiếu nại tố cáo.

- Thường xuyên nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ địa chính nhất là cán

bộ địa chính xã phường.

- Các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành

sàn giao dịch bất động sản phải qua đào tạo. Để được cấp chứng chỉ môi giới,

định giá bất động sản, các cá nhân phải có đủ các điều kiện như không phải là

cán bộ, công chức nhà nước; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi

dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản.

Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có bằng tốt

nghiệp cao đẳng hoặc đại học, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động

sản cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến

thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

- Ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý cơ sở dữ liệu phục vụ công tác

quản lý.

- Phân công, phân cấp trách nhiệm cụ thể cho Uỷ ban nhân dân cấp phường,

các ngành đặc biệt là ngành địa chính.

- Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà đất do lịch sử để lại theo phương

châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất.

- Cần có quy định cụ thể hơn việc phân loại đất. Mỗi loại đất cần được phân

ra các hạng cụ thể hơn, để có chế độ pháp lý phù hợp.

- Những căn nhà có chủ nhân ở trên 2 năm, khi bán đi thì không bị đóng

thuế. Những người có nhà cửa, đất đai mà không ở (chỉ cho mượn) và những

người buôn bán nhà đất; khi bán thì phải trả thuế cho chính phủ. Cuối năm đóng

thuế thì sẽ tính lại và khấu trừ sau (chính phủ lấy tiền trước). Nếu đổi bất động

sản này để lấy bất động sản khác lớn hơn trong vòng 3 tháng thì không bị đóng

thuế. Ở những nơi quy hoạch rồi; khu đẹp và ven biển thì tiền thuế có thể cao

gấp đôi, gấp ba hoặc những nơi chưa quy hoạch và chưa có điện nước thì được

giảm thuế một nửa.

- Tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là đất cho sản xuất

kinh doanh, và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo qui luật

cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội.

- Phát triển quĩ đất để điều tiết thị trường đất đai theo qui định của Luật Đất

đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất

động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà

ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu

nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ

ở, trên nguyên tắc xóa bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ các hộ gia đình, cá

nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và

của từng địa phương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong

các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

- Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản,

đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín

dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp

thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản.

- Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch

trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “sàn giao

dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo

biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “trung tâm

giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham

gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của

Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường.

Trên đây là một số giải pháp nhằm nâng cao, hoàn thiện công tác quản lý

chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê. Từ đó giúp cho công tác

quản lý đất đai nói chung và giao dịch đất đai nói riêng ngày một tốt hơn, đảm

bảo đúng pháp luật.

3.2. Kiến nghị

Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê được thành lập tháng ba

năm 2005, đã từng bước đi vào ổn định về mặt tổ chức, hiệu quả hoạt động khá

tốt trong công tác quản lý đất đai như: tiếp nhận, giải quyết các hồ sơ thuộc lĩnh

vực đất đai, tổ chức thanh tra, kiểm tra về đất đai cũng như đối với hoạt động

chuyển quyền sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu của nhân dân. Bên cạnh những

mặt tích cực đó, vẫn còn có những hạn chế cần được khắc phục, qua thời gian

nghiên cứu tìm hiểu, tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:

- Việc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ các nội dung công việc trong lĩnh vực

đất đai được thực hiện “một cửa” Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc

phòng Tài nguyên Môi trường. Nhưng hiện nay, phòng Tài nguyên Môi trường

và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do chưa có địa điểm làm việc thích

hợp, nên đề xuất tạm thời nhận hồ sơ tại tổ “một cửa” thuộc Văn phòng Uỷ ban

nhân dân quận và trả hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Chấm dứt việc thu thừa một số loại thủ tục; có biện pháp khắc phục việc

hẹn trả thời gian, trả kết quả hồ sơ không đúng quy định; thu đủ, thu đúng các

khoản phí, lệ phí theo quy định; củng cố lại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ

sơ; xây dựng và ban hành quy chế làm việc của Văn phòng Đăng ký quyền sử

dụng đất quận; xác lập chế độ trách nhiệm, mối quan hệ công tác cụ thể của tập

thể và cá nhân cán bộ, viên chức đơn vị trong quy trình luân chuyển giải quyết hồ

sơ công việc của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận.

- Hệ thống hoá và công khai hoá hoạt động công vụ, bao gồm những việc

công khai lịch công tác; tổ chức hòm thư góp ý, điện thoại đường dây nóng, sử

dụng bảng tên để bàn, thường xuyên đeo thẻ công chức, viên chức khi làm nhiệm

vụ; công khai mức phí và lệ phí theo Quyết định số 103/2006/QĐ-UBND của Uỷ

ban nhân dân thành phố Đà Nẵng; kịp thời bổ sung và công khai đầy đủ quy

trình, thủ tục, phí và lệ phí, thời gian giải quyết các nội dung công việc theo quy

định để tổ chức, các nhân dễ biết, kiểm tra, thực hiện.

- Tổ chức quán triệt và công khai quy tắc ứng xử của cán bộ, công chức,

viên chức làm việc trong bộ máy chính quyền địa phương ban hành kèm theo

Quyết định số 03/2007/QĐ-BNV ngày 26/02/2007 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ.

- Sắp xếp lại một số loại sổ sách theo dõi phục vụ cho công tác quản lý và

lưu hồ sơ công việc theo quy định; thường xuyên nghiên cứu các văn bản quy

phạm pháp luật về đất đai, nhất là các văn bản mới ban hành để áp dụng thực

hiện giải quyết công việc chuyên môn cho đúng với quy định của pháp luật hiện

hành; khắc phục kịp thời những hạn chế, thiếu sót về thủ tục, thời gian, phí và lệ

phí giải quyết hồ sơ, công việc của hộ gia đình, cá nhân.

- Có biện pháp chấn chỉnh tổ chức và hoạt động của bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả hồ sơ tại quận theo quy định tại Quyết định số 06/2006/QĐ-UBND

ngày 06/02/2006 củaUỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng nhằm đảm bảo sự

đồng bộ và thống nhất chung cho việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo cơ chế

“một cửa” của tổ chức, công dân trên địa bàn quận; chỉ đạo Văn phòng Uỷ ban

nhân dân quận phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận xây dựng

quy chế phối hợp khi trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận ký hồ sơ của hộ gia

đình, cá nhân; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả và các phòng chuyên môn nhằm đảm bảo cho việc giải quyết

hồ sơ, công việc cho tổ chức, cá nhân trên địa bàn quận theo đúng quy định của

Nhà nước.

- Cấp trên chưa hướng dẫn cụ thể việc phạt trễ hạn đối với Hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền của người ra quyết

định, tỷ lệ phần trăm được trích.

- Đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (cấp

theo nghị định 60/CP) khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất, quy định không được ghi vào giấy chứng nhận hoặc trang bổ sung mà

chỉ được ghi vào đơn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đẩt, nên việc quản lý việc đăng ký và xoá đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gặp

nhiều khó khăn, dễ dẫn đến sai sót, rất nguy hiểm.

- Kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường: tăng cường công tác kiểm tra, công

tác bồi dưỡng, tập huấn hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ đối với cán bộ, viên

chức Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện nhằm tạo sự thống nhất

chung trong việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ đất đai trên địa bàn thành phố.

- Kiến nghị Cục Thuế thành phố chỉ đạo Chi cục Thuế quận Thanh Khê

thực hiện việc tiếp nhận luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính của hộ gia

đình, cá nhân giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận với Chi cục Thuế

theo quy định tại của Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày

18/4/2005 của Liên bộ Tài chính, Tài nguyên Môi trường và thực hiện nghiêm

túc kết luận của Lãnh đạo liên ngành Sở Tài nguyên Môi trường - Cục Thuế

thành phố Đà Nẵng nêu tại Thông báo số 194/TB/STNMT-CT ngày 11/4/2006

nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của hộ gia

đình, cá nhân được đảm bảo theo quy định của pháp luật.

- Đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố, sở tài nguyên môi trường quan tâm

hơn nữa về trang thiết bị phục vụ cho công tác quản lý.

- Đề nghị Uỷ ban nhân dân quận có khoản kinh phí nhất định đầu tư công

tác tác nghiệp của ngành cũng như chỉ đạo phòng tài nguyên môi trường phối

hợp hướng dẫn các phường tiến hành công tác triển khai chỉnh lý biến động hàng

năm.

- Đề nghị phòng tài nguyên môi trường cần quan tâm hơn nữa đến trình độ

chuyên môn của cán bộ, nhất là đối với cán bộ cấp phường, thường xuyên giao

ban để nắm bắt tình hình, kịp thời uốn nắn những lệch lạc trong quá trình quản lý

của cấp cơ sở và làm tốt hơn nữa công tác tham mưu cho Uỷ ban nhân dân quận.

- Định kỳ tổ chức tiếp dân để nghe những phản ánh của nhân dân.

- Đề nghị tăng cường hơn nữa công tác thanh tra, kiểm tra về chấp hành

pháp luật đất đai , kiên quyết xử lý các vi phạm, kịp thời giải quyết tranh chấp,

khiếu nại về đất đai tránh tình trạng kéo dài.

- Đo đạc và thiết lập lại bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch của toàn quận.

- Đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân quận có một khoản

kinh phí cho công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai một cách sâu

rộng và thường xuyên đến từng người dân.

- Đề nghị chính phủ quy định về khung giá các loại đất cho phù hợp với

điều kiện hiện nay. Cho phép thành lập các trung tâm định giá nhà đất ở các tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương giúp các cơ quan nhà nước xác định giá các loại

đất theo từng thời gian, từng vùng.

- Cần cụ thể hơn nữa những quy định về giao dịch liên quan đến nhà đất

trong Bộ luật dân sự, đặc biệt là phần giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, xác

định thiệt hại trong trường hợp mua bán nhà, đất bị vô hiệu.

Với những kiến nghị nêu trên, mong rằng các cơ quan quản lý cấp trên, Uỷ

ban nhân dân quận và Phòng Tài nguyên quận, sẽ có sự đầu tư, quan tâm hơn nữa

để góp phần đảm bảo cho công tác quản lý về đất đai được hoàn thiện ngày một

tốt hơn.

Qua thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê,

tìm hiểu và trên thực tế số liệu thu thập được.

Có thể thấy rằng, trong sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế theo cơ

chế thị trường, quận Thanh khê cũng như những địa phương khác luôn đẩy mạnh

công tác quản lý đất đai trong mọi lĩnh vực cụ thể công tác quản lý hoạt động

chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động có nhiều biến động nhất, trong giai đoạn

từ 1997-2006 công tác quản lý đất đai cũng như các hoạt động liên quan đến đất

đai đạt được những kết quả sau:

* Về công tác quản lý đất đai:

Trong những năm qua, dưới sự lãnh đạo và chỉ đạo trực tiếp của Uỷ ban

nhân dân quận Thanh Khê, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng và

các ngành có liên quan, phòng Tài nguyên Môi trường đã thực hiện tốt chức

năng, nhiệm vụ của mình, công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận đã đi vào nề

nếp theo sự phân cấp của thành phố và hướng dẫn liên ngành của Sở Tài nguyên

Môi trường thành phố Đà Nẵng. Phòng Tài nguyên Môi trường quận có đội ngũ

cán bộ có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm, thạo việc, đáp ứng yêu cầu

nhiệm vụ của công tác quản lý đất đai hiện nay.

Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện được, công tác kế hoạch sử

dụng đất được thực hiện tương đối đồng bộ, kịp thời và đúng theo quy định.

Công tác thống kê, kiểm kê được thực hiện khá tốt, kịp thời đúng quy trình,

quy phạm phần nào góp phần hạn chế được việc sử sụng đất không đúng mục

đích và hạn chế nhiều vụ tranh chấp về đất đai.

Hệ thống tài liệu bản đồ, sổ sách tương đối, toàn quận có 10/10 phường xây

dựng bản đồ địa chính tạo điều kiện cho các phường chỉnh lý biến động theo hiện

trạng. Nhưng công tác cập nhật thường xuyên mở sổ theo dõi còn chưa kịp thời.

Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất được quy định rất cụ thể.

Công tác quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai chưa được triển

khai thực hiện trên địa bàn quận. Trong thời gian tới cần phải đựơc thực thi để hệ

thống pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện hơn.

* Về công tác ban hành, áp dụng các quy định, quy chế, chính sách liên

quan đến chuyển quyền sử dụng đất

Trong những năm qua, công tác ban hành áp dụng các quy định pháp luật

đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất luôn được quán triệt triển khai

tương đối tốt, công tác tuyên truyền được thực hiện rộng rãi, các quy định, thông

tin luôn được công khai niêm yết tại Uỷ ban quận, các văn bản hướng dẫn được

triển khai kịp thời, nhanh chóng.

Công tác quản lý tài chính về đất đai được thực hiện tương đối tốt, thực

hiện việc xác định mức thuế, giá đất đúng theo khung giá đất của thành phố,

đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai và phát kinh tế của

quận, đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Công tác ban hành văn bản pháp luật cũng đã kịp thời bám sát các chỉ thị,

Nghị định, công văn của cấp trên, song còn mang tính chất riêng lẻ, chưa mang

tính chỉ đạo chung.

* Về công tác quản lý quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất

Luôn có sự phối hợp nhanh chóng, kịp thời, chính xác giữa các bộ phận, cơ

quan chức năng liên quan, thực hiện đúng các khâu, trình tự giải quyết, đảm bảo

đúng thời gian quy định, giữa các bộ phận có sự chuyên môn hoá cao, sự phân

cấp hợp lý giữa cấp phường và cấp quận theo cơ chế “một cửa liên thông”. Tuy

nhiên, do sự hạn chế về trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính phường nên

đôi khi tạo ra sự mâu thuẫn, chậm trễ, gây mất thời gian cho người dân. Ngoài ra,

trong thực hiện một cửa liên thông như lập sổ sách theo dõi việc tiếp nhận và trả

kết quả chưa khoa học, không rõ ràng, không thể hiện được tình trạng hồ sơ để từ

đó có những đánh giá hiệu quả thực hiện một cách chính xác; công tác phối hợp

giữa cán bộ phường với cán bộ quận, sở ngành còn chưa nhịp nhàng, có những

vướng mắc chưa được xử lý kịp thời từ phía cơ quan giải quyết cuối cùng; còn

tình trạng hồ sơ trễ hẹn nhưng chưa có văn bản trả lời thoả đáng cho đơn vị

chuyển hồ sơ hoặc cho công dân, tổ chức. trong khi đó cán bộ chuyên môn địa

chính phường thường xuyên phải trực tiếp chuyển hồ sơ lên quận, do đó không

thể thường trực hỗ trợ cho cán bộ tiếp nhận nên tình trạng nhận thiếu hồ sơ cho

công dân vẫn còn xảy ra. Hồ sơ trễ hẹn thuộc lĩnh vực này tập trung vào các hồ

sơ có thông báo nghĩa vụ tài chính, lý do từ phía công dân, tổ chức nộp hồ sơ

chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra còn có lý do khách quan là hồ sơ

nhiều, quá tải, trong khi đó cán bộ chuyên môn ít, xử lý không kịp theo thời gian

đã quy định.

* Về công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố

cáo đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

Công tác thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại, tố cáo tranh chấp liên

quan đến chuyển quyền sử dụng đất thực hiện khá tốt, giải quyết kịp thời và tạo

tinh thần đoàn kêt trong cộng đồng dân cư đem lại lòng tin của nhân dân đối với

chính quyền, lập lại kỷ cương pháp luật trong quản lý đất đai ngăn chặn kịp thời

các vụ việc vi phạm chính sách đất đai, không có vụ việc nào phải giải quyết

vượt cấp.

*Tóm lại: Công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động

chuyển quyền sử dụng đất nói riêng còn hạn chế về tổ chức và công tác chuyên

môn, mang tính sự vụ chưa đi vào quản lý có nề nếp, khoa học có hệ thống, do

đó ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế - xã hội và tình hình trật tự

chính trị của địa phương. Do đó, hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử

dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận là một nội dung quan trọng cần được chú

trọng quan tâm hơn nữa, đòi hỏi có sự phối hợp giữa các cấp chính quyền, cơ

quan hữu quan. Để thực thi, cần đồng bộ hoá hệ thống pháp luật về đất đai; nâng

cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để có mặt bằng sử dụng đất hiệu quả và

hợp lý; hoàn thành hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

cải cách mạnh thủ tục hành chính trong quản lý; tăng cường năng lực cho bộ máy

tổ chức và cán bộ quản lý. Pháp luật phải được thực hiện nghiêm, kiểm tra, thanh

tra phải có hiệu quả, sai phạm phải được xử lý kịp thời. Sự đồng bộ, hoàn thiện

trong công tác quản lý và sự chấp hành pháp luật của mỗi người sẽ tạo ra sự ổn

định về an ninh, chính trị, kinh tế xã hội của mỗi quốc gia.